41 minute read

DOSSIER

Next Article
PERSPECTIVA

PERSPECTIVA

ANTONI OLIVER CAMPINS / Periodista

EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓ A CALVIÀ TÉ EL REPTE D’ADAPTAR-SE A LA SOSTENIBILITAT I A LA DEMANDA D’IMMOBLES D’ALTA GAMMA

Advertisement

No s’ha de ser una persona molt gran per recordar com eren Magaluf i Santa Ponça fa uns anys, a començament dels anys setanta. A Magaluf hi havia un pinar i algunes cases unifamiliars, un bar i poca cosa més. A Santa Ponça hi havia uns xalets dels anys trenta i existia una mínima trama urbana. Llavors s’hauria pogut dissenyar un creixement moderat i sostenible. Però va mancar un projecte assenyat que donàs pas a un turisme menys intensiu.

El municipi de Calvià va evolucionant com tants d’altres, insulars i peninsulars –al sud i a la costa de Llevant espanyola– que en pocs anys passaren de la societat rural a la turística, a un ritme molt accelerat. Això va suposar un creixement urbanístic i poblacional molt brusc. En primer lloc, es perfila el món preturístic amb un creixement moderat, d’hotels i habitatges residencials, i després la voràgine turística i constructora, amb un creixement quasi exponencial, sobretot als anys setanta i vuitanta del segle passat.

L’activitat constructora a Calvià representa entorn del 6 % de l’economia local. Encara que l’activitat s’ha vist moderada durant els anys de la pandèmia, hi ha hagut un efecte de rebot de recuperació bastant fort, a finals de 2021 i 2022. El sector manté l’activitat, més dedicada a la rehabilitació i reforma que a les construccions de nova planta.

En tractar el tema de la construcció a Calvià, des de qualsevol punt de vista, s’ha de fer referència, encara que sigui un comentari breu, a la «balearització», l’edificació arran de mar d’hotels, habitatges i d’altres construccions en general dedicades a l’explotació turística.

 Julià Bujosa Sans (1893-1979) a la dreta, devora dos dels seus germans. Va ser el darrer batle que hi va haver a Calvià durant la II República. Retirat de la política en contra de la seva voluntat, es va dedicar a la construcció. Va aixecar un bon nombre d'edificacions a la zona de Portals Nous. Foto: Catalina Bujosa Castell a Calvià, imágenes del Pasado, de Xavier Terrasa García. Ed. Amberley, 2008.

El context econòmic era molt expansiu. El pla urbanístic provincial, aprovat per la Diputació, feia unes previsions de creixement altíssimes. El pla de Palma planificava, als anys seixanta, un creixement en què la ciutat s’aproparia a un milió d’habitants. Calvià havia multiplicat la població. Aquest creixement era la conseqüència del Pla d’Estabilització aprovat l’any 1959 i ideat pel ministre de comerç Alberto Ullastres, tecnòcrata de caire conservador, i l’economista català Joan Sardà i Dexeus.

El pla liberalitzava l’economia –i acabava així amb el període autàrquic falangista–, devaluava la pesseta i obria l’economia a les inversions estrangeres. Els turistes tenien un canvi de moneda molt favorable. Aquest cicle expansiu comença a principi dels anys seixanta i acaba l’any 1973 amb la primera crisi del petroli. Aquest és el context econòmic de l’etapa de consolidació del turisme. Aquest creixement urbanístic es va donar també en altres indrets, en especial a la costa de Llevant de la Península.

El catedràtic de geografia urbana Horacio Capel va estudiar com l’activitat econòmica determinava la morfologia de les ciutats. Un exemple n’és Calvià. El poble passa de tenir una tipologia pròpia d’una societat rural, dedicada a l’agricultura i amb una petita activitat turística, a ser un indret determinat a tenir un creixement orientat cap a l’activitat turística, fora mida. Una gran part de l’activitat constructora s’orienta a l’edificació d’hotels. Entre els nuclis de Calvià dedicats a aquest turisme de masses, el cas més evident de transformació del paisatge és Magaluf. L’activitat econòmica –en aquest cas el turisme– ha modelat un paisatge urbà molt dur. Bastant lleig. Escriu Horacio Capel en el seu treball Capitalismo

 El Galatzó des de la mar a principis del segle XX.

El poble passa de tenir una tipologia pròpia d’una societat rural, dedicada a l’agricultura, a un creixement molt ràpid durant els anys seixanta

y morfología urbana en España (1983): «La producció de l’espai urbà en una societat és el resultat de la pràctica d’uns agents que actuen en el marc econòmic utilitzant els mecanismes legals de què disposen». Mecanismes creats moltes vegades al dictat d’aquests actors.

També pot passar que es facin actuacions al marge de la legalitat i després es legalitzi l’actuació. D’aquesta manera, les ciutats i els pobles no creixen en funció del benestar dels seus habitants. Ho fan afavorint els interessos –a vegades contradictoris– de propietaris de sòl, promotors immobiliaris, hotelers, empresaris de la construcció i de la mateixa Administració.

La major part de la configuració de l’espai urbà es fa mitjançant l’activitat econòmica. Una vegada perpetrada l’agressiò contra el territori, s’intenten posar unes normes limitatives, però que es veuen superades cada poc temps. I s’entra en un cicle en què les administracions topen una vegada i una altra amb els afanys urbanitzadors dels agents econòmics i no es fa, de fet, una limitació efectiva del creixement.

Aquesta dinàmica és difícil d’aturar. Que l’activitat econòmica ha configurat la trama urbana a Calvià –i a tot arreu on es va enfocar l’activitat productiva cap al turisme– és clar. Afinant un poc aquest plantejament inicial, s’arriba a poder determinar la forma de creixement i les dinàmiques que desfermen una activitat constructora molt intensa. Com és evident amb diferents ritmes de creixement, segons els cicles econòmics, locals i, fins i tot internacionals. Es van així creant, segons els interessos dels agents econòmics, unes trames urbanes atapeïdes, amb desenvolupaments de construccions en vertical i horitzontal.

Un cop configurada l’oferta, s’intenten rompre les barreres temporals del turisme, és a dir, incidir en la idea de desestacionalitzar. Aquesta és la panoràmica general. La projecció de l’activitat turística i constructora sobre un territori que està arribant al límit en la pressió humana i urbanística.

