Mitä tarkoittaa kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito?
Konkurssi ja yhtiön purkaminen ovat äärimmäisiä keinoja
Laajavuorentie 9–11:n energiasaneeraus lisää omavaraisuutta
äivätsek.ajotnilavN atlouhisötsietniikE .atsutimroukötsiräpmya
:alliusiaktarsutioharA sutioharsytiry-avatsek/fi.po
Paikallisena lämmöntoimittajana Loimua on apuna kiinteistönne lämpöasioissa kokonaisvaltaisesti.
Valvomo-palvelu: huolehdimme, että lämmitys- ja jäähdytyslaitteistonne toimivat oikein kaikkina aikoina. Erityisen hyödyllinen kohteisiin, joissa on lämpöpumppuja ja aurinkoenergiaa!
Maksuton lämpökatselmus varmistaa kaukolämpölaitteistonne toimintakunnon ja kertoo parannustarpeet.
Kaukolämpölaitteiston uusinta avaimet käteen -palveluna ja 5 vuoden maksuajalla.
Soita, niin kerromme lisää!
Asiakkuuspäällikkö Erno Lehtinen
puh. 040 839 0060 erno.lehtinen@loimua.fi
loimua.fi
4 Pääkirjoitus: Kiinnostava asuntopolitiikan syksy
4 Ajankohtaista
6 Kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito kannattaa
10 Kustannusten nousu heikentää asunto-osakeyhtiöiden taloutta
12 Taloyhtiön passiivisuus kostautuu tulevaisuudessa
15 Taloyhtiö voi tukea oma-aloitteisia kylpyhuoneremontteja
16 Veljeskypärässä pidetään kiinni yhteisöllisyydestä ja talkoohengestä
18 Fredriksonin talo – Jyväskylän viimeinen porvariskoti
22 Nyt on aika siirtää osakeluettelo huoneistotietojärjestelmään
24 Näin rekisteröit osakehuoneiston omistusoikeuden
26 Laajavuorentie 9–11 teetti mittavan energiasaneerauksen
29 Eri osakeryhmien osakkaiden oikeudet
30 120 vuotta sitten
32 Palveluhakemisto
34 Jäsenpalvelut käytössäsi
Julkaisija Kiinteistöliitto Keski-Suomi, Yliopistonkatu 11, 40100 Jyväskylä
Kustantaja KKY-Palvelu Oy
Päätoimittaja Hannu Mähönen, 045 110 6333, hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi
Toimitus Viestintä-Paprico Oy ja Kiinteistöliitto Keski-Suomi, kiinteistoviesti@paprico.fi
Ulkoasu Viestintä-Paprico Oy
Keski-Suomen Kiinteistöviesti jaetaan neljä kertaa vuodessa kaikille jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja muille yhdistyksen sidosryhmille.
Ilmoitusmyynti Mediatoimisto Dorimedia Oy, 040 717 8614, inkeri.valtonen@dorimedia.fi
Painopaikka Kirjapaino Kari, Jyväskylä
Painosmäärä 6650 kpl
Osoitelähde Kiinteistöliiton jäsenrekisteri
Osoitteenmuutokset kiinteistoliitto.fi/osoitteenmuutos, 045 208 6560, keski-suomi@kiinteistoliitto.fi
Seuraava numero 4/2023 ilmestyy viikolla 50, aineistopäivä 9.11.2023
Päätoimittaja, toiminnanjohtaja
Kesällä päätetystä maamme hallitusohjelmasta löytyy lukuisia Kiinteistöliiton ajamia tavoitteita. Asunto-osakeyhtiölakia, asuntokauppalakia ja rakentamislakia päivitetään, lyhytaikaisen vuokrauksen pelisääntöjä selkeytetään ja taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumista helpotetaan. Hallitusohjelmassa on muitakin mielenkiintoisia kirjauksia.
Taantuvilla alueilla yhä useampi taloyhtiö tulee tyhjenemään. Taloustilanteen vaikeutuminen näkyy yhä selvemmin ja konkurssitkaan eivät ole mahdottomia, joskin edelleen hyvin harvinaisia. Perusteilla on selvitysryhmä, jonka tehtävänä on ratkoa alueiden eriytymisen tuomia haasteita asumiselle ja helpottaa taloyhtiöiden hallittua alasajoa.
Paljon medianäkyvyyttä saanut rakennusten energiatehokkuusdirektiivin uudistus etenee ja sen lopullisesta muodosta neuvotellaan syksyn aikana EU:n toimielinten kesken.
Sen jälkeen tiedetään, kuinka paljon direktiivi antaa kansallista liikkumavaraa ja minkälaiseksi vaatimukset muodostuvat suomalaisille taloyhtiöille.
Myös pitkään suunniteltu kiinteistöverouudistus toteutunee tällä hallituskaudella. Hallitusohjelma linjaa, että muutoksien tulee olla kohtuullisia ja ne toteutetaan pitkillä siirtymäajoilla.
Suomen rakennuskanta on siinä iässä, että monilla taloyhtiöillä on edessään mittavia korjaushankkeita. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on myöntänyt avustuksia etenkin energiatehokkuutta edistäviin hankkeisiin. Näyttää kuitenkin siltä, että energia-avustuksille ei ole tulossa jatkoa. Myös hissi- ja esteettömyysavustuksia vähennetään.
Hallitusohjelma on monella tapaa taloyhtiöille suotuisa, mutta ei ongelmaton. Huolta juuri nyt aiheuttavat myös asuntojen kysynnän romahdus, asuntorakentamisen hyytyminen ja rakennusyritysten konkurssiaalto.
Toivotaan hallitukselta ja eduskunnalta viisaita päätöksiä niin että asumisen menojen nousua voitaisiin hillitä ja asuinrakennusten välttämättömiä korjauksia edistää.
Kiinteistöliiton Indeksitalo 2023 -sel vityksen mukaan kerrostaloyhtiön kuntakohtaisesti määräytyvät kiinteistökustannukset ovat nousseet tänäkin vuonna tuntuvasti, ja nousu on ollut aiempaa laaja-alaisempaa. Nousua on ollut kaikissa muissa vertailuerissä paitsi kiinteistösähkössä, jonka vertailulukema laski viimevuotisen kaksinkertaistumisen jälkeen.
Tarkastelluissa 59 suurimmassa kaupungissa kustannukset vaihtelevat Kempeleen 2,61 eurosta Helsingin 3,96 euroon neliömetriltä kuukaudessa. Keskiarvo on 3,23 euroa. Keski-Suomesta vertailussa ovat mukana Jyväskylä ja Jämsä.
Jämsässä kustannukset ovat 2,95 euroa ja se on koko joukon 11. edullisin kaupunki. Vuoden aikana nousivat rakennuksen kiinteistövero, vesi ja jätevesi, jätehuolto ja kaukolämpö. Siitä huolimatta Jämsässä on edelleen useimpia muita kaupunkeja alemmat kaukolämmön maksut.
Jyväskylässä kustannukset ovat 3,21 euroa, mikä on lähellä vertailtujen 59 kaupungin keskiarvoa. Vuoden aikana ovat nousseet rakennuksen kiinteistövero, vesi ja jätevesi sekä jätehuolto.
Vaikka myös Jyväskylässä ja Jämsässä monet kuntakohtaiset kiinteistökustannukset ovat nousseet, kerrostaloyhtiön yhteenlasketut kustannukset ovat liki vuoden takaisella tasolla, koska kiinteistösähkön hinta on laskenut huomattavasti vuoden takaisista huippulukemista.
Valtion tulo- ja menoarvion mukaan yleisen kiinteistöveroprosentin alarajaa korotetaan 1,30 prosenttiin. Keski-Suomessa tämä pakottaa liki kaikki kunnat nostamaan yleistä kiinteistöveroprosenttiaan. Suurin korotus on Viitasaarella ja Pihtiputaalla, joissa yleinen kiinteistöveroprosentti on ollut vuonna 2023 nykyisen alarajan, 0,93:n mukainen. Keski-Suomessa ainoastaan Jyväskylän, Petäjäveden ja Laukaan yleinen kiinteistöveroprosentti on jo nyt 1,30. Tonttia eli maapohjaa verotetaan yleisen kiinteistöveroprosentin mukaan. Kunnat päättävät vuoden 2024 kiinteistöveroprosenteista loppuvuoden aikana.
Kannessa
Katunäkymä Kauppakadulta Aren aukion suuntaan 1940-luvulla. Kuva: Keski-Suomen museo, kuvaaja ei tiedossa
Kiinteistöliitto Keski-Suomen selvityksen mukaan taloyhtiöiden kaukolämmön kustannukset ovat vuoden aikana nousseet eniten Loimuan kaukolämpöverkossa Laukaassa ja Jyväskylässä liki 19 prosenttia. Viitasaarella nousua oli liki 14 prosenttia, Jämsässä ja Äänekoskella noin 5 prosenttia, Saarijärvellä liki 4 prosenttia ja Keuruulla hieman yli 3 prosenttia.
Maksut ovat pysyneet ennallaan Muuramessa ja Jyväskylän keskustan alueella.
