TRANSPORT Sylvie Parent présente son projet de tramway et de redéveloppement urbain

SYLVIE PARENT PRÉSENTE SON PROJET DE TRAMWAY ET DE REDÉVELOPPEMENT URBAIN

PAR JACQUES BOISVERT

VILLE DE LONGUEUIL

«Imaginez l’axe Taschereau comme un véritable milieu de vie. Entre le pôle Roland-Therrien et la station du REM Panama, un réseau de transport collectif efficace et durable, de la verdure, de l’espace pour vivre et mener des affaires. Imaginez-vous attablé à un café, puis circuler à vélo vers votre bureau, situé tout près de chez vous. Avec ce projet visionnaire, Longueuil affirme une fois de plus son leadership en proposant pour la Montérégie une vision de développement qui répond aux aspirations des citoyens, des investisseurs et des commerçants de toute notre région », a déclaré la mairesse. La mairesse de Longueuil, Sylvie Parent, n’était pas peu fière de présenter dernièrement son projet de transport électrique et de redéveloppement urbain, dont la réalisation pourrait s’échelonner selon elle au cours des 15 prochaines années. Alors que le réseau de transport en Montérégie a été développé du sud au nord, c’est l’axe est-ouest qui serait mis de l’avant cette fois. Mme Parent a prononcé son discours le 27 février dernier devant les membres de la Chambre de commerce et d’industrie de la Rive-Sud (CCIRS) dans une salle bondée, visiblement favorable à son projet.

Concrètement, le tramway nomméLéeo (pour ligne électrique est-ouest) joindrait le cégep ÉdouardMontpetit, le secteur du métro de Longueuil et la gare du Réseau express métropolitain (REM) à Brossard, puis le stationnement incitatif de La Prairie, en longeant un boulevard Taschereau complètement redéveloppé. Il s’agit d’un projet monumental pour Longueuil et ses villes voisines: plus de 25 millions de pieds carrés en superficie de terrain de redéveloppement, 7 millions de pieds carrés de locaux commerciaux et de bureaux, près de 14000 nouveaux emplois et 30 000 nouvelles unités résidentielles.

«On retrouve plusieurs grands terrains de stationnement tout au long du boulevard Taschereau, qui sont souvent, il faut bien le dire, à moitié vides. Ils pourront faire place à du redéveloppement multirésidentiel et commercial de qualité, tourné vers l’humain», a mentionné la mairesse en entrevue après son allocution. Questionnée sur les investissements que susciterait un tel projet, elle n’était pas en mesure de fournir de chiffres, mais s’est dite très confiante en sa faisabilité : « Le fait d’opter pour un lien électrique en surface est beaucoup plus économique qu’un métro, et les besoins sont nettement là depuis longtemps. Vous savez, cela fait des années qu’on cherche à redévelopper le boulevard Taschereau, et ce projet est certainement l’occasion idéale de le faire, de très belle façon.»

La ministre déléguée aux Transports, Chantal Rouleau, très attentive aux propos de la mairesse pendant son allocution, ne s’est pas trop avancée, mais a reconnu sur place l’importance des axes privilégiés par Mme Parent.

GETTY IMAGES PAR SUTHAT_CHAITAWEESAP

Il faut savoir que la décision d’implanter un tramway et le choix de son tracé ne relèvent pas de la Ville de Longueuil. C’est le bureau de projet mis sur pied l’automne dernier par l’administration Legault, avec un budget de 60 millions de dollars, qui aura pour mandat de formuler des recommandations au gouvernement. Mais déjà, il a un très beau projet à analyser.

À LOUER ESPACES DE BUREAUX

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RÉNOVATION ET EXPANSION DU CAPITOLE DE QUÉBEC

ARCHITECTES SOUS SURVEILLANCE!

PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE

a composante prédominante de cet audacieux projet d’adaptation architecturale était l’érection d’un hôtel 5 étoiles de neuf étages, comprenant 109 chambres, suites et appartements-terrasses, dans la cour arrière de ce monument de l’histoire culturelle de la capitale classé immeuble patrimonial. «Une surcharge de travail que l’on pouvait difficilement imaginer lorsque Pierre Martin et moi avions commencé à dessiner, en 2002, les premières esquisses d’un projet d’hôtel dans le voisinage du Capitole», raconte Mathieu Morel de CCM2 Architectes. L Pour le consortium formé des firmes d’architecture CCM2 et PMA, plus de 25000 heures de travail ont été consacrées à la réalisation du projet de rénovation et d’expansion du Capitole de Québec.

