DÉVEL OPPEMENT URBAIN Laval, une ville en mouvement

LAVAL, UNE VILLE EN MOUVEMENT

PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Laval est une ville en transformation. Elle mène plusieurs chantiers en parallèle pour réaliser sa vision stratégique résultant d’une grande démarche de consultation publique menée il y a cinq ans, un dialogue qui se poursuit encore aujourd’hui.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Cela a créé une synergie qui met la ville et tous ses acteurs en mouvement», a récemment soutenu le maire Marc Demers à la tribune de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). C’est que Laval connaît une forte croissance de sa population, accueillant environ 5000 nouveaux résidents chaque année. Cette poussée démographique, qui devrait se poursuivre sur un horizon de 20 ans, exerce une grande pression sur le marché immobilier. D’ici 2029, il faudra construire sur l’île près de 24000 logements pour répondre à la demande, selon les projections de la firme Côté Mercier Conseil immobilier.

«ÀLaval, 30% du territoire est zoné agricole. Le reste est développé à 45% seulement. Il y a donc un important potentiel de développement sur l’île», soutient M. Demers.

Laval veut grandir, mais pas n’importe comment. En 2017, la troisième municipalité en importance au Québec a adopté son schéma d’aménagement et de développement révisé. Dans la foulée, elle procède actuellement à une refonte de ses règles d’urbanisme, une démarche où elle entend se démarquer. Elle serait une des premières villes de la province à adopter le form-based code, une nouvelle approche qui met l’accent sur la forme urbaine plutôt que sur les usages et qui intègre davantage des notions de qualité, de mixité et de diversité pour créer des milieux de vie complets.

Avec cette refonte, la Ville poursuit un autre objectif: améliorer ses processus d’approbation des projets de façon à réduire les délais. Cela passe notamment par la fusion des équipes d’ingénierie et d’urbanisme, la mise en place d’outils en ligne, etc. « On veut devenir la ville la plus agile et la plus efficace avec laquelle les promoteurs peuvent faire affaire. Tout le monde en ressort gagnant», affirme Stéphane Boyer, vice-président du comité exécutif et responsable des dossiers économiques à la Ville de Laval.

UN CENTRE-VILLE DYNAMISÉ Un de ses projets phares, c’est la transformation du centreville propulsée grâce à plus de 2G$ en investissements immobiliers publics et privés. «Oui, il y a un centre-ville à Laval, et il est énorme», assure le maire Demers avec humour. Son redéploiement s’articule autour de plusieurs projets urbains structurants qui feront place à plus d’espaces verts, à des lieux publics animés, à de nouveaux complexes résidentiels et à des commerces de proximité.

Ainsi, dans le secteur Concorde, la Ville procède actuellement à la revitalisation des abords de la station intermodale qui sera convertie en un milieu de vie axé sur une démarche de type TOD (transit-oriented development). Les abords de la station Cartier prendront aussi la forme d’une aire TOD. Dans les projets immobiliers à venir, Laval veut également bonifier son offre de logement social et abordable, notamment dans le secteur Val-Martin.

Stéphane Boyer, vice-président du comité exécutif et responsable des dossiers économiques, Ville de Laval, et Marc Demers, maire de Laval, photographiés peu avant la conférence présentée par l’IDU.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

UNE ZONE D’INNOVATION Par ailleurs, au début de 2020, la Ville a annoncé la création du Carré Laval qui verra le jour au cours des prochaines années sur le site d’une ancienne carrière servant actuellement de dépôt à neige. Il constituera une zone d’innovation incluant des centres de recherche, des bureaux, des commerces et des attraits touristiques. «C’est un territoire de quatre millions de pieds carrés qui devient disponible pour faire du développement visionnaire. Ce sera un quartier sans voitures», soutient Stéphane Boyer.

Le coût global du projet n’a pas encore été révélé. Les travaux s’amorceront dès cette année par la décontamination et la revalorisation du terrain grâce à une aide financière de 10M$ du gouvernement du Québec.

Malgré ses quatre millions de pieds carrés de bureaux, Laval manque de locaux pour répondre aux besoins des entreprises de son territoire. D’ici 2029, plus de 700000pi 2 supplémentaires seront nécessaires, selon Côté Mercier. Dans ses cartons, la Ville a aussi des projets d’implantation de bureaux satellites. Avec la construction du Réseau express métropolitain (REM), la population sera privée des services des trains de banlieue pendant quelques années, ce qui rendra difficiles les déplacements vers le centre-ville. «On veut donc développer une offre de bureaux satellites pour proposer une solution aux employeurs qui risquent autrement de perdre des travailleurs qu’ils peinent déjà à recruter en raison de la pénurie de main-d’œuvre », explique M. Boyer.

LA MOBILITÉ, UN ENJEU DE TAILLE La mobilité est devenue un enjeu majeur dans les grands centres urbains, et Laval n’y échappe pas. Dans cet ensemble de projets, la Ville entend valoriser la mobilité active et le transport collectif. «Cela devient des éléments essentiels pour assurer la qualité de vie de nos résidents, explique Marc Demers. On veut que les gens consacrent moins de temps à leurs déplacements au profit de leurs activités familiales et de loisirs. »

Ces dernières années, Laval a posé plusieurs gestes pour favoriser une mobilité durable. Le transport collectif est maintenant gratuit pour les personnes de 65 ans et plus. La Société de transport de Laval (STL) a aussi mis sur pied la navette 360 qui fait la boucle autour du centre-ville. Véritable prolongement de la ligne orange, ce service de transport gratuit pour tous gagne en popularité depuis ses débuts en 2016.

