now JUIN 2022

2 0 2 2

The real estate of Inowai

J U I N

D OS S IER

Howald, un nouveau pôle d'attractivité D ÉCO UVER TE

Bertrand Piccard : l'immobilier face à la transition écologique EN Q UÊTE

L'architecture à l'image des entreprises

04

PUBLIÉ PAR:

Directrice de publication Mélanie De Lima, Marketing & Communication Manager www.inowai.com Adresse : 52, route d’Esch L-1470 Luxembourg Tél : +352/26 43 07 07 Fax : +352/26 43 07 08

PRODUIT PAR :

Direction artistique Cassandre Bourtembourg Mise en page / Illustration Guillaume Sinopoli Rédaction Mélanie De Lima Quentin Deuxant Sébastien Lambotte Chef d’édition Michelle Balabanov Contact : mmagency@maisonmoderne.com www.maisonmoderne.com © Photos : Maison Moderne © Maison Moderne™ Maison Moderne est utilisée sous licence par MM Publishing and Media SA (Luxembourg). © 2022 INOWAI Tous droits réservés.

Toute reproduction ou adaptation, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans autorisation écrite de INOWAI.

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OURS / ÉDITO

JUIN 2022

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C’est une édition de NOW résolument tournée vers l’avenir que nous avons le plaisir de vous présenter aujourd’hui.

Ensemble, prêts à relever de nouveaux défis Jean-Nicolas Montrieux

Après deux années particulières, marquées par les impacts de la

Partner & Managing director d’INOWAI

pandémie, nous constatons que le marché renoue avec une nouvelle dynamique. Notre département Capital markets réalise l’un de ses meilleurs semestres historiques en accompagnant des transactions pour un montant équivalent à 350 millions d’euros, parmi lesquelles South Village (Howald), The Corner (Howald), Wooden (Leudelange) et Titanium (Cloche d’Or), et je tiens à féliciter les équipes.

Au mois de mars, les acteurs de l’immobilier ont eu l’occasion de se retrouver lors du MIPIM. Ce salon international est toujours un moment agréable, riche en rencontres et en opportunités business, qui nous avait effectivement beaucoup manqué.

Le contexte actuel reste toutefois incertain. La reprise est plus lente qu’annoncé, et les tensions géopolitiques actuelles attisent la spirale inflationniste.

Dans ce contexte, l’ajustement attendu des taux d’intérêt aura un impact sur le marché de l’immobilier. Il s’agit toutefois de la normalisation d’une situation, mettant fin à une période exceptionnelle durant laquelle les taux étaient particulièrement bas.

Je profite de cet édito pour saluer chaleureusement Vincent Bechet.

Les associés et le comité de direction se joignent à moi afin de le remercier pour son engagement au cours de ces vingt dernières années dans le développement de notre activité et du marché de l’immobilier luxembourgeois en général. Les équipes d’INOWAI, s’appuyant sur le fantastique travail qu’il a mené, poursuivent l’aventure avec la volonté de consolider et de renforcer l’expertise qui a été bâtie, l’envie de développer de nouvelles branches et des services à haute valeur ajoutée pour nos clients.

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SOMMAIRE

10 08 36 28

42

48 58

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JUIN 2022

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Sommaire

Transition et révérence.............................................................................................................. 08 Howald, nouveau pôle d’attractivité................................................................................. 10 Un immeuble de bureaux à son image............................................................................ 28 L’immobilier face aux défis de l’ESG.................................................................................. 36 Bertrand Piccard : l’immobilier face à la transition écologique....................... 42 En selle jusqu’au MIPIM............................................................................................................. 48 Une nouvelle approche de l’immobilier résidentiel................................................ 58 Quand le coliving allie style et confort ........................................................................... 62

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TRANSITION ET RÉVÉRENCE

Après avoir passé vingt années à accompagner

main », confie Vincent Bechet, lorsqu’on lui demande

le développement d’INOWAI, Vincent Bechet tire

quel est son état d’esprit au moment de quitter

sa révérence, quittant les fonctions exécutives

ses fonctions exécutives. Il est serein, fier du travail

de l’entreprise tout en continuant à lui apporter

accompli au fil des vingt dernières années, confiant

son expertise du marché. Ce départ a été officialisé

aussi dans l’équipe qui lui succède, prête à relever

lors de la conférence annuelle d’INOWAI, le 21 juin

de nouveaux défis. « Je serai toujours présent, tempère

dernier. Le désormais ancien dirigeant laisse les

toutefois l’intéressé. Je suis toujours animé par la

commandes à une nouvelle équipe de direction,

même passion pour l’immobilier qu’à mes débuts.

emmenée par Jean-Nicolas Montrieux, au terme

L’équipe d’INOWAI souhaite pouvoir continuer à s’ap-

d’une phase de transition qui aura duré deux ans.

puyer sur ma connaissance du marché et de ses acteurs.

« Je m’en vais, certes, mais en continuant d’accompa-

Toutefois, le management et les orientations straté-

gner l’équipe qui me succède et qui, depuis deux ans,

giques à donner à l’activité dépendront de la nouvelle

a pris progressivement le destin de l’entreprise en

équipe en place. »

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© Eva Krins (Maison Moderne)

Transition et révérence

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JUIN 2022

En mars 2021, Vincent Bechet faisait déjà

C’est dans cette optique, notamment, que

un pas de côté en confiant la fonction de CEO

l’ancien dirigeant a poussé son successeur à suivre

à Jean-Nicolas Montrieux pour devenir président

un master management des métiers de l’immobilier

du conseil d’administration. Tehdi Babigeon

à Bruxelles. « Parmi les défis que nous devons relever,

endossait le rôle de Chief Operating Officer

désormais, il y a celui de développer des approches plus

et Marc Baertz celui de Chief Financial Officer.

transversales, de renforcer la capacité de nos divers

Au terme d’une période de transition arrivant

départements à mieux travailler ensemble pour générer

à son terme, Vincent Bechet tire donc sa révéren-

de la valeur pour nos clients, explique Jean-Nicolas

ce. « Tout en aspirant à un autre rythme, j’entends

Montrieux. C’est dans cette optique que Tehdi et l’équipe

aussi investir dans d’autres projets, à l’image de

portent des projets de transformation clés, pour mieux

ce que nous avons réalisé mon épouse et moi

centraliser l’information et la partager. Le numérique

avec le Rollingergrund 24, un espace de coliving

doit nous permettre d’améliorer notre compétitivité mais

d’un genre nouveau à deux pas de la place de

aussi de proposer un service plus qualitatif. » D’autres

l’Étoile, explique-t-il. D’autres projets sont à venir. »

changements majeurs sont attendus, notamment

« Au fil des vingt dernières années, Vincent a vraiment

avec l’intégration des critères ESG dans la gestion

accompagné le développement du marché, saisissant

de la performance des immeubles ou dans la valori-

les opportunités de professionnaliser les approches, déve-

sation des biens. « Le monde de l’immobilier change

loppant petit à petit une gamme de services répondant

et nous allons au-devant de nouvelles opportunités.

aux attentes des acteurs du secteur, salue Jean-Nicolas

À nous d’investir dans l’avenir », explique Jean-Nicolas

Montrieux. Aujourd’hui, le marché est beaucoup plus

Montrieux. « Je me réjouis de voir cette équipe aller

mature, avec une concurrence plus forte et la présence

de l’avant, dans le respect de l’ADN d’INOWAI, qui valo-

d’acteurs internationaux. Les défis à relever sont d’une

rise l’innovation et fait de la bienveillance et du partage

tout autre nature. C’est aussi pour cela que Vincent

des moteurs de développement », conclut pour sa

considère qu’il nous appartient de poursuivre l’aventure,

part Vincent Bechet, que toute l’équipe remercie

et ce en nous donnant les moyens d’avancer. »

et à qui l’on dit tout simplement « à bientôt ».

◆

« Au fil des vingt dernières années, Vincent a vraiment accompagné le développement du marché, saisissant les opportunités de professionnaliser les approches, développant petit à petit une gamme de services répondant aux attentes des acteurs du secteur. » Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing director d’INOWAI

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Howald, nouveau pôle d’attractivité

À Howald, c’est un tout nouveau quartier urbain

ce nouveau pôle urbain tout au long de la journée

qui se dessine, profitant notamment de l’arrivée

et de l’année. Howald City se positionne sans

du tramway. Plusieurs acteurs immobiliers, fédérés

conteste comme un nouveau pôle attractif de

au cœur du projet Howald City (howald-city.lu),

la capitale luxembourgeoise, rassemblant toutes

s’allient pour développer sur une quarantaine

les conditions nécessaires au développement

d’hectares un lieu convivial, extrêmement bien

d’un lieu de vie emblématique et agréable.

connecté à l’ensemble de la ville et vers l’exté-

Au cœur de ce projet, les développeurs ont

rieur, où il fait bon vivre, travailler, se détendre.

notamment eu à cœur d’explorer les nouveaux

Au-delà des logements et des espaces de bureaux,

modes de vie et de travail. La volonté, au fil du

on y retrouvera des commerces et des services,

développement de ce projet, a été de placer

qui vont animer les lieux et rendre vivant et vibrant

l’humain au centre des préoccupations.

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JUIN 2022

PHOTO DOUBLE PAGE

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Une situation exceptionnelle Le redéploiement de Howald accompagne la mise en œuvre de la ligne de tramway. Le nouveau mode de transport public quittera en effet le quartier de Bonnevoie, pour remonter la rue des Scillas avant de bifurquer et rejoindre le tout jeune quartier de la Cloche d’Or. Howald constituera une nouvelle porte d’entrée vers la ville. Accueillant essentiellement, jusqu’alors, des activités commerciales, de service et artisanales, Howald va connaître une transformation profonde.

Les axes de mise en œuvre de Howald City prévoient la création d’un pôle attractif mêlant les fonctions, avec d’une part une place plus grande dédiée au logement, des activités de bureau, mais aussi des services et du loisir, le tout connecté à la nature environnante, avec un accès direct à la forêt. Le lieu a été pensé pour être extrêmement qualitatif, en considérant les besoins des habitants. Le nouvel Howald séduit principalement par sa localisation et son accessibilité exceptionnelles. Au-delà du nœud autoroutier qui débouche sur le quartier, Howald constituera l’un des principaux pôles multimodaux de la capitale, avec sa gare ferroviaire, une station de métro et des infrastructures nouvelles, dédiées à la mobilité douce, qui permettront d’accéder aisément (et gratuitement, considérant que le transport public à Luxembourg est désormais gratuit) à toute l’offre de la ville.

◆

Plan du tram luxembourgeois qui ira de la Cloche d’Or au Findel d’ici 2024.

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JUIN 2022

H ÉIEN H AF F

L UX E XP O A LP H O N SE W EI CK ER N AT I O N A LB I B LI OT H ÉI K

P FA FFE N T H AL KI RCH B E RG

F IN D EL

UNIVER SI T ÉI T COQUE E UR OPAPAR LAM E NT

TH EATER

PHILHAR MONIE M UDAM

FAÏENC ERI E

HA MI L I US

ÉTOIL E

PLACE DE ME T Z PLACE DE PAR IS

G ARE C E N T R AL E HIPPOD R OM E

Arrêt de tram LYC ÉE VAU B AN WAA SS ERT UE RM

LYC É E B OUN E W E G

Pôle d’échanges Bus Train

S C ILLAS

Aéroport

H OWAL D GAR E

Park + Ride

STADI O N

Points de charge électrique Carsharing Vélo-partage Ligne en service

Emplacements vélo sécurisés

Ligne en construction

Emplacements vélo

Extensions

Cages à vélos now

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Ce projet, dessiné par l’architecte Beiler ­François Fritsch, séduit par sa localisation unique et s’intègre de façon particulièrement harmonieuse dans le tissu urbain.

