Club de amigos de los ladrillos

En la construcción, un fideicomiso es un sistema a través del cual un inversor puede adquirir un departamento. Tiene dos características clave, que se compra la propiedad al costo (o casi) y que se puede comprar financiando el monto total a pagar.

Un fideicomiso funciona como un club de amigos: hay una persona referente -en la que todos confían por algún motivo- y esta persona te invita a que le vayas dando dinero en cuotas mensuales, hasta que cubras el total del costo de un departamento. Pasando en limpio, uno le va a ir dando sus ahorros a una persona que se compromete a devolvernos un departamento a estrenar, dentro de tres años. Por esto es muy importante quién organiza el fideicomiso, tener la confianza de un inversor para un emprendimiento que no existe debe ser de las cosas más difíciles de lograr en el mercado inmobiliario. Este fiduciario se compromete contractualmente a ir administrando lo recaudado entre todos los “socios del club” para ir construyendo el edificio, como contratar un arquitecto que haga el proyecto y pagarle a una empresa constructora que lo edifique.

En Buenos Aires, hace mucho tiempo, tuve la oportunidad de conocer a un pequeño estudio de arquitectos con gran empuje. Ellos empezaron con un grupo de primos y cuñados que se juntaron en un fideicomiso, le dieron sus ahorros al arquitecto capitán del equipo y este se ocupó de construir un edificio de diez departamentos. Todos eran amigos y estaban muy contentos de poder compartir el quincho los fines de semana, de poder vivir ahí juntos como si fueran una gran familia. Después el hermano de uno vendió su unidad y otro la alquiló, pero esa fue una de sus primeras construcciones y gracias a eso empezó a llegar gente al estudio consultándoles para repetir esa modalidad. Hoy, en su sitio web, anuncian que van por el edificio 14. ¿Pero qué pasa cuando el fiduciario no es un familiar? Es importante que tengamos buenas referencias de él, en lo posible gente que lo conozca, pero -tal como sucede en el caso que relataba al comienzo- lo más importante es poder tener un edificio ya construido como referencia, algo en lo que uno pueda ver cierta trayectoria o experiencia. Por ejemplo, Alan Faena ha sido un buen fiduciario con las inversiones de Eduardo Costantini.

Otro punto importante en un fideicomiso son los que van a ser beneficiados, los otros socios de este club. Nuestro fiduciario necesita de lo recaudado para poder seguir construyendo, si la gente se empieza a dar de baja o a ser morosos, la obra no puede continuar. Va a ser muy difícil que me den mi departamento en el 5º piso, si el del 3º y el del 4º no se construyen. Por esto es muy importante que no cualquiera se sume al fideicomiso al que nos adherimos. Woody Allen decía que él nunca querría ser socio de un club a donde le dieran la membresía a gente como él.

Idealmente, el fideicomiso cobra su cuota mensual en dólares y en efectivo (o en su equivalente en pesos) pero conocí a buenos fiduciarios que aceptaban gallinas, autos usados, cargas de pino talado o con hoja

verde de yerba, y ellos después se ocupaban de venderlo todo, con tal de no parar la obra en construcción.

Y acá entramos en una parte áspera del tema. ¿Qué pasa con el fideicomiso si se cancela a mitad de camino? Esto es importante dejarlo en claro: si compré un departamento en lo que iba a ser el 5º piso del edifico y sólo se construyó un departamento en el 1º, lo que se llegó a construir le pertenece a todos por igual y no sólo a las personas que iban a vivir allí en el futuro. En esos casos, se suele vender lo que se construyó, y lo recaudado de la venta se reparte entre todos, proporcionalmente. En este sentido, considero que el dueño del terreno es quien más se arriesga. Es un fiduciante: pone toda su inversión junta y desde el principio, a diferencia de los otros que van aportando de poco, mes a mes.

La rentabilidad de un fideicomiso, asumiendo el riesgo de adquirir la unidad de un edificio que todavía no está construido, reside en que ese departamento que uno compra al costo, va a valer -por lo menos- un 25 por ciento más, cuando esté terminado. Así, por 100.000 dólares invertidos en un fideicomiso, vamos a estar comprando un departamento que en la inmobiliaria -dentro de tres años- va a valer 125.000 dólares. Encontrar esa misma rentabilidad en una entidad financiera o con un plazo fijo en dólares es algo muy posible, pero pertenece al mundo de la timba financiera. Los ladrillos siempre ofrecieron una seguridad incomparable.

En conclusión, quiero que quede claro para el lector que esta es una modalidad para financiar obras que no ofrece soluciones mágicas ni rentabilidades extraordinarias. Es una opción de hacer buenos negocios, con gente de confianza, que genera trabajo y es un engranaje más que ayuda a motorizar nuestra economía, sin especulaciones.