Maintenance immobilière - volume 10 numéro 2 by JBC Média inc.

VOLUME 10 | NUMÉRO 2

COVID-19

GUIDE DE VÉRIFICATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX

PP 41614528

MOT DE L'ÉDITEUR

ÉDITEUR Jacques Boisvert JOURNALISTE Johanne Landry RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Henri Bouchard, Annik Desmarteau, Brigitte Dupuis et Yvon Rudolphe RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet

NOUS NE SOMMES PAS PRÈS D’OUBLIER LES EFFETS DE LA COVID-19

PHOTO EN PAGE COUVERTURE ©iStock par Rostislav_Sedlacek PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l'expérience client COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS Convention n PP 41614528 o

ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS www.jbcmedia.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Maintenance immobilière. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître. L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

ISSN 1925-7988

Partenaire de :

Le magazine Maintenance immobilière est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

Jacques Boisvert jacques.boisvert@jbcmedia.ca

moins que vous ayez vécu une catastrophe comme l’incendie d’un immeuble que vous gérez, il y a fort à parier que l’épisode COVID-19 demeurera l’événement marquant de votre carrière de gestionnaire d’immeubles, lorsque vous aurez atteint l’âge de la retraite et que vous en ferez le bilan ! Pour l’instant, l’épreuve COVID n’est toutefois pas encore franchie ; vous devez donc vous assurer que toutes les mesures ont été mises en place pour garantir un environnement de travail sain et sécuritaire aux occupants, au personnel et aux visiteurs des immeubles qui sont sous votre responsabilité. Pour vous donner un coup de pouce, votre magazine Maintenance immobilière vous propose ce numéro, largement consacré aux vérifications qui s’imposent. Bien sûr, cela s’ajoute à d’autres sources d’information sur le sujet, que vous pouvez notamment consulter sur les sites de BOMA Québec et de BOMA Canada. D’ailleurs, BOMA Québec et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ont également préparé un document en collaboration, lui aussi accessible en ligne. Annik Desmarteau, la nouvelle présidente de BOMA Québec, nous en apprendra davantage en page 30. Il n’y aura jamais trop d’information disponible pour vous aider, dans les circonstances. Je tiens d’ailleurs à remercier BOMA Canada qui nous a aimablement permis de reprendre de l’information tirée de son propre guide, à laquelle nous avons bien sûr ajouté des textes relatifs à la situation au Québec. Également à lire dans ce numéro, un excellent article de notre collaboratrice Brigitte Dupuis qui porte sur l’apport de l’opérateur en conception intégrée et un autre qui traite d’innovation, signé par un nouveau chroniqueur, Yvon Rudolphe, de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM). Bonne lecture !

Jacques Boisvert Éditeur

www.jbcmedia.ca

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2020

SOMMAIRE

5 GUIDE DE VÉRIFICATION DES IMMEUBLES POUR UN RETOUR AU TRAVAIL SÉCURITAIRE Par BOMA Canada et Johanne Landry 6 COMMUNICATIONS

9 EXPLOITATION DE L'IMMEUBLE

27 DE BONS TUYAUX Redémarrer un système de CVCA Par Henri Bouchard 30 MOT DE LA PRÉSIDENTE DE BOMA QUÉBEC Boîte à outils pour l’exploitation des immeubles de bureaux dans le contexte de la COVID-19 Par Annik Desmarteau 32 SAVOIR POUR MIEUX GÉRER Une dépense innovatrice valorisante Par Yvon Rudolphe

16 SUR LE TERRAIN 18 NETTOYAGE ET HYGIÈNE 20 AIDE-MÉMOIRE 25 PROPOS D’UN SPÉCIALISTE EN LA MATIÈRE

35 TENDANCES ET INNOVATIONS L’apport de l’opérateur en conception intégrée, des bénéfices sur l’ensemble du cycle de vie ! Par Brigitte Dupuis 38 LE SAVIEZ-VOUS ?

INDEX DES ANNONCEURS Bee-Clean Services d'entretien 11 BOMA Québec 2 CMMTQ 36

Comité paritaire région de Québec 33 Conciergerie SPEICO 31 GSF Canada 40

Lafleur & Fils 13 Le Groupe Alfid 7 Le Groupe Charbonneau 26

Mat Tech 23 RecycFluo 15 Restauration Premièreaction 19

Roy. 27, 28

ON PARLE DE… Les Services d'entretien Alfid 38

COVID-19 3, 14, 18, 24, 27, 30

Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) 27

Allied Properties 16

CSA 27 Défi énergie en immobilier (DÉI) 31

Maison Manuvie 38

Archambault 38 Bellevue 38

Desmarteau Annik 30, 31, 38

Bentall Green Oak 30

Direction générale de la Santé publique du Québec 30

BIM 35

Dupuis Brigitte 3

BOMA Canada 3, 5, 16, 30

École des sciences de la gestion de l'Université du Québec à Montréal (ESG UQAM) 32

BOMA Québec 3, 5, 16, 17, 30, 31, 38 Bouchard Henri 27 Brodeur Bernard 25, 26

Édifice Jacques-Parizeau 38 États-Unis 18

Luminis 38 Marion Jacques 38 Ministère de la Santé et des Services sociaux 24 Montréal 30 Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) 32 Organisation mondiale de la santé (OMS) 18 Pathfinder 23 Place Ville Marie 38

Busac 30

Fonds d'investissement en technologie de l'immobilier Cretech 32

CBRE 34

Global Biorisk Advisory Council (GBAC) 38

Centers for Disease Control and Prevention (CDC) 18

Gouvernement du Canada 18

Centre de commerce mondial de Montréal 16

Groupe Alfid 38

Chaire Ivanhoé Cambridge d'immobilier 3

Industrielle Alliance 30

Chine 14

Institut de développement urbain du Québec (IDU) 5, 30

Roy. 38

Citron Hygiène 25, 26

Institut national de santé publique du Québec (INSPQ) 10, 14, 15, 21

Rudolphe Yvon 3, 32

CNESST 21, 30

ISSA 38

Santé Canada 15, 21, 23, 24

CNRC 27

Ivanhoé Cambridge 38

Santé publique 8, 24

Code national de prévention des incendies 8, 10

Johnson Controls 35

SARS-CoV-2 14, 15, 23

Cominar 30

Karawani Ralph 16, 17

Séoul 14

Corée du Sud 14

Legionella 13

Soirée reconnaissance du Défi énergie 31

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Québec 30 Redbourne 30 Régie du bâtiment du Québec (RBQ) 27, 38 Roy Julie 38

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GUIDE DE VÉRIFICATION DES IMMEUBLES POUR UN RETOUR AU TRAVAIL SÉCURITAIRE PAR BOMA CANADA ET JOHANNE LANDRY, JOURNALISTE

Après un confinement général, puis un retour progressif vers les tours de bureaux, les occupants y sont maintenant plus nombreux, comme prévu. Rendre les immeubles fonctionnels dans le respect des mesures sanitaires et sécuritaires pour tous présente des défis importants pour les gestionnaires.

fin de guider l’exploitation et la gestion d’immeubles, BOMA Canada et ses bénévoles se sont réunis pour aider les membres à relever ces immenses défis et produire le document Préparer votre bâtiment pour le retour au travail – Immobilier commercial, coronavirus et reprise des activités qui fournit des recommandations afin d’assurer le retour sécuritaire des locataires, du personnel des immeubles, des visiteurs, des fournisseurs, des entrepreneurs et de tous les autres intervenants du secteur de l’immobilier commercial. Puisqu’il n’existe pas deux propriétés identiques, l’approche unique ne pouvait fonctionner, et il n’était pas non plus possible de tenir compte de toutes les différences d’un bâtiment à un autre. Le guide devient donc un cadre que chaque gestionnaire immobilier pourra adapter et adopter. Maintenance immobilière sait que ses lecteurs sont à la recherche d’informations pour planifier la réouverture complète de leurs édifices ou pour offrir des consignes claires, permettant d’assurer un environnement de travail sain.

Nous avons puisé, dans le document de BOMA, l’essentiel du contenu du dossier que nous vous offrons ; nous y avons ajouté quelques entrevues, ainsi que des informations provenant de la Santé publique. Cela dit, comme la situation ne cesse d’évoluer, il est bien possible que BOMA Canada apporte des mises à jour à son document, actuellement en version 2, accessible sur son site Internet. Par ailleurs, un groupe de bénévoles de BOMA Québec et de l’Institut de développement urbain du Québec a produit, à l’intention des gestionnaires et des propriétaires d’immeubles, une boîte à outils qu’on trouve également en ligne, sur leurs sites Internet respectifs. Il n’y aura jamais trop d’informations pour aider l’industrie dans le contexte actuel. Il s’agit, bien entendu, de renseignements généraux et de pistes de réflexion. Les lois, règlements et consignes sanitaires évoluent, et c’est pourquoi la recherche personnelle demeure nécessaire. Nous espérons toutefois que ce dossier vous fournira un bon point de départ. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2020

VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

COMMUNICATIONS

RASSURER LOCATAIRES ET OCCUPANTS Parlons d’abord de communications. Il est essentiel de transmettre les mesures prises pour limiter le risque de propagation du coronavirus dans votre immeuble afin de vous assurer que quiconque y entre se sente aussi à l’aise que possible dans ses murs. En reconnaissant les risques que présente le coronavirus et en communiquant les mesures d’atténuation adoptées, vous contribuerez à réduire le stress, l’anxiété et tout autre risque pour la santé mentale chez les personnes qui se trouvent dans votre propriété. Ainsi, leur expérience n’en sera qu’améliorée. Voici quelques pistes qui pourraient vous aider sur le plan de la communication.

our que les occupants de vos immeubles soient confiants et à l’aise de reprendre le travail, trouvez un équilibre entre la reconnaissance des risques que présente le coronavirus et la confirmation que vous pouvez apporter des modifications aux protocoles de nettoyage. Veillez à ce que les messages soient les mêmes dans l’ensemble de votre organisation en ce qui concerne les efforts déployés, mais en fonction du profil unique de chaque immeuble. Expliquez à vos employés, entrepreneurs et locataires ce que vous faites pour modifier vos routines de nettoyage et pourquoi vous le faites. Rappelez-leur l’importance de l’hygiène personnelle (au moyen d’affiches, de tableaux électroniques ou de courriels) et de la désinfection de leurs espaces et équipements personnels (clavier et téléphones, entre autres). Les parties prenantes doivent savoir que vous vous souciez de leur bien-être.

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Parlez à vos locataires. Il est primordial d’assurer une coordination rapide avec eux pour mieux planifier la réouverture complète de vos immeubles. Demandez-leur de vous fournir leurs plans de retour au travail, s’ils prévoient un retour graduel, s’ils envisagent d’instaurer des quarts de travail, s’ils fourniront l’équipement de protection individuelle (EPI) à leurs employés ou s’ils utiliseront l’imagerie thermique, entre autres. Vous saurez ainsi à quoi vous attendre de leur part et vous permettrez à vos équipes de se préparer adéquatement au retour des occupants. Vous approfondirez, de plus, la relation de confiance avec vos locataires. Tenez également vos locataires informés des modifications à l’horaire d’ouverture de l’immeuble, des heures où les systèmes de chauffage et de refroidissement seront en fonction, des nouvelles exigences quant aux cartes d’accès, de l’utilisation modifiée des cages d’escalier en

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rappelant l’importance de la distanciation et des autres mesures habituelles dans ces lieux ; précisez qu’elles seront toujours accessibles en cas d’urgence ou d’évacuation. Si vous avez augmenté le nombre d’employés de l’immeuble pour mieux surveiller la distanciation physique et répondre aux questions des personnes qui entrent dans l’édifice, mentionnez-le. Indiquez, s’il y a lieu, les entrées publiques qui seront temporairement fermées afin de mieux gérer la circulation et les commodités qui seront touchées. Si vous gérez un très grand immeuble, donnez la liste des commerces de détail, des restaurants et des aires de foires alimentaires qui seront ouverts. Encouragez les gens à apporter leur propre repas ou à manger ce qu’ils ont acheté dans leur bureau si les installations alimentaires sont fermées ou si leur capacité est réduite. Fournissez la liste des mesures de nettoyage mises en place en ce qui concerne les systèmes de chauffage et de refroidissement, les types de filtre utilisés, leur fréquence de remplacement, ou l’alimentation en air frais, par exemple. Faites savoir que tous les membres du personnel de l’immeuble ont reçu une formation sur les nouvelles procédures, qu’ils ont été avisés de demeurer à la maison s’ils présentent des symptômes et qu’ils porteront l’EPI nécessaire pour exécuter leurs fonctions. Informez vos locataires de ce que devront faire les visiteurs, comme de s’enregistrer au comptoir de sécurité ; renseignezles également sur les consignes relatives à la livraison et au service de messagerie, ainsi que sur les changements apportés à l’utilisation des supports à vélo et des garages pour le stationnement.

