Condominio Sostenibile e Certificato Luglio 2021

Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.

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PRIVACY

PISCINE

QUANTO SEMPLIFICA IL DECRETO SEMPLIFICAZIONI?

DISTRICARSI NEL GPDR

SAPORE DI MARE IN CONDOMINIO

ANNO 9 - NUMERO 40 - GIUGNO / LUGLIO 2021 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

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N. 40 GIUGNO / LUGLIO 2021

EDITORI@LE

ORA RISPARMIATE ANDANDO IN BAGNO

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uperbonus, superbonus, superbonus: nelle assemblee condominiali, che dopo la pausa dovuta alle misure sanitarie tornano di attualità, c’è sempre la stessa parola che ricorre. E a ragione: quando mai si ripeterà la possibilità di abbattere il consumo di energia nel condominio a costo zero? Ma, come abbiamo già spiegato su Condominio Sostenibile e Certificato, i problemi, gli intoppi, le lentezze non mancano. Per questo il governo ha introdotto con il decreto Semplificazioni qualche scorciatoia, con la speranza di imprimere una forte accelerazione sulle pratiche burocratiche legate all’efficientamento energetico degli edifici. Per esempio, prevedendo che questi interventi potranno essere realizzati con una semplice Cila (Comunicazione di inizio lavori asse-

verata). Un passo in avanti. Ma restano molti gli interrogativi che spesso spiazzano gli amministratori di condominio, considerati esseri omniscenti.

Proprio anche per questo torna a ottobre la Fiera del Condominio. Un’occasione per discutere, imparare, spiegare, accrescere la propria formazione. E non solo sui superbonus perché, come testimoniano le pagine di Condominio Sostenibile e Certificato, gli argomenti da approfondire sono molti. Anche perché se il superbonus è super, ci sono anche altri incentivi utili, ma che rischiano di ammuffire nel dimenticatoio. Uno su tutti: il cosiddetto bonus rubinetti, inserito nella legge di Bilancio. È un incentivo fiscale, interessante, che prevede un contributo di un migliaio di euro, da utilizzare entro il 31 dicembre, per cambiare i vasi sanitari in ceramica con

superbonus

quelli a scarico ridotto, che non superano cioè i 6 litri di acqua, e di rubinetterie sanitarie, soffioni e colonne doccia. Tutti i prodotti devono avere la caratteristica di una portata ridotta rispetto a quelli tradizionali. Ma l’incentivo sembra essere stato preso alla leggera, anche se tocca un problema serio. E non solo perché offre un assist a una filiera della rubinetteria, che è stimata in circa 9 miliardi di fatturato e occupa 30 mila addetti, a quella della ceramica sanitaria (339 milioni di euro di fatturato e 2.600 dipendenti) e dell’arredobagno (fatturato di 2,8 miliardi e 20 mila dipendenti). In Italia, infatti, il 30% dei consumi medi giornalieri di acqua di un cittadino è legato agli scarichi dei vasi sanitari. E il consumo annuale degli sciacquoni è un problema, anche se detto così può far sorridere. I bisogni fisiologici degli italiani, infatti, si traducono in 1,4 miliardi di metri cubi di acqua utilizzata all’anno, con un costo stimato di 2,4 miliardi di euro. E, visto che oltre il 50% dei sanitari è stato posato prima del 1990 e utilizzavano 12-15 litri per ogni scarico, lo spreco di denaro, oltre che di risorse, è altissimo. Sostituire 28,4 milioni di vecchi vasi con nuovi apparecchi con scarico si tradurrebbe in un risparmio di acqua pari a 414 milioni di metri cubi l’anno e una riduzione di 2,9 milioni di tonnellate di CO2 per minore uso di energia elettrica. Un bene non solo per l’ambiente, ma anche riduzione dei costi di tutta la comunità, a partire da quelli della bolletta dell’acqua.

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TUTTO IL BELLO

DELLA BELLA STAGIONE

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arrivata la bella stagione e con questa la voglia di fare un bel bagno nella piscina condominiale... acqua dolce o salata? Poco importa: la parola d’ordine è sicurezza, e non solo in piscina, ma in ogni impianto del condominio. Con l’estate e la zona bianca salta il coprifuoco, ma arrivano i problemi legati alla movida e che fare se un clochard alberga nelle parti comuni? E dei problemi legati ai condizionatori vogliamo parlare?

Il superbonus scalda finalmente i mo-

tori dopo il via del decreto semplificazioni, ma le procedure sono sempre complicate e allora nasce il protocollo operativo. Il covid influenza ancora le locazioni, mentre la rigenerazione urbana è un problema che non possiamo non affrontare, come del resto essenziale diventa anche sapere quale implicazione sulla privacy può avere la diffusione di numeri di telefono.

Che dire? Un altro numero spettacolare, ricco di spunti, riflessioni, idee e contenuti offerti dai migliori

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CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 9 - Numero 40 - Giugno / Luglio 2021 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

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Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 30 - Estero annuo Euro 45 Anno 2021 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Luca Bridi, Gaia Cigognini, Pietro Maria dI Giovanni, Selene Maestri (fotografa), Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Aldo Piscitello, Roberto Rizzo, Franco Saro, Corrado Verniani, Sabina Vuolo, Giuseppe Zangari, Daniela Zeba, Michele Zuppardi

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Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE ORA RISPARMIATE ANDANDO IN BAGNO.......................................3 DANIELA ZEBA TUTTO IL BELLO DELLA BELLA STAGIONE.................................5 DOMANDE & RISPOSTE AFFITTI E COVID, QUALI CONSEGUENZE?..................10 STORIA DI COPERTINA DUFERCO ENERGIA SUPERBONUS CHIAVI IN MANO.........................................14 PRIMO PIANO ALLARME DEGRADO - 1 SE LA MOVIDA ROVINA IL SONNO..............................20 ALLARME DEGRADO - 2 C'È UN HOMELESS SULLE SCALE...............................24 SUPERBONUS - 1 SEMPLIFICAZIONE PRO E CONTRO.........................................28 SUPERBONUS - 2 LA LENTE DI ANACI SUL NUOVO DECRETO..........................32

20 Condomini assediati dalle feste notturne

SUPERBONUS - 3 ALLA META IN 45 PASSI.........................................................36 SUPERBONUS - 4 QUANDO NON TUTTI SONO D'ACCORDO...............................38 NEWS NOTIZIE DAL MONDO DEL CONDOMINIO..................................................40 PROFESSIONE

54 Le regole per la climatizzazione

RIFLESSIONI IL GRANDE SLAM IN CONDOMINIO...............................................42 AMMINISTRATORI LA RIGENERAZIONE È CONDOMINIALE..............................44 BLOCKCHAIN QUELLA CATENA LIBERA LA FIDUCIA..........................................48 LIBRI ASSEMBLEA ONLINE SENZA SEGRETI.......................................................50 DIRITTO & ROVESCIO GDPR PIANGE IL TELEFONO (E L'AMMINISTRATORE)........................................52 CONDIZIONATORI OK, IL FRESCO È GIUSTO........................................................54 ADEMPIMENTI NELLA GIUNGLA DELLA SICUREZZA.........................................58 SPECIALE PISCINE

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LE NUOVE NORME UN TUFFO NELLA SICUREZZA..............................................66

Un tuffo nella piscina condominiale.

Ma attenti a...

ALTERNATIVE - 1 SAPORE DI SALE IN CONDOMINIO..........................................70 ALTERNATIVE -2 UN BIO BAGNO DAVANTI CASA...............................................74 RB BAGATTINI QUEL PAVIMENTO È DA RECORD................................................78 RASSEGNA QUANTE IDEE PER FARE IL BAGNO.................................................82 CONDOMINIO GREEN MERANO I SEGRETI DELLA CASA CON BOLLINO VERDE....................................86 IDEE UTILI OILCONTROL CONTABILIZZAZIONE, ORA CAMBIA TUTTO……..........................90 FARAONE AFFACCIATI SULLA SICUREZZA..........................................................92 CEI GROUP COME OTTENERE UN CONDOMINIO NZEB.......................................94 PSICONDOMINIO......................................................................................................96

LA VOSTRA POSTA

Risponde Giuseppe Zangari, Avvocato del foro di Padova, fornisce consulenza e assistenza ad amministratori di condominio nella gestione dei rapporti con i condòmini e terzi. Scrive per il Quotidiano del Condominio Sole 24 Ore, Il Quotidiano Giuridico di Wolters Kluwer e portali tematici

AFFITTI E PANDEMIA, QUALI CONSEGUENZE?

Che impatto ha l’emergenza sanitaria dell’ultimo anno e mezzo sui rapporti locatizi a carattere abitativo e commerciale?

Gli operatori del diritto sono oggi di fronte a un panorama non dissimile da quello emerso al termine del secondo conflitto mondiale, in cui un’intera classe di locatari (professionisti, artigiani, commercianti, piccoli imprenditori, ma anche molti occupanti un immobile a uso abitativo) si trovarono esposti all’impossibilità di far fronte al pagamento dei canoni. Nel timore che un’esposizione debitoria di così vaste proporzioni potesse rappresentare un freno alla ricostruzione post-bellica, specie dal punto di vista della coesione sociale, i conduttori in questione poterono beneficiare, anche solo parzialmente, della liberazione dall’obbligo contrattuale tramite un’equiparazione del conflitto a causa di forza maggiore. Così pure ai giorni nostri, le misure di distanziamento sociale utili

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al contenimento della pandemia, che in molti casi si sono tradotte nella chiusura forzata di attività aperte al pubblico, hanno generato una crisi di liquidità tale da indurre gli affittuari a ritenersi legittimati a beneficiare di una sospensione, o quantomeno una riduzione, dei canoni maturati durante il periodo di più stretto lockdown.

Le misure adottate Quali sono le misure adottate dalla legislazione emergenziale?

Il legislatore, da un lato si è reso autore di misure a carattere generale, incidenti sui principi cardine della disciplina delle obbligazioni contrattuali, dall’altro, restringendo l’analisi allo specifico ambito locatizio, è intervenuto direttamente nei rapporti fra privati tramite misure che, tuttavia, paiono privilegiare determinate categorie di conduttori a scapito dei proprietari. Nel primo caso il riferimento è all’articolo 3, comma 6bis del decreto

legge n. 6/2020, introdotto dall’articolo 91 del decreto legge 18/2020 (cosiddetto Cura Italia): «Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato di fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti». E, soprattutto, all’articolo 6nonies del decreto legge n. 41/2021 (Sostegni), introdotto di recente dalla legge di conversione, che ha stabilito l’obbligo di un percorso condiviso di ricontrattazione del canone nelle locazioni commerciali «…nel caso in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato e dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione». Una norma a carattere programmatico, poiché

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO Gli esperti di Condominio rispondono alle tue domande • RIQUALIFICAZIONE DELLA CENTRALE TERMICA priva dei parametri utili a definire la concreta misura della rinegoziazione, nonché apparentemente correlata all’emergenza attuale, ma i cui riflessi dovranno essere attentamente valutati, specie qualora divenga oggetto di applicazione analogica ad altre fattispecie. Nel secondo caso, il pensiero corre subito al blocco degli sfratti prorogato a giugno dall’articolo 13, comma 13 del decreto legge n. 183/2020 (Milleproroghe), e rispetto al quale si profila un’ulteriore sospensione sino al termine del 2021 ancorché in forma gradata in conseguenza del momento di insorgenza della morosità, nonché al canone agevolato per palestre, piscine e impianti sportivi previsto dall’articolo 216 del decreto Rilancio, in base al quale «il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, a una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito».

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LA VOSTRA POSTA

Risponde Giuseppe Zangari

Se c’è la contrattazione del canone La giurisprudenza pare muoversi in ordine sparso. Con quali argomentazioni si pone l’orientamento favorevole alla rinegoziazione del canone?

La prima pronuncia in argomento risale al provvedimento d’urgenza con cui il Tribunale di Venezia ha ordinato a una banca di non scontare la fideiussione posta a garanzia dei canoni non corrisposti, «ritenendo opportuno attendere, prima di disporre per il prosieguo, lo stato della normativa (…) visto che essa è in continua evoluzione e segue l’andamento della pandemia» (Tribunale di Venezia, decreto del 14.4.2020). Nel medesimo senso di inibire il pagamento delle fideiussioni e/o ordinare al locatore di astenersi dal presentare all’incasso gli effetti cambiari rilasciati a garanzia si sono espressi, tra l’altro, il Tribunale di Bologna (decreti dell’11.5.2020, 12.5.2020 e 4.6.2020), di Rimini (decreto del 25.5.2020) e Genova (decreto dell’1.6.2020). Nel merito del problema, buona parte della giurisprudenza ha inteso valorizzare gli articoli 1256 e 1464 del

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Codice Civile al fine di riconoscere, in favore del conduttore, una riduzione dell’importo dovuto limitatamente al periodo di lockdown, che viene equiparato a motivo di impossibilità temporanea e/o parziale della prestazione (Tribunale di Bari, sentenza del 9.6.2020; Tribunale di Roma, ordinanza del 29.5.2020; Tribunale di Venezia, ordinanza n. 5480/2020 e sentenza del 30.9.2020). Al contempo, si è fatto leva sugli articoli 1175 e 1375 in tema di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto per configurare l’obbligo, sempre a carico del locatore, di ridurre i canoni in un ammontare ritenuto equo al fine di porre rimedio al sopravvenuto squilibrio contrattuale derivante dalle misure di distanziamento sociale (Tribunale di Roma, ordinanza del 27.8.2020; Tribunale di Milano, sentenza del 21.10.2020). La stessa Corte di Cassazione, nella relazione tematica n. 56/2020, ha sottolineato l’esigenza che a fronte dell’emergenza sanitaria i contratti di locazione commerciale, non dunque quelli abitativi, debbano essere rinegoziati dalle parti in aderenza alle mutate circostanze economiche, equiparando l’ingiustif icato rif iuto del

locatore in tal senso a un inadempimento contrattuale.

Ma l’affitto non si discute Quali sono le motivazioni alla base dell’orientamento più restrittivo?

Premesso che le pronunce dovranno essere necessariamente rimeditate alla luce dell’articolo 6nonies del decreto legge n.

41/2021, va comunque dato conto di un diverso orientamento che, a oggi, ritiene essere dovuti i canoni nell’intero ammontare in considerazione del fatto che nessuna norma ne legittima la sospensione e/o la rinegoziazione (Tribunale di Pordenone, ordinanza dell’8.7.2020; Tribunale di Torino, sentenza del 2.7.2020; Tribunale di Pisa, ordinanza del 30.6.2020). Al contempo, la giurisprudenza nega altresì l’esistenza nell’ordinamento di un potere che gli consenta al giudice di modif icare la regolamentazione degli interessi concordata liberamente dalle parti secondo i dettami dell’autonomia privata (Tribunale di Roma, sentenza 15.1.2021).

Per di più, una rinegoziazione del canone signif icherebbe allocare in capo al proprietario il rischio d’impresa che incombe sul conduttore, generando una sorta di solidarietà unilaterale atteso, ovviamente, non è pensabile l’opposta condivisione degli eventuali maggiori prof itti. Inf ine, nel caso delle locazioni abitative, è stato acutamente osservato che la situazione emergenziale f inisce addirittura per amplif icare il benef icio tratto dal conduttore dalla prestazione offerta dal locatore, consistente nel godimento e messa a disposizione di un immobile ove dimorare in tempo di lockdown, dal che, a maggior ragione, non è oltremodo pensabile una sospensione e/o riduzione del canone (Tribunale di Palermo, sentenza 1773/2021).