AXS HOWA L D

Un ensemble parfaitement intégré à son environnement

Au cœur d’Howald-City, le projet AXS Howald est un ensemble mixte de cinq immeubles alliant bureaux, résidentiel, coworking, coliving… Ces différents bâtiments, comptant 5 à 11 étages, proposeront des espaces modulaires, conçus pour s’adapter aux besoins de chaque client. Ils offriront un cadre de vie privilégié à leurs occupants, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Les esplanades aménagées tout autour des différents immeubles, sur deux niveaux, faciliteront la circulation des piétons et cyclistes, le tout dans un joli écrin de verdure. L’intégration du bâti dans le cadre urbain environnant a par ailleurs été particulièrement soignée. Guy Degryse, Country Director Real Estate pour Baltisse, qui développe le projet, nous présente cet ensemble AXS Howald dans le détail.

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La localisation d’AXS Howald offre un accès direct aux transports en commun et est proche des autoroutes et d’espaces verts d’envergure.

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Le projet AXS Howald est d’une certaine

le second étant constitué des bâtiments

envergure. Pouvez-vous nous le présenter

eux-mêmes. Le but de ces aménagements

en quelques mots ?

était de créer un ensemble architectural

Il s’agit d’un ensemble de cinq immeubles,

d’une grande fluidité, qui cadre totalement

offrant une surface totale de 42.500 m2.

avec son environnement.

Capelli Luxembourg va assurer le développement de deux de ces immeubles, destinés

A

à accueillir du résidentiel, mais aussi du coworking et du coliving. De notre côté, nous développerons trois immeubles de bureaux, d’une surface de 21.500 m2. Il faut noter que deux de ces trois immeubles sont d’ores et déjà vendus, alors que la livraison n’aura lieu qu’entre 2024 et 2025…

Qu’est-ce qui a attiré ces investisseurs ?

Il faut d’abord évoquer la localisation, qui allie la proximité avec d’importantes autoroutes, un accès direct aux transports en commun ainsi qu’une grande proximité avec des espaces verts d’envergure, comme le bois de Howald et le nouveau parc de la Cloche d’Or. Bien évidemment, les qualités intrinsèques des immeubles ne sont pas non plus étrangères à cet attrait : certifiés BREEAM, ils sont modulaires, accueillent une grande diversité de fonctions et proposent un ratio de parking très intéressant (une place pour 125 m2 de surface, ce qui est 40 % de plus que ce qu’autorise la Ville de Luxembourg).

L’intérêt des investisseurs pour les espaces de bureau est déjà réel, et je suis convaincu que celui pour le résidentiel sera équivalent.

Un travail important a également été mené sur l’intégration des bâtiments à leur environnement. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Nous avons en effet travaillé en bonne intelligence avec les urbanistes de la commune d’Hesperange pour développer un projet qui s’intègre parfaitement à son milieu, et qui facilite la mobilité douce. Une grande place publique, déployée sur deux niveaux, avec un îlot perméable, sera notamment aménagée. Celle-ci constituera le premier plan de l’ensemble,

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B

◆

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A. Le projet a été conçu en colla-

boration avec les urbanistes de la commune d’Hesperange pour développer un concept qui s’intègre parfaitement à son milieu.

C

B. Certifiés BREEAM, ces

immeubles sont modulaires et accueillent une grande diversité de fonctions.

C. Une grande place publique,

déployée sur deux niveaux, avec un îlot perméable, sera notamment aménagée.

CARACTÉRISTIQUES

42.500 La surface totale de l’ensemble AXS Howald

11

Les immeubles se déploieront sur 5 à 11 étages

2025

Les immeubles seront livrés entre 2024 et 2025

5

Le nombre de bâtiments que compte l’ensemble

125

Le ratio de parking offert est de 1 pour 125 m2

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Tout nouvel immeuble de bureaux, Well 22 fait du confort, de la santé et du bien-être des utilisateurs une priorité, répondant de cette manière aux nouvelles attentes du marché.

WELL 2 2

Pionnier du bien-être

Conçu et développé par IKO Real Estate, Well 22 est le premier immeuble de bureaux au Luxembourg s’inscrivant dans la démarche de certification WELL Building Standard®, qui vise à garantir le bien-être des utilisateurs. Ici, tout a été mis en œuvre pour offrir un confort optimal aux collaborateurs.

Le concept, au-delà des aspects fonctionnels du bâtiment, considère de nombreux paramètres, comme la qualité de l’eau et de l’air, l’environnement de travail, la possibilité offerte aux occupants de mieux manger et bouger. Xavier Dubois, Senior Project Manager au sein d’IKO, nous en dit plus sur ce projet, qu’il a développé. Le promoteur et développeur immobilier, en effet, s’est installé au cœur de ce nouvel espace qui devrait accueillir prochainement de nouveaux occupants.

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Un immeuble dans lequel on se sent bien doit faciliter le retour des équipes au bureau dans une ère post-covid.

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Pouvez-vous nous présenter Well 22

a aussi été soigné, tout comme la qualité de l’air,

en quelques mots ?

de l’eau et de la luminosité.

C’est un tout nouvel immeuble de bureaux qui s’inscrit dans la transformation du quartier

Le confort se limite-t-il aux éléments

de Howald. Surtout, c’est un projet innovant,

fonctionnels propres aux bâtiments ?

qui traduit notre volonté de proposer des lieux

D’autres aspects sont en effet pris en compte, comme

avant-gardistes au Luxembourg. Well 22 est

des considérations liées à l’émotionnel. Par exemple,

le premier projet au Luxembourg qui répond

Well 22 offre une diversité d’espaces, et notamment

aux exigences de la certification WELL Building Standard®. Au-delà des aspects de performance

une grande terrasse au rez-de-chaussée, des espaces

énergétique du bâtiment, qui vise aussi la certi-

que chacun se sente bien, pour faciliter la rencontre,

fication environnementale BREEAM Excellent,

l’échange. L’immeuble encourage les collaborateurs

nous avons cherché à garantir un confort opti-

à être actifs. La configuration du bâtiment, par exem-

mal pour chaque occupant, afin de répondre

ple, invite à prendre l’escalier plutôt qu’un ascenseur.

à l‘évolution des modes de travail dont le

Il accueille aussi une salle de fitness. On peut faci-

bien-être est au cœur des enjeux actuels.

lement accéder à l’immeuble à pied ou à vélo pour

extérieurs aménagés çà et là. Tout est conçu pour

lequel des places sécurisées sont mises à disposition Comment cela se traduit-il ?

ainsi que des bornes de rechargement pour les véhi-

La certification WELL considère une dizaine

cules électriques. Il est en outre connecté à la nature,

de paramètres, comme le confort thermique

avec un accès à la forêt, invitant à la promenade ou à

du bâtiment et l’isolation acoustique, avec

la course à pied. Enfin, la certification considère aussi

l’idée de préserver les collaborateurs des

l’intégration de l’immeuble au cœur de la dynamique

nuisances, de leur offrir des espaces calmes

de quartier ou encore la possibilité donnée aux occu-

ou permettant d’échanger, pour répondre

pants de s’alimenter sainement. Un restaurant ouvri-

à chaque besoin. Le choix des matériaux,

ra prochainement dans l’immeuble, en veillant

dans l’optique de garantir la santé de tous,

à ce que l’offre proposée soit « healthy ».

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JUIN 2022

IKO Real Estate est le premier occupant de Well 22. Le promoteur sera rejoint par d’autres acteurs.

L’immeuble, dans sa conception, invite les utilisateurs à bouger à travers les espaces, à prendre l’escalier plutôt que l’ascenseur.

Cette première certification WELL démontre la volonté d’IKO d’anticiper la demande du marché, avec des acteurs plus attentifs au bien-être de leurs collaborateurs.

CARACTÉRISTIQUES

4.693

m² de bureaux et de services dédiés au bien-être

544

m2 d’espace restaurant à l’offre « healthy »

1

salle de fitness en sous-sol et 4 douches

83

places de parking « voiture »

1.000

m2 de surface de jardin

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Avec South Village, le Groupe Capelli développe un ensemble mixte, principalement résidentiel, qui se caractérise par sa diversité et sa connectivité.

SOUT H V I L L AGE

« Un espace vivant, facilement accessible. »

Autour d’une place ouverte, piétonne et végétalisée, deux immeubles accueilleront des résidents mais aussi du commerce de proximité, des services, des espaces de restauration et un espace de coliving, offrant notamment des perspectives uniques sur le quartier et la ville. Dans le cadre du PAP établi par l’atelier d’architecture Beiler François Fritsch, ce projet porté par le Groupe Capelli s’inscrit dans la continuité des immeubles de bureaux AXS développés juste à côté par Baltisse.

South Village constituera un espace vivant, moteur du renouveau de Howald, permettant à une grande diversité de populations de s’y retrouver, de s’y côtoyer, comme nous l’explique Matthieu Deidda, Responsable de Programmes du Groupe Capelli.

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Avec 128 appartements neufs, des restaurants, des commerces et des bureaux, South Village offre un cadre de vie multifonctionnel, caractérisé par la qualité de services et de loisirs proposée.

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H O W A L D , N O U V E A U P Ô L E D ’A T T R A C T I V I T É

Pouvez-vous nous présenter le projet

South Village un lieu vivant, un espace dynamique

South Village ?

que l’on a voulu convivial, où l’on prend plaisir

Il s’agit du plus important projet mené par Capelli

à s’arrêter, pour échanger, se retrouver. Nous

au Luxembourg à ce jour. Au cœur du quartier

sommes particulièrement fiers d’être les premiers

de Howald, nous développons deux nouveaux im-

à développer du logement dans ce quartier en plein

meubles dont les fonctions seront mixtes. Le projet,

renouveau. Le projet offre une grande diversité

au total, prévoit la création de 21.000 m2 de surface.

de logements qualitatifs, des studios, des apparte-

L’immeuble situé le long de la rue des Scillas

ments une, deux ou trois chambres.

est développé en copromotion avec NOVAXIA INVESTISSEMENT. Il sera essentiellement résidentiel,

En matière de confort des habitants,

avec 94 unités de logement. Au niveau de la rue,

à quoi avez-vous été vigilant ?

on trouvera un commerce de proximité ainsi qu’un

L’immeuble offre de belles perspectives sur la ville.

restaurant en rez-de-place.

Chaque logement a été imaginé pour garantir

Le deuxième immeuble, pour sa part, comptera

un confort optimal et une qualité de vie unique

34 unités de logement, 2 plateaux de bureau,

à ses habitants. Des espaces extérieurs généreux,

1 coworking sur deux niveaux, 82 unités

avec terrasses privatives ou des loggias, accom-

de coliving et un food court.

pagnent chaque habitation. Un des enjeux a aussi été de dissocier les flux, pour éviter aux habitants

Quels sont les principaux atouts de ce projet ?

certaines nuisances. Pour chaque logement,

Le premier atout, c’est l’accessibilité du bâtiment.

un parking privatif est prévu. Ces espaces de sta-

Il est directement connecté à la ligne de tramway,

tionnement sont dissociés de ceux des commerces

à la gare multimodale de Howald et à l’autoroute.

et du restaurant et sont accessibles via une rampe

Une passerelle permettra de rejoindre la Cloche

dédiée. Enfin, des efforts importants ont été mis

d’Or et le nouveau parc de Gasperich directement

en œuvre pour garantir un confort acoustique

à pied ou à vélo. Cette position privilégiée fait de

à tous les habitants.