Edullisinta kaukolämpö on edelleen Saarijärvellä ja Jämsässä, joissa vertailussa käytetty vakiomuotoinen kerrostaloyhtiö maksaa lämmityksestään vuodessa alle 20 000 euroa.
Kalleinta on Loimuan verkossa Laukaassa ja Jyväskylässä. Siellä taloyhtiön lämmityskulut ovat vuodessa yli 30 000 euroa.
Isot paikkakuntakohtaiset erot kaukolämmön hinnoissa ja niiden äkilliset muutokset näkyvät suoraan kuntalaisten asumiskustan-
nuksissa, sillä taloyhtiön lämmityskulut katetaan osakkailta kerättävillä hoitovastikkeilla. Kun Saarijärvellä taloyhtiön hoitovastikkeesta 1,34 euroa menee kaukolämmön kustannuksiin, Laukaassa siihen tarvitaan jo 2,15 euroa eli yli 80 senttiä enemmän asuinneliömetriltä kuukaudessa.
Kiinteistöliitto Keski-Suomi on vuodesta 2005 lähtien vertaillut alueen suurimmilla paikkakunnilla kiinteistökustannuksia, jotka päätetään kunnissa tai yhtiöissä, joilla on alueella luonnollinen monopoli. Vertailussa käytetään vakiomuotoista 1970-luvun kerrostaloa, jonka lämmitysenergian kulutus on 247,5 MWh vuodessa, tilausvesivirta 2,0 m3/h, huipputeho 80 kW ja sopimusteho 100 kW.
Kaukolämmön kokonaiskustannus muodostuu perusmaksusta (€/v), energiamaksusta (€/MWh) ja veroista (alv 24 %).
Selvityksessä on käytetty 1.9.2023 voimassa olleita kaukolämmön hinnastoja.
Etäyhteydellä osallistuminen taloyhtiön yhtiökokoukseen on yleistynyt laajasti. Etenkin pääkaupunkiseudulla, Jyväskylässä ja muissa suurissa kaupungeissa valtaosa kyselyyn vastanneista taloyhtiöistä on tarjonnut osakkailleen mahdollisuutta etäosallistumiseen
kesän 2022 jälkeen. Jyväskylän taloyhtiöistä enää 36 prosenttia toteutti yhtiökokouksensa perinteisenä kokouksena.
Kiinteistöliiton, oikeusministeriön ja Isännöintiliiton laatimaan kyselyyn vastasi alkukesällä lähes 5 000 taloyhtiön vastuuhenkilöä.
Kerrostaloasuntojen hoitokulut kasvavat tänä vuonna keskimäärin
5,3 %
Asumismenot kasvavat tänä vuonna keskimäärin
6,5 %
Keskituloisen omistusasunnossa kerrostalossa asuvan asumismenojen osuus nettotuloista on tänä vuonna keskimäärin
42,4 %
LÄHDE: PTT:N ASUMISMENOT 2023 -TUTKIMUS ELOKUUSSA 2023
Isännöintiala on ollut viimeinen linnake läpinäkymättömyydessään. Taloyhtiöiden hallitukset eivät ole päässeet käsiksi siihen, miten raha liikkuu.
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva
HELSINGIN SANOMAT 7.5.2023
Kiinteistön
Kiinteistön suunnitelmallisen kunnossapidon tärkeyttä korostetaan, mutta mitä se tarkoittaa käytännössä ja mikä siinä on olennaista? Kysyimme asiasta Kiinteistöliiton rakennustekniseltä asiantuntijalta Jari Haloselta, joka on työskennellyt viimeiset 16 vuotta kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntijatehtävissä.
n TEKSTI: ISMO MYLLYLÄ n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO
Kiinteistön kuntoarvio
• Kiinteistön kunto arvioidaan aistinvaraisesti kokonaisvaltaisesti siltä osin, kun se on taloyhtiön vastuulla.
• Arvioinnissa ovat mukana rakennusasiantuntijat, LVI-asiantuntijat ja sähkötekniikan asiantuntijat.
• Kuntoarviossa esitetään havaitut korjaustarpeet, niiden edellyttämät toimenpiteet, kustannusarvio ja toimenpiteen ajankohta.
• Asiantuntijat laativat edellä mainituilla perusteilla kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen.
Kunnossapitosuunnitelma
• Kuntoarvion pohjalta laadittu kiinteistön kunnossapidon suunnitelma.
• Tehdään yleensä 10 vuodeksi eteenpäin.
PTS
• Pitkäntähtäimen suunnitelma = kunnossapitosuunnitelma.
• Tätä termiä on käytetty etenkin aikaisemmin yleisesti.
Korjaussuunnitelma
• Kunnossapitosuunnitelman pohjalta laadittu suunnitelma rakenteiden korjaamiseksi.
Kuntotutkimus
• Yksittäisen rakennusosan tarkempi tutkimus.
• Kuntotutkimus on ns. rakenteita rikkova, eli siinä avataan rakenteita ja otetaan rakenteista näytteitä.
• Tällaisia ovat esimerkiksi betonirakenteiden kuntotutkimus ja putkiston kuntotutkimus.
Jari Halonen, mitä suunnitelmallisella kunnossapidolla tarkoitetaan?
Pohjimmiltaan siinä on kyseessä varautumisesta tuleviin korjaustarpeisiin ennakolta. Jokaisella rakennusosallahan on oma keskimääräinen käyttöikänsä, joten korjaus- ja huoltotarpeet voidaan ennakoida.
Miten kunnossapidosta kannattaa huolehtia?
Suunnitelmallisen kunnossapidon perustyökalu on asiantuntijalla teetetty kuntoarvio. Ensimmäinen kuntoarvio kannattaa teettää alle kymmenen vuoden ikäiselle rakennukselle, jolloin tässä yhteydessä voidaan arvioida myös rakennuttajan kunnossapitovastuuseen kuuluvia mahdollisia virheitä. Rakennuttajan kunnossapitovastuuhan on kymmenen vuotta. Itse suosittelen, että kuntoarvio tehtäisiin 8–9 vuoden ikäiselle rakennukselle, jolloin tarvittaessa on varmasti mahdollisuus ja aikaa reklamaation tekemiseen.
Kuntotarkastus
• Kuntotarkastus on yleensä kevyempi toimenpide kuin kuntotutkimus.
• Yleensä laitetaan etuliitteeksi, minkä rakennusosan kunto tarkastetaan. Kuntoarvion yhteydessä tehdään ”kiinteistön kuntotarkastus”, joka koskee siis koko kiinteistöä.
• Kyseessä voi olla esimerkiksi ikkunoiden kuntotarkastus.
Huoneiston kuntotarkastus
• Taloyhtiöt eivät tee varsinaista huoneiston kuntotarkastusta. Asuntokauppaan liittyen sellainen saatetaan tehdä.
• Taloyhtiö saattaa sen sijaan tehdä huoneistoissa erilaisia tarkastuksia niiltä tekniikan osilta, jotka ovat taloyhtiön vastuulla. Tyypillisesti kuntoarvion yhteydessä tarkastetaan 10–20 prosenttia huoneistoista, mutta silloinkin vain taloyhtiön vastuulla olevilta osin.
• Merkittäviä tarkastettavia rakennusosia huoneistoissa ovat esimerkiksi märkätilat, parvekkeet, ikkunat, LVI- ja sähkötekniikka. Pintamateriaalit ja kalusteet ovat osakkaan vastuulla eivätkä näin ollen sisälly taloyhtiön teettämiin tarkastuksiin.
Kuntokartoitus
• Yleisnimitys erilaisille kiinteistön eri osien kunnon tarkastamiselle.
Hallituksen kunnossapitotarveselvitys
• Perustuu asunto-osakeyhtiölakiin.
• Hallituksen tulee esittää yhtiökokouksessa oma näkemyksensä seuraavan viiden vuoden aikana sellaisista tarvittavista korjaustoimenpiteistä, jotka vaikuttavat merkittävästi asumiseen ja sen kustannuksiin.
Kuntoarvio tulee päivittää noin viiden vuoden välein. Kuntoarviossa asiantuntijat määrittävät rakennuksen kunnossapito- ja korjaustarpeet sekä laativat kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen (PTSehdotus) seuraavalle 10 vuodelle havaittujen tarpeiden perusteella.
Toinen tärkeä asia kunnossapidossa ovat kuntotutkimukset. Niissä on kyse yksittäisten rakennusosien tarkemmista tutkimuksista korjaustarpeen ja -ajankohdan määrittelemiseksi sekä mahdollisten eri korjausvaihtoehtojen selvittämiseksi
Miksi kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito on tärkeää?
Ajallaan suoritetut korjaustoimenpiteet ovat edullisempia, koska silloin selvitään todennäköisesti pienemmillä korjauksilla eikä pääse syntymään lisävaurioita. Ajoissa toimittaessa myös mahdollisia korjausvaihtoehtoja voi olla käytettävissä enemmän.
Tärkeää on ymmärtää, että monet eri korjaustoimenpiteet liittyvät toisiinsa.