ELS CICLES ECONÒMICS

Abans de la Guerra Civil, hi va haver un tímida activitat turística i constructora a llocs concrets. Es va iniciar la construcció residencial a Palmanova i a Santa Ponça. La família Roses va començar la urbanització de Palmanova seguint els models de les ciutats jardí, com a lloc de vacances per als treballadors que van guanyant drets i milloren el seu nivell de vida. Aquesta urbanització va ser dissenyada per l’arquitecte català Josep Goday (1881-1936), que forma part del moviment noucentista.

Així tenim un inici d’edificacions als trenta i una aturada d’activitat econòmica després de la Guerra Civil. En el període de postguerra, la construcció s’atura quasi en sec. Als anys quaranta es feren poques construccions –tret d’alguns edificis oficials– perquè no hi havia materials de construcció disponible. Només hi havia marès i no molt abundant.

De 1960 a 1973 hi ha un cicle expansiu, amb algunes matisacions. Del 1970 a 1999 hi ha quatre cicles econòmics. En el llibre L’economia balear (1970-2010), coordinat per Miquel Alenyar i Ferran Navinés, es destaca que el període 1972-1976 recull els efectes negatius del primer crac petrolier de 1973. Del 1976 a 1987 hi ha un cicle expansiu amb les anomalies recessives de 1980 i 1985, per culpa de la segona crisi del petroli, i l’any 1985 es noten els efectes de la fallida d’un dels principals operadors turístics.

Entre 1987 i 1993 hi ha un altre cicle recessiu i a partir de 1993 fins a 1999 un cicle llarg de creixement. A Calvià, el període 1980-1990 pel que fa a la construcció és molt expansiu, perquè les condicions de l’economia local són bones. El creixement continua en el període 19962007. Gran recessió els anys 2008-2013 i un creixement lent en el període 20142019. A partir del 2020 s’entra en l’economia de la pandèmia. En aquest període hi ha unes xifres que poden semblar terribles, però no ho són tant si tenim en compte les peculiaritats locals, amb demanda d’habitatge unifamiliar de luxe.

LA CONSTRUCCIÓ A L’ECONOMIA DE CALVIÀ

Analitzant unes dades demogràfiques generals es pot veure el gran creixement des dels anys seixanta. Des de 1900 a 1960 la població oscil·la entorn dels 2.000 habitants. Dels seixanta als vuitanta la població se situa en uns 24.000 habitants. Hi ha una petita davallada cap a la dècada dels vuitanta. I

 Illetes

a partir de 1991 el creixement de població no s’atura fins al 2020, en què supera els 50.000 habitants. Aquesta dinàmica de creixement està lligada al turisme. Es fan hotels i els treballadors dels hotels demanden habitatges i la construcció va creixent, en una espiral que té increments molts grans, en particular en la dècada 1970-1980. L’activitat estrictament constructora, obra nova, va minvant, perquè s’ha desclassificat molt de sòl. Això no obstant, encara hi ha oportunitats per créixer moderadament

Segons dades de l’Institut Nacional d’Estadística (INE) a 1 de gener de 2021, Calvià tenia 51.567 habitants, 143 habitants menys que l’any anterior. Així mateix, s’ha de tenir en compte la població estacional, que ha tingut uns màxims. En aquest sentit, destaquen les xifres dels anys 2000 (170.000 habitants), 2008 i 2009, ambdós amb 78.130 habitants, i 2005, amb 69.200 habitants. En el càlcul es tenen en compte les persones amb algun vincle amb el municipi, sigui per residència, treball, estudis o perquè en són turistes.

La construcció té els seus propis cicles i a Calvià aquests es veuen molt definits. Hi ha un període concret en què es perfilen noves tendències. La memòria de la construcció dels anys 1987-2006 del Consell Econòmic i Social agafa un període molt significatiu en què es veuen els canvis en el sector, els quals s’observen també a Calvià. En aquest cas el que determina la diferència respecte d’altres llocs turístics és la demanda de construccions de residencials. En aquesta memòria s’assenyalen cinc etapes diferenciades.

De 1987 a 1989 són uns anys de creixement molt fort en la construcció d’hotels i residencials privats. Crisi de 1990 a 1993. I nova fase de creixement en el període 1994-2001, en què l’aspecte destacat és la construcció d’habitatges residencials. Aquest model entra en una crisi de 2002 a 2004, seguit de fases de recuperació a partir de 2006. Durant el temps de l’anomenada Gran Recessió, que comença el 2007, no s’atura la construcció del tot.

Els constructors van a un model que centra l’activitat en les residències de luxe, que demanen els ciutadans estrangers, particularment a Calvià. El sector del luxe –en construcció, nàutica, joieria– s’ha demostrat que és anticíclic. És a dir, actua al marge de les crisis econòmiques. Aquesta activitat bolcada a la construcció d’habitatges de luxe torna a sorgir en els darreres temps. Malgrat la pandèmia, aquest sector d’immobles d’alta gamma és el

 Costa de Cala Vinyes. Foto: Pepe Caño.  Creu de Santa Ponça

que sosté avui dia el sector de la construcció a Calvià i, en general, on hi ha disponible sòl urbanitzable, però amb un entorn agradable, no degradat per la construcció massiva. El sector de la construcció és un factor generador de renda i ocupació. També és un dels principals sectors que contribueixen a fabricar béns d’inversió, en forma d’habitatges –hotels en el cas de Calvià–, infraestructures que formen part de la riquesa col·lectiva i milloren el benestar dels ciutadans i posen el territori en condicions bones de competitivitat.

Tampoc no tot són avantatges, hi ha factors negatius, com els impactes sobre el medi ambient, o la generació d’uns fluxos de gent exagerats. El sector és un generador de riquesa local i té un impacte positiu sobre la renda. Al llarg dels anys, la construcció representa a Calvià un poc més del 6% de l’activitat econòmica local.

