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Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n. 46) art. 1, comma 1 - DCB/ Trento - Virginia Gambino Editore - Viale Monte Ceneri 60 - Milano - Contiene I.R. e I.P.
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ANNO 10 - NUMERO 43 - DICEMBRE / GENNAIO 2022 www.casacondominio.net
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N. 43 DICEMBRE / GENNAIO 2022
EDITORI@LE
IL PRESSING EUROPEO E I BONUS SENZA FINE
M
olto probabilmente abitate in un condominio non in regola. Non solo: molto probabilmente nei prossimi anni dovrete rendere la vostra abitazione meno energivora. E, sì, sempre molto probabilmente lo dovrete fare perché sarete obbligati. La sintesi, naturalmente, estremizza quella che è una situazione generale. Ma il dato di fondo rimane: quella che fino a oggi è stata un’opportunità garantita da bonus e superbonus, potrebbe diventare presto un’incombenza inevitabile. Che porta benefici, intendiamoci, ma con in più una sorta di prescrizione per i proprietari di immobili. Perché il consumo di energia, e il conseguente inquinamento provocato dagli edifici, sembra ormai intollerabile non solo per l’aspetto economico, ma anche per quello morale. Il dato di partenza è quello che indica nell’85% degli edifici nell’intera Unione Europea una data di nascita anteriore al
2000. Insomma, la stragrande maggioranza delle case ha ben più di 20 anni. Di questi edifici, il 75% è troppo energivoro e inquina. Eppure, statistiche attuali alla mano, oltre l’85% di questi edifici inadeguati sotto il profilo ambientale continuerà esistere nel 2050. Il patrimonio immobiliare italiano, peggio ancora, per il 74,1% è stato realizzato prima dell’entrata in vigore della normativa completa sul risparmio energetico e sulla sicurezza sismica: in Italia è ancora in classe G il 33,8% degli immobili. E si innesta su questi numeri, che piacciano o no, la direttiva della Commissione Europea sull’efficienza energetica delle abitazioni, che ha suscitato molte reazioni lo scorso dicembre. Attenzione: è un documento che deve ancora essere approvato dal Parlamento di Strasburgo e, quindi, non è detta ancora l’ultima parola. Casomai rappresenta un’indicazione, la strada da seguire.
La bozza iniziale prevedeva che gli edifici pubblici non a norma (entro il 2027) e quelli residenziali privati (entro il 2030) non potessero essere messi in vendita o in affitto. Il testo definitivo indica, invece, che gli immobili potranno comunque essere messi in commercio anche se non ammodernati. Insomma, niente paura: nessuno impedirà di vendere la casa anche se non è ristrutturata e resa meno energivora. La proposta lascerà agli Stati membri la libertà di decidere come rispettare gli standard minimi, ma indica che la situazione va sanata. La Commissione ha aggiunto, infatti, che si potrà ottenere un sostegno dal governo (i vari bonus), ma bisogna evitare 400 mila morti in Europa dovute all’inquinamento. Superbonus prorogato o no, la strada per la riqualificazione dei condomini è destinata a proseguire a lungo. Nei prossimi anni gli incentivi fiscali saranno probabilmente rimodulati, per renderli compatibili con la montagna di debito pubblico accumulata, anche a causa della pandemia. Ma è praticamente sicuro che qualche forma di sostegno alla riqualificazione delle abitazioni continuerà a essere attuata. La vera incognita, semmai, è un’altra: accanto agli incentivi saranno introdotti, prima o poi, delle penalizzazioni per chi abita in un condominio che consuma troppo? Al momento non è ipotizzabile un intervento legislativo di tipo punitivo. Ma, nei fatti, una penalizzazione per le abitazioni di classe G o simili c’è: si chiama bolletta per le spese di riscaldamento.
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DANIELA ZEBA
LE SPERANZE
DI UN NUOVO ANNO
U
n altro anno è passato tra covid, superbonus, green pass, schizofrenia da decreti, dietrofront dell’ Agenzia delle Entrate e cambi di direzione dell’ultimo momento. Ogni anno la stessa storia, quest’anno condita dalla telenovela dei bonus e le percentuali ipotizzate a casaccio, come i numeri del lotto. Che tristezza la solita mancanza di pianificazione e di programmazione che ci contraddistingue ogni anno, puntuale come la certezza che domani è un altro giorno. Tempo di bilanci personali e professionali, con la frenesia e l’impazienza di aprire una nuova agenda, una pagina bianca da riscrivere del tutto, con la speranza che l’anno nuovo, porti veramente, se non una vita nuova, almeno una svolta positiva nelle nostre esistenze. La speranza è certamente l’ultima a morire, ma i presupposti purtroppo non sono di buon auspicio. Il 2022 si trascinerà dietro ancora il covid, e oltre alla pandemia, che sembra non avere fine, anche un senso generale di impotenza e di precarietà che ormai ci attanaglia da due anni, i due anni che hanno cambiato il mondo che, inequivocabilmente, non tornerà più quello di prima. Non ci resta che piangere recitava un bellissimo film, ambientato nel fine Quattrocento, che vedeva come protagonisti Roberto Benigni e Massimo Troisi. Noi partite Iva in realtà avremmo veramente di che piangere, ma troveremo ancora una volta la forza di sorridere, rialzarci, tenere duro e
andare avanti, perché comunque è in gioco la nostra vita e quella delle nostre famiglie. Seppure relegati a meri Bancomat dello Stato, in fondo abbiamo la ferma convizione di essere (come siamo) la spina dorsale del nostro Paese a cui ci lega una forma di amore-odio dal sapore dolce-amaro. E questa convinzione è la molla che ci spinge ad andare avanti, pur tra mille difficoltà, con la speranza che un giorno finalmente lo stato premi l’intraprendenza, la creazione di posti di lavoro, la flessibilità e le acrobazie di chi resiste tra lacrime e sangue, finalmente invertendo la tendenza a mantenere i privilegi acquisiti, infierendo senza pietà su chi tali privilegi mai li avrà, azzerando ogni forma di equità salariale e previdenziale. Si
sta per aprire comunque una pagina nuova. Quest’anno più che mai, la speranza di ogni italiano dovrebbe essere il riscatto dall’ appiattimento mentale provocato dall’overdose di social media, dalla disinformazione, dall’ignoranza e dal sentito dire. La speranza è che venga debellata la sindrome da tuttologo e pappagallo che rappresenta la vera piaga di questi anni Venti, letale e devastante più di ogni forma di coronavirus. La speranza è che le parole d’ordine diventino cultura e informazione libera e consapevole: libera da pregiudizi e dalla superficialità che annega ogni forma di sapere e di buon senso, consapevole del senso profondo insito nella conoscenza: la libertà. Brindiamo alla libertà e buon 2022!