• Kiinteistöliiton korjaus- ja tekninen neuvonta palvelee jäseniä tiistaista torstaihin klo 9–12 numerossa (09) 1667 6311
Kun kunnossapito suunnitellaan ajoissa, toimenpiteet tulevat tehdyiksi oikeassa järjestyksessä ja pystytään hyödyntämään synergiaetuja.
Mitä uhkakuvia suunnitelmallisen kunnossapidon laiminlyönnillä voi olla? Silloin kyse on tulipalojen sammuttamista eli korjaustoimenpiteisiin ryhdytään vasta, kun on syntynyt vahinkoja. Tällaisen suunnittelemattoman kunnossapidon mahdollisista seurauksista tulee mieleen äärimmäinen, mutta todellisesta elämästä peräisin oleva esimerkki.
Eräässä taloyhtiössä oli siirretty ja siirretty kuntoarviossa esitettyä putkistosaneerausta, jonka kustannusarvio oli
uu miljoona euroa. Perustelu saneerauksen siirrolle oli, että viimeisen viiden vuoden aikana taloyhtiö oli käyttänyt vesivahinkojen korjaamiseen 200 000 euroa vuodessa eli tuon 1 miljoonaa euroa. Kun putkistosaneeraus tehtiin sitten selvästi myöhässä, se tuli maksamaan 1,7 miljoonaa euroa. Niinpä kokonaiskustannus taloyhtiölle oli 2,7 miljoonaa euroa, kun putkistosaneerausta ei tehty ajallaan.
Nykyään yhä enemmän korostuu myös riski siitä, että jos korjausvelka kasvaa liian suureksi, voi rahoituksen saaminen käydä mahdottomaksi.
Väitetään, että suunnitelmallisella kunnossapidolla taloyhtiö voi säästää pitkällä tähtäimellä. Onko näin?
Kyllä todellakin on. Edellä mainittu putkistosaneerausesimerkki kertoo juuri siitä. Eli kun korjaukset tehdään ajallaan, ei synny lisävaurioita – eikä lisäkustannuksia. Esimerkiksi vuotava vesikouru voi aiheuttaa kosteusvaurion seinärakenteeseen tai jos märkätilat saneerataan ennen rakenteiden pettämistä, ei synny kosteusvaurioita. Säästöä syntyy myös siitä, että ajoissa ja suunnitelmallisesti toimittaessa korjausvaihtoehtoja on usein käytettävissä enemmän ja mahdollisesti myös niitä edullisempia. Yksinkertainen esimerkki tästä on, että jos huoltomaalauksia ei tehdä ajallaan, rakenne pääsee lahoamaan tai ruostumaan ja maalaamisen sijasta rakenteet joudutaan uusimaan.
Voiko suunnitelmallinen kunnossapito olla liian kallista?
Ei kunnossapito tietenkään ilmaista ole, mutta on se edullisempaa kuin tekemät-
tä jättäminen. Tosin on joitakin harvoja tapauksia, jolloin on edullisempaa jättää kunnossapito tekemättä ja tehdä vain pakollisia turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavia korjauksia. Tilanne voi olla tällainen silloin, kun kiinteistö sijaitsee muuttotappioalueella, korjausvelka on suuri, kunnossapitovelka on suuri, kiinteistön arvo on matala verrattuna kunnossapitovelkaan tai taloyhtiöllä on rahoitusvaikeuksia.
Voiko suunnitelmalliseen kunnossapitoon saada taloudellista tukea?
Ei enää, sillä valitettavasti kuntoarvioiden ARA-tuki lopetettiin noin 10 vuotta sitten, vaikka se olisi mielestäni erittäin kannattava tukikohde. Sitä ennen taloyhtiöillä oli
mahdollisuus saada kuntoarvion teettämiseen tukea enimmillään 50 prosenttia. Etenkin pienille taloyhtiöille tuki oli hyvin merkityksellinen, koska esimerkiksi noin 10 huoneiston taloyhtiön kuntoarvion teettäminen maksaa 300–400 euroa osakasta kohden. Tällä hetkellä ARA ei tue suunnitelmallista kunnossapitoa lainkaan.
Kiinteistöliitto tukee kuitenkin jäsentaloyhtiöidensä suunnitelmallista kunnossapitoa neuvonnalla. Taloyhtiöiden käytössä on myös jäsensivuilla rakennuksen kuntosovellus (Raku), jota ollaan tällä hetkellä jatkokehittämässä. Se on taloyhtiöille suunnattu verkkosovellus, jolla voidaan laatia asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelma.
Rakennusmestari Jari Halonen on Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija, joka aloitti tehtävässä syksyllä 2022. Hänen työnkuvaansa kuuluvat korjausrakentamisen ja rakennustekniikan asiantuntijatehtävät, tutkimus- ja kehityshankkeet sekä korjausrakentamisen neuvonta ja koulutukset jäsenille.
Halonen on työskennellyt viimeiset 16 vuotta monipuolisissa kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntijatehtävissä muun muassa Talokeskuksessa ja omassa Kupitas-yrityksessä.
Hän on esimerkiksi laatinut yli 1 000 rakennusteknistä kuntoarviota yhdessä talotekniikan asiantuntijoiden kanssa ja tarkastanut noin 13 000 märkätilaa. Hän on ollut myös mukana Rakennustietosäätiön työryhmässä päivittämässä voimassa olevat kuntoarvio-ohjeet.
Tällä hetkellä hän on mukana työryhmässä, jossa päivitetään rakennusosion keskimääräisiä käyttöikiä. Halonen on myös mukana kahden taloyhtiön hallituksessa, joista toisessa puheenjohtajana.
”
Ajallaan suoritetut korjaustoimenpiteet ovat edullisempia, koska silloin selvitään todennäköisesti pienemmillä korjauksilla eikä pääse syntymään lisävaurioita.
Jyväskylässä, pyydä tarjous: 044 5020 911 / jani.mallinen@kiinteistotahkola.fi 050 4635 603 / panu.hulkkonen@kiinteistotahkola.fi
Digipalvelut 24/7
Talotili-palvelu pienille taloyhtiöille
Manageeraus
10:llä paikkakunnalla Suomessa, kiinteistotahkola.fi
Ongelmien eskaloituessa meistä kuoriutuu asiakkaan etua ajava ratkaisija. Tunnemme lakipykälät kuin omat taskumme.
Jaana Sallmén, Asianajaja, varatuomari, LKV
Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy juridisissa kysymyksissä asiantuntijan puoleen. Meiltä saat luotettavaa ja monipuolista lakikonsultointia kaikissa yhtiön hallintoon, talouteen ja kiinteistönpitoon liittyvissä kysymyksissä.
Kuhanen, Asikainen & Kanerva on Suomen ensimmäinen kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajotoimisto. Olemme vuosikymmenten aikana onnistuneet jalostamaan kokemuksesta alan parasta asiantuntijuutta ja palvelua.
Aina löytyy ratkaisu.
www.kak-laki.fi
Vakautta ja varmuutta taloyhtiön hallitustyöhön
Kiinteistöjen hoitokustannusten ja korkokulujen nousu heikentää asunto-osakeyhtiöiden taloudellista tilannetta. Yhtiön ongelmat on joskus ratkaistava konkurssin tai yhtiön purkamisen kautta. Osakkaiden kannalta ne ovat dramaattisia ratkaisuja.
Suomessa on yli 90 000 asunto-osakeyhtiötä. Viime aikoina keskustelu yhtiöiden taloudellisista vaikeuksista on lisääntynyt. Suomen Kiinteistöliiton lakiasiainjohtajan Jenni Huplin mukaan ilmiö on havaittu myös Kiinteistöliiton neuvontapalveluissa.
– Muutaman vuoden aikana varsinkin Ukrainan sota on lisännyt asuntoosakeyhtiöiden haasteita, sillä korkotaso, hoitokulut ja erityisesti energianhinta ovat kohonneet.
Pelkästään koronapandemia tai sota Ukrainassa eivät ole syitä yhtiöiden vaikeuksiin. Huplin mukaan ilmiö nousi esille jo ennen maailmanlaajuisia kriisejä. Yksi syy kehitykseen on Suomen sisäinen muuttoliike, joka ajaa ihmisiä kasvukeskuksiin.
Muuttotappiokunnissa on paljon vanhoja ja huonokuntoisia asuinkerrostaloja, joihin ei enää löydy asukkaita. Omaisuuden vakuusarvo on pudonnut, minkä vuoksi peruskorjauksiin on hankala saada rahoitusta pankeilta. Pitkäjänteinen kiinteistönpito käy vähitellen mahdottomaksi, Hupli miettii.
Kiinteistöliitto selvitti taloyhtiöiden tilannetta viime keväänä. Tämän syksyn aikana tilannetta päivitetään uudella kyselyllä.
Kyselyidemme perusteella yhtiöiden taloudellisessa varautumisessa on suuria eroja. Osa kerää puskuria, toiset elävät ”kädestä suuhun” ja raha riittää vain välttämättömiin menoihin.
