28 minute read
Dossier Real Estate
DUURZAAM LOGISTIEK VASTGOED
Het succes van vandaag investeren in morgen
Hoewel de globale economie in 2020 klappen kreeg door de coronapandemie, zijn er een aantal sectoren die het er al bij al goed vanaf brengen. De e-commerce bijvoorbeeld, maar zeker ook de wereld van het logistieke vastgoed. De meteen beschikbare logistieke ruimte in ons land wordt schaars, de huurprijzen stijgen en de nieuwe ontwikkelingen draaien op volle toeren. En bij die nieuwe projecten wordt steeds meer geïnvesteerd in duurzaamheid.
Arnaud Henckaerts
Hoewel ecologisch bouwen vroeger iets was van enkelingen, wordt het stilaan de standaard voor logistieke gebouwen. Geografi sch beter ingeplant, optimaal geïsoleerd, effi ciënter verwarmd, met regenwaterrecuperatie en steeds vaker voorzien ze in hun eigen energiebehoefte, of zelfs energiepositief! In dit dossier nemen we een duik in de Belgische logistieke vastgoedsector en pikken we er een aantal interessante aspecten uit op het vlak van duurzaamheid.
Het distributiecentrum van Aldi in Turnhout sleepte dankzij zijn duurzaamheid de eerste ‘Logistics Building of the Year’ in de wacht tijdens de Transport & Logistics Awards 2019.
Duurzaamheidscertificaten - p. 24
Hoewel aan de andere kant van de Atlantische Oceaan vaak LEED-certifi cering (Leadership in Energy and Environmental Design) gebruikt wordt om de duurzaamheid van logistieke gebouwen te beoordelen, is op ons continent BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) de norm. Maar is zo’n BREEAM-certifi caat wel nodig? Duurzaam bouwen kan ook zonder, maar het lijken op dit moment vooral de ontwikkelaars die aansturen op certifi cering, eerder dan de eindgebruikers.
Zonnepanelen - p. 27
Het plaatsen van zonnepanelen op logistieke gebouwen houdt om meerdere redenen steek, en is bijna een must in 2021. Ten eerste beschikken ze over het algemeen over een ruim bemeten dakoppervlak, en anderzijds is het een relatief eenvoudige manier om het netto energieverbruik naar beneden te halen en zo de duurzaamheid te verhogen. Maar voor je een dak vol zonnepanelen legt, doe je er best ook alles aan om het stroomverbruik van de site te beperken. En dan zijn er nog de verschillende formules om de plaatsing haalbaar te maken…
Case Study Fiege - p. 30
Toen Fiege in 2017 zijn activiteiten op twee sites concentreerde op één plek, besloot het om het bestaande gebouw uit te breiden en het geheel een duurzaam karakter te geven in samenspraak met projectontwikkelaar Goodman. Dat gebeurde terwijl het gebouw in gebruik bleef, en deels op basis van een oudere structuur, wat met name voor de installatie van de zonnepanelen uitdagingen met zich meebracht. Het toont aan dat je maar beter toekomstgericht denkt bij een nieuw logistiek project.
De logistieke vastgoedmarkt in 2020 - p. 33
2020 was een Grand Cru-jaar voor het Belgische logistieke vastgoedpark, ondanks, of deels zelfs dankzij de coronacrisis. De logistieke keten voelde immers de impact van invoer- en productiebeperkingen, de grote vraag naar bepaalde producten, de verminderde vraag naar anderen, en de e-commerce boom. We eindigen dit dossier met een overzicht van de meest in het oog springende trends en verwezenlijkingen van het afgelopen jaar.
DUURZAME MAGAZIJNEN
Het mega-DC dat WDP voor Barry Callebaut optrekt, zal een BREEAM Outstanding zijn. Het chocoladebedrijf streeft de certifi catie na in lijn met zijn duurzame Forever Chocolate Strategy.
Zin en onzin van de BREEAM-certificatie
In Europa zijn de BREEAM-standaarden de norm geworden voor het beoordelen van de duurzaamheid van een gebouw. Ze helpen de ontwikkelaars, architecten en gebruikers van logistieke gebouwen om de milieu-impact te verminderen en zijn voor investeerders een middel om de waarde ervan beter in te schatten. Toch streven niet alle gebruikers van magazijnen een BREEAMcertifi catie.
Philippe Van Dooren
BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. De methode werd ontwikkeld door de Engelse onderzoeksinstantie Building Research Establishment (BRE) om de impact van gebouwen op milieu en mens minimaal te houden. Het certifi caat is een duurzaamheidskeurmerk voor nieuwbouw en renovatieprojecten in onder meer logistiek vastgoed. Het is een relatief jonge evolutie - de beoordelingen worden sinds 2009 uitgevoerd - maar het certifi caat geldt nu in Europa als de norm. In tegenstelling tot andere duurzaamheidskeurmerken volgt BREEAM een multicriteria-aanpak. In het certifi ceringstraject wordt niet alleen gekeken naar het energieverbruik van een pand, maar ook naar andere aspecten zoals landgebruik, ecologie (bescherming van de biodiversiteit), bouwproces, watergebruik, afval, vervuiling, transport, materialen, gezondheid en comfort. De beoordeling wordt afgerond met het toekennen van een BREEAM-score: Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding. In sommige landen, zoals Nederland, zijn de beoordelingsrichtlijnen aan de lokale marktvereisten aangepast. In België valt men terug op de algemene BREEAM Europe-richtlijnen. De beoordeling doet een erkende BREEAM Assessor of Accredited Professional. Die inspecteert niet alleen het project, maar begeleidt ook de opdrachtgever en ontwerper vanaf de ontwerpfase tot en met de uiteindelijk ingebruikname.