De gauche à droite sur la photo: Dave Tremblay, architecte, CCM2 Architectes Mathieu Morel, architecte associé, CCM2 Architectes Annie Saucier, architecte, PMA Architectes Pierre Martin, architecte associé, PMA Architectes

«Déjà, à cette époque, nous croyions à la réalisation d’un tel projet et nous étions prêts à prendre les risques financiers, ajoute Pierre Martin de PMA Architectes. Nous envisagions d’acheter un terrain. Nous avions même rencontré de grands groupes hôteliers internationaux.»

Le propriétaire du Capitole, Jean Pilote, n’a donc pas eu à chercher bien longtemps les professionnels qui allaient mener à bon port son projet de 44M$ qu’il a lui-même financé en partenariat avec des gens d’affaires de Québec, dont Jacques Tanguay (Ameublements Tanguay et Groupe commercial AMT), la Ville de Québec et le ministère de la Culture et des Communications.

«Des projets comme celui-là, il n’en pleut pas, fait valoir Mathieu Morel. Après le Château Frontenac, le Capitole est le bâtiment le plus prestigieux du Vieux-Québec. C’est un défi de travailler sur un tel joyau et d’essayer de juxtaposer l’architecture contemporaine à celle d’autrefois.»

1400 places, pour la transformation du restaurant, pour la remise à neuf de la façade de l’immeuble inspirée de l’architecture de style Beaux-Arts que pour l’érection de l’hôtel qui a accueilli ses premiers clients en juin dernier. « Il ne fallait surtout pas écraser le Capitole avec la nouvelle structure de verre de neuf étages», précise Pierre Martin.

«Si vous vous placez devant le Capitole et que vous nous dites que vous voyez à peine le nouvel hôtel, ça signifie que nous avons bien fait notre travail et que l’intégration du nouveau au vieux est réussie!», affirment les deux architectes en signalant que l’autoroute Dufferin-Montmorency, qui relie la Côte-deBeaupré à la colline Parlementaire, offre sans aucun doute le meilleur point de vue sur l’hôtel du Capitole.

ARRIMER LES ATTENTES L’autre défi des équipes de Mathieu Morel et de Pierre Martin relevait des innombrables contraintes administratives.

Le Capitole n’est pas un bâtiment comme un autre.

Il a pignon sur rue dans un arrondissement historique – le Vieux-Québec – répertorié sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO. Pour sa valeur architecturale, historique et culturelle, le Capitole est classé immeuble patrimonial par le gouvernement du Québec et monument historique d’envergure par le gouvernement fédéral.

«Beaucoup de gens devaient donner leur avis. Le va-et-vient avec les autorités était incessant. Disons que nous nous sentions sous haute surveillance, explique Mathieu Morel. Il fallait constamment chercher à arrimer les attentes de tous les intervenants qui avaient un droit de regard sur le projet, soit le propriétaire du Capitole, la Ville de Québec, le ministère de la Culture et des Communications et Parcs Canada. Ce projet-là, c’est l’histoire de nombreux compromis.»

«Il nous fallait être imaginatifs et tout faire en même temps: obtenir les autorisations, produire les plans, les devis et voir à la construction. Chapeau à notre entrepreneur Ogesco Construction, souligne Annie Saucier , architecte chez PMA. Sans

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compter que deux autres chantiers s’activaient simultanément dans le voisinage: celui de la salle de spectacles Le Diamant, de Robert Lepage, et celui de la réfection du mur de la fortification située sur le site patrimonial du Parc-de-l’Artillerie. »

Le respect du budget était aussi important. «Nous tenions les cordeaux bien serrés », indique Pierre Martin en précisant que les professionnels n’ont pas tourné les coins ronds en matière de décoration de l’hôtel. Il souligne l’«admirable» contribution de l’équipe de designers d’intérieur de la firme montréalaise CAMDI.

LE CONFESSIONNAL ET HITCHCOCK Construit entre 1902 et 1903 sur un terrain étroit situé entre une fortification et un édifice abritant un YMCA, le Capitole – qui s’est appelé l’Auditorium de Québec jusqu’en 1930 – avait besoin d’une rigoureuse cure de rajeunissement.

Alors administrée par Famous Players, la salle de spectacles située à l’entrée du Vieux-Québec, rue Saint-Jean, avait connu un premier réaménagement en 1927 pour permettre la présentation de films muets.

Il a fallu ensuite attendre jusqu’au début des années 1990 avant que le Capitole, qui avait fermé ses portes en 1982, ne fasse l’objet d’un autre grand coup de balai.