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STORIA DI COPERTINA DUFERCO ENERGIA

SUPERBONUS CHIAVI IN MANO Il gruppo genovese, che offre soluzioni per l’erogazione di gas e luce, propone anche un servizio di appalto per usufruire dell’incentivo 110%: l’azienda si occupa di tutte le procedure e incarica imprese locali per eseguire i lavori Veronica Monaco

Luca Masini, consigliere delegato di Duferco Energia.

Il condominio Sole di Losson di Meolo (Venezia), oggetto di riqualificazione da parte di Duferco Energie

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un anno dall’avvio della macchina del superbonus 110%, Duferco Energia ha già attivato numerosi progetti di efficientamento energetico dedicati ai condomini in tutta Italia. Con 62 progetti conclusi, 12 cantieri aperti e 50 in partenza, l’azienda si

propone come impresa appaltatrice per la gestione dell’intero processo, dall’acquisizione del credito fiscale allo sviluppo e supervisione dei lavori, in collaborazione con imprese e professionisti locali e fornitori accreditati. Nata per gestire gli investimenti del Gruppo Duferco in im-

pianti di produzione da fonti rinnovabili, Duferco Energia si è successivamente focalizzata nella commercializzazione di servizi energetici per tutti i segmenti di mercato: fornitura di luce e gas, progetti di efficienza e riqualificazione energetica, servizi e infrastrutture di ricarica legate La nuova facciata del condominio Acquanera a Como. L’intervento ha interessato l’intero involucro edilizio con l’installazione di un sistema di isolamento a cappotto e il rifacimento completo della copertura. I lavori hanno permesso di passare da un indice di prestazione termica di 434,91 a 119 kWmq/anno

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STORIA DI COPERTINA Condominio Rossini 9 a Lissone (Monza Brianza). L’intervento in facciata ha visto l’applicazione di un cappotto in Eps opportunamente sagomato per seguire l’andamento curvilineo dell’edificio. Con l’intervento l’indice di prestazione termica è passato da 287,84 a 119 kWmq/anno

alla mobilità sostenibile, come precisa Luca Masini, consigliere delegato di Duferco Energia.

Domanda. Si parla molto di energia pulita: qual è la vostra politica aziendale?

Risposta. È uno degli asset fondamentali della nostra attività e coincide con un tema che sarà centrale nei prossimi anni, cioè quello della riduzione delle fonti di energia provenienti da combustibili fossili e la conversione alle rinnovabili. Duferco è già presente sul mercato dell’energia rinnovabile con una divisione che si occupa di mobilità sostenibile e fornitura di colonnine per la ricarica elettrica, di investimenti nel settore idroelettrico, sia in Italia che all’estero, e nel settore fotovoltaico. Inoltre, siamo molto attivi sul fronte dell’efficientamento energetico, non solo nei condomini, ma anche sul fronte domestico per le caldaie e le pompe di calore, sposando l’opportunità della cessione del credito d’imposta.

D. Come possono impattare i vari bonus casa sull’obiettivo di un Paese più green?

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R. In un Paese in cui si costruisce sempre meno credo sia fondamentale lavorare sulla rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente. In passato le imprese di costruzione non tenevano conto del tema dell’efficienza energetica, così oggi sono necessari tutta una serie di in-

Oggi Duferco Energia sviluppa una produzione intorno a 1 miliardo e 700 milioni di euro di fatturato, dà lavoro a 350 dipendenti e serve circa 250mila clienti in tutta Italia terventi per ridurre i consumi degli edifici. Vivere una casa più confortevole, in cui si consuma meno energia, riducendo le emissioni è possibile e i nostri cantieri sono lì a dimostrarlo.

D. Quanto si possono ridurre i consumi in un condominio?

R. Senza ombra di smentita, posso affermare che il risparmio di energia va oltre il 50%, sia in inverno sia in estate,

oltre al fatto che l’immobile efficientato incrementa di circa il 30% il suo valore iniziale. In più, nonostante se ne parli ancora poco, c’è il grande tema delle comunità energetiche, un modello di condominio in cui, grazie all’autoproduzione di energia rinnovabile, è possibile coprire i consumi degli impianti centralizzati, ma anche quelli degli stessi condomini.

Questo nel tempo significa ridurre al massimo anche i consumi delle abitazioni. Può sembrare un controsenso per chi vende gas ed energia, ma è qui che Duferco vuole posizionarsi:su servizi che consentano di vivere in un mondo migliore sfruttando il ricircolo sostenibile dell’energia.

D. Anche perché ormai l’energia costa sempre di più…

R. Oggi, dato che il prezzo dell’energia è quasi raddoppiato, è un passaggio ormai obbligato.

D. Quali servizi offre Duferco?

R. In questo momento le forniture di gas ed energia rappresentano ancora il nostro core business. Cerchiamo il più possibile di vendere energia verde e in

termini di sostenibilità proponiamo operazioni di efficientamento e di autoproduzione, che cominciano a costituire una parte importante della nostra offerta. Vogliamo rendere la filiera più virtuosa, nella certezza che questo sarà il futuro. Dobbiamo farlo anche da un punto di vista etico e morale, per offrire una vivibilità migliore alle persone e al nostro pianeta.

D. Quando è nata Duferco Energia?

R. Nell’ottobre 2010 con l’obiettivo di creare una filiera virtuosa per l’acquisto, la commercializzazione e la fornitura di gas ed energia elettrica. Nel tempo l’azienda si è sviluppata anche su altre direttrici. Al momento ci occupiamo anche di trading, in Italia e all’estero, efficientamento energetico ed energie rinnovabili. Oggi Duferco Energia sviluppa un valore della produzione intorno a un miliardo e 700 milioni di fatturato

circa, dà lavoro a 350 dipendenti e serve circa 250mila clienti su tutto il territorio nazionale. Siamo presenti in 108 province e offriamo i nostri prodotti e servizi a vari target, dalle utenze domestiche ai grandi clienti e condomini. In particolare, questi ultimi rappresentano un target molto importante per l’azienda: al momento forniamo gas ed energia elettrica a circa 70 mila condomini in tutta Italia, un’attività che rappresenta

circa il 50% del fatturato retail dell’azienda.

D. Duferco si propone come una sorta di general contractor negli interventi di efficientamento. Ma quali sono poi le aziende che intervengono nei lavori finali?

R. In effetti, Duferco non agisce proprio come general contractor, ma come appaltatore. Mentre il general contractor gestisce tutto da sé, il nostro modello

Colonnina di ricarica per auto elettriche Duferco Energia

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STORIA DI COPERTINA mira a far lavorare imprese e professionisti locali. Anche se alla fine ci occupiamo del progetto dall’inizio alla fine, anche dal punto di vista finanziario, proprio come un general contractor, ci differenziamo per il fatto che facciamo di tutto per selezionare le imprese locali per i lavori finali. Una piccola differenza che però ha un grande impatto sull’indotto e sul territorio.

D. Quindi come definite la vostra attività…

R. Dal punto di vista giuridico siamo degli appaltatori. Dal punto di vista formale, proprio come un general contractor, ci occupiamo di pagare i professionisti e le imprese che lavorano al progetto e manteniamo il credito d’imposta nel nostro portafoglio. Quest’ultimo è un aspetto molto importante, poiché avere dida............ la certezza dei movimenti del credito d’imposta del condominio è fondamentale. Con noi tutto il credito d’imposta maturato con le attività realizzate rimane nel portafoglio dell’azienda, e questo è una sicurezza in più per chi ha ceduto

il credito che, nei fatti, è poi colui che rischia fiscalmente se qualcosa non va nel verso giusto.

D. Vi occupate anche del rapporto con i progettisti?

R. Assolutamente sì. Non solo gestiamo il rapporto con i progettisti, ma lavoriamo anche per selezionare gli studi e collaboriamo nella creazione dei progetti. Il nostro team, forte di centinaia di interventi di efficientamento in tutta Italia, si occupa anche di formare i professionisti locali.

D. Chi controlla se tutto è in regola secondo i criteri richiesti dalla legge per l’ottenimento dei bonus?

R. Il nostro gruppo si occupa della parte ingegneristica, della gestione dei cantieri, compresa la sicurezza, e della gestione del credito. Di fatto ci occupiamo di tutta la filiera, affiancando l’amministratore dall’inizio alla fine.

D. Come si procede per la cessione del credito d’imposta?

R. I proprietari degli immobili cedono la parte del bonus riconosciuto dall’A-

Prospetto est del condominio in Via Lunigiana 16 a La Spezia, riqualificato da Duferco con un intervento di riduzione del rischio sismico (con un incremento di classe da D a B) ed efficientamento energetico

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genzia delle Entrate relativa alla propria quota millesimale. Il calcolo delle quote è delegato all’amministratore di condominio. Il rischio di sbagliare potrebbe compromettere la richiesta di rimborso del condominio, per questo all’interno di Duferco c’è un gruppo di professionisti che affianca l’amministratore e si occupa di certificare l’iter affinché tutto vada a buon fine.

D. Ci sono oneri per i proprietari delle unità immobiliari?

R. Nell’immaginario collettivo il superbonus 110% è erroneamente associato all’idea che non ci siano oneri economici per i proprietari. Purtroppo non è così: innanzitutto per arrivare a ottenere la detrazione al 110% occorre che siano rispettati alcuni criteri molto rigidi e ottenere la certificazione dall’Agenzia delle Entrate e dall’Enea. In secondo luogo, non tutti i lavori rientrano nel superbonus. Capita spessissimo che una parte delle opere rientri in altre tipologie di incentivi, come il 90% per i lavori in fac-

Condominio in Via Cantoni a Milano: l’intervento di efficientamento energetico ha permesso di passare da un indice di prestazione termica di 434,91 a 189,52 kWmq/anno

ciata o il 50% per i lavori di ristrutturazione comportando, quindi, un’onere per il proprietario.

D. Come avviene dunque l’iter che porta all’apertura del cantiere?

R. Innanzitutto, facciamo una prima scrematura delle richieste che ci arrivano, cercando di capire se ci sono le condizioni, anche logistiche, per procedere con i lavori e cercando di capire se l’amministratore e i condomìni siano sufficientemente informati sul superbonus. In seguito procediamo all’analisi dei progettisti da impegnare nell’intervento di riqualificazione. Di norma cerchiamo di collaborare con professionisti locali già conosciuti dal cliente e preparati in materia, che si occupano dell’asseverazione tecnica e della stesura del capitolato. Una volta fatto questo, procediamo con la selezione delle imprese. A questo punto Duferco si occupa di stilare l’offerta passiva e, una volta che riceve la delega sui vari contratti, viene avviato il cantiere e si procede con i lavori.

D. Oltre a selezionare i professionisti, fate anche attività di formazione?

R. Le opportunità sono davvero immense e ci sarebbe spazio per tutti. La parte di formazione sta diventando una parte sempre più importante del nostro lavoro. Negli anni abbiamo realizzato un migliaio di cantieri su circa 70 mila condomini, ne stiamo portando avanti un altro centinaio, collaborando attivamente con sette-otto studi di progettazione. Si è creata nel tempo una filiera virtuosa che, innescata dal passaparola, sta portando a un aumento esponenziale di richieste.

Oggi dobbiamo gestire tutte questel richieste con una logica di priorità, tralasciando quelle che non possiamo gestire, più che altro per una questione di tempistiche molto stringenti. Proprio per questo confidiamo che il superbonus venga prorogato: ogni cantiere richiede un certo lasso di tempo per essere ultimato, e al momento si stanno riscontrando anche numerose difficoltà per la mancanza di materie prime e personale qualificato.

D. Qual è il vostro interlocutore: il proprietario o l’amministratore?

R. Entrambi, ma l’amministratore è lo snodo fondamentale per arrivare a comunicare con i proprietari.

D. Riassumendo: che vantaggio si ricava rivolgendosi a Duferco?

R. Intanto la certezza di avere a che fare con una società seria, patrimonializzata, che conosce il mercato e che può vantare numerose referenze.

Siamo una squadra completa in grado di occuparsi non solo dell’aspetto progettuale, ma anche della gestione del cantiere e della parte fiscale, assicurando una corretta gestione della cessione del credito d’imposta. Inoltre lavoriamo con i professionisti e le imprese locali, creando una vera e propria filiera produttiva, con ricadute economiche e sociali sul territorio.

D. Che cosa significa innovare nel settore dei servizi per l’energia?

R. Significa puntare sempre più alla sostenibilità, pur mantenendo la propria connotazione territoriale. In futuro immagino un’azienda che venda energia e servizi, sistemi di domotica e tutto ciò che permette di risparmiare sui consumi. Naturalmente anche il legislatore dovrà venire incontro a questo trend di sviluppo. Ci sono ancora troppe aziende che parlano di sostenibilità, ma poi in pratica non fanno nulla in merito.

Duferco ha investito sulla mobilità sostenibile, ha creato una infrastruttura di 2 mila colonnine elettriche e cerca di vendere servizi e ottimizzare i processi per mettersi veramente al centro di un grande progetto di sostenibilità.

D. Come si immagina il condominio del futuro?

R. Autosufficiente, produttore di energia, fornitore di servizi per gli inquilini, dal medico alla consegna di cibo a filiera corta. Una vera e propria comunità da ripensare in un’ottica di semplificazione e maggiore vivibilità. Il covid ha creato una accelerazione in questa direzione e Duferco è già pronta per studiare nuovi servizi da proporre ai propri condomini.

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PRIMO PIANO ALLARME DEGRADO - 1

QUELLA MOVIDA ROVINA IL SONNO Nelle grandi (e piccole) città la vita notturna, che spesso inizia già il pomeriggio, mette a dura prova la vita dei residenti nelle zone più frequentate. Solo qualche sentenza prova a mettere le cose a posto Michele Zuppardi

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protagonisti della movida urlano, sporcano i muri, fanno esplodere fuochi d’artificio, insultano i passanti, colpiscono le auto che tentano di farsi strada, suonano i campanelli dei palazzi a tutte le ore». «Gli schiamazzi degli ubriachi, la musica e ogni genere di trambusto sono continui». «La gente si assembra, anche sollecitata dagli appuntamenti diffusi sui social media».

E, ancora: «Il chiasso di ciascun locale si assomma così al rumore di fondo,

in un fenomeno d’insieme che va ben oltre le singole fonti di disturbo».

Sono frasi riportate nella sentenza n.

1261 resa lo scorso 15 marzo dalla seconda sezione civile del Tribunale di Torino, e sono il presupposto dell’avvenuta condanna del Comune a risarcire il danno provocato da schiamazzi e illecite immissioni sonore ai residenti nel quartiere dove al tempo delle Olimpiadi invernali del 2006 era stata posta in essere una riqualificazione urbana.

Controindicazioni Una riqualificazione tanto pregevole da far animare la zona ogni giorno, già dal tardo pomeriggio, con una fiumana di persone aumentata a dismisura nelle ore notturne con «vie, piazze e marciapiedi impercorribili, marciapiedi, soglie dei portoni e auto parcheggiate imbrattati da escrementi, oltre a vomito, bottiglie rotte e ogni tipo di rifiuti», come annotato dall’autorità giudiziaria, chiamata a svolgere una attenta e mirata istruttoria. Che per i torinesi del centro cittadino la questione fosse divenuta assolutamente intollerabile, lo dimostra una relazione dell’Arpa, che già nel gennaio 2017 evidenziava come «il clima acustico era talmente compromesso da determinare, nelle ore critiche comprese tra le 11 di notte e le 3 del mattino, anche il superamento del valore di attenzione stabilito per la classe V (aree prevalentemente industriali), il massimo consentito dalla legge». E così, per ottenere giustizia e porre fine a questo scempio, un nutrito gruppo di ricorrenti hanno dovuto adire l’autorità giudiziaria richiamando i diritti costituzionali alla salute, all’inviolabilità del domicilio e al godimento della proprietà.

