Ed. 82

Carla Brayner Editora

Edição

mar/abr/mai 2023

O risco de incêndio liga o alerta para que síndicos, administradores e moradores se atentem aos riscos à vida, ao patrimônio e ao meio ambiente. Como lema, Vidas Alheias, Riquezas Salvar, o Corpo de Bombeiros lançou um projeto gratuito para funcionários de edifícios residenciais.

O projeto capacita os funcionários para que possam prevenir incêndio, acidentes domésticos e tomar medidas de primeiros socorros. As aulas são ministradas por bombeiros militares que discorrem de maneira descontraída sobre: prevenção a incêndio, com destaque para: classes de incêndio, formas de extinção de princípios de incêndio, riscos de incêndio, primeira resposta em princípios de incêndio, uso dos equipamentos protetivos da edificação, orientação em evacuação de emergência e atendimento pré-hospitalar. Este é mais um projeto do CBMBA em prol da comunidade e na busca de responder com qualidade a sua vocação, e é uma oportunidade para que o condomínio se adeque às normas de segurança, e os funcionários tenham mais uma especialização em seu currículo.

Além disso, conheça dados do aumento da inadimplência no Brasil e soluções financeiras para os condomínios. Aproveite sua leitura!

Expediente

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Lucas Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Gardênia Burgos

Vera Lucia Barbosa

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br

www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

24 Capa Na tendência da prevenção

Projeto gratuito auxilia na prevenção de acidentes em condomínios

9

PERFIL

Marisa Regina Caruso síndica do Hangar Business Park

13

17 21 27

GESTÃO

Soluções financeiras

TENDÊNCIA

Aluguel de imóveis

SUSTENTABILIDADE

Refletores de luz verde para ambientes externos

ECONOMIA

Taxa de inadimplência bate recordes

28 Classificados

Valores de Referência

Contribuição do INSS

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023.

Registro de Condomínio

Teto máximo de R$ 877,22

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

02

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023:

Até R$ 1.754,18

Obrigações

03

R$ 59,82

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

04 05

Passos necessários na regularização do condomínio Piso Salarial

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

Válido até (31/12/2023)

Data base: Janeiro de cada ano.

• Supervisor................................................................. R$ 1.626,00

• Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.558,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.396,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais............................. R$ 1.349,00

Adicional Noturno: 25%

VALE ALIMENTAÇÃO:

Cond. Residencial........................................................ R$ 296,00

Cond. Comercial........................................................ R$ 308,00

OBS: Valores válidos até 31/12/2023 já foram homologados.

Transparência é prioridade

MARISA AGREGOU VALOR AO PATRIMÔNIO, TANTO NO SENTIDO FINANCEIRO COMO AFETIVO

carreira contribuíram com os aspectos técnicos, jurídicos, econômico e contábil. Considero este o segredo do nosso projeto”, disse Marisa.

Marisa Regina Caruso é síndica do Hangar Business Park desde 2020. Ela atua na função de síndica desde 2001 com foco em transparência e excelência em prol do coletivo. Implantou os controles internos nos modelos de compliance para conseguir organizar os processos de acordo com a sua premissa.

Foi implantado controle com software adequado, treinamento para a equipe, apresentação das informações aos condôminos todo mês com apontamento das melhorias a serem implementadas. “Desde o ano de 2022, incentivamos as lideranças a participarem de eventos de grande porte, trazendo tecnologia e conhecimentos de mercado para que possamos implantar no condomínio”, contou Marisa.

“Vibro com cada melhoria conseguida nos relatórios gerenciais, que são de excelência. A transparência das informações nos auxilia a atuar na manutenção do condomínio de forma preventiva, e reduzir a manutenção corretiva. Com isso, trazemos redução de despesas e melhorias diversas ao conforto dos condôminos. No Hangar temos equipe e administração de excelência, com profissionais capacitados para atuar em condomínios de grande porte e empreendimentos diversos”, contou a síndica.

O condomínio está instalando a energia fotovoltaica e o trabalho em equipe foi o diferencial. “Nossos conselheiros, profissionais de excelência em suas trajetórias de

Foi iniciado o estudo da atualização patrimonial para ajustar as depreciações do condomínio. “Assim, teremos uma apólice de seguro mais realista, no qual cada proprietário terá a sua fração devida de toda a estrutura. Há algumas distorções, que estamos ajustando ainda de forma gradual, mas pretendo finalizar em 2023”, disse Marisa.

A contratação de empresa especializada para a adequação dos ativos e passivos do condomínio está projetado

para 2024. É importante saber o quanto cabe a cada um, desde o banco do jardim à limpeza da fachada, ou recuperação de uma estrutura de metal. “Acredito que essa transparência só facilita as futuras gestões, bem como, reduz passivos futuros”, concluiu.

A gestão participativa dos conselheiros, subsíndico, Fryslar administração, equipe e o síndico é muito importante para tomar decisão em consenso. “Cuidar do patrimônio, e, no meio ambiente utilizar energia renovável, cuidar dos jardins, reuso da água, do bem estar dos condôminos e ter a equipe dos colaboradores satisfeita é muito gratificante”, finalizou a síndica.•

POR: CARLA BRAYNER

“A TRANSPARÊNCIA DAS INFORMAÇÕES NOS AUXILIA A ATUAR NA MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO DE FORMA

PREVENTIVA, E REDUZIR A MANUTENÇÃO CORRETIVA”

Jamile Vieira Advogada

Quórum deliberativo necessário para alteração da fachada

Não restam dúvidas de que um dos fatores que mais influenciam no preço do metro quadrado de um apartamento é o estado da fachada e áreas comuns do condomínio em que ele está localizado. Por esse motivo, é imprescindível mantê-los em bom estado de conservação, ou mesmo promover melhorias para modernizá-los e embelezá-los.