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L’un des plus grands atouts de ce nouveau lieu de vie réside dans son accessibilité aisée depuis l’extérieur.

Organisé autour d’une place centrale, piétonne et végétalisée, ce lieu de vie unique a été conçu pour créer un esprit convivial et dynamique.

Quelle que soit sa taille, du studio à l’appartement trois chambres, chaque logement a été imaginé pour garantir un confort optimal et une qualité de vie unique à ses habitants.

CARACTÉRISTIQUES

128

appartements, du studio au trois chambres

760

m2 d’espace de restauration

790

m2 de commerce alimentaire de proximité

21.000 m2 de surface

82

unités de coliving

1.375 m2 de bureaux

885

m2 de coworking

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D’autres projets d’envergure

6

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IMMOBEL

THOMAS & PIRON

Royal Hamilius Luxembourg ≈ 36.000 m²

BESIXRED

Icone Esch Belval ≈ 17.300 m²

16

FIRCE CAPITAL

LEASINVEST IMMO LUX

15

ADIA & AMUNDI

COMPOSIA

Grand Cap Capellen ≈ 23.000 m²

12

Paradais Luxembourg 12 logements

Upside Luxembourg 73 logements

14

13

River Place Dommeldange 25 logements

Hauts de Belair Luxembourg - Belair 8 logements

11

ICN

UNIBRA

Victor Hugo Luxembourg - Limpertsberg 49 logements

8

COSTANTINI

10

9

Montimmo Luxembourg 1.639 m²

5.801 m²

Millewee Bertrange 45 logements

Nova Luxembourg 4.202 m²

Retail

4

7

ROYAL PROPERTIES

CENTRE ETOILE S.À.R.L.

5

Résidentiel

Moiré - SQM 27 E Esch-sur-Alzette

Colonnade Luxembourg 3.836 m²

The ARC Luxembourg 2.649 m²

Office

NEXTENSA

PATRIZIA

EAGLESTONE

3 STRABAG REAL ESTATE LUXEMBOURG S.À.R.L.

2

1

Légende

CC Knauf Schmiede Huldange ≈ 35.600 m²

Belval Plaza Esch Belval ≈ 37.150 m²

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15 BE LGI Q U E WA SSER B I LLI G T R OIS VIE R GE S

ALLEM AGN E CLE R VAUX

HOS INGE N

H A RL A N G E

WILT Z

EN COURS

V I A N DEN

E S C HDOR F

DIE K I R CH

E T T E LBR UC K BIS S E N R E DANGE M ER SCH

10 13

6

9

7 5

LUXEM B OUR G

WA SSER B I LLI G

8 14 2

4

1

N I T T EL

11

SA N DW EI LER

PÉTA N GE

D I F F ERDA N G E

3

16

E S CH-S UR ALZE T T E

R EM I CH

B ET T EM B O U R G

12 DU DELA N GE

F R AN C E

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UN IMMEUBLE DE BUREAUX À SON IMAGE

Un immeuble de bureaux à son image

De plus en plus, le choix de leur immeuble de bureaux et les espaces qu’il propose deviennent des éléments clés de la communication des entreprises.

Ils sont révélateurs de leur identité et contribuent à exprimer leurs valeurs et leurs engagements.

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© Shutterstock

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UN IMMEUBLE DE BUREAUX À SON IMAGE

Un bureau, c’est bien plus qu’un simple espace de travail. C’est le plus souvent au départ d’un immeuble qu’une entreprise organise toute son activité. Élément structurant de la vie en communauté, il est constitutif de son identité et contribue à l’image qu’elle renvoie à ses collaborateurs, ses clients et plus généralement à la communauté dans laquelle elle s’inscrit. C’est un lieu d’accueil, d’échange, de rencontre. De là naissent et se développent des projets qui contribueront au développement futur de l’activité. Partant de ce constat, nous nous sommes demandé dans quelle mesure l’architecture d’un immeuble participait à l’identité d’une entreprise et avons soumis la question à divers acteurs du marché immobilier.

Les projets remarquables ne manquent pas au Luxembourg. Beaucoup des bâtiments livrés ces dernières années se distinguent par leur originalité et leur audace architecturale. On pense notamment à One on One (IKO/Moreno Architecture), au Royal 20 (Leasinvest/Christian de Portzamparc), au « Bijou » (Grossfeld/Valentiny HVP Architects) ou

la localisation, la performance énergétique

encore à l’immeuble voisin qui accueille Deloitte

du bâtiment et le montant des charges,

(Grossfeld/Bretz – Moreno). On peut aussi évoquer

l’accessibilité, les possibilités d’aménagement

Infinity, projet signé par Arquitectonica, où s’est

intérieur, la disponibilité des places de station-

installé Allen & Overy.

nement et, évidemment, le coût seront souvent considérés en priorité.

Esthétique ou fonctionnel ?

« Sur le marché, cependant, l’esthétique du bâtiment

« Ces immeubles emblématiques marquent les esprits.

peut avoir une certaine valeur. Elle contribue à l’image

Ils deviennent même représentatifs d’une époque.

des occupants. L’immeuble, en tant qu’élément

Le Dôme, quartier Gare, a très souvent été utilisé dans

visible de tous, est représentatif de l’entreprise.

des supports de communication. On peut aussi évo-

C’est la première chose que l’on voit. Or, j’aime à

quer le bâtiment rouge de RBC à Belval, aujourd’hui

rappeler que l’on n’a jamais de deuxième chance

directement associé à ce quartier de la ville d’Esch,

de faire une première bonne impression, explique

explique Julien Pillot, Head of Office Agency au

Julien Pillot. Les acteurs qui font le choix d’un

sein d’INOWAI. Cependant, si l’aspect esthétique

immeuble remarquable n’hésitent d’ailleurs pas

est un élément pris en considération par les entre-

à utiliser l’architecture du bâtiment dans leurs

prises à la recherche de nouveaux bureaux, il n’est

supports de communication. » Toute chose étant

pas déterminant. Un bâtiment peut être très beau,

égale par ailleurs, si un locataire a le choix

s’il n’est pas fonctionnel, il peinera à trouver

entre deux bâtiments, il optera pour le beau.

un occupant. »

Un bel immeuble, un bien qui se démarque

L’esthétique d’un bâtiment n’est donc

par son architecture, se louera plus facilement.

souvent pas le premier critère pris en compte

« C’est pour cette raison, notamment, que certains

par les acteurs économiques à la recherche

développeurs n’hésitent pas à faire appel à des

de nouveaux locaux. D’autres éléments, comme

architectes de renom.

now

31

JUIN 2022

L’esthétique du lieu participant à l’image de

mais aussi dans la diversité des espaces proposés,

l’entreprise, cela contribue à fidéliser les occupants,

explique Geoffrey Castagna, Head of Technical

à réduire les risques liés à l’investissement », ajoute

& Project Management au sein d’INOWAI. Il faut

le Head of Office Agency.

mettre en œuvre des espaces dans lesquels on peut

Si l’architecture contribue à l’identité d’une

travailler de manière flexible et, surtout, donner

entreprise, cela ne vaut pas uniquement pour

à le voir. Il y a une volonté, renforcée par l’exigence

l’esthétique qu’elle renvoie au niveau de la rue.

de faire revenir au bureau, de montrer des espaces

Les aménagements intérieurs, l’organisation

ouverts, dynamiques, davantage hybrides,

des espaces comptent aussi beaucoup, notam-

dans lesquels on a envie de travailler. »

ment pour les collaborateurs. Les ambiances et les divers espaces proposés revêtent une impor-

Garantir une homogénéité

tance toujours plus grande, contribuant à amé-

Actuellement, au Grand-Duché, Société Générale

liorer l’expérience vécue par les équipes comme

mène un important projet immobilier. Les équipes

par les visiteurs. « C’est à travers les aménagements

de la banque sont aujourd’hui réparties sur cinq

intérieurs que l’entreprise, le plus souvent, cherchera

sites différents. La volonté est donc de rationaliser

à exprimer son identité. Cela peut se traduire

la situation et de rassembler les équipes. Pour cela,

dans les matériaux utilisés, les couleurs choisies,

l’entreprise est en train de construire son nouveau

« Si l’aspect esthétique est un élément pris en considération par les entreprises à la recherche de nouveaux bureaux, il n’est pas déterminant. Un bâtiment peut être très beau, s’il n’est pas fonctionnel, il peinera à trouver un occupant. »

Julien Pillot Head of Office Agency au sein d’INOWAI

now

32

UN IMMEUBLE DE BUREAUX À SON IMAGE

siège, un bâtiment de 10.000 m2 baptisé « Arsenal »

propices à la collaboration entre collègues.

et situé rue Émile Reuter. « Là, nous rassemblerons

Les immeubles intègreront aussi une série de

un tiers de l’effectif, explique Olivier Blanc, COO de

services, comme une salle de fitness, un espace

Société Générale au Luxembourg. D’autre part,

culturel, un café où l’on peut s’installer et travailler.

nous occuperons le bâtiment « Icône », développé sur

« Le concept facilite l’adoption d’un mode de travail

17.300 m2 par BeSix à Belval, où l’on retrouvera deux

hybride, avec des équipes qui peuvent aussi bien

tiers des collaborateurs. » Dans le cadre de ces développements,

travailler au bureau qu’à la maison, explique Olivier Blanc. À travers ces espaces, nous privilégions

Société Générale a veillé à garantir une homo-

le recours au concept de flex office, permettant

généité entre les deux bâtiments. La signature

à chacun de travailler où il le souhaite, en fonction

souhaitée se traduit au niveau des espaces

de ce qu’il a à faire. » Pour ce qui est des aspects

de travail proposés, dans les aménagements

extérieurs, l’immeuble Arsenal étant développé

et le design intérieurs. « Un des enjeux, avec ce projet,

directement par la banque, celle-ci a souhaité

a été de coconstruire les espaces avec les équipes,

que l’architecture reflète l’image qu’elle cherche

en cherchant à identifier les attentes et les besoins

à donner, explique Olivier Blanc. « Nous avons

des collaborateurs, pour créer des espaces et des solu-

privilégié un style moderne et dynamique, afin de

tions fonctionnels et dans lesquels chacun se sent bien,

montrer une réelle ouverture de la banque vis-à-vis

explique le COO. Plus d’une centaine de salariés se

de l’extérieur. Nous voulions casser cette image

sont investis dans ce projet, définissant les espaces,

plutôt conventionnelle associée au secteur bancaire.

les ambiances, opérant le choix des couleurs. À ce

L’immeuble de Belval, bien que la banque n’ait pas

titre, l’architecture intérieure participe à l’identité

totalement la main sur l’architecture extérieure,

de la banque. Elle correspond à ce que nous sommes

correspond aussi à cette image d’ouverture et de

et veille à garantir à chacun une qualité de vie

modernité qu’elle souhaite se donner.

au travail optimale. » L’architecture, vecteur de valeurs Nouveaux modes de travail

Si les aspects architecturaux, d’un point de vue

Les bâtiments compteront une grande diversité

esthétique comme fonctionnel, sont constitutifs

d’espaces, répondant aux divers besoins. Certains

de l’identité de l’entreprise, ils traduisent aussi

permettent de s’isoler quand d’autres sont plus

les tendances et les préoccupations d’une époque.

now

33

JUIN 2022

« Un des enjeux, avec ce projet, a été de coconstruire les espaces avec les équipes, en cherchant à identifier les attentes et les besoins des collaborateurs, pour créer des espaces et des solutions fonctionnels et dans lesquels chacun se sent bien. » Olivier Blanc COO de Société Générale au Luxembourg

Avec l’évolution des normes techniques,

ou, plus rare, l’installation d’éoliennes visent

environnementales ou encore énergétiques,

avant tout des démarches de communication

les bâtiments se réinventent sans cesse. On peut

plus qu’ils ne contribuent effectivement à

voir, à travers l’architecture, les évolutions généra-

la qualité et à la performance du bâtiment.

tionnelles des bâtiments, répondant notamment

« D’autres éléments contribuent directement

à des exigences de confort et de bien-être des occu-

à l’amélioration de la qualité du bâtiment, notam-

pants, mais aussi à des enjeux environnementaux.

ment des solutions d’autoconsommation de l’énergie

« Il y a quinze ans, le béton était beaucoup plus présent.

ou de minimisation des déperditions, explique

Aujourd’hui, le bois intègre davantage les structures

Geoffrey C ­ astagna. À cela s’ajoutent la mise à

des bâtiments. Les architectes s’adaptent aux enjeux

disposition de bornes de recharge de voitures

de la société. Et les occupants, soucieux de faire valoir

électriques, des espaces de stationnement pour

leur démarche de durabilité, considèrent de plus en

vélos, des offres de restauration healthy… »

plus ces aspects », explique Geoffrey Castagna.