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VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

SIGNALÉTIQUE, ASCENSEURS ET ESCALIERS : DES CONSIGNES CLAIRES La signalétique constitue l’un des aspects les plus importants pour gérer la circulation et informer les gens des mesures prises pour contrer la propagation du coronavirus. Entre autres, elle permet à la direction de l’immeuble de prendre en charge certaines difficultés et situations et de transmettre ses attentes sans être réellement sur place. La signalétique permettra d’éviter la confusion, de réduire le stress, l’anxiété et toute autre frustration chez les personnes qui se trouvent dans l’édifice. Voici des exemples de signalétique aidante : • des affiches comportant des dessins qui expliquent la marche à suivre pour tousser, éternuer et se laver les mains installées dans les espaces communs et les toilettes ; • des affiches à proximité des poubelles pour disposer de l’EPI expliquant les directives pour une élimination appropriée ; • des décalcomanies au sol pour favoriser la distan ciation physique dans les halls, les files d’attente et aux ascenseurs ; « Attendez ici », par exemple ; • des affiches, des banderoles ou un affichage électro nique dans les halls pour expliquer les mesures de nettoyage et de désinfection prises pour les points de contact dans l’immeuble, les protocoles généraux pour les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation de l’air, les protocoles du personnel de l’édifice pour assurer la sécurité des locataires ; par exemple : « Ce que nous faisons pour garder l’immeuble propre. » Plusieurs mesures visuelles peuvent être prises pour favoriser une signalétique efficace : placer des autocollants, des affiches ou des messages électroniques à l’intérieur et à l’extérieur des ascenseurs pour préciser la capacité maximale de la cabine ; fixer des autocollants sur le plancher et les murs concernant le temps d’attente : « 15 minutes à partir d’ici », par exemple ; installer des affiches ou des décalcomanies pour préciser si les cages d’escalier sont à sens unique et pour insister sur la distanciation pendant leur utilisation ; placer des affiches ou des autocollants pour limiter l’accès aux places assises dans les espaces communs ; par exemple, une mention « Ne pas s’asseoir » tous les deux sièges ; indiquer par affiches ou autocollants la capacité maximale dans les espaces communs afin de limiter les rassemblements au nombre de personnes permis par les directives de la Santé publique ; donner de l’information, par affiches ou décalcomanies, sur la fermeture de certaines installations ou commodités comme les centres de conditionnement 8

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physique, les restaurants, les salles de conférence, les fontaines ou les supports à vélo. LES CABINES D’ASCENSEUR Les ascenseurs constituent un enjeu de taille en ce qui concerne la distanciation physique, parce qu’ils sont conçus pour accueillir un grand nombre de personnes à la fois dans un espace restreint. Voici quelques bonnes pratiques à adopter. • Intensifier le nettoyage des cabines et des boutons. • Conscientiser les locataires à la bonne façon d’utiliser les ascenseurs en respectant les règles de distancia tion. Si les halls d’entrée des ascenseurs ou les couloirs sont étroits, les rendre à sens unique ou les séparer à l’aide de poteaux de guidage ou de diviseurs pour éviter une circulation dans les deux sens. • Installer du désinfectant pour les mains à chaque ascenseur. • Confier à un gardien de sécurité la surveillance de la circulation dans les ascenseurs. • Suivre les directives de la Santé publique pour déterminer la capacité maximale des cabines. • Penser aux limitations des personnes handicapées, par exemple à la difficulté pour un usager en fauteuil roulant de se placer dans un coin de la cabine ou encore à l’aide dont pourraient avoir besoin les personnes atteintes d’une déficience visuelle pour savoir où se placer. Les escaliers peuvent devenir un excellent moyen de réduire l’utilisation des ascenseurs. Il est donc conseillé d’élaborer un protocole d’utilisation des cages d’escalier, un pour la montée et un autre pour la descente, par exemple, et de laisser les portes ouvertes tout en respectant le Code national de prévention des incendies.

EXPLOITATION DE L’IMMEUBLE

UN ENVIRONNEMENT SAIN Espaces communs, qualité de l’air et de l’eau, livraison et courrier, entre autres aspects : l’exploitation d’un immeuble en temps de pandémie exige une sérieuse réflexion quant à ses systèmes et aux activités qui s’y déroulent afin d’assurer un environnement sain et sécuritaire à son personnel, ainsi qu’aux occupants et aux visiteurs. ESPACES COMMUNS HAUTEMENT FRÉQUENTÉS Hall d’entrée Le hall d’entrée est souvent un point de rassemblement et un lieu de rencontres sociales. Il doit donc être repensé en fonction du principe de distanciation physique. Voici quelques pistes pour le faire : retirer ou redisposer les places assises. Dans les espaces achalandés, utiliser des poteaux de guidage pour créer un espace ouvert entre les voies où circulent les usagers empruntant des directions opposées, installer des distributeurs de désinfectant très visibles, nettoyer régulièrement les poignées de portes extérieures et intérieures, installer un écran en plexiglas pour protéger les employés au comptoir d’accueil ou de conciergerie, prévoir une méthode sécuritaire pour la livraison des journaux, veiller à ce que les mesures tiennent compte des besoins des personnes handicapées. Il faut arrêter les fontaines et retirer les refroidisseurs et les distributeurs d’eau et de bouteilles non seulement dans le hall d’entrée, mais partout dans l’édifice.

Salles de toilettes Les salles de toilettes étant souvent conçues pour accueillir plusieurs personnes à la fois par souci d’effica cité, il peut s’avérer difficile de maintenir la distanciation physique à l’intérieur ainsi qu’aux entrées et aux sorties. Voici des facteurs à considérer pour remédier à la situation : augmenter l’espace entre les utilisateurs en mettant certains urinoirs hors service et augmenter l’espace entre les lavabos et même entre les cabines de toilette si nécessaire. S’il y a un risque de proximité dans les toilettes ou si les entrées sont étroites, installer une signalétique pour indiquer si les cabines sont occupées ou non. Si les salles de toilettes ont deux accès, en réserver un pour les entrées et l’autre pour les sorties en apposant des autocollants au sol pour orienter la circulation. Installer des ouvre-portes automatiques ou laisser les portes ouvertes autant que possible pour éviter les contacts ; si les portes ne sont pas automatisées, fournir des lingettes désinfectantes ainsi que des poubelles pour les jeter,

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sans oublier de tenir compte du Code national de prévention des incendies quant à l’endroit où les placer. Régler les distributeurs automatiques de savon afin qu’ils libèrent suffisamment de savon. Retirer les sèche-mains à air et les remplacer par des distributeurs de papier sans contact, installer également des robinets et des distributeurs de savon sans contact. En effet, peut-on lire sur le site Web de l’Institut national de santé publique du Québec (INSPQ, 2020)1, les sèche-mains pourraient contribuer au dépôt de bactéries pathogènes sur les mains et le corps des utilisateurs. Les bactéries sont distribuées dans l’environnement général chaque fois que les séchoirs fonctionnent et peuvent être inhalées par les utilisateurs de même que par les autres personnes présentes dans la pièce. Selon cette même source, au point de vue de l’hygiène, les serviettes en papier seraient supérieures aux sèche-mains.

Enfin, dans le réaménagement de ces salles, il faut tenir compte des besoins de tout le monde, peu importe sa capacité physique (personnes en fauteuil roulant ou utilisant tout autre dispositif d’aide à la mobilité, personnes malvoyantes ou aveugles, malentendantes ou sourdes). Si, à certains endroits et dans certaines circonstances, les cabines pour personnes handicapées utilisées par tous peuvent aider à la distanciation, il faut toutefois s’assurer qu’elles demeurent facilement accessibles en tout temps aux usagers à qui elles sont d’abord destinées et qu’elles demeurent conformes au Code national de prévention des incendies.

Les salles de toilettes doivent être fréquemment nettoyées, cela va de soi, par du personnel formé aux particularités en temps de pandémie et disposant d’équipement de protection personnelle (EPI) adéquat.

Il importe donc de prendre des mesures comme  limiter, déconseiller ou même éliminer la consom mation de repas sur place et encourager plutôt les menus pour emporter ou la livraison ; l’utilisation d’applications de livraison de nourriture pourrait faciliter les choses. D’autres avenues sont consi dérées : disposer les tables et les chaises de manière à respecter les protocoles de distanciation physique ; retirer les grandes tables ou à tout le moins recommander que leur utilisation soit restreinte ; faire alterner les sièges sur les bancs hauts ou installer tous les clients dans la même direction.

Il serait également bon de prévoir, dans les salles de toilettes, des poubelles réservées aux masques utilisés.

Aires de restauration Les aires de restauration peuvent être bondées à l’heure des repas et des pauses. Quand les gens mangent, ils sont plus susceptibles de propager leurs gouttelettes.

L’installation de stations de désinfection des mains sans contact à proximité de ces aires compte parmi les bonnes pratiques. Il faut également prévoir suffisamment de membres du personnel d’entretien en fonction pour assurer le nettoyage et l’élimination des déchets. Toutes les matières résiduelles et recyclables doivent être ramassées et transportées jusqu’au quai de chargement par le personnel de l’immeuble qui doit porter de l’EPI et prendre toutes les précautions nécessaires. L’accès aux corridors de service et à la zone des quais de chargement devrait être limité aux membres du personnel essentiels à ces opérations.

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1. Institut national de santé publique du Québec (INSPQ) (2020). COVID-19 : l’environnement intérieur. Repéré à https://www.inspq.qc.ca/sites/default/files/ covid/2992-environnement-interieur-qr-covid19.pdf

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Livraison et salles de courrier La livraison entraîne l’entrée de nouvelles personnes et de colis à l’intérieur des immeubles. Bien que les salles de courrier servent à centraliser la livraison des objets provenant de diverses sources extérieures, il s’agit souvent d’espaces restreints qui compliquent la distanciation physique et qui peuvent accroître la propagation du virus. Voici de bonnes pratiques à considérer : concevoir des itinéraires pour éviter que les livraisons ne se fassent par les entrées des employés ou par les entrées principales ; choisir plutôt des entrées qui réduiront au minimum le contact avec la population générale de l’immeuble et demander aux livreurs de se présenter à la sécurité, à la conciergerie ou au quai de chargement avant d’accéder aux étages. Préconiser la distanciation physique dans les salles de courrier. Échelonner le ramassage du courrier, demander aux membres du personnel qui manipulent le courrier et les colis de porter de l’EPI pour réceptionner les colis, la poste et toute autre livraison et les former afin qu’ils utilisent et jettent l’EPI correctement et qu’ils se lavent les mains de la bonne façon. Établir des horaires de livraison sur 24 heures pour répartir le va-et-vient et favoriser ainsi la distanciation. Exiger que le personnel aux quais de chargement et celui de livraison portent de l’EPI et installer des réceptacles destinés au matériel utilisé. Multiplier les stations de désinfection des mains aux quais de chargement. Réduire ou, mieux, éliminer les formulaires et les procédures qui demandent d’établir des interactions rapprochées sur les quais de charge ment. Si possible, retirer les articles des boîtes et jeter celles-ci avant de livrer les produits aux

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destinataires finaux. Planifier une livraison sans contact pour les services de messagerie internes. Stationnements pour voitures et vélos Le retour des travailleurs dans les tours de bureaux et des consommateurs dans les centres com merciaux augmentera la circulation ; certaines personnes demeureront craintives ou mal à l’aise de voyager en transport en commun, d’où une pression accrue sur les installations de stationne ment des voitures et d’entreposage des vélos. Voici quelques considérations pour vous aider à relever ce genre de défi : fournir des installations suffisantes et sécuritaires pour les vélos ; minimiser les points de contact dans les aires de stationne ment en élaborant de nouveaux protocoles pour les véhicules entrant sur place ; donner aux locataires un accès plus tôt pour allonger les heures de pointe.