Além disto, é importante que a administração do condomínio cuide e fiscalize para que seja mantida a harmonia arquitetônica e visual da fachada do edifício, e, desse modo, deve atentar e fiscalizar para que nenhum condômino nela empreenda modificações que alterem, dentre outros, cores e materiais construtivos.

A regra geral, portanto, é a de que os condôminos são proibidos de empreender modificações na fachada do edifício, sem o consentimento dos demais. Tal conclusão decorre do teor do disposto no inciso III, do artigo 1.336 do Código Civil, que afirma que “são deveres do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadria externas”.

Desta forma, conclui-se que para um condômino promover alterações na fachada do condomínio, ele precisará

da anuência de todos os demais. Neste caso, a assembleia deverá deliberar sobre a alteração pretendida, e o quórum exigido é de 100% dos votos dos condôminos. No entanto, é preciso ressaltar que tal exigência legal é dirigida tão somente ao proprietário da unidade que pretende alterar parte da fachada do edifício. Portanto, por ser uma norma limitativa de direitos, sua interpretação deve ser restritiva, e não extensiva ao condomínio. Isso porque, os tribunais entendem ser possível ao condomínio realizar obras na fachada do edifício, que acarretem modificações, desde que atendidas as exigências formais previstas em lei e na sua convenção, sem a necessidade de quórum unânime.

Neste caso, aplica-se a regra prevista no art.1.341 do Código Civil, que dispõe que, se as obras forem voluptuárias, ou seja, para embelezamento, o quórum será de dois terços dos condôminos, já se tal obra for útil, o quórum exigido é da maioria dos condôminos.

Tais quóruns, sem dúvidas, são mais factíveis de serem alcançados, o que viabiliza o desejo de manter a fachada do edifício mais atrativa e, consequentemente, agregar valor aos apartamentos que compõem o condomínio.•

Envio adequado de informações ao eSocial para evitar multas

A partir de janeiro de 2023, as empresas que não enviarem os dados dos trabalhadores ao eSocial, estarão sujeitas a penalidades, e as multas podem variar de R$ 400,00 a R$ R$ 181.284,63. Esses dados devem ser enviados no formato adequado exigido pelo Governo Federal.

O Grupo Salvador Segmed faz o envio dos dados pelo seu software de gestão integrada. “Atendemos integralmente a norma de Segurança da Informação ISO 27.001, que garante a total atendimento a LGPD. Os dados são enviados ao Governo Federal por meio de um programa de mensageria.

O Sistema de Gestão Integrada vai armazenando em arquivo XML e nas datas organizadas e programadas, esses dados são enviados no eSocial”, contou o diretor do Grupo, Cleiber Lopes.

Os dados estão disponíveis no Programa de Gerenciamento de Riscos, no Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, no Laudo Técnico das Condições Ambientais de Trabalho e no Atestado de Saúde Ocupacional. “Os quais são emitidos após os exames admissional, demissional, periódico de retorno ao trabalho e quando tem mudança do risco ocupacional’’, explica o diretor do Grupo Salvador Segmed, Cleiber Lopes.

As multas são aplicadas de acordo com as exigências que precisam ser cumpridas. “Se a empresa não notificar imediatamente os acidentes de trabalho que resultem no falecimento do trabalhador ou não informar os acidentes não fatais, ela recebe uma multa que varia entre os valores mínimos e máximos do salário de contribuição e em caso de reincidência, o valor da multa é dobrado”, informou Marcos Paulo, Engenheiro de Segurança no Trabalho do Grupo.

Poderá ser aplicada à empresa multa que varia de R$ 1.812,87 a R$ 181.284,63 de acordo com a gravidade de cada situação. “Caso a empresa não ofereça informações ao empregado sobre os riscos que ele corre durante o trabalho de

exposição de agentes nocivos químicos, físicos e biológicos ou associação de agentes prejudiciais à saúde ou à integridade física, por exemplo”, explica Marcos Paulo. Com mais de 12 anos de experiência no mercado, o Grupo está preparado para ajudar as empresas a atenderem às novas exigências no repasse das informações dos eventos de SST. “‘Quando as empresas cumprem essas obrigações estabelecidas, o benefício é um ambiente de trabalho mais seguro, com uma melhor promoção da saúde do trabalhador e prevenção de acidentes de trabalho. E nós estamos à disposição para ajudar’’, finaliza Cleiber Lopes.

Site: www.salvadorseg.com.br

Tel.: 71 98797-8901 (WhatsApp)

Michele Lordêlo Contadora

Como a auditoria recomenda o básico, que faz a diferença

Planejar, executar, controlar, acompanhar e monitorar, envolvem a Gestão de Condomínios, tendo a Auditoria Preventiva Mensal, a função de efetuar o conjunto das últimas ações: o monitoramento, que vem após as ações da contabilidade/administradora, do conselho e do síndico.

Este é um dos motivos da prestação de contas ser dinâmica e passar por vários pessoas/pares, e por mais que recebimentos e pagamentos pareçam conter registros similares de um mês para o outro, o Relatório de Auditoria preza por recomendações básicas, mas, não se furta de avaliar as necessidades do empreendimento, os projetos, as mudanças de normas, legislações etc. Dessa forma, a auditoria utiliza a Matriz GUT (Gravidade, Urgência, Tendência), constatando primeiramente as urgências visando minimizar e até mesmo mitigar (eliminar) os riscos ao condomínio, aos condôminos, e àqueles que transitam pelo empreendimento, sejam colaboradores e prestadores de serviços. Te convido a acompanhar alguns exemplos que são recorrentes em constatações de não conformidades e que já no primeiro mês da Auditoria Preventiva Mensal fazem toda a diferença na

gestão, com recomendações como:

• A necessidade de revisar as classificações das contas a fim de não prejudicar a transparência e os controles;

• A importância de monitorar a adequação do valor da quota condominial, em decorrência das estimativas das despesas;

• Um check-list relacionado a segurança em várias áreas como: incêndio, inspeção de elevadores, seguros;

