abc Inwestycji Hotelowych
Buduj hotel? Rafał Szubstarski Rynek inwestycji hotelowych przechodził w ciągu ostatnich 10 lat przez różne etapy. Od nielicznych projektów – bo bardziej atrakcyjne pod kątem stopy zwrotu były inne segmenty rynku nieruchomości – po rozgrzaną koniunkturę pod koniec ubiegłej dekady, gdy „wszyscy budowali hotele”. Dziś nadal otwieranych jest wiele nowych hoteli, ale są to głównie inwestycje rozpoczęte jeszcze przed pandemią. Chociaż ogłaszanych jest też wiele nowych projektów, ale głównie w regionach turystycznych i finansowanych w systemie condo, bo banki nie udzielają dziś kredytów na takie inwestycje. To wszystko dobrze pokazuje obecną sytuację na rynku inwestycji oraz to, jak zmieniła ją pandemia i obecna sytuacja gospodarcza.
„B
uduj Hotel” – brzmi druga część tytułu naszej corocznej publikacji dołączanej do „Hotelarza” od ponad 10 lat. Buduj hotel? Dziś rzeczywiście należałoby może dodać znak zapytania. Ale odpowiedź wcale nie jest taka oczywista – że nie buduj. Tak naprawdę rynek inwestycji hotelowych bardziej ogranicza dziś brak finansowania bankowego niż brak wiary inwestorów w jego przyszłość. Bo ta wiara, czy wręcz pewność jego rozwoju, jest. Tylko że jesteśmy w specyficznym czasie, kiedy popyt na usługi hotelowe stale rośnie i przewyższa już nawet popyt sprzed pandemii (poza Krakowem), tylko nie ma za co budować, gdyż banki wstrzymały finansowanie już na początku pandemii. A gdy pandemia się skończyła i były skłonne się otworzyć, zaczęły się problemy z inflacją i drastycznie rosnącymi kosztami (spowodowane wojną w Ukrainie). Referencyjna stopa procentowa NBP wynosi dziś 6,75 proc. – tyle ile jesienią 2002 r., gdy spadała od wielu lat. Od wiosny 2015 r. przez kolejne pięć lat wynosiła 1,5 proc., a na początku pandemii obniżona została do 0,1 proc. W październiku rok temu wynosiła 0,5 proc. Czyli cały czas koszt pieniądza na inwestycje był bardzo niski. 12 miesięcy później wynosi 6,75 proc. I nie wiadomo, jak bardzo jeszcze wzrośnie i jak długo będzie jeszcze rosła. Do tego dochodzą – związane z tym, ale rosnące już przed pandemią – same koszty budowy. Z tym że przed pandemią związane były z rozgrzaną koniunkturą, m.in. dzięki bardzo niskiemu kosztowi pieniądza, w sektorze nieruchomości i budownictwa, co przekładało się na wzrost kosztów materiałów budowlanych i wykonawców, a czasami wręcz ich brak. Teraz związane są z inflacją (i dużym kosztem pieniądza). O ile wzrosły koszty budowy w ciągu ostatnich trzech-czterech lat? Mówili o tym inwestorzy podczas majowej konferencji Hotel Investment Trends – o ok. 100 proc. „W 2019 r. pokój kosztował mnie 177 tys. zł, dzisiaj kosztuje mnie ponad 300 tys.” – informował Marcin Antczak z Grupy Antczak, która w 2019 r. otworzyła Hamptona by Hilton w Kaliszu, a teraz planuje hotel tej samej marki przy lotnisku w Gdańsku. Ale też
2
www.e-hotelarz.pl
deklarował, że gdyby się tylko udało mu się uzyskać finansowanie bankowe, choćby na poziomie 50/50, to jest gotowy rozpocząć budowę nawet jutro. „Skala kosztów budowy wzrosła prawie razy dwa. Jeśli miałbym precyzyjnie odpowiedzieć na pytanie o poziomy cenowe takiego 3-gwiazdkowego obiektu jak Hampton by Hilton w Poznaniu dzisiaj, to maksymalny koszt na pokój do zaakceptowania to jest 300 tys. zł. Ale i tak nieosiągalny, aby się w nim zawrzeć” – mówił Piotr Biliński z firmy BB Old Town, która otworzyła Hamptona w Poznaniu w 2019 r. „Dzisiaj gdybyśmy mieli zrealizować Hamptona za 420-440 tys. na pokój to – w mojej ocenie – nie ma takiej możliwości, żeby on się zwrócił. Należałoby założyć, że przez jakiś okres będziemy do tego interesu dokładali”. „Jeśli kiedyś można było myśleć, aby taki 3-gwiazdkowy hotel zbudować za 200-240 tys., to teraz jest to między 340 a 400 tys., biorąc pod uwagę obiekt sieciowy, który może ma trochę większe wymagania” – tłumaczył Wojciech Popis z firmy VHM Hotel Management. „Sprawdzaliśmy to na początku maja pod kątem hotelu 4-gwiazdkowego i wychodziło nam, że nie da się zrobić tego taniej niż 12,6 tys. zł za m kw.” – mówił Łukasz Płoszyński z sieci Focus Hotels. A jeszcze w połowie ubiegłej dekady taki benchmarkowy koszt wynosił ok. 5-6 tys., a za hotel 5-gwiazdkowy ok. 8 tys. Jednak koszty budowy prawdopodobnie zatrzymają się mniej więcej na obecnym poziomie (a nawet trochę spadną), bo nastąpiło załamanie na rynku deweloperskim, w związku z czym i ceny materiałów budowlanych się ustabilizowały, i koszty wykonawstwa, bo teraz sektor budowlany nie bardzo ma co robić, dlatego szykują się duże zwolnienia. Pozostaje brak finansowania bankowego. Stąd wysyp inwestycji condo. Może akurat jesień 2022 r. to nie jest najlepszy czas na rozpoczynanie inwestycji, ale na pewno to dobry czas na jej planowanie, bo długookresowo hotel – dobrze przemyślany – zawsze się zwróci, patrząc choćby na obecny popyt, mimo trudnej sytuacji gospodarczej. Dlatego na pewno warto mieć wiedzę, jak taką inwestycję zrealizować i prowadzić. A taką wiedzę dostarczamy w publikacji „ABC Inwestycji Hotelowych. Buduj hotel”.