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Sécurité des systèmes d’eau Lorsque les lieux ont été désertés pendant plusieurs semaines et qu’ils demeurent moins fréquentés, certaines attentions particulières sont nécessaires, comme une vidange des systèmes d’eau domestique et des canalisations où l’eau a stagné. D’autres recomman dations sont pertinentes : faire couler à tour de rôle l’eau chaude et l’eau froide à chaque étage ; dans les toilettes et les urinoirs, tirer la chasse ; faire couler les douches pour s’assurer que les amorces de siphon sont approvisionnées en eau dans les drains de l’étage et éviter la présence de mouches et d’odeurs d’égouts ; effectuer une vidange des éviers de service dans les cuisines en laissant couler l’eau pendant cinq minutes ; vérifier la propreté des aérateurs de robinets et les remplacer s’ils sont endommagés ou bouchés. Dans les fontaines intérieures et extérieures, les piscines, les spas et les tours de refroi dissement, il faut continuer d’assurer le traitement chimique ou l’évacuation des eaux afin d’éviter la prolifération bactérienne et faire fonctionner régulièrement les tours de refroidissement temporairement hors service, maintenir le traitement chimique ou vider les conduites afin de limiter la prolifération des bactéries Legionella ou autres. À noter que les bactéries Legionella prolifèrent davantage à une température de 25 à 42 degrés Celsius ; pour éviter cette plage, il importe de vérifier que l’eau froide demeure froide et que l’eau chaude demeure chaude.

de son entrepreneur ou de son ingénieur en chauffage, ventilation et climatisation de l’air (CVCA) pour confirmer si le système peut effectivement produire le même rendement avec ces filtres. Des mesures supplémentaires peuvent être prises. Comme l’air soufflé sort par les grilles à air et les diffuseurs, sa vélocité varie en fonction de la conception des diffuseurs et des caractéristiques de l’écoulement d’air. Or, une vélocité élevée peut propulser les gouttelettes contaminées plus loin, ce qui fait en sorte qu’elles demeurent en suspension dans

Nous vous faisons une promesse, une seule :

Vous dormirez en paix !

QUALITÉ DE L’AIR, CVCA, VENTILATION ET FILTRES La qualité de l’air a toujours été un sujet d’intérêt dans le secteur de l’immobilier, et le coronavirus a exacerbé les préoccupations à cet égard. Comme la demande de certains filtres à air se fait de plus en plus pressante dans les immeubles, il est important de réfléchir aux méthodes de ventilation. À propos des filtres, notons qu’ils peuvent emprisonner le virus. L’élimination adéquate des filtres contaminés est donc nécessaire pour freiner la propagation du virus et protéger les personnes qui entrent en contact direct avec ces filtres. Comme les systèmes de ventilation ne sont pas tous conçus pour accueillir des filtres de cote MERV élevée, il faut vérifier auprès 2020_01_10_lafleur_porte_de_garage_pub_02.indd 1

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l’air plus longtemps. Dans ces circonstances, même les occupants qui respectent la distanciation physique pourraient y être exposés. Afin de mieux évaluer ce risque, une discussion avec les occupants de l’immeuble et le personnel de garde sera utile pour savoir s’il y a des courants d’air (un signe d’une grande vélocité de l’air). L’entrepreneur responsable de l’entretien pourra alors aider à équilibrer le débit d’air et s’assurer que le système fonctionne selon sa conception d’origine. Concernant les milieux intérieurs dans lesquels se sont produites des transmissions de la COVID-19, l’INSPQ (2020) explique sur son site Internet que dans une récente étude effectuée en Chine portant sur la transmission de la COVID-19 en milieu intérieur, les flambées (de 3 cas ou plus) les plus fréquentes se sont produites au domicile (254 épisodes), puis dans les moyens de transport (108 épisodes). Ces résultats suggèrent qu’outre le milieu domiciliaire, les moyens de transport collectifs pourraient constituer un lieu de transmission non négligeable. Par ailleurs, l’étude fait aussi état d’un épisode de trans mission d’une infection à la COVID-19 survenu dans une salle à manger d’un établissement de restauration, alors qu’on a également documenté une éclosion dans un centre d’appels de Séoul en Corée du Sud. Quoiqu’ils ne puissent se prononcer de façon précise sur les raisons justifiant ces observations, certains auteurs avancent l’hypothèse selon laquelle les faibles taux de ventilation couplés à une forte densité de passagers ou d’occupants 14

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pourraient expliquer ces résultats. D’autres auteurs avancent également que de telles conditions conduiraient à une possible accumulation d’aérosols infectieux dans l’air intérieur de certains milieux. En somme, des épisodes d’infections à la COVID-19 sont susceptibles de survenir dans divers milieux intérieurs. De plus, les modes précis de transmission du SARS-CoV-2 ne sont pas encore complètement élucidés, et selon les données scientifiques actuelles, les experts ne peuvent exclure une possible transmission par voie aérienne (fines sécrétions respiratoires infectées). Concernant les paramètres environnementaux qui favoriseraient la viabilité du SARS-CoV-2, le site de l’INSPQ ajoute que, bien que les virus soient des parasites intracellulaires obligatoires, le coronavirus pourrait résister un certain temps à l’extérieur des cellules infectées, et notamment dans les milieux intérieurs. La viabilité des virus dans un environnement donné varie notamment en fonction de la température de l’air et de l’humidité relative (HR). L’atteinte d’une température élevée pourrait engendrer la détérioration de l’enveloppe lipidique des coronavirus et provoquer leur inactivation. En 2010, on a démontré, en laboratoire, que les virus appartenant au sous-groupe des SARS-CoV pouvaient demeurer viables à 4 °C, et ce, jusqu’à 28 jours (sur l’acier inoxydable) (INSPQ, 2020).

La persistance de la viabilité dans le temps (ou temps de survie) diminuait généralement avec l’augmentation de la température. Des auteurs ont recensé les différentes études portant sur le temps de survie des coronavirus humains sur différents types de surfaces inertes (acier, aluminium, bois, papier, plastique, etc.). Les résultats font notamment ressortir que le temps de survie de certains virus serait moins élevé à 30 oC qu’à 20 oC. Des résultats similaires ont été spécifiquement obtenus en laboratoire au regard du SARS-CoV-2 ; des chercheurs ont démontré que la viabilité du virus est optimale à 4 oC et peut aisément persister 7 jours à 22 oC. Cependant, au-delà de 70 °C, le temps d’inactivation n’excède pas 5 minutes (INSPQ, 2020). En ce qui concerne l’HR, on rapporte que la relation entre l’inactivation des coronavirus et ce paramètre n’est pas linéaire, contrairement à ce qui est observé pour la température. En effet, on observe un plus grand temps de survie du virus sur les surfaces à 4 °C à de faibles taux d’HR (20 %) qu’à des taux modérés (50 %). Aussi, les virus de ce même sous-groupe peuvent conserver leur viabilité pendant plus de 5 jours sur les surfaces maintenues à

une HR de 40 à 50 % et à une température de 22 à 25 °C (INSPQ, 2020). En ce qui concerne la viabilité des coronavirus à des taux d’HR très élevés (par exemple, à 80 %), il semble que leur temps de survie soit beaucoup plus long à basse température (de 4 à 6 °C), qu’à température ambiante (21 °C). La viabilité des coronavirus décline rapidement à une température et à une humidité élevées (par exemple, à 38 °C et à une HR supérieure à 95 %) (INSPQ, 2020). En somme, les conditions de préservation idéales des coronavirus sont une température de 4 °C et une HR de 20 à 40 % . Ainsi, à la lumière des informations présentées ci-dessus, il se peut que le SARS-CoV-2 puisse survivre quelques jours en milieu intérieur. Malgré cela, il est toujours recommandé de maintenir les taux d’HR des bâtiments à l’intérieur des plages jugées acceptables par Santé Canada, soit environ 30 % en hiver et 50 % en été. De tels taux permettent également de maintenir l’intégrité des bâtiments, de limiter la prolifération fongique et d’assurer le confort des occupants.

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VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

SUR LE TERRAIN

LA SÉCURITÉ AVANT TOUTE CHOSE AU CENTRE DE COMMERCE MONDIAL « La sécurité des occupants dans nos immeubles demeure notre priorité. L’un de nos grands défis à cet égard est de ne rien oublier. Constamment, nous nous demandons si nous avons pensé à tout, si nous nous sommes posé toutes les bonnes questions pour trouver les meilleures pistes de solution », confie Ralph Karawani, directeur immobilier chez Allied Properties et responsable du Centre de commerce mondial de Montréal qui s’est inspiré du document Préparer votre bâtiment pour le retour au travail de BOMA Canada. « Allied a produit un guide semblable à celui de BOMA pour aviser nos locataires de toutes les mesures que nous avons adoptées. Les webinaires organisés par BOMA Québec m’ont aussi été très utiles. » Au moment de l’entrevue, en juillet, le centre-ville était encore relativement déserté, les travailleurs des tours de bureaux étant davantage attendus à la fin de l’été au moment de la réouverture des écoles. Le Centre de commerce mondial était alors occupé à environ 10 à 15 % de sa capacité et se préparait activement pour le retour des locataires.