• Cuidados com a mão de obra e os riscos trabalhistas;

• Padrões de análises de pendências de tributos presentes em notas fiscais e recibos mensalmente. É fundamental lembrarmos, que são pessoas que executam as ações de gestão, e sempre será necessário ter quem confira, quem acompanhe e quem monitore a prestação de contas, visto que, é muito menos custoso prevenir, do que corrigir e reparar. •

A AUDITORIA UTILIZA A MATRIZ GUT, CONSTATANDO PRIMEIRAMENTE AS URGÊNCIAS VISANDO MINIMIZAR E ATÉ

MESMO MITIGAR (ELIMINAR) OS RISCOS

Soluções financeiras

COM AUMENTO DA INADIMPLÊNCIA SAIBA O QUE FAZER

Algumas administradoras viabilizaram novas formas de cobrança para reduzir a inadimplência e garantir o caixa mensal dos condomínios. Tem administradora que cobre todas as cotas condominiais e faz a cobrança direta aos moradores, tem pagamento por cartão de crédito, tem negociações sem juros, entre outras modalidades.

A APSA lançou uma facilidade em parceria com a Cielo que permite que seus clientes paguem suas cotas condominiais via cartão de crédito. “O serviço vem ajudando a aliviar as despesas de muitas pessoas, já que a cobrança pode ser efetuada até 40 dias depois do vencimento. Somente em 2022, mais de 10 mil cotas foram pagas dessa forma”, contou o gerente de Negócios de Condomínios da APSA, João Marcelo Frey.

“Percebemos que essa tem sido uma alternativa importante para muitas famílias em momentos em que estão com problemas no orçamento. Para se ter uma ideia, em dezembro de 2021, registramos 142 pagamentos via cartão de crédito. No mesmo período do ano passado, foram mais de 1.100”, conta João Marcelo. Vale reforçar que a falta de pagamento das cotas compromete radicalmente o funcionamento das unidades, sejam elas de moradia ou comerciais, já que é com esse dinheiro que os síndicos e gestores pagam os salários dos funcionários, limpeza, segurança, água e energia. Outro serviço que vem atraindo síndicos em busca de so-

Alda Cristina Barros

Síndica profissional

luções para melhorar a saúde financeira de seus condomínios é o novo modelo de gestão que garante, sem custo adicional, 100% da receita no dia do vencimento das cotas e assume a dívida e a cobrança extrajudicial das unidades em atraso. A síndica Alda Cristina Barros administra nove condomínios e destaca as vantagens da novidade. “Esse modelo dá ao síndico a estabilidade financeira que é tão necessária para uma boa gestão. Dessa forma, conseguimos fazer a previsão orçamentária e organizar melhor o que precisa ser providenciado, como obras e reformas. Como exemplo, posso citar uma unidade que administro no Recreio dos Bandeirantes e que tinha uma dívida de R$ 30 mil. Com a contratação do serviço e a entrada desse valor em caixa, conseguimos fazer as melhorias necessárias no prédio. É uma solução fantástica que tem nos ajudado muito”. “Sabemos que administrar um condomínio não é tarefa fácil e a situação tende a ficar ainda mais complicada quando o fluxo de caixa do edifício está reduzido. Por outro lado, moradores estão cada vez mais interessados nas decisões coletivas dos condomínios, contribuindo para uma gestão participativa”, reforça João Marcelo.•

POR: CARLA BRAYNER

“ESSE MODELO DÁ AO SÍNDICO A ESTABILIDADE FINANCEIRA QUE É TÃO NECESSÁRIA PARA UMA BOA GESTÃO”

Ionara Ribeiro Advogada

Segurança nas piscinas

A piscina sempre é um local muito frequentado pelos moradores de qualquer edifício, principalmente durante as estações mais quentes do ano. Assim, é considerada uma das principais áreas de lazer do condomínio. Por isso, é imprescindível que as questões de segurança estejam em primeiro plano, para evitar acidentes e lesões aos usuários.

Desse modo, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) revisou e publicou a NBR 10.339:2018 - “Projeto, Execução e Manutenção de Piscinas”, em 2018 e, dentre as medidas previstas na norma, está a de isolamento físico da piscina, com entradas em conformidade com os padrões de acessibilidade que evitam o acesso de crianças e facilitam a circulação de cadeirantes.

A norma traz a previsão de instalação de barreira física (grade, cerca, gradil etc.) que delimite a área de banho, com altura mínima de 110 cm, que impeça ou dificulte a entrada de crianças desacompanhadas e estabelece ainda que é proibido o uso de materiais (telas, longarinas, entre outros) que possibilitem a escalada por crianças.

Imperioso destacar o objetivo da norma que é o de proteger a vida humana, pois a piscina de uso coletivo com

acesso livre pode oportunizar acidentes, como o afogamento de crianças.

A lei 14327/2022 dispõe sobre requisitos mínimos de segurança para a fabricação, construção, instalação e funcionamento de piscinas ou similares e sobre a responsabilidade em caso de seu descumprimento.

O art. 2º da referida lei estabelece que é obrigatório para todas as piscinas e similares, existentes e em construção ou fabricação no território nacional, o uso de dispositivos de segurança aptos a resguardar a integridade física e a saúde de seus usuários, especialmente contra o turbilhonamento, o enlace de cabelos e a sucção de partes do corpo humano. Cediço que menores não devem permanecer na área da piscina desacompanhados de um responsável. Ocorre que, o art. 6º do mencionado diploma legal estabelece que o cuidado com a integridade física dos usuários de piscinas e similares é de responsabilidade compartilhada. Nesse caso, do responsável e do Condomínio.

Por todos esses motivos, o síndico deve verificar se o referido espaço de lazer do seu prédio atende a todas as outras exigências previstas na lei e na norma técnica, respeitando assim as regras de prevenção de acidentes.•

Usou, seu condomínio ganhou!

