Ciudades donde todos ganen

En Buenos Aires, con la ampliación de la red de subterráneos se dio un fenómeno poco frecuente en las ciudades, que en el mediano plazo transforma mucho los barrios. Cuando se inaugura una nueva estación de subte, se ponen en valor zonas de la ciudad degradadas o retrasadas en el crecimiento. Lo primero que sucede es la aparición de nuevos comercios minoristas, compras al paso. Empiezan a cambiar las líneas de colectivos sus recorridos, para complementarse mejor con el nuevo transporte. Los alquileres de esa zona se encarecen. En poco tiempo, también suben de precio los terrenos y sin darnos cuenta, aparece algún nuevo edificio de viviendas en construcción. Así, la ciudad, deliberadamente, está fomentando el desarrollo de ese sector y a veces lo hace gratis y a veces no.

En el caso de las zonas deterioradas o degradadas, se fomenta el crecimiento y esto le conviene a la ciudad. En Posadas, un ejemplo de esto sucedió en torno al campus de la UNaM, donde el barrio creció en torno a la universidad y apareció una infraestructura favorable para todo el barrio.

Pero no siempre sale bien. En Buenos Aires, el jefe de Gobierno propuso mudar la casa central del Banco Ciudad a la zona sur, también para revitalizarla apoyándose en obligar a los vecinos a trasladarse hasta allá. Se trajo al arquitecto más importante de la actualidad, Sir Norman Foster, y se construyó una obra en lo que (en teoría) iba a ser un verdadero caso de éxito y salió publicado en todas las revistas especializadas. Pero a la hora de inaugurarla, las autoridades del banco explicaron que no querían mudarse hacia Parque Patricios, argumentaron que estaban bien haciendo sus negocios en la city porteña y trasladarse sólo iba a complicarles la vida. Así fue como el edificio espectacular que diseñó el inglés, por no pensarlo antes, terminó usándose hoy para oficinas administrativas comunales.

Un planteo bien distinto es el que se da en los barrios emblemáticos y de clases medias, donde se sabe que quienes van a aprovechar las obras públicas son los inversores inmobiliarios y las empresas desarrolladoras. Allí se plantea una oportunidad de recaudación para las arcas comunales. Las construcciones allí no tardan en llegar (y los bancos tampoco), entonces el barrio de casitas bajas y chalets queda chico. Desde el Municipio y el Concejo Deliberante se modifican los planes urbanos y se les permite a los proyectos tomar mayor altura, pero cobrando un impuesto en cada piso que los constructores se vayan para arriba. En Posadas esto es el: Fondo de Desarrollo Urbano. Eso que se recauda de los buenos negocios que hacen los privados se destina a obras de índole social, como un comedor barrial o un nuevo centro de vacunación, con muy buenos resultados.

En definitiva, estamos hablando de lo que en la teoría se lo llama “captación de plusvalía”. Y se trata de la forma en que el Estado va a controlar que no aparezcan oportunistas, aprovechándose de las obras públicas que se hacen.

Hasta hace unos años -en la capital de Misiones- la altura máxima que un edificio podía tener dependía del tamaño del terreno. Si una constructora compraba varios terrenos, iba a poder hacer muchos más pisos

que si compraba un solo lote de la cuadra. Hacia 2014 esto se modificó; pensemos en barrios tradicionales, se estableció una altura máxima baja sea cual sea la medida del terreno. Así, se le garantiza a los vecinos que su casita de dos pisos no va a terminar al lado del Godzilla, de una empresa que compró media manzana. Esto que ya es algo sano y habitual para nosotros desde hace años, se implementó en Buenos Aires hace pocas semanas y todavía se están agarrando la cabeza unos y celebrando otros.

Actualmente -habiendo domado la cuestión de las torres-, para nuestra ciudad son un problema a resolver los vacíos urbanos. Infinidad de lotes que triplicaron su precio gracias al nuevo frente costero de Posadas, que son el negocio de algunos que quieren enriquecerse sin haber hecho ni dar nada a cambio.

Hace un par de años se dieron préstamos hipotecarios Procrear a familias para que compren su lote y en Posadas, que supo estar llena de terrenos para que uno pudiera proyectar hacer su casa, pero de pronto no había ninguno. Eran todos carísimos y estas familias terminaron desistiendo o yéndose a zonas en las afueras. Esto es algo que no puede suceder.

Una posible solución podría ser el incremento de impuestos sobre los terrenos vacantes. Si alguien compró un lote por dos monedas, junto a un potrero, hoy lo quiere vender a diez veces su valor porque quedó sobre el cuarto tramo, y lo va a tener vacío hasta que encuentre un despistado comprador: bueno, está en la libertad de hacerlo. Pero permitirnos ese terreno ocioso entre las cuatro avenidas y la Costanera, frena el crecimiento de la ciudad y están queriendo hacer un buen negocio con el dinero de todos: algo deberían devolverle a la ciudad, al estilo win/win y que todos ganen.

Esperemos que dentro de unos años, Misiones se mantenga a la altura de las circunstancias y así como tuvo la delantera en solucionar el problema de las torres residenciales, nos encontremos pronto a la vanguardia del tratamiento de los terrenos vacantes dentro de la ciudad.

Material complementario

PUA Plan Urbano Ambiental Posadas. Argentina, 2012.