Una gràfica il·lustrativa sobre l’evolució del sector a Calvià és la que destaca el cercador de dades municipals forociudad.com. Recull la superfície en metres quadrats construïda per dècades de 1900 a 2019. De 1900 a 1949 la superfície construïda passa del 0,05 per cent a inici del segle a 0,43% l’any 1949. En la dècada posterior, la superfície construïda arriba a l’1,45 %. La dècada dels anys seixanta és expansiva per a l’economia en general, perquè es veuen els primers efectes del Pla d’Estabilització de 1959. En aquest sentit, la superfície edificada és del 9,67 % de 1960 a 1969. Es l’època de la consolidació del creixement.

Les dècades posteriors són d’increments molt alts. Entre 1970 i 1979 la superfície construïda arriba al 19,06 %. En el sector de la construcció, a Calvià no es nota la crisi iniciada el 1973 com a conseqüència de la primera crisi del petroli. La corba de creixement es dispara als anys vuitanta. De 1980 a 1989 la superfície construïda arriba al 25.93 %.

A partir d’aquest màxim, comença la gràfica descendent, però amb una tendència encara positiva. De 1990 a 1999 la superfície urbanitzada és del 19,61%. Del 2000 a 2009 la superfície construïda és del 16,01 %. S’ha de tenir en compte que els anys 2000 és quan es fa una política urbanística més restrictiva, perquè el destí turístic es considera «madur», és a dir, que comença a mostrar símptomes de sobresaturació.

Per cloure aquesta qüestió, cal subratllar que de 2010 a 2019 només es dona un 4,1 % de superfície edificada. Aquestes dades són il·lustratives de l’activitat constructora en una gran obertura de compàs. Quan el creixement urbanístic s’apropa a la moderació, això no vol dir que l’activitat constructora s’aturi. Es desaccelera i s’enfoca cada vegada més a la rehabilitació, a la reforma i a l’obra civil (infraestructures, en concret): passeig marítim, zones verdes, esponjament de zones ja saturades.

Uns indicadors que donen idea del que representa des del punt de vista econòmic la construcció a Calvià són el valor afegit, els afiliats a la seguretat social, les llicències d’obra, els preus de l’habitatge i el percentatge de la construcció sobre el total de l’economia local.

Entre 1970 i 1979 la superfície construïda arriba al 19,06 %. En el sector de la construcció, a Calvià no es nota la crisi iniciada el 1973 com a conseqüència de la primera crisi del petroli. La corba de creixement es dispara als anys vuitanta

 Cala Salomó. Foto: Pepe Caño.

 Magaluf

 Platja de Santa Ponça

 Costa de Santa Ponça. Foto: Pepe Caño.

 Port Adriano Per copsar la dimensió d’un sector en l’economia a escala local o en qualsevol dimensió més gran –comunitat, illa– es fa servir una fórmula que calcula el valor afegit brut (VAB). El VAB mesura el valor creat per un sector en un territori, és a dir, el conjunt de bens i serveis que produeix el sector, descomptant-ne els impostos indirectes i el valor del material que s’ha utilitzat per a la producció. Segons dades de la fundació Impulsa, el VAB de la construcció a Calvià va ser de 108.142.702 euros el 2019, una xifra ascendent, ja que el 2012 el VAB era només de 84.660.498 euros. Les darreres dades de 2019 posen de relleu que el sector de la construcció representa entorn del 6,6% de l’economia local. A l’Estat espanyol el sector representa també el 6% de l’economia, però a les Balears supera el 7% i en algun període concret ha fregat el 10%.

Un altre indicador és el nombre d’afiliats a la seguretat social del sector. El 2010 hi havia 1665 afiliats a la seguretat social i la tendència és creixent fins als 2.309 el 2019. Hi ha un petit decrement el 2020, així com un lleuger augment el 2021, amb 2.324 afiliats.

Un altre indicador a tenir en compte són les llicències d’obra. En aquest aspecte, el que es veu en l’etapa 20102019 és la tendència cap a la rehabilitació i la reforma, i la caiguda progressiva de l’habitatge nou. Segons dades de l’institut Balear d’Estadística (IBESTAT), de 2010 a 2019 es feren 503 edificis de nova planta. En el mateix període es rehabiliten un total de 794 edificis. Pel que fa a ampliacions d’edificis, en aquesta etapa s’ executen 151 obres d’ampliació. La tendència a l’ampliació d’immobles va creixent i passa de cinc edificis en 2010 a trenta-sis l’any 2019. Pel que fa a les darreres dades disponibles, segons l’Ajuntament de Calvià l’any 2020 s’atorgaren un total de 532 llicències d’obra i 626 l’any 2021.

La pandèmia ha afectat al nombre de projectes, però no gaire. Segons dades del Ministeri d’Habitatge, recollides pel cercador forociudad.com, el primer trimestre de 2022 hi va haver en el municipi de Calvià un total de 463 transaccions immobiliàries, xifra que suposa un 74,06% més que l’any 2021, de les quals 58 són compravendes d’obra nova i 405 de segona mà.

Es veu de forma significativa la davallada del mercat durant el temps de la pandèmia i una gran pujada a principi de 2022, encara que la recuperació comença ja a finals de 2021.

PREU DE L’HABITATGE

Un altre indicador a tenir en compte és el preu de l’habitatge. Segons dades publicades pel Ministeri de Foment, el quart

Alguns constructors manifesten que hi ha una certa dificultat per trobar sòl urbanitzable

trimestre de 2021 el preu de l’habitatge a Calvià era de 3.249 euros el metre quadrat, un 1 % menys que el trimestre anterior i un 1% menys en referència amb el preu màxim assolit el segon trimestre de 2021, amb 3.281 euros.

Tota l’activitat econòmica genera una renda bruta mitjana superior als 32.400 euros. És el vuitè municipi de Balears en renda i el 223 en l’àmbit estatal. La renda de Calvià és superior a la de Palma en 31.000 euros. Es pot dir que la construcció ha estat un dels motors de l’economia local i encara té un gran marge per continuar essent-ho.

L’activitat constructora que es perfila en el futur s’enfocarà cap al residencial de luxe i també a la promoció pública fins a aconseguir més de mil habitatges de protecció oficial, directament construïts per l’Ajuntament, previstos en la revisió del Pla General. Les promocions privades hauran de destinar un 30% a protecció oficial.