CRÉDITO PARA COMPRA DE PRODUTOS NA LOJA

Qual o contratante nunca passou pela situação de ter para o mesmo serviço, orçamentos completamente diferentes com valores absurdamente incompatíveis?

Qual fornecedor nunca investiu uma verba em publicidade e nunca teve o retorno pretendido? Pensando nisto, montamos um serviço humanizado que filtra todas as solicitações de clientes e todos os fornecedores qualificados, ligando cada perfil de pedido a um fornecedor adequado. Ou seja, o Filtro de Obras é uma plataforma totalmente on line, criada para dar suporte a quem contrata e também para quem fornece os serviços.

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Faça seu pedido de orçamento pelo site em minutos sem custo algum, são apenas algumas perguntas e seus dados de contato.

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Depois de enviarmos o seu pedido para nossa rede de fornecedores, os que se interessarem entrarão em contato diretamente com você por e-mail ou telefone.

3. Feche Negócio Negocie e escolha o fornecedor ideal!

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Ao preencher o formulário de cotação o condomínio cadastrado utilizará seu código para vincular o pedido à sua conta na plataforma. Desta maneira, cada pedido realizado acumulará crédito para compra de produtos na nossa loja.

Oferecemos a praticidade de poder contar com até cinco fornecedores qualificados, com apenas um envio de solicitação. Tudo de forma intuitiva e rápida. Além do ganho de tempo e tranquilidade com relação à qualidade dos prestadores. Nosso sistema beneficia o condomínio com crédito nas compras de

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Pergunte ao especialista

Aspectos relevantes da rescisão do contrato de síndico profissional

Rodrigo Karpat Advogado

Mesmo sendo o síndico representante legal da sua própria empresa ou síndico pessoa física, ao ser eleito ele já representa o condomínio, desta forma paira a dúvida de se ele poderia celebrar o contrato e assinar pelo condomínio e como prestador de serviços ao mesmo tempo. Segundo o Art. 117 do CC: Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo.

Para sair dessa situação, o condomínio delega poderes aos seus conselheiros para que em nome do condomínio firmem o contrato com o síndico (art. 1.348, § 1º do CC). Os conselheiros podem ou não ter poderes para rescindir o contrato com o síndico, mas essa rescisão tem senões e, quem define esse limite será a delegação de poderes da assembleia que deverá ocorrer no momento de delegação dos poderes para a assinatura do contrato com o síndico eleito. Na omissão fica discutível se aquele que tem poderes para assinar, também teria poderes para cancelar o contrato sem expressa definição da assembleia. A destituição do síndico deverá ocorrer em assembleia (art. 1.349 do CC), ou seja, o conselho poderá ter poderes para cancelar o contrato, mas não para destituir o síndico. Sendo que a convocação poderá ocorrer pelo conselho caso este tenha poderes para convocar a assembleia, pela vontade do síndico, ou na ausência (art.

1.351 § 1º do CC) por um quarto dos condôminos. Desta forma, entendo que é recomendável a formalização do contrato de prestação de serviços entre o síndico e o condomínio mesmo que não obrigatório, sendo que o síndico não pode assinar o seu próprio contrato com o condomínio (sob pena de nulidade). Assim, deve a assembleia delegar poderes ao conselho ou para outro nomeado pelo ato para assinar o contrato com o síndico propondo cláusulas em defesa dos interesses do condomínio. Isso também vale para a rescisão do contrato com o síndico por terceiros que não a assembleia.

A rescisão autorizada pela assembleia ao conselho coloca fim ao contrato, mas não serve para finalizar a relação com o síndico que precisa ser ratificada em assembleia. A não ratificação provoca a continuidade do síndico no cargo e reestabelecimento dos termos do contrato, mas de forma verbal, salvo se a assembleia estipular outros termos ou declarar nulo o contrato assinado.

Entre a rescisão pelo conselho e a ratificação pela assembleia, o valor previamente acordado de honorários pela prestação dos serviços é devido. Sendo que a rescisão pelo conselho do contrato tem validade, mas como a sindicatura requer eleição e destituição através de assembleia geral, a suspensão da remuneração poderá ser considerado enriquecimento ilícito.•

Aluguel de imóveis

POR: CARLA BRAYNER

Seja pelo desejo de ter um novo espaço próprio ou por questões econômicas, a crescente busca por residências para alugar tem sido um marco na mudança de comportamento sobre moradia da população brasileira. Por isso, é importante ter atenção e pontos importantes no condomínio.

Escolher um empreendimento para morar com localização estratégica é uma forma de gerar mais praticidade na rotina e ganho de tempo. “Estar mais próximo do trabalho e onde tenha boa infraestrutura de serviços e conveniência é um aspecto fundamental, já que a mobilidade é uma questão definitiva nas grandes cidades. O tempo que se ganha ou se perde em deslocamentos traduz bem a percepção de qualidade de vida das pessoas”, afirma Ricardo Laham, Sócio e CEO da Vila 11. É muito importante na hora de escolher um imóvel para alugar, o conhecimento das condições físicas e tudo o que o local oferece. “Ter a comodidade de uma moradia equipada com os principais mobiliários e eletrodomésticos, nas melhores condições de uso e conservação é um fator muito importante. A segurança de ter os detalhes técnicos e as instalações em ordem faz uma enorme diferença na confiança de quem procura um imóvel para alugar. Temos visto crescer muito o interesse pela solução semimobiliada com padrões de qualidade estabelecidos pois simplifica o processo de mudança e adaptação”, diz Laham.

Escolher um imóvel para alugar tendo em mente as perspectivas de curto e médio prazo ajuda as pessoas a tomarem melhores decisões à longo prazo. “É necessário ter atenção à solidez do locador, ou seja, o proprietário do imóvel, e às condições de crédito dos locatários, que são os inquilinos, para que as relações aconteçam de forma transparente e profissional pelas condições do contrato e do regulamento dos empreendimentos”, informa.