ANDRÉ-OLIVIER LYRA

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L’immeuble, qui tombait en ruine, avait été acquis par Jean Pilote, Guy Cloutier et Michel Rodrigue. Un projet de restauration de 12,6M$ avait été réalisé en 1992 pour redonner au Capitole sa gloire d’antan.

Plus d’un quart de siècle plus tard, le moment était venu pour le fleuron de la place d’Youville, construit en forme de quart de cercle, de vivre une autre métamorphose.

L’édifice au complet y est passé. Le Ristorante Il Teatro occupe maintenant deux étages, et le nombre de places a été augmenté de 80 à 160. Les plâtres de la salle de spectacles ont été restaurés. Sous la direction de la firme d’architecture St-Gelais, Montminy et Associés, la façade extérieure de l’immeuble, dont les murs sont en brique et les ornements en pierre de taille, a été méticuleusement refaite à neuf.

Une salle de réception multifonctionnelle, le Confessionnal, a été aménagée dans l’ancienne partie du Capitole en lieu et place du petit hôtel de 40 chambres. Une façon de rappeler que le célèbre cinéaste Alfred Hitchcock avait tourné son film I confess

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dans la capitale en 1952 et que la première mondiale du suspense avait eu lieu au Capitole. Des photos géantes tirées du film d’Hitchcock tapissent le plafond du Confessionnal.

LE LOBBY AU 7 e ÉTAGE La façon la plus simple d’accéder à l’hôtel par l’entrée principale du Capitole dans la rue Saint-Jean aurait été de tracer un corridor au beau milieu de la salle de spectacles! Une option vitement rejetée.

Alors, pourquoi ne pas installer le lobby de l’hôtel au 7 e étage de l’immeuble et construire une passerelle permettant aux clients de se rendre aux chambres, à la terrasse aménagée sur le toit et à la piscine?

«Comme un pont que l’on dépose sur le toit de la salle de spectacles et qui rejoint l’agrandissement de l’édifice», explique Mathieu Morel. « Le troisième lien, c’est ici!», blague Pierre Martin en faisant allusion au sempiternel débat sur la construction d’un tunnel reliant Québec et Lévis.

Les architectes expliquent que le positionnement en retrait du lobby et de la passerelle de la façade existante de l’immeuble diminue l’impact visuel sur le Capitole. L’utilisation d’un mur-rideau en verre donne une volumétrie sobre et épurée et permet d’obtenir une façade lisse et transparente.

Qu’il fasse les cent pas dans le lobby ou qu’il déambule sur la passerelle, le client de l’hôtel profite de vues panoramiques impressionnantes sur le Vieux-Québec et les fortifications.

Au moment de notre visite au Capitole, à la mi-février, tous les travaux n’étaient pas encore terminés, notamment du côté du débar cadère que le Capitole partage avec son voisin, Le Diamant.

Il restait également à compléter le traitement architectural de l’agrandissement par la pose de lamelles sur le rebord des fenêtres qui apporteront à l’hôtel un effet de rappel de la couleur de la brique du Capitole, assurant ainsi une continuité et une cohésion avec le langage architectural de la partie existante.

Alain Roy , É.A.

Expert invité

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

TRÈS FORTE VITALITÉ SUR LA RIVE SUD À QUÉBEC

Le côté sud des ponts vers Québec connaît, depuis un certain temps déjà, un attrait tout particulier. Les projets sur le territoire de la Ville de Lévis s’annoncent à grand rythme, les chantiers se multiplient, et de nouveaux bâtiments façonnent le paysage urbain. En 2019, la valeur des permis de construction délivrés à Lévis a franchi un nouveau record en totalisant 443M$. Ce montant surpasse l’ancien record qui était de 405M$ en 2016.

Comme la Ville de Lévis est le résultat d’une fusion tardive (2002), l’intégration spatiale des 10 municipalités n ’est pas finalisée. De nombreuses zones de développement demeurent disponibles malgré le fait que 73% du territoire lévisien est situé en zone agricole protégée. La politique de densification menée autour des pôles Desjardins et Chaudière ainsi qu’autour des axes structurants que sont la route des Rivières dans le secteur Saint-Nicolas et le boulevard Guillaume-Couture vient accentuer ce phénomène en favorisant des projets de plus grande envergure.

Cette effervescence a permis, en 2019, l’ajout de 1541 unités d’habitation au parc immobilier de Lévis.

