COMMERCIAL REAL ESTATE NEWS – Québec Market
VOLUME 13 | NUMÉRO 5 | OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
COMINAR NE PAS SAUTER AUX CONCLUSIONS DONT JUMP TO CONCLUSIONS TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX ESPACE MONTMORENCY DARIO MONTONI INTERVIEW GARDER LE CAP DANS LA TEMPÊTE MICHEL LÉONARD INTERVIEW L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE S’INVITE EN TEMPS DE CRISE PANDÉMIQUE MARCHÉS CANADIENS DE LA DETTE AUCUNE CRISE DE LIQUIDITÉ EN VUE NO LIQUIDITY CRUNCH IN SIGHT LES PIONNIERS DU NOUVO SAINT-ROCH
À QUÉBEC PASSENT LE FLAMBEAU
« C’EST LE TEMPS OU JAMAIS DE PARLER DE PARTENAIRES AU LIEU D’ADVERSAIRES » – JEAN-MARC FOURNIER
PP 41614528
Félicitations à Julie Roy! Récipiendaire du prix LEADERSHIP, FEMME D’EXCEPTION au concours Les Mercuriades 2020
Les Mercuriades, un concours organisé par la Fédération des chambres de commerce du Québec
SOMMAIRE : : VOLUME 13 | NUMÉRO 5
5 MOT DE L’ÉDITEUR S’adapter pour le mieux, à long terme EN
6 A WORD FROM THE PUBLISHER Adapting the best approach over the long term 7 ENTREVUE - Sylvain Cossette Ne pas sauter aux conclusions pour Cominar
EN
13 INTERVIEW Don’t jump to conclusions about Cominar
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COUP D’ŒIL Espace Montmorency : un chantier qui sort de l’ordinaire pour Montoni
25 REAL ESTATE AT A GLANCE "I never imagined the company would go so far so fast." - Dario Montoni, president of the Montoni Group 31 ENTREVUE - Jean-Marc Fournier L’immobilier au cœur d’une ville inclusive
EN
34 INTERVIEW Real estate at the heart of an inclusive city 41 FOCUS Les pionniers du Nouvo Saint-Roch passent le flambeau 44 ENTREVUE - Michel Léonard Garder le cap dans la tempête
EN
46 INTERVIEW Capable of bringing his ship safely to harbour 64 BRÈVES IMMOBILIÈRES
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
CHRONIQUES 18 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel 19 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX
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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL La Ville de Montréal achète la Plaza Hutchison en utilisant son droit de préemption
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QUÉBEC Québec affiche un record du volume de transactions dans la dernière année : plus de 900 millions de dollars enregistrés !
48 INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE L’économie circulaire s’invite en immobilier en temps de crise pandémique
52 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Aucune crise de liquidité en vue sur les marchés canadiens de la dette KNOWLEDGE, BETTER INVESTING No liquidity crunch in sight on the canadian debt markets
EN 56 BETTER
60 DROITS ET OBLIGATIONS Peut-on saisir deux bâtiments de 46 logements pour non-paiement de frais de condos ? 62 MONDE MUNICIPAL Réforme de la loi sur l’expropriation : un outil de relance économique 66 DISPONIBILITÉ DES ESPACES
MOT DE L’ÉDITEUR
ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Emmanuelle Gril, Gilbert Leduc, Sylvie Lemieux et René Vézina COLLABORATION À CE NUMÉRO Marie-France Benoit, Sylvie Bouvette, Caroline Comeau, Andrée De Serres, Joanie Fontaine, Jean-Bernard Parenteau, Alain Roy et Suzanne Roy TRADUCTION ANGLAISE Neil Kroetsch RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher, Neil Kroetsch et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign
S’ADAPTER POUR LE MIEUX, À LONG TERME
jacques.boisvert@jbcmedia.ca
Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTO EN PAGE COUVERTURE © JBC Média par Denis Bernier PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS Fatima Reynel Gracia abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.
Pour paraphraser le grand Charles Aznavour, « je vous parlerai d’un temps que les moins de vingt ans ne peuvent pas connaître ». En entreprise, il n’y a pas si longtemps, un bureau fermé représentait beaucoup plus qu’un espace de travail, c’était un gage d’appréciation. Plus vous grimpiez les échelons, plus il était beau et grand, plus la vue embellissait… Idem avec votre espace de stationnement qui se rapprochait de la porte d’entrée, en toute synchronicité. Mais franchement, au-delà du statut, c’était vraiment bien pour travailler en paix, se concentrer, faire des appels ou avoir des conversations confidentielles… Et le virus de la grippe saisonnière attaquait beaucoup moins de personnes ! Comme chaque récession engendre son lot de bonnes idées pour sabrer les dépenses et comme le pied carré de superficie coûte cher, une nouvelle tendance est apparue, celle des aires ouvertes. Il fallait toutefois vendre le concept aux employés ; on a donc tôt fait de parler d’espaces de travail collaboratifs. Et c’est devenu cool, tendance, et tout ce que vous voudrez de bien. En réalité, soyons honnêtes, la grande motivation derrière cette « formidable » transformation était de réduire la facture associée à l’espace occupé par employé. Voilà que la pandémie nous a imposé un autre changement, le télétravail. Et vous le voyez, pour plusieurs, c’est déjà cool, tendance, et tout ce que vous voudrez de bien. Tout comme nous ne pouvons pas revivre aujourd’hui les années 1980, nous ne pourrons pas fonctionner tout à fait comme avant la COVID-19, lorsqu’elle sera derrière nous.
L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité. ISSN 1916-6656
PARTENAIRE DE :
Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca
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Je fais partie de ceux qui croient que nous assisterons dans les prochaines années à une fusion intelligente de ces trois façons de travailler en entreprise. Offrir le meilleur de ces trois concepts sera garant de la qualité de vie et de celle du travail, pourvu que le tout soit bien dosé, selon les personnes et les postes occupés. Des espaces privés et confortables, des aires partagées plus vastes et du télétravail : voilà ce à quoi pourront ressembler les lieux de travail et son organisation. D’ici là, je vous souhaite de traverser cette deuxième vague de la crise en demeurant confiant, à l’image de la plupart de nos acteurs en immobilier. Bonne lecture !
Jacques Boisvert Éditeur
Nous reconnaissons l’appui financier du Gouvernement du Canada
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A WORD FROM THE PUBLISHER
ADAPTING THE BEST APPROACH OVER THE LONG TERM To paraphrase the great Charles Aznavour, "Let me tell you of a time that the young cannot possibly know". In the business world not so long ago a private office represented much more than a workspace, it was a sign of appreciation. The higher you climbed the ladder, the bigger and more impressive it was, the better the view. Idem for a parking space close to the entrance to the building; it was a sign of esteem. But beyond raising an individual’s status, the intent was also to provide a space conducive to improving productivity and concentration, and to allow for confidential conversations or telephone calls. And back then the seasonal flu affected far fewer people! Because each recession generates a lot of good ideas for cutting down on expenses and because square footage is costly, a new trend appeared – the open concept office. The challenge was selling that idea to employees, and thus its presentation as a collaborative workspace. It became cool, trendy, the latest thing. But let’s be honest, the major motivation behind that "great" transformation was to reduce costs by reducing the space occupied per employee. And now the pandemic has imposed another change – teleworking. And of course, many find it cool, trendy, the latest thing. Just as we cannot go back and revive the 1980s, we will no longer be able to function just as we did before COVID-19, once it is behind us. I am one of those who believe that over the next few years we will see an intelligent fusion of these three ways of working in an office. Offering the best of these three concepts will guarantee quality of life and quality of work as long as the approach is well balanced and is adapted to the people and the positions they occupy. Comfortable private spaces, bigger open areas shared with others and teleworking – that is what the workplace and its organization may look like in the near future. In the meantime, I hope that all of you manage to get through this second wave of the crisis by remaining confident, like most of your peers in the real estate sector. Happy reading!
Jacques Boisvert Publisher
ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER
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NE PAS SAUTER AUX CONCLUSIONS POUR COMINAR PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE
Le 15 septembre dernier, le fonds de placement immobilier Cominar annonçait le lancement d’un « processus d’examen stratégique » pour évaluer ses options. Pas plus tard que le lendemain, des quotidiens évoquaient déjà sa possible mise en vente.
«
Il ne faudrait surtout pas sauter si rapidement aux conclusions », répond le président et chef de l’exploitation de Cominar, Sylvain Cossette, quand on lui demande ce qu’il en est. « Nous en sommes au début de notre réflexion sur les gestes à poser, donnez-nous le temps d’y arriver ! » AFFRONTER LA RÉALITÉ Cominar, comme l’ensemble des fonds de placement immobilier au pays, a été durement éprouvée par la pandémie de COVID-19. Sur un an, le rendement de l’indice plafonné des fonds de placement immobilier S&P/TSX (une composante de la Bourse de Toronto) affiche un recul de près de 24 %. Cominar est l’une des 21 sociétés considérées dans l’indice, aux côtés de Riocan, Canadian Apartment Properties et autres.
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Elles ont toutes souffert de la crise à des degrés divers. Le titre de Cominar, pour sa part, est passé de 13 $ à 7,30 $ (en date du 18 septembre). Sylvain Cossette estime que ce niveau ne reflète pas la réalité. « Il existe un écart entre le cours boursier et la valeur intrinsèque de l’entreprise, et il faut nous employer à le réduire, dit-il. C’est l’un des deux axes autour desquels nous allons travailler, l’autre étant justement d’optimiser nos options en fonction des besoins actuels de la société. » Sylvain Cossette ne se veut surtout pas défaitiste, et il insiste pour dire que c’est toujours business as usual, pour reprendre l’expression consacrée, d’autant que « Cominar est une entreprise privilégiée qui détient beaucoup d’actifs ».
AMORCER UNE RÉFLEXION Sa création officielle sous l’appellation Cominar date de 1998, mais la famille Dallaire qui l’a fait naître est active depuis 1965 dans la ville de Québec avec de premiers immeubles à appartements. Au fil du temps, Cominar a pris une place prépondérante dans le milieu québécois. Elle possède quelque 315 immeubles, parmi lesquels figurent 80 immeubles de bureaux, 55 bâtiments industriels et 44 édifices commerciaux, dont certains des plus connus au Québec comme le Centre Rockland et Alexis Nihon à Montréal, le Centre Laval, le Mail Champlain à Brossard, le Centre Les Rivières à TroisRivières, Place de la Cité à Québec, de même que d’autres propriétés réparties de Gatineau à Rimouski. Mais la pandémie a fait mal.
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Entre avril et juin, par exemple, l’entreprise n’a pu perce voir globalement que 75 % des loyers qui lui étaient dus et à peine 46 % de ceux qu’elle reçoit normalement des détaillants, ce qui a notamment mené à une dévaluation de 215 millions de dollars de l’ensemble de son portefeuille. Ce ralentissement n’a pas seulement fait baisser le cours de son titre, il a aussi conduit l’entreprise en août à réduire de moitié la distribution mensuelle versée aux détenteurs d’actions, de 0,06 $ à 0,03 $. « Alors que certains pans de l’économie ont même pu profiter des contrecoups de la maladie, comme le secteur de l’alimentation, l’immobilier a été frappé, et Cominar n’a pas été épargnée », constate Sylvain Cossette. Mais il profite de l’occasion pour remercier le gouvernement du Québec qui a bonifié le programme fédéral de soutien aux loyers commerciaux, contribuant ainsi à atténuer le choc. Porté à la présidence de l’entreprise en 2018, Sylvain Cossette ne veut surtout pas baisser les bras pour autant et il souligne qu’il serait inapproprié de sombrer dans le négativisme. Tout en entrevoyant des jours meilleurs, il estime toutefois important d’amorcer une réflexion globale sur ses différentes catégories d’actifs. Le volet commercial retient entre autres son attention.
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« Je vois de belles choses », dit-il, évoquant par exemple la signature de nouveaux baux de locataires pour 200 000 pi2 en 2020-2021, « des détaillants de qualité », précise-t-il, liés à des services essentiels résistants à la pandémie. Oui, le commerce de détail a connu et connaît encore des moments difficiles, comme dans ce qu’il appelle le mid market fashion, « où nous avons réduit notre exposition », note M. Cossette. Mais le domaine du sport et du loisir a bien fait, à part la disparition de Sportium, et Cominar a d’ailleurs réussi à relouer cet espace laissé vacant au Centre Laval à un détaillant d’envergure internationale dans le même type d’usage. Sans compter que les services alimentaires ont toujours la faveur. « Et nous travaillons avec nos centres à y attirer d’autres entreprises que le seul commerce de détail », ajoute-t-il. ÉQUILIBRER TÉLÉTRAVAIL ET PRÉSENCE AU BUREAU Il reste que les immeubles de bureaux sont eux aussi sous pression, alors que bien des employés travaillent encore à domicile quand ils n’ont pas été carrément mis à pied. La question se pose : cette tendance au télétravail peut-elle faire dérailler les centres-villes ?
« Je crois beaucoup au milieu urbain, et il ne faut pas oublier que les employeurs vont là où se trouve le capital humain », répond le président. Il habite lui-même dans Griffintown, le nouveau quartier en ébullition tout près du centre-ville de Montréal, où les grues géantes sont nombreuses du fait de tous les chantiers. Dans le même ordre d’idées, il évoque en même temps ce qu’on appelle le Mile End, plus au nord de l’île, où émerge un milieu axé sur l’intelligence artificielle qui requiert de plus en plus d’employés spécialisés, dont une grande partie veut demeurer dans les environs, et à qui il faudra offrir où bien se loger. « C’est une question d’équilibre, on doit apprendre à bien encadrer ce télétravail pour que la contribution des gens hors des bureaux soit positive ; je dois admettre être agréablement surpris, mais il faut en même temps ne pas sousestimer l’importance du lien physique », souligne-t-il. Il note en même temps un réel regain d’intérêt pour le bureau-banlieue, avec la notion cruciale du transport et de la mobilité : « Ce sera ponctuel ou durable ? Honnêtement, je ne sais pas comment tout ça va évoluer. » ENVISAGER PLUSIEURS SCÉNARIOS Du côté du Grand Montréal, Cominar a d’ailleurs de grands projets en vue, tant en banlieue qu’au centre-ville, qui courent moins de risques d’être déstabilisés par la pandémie parce qu’ils sont situés stratégiquement. Il y a un an, on entrevoyait la construction de plusieurs milliers d’unités résidentielles sur des
lieux déjà attractifs et qui vont le demeurer à plus long terme. Du côté de la Rive-Sud, par exemple, il était question de six tours près du Mail Champlain. La mise en service prochaine du Réseau express métropolitain (REM), à proximité, devrait contribuer à maintenir l’intérêt. Au centre-ville, Cominar possède la Gare Centrale, « un actif unique au Canada au potentiel consi dérable, dont la valeur excède ce que lui attribue le marché », dit Sylvain Cossette ; Cominar y envisageait aussi la construction d’édifices résidentiels. Et c’est sans compter des projets du côté de Québec, entre autres dans le secteur Duplessis, vers l’ouest, qui profiterait largement de la mise en place éventuelle du réseau de tramway cher au maire Régis Labeaume. Cominar ne se veut donc pas en mode « il n’y a plus rien ». Comme pour le démontrer, deux autres hauts dirigeants viennent tout juste d’être nommés. Antoine Tronquoy vient d’être promu à titre de vice-président exécutif et chef de la direction financière, tandis que Nathalie Rousseau vient de se joindre à l’entreprise dans un nouveau rôle de viceprésidente exécutive, gestion d’actifs et transactions. « Que des gens de ce niveau se joignent à nous est un très bon signal », se réjouit Sylvain Cossette, qui comprend qu’on puisse lui demander quel est son échéancier pour décider du meilleur scénario. Trois mois ou jusqu’à un an ? Rien n’est entendu au tout début de ce processus. Un regard à 360 degrés, selon ses mots, demande du temps et exige de la prudence.
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DON’T JUMP TO CONCLUSIONS ABOUT COMINAR
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BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST SPECIALIZING IN ECONOMICS
On September 15 the real estate investment trust Cominar announced the launch of a "strategic review process" in order to evaluate its options, but the very next day the media were already mentioning the possibility of the firm being put up for sale.