Rumore insostenibile I cittadini hanno dovuto riportare le linee guida sul rumore notturno pubblicate dall’Organizzazione mondiale della sanità, che illustrano le conseguenze dell’esposizione al rumore e fissano in 40 decibel la soglia da rispettare durante le ore destinate al sonno. Hanno dovuto rammentare che la legge 447 del 1995 sull’inquinamento acustico attribuisce alla competenza dei Comuni la classificazione in zone del loro territorio, nonché l’adozione di piani di risanamento e il controllo del rispetto della normativa all’atto del rilascio di licenze e autorizzazioni all’esercizio di attività produttive. Insomma, i residenti danneggiati dalla movida CONDOMINIO SC - 21

PRIMO PIANO

hanno dimostrato tutte le loro ragioni e per il Comune c’è stato poco da fare. «Il valore della causa», si legge in sentenza «è pari ad euro 1.171.384, che è la somma di tutti gli importi riconosciuti a titolo di risarcimento», ai quali va aggiunta la condanna al pagamento delle spese di giudizio.

Il troppo è troppo Altro che riqualificazione urbana. Altro che sostenibilità ambientale. E altro che oculatezza gestionale, viene spontaneo affermare. Come ha sottolineato la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza 21993 del 12 ottobre 2020, «in tema di immissioni acustiche provenienti da aree pubbliche, appartiene alla giurisdizione ordinaria la domanda, proposta dai cittadini residenti nelle zone interessate, di condanna della Pubblica amministrazione a provvedere, con tutte le misure adeguate, all’eliminazione 22 - CONDOMINIO SC

o alla riduzione nei limiti della soglia di tollerabilità delle immissioni nocive, oltre che al risarcimento dei danni, patrimoniali o non patrimoniali, patiti, atteso che l’inosservanza, da parte della Pubblica amministrazione, delle regole tecniche o dei canoni di diligenza e di prudenza nella gestione dei propri beni può essere denunciata dal privato davanti al giudice ordinario non solo per conseguire la condanna della Pubblica amministrazione al risarcimento dei danni, ma anche per ottenere la condanna a un facere, tale domanda non investendo scelte e atti amministrativi della Pubblica «amministrazione, ma un’attività soggetta al principio del neminem laedere».

Dunque, se investire nella riqualificazione del territorio urbano è, o dovrebbe essere, uno degli obiettivi fondamentali della buona amministrazione locale, va pure considerato il rischio di

veder vanificato ogni sforzo a causa di atteggiamenti mentali e dinamiche del tutto inaccettabili. Migliorare i quartieri e abbellire le città si può, anzi si deve. Ma non senza controllarne l’uso, e soprattutto non sulla pelle e con le tasche dei cittadini virtuosi.

Michele Zuppardi

Avvocato cassazionista, esperto in contenzioso civile e particolarmente dedito alla materia condominiale.

Giornalista pubblicista iscritto all’Albo dal 1985, ha collaborato con testate locali e nazionali, oltrechè con emittenti televisive private.

Direttore responsabile del quotidiano web “Condominio Caffè”, collabora con il Sole 24 Ore e con Studio Cataldi.it.

Presidente dell’Unione Nazionale Camere Condominiali, ne riveste anche il ruolo di Responsabile scientifico. E’ altresì responsabile dell’associazione Foro Immobiliare per la provincia di Taranto, con delega al coordinamento della regione Puglia.

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SICUREZZA negli EDIFICI e nei LUOGHI DI LAVORO

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C’È UN HOMELESS SULLE SCALE Sono tanti i fattori che spingono una persona ad abbandonare lavoro e famiglia, per vivere da homeless. Magari rifugiandosi negli spazi condominiali. Che fare? Ecco come agire. Senza scordarsi la coscienza Sabina Vuolo

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omeless, barbone o clochard sono le definizioni di quelle persone che hanno scelto di tagliare i ponti con la quotidianità, di lasciarsi alle spalle il comune stile di vita e di girare in solitudine per le strade del mondo, magari accompagnate da un tenero pet, cane o gatto che sia, diventando così gli invisibili della società. Tra essi ci sono poeti, alcolisti e folli, tutti accomunati da giorni senza dimora trascorsi vivendo per strada, anche se esistono tante altre forme di barbonismo pure in presenza di una abitazione. In questo caso si tratta dei cosiddetti «barboni in casa», protagonisti di condizioni di

disagio avvertito sempre più spesso da amministratori di condominio, i quali segnalano ai servizi sociali competenti e alle Asl le gravi difficoltà che si verificano solitamente durante la stagione invernale, quando alle basse temperature gli androni dei condomini, i vani scala o i portici costituiscono un riparo soprattutto per la notte.

A contatto con il disagio E i condòmini che dicono? Accettano di buon grado la presenza del diverso inquilino nelle parti comuni?

No. Chi è investito dell’ingrato compito di gestire la situazione è sempre l’amministratore, il quale non potrà denunciare la presenza ai Carabinieri, dal momento che essi non hanno competenza in tal senso a meno che l’intruso non commetta reati, come atti contrari alla decenza o gli illeciti in luoghi pubblici. E la segnalazione non potrà essere rivolta nemmeno alla Polizia Municipale, perché l’accesso al condominio è condizionato esclusivamente da regolamenti e usi condominiali, e la frequentazione di estranei può essere oggetto, al massimo, di un più attento monitoraggio della zona. Come si può arginare, dunque, il problema del condominio violato nel proprio decoro?

Il primo deterrente è quello di affiggere nella bacheca condominiale l’avviso con cui si raccomanda ai residenti la massima prudenza, rammentando di tenere sempre chiusi i portoni e i portoncini di accesso al palazzo nell’attesa di predisporre ulteriori strumenti di sicurezza. Strumenti, questi ultimi, che potrebbero indicarsi nella cosiddetta architettura difensiva, termine che istintivamente fa pensare a fortezze e a muri laddove ci si riferisca a tutte quelle strutture aventi lo scopo di impedire certi usi dello spazio privato.

La violazione Ottimo esempio di tale ipotesi progettuale, utile ad allontanare certi fruitori, potrebbe essere la recinzione dell’area condominiale con l’installazione di un

cancello, cosicché colui che vi si introducesse contro la volontà di chi ha il diritto di escluderlo, o clandestinamente o con l’inganno, commetterebbe una violazione di domicilio. Si tratta di uno specifico reato riconosciuto dall’articolo 614 del Codice penale, sanzionato con la reclusione da sei mesi a tre anni, che ha previsione di ulteriore inasprimento qualora siano state utilizzate armi per violare la proprietà altrui.

Ma sarà eticamente corretto? La domanda ha un suo peso, perché l’apposizione di cancelli potrebbe rivelarsi una sonora sconfitta dal punto di vista condominiale, che coincide sempre con il punto di vista sociale: non essere in grado di controllare l’area privata, non essere in grado di offrire a queste persone disagiate un tetto sulla testa, non essere in grado di aiutarle a reintegrarsi, vuol dire, sostanzialmente, spostare il problema da un’altra parte senza ottenere alcuna soluzione reale. E se è vero che il buon vivere civile dovrebbe portarci ad assistere chi ne ha bisogno e a reinserire chi vuole ricominciare una vita, è altrettanto vero che oggi, sotto le vesti di clochard, si celano tanti papà separati e tanti lavoratori, manager, impiegati e professionisti che da un giorno all’altro si sono ritrovati senza un impiego e senza una famiglia… Ci piace pensare, allora, che il senzatetto di turno, o barbone in casa, sia magari solo una occasione pervenuta in dono al condominio e della quale, a torto o a ragione, bisognerebbe in ogni caso far tesoro.

Sabina Vuolo Avvocato civilista cassazionista, Sabina Vuolo è da sempre impegnata nel sociale a sostegno dei diritti dei più deboli.

Componente della Commissione Pari Opportunità costituita nel Comune di Salerno, promuove l’approfondimento delle diversità e delle diseguaglianze e collabora con diverse testate giornalistiche in qualità di free lance.

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DOSSIER SUPERBONUS Semplificazione pro e contro La lente di Anaci sul decreto Alla meta in 45 passi Se non tutti sono d'accordo

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Superbonus, superbonus, superbonus: la febbre è salita a 110 gradi in parecchi condomini italiani. Ma, come sempre, l'occasione di tagliare i consumi della propria casa a costo zero è ancora un sogno per molti.

E spesso resterà tale. Perché non tutti hanno chiare le regole del gioco, non troppo semplici.

E perché c'è sempre qualcuno che si oppone (siamo in Italia) anche se non deve sborsare un euro. Per la verità, però, bisogna aggiungere che la strada all'incentivo fiscale resta piena di trappole anche dopo il decreto Semplificazione

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DOSSIER SUPERBONUS - 1

SEMPLIFICAZIONE PRO E CONTRO Il governo ha snellito le procedure per ottenere il maxi incentivo fiscale che riqualifica i condomini. Un passo in avanti. Ma bisogna ricordare che gli eventuali abusi edilizia potrebbero impattare con gli altri bonus Pietro Maria dI Giovanni

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LE NOVITÀ IN SINTESI

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Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

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DOSSIER SUPERBONUS - 2

LA LENTE DI ANACI SUL NUOVO DECRETO Il presidente della maggiore associazione di amministratori di condominio, Francesco Burrelli, promuove lo snellimento delle procedure appena deciso. Ma avverte: non tutti gli ostacoli sono eliminati. E c’è bisogno della proroga Luca Bridi

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Francesco Burrelli

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DOSSIER SUPERBONUS - 3

ALLA META IN 45 PASSI Il percorso è lungo e faticoso. Ma prima di intraprendere il cammino verso la riqualificazione del condominio è bene sapere che cosa vi aspetta. Ecco, dunque, le tappe per arrivare sicuri alla meta. E per prepararsi a fare festa

Barbara Bartoli

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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )

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DOSSIER SUPERBONUS - 4

QUANDO NON TUTTI SONO D’ACCORDO Improvviso ostacolo sulla via dell’incentivo fiscale: due condòmini hanno deciso di opporsi minacciando l’impugnazione. Ma fuori tempo massimo.

Il diario sulla via della riqualificazione passa anche attraverso il consenso Barbara Bartoli

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W E N S Italiani, perfetti sconosciuti in condominio Chi abita sul mio pianerottolo? Se lo chiede la maggioranza degli italiani. Il 56% di chi vive in condominio, infatti, ha un rapporto quasi inesistente con chi abita alla porta accanto. Tanto che il 25% non conosce chi vive sullo stesso piano. Lo ha rivelato il sondaggio E tu che condomino sei? condotto dall’app Domi Social, social network di condominio, con interviste a 1.629 persone. Secondo il sondaggio, il 46% delle persone non utilizza nessun mezzo di comunicazione con i propri vicini di casa, il 39% non comunica mai e il 20% è convinto che, anche in caso di bisogno urgente, non potrebbe contare sui propri vicini. Neppure la pandemia ha cambiato questo modo di vivere: il 68% degli intervistati ha ammesso che il lockdown non ha influito sulle interazioni con i vicini. Eppure il 69% vorrebbe essere più coinvolto nella vita del condominio, il 51% ritiene importante la solidarietà tra vicini, il 24% importantissima. Altro punto critico: il rapporto con l’amministratore. Il 35% del campione è insoddisfatto del proprio amministratore condominiale, mentre solo il 22% è soddisfatto e buona parte (43%) è indifferente. Infine, il 61% ritiene poco facile

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mettersi in contatto con l’amministratore in caso di problemi e il 58% giudica non sufficienti gli aggiornamenti ricevuti.

Se l’amministratore è chiuso in bagno I fatti di cronaca, anche nera, che riguardano il condominio sono molti. Ma questo è paradossale: a Torino un’inquilina ha sequestrato l’amministratore di condominio nel proprio bagno. Motivo: la condomina ha accusato il professionista di immobilismo manutentivo per eliminare le perdite di acqua e la muffa nel locale. A nulla sono valse le richieste di ragionevolezza: grazie alle richieste di aiuto urlate alla finestra sono intervenuti i carabinieri per liberare l’amministratore di condominio. La donna è stata arrestata con l’accusa di sequestro di persona.

A Milano 1 a 0 tra condominio e movida A volte protestare serve. A Milano, in uno dei tratti più infestati dalla movida, corso Garibaldi, il Tar ha costretto il Comune ha vietare l’alcol da asporto dopo le dieci di sera. Difficile immaginare se il provvedimento servirà a eliminare gli schiamazzi che si protraggono fino all’alba. Ma è un passo in avanti.

Il Tar ha dato ragione alle proteste del condominio di corso Garibaldi 104 e con una sentenza supportata dalle relazioni tecniche depositate da Arpa ha stabilito una connessione tra il superamento dei limiti acustici e la vendita di bevande, anche per asporto, in orario notturno, ma indipendentemente dal

fatto che si tratti di bevande alcoliche o non alcoliche.

Niente potatura se ci sono i nidi Non bisogna tagliare i rami dell’albero condominiale se si compromettono i nidi. Nel comune di Rozzano (Milano) un condominio è stato sanzionato per avere tagliato alcuni rami di alberi nel giardino condominiale, operazione che ha danneggiato i nidi di cardellini. Alcuni cittadini si sono rivolti al Comune, che da regolamento tutela il verde e gli animali.

Il regolamento comunale, infatti, prevede che gli interventi di potatura nella stagione primaverile non siano eseguiti se, sui rami, si trovano nidi di uccelli. Risultato: multa da parte della polizia locale per il condominio, che ha incaricato una ditta specializzata di eseguire il taglio dei rami.

Operazione per la quale occorre aspettare l’autorizzazione.

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GRANDE SLAM IN CONDOMINIO Tra il mestiere del tennista e quello dell’amministratore di complessi residenziali ci sono molte analogie. La solitudine, il confronto serrato, lo scoraggiamento dopo una sconfitta. E non tutti sono campioni Giancarmine Nastari

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Giancarmine Nastari

Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale.

Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia.

Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.

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PROFESSIONE AMMINISTRATORI

LA RIGENERAZIONE È CONDOMINIALE I professionisti deputati alla gestione degli edifici residenziali possono avere un ruolo di primo piano nella strategia di riqualificazione delle città. E in alcuni casi la legge mette già a disposizione strumenti per un intervento immediato

Roberto Rizzo

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Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria.

Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia.

Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it

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PROFESSIONE BLOCKCHAIN

QUELLA CATENA LIBERA LA FIDUCIA

La tecnologia alla base dei bitcoin può essere utilizzata anche per registrare transazioni, accordi, passaggi di proprietà, assemblee condominiali oltre a certificare senza possibilità di manipolazione l’attività dell’amministratore Daniela Zeba

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PROFESSIONE LIBRI

ASSEMBLEA ONLINE SENZA SEGRETI Un saggio a cura dell’avvocato Peter Lewis Geti approfondisce il tema delle riunioni condominiali ai tempi del post covid, tra sicurezza sanitaria e collegamenti virtuali. Una guida pratica per amministratori e condomini Giancarmine Nastari

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SUPERBONUS 110%?