Konkurssien määrä on vielä pieni
Miten asunto-osakeyhtiön hallinnossa tulisi toimia, kun taloudelliset riskit tunnistetaan ensi kerran? Jenni Huplin mukaan alkuvaiheessa on hyvä kokeilla pehmeämpiä keinoja.
– Esimerkiksi korjaukset ja yhtiön käyt-
tämät palvelut tulee pyrkiä sopeuttamaan tilanteeseen ja säästää energiaa. Sopeuttamisessa on kuitenkin rajansa, sillä asunto-osakeyhtiön toimiala velvoittaa tietynasteiseen kiinteistönpitoon.
Tilanne kuitenkin hankaloituu, jos asuntoja alkaa jäädä tyhjilleen. Näin voi käydä esimerkiksi muuttotappiokuntien taloyhtiöissä, joissa ikääntyneet muuttavat pois eikä uusia tulijoita ole. Ongelmat syvenevät edelleen, kun osa asukkaista jättää vastikkeensa maksamatta.
– Jos tilannetta ei saada hallintaan vastikkeiden perinnän tai asunnon haltuunoton kautta, luottotappioita joudutaan kattamaan muilta osakkailta perittävillä korkeammilla vastikkeilla. Osakkaiden maksukyvyllä on rajansa.
Pahimmassa tapauksessa voi edessä olla taloyhtiön hallittu alasajo. Tärkeimpiä juridisia keinoja tähän ovat velallisaloitteinen konkurssi tai yhtiön purkaminen selvitystilan kautta. Tilannetta ei kannattaisi päästää niin pitkälle, että velkojat hakevat yhtiötä konkurssiin.
Konkurssimenettely tähtää yhtiön velkojen maksuun taloyhtiön omaisuuden myynnin avulla, minkä vuoksi myyntituloksella on suuri merkitys. Myös konkurssin läpivienti vaatii varoja. Jos varallisuudelle ei löydy ostajaa eikä varoja konkurssin läpikäyntiin, konkurssi raukeaa. Käytännössä menettely ei siis sovi kaikille yhtiöille taloyhtiön hallittuun alasajoon.
Jos yhtiö päätetään purkaa selvitystilan kautta, varallisuus myydään ja velat maksetaan. Mahdollinen ylijäämä jaetaan osakkaille.
Huplin mukaan konkurssien osalta puhutaan vielä marginaali-ilmiöstä. Vuosina 2014–2022 on Kiinteistöliiton tietojen mukaan tehty konkurssin aloittamista koskeva päätös 43 asunto-osakeyhtiön osalta. Yli puolessa tapauksista konkurs-
si on rauennut. Toistaiseksi lopputilitykseen johtaneita konkurssimenettelyjä on ollut vain viisi.
Yhtiömuodon muutos tai yrityssaneeraus?
Jenni Huplin mukaan myös konkurssin raukeaminen aiheuttaa haasteita.
– Kun konkurssin raukeamispäätös tehdään, se johtaa käytännössä taloyhtiön nopeaan poistamiseen kaupparekisteristä. Tällöin joudutaan välitilaan, jossa asuintaloon on mahdotonta saada sähköä, lämpöä, vettä tai isännöinti- ja kiinteistönhoitopalveluja. Konkurssin raukeaminen ja sitä seuraava yhtiön poistaminen kaupparekisteristä tulevat todennäköisesti yllätyksenä – ja talot tyhjenevät.
Huplin mukaan asunto-osakeyhtiölakia ja konkurssilainsäädäntöä pitäisi tarkentaa, jotta yhtiö voitaisiin ajaa hallitusti alas nykyistä joustavammin. Myös osakkaiden oikeusasemaa tulisi selventää.
Konkurssin ja yhtiön purkamisen lisäksi laki mahdollistaa myös muita keinoja vaikuttaa yhtiön taloustilanteeseen ja osakkaiden maksuvelvoitteisiin. Niissäkin on hankaluutensa.
– Teoriassa asunto-osakeyhtiö voitaisiin yksimielisellä päätöksellä muuttaa tavalliseksi kiinteistöosakeyhtiöksi. Osakkaalla ei osakeyhtiössä ole velvollisuutta maksaa vastiketta. Toisaalta osakkaalla ei silloin ole osakeomistukseen perustuvaa hallintaoikeutta huoneistoon. Yhtiömuodon muutos johtaa käytännössä siihen, että asuntolainan vakuutena olevien osakkeiden arvo häviää. En näe, että yhtiömuodon muutos poistaisi varsinaisia ongelmia.
– Laki antaa mahdollisuuden myös asunto-osakeyhtiön yrityssaneeraukselle, jossa on nykyisin myös kevyempi muoto, varhainen saneerausmenettely. Se voi tul-
la kyseeseen jo siinä tapauksessa, että yhtiö on ajautunut hetkellisesti taloudellisiin vaikutuksiin, mutta ei ole vielä maksukyvytön. Taloyhtiöiden yrityssaneerauksia ei toistaiseksi ole tullut tietoomme.
Vaaran merkit on tunnistettava ajoissa Yksilötasolla yhtiön hallitun alasajon vaikutukset ovat suuria: pahimmassa tapauksessa osakas menettää omistuksensa ja oikeuden asua huoneistossa, mutta asuntovelka jää maksettavaksi.
Yhtiön tilanne on aina erilainen kuin yksittäisen osakkaan. Joissakin tapauksissa voi helpottaa se, että yhtiön purkamisen tai konkurssin yhteydessä velvollisuus maksaa vastiketta päättyy. Voi myös olla, että kiinteistön uudella omistajalla on intressi antaa osakkaiden ja vuokralaisten edelleen asua huoneistoissa vuokraa vastaan.
– Rakennuksen purkaminen voi olla hyvä ratkaisu tilanteessa, jossa tontilla on myyntiarvoa. Kylmilleen jääneet talot ovat vain ongelma ympäristölle. Vuoden 2025 alusta voimaan tuleva rakentamislaki
tosin tiukentaa purkujätteen kierrätysvaatimuksia mutkistaen purkua, Hupli sanoo.
Jotta vaikeilta tilanteilta vältyttäisiin, vaaran merkit on syytä tunnistaa ajoissa.
Jenni Hupli. uu
– Vastikerästit, pitkään kertynyt korjausvelka ja vaikeus saada korjauksiin ra-
hoitusta ovat merkkejä, jotka vaativat yhtiöltä aktiivisia toimenpiteitä. Itsestään ongelmat eivät poistu. Toivottavasti Orpon hallitus tekee tarkennuksia yhtiöiden hallittuun alasajoon, kuten hallitusohjelmassa on luvattu.
Näin taloyhtiöt vastasivat maaliskuun 2023 vastikekyselyssä
• Runsaalla 20 prosentilla yhtiöitä hoitokulujen nousu uhkaa taloyhtiön maksukykyä jonkin verran, ja runsaalla kahdella prosentilla suuresti.
• Kahdeksan prosenttia vastanneista taloyhtiöistä on käyttänyt viime vuoden aikana luotollista tiliä tai nostanut hoitolainaa hoitokulujen kattamiseen.
• Kolmella neljästä taloyhtiöstä päätettiin yhtiökokouksessa ylimääräisten vastike-erien valtuuksista hallitukselle. Tyypillisin ylimääräisten erien määrä oli kaksi, joka oli käytössä 60 prosentilla vastanneita taloyhtiöitä.
• Yhden ylimääräisen vastike-erän oli perinyt 18 prosenttia yhtiöistä, ja kaksi ylimääräistä erää yhdeksän prosenttia yhtiöistä.
• Hallintaanottomenettelyä oli toteuttanut 4 prosenttia taloyhtiöistä 2022/2023.
Isännöitsijä Elina Liimatainen on nähnyt, mikä on lopputulos, kun peruskorjauksia siirretään vuodesta toiseen. Hän toivoo hallituksilta ja isännöitsijöiltä pitkäjänteistä suunnittelua ja taloudellista varautumista tuleviin korjauksiin.
Jos yhtiön hallitus ei kykene etsimään ratkaisuja pulmiin, on paljon isännöitsijästä kiinni, millaiseksi tulevaisuus muotoutuu.
Olen viime aikoina miettinyt, mikä oikeastaan on isännöitsijän vastuu. Käytäntö on osoittanut, että joidenkin asunto-osakeyhtiöiden hallitukset vaativat isännöitsijältä aktiivisuutta, jotta asioita saataisiin vietyä eteenpäin, miettii Äänekoskella toimivan Loistoisännöinti Oy:n yrittäjä Elina Liimatainen Liimatainen perusti isännöitsijätoimiston pari vuotta sitten. Ennen yrityksen perustamista hän opiskeli tradenomiksi (amk), työskenteli syyttäjänsihteerinä, teki sivutoimisesti asunto-osakeyhtiöiden kirjanpitoa ja suoritti isännöinnin ammattitutkinnon.
– Haluan, että hoidamme asiakkaidemme asiat huolellisesti. Siksi työmäärä per isännöitsijä ei saa olla liian suuri.
Liimataisen mukaan Keski-Suomessa asuntojen arvo vaihtelee suuresti sijainnin mukaan.