VOORDELEN
Een BREEAM-certifi catie is in België niet verplicht. Al gaat de certifi catie gepaard met best wat extra investeringen, zijn er voordelen aan de certifi catie. Volgens BREEAM Assessor STABO, zijn er naast de positieve impact op het milieu ook economische redenen, omdat
Rudy Denutte (De Rocker Logistics): “Een BREEAMcertifi catie is niet voor iedereen weggelegd. Voor een groots project is ze meer haalbaar dan voor een project van een KMO”.
een BREEAM project een aantoonbare meerwaarde heeft. Uit onderzoek van de ‘World Green Building Council’ blijkt dat duurzame gebouwen tot 20% hogere huurtarieven hebben. Dit komt onder andere door het goede binnenmilieu (gezondheid) en de lagere operationele kosten, door onder meer lagere energiekosten, waterbesparing en onderhoud. Ook voor het verkrijgen van groene leningen bij de banken is een certifi caat interessant. En doorgaans zijn huurders en gebruikers bereid meer te betalen. Als het nieuwbouw- of gerenoveerde pand een Excellent of Outstanding certifi cering heeft, kan de opdrachtgever in België een Ecologiepremie aanvragen. Uit het voorgaande kan men afl eiden dat de BREEAM-certifi catie vooral een zaak is van vastgoedontwikkelaars en minder van gebruikers. De certifi catie beïnvloedt immers de waarde van het gebouw.
VAN ‘NICE TO HAVE’ NAAR ‘MUST HAVE’
“Met BREEAM is het inderdaad een beetje dubbel”, beaamt Walter Goossens, Head of Industrial & Logistics Agency bij vastgoedmakelaar JLL. “De ontwikkelaars zijn in de certifi catie geïnteresseerd omdat ze meer waarde aan het gebouw geeft. De gebruiker, daarentegen is minder geïnteresseerd”. “Als een logistieke gebouw in België BREEAMgecertifi ceerd is, is het meestal met een label Good. Vanuit een investeringsperspectief zijn de labels Very Good en Excellent interessanter, maar in ons land is het uitzonderlijk dat men voor Excellent gaat. De ontwikkelaars gaan gemakkelijker voor Good of Very Good”, voegt hij toe . Volgens Goossens spelen ook de investeerders in logistiek vastgoed een belangrijke rol. “Zij verwachten dat de gebouwen duurzaam ontwikkeld worden. Maar ook de opdrachtgevers van de logistieke dienstverleners - en zeker de grote ‘corporates’, onder druk van hun aandeelhouders - verwachten van hen dat ze duurzamer werken. Ze verwachten in toenemende mate van de logistiekers en de vervoerders het bewijs van die duurzame activiteiten aanleveren. Het belang van labels en certifi caties zal dan ook stijgen”. Hoewel de vraag vanuit de gebruikers eerder gering is, denkt Walter Goossens daarom dat BREEAM een noodzaak wordt.” In de kantorenimmobiliën is de trend als duidelijk: de certifi cering evolueert van ‘nice to have’ naar ‘must have’. Ook in de logistiek worden de eisen op gebeid van duurzaamheid zo groot, dat een certifi cering op termijn een verplichting wordt”, zegt hij.
BARRY CALLEBAUT
Een voorbeeld daarvan is het Europees distributiecentrum dat WDP voor chocoladeproducent Barry Callebaut in Lokeren bouwt en dat een BREEAM Outstanding certifi catie zal hebben. In dit geval komt de certifi catie dus niet alleen op aangeven van vastgoedontwikkelaar WDP, maar ook van de gebruiker zelf. Het chocoladebedrijf streeft de certifi catie na in lijn met zijn duurzame Forever Chocolate Strategy. Barry Callebaut heeft zich er namelijk toe verbonden tegen 2025: koolstof- en bospositief te werken, meer dan 500.000 cacaoboeren uit de armoede te halen, kinderarbeid volledig weg te halen uit zijn bevoorradingsketen en 100% duurzame ingrediënten te gebruiken. De 60.000 m² grote duurzame logistieke hub van het bedrijf zal, onder meer dankzij zonnepanelen, volledig energieneutraal opereren. Om het ‘Outstanding’ label te halen worden
verregaande maatregelen genomen, zoals het inzetten van materialen met een lage levenscycluskost, geothermie, laadpalen voor elektrische voertuigen, uitgebreide voorzieningen voor fi etsers, enzovoort.
