ENTREVUE Michel Couillard Une vision globale pour anticiper les tendances

UNE VISION GLOBALE POUR ANTICIPER LES TENDANCES Michel COUILLARD

PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Depuis sa fondation au Québec en 1998, BUSAC a su se tailler une place de choix sur la scène immobilière, tant au Canada qu’aux États-Unis. Menée de main de maître par son président et chef de la direction, Michel Couillard, cette société sœur du groupe new-yorkais JEMB Realty a développé une expertise pointue qu’elle exporte même au sud de la frontière, grâce au leadership et à l’expertise de son équipe de direction.

ichel Couillard a toujours œuvré dans le secteur immobilier. Durant sa carrière, il a occupé plusieurs postes de haut niveau, notamment au sein de la Corporation immobilière Magil-Laurentienne et de la Société immobilière du Canada. Alors qu’il était à la tête de la vice-présidence nationale de celle-ci, il a été amené à rencontrer des investisseurs liés à JEMB Realty, un groupe immobilier américain désireux de développer des affaires au Canada. Peu de temps après, BUSAC voyait le jour. « A u départ, je n’étais pas tout à fait sûr que c’était nécessairement la bonne voie pour moi, alors j’ai préféré signer un contrat de service pendant quelques mois. Et puis tout a bougé très vite, nous avons fait plusieurs acquisitions, et dès 1999 j’ai été nommé vice-président et j’ai accédé à mes fonctions actuelles moins de deux ans plus tard», se souvient M. Couillard. M

CHOISIR MONTRÉAL À la fois investisseur , propriétaire, promoteur et gestionnaire, JEMB est une entreprise familiale, créée il y a une trentaine d’années par Morris Bailey et Joseph L. Jerome, deux hommes d’affaires réputés de New York. La compagnie s’est rapidement illustrée dans le marché immobilier commercial : dans son portefeuille figurent de prestigieuses adresses de Manhattan, mais aussi différentes classes d’actifs à la grandeur des États-Unis, ainsi que des investissements dans les secteurs de la finance, de l’énergie et des télécommunications.

Aujourd’hui, elle est très active en matière d’investissement d’acquisition et de reposition nement d’immeuble, ainsi que de développement immobilier et d’infrastructures aux États-Unis et au Canada.

C’est à Montréal que JEMB Realty a décidé d’implanter BUSAC, son siège social canadien, vers la fin des années 1990. «À l’époque, le marché immobilier redémarrait après avoir traversé une période de turbulences. Notre premier investissement a été la Place Dupuis, bâtiment de près de 800000pi 2 , achetée de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Cet actif est situé dans un secteur relativement difficile à l’époque,

avec un taux élevé d’inoccupation. Il y avait aussi un important travail de repositionnement à faire. C’était tout un défi!», se souvient M. Couillard.

Les acquisitions se poursuivent ensuite rapidement avec le 888, boul. De Maisonneuve Est, le 5100, rue Sherbrooke Est – revendu à Cominar depuis –, le 1200, av. McGill College, ainsi que plusieurs propriétés commerciales situées au centreville le long de la rue Sainte-Catherine. BUSAC a également été partenaire du Groupe Accès Recherche Montréal, propriétaire et consortium responsable de la conception, de la construction, du financement, de l’exploitation et de la maintenance du Centre de recherche du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM). Dans le cadre de ce partenariat public-privé (PPP), la compagnie est intervenue à titre d’investisseur en capitaux et de participant à la modélisation financière. «Nous avons aussi lancé le partenariat avec SNC-Lavalin dans le consortium Groupe immobilier Ovation, un PPP mis sur pied pour la réalisation de la Maison de l’Orchestre symphonique de Montréal », précise M. Couillard.

Mais ce n’est pas tout : à partir de son siège social montréalais, BUSAC assiste JEMB Realty et ses filiales dans la gestion d’actifs et offre son soutien en matière de stratégies financières, comptables et fiscales ; elle assure aussi les relations avec les divers partenaires pour l’ensemble des immeubles, projets et investissements situés à New York, au New Jersey, en Pennsylvanie et en Floride. C’est d’ailleurs ce qui fait l’une de ses spécificités. «Ce mode de fonctionnement est assez inusité; habituellement, les choses se font dans l’autre sens, constate M. Couillard. Dans notre cas, les effectifs ont été diminués à New York et augmentés à Montréal. JEMB appréciait beaucoup notre rigueur, nos relations d’affaires et notre standardisation des processus, c’est pourquoi elle nous a demandé de prendre en charge son portefeuille américain.» BUSAC est également active auprès des autres entités de JEMB comme Basis Investment Group, Astoria Energy, Helm Equities ou Xentris Wireless, en plus d’être aussi impliquée dans des projets de développement.

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Polyvalente, flexible et apte à s’adapter à la croissance de JEMB et de ses nombreuses filiales, BUSAC a su se distinguer par son expertise pointue et ses façons de faire, dans les marchés canadien et américain. Ce lien particulier avec nos voisins du Sud lui donne d’ailleurs une longueur d’avance. «Notre présence là-bas nous aide à avoir une vision plus globale et à anticiper les tendances. Car bien souvent, ce qui va se produire chez nous a débuté ailleurs. Mais ce n’est pas toujours le cas, car nous avons nos particularités. Par exemple, New York connaît actuellement un surplus de bureaux, alors que ce n’est pas la réalité montréalaise. Inversement, nous constatons un début de resserrement des marchés des capitaux au Canada tandis que ce n’est pas autant le cas dans les principales capitales américaines», souligne Michel Couillard.

D’une certaine façon, BUSA C sert aussi de courroie de transmission entre les deux côtés de la frontière, notamment en amenant ses financiers et prêteurs à investir dans les actifs américains de JEMB. «Nous avons actuellement un important projet de tour de bureaux en construction à Brooklyn, et c’est la Caisse de dépôt et placement du Québec qui assure le financement de la construction, par l’intermédiaire d’Otéra Capital», illustre M. Couillard.

La relation va aussi dans l’autre sens, certaines sociétés américaines ayant investi en immobilier dans le marché canadien, en raison de leurs liens avec BUSAC.

VOIR PLUS LOIN Passionné par l’immobilier, M. Couillard y voit d’ailleurs bien davantage que de la brique et du mortier. « Dans notre domaine, nous ne créons pas seulement de la valeur, mais nous avons aussi un impact sur le tissu urbain et social. Cela touche tous les aspects de la vie des individus. Or, le monde évolue et se transforme beaucoup plus vite aujourd’hui qu’autrefois, et il faut en tenir compte dans la façon dont on innove et conçoit les milieux de vie, les bâtiments résidentiels, les locaux de bureaux commerciaux, les espaces industriels, etc.», estime-t-il.

Pour élargir sa vision et trouver l’inspiration dans d’autres modèles que les nôtres, Michel Couillard a un atout de taille dans sa manche. En reconnaissance de sa contribution active à des projets professionnels majeurs, il a en effet été invité en 1997 à se joindre à la prestigieuse association professionnelle C ounselors of Real Estate (CRE), dont il est le président du conseil depuis novembre 2019.

Très actif au sein du CRE, Michel Couillard a beaucoup travaillé à son développement à l’étranger, notamment en Europe. L’organisation est actuellement présente dans 12 pays européens, bientôt 14.

Mentionnons également que M. Couillard a été nommé en 2007 Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors basée au Royaume-Uni. «Le CRE compte environ 1200 membres, issus des États-Unis, du Canada, mais aussi de plus en plus de pays d’Europe et d’Asie. On y retrouve toutes sortes d’acteurs liés au secteur immobilier, tant du côté du développement que de celui de l’investissement, mais aussi des technologies ou de l’environnement. C’est un lieu extraordinaire de réseautage et d’échange de connaissances. Il me permet d’avoir une perception globale et d’observer les tendances sur différents marchés inter nationaux», indique-t -il.

Le CRE tient des forums deux fois par an, où des conférences, de la formation, des études de cas et plusieurs événements sont proposés aux participants. « C’est une excellente façon de se tenir au courant de ce qui se passe ailleurs, de s’inspirer d’autres expériences et façons de faire. Le CRE possède aussi une fondation dont le but est d’investir dans différents projets, notamment dans des secteurs qui ont des besoins criants, le logement social et abordable par exemple» , détaille M. Couillard.

Très actif au sein du CRE, Michel Couillard a beaucoup travaillé à son développement à l’étranger, notamment en Europe. L’organisation est actuellement présente dans 12 pays européens, bientôt 14. En avril prochain, M. Couillard doit aussi se rendre au Japon en tant que conférencier et pour présider à la création de la section asiatique. « Cette association a une approche extrêmement constructive et cherche des solutions ailleurs au lieu de rester en vase clos», affirme-t-il.

On entretient des bureaux, des collèges, des hopitaux, des usines, des centres commerciaux... Mais surtout, de bonnes relations.

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Fort de cette vision d’ensemble, M. Couillard a son idée sur ce qui se profile à l’horizon. «L’immobilier est un secteur cyclique, et certains signes démontrent que l’on arrive graduellement à la fin de l’un de ces cycles. Toutefois, il faut noter qu’il y a encore énormément de liquidités dans les marchés, que ce soit en dette ou en capitaux. J’anticipe un ralentissement économique, mais pas nécessairement une récession importante, du moins pas comme celle que l’on a connue dans le passé. À cela s’ajoute le fait que Montréal se porte très bien et qu’il y a un réel engouement pour le marché et le talent montréalais. Certes, un repositionnement sur le plan commercial est sans doute nécessaire, mais il n’y a pas réellement de surconstruction dans le secteur du bureau et dans d’autres classes d’actifs. De plus, le multirésidentiel condos et surtout locatif poursuit sur une lancée soutenue pour le moment», analyse-t -il.

Il rappelle enfin que si l’avènement et la croissance exponentielle des achats en ligne rendent néces saire le repositionnement du secteur du commerce de détail, ils créent du même coup des besoins dans le domaine de l’industriel léger, de la robotique d’entreposage, de la logistique et de la distribution. «La génération des milléniaux impose aussi sa marque innovante dans sa façon de vivre, de consommer, de gérer des entreprises, de travailler, de se divertir et d’occuper les différents espaces. Tous ces facteurs entraînent des changements accélérés et des turbulences en immobilier. Bien sûr, cela peut inquiéter, mais on connaît une période fascinante et des transformations innovantes. Il faut faire preuve de vision, se montrer proactif et capter les nouvelles tendances», conclut-il.

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