– Jyväskylässä tilanne on paras, mutta taantuvissa kunnissa asuntojen arvo laskee. Äänekoskella asuntojen arvoa nostavat teollisuuden investoinnit ja kaupungin aktiivinen elinkeinopolitiikka.
Entä sitten, kun edessä on miljoonan remontti?
Liimatainen on törmännyt haasteelliseen tilanteeseen. Hän lähti isännöitsijänä etsimään ratkaisuja 1950-luvulla rakennetun pienkerrostalon ongelmiin. Vaikeudet olivat tiedossa, kun Liimatainen suostui isännöitsijäksi, mutta hän ei halunnut jättää yhtiötä pulaan.
– Taloyhtiössä kostautuu nyt takavuosien passivisuus. Edessä olisi ainakin miljoonan euron remontti, jotta kaikki korjausvelat saataisiin kuitattua.
Jotta yhtälö ei olisi liian yksinkertainen, talossa on sattunut useita vesivahinkoja, joita vakuutus ei ole puutteellisen kiinteistönpidon vuoksi korvannut. Ensimmäisiin korjauksiin yhtiöltä vielä löytyi rahaa, mutta nyt yksi asunto on ollut pari vuotta asumiskelvoton vesivahingon vuoksi. Rahaa ei ole, eivätkä pankit myönnä lainaa.
– Aloitin isännöitsijänä yhtiössä tämän vuoden alussa. Usean asunnon vastikkeet olivat maksamatta, eikä niiden saamiseksi ollut käynnistetty perintää tai hallintaanottoa.
Liimatainen on etsinyt tilanteeseen ratkaisuja. Kahden asunnon osalta on käynnistetty hallintaanotto. Kolmen huoneiston osalta hallintaanotto ei ole järkevä toimenpide, kos-
ka kesken jääneiden remonttien vuoksi niitä ei pystytä vuokraamaan, eikä taloyhtiöllä ole rahaa viedä korjauksia loppuun. Maksamattomia vastikkeita on noin 70 000 euroa.
Hallitus on päättänyt, että kiinteistö myydään ja asunto-osakeyhtiö lakkautetaan selvitystilan kautta. Ratkaisun on nähnyt konkurssia paremmaksi myös Liimataisen konsultoima juristi.
Mitä pitäisi tehdä, että pahin ei toteutuisi?
Haastava kohde on saanut Liimataisen miettimään, miten vastaavilta tilanteilta vältyttäisiin.
Vastikerästejä ei pitäisi päästää syntymään ja kirjanpito tulisi hoitaa asianmukaisesti, hän sanoo.
Asunto-osakeyhtiöille suositellaan 2–3 kuukauden vastikkeita vastaavaa kassapuskuria. Liimataisen mielestä taloudellinen varautuminen voisi ulottua vielä pidemmälle tulevaisuuteen.
Rakennusten korjausohjelman pitäisi ulottua 10 vuotta eteenpäin. Suunnitelmien tulee pohjautua rakennusalan asiantuntijan tekemään kuntoarvioon.
Liimatainen tiukentaisi myös asunto-osakeyhtiöiden talouden valvontaa. Hän on miettinyt pitäisikö tilintarkastus vaatia myös pienimmiltä taloyhtiöiltä.
Tilintarkastaja huomaa kaikenlaiset epäselvyydet tilinpäätöksessä. On hyvä, että yhtiöiden kipupisteistä keskustellaan nyt.
Me maalaamme erilaisia taloyhtiöiden ulkoverhouksia ja julkisivuja vuosittain yli 300 kappaletta Noin puolet niistä olisi voitu tehdä huomattavasti edullisemmin, jos työ olisi tilattu viisi vuotta aikaisemmin
400 työntekijää lähes 10 000 asiakasta
Tietoliikennetarpeet
kasvavat nopeasti, niin myös taloyhtiöissä. Meiltä saat aikaa kestävät ratkaisut tarpeen mukaan vaikka huoneistoon asti.
Olemme mukana Keski-Suomen
Taloyhtiöpäivä 2023 -tapahtumassa Jyväskylän Paviljongissa 2.11.2023
Tule keskustelemaan Lounean tarjoamista taloyhtiöiden valokuituratkaisuista
SANEERAUSPURKUTÖITÄ VUODESTA 1988
ERIKOISPURKU VAAJAKOSKI OY
n Asbestin ja kiinteistöjen purkua
n Metallirakenteiden purkua
n Haitta-ainekartoitukset
n Timanttiporaukset ja -sahaukset
n Asbestikartoitukset ja homepölysaneeraus
n Betonilattioiden jyrsintä ja hionta
• Jäähdytyslaitteiden myynti ja huolto
• Ilmalämpöpumppujen myynti ja huolto
• Maalämpöpumppujen myynti ja huolto
• Ilmavesilämpöpumppujen myynti ja huolto
mtpoweroy@gmail.com
p. 045 269 7760
KORJAUSRAKENTAMISEN AMMATTILAINEN WWW.RENEVO.FI
Taloyhtiössä voi olla käsillä tilanne, jossa kylpyhuoneet ovat alkuperäisessä kunnossa, mutta niissä ei ole vielä havaittu välitöntä korjaustarvetta. Kylpyhuoneita olisi hyvä alkaa pikkuhiljaa uusimaan ja toiveena olisi, että osakkaat tekisivät itse tarvittavat korjaukset. Tällaisessa tilanteessa ratkaisu voi löytyä niin sanotusta kannustinpäätöksestä. On kuitenkin otettava huomioon, että osakkaita ei voida pakottaa remontteihin, eikä kannustinmenettelyä voida soveltaa silloin, kun kylpyhuoneessa on jo havaittu välitön, yhtiön vastuulle kuuluva korjaustarve.
Kun taloyhtiö soveltaa kunnossapitovastuun osalta asunto-osakeyhtiölakia, vastaa yhtiö kylpyhuoneiden rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisesta, kun niissä havaitaan välitön korjaustarve. Esimerkiksi vedeneristeen pettämisestä
johtunut rakenteiden kosteusvaurio johtaa siihen, että yhtiön on kuivattava rakenteet, asennettava tarvittavat eristeet sekä ennallistettava pinnat yhtiön perustasoon saakka.
Toisinaan kylpyhuoneessa ei ole vielä välitöntä korjaustarvetta, mutta esimerkiksi laattojen väri ei miellytä osakasta. Tällöin yhtiöllä ei ole velvollisuutta lähteä uusimaan kylpyhuonetta, mutta osakas voi ryhtyä oma-aloitteiseen remonttiin. Osakasremontti perustuu vapaaehtoisuuteen ja kaikki remontin kustannukset, mukaan lukien esimerkiksi vedeneristeen materiaali- ja asentamiskustannukset, kuuluvat osakkaalle.
Vaikka osakasremontin kustannukset kuuluvat osakkaalle, estettä ei ole sille, että yhtiö tukisi remonttia osallistumalla sen kustannuksiin. Tämä kuitenkin edellyttää, että yhtiökokous tekee yksinkertaisella ääntenenemmistöllä kannustinpäätöksen.
Päätöksessä tulisi määritellä mahdollisimman tarkasti muun muassa se, mihin kustannuksiin yhtiö osallistuu (esimerkiksi vedeneristeen asentaminen materiaalikuluineen), korvauksen määrä, ajalliset rajaukset sekä korvauksen saamisen edellytykset.
Päätöksessä voidaan valtuuttaa hallitus käsittelemään osakasremontteihin liittyvät korvausasiat yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti yhdenvertaisuusperiaatetta noudattaen. Jos osakas haluaa hyödyntää yhtiön tarjoaman edun, tulee hänen tehdä normaalisti muutostyöilmoitus, jonka yhteydessä yhtiö asettaa mahdolliset ehdot muutostyölle ja korvauksen saamiselle.
Kannustinpäätöstä ei ole tarpeen kirjata yhtiöjärjestykseen, mutta päätöksestä on hyvä tiedottaa osakkaita säännöllisin väliajoin, jotta kannustinpäätöstä hyödynnettäisiin mahdollisimman paljon. Siitä voidaan lisäksi ottaa maininta isännöitsijäntodistukseen, jolloin tieto välittyy myös tuleville osakkaille.
Näkemykseni mukaan kannustinpäätös on niin yhtiön kuin osakkaidenkin etu. Yhtiö hyötyy, kun kylpyhuoneita päivitetään ennen välittömän korjaustarpeen syntymistä. Tällöin kylpyhuonekanta pysyy hyvässä kunnossa, eikä yhtiön tarvitse kustantaa remontteja aina rakenteista pintoihin saakka. Osakas puolestaan saa itselleen sopivana ajankohtana kylpyhuoneestaan omaa silmää miellyttävän, mutta hänenkään ei tarvitse vastata kustannuksista kokonaisuudessaan yksin.
Yhtiö hyötyy, kun kylpyhuoneita päivitetään ennen välittömän korjaustarpeen syntymistä.
Monet rakennusja korjaustyöt
Veljeskypärässä on tehty talkoovoimin.
Mikko Maasola on asunut perheineen Jyväskylän vanhimmassa rivitalossa Asunto Oy Veljeskypärässä 20 vuotta. 50-lukulaisessa talossa halutaan yhä pitää kiinni yhteisöllisestä tunnelmasta ja talkoohengestä.