OOK KRITISCHE GELUIDEN
Rudy Denutte, CEO en eigenaar van De Rocker Logistics, laat een kritischere klank horen. Zijn bedrijf bouwde zopas een performant en duurzaam logistiek gebouw in Zele, niet zo ver van Lokeren. Ook daar zal chocolade worden opgeslagen. “Een BREEAM-certifi catie is niet voor iedereen weggelegd. Voor een groot project als dat van Barry Callebaut is het meer haalbaar dan voor een KMO. Een van de redenen is dat tijdens de bouw een assessor permanent aanwezig is en kan interveniëren. Dat heeft bijvoorbeeld een impact op de meetings tijdens de bouwwerken. Het label en de controles vertegenwoordigen een fl inke kost”, legt hij uit. “Wij zijn dan ook pragmatisch tewerk gegaan. Wij hebben zo goed als het kan de BREEAMnormen toegepast en inhoudelijk gevolgd. Wat zijn de verwachtingen? Hoeveel zonnepanelen moeten we installeren? Hoeveel verbruikt de koeling of de verwarming? Al deze vragen hebben we ingevuld alsof we een certifi catie nastreefden”, voegt hij toe. “Er zijn grote internationale groepen die inderdaad steeds vaker een BREEAM-certifi catie vragen. Zij hebben zeker een impact. Maar er zijn ook veel klanten die vragen in hoeverre het gebouw duurzaam functioneert zonder dat ze een certifi caat eisen”, zegt Denutte nog.
VERSCHILLENDE MANIEREN
Dat beaamt Serge Gregoir, CEO en eigenaar van Eutraco. Zijn bedrijf nam in januari een distributiecentrum van 40.000 m² (en op termijn in totaal 60.000 m²) in gebruik dat volledig energie- en koolstofneutraal is. Het is één van de allereerste logistieke gebouwen in België zonder gasverwarming: alle faciliteiten, inclusief verwarming via warmtepompen, zijn dus elektrisch. De stroom is 100% groen waarbij de zonnepanelen minimum evenveel energie zullen opwekken als er door de site zelf verbruikt wordt. Het gebouw werd door MG Real Estate voor Eutraco opgetrokken. “Het gebouw is nog niet BREEAMgecertifi ceerd, maar dat zal binnen enkele maanden het geval zijn. Contractueel moet er een certifi caat Good komen, maar ik weet dat MG Real Estate Very Good nastreeft”, zegt Gregoir. Toch plaatst hij een kanttekening. “Duurzaam bouwen is vandaag een absolute must. Het kan betere prijzen bij de klanten opleveren of op zijn minst een doorslaggevend argument zijn wanneer de prijs van de concurrent even hoog is. Maar dient het gebouw BREEAM-gecertifi ceerd te zijn? Daar ben ik niet zo zeker van”. Volgens hem is het BREEAM-certifi caat voor de ontwikkelaar van belang. “Bij nagenoeg elke tender komt vandaag het aspect duurzaamheid aan bod. Maar BREEAM komt zo goed als nooit aan bod. Er zijn nog andere manieren om aan te tonen dat jouw gebouw energie- of koolstofneutraal is. Naar mijn ervaring moet je de CO2-performantie kunnen bewijzen maar maakt het meetinstrument minder uit”, stelt Gregoir.
GEMAKKELIJKER OM TE BEWIJZEN
Toch zijn er ook logistieke dienstverleners die voor BREEAM gaan. Zo bouwt Snel Logistics Solutions momenteel een nieuw magazijn in het Limburgse Ham dat gecertifi ceerd zal zijn. “Ik merk wel dat er meer vraag is naar duurzame logistiek. Waarom een nieuw gebouw dan ook niet meteen BREEAM laten certifi ceren”, zegt Gert Snel, CEO en eigenaar van het bedrijf. “Oké, het kost geld, maar wat vertegenwoordigen die - zeg maar - 50.000 euro tegenover de totale waarde van het gebouw? En loopt die assessor tijdens de werken in de weg? Niet echt. Hij komt op bepaalde momenten langs maar is niet permanent aanwezig. Men moet dan ook van het certifi caat geen papieren tijger maken”, zegt hij. “Ik ben ervan overtuigd dat wij op termijn betere prijzen kunnen onderhandelen als we zwart op wit kunnen bewijzen dat het gebouw duurzaam is. En dat is gemakkelijker als je over een BREEAM-certifi caat beschikt”.
Het nieuwe distributiecentrum van Eutraco zal BREEAM-gecertifi ceerd zijn. “Maar dat is het certifi caat noodzakelijk? Naar mijn ervaring moet je de CO2-performantie kunnen bewijzen, maar maakt het meetinstrument minder uit”, zegt Serge Gregoir.
DUURZAAM BOUWEN
11.000 m2 aan zonnepanelen leveren Van Moer Logistics 1.500 MWh per jaar op.
