un alquiler social

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cial cuando concurran unos requisitos objetivos y subjetivos por el legislador autonómico.

La consecuencia del incumplimiento de la obligación expuesta es la consideración como infracción muy grave (artículo 33.3.b de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunidad de Valencia), regulándose una sanción de multa de 3.001 a 30.000 € por el artículo 34.2 de la ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana. Esta previsión ha sido declarada constitucional por el Tribunal Constitucional, aplicando la doctrina ya expuesta con anterioridad, al no interferir «de un modo significativo en la efectividad de las medidas estatales de política económica»306 .

Desde la perspectiva administrativa la Ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana prevé la imposición de multas coercitivas (art. 19) y de medidas complementarias (art. 35). Entre estas últimas se puede adoptar la obligación de reponer la legalidad incumplida, previendo expresamente que «cuando, por la conducta contraria a la legalidad, se prive del derecho al uso y goce de una vivienda a personas en situación de emergencia habitacional, en la resolución se deberá imponer al infractor la inmediata puesta a disposición o, en su caso, la reposición de la persona afectada en el uso de su vivienda».

10.3.3. La viabilidad de la reclamación civil de la obligación de ofrecer un alquiler social

El legislador ha regulado una obligación de ofrecer un alquiler social de unas personas, legalmente determinadas en las leyes expuestas a los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria o de desahucio en los que concurran unas circunstancias subjetivas legalmente previstas.

En caso de incumplimiento la persona que alegue un interés legítimo debe tener la posibilidad de exigirlo ante los Tribunales de Justicia (art. 10 lec). Ésta sería el legitimado activamente, que es el ejecutado que alegue la concurrencia de los requisitos objetivos y subjetivos previstos por el legislador.

Para que surja este derecho es necesario que sea reconocido por la administración autonómica en la normativa de la Generalitat Valenciana. En Catalunya sólo se prevé el informe favorable de los servicios municipales en los casos de la disposición adicional primera de la ley 24/2015, sin que se realice previsión alguna en los supuestos del artículo 5.

306. Sentencia del tc número 80/2018, de 5 de julio, fundamento jurídico 16.

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Una vez lograda la resolución administrativa la Administración podrá adoptar medidas coercitivas, imponer sanciones y adoptar medidas complementarias, pero no podrá obligar al adjudicatario a firmar el contrato de arrendamiento. Por este motivo la ley catalana preveía una expropiación de uso temporal de la vivienda, que tal como he expuesto anteriormente fue declarada inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional 80/2018, de 5 de julio.

La ley 2/2017, de 3 de febrero, de la función social de la vivienda de la Comunidad Valenciana, también preveía una acción pública de la Generalitat de Valencia para exigir el cumplimiento de la normativa sobre vivienda, que fue declarada inconstitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional 80/2018, de 5 de julio307. La finalidad de la previsión legal era que la Generalitat pudiera reclamar ante los tribunales el cumplimiento de la obligación al adjudicatario, pero al ser declarado inconstitucional tan sólo lo podrá realizar la persona que tenga un interés directo y que afirme ser titular del derecho litigioso (art. 10 lec). Es decir, el legitimado activo será el propietario comprador que se encuentre en las circunstancias de emergencia social previstas por el legislador.

Es decir, el único mecanismo que tendrá el afectado por el proceso judicial para exigir el cumplimiento de la obligación al adjudicatario es la vía civil.

Si se aplica la normativa de la Generalitat de Valencia el propietario comprador deberá dirigir la demanda contra el adjudicatario y contra la Generalitat Valenciana ya que el apartado 3 del artículo 12 prevé que «la Conselleria competente en materia de vivienda redactará el contrato de arrendamiento que deberá ser suscrito por la entidad ejecutante, el propietario afectado y la Generalitat en el plazo máximo de dos meses desde la solicitud de asistencia». Nos hallamos ante un supuesto de litisconsorcio pasivo necesario en el que todas las partes del contrato deben tener la posibilidad de intervenir en el proceso.

