Hotell: Både selgere og kjøpere på vei ned fra gjerdet

Da korona slo inn ble det helt stille i hotellkorridorene, og langt mellom hotelltransaksjonene. Etter to år med pandemi rapporterer eiendomsadvokatene om litt mer bevegelse både på kjøper- og selgersiden.

Av: Thor Arne Brun – Hotell fremstår fortsatt som et «nisjeprodukt» i et ellers svært aktivt eiendomsmarked, men i lys av at pandemien nå synes å være under kontroll ser fremtidsutsiktene ut til å være bedre, sier Anders Bergene, partner i DLA Pipers eiendomsavdeling. – Etter et labert 2020 erfarte vi og våre kollegaer i Norden for øvrig at aktiviteten hos hotellinvestorene tok seg betydelig opp i 2021. Vi så at store utenlandske kapitalforvaltere grep muligheten til å ta posisjoner innenfor hotellsegmentet på et gunstig tidspunkt, eksempelvis Starwoods kjøp av hoteller fra Strawberry i Danmark.

Kollega Line Ravlo-Losvik mener imidlertid at det er vanskelig å trekke noen konklusjoner. – Selv om det er større interesse for hotell nå enn tidligere og leiekontrakter inngås, samt at vi er kjent med pågående reguleringsprosesser for hotell, oppfatter vi at omfanget fremdeles er relativt lite. Det gjenstår også å se hvilken effekt den nye sikkerhetspolitiske og økonomiske situasjonen i Europa vil ha på reiselysten og investorenes appetitt på hotell. Muligens vil Norge også i denne sammenheng bli ansett som et trygt sted både for arbeids- og fritidsreiser, slik at krisen i dette perspektivet kan bety et oppsving for hotellmarkedet her til lands. – I det litt lengre bildet og uavhengig av dagens situasjon ser vi tegn til at hybrid-konsepter som leilighetshotell, «micro living» og liknende får økt oppmerksomhet både hos operatørene og investorene, sier Bergene. Vi har blant annet fått henvendelser fra amerikanske aktører innenfor slike segmenter som ønsker å få fotfeste i Norge som ledd i deres satsing i Europa. Ikke overraskende er tilbakemeldingen deres så langt at det norske markedet virker dyrt og vanskelig å entre, men det er likevel ingen tvil om at Norge står høyt på ønskelisten deres, sier Ravlo-Losvik.

– I det litt lengre bildet og uavhengig av dagens situasjon ser vi tegn til at hybrid-konsepter som leilighetshotell, «micro living» og liknende får økt oppmerksomhet både hos operatørene og investorene.

ANDERS BERGENE, DLA Piper

Tar posisjoner

Line Ravlo-Losvik og Anders Bergene i DLA Piper forteller at utenlandske kapitalforvaltere tok posisjoner i hotell i fjor.

Pandemien har ført til et økt fokus på nivået på minimumsleien på hotellene.

HERMAN ROKSUND, Advokatfirmaet Haavind

Avventende holdning

Hotellmarkedet har vært sterkt rammet av pandemien. Fremdeles er det avventende holdning hos mange investorer, og det er blitt økt fokus på minimumsleien.

Økt etterspørsel

Advokat og partner Andreas Rørvik i BAHR er ser en økende etterspørsel etter hotelleiendommer.

ØKT FOKUS PÅ MINIMUMSLEIEN Advokat og partner Herman Roksund i Advokatfirmaet Haavind har flere kunder som er aktive innen hotelleiendom, og har følgende å rapportere om markedssituasjonen: – Hotellmarkedet ble naturlig nok påvirket av pandemien med nedgang i belegg, stengte hoteller og dermed kraftig nedgang i omsetningsleiene. Noen av våre kunder har dermed avventet utfallet av pandemien for å se på «nye» normaliserte omsetningstall når markedet nå etter hvert kommer tilbake etter pandemien, sier Roksund. – Samtidig har vi flere kunder som har solgt og kjøpt hotelleiendom det siste året. Vi kan i den forbindelse nevne Hurtigruten som vi bistod ved salget av tre hoteller på Svalbard og H.I.G. Capital og deres samarbeidspartner innen hotell, det londonbaserte Hamilton Hotel Partners, som kjøpte Ullensvang hotell. Hva har kjøperne fokus på? – På generelt grunnlag kan vi nok si at pandemien har ført til et økt fokus på nivået på minimumsleien på hotellene, også på de hotellene som har vært kjent for å ha god drift og hvor minimumsleien tidligere ikke har vært så relevant. Minimumsleien har nok derfor blitt et viktigere element i prisingen i markedet, avslutter Herman Roksund.