EL FUTUR

No són aquestes les úniques tendències que s’albiren en el sector de la construcció els anys vinents. Hi ha cada vegada més habitatges unifamiliars o blocs de pisos reduïts de molt alta qualitat, que van destinats al mercat estranger. Això quan no són els mateixos particulars estrangers, residents o que viuen a fora, els qui es converteixen en promotors. Compren immobles per rehabilitar o construeixen per revendre tot seguit. El que cerquen és un entorn agradable i a Calvià encara hi ha molts d’indrets atractius per al particular o l’inversor.

L’activitat estrictament constructora, obra nova, va minvant, perquè s’ha desclassificat molt de sòl. Això no obstant, encara hi ha oportunitats per créixer moderadament. També s’ha de tenir en compte que els constructors i promotors han arribat a un acord amb el Govern per potenciar l’habitatge assequible.

Està encara per veure com es desplegarà aquest pla, però de segur que Calvià serà un dels municipis on hi haurà una part dels 15.000 pisos que es preveuen construir. Per fer atractiva als constructors aquesta proposta, es va incrementar el preu per metre quadrat en la protecció oficial, que ara és de 2.340 euros el metre quadrat, xifra que és molt inferior al preu de mercat.

Aquestes promocions van destinades a les classes mitjanes que no poden accedir a un HPO perquè supera els seus ingressos i tampoc a una promoció lliure, massa cara. D’altra banda, el mateix Ajuntament de Calvià té previst construir infraestructures, zones verdes i equipaments que també suposaran una injecció al sector de la construcció.

A això cal afegir les actuacions rehabilitadores que també preveu l’administració local. Un dels reptes que té el sector és entrar en l’economia circular, intentant una major eficiència per reduir la despesa en energia i també en el reciclatge del material d’obra, com ara el produït pels enderrocaments. Tots aquests factors incidiran sobre el sector de la construcció al municipi, que pot abordar el futur amb unes expectatives positives i amb un horitzó bastant lliure d’obstacles, si no s’enterboleix la situació econòmica europea. El municipi encara és atractiu per als promotors i els constructors. Malgrat això, hi ha un emperò a la situació. Alguns constructors manifesten que hi ha una certa dificultat per trobar sòl urbanitzable.

BIBLIOGRAFIA

Alenyar, Miquel; Navinés, Ferran (coord.). L’economia a Balears (1987-2010). Institut Balear d’Economia, 2010.

Carreras, Xavier; Tafunell, Albert. «Los ciclos en la economía española». Papeles de Economía Española, núm 165, 2020.

Horrach, Gabriel. La balearización. Mallorca, el laboratorio de experimentación del turismo y su manifestación en el litoral. Universitat Politècnica de Catalunya, 2009.

Barceló, A.; Barceló, C.; Navinés, F. 2008. «Evolució de l‘activitat de la construcció 1987-2006», Navinés, F. (dir.). El sector de la construcció a les Illes Balears, Palma, Consell Econòmic i Social, 2008.

Capel, Horacio. Capìtalismo y morfología urbana. Amelia Romero, Editora, 1983.

LES CONSTRUCTORES DE CALVIÀ APOSTEN PEL RESIDENCIAL DE LUXE I LA REHABILITACIÓ

Les principals empreses de construcció a Calvià han entrat en el camp del residencial unifamiliar d’alta gamma i en el de la rehabilitació d’edificis. Es tracta de companyies situades a la franja entre petites i mitjanes, encara que n’hi ha alguna que pot superar els cent treballadors. Els darrers anys es pot dir que han eludit un poc la crisi de la pandèmia si ens atenim a les dades de 2020. Això es pot explicar per la gran inèrcia del sector immobiliari i turístic, els pilars de l’economia local.

A Calvià hi ha 215 empreses dedicades a la construcció d’edificis, altres 148 tenen la seva activitat en la construcció especialitzada i cinc en obra civil, es a dir a fer infraestructures, segons el directori d’empreses Informa.

D’aquestes empreses n’hi ha 18 dins el rànquing de les que més facturaren l’any 2019 a Balears i vuit entre les que tingueren més ingressos d’explotació l’any 2020.

La més veterana és construccions Ferratur que té cent trenta anys d’història, radicada a Calvià però amb activitat per totes les illes. Està dedicada a fer edificis residencials, encara que també té una divisió d’enginyeria civil. En el rànquing de les illes està situada en el lloc 67, però entre les empreses de construcció a Calvià ocupa el primer lloc. L’any 2019 va tenir una facturació de 27.074.934 euros. En l’actualitat les vendes de l’empresa superen els 30 milions d’euros. El seu darrer projecte a Calvià és un habitatge unifamiliar a la urbanització Sol de Mallorca, segons consta a la seva web que començà a fer en abril de 2022. L’objecte de la seva activitat és també la promoció immobiliària i l’explotació de terrenys i propietats, encara que en aquest moment està bolcada en la construcció del residencial d’alta gamma.

Domus Vivendi és una altra empresa rellevant dedicada a l’habitatge de luxe i en l’actualitat està fent un projecte d’habitatges a Portals Nous. També ha desplegat la seva activitat a Port Adriano. Aposta per la sostenibilitat i la construcció de qualitat. Domus és la sucursal a l’Estat Espanyol de l’empresa Sol Blau company, alemanya. Es va constituir fa sis anys. Està en la franja d’entre deu i vint treballadors. El volum de vendes està entre 1.5 i 3 milions d’euros. Entre 2017 i 2019 va presentar una evolució ascendent en les vendes.

És una característica comuna a moltes de les empreses instal·lades a Calvià la modernització en les tècniques de construcció per fer l’activitat més sostenible. Aixi mateix, estan adaptades per desenvolupar una edificació eficient des del punt de vista energètic. Treballen amb uns clients estrangers molt exigents amb els temes mediambientals. Això vol dir també utilitzar uns materials fabricats per empreses que aposten per la sostenibilitat.

Els clients d’aquestes empreses cerca una alta qualitat en la construcció i un disseny dels habitatges integrat a l’entorn.

En conjunt aquestes companyies es situen, per nombre de treballadors, dins la mitjana empresa al voltant d’un centenar com a màxim, encara que n’hi ha que es poden classificar de petita empresa, amb menys de 30 treballadors.