Ainda segundo Laham, é por isso que os empreendimentos multifamily têm chamado a atenção das pesso -

PONTOS DE DESTAQUE PARA O ANO DE 2023

as, já que trazem diversos benefícios, como segurança, praticidade e conforto. “O conceito parte da concepção dos imóveis que são projetados exclusivamente para alugar, priorizando a percepção do usuário. Os materiais utilizados e os equipamentos são em geral, de qualidade superior, visando durabilidade e redução de custos e manutenção, dentro de um processo profissionalizado de gestão patrimonial. A empresa, que também faz a comercialização e administração, busca de forma permanente oferecer melhorias nos processos e na infraestrutura para garantir a experiência de morar sem as dores de ser dono ou as inseguranças de ser inquilino de um imóvel comum. Cada vez mais esta nova solução de moradia tem se tornado conhecida e a tendência é o crescimento exponencial do multifamily nos próximos anos”, finaliza. •

Ricardo Laham

Sócio e CEO da Vila 11

“CADA VEZ MAIS ESTA NOVA SOLUÇÃO DE MORADIA TEM SE TORNADO CONHECIDA E A TENDÊNCIA É O CRESCIMENTO EXPONENCIAL DO MULTIFAMILY NOS PRÓXIMOS ANOS”

É possível, finalmente, modernizar as caixas de ar-condicionado para utilizar ar de janela ou split

POR: JOSÉ FÁBIO FIGUEIREDO - Empresário condominial

Prédios que têm caixas de ar-condicionado não foram preparados para uso do ar-condicionado split, pois os modelos antigos das caixas de ar-condicionado não foram pensados para o futuro.

Existe um grande contrassenso nessa questão: você investe muito para adquirir um imóvel, mas não tem o direito de escolher o tipo do ar-condicionado que irá utilizar, pois sua caixa de ar-condicionado não lhe oferece opções de uso.

O cenário existente foi motivo para buscar uma solução que resolvesse os problemas das caixas de ar-condicionado antigas, com tal objetivo nasceu a caixa de ar-condicionado Smart.

cionado que irá utilizar, não é fantástico?

Outro quesito de extrema importância é a segurança, pois abaixo das caixas de ar-condicionado geralmente é passagem de carros ou pedestres, qualquer falha pode acarretar sérios problemas. E pasmem, as caixas antigas não apresentam nenhum teste de segurança.

Segurança é básico, qualquer caixa de ar-condicionado precisa ser testada para garantir sua segurança e da sua fixação. A única caixa de ar-condicionado que realiza tes-

“O RESULTADO FOI MUITO POSITIVO. MELHOROU A ESTÉTICA DA FACHADA, DEU OPÇÃO PARA O MORADOR

CONTINUAR COM AR DE JANELA OU MIGRAR PARA SPLIT, TUDO COM MAIOR SEGURANÇA. PESSOAS PASSAM EM FRENTE DO MEU PRÉDIO E ME PROCURAM PARA SABER SOBRE O PRODUTO, SEMPRE RECOMENDO PARA TODOS”

Polliana Síndica do Edifício Búzios

Tudo foi pensado, testado e validado para criar uma nova categoria de produto que evoluísse de vez o status quo existente. Com a Caixa Smart o morador tem a opção que lhe agradar, poderá escolher o tipo de ar-condi -

tes de segurança é a Caixa Smart, oferecendo o produto mais seguro do mercado.

São mais de 20 mil caixas instaladas, em seis estados do Nordeste, sendo aprovado por todos os condomínios. Agora, é hora de modernizar os condomínios, tirar proveito da inovação para viver com maior conforto e mais segurança.

Site: www.caixasmart.com.br

Instagram: @caixasmart

Tel.: 0800 777 0437 / Whatsapp: 81 99731-0045

E-mail: contato@caixasmart.com.br

Nelson Uzêda

Balanço da importância do seguro no período do carnaval

O agito e movimentação são características inerentes aos períodos de feriados longos, mas nada se compara ao carnaval, isso porque é uma festa com grande concentração de pessoas, trios elétricos, etc. E não somente nas áreas centrais da cidade, mas também nos bairros, com destaque para as praias da Barra, Rio Vermelho, Itapoan, as quais possuem no seu circuito uma gama de prédios, shoppings, residências, lojas, etc.

No tocante aos condomínios, quer sejam exclusivamente residenciais ou não, detectamos diversas situações que favorecem o surgimento de fatos que implicam em grandes prejuízos patrimoniais, uma vez que algumas pessoas aproveitam as festividades para realizar aquela velha sonhada viagem, deixando seu patrimônio entregue à sorte. No caso de furto, por exemplo, ao retornar da sua viagem aparecem surpresas inesperadas, tristes e que nos remete a prejuízos financeiros para sua reparação.

Daí que, nesse momento, é de fundamental importância um seguro residencial e/ou do condomínio, que na lista de seguro é o ramo com custo mais baixo dentre todos. Um condomínio cercado por vidros, em lugar de muros, ou que possuem jardins externos, sofrem bastante e a cobertura do seguro para vidros nesse caso é indispensável. O interessante é que temos casos que o valor de uma peça

de vidro seria suficiente para pagar uma apólice anual com todas as garantias, além da assistência emergencial da seguradora que prestará o primeiro atendimento com colocação de tapumes.

Recomendamos a análise criteriosa das cláusulas da apólice e garantias contratadas, lembrando que o risco de responsabilidade civil aumenta na medida em que durante o carnaval temos desfiles de blocos e foliões nos entorno dos condomínios e residências, além de um fluxo imenso de pessoas, com entra e sai nos prédios, salões de festas, piscinas, etc.

Seria ideal que todos aproveitassem esse momento em paz, mas não se pode esperar esse comportamento exemplar de todos, vez que nessa festa temos uso de bebidas alcoólicas, que traz geralmente mais riscos para o condomínio, quer material ou pessoal, apesar de todos os esforços da administração que reforça as regras do regimento interno.