CARBODESIGN PAR CAROLE BORDELEAU

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MCM BOMA

RALPH KARAWANI Directeur immobilier, Allied Properties Responsable du Centre de commerce mondial de Montréal

DES ENJEUX DE NETTOYAGE Ralph Karawani est impliqué dans les services immobiliers depuis 16 ans ; quels sont les aspects qui lui semblent les plus importants dans la lutte contre la propagation du coronavirus ? « Les points de contact fréquents d’abord, répond-il. Les interrupteurs de lumière, les boutons d’ascenseur, les rampes d’escalier, les tables dans les foires alimentaires, il faut les nettoyer souvent et avec rigueur. Les toilettes aussi : entre autres, il faut s’assurer que les distributeurs de savon et de désinfectant à main sont toujours bien remplis, puisque le lavage des mains est crucial. Nous avons également mis en place une signalisation visible pour encourager la distanciation, le lavage des mains et le port du masque. » La fréquence idéale pour le nettoyage a-t-elle été déter minée ? « C’est le genre de questions que nous examinons actuellement avec des préposés à la désinfection, étant donné que la fréquence évoluera à mesure que nos immeubles seront de plus en plus occupés. » Dans les tours de bureaux, l’usage des ascenseurs représente aussi sa part de défi pour le nettoyage : « Comme nous limitons la quantité de personnes dans les cabines pour respecter la distanciation, il est impensable de prendre une place supplémentaire pour un préposé à l’entretien pendant qu’elles sont en fonction », poursuit M. Karawani. La fréquence et la rigueur accrues dans les opérations de nettoyage auront-elles une incidence budgétaire ? « Oui, mais d’autres postes de dépenses sont réduits de façon importante, comme les coûts d’électricité et d’autres sources d’énergie durant les mois où les immeubles étaient presque inoccupés. Pendant une longue période, nous n’avons pas eu besoin d’un préposé au kiosque d’accueil, et beaucoup moins de collectes de déchets ont été effectuées, par exemple. Il y a plusieurs éléments comme

ceux-là qui pourront compenser les coûts augmentés de nettoyage », répond-il. DES ENJEUX DE TEMPS D’ATTENTE AUX ASCENSEURS Pour ce qui est du nombre de personnes par cabine dans les ascenseurs, Ralph Karawani dit suivre les recommandations de BOMA à cet égard. « Pour le moment, comme il y a peu d’usagers présents dans l’édifice, nous limitons le nombre à deux », ajoute-t-il. Lorsque les locataires occupants et leurs employés reviendront au travail sur place, le défi du temps d’attente se posera, convient Ralph Karawani : « Nous avons la chance de disposer de plusieurs cages d’escalier et de n’avoir que 10 étages, mais ça deviendra un enjeu important pour les immeubles plus haut. La communauté des gestionnaires d’immeubles cherche en ce moment des solutions. » Parmi les options, il mentionne des applications pour téléphone intelligent à partir desquelles les usagers pourront appeler la cabine. On pourrait aussi demander aux locataires de recourir aux horaires flexibles afin que tous n’arrivent pas et ne partent pas à la même heure ou encore d’alterner la présence d’équipes au bureau et en télétravail pour n’avoir, par exemple, que la moitié du personnel dans l’immeuble en même temps. DES ENJEUX DE RENTABILITÉ POUR LES FOIRES ALIMENTAIRES Distance entre les tables, signalisation pour gérer les files d’attente, plus de préposés affectés à la désinfection des surfaces : des mesures sont prises dans les aires de restauration afin qu’elles puissent être fréquentées sans danger, car il y a, pour les entrepreneurs qui y tiennent un kiosque, d’énormes enjeux économiques. « Le défi, explique Ralph Karawani, est de trouver l’équilibre entre les pratiques sécuritaires et une clientèle suffisante. Les comptoirs de restauration existaient grâce aux travailleurs du centre-ville. Certains n’ont pas vendu une soupe ni un sandwich depuis des mois. Il faut leur permettre de gagner leur vie tout en respectant les mesures d’hygiène et de distanciation. Étaler les heures de dîner, offrir la possibilité de commander en ligne et de faire livrer les repas au bureau, par exemple. Nous espérons que nos commerçants seront en mesure de s’adapter à la situation pour demeurer en affaires. » « Cette pandémie soulève tellement de nouvelles questions ! Aucun d’entre nous n’a déjà vécu une situation pareille. C’est important de partager nos réflexions dans la communauté des gestionnaires d’immeubles, car c’est rassurant de constater que nous vivons tous ces mêmes enjeux. Nous devons tirer du positif de cette expérience dont nous allons nous souvenir pour le reste de nos carrières. La pandémie demeure une situation imprévisible qui a évolué rapide ment et qui nous donne de grandes leçons. Continuons d’être optimistes, regardons vers l’avant ; j’espère qu’on retrouvera la vie et l’ambiance propres au centre-ville », conclut Ralph Karawani. MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2020 17

VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

NETTOYAGE ET HYGIÈNE

PLANIFICATION ET REPÉRAGE DES ENDROITS À RISQUES ÉLEVÉS Le nettoyage constitue une mesure mondiale de première ligne pour lutter contre le coronavirus. Dans le secteur de l’immobilier commercial, il nécessite une attention particulière.

Selon les lignes directrices des Centers for Disease Control and Prevention (CDC), aux États-Unis, de l’Organisation mondiale de la santé (OMS) et du gouvernement du Canada, les trois principales stratégies d’atténuation de la COVID-19 sont la distanciation physique, l’hygiène et la protection personnelle (lavage des mains), ainsi que le nettoyage et la désinfection des points de contact fréquents dans un établissement. Le nettoyage devient donc un outil stratégique qui doit faire partie du plan de gestion d’une pandémie, l’objectif principal étant de prendre des mesures proactives pour éviter la propagation du virus dans l’immeuble. ANALYSER LA SITUATION ET FAIRE LES BONS CHOIX L’élaboration d’un protocole de nettoyage passe par un examen des questions suivantes : quels sont les principaux points de contact dans votre immeuble ? À quels endroits les gens circulent-ils le plus souvent ? Quelles pourraient être les conséquences sur la circulation si certaines entrées étaient fermées ? À quelle fréquence et dans quelle mesure devez-vous assurer le nettoyage ? Quels sont les risques et les dangers possibles ? Quelles variations de coûts pourraient entraîner vos objectifs de nettoyage ?

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En cas de pandémie, les protocoles de nettoyage nécessi tent une nouvelle approche. Il est impératif que les gestionnaires d’immeubles respectent toujours les plus hautes normes de nettoyage et prennent toutes les mesures raisonnables pour protéger les occupants contre la propagation du virus. Le taux d’occupation et la circulation, réduits à certaines périodes et à certains moments, puis en reprise graduelle de façon de plus en plus intense, exigent des ajustements. Par exemple, il peut s’agir de gérer les coûts de nettoyage en tenant compte du taux de vacance pour maintenir la rentabilité. Si vous faites affaire avec un fournisseur de services d’entretien ménager, assurez-vous de connaître et de comprendre ses plans de continuité en cas d’aggravation de la pandémie, ainsi que tous les aspects de la crise sanitaire et le risque qu’ils représentent pour vos activités ; gardez un bon contact avec votre fournisseur pour le tenir au courant de vos enjeux. Si le nettoyage est assuré à l’interne, assurez-vous qu’un employé expérimenté fait partie de votre cellule de gestion de crise et qu’il comprend bien vos priorités et vos objectifs. La transparence dans les rôles et les responsabilités s’avère

par ailleurs essentielle dans une gestion de crise ; ainsi, désignez des membres du personnel responsables des questions stratégiques, de la logistique, de l’exploitation et des communications. La situation exigera des équipes de nettoyage mieux supervisées, mieux formées et plus polyvalentes ; il importera également que les décisions sur le terrain soient prises par les bonnes personnes. Nul ne sait combien de temps durera la pandémie ni quelle sera son évolution. Les circonstances peuvent changer rapidement, des personnes clés pourraient être malades, aussi faut-il former une équipe de relève. Des réaffectations d’employés peuvent être requises pour la prise en charge des enjeux de nettoyage urgents. N’oubliez surtout pas de prendre soin de vous ! Travailler 12 heures par jour pour remplacer des collègues absents peut sembler nécessaire, mais vous ne serez d’aucune utilité pour votre organisation ou votre famille si vous êtes malade. COMPRENDRE LE VIRUS ET S’EN MÉFIER Une bonne compréhension de la nature de ce virus facilitera la prise de décisions adéquates. Si vous savez, en effet, de quelle façon le coronavirus se propage et comment il peut être freiné, vous pourrez adapter vos stratégies de nettoyage en conséquence. Tenez vos connaissances à jour, car les chercheurs découvrent de nouveaux aspects au fil des semaines. Le coronavirus se transmet plus facilement et il est plus mortel que la grippe. Si la toux et les éternuements constituent le risque le plus important, il ne faut pas oublier qu’il peut aussi se transmettre dans les interactions quotidiennes et qu’il peut survivre sur les surfaces durant quelques heures, voire jusqu’à neuf jours selon les conditions.

Comme responsable, vous devez non seulement compren dre les particularités du virus, mais aussi les rappeler aux membres de votre personnel et aux occupants de l’immeuble. Chaque fois qu’une personne touche un bouton d’ascenseur, une rampe d’escalier ou une poignée de porte, par exemple, elle doit présumer que ces objets peuvent avoir été contaminés et se laver les mains le plus rapidement possible, en évitant de se toucher le visage. Il faut également tenir compte des populations plus vulnérables dans l’établissement et mettre en place des précautions supplémentaires. Les préposés au nettoyage et à l’entretien comptent parmi les personnes plus exposées à la contamination ; ils doivent donc être bien formés aux techniques sécuritaires pour garantir leur propre protection et pour éviter de propager le virus dans l’immeuble en utilisant de mauvaises techniques ou des outils inadéquats. Assurez-vous également de comprendre la dynamique de votre chaîne de nettoyage, de prévoir des stocks de matériel suffisants et de colla borer avec votre personnel ou votre fournisseur afin de trouver des solutions de rechange si des fournitures d’entretien et certains produits chimiques viennent en pénurie (entre autres, le désinfectant pour les mains ou les masques N95).

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AIDE-MÉMOIRE ✔ DANS LES HALLS ET LES COULOIRS, AVEZ-VOUS :

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précisé les attentes au moyen d’affiches brèves, faciles à lire et bien situées ?

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installé des plexiglas pour isoler les employés en contact avec le public comme les préposés à l’accueil et les concierges ?

❍

installé et clairement identifié des poubelles destinées exclusivement à l’équipement de protection personnel à chaque sortie de l’immeuble afin que les masques à usage unique ne se retrouvent pas sur le sol dans les stationnements ?

apposé des décalcomanies et des affiches pour orienter la circulation ? disposé le mobilier dans les halls et les espaces communs de façon à favoriser la distanciation ? installé des affiches pour préciser les nouvelles heures d’ouverture de l’immeuble ? installé des distributeurs de désinfectant pour les mains, partout dans l’édifice, aux entrées et sorties, à chaque étage, aux ascenseurs, dans les aires de restauration, près des escaliers, dans les toilettes, dans les garages, etc. ?

DANS LES ASCENSEURS, AVEZ-VOUS :

❍

installé des panneaux d’instruction décrivant les règles sanitaires pour leur utilisation, le nombre maximum de passagers dans la cabine, ainsi que les espaces désignés où se tenir ?

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installé des écrans de plastique transparent sur les boutons pour faciliter leur nettoyage (en veillant à ne pas recouvrir les caractères en braille) ?

DANS LES ESCALIERS, AVEZ-VOUS :

❍ ❍

placé des affiches d’orientation pour leur utilisation ? indiqué la distanciation à respecter sur les marches des escaliers mécaniques ?

DANS LES TOILETTES, AVEZ-VOUS :

❍ ❍ ❍ ❍ ❍ ❍ ❍

installé des affiches pour gérer les files d’attente et la distanciation ? appliqué des décalcomanies sur le sol devant les lavabos et les urinoirs ? appliqué des décalcomanies sur les miroirs pour décrire les bonnes techniques de lavage des mains ? condamné certains équipements sanitaires si c’est nécessaire pour maintenir la distanciation ? retiré les sèche-mains à air ? automatisé les portes et les distributeurs pour réduire les contacts ? placé et identifié des poubelles réservées à l’équipement de protection personnel ?

DANS LES AIRES DE RESTAURATION, AVEZ-VOUS :

❍

installé des affiches claires et collé des flèches pour orienter la circulation et déterminer les endroits pour les files d’attente ?

❍ ❍

réaménagé la disposition du mobilier pour respecter la distanciation ? installé des affiches pour limiter l’accès aux tables et aux places assises ?

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DANS LES SALLES DE COURRIER ET AUX QUAIS DE CHARGEMENT, AVEZ-VOUS :

❍ ❍ ❍

installé des affiches et des décalcomanies pour expliquer les nouveaux comportements à adopter ?