Les característiques de Calvià en polítiques de sòl orientades cap a la limitació del creixement fent desclassificacions d’urbanitzable té com a conseqüència l’especialització de les constructores en obres de rehabilitació i reforma. En aquest sentit, Novoforma ja és una empresa veterana, fundada fa quinze anys. L’any 2019 va tenir una facturació de 7.537.639 euros. L’any 2020 presenta uns ingressos d’explotació de 6.648.300 euros. Segons el directori d’empreses Informa la companyia ha millorat la posició en el rànquing de balears situant-se en la posició 386, millorant 152 posicions.

Edificam Illes es dedica a la construcció de residencials. Fundada fa desset anys, per nombre de treballadors està en

uns cent. Ha registrat vendes entre 6 i 30 milions d’euros, al llarg de la seva trajectòria. L’any 2020 va tenir uns ingressos d’explotació de 16.984.798 euros. L’any anterior, 2019 va presentar una facturació superior als 12 milions d’euros. D’entre els seus projectes destaca la rehabilitació de la finca de Ses Penyes (Andratx) i la construcció d’un unifamiliar de luxe a Bendinat.

Europalma és una de les constructores més veteranes. Es va constituir fa cinquanta-set anys. Si es té en compte el nombre de treballadors està en uns cinc. Les vendes registrades són, segons el directori d’empreses Informa entre 3 i 6 milions d’euros. En el rànquing de les Illes ocupa el lloc 694. L’any 2020 tingué uns ingressos d’explotació de 4 milions d’euros.

Una empresa de les novíssimes és New Mediterranean Group, constituïda fa dos anys. Endemés d’activitat constructora, es dedica al manteniment d’edificis. Però la seva dedicació principal és la construcció de residencial. El volum de vendes és entre tres i sis milions d’euros, segons el directori d’empreses Informa. En l’exercici de 2020 va tenir uns ingressos d’explotació de 5.591.900 euros.

Entre les empreses més consolidades figura Construcions Martín Cladera, dedicada a la construcció de residencials, creada fa trenta-dos anys, registra unes vendes d’entre 1.5 milions d’euros i 3 milions. En l’exercici de 2019 va facturar 2.853.556 euros. També té una divisió d’enginyeria, reformes i jardineria. Especialitzada en habitatge unifamiliar.

Tancant aquest apartat de les empreses constructores que més activitat tenen mencionar Wolfengineering (4.300.722 euros de facturació el 2019) així com Construciones Ivan Mikov, més de 4 milions de facturació en 2019 i Schauinsland amb 2.5 milions de facturació el 2019.

Dedicades a l’enginyeria civil hi ha cinc empreses. Consponent desenvolupa la seva activitat en el sosteniment i fixació d’estructures així com a tasques de cimentació. Està en la ‘forquilla d’entre vint i cent treballadors i el volum de vendes es situa entre 1.5 i 3 milions d’euros.

PalmaObjectDesign està classificada com a empresa d’obra civil per nombre d'empleats. Les seves vendes són entorn dels 600.000 euros i els 1.5 milions.

Ruinasa declara com a activitat la construcció d’autopistes, carreteres, camps d’aterratges i centres esportius. També es dedica a la construcció i promoció d’habitatges.

Sunworkers Mallorca, té com a activitat la instal·lació de xarxes elèctriques i de telecomunicacions. Es de recent creació i així mateix té com a objecte les instal·lacions d’energia fotovoltaica. En aquestes constructores s’han d’afegir setanta-una empreses dedicades a instal·lacions i obres auxiliars. Instal·lacions elèctriques, llanterneria i obres de construcció. Hi ha també dins aquest subsector trenta-set empreses especialitzades en acabat d’edificis.

CALVIÀ - EVOLUCIÓ DEL NOMBRE D'HABITANTS

CALVIÀ - EVOLUCIÓ DEL NOMBRE DE TRANSACCIONS IMMOBILIÀRIES

CALVIÀ - EVOLUCIÓ DE LA RENDA BRUTA MITJANA

LESADQUISICIONSD’IMMOBLES PER PART D’ESTRANGERS REPRESENTEN UN 43 % DE LES OPERACIONSIMMOBILIÀRIESA CALVIÀ

 Pedrera de Son Bugadelles. Foto: Pepe Caño. L’oferta d’immobles a estrangers té una conseqüència que afecta la població local: apugen els preus. Es produeix un canvi en l’estructura sociodemogràfica

La compra d’habitatges per part d’estrangers, residents i no residents, ha obert un debat social sobre la conveniència de limitar aquestes operacions immobiliàries. Les adquisicions per estrangers representen a prop del 50% de les compravendes a les Illes Balears. El Parlament va aprovar la creació d’un grup de treball per estudiar les possibilitats de regular i limitar aquestes compres. Qüestió que presenta algunes dificultats perquè no es pot impedir que ciutadans europeus comprin immobles en un mercat únic. No obstant això, hi pot haver algunes condicions a aquestes compres com s’ha fet a altres països, incrementant la fiscalitat o exigint un període mínim de residència als compradors.

Un total d’un 43% de les vendes d’immobles a Calvià en el període 20202021 varen ser a estrangers. Això vol dir que de 7.498 compravendes totals en aquests dos anys, els estrangers adquiriren 3.257 immobles, segons dades de l’ajuntament de Calvià. Les immobiliàries que treballen a Calvià, manifesten que la compra per part dels estrangers pot estar al voltant d’un cinquanta per cent, segons estimacions fetes els dos darrer mesos. Des de la immobiliària My Casa, asseguren que en ser una empresa local, les vendes es reparteixen entre un 50% a espanyols i un altre 50% estrangers. Aquesta immobiliària es dedica a la venda d’habitatge de segona mà i de finques per rehabilitar.

Hi ha altres immobiliàries que venen fins a un 90% a estrangers. Són empreses que es dediquen a la seva clientela. Si són sueques venen als suecs i si són alemanyes als alemanys. No cerquen client espanyol. Només estranger que vol habitatge d’alta gamma.

D’altra banda, l’empresa Calvià Properties declara que la venda a estrangers suposa en l’actualitat un 60% del total.