Zelf via zonnepanelen groene stroom opwekken? Als men het goed aanpakt, blijft het rendabel, zelfs rekening houdend met onzekere factoren. Belangrijk is dat het deel uitmaakt van een ruimere duurzame strategie. Hans Verboven, CEO van Sustacon en professor duurzaamheidsmanagement (UAntwerpen) geeft tekst en uitleg.
Michaël Vandamme
“Net zoals andere sectoren zoekt de logistieke sector de weg naar een meer duurzame en toekomstgerichte bedrijfsvoering,” stelt Hans Verboven. “Daar mag je best veel onder verstaan. Duurzaamheid gaat om operational excellence, lean denken, tevreden klanten, werknemers en buurtbewoners, maar evenzeer om meer toekomstgerichte zaken zoals circulaire businessmodellen. Groene energie en CO2-besparingen vormen slechts een onderdeel van een breder duurzaamheidbeleid.” “Vele wegen leiden naar het doel,” vervolgt Verboven. “Maar je begint natuurlijk eerst met te kijken hoe je energie kan besparen. Vervolgens zoek je om zoveel mogelijk energie te gebruiken van niet-fossiele oorsprong. Je kan die inkopen, maar dikwijls is het ook een optie om deze deels zelf te produceren. Aan een windmolen zijn vele voorwaarden en een lang vergunningstraject verbonden. Zonne-energie is vandaag nog steeds met stip de meest eenvoudige optie om als bedrijf op grote schaal groene energie te kunnen opwekken.”
INTERESSANTE INVESTERING
Professor Verboven merkt dat meer logistieke bedrijven nog steeds de kaart van de zonnepanelen trekken. Dit type onderneming heeft immers één grote troef: ruimte. “Het feit dat ze met hun warehouses vaak over aanzienlijke dakoppervlaktes beschikken, verschaft hen alvast een voordeel op andere soorten bedrijven,” stelt hij. “Zonnepanelen zijn dus zeker een quick win. Dat neemt niet weg dat men er wel goed over moet nadenken. Alle parameters moeten in kaart gebracht worden: investeringskost, onderhoud, verzekering en de eigen energienood. Dikwijls zal de productiecapaciteit groter zijn dan de energienood. Als men de energie niet zelf kan gebruiken, moet men ze op het net kwijt kunnen. De vraag is dan welke vergoeding daartegenover staat. Je hebt al een glazen bol nodig om daar de toekomst nog te kunnen voorspellen. Maar tegenover die onzekerheid staat dat de opgewekte
Professor Hans Verboven
stroom beduidend goedkoper is dan wanneer men die van het net haalt en dat de aanwezigheid van zonnepanelen ook de waarde van de site ten goede komt. Elk geval is natuurlijk anders, maar met de technologie van vandaag mag men uitgaan dat men sowieso een mooi rendement kan halen.”
EXTERNE FINANCIERDER
Geen investering zonder financiering. Dit kan voor menig bedrijf wel eens een (te grote) hinderpaal worden. Wat met zonnepanelen als de capex last als te zwaar wordt aanzien? “Je ziet bedrijven steeds meer evolueren naar samenwerking met zogenaamde third parties,” aldus Hans Verboven. “Deze zullen dan de financiering, maar dikwijls ook onderhoud en exploitatie verzorgen. Er zijn verschillende formules. Een veel voorkomende formule is dat het bedrijf een vaste vergoeding krijgt, terwijl de opbrengst met inbegrip van de groenestroomcertificaten voor deze derde partij bestemd is. Als bedrijf koop je je noodzakelijke stroom ook bij hen, wat sowieso goedkoper uitvalt. Een dergelijk partnerschap heeft doorgaans een looptijd van 15 à 20 jaar. Na afloop wordt het bedrijf eigenaar van de zonnepanelen.”
ENERGIESTOCKAGE
“Wat de toekomst in petto heeft? Moeilijk te voorspellen,” zegt Hans Verboven. “Persoonlijk denk ik dat de nieuwe mogelijkheden op het vlak van opslag een game changer zullen worden. Vandaag belandt de overschot aan verwerkte stroom obligaat op het net. Wanneer performante opslagsystemen beschikbaar zullen zijn, vormt een bedrijf of bedrijventerrein een soort gesloten circuit. Zo lang zal het niet meer duren voor we via waterstof tijdelijke energiestockage kunnen doen. De toekomst is aan de lokale energiegemeenschappen.”
DUURZAME STRATEGIE
“Zonnepanelen zijn slechts één aspect van duurzaamheid”, benadrukt Hans Verboven. “Voor mij zijn zonnepanelen gewoon een investeringsbeslissing. De echte kansen voor een duurzame langetermijnstrategie liggen wat mij betreft in multimodaal transport en ketenregie. Het coördineren van de samenwerking in de waardeketen biedt heel wat opportuniteiten. Logistieke dienstverleners moeten het initiatief nemen om synergie te vinden tussen de verschillende ketenschakels.”
In de praktijk…
• Van Moer Logistics met hoofdzetel in
Zwijndrecht liet in totaal iets meer dan 11.000 m2 aan zonnepanelen plaatsen op de daken van hun eigen warehouses, goed voor 1.500 MWh per jaar.