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Anno 10 - Numero 43 - Dicembre / Gennaio 2022 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l. Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Barbara Bartoli, Paolo Caliari, Gaia Cigognini, Federico Della Puppa, Pietro Maria Di Giovanni, Rosario Dolce, Selene Maestri, (fotografa), Veronica Monaco, Giancarmine Nastari, Carlo Pikler, Aldo Piscitello, Roberto Rizzo, Franco Saro, Sabina Vuolo, Daniela Zeba, Michele Zuppardi Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia
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Come abbonarsi / How to subscribe Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 30 - Estero annuo Euro 45 Anno 2021 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link www.virginiagambinoeditore.it/categoria-prodotto/ abbonamenti/ oppure, fare richiesta ad abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione
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SOMMARIO EDITORIALE IL PRESSING UE E BONUS SENZA FINE............ 3 DANIELA ZEBA LE SPERANZE DI UN NUOVO ANNO.............5 LA VOSTRA POSTA A CHE COSA SERVE IL DECRETO ANTIFRODI... .................................................................................8 STORIA DI COPERTINA DHF SICUREZZA CHECK-UP AL CONDOMINIO..................... 10 DOSSIER SUPERBONUS - 1 ARRIVA ANCHE IL BONUS BOX.............. 18 SUPERBONUS - 2 MEGLIO VIGILARE SENZA STRAFARE...24
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SUPERBONUS - 3 SCONFITTI I NO-BONUS.......................... 28
Box, colonnine di ricarica... Le novità del superbonus
PRIMO PIANO GESTIONI IMMOBILIARI CHI VINCE NELLA TOP 100......... 30 EFFETTO COVID GREEN PASS PER CHI LAVORA................ 38
40 Attenzione alla manutenzione degli impianti
MANUTENZIONE PERICOLOSO ANDARE A TUTTO GAS.... 40 NEWS........................................................................................ 42 PROFESSIONE TECNOLOGIE L'AMMINISTRATORE? SEMBRA UN ROBOT... 44 STRATEGIE CONDOMINIO FELICE AL TEMPO DEL COVID..... 46 DIRITTO & ROVESCIO BENI COMUNI QUANTO COSTA STARE SUL TETTO............ 50 EMERGENZE DUBBI A VALANGA IN CASO DI NEVICATA..... 54 SENTENZE QUANDO IL LIFTING NON È PROIBITO.............. 60 OPINIONE TRANSIZIONE GREEN, IMMOBILI IN ROSSO.... 62 LIBRI LA NATURA FATTA IN SERIE..................................... 64 SPECIALE SICUREZZA LEGGE 626 CONDOMINIO IN ZONA PERICOLO.................... 66 CONDOMINIO GREEN ECOVILLAGGIO MONTALE MINI ECO APPARTAMENTI...... 70 DECALOGO IL COLORE VERDE DELLA FELICITÀ.................. 74
PSICONDOMINIO..................................................................... 76
54 Costi e responsabilità in caso di neve
LA VOSTRA POSTA
Risponde Pietro di Giovanni, avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.
A CHE COSA SERVE IL DECRETO ANTIFRODI I nuovi controlli Quali sono le novità per i bonus fiscali diversi dal superbonus?
Il decreto Antifrodi ha modificato il superbonus? Il termine decreto Antifrodi è stato coniato per il decreto legge 11 novembre 2011 n. 157, emanato con la finalità di evitare abusi nella gestione dei crediti fiscali derivanti da interventi di ristrutturazione del patrimonio edilizio. Attraverso la modifica degli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio si è ampliata la disciplina di tutela che era stata pensata per il solo superbonus e che non trovava equivalenti nelle norme che disciplinano gli altri bonus fiscali, i quali possono utilizzare la cessione del credito per la loro monetizzazione. Per quel che riguarda il superbonus, la prima modifica rilevante è data dall’estensione della necessità del visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta, anche all’ipotesi dell’utilizzo diretto della detrazione fiscale derivante dal superbonus. Tale previsione non si applica nel caso in cui la dichiarazione sia presentata
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direttamente dal contribuente attraverso l’utilizzo della dichiarazione precompilata predisposta dall’Agenzia delle entrate (modello 730 o modello Redditi), ovvero tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale (modello 730). Il visto di conformità deve riguardare solo i dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Le spese sostenute per l’apposizione di tale visto sono detraibili anche nel caso in cui il contribuente abbia fruito del superbonus direttamente nella propria dichiarazione dei redditi. La seconda novità riguarda l’introduzione di un ulteriore meccanismo di determinazione della congruità dei prezzi: il ministero della Transizione ecologica dovrà adottare, entro 30 giorni dalla conversione in legge del decreto 157, un nuovo prezziario per talune categorie di beni che si affiancherà ai parametri esistenti, in modo che la spesa sostenuta dal contribuente sarà ritenuta congrua se contenuta nei valori massimi che saranno fissati dal nuovo decreto.
La modifica più rilevante introdotto dal decreto Antifrodi è quella relativa al meccanismo della cessione del credito che viene applicato ai bonus fiscali diversi dal superbonus. Per tali ipotesi, infatti, è stato introdoto sia il visto di conformità sia l’asseverazione relativa alla sola congruità delle spese. Tale previsione ha letteralmente gettato nel panico gli operatori del settore, tra l’altro già gravati della problematica relativa alla sorte del cosiddetto bonus facciate per i cantieri non completati al 31 dicembre. L’incertezza è derivata dal fatto che il decreto Antifrodi ha modificato il modello normativo elaborato per il superbonus che si fonda non solo sull’attestazione della congruità della spesa, ma anche sull’asseverazione delle opere eseguite, garantita dalla polizza assicurativa dell’asseveratore da attivarsi per ciascun cantiere: ciò aveva fatto pensare, in un primo tempo, che la nuova previsione avesse esteso a tutti i bonus fiscali diversi dal superbonus le rigide regole per poter esercitare l’opzione dettata per la detrazione incentivante. L’Agenzia delle Entrate con la propria circolare 16/E del 27.11.2021 ha precisato che l’attestazione prevista dal decreto antifrodi debba certificare la congruità della spesa sostenuta in considerazione della tipologia dei lavori come descritti sui documenti di spesa ovvero nei capitolati, ove presenti. Si dovrà, quindi, verificare il rispetto dei costi massimi per tipologia di intervento, in relazione ai singoli elementi che lo compongono ed al loro insieme. Inoltre in forza del rinvio all’articolo 119, comma 13-bis d. l. 34/2020, l’attestazione della congruità della spesa può essere rilasciata, per la medesima tipologia di interventi, dai tecnici
SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO abilitati al rilascio delle asseverazioni previste dall’articolo 119, comma 13 del decreto Rilancio. L’attestazione, richiesta per optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, può essere rilasciata anche in assenza di uno stato di avanzamento lavori o di una dichiarazione di fine lavori, considerato che la normativa che li disciplina, a differenza di quella prevista per il superbonus non richiede tali adempimenti. Infine, poiché la nuova norma è volta ad evitare comportamenti fraudolenti nell’utilizzo dei bonus, non si potrà emettere l’attestazione della congruità della spesa se l’intervento edilizio non risulti quantomeno iniziato.
Da gennaio Che succede agli interventi in corso di esecuzione alla data di emanazione del decreto antifrodi? La nuova normativa non contiene norme transitorie e, come tutte le norme di legge, non può avere effetto retroattivo. Ma un intervento in corso di esecuzione (come la maggior parte degli interventi che beneficiano del bonus facciate, che molti si sono affrettati ad avviare proprio a fine anno per godere della detrazione nella misura del 90% che dopo il 31 dicembre è ridotta al 60%) deve essere assoggettato alla nuova disciplina? Considerato che il decreto Antifrodi è entrato in vigore il 12 novembre 2021, la nuova disciplina si applica alle comunicazioni effettuate all’Agenzia delle Entrate eseguite a partire da tale data, indipendentemente dalla data di inizio dei lavori. Ma la circolare 16/E ha chiarito che laddove il contribuente abbia ricevuto prima della data di entrata in vigore del decreto Antifrodi la fattura del fornitore con previsione dello sconto in fattura, debba essere considerato meritevole di tutela l’affidamento del contribuente in buona fede sul buon fine dell’operazione che, quindi, non è soggetta all’obbligo di apposizione del visto di conformità di attestazione della congruità della spesa anche se la comunicazione all’Agenzia delle Entrate sia fatta in data successiva al 12 novembre 2021.
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STORIA DI COPERTINA DHF SICUREZZA
CHEK-UP AL CONDOMINIO PER NON CORRERE RISCHI
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L’azienda in soccorso di amministratori e condomini con verifiche ispettive, supporto per le manutenzioni e per sanare situazioni di pericolo. Ma anche verifica della documentazione e la regolarità delle misure anti infortunistiche Veronica Monaco
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ncendi, malfunzionamenti, impianti inadeguati, incidenti: la cronaca mostra come la sicurezza degli edifici sia un elemento su cui non si pone mai abbastanza attenzione. Soprattutto in condominio, dove gli amministratori devono districarsi tra numerose normative e scadenze. Per agevolare il ruolo dell’amministratore nella gestione di tutte le attività in materia di sicurezza, dalla gestione della privacy alle verifiche periodiche fino alle analisi ispettive e ottimizzazione dei consumi, interviene dal 2013 dHf Sicurezza, gruppo di consulenza con sede a Montebelluna (Treviso) che opera in tutto il Centro e Nord Italia e che ha messo a punto una vasta gamma di servizi modulabili in base alle esigenze dei
Il team di dHf Sicurezza con sede a Montebelluna (Treviso)
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STORIA DI COPERTINA
propri clienti, comprese le aziende, come racconta l’amministratore delegato Daniel Hogen. Domanda. La legge prevede che sia rispettato il massimo grado di sicurezza negli ambienti di lavoro. Questo principio viene atteso? Risposta. Quasi mai, perché le leggi sono aggiornate di frequente per consentire alle aziende di adeguarsi, ma sono spesso contraddittorie. Lo stiamo vedendo anche adesso, con i protocolli per la gestione del covid all’interno delle aziende. Non è sempre chiaro che cosa sia necessario fare, in che tempi e con quali modalità. Questo causa incertezza nella gestione della sicurezza tra i datori di lavoro e tra i dipendenti stessi, oltre che nei condomini. D. In quale modo questa incertezza normativa si riversa nel mondo condominiale? R. Dal 2013, quando è stata ufficializzata la riforma del condominio, si è chiarito il ruolo dell’amministratore come responsabile in materia di sicurezza, senza però dare a questa fugura un reale potere di spesa. Mantenendo il vincolo dell’assemblea, che determina cosa si possa fare e cosa no, l’amministratore si trova a non avere un potere effettivo nella gestione 12 - CONDOMINIO SC
della sicurezza e a non poter investire negli interventi, anche quando sarebbe obbligatorio. D. Quale norma di legge prescrive il ruolo dell’amministratore riguardo all’aspetto della sicurezza? R. Secondo l’articolo 1130 del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale con le generalità dei singoli proprietari,
i dati catastali, nonché ogni informazione relativa alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. In più, la legge 81/08, o Testo Unico in materia, regola la tutela della salute e della sicurezza dei lavoratori sui luoghi di lavoro. Dove ci siano dipendenti in condominio, nei fatti, l’amministratore è equiparato a un datore di lavoro e deve garantire che le aziende subappaltatrici operino in un
Spalmatura rasante Aquafire pannello luogo sicuro. Inoltre, ha su responsabilità nei confronti dei condomìni e dei loro ospiti, garantendo che gli ambienti siano a norma di legge. E molto spesso non lo sono: banalmente mancano i corrimano sulle scale, oppure i parapetti sono troppo bassi, c’è scarsa illuminazione, mancano le lampade di emergenza e non sono indicate le vie di fuga, le manutenzioni antincendio sono scadute o non sono mai state eseguite. D. Nella gestione ordinaria di un immobile, quali sono i principali rischi che vengono sottovalutati? R. In un sistema complesso come quello del condominio i rischi sono tantissimi. La prima cosa che un amministratore deve avere è una polizza professionale che lo tuteli in caso di problematiche, infortuni, denunce da parte di condomini. Sotto questo aspetto molti professionisti hanno polizze carenti e non pensano a investire adeguatamente per proteggersi. Tuttavia la riforma ha imposto un enorme carico di responsabilità sulle loro spalle. Dopodiché è necessario che si inizi a spiegare ai condomìni che alcuni interventi sono obbligatori e servono a tutelare la salute e la sicurezza delle persone che vivono e lavorano all'interno degli edifici. D. Per esempio, quali? R. Ci sono tante leggi che impongono obblighi in tema di sicurezza condominiale, ma nessuno ha mai pensato di raggrupparle in un unico prontuario che agevoli l’amministratore nel suo lavoro. Per questo dHf Sicurezza ha voluto offrire uno specifico servizio, fornendo un elenco di attività obbligatorie e spiegando cosa deve essere fatto, in che termini e in quali modalità. D. In che cosa consiste la vostra offerta di servizi? R. Normalmente effettuiamo un check up del condominio per verificare la situazione di fatto dell’edificio e capire che tipo di interventi sono necessari. Oltre alle verifiche ispettive, forniamo anche supporto per l’esecuzione delle manutenzioni necessarie per sanare le situazioni di pericolo. Analogamente, ci adoperiamo per la verifica della documentazione del
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condominio e supportiamo l’amministratore nel sanare eventuali mancanze. Infine, offriamo un servizio di manutenzione ordinaria per le attività previste dalla legge per mantenere in sicurezza l’edificio. D. Un altro aspetto importante è la sicurezza delle forniture idriche: quali sono i pericoli? R. In linea di principio, la responsabilità sulla salubrità dell’acqua dal contatore in
poi è in capo all’amministratore. Spesso la carenza di manutenzione nell’autoclave genera infestazioni da legionella o escherichia coli, molto pericolose per la salute degli inquilini. La manutenzione sarebbe semestrale e obbligatoria, ma spesso non viene eseguita. D. Gli amministratori sono sufficientemente sensibili a questi problemi? R. Siamo in un periodo di profonda tra-
LA TRANQUILLITÀ IN UN PACCHETTO Dhf Sicurezza offre un pacchetto Global Service, che garantisce all’amministratore di avere un unico referente per tutti i servizi necessari alla sicurezza, e non solo, del condominio: • Sopralluogo per conoscenza realtà aziendale/studio/condominio e raccolta dati • Verifica idoneità tecnico professionale dei fornitori (Allegato XVII DLgs 81/08) • Documento valutazione delle condizioni di sicurezza del condominio • Documento Valutazione dei Rischi (Dvr) • Fascicolo del Condominio (così come richiesto dalla Uni 10801) • Documento valutazione rischi da interferenza (Duvri) • Formazione • Certificazione e manutenzione degli impianti • Valutazione dei rischi specifici L’azienda, inoltre, offre servizi inerenti la privacy e il trattamento dei dati in ottemperanza al nuovo regolamento europeo 2016/679, oltre a offrire servizi di analisi chimiche e microbiologiche per la verifica qualità dell'acqua, consulenze per il risparmio energetico, noleggio o vendita di contatori per la contabilizzazione dei consumi idrici, contabilizzazione del calore, telelettura e interventi di riqualificazione energetica ed edilizia.
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sformazione. Ci sono ancora liberi professionisti che gestiscono i condomini con metodi tradizionali, ma la riforma del 2013 ha fatto crescere negli amministratori la consapevolezza della complessità di questo lavoro. Per questo motivo stanno aumentando i grandi studi e le società di gestione immobiliare, strutture complesse in grado di rispondere in maniera adeguata alle numerose esigenze dei condomini moderni e di offrire servizi integrati. I condòmini richiedono sempre più servizi: non basta un contabile che tenga il rendiconto delle casse condominiali, ma serve una figura proattiva capace di intervenire su differenti fronti. Un po’ come dHf Sicurezza che, grazie alle sue innumerevoli competenze, ha una visione di insieme del condominio e delle esigenze dell’amministratore. D. Com’è organizzata la vostra azienda? R. L’azienda è nata nel 2013 ed è composta da quattro soci. Abbiamo una struttura commerciale con dieci professionisti che coprono tutto il Nord Italia, la Toscana, le Marche, l’Abruzzo e il comune di Roma. Inoltre, dHf Sicurezza dispone di un back office commerciale a disposizione degli amministratori per l’emissione e ricezione delle fatture, la gestione dei verbali e del customer service, di un ufficio legale che segue sia l’azienda che la gestione della privacy e del trattamento dati in condominio, e di un ufficio tec-
nico composto da ingegneri e architetti che seguono sia le verifiche ispettive sia i vari bonus casa. Oltre alle numerose competenze, abbiamo fatto della velocità un altro nostro punto di forza. Il nostro servizio clienti è sempre attivo per offrire risposte immediate e gestiamo giornalmente la fatturazione e le note di credito. Inoltre, abbiamo dodici consulenti disponibili a recarsi direttamente in studio presso gli amministratori per offrire un supporto tempestivo. D. Qual è dunque il vantaggio di rivolgersi a dHf Sicurezza? R. Ottenere risposte rapide per garantire un riscontro immediato al condominio. Avere la garanzia di un’estrema precisione e puntualità nelle attività di manutenzione, nell’aggiornamento della certificazione e nel rispetto delle tempistiche e scadenze. Insomma, rendiamo la vita più serena all’amministratore. D. Quanto è importante la certificazione? R. È molto importante e tutela l’amministratore di condominio in caso di incidenti. Le parole non valgono nulla, servono le prove che gli impianti siano a norma. Per questo è fondamentale essere in possesso di tutte le certificazioni, le dichiarazioni di conformità, le marcature Ce quando obbligatorie, e le documenta-
zioni delle verifiche periodiche. Solo così è possibile comprovare che si sta facendo un lavoro di controllo e vigilanza. D. I servizi offerti compongono un pacchetto unico o possono essere selezionati secondo le esigenze del condominio? R. I servizi sono su misura del condominio. Sette anni fa abbiamo introdotto un metodo innovativo che prevede un contratto della durata di cinque anni, che può essere rescisso senza alcun preavviso in ogni momento, e che contiene più servizi. Il pagamento avviene con un’unica fattura annua pari a un quinto dell’importo quinquennale, agevolando così l’amministratore nella contabilità ordinaria. Un metodo utile anche in fase di preventivo, che consente al condominio di conoscere già la spesa e non sforare il budget previsto. D. Qual è il costo per i proprietari delle unità immobiliari? R. Dipende da tanti fattori. Diciamo che mediamente emettiamo fatture di circa 300 euro all’anno. Per condominio con dieci unità immobiliari la spesa è indicativamente di circa 30 euro a famiglia. D. In un complesso con più edifici, il servizio può essere riservato solo ad alcuni condomini? R. Sì, il servizio che forniamo è come un abito sartoriale, cucito su misura delle
varie necessità. D. Controllate anche gli impianti elettrici? R. Collaboriamo da anni con un ente notificato e abilitato a cui demandiamo le verifiche ispettive. L’impianto di messa a terra viene verificato da un tecnico abilitato che certifica il corretto funzionamento dei dispositivi di sicurezza e dei differenziali. Non ci occupiamo, invece, della manutenzione degli impianti elettrici, perché sarebbe in conflitto con l’attività di ispezione. Siamo tuttavia elettricisti iscritti alla Camera di Commercio, requisito indispensabile per poter eseguire le manutenzioni antincendio. D. Qual è il vostro ruolo in tema di bonus casa? R. Ci occupiamo di riqualificazioni energetiche, prevalentemente in ambito condominiale. Con circa 15 mila clienti, le richieste negli ultimi due anni sono state davvero numerose. Lo scorso anno in qualità di general contractor abbiamo realizzato 74 interventi che rientrano nel bonus facciate. In più, collaboriamo con altri general contractor per offrire una copertura maggiore ai nostri clienti. Siamo ancora molto impegnati sul fronte del superbonus 110%, che ci consentirà anche nel 2022 di realizzare un’enorme crescita in termini aziendali.
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DOSSIER SUPERBONUS Arriva il bonus box 18 I compiti dell'amministratore 24 Diario: sconfitti i no-bonus 28
Chi non ha mai avuto dubbi sul superbonus alzi la mano. Neppure chi ha scritto la legge più chiacchierata (e invocata) degli ultimi anni, probabilmente, è in grado di fornire chiarimenti a tutti i quesiti. Eppure il superbonus ottiene crescente successo nei condomini. Che, con la legge di Bilancio, avranno più tempo per usufruire del super sconto del 110%. Se non perderanno tempo
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Confermate dalla legge di Bilancio le scadenze per i condomini, che potranno utilizzare il superbonus 110% fino al 2023, con una progressiva riduzione fino al 65% negli anni successivi. Ma ci sono molte novità, ecco le principali Paolo Caliari
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PROROGA SUPERBONUS 110%
Villette: 31/12/2022 se al 30/06/2022 SAL ≥ 30% Condomini ed edifici plurifamiliari fino a 4 unità: 31/12/2025 (per il 2023 con percentuale 110%, per il 2024 70%, per il 2025 65%) IACP e istituti similari, Cooperative edilizie a proprietà indivisa: 31/12/2023 se al 30/06/2023 SAL ≥ 60%
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MEGLIO VIGILARE (MA SENZA STRAFARE) L’amministratore deve attenersi alla dovuta diligenza, ma non eccedente a quella imposta dal Codice civile. Il rischio concreto è che un zelo eccessivo possa esporre a responsabilità impreviste e non adeguatamente valutate Roberto Rizzo
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Roberto Rizzo Avvocato del Foro di Cosenza, formatore in materie giuridiche accreditato presso la Regione Calabria. Studioso della materia condominiale, urbanistica ed edilizia. Articolista giuridico, collabora con diverse testate, tra le quali il Sole 24Ore, Tecnici 24 (Sole 24Ore), il Consulente Immobiliare (Gruppo Sole 24 ore), Immobili e Proprietà da Ipsoa, il Quotidiano Giuridico edito da Wolter Kluiwers, Italia Casa magazine, Condominio Caffè, Libricondominio.it
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SCONFITTI I NO-BONUS La sesta puntata del diario di un condominio romano alle prese con il maxi incentivo fiscale segna la resa in assemblea di chi non voleva i lavori. E, oltre all’involucro esterno, saranno riqualificate anche le altre parti dell’edificio Barbara Bartoli
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Barbara Bartoli È ingegnere, architetto, PhD, giornalista, coach, autrice di 19 volumi a sua esclusiva firma, ed è titolare di 12 marchi registrati, che racchiudono i suoi 25 profili professionali (info@barbarabartoli.it – www.facebook.com/barbarabartoli.737- www.barbarabartoli.it )
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PRIMO PIANO GESTIONI IMMOBILIARI
NELLA TOP 100 VINCE CHI STA A METÀ L’analisi dei bilanci 2020 delle società del settore riflette la crisi dell’anno segnato dalla pandemia. Ma le società di minore dimensione hanno sofferto di più la crisi, con una discesa del 12,2%, mentre i big si fermano a -8,4% A cura del Centro Studi YouTrade
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PRIMO PIANO Servizi di gestione immmobiliari. Variazioni % del fatturato per classi dimensionali delle imprese (in milioni di euro). Anno 2020 su 2019
Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali
IL CRUSCOTTO ECONOMICO DELLA TOP 100 DELLA GESTIONE IMMOBILIARE - ANNO 2020 Variazioni percentuali delle dinamiche economiche tra il 2019 e il 2020
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Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su analisi dei bilanci delle aziende del settore
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IL CRUSCOTTO FINANZIARIO DELLA TOP 100 DELLA GESTIONE IMMOBILIARE - ANNO 2020 Indicatori finanziari del settore - Anno 2020
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Indice di indipendenza finanziaria
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Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su analisi dei bilanci delle aziende del settore
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TOP 100 della gestione immobiliare (valori assoluti in migliaia di euro) POSIZIONE
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ROMEO GESTIONI Spa
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IGD SIIQ Spa
120.737
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Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali
TOP 100 della gestione immobiliare Sommatorie per classi di fatturato (valori in migliaia di euro) TOTALE RICAVI
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Oltre 100 milioni Da 50 a 100 milioni Da 25 a 50 milioni Da 10 a 25 milioni Da 5 a 10 milioni meno di 5 milioni Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali
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PRIMO PIANO EFFETTO COVID
SEMPRE GREEN PASS PER CHI È AL LAVORO Il Garante per la protezione dei dati ha stabilito che debba essere sempre controllata la regolarità di accesso di chi svolge un’attività. Un principio che può essere esteso anche al condominio se impiega dei collaboratori Carlo Pikler
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Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.
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PRIMO PIANO MANUTENZIONE PROGRAMMATA
È PERICOLOSO ANDARE A TUTTO GAS Anche recenti fatti di cronaca ricordano che l’impianto che porta nelle case il metano deve essere attentamente controllato. I tubi vanno sostituiti secondo i termini indicati dalla data di scadenza. Ed è necessario un intervento esperto
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il fai-da-te proposto dai video su YouTube non agevola la sicurezza e permette a chiunque di improvvisarsi elettricista o idraulico. Ma, ai fini della responsabilità, chi certifica quell’installazione?
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Giancarmine Nastari
Amministratore e autore di diversi articoli in tema di sicurezza condominiale. Nel 2020 vince il premio Golden Tech indetto da Condexo per la capacità di guardare oltre e credere fermamente nell’evoluzione della professione attraverso l’utillizzo della tecnologia. Di recente è stato pubblicato il suo primo libro “La Prevenzione Incendi in Condominio” edito da Libri Condominio.
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PRIMO PIANO
W E N S L’amministratore star tv con Magalli Un amministratore di condominio star in televisione. È Simone Ferrari, bolognese di 38 anni, amministratore di condominio che ha riscosso un ottimo successo nel quiz condotto da Giancarlo Magalli su Rai 2, Una parola di troppo, in cui bisogna indovinare delle parole sulla base della loro lunghezza e della loro iniziale. L’amministratore, assieme alla sua compagna di squadra, Gaia Satta, ha vinto un buon gruzzolo di gettoni d’oro. Unico dato negativo: alcuni dei condòmini negli stabili che amministra gli ha subito chiesto di fargli uno sconto, viste le vincite. Una curiosità: ha iniziato a fare l’amministratore quando è stata approvata la riforma del 2012. Ma ha anche la passione del canto: ha pubblicato tre canzoni su Spotify, sotto il nome Indaco. A Imperia la ConfAiCo A Imperia è nata la Confederazione provinciale amministratori di condominio (ConfAiCo Imperia), organizzazione sindacale nazionale aderente a Confesercenti, a difesa dei diritti degli amministratori di immobili e di condomini, conta di più di 50 soci. Il neoeletto presidente, Giuseppe Acquarone, è stato scelto all’unanimità dall’assemblea. Ad Asti gli angeli del condominio Amministratori di condominio premiati ad Asti perché, grazie al loro ruolo, si occupano di casi di emargina42 - CONDOMINIO SC
Fatti di cronaca che sottolineano l’importanza della manutenzione degli impianti all’interno dei condomini.
zione sociale. Andrea Visconti, Franco Cunietti, Monica Pesce e Germana Ferrero, gli amministratori, hanno così ricevuto un riconoscimento dal Comune piemontese, con una pergamena disegnata dal maestro del Palio Filippo Pinsoglio. Tra i tanti problemi risolti con l’aiuto degli amministratori di condominio c’è quello di un anziano, rimasto vedovo, che si era emarginato smettendo di curare se stesso e la casa. Episodio risolto proprio grazie alla segnalazione ai servizi sociali arrivata dagli amministratori condominiali. Sempre più allarmi per fughe di gas Si moltiplicano gli allarmi per le fughe di gas: dopo il caso dello scoppio a Ravanusa (sette vittime), in Sicilia, diversi condomini hanno segnalato malfunzionamenti. A fine dicembre, per esempio, sono state segnalate fughe di gas a Bologna (via Firenze), a Castronovo (Palermo), a Pieve a Nievole (Pistoia), a Montecatini (Pistoia), a Torino, ad Ancona... Ma l’elenco completo sarebbe lungo. In alcuni casi le perdite di gas si sono tradotte in scoppi all’interno del perimetro condominiale, mentre in altri l’allarme è stato lanciato prima che le conseguenze diventassero irreparabili.
Se i balconi sono all’interno Un condominio con i balconi rivolti verso uno spazio interno invece che sulla strada. Il caso ha fatto il giro dei social network ma, per fortuna, non riguarda l’Italia. Si tratta, invece, di un condominio di Blackburg, in Virginia, denunciato da una studentessa americana. Curiosamente, la ragazza ha scoperto solo al momento del trasloco che la casa in cui si stava trasferendo ha i balconi rivolti verso l’interno (controllare prima, no?). L’effetto è inquietante e ha provocato una valanga di commenti.
PROFESSIONE NUOVE TECNOLOGIE
L’AMMINISTRATORE? SEMBRA UN ROBOT I servizi di intelligenza artificiale sono alla portata di tutti, dagli assistenti vocali domestici, fino alle funzionalità che consentono di rispondere in automatico tramite Whatsapp: un aiuto per chi gestisce il condominio Giancarmine Nastari
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PROFESSIONE STRATEGIE
CONDOMINIO FELICE AL TEMPO DEL COVID Simona Bastari, che tre anni fa ha introdotto un metodo anti conflitto per la gestione condominiale, amplia il suo raggio di azione. Ma deve fare i conti anche con i problemi causati alle famiglie dalla pandemia Valentina Anghinoni
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PROFESSIONE
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DIRITTO & ROVESCIO BENI COMUNI
QUANTO COSTA STARE SUL TETTO Alla ricerca delle norme (contradditorie) che dovrebbero regolare spese e privilegi di chi ha libero utilizzo del lastrico solare dei condomini. La legge lascia adito a molti dubbi, ma una cosa è certa: non paga solo chi se lo gode Aldo Piscitello
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Aldo Piscitello
nasce a Palermo nel 1972 e risiede a Sciacca (Agrigento). Avvocato iscritto al Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Palermo esercita a Palermo dal 2004 e dal 2018 anche a Sciacca. Si occupa prevalentemente di diritto condominiale e immobiliare ed assiste numerosi condomini. È responsabile del Centro Studi di Confabitare per l’Area Metropolitana di Palermo e presidente del Centro Studi Nazionale di Confamministrare Italia.
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DIRITTO & ROVESCIO EMERGENZE
DUBBI A VALANGA IN CASO DI NEVICATA Chi deve spalare? Chi paga se qualcuno scivola e si fa male? E come ci si deve regolare per eventuali danni provocati dalla neve? La legge e tante sentenze precisano i doveri di un amministratore. Ma anche per chi abita nell’edificio Daniela Zeba
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Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.
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[ I BILANCI DELLE COSTRUZIONI ] CLASSIFICHE 2021 L’ANALISI DEI CONTI DI 2.000 AZIENDE
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2000 imprese dell’edilizia ai raggi X I Bilanci delle Costruzioni edizione 2021, contiene i dati di 1.948 imprese, per un totale di quasi 76 miliardi di euro di ricavi da vendite e prestazioni. Comprende l’analisi delle aziende di costruzioni, ingegneria, produzione (acciaio e tondino, attrezzature, cemento e calcestruzzo, chimica, climatizzazione, fissaggio, illuminotecnica, impiantistica, isolamento, laterizi, lattoneria, macchine, piastrelle e rivestimenti, pitture e vernici, prefabbricati, presagomatura, sanitari e arredobagno, serramenti e altre categorie) e della distribuzione di materiali edili, idrotermosanitari, elettrici, dei materiali per trattamento acque e drenaggio, ma anche della Gdo e della Gds del settore brico, ferramenta, materiali edili e per la casa e new entry come i servizi di gestione immobiliare, gli studi di architettura e i general contractor.
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DIRITTO & ROVESCIO SENTENZE
QUANDO IL LIFTING NON È PROIBITO I giudici di Cassazione ritengono che un ritocco alla facciata apportato da un singolo condomino non leda il decoro architettonico dell’edificio. Ma a patto che l’intervento non ne pregiudichi l’armonicità e il valore Rosario Dolce
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Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.
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in da bambina sono stata sempre affascinata dal mondo del design e conservo ancora il mio primo libro Arte come mestiere di Bruno Munari, uno dei massimi protagonisti dell’arte, del design e della grafica del XX secolo. Munari fu il primo a spiegare che l’artista fa opere singole, il designer invece multipli. C’è un libro che ultimamente mi ha fatto ripensare alle parole di Munari: si tratta di Natural Design, che individua e presenta la tendenza internazionale più avanzata del green design: sono illustrati oltre 200 prodotti, prototipi, sperimentazioni, proposte provenienti da tutto il mondo che integrano le piante negli oggetti di uso quotidiano. La filosofia è quella di trovare nelle piante la possibilità di «rinaturalizzare» gli ambienti. Anche nel design le piante possono trovare uno spazio utile alla diffusione dell’idea di sostenibilità e di benessere. Il libro è il frutto di una ricerca iniziata nel 2008 con la rivista Nementon High Green Tech Magazine per individuare i progetti che propongono l’uso dell’elemento vegetale all’interno della casa con la sua applicazione agli oggetti di uso quotidiano. Il volume è opera di Maurizio Corredo, architetto e saggista, Marco Ferrari e Nicola Crea, entrambi designer e consulenti e contiene bellissime fotografie ed esempi di come le piante e la natura possono essere protagonisti nella nostra vita e integrarsi con gli oggetti più comuni come sedie, 64 - CONDOMINIO SC
tavoli, ciabatte, gioielli, libri... Le opere sono presentate, descritte e fotografate in maniera accurata: è un foto-libro pieno esempi curiosi e soluzioni originali che arrivano da giovani designer, studenti, nuovi progettisti di tutto il mondo, in particolare asiatici, che avvertono nelle piante, spesso in maniera ingenua, ma con entusiasmo, una possibilità di rinaturalizzazione dei nostri ambienti e cercano di concretizzarla nei loro progetti. mani. Mentre il dialogo fra ecologia e architettura è iniziato da tempo e ora va concretizzandosi in processi progettuali produttivi e costruttivi, alimentando un discreto
dibattito culturale, nel settore del design la questione è più delicata e sostanzialmente tutt’ora latitante. Il design italiano ha una storia che lo ha portato a essere riconosciuto internazionalmente come guida e faro culturale, come una delle cosiddette eccellenze italiane, la qualità delle sue proposte è riconosciuta come unica nel mondo, il relativo dibattito culturale che lo sostiene è vivace, approfondito e soprattutto ha una storia alle spalle difficilmente riproducibile ed eguagliabile. Con quest’opera gli autori hanno aperto le porte al natural design internazionale e messo a disposizione dei lettori la loro ricerca verso quei progetti individuati come Natural Born Object, individuando una vera e propria nuova corrente ancora inesplorata fatta di idee, proposte e prototipi indubbiamente innovativi ed originali come la Prato Chair, dove ci si può rilassare, leggere e conversare, godendosi la natura. Oppure un tavolo in terra cruda e legno, con una pianta di olivo radicata nel piano d’appoggio, un tavolo intorno al quale è stato fatto crescere un pruno selvatico e capsule contenitori di piante, diventati oggetti di arredo futuristici. Queste sono solo alcune delle proposte naturali che sono presenti nel libro, che non potrà mancare nella libreria di ogni amante della filosofia green. Natural design, di Maurizio Corrado, Marco Ferrari e Nicola Crea. Edizione Wolters Kluwer, 208 pagine, 25 euro.
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CONDOMINIO IN ZONA PERICOLO Il testo che regola le norme di sicurezza da osservare sui luoghi di lavoro è stato adattato anche all'ambito delle gestioni degli edifici residenziali. E l’amministratore, equiparato al committente, corre rischi anche penali Franco Saro
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Il decreto legislativo che ha integrato e in parte sostituito la legge 626 considera a tutti gli effetti l’amministratore di condominio un datore di lavoro. Che, quindi, come tutti i datori di lavoro è tenuto per legge a effettuare la valutazione rischi del condominio che gestisce
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LA SCHEDA Luogo: Castelnuovo Rangone (Modena) Progetto: 2019 Termine lavori: 2021
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CONDOMINIO GREEN DECALOGO
IL COLORE VERDE DELLA FELICITÀ Non basta mettere un cappotto al condominio per essere davvero sostenibili. È lo stile di vita complessivo quello che qualifica uno status e che consente un ciclo di consumo responsabile. Come? Con queste dieci regole Barbara Bartoli
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IDEE UTILI
PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it
Excusatio non petita Gentile rubrica Psicondominio, le persone nevrotiche spesso mostrano segni di sentirsi eccessivamente in colpa per cose che non sono colpa loro e, magari si comportano in modo colpevole quando ciò che hanno fatto è così minore che nessuno lo ha nemmeno notato. È il caso, crediamo, del nostro amministratore di condominio: si presenta in assemblea e, prima ancora di avviare una discussione sui punti all’ordine del giorno, si profonde in mille scuse per aspetti del tutto trascurabili e che nessuno avrebbe mai notato. Inutilmente chi partecipa all’assemblea lo rassicura sulla correttezza. Alla fine, però, questo continuo scusarsi diventa stucchevole e perfino molesto. Che cosa ne pensa? Lara S., via e-mail? Probabilmente l’amministratore avrà tanti stabili da seguire e il suo scusarsi è la conseguenza della fatica a gestire anche le piccole cose che per lui sono importanti. Certo, se questa manifestazione di senso di colpa senza un vero motivo si protrae nel tempo e risulta un ostacolo alla comunicazione con i propri collaboratori e con i condòmini, potrebbe essere il sintomo di una nevrosi. Un disturbo che si può sconfiggere facilmente se il soggetto si convince che è necessaria una cura.
Invidia condominiale Buongiorno dottoressa, le chiedo un parere clinico su un atteggiamento che è in bilico tra cattiva educazione e fissazione. Una nostra vicina di casa è pervasa da un’invidia congenita e pervasiva. Non si può fare a meno, quando la si incontra per le scale o nell’androne, di sentirsi raccontare pettegolezzi che hanno tutti un fondo di rancore verso chi sta meglio. Questo non sarebbe un dramma, se non fosse che questa invidia profonda riesce a turbare qualsiasi decisione debba assumere l’assemblea dei condomini. Il motivo è sempre lo stesso: c’è chi sta meglio di lei e questo non è tollerato. Domanda: l’invidia è considerabile come una malattia? Adolfo L., via e-mail 76 - CONDOMINIO SC
L’invidia non è considerata una malattia, ma è elencato tra i criteri diagnostici del disturbo narcisistico di personalità. Il narcisista «è spesso invidioso degli altri, o crede che gli altri lo invidino». L’invidia è quindi formata da due emozioni di base: la tristezza generata dalla mancanza (non sono come vorrei essere), la rabbia nei confronti di chi è come vorrei essere o contro chi io penso mi neghi questa possibilità. E le condizioni che generano invidia riguardano il desiderio di una qualità e/o un bene, il confronto sociale in un ambito rilevante per il sé, una valutazione di insussistenza e/o inefficacia e infine un sentimento di malevolenza nei confronti della persona invidiata.
Olimpiadi al piano superiore Egregia dottoressa, nessuno può mettere in dubbio che mantenersi in forma sia positivo per la propria salute. Ma fino a che punto? Se lo scopo della propria vita è fare esercizi di ginnastica, il fitness non diventa esso stesso una malattia? La domanda riguarda, come avrà intuito, un non più tanto giovane signore che abita un piano sopra il nostro. Non solo questo atleta casalingo si alza tutte le mattine alle 5 per andare a fare running per le strade deserte (il problema è che scende le scale di corsa, svegliando tutti), ma alla sera continua con esercizi ginnici tra le mura di casa e, purtroppo, anche sul pavimento che è anche il nostro soffitto. Certo, lo abbiamo fatto presente. Ma inutilmente. Sembra pervaso da una foga salutistica che sembra, francamente, un atteggiamento nevrotico. È d’accordo? Lettera firmata, Roma La pandemia ha cambiato gli stili di vita delle persone. Molti hanno spostato i propri interessi su attività fisiche che fanno star bene. E probabilmente l’inquilino sopra di lei ha trovato il suo equilibrio mentale e fisico attraverso lo sport. Ma compromettendo involontariamente il benessere vostro. L’eccesso di attività fisica, oltre a danneggiare paradossalmente chi la pratica, può rivelarsi anche una manifestazione di un disturbo psichico. Difficile, però, individuare se è presente, ed eventualmente di quale tipo, senza una conoscenza diretta del soggetto in questione.
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