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el giugno del 2019 ero a Roma per partecipare a un convegno formativo per amministratori di condominio. Nonostante il caldo afoso della Città Eterna e la sala gremita di partecipanti, ebbi l’occasione di conoscere l’avvocato Peter Lewis Geti. Come capita il più delle volte, si fanno quattro chiacchiere durante le pause, tra un intervento e l’altro, con tanto di scambio di numeri di telefono. Spesso rimane un numero in rubrica, ma non questa volta.

Io tornai a Torino e lui a Pisa. Dopo mesi, ci sentimmo telefonicamente per confrontarci su una problematica condominiale. In varie occasioni, ci è capitato di esprimere vicendevolmente stima reciproca. Ma durante il lockdown, le telefonate sono diventate più assidue. Ci siamo a lungo confrontati sul come poter risultare utili, professionalmente e personalmente, ai nostri condomini.

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Diritto & Tecnologia Studio di fattibilità e progettazione Peter, oltre ad essere un approfondito conoscitore della materia condominiale, Ricerca e selezione dell'impresa edile è una persona molto attenta nel ricercare e proporre soluzioni ideali ai propri condòmini, ed Ottimizzazione è anche un appassiona-della cessione del credito to di tecnologia, uno «smanettone» per intenderci. Il manuale Servizicurato predae Peter post-erogazione del finanziamento arriva proprio quando tutto, in tema di assemblee in videoconferenza, sembraVisto di conformità va già essere stato affrontato. Al contrario, è illuminante come sia trattato il coraggio di andare oltre, di affrontare il dietro le quinte, di capire come ci si debba comportare in condominio per ottenere il prosieguo della gestione, e il modus operandi da utilizzare ai fini della convocazione di assemblee finalizzate all’approvazione di interventi e lavori di manutenzione straordinaria (superbonus 110%), il tutto, ovviamente, in totale sicurezza.

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Presenza e remoto Nella prima parte dell’opera il focus è posto sull’assemblea di condominio in presenza. Come poterla organizzare durante l’emergenza sanitaria, quali siano i limiti, e quali i requisiti del luogo di svol-

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DIRITTO & ROVESCIO GDPR E DINTORNI

PIANGE IL TELEFONO (E L’AMMINISTRATORE) La legge sul trattamento dei dati si rivela inadeguata per la gestione dei dati dei condomini, a partire da quelli relativi al mezzo telefonico.

Tra necessità di consenso e protezione della privacy poco buonsenso Carlo Pikler*

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Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

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DIRITTO & ROVESCIO CONDIZIONATORI

OK, IL FRESCO È GIUSTO Nessun impedimento all’installazione di un dispositivo di climatizzazione.

Ma se si tratta di apparecchi che hanno due unità, di cui una esterna, la faccenda si complica a causa delle norme a tutela degli altri condomini Aldo Piscitello

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Aldo Piscitello

nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.

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DIRITTO & ROVESCIO ADEMPIMENTI

NELLA GIUNGLA DELLA SICUREZZA Anche l’amministratore di condominio, in alcuni casi, è equiparato a un datore di lavoro. E, per questo, deve prendersi cura di assicurare il dovuto rispetto delle norme di legge per quanto riguarda la prevenzione Corrado Verniani

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Corrado Verniani Ingegnere, dopo il dottorato di ricerca al Politecnico di Torino, ha scelto la libera professione. È stato referente provinciale di Bari dell’Associazione Aiac, fondatore e presidente dell’Associazione Camera Condominiale. È segretario dell’Unione Nazionale Camere Condominiali.

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SPECIALE PISCINE LE NUOVE NORME

FATE UN TUFFO NELLA SICUREZZA Il governo ha emanato nuove disposizioni per la gestione delle attività nelle piscine comuni (e non solo) che servono ad allontanare rischi di contagio. E a evitare eventuali guai agli amministratori del condominio Daniela Zeba

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uando in un condominio è presente una piscina condominiale le responsabilità dell’amministratore sono numerose. La piscina, oltre a essere un luogo ricreativo e di svago, è anche un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi (dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque, eccetera).

L’amministratore che volesse mettere in funzione gli impianti sportivi condominiali dovrebbe richiedere ai condomini di appaltare la gestione degli stessi, proprio in considerazione delle tante incombenze previste (senza contare il rischio di responsabilità penale).

La soluzione migliore quindi è quella di affidare la gestione degli impianti a ter-

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I (TANTI) REQUISITI DELLA TRANQUILLITÀ Il decreto ministeriale 18 marzo 1996 «Norme di sicurezza per la costruzione e l’esercizio degli impianti sportivi» prevede che i titolari degli impianti siano responsabili dell’attuazione e del mantenimento delle condizioni di sicurezza, a garanzia dell’incolumità del pubblico, degli atleti e del personale addetto.

I titolari possono essere configurati sia nei proprietari della struttura, sia nei gestori della stessa con responsabilità di: • valutazione del rischio • predisposizione e redazione del piano di sicurezza • predisposizione e redazione del piano di emergenza • nomina del personale addetto alla sicurezza dell’impianto • formazione e informazione degli addetti agli impianti • effettuazione e registrazione di controlli periodici del corretto funzionamento.

Pertanto, il responsabile della piscina, ai sensi del D.Lgs 626/1994 e successive modifiche, deve redigere il Documento di valutazione dei rischi che deve tenere conto di: • potenziali rischi igienico-sanitari • punti o fasi in cui si possono verificare i rischi • misure preventive da adottare • sistema di monitoraggio • azioni correttive • verifiche del piano di sicurezza e emergenza • aggiornamento delle procedure Il responsabile deve eseguire controlli interni e tenere a disposizione della ASL, per i controlli esterni, per almeno due anni, sia il documento di valutazione dei rischi che: 1. registro dei requisiti tecnico-funzionali con indicazione delle dimensioni e del volume di ciascuna vasca, numero dei filtri, portata delle pompe, sistema di manutenzione

2. registro dei controlli dell’acqua della vasca contenente: a) gli esiti di controllo di cloro attivo libero, cloro attivo combinato, temperatura e pH b) lettura del contatore installato nella tubazione di mandata dell’acqua di immissione per il calcolo della quantità di acqua di reintegro c) quantità e denominazione dei prodotti utilizzati giornalmente per la disinfezione dell’acqua d) data di prelievo dei campioni per l’analisi dell’acqua e) numero dei frequentatori dell’impianto.

Il titolare dell’impianto è tenuto a: • correggere valori in contrasto con i parametri igienico-sanitari previsti con ripristino delle condizioni ottimali • dare tempestiva comunicazione alla Asl in caso di rischi per la salute umana • nominare i soggetti responsabili dell’igiene, della funzionalità, della sicurezza degli impianti e dei bagnanti, sulla base delle figure professionali individuate dalle Regioni.

Per la sicurezza dei bagnanti è necessario prevedere una o più scalette o gradini incassati in relazione alla conformazione della vasca, munite di mancorrenti che debbono essere rigidamente ancorati alla struttura della vasca.

L’accesso alle aree delle attività balneatorie deve avvenire attraverso un passaggio obbligato lungo il quale va disposta una vasca lavapiedi.

Protezione dai raggi solari L’attività in piscine scoperte comporta l’adozione di misure di protezione dai raggi solari. L’azione dei raggi Uv determina un invecchiamento precoce della pelle, la comparsa di lesioni che possono anche evolvere in tumori, affezioni oculari (cataratta).

Inoltre, chi assume determinati farmaci antibiotici, antinfiammatori, o chi fa uso di profumi o deodoranti può presentare una maggiore sensibilità della pelle con arrossamenti, irritazione, prurito.

Le precauzioni da utilizzare sono: 1. esporsi in maniera graduale e ripartita

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SPECIALE PISCINE progressivamente in più giorni 2. evitare l’esposizione nelle ore centrali della giornata in cui i raggi solari sono più intensi 3. applicare sul corpo un prodotto solare, resistente all’acqua, con fattore di protezione adeguato (> 30 per i bambini, di almeno 30 per gli adulti) 4. rinnovare l’applicazione del prodotto solare ogni due-tre ore 5. proteggere particolarmente le zone più delicate del corpo (labbra, orecchie, naso, spalle, ecc.).

Per la prevenzione degli infortuni in piscina si raccomanda di: 1. non nuotare mai a stomaco pieno, attendere dopo un pasto almeno tre ore 2. non tuffarsi sudati in acqua 3. abituare gradualmente il corpo all’immersione (bagnare le varie parti del corpo), 4. non usare materassini o oggetti gonfiabili ausiliari del nuoto dove la piscina è più profonda 5. fare attenzione all’intrappolamento dei capelli in corrispondenza delle uscite dell’acqua 6. non fare sforzi fisici intensi prima di entrare in acqua 7. per la discesa in vasca, ove l’utente non si tuffi, utilizzare le apposite scalette 8. per la fuoriuscita dalla vasca, non risalire appoggiandosi ai bordi che potrebbero risultare scivolosi per la presenza di acqua, ma utilizzare le apposite scalette 9. ridurre al minimo ed eventualmente segnalare strutture potenzialmente pericolose (trampolini in vasca non sufficientemente profonda, punti ciechi ai fini della sorveglianza, ecc.)

10. evitare l’iperventilazione forzata prima del nuoto in apnea 11. sospendere il bagno in caso di comparsa di crampi 12. evitare di assorbire bibite fredde dopo il bagno Inoltre, anche se l’ambiente acquatico può essere considerato pressoché naturale per il bambino, questo, in acqua non va mai considerato sicuro e, pertanto, non deve essere mai lasciato incusto-

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dito a bordo piscina e in acqua.

Rischi per la salute, legati alle attività che si svolgono in piscina • Affogamento o annegamento; (l’introduzione di acqua nell’apparato respiratorio e diminuito apporto di ossigeno nei polmoni può causare morte o lesioni).

Cause – tuffi imprevisti, che possono mandare il corpo sott’acqua o forzare l’immissione di acqua attraverso il naso e la bocca; – influenze esterne, come ad esempio venire spinti sott’acqua da un’altra persona, accidentalmente o intenzionalmente; – incapacità di nuotare per esaurimento delle forze o svenimento, ecc.

• Rischi dovuti agli effetti dell’acqua: – shock termico dovuto a immersione in acqua, senza acclimatamento preventivo, può causare un arresto cardiaco – raggrinzimento della pelle delle dita, del palmo delle mani e della pianta dei piedi. Questo effetto, dovuto al tempo prolungato trascorso in acqua, scompare rapidamente senza conseguenze negative – ferite “bagnate” rimarginano molto più lentamente, per cui è opportuno non immergersi in acqua sia per se stessi sia anche per evitare trasmissione di infezioni – otiti, causate dall’acqua nel condotto uditivo • Rischi correlati a sostanze chimiche disciolte in acqua: – il cloro utilizzato per la disinfezione può produrre bruciore e arrossamento degli occhi. Il bruciore smette poco dopo aver lasciato l’acqua – respirare piccole quantità di cloro dalla superficie dell’acqua, ripetutamente e per lunghi periodi di tempo, come accade ai nuotatori agonisti, può avere effetti irritanti sull’apparato respiratorio • Rischi dovuti a batteri e/o funghi presenti nell’acqua: – camminare a piedi nudi sui pavimenti umidi delle piscine, delle docce comuni, degli spogliatoi può causare il piede da atleta (micosi superficiale della cute

del piede causata da alcuni funghi. Il modo più semplice di evitare tale micosi è asciugare bene la pelle tra le dita dei piedi e non camminare mai a piedi nudi) – infezioni polmonari da legionella pneumophila • Rischi dovuti all’attività fisica in acqua, specifici del nuoto: – danni per sollecitazioni cui sono sottoposte talune articolazioni nei nuotatori agonistici. I farfallisti, ad esempio, possono sviluppare dolori alla schiena, i ranisti possono avere dolori alle ginocchia, mentre dorsisti e liberisti possono sviluppare dolori alle spalle – spossatezza per lunghe nuotate o cattiva condizione fisica, causa di annegamento • Rischi dovuti alle condizioni dell’acqua e dalle condizioni atmosferiche: – durante un temporale, in piscina scoperta si può essere colpiti da un fulmine – acqua non sufficientemente riscaldata può portare a malesseri o a perdita di coscienza – quando si nuota si espone al sole gran parte del corpo, specialmente zone normalmente coperte o in ombra (attorno ai bordi del costume, dietro le ginocchia. Nelle piscine scoperte, l’effetto della luce solare è più forte che sulla terra e può provocare scottature anche violente • Rischi dovuti a oggetti presenti in acqua: – la collisione con un altro nuotatore o con il bordo della piscina, la caduta accidentale di oggetti in vasca possono produrre ferite più o meno gravi Primo soccorso nel caso di annegamento Nel caso di annegamento è necessario intervenire con la massima tempestività. Se la vittima è cosciente è sufficiente tranquillizzarla, metterla in posizione semiseduta per facilitare la respirazione, aiutarla ad espellere il liquido presente nelle vie aeree con dei colpetti sulla schiena e con movimenti circolari delle braccia che aiutano l’espansione della gabbia toracica e quindi della respirazione.

Se l’infortunato ha perso coscienza è necessario agire con la massima urgenza e chiamare i soccorsi specializzati, che dovrebbero essere prestati dal personale addetto, opportunamente formato.

Tuttavia, in attesa di tali soccorsi, bisogna verificare per prima cosa la presenza del respiro e del battito cardiaco.

Se l’infortunato è incosciente con respiro assente e battito cardiaco presente bisogna immediatamente procedere alla respirazione artificiale, se la si sa fare. Prima è bene, però, verificare che le vie aeree non siano ostruite dall’acqua, rovesciando l’annegato a pancia sotto e disponendosi in piedi a gambe larghe sopra il suo bacino, afferrandolo per le anche o i fianchi e sollevandolo in modo da far defluire l’acqua. Appena questa è defluita si può finalmente stendere l’annegato a pancia in su e procedere con la respirazione artificiale.

Nel caso che anche il battito cardiaco sia assente bisogna procedere alla respirazione artificiale e al massaggio cardiaco, sempre conoscendo tali manovre. Nel caso di tuffi in acque basse, l’annegamento potrebbe essere stato provocato dal trauma. In questo caso l’infortunato potrebbe avere riportato una frattura alla colonna vertebrale, il che comporta una grande attenzione nel rimuoverlo, meglio farlo fare al soccorso specializzato.

L’arresto respiratorio avviene in pochi minuti, e in breve sopraggiunge anche l’arresto cardiaco. È necessario ristabilire la ventilazione polmonare con la respirazione bocca a bocca, interponendo una mascherina o un fazzoletto, insufflando aria (12 insuflazioni/ minuto) nella bocca dell’annegato fino a che il torace si solleva autonomamente. Se il cuore è fermo bisogna praticare il massaggio cardiaco fino al ritorno della respirazione spontanea e della coscienza. Se non si conoscono le manovre di rianimazione limitarsi a chiamare al più presto il soccorso specializzato (118).

zi. In tal caso, in linea di principio, ogni responsabilità per i danni conseguenti all’uso delle strutture si trasferirebbe in capo al gestore che risponderebbe, sia nei confronti del danneggiato a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia nei confronti del condominio a titolo di responsabilità contrattuale.

Le nuove linee guida A decorrere dal 15 maggio 2021 sono consentite le attività di piscine all’aperto in conformità a protocolli e linee guida adottati dalla presidenza del Consiglio dei ministri. Ma il dipartimento dello Sport ha introdotto le nuove «Linee guida per l’attività sportiva di base e l’attività motoria in genere», con le nuove disposizioni per le piscine pubbliche e private. Il nuovo Protocollo attuativo riprende i contenuti delle linee-guida per l’attività sportiva di base e motoria in genere, emanate nel periodo di emergenza, a iniziare da quanto è stato previsto dall’articolo 1, lettera f ) del Dpcm del 17 maggio 2020, fino ai più recenti provvedimenti emanati in tema di contenimento degli effetti della pandemia da covid-19, con particolare riferimento al Dpcm del 2 marzo 2021. Alle indicazioni specifiche si devono attenere tutti i soggetti che gestiscono, a qualsiasi titolo, piscine anche condominiali, o i soggetti che comunque ne abbiano la responsabilità.