❍ ❍

prévu des livraisons et des cueillettes du courrier sans contact ?

installé la signalisation et des messages sur la distanciation et l’hygiène ? installé la signalisation et les consignes pour les bacs d’élimination de l’équipement de protection personnel utilisé ? établi une procédure pour le dépôt de colis provenant de l’extérieur, pour encadrer la circulation des livreurs dans l’immeuble et réduire les signatures et les échanges de formulaires qui demandent des interactions rapprochées ?

DANS LES SALLES DE CONFÉRENCE, AVEZ-VOUS :

❍ ❍ ❍ ❍

déterminé et communiqué le nombre de personnes qui peuvent s’y trouver en même temps ? disposé les chaises de façon à favoriser la distanciation ? retiré les crayons et les effaceurs à tableau et encouragé les gens à apporter les leurs ? installé des distributeurs à désinfectant pour les mains et mis des lingettes désinfectantes à la disposition des usagers ?

AVEZ-VOUS ÉTABLI ET COMMUNIQUÉ DES PROCÉDURES ET DES FRÉQUENCES DE NETTOYAGE ET DE DÉSINFECTION POUR :

❍

tous les points de contact fréquents de votre immeuble comme les boutons d’ascenseur, les rampes d’escalier, les poignées de porte, les interrupteurs de lumière, les tables dans les foires alimentaires, les machines à café ?

❍ ❍ ❍

les douches ? les salles de conférence ? les toilettes ?

VÉRIFICATION DES DISTRIBUTEURS DE DÉSINFECTANT

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Avez-vous confié la vérification régulière des distributeurs pour les mains pour vous assurer qu’ils sont toujours pleins ?

COMMUNICATION AVEC VOS LOCATAIRES

❍

Connaissez-vous leurs plans et échéanciers de retour au travail pour les informer des modifications apportées au fonctionnement de l’immeuble et de toutes les mesures que vous avez prises pour assurer leur sécurité?

QUELQUES LIENS INTÉRESSANTS : Site de la CNESST : https://www.cnesst.gouv.qc.ca/salle-de-presse/covid-19/Pages/trousse.aspx https://www.cnesst.gouv.qc.ca/salle-de-presse/covid-19/Documents/DC100-2146B-Fiche-ListeReouverture-Covid19.pdf Site de l’INSPQ : https://www.inspq.qc.ca/publications/2937-recommandations-secteur-administratif-covid-19 https://www.inspq.qc.ca/covid-19/sante-au-travail https://www.inspq.qc.ca/covid-19/environnement/nettoyage-surfaces https://www.inspq.qc.ca/publications/3009-travailleurs-utilisant-ascenseurs-covid19 https://www.inspq.qc.ca/publications/3021-ventilation-portative-travail-covid19 Liste des produits désinfectants sur le site de Santé Canada : https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/medicaments-produits-sante/desinfectants/covid-19/desinfectants-mains.html

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VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

PLANIFIER DE FAÇON STRATÉGIQUE La priorité des opérations de nettoyage consiste à réduire les risques de propagation du virus par la contamination des surfaces en adoptant un rigoureux programme pour leur nettoyage et leur désinfection. Pour cela, il faut d’abord évaluer l’occupation de l’immeuble, les habitudes de circulation des occupants, les populations à haut risque, ainsi que l’utilisation des entrées et des sorties. Cette analyse vous aidera à établir les priorités des tâches de nettoyage et particulièrement de la désinfection des points de contact dans les zones les plus occupées ou les plus achalandées. La planification et les priorités en matière de nettoyage tiendront compte du plan et de la disposition de l’immeuble, de la superficie, des locataires et de leurs habitudes, des étages partiellement inoccupés, de la densité de la circulation et de la façon de favoriser la distanciation physique, ainsi que des endroits à risques élevés comme le hall d’entrée, les toilettes et les ascenseurs. Certains espaces particulièrement achalandés pourraient devoir être nettoyés ou désinfectés toutes les heures, alors que les lieux vacants ou peu fréquentés le seront moins souvent (mais il ne faut quand même pas les oublier). Même dans les moments où le risque de conta mination communautaire paraîtra plus faible, il suffit qu’une personne contaminée touche un bouton d’ascenseur pour en infecter d’autres. D’où l’importance d’élaborer une liste de vérifi cation du nettoyage des nombreux points de contact que l’on trouve partout dans l’immeuble. Les surfaces doivent d’abord être nettoyées puis désinfectées. Le virus est si petit qu’il peut survivre sous la poussière ou la saleté. Il faut aussi prêter attention aux articles qui ne peuvent pas être nettoyés selon la méthode standard de désinfection des surfaces parce qu’ils sont en tissu ou vulnérables à l’humidité ou aux produits chimiques, comme le matériel technologique. Certains espaces pourraient nécessiter le recours à des outils de désinfection couvrant une plus grande surface comme des brumisateurs. ADOBE STOCK PAR MAXBELCHENKO

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UTILISER LES BONS ÉQUIPEMENTS ET LES BONS PRODUITS Les préposés au nettoyage et à l’entretien doivent disposer d’un équipement adéquat. Les chiffons en microfibre devraient être identi fiables par un code de couleur afin d’être bien utilisés, manipulés et nettoyés, pour éviter de propager accidentellement le virus. Le site de Santé Canada publie une liste des produits chimiques approuvés pour la désinfection. Malheureusement, il n’existe aucun moyen économique de garantir que les surfaces sont exemptes du virus, en particulier là où les gens vont et viennent sans arrêt. Actuellement, la meilleure pratique consiste à utiliser des écouvillons d’ATP et l’imagerie Pathfinder. Les deux mesurent la formation de biomasses, en évaluant le taux d’organismes vivants sur les surfaces où ces derniers ne devraient pas se trouver. En règle générale, ces essais sont réalisés avant et après le nettoyage, afin de constater la diminution des organismes. Des scores accep tables permettront de démontrer que de bonnes mesures de nettoyage et de désinfection ont été mises en place et fonctionnent correctement. Un registre de ces scores, ainsi que les spécifications de nettoyage, un programme de nettoyage et de désinfection des points de contact et un registre des formations aideront les gestionnaires immobiliers à respecter leurs obligations.

ÉLIMINER L’ÉQUIPEMENT DE PROTECTION INDIVIDUEL L’équipement de protection individuelle (EPI) est devenu un élément essentiel pour limiter la propagation du coronavirus, et son utilisation pourrait être nécessaire durant une longue période. L’élimination appropriée de l’EPI s’avère importante, mais elle est malheureusement parfois négligée. Voici des facteurs à considérer pour remédier à la situation. • Prévoir des poubelles sans contact à couvercle hermétique pour jeter l’EPI et les placer près des entrées et sorties et des aires de restauration, dans les espaces des locataires et dans les toilettes. • Assurer l’entretien et le nettoyage des poubelles d’EPI et utiliser des doublures de sac. À moins que ce ne soit absolument nécessaire, ne pas déplacer les poubelles d’EPI pour éviter la contamination croisée. • Récupérer l’EPI jeté inadéquatement dans les poubelles ordinaires et désinfecter régulièrement les poubelles. Utiliser dans les poubelles pour l’EPI un germicide sec doté d’un DIN4 et autorisé par Santé Canada comme désinfectant industriel et institutionnel efficace contre la famille des coronavirus / SARS-coV-2. • Coller une étiquette clairement visible sur les poubelles destinées à l’EPI pour préciser aux utilisateurs quels articles sont considérés comme de l’EPI et pour leur rappeler d’utiliser ces contenants uniquement pour jeter celui-ci.

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VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

INSTALLER DES STATIONS DE DÉSINFECTION DES MAINS Comme le coronavirus s’introduit souvent dans l’organisme lorsque les gens se touchent le visage après avoir été en contact avec lui, la propreté des mains est essentielle pour limiter la propagation. Voici les endroits où placer des stations de désinfection des mains dans l’ensemble de la propriété :

d’utiliser du savon et de l’eau pour se laver les mains, mais aussi du désinfectant contenant 60 % d’alcool. D’autres experts évoquent 70 % d’alcool.

• à proximité des entrées et sorties, des halls, des groupes d’ascenseurs, des comptoirs de sécurité et de concier gerie, en haut et en bas des escaliers mécaniques (attention toutefois de ne pas engendrer de congestion) ;

Il s’agit en fait d’effectuer un nettoyage en profondeur de tous les espaces dans l’immeuble, sur une hauteur de six pieds (environ deux mètres), et de mettre l’accent sur la désinfection des points de contact. La COVID-19 est relativement facile à éliminer, donc un nettoyage régulier et la désinfection des points de contact seront efficaces, à condition que les bons protocoles soient respectés. Vous devriez concevoir un plan avec votre fournisseur de service d’entretien comprenant tous les détails que vous ajouteriez habituellement dans un premier contrat de services d’entretien ménager.

• dans les toilettes ainsi qu’à chaque entrée et sortie des toilettes, et à proximité des lavabos ; • dans les cages d’escalier (tout en demeurant conforme aux obligations du Code national de prévention des incendies) ; • dans toutes les aires de commerce de détail, partout dans les aires de restauration, notamment à chaque restaurant et à chaque station de dépôt des plateaux ; • dans les entrées et sorties vers les transports en commun ; • dans les centres de conditionnement physique ; • sur les quais de chargement ; • dans les salles de courrier ; • dans les salles d’installations mécaniques et électriques, dans les salles de fournitures ;

PRÉPARER LE RETOUR DES OCCUPANTS Avant le retour des locataires de l’immeuble, il sera bon d’élaborer et de mettre en place des procédures de nettoyage à suivre une fois qu’ils seront revenus.

GÉRER LES CAS CONNUS DE PERSONNES ATTEINTES DANS L’IMMEUBLE Que faut-il faire si une personne infectée a fréquenté l’édifice ? Nous avons posé la question au ministère de la Santé et des Services sociaux. Il est important de déclarer les cas à la Santé publique, nous a répondu une porte-parole par courriel. Si le gestionnaire de l’immeuble est informé d’un cas positif de la COVID-19 ou qu’un membre du personnel est lui-même déclaré positif, la première chose à faire est de téléphoner à la direction régionale de santé publique de sa région (si celle-ci n’a pas déjà contacté les gestionnaires) afin qu’elle enquête et prenne les mesures nécessaires pour évaluer et prendre en charge chacun des contacts qu’a pu avoir la personne pendant sa période de contagion.

• dans les enclos à vélos, dans les garages ; • dans les salles de réunion et dans toutes les commodités de l’immeuble. Si vous utilisez un système à cartouches scellées, commu niquez avec le fournisseur pour évaluer l’état de la chaîne d’approvisionnement afin de vous préparer en cas de pénurie. Les systèmes de distribution rechargeables peuvent être remplis à l’aide d’un contenant de désinfectant en vrac ; celui-ci est transportable jusqu’aux distributeurs pour en faciliter le remplissage. La plupart des fournisseurs offrent des désinfectants pour les mains à base d’alcool en vrac. S’il devient impossible de se procurer des distributeurs supplémentaires, il faut envisager l’installation de stations disposant de bouteilles de désinfectant pour les mains munies d’une pompe. Enfin, n’oubliez pas de dresser la liste des distributeurs de désinfectant pour les mains et de vérifier l’état et la qualité de leur produit. Utilisez des produits approuvés par Santé Canada. Les CDC recommandent, comme première mesure, 24

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Les directions de santé publique régionales sont respon sables d’enquêter sur les cas de COVID-19 sur leur territoire et de recommander les actions nécessaires pour la protection de la population. Ces recommandations peuvent aller du confinement des individus ayant été en contact avec le cas confirmé jusqu’à la fermeture d’un établissement. Il n’est pas indiqué d’emblée de fermer un établissement lorsqu’un cas est confirmé. Cette décision doit se prendre sur la base des informations collectées pendant l’enquête. Le cas confirmé doit être retiré du milieu, et les directives de la Santé publique devront être appliquées ; les consignes pourront varier selon les groupes. Faut-il recourir à une firme spécialisée de désinfection ? La direction régionale de la santé publique, lors de son enquête, guidera les gestionnaires de l’immeuble en ce qui concerne les mesures à prendre. Toutefois, en tout temps et encore plus si un cas est déclaré dans l’immeuble, il est important de nettoyer l’ensemble des surfaces (poignées de porte, boutons d’ascenseur, surfaces de travail et salles communes).