Toimittaja Mikko Maasola, 52, asui lapsuutensa Kypärämäen kaupunginosassa eikä ole aikuisenakaan jättänyt asuinaluetta. Lapsuudenkodista kivenheiton päässä oleva Jyväskylän vanhin rivitalo Asunto Oy Veljeskypärä on ollut Maasolalle, kirjailijapuoliso Tiina Piilolalle ja Miina-tyttärelle koti jo 20 vuoden ajan.
Kun lapsemme syntyi ja etsimme uutta asuntoa, tässä rivitalossa tuli heti tunne, että talo voisi olla meille passeli. Itselleni oli tärkeää keittiön ikkunasta näkyvä maisema. Naapurissa on omakotitaloja, jotka kypärämäkeläiset saivat sotien jälkeen lahjoituksena Ruotsista, Maasola kertoo.
Veljeskypärän rivitalo valmistui vuonna 1954, ja siinäkin on skandinaavisia kaikuja. Sotaveteraaneille ja heidän perheilleen rakennettu rivitalo on norjalaisen arkkitehdin suunnittelema tyyppitalo.
Talkoita ja rotinoita
Veljeskypärässä on kahdeksan 80 neliön asuntoa. Talossa on lisäksi kerrostalopääty, jossa on neljä 50 neliön kaksiota. Päädystä löytyvät myös taloyhtiön yhteinen sauna pesutiloineen, pesutupa sekä varastot.
Asunnoilla ei ole omia pihoja vaan niiden sijaan etuovien edessä pienet patioalueet. Mikko Maasolan mielestä omien pihojen
puuttuminen synnyttää luontevaa yhteisöllisyyttä.
– Talossa on turvallinen ilmapiiri ja pihassa on katsottu aina myös toisten lasten perään.
Yhteisöllisyys näkyy myös siinä, että monet talon rakennus- ja korjaustyöt on tehty talkoovoimin.
– Muutimme taloon vuonna 2003 ja heti seuraavana vuonna olimme mukana ulkoverhoilun maalaustalkoissa. Kun pihaan laitettiin sadevesikaivot ja salaojat, kaikki taloyhtiön miehet olivat lapioimassa. Myös saunan lauteet on rakennettu ja rossipohjan sorat vaihdettu itse. Viimeisimpiä talkootöitä ovat olleet aitojen ja porttien uusiminen.
Talon väki paitsi tekee kunnostustöitä myös juhlii yhdessä. Tiina Piilola kertoo, että aina kun taloon syntyy vauva tai uudella asukkaalla on pieni lapsi, talon naiset viettävät rotinoita.
– Kaikki talon naiset leipovat ja vievät leivonnaisia vauvaperheelle.
Veljeskypärän rivitalo valmistui vuonna 1954 ja siinä on kahdeksan asuntoa. Talossa on lisäksi kerrostalopääty jossa on neljä asuntoa ja yhteisiä tiloja.
Taloyhtiön täyttäessä 50 vuotta vuokrattiin niin iso teltta kuin nurmikolle mahtui. Juhlassa soitettiin, laulettiin ja tanssittiin. Talon pesutuvassa on pidetty muun muassa halloweenjuhlat ja monet pikkujoulut. Kesällä grillataan porukalla kalliosyvennykseen viritetyllä grillillä.
Omakotitalon fiilistä
Maasolan mielestä eläminen 1950-luvun talossa vaatii puoliboheemin luonteen.
Veljeskypärän asunnoilla ei ole omia pihoja vaan pienet patiot ulko-oven edessä. Yhteinen suuri piha-alue on asukkaille tärkeä. Kuvassa Tero Tuovinen (vas.), Anna Kajander, Herttavauva, Zappa-koira, Mikko Maasola, Olli Helenius ja Susanna Kääntä.
Asunnot eivät ole ihan viimeisen päälle toimivia. Esimerkiksi vessa löytyy vain asunnon yläkerrasta, jonne on jyrkät portaat. Äänierityskään ei ole paras mahdollinen. Maasolan mukaan äänieristämiseen liittyvät rakennusmääräykset tulivan voimaan 1955 eli vuotta myöhemmin, kun Veljeskypärä valmistui.
– 50-lukulaisuutta on sekin, että pakkasilla asunnoissa saattaa vetää sieltä ja täältä.
Maasola tiesi jo muuttaessaan, että vanhoissa asunnoissa on ominaisuuksia, joiden kanssa opitaan elämään. Näin on myös käynyt. Välillä pariskunta on käynyt katsomassa myynnissä olleita rintamamiestaloja, mutta jokin on aina saanut jäämään Veljeskypärään.
Ehkä taustalla on ollut se, että tässä saa hieman omakotitalon fiilistä, mutta työt ja vastuut jaetaan yhdessä.
Maasola palaa vielä talon yhteisöllisyyteen.
– Olemme tutustuneet vuosien aikana jopa sataan ihmiseen, mikä on ollut valtava rikkaus. Talosta on aina löytynyt juttuseuraa. Täällä saa myös elää jokainen omalla tyylillään.
– Veljeskypärässä on vahva vanhaa kunnioittava henki. Kaikessa tekemisessä pyritään kunnioittamaan 50-lukulaisuutta. Esimerkiksi viime kesänä porraskäytävä maalattiin perinneväreillä, sanoo Asunto Oy Veljeskypärän isännöitsijä Risto Lehto Noste Isännöinti Oy:stä.
Koska kiinteistöllä on ikää kohta 70 vuotta, talon remontointi on haluttu pitää suunnitelmallisena. Lehdon mukaan koko ajan tehdään pienempiä korjauksia ja aikataulutetaan isompia remontteja niin, etteivät lainakulut rasita kohtuuttomasti asukkaita.
Taloyhtiö on ollut valmistuessaan moderni kiinteistö, sillä taloa lämmitettiin puukeskuslämmityksellä. Kaukolämpöön siirryttiin 1980-luvun alussa. Taloyhtiössä on uusittu käyttövesiputket, viemärit ja sähköt. Runkolinjat uusittiin kerralla, mutta huoneistokohtaiset remontit on tehty sitä mukaa, kun osakkaat ovat tehneet omia muutostöitään.
Hintaluokaltaan kalleimpia perusparannustöitä on ollut konesaumatun vesikaton uusiminen vuonna 2013. Lehdon mukaan kattoremontti oli välttämätön, sillä kiinteistövakuutus ei korvaa katon kautta tulleita vahinkoja.
Viimeisimpänä taloyhtiössä on uusittu lämmönvaihdin vuonna 2020. Tulevista remonteista ei ole tehty vielä päätöksiä, mutta todennäköisesti seuraavaksi tehdään osittainen pihasaneeraus, jossa uusitaan salaojat ja sadevesijärjestelmät sekä varaudutaan sähköautojen lataamiseen.
– Toinen iso asia on julkisivuremontti, joka tulee myös tehdä vanhaa kunnioittaen. Luultavasti eristyksiä on uusittava. Remontin laajuus tulee lopullisesti esille kuntotarkastuksessa, Risto Lehto toteaa.
Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen omistukseen vuonna 2022 tulleen, Kirkkopuiston reunalla sijainneen puutalon alkuvaiheista oli tarina Kiinteistöviestin edellisessä numerossa. Kun rakennus oli siirretty nykyiselle paikalleen vuonna 1914, alkoi talon historiassa 95 vuotta kestänyt Fredriksonin suvun viiden sukupolven pituinen ajanjakso.
Uuteen rakennukseen muutti ensimmäisenä tehtailija ja pankinjohtaja Anton Fredriksonin poika
Onni vaimonsa Signen kanssa. Toiseen päätyyn sijoittui vuokralaisena pormestari Hjalmar Hollmérus. Onni Fredriksonista oli tullut edellisenä vuonna A. Fredriksonin Lakki-, kravatti- ja hansikastehtaan toimitusjohtaja. Itse tehdas toimi viereisellä tontilla. Rakennuksen siirron nykyiselle paikalleen hoitanut Anton Fredrikson muutti taloon vuonna
1929 jäätyään leskeksi. Hän kuoli vuonna 1933.
Onnin ja Signen ensimmäinen lapsi, Eero, syntyi taloon alkusyksyllä 1914, vain muutama kuukausi muuton jälkeen. Tehtaan toimitusjohtajana
vuosina 1953–1975 toiminut Eero Fredrikson asui
talossa koko ikänsä, vuoteen 1999 asti. Samana vuonna Eeron ja puolisonsa Leilan vanhin lapsi
Timo perheineen muutti lapsuudenkotiinsa, jossa he asuivat kahdeksan vuotta.
Fredriksonin lakkitehtaan toimitusjohtaja
Onni Fredrikson perheineen yhteiskuvassa vuonna 1940. Vasemmalla vaimo Signe ja nuorempi poika Lasse, oikealla tuleva toimitusjohtaja Eero Fredrikson.
Oikealla näkymä Fredriksonien tontille vuonna 1952. Etualalla lakkitehdas, sitten kotitalo ja sen takana Jyväskylän lyseo.