Lembre-se mais uma vez que é de suma importância que a cada renovação da apólice de seguro, sejam verificados as garantias contratadas e necessárias, ao contrário das renovações ditas automáticas, sempre através de um corretor especializado nesse segmento.

Na próxima renovação peçam também as duas formas de contratação do seguro condominial: Simples e Ampla e fiquem mais seguros.•

Gestor e consultor de seguros

Refletores de luz verde para ambientes externos

CONHEÇA OS REFLETORES COM VÁLVULA ANTIEMBAÇANTE QUE PROTEGE CONTRA A CONCENTRAÇÃO DE ÁGUA NO INTERIOR DA PEÇA

POR: CARLA BRAYNER

Manter a iluminação do condomínio é essencial para valorização e segurança do local. Além disso, alguns itens são aliados para a decoração externa e também para o meio ambiente. Como exemplo, o refletor led de luz verde, que é utilizado em itens específicos na decoração de ambientes externos. Os refletores LED de luz verde atendem os condomínios que buscam uma solução para iluminar itens como árvores, trilhas, jardins, quintais, áreas de piscinas, vasos decorativos, fachadas, etc. “Como não emitem radiação ultravioleta ou infravermelha - são considerados ecologicamente corretos, pois não apresentam materiais tóxicos e podem ser reciclados”, conta Weverson Magalhães, engenheiro eletricista. Feitos de alumínio, os refletores LED de luz verde indicados são os que têm difusor de vidro e aletas com maior área de dissipação de calor, que aumentam sua vida útil. “Para favorecer a integridade e durabilidade, os produtos têm

grau de proteção IP65 (à prova de poeira e contra jatos fortes de água) e válvula de alívio antiembaçante, evitando a concentração de água em seu interior e permitindo que os itens possam ser instalados no chão ou parede – serviço que deve ser feito por um profissional eletricista habilitado, para garantir o correto dimensionamento da instalação elétrica”, alerta o engenheiro eletricista.

É importante buscar marcas que já tenham atualizações em suas composições para garantir a vida útil do equipamento e também, o propósito da iluminação no local. “Ambiente externo fica muito vulnerável ao sol, vento e chuva, e itens como proteção e válvulas antiembaçante são essenciais”, conta Weverson.

O administrador de condomínios Wilson Tavares contou que trocou toda iluminação externa do prédio que administra. “Fiz um levantamento e encontrei lâmpadas queimadas, vidros embaçados, concentração de água dentro das peças, além de equipamentos consumidos pelo ferrugem, levantei os custos e trocamos por refletores led, alguns de luz verde e outros branca, mas que tem o custo-benefício da durabilidade e preço”, contou o administrador.

Além de luz verde, os refletores podem ser encontrados com luz branca ou amarela, em várias potências, para atender a todas as necessidades de uso.•

Vandilson Alves Engenheiro

Contrato com cobertura ou sem cobertura de peças?

Com a relação de empresas qualificadas e habilitadas para o seu tipo de equipamento em mãos, o passo seguinte é solicitar a proposta comercial para cada empresa. Defina um prazo para receber todas as propostas. Existem dois tipos básicos de contrato, com cobertura de peças dos itens que não são visíveis e não estão sujeitos ao mau uso diretamente por parte dos passageiros, essa é a prática mais comum (e saudável). Portanto, itens de portas, cabina, espelhos, lâmpadas, tetos, pisos botões... nada disso é obrigado a constar em contrato desta natureza. E sem coberturas de peças, que toda substituição e reparo são cobrados à parte do contrato, mediante necessidade.

A avaliação custo x benefício vai depender da condição dos elevadores, você deve solicitar ambas propostas para as empresas.

O grande benefício de um contrato com cobertura de peças é a celeridade na substituição dos itens condenados, uma vez que sempre se faz necessária a troca de componentes pelo desgaste natural decorrente do uso e das intempéries. Esse tipo de contrato é mais completo, por isso, apresenta um valor entre 20 e 30% superior ao

contrato sem cobertura de peças.

Quando optam pelo contrato sem cobertura, muitos síndicos caem no erro de comparar os preços das peças solicitadas em orçamento com as pesquisas no mercado livre ou mesmo ligando para as empresas concorrentes. No entanto, os síndicos ignoram por completo que o preço não contempla os impostos, mão de obra de aplicação do item, tampouco garantia do serviço, e o interesse por trás da empresa que está fornecendo o preço. Já vi empresa oferecer peça abaixo do preço de custo. Qual o interesse? Será mesmo que cobra esse preço para os seus clientes de manutenção?

Se a empresa que solicitar vistoria, é um excelente sinal. Na vistoria, a empresa irá se certificar sobre o estado de conservação do equipamento e estabelecer um preço de mensalidade adequado às condições em que se encontra, que deverá:

• Ser realizada por um técnico.

• Ter o acompanhamento de representante do condomínio.

• Não interferir no funcionamento do elevador.

Certifique-se de, ao final desta etapa você ter em mãos 2 ou 3 bons orçamentos •

Na tendência da prevenção

PROJETO GRATUITO AUXILIA NA PREVENÇÃO DE ACIDENTES EM CONDOMÍNIOS

Com a grande probabilidade de ocorrer acidentes ou incidentes que necessitem de intervenção imediata na prestação de primeiros socorros e/ou combate a princípio de incêndio em condomínios, o Corpo de Bombeiros Militar da Bahia lançou o projeto gratuito Prédio sem Fogo. O objetivo é auxiliar nas ações de mitigação do condomínio, proporcionando um resultado mais satisfatório para redução de danos à vida, ao patrimônio e ao meio ambiente.