"One should not jump to conclusions so quickly," Cominar’s president and chief operating officer Sylvain Cossette said when asked about it. "We’ve just started discussions about what action to take. Please give us time to let that happen!" FACING REALITY Like all real estate investment trusts in Canada, Cominar has been hard hit by the Covid-19 pandemic. Over a 12-month period the S&P/TSX capped real estate index (a sub-index of the Toronto Stock Exchange Income Trust
Index) registered a decline of nearly 24%. Cominar is one of the 21 firms considered in the index, along with Riocan, Canadian Apartment Properties and others. They have all suffered from the crisis to varying degrees. The Cominar share price dropped from $13 to $7.30 as of September 18. Sylvain Cossette believes that the lower price does not reflect reality. "There is a gap between the stock price and the intrinsic value of the company, and we must work to reduce it," he noted. "It’s one of the two avenues we’re pursuing,
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the other being to optimize our options according to the current needs of the company." Sylvain Cossette refuses to be defeatist and insists that it will be business as usual, especially since "Cominar is a firm that is not only fortunate, but also has a lot of assets." A TIME FOR REFLECTION Its existence under the official name of Cominar dates back to 1998, but the Dallaire founding family has been active in the sector since1965 when it purchased its first apartment buildings in Québec City.
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Over the years Cominar has taken on a dominant position in Québec real estate. It now has 315 buildings (80 of which are office buildings), 55 industrial buildings and 44 commercial malls, many of them Québec landmarks such as Rockland Centre and Alexis Nihon in Montréal, Centre Laval, the Champlain Mall in Brossard, Centre Les Rivières in Trois Rivières and Place de la Cité in Québec City, not to mention other properties ranging from Gatineau to Rimouski. But the pandemic dealt a crushing blow. For example, between April and June the firm managed to collect only 75% of the rents due, and barely 46% of rent normally received from retailers. That resulted in a $215 million devaluation of its entire portfolio. The slowdown not only lowered its share price, but in August also led the company to reduce monthly stock dividends to shareholders by half, dropping from $0.06 to $3.03 per unit. "While certain sectors of the economy were able to benefit from the repercussions of the pandemic, such as the food sector, real estate was negatively impacted and Cominar was not spared," added Sylvain Cossette. But he made a point of thanking the Government of Québec for enhancing the federal emergency commercial rent assistance program, thereby helping to mitigate the shock.
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1. Alexis Nihon in Montréal 2. Place de la Cité in Québec City
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Appointed president of the firm in 2018, Sylvain Cossette has no intention of giving up, and stresses that it would be inappropriate to sink into negativism. While foreseeing better days ahead, he nevertheless considers it important to initiate a comprehensive review of the company’s various asset categories.
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The commercial sector is certainly attrac ting his attention. "I see beautiful things ahead," mentioning that for 2020-21 the firm has signed new rental leases covering 200,000 square feet with "quality retailers" linked to essential services that are pandemic-resistant. The retail industry has gone through and continues to experience difficulties in what he calls the mid-market fashion sector, "where we have reduced our exposure." The sports and leisure sector has done well, apart from the recent closing of the Sportium store. But Cominar managed to rent out that vacant space at Centre Laval to an important international sporting goods retailer. And there is also the fact that food services are always in demand. "We are working with our shopping centres to attract shops and services other than strictly retail businesses." WORKING FROM HOME / WORKING IN THE OFFICE Office buildings, however, are also under pressure, with many employees still working from home if they have not been laid off altogether. The question then arises: will this trend to teleworking leave down town areas abandoned, no longer able to compete? "I’m a big believer in the urban environ ment, and it’s important to remember that employers go where the human capital is," said the president. He himself lives in Griffintown, the booming new neighbourhood near the downtown core where the giant cranes of construction sites pepper the skyline. He also noted that in Montréal’s Mile End neighbourhood an emerging artificial intelligence milieu has taken root. It is a sector that calls for highly specialized employees, many of whom want to stay in the area. They thus need to be provided with good housing. "It’s a question of balance. We must learn how to properly supervise telework so that the contri bution of people away from the office is positive. I must admit that I’m pleasantly
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surprised, but at the same time the importance of a tangible, physical link can’t be underestimated." He has also observed a real resurgence of interest in the suburban office, which entails the crucial notion of transport and mobility. "Will it be limited or sustainable? Honestly, I don’t know it’s going to evolve." SEVERAL SCENARIOS TO CONSIDER As regards Greater Montréal, Cominar has plans for many major projects, both in the downtown core and in the suburbs. They are less likely to be destabilized by the pandemic because they are strategically located. A year ago the firm was anticipating the construction of several thousand residential units on sites that are already attractive, and that will remain so over the long term. On the South Shore, for example, plans were for six towers near the Champlain Mall. The upcoming completion of the Réseau express métropolitain (REM) light rail network nearby was also a factor of interest. In the downtown core Cominar owns the train station (Central Station) "a unique asset in Canada with
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considerable potential, whose real value exceeds its current market value," noted Mr. Cossette. Cominar is thinking of building residential units there. There are also projects planned for Québec City, notably in the west-end Duplessis neigh bourhood, which would greatly benefit from the projected tramway network so dear to the heart of mayor Régis Labeaume. Cominar adopts a positive and contagious "the glass is half full" attitude, as the recent appointment of two new senior executives indicates. Antoine Tronquoy was promoted to the position of executive vice-president and chief financial officer, and Nathalie Rousseau joined the firm in a new role as executive vice-president – management of assets and investment transactions. "That such talented individuals are joining our team is a very good sign," said the president. He is well aware that people are wondering about his timeline for implementing a new approach. Three months or up to a year? Nothing has been determined for the moment as the review process is still underway. As he notes, a comprehensive overview takes time and calls for prudence.
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DONNÉES EN IMMOBILIER
TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL En juillet et août 2020, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 119 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars comparativement à 98 transactions à la même période l’année précédente. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 106 acquisitions de plus d’un million de dollars ont été effectuées durant les mois analysés, soit 10 de plus qu’au cours des mêmes mois en 2019.
Joanie Fontaine Experte invitée
Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.
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La pandémie a contribué à une baisse des taux d’intérêt pour le financement, à une diminution des rendements obligataires, ainsi qu’à une incertitude importante sur les marchés financiers. Dans de telles circonstances, le marché des propriétés multirésidentielles a été favorisé et est devenu plus attirant pour de nombreux acheteurs potentiels, ce qui explique la croissance des transactions d’un million et plus depuis quelques mois. D’un autre côté, le secteur commercial a été grandement touché par la pandémie, et plusieurs locataires ne sont plus en mesure de payer leur loyer ; certains risquent même de faire faillite au cours des prochains mois. Ainsi, les revenus tirés des propriétés commerciales ont diminué et pourraient être difficilement remplaçables dans plusieurs cas. Par conséquent, la baisse du nombre de transactions d’un million et plus dans ce secteur est conséquente avec le contexte économique actuel.
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES L’immeuble de bureaux situé au 1001, rue Sherbrooke Est a été acquis par Collège Canada pour une somme de 21 625 000 $, ce qui en fait la plus importante transaction commerciale de la période analysée pour un seul bâtiment. Cet édifice a été vendu par une compagnie à numéro appartenant au Fonds de placement immobilier BTB, une entreprise montréalaise. La deuxième plus importante transaction concerne l’hôtel Delta situé au 690, boulevard René-Lévesque Est à Québec.
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE 33_Conciergerie SPEICO inc.indd 1– NOVEMBRE 2020
SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL En juillet et août 2020, la plus importante transaction concerne l’immeuble de 39 logements situé au 1839, avenue Lincoln dans l’arrondisse ment Ville-Marie. Toutefois, il faut savoir qu’une autre transaction de propriétés résidentielles a eu lieu au cours de la période, mais elle n’apparaît pas dans le classement, car elle implique deux bâtiments. Ainsi, les immeubles du 2600, rue LionelAudet et du 3300, boulevard Jean-Le-Sueur à Beauport ont été vendus pour une somme totale de 96 M$ par le Groupe Dallaire. Les propriétés comptent respectivement 295 et 154 logements, ce qui signifie que le prix par porte atteint près de 214 000 $.
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TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE
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Plateau-Mont-Royal, Montréal
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1 764 $
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20 000 000 $
–
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6600, rue Saint-Urbain
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18 000 000 $
14 906
1 208 $
3755, aut. des Laurentides
Laval
12 300 000 $
11 835
1 039 $
340-380, rue Isabey
Saint-Laurent, Montréal
11 700 000 $
10 982
1 065 $
4800-4900, rue Dobrin
Saint-Laurent, Montréal
9 500 000 $
7 726
1 230 $
155-245, av. Avro
Pointe-Claire
9 200 000 $
7 429
1 238 $
1750, rue Berlier
Laval
8 600 000 $
7 135
1 205 $
1615, boul. Saint-Martin Est
Laval
8 450 000 $
–
–
6150-6250, aut. Transcanadienne
Saint-Laurent, Montréal
7 700 000 $
7 089
1 086 $
334, av. Avro
Pointe-Claire
7 000 000 $
7 651
915 $
100-190, av. du Voyageur
Pointe-Claire
6 900 000 $
5 477
1 260 $
200-290, av. du Voyageur
Pointe-Claire
6 900 000 $
5 456
1 265 $
190-300, rue Stinson
Saint-Laurent, Montréal
6 850 000 $
5 646
1 213 $
6362-6434, aut. Transcanadienne
Saint-Laurent, Montréal
6 600 000 $
6 234
1 059 $
TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE
ARRONDISSEMENT / VILLE
PRIX
NOMBRE DE LOGEMENTS
PRIX / PORTE
TAILLE (M2)
PRIX / M2
1839, av. Lincoln
Ville-Marie, Montréal
9 050 000 $
39
232 051 $
2281
3 968 $
4921-4931, rue Coronet
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
8 750 000 $
40
218 750 $
2556
3 423 $
2374-2392, rue Jean-Durand
Québec
7 264 000 $
64
113 500 $
1505-1515, av. Van Horne
Outremont, Montréal
5 275 000 $
21
251 190 $
1640
3 217 $
1110-1128, av. Van Horne
Outremont, Montréal
4 000 000 $
4
1 000 000 $
443
9 023 $
2450-2490, rue Sainte-Catherine Est
Ville-Marie, Montréal
3 800 000 $
22
172 727 $
1960
1 939 $
825, av. de l’Épée
Outremont, Montréal
3 675 000 $
15
245 000 $
969
3 795 $
1745, boul. Henri-Bourassa Est
Ahuntsic-Cartierville, Montréal
3 650 000 $
36
101 389 $
1844
1 979 $
2463-2469, rue Jean-Durand
Québec
3 632 000 $
32
113 500 $
2713
1 339 $
83, rue Principale
Saint-Sauveur
3 600 000 $
18
200 000 $
1570
2 293 $
3522-3530, rue Masson
Rosemont / Petite-Patrie, Montréal
3 197 500 $
30
106 583 $
1793
1 784 $
1680-1700, rue Vianney
Longueuil
3 100 000 $
24
129 167 $
–
–
212-214, rue du Saint-Sacrement
Ville-Marie, Montréal
3 100 000 $
4
775 000 $
593
5 228 $
5750, av. de Darlington
Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal
3 080 000 $
16
192 500 $
1514
2 034 $
4041, rue Jean-Talon Est
Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal
2 650 000 $
47
56 383 $
1781
1 488 $
* juillet et août 2020
–
–
Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
19
COUP D’ŒIL
ESPACE MONTMORENCY
UN CHANTIER QUI SORT DE L’ORDINAIRE POUR MONTONI PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE
GROUPE MONTONI
Les travaux de construction vont bon train au projet immobilier Espace Montmorency. Sur le site sont montées pas moins de cinq grues qui tournoient dans un ballet incessant. Un chantier impressionnant pour ce qui deviendra le plus important projet immobilier à usage mixte à Laval. C’est aussi un chantier qui sort de l’ordinaire pour son promoteur, le Groupe Montoni. « Il y aura une seule phase de construction. Les quatre tours sortent de terre en même temps pour une livraison prévue à l’été 2022. De cette façon, les occupants n’auront pas à subir les inconvénients de vivre sur un chantier pendant plusieurs années », explique Dario Montoni, président du groupe.
L 20
e souci du bien-être de ses clients fait partie de l’ADN de Montoni depuis la fondation de l’entreprise. Une valeur qui se manifeste dans tous ses projets. « On construit en fonction des besoins des occupants, affirme M. Montoni. Le bâtiment, on le conçoit comme une coquille autour des personnes qui vont l’habiter ou y travailler. On pense aux gens d’abord pour imaginer le produit qui saura les séduire, et non l’inverse. »
comptera une mixité d’immeubles : deux tours pour le volet résidentiel incluant 700 logements locatifs, des bureaux, un hôtel de 180 chambres avec spa urbain et un basilaire commercial. Il y aura également 1400 places de stationnement et des espaces verts. Ce concept architectural est signé par l’équipe de Sid Lee Architecture. Pour Montoni, il s’agit de l’un des premiers projets comportant un volet résidentiel, mais ce n’est pas le dernier.
UN PROJET URBAIN UNIQUE Il se dit particulièrement fier du concept développé pour Espace Montmorency avec ses partenaires, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et le Groupe Sélection. Situé au carrefour de grands axes routiers et à proximité de la station de métro Montmorency, le projet, qui totalise 1,3 million de pieds carrés,
Évalué à 450 M$, Espace Montmorency vise la certification LEED Or de même que LEED AQ pour l’aménagement de quartiers intelligents, sains et durables. Il serait ainsi un précurseur au Québec. « On crée un véritable écosystème qui réunit des espaces de travail et d’habitation avec une offre de services très diversifiée et axée sur le
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
transport collectif », expose le président. Montoni applique en fait les principes du développement durable à ses cons tructions depuis 2006. Le promoteur prend aussi un virage technologique. Le projet de Laval proposera une application mobile intelligente de type OneFlow qui permettra aux usagers de gérer les espaces de stationnement, faire des réservations auprès des restaurants et commerces, louer des salles de réunion à partir de leur téléphone intelligent. « Les locataires pourront également contrôler à distance l’éclairage de leur habitation ou déverrouiller la porte pour permettre à un livreur de déposer un colis, par exemple. Cette application est l’équivalent d’un concierge virtuel qui vise à faciliter la vie des gens », explique M. Montoni. Espace Montmorency est le deuxième projet du Groupe Montoni qui intègre cette technologie. Le 495 Beaumont, un bâtiment à usages mixtes situé dans le quartier Parc-Extension, à Montréal, en sera aussi doté. DES ESPACES À REPENSER Selon Dario Montoni, la pandémie a quelq ue peu ralenti la demande de locaux pour bureaux. Le promoteur vient néanmoins d’annoncer l’arrivée de Deloitte comme locataire. Le cabinet de services professionnels transférera à Espace Montmorency ses quelque 90 employés qui travaillent actuellement au bureau de Laval. « Il y aura d’autres annonces à venir dans les prochains mois », affirme-t-il. Lui et son équipe de 150 employés seront eux-mêmes de futurs occupants puisque Montoni a planifié le transfert de son siège social dès la livraison du projet. Son partenaire, le Groupe Sélection, qui emploie près de 500 personnes, a aussi pris la décision de s’y établir. Du côté des espaces commerciaux, Dario Montoni prévoit communiquer de bonnes nouvelles dans un avenir rapproché. « Il y aura des enseignes connues et d’autres qui sont inédites au Québec. On veut
«Jamais je n’aurais pensé mener l’entreprise aussi loin. » – Dario Montoni
JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
DARIO MONTONI Président Groupe Montoni
Bureaux à louer
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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COUP D’ŒIL
s’assurer de faire un bon mix de commerces et de restaurants pour plaire à une clientèle variée, autant les professionnels, les étudiants et les jeunes familles que les retraités », explique-t-il. Il reste que le contexte de crise sanitaire oblige les occupants à repenser l’aménagement des espaces. Mais s’ils réévaluent leurs besoins de superficie, ce n’est pas forcément pour les réduire, mais plutôt pour s’assurer de pouvoir respecter la distanciation physique. Malgré l’engouement actuel pour le télétravail, Dario Montoni croit que cette tendance s’essoufflera avec le temps et que les travailleurs vont vouloir retourner au bureau, en favorisant des horaires flexibles. UN PARTENARIAT GAGNANT Avec Espace Montmorency, Montoni fait équipe avec ses deux partenaires, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et le Groupe Sélection. C’est le
GROUPE MONTONI
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
Fonds immobilier qui a sollicité Dario Montoni en vue du développement du terrain de 277 000 pi2 dont il était propriétaire. Le parti pris de Montoni envers le développement durable a fait partie des critères qui ont fait pencher la balance pour Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds. Il a aussi reconnu le professionnalisme de la firme. « On s’est associé avec une équipe solide autant en conception, en construction qu’en gestion immobilière », affirme-t-il. Groupe Montoni et Groupe Sélection ont pour leur part créé un consortium de construction, le Groupe MGS, pour faciliter la gestion des travaux. Les trois partenaires cumulent des expertises complémentaires liant le volet commercial et de bureau à celui du rési dentiel, un bon trio. Ils s’allient d’ailleurs dans un autre projet, soit la revitalisation du site de l’ancienne brasserie Molson, à proximité du pont Jacques-Cartier.