Alla pääkonsuli Eero Fredrikson kotinsa salissa kesällä 1993. Taustalla oikealla belgialainen gobeliini.
Vuosikymmenten kuluessa talossa asui siis useita suvun perheitä. Lisäksi asujaimistoon kuului vuosien aikana lukuisia kotiapulaisia. Alakerran toiseen päähän erotettiin pienempi puoli ja suurempi perhe hallitsi rakennuksen toista päätä. 1950-luvun alkupuolella Eero Fredrikson myös rakennutti vintille makuuhuoneen, kaksi lastenhuonetta ja kylpyhuoneen. Sekä koko taloon keskuslämmitysjärjestelmän.
Koska Fredriksonien jokaisella sukupolvella on ollut merkittävä osuus ja vaikutus kaupungin liike-elämässä, yhteiskunnallisessa toiminnassa sekä kulttuurielämässä, oli selvää, että se näkyi myös monella tavalla kotitalossa. Siellä on pidetty arkiasumisen lisäksi lukuisia juhlatilaisuuksia, kokouksia ja konsertteja. Myös monipuolinen historian harrastus heijastui interiöörissä muotokuvina, karttoina, eriaikaisina huonekaluina ja muina käyttöesineinä.
Signe Fredriksonin hankkima kaappikello oli yksi sisustuksen katseenvangitsijoista. Oheiset sisäkuvat on otettu 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä Timo Fredriksonin perheen asunnosta. Oikealla näkymä kadun puoleisiin huoneisiin ja alla yleiskuva salista.
DNA:lta saat kiinteän netin markkinajohtajan varmat ja nopeat yhteydet joka kodin tarpeisiin tänään ja tulevaisuudessa.
Jyväskylän alueella paikalliset yhteyshenkilömme auttavat valitsemaan taloyhtiöön sopivimmat palvelut. Isännöitsijöitä ja talohtiöpäättäjiä palvelee Taloyhtiöpalvelun osaava joukko ammattilaisia, jotka varmistavat nopean ja luotettavan avun helposti yhdestä paikasta.
Tutustu myös DNA:n älylämmityspalvelu Wattiseen!
Energian hinta on huippulukemissa, joten kaikki keinot sen säästämiseksi ovat arvokkaita. Kotien energiankulutuksesta yli puolet muodostuu lämmityksestä. Wattinen voi pienentää lämmityskuluja jopa 20 %. Kalliin energian aikana säästö on todella merkittävä!
Kysy lisää ja pyydä tarjous DNA:n taloyhtiömyynniltä:
Lue lisää: dna.fi/taloyhtiöt
Tule tapaamaan asiantuntijoitamme!
Mika Vilkuna Myyntipäällikkö 044 044 5009 mika.vilkuna@dna.fi
Miika Laitinen Asiakkuusvastaava 044 044 2092 miika.laitinen@wattinen.fi
Bauer-vedenkäsittelylaitteen käyttö lämmitys- ja käyttövesijärjestelmissä vähentää energiankulutusta, poistaa jo muodostuneita kerrostumia ja minimoi korroosion. Kemikaaliton vedenkäsittely säästää ympäristöä, pienentää huoltokustannuksia sekä suojaa putkistoa ja varmistaa erinomaisen vedenlaadun.
Bauer-vedenkäsittelylaite soveltuu ensi- ja jälkiasennukseen, niin nykyaikaisiin kuin perinteisiin putkistojärjestelmiin, kaikille putkimateriaaleille.
Soita ja kysy lisää: 040 900 7651
Tutustu käyttäjäkokemuksiin verkkosivuillamme www.bauersolutions.fi
Lämmittäjänkatu 6, 00880 Helsinki I 040 900 7651 info@bauersolutions.fi I www.bauersolutions.fi
Pienistä korjauksista, suurempiin remontteihin
• kylpyhuoneet • kalusteasennukset
• lattia-asennukset • maalaukset
Teemu Paavolainen teemu.paavolainen@trtrakennus.fi puh. 040 839 3132 www.trtrakennus.fi
Osakeluettelon siirto on taloyhtiöille pakollista ja maksutonta vuoden 2023 loppuun mennessä. Elokuun lopussa huoneistotietojärjestelmässä oli kuitenkin vasta 44 prosenttia maamme asunto-osakeyhtiömuotoisten taloyhtiöiden osakeluetteloista.
Viime kuukausien aikana isot isännöintiyritykset ovat aktivoituneet siirtämään hallinnoimiensa yhtiöiden osakeluetteloita omista järjestelmistään Maanmittauslaitoksen ylläpidettäviksi huoneistotietojärjestelmään. Yhtiöitä siirrettiin elokuun lopulla jo reilun 2 000 viikkovauhdilla, joten suurten taloyhtiöiden osalta tilanne näyttää jo valoisalta.
Maakuntien väliset ja maakuntien sisäiset erot edelleen suuria Maanmittauslaitos on julkaissut vuoden 2023 alusta saakka kuukausittain tilastoja, josta ilmenevat kunta- ja maakuntakohtaiset siirtomäärät. Elokuun lopussa EteläSavossa oltiin saatu jo 60 prosenttia hoidettua. Perää pitävissä muutamassa maakunnassa siirtoja oltiin tehty samana ajankohtana vajaa kolmannes.
Yksittäisissä kunnissa erot olivat vieläkin suurempia. Yhdeksässä pienessä kunnassa siirtoja ei oltu aloitettu vielä ollenkaan, vaikka kärkipään kunnissa siirtoprosentit lähentelivät jo yhdeksääkymmentä.
Mielenkiintoisiin siirtotilastoihin kannattaa käydä tutustumassa osoitteessa osakehuoneistorekisteri.fi/-/siirretytosakeluettelot. Tilastoja päivitetään aina kuun vaihteen jälkeen.
Osakeluetteloiden siirtoon kannattaa ryhtyä heti
Pienten yhtiöiden, joissa ei ole ammattimaista isännöitsijää, osalta tilanne on huolestuttavampi. Maanmittauslaitoksen teettämän tutkimuksen mukaan pienten taloyhtiöiden vastuuhenkilöistä lähes kaikki (97 %) ovat kyllä tietoisia velvollisuudesta siirtää osakeluettelo huoneisto-
tietojärjestelmään, mutta kevään viranomaiskirjeen aiheuttaman siirtopiikin jälkeen siirrot ovat pienissä yhtiöissä jääneet vähäisiksi. Tilanteen toivotaan parantuvan syksyllä viimeistään Maanmittauslaitoksen muistutuskirjeen myötä.
Monessa pienessä yhtiössä siirron tekemistä on vältelty turhaan. Urakka ei ole suuri eikä hankala. Siirtopalvelusta löytyy esitäytettynä yhtiön tiedot, joten siirtäjän huoleksi jää vain tietojen oikeellisuuden tarkastaminen ja mahdollisten puuttuvien tietojen lisääminen. Aikaa pienen yhtiön siirtämisen kuluu keskimäärin viitisentoista minuuttia. Toimeen kannattaa siis tarttua heti.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan tai isännöitsijän tulee tehdä taloyhtiön osakeluettelon siirto verkossa osoitteessa osakehuoneistorekisteri.fi.
n TEKSTI: SUVI VÄÄRÄLÄ, MAANMITTAUSLAITOKSEN PALVELUPÄÄLLIKKÖ n KUVAT: MAANMITTAUSLAITOS JA KIINTEISTÖLIITTOMaanmittauslaitoksen palvelupäällikkö Suvi Väärälä kirjoittaa, että monessa pienessä taloyhtiössä osakeluettelon siirron tekemistä on vältelty turhaan. Urakka ei ole hänen mukaansa suuri eikä hankala.
Vuoden 2023 takaraja ei koske yksittäisiä osakkaita
Vuoden 2023 takaraja koskee taloyhtiöitä, ei yksittäisiä osakkaita. Asunto-osakkeen omistajan ei tarvitse kiirehtiä oman omistuksensa rekisteröinnin kanssa, sillä hänellä on kymmenen vuotta aikaa hakea omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitoksesta. Kymmenen vuoden aikaraja on taloyhtiökohtainen eli aika käynnistyy ta-
44 %
Keski-Suomen taloyhtiöistä oli siirtänyt osakeluettelonsa elokuun loppuun mennessä. Ripeintä tahti on ollut Hankasalmella, liki 72 prosenttia, mutta myös Multian, Keuruun ja Jämsän taloyhtiöistä jo yli puolet on siirretty. Perää pitävät Konnevesi, Luhanka, Kyyjärvi, Kinnula, Kivijärvi, Joutsa ja Pihtipudas, joissa siirtoja on tehty vasta vähän.
Maanmittauslaitos neuvoo osakeluettelon siirtäjiä puhelimitse arkisin.
▶ Soita ma-pe klo 9–12 numeroon 029 530 1144
loyhtiön osakeluettelon siirrosta.