L’engagement responsable des organisa-

Faire valoir ses engagements

tions se traduit donc aussi à travers le bâtiment,

Au cœur de son projet, Société Générale a inté-

de manière plus ou moins visible.

gré ces éléments et enjeux. « Notre banque soutient

La pose ostentatoire de panneaux solaires,

considérablement le développement de la finance

le recours à des murs végétalisés en façade

responsable, commente Olivier Blanc.

now

34

UN IMMEUBLE DE BUREAUX À SON IMAGE

Elle a d’ailleurs été élue banque de l’année 2022 en

du travail et la flexibilité qu’il offre sont des éléments

matière de développement durable par l’International

évoqués par les candidats lors des entretiens », ajoute

Financing Review (IFR). Dès lors, nous voulions aussi

Olivier Blanc. Si l’immeuble donne directement à voir

traduire cet engagement au niveau de nos projets im-

ce côté vert et cette flexibilité, c’est un réel atout.

mobiliers. Beaucoup d’attention a été portée au niveau

« En faisant le choix d’un bâtiment disposant

des certifications. Icône, par exemple, s’inscrit dans une

d’une certification environnementale, les locataires

démarche BREEAM Excellent tandis qu’Arsenal se posi-

expriment leur engagement pour l’environnement,

tionne comme HQE Excellent et BREEAM Very Good. Le

assure Julien Pillot. Aujourd’hui, les promoteurs,

développement de ces immeubles et leur fonctionnement

et avec eux les architectes, vont plus loin encore.

futur intègrent des considérations liées au recyclage des

Ces dernières années, on a vu émerger des considéra-

matériaux, à la préservation de l’eau, privilégient un

tions plus grandes pour le bien-être et le confort

éclairage naturel. » L’entreprise utilise ses immeubles

des occupants, avec la popularisation de la certifica-

pour révéler ses valeurs auprès des clients et des

tion WELL. » Les entreprises, en s’inscrivant dans

collaborateurs. Vis-à-vis des équipes, plus particu-

de telles démarches, affirment aussi leur engage-

lièrement, ces aspects sont importants. « En termes

ment à proposer des espaces de qualité. Et cherchent

d’attractivité, l’engagement RSE autant que l’organisation

à renforcer leur attractivité.

« C’est à travers les aménagements intérieurs que l’entreprise, le plus souvent, cherchera à exprimer son identité. Cela peut se traduire dans les matériaux utilisés, les couleurs choisies, mais aussi dans la diversité des espaces proposés. » Geoffrey Castagna Head of Technical & Project Management au sein d’INOWAI

now

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JUIN 2022

L’avis de l’architecte

Yves Berranger Architecte, directeur de l’agence parisienne Arquitectonica

L’achitecture d’un building participe-t-elle à l’identité d’une entreprise ? Yves Berranger, architecte, directeur de l’agence parisienne Arquitectonica, a accepté de répondre à la question. « L’installation dans de nouveaux bureaux est toujours un projet de transformation important dans la vie d’une entreprise, explique-t-il. Dans ce contexte, très souvent, l’image du bâtiment sert de support à cette transformation en interne.

L’entreprise utilise l’architecture de son immeuble comme une des premières manifestations de sa nouvelle identité. » Le bureau Arquitectonica est l’auteur de nombreux projets iconiques à travers le monde.

Au Luxembourg, on peut citer le projet Infinity, qui a accueilli le cabinet d’avocats Allen & Overy, ou encore le siège de la Banque de Luxembourg, le long du boulevard Royal. À Paris, ses références sont notamment les bâtiments aujourd’hui occupés par Microsoft, Accor ou encore Mazars.

La plupart de ces bâtiments, toutefois, n’ont pas été conçus spécifiquement pour ces entreprises et ne répondent pas à la volonté d’une organisation de disposer d’un bâtiment qui reflète une identité existante. « Le plus souvent, nous répondons à des appels à projet visant à repenser des entrées de ville, avec la volonté de proposer des immeubles qui sont iconiques. Les utilisateurs de ces immeubles ne sont pas connus au moment de penser le projet, explique Yves Berranger.

Cependant, la forte identité visuelle que nous leur avons donnée a souvent été utilisée par les entreprises. Elles se l’approprient, l’utilisent pour traduire la dynamique qui les anime. » Si ces immeubles se distinguent par une esthétique audacieuse, au moment de leur conception,

c’est avant tout les enjeux fonctionnels qui sont pris en considération. « La qualité et l’originalité d’un immeuble, le plus souvent, découle de l’exigence de répondre à un ensemble de contraintes définies d’une part par la situation, d’autre part par les besoins fonctionnels ou encore les exigences et normes techniques et environnementales, explique Yves Berranger. C’est parce que ces exigences évoluent avec les époques que les critères esthétiques, eux aussi, changent de génération en génération d’immeubles. » Les considérations esthétiques ne constituent pas un point de départ. « Pour les responsables immobiliers d’une entreprise, il y a la préoccupation de fournir aux employés le meilleur cadre possible, qui intègre les meilleurs espaces de travail, et donc les dernières pratiques et innovations pour accueillir les employés, explique l’architecte. Idéalement, toutefois, il y a un intérêt si le bâtiment donne à voir ces éléments. Ils peuvent plus facilement servir la communication interne et l’image de l’entreprise vis-à-vis de l’extérieur. » Pour l’architecte, une conception qui serait trop orientée par une démarche de pure communication peut conduire à l’ajout de « gadgets » en façade. « Je pense à des panneaux photovoltaïques positionnés de façon ostentatoire ou encore à la présence d’éoliennes, des éléments qui ne créent pas d’avantages pour la qualité du lieu de travail ou la performance du bâtiment, explique-t-il. Contrairement à l’effet recherché, ils peuvent même être considérés comme des marqueurs de superficialité.

Je pense qu’il est préférable qu’un projet privilégie le développement de solutions réelles, contribuant à la qualité et la richesse du lieu. » Il est primordial, en effet, qu’identité rime avec authenticité. now

36

L’ I M M O B I L I E R F A C E A U D É F I D E L’ E S G

Aujourd’hui dans l’immobilier, l’ensemble de la chaîne de valeur adopte de nouvelles approches pour intégrer les critères de durabilité. C’est un tournant majeur, qui se traduit aussi dans les activités au Luxembourg.

L’immobilier face au défi de l’ESG

Le secteur immobilier négocie actuellement un tournant majeur. L’objectif est de veiller à une meilleure intégration des critères environnementaux, sociaux et de bonne gouvernance (ESG) dans le développement des immeubles, en matière de valorisation des biens et dans la gestion des fonds Real Estate.

Le 18 mai dernier, LuxReal, en collaboration avec PwC Luxembourg, consacrait une conférence à cette thématique, avec la volonté de prendre le pouls du marché vis-à-vis de ces enjeux. Poussés par une réglementation contraignante, mais aussi par une demande croissante des investisseurs et des occupants pour des immeubles toujours plus verts et socialement responsables, les acteurs de l’immobilier au Luxembourg et en Europe font évoluer leurs approches, pour le bien de tous.

now

▶

© Jan Hanrion / Maison Moderne / Archives

JUIN 2022

37

now

38

L’ I M M O B I L I E R F A C E A U D É F I D E L’ E S G

« Prendre le pouls de la finance et du développement

« Celle-ci se concentre d’abord sur les aspects envi-

durables. » La thématique de la dernière conférence

ronnementaux. Elle détermine ce qui constitue une

LuxReal, l’association des acteurs du Real Estate

activité durable ou pas, selon le secteur dans lequel on

au Luxembourg, constitue un sujet « chaud » pour

évolue », explique le partner de PwC. Si l’on consi-

l’ensemble des acteurs du secteur. Aujourd’hui,

dère le secteur de la construction, un immeuble

comme l’a rappelé Frédéric Vonner, Advisory

neuf sera considéré comme durable s’il répond

Partner au sein de PwC Luxembourg, une vague

à une série de critères techniques précis. Si l’on

de réglementations durables s’abat sur les acteurs

parle de rénovation, d’autres standards sont

économiques européens. L’enjeu ? Verdir l’écono-

à considérer.

mie et atteindre les objectifs de neutralité carbone définis à la suite de l’accord de Paris.

Ces deux textes sont appelés à fonctionner de manière complémentaire. À l’avenir, un fonds immobilier durable, poursuivant des objectifs

Vague réglementaire

environnementaux, devra donc démontrer que

« L’une des premières réglementations mises en œuvre

les biens qu’il détient au sein de son portefeuille

concerne les fonds d’investissement. Sustainable

répondent aux critères définis au niveau de

Finance Disclosure Regulation (SFDR) vise à apporter

la taxonomie. « C’est un changement important

davantage de transparence à l’investisseur, au travers

qui, pour les acteurs, revêt une réelle complexité,

de nouvelles obligations de reporting notamment, eu

commente encore Frédéric Vonner, pointant

égard aux objectifs durables poursuivis par un fonds »,

notamment un effet délétère lié à ces évolutions.

explique Frédéric Vonner. Une autre évolution ré-

Alors qu’elles visent à lutter contre le greenwashing,

glementaire importante réside dans la taxonomie

les contraintes et risques associés à ces évolutions ont

ESG, en cours d’adoption.

tendance à inciter les acteurs de l’industrie à réduire

A

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JUIN 2022

QUELQUES CHIFFRES

40%

L’immobilier participe à 40 % des émissions de CO2 sur la planète.

800.000

m2 d’immeubles de bureaux disposent d’une certification BREEAM ou DGNB au Luxembourg.

B

leur niveau d’engagement en matière de durabilité, et ce par crainte de ne pas pouvoir répondre aux exigences fixées. »

3à6

Selon le Giec, les flux financiers sont trois à six fois plus faibles que ce qui est nécessaire d’ici 2030 pour limiter le réchauffement climatique à moins de 2 °C.

