Oostburg, Zeeuws-Vlaanderen

ZEEUWS-VLAANDEREN

LOCATIE Oostburg OPGAVE toekomstperspectief voor een krimpregio OPDRACHTGEVER gemeente Sluis PROJECTLEIDERS Marcel de Paauw, Peter Ploegaert ONTWERPEND ONDERZOEK NOHNIK Architecture & Landscape; DAT Architecten; IDBB Vastgoed PERIODE januari – maart 2020 INZET ONTWERP radicaal concept; tekenen en rekenen; modellenstudie

Als gezondheidsdorp kan Oostburg de bevolkingskrimp en leegstand te lijf

Als ergens de problematiek razend ingewikkeld is, en de hulp van het O-team absoluut op zijn plaats, is het wel in Zeeuws-Vlaanderen. De gemeente Sluis bijvoorbeeld kampt met extreme vormen van bevolkingskrimp, oftewel een terugloop in het aantal inwoners én het aantal huishoudens. Daarnaast is het een van de meest vergrijsde gemeenten van het land, omdat het aandeel ouderen toeneemt en jongeren die wegtrekken voor studie of werk vaak niet terugkeren. Krimp en vergrijzing zorgen in de Zeeuwse regio voor uiteenlopende ruimtelijke dilemma’s, zoals een patstelling op de regionale woningmarkt. Neem Oostburg, het dorp waar het O-team aan de slag is gegaan. Op basis van het inwonertal beschikt de plaats over voldoende woningen, en toch is er sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Veel woningen in het dorp, die na de Tweede Wereldoorlog in rap tempo uit de grond zijn gestampt, komen niet langer tegemoet aan de eisen van deze tijd. Ze voldoen amper aan de zorg-gerelateerde behoeften van oudere inwoners, en beantwoorden niet aan de moderne eisen dat het hedendaagse gezins-

leven aan huizen stelt. Omdat er geen sprake is van schaarste is nieuwbouw niet toegestaan. En ook renovatie blijkt lastig: veel woningen zijn immers particulier bezit en maar weinig eigenaren (vaak al op leeftijd) zijn bereid om fikse investeringen te doen. De aanstaande verduurzamingsopgave – van het gas af, isolatie – maakt het er niet makkelijker op. Een ander urgent vraagstuk betreft het Oostburgse winkelcentrum, dat mede onder invloed van krimp en vergrijzing te maken heeft met een teruglopend voorzieningenniveau en hardnekkige leegstand. Oudere ondernemers en winkeliers hebben geen opvolgers en diegenen met vastgoed raken hun panden aan de straatstenen niet kwijt.

Op het Sluise gemeentehuis breken ze zich al jaren het hoofd over hoe deze impasses te doorbreken. Enkele jaren geleden is een masterplan gemaakt met op zich kansrijke oplossingen, die helaas niet zomaar uitvoerbaar blijken. Denk aan stedelijke herverkaveling, of interessante, maar ingewikkelde suggesties voor woningverbetering – zoals het splitsen of samenvoegen van woningen, of het verkopen van corporatiebezit als ‘kluswoningen’. Ambtenaren verzuchten dat zij voor een vernieuwingsoperatie staan die qua complexiteit niet onder doet voor vraagstukken waarmee grote steden kampen. Maar in tegenstelling tot hun stedelijke collega’s moeten ze het in Zeeuws-Vlaanderen doen zonder heldere regelgeving, zonder financiële budgetten, zonder expertise voor bijvoorbeeld programmatische herstructurering. Niet voor niets dus is het O-team ingeschakeld. De leden besloten de ongekende problematiek van Oostburg langs twee sporen te ontrafelen.

Het eerste spoor betreft de zoektocht naar een conceptueel gebiedsperspectief, een in de woorden van het O-team ‘meeslepend dorpsprofiel’ dat op basis van het streek-DNA nieuwe mogelijkheden schetst voor niet alleen de woonsituatie en het voorzieningenaanbod, maar ook voor zorgkwesties, educatie en toerisme. Daarom introduceert het O-team de term ‘gezondheidsdorp’, dat vervolgens door de ontwerpers van Nohnik is uitgewerkt in een plek ‘waar je langer, gelukkiger en gezonder leeft’. Oostburg moet een ‘vitale kern’ worden, waar de bestaande huizenvoorraad verrijkt wordt met nieuwe woonvormen en

woon-zorgcombinaties voor ouderen. Als gezondheidsdorp, zo redeneert het O-team, kan Oostburg haar onderscheidende positie in de regio versterken. Binnen dit idee van een ‘gezondheidsdorp’ onderzochten de zorg- en vastgoedspecialisten van IDBB Vastgoed welke concrete kwesties moeten worden opgelost om de ambities die achter dit dorpsprofiel schuilgaan dichterbij te brengen. Zoals het besluit om ouderen die zelfstandig wonen niet te verspreiden over de regio, maar te clusteren op slechts twee plekken (waaronder Oostburg) – waardoor onder meer de thuiszorgverlening daar op kan worden afgestemd. Een dergelijk besluit ligt gevoelig, omdat veel ouderen gehecht zijn aan het eigen dorp en niet zomaar willen verhuizen. Een ander heikel punt is de grootschalige verkoop van panden als tweede woning of vakantiehuis, die daardoor nog maar gedeeltelijk en ook nog eens door uiteenlopende bezoekers bewoond worden. Zulke huizen en hun bewoners dragen nauwelijks bij aan het in stand houden van met name zorg- en onderwijsvoorzieningen. Het O-team en IDBB werpen de vraag op of het liberale beleid waarbinnen deze ongewenste ontwikkeling kan plaatsvinden, moet worden aangescherpt zodat de verhouding tussen permanente en tijdelijke bewoning weer in balans komt – en daarmee het draagvlak voor (zorg)voorzieningen op peil.

