Visie op Maatschappelijk Vastgoed Nr.3 by RYSE

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Versnelling woningbouw HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS?

Werelderfgoedcentrum Waddenzee LAUWERSOOG

Verduurzaming maatschappelijk vastgoed WIJ HELPEN U VERDER

Standaardisatie onderwijshuisvesting UNIEKE AANPAK SCHOLEN IN SCHOTHORST

Dit is een uitgave van abcnova | www.abcnova.nl

VAN ANALYSE NAAR REALITEIT IN MAATSCHAPPELIJKE OPGAVEN Als Nederland staan wij voor verschillende maatschappelijke opgaven. Denk aan de woningopgave, energie-, mobiliteits- en klimaatopgaven. Ook is maatschappelijk vastgoed vaak de spil van een stad of dorp. Of het nu gaat om een gemeentehuis, een cultuurcentrum, een bibliotheek, een school een sportfaciliteit of een gebiedsontwikkeling: het brengt mensen samen. Wij bij abcnova geloven daarom dat maatschappelijke opgaven en gebouwen een voorbeeldfunctie bekleden.

Onze adviseurs, proces- en projectmanagers leggen de basis voor samenwerking en hebben grip op projecten en processen. We zijn trots op onze projecten, zoals de verduurzaming van het provinciehuis in Groningen, Forum Groningen, Werelderfgoedcentrum Waddenzee, ons stappenplan voor het verduurzamen van MFA's en de herontwikkeling van het Hembrugterrein in Zaandam. In deze Visie op maatschappelijk vastgoed geven we u een kijkje in deze en andere projecten én gaan we in op belangrijke ontwikkelingen en thema's binnen de verschillende marktsegmenten.

Veel leesplezier!

GEMEENTE WOERDEN KOSTENNEUTRAle renovatie gemeentehuis: het kan!

standaardisatie onderwijshuisvesting unieke aanpak scholen in schothorst

bibliotheek van de toekomst FORUM GRONINGEN

versNelling woningbouw hoe ondernemen in een markt die altijd in crisis is?

Content

verduurzaming maatschappelijk vastgoed wij helpen u verder

WERELDERFGOEDCENTRUM WADDENZEE LAuwersoog

Duurzame renovatie GEMEENTEHUIS WOERDEN

bibliotheek van de toekomst FORUM GRONINGEN

versnelling woningbouw

utrecht investeert in culturele hart Leische rijn: berlijnplein

nieuwe bestemming stadhuis bolsward

kindcentrum ten boer

een greep uit onze projecten

verduurzaming maatschappelijk vastgoed

huis van cultuur en bestuur nieuwbouw na gemeentelijke herindeling gemeente midden-groningen

wendbare blik op hembrug interview sabine renders, projectdirecteur hembrugterrein

lef en ambitie in omgedraaid proces interview geert gerrits, wethouder gemeente wijchen

werelderfgoedcentrum waddenzee

nieuwbouw op een 'postzegel' MKC de schatkaart

wendbare blik op hembrug interview sabine renders, projectdirecteur hembrugterrein

standaardisatie onderwijshuisvesting

uw vraag, onze uitdaging

Duurzame renovatie

GEMEENTE WOERDEN HEEFT EEN KOSTENNEUTRAAL GERENOVEERD GEMEENTEHUIS

De huisvesting van de Gemeente Woerden sloot niet meer aan bij de ambities. Daarom ging de gemeente op zoek naar herhuisvesting van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. abcnova heeft als huisvestingsadviseur de gemeente begeleid om uiteindelijk te komen tot een compleet gerenoveerd én duurzaam gemeentehuis.

In 2015 is abcnova gevraagd als huisvestingsadviseur voor de herhuisvesting van de gemeente Woerden. Aanleiding hiervoor was het verkrijgen van politiek draagvlak. abcnova heeft voorgesteld verschillende scenario’s uit te werken, waarbij is gekeken naar verschillende scenario’s (huur, nieuwbouw en renovatie). De gemeenteraad koos uiteindelijk unaniem voor de renovatie van het huidige gemeentehuis waarbij als belangrijke taakstelling is opgenomen om de renovatie uit te voeren binnen de bestaande exploitatielast van het gemeentehuis. Circulair en duurzaam Het gemeentehuis is tot op het casco gestript en is duurzaam getransformeerd van een zeer ongunstig energielabel G+ naar een duurzaam A+++. Ook circulariteit stond hoog op de agenda, zo is maar liefst 98% van de vrijkomende materialen bij de sloop hergebruikt. Bij het ontwerp en de inrichting heeft de gemeente gekeken naar de milieubelasting van materialen. Daarom is in het interieur veel hout en bamboe gebruikt. Budgetneutraal Het is abcnova gelukt om de hoge financiële ambitie van de gemeente Woerden waar te maken door budgetneutraal duurzaam te renoveren binnen de exploitatie van het ‘oude’ gemeentehuis. Dit komt mede door de extreme verduurzaming en de invoering van het nieuwe werken, waardoor de huisvestingsbehoefte van 12.000 m2 naar 8.000 m2 is teruggebracht. Het nieuwe werken bijzonder uitgevoerd Bijzonder aan het nieuwe werken concept bij de gemeente is dat ook het bestuur meegaat in het flexwerkconcept. Het college heeft bijvoorbeeld geen vaste werkplek of kamer. De gemeente Woerden

wil namelijk dat iedereen voor zijn of haar werkzaamheden de perfecte werkplek kan gebruiken. Of dit nu het dakterras is, de kantine, een bureau of de raadzaal. Transparantie De gemeente Woerden had de wens om transparantie en openheid uit te stralen. abcnova adviseerde de gemeente over de bijpassende inrichting en vertaalde dit naar het Programma van Eisen (zowel voor het gebouw als voor de inrichting), waarbij veel aandacht werd besteed aan het werkplekconcept. De architect werd (Europees) geselecteerd en gecontracteerd op visie op inrichting en kreeg een renovatie- en interieuropgave die door abcnova is aangestuurd. De kern van het nieuwe onderkomen is flexibiliteit. De traditionele cellenstructuur is vervangen door grote afwisseling van werkplekken en ruimten met transparante afscheidingen. De inrichting nodigt uit tot ontmoeten en samenwerken, zowel binnen de eigen organisatie als met inwoners, instellingen en bedrijven Verschillende vastgoedfuncties Het gemeentehuis van Woerden is een multifunctioneel gebouw. Openheid, ruimtelijke beleving en verbinding zijn centrale thema’s waarbij ruimtes flexibiliteit bieden om op meerdere manieren te gebruiken. Het gebouw stimuleert zoveel mogelijk tot samenwerken, zowel binnen de eigen organisatie als met inwoners, instellingen en bedrijven. In het gebouw zijn verschillende vastgoed functies ondergebracht, zoals het Regionaal Historisch Archief (RHC). Het RHC huisvest meer dan 8km aan fysieke archieven die worden opgeslagen volgens de eisen van de Rijksarchiefwet. © Lucas van der Wee

POLITIEkantoor woerden In opvolging op het project voor het gemeentehuis in woerden verzorgen we het gehele projectmanagement voor de bouw van het politiekantoor in de gemeente Woerden. In 2017 is binnen de gemeente Woerden het idee ontstaan om achter het huidige gemeentehuis nieuwbouw te realiseren voor het basisteam (BT) de Copen van de Politieeenheid MiddenNederland. Het BT is momenteel gehuisvest aan de Houttuinlaan 10 in Woerden, op een steenworp afstand van het gemeentehuis. Het huidige kantoor betreft een oud kantoorpand dat niet meer voldoet aan de functionele en kwalitatieve vereisten die aan een modern politiekantoor gesteld worden. Het

nieuw te bouwen politiekantoor wordt tegen het bestaande gemeentehuis aan gerealiseerd. De omvang van het kantoor is ongeveer 1.350 m2 BVO en de overdekte buitenruimte (stallingsgarage/parkeren) bedraagt circa 500 m2 BVO. De aansluiting tussen het bestaande gemeentehuis en het nieuwe politiekantoor wordt gerealiseerd door een corridor over het archief en de fietsenstalling heen te realiseren. Vanuit de gemeente Woerden en de Politie is een duurzaamheidsambitie uitgesproken om het nieuwe politiekantoor uit te voeren als Energie Neutraal Gebouw (ENG). Daarnaast wordt de opdracht aan de gemeentelijke en politieorganisatie meegegeven om te zoeken naar gezamenlijkheden in het programma tussen de twee organisaties en hoe deze in het ontwerp meegenomen kunnen worden.

BIBLIOTHEEK VAN DE TOEKOMST FORUM GRONINGEN

In de binnenstad van Groningen staat het Forum, een plek waar je als bezoeker en inwoner van deze stad niet omheen kunt. Het Forum bevat een mix aan functies, zoals een museum, expositieruimte, filmzalen, horeca én een bibliotheek.

Het Forum Groningen heeft vrijwel elke prijs die bestaat gewonnen en heeft wereldwijd de aandacht getrokken. Recentelijk won de hele gebiedsontwikkeling Grote Markt Oostzijde, waaronder dus het Forum Groningen, de NEPROM-prijs 2021. Maar het is al eerder bestempeld als het Beste Gebouw van 2020, het won de Dutch Design Award, het is het Beste Publieke Gebouw volgens Architectenweb Awards en volgens de vakjury van de Architectuurprijs, de Beste Bibliotheek van Nederland. Kortom hét Nederlandse voorbeeld van de revival van de bibliotheek. Schooldomein toog af naar Groningen om in gesprek te gaan met Dirk Nijdam, directeur van Forum Groningen en Sjoerd Groen, partner bij abcnova, en te horen hoe zij deze plek hebben gecreëerd. PLEK VOOR IEDEREEN “De bibliotheek moet een plek zijn voor iedereen”, aldus Dirk, “Met het Forum Groningen heeft de gemeente een grote stap gezet in het vernieuwen van de bibliotheek. Jarenlang is er niets veranderd in bibliotheekland. Tot ongeveer tien jaar geleden. Scandinavië bracht veranderingen aan in de functie van de bibliotheek. Daarna volgde onder andere Nederland. Het Forum is een gebouw waar naast de bibliotheek ook andere functies hun huisvesting vinden. De wereld van nu en de mogelijkheden van morgen verbinden; dat staat centraal bij alles wat Forum Groningen doet. Mensen die thuis geen plek hebben om zich te concentreren, kunnen er terecht om te lezen of te studeren. Er worden interessante lezingen en debatten georganiseerd. Heb je problemen met lezen (in de Nederlandse

taal), dan word je geholpen met bijvoorbeeld het ontcijferen van een brief van de belastingdienst. ‘Digibeten’, waaronder ouderen, krijgen uitleg over digitalisering, zoals bijvoorbeeld de omgang met een tablet of smartphone of het online regelen van zaken via DigiD." FUNCTIEVERMENGING In het Forum komen organisaties en functies, moderne technologie, cultuur, wetenschap en actualiteit samen. Uniek daarbij is dat de verschillende onderdelen ook zijn gefuseerd tot één organisatie. Kinderen en volwassenen kunnen kennismaken en experimenteren met moderne technologie in het Smartlab en Medialab. Verschillende tentoonstellingen over bijvoorbeeld kunstmatige intelligentie en videogames wisselen elkaar af. Je kunt kennismaken met strips, animatie en games in het museum Storyworld. “Alle functies presteren boven verwachting en het is daarmee echt meer dan een cultureel bedrijfsverzamelgebouw”, aldus Dirk. “We hebben in het programma en de aangesloten organisaties altijd weloverwogen keuzes gemaakt. Met dit gebouw willen we ons echt richten op de toekomst. Het stripmuseum paste bijvoorbeeld goed en we hebben het concept van het museum aangepast naar strips, animatie en games. De Art-house bioscoop stond op deze locatie en een plek in het Forum sloot perfect aan op het concept. Door écht goede horeca op te nemen in het gebouw, is het ook een plek geworden waar mensen frequent blijven komen. Wethouders van andere steden zeggen wel eens tegen me dat ze ook zo’n ‘ding’ willen, maar zo werkt het niet. De