Otra de las opciones es que el contrato lo suscriban el ejecutado propietario y la Generalitat, siendo el adjudicatario el que se niegue a firmarlo. En este caso se podría demandar únicamente a este último, pero en el proceso debería darse la posibilidad de intervenir a la Generalitat. La ley no regula la obligación de la parte de llamarle al proceso judicial, con lo que no se puede provocar su intervención de conformidad con lo previsto en el artículo 14 lec. La otra posibilidad sería notificar la intención de interponer la demanda judicial y el inicio del proceso y comunicarlo al órgano judicial. En todo caso la Generalitat debe-

307. Ver el análisis que efectúo en el siguiente apartado.

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rá intervenir en el proceso para complementar el contrato de arrendamiento previsto en el artículo 12, en el que legalmente es parte necesaria.

En el caso de la Generalitat de Catalunya no es necesario que la administración sea parte ya que no lo es en el contrato de arrendamiento.

La competencia objetiva será del Juzgado de Primera Instancia al no regularse específicamente la de otro órgano jurisdiccional (art. 45 lec). La competencia territorial será la del Tribunal donde esté sita la finca, al ser aplicable la regla 7ª del artículo 52.1 lec ya que el objeto del proceso es el arrendamiento de inmuebles.

La cuantía del proceso (art. 253 lec) se fijará aplicando la regla 9ª del artículo 251 lec prevé que «en los juicios sobre arrendamiento de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato». El demandante no podrá cuantificar la demanda como indeterminada, sino que deberá realizarlo de conformidad con lo previsto en el artículo 12.2 de la ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana.

La demanda deberá tramitarse por el procedimiento ordinario, de conformidad con lo previsto en el artículo 249.1.6 lec porque es un asunto relativo a un arrendamiento urbano. Previamente, el propietario ejecutado deberá haber informado a la Generalitat Valenciana, de conformidad con lo previsto en el artículo 12.2 lec. Ésta le asistirá administrativamente y redactará el contrato de arrendamiento, que deberá ser suscrito por la entidad ejecutante, el propietario afectado y la Generalitat en el plazo máximo de dos meses.

Una de las cuestiones que se pueden plantear es si en el proceso declarativo, que tenga por objeto la condena a la adjudicataria de la firma del contrato de arrendamiento en los términos de los artículos 5 de la ley 24/2015 de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y 12 de la Ley 2/2017, de 3 de febrero, por la función social de la vivienda de la Comunidad Valenciana, se puede adoptar alguna medida cautelar. Los artículos 721 y ss. lec regulan su adopción, que tienen como finalidad asegurar la efectividad de la sentencia que en su día se dicte. Es cierto que el artículo 727 lec no la prevé de forma específica, pero la cláusula abierta del apartado 11 permite adoptar cualquiera que asegure la efectividad del proceso, incluso si tienen carácter anticipatorio si es la única adecuada para cumplir con su finalidad.

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En este caso nos hallamos ante una pretensión de condena a la firma de un contrato de arrendamiento para evitar el lanzamiento de sus ocupantes, que se encuentran en una situación vulnerable. La única medida cautelar adecuada para asegurar la efectividad de la sentencia que se dicte es la de suspensión del lanzamiento. Para ello el solicitante, que es el ejecutado propietario o el afectado por el proceso judicial, deberá alegar y acreditar en su escrito de solicitud la concurrencia de los presupuestos de adopción de las medidas cautelares, que son el fumus boni iuris, el periculum in mora y ofrecer caución.

El fumus boni iuris consiste en acreditar que concurren los requisitos objetivos y subjetivos previstos en los artículos 5 de la ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. y 12 de la Ley de la función social de Vivienda de la Comunidad Valenciana. En mi opinión, cuando se exija una resolución administrativa, ésta será determinante en el proceso civil para acreditar que el demandante tiene el derecho a formalizar un contrato de alquiler financiado. Ésta, por sí sola, servirá para que el órgano judicial civil estime prima facie la apariencia de derecho que se exige al solicitante de la medida.

