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CONTRATTI, CHIUSURE E POSSIBILITÀ DI BLOCCARE O RIVEDERE I CANONI
Nella difficoltà crescente per i centri sportivi privati e pubblici, le norme offrono qualche spiraglio per negoziare soluzioni che aiutino ad affrontare la fase delicata
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Le norme restrittive emanate a seguito della pandemia di Coronavirus che hanno imposto la chiusura degli impianti sportivi, hanno provocato e provocano tutt’ora una grave crisi di liquidità per le società e associazioni sportive dilettantistiche - ma anche per i soggetti che operano nel set tore sportivo a livello commerciale - che gestiscono tali impianti. Inoltre, le attività sportive svolte nelle
palestre, nei centri fitness, nelle piscine e nelle altre strutture sportive sono ricomprese nel codice ATECO R 93 e vengono considerate attività “a rischio” appartenenti alla classe di aggregazione 4 (la più alta), secon do quanto indicato dalla task force governativa. Tale classificazione fa sì che la riapertura di queste strutture sia posticipata rispetto ad altre. Tra le urgenze emerse in questo periodo vi è stata quella relativa ai canoni di locazione che le società e associazioni sportive devono corri spondere per l’affitto degli impianti. Dall’esame delle norme emanate per il periodo contingente e vigenti al momento della stesura delle pre senti note (28 aprile 2020), si rileva quanto segue. Un primo aspetto riguarda gli im pianti sportivi pubblici, in relazione
Palestre bellissime sono rimaste a lungo inutillizzate e sospendere o ridurre il canone di locazione è fondamentale- Club The Shuman
ai quali l’articolo 95 del D.L.17/3/2020 n. 18 dispone la sospensione fino al 31 maggio 2020 dei termini per il pa gamento dei canoni di locazione e concessori riguardanti l’affidamento di impianti sportivi pubblici e degli Enti territoriali a società e associa zioni sportive dilettantistiche. Il pagamento potrà avvenire in unica soluzione entro il 30 giugno 2020 o rateizzato fino ad un massimo di cinque rate mensili di pari impor to a decorrere dal mese di giugno 2020. La disposizione, inoltre, non riguarda i soggetti che gestiscono l’attività a livello di impresa commer ciale. Un secondo aspetto riguarda i con tratti di affitto degli impianti sportivi tra privati. Nella consapevolezza del valore re siduale e limitato della norma, si segnala anche l’articolo 65 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18 che prevede che, ai
soggetti esercenti attività d’impresa, è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta del 60% dell’am montare del canone di locazione di immobili rientranti nella categoria catastale C/1, relativo al mese di mar zo 2020 (ma probabilmente sarà rinnovato per aprile e per l’intero periodo di emergenza). Fermo restando che anche questo provvedimento non risolve il problema della liquidi tà, le società sportive dilettantistiche e gli imprenditori che gestiscono l’attività sportiva devono accertar si che i locali, nei quali tale attività viene svolta, appartengano alla ca tegoria catastale C1, evenienza questa alquanto improbabile. La norma inoltre non sembra applicabile alle associazioni sportive, poiché data la loro natura di enti non commerciali, in linea generale, non sono “impre se”. Esaminiamo allora possibili soluzioni sulla base della normativa generale prevista dal codice civile. Occorre preliminarmente decidere se mantenere il contratto di locazio ne degli impianti o cessarlo (risolverlo). Si approfondirà la prima ipotesi, con l’avvertenza che ogni situazione deve essere esaminata nella sua par ticolarità. La chiusura degli impianti sporti vi imposta dall’articolo 1 lett. s) del DPCM dell’8 marzo 2020 impedisce lo svolgimento delle attività delle società e associazioni sportive, con
Perché il mancato pagamento del canone sia legittimo, occorre che esistano tutti i presupposti previsti dalla norma da verificarsi nel caso concreto
il conseguente azzeramento degli incassi da cui deriva l’impossibilità di provvedere al pagamento dei ca noni di locazione. Tradotto in termini giuridici: per una parte del contrat to, cioè per il conduttore/asd o ssd, la prestazione, cioè il pagamento del canone mensile, è diventata im possibile a causa di un fatto ad essa non imputabile, cioè non dipenden te dalla sua volontà. L’impossibilità, peraltro, non è definitiva, poiché essa cesserà al momento della riapertura e a seguito della ripresa dell’attività; si tratta quindi di impossibilità tem poranea della prestazione. In questa situazione soccorre l’articolo 1256, comma secondo, del codice civile secondo il quale “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, fin chè essa perdura, non è responsabile del ritardo dell’adempimento”.