Accesso, prenotazione e tracciamento Anche se siamo ormai in zona bianca, è consigliabile il tracciamento dell’accesso alle strutture, utilizzando i dati dell’anagrafe condominiale che i condomini dovranno contribuire a tenere aggiornati, comunicando ogni variazione all’amministratore (soprattutto in caso di affitti brevi). In piscina non dovranno mancare dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene dei condomini in punti ben visibili all’entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata. Si dovrebbero collocare, poi, dispenser nelle aree di fre-

quente transito, nell’area solarium o in aree strategiche in modo da favorire, da parte dei frequentatori, l’igiene delle mani.

Passando all’utilizzo della vasca, si conferma che la densità di affollamento in vasca dovrebbe essere calcolata con un indice di 7 metri quadrati di superficie di acqua a persona. Si ricorda che, al fine di assicurare un livello di protezione dall’infezione, si deve assicurare l’efficacia della filiera dei trattamenti dell’acqua e il limite del parametro cloro attivo libero in vasca compreso tra 1,0- 1,5 mg/I e del cloro combinato minore o uguale a 0,40 m g/ I; pH 6.5 -7.5. La frequenza dei controlli sul posto dei parametri di cui sopra non deve essere inferiore alle due ore.

Lettini, cabine Prioritaria, inoltre, è la disinfezione regolare delle aree comuni (spogliatoi, cabine, docce, servizi igienici), mentre le attrezzature (sdraio, sedie, lettini, incluse attrezzature galleggianti, natanti) dovranno essere sanificate e successivamente disposte attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 metri tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare o conviventi.

Infine, i condomini dovranno avere cura di sorvegliare i loro figli per il rispetto del distanziamento e delle norme igienico-comportamentali compatibilmente con il loro grado di autonomia e l’età degli stessi. In ogni caso, fondamentale sarà anche l’assistente ai bagnanti (il bagnino), cioè quel lavoratore dipendente del condominio o, molto probabilmente, quel professionista esterno stagionale (munito dell’apposito patentino) che dovrà assicurare la propria presenza al bordo della piscina per tutto il tempo in cui la stessa è oggetto di frequentazione da parte dei condomini e/o degli inquilini e/o di loro eventuali ospiti e dovrà aver cura di tutte le attrezzature pertinenti la piscina, con particolare riguardo a quelle destinate agli interventi di salvamento.

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SAPORE DI SALE IN CONDOMINIO Si diffonde la scelta di optare per piscine che al posto del cloro utilizzano cloruro di sodio, come quello dell’acqua di mare. I vantaggi?

Niente allergie per pelli molto sensibili, sterilizzazione naturale e galleggiamento facile

Daniela Zeba

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state: tempo di sole, mare, ma anche di bagni in piscina. A metà tra le due opzioni c’è anche la piscina con acqua salata, non troppo diffusa ancora in Italia, ma sicuramente con un impatto ambientale sostenibile, data l’assenza di impiego di prodotti chimici normalmente aggiunti per la disinfezione (cloro, bromo, ossigeno, O3) e l’utilizzo di sale come solo disinfettante. Le piscine con soluzione salina per il mantenimento dell’acqua sono ancora considerate un’eccezione, anche se negli ultimi anni, specialmente in Francia ed in Australia, si è cominciato ad apprezzarne le indubbie qualità terapeutiche. Le persone che si ritengono allergiche o particolarmente sensibili al cloro, in realtà lo sono spesso agli altri composti chimici presenti nei sistemi tradizionali di sterilizzazione. Il livello medio di cloro in una piscina è di norma di poco superiore a quello presente nell’acqua potabile di molte zone del nostro Paese. Il cloro usato per rendere potabile l’acqua è 0,2 ppm, quello in piscina con impianto di sterilizzatore salino è pari a 0,5-0,8 ppm. Il cloro in piscina con sistema di sterilizzatore tradizionale, invece, si posiziona tra i 2-5 ppm. Tutte le persone particolarmente infastidite dalla presenza di cloro in piscina non manifestano mai lo stesso disagio in una piscina mantenuta con sterilizzatore salino. Addio occhi rossi o quasi, il galleggiamento è molto più agevole e, infine, fare il bagno nella piscina ad acqua salata non lava via l’abbronzatura.

Il mix L’acqua della piscina, leggermente salata meno del mare, è sottoposta all’azione della cella elettrolitica per produrre

ipoclorito di sodio (NaOCl), che si ottiene dalla reazione elettrochimica del cloruro di sodio (NaCl, il comune sale marino) con l’acqua (H2O). Questa reazione avviene per il passaggio di corrente continua a bassissimo voltaggio che, nella cella inserita nell’impianto di filtrazione esistente, produce un potente effetto disinfettante e alghicida contribuendo sensibilmente alla riduzione dei composti chiamati clorammine, responsabili dello sgradevole odore di cloro presente nelle piscine tradizionali. L’uso dell’apparecchio per elettrolisi salina, dotato di cella autopulente in titanio-iridio ad alta efficienza, elimina totalmente la necessità di utilizzare prodotti chimici per la disinfezione e per eliminare le alghe, evitando il formarsi di residui verdastri lungo le pareti. L’aggiunta di uno strumento di controllo per Ph contribuisce a rendere la piscina totalmente automatizzata.

L’esclusivo e innovativo sistema di controllo del Ph con l’utilizzo di anidride carbonica (CO2), che ha proprietà batteriostatiche e fungistatiche, garantisce un’acqua totalmente priva di agenti chimici dannosi per la pelle.

Disinfezione L’elettrolisi del sale è un esempio di sistema di disinfezione efficiente e sostenibile: non per niente è considerato uno dei metodi più efficaci e naturali per un trattamento dell’acqua senza l’utilizzo diretto del cloro. Oltre a ottenere un’impeccabile disinfezione dell’acqua, con questo tipo di trattamento serviranno meno prodotti chimici, come il cloro granulare o in pastiglie, per un impatto sull’ambiente decisamente più sano ed eco-friendly. Inoltre, la disinfezione costante assicura una migliore

qualità dell’acqua rispetto alla gestione manuale e consente di ridurre notevolmente il fastidioso odore di cloro. E quando il cloratore termina il suo ciclo di azione, il sale che era stato scisso dall’elettrolisi torna alla sua originale composizione grazie all’effetto del sole.

In poche parole, un vero e proprio processo ciclico totalmente naturale.

La conversione Si può convertire una normale piscina in una ad acqua salata? Sicuramente sì. Per trasformare una classica piscina interrata o fuori terra in una vasca con acqua salata è sufficiente installare un cloratore a sale. Si tratta di un impianto per piscine che, una volta aggiunta la giusta quantità di sale in piscina, dà il via al processo di elettrolisi salina, consentendo una disinfezione costante.

Se si decide di convertire una piscina tradizionale in una ad acqua salata, ci sono dei piccoli, ma utilissimi accorgimenti da tenere a mente, soprattutto per quanto riguarda gli accessori a contatto con l’acqua. La valutazione del tipo di acciaio degli accessori in vasca per esempio: potrebbe essere necessario sostituirne alcuni per installarne altri, più adatti alla presenza di sale in acqua.

I primi accorgimenti per l’utilizzo di acqua salmastra in piscina sono quelli di verificare che ogni componente funzionale o di rifinitura sia adatto al liquido: ovvero alla aggressività dell’acqua salata, pompe, rivestimenti, tubazioni, ecc... Un altro importante accorgimento che si deve adottare riguarda

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SPECIALE PISCINE

la scelta di una pompa adatta all’acqua di mare e a risparmio energetico. È una trasformazione facile e veloce, in quanto i generatori di cloro sono compatibili con tutti i tipi di piscina, con tutti i tipi di rivestimento e con tutti i sistemi di filtrazione.

Come si gestisce Bisogna monitorare costantemente la concentrazione di sale nella piscina ad acqua salata, per questo la maggior parte dei clorinatori in vendita sul mercato sono dotati di una centralina elettrica che segnala eventuali carenze. Oltre al monitoraggio della concentrazione del sale, nella piscina ad acqua salata è importante monitorare il valore di Ph: l’elettrolisi salina tende ad aumentarlo.

Effettuando la clorazione con il sale, la manutenzione diventa più semplice in quanto elimina quasi totalmente la necessità di ricorrere a prodotti chimici come il cloro granulare o in pastiglie.

I vantaggi...

1. produzione continua e dosaggio automatico del cloro 2. riduzione nell’utilizzo di prodotti chimici 3. concentrazione di cloro minore

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nell’acqua, con conseguente riduzione dei danni per la salute, per la vista e per la pelle dei bagnanti, specialmente dei soggetti allergici, dei bambini e delle persone anziane risparmio notevole, in quanto viene utilizzato del sale stabilizzato in pastiglie a una normale condizione dell’acqua e grazie a un corretto utilizzo, un generatore di cloro può durare dai tre ai cinque anni circa alcuni clorinatori per piscina moderni permettono la ionizzazione del rame, con il rilascio di ioni dal potere battericida e alghicida la leggera salinità della piscina ad acqua salata ricorda molto l’acqua di mare, mentre l’assenza di odore di cloro renderà il bagno più confortevole grazie ad un minore utilizzo di prodotti tossici, la durata di una piscina ad acqua salata sarà più longeva

...E gli svantaggi 1. non elimina totalmente la necessità di utilizzare dei prodotti chimici (specie dopo lunghi periodi di inutilizzo), ma la riduce solamente

2. necessità di monitorare e regolare costantemente i valori di sale e di Ph, (operazioni che vengono comunque eseguite anche in assenza del clorinatore) 3. il clorinatore a sale non è proprio l’ideale per piscine molto grandi e molto utilizzate (come le piscine pubbliche) 4. il sale va inserito direttamente nella vasca 5. la manutenzione del generatore di cloro, del sensore elettrico e delle sue componenti, dev’essere continua e meticolosa I benefici Installare una piscina ad acqua salata, abbiamo visto che permette di ridurre considerevolmente i rischi legati all’utilizzo di prodotti chimici. In effetti, i trattamenti per vasche ad acqua dolce prevedono l’utilizzo di un numero elevato di sostanze altamente pericolose.

Il loro impiego deve essere regolato seguendo precise indicazioni, in modo che non risultino dannosi per i bagnanti: il cloro, per esempio, è un agente particolarmente fastidioso per persone con pelle sensibile. Inoltre, questa tipologia di soluzioni provoca nel lungo periodo

la corrosione dei materiali, motivo per cui per maneggiare questi composti è richiesta grande attenzione a dosaggi e istruzioni. Al contrario, una piscina ad acqua salata prevede una manutenzione differente. È comunque necessario l’utilizzo di un clorinatore, ma in questo caso vengono disciolte pastiglie di sale stabilizzato. Ci sono diversi benefici di una vasca salata: 1. galleggiabilità: proprio come nel mare, l’acqua salata permette di nuotare e rimanere a galla più facilmente 2. effetto antisettico dell’acqua salata: questa particolare proprietà permette di eliminare gli agenti patogeni della pelle 3. minor concentrazione di cloro: è un elemento fondamentale perché permette la riduzione di danni per pelli sensibili. In aggiunta, si potrà eliminare l’odore del cloro spesso molto fastidioso 4. durata: non utilizzando prodotti chimici e potenzialmente corrosivi, la conservazione di una piscina di questo tipo sarà maggiore rispetto a quella di una ad acqua

dolce con relativi trattamenti 5. sicurezza: riduzione degli incidenti legati all’utilizzo di prodotti chimici per piscine.

La pompa necessaria Nonostante si tratti di una piscina che può sembrare diversa dal solito, gli strumenti necessari per il suo funzionamento sono quelli classici. In effetti, la pompa di tali impianti è la stessa che viene usata per quelli ad acqua dolce.

Questo prodotto è fondamentale per il corretto filtraggio dell’acqua poiché permette che venga ripulita, ossigenata e reintegrata all’interno della vasca.

Rispetto alla dimensione della piscina e alla sua capacità, esistono diverse soluzioni tra cui scegliere. Vi sono due modelli principali di pompe: 1. a cartuccia: realizzata appositamente per catturare eventuale sporcizia, è un prodotto di qualità realizzato in materiale Abs, altamente resistente 2. a sabbia: i filtri di questo tipo trattengono detriti e sono in grado di ripulire efficacemente l’acqua grazie all’utilizzo di sabbia

Ognuna di queste tipologie è composta da svariati pezzi. Si tratta di uno strumento che, grazie al collegamento con un tubo di entrata e uno di uscita, aspira l’acqua per poi filtrarla e restituirla pulita. Per la propria piscina è fondamentale utilizzare la pompa quotidianamente, in modo da garantire un ricircolo continuo ed evitare zone stagnanti o infestazioni di alghe.

La chiusura invernale Durante la stagione invernale non si ha la possibilità di nuotare all’aperto a causa del freddo e dell’abbassamento delle temperature. Bisogna, perciò, provvedere alla chiusura invernale della piscina ad acqua salata, dedicandosi allo svuotamento della vasca e alla sua pulizia. Durante la cessazione di attività, è possibile effettuare lavori come sostituzione di piastrelle rovinate o verniciatura delle pareti, individuazione di perdite, cambiamento di eventuali pezzi rovinati, controllo e possibile modifica della struttura.

Manutenzione Per fare manutenzione è fondamentale che filtri e tubature siano sempre puliti, in modo da garantire l’effettivo funzionamento di ogni parte dell’impianto.

Il filtro della pompa richiede una pulizia specifica: è importante lavarlo ed eliminare ogni detrito rimasto intrappolato, in maniera tale che avvenga il corretto filtraggio dell’acqua. Può capitare che tubazioni, retino e skimmer siano posizionati erroneamente e lasciati sotto al sole. Il controllo di ogni parte dell’impianto deve essere un passaggio obbligatorio da svolgere a inizio e fine stagione. Alcuni passaggi essenziali per una corretta manutenzione per piscina ad acqua salata sono: • effettuare il controllo del Ph quotidianamente • assicurarsi della presenza e del dosaggio di pastiglie di sale • controllare l’effettivo funzionamento della pompa e dell’impianto a ogni utilizzo.

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SPECIALE PISCINE ALTERNATIVE - 2

UN BIO BAGNO DAVANTI CASA Il desiderio di un maggiore contatto con la natura spinge la richiesta di nuove vasche, che riproducono il contesto e l’equilibrio ecologico di un piccolo lago o del mare. E senza l’utilizzo di prodotti chimici per la depurazione dell’acqua di Valentina Anghinoni

C

he cosa c’entrano le bio piscine e i bio laghi con un condominio?

A prima vista, forse, nulla. Ed è proprio questo il bello. Per prima cosa, però, facciamo un piccolo passo indietro nel tempo, anche solo di un anno, e ripensiamo alla comune concezione dell’abitare. Confrontiamola, inoltre, con il dibattito che esiste oggi sull’argomento.

La casa, da luogo di ristoro e di passaggio dalla frenesia quotidiana, è stata recentemente definita da alcuni esperti il «luogo del tutto», proprio a causa della pandemia da covid-19 e tutte le conseguenze che quest’ultima ha portato con sé. Ciò che è emerso con chiarezza è la rinnovata attenzione delle persone verso la natura, che si cerca di portare all’interno delle proprie case attraverso il verde, materiali naturali, ma anche con la ricerca di abitazioni che offrano spazi all’aperto come un balcone, un terrazzo o un giardino. Ma non solo: ora più che mai il green è si è affermato in ogni settore, da quello alimentare alla cosmetica, solo per citarne due tra i più influenzati dalla domanda di pro-

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dotti con un’impronta ecosostenibile.

Questa premessa è un invito a guardare con una nuova luce anche un comparto che è sicuramente ancora di nicchia ma che, proprio per questa ragione, ha in serbo un potenziale che se sfruttato sapientemente potrebbe dar vita a risultati sorprendenti.

Ispirazioni montane Le piscine naturali sono nate dall’ispirazione alla bellezza del nuoto nei laghi montani. In Europa i pionieri del campo sono stati un team di ricercatori austriaci, che negli anni Ottanta sognavano di sostituire le piscine clorizzate con quelle naturali. Un’idea successivamente accolta per prima dalla Germania e poi negli altri Paesi europei, in particolare del Nord, ma anche negli Stati Uniti dove, però, per lo più il trend è quello delle soluzioni ibride, che per garantire l’igiene dell’acqua utilizzano sostanze chimiche ma anche particolari varietà di piante. Ma che cosa si intende, nello specifico, con i termini bio piscina e bio lago? Si tratta di bacini realizzati dall’uomo che intendono ri-

produrre esattamente il contesto di un lago naturale, con acqua «vitale», dunque in grado di auto-purificarsi senza necessità di prodotti chimici. Con alcune differenze: il bio lago riproduce per forma irregolare, materiali e finiture grezze un lago naturale; la bio piscina, invece, è progettata secondo i canoni di design tipici di una vasca tradizionale, ma con sistema di purificazione dell’acqua affidato a sistemi naturali ed eco-sostenibili. Secondo alcuni esperti del settore, il termine bio piscine si addice anche a quelle depurate al sale, ovvero con un sistema che si affida all’azione combinata del sale e di un elettrolizzatore (un dispositivo in grado di produrre il cloro dal sale) invece che a quella generata dalle piante acquatiche e i filtri naturali.

L’identikit La bio piscina comprende due sezioni principali: un’area di balneazione, ideale per nuotare e rinfrescarsi e una zona adiacente, destinata alla fitodepurazione.

La prima parte,

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SPECIALE PISCINE

UN TUFFO IN CITTÀ Rendere balneabili alcune parti dei grandi centri urbani, spesso sempre più in balia degli effetti dell’inquinamento e dei cambiamenti climatici e, al tempo stesso, renderli più vivibili e salubri per la cittadinanza. È una strategia sempre più comune anche nelle grandi capitali, europee e non solo.

Un esempio è il progetto Flussbad Berlin, che prevede la trasformazione di una sezione del canale inutilizzato del fiume Sprea, lo Spreekanal, in una piscina balneabile a cielo aperto di circa 850 metri, la cui inaugurazione è prevista per il 2023. A Londra, invece, un progetto artistico sviluppato dalla slovena Marjetica Potrč e dagli architetti olandesi Eva Pfannes e Sylvain Hartenber dello studio Ooze, chiamato

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Of Soil and Water, ha previsto la creazione di una piscina naturale aperta all’interno un progetto per la riconversione dell’area dietro la stazione di King’s Cross, oggetto di una riqualificazione totale. Un altro sguardo sul tema ci porta oltre oceano, per la precisione a Manhattan, New York, dove dal 2015 con il progetto +Pool è stata realizzata una piscina sospesa sulle acque dell’East River, lo stretto che separa Long Island dall’isola di Manhattan e dal Bronx. L’acqua, opportunamente filtrata, è utilizzata per la zona di balneazione e poi rilasciata nel fiume già trattata: la piscina galleggiante ha l’ambizioso obiettivo di filtrare le acque dello stretto, notoriamente tossiche e inadatte al nuoto. Si stima che la piscina riesca a immettere almeno 1,9 milioni di litri di acqua purificata al giorno all’interno del canale.

che costituisce la piscina vera e propria, è realizzata con fondo di telo impermeabilizzante, come quelli proposti dalle aziende che operano nel settore del lining, ovvero dei rivestimenti, che spesso offrono soluzioni specifiche per le diverse esigenze progettuali. La seconda, invece, è solitamente meno profonda, ricoperta di ghiaia e destinata a piante acquatiche appositamente selezionate per la rigenerazione e ossigenazione dell’acqua. Ovvero, per usare il termine specifico, la fitodepurazione, il processo naturale per cui piante acquatiche e substrato naturale attivano una serie di reazioni biologiche e di filtro che purificano naturalmente l’acqua come avviene, per esempio, nei laghi di montagna, rendendola assolutamente salubre anche per la balneazione. Una pompa fa circolare l’acqua dall’area di rigenerazione alla zona di balneazione, assicurando ossigeno all’intero sistema che può prevedere, in aggiunta, una o più cascatelle per restituire ulteriore ossigenazione e aerazione sulla superficie della bio piscina. Altri componenti sono gli skimmer, le aperture ai bordi dei bacini che raccolgono le impurità che possono trovarsi sulla superficie dell’acqua, mentre filtri naturali come la ghiaia completano il sistema depurativo. Grazie a una piccola pompa di circolazione, l’acqua introdotta nella parte alta del filtro ricade verso il basso passando attraverso lo strato di sabbia. Qui rilascia tutte le impurità e arriva al sistema di drenaggio posto alla base del filtro per poi tornare in vasca, pulita e sanificata. Nelle piscine naturali in cui il sale è l’elemento purificatore, invece, si ha un unico bacino come nelle piscine depurate al cloro, e il processo, appunto, è dovuto al potere disinfettante del sale e all’azione di un elettrolizzatore, e dove un basso grado di salinità è sufficiente per ottenere acqua pura.

I vantaggi Sebbene le bio piscine siano ancora una minoranza sul totale dei bacini artificiali da balneazione, c’è un crescente interesse per queste soluzioni ecocompatibili,

TUTELA DELLA BIODIVERSITÀ La biodiversità svolge un ruolo vitale nel fornire alle persone cibo, acqua dolce e aria pulita. È importante per il mantenimento dell’equilibrio della natura e imprescindibile per l’ambiente e per la lotta ai cambiamenti climatici. Ma non solo: è anche essenziale per la nostra salute e per la prevenzione della diffusione delle malattie infettive. Un’esigenza oggi particolarmente sentita dagli utenti che sono sempre più interessati a concretizzare questo cambiamento nella loro vita di tutti i giorni.

La biodiversità è anche legata a doppio filo al benessere economico. Secondo il World Economic Forum, quasi la metà del Pil globale, circa 40 mila miliardi di euro, dipende primariamente dall’ambiente e dalle sue risorse: tutti i settori più importanti, incluso quello dell’edilizia, ne dipendono in larga misura e generano 7.300 miliardi di euro per l’economia globale. Gli esperti della Fondazione stimano che la salvaguardia e la salute degli ecosistemi naturali sia anche un fattore determinante per la ripresa dalla crisi covid-19. Per questi motivi, anche l’Unione Europea ha adottato nel maggio 2020 una propria proposta di strategia sulla biodiversità per il 2030, che si fonda su alcuni pilastri, tra cui la creazione di zone protette dedicate alla natura, il ripristino degli ecosistemi degradati attraverso una serie di impegni e misure specifici, lo stanziamento di 20 miliardi di euro l’anno per la promozione della biodiversità tramite i fondi della Ue e finanziamenti nazionali e privati. Ultimo, ma non per importanza, la creazione di un quadro globale ambizioso per la biodiversità, per dare un esempio di virtuosità a livello mondiale.

proprio perché vanno incontro alle più attuali esigenze. Da una parte, la salute di chi ne usufruisce, grazie alla possibilità di rinfrescarsi in acque prive di sostanze che possono essere anche molto dannose per la pelle e le vie respiratorie (il cloro), ma anche di vivere un’esperienza a più stretto contatto con la natura, con tutti i benefici che ciò comporta a livello di benessere psico-fisico. Dall’altra parte, trattandosi di una soluzione naturale, l’impatto con l’ambiente è mitigato sicuramente dall’assenza delle sostanze chimiche, anzi: i bio laghi e le bio piscine, grazie alla creazione della vasca dedicata al filtraggio per fitodepurazione, creano un piccolo ambiente adatto a ospitare la biodiversità. In un mondo sempre più minacciato dalla scomparsa di numerose specie animali e vegetali, la biodiversità appunto, queste soluzioni possono dare un contributo positivo (vedi box). Inoltre, è anche possibile riconvertire le piscine tradizionali in piscine naturali aggiungendo gli elementi di cui abbiamo parlato e che caratterizzano propriamente le bio piscine.

Oceano blu Le bio piscine e i bio laghi si adattano a contesti residenziali privati, con una miriade di possibilità: da aziende specializzate nella fornitura di apposite soluzioni fino in alcuni casi al fai-da-te, anche se sicuramente per avere i migliori risultati è necessario affidarsi a professionisti specializzati nel campo, che abbiano una adeguata conoscenza del funzionamento degli impianti, delle piante da utilizzare che meglio si inseriscono nel contesto naturale del luogo del progetto e capacità progettuali. Non a caso alcuni studi di progettazione architettonica e paesaggistica hanno contribuito a importanti progetti di rigenerazione urbana che ruotano intorno alla decontaminazione e recupero delle acque fluviali (vedi box). Insomma, nei prossimi mesi e anni potremo constatare se il tema delle bio piscine e dei bio laghi assumerà l’aspetto e il peso di un vero e proprio oceano blu. Anche per i protagonisti del mondo del condominio.

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SPECIALE PISCINE RB BAGATTINI

QUEL PAVIMENTO È DA RECORD

Attorno all’area piscina non va sottovalutata la scelta della pavimentazione.

Le lastre della linea Mega, dalle inconfondibili striature fiammate irregolari, hanno una superficie Easy-Walk, sicura, antiscivolo e non riflettente Franco Saro

S

pesso, durante la scelta di un pavimento per l’area piscina, si tende a valutare come caratteristica principale solo l’estetica. Ma questo non è l’unico aspetto da tenere in considerazione: ogni spazio esterno, secondo l’utilizzo per cui viene realizzato, ha requisiti tecnici fondamentali da non sottovalutare. Scegliere la giusta pavimentazione significa, oltre a poter vivere gli ambienti serenamente

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e in completa sicurezza, garantirle una vita più lunga e non soggetta a continui interventi di manutenzione straordinaria, con conseguente risparmio in termini sia economici che di disagi legati ai lavori. Per esempio, un bel pavimento che presenta una superficie liscia e impermeabile, potrebbe essere la soluzione ottimale per un’area conviviale allestita con tavoli e sedie dove si consumano cibi e bevande. Ma non

è assolutamente la scelta ottimale per la piscina: l’accumulo di acqua, infatti, renderebbe il pavimento estremamente scivoloso e, di conseguenza, particolarmente pericoloso. È quindi fondamentale assicurarsi di scegliere una pavimentazione che presenti un buon indice di resistenza allo scivolamento, in modo da non compromettere in alcun modo la propria stabilità e sicurezza.

Mega 50x50 Credaro.

A sinistra, Mega 50x50 Mediterraneo

Non si surriscalda È bene tenere a mente che parliamo di un’area che verrà percorsa principalmente senza calzature, pertanto è opportuno scegliere soluzioni che presentino un buon Sri (indice di riflettanza solare), non surriscaldandosi eccessivamente nemmeno nelle ore più hot della giornata. Logicamente, spesso si opta quindi per pavimentazioni di tonalità chiare, ma non tutti

sanno che i pavimenti in pietra ricostruita, anche di tonalità più scure, scaldano di media 5 gradi in meno rispetto ad altri materiali sul mercato, come il gres. Sempre considerata la percorrenza a piedi scalzi, è consigliato anche preferire soluzioni che presentino superfici piane, uniformi e senza eccessivi dislivelli che potrebbero rendere difficoltosi, e perfino dolorosi, gli spostamenti.

Estetica piacevole Una risposta a tutte queste esigenze è quella di Record, azienda del gruppo Rb Bagattini specializzata in pavimentazioni, per esterni. La linea Mega di Record è composta da lastre in pietra ricostruita dalle inconfondibili striature fiammate irregolari, con superficie Easy-Walk (piana e uniforme). Il risultato è una pavimentazione sicura, resistente allo

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SPECIALE Mega 50x50 Sabbia di Saturno

I PLUS DELLA POSA A SECCO •

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Posa ecosostenibile: la messa in opera viene effettuata senza collanti o composti chimici che potrebbero poi entrare in contatto con la pelle e l’ambiente circostante o creare esalazioni inquinanti.

Accesso immediato ai sottoservizi: per eventuali interventi di manutenzione non è necessario rompere il pavimento. Le lastre si possono rimuovere momentaneamente e riposizionare a lavoro ultimato senza necessità di acquistarne di nuove.

Ottimizzazione del lavoro: la posa a secco minimizza i disagi legati ai lavori, anche grazie al non utilizzo di macchinari specifici che risultano spesso rumorosi e quindi fastidiosi.

Manutenzione minima: a differenza di altre pavimentazioni, non sono previste attività ordinarie di manutenzione, permettendo un considerevole risparmio di denaro.

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scivolamento e con un Sri migliore rispetto ad altre soluzioni. Il tutto senza tralasciare l’estetica: le fiammature offrono un pavimento unico nel suo genere, vivace e per nulla convenzionale, che dona carattere e movimento agli spazi esterni, creando un mix di design e contemporaneità perfetto per ambienti pregiati e ricercati.

Ulteriore aspetto da non sottovalutare: tutte le pavimentazioni della linea Mega sono posabili a secco.

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SPECIALE PISCINE RASSEGNA

QUANTE IDEE PER FARE IL BAGNO

1 La collezione di Iron Sistemi SpatiumPiscine di Iron Sistemi propone un nuovo modo di vivere all’aperto con una collezione di piscine fuori terra a elevata innovazione tecnologica ed estetica. L’elevata qualità, la modularità in larghezza e profondità e l’ampia gamma di finiture ne fanno un complemento d’arredo perfetto all’interno di contesti e destinazioni d’uso differenti.

2 Finitura Rustic da Cement Design I rivestimenti continui di Cement Design ricoprono muri, pavimenti e anche piscine. La finitura Rustic ricopre l’interno della piscina diventando un’unica superficie continua con la pavimentazione esterna.

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3 Tuffo in 200 mila varianti

4 Il filtro risparmioso

La possibilità di 200 mila varianti e 90 modelli per una piscina unica. Waterair progetta insieme al cliente la soluzione più funzionale attraverso uno studio di installazione personalizzato e gratuito. E con il configuratore online è possibile scegliere in autonomia la forma, la scaletta e il suo posizionamento, oltre al colore del rivestimento in maniera facile e intuitiva.

Cuore pulsante del sistema di trattamento della piscina è l’impianto di filtrazione. Tra le soluzioni più performanti il sistema brevettato Hydro-Cleer Filter di Culligan che utilizza la filtrazione su manto di diatomee, ottenendo una purezza nell’ordine del micron. L’utilizzo di questo sistema comporta inoltre vantaggi anche dal punto di vista degli sprechi: il 50% in meno di consumo di energia elettrica e una riduzione fino al 90% dell’acqua di lavaggio.

5 Il legno sposa la piscina Da più di 30 anni Ravaioli Legnami offre soluzioni in legno per qualsiasi tipo di applicazione. Per allestire bordi piscina offre listoni decking tradizionali e sistemi innovativi, come EasyClick system che permette l’installazione della pavimentazione con la sola pressione del piede, senza l’ausilio di viteria.

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SPECIALE PISCINE

6 Doccia all’aperto con Artis Rubinetterie Per non rinunciare ai benefici di una rinfrescante e rigenerante doccia a cielo aperto, Artis Rubinetterie propone una doccia multifunzione a pavimento realizzata in acciaio inox Aisi 316L, materiale resistente che mantiene inalterate le sue caratteristiche estetiche e funzionali in qualsiasi condizione atmosferica. Adatta per installazioni a uso privato, a corredo di piscine e grandi vasche idromassaggio, veste gli spazi outdoor con stile ed eleganza.

8 All’aperto con la pietra di Granulati Zandobbio Grazie alla versatilità di installazione della pietra sinterizzata, Granulati Zandobbio veste facilmente pavimentazioni all’aperto, anche negli spazi piscina. Resistente a usura, sbalzi termici, carichi e sollecitazioni, la pietra sinterizzata è una perfetta alternativa al legno e alla pietra naturale e inalterabile nel tempo.

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7 La vasca è ad hoc La Veneta Forme progetta e realizza piscine personalizzate in polipropilene, sia per interni che per esterni. Grazie alle sue peculiari caratteristiche, tra cui l’inalterabilità nel tempo e la libertà di progettazione e realizzazione, in quanto non vengono utilizzati stampi, ma i pannelli vengono direttamente termosaldati, risulta essere la soluzione ideale per ogni esigenza. La superficie, liscia e finita, non richiede rivestimenti, è indistruttibile, e garantisce durata e stabilità nel tempo, permettendo anche una facile manutenzione e pulizia.

9 Un brevetto a sfioro Baires Piscine realizza progetti chiavi in mano per impianti acquatici residenziali, sia interni che esterni. Da oltre vent’anni l’azienda si distingue per la qualità e l’affidabilità dei propri progetti attenti alle più diverse esigenze architettoniche. Tra le soluzioni piscine coperte, interrate, a skimmer e a sfioro senza vasca di compenso grazie al brevetto SfioroUp.

10 Il mosaico resistente di Appiani Grazie alla pressatura a secco di smalti e argille, il mosaico ceramico di Appiani risulta estremamente resistente a urti e abrasioni, caratteristiche perfette per le piscine. L’ampia gamma di finiture, di decori geometrici e di combinazioni di colori aprono orizzonti infiniti per la realizzazione di superfici multimateriche e policrome, adatte a soddisfare qualsiasi esigenza progettuale.

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CONDOMINIO GREEN MERANO

I SEGRETI DELLA CASA CON BOLLINO VERDE Il condominio Mays Apartaments, certificato CasaClima A Nature, punta sulla qualità del confort acustico e la protezione degli interrati dal gas radon.

Ma anche su teleriscaldamento e conservazione dei valori ambientali naturali di Valentina Anghinoni

A

Merano, (Bolzano), oltre alle numerose attrazioni naturalistiche, da qualche tempo è anche possibile ammirare un edificio condominiale diverso dal solito. «Lo sviluppo longitudinale piuttosto esteso, di circa 70 metri e la dinamicità delle facciate, che grazie al gioco di profon-

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dità delle ampie e profonde terrazze crea una proposta dal carattere contemporaneo, si giustappongono in maniera elegante al contesto residenziale circostante», spiega il responsabile del progetto, l’architetto Alessio Condotta.

«La peculiarità di Mays Apartaments, oltre all’ottenimento della certificazio-

ne di CasaClima A Nature, è l’estrema attenzione posta alla qualità del confort acustico e alla protezione degli interrati dal gas radon». Ma non solo: l’edificio è inserito in un lotto che per la prima volta, nella città, prevede l’attuazione di un protocollo che implementa misure volte ad aumentare la funzionalità eco-

logica del territorio.

Domanda. Quali sono le caratteristiche essenziali del complesso condominiale Mays Apartments?

Risposta. L’edificio nasce come recupero di un lotto su cui è stata demolita la struttura preesistente, a destinazione d'uso produttiva, per la precisione un’ampia auto officina. Per la ricostruzione, la volumetria è stata gestita con un piano di attuazione, dunque uno strumento di pianificazione urbanistica che ha consentito di adoperare al meglio la volumetria preesistente, che

era superiore all’indice di fabbricazione ammesso. Il risultato è un corpo di cinque livelli fuori terra, di cui il piano al suolo è uno spazio porticato a uso parcheggio, con presenza di sole due unità con giardino. Un interrato che ospita una quarantina di garage, completa il complesso residenziale. Questo edificio, inoltre, è diviso in due scale, per un totale di 43 unità abitative tra appartamenti e uffici, caratterizzate da diverse metrature. Completati da ampie terrazze, gli appartamenti hanno i locali di soggiorno che si affacciano

principalmente verso sud. Il quarto piano presenta un ingombro ridotto rispetto ai piani sottostanti, al fine di mitigare l’impatto visivo dell’edificio.

D. Quali sono gli elementi che rendono il condominio sostenibile, al punto da ottenere la certificazione CasaClima A Nature con efficienza energetica complessiva Gold?

R. Il protocollo CasaClima pone l’accento sull’efficienza energetica di un edificio: richiede una quantità massima di consumo equivalente a 3 litri di gasolio o 3 metri cubi di gas per metro

Angolo sud ovest

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SPECIALE CONDOMINIO GREEN Vano scala illuminato a giorno

quadro all’anno. Il protocollo Nature, in particolare, riserva molta attenzione anche alla sostenibilità dei materiali da costruzione, alla presenza di illuminazione naturale e all’aspetto del confort acustico. Tutti elementi sviluppati e presenti nel progetto Mays Apartments, a cui si aggiunge la presenza, all’interno dell’area condominiale, di elementi naturali per favorire la conservazione dei valori ambientali del territorio in cui è inserito, diventando un habitat adatto per specie animali o vegetali, secondo le prescrizioni appositamente delineate dal comune di Merano proprio a tutela della biodiversità. È stato il primo edificio della città a introdurre questa importante novità, per la quale abbiamo

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lavorato a fianco di uno specialista in botanica. Grazie all’insieme di questi fattori, Mays Apartments è anche stato candidato al CasaClima Awards 2021, per la sezione Premio del Pubblico.

D. Come è garantito il confort termico all’interno dell’edificio?

R. L’edificio è allacciato al teleriscaldamento. Di conseguenza, non ha una o più centrali termiche al suo interno che generino emissioni. All’interno del complesso, sono presenti vani tecnici di distribuzione: per ogni giro scala, il calore è portato da una diramazione del tubo di distribuzione del calore proveniente dall'infrastruttura comunale.

Questo, infine, riscalda ogni appartamento attraverso un sistema a pavimen-

to per irraggiamento a bassa temperatura, che abbinato al sistema puntuale di ventilazione meccanica controllata garantisce una temperatura confortevole con bassissime dispersioni di calore e, di conseguenza, consumi molto limitati.

Infatti, il sistema di ventilazione meccanica controllata fa sì che l’aria interna e viziata sia espulsa recuperando però il calore attraverso uno scambiatore, che lo riutilizza per climatizzare l’aria da immettere nell’edificio.

D. In che modo l’impianto di ventilazione meccanica controllata si inserisce nell’edificio?

R. Abbiamo utilizzato una soluzione che è ancora relativamente una novità nell’evoluzione di questa tipologia di impianti, ovvero l’integrazione della Vmc in monoblocchi precostruiti. Ne risulta che ciascuna finestra non è montata sul classico telaio, su cui in un secondo tempo vengono fatti i risvolti per il cappotto termico, ma ciascun monoblocco è realizzato attraverso la sinergia tra il produttore delle unità prefabbricate, in questo caso la ditta Roverplastik e il fornitore degli infissi, Pomella Fenster e, infine, inserito nella muratura, assicurando l’azzeramento del rischio di pericolosi ponti termici. Le stesse macchine di Vmc fanno parte della fornitura di Roverplastik, presenti nei diversi ambienti e regolabili dall’utilizzatore finale con un telecomando o predisposte per essere abbinate a sistemi di controllo di tipo smart, a cui si possono aggiungere le altre funzionalità della casa, non ultima la regolazione della temperatura del riscaldamento a pavimento.

D. Il funzionamento e le potenzialità della cosiddetta smart home sono abbastanza comprese dall’utilizzatore finale?

R. A dire la verità, non sempre. Però l’importante è capire come funziona il sistema edificio e la domotica, superato il primo impatto, può diventare un prezioso alleato nella gestione della propria casa. In un edificio come Mays Apartments, per esempio, comprendere il ruolo della Vmc in abbina-

mento al sistema a cappotto permette sicuramente di abbattere i consumi di energia e, allo stesso tempo, garantire la qualità dell’aria interna perché i filtri dell’impianto, semplicissimi da sostituire nel tempo, permettono di ottenere aria più pulita di quella che si avrebbe semplicemente aprendo le finestre.

Però, certamente, si tratta di un cambio di paradigma che va interiorizzato da-

IL PROGETTO • • •

• •

Committente: Imba Spa, agenzia immobiliare Impresa di Costruzioni: Bernard Bau Progetto e direzione lavori: Studio Condotta, architetto Alessio Condotta e architetto Laura Piffer Luogo: Merano (Bolzano) Termine lavori: 2021

gli abitanti dell’immobile.

D. L’isolamento acustico ha avuto un’attenzione particolare per ottenere la certificazione di sostenibilità di CasaClima Nature. Quali soluzioni sono state scelte?

R. Per ottenere la certificazione CasaClima Nature è stato necessario eseguire diversi test acustici per garantire ottimi livelli di confort in ciascun appartamento. Accanto ad alcuni accorgimenti di tipo progettuale, le soluzioni utilizzate per assicurare il benessere acustico in tutto l’edificio spaziano dai materassini anti-calpestio a pavimento, sia nelle unità abitative sia nei giro scale, all’inserimento di stratificazioni fono assorbenti nelle murature verticali. Ma non solo: anche le ampie terrazze esterne dispongono di elementi divisori appositamente studiati per garantire la massima tranquillità, caratterizzati da una struttura microforata abbinata a materiale fonoassorbente.

Infine, le facciate dell’edificio, protette

dal sistema a cappotto, presentano ottimi valori anche sul piano dell’isolamento acustico, grazie alla scelta della lana di roccia come materiale isolante, particolarmente adatta per smorzare i suoni provenienti dall’esterno nel contesto di questo progetto.

D. Come si inserisce questo progetto abitativo nel contesto urbano di Merano?

R. Da una parte, il recupero di una volumetria produttiva assolutamente anonima che era rimasta inglobata nello sviluppo della città è un chiaro segnale che l’obiettivo dell’amministrazione sia quello di densificare l’ambiente costruito senza espanderlo. Dall’altra il condominio, pur trovandosi in un’area caratterizzata da edifici di epoche precedenti, segue una scelta estetica e di funzionalità contemporanea, che si giustappone in maniera elegante al contesto, dimostrando come l’architettura possa farsi portavoce delle istanze della propria epoca.

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IDEE UTILI OILCONTROL

CONTABILIZZAZIONE ORA CAMBIA TUTTO Dal prossimo gennaio entra in vigore l’obbligo di comunicare i consumi di acqua sanitaria e riscaldamento a ogni singolo condòmino. Come?

Attraverso l’uso di dispositivi teleleggibili. Ma attenzione alla privacy Franco Saro

D

a gennaio 2022 entra in vigore l’obbligo di comunicazione dei consumi a frequenza mensile in vigore. E sono parecchi gli interrogativi che pongono gli amministratori di condominio. Hans Paul Griesser, titolare di Oilcontrol, chiarisce i punti principali: «Per semplicità, rinunciamo a dare riferimenti a decreti, leggi e altro. Comunque, tutte le risposte si basano strettamente su quanto previsto dal Dlgs 73/2020, dalla Direttiva Europea sull’efficienza energetica 2012/27/Ue e dalle relative raccomandazioni».

Domanda. Quali sono le maggiori

novità introdotte con il Dlgs 73/2020?

Risposta. In materia di contabilizzazione del calore e dell’acqua calda sanitaria in base ai consumi, tra le principali novità vi è sicuramente l’obbligo di fornitura a frequenza mensile dell’informazione a

Hans Paul Griesser Presidente di ANCCA

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ogni singolo utente circa i suoi consumi.

Inoltre, è stato tolto ogni riferimento alla norma tecnica Uni 10200. Quindi, ora l’assemblea del condominio può liberamente decidere, fino a un massimo del 50%, la percentuale di quota fissa

che vuole adottare per i conteggi.

D. Per la quota fissa, l’assemblea può anche decidere senza interpellare tecnici esterni?

R. Sì. Ma ovviamente rimane libero rivolgersi, per consulenze, a chi si ritiene esperto in materia. È stato solo tolto l’obbligo di farsi fare progetti esclusivamente da tecnici ben identificati nella norma. Finalmente una vittoria contro la costosa burocrazia.

D. Ma questo obbligo di fornitura dei dati di consumo a frequenza minima mensile vale per tutti?

R. No. Ma la legge parla di dispositivi teleleggibili o leggibili da remoto. Si definiscono come teleleggibili i dispositivi per i quali non si deve accedere alla unità immobiliare per leggere i consumi. Conseguentemente, tutti i sistemi dove i dati di consumo sono trasmessi via radio e quindi, in qualsiasi modo, possono essere letti dall’esterno

(per esempio, i cosiddetti ripartitori walk-by) sono teleleggibili e quindi sottostanno, da gennaio 2022, all’obbligo della comunicazione dei consumi a frequenza mensile.

D. E questo vale anche per i sistemi già esistenti?

R. Sì. Il legislatore espressamente non ha voluto fare distinzioni tra impianti di contabilizzazione già esistenti e quelli nuovi. Il criterio dell’obbligo della comunicazione dei consumi a frequenza mensile è quindi semplicemente la teleleggibilità del dispositivo.

Ci risulta che solo la Regione Lombardia, con apposita legge regionale, abbia escluso questo obbligo per gli impianti walk-by e drive-by installati prima del 25 ottobre 2020.

D. L’obbligo della fornitura dei dati di consumo con frequenza mensile, in che cosa consiste?

R. Dal 1 gennaio 2022 a ogni singolo utente nel condominio devono essere forniti mensilmente i relativi dati di consumo. Si tratta o delle unità rilevate dai ripartitori (quelli montati su ogni singolo radiatore) oppure dei consumi rilevati dai contatori di calore. Lo stesso vale eventualmente anche per i contatori d’acqua per l’acqua calda sanitaria centralizzata.

D. Basta che questi consumi siano visualizzabili, per esempio, su un portale online?

R. No. Ogni qualvolta i dati di consumo vengono aggiornati, per esempio su un portale internet, l’utente deve essere direttamente e attivamente avvertito sull’avvenuto aggiornamento. Quindi non basta la semplice messa a disposizione dei dati.

D. Può l’assemblea di un condominio decidere di rinunciare alla comunicazione dei consumi mensili?

R. No. La ragione dell’obbligo che ogni utente riceva i suoi consumi mensilmente si basa sul fatto che si ritiene che esista una forte potenzialità di risparmio energetico se il consumatore è consapevole dei suoi consumi. Quindi, è una chiara previsione di legge non

derogabile.

