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Die steuerlichen Folgen beim Verkauf einer Immobilie Tipps vom Fachmann Oft machen wir die Erfahrung, dass viele Eigentümer davon ausgehen, die ihre Immobilie länger als 5 Jahre besitzen, beim Verkauf keine Steuern auf den Gewinn bezahlen müssen. Welche steuerlichen Folgen hat aber der Verkauf einer Liegenschaft?
des Gewinns ist immer zu versteuern, auch wenn die Liegenschaft seit Generationen bereits in Ihrem Besitz ist. Fazit: Machen Sie einen Netto-Liegenschaftsgewinn der höher ist als CHF 5000.–, so müssen Sie immer mit Liegenschaftsgewinnsteuern rechnen.
Der Besitzer einer Immobilie hat diverse steuerliche Verpflichtungen. Beim Verkauf kommt die Gewinnsteuer zur Anwendung und wir werden immer wieder mit diversen Meinungen konfrontiert, wie dies funktioniert. Es gilt aber der Grundsatz, wer beim Verkauf einer Immobilie einen Gewinn erzielt, schuldet eine Gewinnsteuer. Es gibt nur eine Ausnahme: Sie besitzen eine Immobilien-Firma und handeln gewerbsmässig mit Grund stücken / Immobilien. Somit muss diese Firma die Gewinne aus den Immobilien über die Einkommenssteuer versteuern und nicht über die Gewinnsteuer.
Es gibt Ausnahmen, und zwar wenn Sie eine Ersatzbeschaffung erwerben. Somit können Sie diese Liegenschaftsgewinnsteuer aufschieben – aber nur, wenn Sie eine teurere Immobilie kaufen, als die zu verkaufenden Liegenschaft wert ist. Auch zu beachten ist, dass Sie die zu verkaufende Immobilie selbst nutzen (Wohnsitz) müssen. Ist der Wert der zu verkaufenden Liegenschaft jedoch tiefer, so müssen Sie die Differenz trotzdem besteuern. Zudem wichtig zu wissen ist, dass dieses Vorgehen nur ein Steueraufschub zur Folge hat. Daher gilt: Wenn Sie einmal alles verkaufen ohne eine Ersatzbeschaffung, müssen Sie nachträglich den aufgeschobenen Gewinn noch versteuern.
Die Grundlage für den Gewinn bildet die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Verkaufspreis. Die Anlagekosten sind Ihr Kaufpreis plus Notar- und Grundbuchkosten sowie allfällige Handänderungssteuern. Nebst den Anlagekosten können Sie zusätzliche Kosten dem Kaufpreis abziehen. Dies sind nicht etwa Ihre Hypothek, wie dies auch manchmal Immobilien-Besitzer der Meinung sind, sondern wertvermehrende Aufwendungen. Dies sind Kosten, die den Wert der Liegenschaft erhöht haben, aber nicht als Unterhaltskosten in der ordentlichen Steuer erklärung abgezogen werden konnten. Weitere abzugsfähige Kosten sind Drittkosten, wie zum Beispiel Maklerund / oder Werbekosten beim Verkauf. Die Differenz zwischen Anlagekosten und Verkaufspreis abzüglich die abzugsfähigen Kosten, ergeben den Rohgewinn. Verkaufen Sie nun innerhalb von fünf Jahren seit dem Kauf, so bezahlen Sie nebst der Gewinnsteuer einen Spekulationszuschlag. Halten Sie die Liegenschaft aber fünf Jahre oder länger, können Sie im Kanton Bern einen Besitzesdauerabzug von zwei Prozent pro Jahr vornehmen. Dies heisst, der maximale Besitzesdauerabzug liegt bei 35 Jahren, womit der Abzug zwischen 10 und 70 Prozent beträgt. Die Differenz, also 30 bis 90 Prozent
Daniel Capelli
Geschäftsführer Martha Ruf Immobilientreuhand AG 3800 Unterseen Telefon 033 822 69 55 info@martharuf.ch www.martharuf.ch
Februar 2020 | Bödeli- / BrienzInfo
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