Door een intensief onderhoudscontract met een externe partner, slaagt men erin de panelen een rendement van 97% te laten opleveren. Dit rendement wordt continu gemonitord. Ongeveer de helft van de opgewekte stroom is voor eigen gebruik bestemd, de rest wordt op het net geplaatst. In totaal wordt 15% van het elektriciteitsgebruik zelf opgewekt. Daarnaast gebruikt het bedrijf nog de zonne-energie van installaties op gehuurde magazijnen.
In 2021 staan nieuwe investeringen gepland. • H. Essers, met hoofdzetel in Genk, bezit maar liefst 350.000m² aan zonnepanelen, die tezamen ongeveer 12.000 MWh/jaar produceren. Daarnaast heeft het bedrijf ook windmolens.
In totaal wordt 45% van het electriciteitsverbruik zelf opgewekt. H.E. Essers experimenteert sinds januari met twee vrachtwagens met zonnepanelen. Door de elektronica in de vrachtwagen zo veel mogelijk op die zonnepanelen te laten draaien, wil H. Essers zo'n 1.000 liter diesel per jaar besparen.
Hans Verboven
(Specialist duurzame strategieën)
• Studeerde Economie, Taal-& Letterkunde en filosofie in Leuven, Brussel,
Heidelberg en aan de London School of
Economics
• Professor Duurzaamheidsmanagement
UAntwerpen • CEO Sustacon (www.sustacon.me), consultancybedrijf voor duurzaamheidsmanagement en -communicatie.
DUURZAAM MAGAZIJN FIEGE
Voor de verlichting werd resoluut voor LED gekozen
“Duurzaam engagement vergt een brede aanpak”
Een rationalisering van de (toen) twee sites in ons land, ging in 2017 gepaard met een engagement inzake duurzaamheid. Al snel werd een breed en vooral complementair scenario uitgeschreven: van verwarming, verlichting, over elektriciteit opwekken tot zelfs het aanplanten van een eigen bos.
Michaël Vandamme - Foto’s: Jeroen Willems
Tot in 2017 beschikte Fiege over twee Niet ver van elkaar verwijderde warehouses in ons land (in de buurt van waar de N-16 de A-12 kruist). Na een kosten/baten analyse, werd besloten één vestiging te verlaten en de andere uit te breiden. Van deze verhuis werd gebruik gemaakt om op het vlak van duurzaamheid enkele substantiële stappen te zetten. “Er was een dubbele reden om deze maatregelen door te voeren,” stelt HR-manager Christoph Verhavert. “Enerzijds is het altijd handig als je kostenbesparende maatregelen kan implementeren. Anderzijds is duurzaamheid doorheen de jaren steeds belangrijker geworden voor ons bedrijf, principieel maar ook in de praktijk. We hebben het nu specifi ek over ons warehouse, maar we trekken die lijn door naar de dagelijkse bedrijfsvoering. Dit vertaalt zich dan bijvoorbeeld in de consolidatie van paletten, ervoor te zorgen dat ruimte in vrachtwagens niet onbenut blijft, alternatieven voor plastic zoeken, enz.”
AANPAK OP DIVERSE DOMEINEN
En dan waren er de maatregelen met betrekking tot het warehouse, die uitgevoerd werden terwijl dat gewoon in gebruik bleef. “Concreet moest het bestaande warehouse duchtig gerenoveerd worden. Daarnaast bouwden we er nog eens 3 hallen, waardoor we van 20.000m² naar 50.000m² groeiden,” zegt Christoph Verhavert. De uitbreiding en renovatie berustte op een samenwerking met Goodman. “Niet toevallig. Ze waren reeds onze landlord en zijn heel snel in ons verhaal meegestapt. Tijdens het traject werd de nodige fl exibiliteit aan de dag gelegd, wat ook nodig is want nu en dan werden dingen bijgestuurd. Dat we inspraak kregen in de aanpak, was een reële meerwaarde. Zo wilden wij een mezzanine van 12 meter over de hele lengte, wat oorspronkelijk niet
Door de bouw van extra hallen, steeg de oppervlakte op de site van 20.000 m2 naar 50.000 m2 .
Op de nieuwgebouwde hallen komt nog voor 3,2MWp aan zonnepanelen, de (voorlopige) laatste fase van het project.
Fiege in België
“We doen voornamelijk opslag, overslag en distributie,” legt Christoph Verhavert uit. “Het transportgedeelte besteden we uit aan derden. Dat is een strategische beslissing om niet te moeten investeren in vrachtwagens, chauffeurs, en dergelijke meer. Daar komen nog ook nog wat douane-activiteiten bij. Net als enkele value added services zoals het ontpakken of her-labelen.”
