PACOTE MAIS HABITAÇÃO QUE PAPEL PARA OS ORGANISMOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO?

O Governo apresentou, em fevereiro, o pacote de medidas Mais Habitação, que procura responder aos problemas e constrangimentos que se verificam no acesso à Habitação.

Essas medidas visam o aumento dos imóveis de habitação e, sobretudo, o fomento do mercado de arrendamento habitacional, procurando, pela maior oferta de imóveis habitacionais, diminuir a pressão no preço das casas, seja na aquisição, seja no arrendamento.

Contudo, admite-se que, em termos gerais, possa ter-se verificado, numa primeira impressão, um impacto negativo na confiança dos investidores, para quem a estabilidade jurídica e fiscal é fundamental nas tomadas de decisão, sobretudo no mercado imobiliário, onde o prazo de investimento é mais longo.

É, pois, neste contexto que, do debate acalorado a que se tem assistido, parecem sobressair, essencialmente, os aspetos mais negativos da proposta: a) Arrendamento forçado de imóveis devolutos, que diversos especialistas defendem ser inconstitucional; b) O fim dos Vistos Gold, que ignora o papel destes investidores estrangeiros na recuperação económica do país e o que podem desempenhar no problema

Fundos De Obriga Es

Fundos De A Es

da habitação, por exemplo, se o investimento for direcionado para construção/ reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento habitacional; e c) Alterações substanciais ao Regime do Alojamento Local, ignorando o seu papel na reabilitação dos centros históricos das cidades, anteriormente degradados e com reduzidas condições de habitabilidade e, mais ainda, na revitalização do turismo, que tem sido um dos principais motores de desenvolvimento económico do país.

Ainda assim, o pacote inclui algumas medidas que poderão contribuir para os objetivos desejados: a) Simplificação dos processos de licenciamento (a morosidade dos processos é um dos grandes obstáculos com que os promotores imobiliários se debatem, para aprovar os seus projetos); b) Implementação de um regime fiscal mais favorável para os rendimentos prediais, que será de isenção total no caso do arrendamento acessível; c) O regime do arrendamento para subarrendamento e a garantia do Estado de pagamento das rendas vencidas após o termo do prazo de oposição, nos casos de resolução do contrato para fins habitacionais por mora do arrendatário.

Estas iniciativas mitigam o risco de incumprimento dos inquilinos, pelo que poderão ter um efeito positivo na disponibilização de imóveis no mercado de arrendamento habitacional.

O Papel Dos Oii

Ainda na perspetiva daquilo que parecem ser deficiências de relevo significativo neste programa, importa salientar o foco quase exclusivo na solução pública do problema e a total irrelevância dos Organismos de Investimento Imobiliário (OII) como instrumentos válidos para ajudar na solução.

O programa Mais Habitação foca-se, quase exclusivamente, na habitação pública ou de custos controlados e no mercado de arrendamento acessível.

Compreende-se a maior preocupação do governo por estes segmentos, mas tal limitação reduz o interesse dos potenciais investidores/proprietários, dado o menor rendimento proporcionado, pelo que se deveria ponderar o alar- gamento dos incentivos a outras formas de arrendamento habitacional.

Outro aspeto que não se compreende é a omissão de qualquer referência ao papel que os OII poderão desempenhar na resolução do problema.

É certo que os OII, embora detentores de um vasto património imobiliário (quase 14 mil milhões de euros), apenas afetam uma parte reduzida a imóveis habitacionais. E destes, a maioria destina-se à venda, pelo que só uma parcela marginal se encontra arrendada ou disponível para arrendamento.

Tal não significa que os OII e seus gestores não equacionem investir em arrendamento habitacional. Mas atendendo ao objetivo de defesa do interesse dos seus Participantes, ao maior risco percecionado neste investimento (pela proteção acrescida que é concedida aos inquilinos, em prejuízo dos senhorios), e sem um nível de retorno esperado que justifique esse risco, os gestores de OII tendem a preferir o segmento não habitacional.

Assim, os OII só poderão ter uma maior exposição ao mercado de arrendamento habitacional e contribuir positivamente para a solução dos problemas na habitação, captando aplicações dos aforradores e direcionando-as para esse mercado, se for garantida, à partida, uma relação retorno/risco esperados que permita gerar o interesse dos investidores. Insista-se no seguinte: estes investidores podem ser em largo número, pequenos investidores que devem ter os seus direitos enquanto senhorios (indiretos) também acautelados.

As Gestoras Em Fevereiro De 2023

de euros.

Atente-se no regime (extinto) dos FIIAH. Embora este possa ter ficado aquém do esperado/desejado, os FIIAH chegaram a deter quase 1.000 milhões de euros de imóveis habitacionais espalhados por Portugal inteiro, tendo os imóveis arrendados superado os 500 milhões de euros. Ou seja, com os incentivos adequados, os OII podem ser um instrumento efetivo para a resolução do problema.

Não só a proposta do governo ignora os OII, como ainda os prejudica face ao investimento direto. Por exemplo, a menor tributação prevista para os rendimentos prediais não aproveita aos participantes de OII, que manterão a atual taxa de tributação (28%), mesmo em OII integralmente constituídos por imóveis habitacionais destinados ao arrendamento.

PARTE DA SOLUÇÃO?

Os OII são instrumentos de investimento coletivo, agregadores de disponibilidades de inúmeros aforradores/inves- tidores, submetidos a um quadro legal, regulatório e de supervisão exigente e, portanto, devem ser tidos em consideração, na colaboração que poderão prestar para a resolução do problema da habitação. Os gestores de OII, aliás, pretendem entrar neste mercado, cujas oportunidades analisam há vários anos. Mas, para serem parte da solução, são obrigados a apresentar interessantes possibilidades de retorno a quem neles confia as suas poupanças, o que não tem sido possível, na grande maioria dos casos.

Nota: Amostra = 75,1% do total de activos da Gestão de Patrimónios (Em fevereiro de 2023).

Com efeito, os OII podem apresentar-se como instrumentos preferenciais para a criação de um regime de estímulos que vise especificamente a promoção da habitação e do arrendamento habitacional, como sucedeu com os FIIAH.

É importante, por isso, que as medidas propostas sejam ajustadas, de modo a contemplar as especificidades dos OII, para que estes possam, como também o desejam, desempenhar um papel ativo na resolução do problema da habitação.

ÁSIA: UMA REGIÃO PARA SE POSICIONAR COM VIÉS VALUE

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Por isso, acreditamos que a abordagem que mais oportunidades pode oferecer é um posicionamento barbell com viés value/cíclico, baseado na procura de ideias contrárias. Historicamente, esta é uma fórmula que deu alegrias aos investidores a longo prazo. Assim, a nossa principal estratégia de ações asiáticas tem até 55% da carteira em setores value/cíclicos e 35% em growth (para continuar a aproveitar o prémio de crescimento desta região sobre o mundo desenvolvido). Este posicionamento setorial, juntamente com uma gestão muito ativa por países, deunos até agora excelentes resultados.