D. Esiste qualcosa da rispettare in merito alla privacy?

R. Sì, sia la direttiva europea che il decreto legislativo dicono esplicitamente che deve essere assicurato il rispetto della privacy. Prendiamo come esempio i dati storici (consumi di esercizi precedenti) che devono accompagnare la comunicazione mensile dei consumi. Se c’è stato un cambio utenza, il nuovo utente che è entrato nell’unità non deve vedere quanto aveva consumato l’utente uscente.

D. In presenza di ripartitori per costi di riscaldamento, i consumi mensili possono essere anche rilevati mediante autoletture?

R. No, questo viene espressamente escluso dalla legge.

D. Che cosa accade se non viene fatto?

R. Visto che si tratta di un chiaro obbligo di legge, sicuramente l’amministrazione del condominio rischia che i conteggi a fine esercizio vengano contestati da parte di singoli utenti. Dato che la ragione dell’introduzione dell’obbligo si basa sull’efficienza e sul risparmio energetico, se un utente non riceve queste informazioni, sarebbe facile sostenere davanti a un giudice che avrebbe risparmiato molto se le avesse avute.

D. Quindi, un condominio cosa dovrebbe fare per mettersi in regola?

R. Per primo non fidarsi di offerte solo apparentemente interessanti, ma che poi non soddisfano quanto legalmente previsto. Quindi bisogna rivolgersi a un’azienda veramente professionale che, dal 1 gennaio 2022, sia in grado di comunicare a ogni singolo utente a frequenza mensile le informazioni sui consumi, in stretto rispetto della legge.

Ripetiamo, non basta che ci sia un portale online con un semplice accesso ai singoli utenti. Nel caso in cui la ditta di servizi attualmente incaricata non possa dare questa garanzia, ci si deve rivolgere a qualcuno che lo sappia fare. Esistono delle offerte da parte di aziende professionali che garantiscono questo servizio a norma di legge a prezzi assolutamente ragionevoli e competitivi.

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IDEE UTILI FARAONE

AFFACCIATI SULLA SICUREZZA Il 90% dei parapetti non è a norma. Un pericolo che, nei condomini, può ora essere evitato grazie all’occasione offerta dai vari bonus. Una soluzione è Ninfa 106, parapetto in vetro minimale, che unisce performance a design Veronica Monaco

P

arapetti degradati, pericolosi, non più adeguati alle norme di sicurezza. Non è l’eccezione che conferma la regola, ma una triste realtà per gli edifici italiani. Secondo un’indagine condotta da Faraone, azienda specializzata da oltre 50 anni in facciate continue e soluzioni in vetro per gli interni e l’outdoor, il 90% dei parapetti in Italia non è a norma: vetri retinati, oggi vietati, che presentano evidenti lesioni, strutture in ferro ormai consumate dalla ruggine, degrado delle parti strutturali, sono solo alcuni dei fenomeni che interessano la maggior parte dei manufatti esistenti.

La manutenzione non basta, è necessario procedere alla sostituzione con parapetti nuovi e sicuri. Un’occasione da non mancare, considerando anche il fatto che si tratta di un’intervento compreso nelle agevolazioni fiscali previste dal bonus I nuovi parapetti Ninfa 106 possono montare vetri alti fino a 1,2 metri

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DALLE NORMATIVE ALLA POSA IN OPERA Faraone Architetture Trasparenti pubblica una guida completa con consigli preziosi e tutte le informazioni valide per conoscere il mondo dei parapetti. 240 pagine e 29 capitoli, che offrono una panoramica completa del settore, dalle normative vigenti a giugno 2021 alle soluzioni tecniche, alle varie tipologie di applicazione ai principali punti che un posatore deve considerare per la realizzazione di una corretta posa in opera. «Questo non è un libro pubblicitario su un prodotto, bensì un manuale stimolante, scritto in modo semplice. È ricco di informazioni utili, di pronta applicazione, frutto di numerosi anni d’esperienza: cinquantadue, per la precisione, nel settore dell’alluminio di cui quindici in quello dei parapetti», commenta Sabatino Faraone, ceo dell’azienda. «Il parapetto non è stato mai considerato per la sua importanza, è considerato un elemento da mettere sul balcone ma senza dargli l’importanza che merita (…) i parapetti sono fondamentali perché le persone siano sicure in balcone senza rischiare di cadere di sotto. Anche per questo nasce questo libro, per far comprendere l’importanza di un elemento sempre poco considerato in particolar modo per l’aspetto di sicurezza», dichiara Flavio Faraone, amministratore dell’azienda. Il manuale è disponibile solo in formato cartaceo ed è disponibile su pre-ordine sul sito web.faraone.it/l/manuale-del-parapetto-in-vetro/.

ristrutturazione al 50% e potrebbe rientrare nel bonus facciate 90% e nel superbonus 110% come elemento accessorio di un’opera trainante (da verificare con il proprio asseveratore).

Design e sicurezza Consapevole delle evidenti condizioni di criticità in cui versano balconi e terrazze negli edifici italiani, Faraone Architetture Trasparenti continua a innovare le proprie soluzioni per proporre parapetti in vetro ad elevate prestazioni, come quelli della nuova famiglia di balaustre tuttovetro Ninfa 6, sempre all’avanguardia sul piano dell’innovazione tecnologica, del design e della sicurezza. «Il nuovo siste-

ma nasce dalla nostra volontà di guardare sempre avanti puntando a una innovazione continua, volta a migliorare le prestazioni, la bellezza, la funzionalità, la facilità di posa e tanto altro», commenta Flavio Faraone, ceo dell’azienda. La prima uscita della serie, Ninfa 106, è un parapetto in vetro minimale e performante, studiato per aumentare il livello di sicurezza di balconi, terrazzi, scale, ballatoi e bordi piscina.

Nuova regolazione Il parapetto in vetro Ninfa 106 è il primo sistema a rientrare contemporaneamente nelle verifiche di calcolo con software ingegneristici e in grado di superare tutte le prove di spinta e di impatto richieste dalle normative. Il pro-

filo accoglie sia il vetro 8.8 che il 10.10 grazie al nuovo sistema rs per la regolazione e il serraggio dei vetri. Oltre alla semplicità di gestione degli spessori del vetro, Ninfa 106 offre la possibilità di utilizzare vetri più alti fino a 1,2 metri.

I profili, che raggiungono una resistenza che va da 300 a 1000 kg/m di spinta e fino a 650 J di impatto, hanno un design mirato alle singole destinazioni d’uso e possono essere personalizzati con finiture di tendenza o scegliere tra più di 2000 colori RAL. L’attenzione di Faraone alla personalizzazione passa anche nella possibilità di scegliere lastre in vetro con grafiche, colori coprenti o sfumature particolari, come l’effetto nuvola. Tra gli optional la possibilità di integrare luci led e corrimano.

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IDEE UTILI CEI GROUP

COME OTTENERE UN CONDOMINIO NZEB Nearly Zero Energy Building, cioè un edificio che ha consumi quasi zero: l’azienda lombarda si è messa alla prova per raggiungere questo obiettivo con la riqualificazione di un complesso scolastico in provincia di Varese Franco Saro

L’intervento Un tema che è in primo piano di Cei Group, realtà lombarda specializzata nelle soluzioni per il risparmio e la gestione dell’energia: la squadra tecnica del gruppo, infatti, ha voluto approfondire internamente l’ambito degli edifici Nzeb, misurandosi con gli strumenti di diagnosi energetica, progettazione, ricerca e analisi di soluzioni tecnologiche. L’esperienza di Cei Group è maScuola elementare «Bai», Malnate(VA)

N

zeb è acronimo di Nearly Zero Energy Building e rappresenta edifici il cui fabbisogno energetico è coperto in maniera significativa da energia prodotta da fonti rinnovabili, con conseguente elevata prestazione energetica dell’edificio stesso. Per definire se un edificio è Nzeb, in fase progettuale devono essere rispettati numerosi parametri e indici di prestazione di efficienze energetiche.

La trasmittanza dei componenti opachi e vetrati, i ponti termici e l’incidenza delle superfici vetrate sono gli elementi con maggior rilevanza nella valutazione dell’edificio stesso. Nel campo

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dell’edilizia nazionale e comunitaria, gli edifici a elevata efficienza energetica dovranno monopolizzare nel più breve tempo possibile le nuove realizzazioni.

Nell’edilizia c’è ancora parecchio lavoro da fare per ottenere edifici dalle prestazioni elevate, che puntino al risparmio energetico e alla sostenibilità per le nuove generazioni. Ogni paese membro dell’Unione Europea, infatti, ha recepito specifiche direttive e definito criteri e requisiti per la realizzazione di edifici Nzeb a energia quasi zero. Inoltre, da inizio 2021 questo è un parametro diventato obbligatorio in Italia per tutti i nuovi edifici.

turata nel contesto di una gara pubblica assegnata dal Comune di Malnate (Varese): all’interno di questo progetto, l’azienda ha affrontato la trasformazione in Nzeb di due edifici scolastici esistenti, nell’ambito di un contratto di prestazione energetica (Epc).

L’azienda si è fatta carico di analisi, progettazione, realizzazione e successiva gestione di quanto messo in opera, concentrandosi sugli aspetti di isolamento termico e fabbisogno sia elettrico che termico, che devono essere ricoperti da energia prodotta da fonti rinnovabili nella misura più alta possibile. A fronte degli obiettivi tecniconormativi da raggiungere, Cei Group ha costituito un team di tecnici altamente specializzati, per delineare una nuova e originale sintesi delle migliori soluzioni applicative disponibili sul mercato. Operativamente l’azienda ha realizzato uno studio di analisi di fattibilità e diagnosi energetiche. Inoltre, ha confrontato le soluzioni ipotizzate con lo sviluppo delle nuove normative in essere, in particolare con quelle legate agli incentivi e ai Cam (Criteri ambientali minimi).

Scuola elementare «Bai», Malnate(VA)

Efficientamento Tutte queste attività sono infatti necessarie per realizzare un progetto esecutivo in grado di individuare gli interventi e gli scenari di efficientamento più opportuni. Tra gli interventi proposti per la transizione da edifici energeticamente scarsi a edifici Nzeb si possono individuare la coibentazione di tutte le superfici opache verticali e orizzontali, la sostituzione dei serramenti con attenzione alle norme sulle proprietà acustiche, il rifacimento della centrale termica con generatore alimentato a cippato da biomassa legnosa, la sostituzione dell'illuminazione esistente con sistemi Led, l’installazione di un impianto fotovoltaico, l’installazione di un impianto solare termico per acqua calda sanitaria e integrazione riscalda-

mento e, infine, l’installazione di un sistema di telecontrollo e monitoraggio.

L’investimento, coperto in parte da finanziamenti europei e da incentivi nazionali, è decisamente importante.

Il rientro dell’investimento è legato a una contrattualistica particolarmente estesa nel tempo e alla massimizzazione del risparmio energetico, che si otterrà grazie a un’attenta gestione che il committente pubblico ha l’obbligo di monitorare.

A livello nazionale, la strada per l’efficientamento energetico del parco edilizio italiano è ancora lunga. Per questo Cei Group offre i propri know how ed esperienza e ricopre un ruolo proattivo, contribuendo alla transizione energetica per un mondo totalmente green.

Scuola elementare «Galbani», Malnate(VA)

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IDEE UTILI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Rumori imbarazzanti Gentile Psicondominio, il mio quesito è piuttosto imbarazzante, ma posso assicurare che la decisione di scrivere è stata indotta dalla nostra insofferenza. Il caso è questo: nell’appartamento di fianco al nostro (abito con mio marito e due figli maschi di 7 e 10 anni) abita una coppia di poco più giovane, al momento senza prole. Lei, purtroppo, ha l’irrefrenabile abitudine di emettere ululati, gemiti e rumori inequivocabili quando si concede tra le braccia del suo sposo. Il volume sonoro è decisamente fuori dal comune e ha messo in forte imbarazzo me e mio marito, per le domande che ci hanno rivolto i figli. Dato che sono in ottimi rapporti con questa vicina, le ho chiesto se riesce ad abbassare i decibel, ma mi ha risposto che ci ha provato senza riuscirci, perché in quei momenti perde il controllo. Qual è il suo consiglio? È davvero possibile che una persona sia così priva di autocontrollo?

A.S., Bar Difficile soluzione. La sua sua vicina-amica eccessivamente rumorosa, che è conscia del disagio arrecato, potrebbe forse utilizzare un’altra stanza, meno contigua al vostro appartamento.

Ma ogni persona ha un modo diverso di esternare il proprio piacere ed è possibile che la sua vicina non abbia modo di controllare questa pulsione. Per quanto riguarda i suoi figli, potrebbe spiegare semplicemente che le persone quando si amano hanno modi diversi di trasmettere la propria passione.

Il sanissimo malato Egregia dottoressa, la mia domanda può sembrare paradossale: come far guarire una persona sana? È il caso del mio vicino di appartamento, nonché amico fin dai tempi delle scuole medie. Questo amico e condòmino, ha un hobby (che lui non considera tale): appena può fa visite mediche per quelle che sembrano, a una prima valutazione, malattie acute. Ogni volta il responso è che è sano come un pesce. Ma lui non si rassegna e, passate un paio di settimane, sente di avere i peggiori mali della terra, ogni volta diversi. Non si spaventa di fronte a esami 96 - CONDOMINIO SC

e visite mediche anche molto fastidiose. Non solo: al pronto soccorso della zona non lo vogliono più vedere e ha preso a recarsi a un altro punto medico di emergenza. C’è una pillola per guarire da questa ipocondria?

B.F., via e-mail La miglior pillola per il suo amico, che possa servire a gestire al meglio questa ipocondria, è iniziare un percorso psicoterapeutico per imparare a gestire questa sua difficoltà e per migliorare la sua qualità di vita. Anche se, purtroppo, la cura dell’ipocondria non è facile: chi si accetta il percorso difficilmente si convince di non essere vittima di qualche malanno. La cura funziona quando la persona che soffre di questi sintomi si rende conto, almeno in parte, che le sue preoccupazioni sono eccessive e infondate.

Il balzo dell’autistico Buongiorno, scrivo a questa rubrica conscio che, comunque la soluzione non c’è. Ma desidero comunicare il disagio mio e degli altri condomini. Nell’appartamento sopra il mio abita una coppia con un figlio di 13 anni, purtroppo autistico.

Quando non è in una struttura esterna, cioè tutti i pomeriggi, questo ragazzino fa continui salti sul pavimento. Va avanti ore e tremano tutti i muri della casa. I genitori sono consci del problema, ma l’adolescente non tollera variazioni nella sua attività e l’unica soluzione sarebbe imbottirlo di tranquillanti, oltre alle medicine che già assume, trattamento che è riservato solo a occasioni speciali, quando è inevitabile. Secondo lei è possibile che crescendo il ragazzo cessi questi comportamenti stressanti? O è meglio che cerchi una nuova casa?

Arrigo B., via e-mail L’autismo è un disturbo che prende diverse aree comportamentali della persona, che dipendono molto dalla terapia che la famiglia e gli operatori impiegano con l’adolescente. Purtroppo, non esistono farmaci per trattare l’autismo, ma sono impiegati solo terapie palliative, per tranquillazzare in casi estremi chi soffre di questo disturbo.

I trattamenti che si possono intraprendere sono di supporto e mirano a ridurre, per quanto possibile, i sintomi indotti dal disturbo o a trattare. In breve: non è lecito attendersi soluzioni, come in effetti è già espresso nella sua e-mail. Isolare acusticamente meglio l’appartamento, meglio ancora tutti e due, sembra l’unica via per una convivenza meno difficile.

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