DES PROJETS DE PLUS EN PLUS IMPOSANTS Avec Umano, le groupe CSB vise l’addition de 2000 à 2500 unités d’habitation. Articulé autour d’une esplanade publique, ce projet prolonge le Quartier Miscéo au sud du golf de Lévis en intégrant le campus de l’Université du Québec à Rimouski (UQAR). Il a notamment retenu l’intérêt du Groupe Château Bellevue afin d’y ériger un complexe pour retraités d’environ 300 unités sur 10 étages. Le raccordement du prolongement du boulevard Étienne-Dallaire et de la rue Saint-Omer devrait agir comme un catalyseur en ouvrant ce projet aux pôles d’emplois que représentent les sièges sociaux du Mouvement Desjardins et l’Hôtel-Dieu de Lévis. L’acquisition du Groupe Château Bellevue par le Fonds immobilier Champlain RPA (résidence pour aînés) devrait aussi donner un nouvel élan à ce projet.

> Le projet Harlaka

Le projet Harlaka, en gestation depuis plusieurs années, devrait tirer profit de la réalisation du viaduc Saint-Omer. Malgré plus de quatre millions de pieds carrés disponibles, son offre résidentielle devrait se limiter à sa partie sud (un pôle commercial incluant un hôtel est esquissé en front de l’autoroute 20). Selon les premières ébauches, environ 350 unités d’habitation devraient être proposées. Les premières unités, situées au sud des lignes électriques, ont déjà été mises en commercialisation.

À la tête des ponts, le Groupe Humaco vise un quartier urbain à usage mixte. Selon les premières esquisses, Cocité Lévis y regrouperait plus de 1 000 logements, une RPA de 450 portes, un hôtel de 150 chambres, 218000pi 2 de bureaux et 58000pi 2 occupés par des commerces.

GETTY IMAGES PAR MICHELGUENETTE

Face au Méga Centre Rive-Sud, le Fonds de placement immobilier Cominar travaille sur un projet de plus de 950000pi 2 . Avec une offre aux architectures variées, il souhaite lui aussi participer au développement de l’entrée de Lévis. Un projet mixte incluant 7000 unités résidentielles a notamment été évoqué sur ce site trois fois plus grand que celui du Phare à Québec.

De son côté, le Groupe Dallaire dispose de deux grandes réserves foncières dans ce secteur. Au sud du boulevard Guillaume-Couture, où l’on trouve les pistes de ski de fond des Grandes Prairies, ce développement devrait s’organiser autour du prolongement de rue de la Concorde vers le parc industriel. À l’est du Centre Paul-Gilbert à Charny, un vaste territoire qui s’étend jusqu’à Saint-JeanChrysostome figure aussi sur la planche à dessin.

Dans le secteur de Saint-Romuald, le Groupe Damco vise le développement du camping La Relâche. Ce site s’étend sur plus de 1,2million de pieds carrés, mais les esquisses des plans ne sont pas encore finalisées. Ce projet s’inscrit dans le prolongement du Sila (78 unités résidentielles et un rez-dechaussée à usage commercial), que celui-ci a mené en front du boulevard Guillaume-Couture. Il s’est associé ici avec Développement Beaubourg avec lequel il réalise, sur le territoire de la Ville de

Québec, le projet Quartier Louis Quatorze au coin des boulevards Louis-XIV et Pierre-Bertrand.

Dans le secteur de Saint-Étienne-de-Lauzon, Construction Gély vise la réalisation d’un vaste développement résidentiel de plus de 1600 logements. Ce projet devrait profiter directement des travaux en cours de réalisation autour de la sortie 305 (route Lagueux).

UNE OFFRE IMPORTANTE DE TERRAINS VACANTS ET DE PROPRIÉTÉS À RECYCLER Dans un contexte de politiques de densification et d’intégration des anciennes municipalités, de nombreuses zones de développement demeurent disponibles. Ainsi, on trouve encore de nombreux terrains vacants ou de propriétés sous-utilisées dans les pôles centraux de la Ville de Lévis ou dans des emplacements offrant une vue sur le fleuve.

Dans cette conjoncture, Logisco finalise la première phase de son projet l’Amalgam en surplomb de la rivière Chaudière dans le secteur de Saint-Romuald. Le premier bâtiment de 70 logements, répartis sur quatre étages, devrait être accompagné de trois autres, toujours en bordure de cap. Ce projet vise une cohabitation multigénérationnelle (jeunes familles, mais aussi parents plus âgés et aînés).

Le Nicolas, avec ses 134 condominiums locatifs, et le Complexe aquatique multifonctionnel clôtureront le projet de relocalisation active mené sur l’ancien site de camionnage localisé à côté de l’École de l’Envol sur la route des Rivières.