PROPOS D’UN SPÉCIALISTE EN LA MATIÈRE Directeur général Québec de Citron Hygiène qui offre des services d’hygiène, de gestion parasitaire, des services professionnels de désinfection, ainsi qu’une division produits chimiques, Bernard Brodeur partage quelques réflexions pour aider les gestionnaires d’immeubles.

Bernard Brodeur côtoie régulièrement des ges tionnaires d’immeubles, et à son avis, au moment du retour au travail de nombreuses personnes, l'un des premiers défis sera de composer avec l’anxiété de ces dernières ; d’autant plus qu’on a rapporté, durant les différentes phases de déconfinement, des cas de contamination dans des commerces où les mesures sanitaires n’avaient pas été tout à fait respectées. « Il s’agira donc de rassurer les gens en leur garantissant que les édifices sont sécuritaires », dit-il en rappelant que les immeubles n’ont pas été nécessairement conçus pour assurer une distanciation physique. Au cours des dernières années, on a en outre connu une vague de travail collaboratif dans des espaces de travail communs partagés par plusieurs personnes. « Déconstruire et réviser cela autrement pour respecter les consignes de la Santé publique présentera un autre grand défi », ajoute-t-il. ATTENTION AUX SALLES DE TOILETTES Quel endroit serait le plus à risque selon lui ? « Les salles de toilettes », répond-il, expliquant que c’est l’endroit le plus « intime » d’un immeuble, souvent oublié ou négligé. Bien entendu, tout le monde devrait se laver les mains après y être allé, mais les utilisateurs le font-ils tous ? C’est aussi le lieu où les gens disposent de matériel hygiénique personnel souillé puis touchent le levier ou le bouton pour actionner la chasse d’eau, les poignées, les portes, les robinets, les sèche-mains, autant de points de contact exposés à la contamination croisée et donc à risque pour les usagers. DIFFÉRENCE ENTRE NETTOYAGE ET DÉSINFECTION Il existe plusieurs niveaux de nettoyage, explique Bernard Brodeur. D’abord le nettoyage de base avec des produits que l’on achète couramment en magasin. « On enlève alors la saleté, tout

BERNARD BRODEUR Directeur général Québec Citron Hygiène

simplement. » Puis il y a la désinfection avec des produits de type hospitalier, homologués par Santé Canada pour tuer les virus et les bactéries. « Ceux-là, ajoute-t-il, ont besoin d’un temps de séchage après que l’on a aspergé le désinfectant ; c’est durant cette période qu’il va tuer les bactéries et les virus. » L’autre niveau, c’est la stérilisation comme on la pratique dans les blocs opératoires des hôpitaux, par exemple. « Ce qui sera nécessaire dans les immeubles, c’est le niveau désinfection », précise Bernard Brodeur.

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VÉRIFICATION DES IMMEUBLES

« Bien entendu, poursuit-il, les édifices sont nettoyés régulièrement. Mais il faudra aller plus loin sur tous les points de contact dans les endroits communs ; les bureaux et les téléphones devraient aussi être désinfectés. Ce peut être confié à une entreprise spécialisée qui dispose de brumisateurs pour le faire. Mais on peut également recourir à un produit désinfectant homologué dans une bouteille à vaporisation et confier à chaque employé la responsabilité de son environnement de travail. »

Il rappelle aussi l’importance d’installer des réceptacles fermés où jeter l’équipement de protection individuelle et d’en disposer correctement. Il considère ce point si important que Citron Hygiène l’ajoute à son offre de services. « Il faut en placer aux entrées et aux sorties de tous les endroits publics et indiquer clairement à quoi ils servent. Avez-vous remarqué la quantité de masques et de gants que l’on voit par terre dans les stationnements ? C’est au point que ça devient un problème », déplore-t-il.

Plus encore, fait-il remarquer, un nettoyage inadéquat peut nuire plutôt qu’aider. Si l’on se contente de nettoyer, par exemple en utilisant la même guenille à plus d’un endroit, on répand potentiellement le virus et les bactéries ailleurs. A-t-on frotté toutes les poignées de porte de l’édifice avec un vaporisateur qu’on a essuyé immédiatement ? S’il y avait présence de virus sur l’une d’elles, on vient de le propager partout dans l’immeuble.

Ce sont beaucoup de changements dans nos façons de faire, et ce, à plusieurs égards. On a pourtant vu certaines compagnies s’y adapter rapidement et efficacement. Ces entreprises vont gagner la confiance de leurs employés et de leurs clients et ressortiront plus fortes de la crise. Au contraire, celles qui tarderont à réagir et où apparaîtront des problématiques de contamination auront une pente plus difficile à remonter et devront regagner la confiance des gens. « Si nous savons qu’un restaurant a mis en place de bonnes pratiques, nous irons en toute confiance. J’ai entendu des gens dire qu’en ce moment, ils s’attardent moins au menu et davantage aux mesures sanitaires mises en place. Ce qui me fait dire que maintenant, c'est avec notre tête que nous choisissons les lieux où nous mangeons et magasinons », conclut Bernard Brodeur.

AVANT LE RETOUR DES OCCUPANTS Selon Bernard Brodeur, il faudra procéder à une désinfection initiale avant le retour des gens dans les bureaux, puis de façon continuelle, deux fois par jour par exemple.

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DE BONS TUYAUX

REDÉMARRER UN SYSTÈME DE CVCA Henri Bouchard

En raison du retour des travailleurs dans des bâtiments inoccupés depuis quelques semaines et des risques toujours présents, bien que minimes, de la propagation de la COVID-19, certains principes de précaution peuvent être appliqués aux systèmes de chauffage, ventilation et conditionnement d’air (CVCA), même si peu de recherches portent sur la propagation du virus par le réseau de conduits. Dans ce contexte, la Corporation des maîtres mécaniciens en tuyauterie du Québec (CMMTQ) a formulé 11 recommandations pour vous aider à redémarrer un système de CVCA.

Henri Bouchard est directeur du Service technique à la CMMTQ. Il voit à l’interprétation et à l’explication des articles des codes régissant la mécanique du bâtiment. En plus de rédiger des articles, des guides techniques et des formations, il donne des conférences, participe à des comités de la RBQ et siège au comité permanent du CNRC ainsi qu’à des comités nationaux de CSA.

Mettre en marche les systèmes de CVCA de 24 à 48 heures avant le retour des occu pants, selon le manuel d’opération. Cela permettra de purger l’air du bâtiment et d’éliminer les contaminants qui auraient pu s’accumuler durant la mise à l’arrêt prolongé des systèmes CVCA du bâtiment.

que les systèmes de traitement de l’air 6 S’assurer et les ventilateurs peuvent, en tout temps,

Vérifier que les ventilateurs fonctionnent et que l’air entre dans le bâtiment et en sort.

Vérifier que les registres d’air extérieur et d’air de retour fonctionnent correctement. Cela permettra de contrôler l’apport d’air frais dans le bâtiment.

set-back en période d’inoccupation et de faire fonctionner le ventilateur en mode continu. Mettre le système en mode « manuel » (fan on) pour la période de purge / circulation d’air neuf.

Vérifier que les filtres se trouvent toujours dans un état acceptable. Cependant, il est fortement conseillé d’installer des filtres neufs. L’exploitant devrait installer des filtres présentant au moins le niveau de filtration MERV 8. Si le système le permet, considérer l’installation de filtres de niveau supérieur, comme MERV 13 pour une période de deux semaines. Après cette période, il faut réinstaller le même type de filtre qui s’y trouvait initialement ou un niveau MERV 8, si possible, et suivre les cycles de remplacement des filtres selon la prescription du fabricant de filtres et / ou de l’unité de CVCA.

Les installateurs doivent porter les équipements de protection individuels adéquats au cas où le système aurait été contaminé avant son arrêt ou lors de sa remise en marche.

surmonter la perte de charge supplémentaire des nouveaux filtres tout en maintenant le débit d’air à des niveaux acceptables. le type de thermostats, il est possiblement 7 Selon requis de désactiver temporairement le mode

possible, ouvrir des registres d’air extérieur 8 àSi100 %, afin d’éliminer la recirculation (pendant la saison des températures douces, cela n’a pas nécessairement d’incidence sur le confort ther mique ou l’humidité, mais devient plus difficile dans le cas de températures plus froides). les systèmes de CVCA ayant un apport 9 Pour d’air frais alimenté par un système dédié (DOAS ou autre), s’assurer qu’il sera en fonction durant l’entière période de purge voulue. Si les différentes zones disposent de détec teurs de dioxyde de carbone (CO₂), les régler à un point de consigne de ± 350 ppm. Cela permettra d’augmenter l’apport d’air frais et, ainsi, de mieux ventiler le bâtiment. pas oublier de remettre le système en mode 10 Ne « normal » et réajuster les points de consignes une fois que la période de purge est terminée. que le bâtiment est en pression 11 S’assurer positive.

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REPORTAGE PROMOTIONNEL

QUAND ENTRETIEN RIME AVEC SÉCURITÉ Chez Roy., nous sommes prêts pour la rentrée, que nous savons déjà singulière. Depuis 1954, notre priorité a toujours été d’assurer des lieux sains. La santé de nos occupants figure depuis toujours au coeur de nos préoccupations. C’est pourquoi nous dénichons, depuis le début, les meilleurs produits (pour la santé et pour l’environnement), les meilleurs équipements, les meilleurs services et… les meilleurs salubristes. Cette pandémie n’a rien changé en ce sens. Notre mandat en est un de bienveillance. Bien avant un service d’entretien ménager, nous offrons la tranquillité d’esprit à notre clientèle. C’est notre raison d’être ! Cette crise sanitaire valorise très certainement notre métier et nos employés, mais nous sommes conscients que cette nouvelle valorisation vient avec une responsabilité... que nous acceptons et assumons pleinement !

Nous misons depuis longtemps sur la formation et sur la qualité de nos préposés. C’est pourquoi, pendant cette pandémie, nous avons continué d’embaucher et de former. Nos salles de formation sont pleines. Nos leaders sont mobilisés. Notre siège social déborde de nouveaux petits soldats qui sont fins prêts à être déployés sur le terrain. Roy. entre dans cette nouvelle ère sanitaire équipée et en pleine maitrise de son expertise. Nous offrons plusieurs produits et services, ponctuels ou récurrents, afin de garantir à tous nos clients une prestation 100 % efficace, 100 % adaptée et 100 % sécuritaire. Non, il n’y a pas eu de vacances chez Roy. cet été. Nous avons préparé l’automne. Nous sommes là pour nos clients, partenaires de première ligne, pour rassurer les occupants, les employés et les locataires des immeubles sous notre responsabilité.

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POUR LA TRANQUILLITÉ D’ESPRIT DEPUIS 1954! Roy. offre une gamme complète de produits et services répondant aux exigences les plus strictes de prévention et de désinfection.