O Projeto Prédio Sem Fogo iniciou em dezembro de 2022 e está em sua 4ª edição. Técnicos do Corpo de Bombeiros capacitam funcionários de edifícios residenciais para prevenir incêndio, acidentes domésticos e tomar medidas de primeiros socorros. “A maioria quase absoluta dos acidentes em edificações se desenvolve por fases, das quais a primeira delas é simples de ser controlada, evitando-se o seu agravamento com riscos e perdas. Além disso, com esse tratamento inicial, a intervenção do Corpo de Bombeiros será mais curta, rápida, eficaz, econômica ou mesmo desnecessária e os danos causados serão reduzidos na mesma proporção”, alerta o Coronel Aloísio Fernandes. As instruções dos treinamentos são ricas e buscam aproximação com situações reais de acidentes em fases iniciais, assim são promovidas práticas com uso dos equipamentos de proteção contra incêndio comu -

mente encontrados nas edificações.

Durante o curso também são tratadas as formas adequadas de acionamento do Corpo de Bombeiros, como a clareza, objetividade e conteúdo das informações transmitidas, condutas que concorrem significativamente para a presteza e eficiência do serviço de emergência. Os funcionários também são orientados sobre a importância e os procedimentos essenciais para evacuação do local sinistrado. “A difusão do conhecimento sobre riscos existentes em edificações é igualmente proporcionada, o que permite ao aluno a realização de análise primária dos ambientes, com identificação e tratamento de riscos, estabelecendo assim a prevenção efetiva a sinistros”, disse o Coronel.

Aloísio Fernandes

Coronel Corpo de Bombeiros Militar da Bahia

Este projeto se estabelece como um destacado instrumento de fomento a regularização dos condomínios à lei 12.929/13 e seu regulamento, decreto 16.302/15, que tratam da segurança contra incêndio e pânico no Estado da Bahia. “É uma oportunidade de ampliação da consciência prevencionista e consequentemente da relevância do atendimento as exigências das normas de prevenção contra incêndio e pânico, além de chamar atenção para a responsabilidade de síndicos e gestores de condomínios diante de omis-

POR: CARLA BRAYNER

“A MAIORIA QUASE ABSOLUTA DOS ACIDENTES EM EDIFICAÇÕES SE DESENVOLVE POR FASES, DAS QUAIS A PRIMEIRA DELAS É SIMPLES DE SER CONTROLADA EVITANDO-SE O SEU AGRAVAMENTO COM RISCOS E PERDAS”

sões e negligências relativas as regras de segurança. O Corpo de Bombeiros Militar da Bahia alerta que a participação do funcionário no Projeto Prédio Sem Fogo não isenta o condomínio do cumprimento de qualquer norma referente a prevenção, notadamente a estas acima referidas”, conta o Coronel Aloísio.

67 funcionários de 16 condomínios já participaram do projeto. “A expectativa é que sejam treinados 500 funcionários no ano de 2023, podendo este número, em razão de aumento da demanda, chegar a 1000, quantidade para a qual o Corpo de Bombeiros Militar possui capacidade operacional para formar”, informou o Coronel.

Os prédios vizinhos podem se associar para atuarem em conjunto na primeira resposta, através de um Plano de Auxílio Mútuo (PAM), tornando o resultado ainda mais eficiente, na medida em que tarefas podem ser divididas e, portanto, executadas com mais efetividade. “Conselhos Comunitários de Segurança, Associação de Moradores ou Associação de Síndicos de condomínios residenciais ou mesmo síndicos isolados são parceiros privilegiados nesse projeto”, destaca Coronel Aloísio.

Os treinamentos ocorrem em sala de aula do Corpo de Bombeiros, a cada 15 dias, às quintas-feiras, com duração de 8 horas. As turmas são compostas, por questões didáticas e de segurança, por no máximo 20 alunos. As aulas são ministradas por bombeiros militares especializados e com ampla experiência de ensino, que discorrem de maneira descontraída sobre: prevenção a incêndio, com destaque para: classes de incêndio, formas de extinção de princípios de incêndio, riscos de incêndio, primeira resposta em princípios de incêndio, uso dos equipamentos protetivos da edificação, orientação em evacuação de emergência e atendimento pré-hospitalar.

Todo participante precisa estar vinculado a um prédio. A participação é inteiramente gratuita, não há pagamento de qualquer taxa, assim como todo material necessário é fornecido pela instituição. A inscrição e matrícula dos alunos

é feita por interesse do condomínio no próprio site do Corpo de Bombeiros Militar da Bahia (cbm.ba.gov.br), também através do e-mail prediosemfogo@cbm.ba.gov.br ou pelo telefone (71) 99611-0339 (WhatsApp), canais abertos também para esclarecimentos de dúvidas sobre o projeto. De acordo com o Coronel Aloísio, este é mais um projeto do CBMBA em prol da comunidade e na busca de responder com qualidade a sua vocação, especialmente no quesito de prevenção a acidentes. “Este projeto traz, em primeira análise, uma maior aproximação com a comunidade, protagonista na realização da prevenção de acidentes e, por conseguinte, contribuirá sobremaneira na disseminação da mentalidade prevencionista, provocando uma tendência na redução dos acidentes e seus danos humanos, materiais, emocionais, ambientais e econômicos. Espera-se também que o projeto seja um incentivo a qualificação dos profissionais porteiros, zeladores e seguranças”, relata o Coronel.

A adoção de estratégias integradas com a sociedade torna esse projeto um diferencial para atingir os objetivos propostos. “Temos então, por fim, que a perspectiva de transformar a percepção das pessoas sobre os acidentes impacta de forma significativa a cultura prevencionista e assim, cumpre o CBMBA função social relevante, relacionada a sua vocação, Vidas Alheias, Riquezas Salvar, finaliza o Coronel.•

Carla Guedes Advogada

Atualização da convenção viabilizados pelas inovações legislativas

A alteração da convenção de condomínio é um procedimento muito especifico, e necessário mas que em sua maioria é postergado em razão das dificuldades que se opõem durante todo processo que vão desde a elaboração da minuta, aprovação do texto do pelo quórum 2/3, coleta das assinaturas até registro final do cartório de imóveis. O documento deve seguir as normas disciplinada pela lei 10.406/2002 (Código Civil do país) e pela lei 11.127/2005, que estabelecem que todas as organizações devem constar para que esteja hábil a aprovação. Nos últimos anos da Lei 14.309/2022 e Provimento 100 CNJ, vem contribuindo muito para tornar esse processo mais fácil, já que uma das maiores dificuldades encontradas pelos gestores residia exatamente em atingir o quórum especial.

Com a Lei nº 14.309/2022 os ganhos estão na possibilidade de realização das assembleias no ambiente virtual contribuindo para um número maior de participantes, além disso a lei ainda prevê que sessão permaneça suspensa por até 90 dias para que possa atingir o quórum de 2/3.

Por fim, e não menos importante, o Provimento 100 CNJ, dispõe sobre a prática de atos notariais eletrônicos utilizando o sistema e-Notariado, cria a Matrícula Notarial Eletrônica-MNE e dá outras providências. Diante disso, a exigência imposta pelo art. 1333 do Código Civil em que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita, no mínimo, dois terços dos titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, para que seja levada a registro.

Assim síndicos e gestores condominiais tem nas mãos ferramentas importantes, eficazes e legais que garantirão a agilidade na atualização da convenção, documento indispensável para assegurar uma boa administração condominial.•

COM A LEI Nº 14.309/2022 OS GANHOS

ESTÃO NA POSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO

DAS ASSEMBLEIAS NO AMBIENTE VIRTUAL CONTRIBUINDO PARA UM NÚMERO MAIOR DE PARTICIPANTES

Taxa de inadimplência bate recordes

POR: CARLA BRAYNER

Os impactos na economia causados pela pandemia continuam refletindo nos condomínios. Um levantamento feito recentemente pela APSA mostrou que a taxa de inadimplência das cotas condominiais em 2022 superou significativamente os índices do ano anterior. Enquanto em 2021 a taxa média de inadimplência ficou em 12%, em 2022 esse índice alcançou 17% na média anual.

O estudo foi feito com base nos mais de 2,7 mil condomínios que a APSA administra no Rio de Janeiro, Minas Gerais, Distrito Federal, Bahia e Pernambuco.

Entre os principais motivos para esse aumento estão o empobrecimento da população, agravado nos últimos anos, e o aumento da taxa Selic, que saltou entre 2021 e 2022 de 2% para 13,75%, elevando os juros do mercado em geral e fazendo com que o pagamento das cotas condominiais, que têm juros simples a cerca de 1% ao mês, deixasse de ser prioridade para muitas famílias.

“A pandemia arrefeceu, mas a perda de renda e o endi-

vidamento das famílias continuam e isso se reflete diretamente na inadimplência das cotas condominiais. Outro fator que colabora para que isso aconteça é a questão dos juros, que é muito menor nas cotas quando comparamos aos do cartão de crédito, por exemplo. Então se a pessoa tiver que escolher entre quitar o cartão para poder comprar itens básicos ou pagar o condomínio, provavelmente vai ficar com a primeira opção”, ressalta o gerente de Negócios de Condomínios da APSA, João Marcelo Frey. Outro ponto relevante é que durante a pandemia o número de cotas extras emitidas foi, de modo geral, reduzido, já que muitos condomínios seguraram obras, priorizando a redução de custos, e também não convocaram assembleias para esse tipo de deliberação. Com a melhora no cenário pandêmico, muitas obras foram retomadas, gerando, consequentemente, a emissão de cotas extras, o que pode vir colaborando para o aumento da inadimplência.

COTAS CONDOMINIAIS

João Marcelo Frey

Gerente de Negócios de Condomínios da APSA

E também foi notada a piora da situação financeira dos mais pobres nos últimos anos. A maior taxa de inadimplência verificada no ano passado - 25% - está concentrada nos condomínios cuja cota é de até R$500. “Essas são as pessoas que mais vêm sofrendo com desemprego e perda de renda e, por isso, a inadimplência acaba sendo mais alta entre essa parcela da população”, comenta João Marcelo.•

PANDEMIA ARREFECEU, MAS A PERDA DE RENDA E O ENDIVIDAMENTO DAS

ELEVADORES

Ao

Cadê

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EXTINTORES DE INCÊNDIO

Itabuna e Ilhéus

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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

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AR CONDICIONADO - MANUTENÇÃO

CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

CHURRASQUEIRA

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Segurança

Eletrônica

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AUTOMAÇÃO CONDOMINIAL

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Segurança

Eletrônica

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COMPUTADOR/CONSULTORIA/TI

AUDITORIA - PREV. E REV.

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

COND./AUTARQUIA/FISCALIZ.

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS CONSTRUÇÕES E REFORMAS

CÂMARA SOLIDÁRIA

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONTROLE DE PRAGAS

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EFICIÊNCIA ENERGETICA - CONDOMÍNIO

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DESENTUPIMENTO - LIMPA FOSSA

ELEVADORES

ELEVADORES ELEVADORES

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EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO

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ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA

EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO

FECHADURA DIGITAL

Veja no título Controle de acesso

EXTINTORES DE INCÊNDIO

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EXTINTORES DE INCÊNDIO

GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

FARDAMENTO

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INSPEÇÃO PREDIAL

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INTERFONE

Veja no título Controle de acesso

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JARDINAGEM

Veja no título

Construções e reformas

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Veja no título Equipamentos para condomínio

LGPD/CÂMERA/CONDOMÍNIO

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MADEIRA PLÁSTICA/BANCOS/PERGOLADOS E DECKS

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Eficiência

energética

PORTARIA VIRTUAL Veja no título Controle de acesso

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PISCINA - TRATAMENTO E MANUTENÇÃO

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PROJ. E LAUDOS PARA AVCB

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

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TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA

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