Cijfers
België
Omzet: 200 miljoen euro Actief sinds: 1993 Aantal medewerkers: 200 Vestigingen: één sinds 2017 Oppervlakte: 50.000 m2 Belangrijkste klanten actief in FMCG, e-commerce en Airline Catering Supplies
Wereldwijd
Omzet: 3 miljard euro Aantal landen met activiteiten: 15 Vestigingen: 160 Aantal medewerkers: 10.500
voorzien was. Later vroegen we ook deze te verzwaren naar 750 kg/m², wat evenmin een probleem was.” En dan was er de duurzaamheidspiste die bewandeld werd. “Om onze ambitie op het vlak van duurzaamheid waar te maken, gingen we op diverse vlakken tewerk”, aldus Christoph Verhavert. “Zo voorzagen we in extra isolatie, ook op het dak. We kozen voor led-verlichting en maakten gebruik van bewegingssensoren. We maakten ook een keuze om voor de verwarming van stralingsenergie gebruik te maken, wat een besparing oplevert ten aanzien van de blazers die we vroeger gebruikten. De hele oppervlakte van het dak werd voorbereid om zonnepanelen te plaatsen en er werden laadpalen voorzien, voor onze eigen mensen, maar evenzeer voor het personeel en bezoekers. In totaal zou de zonnepaneleninstallatie jaarlijks een 2,74GWh aan groene stroom moeten produceren.”
GEFASEERDE UITROL
Een aantal factoren hadden een belangrijke impact op de uitrol van het project, zo blijkt. Er moest ingegrepen worden op een bestaande site die bovendien nog eens in bedrijf moest blijven. “Een direct gevolg hiervan is dat we gefaseerd tewerk moesten gaan,” aldus Verhavert. “Toen we in 2017 van start gingen, deden we dat door eerst het gebouw an sich aan te pakken, precies om de continuïteit te waarborgen. Ons bos werd in 2020 aangeplant (zie kaderstuk), en de zonnepanelen volgen in de loop van dit jaar, wellicht tegen de zomer. Toen we begonnen, hadden we niet echt een timing, maar wellicht zal alles om en bij de vier jaar in beslag hebben genomen. Trouwens, een nadeel als je met een bestaand gebouw vertrekt, ondervonden we met onze ambitie om zonnepanelen te plaatsen. De voorziene 30.000m² zullen op het deel van het nieuwe gebouwde komen, aangezien het dak van het initiële warehouse uit 2001 niet geschikt was om dit gewicht te dragen. Er is op twee decennia veel gebeurd op het vlak van duurzaamheid. In 2001 waren zonnepanelen nauwelijks een issue, inmiddels een must.”
Bossen, bijen en vogels
Door uitgravingen op het terrein van Fiege, lage er een hoge berg aarde. “De vraag was dan ook wat we met die oppervlakte konden aanvangen,” vertelt Christoph Verhavert. “Eerder dan groen of onkruid te voorzien, viel de keuze op een heus urban forest, meer bepaald gingen we voor de miyawaki-methode. De meerwaarde op duurzaamheidsvlak is overduidelijk. Dergelijke bossen zijn intenser en ideaal om CO2 uit de lucht te halen. Het is sowieso een langetermijnproject. Na drie jaar kunnen de eerste resultaten opgetekend worden en er gaat toch wel zo'n vijf jaar voor alles volgroeid is. Het is een wezenlijke bijdrage om onze site zo CO2-neutraal mogelijk te krijgen. Maar het moeten niet altijd ingrijpende maatregelen zijn, ook kleine beetjes helpen. We hebben bijvoorbeeld bijenkasten staan, wat ons in staat stelt wat honing aan onze medewerkers uit te delen. We plaatsten ook enkele vogelkastjes, wat hopelijk zal bijdragen in de strijd tegen de processierups op onze eiken. Nu moet daar jaarlijks iemand voor langs komen. Maar hopelijk doen de vogels het nodige (glimlacht).”
Logistics Capital Partners Van nature duurzaam
Pan-Europees ontwikkelaar en beheerder van logistiek vastgoed Logistics Capital Partners is relatief jong, maar toch heeft het bedrijf sinds zijn oprichting in 2015 al een indrukwekkend portfolio opgebouwd met kantoren en projecten in 7 Europese landen en verwezenlijkingen voor grote namen als Amazon, Kering, XPO en Primark. Duurzaamheid is daarbij één van de kernwaarden. Met of zonder certifi caat.
Logistics Capital Partners beheert meer dan een miljoen m² aan logistieke activa en heeft bouwplannen voor nog eens 1,5 miljoen m². In België is het bedrijf actief sinds begin 2019, met het beheer van de vastgoedportefeuille van Tritax Eurobox, en sinds begin dit jaar een eerste eigen voltooid Belgisch project van 30.000 m² in Nijvel. Een volgend project is al gepland in Limburg en Logistics Capital Partners kijkt uit naar bijkomende gronden.
Instapklaar en duurzaam
De 6 hectare grote site in Nijvel was al 10 jaar niet meer in gebruik, en Logistics Capital Partners stond in voor de sloop-, sanerings- en vergunningswerkzaamheden. Één helft van het project is verhuurd aan Medi-Market Group en de andere helft is nog beschikbaar. Voltooid en instapklaar, een troef in een wereld waar de vraag naar onmiddellijk beschikbaar vastgoed op een aantrekkelijke locatie groot is. Daarom is LCP ook in Bornem met de bouw gestart van de laatste hall van 12.000m² in het Logistieke Park Bornem, eigendom van Tritax Eurobox. De oplevering staat gepland voor midden 2021. “Hoewel er in Nijvel niet meteen gewerkt werd met het oog op een duurzaamheidscertifi catie, heeft Logistics Capital Partners duidelijke doelstellingen voor de duurzaamheid van zijn gebouwen. Er kwamen dan ook fotovoltaïsche panelen, LEDverlichting, energiezuinige verwarmingssystemen en een systeem voor regenwaterrecuperatie, maar ook een nieuw fi etspad en een fi etsenstalling. Dat de aanpak werkt, bleek toen de site op vraag van een investeerder een BREEAM-assessment onderging en duidelijk werd dat het behalen van een “Very Good” classifi catie geen enkel probleem zou zijn. De ontwikkelingsprincipes van Logistics Capital Partners werpen dus hun vruchten af,” aldus Kim Cornille van Logistics Capital Partners.
Luxeretailer gaat voor energiepositief
Zelfs het eerste project van Logistics Capital Partners voor Primark in Roosendaal behaalde zonder problemen een BREEAM ‘Very Good’ certifi caat. Voor het jongste project van het bedrijf in Nederland, een campus van 120.000m², bouwt Logistics Capital Partners ook volgens zijn eigen strenge duurzaamheidsregels. Maar het bekijkt in samenspraak met de eindgebruiker welke bijkomende implementaties de toegevoegde groene waarde nog kunnen verhogen. Dat de bewustwording en interesse van klanten in een meer duurzaam logistiek vastgoedpark groeit, werd nog maar eens bevestigd bij de ontwikkeling van een 160.000 m² groot globaal DC voor de Kering Group, bekend van luxemerken als Gucci en Yves Saint Laurent. Dat beschikt over een LEED ‘Platinum’ label, maar in samenspraak met de gebruiker werd beslist om een stap verder te gaan en meer groene energie te produceren dan er verbruikt wordt. Helemaal future-proof. Het eerste Belgische project van Logistics Capital Partners in Nijvel is net afgewerkt en nog deels beschikbaar.
Kim Cornille, Asset & Development Director Logistics Capital Partners.
LOGISTIEKE VASTGOEDMARKT
Goede veerkracht
Volgens makelaar JLL was het jaar 2020 een topjaar voor logistiek vastgoed in België. Andere vastgoedsectoren kunnen niet hetzelfde zeggen, wat (moderne) magazijnen tot een veilige haven maakt.
Claude Yvens
“De plotse en noodzakelijke reorganisatie van heel wat bevoorradingsketens heeft geleid tot een explosie van het aantal huurcontracten, aangezien het vaak een kwestie was van het vinden van bijkomende opslagoplossingen op korte termijn, zelfs als dat betekende dat er moest worden uitgeweken naar minder effi ciente magazijnen”, verklaart Walter Goossens (Head of Industrial and Logistics Agency bij JLL Belgium).
EEN ZEER “KORTE TERMIJN” MARKT
De cijfers spreken inderdaad voor zich: de logistieke markt is de enige die in 2020 hogere bezettingscijfers laat zien ten opzichte van 2019 (976.929 m2, een stijging met 6%), daar waar de semi-industriële sector bijvoorbeeld met 13% is gedaald. Vooral distributiecentra van meer dan 20.000 m² en kleine gebouwen hebben de opwaartse tendens op de markt in de hand gewerkt. Een ander bijzonder kenmerk is dat 85% van de oppervlakte werd verhuurd, terwijl het gemiddelde over de laatste vijf jaar slechts 57% bedroeg. Dit is een logisch gevolg van de snelheid waarmee bepaalde bevoorradingsketens middenin de pandemie moesten worden ge(re)organiseerd. Het acquisitievolume is daarentegen sterk gedaald, van 351.000 m2 tot 142.000 m2. Een andere daling (maar dit is een uitvloeisel van de vorige vaststelling): de transacties met betrekking tot op maat gebouwde of “build-to-suit” gebouwen zijn in één jaar tijd met 18% gedaald. De assen die het meest van deze situatie hebben geprofi teerd, zijn enerzijds AntwerpenGent en anderzijds Antwerpen-Brussel-Nijvel, terwijl we een vrij signifi cante daling van de bezettingen in Limburg en op de Waalse as
Bijzonder aan deze 48.900 m2 magazijnen in Genk is dat ze tweemaal in hetzelfde jaar werden verhuurd.
In de haven van Gent gaat het grootste Belgische vastgoedproject gewijd aan logistiek van start.
constateren, een fenomeen dat Goossens toeschrijft aan het gebrek aan beschikbare gebouwen tussen Luik en Henegouwen. De door JLL geanalyseerde cijfers zijn ook enigszins vertekend door het feit dat hetzelfde gebouw het voorwerp van twee transacties uitmaakte tijdens hetzelfde jaar (Stobart, gevolgd door VAB/Koopman in Genk op 48.900 m2). Investeringen voor eigen rekening blijven daarentegen buiten beschouwing. Een zeer actieve groep als Weerts wordt bijvoorbeeld alleen vermeld voor de 21.000 m2 die in het eerste kwartaal in Tongeren is aangekocht, maar niet voor de bijna 80.000 m2 die voor WSC in Luik werd gebouwd (45.000 m2 in de Trilogiport en 33.500 m2 in Milmort), noch voor de 75.000 m2 die haar vastgoedafdeling voor rekening van Kuehne + Nagel in Beringen heeft gebouwd. Hetzelfde kan worden gezegd van de 50.000 m2 die H.Essers in Gent heeft gebouwd. JLL wijst ook op een blijvende, niet-cyclische verandering in de logistieke vastgoedmarkt: naast de grote single- of multi-client distributiecentra verschuift de vraag ook naar kleinere gebouwen, die veel beter geschikt zijn voor een specifieke functie in de toeleveringsketen; we denken hierbij met name aan stedelijke distributiecentra, fulfilmentplatforms en crossdock gebouwen. Tot slot merkt JLL op dat België eindelijk begint toe te geven aan een mode die in Nederland reeds wijdverbreid is, namelijk magazijnen met twee verdiepingen. Twee lopende projecten beantwoorden aan deze definitie: het toekomstige sorteercentrum van DPD in Vilvoorde (gebouwd door Montea) en het toekomstige distributiecentrum van Cebeo in Doornik. Tot slot is de leegstand historisch laag: 1,5% van de gebouwde magazijnen is momenteel beschikbaar op de markt, en dit cijfer daalt zelfs tot 1,2% tussen Antwerpen en Brussel. Na twee rustigere jaren brengt dit cijfer sommige investeerders ertoe terug te keren naar de markt voor puur speculatieve projecten. Het beste voorbeeld hiervan is het project Ghent Logistic Campus van Groep Heylen in Gent op een terrein van 25 hectare. Door deze speculatieve projecten zou de nieuwbouwoppervlakte in 2021 gewoon kunnen verdubbelen. In dit opzicht werd 2020, na een zwak jaar 2019 (266.000 m2), al gekenmerkt door een sterke stijging (497.000 m2 bebouwd), en we kunnen verwachten dat dit laatste cijfer in 2021 zal verdubbelen. Anderzijds zal volgens Walter Goossens de eerste fase van het Lingang-project in Zeebrugge (start van de werkzaamheden voorzien in het eerste kwartaal van 2021) niet speculatief zijn, in tegenstelling tot wat werd aangenomen. Zal dit voldoende zijn om de leegstand terug te brengen tot 5%, een waarde die wordt beschouwd als een garantie voor een gezonde markt? En om de inflatie te stoppen die naast de gouden driehoek Antwerpen-Brussel-Gent vooral de Waalse as heeft getroffen? Dit zal grotendeels afhangen van de sterkte van de post-corona economie …
Walter Goossens (JLL)
Belangrijkste transacties 2020
• 150.000 m2 voorverhuurd door X2O en Overstock Home & Garden in
Evergem (investering door WDP via een 71/29 joint-venture opgericht met de toekomstige huurders, opening gepland voor 2022) • de 59.760 m2 die Eutraco inneemt bij
MG Real Estate in Willebroek en die medio december 2020 in gebruik werd genomen • 48.900 m2 voor VAB Fleet Services in
Genk (herontwikkeling van het gebouw dat door Stobart werd gehuurd voor
Nike, en voor VAB zal worden beheerd door Koopman) • huur van 34.000 m² door Eutraco in de Tri Access Logistics zone in
Willebroek, naast de aankoop van 22.000 m² in Sint-Niklaas
• 28.000 m2 voor de nieuwe DHL
Pharma Campus in Lot (een ontwikkeling van MG Real Estate die vermoedelijk in het derde kwartaal van 2021 in gebruik zal worden genomen) • 23.730 m2 voor Bleckmann in
Evergem • 22.000 m2 voor Tailormade Logistics in Courcelles (ex-Cora site) • vijf transacties tussen 13.500 m² en 27.000 m² voor DPD België, waaronder het nieuwe sorteercentrum in Vilvoorde gebouwd door Montea en een gebouw van 27.000 m² in Puurs.
Projecten 2021/2022
• de Ghent Logistic Campus van Groep
Heylen op 150.000 m² • 60.000 m2 te bouwen door Jost
Group in de Trilogiport van Luik (30.000 m2 in een eerste fase, de rest zal in een tweede fase worden opgestart) • Cebeo zal een distributiecentrum van 53.800 m² laten bouwen in de industriezone Tournai-Ouest 3 op een terrein van 12 hectare.
• een nieuwe ontwikkeling van 31.966 m2 voor Van Moer Logistics in
Evergem (oplevering verwacht in het vierde kwartaal 2021) • verdere herontwikkeling van de voormalige Ford-site in Genk • de voltooiing van het distributiecentrum van Callebaut in Lokeren.