2m
BUSAC, EN MODE SOLUTIONS Depuis le début de la pandémie, BUSAC Immobilier – de concert avec JEMB Realty, sa société sœur, ainsi que ses collaborateurs, clients, partenaires et actionnaires – s’est mise en mode solutions et a déployé une foule d’efforts, afin que tous soient le mieux préparés pour affronter cette crise mondiale inédite. BUSAC a donc mis en œuvre une série de mesures exceptionnelles, a revisité certaines pratiques et adopté des solutions innovantes pour que ses espaces soient les plus conformes et sécuritaires possible, afin de favoriser la reprise des activités et un retour progressif à la normalité dans une industrie fermement déterminée à se renouveler. Isabella Longoni, Représentante à la location // 514 284-0014 // i.longoni@busac.com
COUP D’ŒIL
GROUPE MONTONI
Ce projet, qui se trouve à l’étape de la conception, devrait inclure un volet résidentiel, dont des logements sociaux, ainsi que des commerces de proximité, des bureaux, une promenade fluviale, etc. UN ANNIVERSAIRE À SOULIGNER Cet autre projet d’envergure s’ajoutera aux plus de 400 réalisations du Groupe Montoni qui a fêté le 1er octobre dernier son 25e anniversaire de fondation. Dario Montoni avait 25 ans quand il a décidé de devenir entrepreneur général en construction. Au fil des années, l’entreprise a évolué pour devenir intégrée verticalement avec ses divisions développement, promotion, cons truction et gestion immobilière. Elle a su faire sa place aux côtés des grands groupes immobiliers comme Broccolini, Canderel et Devimco. « Jamais je n’aurais pensé mener l’entreprise aussi loin », avoue le président, qui est ingénieur de formation.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
L’événement sera célébré sobrement, COVID-19 oblige, mais pas seulement pour cette raison. Dario Montoni est d’un naturel discret. Il préfère souligner cette étape marquante en « famille », avec les employés. Parce que le succès de Montoni, c’est d’abord et avant tout le résultat d’un travail d’équipe. Une équipe tissée serrée. En avril dernier, à l’annonce de la reprise des activités sur les chantiers de construction, Montoni a mené un sondage auprès des travailleurs pour prendre le pouls quant à un éventuel retour au travail. Il a tout de même été étonné de constater que 90 % des répondants voulaient revenir au bureau avec les mesures sanitaires adéquates. Grâce à des bureaux mobiles sur les chantiers et à un réaménagement de l’espace au siège social, les employés ont retrouvé leurs collègues avec plaisir. Certains partagent leur temps en télétravail de façon à respecter les consignes gouvernementales et à limiter le nombre d’employés sur les lieux.
EN
"I NEVER IMAGINED THE COMPANY WOULD GO SO FAR SO FAST." - Dario Montoni, president of the Montoni Group
BY SYLVIE LEMIEUX, JOURNALIST
The work of building the Espace Montmorency complex is progressing smoothly. The construction site is dominated by five big cranes whirling round in an incessant ballet, an impressive building site that will become the largest mixed use development project in Laval. It is also unique in many ways for its promoter, the Montoni Group. "We chose to build this multifunctional project in a single phase so that future occupants can fully enjoy the Espace Montmorency experience as soon as the work is finished, with delivery scheduled for summer 2022. That way, building occupants will not have to endure the inconvenience of living and working on a job site for several years," explained Dario Montoni, the company’s president.
C
oncern for clients’ well-being has been part of Montoni’s DNA ever since he founded the firm, an added-value that is apparent in all his projects. "We build in accordance with the needs of the occupants," noted Mr. Montoni. "The building is conceived as a shell around the people who will live or work in it. People are our paramount concern, so we design buildings that they will find appealing and attractive." A SINGULAR URBAN PROJECT He is especially proud of the concept developed for Espace Montmorency with his partners, the Fonds immobilier de solidarité FTQ and Selection Group. Located at the crossroads of major highways and connected to the Montmorency subway station, the 1.3 million square-foot urban hub will include a mix of buildings: two residential towers consisting of 700 rental units, office spaces and a 180room hotel with an urban spa, plus a two-storey commercial podium of shops and restaurants. It also offers underground parking for 1400 cars, as well as green spaces. The architectural design is by the Sid Lee Architecture team. For Montoni it is one of his first projects to include residential units, but won’t be the last.
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
DARIO MONTONI President Montoni Group
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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REAL ESTATE AT A GLANCE
Evaluated at $450M, Espace Montmorency is aiming for LEED Gold or even LEED AQ certification in acknowledgement of its smart, healthy and sustainable neighbourhood development, which will set a precedent in Québec. "We are creating a veritable ecosystem that brings together work spaces and living spaces with a slew of highly diversified services based on public transit," said the president. Montoni has been integrating sustainable development principles into its buildings since 2006, and indeed the promoter is actively embracing new technologies. The Laval project will integrate an intelligent One Flow mobile application that will allow users to manage parking spaces, make reservations in shops and restaurants and rent conference rooms via their smart phones.
EN
MONTONI GROUP
"Tenants will also be able to remotely control the lighting in their apartment units or unlock the doors so that a delivery person can drop off a parcel, for example. The application is equivalent to a virtual concierge who aims to make people’s lives easier," he said. Espace Montmorency is the
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►
2311 boulevard Alfred-Nobel
boulevard Alfred-Nobel
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►
Station située à l’intersection de Alfred-Nobel et Alexander Fleming au coin de la Place Innovation
second Montoni Group project to make use of this technology. The mixed use 495 Beaumont building in the Park Extension neighbourhood of Montréal will be similarly equipped. RETHINKING THE INDOOR SPACE Dario Montoni admits that the pandemic has led to a drop in demand for office premises, but is pleased to announce that Deloitte has signed on as a tenant. The accounting, consulting and professional services firm will transfer some 90 employees to Espace Montmorency from their current office in Laval. "Other announcements will be made in the coming months," he noted. He and his team of 150 employees will also be future occupants, as Montoni plans to transfer its head office to the new premises as soon as the project is completed. The firm’s partner Selection Group, with some 500 employees, has also decided to make the same move. As regards commercial spaces, Dario Montoni plans to announce more good news in the near future. "There will be brand name stores along with others less well known for the moment in Québec. We want to ensure a good mix of shops, businesses and restaurants that appeal to a diverse clientele of professionals, students, young families and retirees," he added.
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MORGUARD AGENCE IMMOBILIÈRE
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
Nonetheless, the current context obliges occupants to rethink the design and layout of shops and workplaces. But even when re-evaluating their needs in terms of floor area, that does not necessarily imply a reduction in square footage;
it reflects instead respect for social distancing. Despite extensive adoption of teleworking in recent months, Dario Montoni believes that the trend will tail off over time and that workers will want to return to the office, but with flexible hours. A WINNING PARTNERSHIP Mr. Montoni joined forces with two partners, the Fonds immobilier de solidarité FTQ and Selection Group for the Espace Montmorency project. It was the Fonds that approached Dario Montoni about developing this 277,000 square-foot property in its portfolio. Montoni’s record of sustainable development architecture was part of the FTQ’s criteria, a factor that tipped that scales in the eyes of Normand Bélanger, president and general manager of the Fonds. He was also impressed by
the firm’s professionalism. "We linked up with a solid and experienced team as regards design, construction and property management," he said. The Montoni Group and Selection Group created a construction consortium, Groupe MGS, to facilitate management of the construction project. The three partners have complementary expertise covering commercial, office and residential aspects, a successful combination.
EN
They are also working together on another project, the redevelopment of the former Molson Brewery site near the Jacques Cartier Bridge. For the moment at the design stage, it will have a residential component that includes low-income housing, office and commercial space, a riverside promenade, a school, etc.
MONTONI GROUP
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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REAL ESTATE AT A GLANCE
EN
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
A MILESTONE ANNIVERSARY That large-scale undertaking is the latest of more than 400 property development projects successfully completed by the Montoni Group, which celebrated its 25th anniversary on October 1, 2020. Dario Montoni was 25 when he decided to become a general construction contractor. Over the years his firm has evolved into a company offering vertically integrated services covering all aspects of property development, from promotion to construction and property management. It has found its niche alongside major real estate developers like Broccolini, Canderel and Devimco. "I never imagined the company would go so far so fast," said the president, an engineer by training. Due to the Covid context, the event will be celebrated in simple fashion, but not only for that reason. Dario Montoni is naturally discrete. He prefers highlighting this milestone with his "family" of employees, because the success of Montoni is first and foremost the result of teamwork. And his is a tight-knit team. When the resumption of construction work was announced in April, Montoni conducted a survey of employees to get their feedback regarding an eventual return to work. He was surprised to discover that 90% of respondents wished to return, so long as adequate health protection measures were firmly in place. Thanks to mobile offices on job sites and a redesign of the head office workspace, employees were pleased to find themselves once again back with their colleagues. Some continue teleworking at home in compliance with government directives, and also to limit the number of employees at head office. 28
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL
LA VILLE DE MONTRÉAL ACHÈTE LA PLAZA HUTCHISON EN UTILISANT SON DROIT DE PRÉEMPTION Me Caroline Comeau Experte invitée
La Ville de Montréal (la « Ville ») a récemment annoncé qu’elle achetait la Plaza Hutchison pour la somme de 6,5 millions de dollars, soit 25 % de plus que la valeur marchande du bâtiment. La propriété, située dans le quartier Parc-Extension, est vacante depuis deux ans et a fait l’objet d’offres de plusieurs promoteurs immobiliers. Étant donné son acquisition par la Ville, l’immeuble qui devait abriter des condominiums sera plutôt transformé en une quarantaine de logements sociaux. Pour conclure la vente, la Ville a utilisé, pour la première fois, son droit de préemption afin d’acquérir un immeuble, lequel droit est issu des pouvoirs qui lui ont été conférés en 2017 en vertu de la Charte de la Ville de Montréal, métropole du Québec (la « Charte »)1 en plus d’être encadré par plusieurs règlements municipaux2.
Caroline Comeau est avocate en droit des affaires et en droit immobilier chez Norton Rose Fulbright. Son expertise est principalement orientée vers les fusions et acquisitions ainsi que les transactions immobilières. Elle est membre de CREW M et de la Jeune Chambre de Commerce de Montréal où elle s’implique à travers diverses initiatives depuis 2019.
La Plaza Hutchison n’est que l’une des nom breuses propriétés privées pour lesquelles la Ville se donne la possibilité d’exercer son droit en priorité sur tout autre acheteur potentiel. En effet, la Ville a ciblé près de 300 lots situés sur le territoire de l’agglomération montréalaise, incluant notamment Notre-Dame-de-Grâce, Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie, le Sud-Ouest, Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce et Verdun, afin de pouvoir aménager des loge ments sociaux. Les propriétaires des immeubles visés recevront des avis indiquant que leurs immeubles font l’objet d’un tel droit, avis qui doit être publié dans le Registre foncier et être valide pour une période de 10 ans.
Cette mise en œuvre du droit de préemption introduit des délais et de l’incertitude pour les parties aux transactions immobilières. Or, soulignons que ce nouveau droit n’oblige aucun propriétaire à se départir de son immeuble et que ses droits de propriété demeurent inchangés.
En conséquence, aucun des immeubles déter minés par la Ville ne peut être cédé sans d’abord lui être offert, et ce, aux mêmes conditions que celles prévues dans l’offre provenant d’un tiers. La Ville a alors 60 jours pour transmettre un avis d’exercice au propriétaire en lui signifiant qu’elle désire exercer son droit de préemption, indépendamment des délais prévus dans l’offre. Elle est tenue d’acquitter le prix d’achat dans les 60 jours suivant l’exercice de son option. La Ville doit également dédommager la personne
Somme toute, ce droit dont s’est dotée la Ville suscite de toute évidence beaucoup de ques tionnements sur le marché immobilier ; en effet, son application et plusieurs situations ne semblent pas avoir été envisagées par la Charte ou les règlements municipaux. Il sera donc important de prendre en compte la situation de la propriété et d’adopter des mesures préventives au moment de la conclusion d’une transaction immobilière portant sur un immeuble soumis à ce droit de préemption.
qui envisageait d’acquérir l’immeuble pour les dépenses raisonnables engagées dans le cadre des négociations.
1. RLRQ, c. C-11.4, articles 151.1 à 151.7 de l’annexe C. 2. Règlement déterminant les territoires des parcs sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et sur lesquels des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de parc régional (RCG 18-034); Règlement déterminant les secteurs de planification urbaine sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et les fins pour lesquelles des immeubles peuvent y être ainsi acquis (18-066); Règlement déterminant le territoire sur lequel le droit de préemption peut être exercé et sur lequel des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de logement social (RCG 20-012).
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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L’IMMOBILIER AU CŒUR D’UNE VILLE INCLUSIVE PAR RENÉ VÉZINA, JOURNALISTE SPÉCIALISÉ EN ÉCONOMIE
Jean-Marc Fournier ne sera pas demeuré hors de la scène publique très longtemps.
A
près avoir laissé, il y a à peine deux ans, l’Assemblée nationale où il avait amorcé sa carrière de député de Châteauguay en 1994, il vient de reprendre du service, cette fois comme PDG de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). UNE VISION TEINTÉE D’UN RICHE PARCOURS Le moins qu’on puisse dire, c’est qu’il arrive à un moment particulier de l’histoire, au cœur d’une crise d’une ampleur inédite depuis près de 100 ans. Mais loin d’entrer en fonction la mine basse, il entrevoit déjà de meilleurs jours, à la manière du dicton qui veut qu’on puisse transformer les problèmes en opportunités. « C’est le temps ou jamais de parler de partenaires au lieu d’adversaires », dit-il, en évoquant le rôle que le secteur de l’immobilier commercial peut jouer en milieu urbain, à commencer par celui de Montréal, alors que les promoteurs sont trop souvent perçus comme indifférents à la société dans laquelle ils baignent. JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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« Je sais bien que le monde municipal souhaite ne plus dépendre à ce point de l’impôt foncier. Le ralentissement causé par la pandémie rend la réflexion encore plus cruciale. » – Jean-Marc Fournier
ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER
Son parcours l’a aidé à saisir les enjeux à propos desquels il devra maintenant intervenir. Au fil de sa carrière politique, longue comme le bras, il a notamment été ministre des Affaires municipales au début des années 2000, l’un des huit ministères qu’il a dirigés tout au long de ses mandats, pour se retrouver ainsi au centre de bien des discussions sur le statut des municipalités. C’est d’abord dans son milieu d’origine, à Châteauguay, qu’il s’est fait connaître dès le début des années 1980, en s’impliquant tant dans la radio communautaire que dans l’organisation des Jeux du Québec ou la chambre de commerce locale. Avocat de formation, la politique l’a rapidement attiré. Il a été élu une première fois à l’Assemblée nationale en 1994 comme député de Châteauguay pour le Parti libéral du Québec, puis comme député de Saint-Laurent en 2010. En tout, il aura été actif au pouvoir ou dans l’opposition jusqu’en 2018, avec une brève interruption de 2008 à 2010. Il a aussi, entre autres, agi comme ministre du Revenu et leader parlementaire du gouvernement. Ses états de service dans les cercles gouvernementaux et sa grande expérience de gestionnaire de fonds publics devraient l’aider à faire valoir qu’un milieu commercial vigoureux contribue à alimenter les finances municipales. Si elles sont en bonne santé, elles peuvent ensuite servir à investir dans la mixité résidentielle, comme dans le logement abordable. Mais, en même temps, les pressions augmentent, 32
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
les responsabilités des villes s’empilent, ce qui rend encore plus urgent de diversifier les sources de revenus, ne seraitce que pour éviter que leurs centres-villes finissent par être abandonnés alors qu’on évoque un inexorable exode vers les banlieues. « Je sais bien que le monde municipal souhaite ne plus dépendre à ce point de l’impôt foncier. Le ralentissement causé par la pandémie rend la réflexion encore plus cruciale », constate M. Fournier. UN OPTIMISME RÉALISTE Le risque est évident. Les citoyens vont exhorter les villes à ne pas réduire leurs services. Mais les revenus, eux, ne suivront pas. Les acteurs commerciaux sont déjà lourdement imposés. On ne peut pas leur en demander plus, d’autant qu’ils sont de moins en moins nombreux parce que plusieurs sont tombés au combat. S’il fallait qu’on alourdisse leurs factures… Le débat est ouvert, mais Jean-Marc Fournier se refuse à croire à la désertion des centres-villes. « Je ne suis pas du genre défaitiste, affirme-t-il, même si des analyses prédisent leur déclin. Oui, il y a, et il y aura un essor du télétravail. Mais l’impor tance des interrelations va demeurer, avec les besoins de rencontres et d’échanges, qui obligent les gens à fréquenter des espaces communs. On peut toujours réglementer l’usage des bars à karaoké. Mais ce n’est pas demain que la ligne orange du métro de Montréal sera désertée. La vie va continuer. »
Il va évidemment prendre le temps d’atterrir dans son nouveau poste avant de préciser son programme et ses stratégies. Mais déjà, il se fixe un objectif pour Montréal : contribuer à son développement comme ville inclusive, au-delà des sérieux ennuis que lui cause le contexte actuel.
Il importe pour l’instant de parer au plus pressant, de limiter les dégâts, mais il faudra bien un jour regarder vers l’avant. « Et il faut éviter de se tirer dans le pied en diabolisant le secteur privé. Il y a de la place pour tout le monde. »
Jean-Marc Fournier arrive à la tête de l’IDU après la démission de son prédécesseur, André Boisclair, lui-même longtemps actif en politique. Mais il n’y voit pas de lien politique, dans le sens de politique partisane, même si l’on peut imaginer que les nombreuses relations qu’il a su nouer tout au long de sa carrière pourront se révéler utiles.
Il devra notamment composer avec la vision de l’adminis tration municipale actuelle qui tient à intégrer un quota de logements sociaux dans les projets immobiliers à venir, au nom de la mixité. Dans ces conditions, la question de la rentabilité de ces projets devient centrale. Et la pandémie vient brouiller davantage les cartes. À peine entré en fonction, Jean-Marc Fournier demeure prudent : « Personne n’est contre l’idée. Mais ce doit être praticable, il faut concilier les contraintes et les coûts additionnels avec cet objectif louable d’une ville ouverte à tout le monde. »
« Dans le cas de l’Institut, on parle d’interaction avec les politiques publiques. Ce qui importe, c’est l’organisation de la ville, l’habitation, les espaces commerciaux, tout ce qui constitue le milieu urbain dans lequel l’immobilier joue un rôle central. L’idée, et j’entends la défendre, est qu’il nous faut travailler ensemble pour en arriver à une ville plus juste. » Pour lui, Montréal doit absolument miser sur la vigueur de son milieu immobilier, et il compte s’y employer, d’autant que la COVID-19 impose une réflexion en profondeur.
De toute évidence, ce sera pour lui un principe directeur : soutenir la viabilité du milieu immobilier de manière à ce qu’il puisse participer pleinement à l’évolution de la ville. La pandémie impose de nouveaux défis, mais elle finira bien par passer. Il faut déjà imaginer la suite en matière de développement urbain.
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INTERVIEW
REAL ESTATE AT THE HEART OF AN INCLUSIVE CITY
EN
BY RENÉ VÉZINA, JOURNALIST SPECIALIZING IN ECONOMICS
A
Jean-Marc Fournier was not out of the public eye for very long. fter leaving the National Assembly barely two years ago, where he began his career as the member for Châteauguay in 1994, he has returned to public service, this time as the CEO of the Québec Urban Development Institute (IDU). COMPREHENSIVE BACKGROUND AND VISION To say the least, he has arrived at that position at a particular moment in history, in the heart of a crisis of a magnitude not seen in nearly 100 years. Far from
being despondent about the current context, he already sees better days ahead and intends, as the saying goes, to turn problems into opportunities. "It’s time to talk in terms of partners rather than adversaries," he said, evoking the role that the commercial real estate sector can play in the urban milieu, starting with Montréal. Unfortunately, real estate promoters are far too often perceived as being indifferent to the society they live in.
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
EN
His background has given him a solid grasp of issues he will now be responding to. During his lengthy political career he was head of eight Cabinet positions, from Minister of Municipal Affairs in the early 2000s to Minister of Education and Minister of Justice. He is well informed about urban issues, and as the Minister of Municipal Affairs he established a democratic process allowing citizens to choose the municipal status of their communities. In his home town of Châteauguay he hosted a community radio show in the early 1980s, was an organizer of the Québec Winter Games and president of the local Chamber of Commerce. A lawyer by training, he was soon attracted to politics. Elected to the National Assembly for the first time in 1994 as the Québec Liberal Party member for Châteauguay, he became the member for the district of St. Laurent in a by-election in 2010. For 18 years he was actively involved in provincial politics both as a government minister and as a member of the official opposition, apart from a brief hiatus from 2008 to 2010. He also served as the Minister of Revenue and government House Leader. His record of service in government circles and his extensive experience as a manager of public funds have no doubt made him appreciate that a strong business environment contributes to municipal finances. If finances are healthy, they can then be used to invest in streng thening the social diversity of residential areas by means such as affordable housing. At the same time, however, pressure is increasing and municipal responsibilities are piling up, making it even more urgent to diversify revenue sources, if only to avoid
T 418-780-2330 | 1-877-780-2330 | F 418-781-0728 3200, chemin des Quatre-Bourgeois, bureau 300 Québec (Québec) G1W 0G8
having downtown cores end up abandoned as people accept the idea of an exodus to the suburbs as inevitable. "I am well aware that municipalities do not want to overly rely on property taxes. The slowdown caused by the pandemic makes reflection and discussion even more crucial," noted Mr. Fournier. A REALISTIC OPTIMIST The risk is obvious. Citizens will be urging cities not to cut back on services, but revenues will not follow because the commercial sector is already heavily taxed. We can’t ask them for more, especially since they are fewer in number at a time when many shops, restaurants and other small enterprises have gone out of business. The debate about increasing taxes is ongoing, but Jean-Marc Fournier refuses to believe in the collapse of city centres. "I’m not defeatist by nature, even though some studies indicate the decline of downtown cores. Although there has been a boom in teleworking, the importance of interrelations remains – our need to meet and exchange ideas with others, obliging people to share the public space. Karaoke bars can always be regulated, but the Orange Line in Montréal’s subway system won’t be abandoned by riders tomorrow morning. Life will continue." He will obviously take the time to settle into his new position before determining a specific program and strategies. But he has already set an objective for Montréal, and that is to contribute to its development as an inclusive city, above and beyond the serious problems caused by the current context.
AU SERVICE DE VOS VALEURS! IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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INTERVIEW
EN
ISTOCK BY MLENNY
Jean-Marc Fournier arrived at the IDU following the resignation of his predecessor André Boisclair, who was also long involved in politics. But he sees no political connection, in the sense of partisan politics, though one could imagine that the many relationships he has developed throughout his career could prove useful.
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avoid shooting ourselves in the foot by demonizing the private sector. There is a place at the table for everyone."
"As regards the Institute, we emphasize interaction with public policies. The focus is on the city’s organization – housing, commercial spaces – everything that constitutes the urban milieu where real estate plays a central role. The idea, and I intend to defend it, is that we need to work together to achieve a more equitable city."
In particular he will have to deal with the vision of the current municipal administration, which wants to include a social housing quota in future real estate projects in the name of diversity. Under those conditions the question of the profitability of real estate projects becomes crucial, and the pandemic has muddied the waters. Barely settled into his new position, Jean-Marc Fournier remains prudent. "No one is against the idea, but it must be feasible. The constraints and additional costs must be reconciled with the laudable goal of a city open to everyone."
He believes it essential that Montréal capitalize on the strength and vigour of its real estate community, an idea he intends to pursue as Covid-19 continues to impose reflection and rethinking. For the time being it’s important to prepare for the most pressing needs in order to limit the damage done, but soon we will need to look ahead. "We must
He sees that as a guiding principle, supporting the viability of the real estate community so that it can participate fully in the growth and development of the city. The pandemic has imposed new challenges, but it will eventually pass. What is needed now is to imagine what will happen next in terms of urban development.
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QUÉBEC
QUÉBEC AFFICHE UN RECORD DU VOLUME DE TRANSACTIONS DANS LA DERNIÈRE ANNÉE :
Alain Roy, É.A. Expert invité
PLUS DE 900 MILLIONS DE DOLLARS ENREGISTRÉS !
Bien que l’on note dans la région de Québec, comme ailleurs, un ralentissement de l’activité d’investissement au 2e trimestre 2020 – des secteurs de marché étant plus touchés que d’autres –, la pandémie a au contraire intensifié l’intérêt et l’appétit des investisseurs pour certains actifs. De plus, pour les 12 derniers mois recensés, la grande région de Québec affiche un record de volume de transactions, soit près d’un milliard de dollars. Nous analyserons la fluctuation du volume de transactions dont le prix de vente excède un million de dollars, pour chacun des secteurs de l’immobilier (bureaux, commercial, industriel, etc.) sous différents angles. Tout d’abord, nous nous concentrerons sur le marché de la grande région de Québec dans les cinq dernières années. Par la suite, nous comparerons les résultats entre le premier semestre 2019 et celui de 2020 afin de mettre de l’avant l’incidence qu’a pu avoir la pandémie de la COVID-19 sur les transactions immobilières.
Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.
MARCHÉ DE LA GRANDE RÉGION DE QUÉBEC Puisque l’année 2020 n’est pas terminée au moment de la présente analyse, nous présen terons des données incluses dans les périodes du 1er septembre au 31 août. De cette façon, les plus récentes données de l’année en cours pourront être prises en compte. Au cours des cinq dernières années, le volume de vente dans le marché du bureau a considé rablement fluctué dans la grande région de Québec. En effet, on constate une baisse importante pour la période 2017-2018, mais on note également une augmentation pour les deux périodes suivantes. La catégorie commerciale a recensé son plus grand volume de transactions en 2017-2018, soit environ 281 M$. Ce grand volume s’explique, entre autres, par l’acquisition de Place Fleur de Lys par Trudel Alliance. Toutefois, la période la plus récente, soit 2019-2020, ne suit pas loin derrière avec un volume de
transactions avoisinant les 278 M$. Encore une fois, ces ventes élevées s’expliquent par l’acqui sition d’un portefeuille immobilier faite par Trudel Alliance. Les propriétés figurant dans cette transaction sont les suivantes : Carrefour St-David, Place Seigneuriale, Place QuatreBourgeois, Carrefour Soumande, Place Naviles, Galeries Charlesbourg et Les Promenades de Lévis. Les transactions du marché industriel et multirésidentiel ne cessent d’augmenter, affichant toutes les deux leur plus haut niveau en 2019-2020. Du côté industriel, cette augmentation est attribuable à l’acquisition de trois propriétés, situées à Saint-Augustin-deDesmaures, ayant chacune été négociées au-dessus de 14 M$. En effet, la rareté de terrains industriels incite les acheteurs de ce marché à acquérir des propriétés déjà cons truites. Dans le secteur multirésidentiel, la plus récente hausse s’explique par la vente du portefeuille des Immeubles Couillard à Logisco. Toutefois, notons que même si cette vente de 52 M$ n’avait pas eu lieu, le volume de trans actions de la période 2019-2020 serait tout de même en hausse par rapport à celui de la période précédente. À l’inverse, le secteur des terrains connaît une baisse depuis 2017-2018. En contrepartie, tous types d’immeubles confondus, la période 20192020 est celle répertoriant le volume de tran sactions le plus important des cinq dernières années, soit environ 934 M$. Le graphique suivant illustre les données précédemment présentées.
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QUÉBEC
VOLUME DE TRANSACTIONS PAR CATÉGORIE D’IMMEUBLES – GRANDE RÉGION DE QUÉBEC en M$ 1 000 800 600 400 200 0 Bureau
Commercial
2015-2016
Industriel
2016-2017
2017-2018
2018-2019
Terrain
Global
2019-2020
Puisque le marché de Québec est relativement petit, une seule transaction majeure influence donc les statistiques par rapport à la période précédente.
transactions majeures commerciales et multirésidentielles font diminuer la proportion du volume de transactions des autres secteurs d’activité pour la période 2019-2020.
Observons maintenant la répartition du volume de transactions pour la plus récente période d’analyse.
COMPARAISON ENTRE LE 1er SEMESTRE 2019 ET LE 1er SEMESTRE 2020 La pandémie de la COVID-19 a affecté le Québec dans plusieurs sphères de la société, dont l’immobilier. Le secteur commercial est, sans aucun doute, le plus touché. On constate, autant dans la grande région de Montréal que de celle de Québec, une diminution importante des transactions commerciales. Respectivement, le volume de ventes pour ce créneau a en effet diminué de 48 % et de 65 % lorsque l’on compare le 1er semestre 2019 à celui de 2020, soit lors de la pandémie.
RÉPARTITION DU VOLUME DE TRANSACTIONS DURANT LA PÉRIODE 2019-2020 – GRANDE RÉGION DE QUÉBEC 9 %
12 %
36 %
30 %
13 % Bureau
Commercial
Industriel
Multirésidentiel
Terrain
On constate que les marchés multirésidentiel et com mercial sont ceux représentant le plus grand volume de transactions dans la grande région de Québec en 20192020. En effet, comme on l’a mentionné précédemment, les acquisitions faites par Trudel Alliance et Logisco ont eu un impact majeur sur le volume de transactions dans la dernière année. Ainsi, même si les secteurs industriel et de bureaux sont en hausse depuis la période précédente, les
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Multirésidentiel
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
Dans la grande région de Montréal, les ventes de bureaux n’ont pas connu de chute, mais n’ont tout de même pas enregistré de hausse significative non plus. En effet, le volume de transactions n’a augmenté que de 2 % pour cette catégorie. Comparativement à la grande région de Montréal, celle de Québec a connu une augmentation de 38 %. Notons également que, tout comme pour le marché de bureaux, le secteur multirésidentiel a été plus touché dans la région de Montréal que dans celle de Québec. Pour ce qui est des secteurs industriel et de terrains, ils ne semblent pas avoir subi les impacts de la pandémie. En effet, le volume de transactions industrielles affiche toujours une hausse. Celui de terrain est en baisse, mais comme on l’a indiqué précédemment, il était déjà en diminution depuis quelques années, ce qui ne traduit donc pas un effet direct de la pandémie.
L’intensification L’intensification L’intensification L’intensification urbaine urbaine urbaine urbaine
L’essor L’essor L’essor L’essor de de de de la la lala ville ville ville ville L’avenir L’avenir L’avenir L’avenir des des nations des nations des nations nations se se joue se joue joue principalement seprincipalement joue principalement principalement dans dans dans lesles dans villes. les villes. villes. les villes. L’essor L’essor L’essor de L’essor de lade ville, la la ville, deville, c’est la c’est ville, c’est une une c’est prise une prise une prise deprise de position de position position de position forte forte forte enen forte faveur en faveur faveur en faveur d’un d’un d’un développement développement d’un développement développement immobilier immobilier immobilier immobilier centré centré centré sur centré sur des sur des espaces sur des espaces des espaces espaces à forte à forte à forte à forte teneur teneur teneur en teneur en activité en activité activité en activité humaine, humaine, humaine, humaine, oùoù leoù mieux-être le le mieux-être oùmieux-être le mieux-être des des personnes des personnes des personnes personnes se sese se conjugue conjugue conjugue conjugue avec avec avec croissance croissance avec croissance croissance économique. économique. économique. économique. L’IDU L’IDU L’IDU joue L’IDU joue joue unun joue rôle un rôle rôle de unde premier rôle de premier premier de premier plan plan plan enen plan favorisant en favorisant favorisant en favorisant lesles échanges les échanges échanges les échanges et et laet coopération. la la coopération. etcoopération. la coopération. L’industrie L’industrie L’industrie L’industrie qu’il qu’il qu’il représente, représente, qu’il représente, représente, source source source de source dede de 100 100 000 100 000 100 000 emplois emplois 000 emplois emplois et et deet de 12de et 12 milliards 12 de milliards milliards 12 milliards enen retombées en retombées retombées en retombées économiques, économiques, économiques, économiques, se se présente se présente présente se présente fièrement fièrement fièrement fièrement comme comme comme comme unun incontournable un incontournable incontournable un incontournable dede l’essor de l’essor l’essor dede l’essor dede de la ville la la ville ville de lade demain. ville de demain. demain. de demain.
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Grand partenaire Grand Grand partenaire Grand Grand partenaire partenaire partenaire du Réseau des Jeunes Ambassadeurs du Réseau du Réseau du dudes Réseau Réseau des Jeunes Jeunes des desAmbassadeurs Jeunes Jeunes Ambassadeurs Ambassadeurs Ambassadeurs
QUÉBEC
Le graphique ci-dessous résume ces données.