TRANSAKSJONER I PIPELINE Advokat og partner Andreas Rørvik i BAHR er klar på at etterspørselen etter hotell-eiendommer er økende.

– Når det gjelder hotell ble det en umiddelbar bråstopp ved inngangen til pandemien i mars 2020, hvor flere pågående hotell-transaksjoner ble kansellert. Det har vært gjennomført hotell-transaksjoner også under pandemien, men da knyttet til enkelthoteller hvor bakgrunnen for transaksjonene har vært særegne og ikke nødvendigvis gir uttrykk for markedssituasjonen. Vår erfaring er at etterspørselen etter hotell-eiendommer nå er økende, sier han. – Det innebærer også at selgerne kommer ned fra gjerdet, og vi er kjent med at det planlegges salgstransaksjoner. Hotell-eiendommer har som regel en kombinasjon av minimumsleie og omsetningsleie, men i en del tilfelle kun omsetningsleie. Det er attraktive hoteller i lokale markeder med vekstforutsetninger, og kombinasjon av minimumsleie og omsetningsleie med de større profesjonelle driverne som særlig etterspørres blant kjøperne.

SLÅR ET SLAG FOR KORTREIST TURISME Advokat og partner Stig L. Bech i Wiersholm i over flere tiår vært sentral som rådgiver i det norske hotell markedet. Hans tanker om hotellmarkedet i Norge og Norden post korona er slik: – Hotellmarkedet i Norge og Norden hentet seg inn mye raskere på sensommeren og høsten 2021 enn man hadde trodd. Dette bekreftes blant annet av Pangea Property Outlook for 2022. Her viser de til at recovery i 2021 gikk langt raskere enn det man hadde forutsatt. Egne erfaringer stemmer veldig godt med Pangeas beskrivelse, sier Bech.

Hva med regionale byer og resorts? – I regionale byer og på resorts var man flere steder på lik linje med RevPAR (revenue per available room, red. anm.) i 2019 eller over, grunnet oppdemmet etterspørsel og et generelt behov eller lyst til å reise, sier Bech. Samtidig ser man hvor sensitiv denne bransjen er i forhold til restriksjoner. Konsekvensene av Omikron-bølgen og restriksjoner som kom sent i Q4 førte til at belegget i Oslo og Stockholm plutselig var helt nede i rundt 20% i januar. – Storbyene og flyplassene er de markedene som ser ut til å bruke lenger tid på å hente seg inn, da man her i større grad er avhengig av internasjonale turister, gruppereiser, større konferanser og kongresser, fortsetter Bech. – Annordia som er ledende på analyse av hotellmarkedet i Sverige, skriver i sin månedsoppdatering for februar at de tror på en strong recovery i etterspørsel utover våren og fremover, i og med at pandemien nå er på retur og alle restriksjoner er opphevet. Denne siste biten blir det ekstra spennende å følge. Noen ønsker for hotellmarkedet? – Ja egentlig. Jeg håper at vi i Norden i større grad utvikler weekend-markedet med fokus på høy kvalitet, aktiviteter i flott natur og førsteklasses matopplevelser, litt sånn Relais & Chateau. Vi har sett en del av det på Vestlandet og litt i Nord-Norge – men det er fortsatt plass til mange flere. En rask tur med toget fredag ettermiddag, en god burgunder foran en peis til kvelds – og full fart på hav og fjell dagen etter. Dette er kortreist turisme, med god bærekraftsscore, god regional sysselsetting og kanskje også en skrei eller to med hjem til neste ukes middager, avslutter Bech. Relais & chateau

Advokat og partner Stig L. Bech i Wiersholm håper hotellmarkedet går mer i retning av fokus på høy kvalitet, aktiviteter i naturen og gode matopplevelser.