PRODUITS Borne désinfectante sans contact pour les mains Thermomètre frontal professionnel Désinfectants de grade technique ou de grade alimentaire Gants, masques et visières Lingettes désinfectantes

SERVICES PONCTUELS Désinfection par pulvérisateur électrostatique Désinfection préventive par brumisateur Décontamination et nettoyage après-sinistre Nettoyage du système de ventilation et des conduits d’aération

SERVICES RÉCURRENTS Désinfection préventive par brumisateur ou par pulvérisateur électrostatique (en location mensuelle d’appareils) Nettoyage par frottage manuel de tous les points de contacts (High Touch) Inspections visuelles, audits surprises, rapports monitorés Rencontres fréquentes sur les protocoles de nettoyage Équipes visibles, engagées et mobilisées Produits en quantité suffisante et équipement professionnel

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MOT DE LA PRÉSIDENTE

BOÎTE À OUTILS POUR L’EXPLOITATION DES IMMEUBLES DE BUREAUX DANS LE CONTEXTE DE LA COVID-19 Annik Desmarteau

POUR UNE REPRISE COHÉRENTE, SÉCURITAIRE ET POSITIVE DES ACTIVITÉS DANS LES ÉDIFICES DE BUREAUX ET LEURS COMMERCES a nouvelle du 15 juillet dernier n’est pas passée inaperçue : le gouvernement donnait finalement le feu vert aux immeubles de bureaux du Québec pour qu’ils reprennent leurs activités avec un taux d’occupation d’au plus 25 %. Le télétravail sera donc de mise pour encore quelque temps. Pour soutenir les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles dans les semaines et les mois à venir, l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et BOMA Québec ont collaboré au développement d’une boîte à outils proposant une synthèse des pratiques à mettre en place dans les immeubles de bureaux. Plusieurs professionnels de notre industrie ont collaboré à sa production. Il a aussi été élaboré en fonction des pratiques adoptées par d’importants acteurs du domaine, dont BOMA Canada, Industrielle Alliance, Cominar, Bentall Green Oak, Busac et Redbourne. Le guide Boîte à outils pour l’exploitation des immeubles de bureaux dans le contexte de la COVID-19 est disponible dans la bibliothèque virtuelle de BOMA Québec (boma-quebec.org/ bibliotheque-virtuelle) ou dans la section Nouvelles du site de l’IDU (idu.quebec/fr/nouvelles). Même si certaines sections du guide s’appliquent plus particulièrement aux locataires, celui-ci vise surtout à aider les propriétaires d’immeubles de bureaux à instaurer les mesures d’hygiène et les directives à appliquer dans les aires communes de leurs installations. Les locataires sont invités à consulter les différentes Trousses COVID-19

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développées par les autorités compétentes de leur industrie et regroupées par la Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) selon leurs champs d’activités (cnesst.gouv.qc.ca). Cette boîte à outils correspond aux attentes de la CNESST et de la Direction générale de la Santé publique du Québec afin de réaliser un retour optimal et sécuritaire dans nos édifices. L’automne à venir entraînera son lot d’incertitudes quant à une deuxième vague de cas. Il est donc essentiel de prévoir et de déployer les stratégies d’action qui nous permettront de poursuivre les activités professionnelles et commerciales de façon sécuritaire dans les immeubles du Québec. À Montréal seulement, les immeubles de bureaux accueillent chaque jour près de 700 000 employés. Nos immeubles constituent un important moteur économique. Je sais que notre industrie répondra à l’appel de la relance économique et que nous nous adapterons afin d’assurer une reprise logique, durable et la plus sécuritaire possible pour nos usagers. De façon générale, nous devrons tous nous habituer à une nouvelle réalité pour assurer notre sécurité et celle d’autrui. Corridors de circulation, port du masque obligatoire, accès limité à quelques personnes à la fois dans les ascenseurs, réorganisation des aires de travail, espaces collaboratifs avec cloisons et plexiglas, nombre maximal de personnes en même temps dans les aires communes, lavage des mains fréquent obligatoire, fermeture d’espaces jugés probléma tiques ou trop exigus sont quelques exemples de mesures que les entreprises doivent mettre en place.

Nous espérons sincèrement que ce guide vous sera utile dans vos démarches tout au long de cette période très exigeante certes, mais qui aura une fin. Je termine en annonçant que la deuxième Soirée reconnaissance du Défi énergie en immobilier aura lieu le 16 septembre prochain en format virtuel ! BOMA Québec convie toute la commu nauté immobilière à un moment inédit et innovant pour souligner les efforts et les réalisations des participants au Défi énergie en immobilier (DÉI). Rappelons que le DÉI est une compétition conviviale échelonnée sur quatre ans et amorcée en 2018. Elle vise la réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre des bâtiments commerciaux, institutionnels et multirésidentiels du Québec. Plus de 160 immeubles y sont inscrits à ce jour. Après deux ans d’efforts, certains immeu bles se démarquent par leurs engagements et leur performance. Découvrez lesquels et encouragez-les avec nous ! Visitez la section Événements du site Internet de BOMA Québec (boma-quebec. org) pour les détails et l’inscription. Bonne fin d’été à tous ! Annik Desmarteau Présidente BOMA Québec

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GROUPEPOUR SAVOIR ALFIDMIEUX GÉRER

UNE DÉPENSE INNOVATRICE VALORISANTE

Yvon Rudolphe, É.A., CMC, F.A

dm.A.

Selon le porte-parole du fonds d’investissement en technologie de l’immobilier Cretech, si nous tenons compte de la prolifération du Software as a Service (SAAS) et de l’infonuagique, ainsi que de l’accessibilité accrue aux données et des capacités améliorées de l’intelligence artificielle (IA), de la Machine Learning (ML) et de l’Internet des objets (IoT, Internet of Things), les prochaines années verront incontestablement l’impact encore plus important de ces technologies sur la façon dont l’industrie construit, gère, conçoit, achète et vend des biens immobiliers. LES INNOVATIONS ET LA VALEUR AJOUTÉE ors de mes recherches, j’ai répertorié 12 champs d’innovation qui contribuent à la dépréciation ou à l’appréciation de la valeur de l’immobilier. Chaque champ peut s’inspirer de différentes innovations ; par exemple, le champ « Innovation procédée, processus, procédure, instruction » fait appel à la structure organisationnelle et au support technologique dans la construction, sur site comme hors site. Le champ « Innovation architecturale et ingénierie – propriété intel lectuelle » fait appel à l’innovation et à l’œuvre de l’esprit des professionnels de l’architecture et de l’ingénierie en lien avec la conceptualisation. Il en va de même en « Innovation financière et juridique ». Pour sa part, le champ « Innovation

dans la qualité de vie (bien-être) et hygiène de vie (santé) des occupants du lieu et du quartier » présente les nouvelles recherches qui touchent l’être humain et son habitat. Par exemple, des études ont démontré que la luminosité naturelle augmentait la productivité des occupants d’un immeuble. La typologie des innovations comporte égale ment un ordre chronologique de cycle de vie de l’immeuble. En effet, il existe des innova tions propres à la construction, lesquelles sont ensuite applicables à la gestion, à la transformation et à la déconstruction du bâtiment. Chaque champ des innovations du cycle de vie de l’immeuble procure des écono mies de coût, une productivité ou d’autres

Yvon Rudolphe est coordonnateur de projet à l’Observatoire et centre de valorisation des innovations en immobilier (OCVI2) et consultant senior. Évaluateur agréé, Fellow administrateur agréé et consultant en management certifié, il enseigne l’évaluation au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG UQAM).

ISTOCK PAR WARCHI

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avantages qui font que l’immobilier n’est plus que de la brique ou du béton. C’est un milieu où des êtres humains vivent, travaillent et se divertissent. L’usage optimal d’un immeuble est obtenu en comblant les besoins de l’être humain, entre autres au moyen de la technologie (immeuble anthropocentrique numérique). L’INCIDENCE DE L’IMMOBILIER SUR LES ÉCOSYSTÈMES L’immobilier, en général, engendre de lourds effets négatifs, à la fois sur le plan des changem ents climatiques et sur celui de l’utilisation de ressources non renou velables. De plus, la construction de struc tures et d’infrastructures et l’utilisation de l’espace pour assurer la mobilité perturbent l’équilibre naturel des écosystèmes environ nementaux. Des décisions managériales, qui semblent de prime abord économiques et efficaces, se révèlent souvent à long terme inefficientes en regard des impacts sociaux, économiques et environnementaux, souvent par défaut d’avoir anticipé, reconnu et intégré d’importantes informations. En effet, l’impact de l’immobilier sur la nature en général, sur la qualité de vie des occupants des immeubles et du quartier revêt aujourd’hui une importance capitale, au point d’en influencer la valeur. On pense également à l’incidence de l’utilisation des ressources, par exemple les matières premières, à l’énergie, à l’eau ou aux émissions de gaz à effet de serre. Des études ont démontré l’influence de projets immobiliers durables grâce à leurs avan tages distinctifs issus de leurs technologies, de leur mode de construction ou de l’utilisa tion de matériaux qui génèrent à la fois un effet positif sur les occupants et une faible empreinte écologique sur l’environnement et les quartiers. Certaines innovations favorisent un mieuxêtre pour les occupants du bâti. D’un point de vue commercial, cela se traduit par une plus grande productivité de la main-d’œuvre, en diminuant les coûts d’exploitation ou en augmentant les revenus.

L’impact de l’immobilier sur la nature en général, sur la qualité de vie des occupants des immeubles et du quartier revêt aujourd’hui une importance capitale, au point d’en influencer la valeur.

Le respect du décret, l’affaire de tous.

RÉGIONS DESSERVIES BAS-SAINT-LAURENT

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SAVOIR POUR MIEUX GÉRER

ISTOCK PAR NICOLASMCCOMBER

DES COÛTS À NUANCER On peut toutefois se questionner sur l’incidence des investissements associés à ces nouvelles technologies sur l’immobilier et sur sa valeur. Certaines de ces technologies sont liées aux changements climatiques, au bien-être humain, à une plus grande productivité ; mais la possible obsolescence de ces innovations se traduira-t-elle par des coûts supplémentaires pour l’immeuble ? D’un autre côté, leur adoption peut également se traduire par une importante valorisation de l’immeuble. Prenons par exemple une nouvelle installation qui réduirait, pour le propriétaire, les coûts en énergie d’un bâtiment commercial de catégorie B au centre-ville. Cette innovation, au coût de 1 M$, permettrait au propriétaire de récupérer son investissement dans cinq ans. Le calcul est simple : nous avons une performance de 200 000 $ qui se traduit par une économie de coût. La première impression sera l’augmentation des dépenses d’investissement, mais également un gain arrondi de 25 000 $ (200 000 $ [gain espéré] - 175 302 $ [annuel / PMTmens.] = 24 698 $) financé sur 7 ans (84 mois) à un taux de 6 % (ans). Vous vous dites que le coût en vaut la peine, mais encore ! Ce que vous avez oublié, c’est que l’immeuble a 34

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augmenté sa valeur de 3 636 364 $ dès l’année de l’investissement, toutes choses étant égales par ailleurs. En effet, selon le dernier rapport au 2e tri mestre de la société CBRE, les taux d’actualisation utilisés pour les activités d’investissement sont de 5 à 5,5 % pour les immeubles de bureaux de catégorie B. Prenons le plus élevé comme jalon et appliquons ce taux à l’économie de coût d’énergie. Nous avons simplifié l’équation suivante : 200 000 $ /,055 = 3 636 364 $. Il y a une corrélation positive entre les taux d’intérêt, le risque et le taux global d’actualisation (TGA). Le TGA est un indicateur d’investissement que les investisseurs, évaluateurs et courtiers utilisent pour déterminer la valeur d’un investissement. Par conséquent, pendant que les taux d’intérêt sont bas, tout investissement générant des économies vaut très souvent plus que son coût. Bien entendu, il faut inclure dans l’analyse les coûts d’entretien de l’appareil en question et son espérance de vie économique, entre autres. Pourquoi alors ne pas vous enrichir en améliorant le sort de notre écosystème ?