Dalla norma emerge che il contrat to non si risolve, ma rimane efficace anche se la prestazione di una parte (ssd, asd) non viene eseguita. In proposito la Corte di Cassazione (sentenza n. 9816/2009) ha affermato che “Se l’impossibilità è temporanea non si fa luogo alla risoluzione del contratto, ma è giustificata la so spensione della prestazione in via di autotutela”. La società o l’associazio ne sportiva quindi può sospendere il pagamento del canone di locazione per il periodo di chiusura, salvo cor rispondere quanto dovuto per tale periodo quando le competenti auto rità consentiranno la ripresa dell’attività sportiva. Ovviamente, perché il mancato pagamento del canone sia legittimo ai sensi della norma ri chiamata, occorre che esistano tutti i presupposti previsti dalla norma da verificarsi nel caso concreto. Appare utile segnalare anche l’ar ticolo 1467 c.c. che stabilisce: “Se la prestazione di una delle parti è dive nuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordina ri e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto” e al com ma terzo aggiunga “la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare
Si tratta di impossibilità temporanea della prestazione, dovuta alla chiusura dell’impianto imposta dall’articolo 1 lett. s) del DPCM dell’8 marzo 2020
Con le riaperture le palestre saranno utilizzabili al 60% del loro potenziale, ma i costi saranno invariati - ph Gold’s Gym Oklahoma
Sala spinning di un fitness club, in futuro sarà utilizzabile dal 60% in meno della clientela, con costi insostenibili
equamente le condizione del contratto.”. La chiusura degli impianti provoca la totale mancanza di introiti e l’ammontare del canone di locazione può diventare eccessi vamente oneroso. In alternativa al recesso dal contratto, le società e as sociazioni sportive possono proporre al locatore una equa riduzione del canone fino a quando la crisi eco nomica nella quale versano non sia rientrata. Questa soluzione può es sere rifiutata dal proprietario/locatore, il quale, invece potrebbe valutare conveniente mantenere in essere il contratto, seppure con un canone ridotto, invece di subire la risoluzio ne del contratto con il conseguente mancato introito del canone.
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COVID-19: RINEGOZIAZIONI PER LE PERDITE SUBITE A CAUSA DELLE MISURE RESTRITTIVE
L’istituto del riequilibrio economico-finanziario è la leva su cui agire, dal momento che i ricavi gestionali costituiscono un presupposto di equilibrio
In questo momento di disorientamento e di preoccupazione in cui gli impianti sportivi devono subire limitazioni nelle attività dovute alle norme finalizzate a contrastare l’e mergenza sanitaria in corso, è utile iniziare ad evidenziare le soluzioni che potrebbero essere adottate per far fronte alle perdite economiche subite a causa di tali limitazioni. Naturalmente, la tematica andrà approfondita a emergenza definiti vamente superata e quando, di conseguenza, tutti gli elementi saranno cristallizzati. Si può comunque fare una riflessione che, innanzitutto, ri guardi gli impianti sportivi pubblici gestiti in regime di concessione (di lavori o di servizi). Per tali ipotesi, sia nella vecchia legge Merloni n. 109/94,
sia nel previgente codice dei contratti pubblici del 2006, sia nel codice dei contratti pubblici del 2016 attual mente in vigore (in linea di principio, si applica l’una, l’altra o l’altra anco ra, tra le norme citate, a seconda di quale fosse quella vigente all’epoca dell’affidamento della concessione) si trova la disposizione legislativa che può consentire una soluzione. Fermo restando che l’obiettivo da perseguire è quello di compensare i mancati ricavi subiti, l’istituto da evocare è quello del riequilibrio eco
nomico-finanziario essendo evidente che i ricavi gestionali costituiscono un presupposto di equilibrio. Ecco le disposizioni in questione: “I presupposti e le condizioni di base che determinano l’equilibrio econo mico-finanziario degli investimenti e della connessa gestione, da richia mare nelle premesse del contratto, ne costituiscono parte integrante. Le variazioni apportate dall’ammi nistrazione aggiudicatrice a detti presupposti o condizioni di base, nonché norme legislative e regola
Centri sportivi svolgono un servizio sociale accessibile e necessitano di aiuti concreti - ph Adidas