Així mateix, les Illes Balears lideraren la recuperació en compra d’habitatge per part d’estrangers no residents l’any 2021 amb 4.692 operacions, tenint les millors xifres el quart trimestre amb 1.626 transaccions, segons dades del Ministeri de Mobilitat i Transports.

Aquestes adquisicions representen respecte al 2020 un increment del 103,73%. En el cas de Balears s’ha d’observar que el 2020 la caiguda va ser del 29,61%.

Respecte a estrangers residents, les compravendes creixeren un 42,08% el 2021, amb 2.292 operacions i es mantenen un 0,21% per davall de les dades de 2019,és a dir abans de la pandèmia. Parlant en termes percentuals la venda a estrangers suposa un 50% de les operacions.

En les transaccions hi ha una variada casuística. L’estranger que vol passar la seva jubilació a Mallorca, fugint de climes més freds. I també els que compren per a inversió. El mercat immobiliari és el valor refugi tradicional en cas de turbulències econòmiques. És un mercat

que quasi sempre es recupera. Es veu afavorit per crisis a la borsa, recessions i ara inflació. És un mercat que sempre acaba tenint un bon retorn, és a dir una alta rendibilitat. Per això és temptador per grups d’inversió. En el cas de Calvià aquests grups fa anys que operen al sector hoteler. I també s’obren pas en l’immobiliari. Kensington, una de les immobiliàries més conegudes, afirma en el seu blog que les “immobiliàries a Balears són una inversió segura fins i tot en temps de crisi”.

La compra d’habitatge per part d’estrangers de forma tan important té les seves conseqüències.

Marc Masmiquel és consultor especialista de la comissió oceanogràfica intergovernamental de la Unesco i membre de l’Associació espanyola d’impacte ambiental. Afirma: “l’impacte ambiental, la casuística de la compra massiva d’habitatges per estrangers en un territori és bastant clara: els processos de turistificacions i gentrificació van de bracet. Aquest increment d’obra privada té un alt impacte ambiental associat, la mitjana de preu d’habitatge apuja artificialment i el mercat immobiliari aprofita aquesta pujada incrementant els preus. En aquest context tot puja, és una pujada d’ordre especulatiu, i polaritza el territori local. Hi ha molts exemples a Balears”.

Masmiquel pensa que posar un “límit legislatiu” a aquest procés seria positiu. Ara no hi ha cap avantatge per la població local que perd múscul financer i és expulsada del territori” i aquest procés també genera una pèrdua tangible de la qualitat de vida dels residents”.

“L’impacte ambiental, la casuística de la compra massiva d’habitatges per estrangers en un territori és bastant clara: els processos de turistificació i gentrificació van plegats”.

“Les polítiques per a limitar l’impacte de compradors estrangers que en els últims anys han realitzat inversions massives en els principals mercats immobiliaris (els més especulatius) provoquen que l’impacte ambiental associat no es produeixi. Les actuacions equilibrades han de vetllar pel bé comú, no per socialitzar l’increment especulatiu del preu de l’habitatge amb agressives inversions estrangeres”, destaca Masmiquel.

“Al cap i a la fi -assenyala- el territori és limitat, i la capacitat de càrrega ecosistèmica també. Oblidar-ho no sols és ignorar les dades científiques, és poc ètic de cara als nostres fills rompre l’equilibri social i ambiental de l’arxipèlag balear. La situació actual és d’alerta climàtica, aturar el canvi climàtic hauria de ser la prioritat”, conclou.

L’arquitecte Gabriel Horrach, autor de la tesi doctoral “Aprenent de la balearització, Mallorca, un laboratori internacional del turisme de masses”, assegura que “s’hauria de trobar una fórmula per regular aquesta compra massiva. Ja que fomenta l’escalada de preus d’habitatge, fent-lo inaccessible a la major part de la població de les Illes amb una renda familiar molt inferior la dels països del centre d’Europa”.

D’altra banda, subratlla que “el canvi de l’estructura sociodemogràfica que estam experimentant, està fent que passem de tenir unes unitats de convivència de 3 a l’any 2000 a 2,5 en l’actualitat i la tendència és a 2 cap a l’any 2040”.

A parer seu “una de les fórmules per evitar aquests desequilibris socials, consisteix a exigir en l’adquisició de l’habitatge que el comprador faci cinc anys que resideix a l’Illa”.

Per altre costat, quan un habitatge “no està cobrint les necessitats bàsiques de la ciutadania, com el cas de les segones residències o habitatges turístics, cal aplicar mesures fiscals, com ara incrementar al màxim l’Impost de Béns Immobles (IBI), amb una recaptació finalista per invertir en habitatges socials”, afirma Gabriel Horrach.

El Parlament de les Illes Balears va aprovar el passat mes de març una proposició presentada per Més per Menorca per crear un grup d’estudi sobre el tema de la venda a estrangers i com es podria limitar. La pertinença a la Unió Europea pot dificultar aquesta regulació. La proposició demana que “s’analitzin les normes que impedeixen limitar la compra, proposar alternatives per a modificar-les. Així com estudiar el cas en què s’han pogut limitar a la Unió Europea i d’altres parts per extreure conclusions aplicables a les Illes”.

Les polítiques equilibrades han de vetllar pel bé comú, no per socialitzar l'increment especulatiu del preu de l'habitatge amb agressives inversions estrangeres Marc Masmiquel, consultor

 Polígon de Son Bugadelles amb la pedrera de fons. Foto: Pepe Caño.

NEUS FERNÁNDEZ QUETGLAS / Periodista

Entrevista amb

Joan Salvà Cabrer (Calvià, 1942), constructor

«LA FEINA DE PICAPEDRER ERA FEIXUGA COM TOTES LES D’UN TEMPS, NO N’HI HAVIA DE FALAGUERES»

Prové d’una nissaga de constructors. Ell n’és la cinquena generació i el fill n’ha agafat el relleu. La filla és arquitecta. Els seus avantpassats varen ajudar a bastir l’església de Calvià. Joan Salvà considera com a emblemàtica una capelleta que va construir vora la mar de Son Caliu i que es va tomar per fer-hi un hotel. És un apassionat d’Egipte i de l’Antiga Roma, i ha viatjat gairebé per tot el món, manco al Japó i a Austràlia. Té un anecdotari extens, però segons ell no tot és publicable.