TENDANCES ET INNOVATIONS

L’APPORT DE L’OPÉRATEUR EN CONCEPTION INTÉGRÉE, DES BÉNÉFICES SUR L’ENSEMBLE DU CYCLE DE VIE ! Brigitte Dupuis

L'approche de la conception intégrée pour la réalisation d’un projet de construction vient freiner le mode traditionnel de construction de bâtiments, selon une subdivision du travail en lots, par disciplines, en fonction d’un budget de construction (Capital expenditure, CAPEX). Pourtant, les dépenses d’exploitation (Operational expenditure, OPEX) représentent 75 %1 des coûts dans le cycle de vie global d’un bâtiment, 5 % sont attribuables à la conception et 20 % à la construction. Les parties prenantes sont maintenant amenées à se concerter en établissant des stratégies d’optimisation du cycle de vie du bâtiment, de la phase de conception à celle de l’exploitation et de la maintenance de l’immeuble.

Brigitte Dupuis, directrice de comptes majeurs – Secteur institutionnel chez Johnson Controls, a fait sa marque en gestion des actifs, BIM, efficacité énergétique, développement durable et s’intéresse plus particulièrement à la gestion du cycle de vie d’une installation. Elle cherche constamment à promouvoir les technologies qui soutiendront la révolution énergétique de demain.

es divers acteurs partagent des objectifs communs et travaillent ensemble pour trouver des solutions durables qui répondent aux exigences des clients. Ce processus permet de mieux comprendre les conséquences financières des initiatives sur la durée du projet, mais aussi en matière d’environnement, en efficacité énergétique, en performance opérationnelle et en confort pour les usagers. L’intégration de professionnels spécialisés dans des groupes de travail favorise la sélection de solutions innovantes pour la livraison de bâtiments performants et durables. LES AVANTAGES DE LA CONCEPTION INTÉGRÉE Dans un processus de conception intégrée, les efforts sont mis en début de projet, avant même la période de conception ; les intervenants pren n ent alors des décisions de manière consensuelle, dans une vision commune, qui guideront le déroulement du projet. La structure de l’équipe est plus importante, en raison de la participation d’experts qui ne sont pas impliqués dans un mode plus classique. Le processus est un peu plus complexe que dans un projet traditionnel, mais beaucoup plus efficace, les changements d’orientation en cours de projet sont réduits, et la cohésion entre les professionnels se trouve optimisée.

La technologie telle que le BIM (Building Information Modeling) est un incontournable pour tout projet de conception intégrée. Elle permet à tous les intervenants d’avoir accès en temps réel à l’ensemble de la maquette numérique. Il est ainsi possible de corriger les erreurs et d’appliquer les meilleures pratiques grâce à l’apport des parties prenantes, ce qui réduit les coûts supplémentaires en cours de construction. Un concept propre à la conception intégrée est son processus itératif, soit l’adoption d’une vision holistique et plus globale du bâtiment. Le concept se définit par des boucles d’interaction en vue d’atteindre des objectifs précis. Tout au long du processus, les experts se questionnent, analysent les possibilités, projettent les effets croisés et prennent des décisions concertées en fonction de critères de performance définis. L’établissement de charrettes de travail, regroupant des experts de diverses disciplines, permet de définir des concepts et de trouver des solutions de manière concertée. Un facilitateur assure la bonne cohésion des échanges tout au long du processus, qui prescrit des groupes de travail composés de l’opérateur, de l’ingénieur mécanique, de l’expert en automatisation, du spécialiste en efficacité énergétique ou de l’expert LEED, s’il y a lieu. Ensemble, ils

1. Ibrahim, C.K.C., S.B. Costello et S. Wilkinson (2011). Key Practice Indicators of Team Integration in Construction Projects: A Review. 2nd International Conference on Construction and Project Management. Auckland, Nouvelle-Zélande : University of Auckland, p. 230-234.

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TENDANCES ET INNOVATIONS

trouveront des solutions innovantes adaptées aux conditions spécifiques du projet. Par l’entremise de la conception intégrée, le projet tire profit du plein potentiel des intervenants et de leurs compétences à trouver les meilleures solutions pour l’ensemble du cycle de vie du bâtiment et ainsi à assurer un confort optimal aux occupants. LE CHOIX DES ÉQUIPEMENTS ET LE RÔLE DE L’OPÉRATEUR En période de conception et de construction d’un bâtiment, les choix se font souvent en fonction d’un comparatif, d’un bâtiment de référence. Ainsi, l’équipe compare les données sur les coûts, l’efficacité énergétique, les émissions de carbone par rapport à ce bâtiment de référence tout en conservant les cibles du projet. Les équipements et les matériaux seront sélectionnés en fonction de critères environnementaux et de durabilité. Ces choix ont des répercussions sur l’exploitation et la construction, ainsi que sur la performance énergétique du bâtiment.

L’accès aux équipements est un élément primordial à planifier en vue d’assurer des coûts raisonnables. La difficulté d’accès à certains équipements peut s’avérer très coûteuse ; il n’est pas rare que l’on doive utiliser une nacelle pour effectuer la maintenance de certains équipements ou un robot pour travailler dans un espace clos. L’opérateur en période de construction peut proposer d’autres solutions pour éviter ce type de manœuvres. En outre, une portion importante des coûts d’exploitation d’un bâtiment est liée au chauffage, à la climatisation et à la ventilation. La consommation énergétique et les coûts récurrents liés à la maintenance, projetés sur plusieurs années, sont donc des facteurs clés à considérer dans le projet. La sélection d’un système étant une tâche de plus en plus ardue, l’opérateur utilise généralement des outils de simulation qui permettent d’évaluer et de comparer les différentes options. La modélisation énergétique des équipements, en amont de la période de conception, permet à l’équipe de déterminer très tôt les techniques innovantes en matière

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VOL. 33 N° 9 • NOVEMB

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de bâtiment performant. L’opérateur pourrait préconiser la récupération d’énergie pour réduire les besoins de chauffage, user de stratégies de refroidissement par source naturelle (free cooling) ou encore proposer la gestion de l’apport d’air frais, selon le taux d’occupation. L’opérateur impliqué dans toutes les phases du projet permet de mieux communiquer l’information sur le fonctionnement des systèmes et leurs interactions avec le personnel d’exploitation et de maintenance. De plus, sa contribution favorise une meilleure acceptabilité des choix technologiques et assure la qualité de la transmission des connais sances aux occupants et au futur exploitant des équipements électromécaniques. Par ailleurs, l’opérateur garantit une rédaction adaptée du manuel d’opération. Son implication est la meilleure assurance qualité pour un bâtiment performant.

Enfin, il est crucial que l’opérateur s’implique activement dans la période de mise en service du bâtiment ; il s’assure alors que celui-ci répond aux exigences de confort et de performance attendus et que les équipements sont calibrés de façon optimale. Dans un processus de conception intégré pour la construction d’un bâtiment, l’apport de l’opérateur permet d’optimiser les concepts architecturaux, mécaniques et électriques. Les investissements financiers liés à ce type de conception sont généralement plus élevés en début de projet, en raison de la participation d’experts, d’une multiplication des rencontres interdisciplinaires, mais les avantages financiers sont incontestables en ce qui concerne l’ensemble du cycle de vie du bâtiment et le confort de ses occupants. La conception intégrée, ce n’est pas une tendance, mais un processus qui deviendra la norme de demain, une garantie de bâtiment performant.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

UN NOUVEAU CONTRAT POUR LES SERVICES D’ENTRETIEN ALFID

MME ANNIK DESMARTEAU NOMMÉE À LA PRÉSIDENCE DE BOMA QUÉBEC

Le Groupe Alfid Services immobiliers est ravi d’annoncer que sa filiale Les Services d’entretien Alfid a obtenu un nouveau contrat d’entretien ménager sur deux immeubles situés au 1255-1259, rue Berri et au 1265-1275, rue Berri depuis le 1er avril 2020. Ces deux édifices, dont l’un est connu sous le nom de bâtiment « Archambault », sont sous gestion Alfid depuis le 1er décembre 2019. Les Services d’entretien Alfid, que ce soit pour le service d’entretien sanitaire ou d’entretien spécifique, assureront la propreté des locaux, le confort des locataires et la pérennité des biens.

À la suite de l’assemblée générale de BOMA Québec tenue le 20 mai dernier en format virtuel, le nouveau conseil d'administration a fièrement nommé Mme Annik Desmarteau au titre de 56e présidente de l’organisation. Mme Desmarteau est viceprésidente bureaux Québec chez Ivanhoé Cambridge. Elle est en outre responsable de la Place Ville Marie, du 1000 De La Gauchetière, de l’Édifice Jacques-Parizeau et de la Maison Manuvie.

BOMA QUÉBEC

NOUVEAU PROGRAMME D'ACCRÉDITATION GBAC STARTM L’ISSA et le Global Biorisk Advisory Council (GBAC) ont fixé la fin août comme date de lancement d’un nouveau programme d’accréditation GBAC STAR™ Services. Conçu pour aider les entrepreneurs en entretien d’immeubles à se démarquer par la qualité de leurs services de nettoyage et de désinfection, de même que par leurs mesures de prévention contre les maladies infectieuses, ce programme viendra compléter le programme d’accréditation des installations du GBAC STAR™ de plus en plus populaire.

La présidente et chef de la direction de Roy., Mme Julie Roy, est heureuse d’annoncer la nomination de M. Jacques Marion à titre de vice-président développement stratégique. Cumulant plus de 30 ans d’expertise en matière d’entretien ménager commercial, il sera responsable de la planification des projets de transformation stratégique organisationnelle liés à la gestion des opérations. Il veillera à l’efficacité des équipes et à la pleine satisfaction de leur clientèle.

LUMINIS PRÉSENTE LA FAMILLE D’ÉCLAIRAGE EXTÉRIEUR RECTILIGNE MULTI-TÂCHES BELLEVUE

La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) a annoncé l’entrée en vigueur de nouvelles normes de construction visant à rehausser la performance énergétique des immeubles commerciaux, institutionnels et industriels ainsi que des grands bâtiments d’habitation. Ces mesures, qui s’appliquent depuis le 27 juin 2020, amélioreront la performance énergétique des nouveaux bâtiments et des agrandissements de plus de 25 % en moyenne, permettront aux entreprises d’économiser environ 20,2 M$ sur leur facture annuelle d’énergie, et engendreront une importante réduction d’émission de CO₂, soit l’équivalent de ce que peuvent émettre près de 18 000 voitures en une année !

Fabricant novateur et réputé de luminaires de spécification, Luminis lance Bellevue, une famille de luminaires d’extérieur. Bellevue est un luminaire polyvalent pour l’éclairage d’espaces extérieurs multiples. Se distinguant par un design rectiligne unique et moderne, Bellevue a été conçu pour les projets nécessitant une combinaison d'éclairage directionnel, de contrôle de l'éblouissement dans les zones piétonnes à fort trafic et d'éclairage public.

LUMINIS

ENTRÉE EN VIGUEUR DE NOUVELLES NORMES ÉCOÉNERGÉTIQUES

JAZZ PHOTO_RENÉ GOBEIL

JACQUES MARION NOMMÉ VICE-PRÉSIDENT DÉVELOPPEMENT STRATÉGIQUE

MAINTENANCE IMMOBILIÈRE : : ÉTÉ 2020

FOURNISSEURS DE PRODUITS ET SERVICES EN IMMOBILIER / CONSTRUCTION Nos lecteurs investissent des centaines de millions de dollars chaque année, pour l’entretien, le maintien et la mise à niveau de leurs parcs immobiliers. Informez-vous sur nos différents forfaits de campagnes publicitaires ciblées et efficaces, qui peuvent convenir à tous les budgets.

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Maintenance immobilière - volume 10 numéro 2

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NETTOYAGE ET HYGIÈNE

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bureaux dans le contexte de la COVIDde

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GUIDE DE VÉRIFICATION DES IMMEUBLES P OUR UN RETOUR AU TRAVAIL SÉCURITAIRE

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