Me Sylvie Bouvette

Experte invitée

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunt eurs dans le cadre de transactions et de financements immobiliers. Elle a ét é sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada ® dans la catégorie droit immobilier.

INJONCTIONS CROISÉES POUR UNE SOUS-LOCATION

Une décision récente de la Cour supérieure se penche sur des demandes

d’injonction opposées 1 en matière de sous-location.

Oxford Le Mille Neuf Holdings inc. («Oxford») est propriétaire d’un immeuble situé avenue Viger Ouest à Montréal (l’«Immeuble») dans lequel elle a loué en 2005 un espace commercial au rez-de-chaussée (le «Local») à 4298811Canada inc. («429») pour y exploiter une galerie d’art en vertu d’un bail signé en 2005 (le «Bail principal»). Dans l’Immeuble, Oxford fait aussi la promotion d’un projet de condominiums locatifs de luxe.

En septembre 2019, 429 décide de sous-louer le Local à Humaniti Locatifs Résidentiels s.e.c. («Humaniti») pour y loger un bureau de vente des penthouses dans son projet immobilier de luxe, le Humaniti Montréal, situé non loin (le«Projet»). Le Bail principal contenait une clause d’usage limité en vertu de laquelle 429 ne pouvait utiliser le Local que pour la vente d’œuvres d’art et donc à aucune autre fin. Une autre clause interdisait la sous-location en totalité ou en partie du Local. Dans chacun des cas, le consentement d’Oxford était requis, lequel ne pouvait être refusé sans motif raisonnable. Il appert, de plus, que la convention de souslocation ne faisait aucunement référence aux stipulations et conditions du Bail principal.

Toujours enseptembre 2019, Oxford avise 429 qu’elle est au courant de l’existence de la sous-location à Humaniti, faite sans son consentement préalable. Oxford reproduit, dans cet avis, les restrictions relatives à l’utilisation du Local et ajoute qu’elle refuse cette sous-location, car ces activités entrent en compétition directe avec les siennes. Elle met donc en défaut 429 en vertu du Bail principal et exige la fin de la sous-location dans les 15jours de la réception de l’avis.

À la mi-décembre 2019, 429 avise Humaniti de l’opposition d’Oxford à la sous-location et précise, notamment, que l’accès au Local est suspendu. Humaniti libère le Local.

Finjanvier 2020, Humaniti demande l’émission d’une injonction à l’encontre de 429 pour réintégrer le Local, laquelle est reportée au lendemain puisque les procureurs d’Oxford, informés de la demande de Humaniti, deman dent d’inter venir dans le débat et requièrent aussi l’émission d’une injonction.

Trois critères doivent être respectés pour per mettre l’émission d’une injonction interlocutoire.

D’abord, la cour analyse la demande de Humaniti et constate que le premier critère, soit celui d’urgence, est respecté puisque les activités de promotion de vente sont en cours et que Humaniti a fait preuve de diligence dans sa réaction aux avis de résiliation de 429.

Le deuxième critère de l’existence d’une forte apparence de droit n’est pas rempli, car Humaniti a su que le Bail principal prévoyait un usage exclusif, et Oxford s’est clairement opposée à cette occupation de l’Immeuble. Humaniti n’a pas de droit clair puisque sa convention contrevient au Bail principal. De fait, Humaniti, après avoir reçu l’avis de résiliation, a quitté le Local et n’a pas versé le montant dû selon les modalités de sa convention, confirmant ainsi qu’elle se conformait à l’avis de résiliation.

Le troisième critère est le préjudice sérieux ou irréparable. Humaniti plaide que le défaut de pouvoir réintégrer le Local lui causera un préjudice irréparable et impossible à quantifier puisqu’elle doit trouver un autre local pour faire la promotion et la vente de ses penthouses, en plein cœur de la période de vente du Projet, dont la livraison est prévue à l’été 2020. La preuve démontrant toutefois qu’il existe un

autre bureau des ventes du Projet, le tribunal conclut qu’il n’y a pas de préjudice sérieux ou irréparable.

La demande d’injonction de Humaniti est donc rejetée.

La demande d’injonction interlocutoire d’Oxford vise à enjoindre Humaniti et 429 à respecter la clause d’usage prévue au Bail principal et à cesser l’exploitation de son bureau de vente dans le Local.

Les mêmes critères doivent être analysés pour sa demande.

Oxford savait très bien que Humaniti occupait le Local et y exerçait des activités prohibées. Or, plutôt que d’accorder quelques semaines à sa locataire pour agir, elle a laissé le sous-locataire occuper le Local sans droit pendant plusieurs mois, ce qui ne correspond pas à une conduite diligente. Le critère d’urgence n’a donc pas été respecté.

Quant à celui d’apparence de droit, il est satisfait, car la convention de sous-location contrevient clairement au Bail principal, et Oxford s’est opposée en temps utile à la sous-location par Humaniti.

Le projet immobilier de luxe, le Humaniti Montréal

Oxford devait finalement aussi démontrer un préjudice sérieux ou irréparable. Elle allègue que la présence de Humaniti constitue de la concurrence déloyale et porte atteinte directement à son image de marque et à sa réputation en laissant croire au public qu’elle aurait accepté de louer un de ses locaux à un compétiteur direct pour un projet résidentiel concurrent. Cet argument ne convainc pas le tribunal.

En conséquence, le tribunal rejette les deux demandes d’injonction.

Des emplacements stratégiques et de proximité

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