Sur le site de l’ancien ciné-parc, Immostar poursuit le développement du quartier des Loges SaintNicolas; 63 premiers appartements ont été livrés en 2016, 174 en 2018, et 152 s’ajoutent dans la phase 3 du projet. En parallèle, le côté nord de la route Marie-Victorin poursuit sa mutation, notamment avec les mises en commercialisation des phases du projet domiciliaire Roc-Pointe.

Le Quartier les éléments aborde ses phases 4 et 5 sur le prolongement de la rue de Jupiter.

Un nouveau complexe de moyenne densité devrait aussi apparaître dans le prolongement de la rue de l’Aquifère. Ainsi, 400 unités seraient projetées en 10 ans sur ce promontoire à la suite de la vente de terrains appartenant à la Ville de Lévis.

Face au fleuve, la structure du Reuleaux (36 unités de grande superficie) prend forme au sommet du talus, en second rang du parc de l’Anse-Tibbits. Par contre, la façade du quai Paquet fait l’objet d’ajustements réglementaires. Elle devrait accompagner la construction de l’hôtel et de la liaison verticale voulue avec le Vieux-Lévis.

LA MIGRATION DE PROJETS EXISTANTS Le développement du Quartier Miscéo (résidence Margo et phase 2 du Proxi), d’Umano ou du Quartier Lamartine oriente la croissance du pôle Desjardins vers le sud. La phase 3 du projet SaintLouis, le recyclage de l’ancien site de la Place Dionite ou le projet de redéveloppement de l’ancien Fort numéro 3 (démolition effectuée en juin 2016) peinent à trouver leur mouture finale.

Le Carrefour Saint-Romuald vient de livrer le projet l’Oslo, orchestré par le groupe Logisco, au moment où la partie nord du développement se conforte avec d’autres produits. Un hôtel de 129 chambres devrait être érigé en bordure de la rue Ernest-Lacasse.

LES GRANDES TENDANCES Certains segments de marché de la Rive-Sud ont de forts potentiels de croissance. Dans un contexte d’offres peu abondantes, ils sont jugés particulière ment attrayants par de nombreux promoteurs.

WIKIMÉDIA COMMONS PAR MURIEL LECLERC

attrayantes. Les nouveaux projets, plus spécifiquement à la tête des ponts, attirent en plus une clientèle provenant de l’autre rive du fleuve et motivée par des prix inférieurs. Ce phénomène s’amplifie avec les années étant donné que, sur le territoire de la ville de Québec, les possibilités de développement au pied de la Haute-Ville et du Plateau de Sainte-Foy se raréfient. En outre, les zones de reconversion ciblées sont le plus souvent destinées à des projets d’envergure. L’accélération du vieillissement de la population alimente aussi la demande locative de façon beaucoup plus marquée.

En parallèle, ce vieillissement accroît la mise sur le marché de maisons unifamiliales, qui demeurent le produit immobilier le plus répandu sur le territoire de Lévis. Rappelons qu’en 2011, il se construisait encore plus d’habitations unifamiliales que de logements dans des bâtiments multirésidentiels.

Cette offre unifamiliale est ainsi très présente sur le marché de la revente. Dans les secteurs périphériques de Lévis, particulièrement Pintendre et Sainte-Hélène-de-Breakeyville, une offre low cost

permet de contrer l’augmentation des prix des terrains et des coûts de construction. Les constructeurs peuvent ainsi se maintenir dans un segment inférieur du marché où la demande reste importante (Quartier Boutin [Robko]).

Les grands employeurs présents dans la Ville de Lévis offrent de nombreuses possibilités. Le Mouvement Desjardins reste l’un des plus importants groupes financiers au Canada et est l’un des pôles d’emploi historique de la ville. Il vient notamment de finaliser la réorganisation, au sein de ses services, des opérations canadiennes de State Farm. De son côté, le Centre régional intégré de cancérologie (CRIC) conforte l’Hôtel-Dieu de Lévis. Son arrivée a nécessité l’embauche de plus de 150 professionnels. Cette vitalité se traduit dans la valeur des permis émis en 2019 portant sur les secteurs industriels (35,7M$), commerciaux (58,6M$) et institutionnels (33,1M$). Ce dynamisme économique et le très faible taux de chômage sont favorables à l’attraction et à la rétention de nouveaux résidents. L’accroissement de la population de Lévis, qui est passée de 123363 habitants en 2001 à 147440 en juillet 2019, en témoigne.