Accélérer la transition

36%

Ces réglementations ont toutefois le mérite d’obliger l’ensemble des acteurs du secteur immobilier à s’engager dans une démarche

Les bâtiments sont à l’origine de 36 % de la consommation d’énergie mondiale par leur construction et leur exploitation.

durable. Si l’on s’intéresse aux acteurs de la finance, sans doute n’auraient-ils pas négocié ce tournant aussi rapidement sans ces réglementations. « Face aux enjeux, nous n’avons pas

-30%

d’autre choix que de changer d’approche. Il y a dix ans, une première enquête menée à l’échelle du secteur financier révélait une volonté des acteurs à

Les Nations unies estiment que, pour limiter la hausse des températures mondiales à moins de 2 degrés d’ici à 2030, le secteur de l’immobilier doit réduire l’intensité énergétique moyenne des bâtiments d’au moins 30 %.

s’engager en faveur de la finance durable, explique Jane Wilkinson, Independent Director/ESG Sustainable Finance Expert. Au-delà de la déclaration d’intention, il ne s’est pas passé grand-chose, et ce jusqu’il y a trois ans, avec la volonté de l’Union européenne de mettre en œuvre un cadre contraignant. » Le législateur, à travers cette vague réglementaire, poursuit trois objectifs principaux. Il entend réorienter les flux financiers vers des activités durables. Il souhaite que les acteurs de la finance tiennent mieux compte des risques environnementaux, sociaux et de bonne gouvernance.

Enfin, il s’agit d’apporter plus de transparence aux investisseurs vis-à-vis des engagements durables formulés.

A + B . Intervention de Jean-Nicolas Montrieux lors de la conférence LuxReal autour du défi de l’ESG.

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L’ I M M O B I L I E R F A C E A U D É F I D E L’ E S G

« Aujourd’hui, le législateur se concentre avant tout

« En tant que gestionnaires, au final, nous gérons

sur les aspects environnementaux. C’est en effet le

des immeubles. Le challenge qui se présente à nous

domaine pour lequel il existe déjà des indicateurs, des

est de réduire l’empreinte environnementale des biens

méthodologies permettant de calculer des émissions

que nous avons en portefeuille, assure Nehla Krir,

de CO2, les performances environnementales associées

Head of Sustainability & CSR, au sein de BNP Paribas

à une activité ou encore à un bien immobilier »,

REIM. Le défi concerne davantage les fonds existants

assure Jane Wilkinson. À terme, cependant,

que ceux que nous lançons et qui doivent tous démon-

les autres aspects du développement durable,

trer des caractéristiques fortes. » L’enjeu, au-delà de

comme l’impact social, devraient aussi entrer

la nécessité de se conformer à la réglementation,

en ligne de compte.

est de démontrer que l’on met en œuvre une stratégie cohérente, répondant aux objectifs poursuivis par le

Un défi de taille

fonds, en collectant les bonnes données. Faire preuve

Pour les acteurs de l’immobilier, appréhender ces évo-

de transparence, considérant la diversité des pratiques

lutions constitue un défi de taille. Les gestionnaires

et des méthodes, sans compter la difficulté de collecter

de fonds immobiliers doivent intégrer ces aspects de

des données, n’a rien d’évident à l’heure actuelle. « Au-

durabilité, pour répondre à la réglementation d’une

jourd’hui, en outre, seul 1 % des actifs européens répond aux

part, mais aussi pour satisfaire les exigences des

critères de durabilité selon la vision qu’en a le législateur »,

investisseurs toujours plus importantes en la matière.

ajoute Nehla Krir.

C C. De gauche à droite : Frédéric Vonner, Advisory Partner chez PwC, Nehla Krir, directrice

développement durable & RSE de BNP Paribas REIM, Laura Iftime, Partner Alternatives chez PwC, Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director d’INOWAI, Jane Wilkinson, fondatrice de Ripple Effect, Michel Knepper, directeur des opérations de Grossfeld et Emmanuelle Ramponi, vice-présidente de LuxReal.

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JUIN 2022

Construire durable À l’autre bout de la chaîne, les développeurs et promoteurs doivent aussi intégrer ces considérations, pour construire des immeubles plus performants en énergie, neutres en carbone (et même négatifs en carbone), dont l’impact environnemen-

Jean-Nicolas Montrieux

tal et social est positif. Michel Knepper, Operations

Partner & Managing director d’INOWAI

Director de Grossfeld Immobilière SA, chargé du développement du nouveau quartier de la Cloche d’Or, a témoigné de ce qui se faisait dans cette perspective. « Depuis plusieurs années, la tendance est à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, à travers notamment la mise en œuvre de certifications environnementales. De nombreux autres éléments entrent en ligne de compte, au-delà du bâtiment même. Par exemple, la Cloche d’Or fonctionne sans recourir à une source d’énergie primaire, explique-t-il. L’apport énergétique provient d’une unité d’incinération de déchets située à Leudelange.

La mobilité est aussi un aspect important. » Valorisation durable Sur le marché de l’immobilier, les critères de durabilité ont aussi été intégrés par les investisseurs et sont des éléments pris en compte par les occupants. « Près de 100 % de nos clients investisseurs institutionnels sont attentifs aux aspects durables des bâtiments et à leur efficience énergétique. Aujourd’hui, si un building n’est pas vert, il n’est plus considéré comme un actif core, explique Jean-Nicolas Montrieux, Partner et Managing Director d’INOWAI. Les investisseurs ne souhaitent plus acheter un building qui ne dispose pas d’un bon score ESG. Un développeur qui se lancerait dans un projet sans prendre en compte ces critères s’expose aujourd’hui à un risque énorme, celui de ne pas trouver d’acheteur. » L’immobilier, plus que jamais, doit s’envisager dans une perspective durable, s’il veut préserver sa valeur. « Un immeuble doit pouvoir traverser les époques, durer au moins cinquante ans, commente Michel Knepper. Pour cela, il doit être conçu de manière flexible, pour permettre une éventuelle reconversion si cela s’imposait. Au-delà, de plus

Lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier, les critères environnementaux sont de plus en plus pris en considération. La réglementation, à la poursuite d’objectifs en matière de neutralité carbone, a pour effet de faire évoluer les normes environnementales et l’efficience des bâtiments plus rapidement.

Les exigences du marché évoluent elles aussi plus rapidement. Ce qui est vrai pour l’investisseur l’est également pour l’utilisateur du bien, de plus en plus attentif à ces aspects environnementaux. Un immeuble vert permet de traduire l’engagement et les convictions durables de l’entreprise.

Il est courant de faire valoir la certification environnementale dans une démarche marketing. Aujourd’hui, les certifications relatives au bien-être des occupants, à l’instar de WELL, sont des outils auxquels ont recours les RH pour faciliter le recrutement. Les certifications évoluent, accompagnant la transformation du secteur, conférant de la valeur aux bâtiments développés.

Les normes évoluant à rythme soutenu, les immeubles les moins performants pourraient perdre plus rapidement de la valeur.

On peut se demander, au-delà des échéances pour lesquelles nous devons atteindre les objectifs de neutralité carbone, comment seront considérés les immeubles peu vertueux encore présents sur le marché.

Toutefois, si ce critère est aujourd’hui mieux pris en considération pour envisager la valeur d’un immeuble, il reste difficile d’évaluer son incidence.

en plus, nous considérons le cycle de vie des divers matériaux, dans une démarche d’économie circulaire. »

◆

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« L A C L É D E L A D U R A B I L I T É , C ’ E S T L’ E F F I C I E N C E »

Explorateur et fondateur de la Solar Impulse Foundation, Bertrand Piccard était de passage à Luxembourg ce 28 avril. L’occasion d’aborder avec lui la transition écologique dans l’immobilier.

« La clé de la durabilité, c’est l’efficience »

Il a été le premier homme à avoir effectué un tour du monde en ballon sans escale, puis un tour du monde en avion propulsé uniquement par l’énergie solaire – le Solar Impulse. Ces exploits, Bertrand Piccard les met au service d’une cause pour le moins urgente : la défense de la planète. En 2003, il a ainsi fondé la fondation Solar Impulse, dont l’objectif principal est de faire émerger des start-up développant des solutions à la fois écologiques et économiquement rentables. De passage au Luxembourg, l’explorateur suisse nous a accordé un peu de son temps pour évoquer la transition écologique dans l’immobilier, un secteur responsable d’une quantité importante des émissions globales de gaz à effet de serre.

now

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© Photos : Blitz Agency

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« L A C L É D E L A D U R A B I L I T É , C ’ E S T L’ E F F I C I E N C E »

De gauche à droite : Carlo Thelen, directeur général de la Chambre de commerce, Franz Fayot, ministre de l’Économie, Bertrand Piccard, président de la fondation Solar Impulse et Claude Turmes, ministre de l’Énergie et Aménagement du territoire.

L’un des principaux piliers de votre action

Les conséquences du conflit en Ukraine – avec des

est la certitude qu’il est possible de concilier

problèmes d’approvisionnement en énergie, et une

économie et écologie. Vous n’êtes donc pas

pénurie alimentaire qui risque de causer des famines

un apôtre de la décroissance ?

dans certaines régions du monde – pourraient par

Selon moi, ces mots – croissance et décroissance –

exemple être atténuées si on mettait en œuvre

ne veulent rien dire tant que l’on n’identifie pas ce

certaines solutions nous permettant de gagner en

qui doit croître ou décroître. Il y a effectivement

efficience. Aujourd’hui, 75 % de l’énergie générée est

certaines choses qui doivent décroître sur cette

perdue en raison d’un manque d’efficience dans la

planète : la pollution, le gaspillage, la démesure,

production, le transport, le stockage et 50 % de la

l’inefficience… Mais cela ne veut pas dire qu’il faut

nourriture est perdue pour la même raison. Si on

que l’activité économique décroisse pour qu’on

arrive à moins gaspiller l’énergie comme la nourri-

y parvienne. Au contraire, nous avons besoin de

ture, on sera moins dépendant de l’étranger et on ne

l’activité économique pour financer l’éducation,

se retrouvera pas dans des situations inextricables

la santé, les retraites, etc. La clé, c’est l’innovation.

comme celle que l’on connaît aujourd’hui.

À travers elle, on peut aujourd’hui atteindre un très haut niveau d’efficience qui nous permettra d’obtenir

Si on évoque l’immobilier, comment parvenir,

de meilleurs résultats économiques avec moins de

dès aujourd’hui, à réduire son impact sur

ressources, de créer de nouveaux secteurs indus-

l’environnement et le climat ?

triels, de nouveaux débouchés et, donc, des emplois

Il y a deux axes sur lesquels il faut agir : la construc-

supplémentaires, tout en remplaçant progressive-

tion du bâti et son utilisation. Il est déjà possible de

ment tout ce qui pollue.

parvenir à construire des bâtiments qui sont neutres en CO2. Nous travaillons pour l’instant beaucoup sur

La recherche de l’efficience doit-elle être l’alpha

ce sujet avec Holcim, un géant de la production de

et l’oméga pour toutes les entreprises qui

béton dans le monde. En réutilisant des gravats de

cherchent aujourd’hui à innover pour améliorer

démolition, ce qui n’était jamais fait par le passé,

notre environnement ?

ou encore en utilisant moins de béton grâce à un

Il est clair que c’est un élément essentiel, qui

meilleur calcul de la répartition des forces, on peut

peut même aider à résoudre d’autres crises.

d’ores et déjà faire une grande différence au niveau

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JUIN 2022

« Un bâtiment peu cher à la construction peut coûter une fortune à l’utilisation. À l’inverse, on peut rapidement rentabiliser un bâtiment plus efficient, qui aura coûté un peu plus cher à la construction. » Bertrand Piccard Explorateur et fondateur de la Solar Impulse Foundation

des émissions de CO2 liées à la construction. Au ni-

un peu plus cher à la construction. Il faut prendre en

veau de l’utilisation aussi, les nouvelles technologies

compte l’ensemble du cycle de vie du bâtiment pour

s’avèrent précieuses pour consommer bien moins

pouvoir évaluer s’il est vraiment plus ou moins cher.

d’énergie. L’une des entreprises que nous avons la-

De plus, considérant les taux d’intérêt très bas que

bellisées propose ainsi un système de pompe à cha-

nous connaissons aujourd’hui, je pense que c’est le

leur géothermique, avec des forages pouvant même

moment idéal pour consentir ce type d’investisse-

être réalisés en pleine ville, qui permet de réduire de

ment. Je crois d’ailleurs qu’il faut intégrer plus encore

70 % la consommation d’un bâtiment. Des systèmes

le secteur financier dans l’équation. Dans la mesure

de gestion de l’énergie intelligents permettent aussi

où personne ne paie cash son bien immobilier, on

d’optimiser l’utilisation de l’énergie produite. Les

pourrait imaginer des systèmes où c’est la banque

techniques d’isolation ont également énormément

qui finance l’installation d’un chauffage à haute

progressé. Il y a donc déjà beaucoup de solutions

performance dans le bien acheté. Le consommateur,

qui permettent, dès aujourd’hui, de réduire l’impact

alors, achète la chaleur plutôt qu’un système de

environnemental de l’immobilier.

chauffage. Au-delà de cette implication du secteur financier, il faut également éduquer l’acheteur, qui

Ces solutions, si elles existent, ont aussi un coût

doit comprendre que son intérêt est d’aller vers un

important. Comment permettre aux personnes

bâtiment plus efficient.

disposant de moins de revenus d’y accéder ?

Tout d’abord, il faut bien rappeler qu’un bâtiment

Quel doit être le rôle des pouvoirs publics

peu cher à la construction peut coûter une fortune

par rapport à ces enjeux ?

à l’utilisation. À l’inverse, on peut rapidement ren-

Il est évident que le législateur doit tout d’abord

tabiliser un bâtiment plus efficient, qui aura coûté

mettre en place une réglementation qui interdit tout

now

46

« L A C L É D E L A D U R A B I L I T É , C ’ E S T L’ E F F I C I E N C E »

ce qui pollue, pour inciter chaque acteur – personne

A

physique ou morale – à utiliser des systèmes plus efficaces. En ce qui concerne la rénovation des bâtiments existants, je crois que la réglementation doit aussi évoluer. On pourrait par exemple envisager qu’un locataire participe financièrement à la rénovation du bien dans lequel il vit, sachant que ses charges baisseront automatiquement de plusieurs centaines d’euros au terme de la rénovation. C’est un challenge, mais il me semble que le gain doit être concret pour chacun, propriétaire comme locataire.

Avec la fondation Solar Impulse, vous avez

B

lancé l’initiative « 1000 solutions pour protéger l’environnement de manière rentable ».

Quels ont été les retours ?

Ils ont été formidables, puisque nous avons jusqu’ici identifié 1.400 solutions à la fois écologiques et disposant d’un grand potentiel économique. L’idée était de proposer aux start-up ou PME d’obtenir une labellisation en déposant un dossier à la fondation.

Trois critères de base devaient être respectés : leur solution devait être déjà opérationnelle, prête à être commercialisée, elle devait protéger l’environnement sur l’ensemble de son cycle de vie, et elle devait être économiquement rentable, tant pour celui qui la produit que pour l’utilisateur. Ces dossiers sont

Carlo Thelen, directeur général de la Chambre de commerce.

A.

analysés par plusieurs centaines de nos experts

B. Enrico Benetto, chercheur

avant d’être validés. Dans un second temps, nous

et responsable de l’unité « Environmental Sustainability Assessment and Circularity ».

souhaitons aussi les mettre en place, en collaborant avec les gouvernements, les villes et des instituts de recherche comme le LIST, par exemple. C’est aussi la raison de notre présence au Luxembourg : nous vou-

À mon sens, il est toutefois indispensable aujourd’hui

lons montrer quelles sont les solutions qu’on peut

de financer de la sorte un grand nombre de petits

mettre en place rapidement au Grand-Duché.

projets, plutôt qu’un petit nombre de grands projets.

Pourquoi ne pas permettre à ces obligations vertes

Le Luxembourg s’est également distingué,

de financer la rénovation de bâtiments, le dévelop-

au cours des dernières années, par le développe-

pement, à l’échelle locale, de la mobilité propre, etc. ?

ment de sa place financière verte. Quel est votre

Le New Green Deal européen aura aussi une grande

regard sur cette initiative ?

importance à cet égard : il permettra d’identifier les

Je trouve que c’est une excellente idée. Le Luxem-

domaines dans lesquels l’investissement est à la

bourg a été un véritable pionnier en ce qui concerne

fois rentable et bon pour l’environnement. Parmi les

les green bonds et l’investissement vert en général.

secteurs essentiels, l’immobilier occupera une place

Il s’agira sans doute d’un pilier important pour le

fondamentale, tout comme l’agriculture, la mobilité,

développement de technologies vertes dans le futur.

l’industrie, la gestion de l’eau, etc.

now

◆

47

JUIN 2022

C

C. Intervention de Franz Fayot,

ministre de l’Économie, lors de la table ronde.

D. Son Altesse Royale le GrandDuc entouré de Bertrand Piccard, Carlo Thelen et des ministres Fayot et Turmes.

D

CARACTÉRISTIQUES

1.400

Le nombre d’entreprises labellisées par la fondation Solar Impulse

7

Le nombre de solutions luxembourgeoises labellisées

43.000

Les kilomètres cumulés parcourus par l’avion Solar Impulse

75%

La quantité d’énergie aujourd’hui perdue par manque d’efficience

2017

L’année qui marque le début de la collaboration entre la fondation Solar Impulse et le LIST

now

48

L E S P R O F E S S I O N N E L S D E L’ I M M O B I L I E R E N S E L L E J U S Q U ’A U M I P I M

Pour la bonne cause, l’initiative INOWAI Recycle2MIPIM a convié les professionnels du secteur à parcourir à vélo les 1.100 kilomètres qui séparent Luxembourg du Palais des festivals à Cannes.

Les professionnels de l’immobilier en selle jusqu’au MIPIM

L’équipe, composée de 25 professionnels du real estate belges et luxembourgeois, a quitté Luxembourg le 10 mars. Objectif ?

Rejoindre le salon international de l’immobilier pour son ouverture, le 15 mars.

now

▶

© Photos : Charles Masset

JUIN 2022

49

now

50

L E S P R O F E S S I O N N E L S D E L’ I M M O B I L I E R E N S E L L E J U S Q U ’A U M I P I M

d

Pour la cinquième fois, et après deux ans d’absence, l’initiative INOWAI Recycle2MIPIM a rassemblé des professionnels de l’immobilier qui en ont dans les jambes, les invitant à se rendre au MIPIM à vélo au départ de Luxembourg.

Ils étaient 25, venant de Belgique ou du Grand-Duché, sur la ligne de départ. En moins de six jours, le défi était de parcourir 1.100 kilomètres.

Au-delà du plaisir de se retrouver à l’occasion de cet exploit sportif, véritable aventure humaine, les participants étaient motivés par une bonne cause. Cette initiative avait aussi pour objectif de récolter des dons pour deux associations caritatives – KickCancer et la Fondatioun Kriibskrank Kanner – qui luttent chacune à leur niveau contre le cancer chez les enfants. Heureux, après six jours d’efforts, de découvrir la Croisette, les participants peuvent être surtout fiers d’avoir récolté la somme de 50.946 euros au profit de ces associations.

now

51

JUIN 2022

Quelques mots de

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing director d’INOWAI

« INOWAI a l’ambition de mettre en place une formidable aventure humaine dans l’idée de faire se rencontrer dans un contexte différent des personnes actives dans le même secteur professionnel. Il s’agit d’un défi physique, sportif, mais aussi et surtout d'une action caritative, puisque le but est de récolter un maximum de dons pour des associations qui luttent contre le cancer des enfants. En tant que cycliste, je dirai que malgré la difficulté de cette édition en raison des conditions climatiques, cela a été une fois de plus l’occasion de « déconnecter » pendant six jours et d’aborder le MIPIM en grande forme mentale ! »

Jean Leclercq Head of Sportero & Founder of ULINK events

Vingt-cinq participants, venant de Belgique ou du Grand-Duché, ont pris part à cette nouvelle édition d’INOWAI Recycle2MIPIM. Les vaillants cyclistes ont parcouru une distance de 1.100 kilomètres jusqu’à la Croisette.

« Le Recycle2MIPIM existe déjà depuis 2016, mais cette année, grâce à la superbe levée de fonds, il a enfin pris sa vitesse de croisière. L'évènement est aujourd'hui une belle alliance entre un challenge unique, une visibilité exceptionnelle pour des partenaires, un networking de qualité, des liens inaltérables pour les participants, et surtout un excellent moyen de lever des fonds pour les associations parrainées. Nous sommes super heureux d'avoir collaboré cette année avec les deux associations belgo-luxembourgeoises (KK & KBK) et encore plus de la somme récoltée. Cela nous motive d’ores et déjà à nous mettre dans les starting-blocks pour l'édition 2023, à nouveau sponsorisée par INOWAI. »

now

52

L E S P R O F E S S I O N N E L S D E L’ I M M O B I L I E R E N S E L L E J U S Q U ’A U M I P I M

d

C’est pour rejoindre le MIPIM, mais aussi pour la bonne cause, que les participants ont consenti cet effort. L’initiative visait à récolter des fonds au profit de deux associations venant en soutien aux enfants atteints d’un cancer. Cette édition a permis de récolter 50.946 euros.

now

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JUIN 2022

Quelques mots de

Anne Goeres Directrice de la Fondatioun Kriibskrank Kanner

« Quand l’aventure humaine rencontre un challenge solidaire, nous ne pouvons que nous enthousiasmer, car les besoins financiers pour soutenir les meilleurs programmes de recherche contre le cancer de l’enfant sont énormes. Accélérer le développement de nouveaux médicaments plus efficaces et moins toxiques est une des trois missions de la Fondatioun Kriibskrank Kanner et ce n’est que grâce à des projets solidaires comme celui-ci que nous avançons.

Félicitations à tous les coureurs pour leur motivation, endurance et dépassement de soi et un énorme Merci à tous les donateurs qui ont permis l’impressionnante somme sur le chèque ! »

Delphine Heenen Kicker-in-Chief

« Pour KickCancer, l’énorme plus-value d'initiatives comme Recycle2MIPIM est double : nous sommes enchantés de la formidable capacité de levée de fonds dont ont fait preuve les coureurs. Nous allons investir les sommes levées dans des projets de recherche innovants, sélectionnés par des experts internationaux indépendants lors de l’appel à projets FIGHT KIDS CANCER co-fondé par la Kriibskrank Kanner Fondatioun et la Fondation KickCancer avec l’association française Imagine for Margo.

En outre, une telle levée de fonds apporte une visibilité incroyable à la cause des cancers pédiatriques, grâce à l’implication de chaque cycliste. »

now

54

LE PLAISIR DE SE RETROUVER

Le plaisir de se retrouver Cette année a marqué le retour d’un MIPIM physique au sein du Palais des festivals à Cannes. Le Luxembourg y a pris part pour la 15e fois, avec un pavillon mettant en lumière nos acteurs.

La Chambre de commerce de Luxembourg était particulièrement heureuse de pouvoir à nouveau emmener les acteurs luxembourgeois de l'immobilier à Cannes. Après deux années de préparation, d’organisation, d’annulation et d’attente, l’impatience de pouvoir retrouver nos exposants, partenaires, clients et prospects lors de ce rendez-vous incontournable du secteur était réelle. Fort heureusement, le rendez-vous était à la hauteur de l’attente.

Il faut d’abord souligner de nouveau cette année une forte présence luxembourgeoise. Le Pavillon luxembourgeois a accueilli 18 exposants, démontrant le dynamisme et l’expertise du marché local. Au-delà, avec quelque 400 visiteurs du salon qui provenaient directement du Luxembourg, notre pays était parmi les mieux représentés à Cannes. Au cœur de cette délégation, on retrouve des promoteurs et développeurs, des architectes, des professionnels de la construction, qui partent à la rencontre d’investisseurs potentiels pour leurs projets. À côté des représentants des banques, des avocats, de nombreux consultants et des personnes issues de professions plus techniques se joignent à l’événement.

Il faut dire que le MIPIM offre un cadre propice à la rencontre.

C’est un lieu où les acteurs aiment se retrouver, prendre des nouvelles, envisager l’avenir ensemble. Il offre une ouverture vers l’international.

Mais c’est aussi dans ce contexte que les acteurs luxembourgeois prennent le temps de discuter entre eux. En quelques jours, on peut multiplier les contacts, aller à la rencontre d’une grande diversité d’acteurs qui font l’immobilier au Luxembourg et à l’international.

Apothéose de cette participation, la réception luxembourgeoise qui a rassemblé 150 participants. L’ensemble des participants et les autres opérateurs que nous avons pu rencontrer à cette occasion ont salué la qualité supérieure de cette édition, contribuant notamment à renforcer et développer les relations entre les participants.

Nous sommes dès lors impatients de rejoindre la prochaine édition du 14 au 17 mars 2023.

Cindy Tereba, Directrice des Affaires Internationales de la Chambre de Commerce de Luxembourg

now

23.000 visiteurs

360 conférenciers

2.400 exposants

18 exposants sur le Pavillon luxembourgeois

55

JUIN 2022

150

5.400 investisseurs

participants à la réception luxembourgeoise

100 pays représentés

400

18.500 m² de surface d’exposition

participants en provenance du Luxembourg

4

jours dédiés à l’immobilier

350

stands et pavillons

now

56

LE PLAISIR DE SE RETROUVER

« Conduire le changement urbain » était l’un des thèmes phares de cette édition. Un enjeu rassembleur pour tous les acteurs du secteur.

5 choses à retenir du MIPIM pour ceux qui n'y étaient pas

2 1

L’un des thèmes phares de cette édition était « conduire le changement urbain ».

now

En France aussi, le logement manque.

Qu’en retenir ? Que la fabrication de la ville

Au Luxembourg, la pénurie de logements

de demain exige une meilleure coopération

est un problème majeur. En ouverture

entre acteurs privés et publics. Si l’attractivité

du salon, l’ancien président François Hollande

des métropoles reste un enjeu économique

a souligné que c’était aussi le cas en France.

et écologique majeur, il est essentiel de

L’Hexagone souffre d’un manque de près

repenser leur développement. Cela implique

d’un million de logements. S’il faut lever

de créer des espaces urbains plus qualitatifs,

les contraintes liées au développement des

des lieux à la fois plus vivables et plus denses.

habitations, a-t-il expliqué, il y a lieu aussi

La modularité des espaces constitue aussi

de lutter contre l’artificialisation des sols,

un nouvel enjeu, exigeant de repenser

en donnant par exemple à certains bâti-

la mixité des fonctions en considérant des

ments existants un nouvel usage.

enjeux de mobilité ou encore énergétiques.

3 4 5 57

JUIN 2022

Le développement durable et la RSE étaient au cœur de nombreux débats tout au long

du programme. Plus que jamais, le consensus qui s’est dégagé de l’événement portait sur la manière dont le secteur peut s’attaquer aux risques présentés par le changement climatique, réaliser des développements zéro carbone, voire positifs, et veiller à

ce que des aspects sociaux positifs soient intégrés dans le processus décisionnel

de l’immobilier. La manière d’envisager

l’immobilier doit évoluer, en s’inscrivant dans une approche durable.

L’immobilier est au seuil d’évolutions

majeures au départ des possibilités offertes par les nouvelles technologies. À l’occasion

du MIPIM, les entreprises les plus innovantes

de la proptech ont eu l’occasion de présenter leurs solutions. La 7e édition de la Start Up

Competition a célébré les dernières innova-

tions abordant des domaines tels que la dura-

bilité, l’expérience utilisateur, l’investissement et les données. De quoi ouvrir de nouvelles perspectives aux acteurs de l’immobilier.

Concours immobilier de renommée internationale récompensant des projets achevés ou en construction dans le monde entier,

les MIPIM AWARDS ont récompensé 13 projets.

Parmi les primés notables, la House of Music

à Budapest, en Hongrie, a reçu le prix spécial

du jury, et l’Arboretum à Nanterre, en France, a remporté le prix du meilleur projet dans la

catégorie Futura. Les projets sélectionnés pour les MIPIM Awards 2022 étaient en lien avec le

thème «conduire le changement urbain», non seulement en étant plus durables, mais aussi en étant plus accessibles et faciles à vivre.

now

58

U N E N O U V E L L E A P P R O C H E D E L’ I M M O B I L I E R R É S I D E N T I E L

INOWAI déploie une nouvelle plateforme numérique pour faciliter l’achat et la vente de biens résidentiels, en toute transparence, et éliminer les frustrations.

Une nouvelle approche de l’immobilier résidentiel

S’appuyant sur la solution développée par la société proptech Kadran, déjà active en France, INOWAI souhaite révolutionner la manière d’aborder l’achat et la vente de biens immobiliers résidentiels au Luxembourg. La volonté est d’apporter plus de transparence aux acteurs en présence, en mettant les candidats acquéreurs sur un pied d’égalité, en garantissant à chacun de disposer d’un même niveau d’information pour se positionner. De cette manière, on peut faciliter la vente, en garantissant le prix le plus juste. Au Luxembourg, tout ceci pourrait bien constituer une petite révolution, comme nous l’expliquent Raphaëlle Poly, Head of Residential Agency,

▶

et Morgane Kelterbaum, consultante, au sein d’INOWAI.

now

59

JUIN 2022

« Pour les candidats acquéreurs, c’est compliqué de se positionner sur des opportunités en prenant le temps de la réflexion nécessaire. »

Raphaëlle Poly Head of Residential Agency

Qu’est-ce qui pousse aujourd’hui INOWAI

Que va proposer la nouvelle plateforme

à repenser la manière d’aborder les transactions

que vous déployez ?

relatives aux biens immobiliers résidentiels ?

Morgane Kelterbaum

Raphaëlle Poly

est d’appréhender chaque vente autrement, en

Au Luxembourg, le marché rési-

À travers elle, la volonté

dentiel est tendu. L’offre ne suit pas la demande.

permettant à l’ensemble des acteurs en présence,

Tout va très vite. Pour les candidats acquéreurs, c’est

le vendeur et les divers candidats acquéreurs, de

compliqué de se positionner sur des opportunités

disposer du même niveau d’information à tout mo-

en prenant le temps de la réflexion nécessaire.

ment. Pour chaque bien mis en vente au départ de

Pour les vendeurs, cette situation n’est pas idéale

la plateforme, les candidats accéderont à l’ensemble

non plus. Beaucoup, au terme de la transaction,

des informations disponibles et disposeront d’une

se demandent s’ils ont effectivement bien vendu,

période déterminée pour visiter le logement. Puis,

c’est-à-dire au prix du marché. Actuellement, on

à partir d’un moment, les acheteurs pourront se

constate un manque de transparence. D’autre

positionner en faisant une offre et, si besoin, la faire

part, la manière de procéder ne parait pas toujours

évoluer en fonction des propositions des autres

équitable pour les acteurs en présence. Un candidat

candidats. De cette manière, chacun dispose en

acquéreur, par exemple, pourra remettre une offre,

permanence des mêmes informations.

sans avoir connaissance de ce qui est proposé par ailleurs, sans avoir la possibilité de se positionner

Quels sont les avantages de procéder de la sorte

au regard des autres personnes qui sont sur le coup.

pour les acheteurs comme pour les vendeurs ?

Nous souhaitons, grâce à la technologie disponible

R.P.

aujourd’hui, pouvoir remédier à ces aspects.

jourd’hui, lorsqu’on est primo-accédant, il est

D’abord, une plus grande transparence. Au-

now

60

U N E N O U V E L L E A P P R O C H E D E L’ I M M O B I L I E R R É S I D E N T I E L

difficile de pouvoir établir une offre juste sans

d’innover est au cœur de l’ADN d’INOWAI. Il y a une

connaissance du marché et des propositions qui

réelle volonté d’avancer, de proposer de nouvelles

sont faites par ailleurs. Dans beaucoup de cas, le bien

choses, d’améliorer les pratiques. Le marché luxem-

convoité part vers quelqu’un d’autre simplement

bourgeois, considérant les nombreux défis à relever

parce qu’on n’a pas eu la possibilité d’ajuster

en matière de commercialisation des biens résiden-

son offre.

tiels, en a besoin. Il nous faut pour cela nous appuyer

M.K.

davantage sur le numérique, et ce afin de pouvoir

Pour le vendeur, rompre avec une certaine

forme d’opacité constitue aussi un avantage. Grâce

mieux conseiller le client. Nous devons mettre notre

à la plateforme, il a la garantie de vendre plus

connaissance du marché au service des cédants

rapidement, au prix le plus juste. La mise sur un pied

comme des candidats acquéreurs. Notre rôle est

d’égalité des différents candidats acquéreurs est

de les accompagner, de leur permettre d’atteindre

une garantie que le bien sera cédé au prix que les

plus facilement leurs objectifs, de trouver un bien

acteurs du marché sont prêts à mettre. Au terme de

qui leur correspond.

la procédure, toutefois, la décision de vendre ou non appartient toujours au cédant.

N’avez-vous pas peur de bousculer le marché, de créer certaines frustrations avec cette mise

L’approche rompt radicalement avec

en concurrence ?

les pratiques du marché ?

M.K. Nous pensons surtout que la transparence

R.P.

que permet la plateforme est de nature à éliminer

Oui, les pratiques et les métiers évoluent.

Notre volonté est, en nous appuyant sur les possibilités offertes par la technologie, de réinventer sans cesse le métier, pour offrir à nos clients une meilleure expérience utilisateur. Cette volonté

Aperçu de la plateforme digitale KADRAN de vente aux enchères et d’achat de biens immobiliers en ligne.

now

61

JUIN 2022

« Il s’agit là d’un nouveau service, avec une nouvelle proposition de valeur unique. » Morgane Kelterbaum Consultante

la frustration ressentie aujourd’hui, avec des

les parties en présence dans les démarches adminis-

candidats acheteurs qui regrettent d’être passés

tratives, dans l’optique de sécuriser la transaction

à côté d’un bien sans vraiment savoir pourquoi, ou

et garantir leur satisfaction.

des vendeurs qui n’ont pas la certitude d’avoir vendu

M.K.

au meilleur prix. Il s’agit là d’un nouveau service,

sur plan, le digital aussi peut soutenir la démar-

avec une nouvelle proposition de valeur unique.

che. Les technologies disponibles permettent

Si l’on parle de vente de biens résidentiels

par exemple de proposer des visites virtuelles.

Au-delà de la plateforme, qui permet de

Cela se fait de plus en plus.

proposer des offres en direct, quels services offre INOWAI dans le cadre d’une telle vente ?

M.K.

Comme précisé, nous nous appuyons sur

Au départ de cette plateforme, comment allez-vous aborder le marché ?

l’outil pour aider nos clients. Il s’agit, en amont, d’or-

R.P.

ganiser la vente. Pour un mandat donné, nous allons

est aujourd’hui déjà disponible. Baptisée Kadran, elle

évaluer le bien afin de pouvoir déterminer un prix

a été développée par une proptech, autrement dit

de vente de départ, généralement en-dessous du

une société technologique orientée sur les métiers

prix espéré, et ce afin d’attirer les candidats.

de l’immobilier, établie en France. INOWAI exploite-

R.P.

ra directement et exclusivement la technologie au

Il s’agit aussi de mettre le bien en valeur,

Cela va se faire progressivement. La plateforme

avec un descriptif clair, des photos ou encore des

Luxembourg. Au départ de notre site, l’idée est de

illustrations s’il s’agit d’un bien en développement.

pouvoir proposer dans un premier temps quelques

Enfin, il faut organiser les différentes étapes du

transactions. Le lancement de la plateforme sera

processus, fixer les rendez-vous avec les parties en

accompagné d’une campagne de communication

présence, établir la période durant laquelle chacun

au niveau national, pour présenter le concept, inviter

peut se positionner. Nous sommes aussi à la dis-

les acteurs en présence à le découvrir. La volonté

position des candidats acquéreurs, pour leur livrer

est d’afficher les premiers biens durant l’été ou à la

les informations complémentaires souhaitées ou

rentrée. L’adoption sera progressive. Mais la volonté

organiser des visites. Au-delà, le processus de vente

est d’en faire un canal privilégié pour la vente et

reste le même. Nous sommes là pour accompagner

l’acquisition de biens au Luxembourg.

◆

now

62

QUAND LE COLIVING ALLIE STYLE ET CONFORT

Au 24, rue du Rollingergrund, un nouvel espace de coliving a vu le jour. Le concept, visant à faciliter l’installation de nouveaux venus au Luxembourg, propose onze chambres tout confort organisées autour de trois espaces communautaires conviviaux.

Quand le coliving allie style et confort

Nous sommes à deux pas de la place de

C’est Nathalie qui s’est occupée de l’aménagement

l’Étoile, au cœur de la capitale luxembourgeoise.

intérieur, du design et de la création des ambiances. »

D’extérieur, le numéro 24 ressemble à une maison

« J’ai travaillé soigneusement chaque espace avec

ordinaire. Une fois la porte franchie, toutefois,

la volonté de procurer aux occupants du bien-être et

c’est un concept nouveau qui se présente à vous.

une certaine sérénité », précise Nathalie De Smedt.

« En 1927, il s’agissait d’une maison unifamiliale.

Au milieu du siècle dernier, le cadastre fait état

Bulles sociales

de trois appartements. Découvrant le potentiel

Ce projet a constitué un défi technique, exigeant

de ce bâtiment, extrêmement bien situé, nous avons

des réflexions approfondies pour organiser les

voulu le transformer, pour proposer un nouveau

espaces, garantir à chacun un confort suffisant

concept, explique Vincent Bechet, propriétaire

tout en répondant aux normes en vigueur.

Pour relever ce challenge, le couple s’est appuyé

Nous sommes tous les deux des amoureux des vieilles

sur le bureau d’architecture STEINMETZDEMEYER et

pierres, de l’immobilier. Je voulais explorer le potentiel

sur le département Project Management d’INOWAI.

du coliving qui, à mes yeux, répond très bien à

Aux commandes opérationnelles de cet

certaines attentes du marché. Nous avons donc

ambitieux projet, le département Project Manage-

décidé de transformer les espaces en profondeur,

ment d’INOWAI, qui signe ici l’un de ses projets

pour proposer onze chambres organisées autour

de transformation les plus complexes et le plus

des trois espaces communautaires.

long (près de 15 mois de travaux).

now

© Photos : Nicolas Coulon

des lieux avec son épouse, Nathalie De Smedt.

JUIN 2022

63

now

64

QUAND LE COLIVING ALLIE STYLE ET CONFORT

« De l’étude de faisabilité à la réception des travaux,

Au premier et au deuxième étage, on trouve deux

en passant par la coordination des prestataires, nous

autres unités de logements, composées chacune

avons piloté toutes les phases du projet », explique

de trois chambres et d’un espace commun.

Geoffrey Castagna, Head of Technical & Project

« En décidant de développer ce concept dans un

Management d’INOWAI. « À l’heure où certains

bâtiment à rénover, nous avons dû nous adapter à

chantiers prennent du retard ou souffrent de la pénurie

l’existant. Il n’y a pas vraiment de chambre standard.

de matériaux, notre rôle est central dans un projet de

Chacune présente des spécificités, répondant à divers

transformation comme celui-ci ou un réaménagement

besoins, explique Vincent Bechet. Certaines ont un lit

d’espaces, qu’il s’agisse de logements ou de bureaux

d’1,20 mètre, d’autres d’1,60 mètre. Toutes, cependant,

d’ailleurs, dans la mesure où nous nous imposons

disposent d’un espace sanitaire privatif, avec douche

comme le garant d’une réalisation et d’une coordina-

et toilettes, d’un bureau, d’espaces de rangement

tion optimales. Le « 24 », du fait de la complexité des

suffisants. C’est tout confort. On s’y installe comme

volumes et de ses fonctionnalités multiples, a été un

on arrive à l’hôtel, en pouvant profiter directement

véritable défi, que nous sommes fiers d’avoir relevé avec

d’un ensemble de services, comme la connectivité. »

à la réalisation une entreprise générale (Agrandir l’Ha-

Cette configuration, à trois ou cinq chambres

bitat) qui a su œuvrer jusque dans les détails de finition

par unité de coliving, répond aux attentes des utili-

qui ont demandé un vrai challenge et un savoir-faire de

sateurs, qui souhaitent retrouver une bulle de vie

qualité ». Le jeune département « Project Manage-

sociale proche d’une configuration familiale.

ment », lancé il y a quatre ans à peine pour compléter l’offre de services du leader immobilier INOWAI,

Faciliter l’installation

compte déjà plus d’une centaine de projets pilotés

C’est le niveau de service et la flexibilité qu’il offre

au Luxembourg, représentant près de 10 millions

à ses occupants qui permettent de distinguer le

d’euros de travaux et pas moins de 26.000 m²

concept de coliving, mis en œuvre ici, de la colo-

d’aménagement de bureaux.

cation. « L’offre répond notamment aux besoins d’une population de salariés qui s’installent au Luxembourg,

L’aménagement

provenant parfois de très loin, sans connaissance

Au niveau du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin,

du marché, explique Nicolas Legay, l’un des deux

on trouve une première unité de logements, avec

cofondateurs de Cocoonut, opérateur d’espaces

cinq chambres connectées à un espace commun,

de coliving au Luxembourg, à qui Vincent Bechet

composé pour sa part d’un salon cosy et d’une

et son épouse ont confié la gestion de ce nouveau

cuisine équipée, ouvrant sur une terrasse et

lieu. Nous sommes souvent le deuxième point de

un carré de verdure.

contact de ces personnes, après leur employeur.

now

65

JUIN 2022

Nathalie De Smedt, copropriétaire du lieu, a conçu les aménagements et a créé les diverses ambiances, conférant à ces espaces de vie une réelle authenticité.

Cette configuration, à cinq ou trois chambres par unité, répond aux attentes des utilisateurs, qui souhaitent retrouver une bulle de vie sociale proche d’une configuration familiale.

Tout est meublé, la connexion Internet est active. Les draps de lit et de bain sont inclus. Le nettoyage des espaces communs est prévu.

L’avantage, avec le coliving, est qu’ils peuvent atterrir ici

la connectivité…), l’offre est compétitive par rapport

sans avoir à multiplier les démarches administratives.

à toute autre formule de logement au Luxembourg.

Chaque occupant dispose de tout le confort nécessaire

« L’utilisateur, en outre, bénéficie d’une grande flexibilité

pour vivre. Tout est meublé, la connexion Internet est ac-

au regard des contraintes définies dans un bail lorsqu’il

tive. Les draps de lit et de bain sont inclus. Le nettoyage

loue en ligne directe », poursuit Nicolas Legay. Au re-

des espaces communs est prévu. D’autre part, le concept

gard de tous ces avantages, l’offre du coliving trouve

est apprécié parce qu’il permet de sociabiliser rapide-

facilement son public. « Aujourd’hui, nous avons plus

ment, de constituer facilement un premier réseau. »

de 300 personnes en attente d’une possibilité de s’instal-

Dans un marché où le logement est difficile

ler dans un lieu comme celui-ci, remarquable par

à trouver, le coliving se fait une place importante.

le confort qu’il offre et l’ambiance qu’il propose, pour-

Les grands employeurs, qui souhaitent faciliter

suit-il. Lorsqu’une chambre se libère, il faut moins

l’installation des personnes qu’ils font venir

d’une heure pour qu’un nouveau contrat soit signé. »

au Luxembourg, sont très demandeurs de voir la formule se développer.

Dès lors, des opérateurs comme Cocoonut sont à la recherche de propriétaires, à l’instar de Vincent et Nathalie, souhaitant investir dans des projets

Une offre compétitive, la flexibilité en plus

de création de coliving. Car, au Luxembourg, c’est

Si le coliving a un coût, Cocoonut affirme que,

effectivement la place qui manque. Le coliving a le

une fois que l’on a tout compté (les charges,

mérite de contribuer à densifier l’habitat en ville,

les démarches administratives, l’ameublement,

pour plus facilement loger tout le monde.

now

La pierre, c’est fait pour durer.

L’immobilier est un élément structurant de notre société. Il est dès lors important que les projets actuels intègrent mieux les enjeux énergétiques, de mobilité, de développement durable, de bien-être des utilisateurs.

Tout cela s’illustre au niveau du quartier de Howald. Cette porte d’entrée de la capitale est appelée à se transformer pour devenir un lieu de vie de qualité, mêlant une grande diversité de fonctions et de services.

Le Grand Dossier de ce nouveau numéro de NOW vous permet de vous projeter dans ce nouvel espace urbain.

Plus que jamais, les critères de développement durable figurent parmi les préoccupations des acteurs du secteur de l’immobilier.

Ils sont aussi à l’agenda d’un nombre croissant d’acteurs économiques, qui souhaitent investir dans les bâtiments reflétant leur engagement social, environnemental et de bonne gouvernance.

Il est aussi important que les développements actuels intègrent les solutions et innovations qui permettront d’atteindre les objectifs climatiques fixés. Bertrand Piccard et sa fondation Solar Impulse en ont identifié plus d’un millier.

Dans une interview accordée à NOW, le célèbre explorateur nous invite à les mettre en œuvre dès à présent.

Du côté des nouvelles tendances, cette édition revient aussi sur le coliving et vous invite à découvrir la nouvelle plateforme digitale proposée par INOWAI, qui révolutionne la vente et l’acquisition de biens résidentiels au Luxembourg.

www.inowai.com