FLUCTUATION ENTRE LE 1er SEMESTRE 2019 ET LE 1er SEMESTRE 2020 PAR TYPE D’IMMEUBLE Québec
45 %
2 %
27 %
38 %
52 %
Montréal
Commercial
Industriel
Multirésidentiel
Terrain
Global
40
-17 % -34 %
-40 %
-65 %
-48 %
-29 %
-1 %
Bureau
Le Groupe Altus a récemment effectué un sondage portant sur les conditions d’investissements immobiliers durant la période de la pandémie. Ce sondage concernait tous les marchés présentés précédemment, à l’exception des terrains. Ses plus récentes conclusions ont été rendues disponibles en juillet dernier et elles concordent avec les données du graphique ci-dessus.
a été peu touché par la COVID-19. Toutefois, il a connu une perte de demande de nouveaux locataires en raison de la fermeture des frontières à l’immigration et du retour incertain des étudiants internationaux. Ces deux facteurs, influençant majoritairement la grande région de Montréal, peuvent expliquer la baisse présentée dans le précédent graphique.
Les répondants ont exprimé leur inquiétude devant la montée en popularité du travail à domicile au cours des derniers mois, réduisant les besoins en bureau dans les centres-villes. Pour ce qui est des commerces, les répondants ont mentionné anticiper des délais plus longs qu’à l’habitude pour relouer les locaux qui se sont libérés en raison des difficultés vécues par plusieurs locataires. Toutefois, certains répondants gardent espoir en mentionnant y voir une occasion d’accélérer le repositionnement de leur centre commercial avec un meilleur assortiment de commerces de détail. On sent donc une certaine inquiétude des répondants vis-à-vis de ce type d’actif, expliquant en partie la baisse dans le volume de transactions durant la pandémie. Pour ce qui est du marché industriel, les répondants disent conserver un sentiment très favorable à l’égard de ce type d’actif. En effet, ce marché était déjà en forte demande avant la pandémie et il est toujours considéré comme un bon investissement à leurs yeux. Le volume de ventes s’est donc poursuivi durant la pandémie. Finalement, selon les répondants au sondage, le secteur multirésidentiel
À QUOI S’ATTENDRE POUR LA SUITE ? À court terme, le marché de Québec semble relativement stable par rapport à la période précédant la pandémie. Toutefois, certains segments de centres commerciaux traversent des moments difficiles, des défis qui étaient déjà apparus quelque temps avant l’apparition de la COVID-19 et qui sont maintenant évidemment amplifiés. Nous ne connaissons toutefois pas encore les stratégies qu’adopteront les grands occupants de la capitale à long terme. Cependant, si la région de Québec se tire aussi bien d’affaire que lors de la récession de 2008-2009, nous pouvons espérer qu’elle reste le gage d’une relative stabilité malgré les défis qui l’attendent.
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Effectivement, certains marchés (commercial, industriel, bureaux) peuvent être plus attrayants pour les investisseurs durant une période donnée, tandis que d’autres peuvent l’être moins durant la même période. Ces fluctuations sont, entre autres, directement liées aux facteurs économiques et politiques, mais peuvent aussi être causées par des événements ponctuels tels qu’une pandémie.
FOCUS
GM DÉVELOPPEMENT
Les fondateurs de GM Développement, Jean Campeau et Geneviève Marcon, accompagnés de leurs enfants Joséphine et Benjamin devant la résidence touristique Monsieur Jean. L’hôte particulier dans le Vieux-Québec
GENEVIÈVE MARCON ET JEAN CAMPEAU DE GM DÉVELOPPEMENT
LES PIONNIERS DU NOUVO SAINT-ROCH PASSENT LE FLAMBEAU PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE
D
DE LA RELÈVE POUR LES PIONNIERS DE LA RENAISSANCE DU QUARTIER SAINT-ROCH À QUÉBEC ans les faits, Joséphine et Benjamin, les enfants de Geneviève Marcon et de Jean Campeau – les fondateurs de GM Développement –, ont déjà mis la main à la pâte. Ils sont actionnaires de Camaco, une société liée à GM Développement, qui a érigé Monsieur Jean. L’hôte particulier, une élégante résidence touristique de 49 chambres située au cœur du Vieux-Québec, dans la rue Pierre-Olivier-Chauveau, à quelques pas de l’hôtel de ville. L’établissement a ouvert ses portes en septem bre 2019. En août dernier, Geneviève Marcon et Jean Campeau annonçaient que le moment était venu d’accorder plus de place à leur progéniture au sein de l’entreprise qu’ils ont mise au monde en 1992, principalement pour sortir Saint-Roch de son dépérissement.
Du même coup, GM Développement avisait qu’elle « repositionnait » son portefeuille de projets et de propriétés dans les créneaux résidentiel et hôtelier. « Il ne s’agissait pas seulement de transférer des actifs à nos enfants », souligne Mme Marcon. « Nous voulions nous assurer qu’ils partageaient notre passion pour l’immobilier », renchérit son conjoint. « L’immobilier, c’est bien plus que la possession d’un actif. Il faut bien le gérer, le bichonner, lui donner de l’amour. C’est ce qui fait notre succès dans SaintRoch. Nos bureaux se trouvent dans le quartier. Nous sommes près de nos locataires. À tout moment, nous pouvons répondre à leurs besoins », ajoute Jean Campeau. Joséphine, 26 ans, et Benjamin, 23 ans, ont cette passion pour l’immobilier. L’aînée détient une maît rise en développement immobilier de l’Université Columbia IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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FOCUS
Projet de 300 logements rue Liénard dans l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge
à New York et travaille actuellement dans la Grosse Pomme. Le cadet vient de décrocher un baccalauréat en sciences commerciales de l’École de gestion Telfer de l’Université d’Ottawa.
PRÈS DE 300 NOUVELLES UNITÉS D’HABITATION Camaco fait actuellement pousser deux immeubles à Québec : l’un dans Saint-Roch, l’autre dans l’arrondissement de Sainte-Foy–Sillery–Cap-Rouge.
Cependant, c’est dans le développement de projets provenant des secteurs de l’hôtellerie et du logement locatif que se situe l’intérêt des enfants. Ils n’ont pas la piqûre pour l’immobilier commercial. « Ça viendra peut-être, un jour », laisse tomber Mme Marcon. « Les choix des enfants nous amènent à repositionner notre portefeuille. Nous avons déjà commencé à vendre des actifs, dont quelques bâtiments », précise M. Campeau. GM Développement possède un million de pieds carrés commerciaux et résidentiels à Québec et à Montréal.
Sur l’emplacement jadis occupé par TVA, rue Liénard, et à proximité de l’avenue Myrand, de l’Université Laval et des centres commerciaux, Camaco érige la première phase d’un projet évalué à plusieurs dizaines de millions de dollars. Il s’agit d’un immeuble de six étages regroupant 300 logements majoritairement composés de lofts et de trois et demi tout inclus et semi-meublés offerts à un coût abordable à partir de 900 $ par mois. Deux cents des trois cents unités accueilleront les premiers loca taires à compter de l’été 2021. Une deuxième phase offrira 200 autres unités d’habitation en plus d’espaces commerciaux.
Les fondateurs n’entendent toutefois pas se détacher de leur entreprise. « Je vais accompagner les enfants pendant un certain temps, mais je voudrais faire d’autres choses », confie Geneviève Marcon qui consacre beaucoup de son temps à des organismes à vocations sociale, culturelle et éducative. Jean Campeau, lui, ne songe pas à la retraite : « Nous avons encore beaucoup d’idées qui foisonnent. Développer des projets, c’est ma passion. Construire un immeuble. Trouver le bon locataire. C’est ça qui m’allume. La gestion d’un immeuble, disons que je trouve ça un peu plate ! » 42
GM DÉVELOPPEMENT
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
Dans Saint-Roch, un projet immobilier de 12 étages – évalué à 50 M$ – verra le jour au 800, boulevard Charest Est, sur le terrain de stationnement du restaurant Ashton, entre les rues Saint-Dominique et MonseigneurGauvreau. Les travaux ont démarré au début de 2020. À l’origine, le projet devait abriter un hôtel d’une centaine de chambres, des locaux commerciaux et des bureaux. Les conditions actuelles du marché ont bouleversé les plans des promoteurs, qui ont abandonné la section hôtelière et opté pour l’aménagement de 152 logements.
GM DÉVELOPPEMENT
Rehaussement de deux étages et demi du 820-842, rue Saint-Joseph Est pour accueillir les employés du Conseil des arts et des lettres du Québec
Toujours dans Saint-Roch, GM Développement pourrait bientôt amorcer les travaux de son projet Les Lofts d’Omer sur les ruines de l’ancien immeuble d’Omer DeSerres situé rue Caron entre la rue Saint-Vallier Est et le boulevard Charest Ouest. « Nous devrions obtenir notre permis de construction sous peu », affirme Jean Campeau qui se souvient d’avoir présenté en 2013 la première mouture de ce projet ayant fait l’objet d’un va-et-vient constant avec la Ville de Québec. L’immeuble comprendra 6 étages et 43 unités d’habitation. Deux autres projets d’envergure sont en attente : un édifice de 10 étages sur la pointe de terrain située à l’intersection du boulevard Charest Est et des rues Langelier et SaintVallier Est ; et un ensemble de trois immeubles, dont un hôtel, près du Centre Vidéotron. PEUPLER SAINT-ROCH Geneviève Marcon et Jean Campeau sont fiers de leurs réalisations dans le Nouvo Saint-Roch depuis la fin des années 1990. « Nous étions tout seuls à l’époque. Aucun autre promoteur n’osait se pointer le bout du nez. Trop risqué. Geneviève et moi, nous voyions le potentiel », se rappelle M. Campeau. « Il a été difficile d’obtenir du financement pour réaliser nos premières acquisitions. Il a même fallu les payer comptant ! », signale Geneviève Marcon en précisant que l’ouverture du magasin de jouets Benjo – la contraction
des prénoms de ses enfants Benjamin et Joséphine – avait constitué une « bougie d’allumage » pour la revitalisation du quartier mal aimé : « Nous redonnions Saint-Roch aux familles. » Au fil des ans, Saint-Roch a séduit d’autres promoteurs, dont Kevlar, Cromwell, Synchro Immobilier et Groupe Mach. Les dernières années n’ont pas été une sinécure pour les commerces ayant pignon sur rue dans Saint-Roch. Mountain Equipment Co-op a quitté la rue Saint-Joseph pour les Galeries de la Capitale en 2017. Présent dans le quartier depuis 150 ans, le magasin de vêtements J.B. Laliberté fermera bientôt ses portes. Heureusement, les secteurs des technologies de l’infor mation et des jeux vidéo vont bien. « Tout le monde cherche de l’espace pour agrandir », note M. Campeau en annonçant que le Conseil des arts et des lettres du Québec s’installera, à compter de mars 2021, dans un immeuble du quartier – le 820-840, rue Saint-Joseph Est – qui comptera deux étages et demi de plus. « Le défi qui attend Saint-Roch est celui de ramener des résidents dans le quartier. C’est un discours que nous tenons depuis 20 ans, affirme Geneviève Marcon. Il en va de la rentabilité des commerces. À notre avis, le quartier pourrait accueillir une dizaine de milliers de résidents de plus. » IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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GARDER LE CAP DANS LA TEMPÊTE PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE
Contre vents et marées, BTB a su se tailler une place de choix parmi les fonds de placement immobiliers canadiens. À sa tête, Michel Léonard, un homme d’action qui sait mener le navire à bon port malgré la crise. Aperçu de sa vision et des perspectives qu’il entrevoit.
I
mportant propriétaire immobilier dans l’est du Canada, coté à la Bourse de Toronto, BTB détient 64 propriétés commerciales, de bureaux et industrielles, totalisant 5,3 millions de pieds carrés et représentant un actif de 930 M$. Toute une feuille de route pour un projet qui est né dans la tête de son fondateur et président, Michel Léonard, lors d’une discussion avec un voisin homme d’affaires, alors qu’il promenait son chien ! Près de 15 ans plus tard, BTB est devenu le deuxième fonds de placement immobilier du Québec. Son fonda teur nous parle de sa passion pour l’immobilier et de la façon dont il entrevoit l’avenir. D’AVOCAT À COURTIER Rien ne semblait destiner Michel Léonard à l’immobilier. C’est ce qu’il qualifie « d’accident de parcours » qui l’a mené à œuvrer dans un domaine alors inconnu pour lui. Au départ, cet avocat de formation, également détenteur d’un baccalauréat en administration, pensait orienter sa carrière vers le droit des affaires. Mais assez rapidement, après être passé par le service du conten tieux d’une entreprise immobilière où il a découvert ce MICHEL LÉONARD Président et chef de la direction Fonds de placement immobilier BTB
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JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER
champ d’activité, il décide de fonder une firme de courtage avec Roger Staubach en 1989. En 2004, il se joint à Colliers International, année où germera l’idée de BTB, qui verra finalement le jour en 2006. Très vite, le fonds de placement immobilier acquiert une trentaine d’immeubles ; après les quelques années de vaches maigres qui ont suivi la récession de 2008, il renoue avec la prospérité. Aujourd’hui, BTB a résolument le vent dans les voiles ; l’objectif de son président et chef de la direction est de réussir à doubler la taille de son entreprise. Il faut dire que Michel Léonard ne ménage pas ses efforts et se dévoue tout entier à son champ de prédilection. « Ce que j’aime dans l’immobilier ? Il n’y a pas deux jours pareils ! Lorsqu’on rentre au bureau le matin, on pense travailler sur certains dossiers et quand le soir arrive, on se rend compte qu’on n’y a même pas touché. C’est aussi un domaine qui demande un vaste éventail de connaissances. On touche à tout, il faut être au courant des grandes tendances économiques, des marchés et des locataires, pour être en mesure de faire les meilleurs choix. On doit absolument avoir une vision d’ensemble », explique Michel Léonard. Une recette qui lui a assurément réussi et qui lui permet de rester positif malgré les effets de la pandémie. DES ENJEUX ET DES DÉFIS Il faut dire que la période actuelle est riche en défis de toutes sortes. Heureusement pour BTB, il n’est pas propriétaire de centres commerciaux fermés, des actifs qui ont subi de plein fouet les répercussions de la période de confinement. Le fonds de placement a plutôt investi dans des centres commerciaux ouverts, où l’on trouve des locataires d’envergure nationale, bien souvent des supermarchés et des pharmacies par exem ple, qui n’ont pas eu à suspendre leurs activités au printemps. Par ailleurs, un net regain des ventes après la réouverture des commerces qui avaient été fermés permet à M. Léonard de demeurer optimiste : « Les gens ont besoin de se divertir, de sortir, j’ai confiance que les activités vont finir par reprendre
Heureusement pour BTB, il n’est pas propriétaire de centres commerciaux fermés, des actifs qui ont subi de plein fouet les répercussions de la période de confinement.
presque comme avant. » De plus, bien que le secteur du commerce de détail ait démontré une certaine faiblesse dans la perception des loyers au dernier trimestre, BTB a pu compter sur les contributions des immeubles de bureaux et des immeubles industriels qui, eux, se portent bien. « Comme plusieurs, je pense que l’utilisation des bureaux sera affectée, du fait de l’évolution de l’adoption du télétravail au sein des entreprises. Mais l’être humain est un animal social qui a besoin de contacts avec ses pairs. Même si, depuis plusieurs années, le télétravail a gagné en popularité et va demeurer, nous continuerons à utiliser les locaux pour bureaux, bien que certains employés s’y rendent moins souvent. Par exemple, les entre prises ont créé des espaces collaboratifs pour assurer le partage d’informations et la créativité. Elles souhaitent que leurs employés continuent de collaborer. Toutefois, il y a des fonctions qui peuvent très bien s’exécuter à distance, comme celles liées au travail routinier, qui pourront éventuellement être remplacées par l’intelligence artificielle. Par conséquent, seules les personnes qui produisent un travail à valeur ajoutée survivront à la situation et elles auront besoin des espaces collaboratifs du secteur des bureaux », analyse-t-il. Du côté de l’industriel, il note que ce secteur connaissait déjà une pénurie d’immeubles dans la région de Montréal et de Toronto, ce qui laisse entrevoir de belles perspectives.
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« Pour certains, bigger is better, mais ce n’est pas toujours vrai. » – Michel Léonard
CAPABLE OF BRINGING HIS SHIP SAFELY TO HARBOUR BY EMMANUELLE GRIL, JOURNALIST
CONTRE VENTS ET MARÉES Si BTB a réussi à garder le cap malgré la crise, ce n’est pas seulement en raison des actifs qui composent son portefeuille, mais aussi grâce à son personnel, indique Michel Léonard. « Nous avons la chance de pouvoir compter sur de bons employés, qui ont le cœur à la bonne place. Notre succès passe par eux. Ils ont travaillé fort pour soutenir nos locataires et comprendre leurs besoins, par exemple pour les aider à se qualifier au programme d’aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC), auquel BTB a souscrit. Nous avons aussi pris des ententes de report de paiement de loyers avec ceux qui en avaient besoin. On connaît nos locataires et l’on est proches d’eux, on essaye de rester à l’écoute et de comprendre leurs enjeux particuliers », explique-t-il.
Against all odds, BTB has established a dominant position among Canadian real estate investment funds. Founder Michel Léonard is a man of action more than capable of bringing his ship safely to harbour, despite the current crisis. A portrait of his vision and outlook. An important real estate investment trust in eastern Canada that is listed on the Toronto Stock Exchange, BTB owns 64 commercial, office and industrial properties for a total of more than 5.3 million square feet, a portfolio of $930M in assets. It is an impressive outcome for a project that grew out of an idea that the founder and president, Michel Léonard, had when chatting with a neighbour, a businessman, while out walking his dog! Over 15 years later BTB has become the second largest real estate investment trust in Québec. The founder talked with us about his passion for real estate and how he views the near future.
L’entreprise va donc pouvoir continuer sur sa lancée et poursuivre la stratégie mise en place il y a 18 mois environ. « Durant les premières années de notre existence, nous avions mis le cap sur la croissance. Plus récemment, nous avons continué à acheter des propriétés tout en gérant une légère décroissance. Ainsi, nous avons ciblé quelques immeubles moins performants que les autres, que nous sommes en train de vendre. Nous en avons acquis d’autres à la place qui affichent de meilleures performances », souligne Michel Léonard. BTB n’a donc pas fini de grandir et de gagner en notoriété. « Pour certains, bigger is better, comme dit l’expression. Mais ce n’est pas toujours vrai. Même si nous ne sommes pas les plus gros, nous offrons de très belles possibilités d’appréciation de capital et nous avons bien l’intention de demeurer dans cette voie », assure Michel Léonard. Avec une telle détermination, nul doute que le Fonds de placement immo bilier BTB a de belles années devant lui.
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MICHEL LÉONARD President and CEO BTB Real Estate Investment Trust
JBC MÉDIA BY DENIS BERNIER
FROM LAWYER TO BROKER There were no indications that Michel Léonard would eventually pursue a career in real estate. It was something he accidentally stumbled into, discovering a previously unknown realm. Trained as a lawyer, he also had a Master’s in business administration and initially thought he would focus on business law. But soon after working in the legal department of a real estate brokerage, he realized that he enjoyed that sphere of activity and decided to co-found a real estate brokerage firm with Roger Staubach in 1989. He joined Colliers International in 2004, the year that the idea for BTB began to take shape. That idea became reality in 2006. The real estate investment trust soon acquired some 30 properties. After a few lean years following the recession of 2008, the firm is thriving once again and now definitely has the wind in its sails. The president’s objective is to double the size of the firm. It must be said that Michel Léonard spares no effort and devotes himself entirely to pursuing his goals. "What I like about real estate is that no two days are alike! When I step into the office in the morning my plan is to work on a few files that need attention, but by the evening I realize I haven’t even touched them. It’s a field that demands a wide range of knowledge. You do a bit of everything, and you have to stay on top of major economic trends, markets and tenants, in order to make informed decisions. It is essential to have an overall vision, to grasp the big picture," he noted. It’s an approach that has been highly successful, one that allows him to remain positive despite the effects of the pandemic. ISSUES AND CHALLENGES It must be said that the current period is rich in challenges of all kinds. Fortunately for BTB, the firm does not own any enclosed shopping centres, assets that were hard hit by the repercussions of the confinement period. The investment trust has invested instead in open shopping malls with tenants that are national in scope, such as brand name supermarkets and pharmacies for example, businesses that were not obliged to cease activities this past spring. Moreover, a clear upturn in sales after the reopening of businesses that had been closed contributes to Mr. Léonard’s optimism. "People need to go out and have fun. I’m confident that social activities will eventually resume almost as before." Although the retail sector demonstrated a certain weakness in terms of collecting rent during the last quarter, BTB was able to count on revenue from office and industrial buildings that are doing well. "Like many others, I think that the use of offices will be affected, given that so many companies have adopted
teleworking. But humans are social animals who crave contact with their peers. Even though teleworking has risen in popularity in recent years and is here to stay, we will continue to use office premises, but some employees will go to the office less frequently. For example, companies have created collaborative spaces to ensure that information is shared and to stimulate creativity.
EN
They want their employees to continue to collaborate. However, there are some functions that can very well be performed remotely, such as those related to routine work. They could eventually be replaced by artificial intelligence. That means that only people who produce value added work will survive, and there will be a need for collaborative spaces in the office building sector," he said. As for the industrial sector, he noted that prior to the pandemic there was already a shortage of available buildings in Montréal and Toronto, which could be a good business opportunity. STAYING THE COURSE While BTB managed to keep on course despite the crisis, that was due not only to the assets in its portfolio but also to its staff, indicated Michel Léonard. "We are lucky to be able to count on good employees, people who are competent and dedicated. They are the key to our success. They worked hard to support our tenants and to understand their needs, helping them, for example, to qualify for the Canada Emergency Commercial Rent Assistance program (CECRA), which BTB applied for. We also established lease deferral agreements for those who needed it. We know our tenants and are close to them. We listen to them so that we can understand their specific concerns," he explained. The company will thus be able to maintain its momentum and pursue the strategy put into place some 18 months ago. "During the first few years of our existence we focused on growth. More recently we have continued to purchase properties, while also managing a slight decrease in the number owned. We have targeted a few underperforming buildings and are in the process of selling them. The buildings purchased to replace them are better performing properties," he added. BTB continues to grow in size and in reputation. "Some adopt a bigger is better approach, but that’s not always effective. Even though we aren’t the biggest investment trust, we offer great opportunities for capital appreciation and we intend to continue to do so," declared Michel Léonard. Given that determination, there is no doubt that BTB Real Estate Investment Trust has many good years ahead of it.
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INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE
L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE S’INVITE EN IMMOBILIER EN TEMPS DE CRISE PANDÉMIQUE Andrée De Serres Experte invitée
La crise de la COVID-19 impose une prise de conscience sur nos façons de vivre, de consommer et de produire, y compris sur les failles et les dépendances des circuits d’approvisionnement des biens et services dont nous avons besoin pour assurer la qualité de vie des citoyens. Elle dirige du même coup l’attention sur l’urgence de soutenir la transition vers le développement durable et résilient dans tous les secteurs d’activités économiques. L’immobilier – résidentiel, commercial ou institutionnel – n’y échappe évidemment pas. Les villes non plus, déjà confrontées à la dure réalité de la gestion de la crise pandémique ; elles doivent se réinventer pour être moins vulnérables et pouvoir mieux protéger leurs citoyens dans le cas de la survenance d’autres épisodes de crise, de plus en plus probables dans un contexte de réchauffement climatique.
UNE TRANSITION NÉCESSAIRE La crise, qui se prolonge, oblige à un changement dans les façons de vivre et de consommer, donc de produire et de construire. Des questions sont soulevées : peut-on faire autrement ? Peut-on introduire l’économie circulaire en immobilier ? Il est fini le temps où l’on se contentait de réfléchir à la transition vers le développement durable : le défi actuel est de s’engager sérieusement et de transformer notre société en proposant la mise en œuvre d’un plan vert, un Green Deal. C’est le constat prononcé haut et fort par plusieurs leaders de notre société, qu’ils proviennent des gouvernements, d’organismes non gouver nementaux, d’entreprises ou d’universités, qui
Andrée De Serres, Ph. D., titulaire, Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, et directrice, Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2), ESG UQAM
ISTOCK PAR ZLIKOVEC
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sont de plus en plus nombreux à unir leurs voix pour souligner l’urgence d’entreprendre une véritable transition écologique. On pouvait déjà observer cette tendance du côté des gouvernements : les politiques, les lois et les règlements mettaient de plus en plus de l’avant ces principes de développement durable. La crise de la pandémie accélère maintenant le rythme. Du côté des entreprises, cette transition soulève des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) auxquels il faudra apporter une solution. La transition impose d’accélérer sur la transformation de leur modèle
d’affaires, leur mode de gouvernance, incluant leur politique de responsabilité sociale et leurs obligations de conformité aux nombreuses dispositions légales et réglementaires qui se complexi fient, dans la foulée du développ ement des connaissances scientifiq ues, des technol ogies numériques et de l’intelligence artificielle. Nul besoin d’être devin pour déduire que les impacts de ce contexte disruptif de crise exposent en plein jour la vulnérabilité et la désuétude de nombreux systèmes d’approvisionnement et de distribution et qu’ils se feront ressentir sur chaque maillon de la chaîne de valeur de la production de biens et de services en immobilier. UN CHANGEMENT AUDACIEUX Et si, dans cette mouvance, la transition vers le développement durable exigeait, s’il veut être véritablement résilient, un changement encore plus audacieux en imposant le passage vers l’économie circulaire ? L’économie circulaire est un concept qui s’inscrit dans la suite logique du développe ment durable et d’une économie verte. Elle est la contrepartie de la vision linéaire, de l’usage unique, en proposant une approche systémique. J’oserais dire écosystémique ! Elle nous invite à revoir nos façons de faire et, du même coup, elle soulève de nouveaux enjeux sur la responsabilité vraiment sociale des entreprises. Pourquoi ne pas figurer parmi les chefs de file de ce mouvement ? Les observateurs de la scène internationale ont pu constater la progression de cette façon de concevoir circulairement la production de biens et de matériels. La transition
vers l’économie circulaire s’inscrit dans le cadre des Objectifs de développement durable (ODD) promulgués par l’Organisation des Nations unies et par l’Accord de Paris sur le climat. L’Allemagne, en 1994, et le Japon, en 2000, ont été des précurseurs de l’économie circulaire et des pratiques de valorisation des matières dans les chaînes de gestion de déchets en préconisant les fameux 3R – réduire, réutiliser, recycler –, sans viser toutefois spécifi quement le foncier, l’énergie et l’eau. La Chine l’a fait en 2008 en adoptant une politique nationale d’économie circulaire préconisant une vision élargie du principe circulaire. L’Union européenne, d’autres pays européens et plusieurs autres dans le monde ont emboîté le pas, car l’économie cir culaire contribue aux ODD et génère des impacts positifs sur l’emploi, l’innovation industrielle et le développement social. Les activités de construction sont visées parce qu’elles sont d’importantes sources de production de gaz à effet de serre et qu’elles affichent un retard à intégrer des innovations leur permettant de contribuer plus activement au développement durable et à la lutte contre les changements climatiques. En outre, la construction durable et circulaire peut améliorer la qualité de vie dans les immeubles et les villes. Les Pays-Bas, par exemple, ont enclenché leur réflexion sur l’économie circulaire applicable au bâtiment dans la foulée de la crise économique de 2007, qui avait ralenti considérablement le rythme de la construction immobilière. Aujourd’hui, les nouvelles politiques adoptées par les Pays-Bas et la ville d’Amsterdam visent une cible de 50 % de circularité d’ici 2030 et la pleine circularité d’ici 2050.
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INVESTISSEMENTS RESPONSABLES ET GOUVERNANCE
LES PRINCIPES DE L’ÉCONOMIE CIRCULAIRE L’économie circulaire et locale s’appuie sur des principes de réparation et de régénération, ce qui représente des avantages économiques et environ nementaux. De plus, elle contribue à la résilience des bâtiments et des villes. Elle se concrétise par différentes actions : • l’adoption d’une approche cycle de vie qui n’est pas seulement linéaire, mais circulaire puisqu’on prévoit la déconstruction du bâti ment et le recyclage des matériaux qu’elle génère dans un marché conçu à cet effet ; • la réduction de l’empreinte carbone de l’immeuble en prévoyant dès la conception le recours à des matériaux et des équipements locaux et carbone zéro ; • l’utilisation de circuits courts en achetant auprès de sources locales les matériaux et les équipe ments, ainsi que les biens et services, pour la construction et l’exploitation. L’économie circulaire préconise certaines façons de faire pour soutenir une valeur durable des bâtiments : le recours aux technologiques numériques et à la modélisation des bâtiments pour un suivi serré de leur indice d’obsolescence ou de santé, permettant de prendre les bonnes décisions pour les gérer et de démontrer leur valeur lors des transactions ; la conception des espaces facilement adaptables aux fins de différentes utilisations ; l’optimisation et la diversification de leur utilisation en ayant recours à l’Internet des objets et à d’autres technologies numériques innovatrices ; la négociation de baux commerciaux plus souples pour faciliter les modifications nécessaires ; des bâtiments conçus pour être facilement adaptables à des changements d’usage durant leur exploitation ; le déménagement des bâtiments, ou de parties de bâtiment, parce qu’ils sont construits de façon modulaire ; la prise en compte d’une valeur résiduelle pour les matériaux et des équipements à recycler à une phase de rénovation ou à la phase de déconstruction et le développement d’un marché prévoyant leur disponibilité et leur prix. Le potentiel de l’immobilier circulaire est riche et prometteur d’un meilleur avenir pour nous et les prochaines générations. À nous de revoir les plans et les modèles d’affaires pour relever ce défi et concevoir des villes plus résilientes. ISTOCK PAR PGIAM ET LEMON_TM
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Le campus d’affaires au cœur de la ville
Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un campus d’affaires où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
AUCUNE CRISE DE LIQUIDITÉ EN VUE SUR LES MARCHÉS CANADIENS DE LA DETTE Jean-Bernard Parenteau, LL.M., MBA
Marie-France Benoit, MBA
Jean-Bernard Parenteau cumule plus de 15 ans d’expérience en immobilier commercial. Il est responsable des communications et du développement stratégique chez Groupe Altus. À ce titre, il coordonne le déploiement des stratégies de développement afin de permettre au Groupe de devenir la référence en matière de solutions de services-conseils dans l’industrie immobilière. Depuis qu’elle a joint Groupe Altus en 2005, Marie-France Benoit a occupé plusieurs fonctions liées au développement, à la diffusion et à la valorisation de l’information de marché. Directrice principale, développement stratégique, elle participe également aux initiatives de transformation numérique de la compagnie. Elle est membre du C.A. de CREW M.
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La crise financière de 2008-2009 a vu les prêteurs resserrer brutalement les cordons de la bourse, privant le marché de l’investissement immobilier commercial de l’effet de levier et du carburant dont il a besoin pour maintenir son élan. La dégradation de la demande dans l’immobilier causée par la récession de 2009 a ajouté un élément de risque important pour les détenteurs d’investissements immobiliers… et pour leurs prêteurs. Le resserrement des conditions de financement a été suivi d’une baisse marquée de l’activité de transactions immobilières, en restreignant le bassin d’investisseurs potentiels. Il semble raisonnable de supposer que cette situation se reproduise dans un contexte de récession mondiale. Or, la dynamique du marché de la dette a considérablement évolué au cours de la dernière décennie, et les principales institutions financières d’aujourd’hui font face à la crise économique actuelle en ayant moins de crainte qu’en 2008-2009. Lorsque la crise financière a frappé à la fin 2008, l’ampleur et la complexité des créances dou teuses ayant contaminé les papiers commerciaux étaient inconnues. La situation s’est avérée pire que prévu, et les banques, en particulier aux États-Unis, n’ont pas été en mesure de couvrir leurs prêts toxiques. Cette fois-ci, les externalités sont différentes. Nous sommes actuellement confrontés à un risque sanitaire dont l’évolution est surveillée quotidiennement. Le marché peut anticiper, planifier et quantifier l’impact sur la base de paramètres connus tels que le taux de chômage et le produit intérieur brut. Par ailleurs, les prêteurs sont bien capitalisés, et les fonds demeurent disponibles pour faire face à la situation. Les banques canadiennes sont en bonne santé – et l’étaient aussi en 2009 –, ce qui explique pourquoi nous avons, à l’époque, traversé la crise plus facilement que les ÉtatsUnis. Les prêteurs sont relativement confiants et ne resserrent pas radicalement l’accès au crédit depuis l’éclosion de l’épidémie. Bien que l’impact économique de la COVID-19 génère des risques plus élevés de défauts des emprunteurs, à l’heure actuelle, et contrairement à 2009, le gouvernement du Canada offre suffisamment
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de subventions aux consommateurs et aux loca taires pour maintenir un certain niveau de liquidité. L’enquête menée par le Groupe Altus auprès des principales institutions financières au cours du deuxième trimestre 2020 indique d’ailleurs que seulement un prêteur sur cinq a rehaussé d’au moins 15 % la proportion de prêts sous surveillance de son portefeuille depuis la pandémie. Un nombre égal a déclaré suivre moins de 5 % de plus de ces prêts. Lorsqu’ils sont confrontés à des prêts hypothécaires problématiques, la majorité des prêteurs sondés proposent un report de paiement pour les intérêts seulement (90 %) et/ou pour le paiement du capital et des intérêts (56 %). Si la crise actuelle devait se prolonger beaucoup plus longtemps, ces conditions pourraient évidemment évoluer. LES CONDITIONS DE CRÉDIT VARIENT EN FONCTION DES CATÉGORIES D’ACTIFS Les classes d’actifs ne sont pas touchées de la même manière par la crise de la COVID-19, et certains segments se révèlent étonnamment résilients, ne causant que peu ou pas d’in quiét ude aux prêteurs et aux investisseurs. L’enquête du Groupe Altus sur les conditions du marché du financement immobilier indique que les perspectives quant à une hausse du coût de la dette conventionnelle sont favorables aux emprunteurs pour les actifs multirésidentiels et industriels. En outre, la disponibilité de la dette conven tionnelle sans recours, généralement réservée
VOUS ATTENDEZ-VOUS À CE QUE LE COÛT DE LA DETTE POUR LES HYPOTHÈQUES DE PREMIER RANG CONVENTIONNELLES AUGMENTE, DIMINUE OU RESTE LE MÊME AU COURS DES 3 À 6 PROCHAINS MOIS POUR CHACUN DES TYPES DE BIENS CI-DESSOUS ?
Multirésidentiel
38 %
35 %
Industriel
Bureau
Détail 0 %
10 %
Diminution
20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Aucun changement
aux emprunteurs les plus solides, a été qualifiée par près de 9 répondants sur 10 de bonne ou d’excellente pour les propriétés multifamiliales et industrielles. L’activité de prêt montre que la disponibilité est bonne pour le commerce de détail, mais seulement pour les centres linéaires avec épicerie ou pharmacie comme commerce principal locataire – sinon, elle est jugée mauvaise. En ce qui concerne les bureaux, il n’y a pas de consensus, car chaque bien est analysé au cas par cas.
COMMENT ÉVALUEZ-VOUS LA DISPONIBILITÉ ACTUELLE DE LA DETTE CONVENTIONNELLE SANS RECOURS POUR LES CATÉGORIES D’ACTIFS SUIVANTES ?
Financement de construction
Augmentation
Trop tôt pour répondre
Au chapitre des ratios prêt / valeur, le multifamilial fait classe à part, encore, avec des ratios élevés et presque inchangés depuis 10 ans, malgré les récessions. LES PRÊTEURS SONT ENCLINS À PRÊTER Selon l’enquête spéciale du Groupe Altus sur les conditions de financement, au cours des 12 prochains mois, plus de 50 % des prêteurs hypothécaires visent à émettre le même volume de dettes ou plus de dettes que ce qu’ils avaient prévu, tandis que 28 % sont indécis et que seulement 21 % ont l’intention de réduire leur volume de prêts. Les proportions sont similaires pour l’émission de prêts à la construction, avec une nette préférence pour les projets multirésidentiels. Et si la plupart des prêteurs ont exprimé leur intention de maintenir le même volume de prêts, l’approbation des prêts par les comités de crédit pourrait s’avérer laborieuse selon les projets.
Terrain à bâtir Multirésidentiel Industriel Détail Bureau 0 %
Faible
20 %
40 %
Bon
60 %
80 %
100 %
Excellent ISTOCK PAR PHOTOTALK
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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR
QUE PRÉVOIT VOTRE INSTITUTION AU COURS DES 12 PROCHAINS MOIS POUR LES HYPOTHÈQUES SUR LES IMMEUBLES À REVENUS ET LES PRÊTS FONCIERS / DE CONSTRUCTION ?
50 % 45 %
Hypothèques propriétés à revenus 43 %
Prêts construction / terrain
40 %
30 % 21 %
20 %
21 %
19 % 15 %
13 %
10 %
0 %
6 % 7 %
Réduire volume de prêts prévu
Maintenir niveau prévu
Augmenter volume Plans actuellement Ne sais pas / Trop tôt de prêts prévu en cours de révision pour répondre
Le resserrement des critères d’approbation des prêts peut réduire le nombre d’emprunteurs potentiels en privilégiant les relations d’affaires de longue date et en accordant plus d’importance à l’historique de l’emprunteur. Les prêteurs interrogés ont clairement indiqué qu’ils étaient plus circonspects en ce qui concerne le profil de chaque emprunteur et les conditions du marché local.
54
10 %
l’emplacement et des investissements sont encore théoriques. Nous commençons à peine à évaluer les dommages collatéraux imprévus, les inconvénients, mais aussi les avantages et les possibilités qui émergent progressivement de la brume.
Ce resserrement des critères pour certains profils ou diverses catégories d’actifs considérés comme plus risqués offre aux prêteurs secondaires la possibilité de contracter des prêts qui étaient traditionnellement gérés par des prêteurs institutionnels. Les prêteurs secondaires ont déjà augmenté leur activité dans le domaine de la dette mezzanine, et un plus grand nombre de fonds d’opportunité a été créé pour les emprunteurs qui n’ont pas d’antécédents opérationnels ni de crédit avéré.
L’impact matériel sur les portefeuilles de prêts ne sera pas entièrement compris ou évalué avant quatre ou cinq ans, au fil des roulements de baux. Si la valeur des biens immobiliers devait baisser au cours des cinq prochaines années, cela entraînerait des problèmes de service de la dette et de portage des prêts, ce qui conduirait les prêteurs à remanier l’allocation par catégories d’actifs et à adapter leurs stratégies de sortie. Dans de telles circonstances, la confiance dans l’historique de crédit d’un emprunteur et dans sa capacité opérationnelle à repositionner les actifs et à réaménager les sites consti tue la meilleure assurance contre le risque.
LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS IMPRÉVUS À LONG TERME DE CETTE PANDÉMIE La perception générale qui se dégage de notre sondage est que la crise de la COVID-19 pourrait accélérer l’obsolescence économique de certains actifs, ce qui indique une préoccupation à plus long terme pour la dépréciation des valeurs immobilières et son impact sur le service de la dette. Le changement culturel quant à la façon dont nous utilisons l’espace et la technologie dans notre vie quotidienne et l’impact sur l’attrait de
La confiance du prêteur par rapport à cette capacité opé rationnelle permettant de repositionner et de valoriser un actif immobilier est capitale en contexte d’incertitude. L’industrie de l’immobilier au Québec a la réputation d’accorder de l’importance à la loyauté et à la continuité dans les relations d’affaires. Si cette tendance peut être considérée comme une contrainte par certains, elle a le mérite de favoriser la stabilité nécessaire pour naviguer dans les tempêtes financières. Et rien n’indique que cela va changer.
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BETTER KNOWLEDGE, BETTER INVESTING
NO LIQUIDITY CRUNCH IN SIGHT ON THE CANADIAN DEBT MARKETS Jean-Bernard Parenteau, LL.M., MBA
Marie-France Benoit, MBA
Jean-Bernard Parenteau has over fifteen years of experience in commercial real estate. He is the director of communications and strategic development at Altus Group, where he coordinates the deployment of strategic development proposals designed to enable Altus Group to become the benchmark for consulting services solutions in the real estate industry. Since joining the Altus Group in 2005, Marie-France Benoit has held several positions that focus on the development, dissemination and value-added promotion of market information. The senior director of strategic development, she also participates in the firm’s digital transformation initiatives. She is a member of the board of directors of CREW M.
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The financial crisis of 2008-2009 saw lenders tighten the purse strings sharply, depriving the commercial real estate investment market of the leverage and fuel it needs to maintain momentum. The deterioration in demand for real estate caused by the 2009 recession added a significant element of risk for real estate investment holders...and for their lenders. The tightening of financing conditions was followed by a sharp decline in real estate transaction activity, restricting the pool of potential investors. It seems reasonable to assume that this situation will recur in a context of global recession. However, the dynamics of the debt market have changed considerably over the past decade, and today’s major financial institutions are facing the current economic crisis with less fear than they did in 2008-09. When the financial crisis hit in late 2008, the amplitude and intricacy of bad debts from CMBS contamination was unknown. The situation turned out worse than expected and banks, particularly in the United States, were unable to cover their toxic loans. This time, the externalities are different. We are currently facing a health risk whose evolution is monitored daily. The market can anticipate, plan and quantify the impact because it is straightforward economics, based on known metrics, like unemployment rates and gross domestic product. In addition, the lenders are well capitalized and funds remain available to deal with the situation. Canada’s banks are healthy - and were healthy in 2009, which is why we weathered the crisis more easily than the U.S. at the time. Lenders are relatively confident and have not dramatically tightened access to credit since the outbreak of the epidemic. Although the economic impact of
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COVID-19 is generating higher risks of borrower defaults at present and (unlike 2009), the Government of Canada is providing sufficient subsidies to consumers and tenants to maintain a certain level of liquidity. In fact, Altus Group’s survey of major financial institutions in the second quarter of 2020 indicates that only one in five lenders increased the proportion of under-monitored loans in their portfolios by at least 15% since the pandemic. An equal number reported monitoring less than 5% of such loans. When faced with problematic mortgages, the majority of lenders surveyed offer deferred payment for interest only (90%) and/or principal and interest payments (56%). If the current crisis were to last much longer, these conditions could obviously change. CREDIT CONDITIONS WILL VARY ACCORDING TO ASSET TYPES Asset classes are not equally impacted by the COVID-19 crisis and some segments are proving to be surprisingly resilient, causing little or no concern to lenders and investors. Altus Group’s National Debt Parameters Survey indicates that the cost of conventional debt outlook is favourable to borrowers for multiresidential and industrial assets.
DO YOU EXPECT THE COST OF DEBT FOR CONVENTIONAL FIRST MORTGAGES TO INCREASE, DECREASE OR STAY THE SAME IN THE NEXT 3 TO 6 MONTHS FOR EACH OF THE PROPERY TYPES BELOW ?
Multiresidential
38 %
35 %
Industrial
Office
Retail 0 %
10 %
Decrease
20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % No change
In addition, availability of non-recourse conventional debt, typically reserved for the strongest sponsors, was qualified by almost 9 out of 10 respondents to be good or excellent for multifamily and industrial properties. Lending activity shows that availability is good for retail but only for the right format (grocery or pharmacy anchored) - otherwise, it is rated as poor. As for office, there is no consensus, as every asset is analysed case by case. In terms of loanto-value ratios, multi-family housing is still in a class of its own, with high ratios that have remained virtually unchanged over the last 10 years, despite recessions.
Increase
Too soon to say
LENDERS HAVE AN APPETITE FOR LENDING According to Altus Group’s special survey on financing conditions, in the next 12 months more than 50 per cent of mortgage lenders aim to issue the same or more debt than they had planned, while 28 per cent are undecided and only 21 per cent intend to reduce their lending volume. The proportions are similar for the issuance of construction loans, with a clear preference for multiresidential projects. And while most lenders have expressed their intention to maintain the same loan volume, loan approval by credit committees could be cumbersome, depending on the project.
HOW DO YOU ASSESS THE CURRENT AVAILABILITY OF NON-RECOURSE CONVENTIONAL DEBT FOR THE FOLLOWING ASSET CLASSES? Construction Financing Development land
72 %
Multiresidential Industrial Retail Office 0 % Poor
20 %
40 % Good
60 %
80 %
100 %
ISTOCK PAR XTOCKIMAGES
Excellent
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57
BETTER KNOWLEDGE, BETTER INVESTING
WHAT IS YOUR INSTITUTION PLANNING OVER THE NEXT 12 MONTHS FOR MORTGAGE ON INCOME PROPERTIES AND LAND / CONSTRUCTION LOANS ?
50 % 45 %
Mortgage income on properties 43 %
Land / Construction loans
40 %
30 % 21 %
20 %
21 %
19 % 15 %
13 %
10 %
0 %
Issue less debt than planned
Issue debt according to plan
Issue more debt than planned
Tighter loan approval criteria can reduce the number of potential borrowers by focusing on longstanding business relationships and placing more emphasis on the borrower’s history. Lenders interviewed clearly indicated that they were more circumspect about the profile of individual borrowers and local market conditions.
58
10 %
6 % 7 %
Plans currently under revision
Dont’t know / Too soon to say
of location and investment are still theoretical. We are just beginning to assess the unforeseen collateral damage, the disadvantages, but also the advantages and opportunities that are gradually emerging from the mist.
This tightening of criteria for certain profiles or various asset classes considered riskier provides secondary lenders with the opportunity to take on loans that were traditionally managed by institutional lenders. Secondary lenders have already increased their activity in mezzanine debt, and more opportunity funds have been created for borrowers without a proven credit or operational track record.
The material impact on loan portfolios will not be fully understood or assessed for another four to five years as lease rollovers occur. If real estate values were to decline over the next five years, this would lead to debt service and loan carryover problems, which would lead lenders to realign the asset class allocation and adapt their exit strategies. In such circumstances, confidence in a borrower’s credit history and operational ability to reposition assets and redevelop sites is the best insurance against risk.
THE UNFORESEEN LONGER-TERM BENEFITS AND DRAWBACKS OF THIS PANDEMIC The general perception that emerges from our survey is that the COVID-19 crisis could accelerate the economic obsolescence of some assets, indicating a longer-term concern for the depreciation of real estate values and its impact on debt servicing. The cultural shift in the way we use space and technology in our daily lives and the impact on the attractiveness
The lender’s confidence in this operational capacity to reposition and enhance the value of a real estate asset is of paramount importance in a context of uncertainty. The real estate industry in Québec has a reputation for valuing loyalty and continuity in business relationships. While this trend may be considered a constraint by some, it has the merit of fostering the stability needed to navigate through financial storms. And there is no indication that this will change.
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DROITS ET OBLIGATIONS
PEUT-ON SAISIR DEUX BÂTIMENTS DE 46 LOGEMENTS POUR NON-PAIEMENT DE FRAIS DE CONDOS ? Me Sylvie Bouvette Experte invitée
Une récente décision de la Cour supérieure du 16 juillet 2020 répond à cette question1, sous réverve de ce qu’en dira la Cour d’appel puisqu’elle a été portée en appel !
Dans cette cause, la Coopérative d’Habitation Zone d’opportunité (la « Coop ») est propriétaire de deux parties privatives d’unités de copropriété divises (en condominium) ; chacune contient un immeuble de logements offerts en location, pour un total de 46 logements. Elle a acquis les deux unités en question en 2004 et s’est engagée à respecter la déclaration de copropriété dans son acte de vente. Ces unités sont régies par un syndicat de copro priété, soit le Syndicat de copropriété Terrains Benny Farm (le « Syndicat »). L’ensemble de la copropriété est composé de 18 immeubles comptant près de 1000 unités d’habitation, qui avait initialement une vocation communautaire.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Il appert que depuis mars 2011, la Coop a fait défaut de payer la somme de 135 889,34 $ en frais de copropriété (frais de condos). Aussi, le Syndicat a fait publier un avis d’hypothèque légale le 9 janvier 2013 à l’encontre des deux unités appartenant à la Coop. Le Syndicat réclame donc le délaissement forcé de ces deux unités, ainsi que des dommages-intérêts de l’ordre de 35 000 $ correspondant au rem boursement d’une partie des honoraires et des déboursés extrajudiciaires engagés pour la poursuite de la présente affaire. Le déneigement et l’entretien paysager de l’ensemble du complexe, ce qui inclut les trottoirs, sentiers et voies d’accès, sont confiés à un seul entrepreneur, dont le prix est négocié par le Syndicat. Depuis sa création, la Coop occupe un siège au conseil d’administration du Syndicat, dont les
pouvoirs et les devoirs prévus à la déclaration de copropriété comprennent l’entretien des parties communes et privatives. La Coop prétend que les avis de cotisation des charges de la copropriété sont invalides puisque les budgets les établissant n’ont pas été valablement adoptés par une résolution du conseil ni fait l’objet d’un vote à l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, ni d’une consultation préalable. Elle ajoute que l’entretien est de meilleure qualité chez les unités voisines et que ses cours arrière ne sont pas déneigées. La Coop allègue que le Syndicat ne peut tout au plus que publier une hypothèque légale sur ses immeubles, sans par ailleurs avoir le droit d’instituer des procédures judiciaires en exécution de cette hypothèque légale, étant donné, notamment, le caractère communautaire du projet. Or, la déclaration de copropriété permet au Syndicat de prendre toutes les mesures pour préserver son hypothèque, de sorte que l’argument du Syndicat n’est pas retenu. Les problèmes quant à la qualité de l’entretien ne sont pas non plus retenus ; le travail, quoique n’étant pas parfait, a été exécuté et payé par le Syndicat. La Coop doit donc payer sa quote-part. La Coop demande que l’assumation de la déclaration de copropriété dans son acte de vente soit déclarée nulle et que son obligation de payer les charges communes inscrites dans cette déclaration lui soit inopposable. Le tribunal
1. Syndicat de copropriété Terrains Benny Farm c. Coopérative Habitation Zone Opportunité, 2020 QCCS 2214.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
considère ces arguments comme frivoles et les rejette. La Coop souhaite finalement se retirer du Syndicat. La Cour déclare ne pas pouvoir modifier la déclaration de copropriété et que l’article 1108 du Code civil du Québec prévoit que seule l’assemblée des copropriétaires peut décider de la fin de la copropriété, par un vote des trois quarts des copropriétaires détenant 90 % des voix de tous les copropriétaires. Le tribunal est satisfait de la preuve voulant que toutes les ratifications requises quant à l’octroi des contrats d’entretien, le budget qui en fait état et les avis de cotisations émis l’aient été de manière conforme. Les moyens de défense offerts par la Coop étant pour la plupart manifestement mal fondés, frivoles et dilatoires, cela donne droit, en sus, au Syndicat de réclamer compensation pour ces abus. Le tribunal condamne donc la Coop à payer le montant dû dans les 60 jours, à défaut de quoi le délaissement forcé et une vente sous contrôle de justice sont ordonnés. La Coop est aussi condamnée à verser au demandeur une somme additionnelle de 35 000 $ pour abus.
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Informations
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MONDE MUNICIPAL
RÉFORME DE LA LOI SUR L’EXPROPRIATION :
UN OUTIL DE RELANCE ÉCONOMIQUE Suzanne Roy
Au moment où nous écrivons ces lignes, le gouvernement du Québec s’apprête à déposer un nouveau projet de loi visant à relancer l’économie partout au Québec, alors que l’impact de la crise causée par la COVID-19 continue de se faire sentir en région.
Experte invitée
La première mouture du projet de loi sur la relance de l’économie (projet de loi no 61), présentée au printemps dernier, répondait à plusieurs demandes de l’UMQ, particulièrement en matière d’expropriation. Le milieu municipal réclame en effet depuis plusieurs années une réforme de la Loi sur l’expropriation. De notre point de vue, il apparaît essentiel que la nouvelle pièce législative que déposera cet automne la présidente du Conseil du trésor, Sonia LeBel, maintienne les mesures d’assouplissement en matière d’expropriation prévues initialement, afin que les municipalités puissent participer pleinement à la relance économique.
Suzanne Roy est présidente de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis mai 2020. Elle a auparavant présidé l’organisation de 2014 à 2016. Elle est également mairesse de Sainte-Julie depuis 2005, où elle a aussi œuvré comme conseillère municipale de 1996 à 2005.
UNE MÉTHODE DE CALCUL DÉSUÈTE ET ALÉATOIRE Chaque année, les municipalités dépensent des sommes importantes pour acquérir des immeu bles afin de réaliser des projets municipaux. Lorsque la négociation de gré à gré s’avère infructueuse, les municipalités n’ont d’autre choix que d’acquérir les immeubles visés par voie d’expropriation. Le calcul de l’indemnité s’effectue alors à partir de deux valeurs. La première est l’indemnité principale ou immobilière et correspond à la valeur du bien exproprié. Celle-ci est établie selon la valeur au propriétaire. On recherchera
ISTOCK PAR BRIANAJACKSON
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alors la valeur du bien pour la personne expro priée et non celle de la valeur marchande. S’ajoute à cela l’indemnité accessoire, qui correspond à l’indemnité qui compense le préjudice subi directement de l’expropriation (coûts directs de déménagement, acquisition de biens de rem placement, frais d’expertise, frais de réparation d’un nouvel immeuble, frais de relocalisation, pertes de profits, pertes d’opportunités com merciales, perturbations d’affaires, troubles et ennuis, dommages au résidu). On comprend donc que les indemnités payables au propriétaire, fixées en vertu de la loi et de son interprétation jurisprudentielle, s’avèrent nettement supérieures à la valeur marchande de l’immeuble, et elles sont souvent aléatoires en fonction du type de propriétaire (par exemple, un particulier ou un promoteur immobilier). Le concept de la valeur au propriétaire était auparavant utilisé ailleurs au Canada, avant d’être abandonné au profit du concept de la valeur marchande par le gouvernement fédéral ainsi que par celui de l’Ontario, de l’Alberta, de la Colombie-Britannique, du Manitoba, du Nouveau-Brunswick et de la Nouvelle-Écosse dans le cadre d’un mouvement global de réforme des législations en matière d’expro priation. Outre le Québec, la Saskatchewan et
ISTOCK PAR IGOR KUTYAEV
l’Île-du-Prince-Édouard utilisent toujours le concept de la valeur au propriétaire. Très souvent, cette formule fait en sorte que le calcul des indemnités est contesté devant les tribunaux. L’utilisation du recours judiciaire entraîne alors des délais imprévisibles, souvent sur plusieurs années, ce qui peut entraîner une augmentation démesurée des coûts d’acquisition et, dans certains cas, l’abandon de l’acquisition par expropriation. POUR UNE INDEMNITÉ BASÉE SUR LA VALEUR MARCHANDE DES PROPRIÉTÉS C’est pourquoi, selon l’UMQ, il s’avère urgent de modifier la Loi sur l’expropriation pour faire en
Julien Méthot
Courtier immobilier commercial
Dans un contexte où le nouveau projet de loi sur la relance économique permettra aux munici palités de partout au Québec de réaliser des investissements structurants pour améliorer les services aux citoyens et stimuler l’économie des régions, une telle réforme s’impose.
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sorte que le régime d’indemnisation soit plutôt basé sur la valeur marchande, comme c’est le cas dans la majorité des autres provinces canadiennes. Ce rééquilibrage des forces entre parties expropriantes et parties expropriées favoriserait un partage plus équitable des risques, ainsi qu’une prévisibilité budgétaire pour la partie expropriante.
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NOMINATIONS AU FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ Le président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, Normand Bélanger, est heureux d’annoncer la nomination de Marianne Duguay au poste de vice-présidente à la gestion d’actifs et de Martin Raymond en tant que vice-président aux investissements. Dans son nouveau rôle, Mme Duguay dirige une équipe de professionnels et voit à la valorisation des actifs en portefeuille, de même qu’à la stratégie de disposition des actifs. Mme Duguay cumule 20 ans d’expérience en gestion, en acquisition, en développement, en repositionnement et en disposition d’immeubles, tant sur les marchés canadiens que sur ceux de l’Amérique du Nord.
FÉLICITATIONS À STÉPHANIE BEAUREGARD ET JOSÉE BÉLIVEAU DE DELEGATUS – COLLECTIF D’AVOCATS Delegatus – Collectif d’avocats est fier d’annoncer que Mme Stéphanie Beauregard et Mme Josée Béliveau se classent dans le répertoire 2021 The Best LawyersTM in Canada en louage commercial ! Reconnues respectivement depuis 2015 et 2019, elles sont des piliers de la communauté immobilière au Québec.
Le Fonds immobilier investit en partenariat avec des promoteurs dans des projets partout au Québec. Au 31 mai 2020, il participait au développement et à la construction de 58 immeubles d’une valeur de 3,7 G$ qui créeront 30 000 emplois.
LE GROUPE ALFID SERVICES IMMOBILIERS LTÉE LANCE UNE NOUVELLE MARQUE : « LA GESTION IMMOBILIÈRE 360° » Cette nouvelle marque traduit plus de 37 ans de savoir-faire en matière de gestion immobilière pour compte de tiers, dans l’immobilier de bureaux et multirésidentiel au Québec. Le Groupe Alfid intègre sous cette nouvelle marque les métiers suivants : la gestion, la construction, l’entretien, la sécurité, et le courtage. Comptant plus de 450 employés, Alfid met son expertise au service de propriétaires qui souhaitent une gestion engagée, axée sur la réussite de leurs investissements.
DELEGATUS
M. Raymond dirige une équipe de professionnels de l’investissement immobilier et il est responsable de la performance et de la croissance des investissements du Fonds immobilier dans des projets de tous les secteurs. Il cumule 25 ans d’expérience en développement stratégique, en évaluation, en investissement et en gestion d’actifs pour des projets situés au Canada, en Europe et dans les pays émergents.
STÉPHANIE BEAUREGARD
JOSÉE BÉLIVEAU
NOUVEAUTÉ POUR LES PRÊTEURS COMMERCIAUX FCT prolonge la couverture offerte au sein de l’assurance titres à l’égard des privilèges de priorité d’autorité fiscale aux réclamations présentées jusqu’à dix ans suivant la quittance du prêt hypothécaire. Vous pouvez demander à votre avocat ou notaire d’ajouter cette couverture à vos polices d’assurance titres commerciale FCT.
MACH POURSUIT SA CROISSANCE ET FAIT L’ACQUISITION DU CARREFOUR LANGELIER Situé stratégiquement à l’intersection du boulevard Langelier et de la rue Jean-Talon, ce centre commercial est une véritable institution de Saint-Léonard que MACH entend bien redynamiser. Rappelons que la nouvelle station de métro Langelier (prolongement de la ligne bleue) sera adjacente au Carrefour Langelier.
VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? STÉPHAN POULIN
Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
LANDMARK
Urbaniste depuis 2005, Mme Glenn-Rigny possède une expérience dans les secteurs public, privé et des services-conseils dans les domaines de l’aménagement du territoire, du développement immobilier, des transports et de l’analyse réglementaire. Son embauche s’inscrit dans la stratégie de Landmark d’élargir ses activités pour y inclure la gestion d’installations et de projet.
LAURÉAT DE L’AN 2 DU DÉFI ÉNERGIE EN IMMOBILIER
Le Fonds de placement immobilier annonce la nomination d’Antoine Tronquoy à titre de vice-président exécutif et chef de la direction financière et l’arrivée de Nathalie Rousseau à titre de vice-présidente exécutive, gestion d’actifs et transactions. M. Tronquoy, qui occupait le rôle par intérim depuis le mois de mai dernier, a été choisi à l’issue d’un processus de sélection conduit en partenariat avec la firme de recrutement de cadres Odgers Berndtson. Depuis son arrivée au sein de Cominar en mars 2019, M. Tronquoy a démontré sa connaissance approfondie en gestion financière et marché des capitaux en jouant un rôle clé dans les nombreuses transactions de financement exécutées au cours de la dernière année. Mme Rousseau possède plus de 25 années d’expérience dans le domaine immobilier, dont 20 au sein d’Ivanhoé Cambridge. Dans ce rôle nouvellement créé, elle travaillera étroitement avec les responsables exécutifs des segments bureau, industriel et commerce de détail, afin d’identifier les opportunités de création de valeur au sein du portefeuille. Elle prendra également la responsabilité des transactions et de l’évaluation.
NOUVELLE CONSTRUCTION À SAINTE-JULIE Intercom Services immobiliers est fière d’annoncer la livraison prochaine d’un nouvel immeuble emblématique à Sainte-Julie. En façade de l’autoroute 20, il sera principalement occupé par des locataires œuvrant dans le domaine de la santé, dont une clinique médicale familiale. Quelques espaces locatifs sont toujours disponibles. Un espace de qualité vous attend.
MACH
INTERCOM
MACH, chef de file en développement et gestion immobilière responsable, s’est vu récompenser lors de la 2e édition du Défi énergie en immobilier de BOMA Québec. En effet, le 5000 Buchan à Montréal et le 319 Franquet à Québec ont reçu le prix « Performance énergétique, secteur commercial ».
COMINAR ANNONCE LA NOMINATION D’ANTOINE TRONQUOY ET DE NATHALIE ROUSSEAU
COMINAR
LANDMARK NOMME UNE RESPONSABLE DES INSTALLATIONS ET DES PROGRAMMES : SUSANNE GLENN-RIGNY
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
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DISPONIBILITÉ ESPACES DISPONIBILITÉDES DES ESPACES
Présentée par
MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL Source : Groupe Altus Solutions de données – septembre 2020
Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal poursuit la lente ascension amorcée en mai. Le taux de disponibilité global a augmenté d’un demi-point de pourcentage pour atteindre 12,3 % en septembre. À l’exception de l’Ouest-de-l’Île, où l’espace disponible a diminué de 85 000 pi2 (-0,80 %), les modestes hausses observées entre mai et juillet ont fait place à des variations plus marquées, notamment au centre-ville, où 180 000 pi2 d’espace à louer et un peu plus de 200 000 pi2 en sous-location se sont ajoutés à l’offre, et sur le marché de Laval, qui a enregistré la plus importante hausse, passant de 9,6 % en juillet à 12,6 % en septembre. Les hausses sont plus modestes depuis juillet pour l’Est-de-l’Île (+1,8 %), le Midtown (+0,6 %) et la Rive-Sud (+0,1 %). Le seul projet d’envergure livré au cours de la période, La Maison de Radio-Canada, essentiellement occupé par la société d’État, n’a pas influencé l’augmentation de l’offre disponible, confirmant une baisse de la demande.
Bureaux LAVAL
MONTRÉAL CENTRE-VILLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi
12,6
544 300
2
OUEST-DE-L'ÎLE
%
pi2
10,6
5 627 200
EST-DE-L'ÎLE
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
21,9
2 334 300
11,9
306 300
PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE
RIVE-SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
12,2
3 433 000
11,9
626 700
Industriel
EST-DE-L'ÎLE LAVAL
LAVAL PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE OUEST-DE-L'ÎLE
RIVE-SUD
CENTRE-VILLE
Marché industriel – Grand Montréal* Le taux de disponibilité sur le marché industriel de Montréal est resté relativement stable entre juillet (3,1 %) et septembre (3,2 %). Il est aussi inférieur au taux observé en septembre 2019 (3,4 %). La majorité des secteurs affiche une baisse de l’inoccupation ou un taux stable. L’augmentation du nombre de pieds carrés à louer se concentre dans l’Est-de-l’Île (+390 000 pi2) et à Saint-Laurent (+100 000 pi2). L’augmentation globale de 10 points de pourcentage depuis juillet représente approximativement 200 000 pi2 supplémentaires sur un total de 11,1 millions de pieds carrés à louer. Les cinq blocs d’espace à louer de plus de 250 000 pi2, totalisant 1,8 million de pieds carrés, représentent 17% de l’offre disponible. Le nombre de grands blocs contigus disponibles est stable. Les projets en cours de réalisation sont loués à plus de 95 %.
DISPONIBILITÉ
%
pi
1,6
392 170
2
=
OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ
MONTRÉAL SECTEUR NORD
RIVE-SUD
OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE
MONTRÉAL SECTEUR SUD
LACHINE
* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.
pi2
3,2
2 394 500
DISPONIBILITÉ
%
pi2
%
pi2
2,5
1 157 600
3,3
1 583 100
SAINT-LAURENT
MONTRÉAL SECTEUR SUD
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi
3,5
2 279 700
2
LACHINE
%
pi2
2,9
813 500
DISPONIBILITÉ
DISPONIBILITÉ
%
pi2
4,3
904 600
=
Pourcentage de la superficie totale disponible à la location pour l'ensemble du marché, incluant les locaux à louer et à sous-louer.
%
pi2
3,1
936 100
L’inscription de vos locaux disponibles sur www.altusinsite.com est SANS FRAIS. Simplement communiquer avec Groupe Altus ou lui faire parvenir l’information à data@altusinsite.com
SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2)
Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou future.
Ces données sont protégées par droit d’auteur et ne peuvent être reproduites sans l’autorisation écrite du Groupe Altus ltée. 66
IMMOBILIER COMMERCIAL : : OCTOBRE – NOVEMBRE 2020
=
RIVE-SUD
TAUX DE DISPONIBILITÉ (%)
SAINT-LAURENT
%
MONTRÉAL SECTEUR NORD
DÉFINITIONS :
EST-DE-L'ÎLE
LAVAL
EST-DE-L'ÎLE
DISPONIBILITÉ
6400, av. Auteuil, Brossard > > > = >
6300, av. Auteuil, Brossard
Superficie maximum 3 692 pi À 5 minutes à pied du Terminus d’autobus Panama reliant le centre-ville 2
Espaces communs modernisés Rénovations majeures et rajeunissement de l’extérieur complétés
> > > > >
Superficie maximum 1 774 pi2 Près du Mail Champlain et de tous les services (Taschereau, DIX30...) À 10 minutes du centre-ville Hall d’entrée et espaces communs modernes et lumineux
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