El periculum in mora queda justificado en este caso por el riesgo de lanzamiento de la vivienda habitual. En la práctica judicial en situaciones similares se ha apreciado su concurrencia, ya que en el caso en el que no se adoptase la medida cautelar la sentencia no sería efectiva ya que el solicitante habría sido lanzado de la vivienda por el adjudicatario. Además, el artículo 12.1.a de la ley de la función social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana exige que los afectados por e procedimiento de ejecución hipotecaria no tengan ninguna vivienda en propiedad ni que posean la titularidad u otro derecho real que les permita disponer del uso de una vivienda. Es decir, éstos no tendrán una alternativa habitacional a la vivienda de la que van a ser lanzados.

Finalmente deben ofrecer una caución. El articulo 728.3 lec prevé que se cuantificará atendiendo a los daños y perjuicios que pueda causar la adopción de la medida cautelar en el patrimonio del demandado, modulado por la naturaleza y contenido de la pretensión y la valoración que se realice sobre el fundamento de la solicitud de la medida. En este caso el criterio para determinarla debe atender a la renta arrendaticia del contrato de arrendamiento que debe formalizarse de conformidad con los artículos 5 de la ley 24/2015, 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y 12 de la ley de la función social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.

La medida cautelar idónea cuando se ejercite la acción aplicando la ley 2/2017, de las Cortes Valencianas será la suspensión del lanzamiento. Su adopción no la impedirá el artículo 698 lec ya que tal como reconoce el Tribunal Constitu-

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cional el arrendamiento previsto en la ley autonómica es posterior al contrato de ejecución hipotecaria y compatible con la legislación estatal en esta materia. Por otro lado, negar su posible adopción implicaría vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de los demandantes en su modalidad de la efectividad de la sentencia en sus propios términos.

En el caso de la ley 24/2015 del Parlament de Catalunya no se puede dar una respuesta unitaria por los distintos procesos a los que afecta. En este caso debe atenderse al fumus boni iuris y al periculum in mora que puede concurrir en el caso concreto. En relación con el fumus boni iuris deberá acreditarse la concurrencia de los requisitos exigidos por el legislador, pero la problemática es la inconstitucionalidad de la ley por ser contrario al derecho a la tutela judicial efectiva.

a priori si es un proceso de ejecución hipotecaria la necesidad de adoptarla no se producirá hasta el momento en el que se vaya a realizar el lanzamiento. Por ello puede ser conveniente no solicitar su adopción hasta que se haya tramitado la oposición, en el caso de haberse producido, y se haya convocado la subasta.

En el resto de procesos afectados el problema que se plantea es qué medida cautelar puede ser adoptada. El alquiler obligatorio va a determinar una pérdida del objeto del proceso de los juicios de desahucio por resolución el contrato de arrendamiento, tanto por impago como por expiración del plazo, como en el caso de ocupación sin título. Tal como expongo a continuación esta medida puede ser inconstitucional al impedir al arrendador y propietario el acceso a la jurisdicción. En mi opinión no se puede adoptar una medida cautelar que impida el inicio del juicio de desahucio porque sería contrario al derecho a la tutela judicial efectiva.

En este proceso declarativo también nos podemos encontrar ante una cuestión prejudicial administrativa. Ésta puede concurrir desde una doble perspectiva: positiva si la Administración ha reconocido la concurrencia de los requisitos previstos para formalizar un contrato de alquiler financiado y negativo en caso contrario. Esta resolución administrativa tendrá un efecto directo en el proceso civil declarativo y determinará la actuación de la Generalitat Valenciana en el mismo. Si ésta ha sido recurrida nos encontraremos ante una cuestión prejudicial administrativa en el proceso civil, que se resolverá de conformidad con lo previsto en los artículos 10.1 loPJ y 42 lec. Desde una perspectiva práctica creo que es muy complicado que el proceso civil tenga éxito en contra del criterio de la administración, por lo que deberá valorarse al iniciar el proceso judicial. Si a pesar de ello el ejecutado opta por iniciar el proceso civil tendrá que recurrir por la vía administrativa la resolución administrativa que niega la con-