Per què us heu dedicat a ser mestre d’obres? Com era la construcció antigament?

Per herència i perquè no era gaire bon estudiant, vaig fer el batxiller amb un parell d’assignatures suspeses. La veritat és que ha estat la feina que m’ha agradat, la de la meva vida. He tengut la sort de gaudir-la, cosa que no pot dir tothom. Al principi, quan vaig començar, hi havia poca maquinària i molta mà d’obra. De fet, per comprar una formigonera en els anys 50 quasi hi va haver un consell de família, era molt complicat. A Calvià l’economia era molt pobre i a ca nostra no sobrava res. Però amb la formigonera vàrem poder fer la nostra feina i també servir a altres constructors de Calvià, per exemple per fer els fonaments, era l’única màquina del poble.

Teniu referències o anècdotes relacionades amb els vostres avantpassats picapedrers?

Que varen fer feina a l’Església i poques coses més. Eren picapedrers que dominaven la pedra, perquè antigament tot es feia amb pedra. Tenc fins i tot factures de pams quadrats de pedra arreglats per posar a la façana de l’Església. També hi ha documentació dels meus avantpassats al llibre Notes per a la història de la Parròquia de Calvià, del prevere Gabriel Cabrer Calafell. En el cinquè capítol surt una relació de les famílies de picapedrers que varen fer feina en el primer projecte de construcció de l’església de Calvià.

Algun dels vostres avantpassats va aixecar mai una fàbrica?

Mon pare va muntar els primers motors, que havien d’estar perfectament anivellats, de la guixeria des Carregador, que era de la família Roses. Se’n duien el guix cap a Palma amb barca i després en camió. I forns... jo vaig voler fer-ne un, tots els picapedrers en feien per a particulars.

Com va ser el mossatge? Era feixuga la feina de picapedrer? Donava guanys?

Vaig començar devers els 14-15 anys anant amb bicicleta a les obres, sobretot a Torrenova, allà el primer xalet el vàrem fer el 1955. Al principi feia el formigó amb pales, i tira a tira... poca feina, sobretot si no hi era mon pare, perquè l’encarregat em tractava com si fos un fill seu.

Llavors la feina de picapedrer era feixuga com totes les d’un temps, no n’hi havia de falagueres. La majoria d’oficials que varen fer feina amb mon pare varen acabar de mestres d’obra.

Quins sistemes constructius heu conegut al llarg de la vostra vida laboral?

Ha canviat moltíssim! Que jo sàpiga, vaig fer la darrera casa de marès, que és ca meva, amb mon pare. Després ja començàrem amb el bloc, el bloc de formigó, estructures..., és a dir, ha anat progressant.

Com es transportaven els materials? Com s’enfilaven? I les bastides?

Amb carro estirat per bísties. Et puc dir com pujàvem una peça de marès de 150-200 kg, que eren les més grosses. Ho

Quan vaig començar hi havia poca maquinària i molta mà d’obra

 Els pares de Joan Salvà Cabrer.

 Joan Salvà Cabrer, primer per l'esquerra, davant l'església que els seus avantpassats varen ajudar a construir. Foto: Cent anys a Calvià, Ajuntament de Calvià, 1990.

 Torrada amb amics per celebrar que havien acabat una obra.  Joan Salvà Cabrer fent un esboç del sistema de càrrega de peces pesants.

fèiem amb un sistema a mà, un bastiment i amollàvem dues cordes ben gruixades per no fer-nos mal a les mans, on hi col·locàvem la peça que anava fent voltes i dos homes que estiraven i la peça anava pujant fent voltes. El cas que et cont era un xalet de Santa Ponça que ara es diu Hotel Bon Repòs.

Els bastiments llavors solien ser d’avet, res de ferros, i se solien fer el més bé possible perquè t’hi jugaves la vida. No hi havia baranes, ni baudriers, ni res! Un que tenia vertigen ja ni hi pujava. O feia feina d’en terra o ja no podria ser picapedrer. A l’església, per exemple, a l’altar major feren uns forats per anar col·locant els pisos amb taulons, a cada dos metres. Encara es nota la diferència de colors dels forats on s’hi clacaven els pals! També es feien bastiments catalans, que avui estarien totalment prohibits. En temps primer la seguretat laboral era més que cadascú anàs alerta, tot i que l’empresa posava tot el que tocava. Dúiem capell, els cascos ni existien.

D’on provenia el marès?

A Santa Ponça hi havia una pedrera que en treia molt, i amb aquest vàrem fer l’aljub de l’Hotel Bon Repòs. També n’hi havia una a sa Porrassa, d’un tal Gelabert, però era molt dolenta. A Calvià a tota la zona costanera hi ha marès, hi ha moltes pedreres. Era un gust veure-ho quan un sortia amb la barca i ho veia des de la mar.

De quins projectes estau més orgullós?

Els projectes són dels arquitectes (rialles). He fet feina amb molts. Amb qui més, amb en Rafel Pomar. També amb en Jaume Vidal, amb en Fernández, amb en Carlos Sobrón, amb en Josep Ferragut. Bé, amb aquest darrer va ser quan jo encara feia feina amb mon pare. En temps primer la seguretat laboral era més que cadascú anàs alerta, tot i que l’empresa posava tot el que tocava. Dúiem capell, els cascos ni existien

Vaig construir una capelleta preciosa que varen esbucar per fer un hotel. Era a una punta de Son Caliu, darrera la benzinera de Palmanova, a la zona on hi ha el Villamar II. La senyora Fernanda Feliu Truyols, que era filla del marquès, me la va comanar. No tenc cap imatge ni record de quan la tomaren. Crec que la vàrem construir en els anys seixanta i es va esbucar el 1975, quan l’empresa Llull Sastre va fer-hi un hotel. La capella devia fer uns 80 m2, estava tapada amb amb una jàssera i vàrem fer una volta de marès per decorar, dos vessants, i un campanaret. El portal era rodó, amb una porta de dues fulles i unes finestres amb uns vidres emplomats, per ventura de 50 x 1,20, que havien comanat a Barcelona. Després, amb dos d’aquests vitralls vàrem fer una capelleta a Son Font, de Carles Alabern, per casar-hi el fill.