In het ontwerponderzoek van Nohnik moet Oostburg een vitale kern worden waar woon- en andere functies gemengd worden, mensen hun droomhuis kunnen bouwen, huizen duurzaam en betaalbaar zijn, bewoners voor elkaar zorgen.

Het idee is om rond Oostburg een ringpark aan te leggen, waar duurzame energie wordt opgewekt en voedsel verbouwd.

Anders gesteld: vrijkomende woningen moeten in handen komen van woningzoekenden uit de regio, of gesloopt worden zodat in de dorpen ruimte ontstaat voor de bouw van woningen die voldoen aan de eerder geschetste vraag.

In het tweede spoor speelt de zorgsector zelf een voorname rol. Zo is in Oostburg de instelling ZorgSaam prominent aanwezig, met aan de westkant van het dorpscentrum twee faciliteiten: ziekenhuis Antonius en verpleeghuis De Stelle. Omdat ZorgSaam zich beraadt op de toekomst initieerde de gemeente enige tijd geleden een gesprek, waarbij ook de GGZ, thuiszorgorganisaties, huisartsen en andere zorgverleners aanschoven. Hoe houden ze gezamenlijk de zorg op peil, en kan een reconfiguratie van zorgvoorzieningen een aanjager zijn voor bijvoorbeeld de vernieuwing van het Oostburgse dorpshart? Tegen deze achtergrond onderzocht het O-team of partijen die letterlijk op de flanken van het centrum opereren, hun plannen zo kunnen vormgeven dat ze in het belang zijn van Oostburg als geheel. Het gaat dan om het voornemen van ZorgSaam om De Stelle en Antonius te vervangen door nieuwbouw – op eigen terrein of in combinatie met centrumvernieuwing? –, maar ook om de vraag of winkelketens (Lidl, Albert Heijn, Hema) bereid zijn om hun filialen te verplaatsen van de rand naar het hart van het dorpscentrum.

Als ‘gezondheidsdorp’ heeft Oostburg een onderscheidende positie in een regio waarin toerisme de boventoon voert.

Drie modellen waarin de architecten van DAT verkennen hoe de nieuwbouwplannen van ZorgSaam en een andere positie van de supermarkten een bijdrage kunnen leveren aan de vernieuwing van het Oostburgse dorpshart.

In drie scenario’s laten de architecten van DAT zien hoe de relatie tussen ZorgSaam, de supermarkten en het centrum versterkt kan worden. In een ‘voorzichtig’ scenario vindt de geplande nieuwbouw op het terrein van ZorgSaam plaats – onder meer door parkeervelden te verplaatsen. De gewenste verbinding met het centrum wordt bewerkstelligd door de aanleg van een lange bomenlaan (waarvoor een parkeerterrein vergroend wordt en het gemeentearchief gesloopt). Een ander model gaat uit van een nieuwe ‘gezondheidsplek’ aan de rand van het centrum. De nieuwbouw voor De Stelle en Antonius komen samen met de (nieuwgebouwde) filialen van de supermarkten rondom een park te staan – die tevens fungeert als een groene verbinding met het centrum. Het derde, meest ingrijpende model valt vooral bij de gemeente in goede aarde. In dit scenario is het nieuwe onderkomen van verpleeghuis De Stelle onderdeel van de centrumbebouwing. Op de vrijgekomen locatie aan de westkant verrijst een woonwijkje waar ‘nieuwe aanwas’ kan neerstrijken. Ook de gemeentelijke huisvesting aan de Nieuwstraat krijgt een opknapbeurt. Het complex wordt verduurzaamd en omgetoverd tot een dorpse ‘huiskamer’. ZorgSaam staat open voor het idee om hun nieuwbouw te verbinden aan dorpsvernieuwing. De supermarkten zijn terughoudend, ook omdat hun panden in handen zijn van (internationale) beleggers. Die hebben vooral oog voor rendementen en minder voor wat goed is voor een dorp of gemeenschap.

Al met al is de hulp van het O-team van waarde geweest. Vooral gemeenteambtenaren zijn blij dat dat er perspectieven op tafel liggen waarmee partijen aan de slag kunnen. Of zoals een projectleider zegt: ‘Het O-team heeft scherpe oplossingsrichtingen geschetst waarmee de kluwen aan problemen grotendeels ontward is.’ De volgende stap is om de gemeenteraad mee te krijgen, geen sinecure als het gaat om vastgoedposities, bevolkingskrimp en zorg. Daarom wordt de komende maanden in lijn met het O-teamadvies een plan van aanpak opgesteld, waarin verkend wordt wat nodig is om het voorkeursmodel voor elkaar te krijgen.