functies zijn specifiek afgestemd op de stad Groningen. Groningen is een jonge stad met veel studenten. Daarnaast heeft het ook een groter verzorgingsgebied dan de meeste steden in Nederland. Zo is Groningen voor veel inwoners van Friesland en Drenthe ook de plek als ze het hebben over ‘ik ga naar de stad’. ONDERLING VERTROUWEN abcnova heeft het Forum Groningen bij de ontwikkeling ondersteund en stuurde de afbouw en inrichting aan. Dirk: “Het was echt een complex proces. Het gaat om een gebouw van tien verdiepingen, waarbij elke verdieping totaal anders is ingedeeld en ingericht. We hebben verschillende zijinslagen moeten maken en moesten daardoor echt als één team opereren. Daarin hadden we aan abcnova een hele goede. We zijn eigenwijs en wilden eigen keuzes maken. Het onderlinge vertrouwen was er en we begrepen elkaar.” Sjoerd vult aan: “Soms hadden we echt maar een appje nodig om van elkaar te begrijpen wat nodig was. Door de vele belangen, ook buiten het speelveld, was het een soort van schaken. Ook om te zorgen dat alle stukken op tijd bij de juiste mensen kwamen.” “En we zijn binnen budget gebleven!”, zegt Dirk trots. Sjoerd: “Soms moest er bespaard worden en dit gebeurde altijd op kosten die voor de bezoeker niet zichtbaar zijn. Zo is er bijvoorbeeld bespaard door te kiezen voor een ander houtsoort. Op die manier kon er weer worden uitgepakt in onder andere het interieur." WERELDWIJDE AANDACHT Dirk tenslotte: “Vanwege de hoge kosten, kwam er in eerste instantie veel kritiek op de realisatie van het Forum. Mensen vonden

HET ONDERLINGE VERTROUWEN WAS ER EN WE BEGREPEN ELKAAR. DAT WAS ECHT HEEL BELANGRIJK

het een onnodig duur gebouw. Het forum is uniek als je kijkt naar de exploitatie, waarbij het slechts voor circa 50% van de inkomsten afhankelijk is van subsidies. Dat het gebouw nu prijzen wint is natuurlijk geweldig, maar dat de bezoekersaantallen veel beter zijn dan voorspeld, is de allermooiste prijs. Ondanks de verplichte sluiting door de coronamaatregelen zijn de bezoekerscijfers nog even hoog als in de eerste periode!" “Je ziet echt dat die kritiek nu helemaal is omgeslagen in trots. Trots voor het Forum. Groningers willen het gebouw nu aan iedereen laten zien”, zegt Sjoerd lachend.

Meer weten? Neem dan contact op met Sjoerd Groen s.groen@abcnova.nl +31 (0)6 30 06 92 67

Versnelling woningbouw HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS? Na de stagnatie d o or stikstof- en PFASproblematiek, dreigen we d o or de bouwkostenstijgingen de woningbouw opnieuw te vertragen. En als gevolg van de internationale onrust en de naweeën van de Coronacrisis op de economie kunnen we zo ma ar weer in een crisis terecht komen. Alle inspanningen van overheid en marktpartijen om te versnellen komen dan weer op losse schroeven te sta an. Een bekend scenario dreigt zich te voltrekken

haalt maar een deel de eindstreep. Dit maakt het niet makkelijk te werken aan lange termijn strategische doelen of aan grootschalige opgaven. Ruimtelijke ontwikkeling is hierdoor vaak meer een toevallige optelsom van projecten waarbij het meezat, dan een zorgvuldig geregisseerd proces waarmee marktpartijen en overheden gezamenlijk aan hun strategische langetermijndoelen werken.

In goede tijden zijn de ambities groot, maar lukt het niet om genoeg tempo te maken, in slechte tijden komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan en komen nieuwe initiatieven niet van de grond. Op deze manier staat de woningproductie eigenlijk altijd onder druk. Hoe komt dit en waarom lukt het in de vastgoedsector zo moeilijk om op langetermijndoelen te sturen? In deze analyse benaderen wij deze vraag vanuit het perspectief van ondernemerschap.

Meer regie vanuit de overheid? De laatste tijd ontstaat er steeds meer een roep om meer regie vanuit de (hogere) overheid. Het is goed dat de overheid regie heeft op de ingewikkelde puzzel die ruimtelijke ontwikkeling is. Het gevaar is echter dat de strategische agenda van marktpartijen (bijvoorbeeld vastgoedbeleggers en ontwikkelaars) en woningcorporaties pas aan bod komt als er concrete bouwprojecten zijn gedefinieerd. Dit terwijl deze partijen een goed zicht hebben op de ontwikkelingen in de markt en ook strategische doelstellingen hebben die verder gaan dan deze individuele projecten. De actieagenda Wonen is een mooi voorbeeld van het afstemmen van de strategische agenda. Deze agenda moet echter nog omgezet worden naar concrete initiatieven en daar zien we juist dat partijen elkaar pas weten te vinden op het niveau van individuele projecten.

Toevallige optelsom Voor opgaven in ruimtelijke ontwikkeling zijn altijd meerdere partijen nodig. De doelen, belangen en scope van deze verschillende opdrachtgevers moeten bij de start van een project (al dan niet toevallig) allemaal samenkomen. De overheid houdt zich daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke rol op een behoorlijk detailniveau bezig met ontwikkelvraagstukken. Op een bepaald moment moeten de belangen van de opdrachtgevers samenkomen én moeten de maatschappelijke, politieke en marktomstandigheden passend zijn. Het zoeken naar dit momentum vraagt het nodige balanceerwerk van partijen en het evenwicht is kwetsbaar. Van alle projecten waar op enige manier een initiatief genomen wordt,

Gezamenlijk ondernemerschap Om handen en voeten te geven aan de strategische doelen moeten er samenwerkingen (tussen marktpartijen onderling en tussen markt en overheid) komen die het niveau van individuele projecten overstijgen. Wat we bedoelen met dit gezamenlijk ondernemerschap is het beste uit te leggen door een veel genoemde, maar discutabele wijsheid aan te halen. Er wordt vaak gezegd dat de risico´s daar moeten liggen waar er het beste op gestuurd kan worden. Dat klinkt logisch, maar in ruimtelijke ontwikkelingen zorgt dit juist grotendeels voor de complexiteit en versnippering die in het eerste deel van deze analyse is beschreven. Om ambitieuze grootschalige plannen te realiseren,

moeten we ons beseffen dat er veel risico´s zijn waar niet één van de partijen afzonderlijk op kan sturen. Ruimtelijke ontwikkeling is daar gewoonweg te ingewikkeld voor. Een belangrijk onderdeel van gezamenlijk ondernemerschap zien wij dus juist in het op elkaar leggen van de risico´s en deze gezamenlijk te dragen. Dat verbindt en stimuleert om vanuit de opgave te denken. Natuurlijk zet vervolgens elke partij haar competenties in om hier zo goed mogelijk te sturen, maar dan wel vanuit het belang van de gezamenlijke opgave. De stadsontwikkelmaatschappij Er moeten dus gezamenlijke ondernemingen komen die robuust genoeg zijn om grotere opgaven aan te pakken. Dit kunnen verschillende opgaven zijn. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gebiedsontwikkeling, maar ook om een publiek-privaat fonds om meer middeldure huurwoningen in een stad toe te voegen. Door ook de eigenaren van het bestaande vastgoed (in eerste instantie beleggers en corporaties) te betrekke,n kan er fundamenteel gewerkt worden aan de transformatie en toekomstbestendigheid van de stad. Er is namelijk niet alleen een kwantitatieve opgave, maar ook een matchingsvraagstuk op kwaliteit, waar de bestaande voorraad een belangrijk rol in speelt. Doordat verschillende partijen participeren en op een hoger abstractieniveau een verbintenis aangaan, kan er ook crisisbestendig geïnvesteerd worden. Voorwaarde is dan wel dat de plussen in de goede tijd kunnen worden ingezet om de anticyclische investeringen mogelijk te maken. Huurwoningen dus niet als achtervang voor de koopwoningen, maar als crisisbestendige component van de samenwerking en als deel van de missie om een goede mix aan woningen te realiseren. De angst voor Publiek Private Samenwerkingen (PPS) op basis van eerdere negatieve ervaringen is onterecht. Er heeft namelijk in de afgelopen decennia een enorme professionaliseringsslag plaatsgevonden in de sector. Partijen zijn risicobewuster geworden en we kunnen de ervaringen van de eerder toegepaste samenwerkingsmodellen gebruiken om lessen uit te trekken voor

de toekomst. Nieuwe vormen van PPS en convenanten De eerste stap die we kunnen zetten in het opschalen in gezamenlijk ondernemerschap is dat partijen afspraken maken die het niveau van individuele projecten overstijgen en waar gezamenlijk risico’s worden genomen of bestreden. Dit kan in de vorm van convenanten of nieuwe vormen van PPS. We zien hier de afgelopen tijd al initiatieven in ontstaan. Een voorbeeld is het uitruilen of combineren van grondposities tussen partijen, zodat een betere match te maken is met de strategische doelstellingen en de risico´s gespreid worden. Ook zijn we voor binnenstedelijke opgaven bezig om afspraken te maken tussen de gemeente, corporaties en beleggers als eigenaren van een gebied, om vervolgens gezamenlijk op zoek te gaan naar ontwikkelpartners. Het laatste voorbeeld is het toepassen van een PPS-light, waarbij de overheid en marktpartijen vroeg in het proces samen optrekken en gezamenlijk de participatie met de omgeving organiseren en daarna allebei meer hun klassieke rol pakken. De behoefte hieraan wordt versterkt door de in aantocht zijnde Omgevingswet. Bij deze samenwerkingsvormen kan een marktpartij de ontwikkeling zelfstandig vervolgen als de planologische kaders voldoende zekerheid bieden. Kortom: we moeten erkennen dat er altijd wat aan de hand is in de woningbouwontwikkeling. Door niet verder te versnipperen, maar juist de verbinding op te zoeken en op te schalen in gezamenlijk ondernemerschap, zijn we minder gevoelig voor deze grillen. Hiermee kunnen we beter sturen op strategische doelen, zowel op maatschappelijk als op privaat vlak.

Meer weten? Neem dan contact op met Ruben Hümmels r.hummels@abcnova.nl +31 (0)6 21 71 70 75

Utrecht investeert in culturele hart Leidsche Rijn: CIRCULAIR CULTUURCLUSTER VOOR DE TOEKOMST VAN DE STAD IN

CIRCULAIRE

ONTWIKKELING WERKEN

DUURZAME

BERLIJNPLEIN SAMEN

AAN

IN EEN

GEBIEDS-

LEIDSCHE

RIJN

Ambitie van zowel de gemeente als alle betrokken partners is dat Berlijnplein een voorbeeld wordt op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Dit past bij het thema Toekomst van de Stad.

VERNIEUWEND

(CULTUREEL) PROGRAMMA ROND DE TOEKOMST VAN DE STAD. BERLIJNPLEIN WORDT HET VOORBEELD VAN CIRCULAIR BOUWEN. CIRCULAIR IS MEER DAN HET GEBRUIK VAN HERBRUIKBARE OF HERGEBRUIKTE MATERIALEN, HET IS OOK GEBOUWEN MAKEN DIE IN DE TOEKOMST VERSCHILLENDE FUNCTIES KUNNEN HUISVESTEN.

In de circulaire en duurzame gebiedsontwikkeling Berlijnplein in Leidsche Rijn werken RAUM, DePlaatsmaker, de HKU en Gemeente Utrecht samen aan een vernieuwend (cultureel) programma rond De Toekomst van de Stad. Na de eerste fase van pionieren met tijdelijke gebouwen, wordt nu gewerkt aan de volgende fase: de permanentere gebouwen en publieke ruimtes, waar de ambities van een groeiend aantal makers en organisaties een plek krijgen. De ontwikkeling van het gebied met de bijbehorende gebouwen en het culturele programma lopen parallel en in co-creatie met alle betrokkenen. Het doel is een 100% circulair programma te realiseren. Een plek waar alle facetten van cultuur samen komen Het Berlijnplein zal straks de plek zijn waar ruimte is voor kunst, cultuur, onderwijs, technologie en organisatie uit het sociaalmaatschappelijke domein. Een publieke plek waar creativiteit, innovatie, ontmoeting, natuurinclusiviteit en duurzaamheid centraal staan. Hierbij wordt gezocht naar een verbinding die een drempelloze voortzetting is van de stad.

De toekomst is circulair Berlijnplein wordt het voorbeeld van circulair bouwen. Circulair is meer dan het gebruik van herbruikbare of hergebruikte materialen, het is ook gebouwen maken die in de toekomst verschillende functies kunnen huisvesten. Keuzes in het ontwerp komen tot

stand op basis van de wensen van de (toekomstige) gebruikers en het publieksprogramma: vorm volgt ambitie. De gemeente is begin februari 2021 gestart met een aanbesteding om een partij te zoeken die de gebouwen en publieke ruimte kan ontwerpen, bouwen en (deels) onderhouden.

ANKE

KLEIN,

WETHOUDER

CULTUUR

GEMEENTE

UTRECHT: VOOR VEEL BEWONERS EN BEZOEKERS IS DE VERDERE ONTWIKKELING VAN BERLIJNPLEIN HET PUZZELSTUKJE DAT LEIDSCHE RIJN CENTRUM COMPLEET MAAKT. VOOR IEDEREEN IS ER STRAKS GENOEG TE DOEN. OF JE NOU GRAAG EEN FESTIVAL BEZOEKT, VAN DANS EN THEATER GENIET OF HIER ANDEREN WILT ONTMOETEN, BERLIJNPLEIN GEEFT INVULLING AAN DE AANTOONBARE BEHOEFTE AAN MEER CULTUUR IN DE WIJK. DE TREND IS DAT HET AANTAL BEZOEKERS UIT DE WIJK, DE STAD EN UIT HET LAND JAARLIJKS STIJGT. JUIST OOK IN DE AFGELOPEN PERIODE ZIJN HIER MOOIE INITIATIEVEN ONTSTAAN EN WE VINDEN HET BELANGRIJK OM HET VOORTOUW TE NEMEN EN TE INVESTEREN IN DE TOEKOMST. WAT HIER OP BERLIJNPLEIN TOT STAND KOMT IS UNIEK OP ALLERLEI VLAKKEN. EEN PLEK WAAR UTRECHT TROTS OP KAN ZIJN!”

Advies en projectmanagement abcnova is namens de gemeente Utrecht verantwoordelijk voor het projectmanagement en stuurt het proces aan van definiëring, aanbesteding, ontwerp, en de realisatie van het gebouwencomplex en de publieke ruimte. abcnova is tevens verantwoordelijk voor de verdere uitwerking van het huisvestingsconcept en het opstellen van het Programma van Eisen met huurders, gebruikers en eigenaar (UVO/gemeente). De ambities op gebied van vernieuwing van cultuurgebouwen, co-creatie en circulariteit zijn hoog en vragen om een op maat gemaakt proces, waarbij innovatie centraal staat. De aanbesteding van een consortium voor ontwerp, realisatie en een deel van het onderhoud vindt plaats door middel van een concurrente gerichte dialoog en is begin februari 2021 gestart.

Nieuwe bestemming STADHUIS BOLSWARD De gemeente Súdwest-Fryslân heeft ervoor gekozen om vanaf 2018 alle gemeentelijke diensten onder te brengen in één centraal gemeentehuis in Sneek. Daarmee kwam het oude stadhuis in Bolsward vrij. Het voormalige stadhuis is nu verbouwd tot Cultuur Historisch Centrum ‘De Tiid’. De Gemeente Súdwest-Fryslân heeft het bestaande stadhuis van Bolsward, gelegen aan de Jongemanstraat, een nieuwe bestemming gegeven. Vanaf 2018 is de gemeentelijke huisvesting van deze fusiegmeente in Sneek gehuisvest. Er kon dus een andere doel gegeven worden aan het monumentale en opvallende gebouw in het hartje van de stad. Er is nieuwbouw aan het oude stadhuis toegevoegd en dit allen vormt nu het Cultuur Historisch Centrum ‘de Tiid’. Het cultuurhart van de stad In ‘De Tiid’hebben nieuwe museale tentoonstellingen over Bolsward en Súdwest-Fryslân en de openbare bibliotheek een prachtig nieuw onderkomen gekregen, aangevuld met een horecavoorziening. Daarnaast bevinden zich in ‘De Tiid’ nu het gemeentearchief en het gemeenteloket. “De Tiid” is daarmee dé plaats waar verleden en heden verbonden worden, met een doorkijkje naar de toekomst. Vanuit de rijke historie van de stad Bolsward en het omringende gebied krijgt de bezoeker een prachtig beeld van hoe de stad en het huidig gebied zijn ontstaan en welke betekenis dat vandaag de dag heeft.

Renovatie met uitdagingen Het oude stadhuis is gerestaureerd en gerenoveerd om invulling te kunnen geven aan de nieuwe bestemming. Daarnaast is er nieuwbouw gerealiseerd aan het oude stadhuis, die door middel van een open publieksruimte gekoppeld is aan het oude stadhuis. Tijdens de realisatie is geconstateerd dat de torenconstructie van het oude stadhuis aangetast is door de Bonteknaagkever. Om deze reden is de toren gestabiliseerd en voorzien van een aanvullende constructie. Die heeft er voor gezorgd dat de toren er weer in volle glorie op kon worden gezet. abcnova was in opdracht van de gemeente Súdwest-Fryslân verantwoordelijk voor het projectmanagement en de inkoop- en aanbestedingsprocedure voor het gehele project.

EEN PRACHTIGE COMBINATIE WAAR NIEUWBOUW SAMENKOMT MET DE MONUMENTALE WAARDE. 'DE TIID' IS DAARMEE EEN VOORPROEFJE VAN WAT ER VERDER IN BOLSWARD EN SÚDWEST-FRYSLÂN TE ZIEN, TE ONTDEKKEN EN TE BELEVEN IS.

Kindcentrum Ten Boer

Kindcentrum Ten Boer is een nieuw Kindcentrum in Ten Boer. Het Kindcentrum biedt onderdak aan een openbare basisschool (De Huifkar), een Christelijke basisschool (cbs de Fontijn), een peuterspeelzaal, een kinderdagopvang en een buitenschoolse opvang. Ongeveer 400 kinderen uit het Groningse Ten Boer gaan nu naar het nieuwe kindcentrum van hun dorp.

transparant Het gebouw bestaat uit twee lagen. Bij binnenkomst op de begane grond kom je in het gezamenlijke hart van het gebouw. Daar omheen bevinden zich lokalen voor koken, creatieve ontplooiing en een theater met speellokalen. De grote trap leidt naar de gezamenlijke mediatheek en klaslokalen van de scholen. Alle ruimten voelen ruimtelijk en licht aan. Dennis van der Veen, projectmanager bij abcnova: "Het is echt een transparant en open gebouw geworden. Dit versterkt nog meer de onderlinge samenwerking die alle betrokkenen met elkaar willen aangaan".

aardbevingsbestendig Stabiliteitsportalen zorgen ervoor dat de constructie aardbevingsbestendig is. De gevel bestaat uit een staalconstructie met portaalspanten, ingevuld met hsb-gevelelementen. Op deze elementen zit een isolatieplaat. waarvan baksteenstrips zijn gezaagd. Voor een voorbijganger vrijwel niet te onderscheiden van gewone bakstenen. Deze constructie zorgt ervoor dat het kan meebewegen wanneer er een aardbeving plaatsvindt, wat scheurvorming voorkomt.

17 17

grote duurzaamheidsambities De gemeente Groningen, gebouwheer van het kindcentrum heeft grote duurzaamheidsambities. Het gebouw, met een oppervlakte van 3.064 m2 BVO, is gasloos, Energie neutraal (EPC=0) voor de gebouw gebonden installaties, voldoet het aan kwaliteitskader onderwijshuisvesting Ruimte OK en voldoet gemiddeld aan de eisen van Frisse Scholen klasse B. Het kindcentrum heeft een gemiddelde GPR score gehaald van 8,3. Tijdens de ontwerpfase heeft het ontwerpteam onderzocht wat er voor nodig was om de stap te maken van BENG naar ENG. De stap van BENG naar ENG is gerealiseerd door het plaatsen van extra zonnepanelen op het dak. Vanwege de ambities van de gemeente is uiteindelijk een toekomstbestendige en gezonde werken leeromgeving gecreëerd. rol abcnova abcnova was verantwoordelijk voor het opstellen van een Technisch Programma van Eisen, inclusief advisering voor de bouworganisatievorm, het projectmanagement van de ontwerpfasen en het managen van de aanbestedingsprocedure van de uitvoerende partijen. In de realisatiefase inclusief oplevering en nazorgfase was abcnova verantwoordelijk voor het projecten bouwmanagement (directievoering en bouwkundig toezicht). De uitvoerende partijen zijn geselecteerd middels een bouwteam aanbesteding (UAV) op basis van een DO+ (Definitief Ontwerp + technische omschrijving). Het ontwerp is hierbij in eigen beheer uitgewerkt tot een DO+ zodat de uitvoerende partijen een onderbouwde prijs konden neerleggen voor de realisatie van het werk. Met de uitvoerende partijen is het DO+ verder uitgewerkt tot een uitvoeringsgereed ontwerp (UO). Hierdoor hadden zij in de Engineeringsfase de mogelijkheid om hun kennis in te zetten en onduidelijkheden uit het ontwerp te filteren. Daardoor zijn onvoorziene omstandigheden tijdens de uitvoeringsfase beperkt gebleven. © Lucas van der Wee

18 Feyenoord City ROTTERDAM

IKC Klimboom

EEN GREEP UIT

ZOETERMEER

onze projecten Huis voor de stad HELMOND

Provinciehuis GRONINGEN

Erasmus Universiteit ROTTERDAM

Gebiedsontwikkeling TKWM WIJCHEN

Hembrugterrein

Oosterlicht College

ZAANDAM

VIANEN

Cultuurhuis de Klinker WINSCHOTEN

Brede School De Jutter VLIELAND

Capellen Campus Zwolle

Stationsgebied HILVERSUM

Verduurzaming maatschappelijk vastgoed OM DE KLIMAATDOELSTELLINGEN TE BEHALEN IS ER DE AFGELOPEN JAREN VEEL IN GANG GEZET OM MAATSCHAPPELIJK VASTGOED TE VERDUURZAMEN. ROUTEKAARTEN PER SECTOR WERDEN OPGESTELD DOOR VNG OM GEMEENTEN ZOVEEL MOGELIJK TE ONDERSTEUNEN BIJ HET OPSTELLEN VAN HUN PORTEFEUILLE ROUTEKAARTEN. ONDANKS DAT HET KLIMAATAKKOORD VAN PARIJS ALWEER EEN AANTAL JAREN GELEDEN IS ONDERTEKEND, IS DE OPGAVE NOG STEEDS ENORM. ER IS DUS WERK AAN DE WINKEL. OM U VERDER TE HELPEN, HEEFT ABCNOVA VERSCHILLENDE INSTRUMENTEN EN LEIDRADEN ONTWIKKELD. IN DIT ARTIKEL GAAN WE IN OP HET GRIP KRIJGEN OP UW HELE PORTEFEUILLE OP HET GEBIED VAN VERDUURZAMING EN GAAN WE IN OP HET LEIDRAAD MET STAPPENPLAN VOOR HET VERDUURZAMEN VAN MFA'S DAT WIJ HEBBEN OPGESTELD IN OPDRACHT VAN HET RVO.

STURINGSINSTRUMENT PORTEFEUILLE VERDUURZAMING Een belangrijke verplichting uit het Klimaatakkoord is dat grote vastgoedeigenaren moeten laten zien hoe zij het einddoel in 2050 gaan bereiken, inclusief een realistisch plan voor de korte termijn. Twaalf sectoren in het maatschappelijk vastgoed hebben hiervoor een sectorale routekaart opgesteld. Het is vervolgens zaak om op portefeuilleniveau een eigen routekaart te maken richting 2050. De gemeenten spelen hierin een belangrijke rol. Daarom roept de VNG haar leden ook op om in 2020 deze portefeuilleroutekaart op te stellen. De opgave voor de gebouwde omgeving en het maatschappelijk vastgoed is enorm. Hoe krijg je snel inzicht in de verduurzamingsopgave op portefeuilleniveau inclusief een slimme financiële vertaling? Hiervoor heeft abcnova een sturingsinstrument ontwikkeld wat op portefeuilleniveau inzicht geeft en waarmee u grip krijgt op uw hele portefeuille. Dit sturingsinstrument wordt momenteel ingezet bij meerdere gemeenten en schoolbesturen waarvoor wij het afgelopen jaar de verduurzamingsopgave voor in totaal 1,5 miljoen m2 BVO inzichtelijk hebben gemaakt. Maatschappelijk vastgoed energieneutraal Of het nu gaat om maatschappelijk vastgoed, zoals onderwijsgebouwen, gemeentelijk vastgoed, publiekvastgoed of om kantoren, woningen en winkels, iedereen heeft te maken met de grote opgave die voor ons ligt, een CO2-arme gebouwde omgeving in 2050 (95% CO2-reductie). Een belangrijke verplichting uit het

Klimaatakkoord is dat grote vastgoedeigenaren moeten laten zien hoe zij het einddoel in 2050 gaan bereiken, inclusief een realistisch plan voor de korte termijn. Twaalf sectoren in het maatschappelijk vastgoed hebben hiervoor een sectorale routekaart opgesteld. Het is vervolgens zaak om op portefeuilleniveau een eigen routekaart te maken richting 2050. De gemeenten spelen hierin een belangrijke rol. Daarom roept de VNG haar leden ook op om deze portefeuilleroutekaart op te stellen. IN 2050 28,5 mln m2 bvo verduurzaamd Als alle 36.178 gebouwen die in bezit zijn van gemeenten in 2050 energieneutraal moeten zijn, staan we aan de vooravond van een enorme investerings- en verduurzamingsopgave. Hoe krijg je snel inzicht in de verduurzamingsopgave op portefeuilleniveau, inclusief een slimme financiële vertaling? Hiervoor heeft abcnova een sturingsinstrument ontwikkeld wat op portefeuilleniveau inzicht geeft. Gemeente Assen maakt gebruik van dit instrument en krijgt hiermee grip op de hele portefeuille. Dit sturingsinstrument wordt ook ingezet bij andere gemeenten en schoolbesturen waarvoor wij het afgelopen jaar de verduurzamingsopgave voor in totaal 1,5 miljoen m2 BVO inzichtelijk hebben gemaakt. Wat doet het sturingsinstrument van abcnova? Het sturingsinstrument voorziet in een slimme analyse met indeling en prioritering waarin de gebouwen worden verduurzaamd. Hiermee krijgen gemeenten op het juiste abstractieniveau inzicht waarmee zij voor de lange termijn hun strategie kunnen

bepalen en kunnen sturen op portefeuilleniveau. Het interactieve dashboard is een mooie blauwdruk voor de gezamenlijke route naar verduurzaming. Hierin wordt aangegeven wanneer en op welke wijze de gebouwen worden verduurzaamd. Inzicht in de huidige staat, de gebruikshorizon, kosten en besparingen is noodzakelijk om strategische keuzes te maken. • Het sturingsinstrument voorziet in een slimme indeling en prioritering waarin de gebouwen worden verduurzaamd. • Op strategisch niveau keuzes maken, plannen en sturen in verduurzaming van uw vastgoedportefeuille. • Integratie van meerjarenonderhoudsplannen met logische verduurzamingsmomenten. • Inzicht in de stand van het ‘verduurzamingsniveau’ van uw gebouwen. • Verduurzamingsmaatregelen (in logische pakketten) om gefaseerd de duurzaamheidsambities te behalen. Deze verduurzamingsmaatregelen zijn gekoppeld aan BENG 1, 2 en 3. • Inzicht in de besparingen en kosten (CO2, investering en kosten/besparing op jaarlastniveau). • Op gebouwen portefeuilleniveau overzicht houden en analyses uitvoeren en strategische keuzes maken. • Een zo optimaal mogelijke fasering en planning in de

• •

verduurzaming van uw portefeuille aanbrengen en dat op inzichtelijke wijze weergeven. Flexibel om gaan met veranderingen en het Masterplan dan wel uitvoeringsplan hierop aan te passen. Monitoren en (bij)sturen tijdens de uitvoering van de routekaart.

verduurzamen mfa's Multifunctionele accommodaties (MFA’s) zijn gebouwen met verschillende soorten gebruik en verschillende eigendomssituaties. Dit maakt verduurzaming complex. Het initiatief van één of meer betrokkenen tot verduurzaming van een MFA komt vaak onvoldoende van de grond. Om MFA-eigenaren en huurders te helpen met verduurzaming heeft abcnova in opdracht van RVO een leidraad opgesteld. De leidraad is tot stand gekomen door gebruik te maken van interviews en praktijkvoorbeelden. Er zijn interviews gehouden met diverse experts uit het werkveld. De leidraad omschrijft de processtappen die geadviseerd worden te doorlopen bij het verduurzamen van een MFA. Daarbij gaat het om het verduurzamen in de breedste zin van het woord. De rode draad door het stappenplan ten behoeve van het verduurzamen van een MFA is het enthousiasmeren van de eigena(a)r(en) en huurders in een MFA. Verduurzaming van een MFA met verschillende gebruikers vergt afstemming, inzet en medewerking. Enthousiasme en gezamenlijke inzet zijn daarbij cruciaal. Het leidraad met stappenplan is te vinden op de website van RVO.

Meer weten? Neem dan contact op met Yvonne de Boer y.deboer@abcnova.nl +31 (0)6 46 22 76 84 Het proces van het verduurzamen van Multifuntionele accommodaties

HUIS VAN CULTUUR EN BESTUUR NIEUWBOUW NA GEMEENTELIJKE HERINDELING GEMEENTE MIDDENGRONINGEN abcnova collega Eric Zweers werd in 2019 ingehuurd als programmanager Gemeentelijke Huisvesting. Zijn taak: de nieuwbouw van het Huis van Cultuur en bestuur in goede banen leiden. Een omvangrijke klus. Eric: “Aan de ene kant had je het bouwproject en aan de andere kant de vele processen eromheen, zoals de verhuisoperatie en de implementatie van het werkplekconcept. Er was geen ruimte voor ontsporing.”

Toen abcnova in 2019 instapte, lag er al een ontwerp voor het gemeentehuis. Het project werd op dat moment aanbesteed en ging in uitvoering. Omdat fase 1 een aantal jaar geleden was gerealiseerd, moest er rekening worden gehouden met andere partners in het gebouw. Eric: “Als er meerdere gebruikers zijn, moet je goede afspraken maken over het beheer en gebruik van het pand en hoe je met elkaar omgaat. Er werd een kernteam ingericht met afgevaardigden van elke afdeling, die wekelijks bij elkaar kwamen. Je hebt altijd te maken met een stukje overlast tijdens bouwwerkzaamheden. Daar is regelmatige afstemming bij nodig. Dit proces hebben wij begeleid.” Planning is noodzakelijk Het proces van de implementatie van het werkconcept en de verhuizing lag ook op het bordje van Eric. “Zes weken na de oplevering moest de verhuizing plaatsvinden. De inboedel van de gemeente kwam vanuit vijf verschillende locaties, de computers moesten meteen werken na ingebruikname en de gemeentelijke dienstverlening moest ook doorgaan. Een flinke klus! Daarom zijn we een half jaar van tevoren begonnen met de voorbereidingen en hebben we intensief overlegd met de facilitaire dienst van gemeente. We hebben een gedetailleerde planning gemaakt vanaf de oplevering van het gebouw, een planning van uur tot uur.

Uiteindelijk is alles gelukt. Ik kijk er met plezier op terug, het was een leuk proces.” Open en transparant Volgens Eric is de planning gehaald door goed projectmanagement. “Doordat we strak gestuurd hebben en wekelijks bij elkaar kwamen, zit je er kort op. Daar hebben we bewust voor gekozen. Als iets dreigt te ontsporen, kun je snel schakelen. Elke vier weken kwam de stuurgroep bij elkaar om verantwoording af te leggen aan het gemeentebestuur over de voortgang en resultaten. Ik vond het heel prettig dat het proces op die manier bewaakt en gemonitord werd. Open en transparant. Dat heeft zeker bijgedragen aan het soepele verloop van het project.” Complimenten Het gemeentehuis is aardbevingsbestendig en voldoet aan het bouwbesluit, de landelijke wetgeving voor alle nieuwe gebouwen en aanvullende eisen qua duurzaamheid en circulariteit. Eric: “Het voldoet aan de zogenaamde BENG-norm, wat betekent dat het een bijna energieneutraal gebouw is. Er zijn laadpalen voor elektrische auto’s en ook de omgeving van het gemeentehuis ziet er prachtig uit. Dat is parallel opgepakt door medewerkers van de gemeente.

Het proces verliep open en transparant Het is heel mooi aansluitend aan het project gerealiseerd. Toen de koningin de opening verrichtte, zag alles er tiptop uit. Complimenten aan de ambtenaren.”

Meer weten? Neem dan contact op met Eric Zweers e.zweers@abcnova.nl +31 (0)6 55 76 32 54

INTERVIEW

Geert Gerrits Lef en ambitie in een omgedraaid proces

De naam zegt het al: de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ gaat over de inrichting van het gebied tussen het landmark Kasteel van Wijchen en het water aan de zuidkant van het centrum. Het plangebied bestaat uit verschillende kavels, die individueel ontwikkeld hadden kunnen worden. En waarbij wethouder Geert Gerrits als portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening en Wonen puur zijn formele rol had kunnen vervullen. Maar hij pakte het met zijn team een stuk ambitieuzer aan: “Gevoelsmatig gaat mijn rol in gebiedsontwikkeling verder dan wat formeel nodig is.”

Lef Bijzonder aan deze ontwikkeling is dat er een plan is gemaakt voor de gehele oostflank van het centrum. Gerrits licht dit toe: “Ik mocht aan de wieg staan van het idee om deze ontwikkeling integraal aan te pakken. Daarmee bedoel ik dat we een aantal potentiële ontwikkellocaties hebben samengevoegd om als één project in de markt te zetten. Dat vraagt om lef, maar zorgt voor meer samenhang. Het biedt een unieke kans om het centrum in één keer een kwaliteitsimpuls te geven en daarmee toekomstbestendiger te maken.” Omgedraaid proces Wat deze gebiedsontwikkeling ook speciaal maakt voor Wijchen, is dat het proces is omgedraaid. Gerrits: “Ik ben ervan overtuigd dat je de kennis om tot het beste plan te komen vindt in de samenleving. Daarom zijn we aan de voorkant van het proces al begonnen met participatie. We zijn gestart met een blanco vel en hebben in verschillende sessies met bewoners en ondernemers de ambities voor het plan vastgesteld en/of geconcretiseerd. abcnova heeft ons geholpen deze te vertalen naar een ambitiekader, dat we bij de marktuitvraag hebben meegegeven aan de markt.” Speeddates Ook tijdens het tenderproces is volop ruimte gemaakt voor participatie. Gerrits noemt een voorbeeld: “We hebben lokale ondernemers vroegtijdig in contact gebracht met de vijf

overgebleven inschrijvers die we voor die fase hadden geselecteerd. Dat deden we eerst in de vorm van speeddatesessies. De bedrijven die een rol kunnen spelen in de uitvoering of als potentiële afnemer, konden in gesprek over mogelijke samenwerking. Dat werkte heel goed. ‘Dit hebben we nog nooit meegemaakt’, hoorden we terug van de marktpartijen.” Deelgenoot maken Politiek-bestuurlijk is de aanpak voor Wijchen ook nieuw en spannend. Voor het slagen van het proces is het daarom essentieel dat het college en de raad goed geïnformeerd worden en achter de gekozen aanpak staan. Hoe neemt Gerrits zijn medebestuurders en raadsleden mee in het proces? Gerrits: “Dat doen we door elkaar constant deelgenoot te maken van de stappen en de achterliggende overwegingen. Zowel in woord als in beeld, via nota’s, nieuwsbrieven, openbare vergaderingen, presentaties en informele bijeenkomsten. En natuurlijk door regelmatig beelden te delen in de wandelgangen en via ambassadeurs in de samenleving. Er is een klankbordgroep opgericht met betrokkenen uit de omgeving, die regelmatig wordt geïnformeerd en geraadpleegd. Voor het vertrouwen in de aanpak moet je blijven benoemen dat ideeën ophalen uit de samenleving en de markt meer kansen op een mooi plan biedt dan alles zelf bedenken. Daar helpt abcnova ons goed bij. Daarnaast heeft de raad een participatieladder vastgesteld en is afgesproken dat we bij ieder proces vooraf met elkaar afspreken welke trede van deze ladder geldt. Je kunt dan

regelmatig toetsen of je nog op het juiste niveau samenwerkt en elkaar erop aanspreken.” Partners Gerrits ziet de samenwerking met experts als een belangrijke succesfactor. “Als je ziet dat je een complex traject ingaat, zorg dan dat je de juiste mensen bij elkaar hebt en dat verwachtingen duidelijk zijn. Gezien de complexiteit van deze ontwikkeling zijn we vrij snel op zoek gegaan naar partijen – of beter: echte partners – om ons te helpen. Dat werd de combinatie Alba Concepts en abcnova. Voor mij is het tot nu toe een voorbeeldproject zoals we ze graag hebben. De ervaring en leerpunten neem ik graag mee in toekomstige ontwikkelingen in Wijchen.” subsidiekansen Ter voorbereiding op de tenderfase heeft de gemeente Wijchen samen met abcnova en Alba Concepts de subsidiekansen ten behoeve van een duurzame gebiedsontwikkeling onderzocht. De kaders vanuit het programma SteenGoed Benutten, van de provincie Gelderland, zijn in het voortraject verkend en hebben eraan bijgedragen om de ambities voor Tussen Kasteel en Wijchens Meer hoog te leggen. In september 2021 is gebleken dat de provincie deze ambities in het project ondersteunt. De provincie Gelderland kent € 525.000,- subsidie toe vanuit het programma SteenGoed Benutten. De essentie van dit ontwikkelprogramma is om ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken en Gelderland nog mooier, leefbaarder en economisch aantrekkelijker te maken. “Heel erg mooi dat Wijchen het vertrouwen krijgt van de provincie om dit mooie project te realiseren. We hebben het maximale subsidiebedrag gekregen. Zij zijn erg te spreken over de plannen én hebben zelfs wat extra geld toegekend vanwege circulariteit. En dat heeft natuurlijk alles te maken met het feit dat we het oude gemeentekantoor niet zomaar gaan slopen. Vrijkomende materialen worden zoveel mogelijk hergebruikt of verwerkt tot grondstoffen”, zo zegt Geert Gerrits, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening.

tenderprocedure Voor de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ koos de gemeente Wijchen voor een tenderprocedure waarin ontwikkelaars veel meer ruimte kregen dan bij een normale aanbesteding. Vooraf is géén kant-en-klaar ontwerpplan opgesteld waarop zij konden inschrijven. Partijen werden uitgedaagd om met een (duurzame) gebiedsvisie te komen. Die visie moest wel voldoen aan richtlijnen (kaders) die samen met inwoners en de gemeenteraad zijn opgesteld. Het voordeel van deze tender is dat er veel beter gebruik kon worden gemaakt van de kennis, ervaring én creativiteit van de ontwikkelaars. En dat is gelukt! In november 2020 heeft de gemeente Wijchen een koop- en realisatieovereenkomst gesloten met Team Ter Steege. Na de contractering is de gebiedsontwikkeling in een andere fase beland. In deze fase ontstaat echt een samenwerking tussen consortium en gemeente voor de verdere uitwerking van de winnende visie om uiteindelijk tot uitvoering te komen. Na een wenningsperiode zijn de eerste stappen gezet in de uitwerking en verdere afstemming met de omgeving. rol abcnova abcnova is vanaf de start, samen met Alba Concepts, verantwoordelijk geweest voor het opstellen van de ontwikkelen tenderstrategie en het formuleren van de ontwikkelkaders, in nauw overleg met de omgeving en het gemeentelijk bestuur. Hierbij is nadruk gelegd op een integrale, duurzame ontwikkeling én het bieden van voldoende ruimte voor creativiteit van de markt. Daarbij heeft abcnova de gemeente ook begeleid tijdens de tenderprocedure en het sluiten van de koop- en realisatieovereenkomst. Tijdens de uitvoeringsfase blijft abcnova als contractmanager betrokken bij dit mooie project om ervoor te zorgen dat de ambities van het project gewaarborgd blijven én gerealiseerd worden. Daarnaast vervullen wij een strategische (onafhankelijke) adviesrol voor vraagstukken die zich in de contractfase kunnen voordoen.

Werelderfgoedcentrum Waddenzee LAUWERSOOG

Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee ontwikkelt en bouwt een toonaangevend centrum voor bezoek aan het UNESCO Werelderfgoed Waddenzee in de Haven van Lauwersoog. Het centrum beoogt het ‘ecologische en economische visitekaartje’ van Nederland te worden.

Unieke diversiteit De ongekende natuurkracht en verscheidenheid aan dieren en planten komt straks tot leven in een iconisch gebouw in de haven van Lauwersoog. Hier beleef je de weidsheid en immense diversiteit. Begrijp je waarom 12 miljoen trekvogels juist hier een voedselstop maken. Zie je van dichtbij waarom er bijna 10.000 zeehonden wonen. Maak je kennis met het unieke spel tussen zandplaten, geulen, duinen en kwelders. Sta je middenin de getijden, de wind, de stromingen. Leer je van en over een gebied zo groots dat je jezelf heel klein kan voelen. En snap je waarom het Waddengebied zo’n cruciale schakel is in de ecosystemen van de wereld. Alles wat de Waddenzee zo uniek en onmisbaar maakt, krijgt voor het eerst een welverdiende publieksbeleving. Beleving in een veldstation 2.0 Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt geen gewoon museum. Iedereen is straks welkom in ons veldstation 2.0. Direct bij binnenkomst start een unieke beleving. Elke ruimte die je betreedt, belicht een ander deel van de Wadden. Je verkent je eigen rol ten opzichte van de natuur en wordt uitgedaagd mee te denken. Je bent live getuige van onderzoek en kunt daar zelf ook aan meedoen. Je loopt door laboratoria en ontdekt het belang van algen, virussen en bacteriën. Maar je kunt ook de kracht van herfststormen tegen de dijken ervaren. Ook het zeehondencentrum verhuist van Pieterburen naar dit nieuwe thuis. Hier zie je ze werken aan hun herstel om weer terug de zee in te gaan. En leer je over de zeehond als graadmeter voor een gezonde Waddenzee.

Een gebouw van wereldklasse Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt gebouwd naar een ontwerp van het Deense architectenbureau Dorte Mandrup. In het Nederlandse Waddengebied passende materialen die bestand zijn tegen het klimaat van Lauwersoog en de buitendijkse ligging van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee vormen het uitgangspunt. Het voorlopig ontwerp stelt een volledig uit hout opgetrokken gebouw voor, dat de contouren van haar omgeving volgt: aan zeezijde is het een etage lager dan aan dijkzijde. Met een ingenieus ontwerp van verticale lamellen wordt optimaal gebruik gemaakt van het daglicht, kan de zon worden geweerd en is gegarandeerd dat er in de avond en nacht geen lichtvervuiling optreedt. Doordat de geveloppervlakten grotendeels in glas worden uitgevoerd is er een sterke connectie tussen binnen en buiten. De bezoeker van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee kan steeds vanuit een andere hoek de omgeving in zich opnemen: het licht en de sfeer binnen veranderen mee met de weersomstandigheden buiten. Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee moet in het vaak gure en winderige havengebied een uitnodigend, warm baken zijn. Ook voor passanten en mensen die wonen in Lauwersoog of werken in de haven. De hele entree-etage en een belangrijk deel van de lager gelegen etage zijn daarom publiek – gratis toegankelijk. Hier bevinden zich onder andere de receptie en ‘vertrekhal’, het café en het restaurant en de Wadhal, in combinatie met een lounge. In de vertrekhal krijgt de bezoeker alvast een voorproefje van wat er in de rest van het gebouw te beleven is:

het wetlab – de natte onderzoeksfaciliteit voor onderzoek naar vis, schelpdieren en onderwaternatuur – grenst aan deze publieke zone. Duurzaamheid Duurzaamheid staat voorop bij de ontwikkeling van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee: er wordt gestreefd naar een duurzaamheidslabel, bijvoorbeeld een GPR Gebouw 4.3 met een score van ten minste 8,5 of een WELL Building. Het gebouw zal energieneutraal zijn en er wordt geïnvesteerd in duurzame en recyclebare materialen. Ook voor het interieur maken we gebruik van lokale materialen, makers en gebruikers. Voor de zeehondenbassins zijn geavanceerde waterzuiveringsinstallaties nodig. Deze worden vanzelfsprekend uitgevoerd volgens de laatste standaarden in duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Het gebouw, inclusief de zeehondenbassins, moeten op jaarbasis water-positief worden. Ook in het restaurant en café is duurzaamheid leidend. Bovendien biedt de verbinding tussen lokale producenten en vakmensen en het grotere publiek meerwaarde. Zo zal het restaurant op kleine, exclusieve schaal kunnen koken met de vangst die door leden van de Coöperatie Vissers van de Kust aan wal wordt gebracht en in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt schoongemaakt. Op het menu staan uiteraard lokale en regionale producten. Bier en gedestilleerd zal bij voorkeur vanuit Groningen en Friesland worden betrokken. We haken aan bij initiatieven om culinair gebruik en innovatie van Waddenproducten te stimuleren.

De Wadden is ‘s werelds grootste aaneengesloten getijdengebied. Nederlands’ laatste stukje wildernis. Een uniek natuurlandschap dat als enige van ons land tot UNESCO Werelderfgoed behoort. Wat er leeft is van cruciaal belang voor natuur en mens. Die waarde voor de aarde willen we je laten voelen en ervaren in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee.

abcnova is verantwoordelijk voor de projectdirectie en het bouwprojectmanagement in opdracht van Stichting

Nieuwbouw op een 'postzegel' MKC DE SCHATKAART Hoe vertaal je ambities naar realiteit? Op een locatie waar intensief gebouwd wordt, krijgt het Montessori Kindcentrum De Schatkaart haar plek. Op het centrale plein van het Centrumeiland IJburg wordt op een ‘postzegel’ nieuwbouw gerealiseerd voor onderwijs, opvoeding en opvang voor kinderen van 0 tot en met 12 jaar. “Een schoolgebouw voor de kinderen van Centrumeiland, waar gezamenlijk gebruik gemaakt gaat worden van de 17-klassige basisschool, kinderopvang en gymfaciliteiten”, zoals de bouwheer Stichting Samen tussen Amstel en IJ (STAIJ) het zo mooi noemt. Maar hoe realiseer je met beperkte middelen binnen deze hoog stedelijke ontwikkeling in Amsterdam, met meerdere gebruikers en meerdere opdrachtgevers (STAIJ, Vastgoed Amsterdam en Humankind) een kindcentrum dat past in de omgeving en waar zo goed mogelijk met de beperkt beschikbare ruimte wordt omgegaan? Samen komen tot een gedragen ontwerp op een perceel tussen drie andere gebouwen, daar lag de grootste uitdaging. Daar wordt een plek gecreëerd, waar veel aandacht is voor zowel het kind als de omgeving. Hier heb je niet alleen te maken met

verschillende gebruikersgroepen, zoals Humankind en de nieuwe school, maar ook met de markt en de verschillende afdelingen van de gemeente Amsterdam. Zij zijn verantwoordelijk voor het inrichten van het openbaar gebied, de uitgifte van de grond en de financiering van de nieuwbouw. Terecht worden er hoge eisen gesteld aan het gebouw en aan de bouwactiviteiten. ”We hebben vanaf het eerste moment aandacht gehad voor de eigenschappen van de beschikbaar gestelde kavel, de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de impact ervan op haalbaarheid. Zelfs voordat BDG-architecten geselecteerd was, hebben we door een stedenbouwkundig bureau, en met ondersteuning van abcnova, de mogelijkheden en onmogelijkheden in kaart laten brengen. Hierdoor hebben we vanaf het begin kunnen sturen op reële ruimtelijke, technische en financiële uitgangspunten en reële verwachtingen. Dat we dit jaar gestart zijn met de bouw voelt echt als een teamprestatie! Ik ben trots op het resultaat, want wat een prachtplek op dito locatie zijn we aan het creëren”, aldus Bas Lacroix van STAIJ, bouwheer van MKC De Schatkaart.

De kracht van een goede samenwerking Vincent Deuning en Christophe Aprahamian, partner en projectmanager bij abcnova, zijn vanaf de start ontwerpfase betrokken bij het project en onderschrijven de waarde van de prettige en transparante samenwerking. “Goed samenwerken is altijd een belangrijke succesfactor, maar met de vele stakeholders en de verschillende wensen, zowel voor wat betreft het terrein als het programma, maakt het dit nog belangrijker. Met de ruimtelijke wensen en de normbudgetten van de gemeente Amsterdam, de wens voor een eigen buitenruimte met onderwijsfunctie tegenover het ontbreken van een eigen schoolplein en de aanvullende ambities op gebied van duurzaamheid, maken het een uitdagend project. Iedereen heeft elkaar nodig om te komen tot een MKC waar iedereen achterstaat. We hebben samen gebouwd aan een projectomgeving, waarin we alle ambities hebben weten samen te brengen. Waarin we ook eerlijk en duidelijk zijn geweest op het moment dat iets bijvoorbeeld niet haalbaar bleek. Door deze samenwerking konden we adequaat handelen en zo altijd de juiste balans aanbrengen in de belangen van alle betrokkenen. Want uiteindelijk heb je met z’n allen één doel en dat is een prettige en gezonde omgeving voor de kinderen, ouders en medewerkers te creëren.”

Het ontwerp Het ontwerp maakt optimaal gebruik van de beschikbare oppervlakte door verschillende functies goed doordacht te stapelen. De gymzaal ligt op de bovenste verdieping en in de kelder wordt een fietsenstalling gerealiseerd. De hoogteverschillen van de kavel met aangrenzende terreinen zijn door BDG-architecten opgelost door een splitlevel gebouw te ontwerpen. In het atrium van het gebouw vertalen de hoogteverschillen zich naar prettige open ruimten, waar kinderen kunnen ontmoeten en spelen. Op de bovenste verdieping is een grote daktuin vormgegeven, waar kinderen kunnen leren over de natuur. Door de grote en vele ramen, vanwaar je uitzicht hebt op de bomencarré, komt er veel daglicht het gebouw binnen. Veel ruimtes zijn open, waardoor het gevoel van vrijheid en speelsheid overheerst.

Gedragen plan Op basis van de stedenbouwkundige studie (voor start ontwerpwerkzaamheden) zijn de aanvullende en soms tegenstrijdige eisen als gevolg van de kavel in beeld gebracht met duiding van kosten. Er is helder vastgelegd welke partijen verantwoordelijk waren voor de aanvullende randvoorwaarden. Gedurende het ontwerptraject is die analyse continu geactualiseerd en met de betreffende partijen passende zijn oplossingen onderzocht en vastgelegd. Gezamenlijk hebben we dat continu in de stuurgroep bewaakt en samen de meest verstandige keuzes gemaakt. Door vanaf het begin ook de achterban, de interne beslissers, goed mee te nemen, zijn we in staat gebleken om de omgevingsvergunning tijdig te verkrijgen, een reëel aanbestedingsbudget vast te stellen en hebben we vroegtijdig beheersmaatregelen kunnen vaststellen in geval van een tegenvallende aanbesteding. Hierdoor is het gelukt om in de huidige markt de aanbesteding succesvol af te ronden: door het realiseren van gedragen optimalisaties en snelle besluitvorming waarmee het aanbestedingsbudget verantwoord verruimd kon worden. Vertrouwen Bij deze manier van samenwerken speelt vertrouwen een belangrijke rol, zo ziet ook Jan Pool, accountmanager Onderwijshuisvesting van de gemeente Amsterdam: “Juist op de spannende momenten bleek op dit project de enorme betrokkenheid van alle partijen. Zowel vanuit Vastgoed, Grondzaken, vanuit Onderwijshuisvesting als vanuit de bouwheer met haar adviseurs is hard gewerkt om ontwerp en financiële kaders in balans te brengen en goed te onderbouwen. Hierdoor heeft de gemeente tijdig kunnen besluiten om extra middelen ten behoeve van o.a. duurzaamheid en extra stedenbouwkundige kwaliteiten in te zetten”.

Meer weten? Neem dan contact op met Vincent Deuning v.deuning@abcnova.nl +31 (0)6 19 28 87 42

INTERVIEW

Sabine Renders Wendbare blik op Hembrug Sabine Renders was net vijf maanden projectdirecteur van het Hembrugterrein in Zaandam toen de Raad van State eind april 2019 een streep zette door het nieuwe Omgevingsplan. Hierdoor is de bouw van ca. 1.100 woningen vooralsnog niet mogelijk. Al snel zag Renders dat de uitspraak ook nieuwe kansen biedt voor de transformatie van het bijzondere terrein, waar ruim een eeuw lang vuurwapens, artillerie en munitie werden geproduceerd.

Nieuwe werkelijkheid De belangrijkste reden voor de vernietiging van het bestemmingsplan is dat gemeente Zaanstad de Zeehavennorm, die meer geluidsbelasting toestaat voor woningen rondom havens, niet had mogen toepassen. Bedrijven rondom het terrein hadden onder meer bezwaar gemaakt tegen de toepassing van deze norm en dit bezwaar werd gegrond verklaard. Renders zat in een vergadering toen ze het nieuws hoorde. “Ik moest het bericht even tot me laten doordringen, maar binnen vijftien minuten accepteerde ik de nieuwe werkelijkheid met het idee: stilstaan is geen optie. En het ‘prettige’ aan een vernietiging is dat je over ideeën en kansen in gesprek kunt gaan, zonder dat je het antwoord krijgt dat het bestemmingsplan al is vastgesteld. We kunnen nu het juridisch planologisch proces (her)starten en inrichten zoals het meestal gaat bij gebiedsontwikkeling: met het maken van een stedenbouwkundigplan op basis van een programma van wensen en eisen. Dat doen we samen met de ondernemers en bewoners van het Hembrugterrein. De anterieure overeenkomst met gemeente Zaanstad blijft ondanks de vernietiging in stand. Daarin is vastgesteld dat de gemeente zich zal inspannen voor een nieuw bestemmingsplan. We hebben er allemaal belang bij dat we een wenselijk en haalbaar plan krijgen, daarom moeten we samen de schouders eronder zetten.” Kansen in tijdelijkheid In 2019 werkte Renders en haar team samen met de aandeelhouders van Hembrug Zaandam B.V en abcnova aan een Roadmap voor het Hembrugterrein. “Zonder korte termijn is er geen lange termijn. We

onderzoeken daarom wat op korte termijn en in de tijdelijkheid kansrijk is. Een van de ideeën is dat we kunst als placemaking willen onderbrengen in bestaande industriële gebouwen”, vertelt Renders. “Ook onderzoeken we samen met ENGIE de energietransitie op gebiedsniveau. En we kijken naar de next step in mobility: het Hembrugterrein duurzamer en beter bereikbaar maken, met onder meer een bootverbinding met Amsterdam en deelmobiliteit. We willen bestaande bewoners, ondernemers en bezoekers – en op termijn ook de huurders en kopers van de nieuwbouwwoningen op het terrein – alternatieven bieden voor de auto.” De kamerbrief over de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het ministerie van BZK en de motie Tijdelijke woningen en zelfbouw van gemeente Zaanstad bieden ook kansen. Deze aanpak en motie maken het mogelijk om tijdelijk huisvesting te bieden op het Hembrugterrein. Renders: “Dat zou een stimulans zijn om de gronden en leegstaande gebouwen tijdelijk te programmeren en met mobiliteit aan de slag te gaan. Ik zie dit als een opwarmfase voor de permanente woningbouw. Dit terrein kenmerkt zich door veel gebouwen uit verschillende tijden. In deze tijdelijkheid kun je een nieuwe generatie gebouwen toevoegen, die je later weer weghaalt of misschien een meer permanente rol geeft.” Draagvlak Uiteraard is draagvlak nodig bij de omgeving voor deze kortetermijnplannen en voor het juridisch planologisch herstelproces voor de middellange termijn. Renders legt uit hoe ze dit heeft aangepakt: “Samen met de gemeente zijn we opnieuw in gesprek gegaan met alle belangrijke stakeholders op en rondom het terrein, zoals het Havenbedrijf. We moeten weer vertrouwen krijgen in elkaar en onderzoeken waar we elkaar in kunnen vinden.” Wij zijn op Hem Wat volgens Renders helpt in de gesprekken met de omgeving is dat er een duidelijke missie is. Deze missie is opgesteld door de aandeelhouders, mede op grond van interviews met belangrijke stakeholders, zoals gemeente Zaanstad. Deze missie is verwoord als een liefdesverklaring in het manifest 'Wij zijn op Hem'. “Mijn rol is om ons aan deze missie te houden. Ook in onze Roadmap zijn we weer begonnen vanuit deze missie. De weg is anders, maar onze missie is niet veranderd.” Herstelproces De afgelopen periode is gewerkt aan de doorstart van deze mooie transformatieopgave. Het doel is nog altijd om het Hembrugterrein te ontwikkelen tot een aantrekkelijk, levendig en gemengd werk-woongebied met ruimte voor natuur, kunst en cultuur, buurtvoorzieningen én evenementen. Het Hembrugterrein vroeg om een op maat gesneden ontwikkelstrategie, deels ingegeven door de vernietiging van het Omgevingsplan door de Raad van State in 2019, maar ook door de omvang van het terrein en de grote verschillen op het terrein zelf en bijbehorende belangen.

In april 2021 is het Masterplan Hembrug vastgesteld: een nieuw integraal en ambitieus kader dat als basis dient om te komen tot een kwalitatieve en samenhangende ontwikkeling van het Hembrugterrein. Het plan beschrijft bewust geen eindbeeld en is daarmee adaptief en flexibel voor de toekomst. Inmiddels is voor het noordelijk deel van Hembrug een ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Van likeable naar loveable “Mijn advies aan anderen is om altijd zo’n gezamenlijke missie te maken. Daarmee geef je richting en kun je nieuwe partijen uitnodigen. Daarnaast zou ik het iedereen wensen om met een wendbare blik naar gebieden te kijken en van daaruit de dialoog met de omgeving aan te gaan. Ruimte houden om iets toe te kunnen voegen vanuit een andere invalshoek kost tijd, maar maakt een project voor iedereen loveable in plaats van likeable. Duurzame mobiliteitstransitie op Hembrug Er wordt een grote waarde gehecht aan het behoud van de unieke kwaliteiten van het Hembrugterrein en een hoge verblijfskwaliteit. Dit vraagt om een next step in mobility, met meer integrale aandacht voor lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Voor Hembrug is dit dan ook een belangrijk speerpunt in de ontwikkeling. In het Masterplan Hembrug kreeg de mobiliteitsvisie een belangrijke plek en afgelopen maanden is gewerkt aan een Mobiliteitsplan dat binnenkort aan het gemeentelijk bestuur zal worden aangeboden. Een routekaart met concrete mobiliteitsmaatregelen is in tijd uitgezet en passend gemaakt bij de gefaseerde ontwikkeling van Hembrug. Er wordt een duidelijke ambitie uitgesproken die Hembrug samen met alle betrokken partijen stap voor stap wil bereiken. Een belangrijke uitdaging die hoort bij een mobiliteitstransitie is de bewustwording en

De weg is anders, maar onze missie is onveranderd."

de gedragsverandering bij verschillende partijen, in bijzonder bij de afnemers (beleggers, kopers) en huidige ondernemers en gebruikers op het terrein. “Wij zijn met elkaar ergens aan gewend en juist dat willen wij doorbreken.” Dit voormalig munitie- en wapenproductieterrein is in 2018 vanuit een tender van Rijksvastgoedbedrijf gewonnen door ABC Planontwikkeling. Zij richtte samen met LIFE Makes SENS de Joint Venture Hembrug Zaandam B.V. als ontwikkelcombinatie op. Recent is Ten Brinke als partner aangesloten bij deze ontwikkelcombinatie. Het terrein omvat 42,5 ha grond (ca. 12,5 ha aan bos is naar de gemeente gegaan) en ruim 70 gebouwen, waarvan 35 met een monumentenstatus. De overige bestaande gebouwen zijn voor een deel verkocht aan de zittende ondernemers. Het terrein kent een ontwikkelingscapaciteit van 120.000 m2 woonprogramma en 60.000 m2 niet-wonen programma. rol abcnova In de tenderfase zorgde abcnova voor het tendermanagement, dit traject liep van medio 2017 tot begin 2018. Na het succesvol afronden van de tenderfase verzorgde abcnova vanuit een Kwartiermakersrol de opdracht, waarin de overdracht van het Rijksvastgoedbedrijf naar het ontwikkelbedrijf werd verzorgd. Ook werd de eerste stap van het herstelproces gezet met de stakeholders op en om het terrein door het vormgeven van de strategische roadmap voor de herontwikkeling. Onze rol vloeide uiteindelijk over in proces- en ontwikkelmanagement en het geven van juridisch advies bij deze gebiedsontwikkeling. abcnova heeft onder andere het proces om te komen tot een gedragen en vastgesteld mobiliteitsplan en een nieuw planologisch kader voor het noordelijk deel van Hembrug verzorgd. Hierna heeft het college van de gemeente Zaanstad groen licht gegeven voor het verder in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan voor het noordelijk deel van Hembrug én het Beeldkwaliteitsplan Hembrug.

Standaardisatie onderwijshuisvesting UNIEKE AANPAK SCHOLEN IN SCHOTHORST

DE BASISSCHOLEN EN SCHOLEN VOOR VOORTGEZET ONDERWIJS IN AMERSFOORT ZIJN GEMIDDELD MEER DAN 40 JAAR OUD. DIT BETEKENT DAT DE GEBOUWEN TOE ZIJN AAN RENOVATIE OF VERVANGENDE NIEUWBOUW. HIERVOOR HEEFT DE GEMEENTERAAD VAN AMERSFOORT INGESTEMD MET HET INTEGRAAL HUISVESTINGSPLAN (IHP). DE SCHOOLBESTUREN IN SCHOTHORST SLOEGEN DE HANDEN INEEN.

In het IHP is onder andere vastgesteld in welke volgorde de scholen worden vervangen. Het IHP wordt uitgevoerd door Samenfoort PO, een coöperatie van de gezamenlijke schoolbesturen primair onderwijs in Amersfoort. De schoolbesturen zijn bouwheer en verantwoordelijk voor de vervanging van de schoolgebouwen. Zo ook in de wijk Schothorst. De scholen in de wijk, bestuurd door vier schoolbesturen, besloten de krachten te bundelen om vervangende nieuwbouw te realiseren. De zeven scholen die in de wijk Schothorst vervangen moeten worden, vallen onder vier schoolbesturen: Meerkring (openbaar en algemeen bijzonder), KPOA (katholiek), PCBO Amersfoort (protestantschristelijk) en CorDeo Scholengroep (gereformeerd). Met het oog op deze vervanging hebben de schoolbesturen al bepaalde locaties samengevoegd, zodat er niet zeven, maar vier nieuwe schoolgebouwen nodig zijn. De vier schoolbesturen besloten gezamenlijk de architect en de aannemer, in bouwteam, aan te besteden en op deze manier zoveel mogelijk samen te werken in de voorbereidingsen de uitvoeringsfase. “Het vervangen van zeven bestaande schoolgebouwen en tegelijkertijd het samenvoegen naar vier locaties, is een intensieve opgave”, licht Christian van den Brink van Meerkring toe. “Toch zagen we dit als kans om de krachten te bundelen en als vier schoolbesturen deze vervangende nieuwbouw te realiseren. Waarom? Om zo de kosten voor de vervangende nieuwbouw zo laag mogelijk te houden en niet afzonderlijk het eigen wiel te hoeven uitvinden.” Door te kiezen voor een gezamenlijke aanpak kan zo veel mogelijk budget worden

gebruikt voor het schoolgebouw zelf en niet voor advieskosten die anders gepaard gaan met vier verschillende aanbestedingen van architect en aannemer. Bovendien vormen de vier scholen een interessant bouwvolume voor een aannemer en kunnen de scholen in een bouwstroom gerealiseerd worden. Uniform basisontwerp Samen met de vier schoolbesturen heeft ‘19 het atelier architecten’ uit Zwolle een uniform basisontwerp voor de vier nieuwe scholen ontworpen. Het is een flexibel ontwerp dat eenvoudig aan te passen is aan de individuele voorkeuren van een school. De architecten Sara van Popta en Irma Klevering van ‘19 het atelier architecten’ leggen uit: “We hebben gekozen voor een geleed principe. Het schoolgebouw bestaat in concept uit één of meerdere ‘kant en klare’ paviljoens. In een paviljoen zijn de onderwijsruimten en ondersteunende ruimten gevestigd. Het heeft sanitair, een (neven)entree met trap en functioneert op zichzelf. De scholen hebben vooraf gedefinieerde keuzemogelijkheden voor de gevels en het interieur van de paviljoens. Bouwkundig is het mogelijk

Bovendien vormen de vier scholen een interessant bouwvolume voor een aannemer en kunnen de scholen in een bouwstroom gerealiseerd worden

om verschillende grootte lokalen te realiseren met leerpleinen. De paviljoens zijn vrij op de locatie te plaatsen en aan elkaar te schakelen. Dit zorgt voor de inpasbaarheid op de diverse schoollocaties en de mogelijkheid om met het gebouwontwerp aan te sluiten bij de omgeving. De verbinding, het zogenoemde hart, ligt tussen de paviljoens. Dit hart ontwerpen we specifiek per school. Hiermee kunnen we de identiteit van de school en de aansluiting bij de omgeving optimaal vormgeven. De bijzondere ruimten en elementen, zoals een tribunetrap liggen in dit hart. Het hart is de plek waar de spreekkamers en kantoren liggen en waar de mensen samenkomen.” “Het ontwerpproces biedt ook vele voordelen voor het bouwteam”, aldus Sarah Heemskerk en Vincent Deuning, huisvestingsadviseurs en projectmanagers bij abcnova. “Het ontwerp kan met minder inspanning tot stand komen doordat bouwkundige, constructieve en installatietechnische ontwerpprincipes op hoofdlijnen vastliggen en samen met bouwteampartner Bouwbedrijf A. Huurdeman BV uit Amersfoort getoetst zijn op haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Doordat de vier scholen gefaseerd ontwikkeld en gerealiseerd worden, is er ruimte om het uniform basisontwerp en het elementenkeuzeboek continu te verbeteren op basis van ‘lessons learned’. Het is de ambitie om op deze wijze, naarmate de verschillende projecten vorderen, faalkosten en risico’s voor zowel de opdrachtgever en ontwerpende partijen als voor de aannemer tot een minimum te beperken.” Gebruik van elkaars gebouwen Door de vervangende nieuwbouw gefaseerd uit te voeren, gebruiken de schoolbesturen elkaars gebouwen in de schuifoperatie. Op deze manier worden kosten bespaard door geen tijdelijke huisvesting te hoeven realiseren. Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan het uniform basisontwerp en het ontwerp van de locatie aan het Bruispad. Hier krijgen de basisscholen OBS De Weesboom, BS De Zevensprong en beide van schoolbestuur Meerkring hun nieuwe locatie. “We zijn enorm trots op deze manier van samenwerken met de andere schoolbesturen”, aldus Christian van den Brink. “Het is een eer om als eerste aan de beurt te zijn

en tegelijkertijd het basisontwerp en onze specifieke voorkeuren te combineren. Door ook deze twee ontwerpen te bundelen, creëren we direct een schaalvoordeel. In de tussentijd worden onze lessen voor BS De Zevensprong gegeven op het Koning Karelpad, de locatie die als doorschuiflocatie voor meerdere scholen zal worden gebruikt. Zo profiteren wij extra van de bundeling van krachten en kan al het budget ten goede komen aan de nieuwe schoolgebouwen in de wijk.” Opvangen calamiteiten Om de continuïteit in de projecten te borgen, is ook al gestart met de ontwerpfase van de tweede school KC Talentum. “Door de processen deels door elkaar heen te laten lopen, worden eventuele calamiteiten opgevangen. Mocht er onvoorzien een nieuwbouw vertragen dan kun je doorgaan en dat is een extra voordeel van deze bundeling van krachten”, licht Thera Verdam, beleidsmedewerker huisvesting KPOA, toe. “Daarnaast is het mooi om te zien dat we een snelle start hebben kunnen maken door het gebruik van het basisontwerp en voort te borduren op eerdere ervaringen in het ontwerpproces. Zo kunnen de andere 3 scholen op een snelle manier ontwikkeld worden.” Soepele samenwerking Samenwerking is de verbindende factor tussen alle betrokken partijen. Door te kiezen voor een bouwteam, is bouwbedrijf A. Huurdeman BV vroeg in het ontwerpproces betrokken, namelijk vanaf de start van de voorlopig ontwerpfase. Zij hebben een adviserende rol bij het ontwerp. Om de afstemming tussen de vier schoolbesturen, de architect en de aannemer goed te begeleiden hebben de schoolbesturen abcnova in de arm genomen voor het projectmanagement. “Juist vanwege de afstemming met zo veel partijen is het belangrijk dat er een partij is aangewezen die, in samenwerking met ‘19 het atelier architecten’ en bouwbedrijf A. Huurdeman BV, van definitiefase tot en met realisatiefase zorgt voor een vloeiende samenwerking. Medio 2024 hopen we de ontwikkeling in Schothorst af te ronden en de wijk een nieuwe impuls te geven met 4 mooie, flexibele, functionele en duurzame schoolgebouwen”, aldus Christian van den Brink.

Uw vraag onze uitdaging ABCNOVA LEGT DE BASIS VOOR SAMENWERKING EN ZORGT VOOR GRIP OP PROJECTEN EN PROCESSEN. WE ZIJN TROTS OP ONZE PROJECTEN, IN ZOWEL COMMERCIEEL ALS MAATSCHAPPELIJK VASTGOED, ONDERWIJS, ZORG, PUBLIEK EN GEBIEDSONTWIKKELING DOOR HET HELE LAND. OF HET NU GAAT OM DE VERDUURZAMING VAN UW VASTGOEDPORTEFEUILLE, EEN INTEGRALE GEBIEDSONTWIKKELING, HET BEHEERSEN ONTWIKKELRISICO’S OF HET BEGELEIDEN VAN DE REALISATIE VAN EEN PUBLIEK GEBOUW; WIJ ZORGEN DAT UW BELEIDSMATIGE EN POLITIEKE AMBITIES WORDEN VERTAALD NAAR CONCRETE EN HAALBARE OPLOSSINGEN. WE KENNEN HET KLAPPEN VAN DE ZWEEP ALS HET GAAT OM HET MANAGEN VAN PUBLIEK EN POLITIEK DRAAGVLAK. IN ALLE FASEN, VAN ANALYSE TOT REALITEIT, WERKEN WE MET ENTHOUSIASME AAN HET INTEGRAAL ORGANISEREN VAN DE OPENBARE GEBOUWDE OMGEVING. DIT BETEKENT DAT WE NAAST PROJECTMANAGERS, PROCESMANAGERS, KWALITEITSMANAGERS, ADVISEURS EN BOUWMANAGERS OOK JURISTEN, DUURZAAMHEIDSEXPERTS EN HUISVESTINGSPECIALISTEN IN HUIS HEBBEN.

HUISVESTINGSADVIES Passende huisvesting draagt bij aan uw primaire proces. Of het nu gaat om een huisvestingsplan voor uw totale gebouwenportefeuille of voor een enkel gebouw: wij brengen samen met u de toekomstige huisvestingsbehoefte van uw organisatie in kaart. Welke veranderingen maakt uw organisatie door, hoe flexibel moeten uw gebouwen zijn, wat zijn uw duurzaamheidsambities en wie toetst de haalbaarheid? abcnova verifieert uw behoeftes met het aanbod en ontwikkelt een strategisch plan. Onze praktische kennis en doortastende oplossingen gaan hand in hand met onze financiële expertise. Ook zijn wij thuis in passende hybride werkplekconcepten en efficiënt ruimtegebruik. Onze adviseurs voegen hun kennis en kunde aan uw wensen toe. Met concrete en uitvoerbare plannen realiseren we gezamenlijk de gewenste kwaliteitsimpuls en optimaliseren we uw exploitatie. INTEGRAAL HUISVESTINGSPLAN Gemeenten en schoolbesturen zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor goede huisvesting van basis-, speciaal-, voortgezet onderwijs en het bewegingsonderwijs. Dat vraagt om goede afstemming tussen gemeenten en schoolbesturen. Het integraal huisvestingsplan is het instrument om op strategisch niveau afspraken met elkaar te maken en het gezamenlijke toekomstperspectief vast te leggen. abcnova begeleidt en adviseert gemeenten en schoolbesturen bij het opstellen van het integraal huisvestingsplan: dit doen wij met aandacht voor en kennis van de ontwikkelingen

binnen gemeenten, onderwijs en maatschappij. Naast onze expertise op financieringsmogelijkheden, vastgoedexploitatie, gebiedsontwikkeling, verduurzaming van vastgoed, gezonde gebouwen, conditiemetingen bestaand vastgoed en weten regelgeving, brengen wij veel praktijkervaring en -kennis mee vanuit de projecten, waardoor wij een realistisch en uitvoerbaar huisvestingsplan kunnen waarborgen. De ontwikkeling van een IHP staat altijd in relatie tot de ontwikkeling van een gemeente, de wijk, bestaande gebouwen en ontwikkelingen in onderwijs en maatschappij. Zowel in aanpak, proces als besluitvorming brengen wij de verschillende ambities, belangen en processen van alle stakeholders bij elkaar. We zijn organisatiesensitief en staan in onze verbindende kracht in politiek-bestuurlijk complexe omgevingen. PROCES- EN PROJECTMANAGEMENT Of het nu gaat om een afgebakend project of een doorlopend proces, onze projecten procesmanagers vormen de juiste schakel. Ze kennen de markt en zijn gewend om in bestuurlijke en politieke omgevingen te bewegen. Onze projecten procesmanagers kruipen in de huid van onze opdrachtgevers om echt te begrijpen wat de vraag is. We behouden de helikopterview, bewaken de kaders en de doelstellingen van het project, verbinden alle betrokken partijen én zorgen voor draagvlak. De opdrachtgever zit aan de knoppen en de projecten procesmanager zorgt ervoor dat alles echt voor elkaar komt.

Van analyse tot realiteit Inzichtelijk en haalbaar maken

Basis leggen voor samenwerking

Grip op projecten

REALISATIE- EN KWALITEITSMANAGEMENT We hebben ze nog: echte techneuten met de laarzen in de klei. Of het nu gaat om de traditionele vorm van bouwbegeleiding of een geïntegreerd contract, onze bouwmanagers en kwaliteitsmanagers begrijpen het doorslaggevend belang van kwaliteit, planning, administratie en veiligheid. We zijn de ogen en oren van onze opdrachtgevers en leggen de focus op naleving van de overeenkomst, risicobeheersing, het voorkomen van meerwerk en een betrokken en enthousiast team. Het is een trend om uitvoerende partners meer vrijheid en verantwoordelijkheid te geven. Daarbij horen geïntegreerde contracten, publiek-private samenwerkingen en bouwteams. Voor deze contractvormen zetten we onze contractmanagers in. Onze contractmanagers richten zich op het zekerstellen dat de opdrachtnemer aantoonbaar voldoet aan wat is vastgelegd in de overeenkomst. We zorgen dat belangen van de opdrachtgever worden gewaarborgd en de risico’s worden beheerst. We verbinden en vertalen het contract naar de praktijk. En, als het nodig is, zijn we de 'waakhond' van onze opdrachtgever. Hierdoor kunt u vertrouwen op een gecontroleerd bouwproces. RISICOMANAGEMENT EN PLANNING Wij gaan geen uitdaging uit de weg en gedijen perfect in dynamiek en complexiteit. Voordat u de weg van A naar B aflegt, moet u de onzekerheden van de route kennen om daarop te anticiperen. Waar zitten de kritieke momenten qua planning, welke risico’s kunnen we verwachten en welke besluitvorming is nodig voor een overzichtelijk proces? Risicomanagement bij abcnova draait niet om het vermijden van risico’s, maar om het voorkomen van (ongewenste) verrassingen en het beheersbaar maken van risico’s JURIDISCH ADVIES De vastgoedjuristen van abcnova staan hun opdrachtgevers bij om het beoogde doel te bereiken. De belangen van de opdrachtgever staan hierbij voorop, maar vanuit de praktijk kennen we ook de

belangen van opdrachtnemers en andere betrokkenen. Die kennis wegen we mee. Begrip van beide kanten van de tafel draagt bij aan het behartigen van belangen en het bereiken van optimale resultaten. We hebben ruime ervaring met het adviseren over bouworganisatievormen, het organiseren van aanbestedingen en het opstellen van diverse overeenkomsten met betrekking tot maatschappelijk vastgoed. Hierbij kan gedacht worden aan adviesovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten, maar ook aan overeenkomsten over beheer en exploitatie en overeenkomsten voor duurzame warmtevoorzieningen. GEBIEDSONTWIKKELING We staan voor verschillende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Denk aan bijvoorbeeld de energie-, mobiliteits- en klimaatopgave. Hierdoor ontstaat er een zoektocht naar integrale, efficiënte en toekomstbestendige oplossingen. Voor deze oplossingen is samenwerking een voorwaarde voor succes. Een proces dat begint met een visie vanuit de kracht van de locatie, die pas echt vorm krijgt door interactie met partners, belanghebbenden en eindgebruikers. Luisteren, samen denken en dan doen is de basis! Hierdoor is gebiedsontwikkeling onlosmakelijk verbonden met inspiratie en creativiteit, maar zeker ook met realiteit. Samen met betrokken partijen werkt abcnova binnen uiteenlopende projecten aan de optimale balans tussen sociaal-maatschappelijke, economische, ruimtelijke en ecologische Meer weten? Neem dan contact op met Desiree van der Zalm - van Loon d.vanloon@abcnova.nl +31 (0)6 83 14 12 55

O n d e rw ij s hui sv es t i n g • Pub l i e k vastgoed• Gebiedsont wikkeling i n f r as t ru c t u ur • Zorgvas tg oe d Woningbouw• kantoorgebouwen

Visie op Maatschappelijk Vastgoed Nr.3

Articles inside

werelderfgoedcentrum

nieuwbouw op een 'postzegel'

wendbare blik op hembrug

standaardisatie onderwijshuisvesting

lef en ambitie in omgedraaid proces

bibliotheek van de toekomst

Duurzame renovatie

versnelling woningbouw

utrecht investeert in culturele hart

kindcentrum ten boer

verduurzaming maatschappelijk

huis van cultuur en bestuur

nieuwe bestemming