La resta... he fet xalets per a persones amb més o manco doblers. Sempre he procurat fer-ho el millor possible, i t’assegur que mai no he discutit.

Quines característiques té la construcció a Calvià?

A principis del segle XX ja s’emprava el marès, però qui tenia doblers ho feia amb pedra picada. Hi va haver alguns calvia-

ners que havien fet fortuna a Amèrica o a França i que es varen fer bones cases amb façanes guapes, totes del mateix gust: dues són al carrer Major i dues a la carretera des Capdellà. Fins als anys 50 els picapedrers tenien poca feina, a les possessions era on n’hi havia més. Eren cases antigues que s’anaven arreglant, també es feia qualque caseta. Els picapedrers tenien temporades sense feina i llavors havien de fer rabassons per sobreviure. Es tractava d’anar a terrenys de possessions i fer-los nets, és a dir, tallar llenya i fer-ne feixos per fer cremar. Allò que quedava de la mata eren els rabassons, amb un xap els tallaven i amb un carretó els duien fins a Palma per fer foc, carbó o calç.

Després ja vàrem començar a construir cap a Portals, Palmanova, Santa Ponça. Llavors a les primeres línies hi havia xalets, plantes baixes... A Mallorca hi ha uns materials que sempre s’han emprat, com la pedra de Santanyí, de Porreres i de Binissalem. A Calvià n’hi ha de bona qualitat, però no s’han explotat. N’hi havia una a Son Boronat, i també una a devora sa Roca Llisa. I, del nostre marès, el de Portals, que va servir en part per aixecar la Seu.

Com era una casa del poble antigament: espai, orientació, ventilació, comoditats...?

Una casa normal de poble era una entrada, una sala, dues habitacions, una cuina antiga i un menjador, uns 100 m2, amb l’orientació que podien. Hi havia cases que la feien tota de marès i la façana nord de pedra, perquè estàs més aïllada.

Les finestres antigues no eren gaire grosses per mor del fred i la calor, això sí, finestres a totes les habitacions. Jo, per a animals, he fet coses de restauració d’estables a Son Alfonso, a ses Algorfes... Llavors comoditats n’hi havia poques. El primer quarto de bany va ser a una casa del carrer Major en els anys 50. La resta... anaven a darrera la figuera. Com a anècdota, et puc contar que va venir a Calvià una artista de cine molt famosa llavors, Ana Mariscal, germana d’una mestre destinada aquí, i ella anava a rentar-se o a banyar-se a aquesta casa.

Quina casa del municipi destacaríeu per la seva estètica o singularitat?

A mi m’agrada una casa que hi ha a sa Costeta, davant l’aparcament, orientada perfectament al sud, i que ara està en venda. Si jo la pogués comprar i posar al meu gust...

Com ha evolucionat la petició de llicències i la burocràcia per fer una casa?

Sempre a pitjor, cada vegada més complicada la burocràcia i no s’ha millorat en gaire cosa. Per exemple, tot el tema de les aigües grises és complicadíssim i difícil d’aplicar, necessites una segona instal·lació, un aljub per aigües netes i un aljub per aigües grises, i uns motors per a cada tipus d’aigua.

A part de les noves construccions, quina sol ser la demanda de reforma més comuna?

Durant molts d’anys va ser fer un quarto de bany, sobretot des què varen posar el clavegueram. I una cuina. De fet, encara hi ha gent que té una cuina nova i encara cuina a la vella, que està al quartutxo del costat.

Cada vegada és més complicada la burocràcia per fer una casa

Quina normativa proposaríeu o canviaríeu a Calvià?

A Calvià les voreres són ridícules, no serveixen per a res, són massa estretes perquè hi pugui anar una persona, no diguem una persona amb un carretó d’infant o una cadira de rodes. A més a més, hi ha els pals d’electricitat i de telefonia. Els ciutadans han d’anar per enmig i els cotxes returar-se! I les persones s’han de posar entre dos cotxes perquè l’automòbil pugui passar. S’haurien d’eliminar les voreres i fer una mica de contrapendent cap el centre perquè se’n vagi l’aigua. Si a altres pobles s’ha arreglat, per què a Calvià no? A més, les voreres donen humitat a les cases perquè no tenen ventilació.

Quines habilitats calen per gestionar equips en una construcció?

Tenir un bon tècnic en interpretació de plànols, lògicament, i saber manejar personal. En mallorquí en deim «tenir mà esquerra i paciència». De vegades t’has de callar i, si no ho fas, tens un problema. És a dir, mantenir sempre les formes. Dos pics les vaig perdre i vaig haver-ho d’arreglar d’una altra manera.

Com gestionau les queixes d’un client? En què es pot estalviar doblers en una obra i en què no convé?

Clar que es queixen, faltaria! A més, en construcció sempre sempre hi ha retards. Un pic vaig esbucar quatre vegades una xemeneia! Jo, saps què passa, que sempre he tengut molta feina i he pogut triar els clients, persones sensates, que coneixes o que algú et recomana. En decoració sempre pots estalviar, de vegades tens unes rajoles ben barates, a deu euros el metre quadrat, que són de molt millor qualitat que unes de grosses i de moda. En mà d’obra la manera d’estalviar és anar molt per les obres i controlar-les, vigilar.

Quines han estat les principals característiques de formació per traslladar l’ofici al vostre fill?

Va fer feina a l’empresa i ha vist com jo funcionava. Jo, com tots els pares, vaig intentar que no continuàs en aquesta professió, perquè és molt dura. Jo vaig passar gust fins als 60 anys... i com que estava dins la Junta de la Patronal de la Construcció estava al corrent de les lleis que anaven sortint i veia com de negre es posava tot... temes de seguretat, d’anàlisis, i de documentació... A mi això ja em supera. No he fet feina mai amb un ordinador, tot ho feia amb una màquina d’escriure!

* Aquesta entrevista s’ha fet en el despatx de Joan Salvà, des d’on encara fa feinetes. Allà hi guarda molta documentació dels seus avantpassats picapedrers i espera qualque dia posar tots els papers en ordre.

This article is from: