Itä-Suomen Kiinteistöviesti 3/2023

ltä-Suomen

Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti nro 3/2023

Itä-Suomi sai oman neuvontainsinöörin

Nuoren parin vuokrataloyhtiö on ihmistä lähellä

Yhä useampi taloyhtiö saattohoitovaiheessa

Tässä lehdessä

3 Pääkirjoitus

4 Tapahtumat ja tilaisuudet

8 Itä-Suomi sai oman neuvontainsinöörin

10 Nuoren parin vuokrataloyhtiö on ihmistä lähellä

14 Taivaltornin viisikymppisillä viihdyttiin

16 Vieraskynä

18 Rippee siirtyi uuteen jätehuollon malliin rippeesti

20 Oopperajuhla-aika rauhoitetaan remonteilta

22 Yhä useampi taloyhtiö saattohoitovaiheessa

24 Taloyhtiö, pidä huolta maksukyvystä

26 Kauko Elolla sama lämpö kaikkiin asuntoihin

28 Oikeustapauksia

30 Onko sinun taloyhtiössäsi tehty vuoden teko?

31 Jäsenpalvelut

Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2630 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön.

Jäsenneuvonta

Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi

puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo)

puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)

Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa

Painos: 2750 kpl

Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi

Päätoimittaja: Piia Moilanen

Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger

Taitto: Viestitär Ky

Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky

Kannen kuva: Marc Sabat

Pääkirjoitus

Parasta jäsenpalvelua parhaille

Ilokseni voin kertoa, että olemme vahvistaneet jäsenpalveluitamme ja olemme palkanneet Itä-Suomeen oman neuvontainsinöörin. Neuvontainsinöörin tehtävässä aloitti syyskuussa rakennusinsinööri Kimmo Malinen. Kimmon pääasiallisena tehtävänä on auttaa ja neuvoa jäsentaloyhtiöiden hallituksia ja isännöitsijöitä taloyhtiön korjaus- ja rakennusteknisissä asioissa. Kimmo tulee myös jalkautumaan jäsentalojen luo järjestäen muun muassa koulutus- ja infotilaisuuksia. Kimmoa voi myös pyytää paikalle esimerkiksi hallituksen kokoukseen puolueettomaksi asiantuntijaksi korjaushankkeisiin liittyen. Kimmosta ja hänen työtehtävästään voit lukea lisää tämän lehden sivulta 8.

Parhaat taloyhtiöt ja puheenjohtajat esiin

Onko teidän taloyhtiössänne tehty jokin korjaushanke tai muutos päivittäisessä toiminnassanne, jonka avulla olette saaneet aikaiseksi energiansäästöä?

Tai onko teillä esimerkillinen puheenjohtaja, jonka tekemiset ansaitsevat tulla kuulluksi? Etsimme parhaillaan kolmea Vuoden taloyhtiötekoa ja Vuoden taloyhtiöpuheenjohtajaa toimialueeltamme. Taloyhtiöteon tulisi liittyä energiansäästöön tai taloyhtiön tekemiin energiansäästötoimiin. Vuoden puheenjohtaja on osakkaiden ja asukkaiden tavoitettavissa, edistää yhteistyötä taloyhtiössä, jakaa avoimesti tietoa ja on muutenkin toiminnallaan esimerkillinen.

Ehdota palkittavaa tahoa 31.10. mennessä verkkosivuillamme. Kaikille palkittavan tahon ehdottajille lähetetään Kiinteistömedia Oy:n kirjalahja kiitokseksi. Keväällä 2024 valitaan Suomen Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja sekä Vuoden taloyhtiöteko Helsingin Taloyhtiö2024-tapahtumassa. Itä-Suomessa vuonna 2023 huomiotavat tahot ovat kandidaatteja valtakunnallisia huomionosoituksia myönnettäessä. Tunnustuksen lisäksi Suomen Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja saa noin 2.000 euron arvoisen palkinnon.

Tulossa vuoden ykköstapahtuma

Marraskuun lopulla järjestämme Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä 2023 -tapahtumat Kuopiossa, Joensuussa ja Mikkelissä. Taloyhtiöiden hallitukset, isännöitsijät sekä muut kiinteistöalan toimijat kokoontuvat tapahtumaan keskustelemaan ajankohtaisista asioista ja päivittämään osaamistaan sekä tutustumaan näytteilleasettajiin ja heidän tarjoamiinsa palveluihin. Tapahtuma on kaikille avoin ja maksuton, mutta vaatii ennakkoilmoittautumisen. Tapahtumassa on runsas kahvitarjoilu. Julkistamme Vuoden puheenjohtaja - ja Vuoden taloyhtiöteko -kilpailujen voittajat tapahtumissamme. Taloyhtiöpäivät järjestetään yhteistyössä alueellisten isännöintiyhdistysten kanssa. Lue lisää Taloyhtiöpäivä -tapahtumasta lehden sivulta 6.

Nähdään!

Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi

@

piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi

Twitter.com/piia_moilanen

facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi

Syksyn webinaarit

16.10. Esteettömyys taloyhtiössä

26.10. Varaudu korjauksiin ajoissa: ota energiatehokkuus mukaan pitkän tähtäimen suunnitteluun

7.11. Kiinteistökehitystä taloyhtiöille (lisä- ja täydennysrakentaminen sekä purkava uusrakentaminen)

13.11. Onnistu korjaushankkeessa

21.11. Energiayhteisöt-webinaari (Motiva)

23.11. Autopaikat taloyhtiössä

7.12. Miksi taloyhtiön hallitukseen? (kaikille avoin)

Syksyn Kiinteistöillat

Mistä rahoitus korjauksiin?

Rahoituksen suunnitelmallisuus, ennakkosäästäminen, omaisuuden myynti vai lainarahalla rahoittaminen. Muun muassa näihin kysymyksiin saat vastaukset osallistumalla koulutuksiin. Kouluttajana toimii Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.

Iisalmi

Aika: 31.10.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Ravintola Raatihuone, Kauppakatu 22

Varkaus

Aika: 1.11.2023 klo 16.30–19.00 (Kahvitarjoilu klo 16.30 - 17.00)

Paikka: Varkauden kaupunginkirjasto, Osmajoentie 1

Savonlinna

Aika: 2.11.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Original Sokos Hotel Seurahuone, Kauppatori 4-6

Tapahtumiin

Ilmoittautuminen:

nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat sähköpostilla: anne.verger@kiinteistoliitto.fi

Puhelimitse: 017 262 6633, 010 667 6670

Etsimme Vuoden puheenjohtajaa ja Vuoden taloyhtiötekoa

Haluamme tuoda esiin tekoja, hankkeita ja henkilöitä, jotka ovat toiminnallaan vaikuttaneet positiivisesti kiinteistöalan ja taloyhtiöiden toimintaympäristön kehittämiseen.

Lue lisää tämän lehden sivulta 17 ja ehdota palkittavaa tahoa lyhyesti ja ytimekkäästi perustellen 31.10.2023 mennessä nettisivujemme kautta.

Kaikille palkittavan tahon ehdottajille lähetetään Kiinteistömedia Oy:n kirjalahja kiitokseksi.

Voittajat julkaistaan Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä -tapahtumissa Kuopiossa 20.11., Joensuussa 21.11. ja Mikkelissä 22.11.

Pohjois-Savon Pelastusalan Liitto järjestää Kuopion seudulla 16.11.2023

väestönsuojanhoitajan kurssin

Kurssi antaa pätevyyden väestönsuojan omatoimiseen vuositarkastukseen ja -huoltoon.

Lisätiedot ja ilmoittautuminen:

anne.jaaskelainen@pspl.fi tai

puhelimitse 017 262 5098 tai

sivustolta www.pspl.fi

Kiinteistöliitto Itä-Suomi järjestää Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä 2023 -tapahtumat tänä vuonna Kuopiossa, Joensuussa ja Mikkelissä.

Taloyhtiöiden hallitukset, isännöitsijät sekä muut kiinteistöalan toimijat kokoontuvat tapahtumaan keskustelemaan ajankohtaisista asioista ja päivittämään osaamistaan sekä tutustumaan näytteilleasettajiin ja heidän tarjoamiinsa palveluihin.

Paikkakunnat:

Kuopio 20.11.2023, Kuopion Musiikkikeskus

Joensuu 21.11.2023, Tiedepuisto

Mikkeli 22.11.2023, Konsertti- ja kongressitalo Mikaeli

Messuohjelma

13.30 Tilaisuus avautuu

13.30 - 15.00

Näyttelyyn tutustuminen ja kahvitarjoilu (non-stop)

Tapahtumassa on kahvitarjoilu.

15.00 - 15.15 Tervetulosanat Piia Moilanen, toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Itä-Suomi ja paikallisen isännöintiyhdistyksen puheenjohtaja

15.15 - 16.00

16.00 - 16.45

16.45 - 17.30

17.30 - 17.45

17.45 - 18.00

Tapahtuma on kaikille avoin ja maksuton, mutta vaatii ennakkoilmoittautumisen.

Isännöinnin eettiset ohjeet - mikä muuttui? Mia Koro-Kanerva, toimitusjohtaja, Isännöintiliitto

Näyttelyyn tutustuminen ja kahvitarjoilu

Taloyhtiön johtaminen ja hallituksen toiminta Timo Tossavainen, yhteysjohtaja, Kiinteistöliitto

Vuoden taloyhtiön puheenjohtajan ja vuoden taloyhtiöteon julkistaminen

Loppuyhteenveto

Maanmittauslaitoksen järjestämä osakeluettelon siirron apuklinikka

Maanmittauslaitoksen asiantuntijat tarjoavat tapahtumassa henkilökohtaista opastusta ja neuvontaa taloyhtiösi osakeluettelon siirrossa huoneistotietojärjestelmään. Klinikasta on hyötyä erityisesti pienille taloyhtiöille, jotka eivät ole vielä siirtäneet taloyhtiönsä osakeluetteloa huoneistotietojärjestelmään, ja jotka eivät käytä isännöintitoimistoa. Opastus kestää 45 minuuttia.

Tapaamiseen varataan henkilökohtainen aika: http://ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/taloyhtiopaiva

Tapahtumat järjestää

Kiinteistöliitto Itä-Suomi, Pohjois-Savon Ammatti-Isännöitsijät ry, Etelä-Savon Isännöitsijät ry ja Pohjois-Karjalan Isännöitsijät ry.

Katso näytteilleasettajat paikkakunnittain tapahtuman verkkosivuilta http://ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/taloyhtiopaiva

- Kaikki kysymykset ovat tervetulleita. Tärkeintä on, että asiat selviävät yhtiöiden päättäjille. Kaikkeen en osaa vastata heti, mutta otan selvää, Malinen sanoo. Mitä kiperämpi kysymys, sen enemmän se häntä innostaa. Vastauksien etsimisessä auttavat pitkä työura ja laajat asiantuntijaverkostot.

Minä Kimmo Malinen

Ikä: 40 vuotta

Koulutus: rakennusinsinööri

Perhesuhteet: Avovaimo, kaksi poikaa ja koira

Asumismuoto: omakotitalo

Harrastukset: Lentopallo-junnujen valmennus, padel, maastopyöräily, sähly, golf

Itä-Suomi sai oman neuvontainsinöörin

Itäsuomalaiset taloyhtiöt saavat nyt korjaus- ja teknistä neuvontaa omalta alueeltaan, kun Kuopion-toimistolla aloitti 1.9. neuvontainsinöörinä rakennusinsinööri

Kimmo Malinen. Aiemmin neuvontapalvelua on tarjottu ItäSuomen jäsenille etänä valtakunnallisessa puhelinpalvelussa.

Viimeiset pari vuotta hän toimi yrittäjänä uudis- ja korjausrakennuskohteiden rakennesuunnittelutehtävissä.

Haluan olla jäsenyhtiöiden apuna, hallituksethan voivat koostua hyvin monenlaisista ammattiryhmistä.

- Annan jäsentaloyhtiöiden hallituksille yleistasoista teknistä neuvontaa puhelimessa, sähköpostitse ja paikan päälläkin, mutta korjaushankkeiden yksityiskohtaiseen neuvontaan en voi ryhtyä, enkä hankkeiden projektipäälliköksi, hän kertoo. Yhtiökokouksiin häntä voi pyytää valottamaan korjausten tarpeellisuutta. Hän osallistuu myös koulutustilaisuuksiin, puheenjohtajaklubeihin ja muihin Kiinteistöliitto Itä-Suomen tilaisuuksiin.

Vahva kokemus kuntotutkimuksista

Aiemmin Malinen on työskennellyt NR- ja rakennesuunnittelijana

Swecolla yli 12 vuotta. Sieltä hän siirtyi Kiwa Inspectalle kuntotutkimus- ja esimiestyöhön. Kuntoarviot, rakenteiden ja putkien kuntotutkimukset sekä asbesti- ja haittaainekartoitukset antavat hänelle taloyhtiöiden neuvontatyöhön hyvän pohjan.

- Aika monipuolinen kokemus minulla on erilaisista uudis- ja korjauskohteista. Uskon, että pääsen hyödyntämään osaamistani taloyhtiöiden hyväksi, hän summaa.

Taloyhtiöiden isot korjausvelat puhuttavat kaikkialla. - Missä järjestyksessä pitäisi lähteä korjaamaan, kun on niin paljon tehtävää, siihen hallitukset pyytänevät näkemystä, Malinen uumoilee.

- Hallituksilla on oltava kättä pidempää, kun ne harkitsevat korjauksia. Kuntoarviosta kannattaa lähteä liikkeelle ja sen perusteella tehdä kuntotutkimus, jossa rakenteet tutkitaan syvemmältä, ja sitten priorisoida korjaukset.

Kiinteistön huolellinen ylläpito on kaiken a ja o, sitä tulen hallituksille painottamaan.

Töiden ohessa hän on toiminut muutaman vuoden taloyhtiönsä hallituksessa. Asumismuodon vaihduttua omakotitaloon myös hallitustehtävät ovat jääneet.

huolellinen ylläpito kiinteistöjen a ja o

Malisesta kiinnostavinta on päästä etsimään ratkaisuja jäsentaloyhtiöiden ongelmiin. - Haluan olla jäsenyhtiöiden apuna, hallituksethan voivat koostua hyvin monenlaisista ammattiryhmistä.

Erityisesti hän haluaa korostaa kiinteistöjen elinkaarihallinnan merkitystä. - Kuntotutkijana pääsin näkemään kunnoltaan ja ylläpidoltaan eritasoisia kohteita. Valitettavan usein kuntotutkija pyydetään paikalle vasta vaurioiden tultua ilmi.

- Kiinteistön huolellinen ylläpito on kaiken a ja o, sitä tulen hallituksille painottamaan. Kunpa päästäisiin siihen, että yhtään suunnittelematonta korjaustyötä ei tarvitsisi tehdä! On halvempaa ja järkevämpää tutkia ajoissa julkisivujen, vesikattojen tai putkistojen kunto, ja reagoida siihen, kuin odottaa ongelmien tulo, ja vasta sitten lähteä korjaamaan.

Nuoren parin vuokrataloyhtiö on ihmistä lähellä

Kuopiolaiset Jesse ja Anniina Parviainen ovat virkistävä poikkeus

mammuttimaisten vuokrataloyhtiöiden maailmassa. Naapurikodit Oy rakentaa brändiään omilla kasvoillaan, itse remontoiden.

Naapurikodit ostaa vuokratalokiinteistöjä vuokralaisineen, ja pariskunta itse omin käsin sekä yhteistyökumppaneineen remontoi talot pihoineen viihtyisiksi, toiveenaan tuoda ryhdikkyyttä niin kiinteistöön kuin koko asuinalueeseen. Yhtiökumppanina Parviaisilla on Osmo Salminen, Rakennustyö Salminen Oy:n perustaja.

Ensimmäisen 43 asunnon vuokratalonsa, Riekonkuja 2:n Petosen keskustassa, Parviaiset ostivat lokakuussa 2022 Niiralan Kulma Oy:ltä. Kaupan mukana tulleet vuokralaiset ovat pääosin pitkään talossa asuneita; pienellä vaihtuvuudella on suuri merkitys vuokranantajalle.

Riekonkuja on asunto-osakeyhtiö, jonka osakkeet ovat Naapurikodit Oy:n omistuksessa, joitakin asunto-osakkeita on myös Parviaisten ja muutamien sijoittajien hallussa, jotka jakavat samanlaisen kiinteistönpidon ja vuokrauksen ideologian.

Riekonkujan kolmen 3-kerroksisen pienkerrostalon kokonaisuutta on nimitetty ”smurffitaloiksi” turkoosin värinsä vuoksi. Vaikka taloja oli asiallisesti ylläpidetty, näyttivät ne aikansa, 90-luvun alun, tuotteilta. Nyt kun Parvi-

aiset ovat kesän uurastaneet, pian jokainen talo on muuttunut sävyltään tyylikkään harmoniseksi pihapiireineen.

Tuttuus velvoittaa asumaan nätisti

Pariskunta aloitti asuntosijoittamisen joitakin vuosia sitten ostamalla aluksi remontoitavia huoneistoja, jotka he kunnostivat ja vuokrasivat. Jesse Parviainen rakennusinsinöörinä haluttiin näiden taloyhtiöiden hallituksiin teknisen asiantuntijuutensa ansiosta.

- Hallitusjäsenyyksien myötä tuli mieleen, että kun omistaa koko kiinteistön, sitä saa kehittää kokonaisuutena, ei vain oman osakkuutensa verran. Siitä tämä lähti.

- Monet kiinteistösijoitusyhtiöt tekevät kiinteistökehitystä, mutta meidän filosofiamme on olla lähellä ihmistä, tuntea asukkaat. Emme hae vain taloudellista etua, vaan hyvinvointia asukkaille ja ympäristölle.

Parviaiset eivät halua olla kasvottomia instituutioita, vaan tulla tutuiksi vuokralaisilleen. Kun he itse häärivät talossa ja pihoilla remontoimassa, he samalla tutustuvat vuokralaisiinsa ja heidän elämäntilanteisiinsa.

- Uskon, että se vaikuttaa siihen, miten taloa asutaan; tuttuus velvoittaa, Anniina Parviainen arvelee.

i nnostamme muita ja kehitämme pala kerrallaan

Kauppaa hierottaessa kiinteistön tekninen kunto on olennainen. - Ostaminen perustuu huolelliseen kuntotutkimukseen ja tulossa olevien korjausten hinnoitteluun. Niiralan Kulma tapaa käyttää kiinteistöt loppuun, ja sitten peruskorjaa kerralla kaiken. Meillä on erilainen idea: me korjaamme pikkuhiljaa huonoimmasta päästä alkaen, kertoo Jesse Parviainen.

Ensimmäisenä he uudistivat julkisivun, ja siitä työ jatkuu porrashuoneiden maalauksella ja parvekkeiden kunnostamisella ja lasittamisella. Lämmönvaihdin uusitaan ja asennetaan älykäs lämmönsäätöjärjestelmä kaikkiin huoneistoihin, jotta energiaa säästyy eikä ylilämmitetä. - Ympäristöasiat ovat meille tärkeitä, siksi tartuimme ensimmäisenä lämmönjakokeskukseen ja kiinteistönseurantaan. Kehitämme pala kerrallaan. Jospa tästä muutkin alueen kiinteistöt innostuisivat kunnostamaan, Parviaiset toivovat.

Miksi Niiralan Kulma myy vuokratalojaan?

- Niiralan Kulman yksi strategisista menestystekijöistä on suunnitelmallinen kiinteistökehitys. Sen yksi osa-alue on kiinteistöjen myynti. Osin tämän ansiosta kiinteistöt voidaan pitää laadukkaina, ja voimme rakentaa uusia asuntoja kasvavan Kuopion tarpeisiin, perustelee toimitusjohtaja Kari Keränen. NiKu myy talonsa yleensä vuokrattuina, sillä melkein aina ostajat pitävät sitä hyvänä asiana. Myytävät kohteet valikoituvat yhtiön tekemän kartoituksen mukaan. - Voi olla useita kohteita, joiden välillä tehdään valinta tarkempien selvitysten ja yhtiön asiantuntijoiden näkemysten pohjalta. Lopullisen päätöksen myynnistä tekee yhtiön hallitus.

- Kaikki vuokrataloyhtiöt eivät myy kiinteistöjään. Jotkut, kuten NiKu, myyvät. Myyntiin vaikuttaa se, onko kiinteistön sijaintipaikkakunta ostajan mielestä houkutteleva. Onneksi Kuopio on kiinnostava kasvukeskus.

Tarjoushalukkuuden ilmoittaneille ostajaehdokkaille lähetetään tarjousasiakirjat. Myynnistä ilmoitetaan myös julkisesti lehdessä.

- Tänäkin vuonna NiKu aikoo myydä vielä yhden kiinteistön. Kiinteistökehityssuunnitelmamme mukaan myyntiin voi tulla tulevina vuosina lisää kohteita, mutta näistä ei ole tehty vielä tarkempia suunnitelmia eikä päätöksiä. Lisäksi NiKulla on myynnissä kohteita myös liitoskuntien alueilla.

Kannattavuuteen vaikuttaa tietenkin se, että asunnot olivat vuokrattuina. Sellaisina ne tulenevat pysymäänkin, sillä sijainti on hyvä; Petosen palvelut on lähellä, bussit kulkevat kotiovelta 10 minuutin välein keskustaan ja Matkuksen kauppakeskuskin on vieressä.

i hminen keskiössä –keskustelu auttaa

Parviaiset ovat kohta vuoden käyneet Riekonkujalla lähes joka päivä. - Ihmiset tulevat juttelemaan ja ottaudumme vuokralaistemme ongelmiin. Jos vaikkapa suihkuletku on rikki, laitamme heti uuden. Asukkaat tykkäävät, kun hoidamme asiat heti kuntoon. Pienessä organisaatiossa asiat eivät pääse unohtumaan.

- Jos vuokranmaksuvaikeuksia tulee, neuvottelemme ja ko-

etamme keksiä ratkaisuja. Sillä on ihmisille iso merkitys. Juttelemalla asiat on usein saatu selviämään, sovittelemalla ja pilkkomalla vuokrarästejä pidemmälle ajalle. Monelle olen sanonut, että kun pidätte asunnon kunnossa ja noudatatte sääntöjä, niin ongelmia ei tule, Anniina Parviainen kertoo.

Jesse Parviaisen mukaan kiinteistönpidon riskiä vastaan on saatava tuottoja, koska korjausvelkaa on pienennettävä. Vuokrien tasokorotuksia on pitänyt tehdä, mutta ne on tehty yleensä vuokralaisen vaihtuessa. Naapurikodit markkinoi ja vuokraa asuntoja somessa instagram-tilillään ja facebook- sekä verkkosivuillaan. Parviaiset myös jatkuvasti etsivät uusia sijoituskiinteistöjä ja kanssasijoittajia. Kuopio pysyy toistaiseksi nuoren yrittäjäparin pelikenttänä, mutta mieli on kaikelle avoin.

Riekonkuja on entiselle Petosen asukkaalle Jesse Parviaiselle tuttu. - Opiskeluaikoina kyyditsin sinne pitsakuskina pitsoja, hän naurahtaa.

Taivaltornin viisikymppisillä viihdyttiin

Kuopiolainen taloyhtiö As Oy Taivaltorni juhli viisikymppisiään aurinkoisessa elokuun alun illassa. Talon pihalle oli kokoontunut lohikeiton ja täytekakun äärelle iso joukko asukkaita, jokunen heistä vielä alkuperäisasukaskin.

Puheenjohtaja Hannu Litjan leppoisa juonto kertasi taloyhtiön historiaa peilaten sitä valtakunnan tapahtumiin; hän totesi talon olevan ajalta, jolloin presidentit olivat kekkosia. Samalla hän kiitteli asukkaiden yhteishenkeä yleisesti ja nimetenkin. usea asukas sai ansioistaan muistoksi Taivaltornimukin.

Savolaiset kansantaiteilijat Anneli Valta-Lisitsin ja tytär, harmonikkamestari Petra Lisitsin-Mantere kruunasivat juhlan riemukkaalla esityksellään.

12-kerroksinen (kellarista laskien) Taivaltorni oli valmistuessaan vuonna 1973 Särkiniemen näkyvä maamerkki, ja on sitä edelleen. Talossa on 50 asuntoa, yksiöistä isoihin perheasuntoihin. Yhteisöllisyys on poikkeuksellista. harrastepiirit kokoontuvat: skipbo-kerho, Viivit ja Wagnerit -miesten keskustelukerho sekä erilaisia askartelukerhoja kuten kangaspuuryhmä. Kesäisin järjestetään pihajuhlia, esimerkiksi juhannusaaton juhla. Onpa itsenäisyyspäiväjuhlakin. Toimintaa on myös pihapuutarhan ympärillä. Lisäksi talossa on oma kirjasto ja lehtilukupaikka.

Anneli Tossavainen (vas.) kertoo Särkiniemen olleen vielä tuppukylä, kun hän taloon muutti. Tapio ’Tapsa’ Julkunen (keltainen paita) kehuu talon vahvaa ja hyvää henkeä. Hän vetää talon Viivit ja Wagnerit -keskustelukerhoa. Keskusteluaiheet ovat laajakantoisia; maan syövereistä avaruuteen asti. Talon remonttien he kertovat tehdyn oikealla aikaa ja käyttäen ammattilaisia, putkien sukitus on hyvin pelittänyt. - Ja talon huoneet ovat avaria, ”mahtuu olemaan”, kertovat Paula ja Esko Ojala (keskellä).

Tuomo Burman (oikealla) on hallituksen pitkäaikainen jäsen ja Pohjois-Savon näkövammaisten puheenjohtaja. - Aika sopuisasti ja houkuttelematta meille hallitus löytyy. Pitää muistaa, ettei oma mielipide ole se kaikista tärkein, vaan päätökset tehdään yhteisesti pohtimalla tai äänestyksen tuloksena. Pöydän takana Matias ja Martti Kauppinen, edessä Markku ja Maarit Kauppinen.

Taivaltornin pitkäaikainen ex-talonmiespariskunta Pentti ’Pena’ ja Mirja Mykkänen ovat taloyhtiön ”uraohjukset”, ovathan he kolmesti muuttaneet aina isompaan ja ylempään asuntoon. - Me olemme täällä kuin yhtä suurta perhettä. Talonmiesaikoinamme sen varsinkin näimme, että ihmiset pitivät huolta toisistaan, he kertovat. Mirja Mykkänen luki juhlassa kolme kirjoittamaansa Taivaltorni-aiheista runoa.

Lisitsinit Petra ja Anneli viihdyttivät rempseään savolaiseen tyyliin.

Tauno ’Tane’ Soininen on Skipbo-kerhon vetäjä. Hänkin sai yhden Taivaltorni-mukeista, joita jaettiin kymmenkunta.

Leppoisaa oli meininki Taivaltornin 50-vuotisilla, ja herkulliset oli tarjottavat, kiitos Piirakka ja Pulikka -pitopalvelun.

Vieraskynä

Harkiten hyvä tulee – huomioita sähköisen

omistajamerkinnän hakemiseen liittyen

Juuri nyt siirretään yhä kiihtyvällä tahdilla yhtiöiden osakeluetteloiden ylläpitoa Maanmittauslaitokselle. Tämä syksy onkin osakeluetteloiden siirtojen osalta kaikkein kiireisintä aikaa. Samaan aikaan osakkaat ovat ryhtyneet hakemaan sähköisiä omistajamerkintöjä ja paperisten osakekirjojen mitätöintiä. Muutos tuo mukanaan paljon uusia asioita ja uutta opeteltavaa meille kaikille.

Huoneistotietojärjestelmä ja osakekirjojen muuttaminen sähköiseksi ovat saaneet viime päivinä runsaasti palstatilaa, kun Taloussanomissa ja Helsingin Sanomissa julkaistiin laajat jutut aiheesta. Hyvä, että julkaistiin! Muutama kohta kirjoituksissa kaipaa kuitenkin mielestäni täsmennystä.

Taloussanomien jutussa uutisoitiin uuden omistajan kohtaamista yllättävistä käytännön ongelmista, jotka ovat seurausta siitä, kun osakasoikeuksia ei vielä ole. Olisi ollut hyvä samalla kertoa, että ongelmiin on olemassa jossain määrin ratkaisujakin. Niistä myöhemmin. Kuten jutussa kerrottiin, lueteltujen ongelmien aiheuttaja on viive sähköisen omistuksen kirjaamisessa. Vaikka kirjaamista haettaisiin heti asuntokaupan jälkeen, käsittelyn todettiin voivan kestää jopa 9 viikkoa.

ellei omistaja ole vaihtunut, hakemuksella ei ole kiire

Ellei omistaja ole vaihtunut, sähköisen omistajamerkinnän hakemisella ei ole kiire, eivätkä Taloussanomissa mainitut ongelmatkaan koske ”vanhoja” osakkeenomistajia. Nyt palvelu ja rekisteröinti ruuhkaantuvat osittain turhaan hakemuksista, joiden hoitamiseen olisi runsaasti aikaa. Jos omistaja ei ole vaihtunut, osakekirjan mitätöinnille ja sähköisen omistajamerkinnän hakemiselle on aikaa 10 vuotta siitä, kun yhtiö on osakeluettelon ylläpidon siirtänyt.

Uutena asiana käsittelyajat on nyt ilmoitettu erikseen niiden hakemusten osalta, joissa omistaja on vaihtunut ja niiden osalta, joissa ei ole omistajanvaihdosta. Eli omistajanvaihdostilanteita ryhdytään priorisoimaan kirjaamishakemusten käsittelyssä, mikä on hyvä asia. Positiivista, verrattuna aiemmin mainittuun 9 viikon viiveeseen, on myös se, että keskimääräiseksi rekisteröinnin käsittelyajaksi omistajanvaihdosten osalta on ilmoitettu 3–4 viikkoa.

Kolmesta neljään viikkoon on sekin pitkä aika odottaa silloin, kun haluaisi osakkeiden uutena omistajana aloittaa remontin huoneistossaan tai haluaisi päästä yhtiökokoukseen äänestämään käsiteltävänä

olevista tärkeistä asioista. Tilanteeseen voidaan varautua ennalta siten, että myyjä valtuuttaa kaupanteon yhteydessä ostajan esimerkiksi hakemaan yhtiöltä muutostyölupaa ja edustamaan huoneistoa yhtiökokouksessa aikana, jona sähköistä omistajamerkintää ei vielä ole ehditty Maanmittauslaitoksessa tehdä.

Kuka sähköistä omistajamerkintää hakee

Kun mietitään, kuka sähköistä omistajamerkintää hakee, on sillä merkitystä, kenen hallussa osakekirja on. Jos osakekirja on lainan vakuutena, osakas ei itse voi paperista osakekirjaa Maanmittauslaitokselle toimittaa. Sen sijaan silloin, kun osakekirja on osakkaan hallussa, sähköistä omistajamerkintää pystyy hakemaan itse. Ellei omistaja ole vaihtunut, on toivottavaa, että tämä tapahtuu hieman myöhemmin, kun pahimmat ruuhkat on ehditty Maanmittauslaitoksessa purkaa. Jos sähköistä omistajamerkintää hakee itse, yksi vaihtoehto on viedä osakekirja ja hakemuslomake Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelupisteeseen. Tähän liittyen Helsingin Sanomien jutussa kerrottiin, että asiakaspalvelupisteet ovat ruuhkautuneet viime aikoina. Ruuhkan vuoksi Maanmittauslaitoksen huoneistoasioista vastaava johtaja Janne Murtoniemi suositteli hakemuslomakkeen ja paperisen osakekirjan toimittamista postitse, asiakaspalvelupisteeseen viemisen sijaan. Jutussa oli todettu, että kirjeen voi halutessaan kirjata, mutta pakollista se ei ole.

Kiinteistöliitto suosittelee

käyttämään postivakuutettua lähetystä

Kiinteistöliitto on tästä edellä mainitusta toimitustapaa koskevasta ohjeesta vahvasti eri mieltä! Emme suosittele osakkaita lähettämään osakekirjoja Maanmittauslaitokselle postitse tavallisena kirjeenä, emmekä edes kirjattuna kirjeenä. Vaikka riski kirjeitse lähetyn osakekirjan katoamisesta on pieni, pitää muistaa, että osakekirja on arvopaperi. Jos se katoaa, kadonnut osakekirja on kuoletettava käräjäoikeudessa.

Kuolettamiseen menee aikaa ja asian hoitamisesta syntyy osakkaalle kustannuksia. Posti ei korvaa vahinkoa, jos osakekirja oli lähetetty tavallisena kirjeenä tai kirjattuna kirjeenä. Jos osakekirjan ja hakemuslomakkeen postittaa, tulee lähetysmuodoksi valita postivakuutettu lähetys.

Virpi Hienonen

Kirjoittaja on Kiinteistöliiton johtava lakiasiantuntija

Rippee siirtyi uuteen jätehuollon malliin rippeesti

Jätelain laaja uudistus tuli voimaan 19.7.2021. Sen pohjana on EU:n tavoite nostaa kierrätysaste 55 prosenttiin vuoteen 2025 mennessä. Laki lisäsi jätteiden lajitteluvelvollisuutta ja siirsi pakkausjätteiden ja biojätteiden kuljetuksen kunnan vastuulle. Uusi jätelaki toi mukanaan muutoksia kuljetusmalliin alueille, joilla oli aiemmin kiinteistön haltijan järjestämä jätteenkuljetus.

Rippeen toimialueella kiinteistönhaltijoille jäi enää vain sekajätteiden kuljetus. Tuottajayhteisöt velvoitettiin osallistumaan keräyskustannuksiin.

Savonlinnassa kierrätysyhtiö Rippee kilpailutti pakkaus- ja biojätteiden kuljetusurakat keväällä 2022. Voittajiksi valikoituivat L&T Ympäristöpalvelut Oy ja RLPalvelut Oy. Pakkausjätteiden keräys alkoi 1.7.2023 ja biojätteiden 19.7.2023.

Pientä hiomista vielä

- Keräys lähti hyvin käyntiin, kertoo toimitusjohtaja Anne Rautiainen muutaman kuukauden keräyskokemuksella. Hänen mukaansa pienemmät taajamat hyötyivät muutoksesta eniten, sillä niissä hinta laski noin 30 prosenttia. Ydin-Savonlinnassa hinta pysyi hieman aiempaa edullisempana, kun huomioidaan astiapalvelu. Jäteastiat pestään jätelajin mukaan 1—2 kertaa vuodessa ja jatkossa ei tarvitse enää maksaa astiavuokraa tai ostaa jäteastioita. Rikkoontuneet

vaihdetaan veloituksetta uuteen.

Siirtymävaiheessa on inhimillistä, että virheitä tapahtuu. Jätekuljettajat ovat toisinaan joutuneet epäasiallisen käytöksen kohteeksi, vaikka Rautiaisen mukaan heillä on esimerkillinen palveluasenne. - Jos jokin harmittaa, se pitää kohdistaa minuun, ei kuljettajiin, painottaa Rautiainen. Onneksi valtaosa palautteista annetaan asiallisesti ja Rippeen toiveen mukaisesti sähköpostilla. Palautetta on tullut esimerkiksi tyhjennysväleistä tai kiinteistöistä, joista Rippee ei ole tiennyt.

Asiantuntija työssää n

KIINTEISTÖVIESTI ITÄ-SuOM I

omaiset ovat päättäneet, että jätehuollon järjestää kunta neuvonnasta ja jätteiden vastaanotosta kuljetukseen asti.

Sitä mieltä on Rautiainenkin.

- Asukkaille on selkeämpää saada koko palvelu yhdeltä luukulta. Se myös tulee kuntalaisille edullisemmaksi. Savonlinnassa voi nyt kolmekin jätekuskia sattua samanaikaisesti tyhjennykselle: Paperin, sekajätteen ja bio- ja pakkausjätteen.

Isännöitsijöiltä Rautiainen olisi toivonut siirtymävaiheessa enemmän yhteistyötä. Jätekatosten avaimia piti odottaa, eikä katoksia päästy ajoissa käymään läpi.

Jotta kuljettajat välttyisivät kuljettamasta valtavia avainnippuja mukanaan, hän ehdottaa siirtymistä 2-pesälukkoihin, joissa toinen on jätteenkuljetuksen yleisavaimelle ja toinen asukkaille. Voisiko tämä onnistua roskakatosten uusimisen myötä?

jätehuollon sekamallista vähitellen luovutaan?

Savonlinnassa käytettyä jätehuollon mallia nimitetään sekamalliksi. Mallista on monilla alueilla luovuttu, sillä alueelliset jätehuoltoviran-

- Jos kaikkia jätekuljetuksia hallinnoisi yksi ja sama toimija, palvelu halpenisi, päästöt vähenisivät ja asumisviihtyvyys paranisi. EU:n ilmastopolitiikkaa myötäillen uskonkin, että muutaman vuoden päästä kaikki kunnat ovat siirtyneet tähän.

Savonlinnassa kuntapäättäjät eivät toistaiseksi ole olleet valmiita muutokseen, mutta tiettävästi asiaa tarkastellaan lähitulevaisuudessa.

Kokonaisuutena Rautiaisen mielestä jätehuolto kulkee hyvään suuntaan. - Tavoitteet lajittelussa ja kierrätyksessä tehostuvat. Tavoitteita asetettaessa kustannukset tulisi kuitenkin ottaa realistisesti huomioon. Pientä biojätemäärää ei kannata kaukaa hakea, ja myös ilmastovaikutukset pitää huomioida.

Mikä on Rippee?

rippee on Savonlinnan Seudun Jätehuollon keväällä 2023 käyttöön ottama aputoiminimi. rippee hoitaa kuntien vastuulle jätelaissa säädetyn jätehuollon. Toimialueella on runsaat 40 000 asukasta. Taloyhtiötä, pienkiinteistöä ja vapaa-ajanasuntoja on yhteensä noin 28 000.

rippeen omistajia ovat suurimmalla osuudella Savonlinnan kaupunki, johon kuuluvat vanhat liitoskunnat Punkaharju, Kerimäki ja Savonranta, sekä pienemmillä osuuksilla rantasalmi, Sulkava ja Enonkoski.

rippee hoitaa Savonlinnassa perus- ja aluekeräyksen toiminnot, kiinteistökohtaisen jätteenkuljetuksen hallinnoinnin, jätteen vastaanoton ja muut oheistoiminnot kuten laskutuksen.

Rakkaudesta jätehuoltoon

Anne rautiainen kuvaa, että hänellä on polte työhönsä, jossa pitää olla monen alan asiantuntija. hän on syntyperäinen savonlinnalainen, paluumuuttanut ympäristö- ja terveystekniikan insinööri sekä ympäristötieteen ja -teknologian maisteri, hän omaa myös oikeustieteen opintoja. Juridiikkaa työssä riittää, sillä jätehuolto perustuu lainsäädäntöön.

Nuoresta alkaen rautiaisella on ollut halu oikeudenmukaisuuteen ja tasapuolisuuteen. - Maailmanpelastaja en ole, mutta pidän käytännön ongelmien

ratkaisemisesta ja asioiden organisoinnista, parempien toimintatapojen kehittämisestä. Sitä hän harmittelee, että on päättäjiä ja kuntalaisia, jotka eivät aina ymmärrä kunnallisen jätehuollon tärkeyttä, koska eivät ole perehtyneet asiaan tosiseikkojen valossa, on vain mielikuvia. - On kuormittavaa, kun työtämme ja asiantuntemustamme ei arvosteta. Kritiikkiä saa helposti pienistäkin asioista, harvemmin kiitosta.

Naseva lyhyt nimi Rippee jää mieleen. – Kuvaako nimi jätteiden rippeitä vai ripeää palvelua savolaisella aksentilla, sen saa kukin itse päättää, hymyilee Anne Rautiainen.

Oopperajuhla-aika rauhoitetaan remonteilta

Savonlinna kuhisee turisteja kesän jättitapahtuman, Oopperajuhlien, aikaan. Vilkkaimpaan turistiaikaan heinäkuussa kaupunki pyrkii välttämään ydinkeskustan alueen infratöitä. Kaupungilla on voimassa kesäajan liikennejärjestelyt matkustajasataman ja Linnankadun seudulla kesäkuun alusta elokuun loppuun. Linnankatu muutetaan yksisuuntaiseksi, jotta liikkuminen kadulla olisi sujuvaa.

Mutta pitääkö myös keskustan taloyhtiöiden ottaa oopperajuhlat huomioon remontteja suunnitellessaan? Ettei talo ole huputettu tai kadulla ole rakennustelineitä juuri juhlien aikaan.

Infrapäällikkö Jani Ahokkaan mukaan kaupunki ei ole kieltänyt remontteja oopperajuhla-aikaan. - Ei kaupungin tarkoituksena ole jarruttaa mitään, mutta ahtaalle Linnankadulle emme ole kesällä myöntäneet katualueen aitaamislupia. Katu johtaa matkustajasatamasta suoraan Olavinlinnalle, ja on todella ruuhkainen. Katuviranomaisena haluamme varmistaa, että kulku ajoradalla ja jalkakäytävillä sekä kiinteistöille onnistuu.

Rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri Jari Heiskanen sanoo, ettei rakennuslupapäätöksissä ole asetettu rajoituksia oopperajuhla-ajalle. - Lupaviranomainen toki ohjaa hanketta, ja luvanhakija ymmärtää, että meluavat ja pölyävät työvaiheet jätetään vilkkaimpaan aikaan minimiin. Ongelmia ei ole ollut.

Hyvissä ajoin kaupungille tullut tieto taloyhtiöiden linjasaneeraus- ja julkisivuremonteista helpottaa kaikkien osapuolten aikataulujen yhteensovittamista, sanoo Jani Ahokas.

Tieto remonteista ajoissa kaupungille

Ahokas toivoo, että kun taloyhtiöt tietävät remonttiensa aloitusajankohdat, ne hakisivat heti luvat katualuevarauksiin. Katua ei voi sulkea eikä telineitä laittaa kadulle ilman lupaa. Jos lupaa haetaan vasta 1—2 viikkoa ennen aloitusta, kaupunki ei ehkä ehdi reagoida asiaan. Katualueen rajauksesta kaupunki perii maltillista korvausta teknisen lautakunnan vahvistamien taksojen mukaan.

- Hyvä olisi, jos taloyhtiöt miet-

tisivät itsekin remontin aikaista liikennesuunnitelmaa, jos tarvitsevat jalkakäytävää remontin ajaksi käyttöönsä.

Kesäaikaan keskusta-alueella tehdään muitakin katuinfran kunnossapito- rakentamis- ja saneeraustöitä, jotka kaupungin tulee aikatauluttaa ja sovittaa. Kaupunki ilmoittaa työmaista julkisella tiedotteella, jos työt ovat kaupungin sydämessä ja niillä on vaikutusta ihmisten kulkemiseen. Katujen katkaisemista pyritään välttämään.

Hyvissä ajoin tullut tieto taloyhtiöiden linjasaneeraus- ja julkisi-

vuremonteista helpottaa kaikkien osapuolten aikataulujen yhteensovittamista. Ahokas suosittelee käyttämään lupapiste.fi-verkkopalvelua, jonka kautta kaupungille voi lähettää muun muassa julkisivuremonttia varten mahdollisesti tarvittavan katualueen aitaamishakemuksen, jossa on tiedot remonttiaikataulusta ja aidattavan alueen laajuudesta liikennejärjestelysuunnitelmineen.

Kaupungilla on palautekanava verkossa ja mobiilissa. Puheluja ja suoria kyselyjä tulee myös teknisten palvelujen palvelupisteeseen.

Taloyhtiöt sovittelevat remonttinsa

Savonlinnan Isännöintikeskuksen isännöitsijä Petri Pennanen kertoo, että heidän keskustan taloyhtiöissään Oopperajuhlat otetaan huomioon.

- Tilaaja toki päättää, mutta tähän asti ainakin asioista on hyvin sovittu. hankesuunnittelu- ja tarjouspyyntövaiheessa pyritään työ rajaamaan niin, ettei se keskity turistisesonkiin, vaikka se kauneinta kesää onkin. Eivät urakoitsijatkaan halua tehdä töitä väen keskellä, ahtaus hankaloittaa esimerkiksi isoilla autoilla liikkumista.

Pennasesta on tärkeää, että kaupungin kesä on vilkas ja väkeä piisaa. - Juhlan tärkeys Savonlinnalle on täällä sisäistetty. Ne tuovat mukavaa pörinää kaupunkiin.

Yhteistyön onnistumisesta hyötyvät kaikki osapuolet, Pennanen sanoo. Kaupunki saa tiedon taloyhtiöiden hankkeista rakennuslupavaiheessa. Kaupunki taas tiedottaa omista katuja viemäritöistään, tosin akuutteja töitäkin tulee, joista ei ole ilmoitettu. - Tiedottamisessa on aina parantamisen varaa, joskin se on vuosien saatossa parantunut huomattavasti uusien viestintäkanavien myötä. Vastatoivomuksena Pennanen esittää, että taloyhtiöt saisivat hyvissä ajoin tietää infran uusimissuunnitelmista. Silloin ne voisivat yhdistää samaan omia piharemonttejaan vaikkapa hulevesien osalta, ilman että samaa katuosuutta avataan kahdesti peräjälkeen. Edelleen hän ehdottaa, että isännöintiyritykset saisivat omat tiedotteensa. - Vaikka julkisia kuulutuksia tulee, ja kaupungin sivuilta saneeraukset löytyvät, niin voisivatko kaikki infratoimijat yhdessä; sähkö- ja lämpöyhtiö, vesilaitos, tietoliikenneyhtiöt, koota tulevista hankkeista tietoja yhteen? Tai heidät velvoitettaisiin infoamaan hankkeidensa vaikutuksesta alueen muihin toimijoihin? Näin taloyhtiöt ja myös muut toimijat tulisivat paremmin palvelluiksi ja säästäisivät kustannuksia.

Petri Pennanen toivoo, että infratoimijat tekisivät yhteistyötä tiedottamisessaan isännöitsijöille.

Yhä useampi taloyhtiö saattohoitovaiheessa

Taloyhtiöt kamppailevat yhä suurempien talousvaikeuksien kanssa etenkin kasvukeskusten ulkopuolella.

Tilanteen vakavuudesta kertoo Savonlinnassa ja Punkaharjulla isännöivä laatu- ja kehityspäällikkö

Juhani Rissanen ISTO Isännöinnistä. Hän on ollut 40 vuotta alalla, joten näkemystä riittää.

- Inflaation vuoksi kaikki kustannukset ovat nousseet, ja vastikkeita on pakko nostaa. Sähkön hinnan nousu kurittaa erityisesti suorasähkötaloja. Lämmityskustannuksia on koetettu joissain taloissa alentaa niin, että tyhjillään olevien asuntojen lämmöt on pudotettu 15 asteeseen, tai siivouskertoja on vähennetty. Näiden vaikutus on kuitenkin olematon, kun muut kulut ovat entiset.

Rissanen kertoo, että eräässä taloyhtiössä jouduttiin vastike nostamaan 6,5 euroon neliölle. Siinä yhtiössä omistamisesta oli tullut rasite, kun talon ikä on yli 50 vuotta ja putkiremontti odottaa.

- Onneksi talossa ei ole vielä putkivuotoja. Tällaisissa yhtiöissä elinkaariajattelu ja taloyhtiöstrategia on pakko unohtaa. Yhä useampi taloyhtiö meilläpäin on saattohoitovaiheessa.

Venäläisomistuksista ongelmia

Ukrainan sotaa ei kukaan voinut ennustaa, sen vaikutukset ovat rajut.

- Venäläiset ostivat 2010-luvulla itäsuomalaisista taloyhtiöistä paljon asuntoja, mutta eivät nyt pa-

kotteiden takia saa vastikemaksujaan tilitettyä Suomeen. Nämä taloyhtiöt ovat nyt pulassa. Isännöitsijän mahdoton tehtävä on periä rästiytyneitä vastikkeita Venäjältä. Perintätoimet ovat erittäin monimutkaisia, eivätkä välttämättä saavuta perinnän kohdetta. Voi kulua puolikin vuotta tai enemmän kaikkine viranomaiskoukeroineen ennen kuin taloyhtiö voi tehdä hallintaanottopäätöksen, ja koko ajan rästit kasvavat. Ja vaikka hallintaanotto onnistuisikin, ei asuntoja saada vuokrattua rästien kuittaamiseksi, koska vuokralaisia ei löydy.

Jos liiketilan omistaja jättää vastikkeet maksamatta, ja huoneisto otetaan haltuun, niin ongelma on sama; saadaanko tilaa vuokrattua eteenpäin. Taloyhtiö voi hakea oikeudesta päätöstä maksamattomista vastikkeista, mutta jos yrityksellä ei ole mitään omaisuutta, se on turhaa.

- Keplotteluakin tapahtuu: Perustetaan uusi yhtiö juuri ennen hallintaanottoa vain kyseisen liiketilan ostoa varten, yhtiö omistaa liiketilan hetken ja myy sen pian edelleen vaikkapa virolaiselle firmalle. Näin se pääsee vastuista, eikä suomalainen oikeusjärjestelmä tavoita uutta omistajaa. Kauppa on laillinen, ja kauppasumma on kauppakirjassa kuitattu saaduksi, vaikkei näin ei olisi tapahtunutkaan. Taloyhtiöt ovat aina rikollisen toiminnan jäljessä, ja tavalliset

muut osakkaat maksavat yhä korkeampia vastikkeita.

Isännöitsijä voi vain kertoa tosiasiat: Vastiketta on pakko nostaa, sillä jos rahaa ei löydy, loppuu lämpö ja vesi. Osakkaista osa arvostelee isännöitsijää, joka ei ole laittanut maksamattomia vastikkeita perintään, vaikka hän on tehnyt kaiken mitä ikinä pystyy.

ulosotto ei aina hyödytä

Eräs Rissasen isännöimä liiketalo päätti hakeutua konkurssiin, ja yhtiö menetti omaisuutensa. Arvoton talo jo olikin, koska sitä ei saatu myytyä eikä vuokrattua. Isännöitsijän viimeinen työ oli konkurssihakemus. Sen jälkeen kiinteistö jää pesänhoitajan ongelmaksi.

- Jos velallisella on myytävää omaisuutta, esimerkiksi auto, sen myynnistä saadun rahan voi tilittää taloyhtiölle, mutta velalliselle tulee jäädä suojaosuus. Ulosoton kautta ei välttämättä saa juuri mitään. Vain hyväpalkkaisen ja omaisuutta omistavan ulosotto kannattaa, mutta silloinkin velkojista etusijalla ovat verottaja, eläkeyhtiöt ja muut julkiset velkojat.

Nämä vaikeat lakiasiat tuottavat isännöitsijöille valtavasti lisätöitä. Kun taloyhtiössä hallitukset vaihtuvat, ne saattavat silti kysyä, miksi mitään ei tehty, vaikka isännöitsijä on toiminut edellisen hallituksen edellyttämällä tavalla.

Sähkön hinnan nousu kurittaa erityisesti suorasähkötaloja.

Ongelmista kerrottava voimallisesti osakkaille

Koko ajan taloyhtiöiden saamiset kasvavat. - Taloyhtiöitä ei käytännössä kukaan hae konkurssiin, mutta lopulta kaukolämpöyhtiö katkaisee lämmöt ja kaupunki vedet. Asukkaiden on pakko muuttaa, koska talossa ei pysty asumaan. Kiinteistö jää tyhjilleen. Mikä on kuntien mahdollisuus toimia, kun näitä tulee koko ajan lisää? Entä jos talo on vuokratontilla?

Jos asia haluttaisiin hoitaa, taloyhtiö purkaisi rakennuksen ja osakeyhtiön, ja siivoaisi tontin, mutta purkukustannukset ovat liian korkeita.

Ratkaisu olisi saada Itä-Suomeen lisää asukkaita, mutta työpaikkoja ei ole. - Paluumuuttajia on harvassa. Eläkeläismuuttajat eivät osta asuntoja, vaan menevät vuokralle. Koronan tultua odotettiin etätyöläisten tuloa ja heidän asunnonostobuumiaan, mutta vain muutama tuli.

Rissasen mukaan isännöitsijän ja hallituksen tulisikin kertoa talousvaikeuksista tarpeeksi voimallisesti yhtiökokouksessa. Osakkaat päättävät, pidetäänkö talo pystyssä ja maksetaan vastiketta, vai ajetaanko alas. - Jos kassa on tyhjä, alasajo ei ole huono vaihtoehto. Pankit nimittäin eivät anna lainaa tai vaativat lähes 50 prosenttia omarahoitusosuutta.

- Mutta kaiken kaikkiaan –suurin osa taloyhtiöistä on edelleen suhteellisen hyvässä kunnossa, vaikka surullinen fakta onkin, että ongelmataloyhtiöt lisääntyvät.

Savonlinnalainen kokenut isännöitsijä Juhani Rissanen on huolissaan kasvukeskusten ulkopuolisten taloyhtiöiden selviämisestä. Huonossa jamassa olevia yhtiöitä tulee koko ajan lisää. Isännöitsijöiden tulisikin kertoa arkailematta tilanteesta osakkaille, koska osakkaat tekevät päätökset.

Taloyhtiö, pidä huolta maksukyvystä

Taloyhtiön maksuvaikeuksien takana on yleensä vastikerästit. Esimerkiksi Venäjän hyökkäyssodan seurauksena kohonneet ylläpitokustannukset sekä pääomalainojen lainanhoitokulut voivat heikentää osakkaan maksukykyä. Jos perinnän tai huoneiston hallintaanoton keinoin ei saada katettua yhtiön saatavaa osakkaalta, voi syöksykierre taloyhtiönkin maksuvaikeuksiin olla pahimmassa tapauksessa valmis.

Osakkaan maksuvaikeuksien syyt

Osakkaan maksuvaikeuksiin voivat johtaa monet muutkin syyt kuin ylläpitokustannusten nousu. Maksuvaikeuksia voi seurata myös esimerkiksi korjaushankkeiden kustannuksista taikka tyhjentyneistä liiketiloista.

Maksuvaikeudet voivat olla tilapäisiä tai pitkäkestoisempia. Hallituksen tulee seurata osakkaiden vastikkeenmaksua tarkoin. Poikkeamiin kannattaa reagoida viivytyksettä ennen kuin rästit kasvavat hallitsemattoman suuriksi.

Peri vastikerästejä

Taloyhtiö voi periä vastikerästejä vapaaehtoisella tai oikeudellisella perinnällä. Hallitus voi päättää kumpaa saatavien perintämuotoa yhtiö käyttää. Yleensä liikentee-

seen lähdetään ensin vapaaehtoisella perinnällä.

Vapaaehtoisessa perinnässä yhtiö perii saataviaan joko itse tai käyttää apuna perintätoimistoa. Vapaaehtoisessa perinnässä on noudatettava perintälakia ja hyvää perintätapaa. Laki säätää perintäkulujen enimmäismäärät. Osakkaalta voidaan periä perintäkulujen lisäksi viivästyskorkoa.

Oikeudellinen perintä tapahtuu oikeusteitse. Toimi laitetaan vireille sähköisellä haastehakemuksella. Ennen oikeudelliseen perintään ryhtymistä kannattaa selvittää velallisen luottotiedot perinnän kannattavuuden selvittämiseksi.

hallintaanotolla rästejä kuriin

Perinnän ohella tai sijasta taloyhtiö voi ottaa huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi ja vuokrata huoneiston kolmannelle. Vuokralla voidaan kuitata vastikerästejä ja muita hallintaanottoon liittyviä kustannuksia. Hallintaanotto ei vaikuta omistusoikeuteen.

Hallintaanottoon ei tule ryhtyä liian kevyesti. Hallitus voi antaa varoituksen hallintaanottomenettelystä kahden kuukauden vastikerästien perusteella. Jos osakas

ei saatavaansa maksa ja rästiä kertyy lisää siten, että maksamatta on 3-4 kuukauden vastikkeet, voidaan hallintaanotto saattaa yhtiökokouksen päätettäväksi.

Kun korttitalo huojuu

Jos yhtiö ei saa vastikerästejä katetuksi perintätoimin tai hallintaanotolla, joudutaan rästit kirjaamaan viime kädessä luottotappioksi. Nämä katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla. Kohoavat vastikkeet voivat uhata yhä useamman osakkaan maksukykyä. Perintätoimet ja hallintaanotot voivat laajentua koskemaan muitakin osakkaita ja huoneistoja. Jos yhtiön maksukyky heikentyy muuten kuin tilapäisesti, ollaan taloyhtiön konkurssiuhan äärellä. Konkurssi voi käynnistyä niin velkojan kuin taloyhtiönkin aloitteesta.

Taloyhtiö konkurssissa

Konkurssi on likvidaatiomenettely, jossa tavoitteena on yhtiön velkojien maksunsaanti yhdellä kerralla. Taloyhtiön omaisuuden omistusoikeus säilyy yhtiöllä, mutta määräysvalta siirtyy konkurssipesälle. Taloyhtiön konkurssissa pesä lähtökohtaisesti pyrkii estämään velkojen lisäkertymisen päättämällä

Vapaaehtoisessa perinnässä on noudatettava perintälakia ja hyvää perintätapaa.

taloyhtiön sopimuksia. Tavoitteena on yhtiön tontin tai maanvuokraoikeuden sekä yhtiön rakennuksen myynti ja viime kädessä saatavan jakotuloksen jakaminen yhtiön velkojille.

Taloyhtiön konkurssin läpiviennin vaikutukset osakkaalle ovat raskaat. Huoneiston hallinta menetetään konkurssipesälle. Jos huoneisto on vuokrattu, siirtyy vuokrasuhde konkurssipesän ja vuokralaisen väliseksi. Vaikka omistus osakkeisiin lopulta menetettäisiin, mahdollinen asuntolaina pankille säilyy.

Konkurssin läpivienti edellyttää taloyhtiöltä varoja. Jos varoja

ei ole, konkurssi raukeaa tuomioistuimen päätöksin. Tästä seuraa käytännössä se, että kaupparekisteri poistaa yhtiön rekisteristä. Rekisteristä poisto johtanee pikaisesti taloyhtiön palveluntuottajien ja sopimuskumppaneiden katoon. Asuminen kohteessa edellyttää erityisjärjestelyjä.

Puutu ajoissa

Hallituksen tulee puuttua vastikerästeihin viivytyksettä. Jos taloyhtiön menot uhkaavat karata käsistä, tulee yhtiön toimintaa pyrkiä sopeuttamaan. Velkojiin tulee olla yhteydessä maksuaikajärjestelyjen

ja muiden joustojen sopimiseksi. Jos taloyhtiön pitkänjänteen näkymät niin kiinteistönpidon kuin taloudenkin suhteen ovat erittäin heikot, kannattaa yhtiössä käynnistää selvitystoimet keinoista, joilla yhtiön toiminta voitaisiin hallitusti päättää. Aika tuskin ratkaisee syöksykierteeseen joutuneiden taloyhtiöiden ongelmia.

Kauko Elolla sama lämpö kaikkiin asuntoihin

Joensuulainen taloyhtiö As Oy Satkama otti Savon Voiman Kauko Elo -palvelun käyttöön syksyllä 2021. Kauko Elo on osa kiinteistöautomaatiojärjestelmää, ja sen avulla voidaan säätää kaikkien huoneistojen lämpötila samaan yhteisesti sovittuun tasoon, Satkamassa 21,5 asteeseen.

Sopimuksen tehneet taloyhtiöt maksavat palvelusta kiinteää kuukausimaksua. Palvelu sisältää lämmönjakokeskuksen uusinnan suunnitteluineen ja töineen, lämmönjakokeskukseen liittyvät huollot ja korjaukset sopimuskauden aikana, lämmitysenergiakustannukset, laitteiston etävalvonnan sekä hälytyksien käsittelyn, huoneistokohtaiset lämpötilan mittaukset sekä älykkään säädön.

Kuukausimaksu helpottaa budjetointia

Satkama on kahden 5-kerroksisen talon yhtiö Rantakylässä, se on valmistunut 70-luvun alussa, ja yhtiössä on 50 asuntoa. Sen lämmönjakokeskus, lämmönvaihdin, oli vetelemässä viimeisiään; siihen alkoi tulla teknisiä vikoja, ja talo kärsi lämmitysongelmista.

- Kun eräs asukas toi hallitukselle esitteen Kauko Elosta ja palveluun kuuluvasta uudesta lämmönvaihtimesta, suhtauduin aluksi varauksella, ”kuten kaikkeen uuteen kuuluukin”, hallituksen puheenjohtaja Markku Pennanen veistelee. - Mutta ajoitus oli täydellinen. Oma näkemykseni muuttui, kun totesin järjestelmän kustannustehokkuuden ja uuden tekniikan. Ja olisihan lämmönvaihdin pitänyt uusia joka tapauksessa.

Markku Pennanen on viiden taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja ja kahden jäsen. Satkaman hallituksesta hän on ylpeä, koska sillä on tietotaitoa erilaisiin tilanteisiin. - Silloin puheenjohtajana on helppo olla.

Hankintapäätökseen vaikutti erityisesti se, että järjestelmän ansiosta lämmityskustannukset voi budjetoida tarkasti. Se helpottaa talousarvion tekemistä.

Lisäksi merkitystä oli silläkin, että kun kulutushuippuja voidaan tasata, ei kovillakaan pakkasilla tarvitse turvautua fossiilisia polttoaineita käyttäviin varavoimalaitoksiin. Ympäristöystävällistä lähilämpöä käyttämällä yhtiö osallistuu ilmastonmuutoksen hillitsemiseen.

Kun yhtiökokous oli hankinnan hyväksynyt, Kauko Elo huoneistokohtaisine antureineen asennettiin taloyhtiöön. Savon Voima valvoo järjestelmää vuorokauden ympäri ja reagoi nopeasti vikatilanteisiin.

Ensimmäisten viiden vuoden kiinteä kuukausimaksu määritettiin neljän edellisen vuoden keskiarvokulutuksen mukaan, sen jälkeen hinta sidotaan kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin. - Jos emme halua viiden vuoden jälkeen jatkaa sopimusta, taloyhtiö voi lunastaa lämmönvaihtimen jäännösarvolla. 20 sopimusvuoden jälkeen vaihdin siirtyy taloyhtiön omaisuudeksi, toteaa Pennanen.

Tyrmäsi sähkön hinnannousun

Pennanen kertoo, että edellistalven sähkön hintakriisissä taloyhtiö oli erityisen tyytyväinen, kun heillä energian hinta oli lukittu viideksi vuodeksi, vaikka kaukolämpö, ja kaikki muutkin kustannukset, alkoivat nousta.

Satkaman vuosittaiset lämmityskustannukset ovat alentuneet niin, että Pennanen kuvaa palveluun siirtymistä pieneksi lottovoitoksi heille. Tasalaatuinen lämpötila on hyvä niin taloudellisesti kuin asumismukavuuden kannalta.

- Asennusvuoden kovana pakkastalvena asunnot pysyivät lämpiminä, eikä asukkaiden huoli viileydestä toteutunut. 21,5 astetta tyydyttää useimpia, valituksia ei ole tullut.

ARA myöntää avustusta vielä tämän vuoden loppuun

Kauko Elo auttaa tehostamaan energiankäyttöä. - Tähän pyritään lämpötilojen optimoinnilla, eli huoneistoja ei lämmitetä turhaan, kertoo asiakkuusvastaava Emilia behm Savon Voimalta. - Lämpöennusteita seuraamalla nopeat ulkolämpötilan vaihtelut voidaan älykkäällä ohjauksella ottaa huomioon ja energiankulutuksen jyrkkiä nousuja tasata.

Savon Voima tarjoaa Kauko Eloa kaikenkokoisiin kausihinnoiteltujen verkkojen taloyhtiöihin pieniä rivitaloyhtiöitä myöten. Kausihinnoittelut verkot ovat Joensuussa, Siilinjärvellä, Leppävirralla, Iisalmessa, Suonenjoella ja Pieksämäellä.

Satkamaan asennettiin lämmönvaihdin, joka soveltuu matalalämpöiseen kaukolämpöön. ArA myöntää vuosina 2022—2023, eli vielä tämän vuoden loppuun asti, avustusta matalalämpötilaisten kaukolämpölaitteistojen vaihtamiseen sekä lämmitysjärjestelmän säätöön ja tasapainotukseen pyrkimyksenä hillitä ilmastonmuutosta.

Kun kaukolämpöverkossa virtaava veden lämpötilan lasketaan enintään 90 celsiusasteeseen, se mahdollistaa uusien lämmönlähteiden, kuten hukkalämpöjen, aurinkoenergialla tuotettujen lämpöjen ja geotermisen energian, tehokkaamman hyödyntämisen. Pitkän päälle siirtyminen matalalämpöiseen kaukolämpöön auttaa myös alentamaan kaukolämmön kustannuksia.

Kauko Elo -järjestelmä toimii myös yhdessä vanhemman lämmönsiirtimen kanssa, mutta vaihtimen kunto kannattaa tarkastaa ennen järjestelmän asennusta.

As Oy Satkama on hyvin pidetty kahden kerrostalon taloyhtiö Joensuun Rantakylässä.

Oikeustapauksia

Helsingin hallinto-oikeus 16.6.2023,

Päätös 3651/2023, Diaari nro: 1293/03.04.04.04.16/2022 (vailla lainvoimaa 29.6.2023)

Tapauksessa hallinto-oikeus katsoi, että Helsingin kaupungin ympäristö- ja lupajaosto oli voinut sakon uhalla kieltää huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajaa käyttämästä vuokrattavia huoneistoja alle 3kk kestävässä majoitustoiminnassa lyhytaikaisina majoitustiloina.

Ympäristö- ja lupajaosto oli päättänyt kieltää A:ta toiminnanharjoittajana vuokraamasta lyhytaikaisesti huoneistojaan H1 ja H2 1.5.2022 jälkeen. Päätöksessä on todettu, että huoneistojen vuokraaminen vähintään 3 kk vuokrasopimuksella ei ole majoitustoimintaa. Velvoitteen tehosteeksi ympäristö- ja lupajaosto oli asettanut juoksevan uhkasakon ja valvontamaksun.

A valitti asiasta hallinto-oikeuteen vaatien päätöksen kumoamista kokonaisuudessaan sekä täytäntöönpanon kieltämistä. A perusteli vaatimuksiaan toteamalla, että kyseessä oli huoneistojen asuinkäyttöön liittyvästä vuokraustoiminnasta ja siten rakennusluvassa osoitetun käyttötarkoituksen mukaista. Lisäksi A kiisti asunto-osakeyhtiö B:n väitteen vuokraustoiminnan häiritsevyydestä.

Hallinto-oikeus totesi perusteluissaan, että lainsäädännössä ei ole säännöksiä siitä, mitä on katsottava lyhytaikaiseksi majoitustoiminnaksi eikä myöskään oikeuskäytännössä ole otettu asiaan suoraan kantaa. Kuitenkin kotikuntalain 7 §:n 3 momentin mukaan henkilön on ilmoitettava myös tilapäinen asuinpaikkansa Digi- ja väestötietovirastolle, jos asuminen kestää yli kolme kuukautta. Tämän perusteella henkilön tilapäinen asuinpaikka merkitään väestötietojärjestelmään ja viranomaisilla on mahdollisuus saada ajan tasalla olevia tietoja henkilön asumisesta. Hallinto-oikeus katsoi, että yli kolme kuukautta kestävä tilapäinen asuminen on siten kotikuntalaissa tarkoitettua asumista, jossa ei ole kysymys asumisesta lyhytaikaisessa majoituksessa, vaan tilapäinen asuminen rinnastuu vaikutustensa perusteella rakennusluvassa tarkoitettuun varsinaiseen asumiseen.

Kun otetaan huomioon asiassa saatu selvitys valituksenalaisten huoneistojen pitkään jatkuneesta vuokraustoiminnasta, jossa huoneistoja on muun muassa markkinoitu huoneistohotellina, hallin-

to-oikeus katsoi, että toiminnassa on ollut kysymys asuinrakennuksille epätyypillisten lyhytkestoisten majoitusjaksojen tarjoamisesta, vaikka huoneistoja sinänsä on valittajan mukaan voitu vuokrata myös pidemmiksi ajoiksi. Asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta ei asiassa saadun selvityksen perusteella vastaa sen laatu ja laajuus huomioon ottaen asemakaavan pääkäyttötarkoituksen mukaista asumista, vaan kalustettujen huoneistojen vuokraaminen lyhytkestoisilla sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa, jota ei voida pitää asuinalueelle tyypillisenä ja joka ei asukkaiden vaihtuvuuden vuoksi myöskään vaikutuksiltaan vastaa tavanomaista asumista pienkerrostalossa.

Koska asuinhuoneistoissa harjoitettu toiminta oli asemakaavan ja voimassa olevan rakennusluvan vastaista, on ympäristö- ja lupajaosto sille kuuluvan harkintavallan nojalla voinut sakon uhalla kieltää huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajaa käyttämästä vuokrattavia asuinhuoneistoja alle kolme kuukautta kestävässä majoitustoiminnassa lyhytaikaisina majoitustiloina.

Helsingin hovioikeus 6.7.2023, Tuomio Nro 1090, Diaarinumero S 21/2211 (Vailla lainvoimaa 6.7.2023)

Asiassa oli kyse siitä, olivatko asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet vahingonkorvausvastuussa suhteessa yhtiöön, kun rakennusten alapohjassa ja märkätiloissa oli havaittu vaurioita ja väitetysti korjaustöiden aloittamisessa oli viivytelty, urakkaan liittyvät reklamaatiot olivat olleet puutteellisia ja yhtiö oli maksanut korjaustöihin liittyen aiheettomia laskuja. Hovioikeus korosti ratkaisussaan, että johdon jäsenille asetetun huolellisuusvaatimuksen arviointiin vahingonkorvausvastuun syntymisen osalta vaikuttaa yhtiön tyyppi. Asunto-osakeyhtiössä on tavanomaista, että kaikki hallintopalvelut ostetaan ulkopuolisilta tahoilta

eikä yhtiö voi taloudellisten rajoitteidensa takia edellyttää johtoon kuuluvilta suurta ajankäytöllistä panosta tai nimenomaista ammatillista osaamista. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluva on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattuna huolellisesti, huomioiden kuitenkin yksittäisten johdon jäsenten henkilökohtaisen osaamisen taso.

Hovioikeuden mukaan hallituksen jäsenet eivät olleet menetelleet huolimattomasti ja olleet siten korvausvastuussa väitetyistä vahingoista. Hallituksen jäsenten huolellista toimintaa oli hovioikeuden mukaan osoittanut muun muassa se, että hallitus oli palkannut

ammatti-isännöitsijän sekä valvojan ja hankkinut lakimiespalveluita. Hovioikeus totesi, että hallituksen jäsenet voivat luottaa asiantuntijoiden näkemyksiin, eivätkä he ole lähtökohtaisesti korvausvastuussa mahdollisista asiantuntijoiden tekemistä virheistä. Johdon huolellisuusvelvoitteeseen ei myöskään sisälly velvoitetta optimoida korjaushankkeiden toteutusta korjauskustannusten kehityksen näkökulmasta. A hävisi muutoksenhaun ja hänet velvoitettiin korvaamaan hallituksen jäsenten kohtuulliset oikeudenkäyntikulut myös hovioikeudessa.

Turun hovioikeus 10.8.2023, Tuomio nro 491, Diaarinro: S22/628 (vailla lainvoimaa 11.8.2023)

Tapauksessa hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiolauselmaa, jolla vastaaja oli velvoitettu suorittamaan kantajalle vahingonkorvausta vinyylikorkkilattian virheellisestä asennuksesta. Asiassa oli käräjäoikeudessa arvioitavana se, oliko vastaaja asentanut kantajan asuntoon lattian virheellisesti, ja siitä oliko lattian mahdollinen eläminen aiheutunut kantajan omasta menettelystä. Jos asennusvirhe oli tullut näytetyksi, kyse oli siitä, oliko vastaaja menetellyt asennustyössä huolimattomasti.

Käräjäoikeus velvoitti vastaajan korvaamaan kantajalle vahingonkorvauksena 758,18 € sekä oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen. Vastaaja haki muutosta valittamalla hovioikeudelta vaatien, että kantajan kanne hylätään ja kantaja velvoitetaan korvaa-

maan tälle tämän oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa. Kantaja vaati, käräjäoikeuden tuomiolauselmaan tukeutuen, että vastaajan valitus hylätään.

Hovioikeus arvioi asennusvirhettä samoin kuin käräjäoikeus eli kuluttajalle suoritetun palvelun virheenä. Vahingonkorvausoikeuden perusteiden mukaisesti kantajan on tällöin näytettävä toteen vastaajan palvelussa oleva virhe ja syy-yhteys syntyneeseen vahinkoseuraamukseen. Vastaavasti vastuulta välttyäkseen vastaajan on pyrittävä osoittamaan toimineensa elinkeinonharjoittajana työsuorituksessaan ammattitaitoisesti ja suoritteen vaatimalla huolellisuudella.

Vastaaja on elinkeinoharjoittajana asentanut kantajan asuntoon vinyylikorkkilattian vastoin

lattiavalmistajan asennusohjetta, mistä on aiheutunut lattiaan rakoja ja natinaa. Vastaajankin kertomuksen mukaan osassa lattiapaketteja on ollut asennusohje mukana, vaikka hän kertomansa mukaan olikin itse etsinyt ohjeen internetistä. Vastaajan velvollisuutena on ollut tutustua paketeissa olleisiin asennusohjeisiin niin, että hän on kyennyt asentamaan lattian niiden mukaisesti. Siten vastaajan katsottiin asentaneen lattian ammattitaidottomasti ja huolimattomasti. Koska vastaajan suorituksessa on ollut virhe, tulee tämän suorittaa kantajalle virheestä aiheutuneen vahingon määrän.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Onko sinun taloyhtiössäsi tehty

vuoden teko?

Kiinteistöliitto Itä-Suomi kutsuu taloyhtiöiden asukkaita ja osakkaita tuomaan esille tekoja, hankkeita ja henkilöitä, jotka ovat toiminnallaan vaikuttaneet positiivisesti kiinteistöalan ja taloyhtiöiden toimintaympäristön kehittämiseen. Kiinteistöliitto Itä-Suomi etsii nyt ensimmäistä kertaa alueeltaan Vuoden taloyhtiötekoa ja Vuoden taloyhtiöpuheenjohtajaa.

Vuoden taloyhtiöteko

– Vuoden taloyhtiöteon tulisi liittyä jollain tavalla energiansäästöön tai taloyhtiön tekemiin energiansäästötoimiin, kertoo Kiinteistöliitto Itä-Suomen toiminnanjohtaja Piia Moilanen - Energiansäästötoimia voivat olla esimerkiksi valaistuksen uusiminen, saunavuorojen järkeistäminen, ilmanvaihdon tarkastus ja säätö, ikkunoiden ja ulko-ovien tiivistysten uusiminen, lämmitysjärjestelmän tarkastus ja säätö tai vaikkapa vuotavien vesikalusteiden uusiminen, Moilanen luettelee. - Toki energiansäästötoimet voivat olla myös osa isompaa kokonaisuutta, kuten painovoimaisen tai koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän saneeraaminen koneelliseksi

tulo- ja poistoilmanvaihdoksi lämmöntalteenottoineen tai julkisivuremontti, johon liittyy esimerkiksi ikkunoiden vaihto ja eristeen lisääminen, Moilanen jatkaa.

Kaikille

palkittavan tahon

Vaihtoehtoja energiansäästöön on siis paljon, eikä nyt haeta välttämättä sitä tehokkaita ratkaisua vaan kokonaisuutta, joka on alusta loppuun viety mallikkaasti läpi. Vuoden taloyhtiöteko tullaan valitsemaan yhdessä Etelä-Savon Energian, Kuopion Energian, Lempeä Lämmön ja Savon Voiman kanssa. Arvioinnissa painotetaan erityisesti asukaslähtöisyyttä, innovatiivisuutta, energia- ja ympäristönäkökulmia sekä kiinteistön arvon huomioimista. Alueen kaukolämpöyhtiö palkitsee voittajatalon noin 300 euron lahjakortilla.

ehdottajille lähetetään

Kiinteistömedia Oy:n

kirjalahja kiitokseksi

minen puheenjohtajana on vastuullista ja arvokasta työtä taloyhtiön hyväksi. – Etsimme puheenjohtajaa, joka on osakkaiden ja asukkaiden tavoitettavissa, edistää yhteistyötä taloyhtiössä, jakaa avoimesti tietoa ja on muutenkin toiminnallaan esimerkillinen, Moilanen luettelee hyvän puheenjohtajan ominaisuuksia. Voittaja palkitaan noin 100 euron lahjakortilla.

Voittajien julkaiseminen

Vuoden puheenjohtaja

Etsinnässä on myös Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja huolehtii ja valvoo, että hallitus täyttää sille kuuluvat tehtävät. Toimi-

- Valitsemme kultakin Itä-Suomen Kiinteistöyhdistyksen alueelta omat Vuoden taloyhtiöteon ja taloyhtiöpuheenjohtajan. Eli Etelä-Savo, Pohjois-Karjala ja Pohjois-Savo muodostavat kukin oman kilpailualueensa, painottaa Moilanen. Kilpailuun voi osallistua 31.10.2023 asti. Voittajat julkaistaan marraskuussa Itä-Suomen Taloyhtiöpäivien yhteydessä. Kaikille palkittavan tahon ehdottajille lähetetään Kiinteistömedia Oy:n kirjalahja kiitokseksi.

Valtakunnalliset huomiot

vuonna 2024

Voittajat osallistuvat keväällä 2024 Suomen Vuoden taloyhtiönteko ja Suomen Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja kilpailuihin. Tunnustuksen lisäksi Suomen Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja saa noin 2.000 euron arvoisen palkinnon.

Lisätietoja kilpailusta

www.ita-suomi.kiinteistoliitto.fi

PUHELINNEUVONTAA

Tarkemmat yhteystiedot

kääntöpuolella

Etelä-Savon,Pohjois-KarjalanjaPohjois-SavonKiinteistöyhdistystenjäsenlehti nro 1/2022

VERKKONEUVONTAA

KIR JALLISIA LAUSUNTOJA

Kirjalliset lausunnot k iinteistönpidon pulmatilanteissa

äi äni tti-isännöitsijänäos jäsentaloa yisäh ön

Itä-S uomen Kiinteistöviesti Jäsenlehti ilmestyy neljä ker taa vuodessa.

S uomen Kiinteistölehti Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 ker taa vuodessa.

S ähköinen uutiskirje Noin 5 ker taa vuodessa ilmestyvä uutisk irje ajankohtaisista asioista.

Koulutustilaisuudet

Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lak iasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sek ä k iinteistöpalveluiden tilaamisesta.

Verkkokurssit

• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen

• HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä

• Toiminnantark astuksen perusteet

Asiantuntijamme ovat muk ana kymmenissä kehityshank keissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sek ä hyödynnetään edunvalvontatyössä.

Lataa nyt mobiilijäsenkor tti.

ltä-Suomen

•

LähiöidenPäiväniammatti-isännöitsijänä vetovoimaJoensuussa yväPäätöksentekojakustannuksetlatauspistehankkeissa 8 14 24

ltä-Suomen

Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta

KORJAUS- JA TEKNINEN

NEUVONTA

ti–to klo 9–12

puh. (09) 1667 6311

LAKINEUVONTA

ma–to klo 9–15 pe klo 10–15

puh. (09) 1667 6300

Kaikille avoin lakineuvonta

LAKINEUVONTA

ma ja to klo 12–15

puh. 0600 0 1122

Neuvontapalvelun hinta on 1,98 € / min. + paikallisverkkomaksu.

TALOUS- JA VERONEUVONTA

ma–to klo 9–12

puh. (09) 1667 6369

Katso lisää kiinteistoliitto.fi

Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi

PAIKALLINEN

NEUVONTA

Piia Moilanen

toiminnanjohtaja

044 355 5707

piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi

KORJAUS- JA

TEKNINEN

NEUVONTA

Kimmo Malinen neuvontainsinööri

044 491 4478

kimmo.malinen@kiinteistoliitto.fi

JÄSENYYSASIAT

Anne Verger jäsensihteeri

044 355 5909

anne.verger@kiinteistoliitto.fi

Kiinteistöliitto Itä-Suomi

Kauppakatu 17, 70100 Kuopio

017 262 6633 Pohjois-Savo

010 667 6670 Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala