Revista Direcional Condomínios - Ed. 289 - mai/23

Caro(a) Síndico(a)!

Você lembra que falamos sobre a Rodada de Negócios da Direcional Condomínios, com a Empresários Brasil, programada para abril? Pois foi sucesso absoluto! Possibilitou conexão entre mais de 100 síndicos e 22 empresas, reencontros e networking. Se você não pôde comparecer, fique atento às próximas edições. Eventos assim são importantes porque apresentam tendências e ideias para promover melhorias e valorizar o condomínio.

Também na revista seguimos por esse caminho, inclusive este mês trazemos na matéria de capa vários serviços que agregam conforto ao morador e valor ao patrimônio (minimercados, feiras ...). Alguns requerem espaços maiores, outros nem tanto: um ‘canto morto’ não pode abrigar um salão de beleza, mas e uma poltroninha de manicure, cabe? Ah, uma dica de ouro: antes de partir para a ação, veja se o condomínio tem potencial de consumo para tal serviço e se o mesmo interessa aos condôminos.

Nessa edição, falamos sobre Energia Fotovoltaica, uma solução energética limpa e sustentável – mas a viabilidade tem de ser estudada caso a caso. Abordamos, ainda, assuntos como Fachada, Piscina, Terceirização, entre outros.

A Direcional Condomínios deseja boa leitura e um Feliz Dia das Mães às síndicas que se dedicam aos filhos e aos condomínios com responsabilidade, cuidado e bem-querer.

Forte abraço, Isabel Ribeiro

DIRETORES

Seção Tira-Teima

Por que adotar ações ESG? Capa Serviços: do minimercado ao lava-rápido

Síndico, Conte sua História! Fernanda Casco Silva: luta por melhorias

Dica:

Fachada: restauração e valorização

Coluna

Cristiano De Souza Oliveira

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Administração Energia fotovoltaica

TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Fotos Divulgação

Dica: Manutenção de piscina Dica Terceirização

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL Adriana S. dos Santos

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Evelyn Neves

Fabian Mesquita

Nil Ricarte Rainey de Oliveira

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Emilly Tabuço

João Marconi

Juliana Jordão Grillo

Levy Sadao I. de Almeida

DIAGRAMAÇÃO

Jonas Coronado

Thalita Feuerstein

Cristiane Lima

IMPRESSÃO

Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

Douglas Barbosa da Silva

Evaldo Mendonça

José Ricardo da Silva

Pedro Henrique Rodrigues Paiva

Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL

R$ 180,00

Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP -

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO ADOTAR UM PROJETO ESG?

Por Profª Rosely Schwartz

O CONCEITO ESG (em português, Ecologia, Social e Governança) foi criado para avaliar e valorizar o desempenho das empresas que adotam seus princípios. As práticas de desenvolvimento sustentável, as quais se alinham ao ESG, estão em todos os níveis da sociedade, sendo estratégicas à administração. Em condomínios, implementar um projeto sustentável traz qualidade de vida e valorização patrimonial. O síndico pode atuar nas seguintes esferas:

AMBIENTAL

• Uso racional da água: equipamentos como torneiras e válvulas de descargas eficientes, reúso de água de chuva e de água cinza (coletada das torneiras das pias, máquinas de lavar, etc.), medidores individuais de água (por unidade).

• Desempenho de energia: elevadores e bombas de recalque eficientes, lâmpadas de LED com sensores de presença. Aquecimento de água com energia solar, além da devolução do excedente produzido para a rede com o desconto na conta do condomínio.

• Descarte correto de lixo: implantação da coleta seletiva.

SOCIAL

• Dar boas condições de trabalho aos colaboradores, com o uso dos EPIs adequados; incentivar o aprendizado oferecendo cursos de capacitação; respeitar relações de trabalho.

• Manter um ambiente de harmonia e respeito entre todos os envolvidos, colaboradores, moradores e prestadores de serviços.

GOVERNANÇA

• As palavras de ordem na gestão devem ser ética e transparência.

• Conselho consultivo participativo e independente.

• Organização de assembleias produtivas.

• Criar e manter um canal eficiente de comunicação com os moradores.

• Manutenções preventivas e corretivas, sempre no rigor de normas e leis.

PROF.ª ROSELY SCHWARTZ

Coordenadora e docente dos cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (transmissão ao vivo) e OCONDOMÍNIO (100% online). É autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 16ª Edição).

Foto Paulo Mujano

VIOLÊNCIA PSICOLÓGICA: UM MAL SILENCIOSO

Por Maria Isabel da Silva e Cristiano De Souza Oliveira

A VIOLÊNCIA psicológica é uma forma de violência prevista no artigo 7º da Lei Maria da Penha. Esta é sutil e pode apresentar-se com várias facetas: algumas são mais evidentes, já outras podem passar despercebidas por quem as sofre.

De acordo com a Lei 11.340/2006, a violência psicológica é entendida como qualquer conduta que cause à vítima dano emocional, diminuição de autoestima de modo que lhe prejudique o pleno desenvolvimento ou que vise desagradar ou controlar suas ações, comportamentos, crenças e decisões mediante ameaça, constrangimento, humilhação, manipulação, isolamento, vigilância constante, perseguição contumaz, insulto, chantagem, violação de sua intimidade, ridicularização, exploração e limitação do direito de ir e vir ou qualquer outro meio que lhe cause prejuízo à saúde psicológica e a autodeterminação.

Importante ressaltar que a própria Lei, em seu artigo 5º, define o que é violência doméstica, bem como, especifica o que é considerado unidade familiar, a saber qualquer ação ou omissão baseada no gênero (feminino), que lhe cause sofrimento psicológico:

- no âmbito da unidade doméstica, compreendida como o espaço de convívio permanente de pessoas, com ou sem vínculo familiar, inclusive as esporadicamente agregadas;

- no âmbito da família, compreendida como a comunidade formada por indivíduos que são ou se consideram aparentados, unidos por laços naturais, por afinidade ou por vontade expressa;

- em qualquer relação íntima de afeto, na qual o agressor conviva ou tenha convivido com a ofendida, independentemente de coabitação.

No condomínio, o síndico e a síndica devem promover modos de esclarecer os con-

dôminos sobre este tipo de violência, seja por meio de cartazes, informes e circulares, bem como promovendo debates oportunos para a comunidade. Enfatiza-se a denúncia como meio de enfrentamento à violência, no entanto, promover o conhecimento do que vem a ser violência psicológica, poderá quebrar ciclos viciosos e evitar que a violência psicológica venha a evoluir tornando-se agressão física ou mesmo resultando em feminicídio dentro do condomínio.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado há 27 anos e sócio da Advocacia Cristiano De Souza

MARIA ISABEL DA SILVA

Fundadora e Diretora Pedagógica do Instituto Educacional Encontros da Cidade

Foto Divulgação

PRATICIDADE NOS CONDOMÍNIOS

Síndicos aderem aos serviços que facilitam a vida dos moradores, como minimercado e lava-rápido; estacionamentos acomodam padaria e açougue sobre rodas, e espaços ociosos da edificação abrigam de coworking a cantinho da beleza

Por Isabel Ribeiro

SERVIÇOS que facilitam a vida dos condôminos são bem-vindos e os síndicos estão atentos à demanda. Além de promover conforto aos moradores, esse movimento reverte recursos para o condomínio por meio de taxas percentuais, valores preestabelecidos ou aluguel pago pelos fornecedores. “Em 2022, nossa receita foi de R$ 83 mil, e a incorporamos às contas ordinárias”, conta Paulo Fontes, síndico orgânico do Domínio Marajoara, condomínio-clube na zona sul. “Mas o ganho maior está em trazer comodidade ao morador”, avalia o gestor, que acrescenta um benefício indireto: a socialização entre condôminos na feira-livre ou nas noites de food-trucks.

De acordo com Paulo, é difícil escolher o serviço que mais agrada aos moradores. “Destinamos duas vagas grandes de garagem para o lava-rápido a seco, que é sucesso porque é de uma comodidade extrema. Temos o salão de

beleza que as mulheres adoram. Já o minimercado é tão prático – acabou o creme de leite para a receita, basta descer para comprar”. O síndico cita ainda uma oficina de costura no estacionamento e um ponto de coleta e entrega de uma lavanderia à disposição dos condôminos.

Mercado e lava-rápido, entre outros, agregam valor ao condomínio, porém Paulo faz um alerta. “Antes de se amarrar num contrato, é preciso que o síndico se questione se o condomínio tem perfil de consumo condizente ao que deseja implantar. Deve ser uma relação ganha-ganha, ou seja, que oferece comodidade ao morador e lucro para a empresa”. Paulo pondera que itens de minimercados custam um pouco mais que nas lojas convencionais, portanto é preciso analisar se teriam saída. Na incerteza, melhor começar pela feira-livre. “Acho um ótimo benefício porque todo mundo precisa dos itens de uma feira”.

Luiz Carlos Teixeira é síndico orgânico do Espaço Raposo, condomínio-clube na zona oeste, mas acredita que, se houver potencial de consumo, condomínios menores podem investir em açougue, padaria e pet shop móveis. “Esses serviços são fornecidos em vans. O condomínio cede vagas por algumas horas e beneficia muito os moradores”, observa. “A vida em São Paulo é corrida, há insegurança e violência, então tudo o que pudermos oferecer para o morador não ter de sair do condomínio é positivo”.

Nas vagas de visitantes do Espaço Raposo aportam semanalmente vans de marcas conhecidas vendendo carnes, pães e queijos, fora o pet shop móvel, com banho e tosa. Dentre as outras facilidades, Luiz aponta a feira-livre, que ocorre há cinco anos, às segundas-feiras, das 17 às 21 horas, com hortifruti diversificado, ovos, massas frescas, pastéis e lanches. “É realizada

Foto Divulgação

Foto Isabel Ribeiro

Os síndicos Paulo Fontes e Luiz Carlos Teixeira mostram, respectivamente, o minimercado do Domínio Marajoara, que tem até gelato premium, e o bar-restaurante do Espaço Raposo

no único dia em que o bar-restaurante do condomínio não abre, assim não há competição pelo público”, explica.

O condomínio da zona oeste dispõe também de minimercado e salão de beleza. “O salão anuncia promoções na mídia de elevador, sempre tem gente”, constata Luiz. Ele menciona que a convenção do Espaço Raposo estipula validade de até três anos para os contratos. “Temos de abrir licitação para outros fornecedores, e os condôminos votam, mas se gostam do serviço, optam por quem já está no condomínio. Acho saudável esse processo, serve para o fornecedor não se acomodar”, afirma o síndico Luiz.

O síndico Piero Menezes Fioretti e a máquina de gelo do Blend Vila Mariana, equipamento sugerido por moradora

No Blend Vila Mariana, na zona sul, a sala de jogos original do prédio entregue em 2016 foi ressignificada e hoje coabitam minimercado e coworking – este, muito utilizado por médicos para teleconsulta. O acesso se dá por uma porta de vidro após o condômino informar sua senha. Uma câmera do condomínio mais cinco do mercadinho fazem a vigilância eletrônica. Cuidado similar existe no recém-implantado centro de encomendas. O morador acessa o ambiente com biometria e há câmera de segurança. “Esse espaço fica na garagem, era um quartinho em que a construtora guardava sobra de materiais. Criamos 68 nichos, um para cada apartamento, pusemos arara para entregas da lavanderia, e frigobar para remédios que precisam de refrigeração, por exemplo”, conta o síndico morador Piero Menezes Fioretti.

Outro lugar modificado é a antiga casa do zelador. Na cozinha, há dois anos foi instalada uma máquina de gelo, investimento que custou cerca de R$ 8.000,00. “Uma moradora deu a ideia, tínhamos verba e aprovamos a compra em assembleia. Teve quem nem era muito a favor, mas depois foi só elogio”. Já no quarto do zelador, funciona o espaço da manicure, que atende às sextas-feiras e aos sábados. “Os horários são muito disputados, é um sucesso absoluto”. Há planos para transformar parte da casa do zelador em uma área completa de beleza e o projeto arquitetônico está em andamento. “Como síndico, o bem-estar do morador é minha primeira motivação; a segunda é a valorização patrimonial, e os investimentos em praticidade e comodidade se conectam a esses dois pilares”, resume Piero.

Foto Divulgação

ENERGIA FOTOVOLTAICA: UMA

ALTERNATIVA A SER CONSIDERADA

A geração de energia através de placas solares ainda tem muito a crescer nos condomínios. Os sistemas de energia fotovoltaica trazem desafios para os gestores – a busca de informação sobre o tema é importante para avaliar a viabilidade para cada caso

Por Luiza Oliva

Fazendas de geração distribuída de energia: o condomínio pode fazer parte de um consórcio alugando cotas relativas ao seu consumo

HOUVE um tempo em que os caminhos para se chegar a tão sonhada economia de energia elétrica nos condomínios eram poucos. As opções se resumiam a buscar modelos de lâmpadas econômicas para as áreas comuns e sensores de presença para iluminar garagens e escadas, por exemplo.

Atualmente, quando se trata de buscar eficiência energética, economia para o caixa do condomínio e respeito ao meio ambiente, a energia fotovoltaica é a bola da vez. “O sistema fotovoltaico gera energia aproveitando a luz solar”, explica a engenheira civil Rita Carrara, assessora em sustentabilidade para condomínios e profissional acreditada Life do Green Building Council (GBC) Brasil. Rita esclarece que os painéis solares geram energia de corrente contínua, que não pode entrar nos aparelhos das nossas casas. “Precisamos da corrente alternada e

para isso são instalados inversores, que transformam a corrente contínua em alternada”, resume Rita. A geração de energia fotovoltaica é utilizada pelo condomínio para alimentar as áreas comuns, como salão de festas, elevadores, portões, academia, sauna, iluminação de jardins, entre outros. Segundo mapeamento da Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (ABSOLAR), o Brasil possui atualmente mais de 1,8 milhão de sistemas solares fotovoltaicos conectados à rede, trazendo economia e sustentabilidade ambiental para cerca de 2,4 milhões de unidades consumidoras e ultrapassando a marca de 20 gigawatts (GW) de potência instalada. Apesar da expansão, nos condomínios a tecnologia ainda é incipiente. Há prós e contras na instalação dos sistemas. A engenheira Rita cita a valorização dos imóveis com painéis fotovoltaicos, “por ser uma energia limpa e um sistema sustentável”, diz. A facilidade de financiamento é vista como outro ponto positivo. Hoje há empresas do setor e financeiras facilitando o pagamento em longos prazos.

Já o engenheiro civil Eduardo Zangari, diretor de Relações Institucionais da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), cita alguns pontos entre as dificuldades para difusão da energia fotovoltaica: áreas insuficientes nos topos dos prédios ou superfícies irregulares que não favorecem a instalação das placas, problemas de incidência solar (como sombras vindas das caixas d´água ou de edifícios vizinhos, ou mesmo ocasionadas pela topografia da região) e o alto investimento para instalação do sistema.

Zangari completa, no entanto, que o sistema fotovoltaico pode sim ser

Fotos Divulgação

viável: “O síndico não deve se aventurar só porque esse tipo de solução está em alta. Tudo é possível calcular e com boa precisão: em quanto tempo o condomínio irá recuperar o investimento, quanto de energia será produzida, a quantas horas de sol as placas estarão expostas. Enfim, a pergunta que se deve fazer é se será uma solução inteligente para o condomínio, se o sistema será eficiente.”

Para entender qual a melhor solução para cada caso, a engenheira Rita Carrara recomenda que o condomínio solicite a avaliação de um engenheiro civil ou elétrico. Adalberto Ferro, empresário do setor, concorda com Rita e percebe que ainda há muito desconhecimento por parte de síndicos e conselheiros sobre sistemas de geração de energia para condomínios. “Existe a ideia de que o sistema solar serve apenas para aquecimento de água. Na verdade, o sistema fotovoltaico é um compartilhamento com as concessionárias de energia. Quando o condomínio estiver gerando mais do que consome, o excedente será compartilhado na rede da concessionária”. Mas o mercado dispõe de várias outras opções além do sistema fotovoltaico. Até recentemente, Adalberto foi síndico do condomínio Il Terrazzo, na Vila Clementino. Lá, em breve será instalado um sistema de cogeração de energia, com gás natural para aquecer a piscina e para geração de energia para as áreas comuns (placas fotovoltaicas também podem vir a ser instaladas no topo do prédio completando a energia para os espaços comuns).

que visam economia de energia tanto elétrica como térmica. Com a cogeração aumenta o consumo de gás no condomínio, mas com economia, já que a tarifa da Comgás é mais baixa para esse tipo de sistema”, complementa.

Flávio acredita que os síndicos precisam ficar atualizados sobre o tema: “Há lacunas nos condomínios, dado que as contas de consumo são a parte mais pesada do orçamento normalmente. Hoje temos várias soluções possíveis.” O síndico profissional tem razão, há pelo menos mais duas alternativas quando se trata de eficiência energética. Conheçam outras duas opções:

O síndico profissional Flávio Pierobon: projeto de cogeração de energia para estúdios com central térmica a gás natural

Flávio Pierobon, atual síndico do Il Terrazzo, acredita nas vantagens da cogeração: eficiência energética sem investimento inicial por parte do condomínio. “Quando o condomínio está aberto ao debate de maior eficiência energética, como no caso do Il Terrazzo, fica mais fácil apresentar a importância desse tipo de projeto”, pondera Flávio que, como síndico profissional, já apresentou um projeto para cogeração de energia. Trata-se de um condomínio situado na Vila Madalena, com 205 unidades do tipo estúdio, que possui uma central térmica (caldeira) a gás natural, proporcionando água quente para todas as unidades. “Esse é um tipo de configuração que tem se replicado muito para empreendimentos de estúdios, pois observamos normas técnicas que impedem canalização de gás diretamente nesse tipo de imóvel", explica Flávio. “E a cogeração se aplica muito a condomínios

- Geração distribuída: quando a produção de energia é realizada fora do local de consumo. O próprio condomínio pode ter uma usina (também denominada fazenda fotovoltaica) ou fazer parte de um consórcio (geração compartilhada), alugando cotas relativas ao consumo necessário. As dificuldades para os investidores de fazendas fotovoltaicas em São Paulo são encontrar terrenos viáveis (onde a Enel não precise realizar um reforço de rede, o que teria um custo extremamente alto), e que estejam na área de concessão da Enel.

- Mercado livre de energia ou Ambiente de Contratação Livre: nessa modalidade, o condomínio faz um contrato de compra de energia com uma empresa comercializadora de energia. Para que entre nesse tipo de mercado, a exigência é que o condomínio receba energia em alta tensão (possuindo um transformador dentro do condomínio que transforma a energia para baixa tensão) e que tenha uma demanda de pelo menos 500 kw.

Foto Divulgação

“FUI HOSTILIZADA E SOFRI SABOTAGEM, MAS NÃO ABANDONEI O PROPÓSITO DE RECUPERAR O CONDOMÍNIO”

“JÁ

anos desde que comprei um apartamento no Villagio Felicitá, condomínio na região da Mooca, zona leste de São Paulo. Essa decisão iria me levar à sindicatura, mas naquela época tudo o que eu pensava era em morar mais perto do meu escritório de advocacia, no Tatuapé, pois eu atravessava a cidade para trabalhar. Mas tive de adiar a mudança e o imóvel ficou fechado por três anos.

Sou da zona oeste, fui criada em uma casa espaçosa às margens da Raposo Tavares, que não era duplicada na minha infância. A minha diversão e a do meu irmão mais velho era sentarmos no gramado e procurar adivinhar quais carros iriam passar por ali. Um Fusca verde? Uma Brasília azul? Era tudo tão pacato, nunca tivemos conflitos de vizinhança.

O sustento da família, com qua -

tro crianças, vinha da gráfica do meu pai, no mesmo terreno. A minha mãe, sul-mato-grossense, tinha sido freira beneditina, missionária, e bolsista na Sorbonne. Na volta da França, conheceu meu pai e abdicou dos votos. Ela era doce e compassiva, me levava nas ações sociais que praticava, e costumava dizer: ‘Se você cumprir ao menos os dois primeiros mandamentos da Lei de Deus, já é o suficiente, os demais serão consequência’. Com ela, aprendi a cuidar dos outros e a ser empática. Aos 13 anos de idade, quis praticar esporte e como não tínhamos muito dinheiro, me inscrevi no São Paulo como militante, que é quando você preenche vagas ociosas em times dos clubes, mesmo sem ser associado. Entrei para o basquete, me destaquei e depois fui jogar no Clube Hebraica. Só que os treinos e viagens interferiram no meu rendimento escolar e meu pai me tirou do basquete. Mas eu já havia aprendido outra lição para a vida toda: assim como no esporte coletivo, as chances de vencer são maiores quando agimos em equipe. Eu me formei em Direito, trabalhei em algumas empresas, e fui mãe aos 34 anos, mas a união com o pai do meu filho foi breve e retornei à casa dos meus pais com o bebê. Minha mãe tinha a doença de Alzheimer, o quadro progrediu e adiei minha mudança para o imóvel

SE FORAM oito

Fernanda Casco Silva, de 53 anos, enfrentou resistência ao promover mudanças substanciais

Fernanda Casco Silva: síndica e advogada, ela faz valer as regras da Convenção

da zona leste para cuidar dela. Somente em 2018 me apropriei do apartamento e levei um choque. O condomínio, uma construção de cerca de 20 anos, com duas torres, 180 unidades e área de lazer, estava numa condição lastimável. Havia problemas estruturais na fachada e estacionamento, portão da clausura da garagem que não funcionava e falta de reserva técnica de incêndio na caixa d’água, entre outros. O ambiente era polarizado, o síndico profissional vivia situações conflitantes com alguns moradores, e um antigo síndico orgânico enfrentava processo de prestação de contas em razão de má gestão.

Talvez o mais sensato fosse correr dali, mas eu precisava recuperar o meu investimento, tinha de lutar por isso. Comecei frequentando reuniões e no final de 2018 me tornei subsíndica. Pelo meu perfil determinado, aos poucos o síndico contratado foi me deixando participar mais e mais da gestão. O que para mim era um intento de cunho pessoal, virou uma missão a favor do coletivo: eu queria cuidar daquele lugar, devolver o bem-estar às pessoas e melhorar a relação de vizinhança. Fiquei obstinada em entender o universo condominial e quando dei por mim, estava apaixonada. Fiz cursos do setor e até já me especializei em Direito Condominial.

Ao estudar o histórico do Villagio, identifiquei alguns entraves para seu progresso, como hábitos arraigados de moradores e funcionários, que teimavam em manter um padrão que não condizia com a Convenção e o Regulamento Interno. O caso do zelador, por exemplo, reflete bem a situação. No posto há 16 anos, ele havia se acostumado à rotina predominante das gestões anteriores, a qual flexibilizava o cumprimento das regras. Benquisto, para não desagradar aos condôminos, que não se atentavam às normas que proibiam que fizesse serviços nas unidades, ele ficava sobrecarregado de tarefas para executar as demandas do próprio condomínio, o que gerou acúmulo de manutenções por fazer.

Tentei quebrar esse ciclo vicioso, mas não obtive resultado. Seria preciso zerar o cronômetro e cuidar do presente e futuro do condomínio. Em conversa com o síndico e com o conselho, optamos por trocar zelador, terceirizada e administradora. Foi como mexer em um vespeiro. Eu não esperava tamanho alvoroço, afinal era um passo em benefício do condomínio. Sofri uma campanha agressiva para deixar tudo como estava, só que teve efeito rebote, reforçou minha coragem. Na assembleia em que houve a aprovação para a troca das empresas, me surpreendi com parte dos condôminos interessada em novos ares no Villagio, o que me deu ainda mais forças para enfrentar o que viria. Eu fui muito hostilizada e sofri sabotagens de vários tipos, mas não abandonei o propósito de recuperar o condomínio. Depois que as prestadoras foram substituídas, canos apareciam furados à noite, havia inundações, identificações de registros foram arrancadas. Só

que os moradores percebiam minha busca por soluções de melhorias e confiaram no meu trabalho. Tanto que em 2020 fui eleita síndica com votação expressiva, o que se repetiu dois anos depois. Mas o êxito da boa gestão não é obra de uma só pessoa. Subsíndico, conselho e moradores passaram a participar mais das questões do condomínio. Formamos uma equipe. E para ‘jogar’ nesse time, contratei um consultor de Análise e Mitigação de Riscos em condomínios, que apontou irregularidades em 83 itens, dos quais 42 já foram revistos e/ou refeitos, como o AVCB, e os outros estão em execução. Corrigimos também um desalinho no abastecimento parcial da caixa d’água pelo poço artesiano e reduzimos em 50% a conta de consumo da concessionária.

Hoje temos um condomínio com fachada bonita, moderna e sem infiltrações, halls e salão de festas reformados, portões mais seguros e sistema de acesso tecnológico. Temos um cronograma de manutenções seguido à risca, e vamos iniciar uma grande obra no térreo por causa das infiltrações na garagem. Nas assembleias, não há mais brigas, e muitos descobriram o lado bom da convivência por meio das festas e happy hour. Ah, sim, a questão financeira: um apartamento custa R$ 480 mil ante R$ 330 mil de quando eu cheguei ao condomínio – esse registro não é para me gabar, é para ilustrar que onde existe trabalho sério, coisas boas acontecem”.

Fernanda Casco Silva, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

TERCEIRIZADAS FACILITAM A GESTÃO CONDOMINIAL

Empresas de soluções em terceirização de mão de obra de segurança, portaria e limpeza para condomínios desafogam a rotina do síndico, mas não o exime de acompanhar o trabalho da contratada

Por Isabel Ribeiro

RECRUTAMENTO e seleção de funcionários, atualização das carteiras profissionais, elaboração de controle de escalas de serviço, de férias, troca de uniformes, entre outras tarefas típicas de RH (Recursos Humanos), são atribuições que não fazem parte do cotidiano de condomínios que contam com empresas de soluções em terceirização de mão de obra de segurança, portaria e limpeza. Delegá-las não é a única vantagem dos síndicos. Há que se considerar aspectos facilitadores da gestão como redução de despesas com a folha de pagamento, treinamentos e reciclagem a cargo da contratada, facilidade de cobertura de membros da equipe durante faltas, licenças ou férias. Mas terceirizar a contratação de colaboradores não quer dizer que os gestores ficarão longe de tudo que diz respeito a eles.

Fotos Freepik

Claro que desafoga um pouco a rotina de síndicos, porém como em toda parceria bem-sucedida é preciso caminhar lado a lado com a terceirizada.

A síndica profissional Miriam Rocha aprova o modelo de mão de obra terceirizada, o qual emprega no Alpes D’Itália, empreendimento residencial de 108 unidades localizado em Arujá, na Grande São Paulo. No Edifício Louis Pasteur, condomínio comercial da avenida Paulista sob sua administração desde 2011, pretende em breve substituir funcionários orgânicos por terceirizados. “Quero fazer essa troca pela minha experiência com terceirizada, especialmente com a atual prestadora do condomínio do Arujá, que já é a terceira desde que assumi a gestão em 2017. Gostaria de contar com ela também no Louis Pasteur pois conheço o seu serviço há um ano e meio e estou satisfeita. Falha sempre existe, ninguém é perfeito, porém eu tenho um respaldo e retorno muito rápido com a prestadora atual”, constata.

TEMPO OTIMIZADO

Dentre as vantagens de mão de obra terceirizada sobre a orgânica, Miriam aponta haver menos desgaste na relação com os colaboradores. “Se tem algum problema eu não preciso ficar fazendo reuniões, nem falar com um a um sobre situações que surgirem. Eu posso me dirigir a uma só pessoa, o supervisor da empresa de terceirização, que é o profissional que visita os condomínios para conferir o trabalho e interage com a equipe. Isso me poupa tempo e desgaste, permitindo que eu me dedique a outras atividades em prol do condomínio”.

Outra vantagem mencionada por Miriam são os treinamentos dos funcionários por conta da empresa de terceirização. “Eles precisam ser constantemente treinados porque a modernização chega a todo momento e síndicos têm muitas demandas, fica difícil assumir mais esse compromisso”, comenta a gestora. Ela cita também a questão de o condomínio ser indiciado por ex-funcionários e poder contar com o suporte das empresas parceiras nessa hora.

“O condomínio é corresponsável, pode acabar tendo de lidar com um passivo trabalhista caso a empresa não cumpra com o seu papel, mas o risco é menor do que quando há funcionários orgânicos. Uma boa empresa parceira age logo para preservar o condomínio em questões trabalhistas. No Alpes D’Itália, há pouco tempo um funcionário foi desligado pela prestadora e entrou com ação indenizatória. O condomínio foi notificado, mas a terceirizada rapidamente fez o acordo com ele e encerrou o processo. Foi tudo bem tranquilo”.

Miriam comenta que não foi o caso desse prestador, cuja dispensa

ocorreu por questões da própria contratante, mas a facilidade de poder trocar um funcionário do condomínio que não tenha se adaptado ao ambiente ou não esteja rendendo o esperado é outra das facilidades que os gestores encontram na terceirização de mão de obra. “Com funcionário orgânico, às vezes trabalha cinco, seis meses e você precisa demitir porque não está acompanhando o ritmo do condomínio e aí tem uma despesa inesperada. Na terceirização não ocorre esse problema, você tem a liberdade de solicitar a substituição de colaboradores quantas vezes forem necessárias”.

Embora consiga elencar várias vantagens e seja favorável à terceirização, Miriam adverte tratar-se de uma excelente opção para o condomínio desde que os síndicos acertem na escolha da parceira, o que requer muita pesquisa de mercado e análise de documentação. Algumas das questões que precisam ser verificadas antes da contratação é a solidez financeira da empresa, se existem passivos trabalhistas, se a mesma tem sede própria e se possui frota própria de veículos, bens que poderão ser convertidos em verba para pagamento dos funcionários na hipótese de falência pois, caso eles não recebam da empresa, o condomínio arca com a despesa.

A síndica profissional Miriam Rocha diz que na relação com os colaboradores terceirizados há menos desgaste

Foto Divulgação

SERVIÇOS INADEQUADOS

A gestora entrega alguns insucessos do passado. “Quando eu assumi a gestão do condomínio de Arujá, já havia uma empresa de terceirização, que também era a administradora. Mas não havia estrutura nem para uma coisa, nem para outra, então cancelei o contrato. Entendo que uma terceirizada de mão de obra tenha de focar nos cuidados e responsabilidades que fazem parte do serviço que oferece”, diz Miriam.

Também não deu certo a parceria da síndica com uma terceirizada que se mostrou prestativa no início, mas aos poucos foi deixando de entregar o prometido: uniformes, EPIs, treinamento, entre outros. “O síndico precisa ficar bem atento à maneira como a contratada atua”, aconselha Miriam, e acrescenta. “Eu já me deparei com situações graves, com terceirizadas que não recolhiam INSS e FGTS dos funcionários no prazo, eu tinha de ficar cobrando algo que era obrigação delas. Uma dica, inclusive, é que os condomínios paguem às terceirizadas somente após certificarem-se de que os recolhimentos mensais dos funcionários foram efetuados”.

Miriam comenta que hoje está tranquila com a prestadora que atende o condomínio de Arujá, mas nem por isso deixou de conferir os recolhimentos, que “enviam sem que eu precise solicitar”. Também manteve o hábito de perguntar se os funcionários estão recebendo seus benefícios em dia. “Hoje isso não ocorre, mas em experiências anteriores vi grande desmotivação dos colaboradores envolvendo essa questão – o que ocorre também com funcionários orgânicos quando o condomínio deixa de cumprir com suas obrigações. É algo a mais para o síndico ficar atento”.

Síndico profissional com dez condomínios em carteira, André Mantovani corrobora as observações de Miriam Rocha. “O condomínio precisa saber se a terceirizada faz os recolhimentos em dia, se efetivamente paga vale-transporte e vale-alimentação dos colaboradores, se atrasa o salário etc. Já fui procurado por funcionário muito angustiado porque não tinha dinheiro para pegar o ônibus, depois, outros colegas dele me procuram com queixas semelhantes e constatei que pagávamos a prestadora corretamente, mas ela descumpria sua parte com os funcionários”. O episódio relatado pelo síndico aconteceu no início de sua gestão em um condomínio de poucas unidades na zona leste. “Como o contrato estava vigente quando assumi a gestão, inicialmente não quis rompê-lo, mas diante dos acontecimentos, cancelamos o compromisso”, explica. Ele conta que a questão da condução foi a ponta do icerberg porque ao pesquisar a empresa, encontrou vários

processos trabalhistas. “Algo que já me chamava a atenção antes desses fatos eram os uniformes dos funcionários e os calçados em péssimas condições. Tudo bem uma peça rasgar, mas a empresa não repõe? Uniforme é cartão de visitas”.

Além de estar de olho em aspecto pragmático na relação condomínio-terceirizada-colaboradores, André levanta outra questão:

“Nós, síndicos, cuidamos de pessoas, não só do condômino, mas do colaborador também, seja ele próprio ou não. Na terceirização de mão de obra, existe o supervisor da empresa em contato com o colaborador, mas às vezes ele se sente mais à vontade para falar sobre um problema com o síndico, por exemplo, e nosso papel é escutar e conforme o caso contactar a empresa”, sentencia André, ilustrando que em uma das vezes em que algo semelhante lhe aconteceu foi possível interceder pelo colaborador e, ainda, evitar um provável processo por assédio moral para o condomínio.

O fato se deu em uma edificação na Penha, zona leste, constituída por sete torres de 13 andares e 364 unidades ao todo. Dois vigilantes, ótimos no ofício, haviam se desentendido sobre uma troca de turnos, sendo um deles, muito benquisto pelos moradores, que tomaram partido; o outro, mais reservado, acabou alvo de insultos e provocações. Sem saber do ocorrido, André notou apenas que havia algo diferente no funcionário mais calado. “Os olhos dele perderam o brilho, esse vigilante passou a andar cabisbaixo. Quando eu quis saber o motivo, ele falou da discussão, da perseguição dos moradores, do clima insustentável”, narra André. A solução encontrada pelo síndico foi propor à empresa que transferisse esse colaborador para um condomínio de perfil mais tranquilo, também administrado por André e servido pela mesma terceirizada. “Eu disse a ele que seria mais valorizado no outro condomínio, e de fato tudo acabou bem. Mas se ele fosse um funcionário orgânico, não seria possível ter resolvido a situação dessa maneira”.

A flexibilidade de poder substituir colaboradores que trabalham nos condomínios realmente é um dos grandes trunfos da terceirização, conforme aponta André Mantovani. “Algumas pessoas dizem que existe grande rotatividade de colaboradores nos condomínios em que a mão de obra não é própria, mas não precisa ser necessariamente dessa maneira. Às vezes é possível, sim, manter a mesma equipe por um bom tempo e sem o ônus de acumular anos de casa e depois onerar o condomínio com rescisão trabalhista, como vemos acontecer muito no segmento condominial”.

Na opinião do síndico, é interessante poder ‘moldar’ os trabalhadores e criar um time de funcionários, uma vez que existe plena possibilidade de substituição dos colaboradores pelas terceirizadas.

“Se eu tenho contrato com uma empresa de mão de obra, não corro o risco de empregar, em regime CLT, um candidato que se destacou em um processo seletivo, mas que depois de seis meses, se acomodou, ou começou a se envolver demais na vida dos condôminos, por exemplo”, aponta André. Ele comenta que uma ação estratégica é investir naqueles colaboradores que demonstram afinco com o trabalho, moldá-los, e ir trocando os demais. “Embora os colaboradores já cheguem aos condomínios preparados e instruídos pelas empresas que os contrataram, cada condomínio é único, com suas Convenções, Regimentos e particularidades. Então é necessário moldá-los de acordo com a expectativa do condomínio”, sugere o síndico.

RELAÇÃO DE AFETO

O síndico profissional André Mantovani acredita que por receio de substituição os terceirizados sejam menos acomodados

Nos condomínios mais antigos, em especial, impera a relação de afeto e confiança dos condôminos para com os funcionários próprios. Falar em terceirização de serviços como zeladoria e portaria é arrumar confusão, porém pode ser necessário. “Nesses condomínios, os moradores se sentem confortáveis porque o porteiro é conhecido de longa data, identifica todos os moradores, transmite uma ideia de

Foto Arte Foto Roma

segurança, e cria-se uma relação afetiva, com direito a presentes em datas especiais. Por outro lado, o funcionário pode se acomodar e ter seu desempenho comprometido, o que é ruim para o condomínio. Com o colaborador terceirizado isso é mais difícil ocorrer porque caso ele se acomodar, se houver declínio, sabe que poderá ser substituído”, analisa o gestor.

Fora a afetividade, André nota que a questão do hábito influencia muito na resistência à troca de equipe própria pela terceirizada. “Existe o perfil de morador que não participa da vida do condomínio, que sai para trabalhar de manhã, acena para o porteiro, volta para casa à noite e, no dia seguinte, repete o movimento. Ele se habitua a ver um rosto conhecido, e resiste à ideia de mudança, sem imaginar que talvez esse profissional tenha se acomodado e esteja deixando a desejar em sua função. Não tem conhecimento sobre a operacionalidade do condomínio”, comenta o síndico. Justamente por muitas vezes enfrentar resistências na troca de modalidade dos colaboradores, síndicos precisam acertar na ‘escolha da parceira’, até mesmo para não ficarem desmoralizados entre os condôminos caso contratem uma empresa sem estrutura adequada, com problemas trabalhistas e financeiros. Além de precauções já mencionadas na reportagem, André sugere aos síndicos que antes da contratação, visitem condomínios servidos pelas empresas cotadas, porém sem avisar quando irão ao edifício. “Vale pedir uma relação de condomínios para a terceirizada, contatar alguns deles, expressar o interesse da visita, mas deixar para chegar de surpresa no prédio e, assim, identificar os problemas, do contrário o visitante será sempre recebido com sorrisos. Problemas todo lugar tem, é um fato, mas onde se constatar uma menor incidência deles, melhor”. Da mesma forma que é preciso seguir determinadas recomendações antes de contratar a prestadora, André recomenda tomar cuidado com as palavras e ter muito tato ao romper contratos – obviamente quando o motivo não for infrações e irregularidades. “É preferível um divórcio amigável a um litigioso”, compara André. Ele explica que, no caso do síndico profissional, é possível que ao assumir um novo empreendimento, ele se depare com a empresa preterida. E mais: pode surpreender-se com o desempenho dela. “Se a empresa não agradou em um condomínio, não significa que será igual em outro. Eu mesmo já deixei de renovar um contrato e depois contratei essa mesma terceirizada para outro condomínio, de padrão diferente, e deu supercerto”, finaliza.

PRÓXIMA EDIÇÃO: TERCEIRIZAÇÃO - SERVIÇOS ESPECIALIZADOS

RECUPERAÇÃO & RESULTADO

Persistência, paciência e resiliência compõem o combo das síndicas ouvidas nesta reportagem, para aprovarem obras de fachadas que revitalizam e valorizam o patrimônio

Por Isabel Ribeiro

Condomínio Cardeal após a reforma; antes (ver detalhe), todas as faces da fachada estavam em condição precária

NO MELHOR estilo odisseia, a história da recuperação de fachada do Condomínio Cardeal levou anos a acontecer, foi marcada por uma sucessão de situações, algumas bem desagradáveis e outras até de perigo, como a queda de parte de uma veneziana, que por sorte não feriu ninguém. Apenas por muita persistência da gestão o projeto, enfim, saiu do papel. Hoje, quem passa em frente à edificação, em uma rua arborizada do Itaim Bibi, zona sul, avista um edifício bonito, com textura moderna na fachada, em uma tonalidade acinzentada, feita sob demanda, e janelas dos dormitórios uniformes no formato, material e cor. “Antes, o prédio era o patinho feio da vizinhança, com fachada degradada, janelas deterioradas ou desiguais”, compara a síndica profissional e moradora Luciana Campos. A gestora conta que assumiu o Cardeal em 2012 e na ocasião encomendou um laudo técnico das anomalias e patologias do condomínio de uma torre de 10 andares e 50 unidades, erguido no final da década de 1960. A

Fotos Divulgação

fachada já sinalizava problemas, mas as demandas da construção antiga eram tantas que Luciana precisou agir conforme prioridades, como a obra de elétrica, o piso deteriorado da garagem, em que pessoas tropeçavam e caiam, e as adequações necessárias para o AVCB. Com o passar do tempo, alguns condôminos começaram a reformar suas unidades e ao chegarem na parte das janelas, encontravam dificuldades em substituir as venezianas pelo mesmo modelo, o qual não existe mais. Na ocasião, o condomínio indicou três fornecedores de modelo similar, em alumínio, mas ainda assim, havia diferença entre um e outro produto.

A obra da fachada do edifício do Itaim Bibi começou pela troca das janelas dos quartos; as da sala, um tanto maiores e mais caras, não entraram no rol de substituições, exceto por condôminos que assim o quiseram. O fato é que boa parte dos moradores não queria sequer trocar as venezianas dos dois dormitórios, mesmo estando em estado crítico, e a discussão sobre o assunto levou mais de três anos.

Para argumentar com mais propriedade sobre a necessidade de aprovação dessa etapa da obra de fachada, Luciana contratou uma empresa de engenharia, que forneceu um parecer técnico das condições e conservações das janelas de madeira do condomínio. “Demonstramos que havia degradação das venezianas por causa da ação do tempo, que o mecanismo estava desgastado e o sistema de fixação oxidado”, relata.

Mesmo com o laudo, a síndica conta que a resistência continuava porque não queriam gastar com o condomínio. E quem aceitava, brigava para que fosse aprovado um modelo inferior de janela, só que a custo menor. Apesar dos ânimos exaltados, foi possível aprovar em 2018 a substituição das venezianas por outras parecidas, e com um único fornecedor. “Como a empresa só parcelava em até seis vezes, o condomínio pagou para ela nessa condição, mas cobrou o valor dos condôminos em um parcelamento mais longo, o que facilitou para eles efetuarem o pagamento mês a mês, no mesmo boleto da cota condominial”, explica Luciana.

RESTAURAÇÃO E PINTURA

A troca das janelas se iniciou em 2019, depois veio a segunda fase da recuperação da fachada, a cargo de outra prestadora. A síndica destaca que ter contato com a expertise de uma consultoria jurídica contratada do condomínio foi essencial na hora de selecionar uma empresa de serviços de fachadas e fechar contrato de uma obra de valor mais elevado. “Em geral, você precisa pagar de início 30% desse valor para a contratada, o que não é pouco dinheiro. Então acho viável, sim, que o condomínio recorra a uma assessoria especializada quando for executar obras. Eu sempre ajo assim”, comenta Luciana.

Luciana Campos: orgulho da fachada restaurada e com novas janelas nos quartos

Na reforma da fachada, a necessidade era corrigir pontos de revestimento degradados e restaurar trincas, pois havia infiltrações em algumas unidades. Na parte estética, os condôminos queriam uma textura moderna no lugar da velha tinta desbotada. “Eles me pediram em assembleia para cotar esse acabamento e foi um processo longo, pois custa mais que a pintura convencional. Queriam também uma moldura em volta das janelas, e fui atrás, mas quando apresentei o valor, viram que esse detalhe ficaria inviável para o nosso orçamento”, relata. Quanto à tonalidade da textura de rolo, a eleita lembra um tom de areia. “Para o síndico que for reformar com esse acabamento, recomendo manter uma sobra para eventualidades. Na garagem do prédio, um carro bateu na pilastra, e pudemos fazer o reparo de maneira uniforme porque tínhamos sobras do material”.

Apesar de a conclusão da obra da fachada ter demorado mais que o previsto por conta das chuvas e das intermináveis discussões envolvendo as janelas, Luciana arremata que o resultado da reforma agradou aos moradores na aparência renovada e na valorização do patrimônio.

Fotos Isabel Ribeiro

LEGISLAÇÃO PREVÊ ZELO

Na capital paulista, a Lei 10.518, de 16/05/1988, diz que as fachadas dos prédios deverão ser pintadas ou lavadas, em conformidade com os respectivos revestimentos, no mínimo a cada 5 anos, de modo a ostentarem adequadas condições estéticas. Quando o condomínio é novo o manual das áreas comuns ainda informa que a manutenção é necessária a cada dois anos. Apesar da legislação a favor da manutenção das fachadas, o que se nota é um grande número de edificações com paredes externas comprometidas.

Aprovar uma grande obra da fachada requer empenho, persistência e paciência. A síndica profissional Karina Nappi acredita que o condômino não olha para o ambiente externo da mesma forma que o faz com o interior de sua unidade. “Os condôminos não têm o mesmo zelo e cuidado com as partes externas da fachada como possuem com suas residências ou áreas comuns internas. Muitos condomínios ficam décadas sem manutenção externa, mas jamais sem a manutenção interna pelo fato de não enxergarem a necessidade de cuidar das paredes externas da construção, que muitas vezes afetam as internas”, observa Karina, e vai ainda mais longe: “As pessoas não querem gastar dinheiro com a fachada, acham que não precisa, até a limpeza já é difícil de acontecer. Preferem reformar o salão de festas ou o hall, que são mais visíveis aos mesmos e seus visitantes”.

Para ela, quando os condôminos decidem por reformar a fachada é porque estão sofrendo com infiltrações, vazamentos ou com desplacamentos que podem gerar acidentes. Foi o que ocorreu em um condomínio dos Jardins, erguido em meados dos anos 1970, cuja fachada será reformada pela primeira vez. “Caiu um pedaço de concreto do último andar e atingiu à área comum, mas se não fosse isso, talvez nem houvesse predisposição de fazer a obra”, comenta Karina.

A fachada da edificação de 12 andares e 24 unidades, é predominantemente de concreto aparente, tendo uma extensão menor pintada. Para recuperá-la, serão necessários serviços de correção de fissuras, trincas, recuperação de ferragens, de repintura, além de ser preciso refazer parte do concreto. “Por ser concreto aparente, o valor da restauração não fica tão alto, sairá em torno de R$ 315 mil”.

Outro fator que ela menciona é que moradores não têm conhecimento técnico e que imprevistos podem acontecer em obras e onerar seu custo, tal e qual ocorre em uma reforma doméstica. “Quando isso acontece e se faz necessário um rateio complementar, já surgem especulações sobre a lisura e competência do síndico”, diz.

SERVIÇOS DISSOCIADOS

Para evitar surpresa pelo caminho, Karina segue alguns passos, sendo o primeiro deles contratar uma empresa para o mapeamento de fachada, que irá traçar um panorama, apontando anomalias, áreas a serem tratadas e estado dos revestimentos, valendo-se de recursos como teste de percussão (que detecta problemas de aderência por meio do som ‘oco’) e das janelas de inspeção (abertura de cavidades na parede para coleta de substratos a serem analisados em laboratório).

A síndica jamais faz reforma de fachadas com a empresa de mapeamento. Prefere dissociar as contratações para prevenir que esta venha a apontar um comprometimento fora da realidade, apenas na intenção de pegar serviço de maior volume.

De posse do mapeamento, que é um laudo de engenharia e precisa de ART emitido em conjunto, Karina consegue dar prosseguimento a outras etapas da aprovação da obra com maior margem de segurança, inclusive no que se refere aos custos. Entretanto, surpresas podem acontecer, como na obra de outro condomínio sob seus cuidados. Trata-se de uma construção com uma torre de nove andares e 36 apartamentos, na Chácara Santo Antônio, com fachada originalmente concebida com pastilhas, exceto nas sacadas revestidas com tijolinhos à vista.

Com mais de 40 anos, esse condomínio da zona sul nunca mexera nas pastilhas, tendo apenas pintado as sacadas várias vezes. O start da reforma veio quando as pastilhas começaram a cair em larga escala. A reforma foi aprovada e iniciada. No escopo constava a remoção total das pastilhas, aplicação de texturização com tonalidades modernas, e a recuperação das sacadas. “A proposta era lixar os tijolinhos para sair a tinta e voltar ao estado original, finalizando com hidrofugante para conservá-los. Ficariam perfeitos! Isso em teoria, na prática estavam porosos e se desfizeram na hora do lixamento”, relata. Acontece que os tijolinhos, selados pelas camadas de tinta a que foram submetidos anteriormente, tinham ‘enganado’ o teste de percussão.

Para falar sobre a situação da obra, até então estava orçada em R$ 1 milhão, Karina convocou nova assembleia, lidou com os moradores mais desconfiados com muita paciência, explicando tudo sobre o porquê de o mapeamento não ter detectado a real condição dos tijolinhos, e propôs alternativas: alterar o layout das sacadas, substituindo tijolos por textura, ou manter o padrão, com tijolinhos novos. “A primeira opção seria uma solução mais em conta e de execução mais rápida, mas os condôminos optaram por novos tijolinhos”. Com isso, o custo da reforma sofreu uma alteração de R$ 100 mil e o prazo de entrega foi esticado em seis meses.

Karina Nappi: acompanhamento de obras in loco e paciência com os condôminos

CONTRATAÇÃO DE OBRA

Escolher bem a parceira que entrará no condomínio é um passo que pede cautela, segundo Karina, que fornece algumas dicas do que observar nas empresas do mercado. “Antes de contratar, tem de pesquisar bem, e ‘puxar’ dados que estão na internet, de graça, como as CNDs (Certidão Negativa de Débitos), todas elas estão disponíveis, as CNDs de Falência, Tributária, Civil e Criminal. Hoje, fica fácil descobrir quem tem dívidas ou processo por conta de algo questionável”, analisa.

Outra dica de Karina é verificar o capital da empresa. “Não adianta ter uma empresa de capital de R$ 100 mil reais pra uma obra de R$ 1 milhão”, observa. A síndica alerta que é preciso checar se a empresa tem seguro de obra, e se os funcionários têm seguro de vida. “É preciso que esses funcionários sejam CLT para não ter vínculos com o condomínio, então é necessário verificar a documentação da empresa, se recolhe INSS e FGTS desses trabalhadores, e se pela característica do trabalho, eles têm cursos de NR 35 e NR 10, além de NR 18, referente a ancoragem para fachada. No contrato, tem que ficar claro a inexistência de vínculo trabalhista com o condomínio”.

Sobre formas de pagamento, Karina é direta: “Eu não gosto quando a empresa trabalha com escala de produção, isto é, fazendo uma parte e recebendo por ela, depois outra parte e assim sucessivamente porque o serviço tende a ser acelerado para que se receba mais rápido, e isso pode prejudicar a qualidade do trabalho. Eu já tive uma obra assim, em prédio de alto padrão, com dinheiro em caixa. Os condôminos aprovaram pagar por fase da obra. Entregaram o prédio maravilhoso, pagamos. Seis meses depois, começaram a surgir as imperfeições. Por mais que se tenha um contrato de cinco anos de garantia, o pós-obra pode ser desgastante”. Para a síndica, a melhor negociação de pagamento é aquela que prevê um parcelamento para muito além da data de entrega da obra.

PRÓXIMA EDIÇÃO: FACHADA: PINTURA, RESTAURAÇÃO E RETROFIT

Foto Divulgação

PISCINAS LIMPAS E SEGURAS

João Marques, gerente da ANAPP (Associação Nacional das Empresas e Profissionais de Piscina) orienta como manter as piscinas dos condomínios em ordem, e lembra que o outonoinverno, por ser um período de menor uso, é propício para a manutenção geral. Confira.

Por Isabel Ribeiro

DIRECIONAL CONDOMÍNIOS - O QUE DEVE SER AVALIADO NA MANUTENÇÃO

GERAL DA PISCINA?

JOÃO MARQUES – O primeiro passo é identificar se tudo o que envolve piscina está em acordo com normas e legislações. Dentro desse princípio, as manutenções serão preventivas, não necessitando de longas intervenções. Os pontos principais de uma manutenção tratam principalmente da qualidade da água e segurança. O responsável deve também conferir se os equipamentos como bombas, filtros, aquecedores, entre outros, estão em perfeitas condições de funcionamento; se as grades de ralos de fundo estão devidamente fixadas; se o sistema de skimmer (coadeira) está em pleno funcionamento; se o sistema de filtragem está cumprindo o número de horas correspondente ao tamanho de piscina; e se a mídia filtrante (areia, por exemplo) necessita de retrolavagem ou substituição.

ÁGUA TRANSLÚCIDA É SINAL DE LIMPEZA?

Definitivamente não, pois pode ainda estar infestada de patógenos. Água limpa e própria ao uso dos frequentadores da piscina precisa apresentar características como: alcalinidade total entre 80 e 120 ppm; pH entre 7,2 e 7,8 e dureza de cálcio entre 200 e 400 mg/l.

COMO TESTAR O PH CORRETAMENTE?

Deve-se retirar uma amostra da água da piscina em profundidade de pelo menos 45 cm e distante da área de retorno – em piscinas maiores, fazê-lo em mais de um ponto. O recipiente não pode ser de metal ou vidro, e o líquido testado não pode ser despejado na piscina. No manuseio de reagentes químicos, uma simples variação no tamanho da gota do produto poderá influenciar nos resultados. Por isso, deve-se virar totalmente o frasco na posição vertical, sem pressionar nem apertar. Para correta interpretação do gabarito de cores, nunca

Foto Freepik @aopsan

se deve direcioná-lo para o sol ou fazer a leitura sob luz fluorescente. O jeito certo é elevar o gabarito de cores ao nível dos olhos na direção norte e, caso não tenha luminosidade suficiente, poderá utilizar a iluminação incandescente, mas sem direcionar o comparador ao foco de luz para não alterar a percepção de cores.

QUAIS PRODUTOS SÃO EMPREGADOS NA MANUTENÇÃO COTIDIANA DA PISCINA?

São usados cloros estabilizados ou orgânicos e cloros não estabilizados ou inorgânicos. Existem tratamentos alternativos, com excelentes aparelhos de automação, que contribuem para a diminuição de alguns produtos químicos no combate aos microrganismos. Os métodos de descontaminação incluem geradores de cloro (que produzem o cloro a partir de eletrólise), luz ultravioleta, ionizadores (íons de prata e cobre) e ozonizadores (geradores de ozônio).

QUAL A DIFERENÇA NO USO DE CLORO E OZÔNIO?

Ambos são excelentes oxidantes e mantêm a água da instalação segura, porém o sistema de ozônio não possui características residuais, ou seja, mesmo com sua utilização, ainda será necessário usar desinfetante residual, como o cloro. Porém, seu emprego será em menor quantidade, e o banhista perceberá uma redução no popular ‘cheiro de cloro’, o qual, na verdade, é um subproduto chamado cloramina, obtido a partir da inativação de microrganismos, patógenos, urinas e óleos presentes na água.

COMO PROCEDER NA APLICAÇÃO DE PRODUTOS?

Seguir as instruções dos fabricantes, dissolver produtos mantendo as mãos à distância, com auxílio de um cabo de madeira ou cano de PVC. O correto é despejar gradualmente o produto diluído na piscina e nunca em apenas um lugar para evitar manchas.

DE QUE MODO DESCUIDOS COM A PISCINA PODEM AFETAR A SAÚDE DE PISCINEIROS E BANHISTAS?

A mistura de produtos químicos pode ocasionar intoxicações e até mortes por envenenamento aos tratadores ou quem estiver junto deles, portanto é vital que piscineiros sigam todas as recomendações dos fabricantes à risca. Já a ausência ou a insuficiência de produtos de descontaminação na água podem trazer problemas à saúde dos banhistas, como gastroenterite e micoses, entre outros. Uma piscina malcuidada pode também favorecer o hábitat ideal para larvas de mosquitos transmissores da dengue.

PRÓXIMA EDIÇÃO: HIDRÁULICA: INSTALAÇÕES

ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTECIPAÇÃO DE RECEBÍVEIS