Ogni singolo contratto di concessione andrà analizzato e occorrerà affrontare la questione insieme all’Ente Concedente, in una condizione di reciproca collaborazione
mentari che stabiliscano nuovi meccanismi tariffari o nuove condizioni per l’esercizio delle attività previste nella concessione, qualora determi nino una modifica dell’equilibrio del piano, comportano la sua necessaria revisione da attuare mediante ride terminazione delle nuove condizioni di equilibrio, anche tramite la proroga del termine di scadenza delle concessioni, ed in mancanza della predetta revisione il concessio nario può recedere dalla concessione” (art. 19, c. 2-bis, legge n. 109/1994); “Ai fini della applicazione delle dispo sizioni di cui al comma 8 del presente articolo, la convenzione definisce i presupposti e le condizioni di base
del piano economico-finanziario le cui variazioni non imputabili al concessionario, qualora determini no una modifica dell’equilibrio del piano, comportano la sua revisione” (art. 143, cc. 8 e 8-bis, d.Lgs. n. 163/06); “Il verificarsi di fatti non riconduci bili al concessionario che incidono sull’equilibrio del piano economico finanziario può comportare la sua revisione da attuare mediante la ri determinazione delle condizioni di equilibrio. (…) In caso di mancato ac cordo sul riequilibrio del piano economico finanziario, le parti possono recedere dal contratto” (art. 165, c. 6, d.Lgs. n. 50/16 e s.m.i.). Le limita zioni alla operatività degli impianti sportivi derivano da “norme regola mentari” e, in ogni caso, attengono a “fatti non riconducibili al conces sionario”, cosicché è evidente la pertinenza delle disposizioni riportate. È chiaro che ogni singolo contratto di concessione, relativo ad ogni singolo impianto sportivo, andrà puntual mente analizzato e che, in ogni caso, occorrerà affrontare la questione insieme all’Ente Concedente, si sup pone non in una condizione di contrapposizione ma in una condizione di reciproca collaborazione per fronteggiare un’emergenza che ha coinvolto tutti ed in relazione alla quale non ci sono responsabilità da dover cercare. Ciò che è importante sottolineare è che lo strumento giu -
ridico che consente di superare le rigidità ordinariamente riscontrabili per i contratti pubblici, impedendo ne le modifiche, esiste ed è utilizzabile senza alcuna forzatura.Per l’ipotesi degli impianti sportivi privati, la disposizione normativa su cui sicura mente occorrerà fare un approfondimento è quella di cui all’art. 1467 del codice civile, inerente l’eccessiva onerosità sopravvenuta: “Nei con tratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti stra ordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può doman dare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458. La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta one rosità rientra nell’alea normale del contratto. La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evi tarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”. In particolare, l’ultimo comma do vrebbe indurre il locatore (se si trat
Grandi impianti pubblici suggeriscono un accordo fra gestore e ente locale - ph Variopool B.V
ta di un impianto sportivo gestito in regime di locazione, affitto d’azienda ecc.) a consentire una rinegoziazio ne del canone, almeno temporanea, essendo evidente che l’emergenza sanitaria in corso rientra tra gli “av venimenti straordinari e imprevedibili” a cui si riferisce la norma.
Indurre il locatore a consentire una rinegoziazione del canone, almeno temporanea
SUNTO Gli impianti sportivi devono subire limitazioni nelle attività dovute alle norme finalizzate a contrastare l’emergenza sanitaria in corso, cosicché è utile iniziare ad evidenziare le soluzioni che potrebbero essere adottate per far fronte alle perdite econo miche subite a causa di tali limitazioni. Per gli impianti sportivi pubblici gestiti in regime di concessione l’istituto da evocare è quello del riequilibrio economico-finanziario essendo evidente che i ricavi gestionali costituiscono un presupposto di equi librio. Per l’ipotesi degli impianti sportivi privati, la disposizione normativa su cui sicuramente occorrerà fare un approfondimento è quella di cui all’art. 1467 del codice civile, inerente l’eccessiva onerosità sopravvenuta.
Centri sportivi come area socialmente fondamentale, bisognosa di nuovi accordi Pubblico Privato - L’Odyssee Chartres
