FOCUS IMMOBILIA

KANTOORVASTGOED

ONDERVERHUUR IN OPMARS

De belangrijkste trends in kantoorvastgoed zijn de flexibilisering van de werkplek en het onderverhuren van ongebruikte ruimte. Maar hebben de algemene tendensen die zich op de vastgoedmarkt ontwikkelen, samen met de gevolgen van covid, een invloed op de manier waarop transportbedrijven hun toekomstige kantoren zullen inrichten?

Peter Ooms

Volgens Bart Vanderhoydonck (Cushman & Wakefield) kunnen sommige organisaties 25 tot 45% kantooroppervlakte besparen. “Zes jaar geleden voorspelde de internationale makelaar Jones Lang Lasalle al dat flexspace 30% van de kantoormarkt zou innemen. België is daar nog een eind van verwijderd”, zegt Dirk Paelinck, stichter van de aanbieders van flexibele kantoorruimtes Interoffices en Workero. Hij is ook voorzitter van de Europese Proptech Association. Die vertegenwoordigt meer dan 3000 bedrijven die technologische oplossingen bieden voor vastgoedbeheer.

MINDER M², KORTE CONTRACTEN

Die trend komt er ook door toenemende flexibilisering van de contracten zowel op het vlak van de hoeveelheid vierkante meters als van de termijn. “Bedrijven willen meer of minder ruimte kunnen huren in functie van tijdelijke noden. Daarom willen ze zich dus niet meer engageren voor langere termijnen. Negen jaar is dan uit den boze. Ze verkiezen contracten van een jaar,” zegt Dirk Paelinck. Die evoluties naar flexibilisering en onderverhuur worden doorkruist en versterkt door de coronacrisis. Medewerkers slagen er goed in hun werk van thuis uit te realiseren, zodat bedrijven geneigd zijn hun vastgoed te verminderen. De Europese Commissie wil bijvoorbeeld zijn kantoren in Brussel verminderen van 780.000 naar 580.000 m² gaan. Daar kan ook omdat traditioneel veel externe consultants kantoorruimte van de commissie

Thuiswerk is er om te blijven, maar tegelijk snakken medewerkers ernaar om elkaar weer te ontmoeten. Kantoren kunnen een nieuwe functie krijgen en b.v. als opleidingslokaal worden ingericht.

ter beschikking krijgen. Dat zal voortaan niet meer gebeuren. Die kortere huurcontracten zijn wel problematisch voor de eigenaren die zelf veel langere leningen hebben lopen. Het Internationaal Monetair Fonds heeft onlangs nog een rapport gepubliceerd waarin het zijn bezorgdheid uit over de impact van die tendens op de waardering van de betrokken kredieten bij de banken én op fondsen die investeren in dergelijk vastgoed. Tegelijk is er een grote behoefte bij die personeelsleden om weer naar kantoor te gaan. Dirk Paelinck ziet een grotere mix ontstaan van kantoor en thuiswerk met daarbij nog decentrale locaties waarbij collega’s kunnen samenwerken in regionale kantoren.

THUISWERK KAN NIET ALTIJD

Bart Vanderhoydonck van Cushman & Wakefield wijst toch op een verschil tussen de transportsector en de andere branches. “De gebouwen in de transportsector hebben heel vaak een gecombineerde functie met een kantoor, een werkplaats en steeds vaker ook magazijnen. Alleen de zeer grote bedrijven hebben aparte hoofdkwartieren die niet verschillen van die van de multinationals uit andere sectoren. De impact van de lockdown en thuiswerk is daar wel heel vergelijkbaar. Ik verwacht dan ook dat zij op dezelfde manier zullen reageren. Enerzijds zullen er bedrijven zijn die net meer plaats willen voorzien per medewerker om de afstand te kunnen garanderen. Maar ik denk dat veel meer bedrijven zullen opteren om hun personeel meer en vaker thuis te laten werken en dus minder werkplekken te voorzien in de kantoren. De grote organisaties zouden op die manier tussen de 25 en 45 procent minder vierkante meters nodig hebben. Zo kunnen ze grote kostenbesparingen realiseren,” zegt Bart Vanderhoydonck, Associate en Head of Industrial Agency bij Cushman & Wakefield. Daarbij houdt hij wel een slag om de arm. “Niet alle bedrijven kunnen al hun mensen thuis laten werken. De functie moet het toelaten. En ik denk dat in het gemiddelde transportbedrijf een aantal taken zich niet goed lenen voor werken vanop afstand. Met name de planners hebben net heel veel voordeel om samen te zitten en heel direct met elkaar te kunnen communiceren. In een gemiddeld transportbedrijf gaat het misschien om een zes tot tien planners die dan nog best samen in één ruimte zitten. Daar zal niets aan veranderen. In transportbedrijven met grotere magazijnruimten zal de coördinatie van de magazijniers ook altijd ter plaatse blijven gebeuren,” zegt Bart Vanderhoydonck.

GEBOUW KRIJGT NIEUWE FUNCTIE

Maar de facturatie en andere administratieve taken zijn ook in de transportsector al verregaand gedigitaliseerd en kunnen dan net zo goed elders gebeuren. “Het thuiswerk heeft zich bewezen tijdens de coronacrisis. De productiviteit was goed, ook zonder directe controle. Maar tegelijk zien we dat medewerkers ernaar snakken om elkaar weer te ontmoeten. De kantoren krijgen een nieuwe functie: het worden eerder vergadergebouwen dan werkplekken. De uitwisseling van informatie is daarbij de sleutel. Dat heeft een impact op de inrichting: grote en kleine vergaderzalen, zithoekjes, informele ontmoetingsruimtes, telefoneerplekken. De beschikbare werkposten moeten de mensen delen. Die zullen ze dan moeten reserveren. Je zal ook zien dat het geheel er leuk en aantrekkelijk gaat uitzien”, zegt Bart Vanderhoydonck. Corona heeft die tendens nog versterkt, maar er komen ook nieuwe eisen bij: een gezonde werkplek en bijkomende diensten. “Bedrijven willen ook meer beleving op hun werkvloer om de samenwerking te bevorderen. Ik ga ervan uit dat zeker de grote bedrijven méér eisen stellen aan hun vastgoed: enerzijds zo flexibel mogelijk, maar anderzijds wel met bijkomende diensten voor hun eindgebruikers, mooi en gezellig ingericht, met lezingen en evenementen in de gemeenschappelijke ruimte en bovenal een makkelijke samenwerking met partners die het bedrijf vooruit kunnen helpen,” zegt Dirk Paelinck. “Een andere tendens is om weer decentraal te werken. Jonge mensen willen niet elke dag de lange rit naar Brussel blijven doen. Bedrijven stellen daarom satellietkantoren ter beschikking in de diverse provincies. Dat vergroot enerzijds de behoefte aan een beperkt aantal vierkante meters in locaties verspreid over het land, maar tegelijk is er weer minder plaats nodig in het hoofdkwartier.”

OVERTOLLIGE VIERKANTE METERS

Bedrijven die huren, zullen die niet gebruikte vierkante meters weer ter beschikking stellen van de eigenaar en dus een

Dirk Paelinck, Workero: “Tientallen bedrijven zoeken een oplossing voor hun overtollige vierkante meters.”

“Negen jaar is uit den boze. Bedrijven verkiezen huurcontracten van een jaar” (Dirk Paelinck)

kleinere oppervlakte huren. Bedrijven die eigenaar zijn van de gebouwen of vastzitten in langlopende contracten zullen steeds meer trachten een onderhuurder te vinden voor die ruimte. “Maar voor transportbedrijven in industriezones zal dat niet voor de hand liggen. Ik denk dat ze eventuele lege ruimtes eerder zelf zullen gebruiken voor vergaderzalen, een cafetaria of extra lockerrooms voor de chauffeurs. Ook een ontspanningsruimte wordt populairder”, zegt Bart Vanderhoydonck. “Met Workero hebben we intussen contacten met tientallen bedrijven die een oplossing zoeken voor hun overtollige vierkante meters. Daarbij wil ik meteen zeggen dat de onderverhuur voldoende vierkante meters moet omvatten om de extra kosten ook te kunnen opvangen”, zegt Dirk Paelinck van Workero. Workero is een dienstenleverancier die bedrijven helpt om hun kantoorvastgoed optimaal in te zetten. Het heeft in België al grote bedrijven als P&G en Decathlon geholpen om lege werkplekken te verhuren aan

1,9% FLEXIBELE WERKPOSTEN

In België staan flexibele werkplekoplossingen nog in de kinderschoenen met 1,9% van de beschikbare 21 miljoen vierkante meters. In de VS loopt dat nu al op tot 27,2%. partners om op die manier de samenwerking tussen gemengde teams met interne en externe medewerkers te versterken of nieuwe projecten uit te werken. Workero geeft die lege vierkante meters een nieuwe functie door het faciliteren van gestructureerde open innovatie binnen die bedrijven. “Bij P&G beheren wij intussen 2000 m² kantoorruimte waar 42 startups zich hebben gevestigd en daar ook rechtstreeks toegang krijgen tot experten van de multinational en dat op verschillende terreinen,” zegt stichter en zaakvoerder Dirk Paelinck. Daarbij zorgt de software van Workero voor een efficiënt beheer van die werkplekken en van de relatie tussen de eindgebruikers en gebouweigenaren en bedrijven.

15 MINUTE CITY

Dat bedrijven hun vastgoed aantrekkelijker en efficiënter willen, krijgt nog een bijkomende complicatie in een strategie van de grote steden die streven naar de 15 minute city. “Voorstanders zoals burgemeester Hidalgo van Parijs willen het vervoer en de verplaatsingen in de stad vermijden door te zorgen dat bewoners al hun behoeften kunnen vervullen na een korte verplaatsing te voet of met de fiets van 15 minuten. Uit enquêtes blijkt dat jongere werknemers hier ook voorstander van zijn. 68% wil zelfs een lager loon aanvaarden wanneer ze daarvoor betere omstandigheden - zoals een kortere woon-werkafstand - in ruil krijgen,” zegt Dirk Paelinck. Die idee past volledig in een streven naar minder CO2-uitstoot die in het Verdrag van Parijs is vastgelegd en die een concrete invulling krijgt in de Green Deal van de Europese Commissie. “Daarbij mag je niet vergeten dat gebouwen de allergrootste uitstoter zijn van broeikasgassen. Met 35% haalt de functie de hoogste score. Mobiliteit is bijvoorbeeld goed voor 16%. De oorzaak is het hoge energieverbruik voor verwarming en koeling van gebouwen. De Commissie maakt nu enorm veel geld beschikbaar voor ingrijpende maatregelen. De uitstoot moet dan ook snel en drastisch naar beneden. De doelstelling is om tegen 2050 net zero emission te bereiken. Dat houdt ook in dat er veel gebouwen gerenoveerd dienen te worden om die nieuwe normen te halen. De Europese Commissie wil het renovatietempo meer dan verdubbelen van 1% naar minstens 2%. Dat zal enerzijds zorgen voor een drastisch effect op de uitstoot en anderzijds voor een toename van meer dan één miljoen nieuwe jobs” zegt Dirk Paelinck.