Poikkeuksen kymmenen vuoden sääntöön tuo kuitenkin omistajanvaihdos, esimerkiksi asuntokauppa. Huoneiston uuden omistajan pitää rekisteröidä omistuksensa huoneistotietojärjestelmään kahden kuukauden kuluessa kaupoista. Jos osakas aikoo myydä huoneistonsa kymmenen vuoden sisällä, on mahdollista jättää rekisteröinti ostajan kontolle.
Kiinteistöliitto Keski-Suomi avustaa osakeluettelon siirrossa jäsentaloyhtiöitä, joilla ei ole ammatti-isännöitsijää. Palvelu on maksuton.
▶ Ota yhteyttä ma-pe klo 9-16: 045 110 6333 tai hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi
Maanmittauslaitos järjestää osakeluettelon siirron apuklinikan Keski-Suomen Taloyhtiöpäivässä 2.11. Asiantuntijat tarjoavat tapahtumassa henkilökohtaista opastusta ja neuvontaa taloyhtiön osakeluettelon siirrossa huoneistotietojärjestelmään. Paikkoja on rajoitetusti ja ilmoittautuminen on sitova.
▶ Ilmoittaudu 26.10.2023 klo 16 mennessä osoitteessa https://www.lyyti.in/Jyvaskyla23
Tuletapaamaan asiantuntijoita Keski-Suomen Taloyhtiöpäivässä 2.11.
Sen jälkeen, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, osakkeenomistajan tulee hakea osakehuoneistonsa omistuksen sähköistä rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta 10 vuoden kuluessa.
1
Täytä, tulosta ja allekirjoita hakemus osakehuoneiston omistusoikeuden rekisteröimiseksi. Hakemuslomake löytyy Maanmittauslaitoksen sivuilta.
2
Jos osakehuoneisto on yhteisomistuksessa, huolehdi, että hakemuksessa on jokaisen yhteisomistajan suostumus osakekirjan mitätöinnille.
3
Toimita hakemus Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelupisteeseen tai postivakuutettuna kirjeenä. Maanmittauslaitos perii rekisteröinnistä maksun.
4
Jos osakekirja on pankissa lainan vakuutena, voit valtuuttaa pankin tekemään rekisteröinnin puolestasi. Pankki perii tästä palveluhinnastonsa mukaisen maksun.
5
Jos osakekirja on kadonnut tai tuhoutunut, hae osakekirjan kuolettamista asuinpaikkasi käräjäoikeudelta ja liitä käräjäoikeuden päätös rekisteröintihakemukseen.
6
Jos osakehuoneisto vaihtaa omistajaa esimerkiksi kaupassa tai perintönä, uuden omistajan on haettava omistuksen rekisteröintiä kahden kuukauden kuluessa.
Sulun Kiinteistönhoito Oy tarjoaa monipuolisia kiinteistönhoidon palveluja asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöille.
Betonitie 4, 40340 Jyväskylä, puh. 010 820 9300
www.sulunkh.fi
TALOYHTIÖILLE SOPIVIA KOULUTUKSIAMME
• ASUINKIINTEISTÖN TURVALLISUUSHENKILÖSTÖN KOULUTUS
Asuinkiinteistöjen vapaaehtoisille turvallisuushenkilöille, hallitusten ja asukastoimikuntien jäsenille, isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille
• VÄESTÖNSUOJAN HOITAJAN KURSSI
S1 ja K-luokan väestönsuojan hoitajille tai tehtävään haluaville sekä heidän varahenkilöilleen. Kurssi soveltuu myös isännöitsijöille.
• HÄTÄENSIAPU JA ALKUSAMMUTUS
Koulutus soveltuu kaikille kansalaisille asuintavasta riippumatta.
Kysy tarjousta: toimisto@ksliitto.fi tai toimisto@kespe.fi
Toimistosihteeri Minna Hämäläinen puh. 050 358 1824 minna.hamalainen@ksliitto.fi tai minna.hamalainen@kespe.fi
HISSIPALVELUSOPIMUS
Hissipalvelusopimus on valmis palvelukokonaisuus, jonka puitteissa valvomme hissilaitteiden huoltoa, korjauksia ja laskutusta.
VALVONTASOPIMUKSET
Hoidamme kaikki hissilaitteiden modernisointi-, uusinta- tai rakentamisprojekteihin liittyvät asiat tarjouspyynnöistä takuutarkastukseen asti.
KUNTOARVIO
Teemme hissilaitteille puolueettomia kuntoarvioita mahdollisten korjaus- tai modernisointitarpeiden selvittämiseksi.
KILPAILUTUKSET
Kilpailutamme hissilaitteiden huoltosopimuksia parhaan hinta-laatusuhteen takaamiseksi.
www.hissitohtorit.fi
Laajavuorentie 9–11:n kahden asuinkerrostalon hybridijärjestelmä otetaan käyttöön loppusyksystä. Laajaan energiasaneeraukseen sisältyvät maalämpö, poistoilman lämmöntalteenotto sekä aurinkokeräimet ja -paneelit.
Valmetin rakennuttamat asuinkerrostalot nousivat Laajavuorentien 9:n ja 11:n tontille 1960- ja 70-lukujen vaihteessa. Arkkitehti Raimo Halosen suunnittelemissa betonielementtitaloissa oli alkujaan 110 kolmen huoneen ja keittiön asuntoa.
Viitisen vuotta sitten asunnot pilkottiin yksiöiksi ja kaksioiksi. Nyt asuntoja kahdessa talossa on yhteensä 160 ja huoneistoneliöitä noin 6 500. Osakaspohja on sijoittajapainotteinen, ja suurin osa asukkaista on vuokralaisia.
Taloissa on tehty vuosien varrella monia peruskorjauksia: on uusittu ikkunoita, ovia, käyttövesiputkia ja hissejä. Viemärit on pinnoitettu.
- Viime vuosina asuinkerrostaloissa ovat yleistyneet maalämpö- ja aurinkoenergiaratkaisut. Sen myötä Asunto Oy Jyväskylän Laajavuorentie 9–11:n hallitus kiinnostui selvittämään, millaisilla teknisillä ratkaisuilla voisimme lisätä talojen energiaomavaraisuutta, kertoo hallituksen puheenjohtaja Mikko Hilden
Energiaremontin pohjaksi yhtiön hallitus teetti energiaselvityksen vuonna 2021.
Lisäksi mallia haettiin lähistöllä Takalankujalla sijaitsevan Asunto Oy Satovuoren teettämästä hybridijärjestelmästä.
- Päätöksentekoa selvityksen jälkeen vauhditti maailmanlaajuinen epävarmuus energialähteiden tulevaisuudesta. Saneerauksesta tehtiin yksimielinen päätös ylimääräisessä yhtiökokouksessa maaliskuussa 2022, Hilden sanoo.
Olisi toteutettu myös ilman ARA-tukea Hildenin mukaan kyse ei ole vain taloudellisesta päätöksestä. Käyttämällä uusiutuvia luonnonvaroja kohteen ajatellaan olevan houkutteleva niin asuntosijoittajien kuin vuokralaisten silmissä. Saneeraus on osa taloyhtiölle vuosi sitten laadittua strategiaa.
- Taustalla oli ajatus myös asukasviihtyvyyden parantamisesta, painottaa hallituksen jäsen Hannu Johansson
Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää taloyhtiöille tietyin edellytyksin avustusta energiatehokkuutta parantaviin korjauksiin.
- Taloyhtiöiden on nyt korkea aika suun-
nitella energiataloutta parantavia järjestelmiä, koska ARA:n tuki vähentää merkittävästi laiteinvestointien takaisinmaksuaikaa. Myös pankeilla on rahoitusinstrumentteja, joilla tuetaan vihreään siirtymään tähtääviä hankkeita. Ja tässäkin taloyhtiöissä ihmiset olivat hereillä kehityksen suhteen. Yhtiökokous oli valmis hankkeeseen jopa ilman ARA-tukea, Hilden huomauttaa.
- Tärkein draiveri asunto-osakeyhtiöiden hankkeissa yleensä on käyttökustannusten pienentäminen, mutta yhä useammin vihreät energiaratkaisut tähtäävät houkuttelevuuden lisäämiseen vuokra-asuntomarkkinoilla. Laajavuorentie 9–11:ssä lähdettiin rohkeasti laajaan saneeraukseen, toteaa työmaan valvoja Antti Törmälä Granlund Jyväskylästä.
Ensimmäinen vuosi testausta ja käyttöönottoa
Energiasaneeraus toteutettiin monipuolisella hybridijärjestelmällä. Maalämpöjärjestelmässä on kaikkiaan 34 porakaivoa. Poistoilman talteenotolla saadaan hukkalämpö talteen käytettäväksi uudelleen. Li-
Urakoitsija Juha Helinin mukaan maalämpökään ei ole ikiliikkuja, vaan pikemmin lämmityskaudella hyödynnettävä energiavarasto.
– Lämmityskauden ulkopuolella aurinkolämpö ja poistoilman lämmöntalteenotto tuottavat enemmän energiaa kuin kiinteistössä tarvitaan. Ylijäämälämpöä ohjataan silloin maalämpökaivoihin, jotta ne säilyttävät vuosien käytön aikana kykynsä luovuttaa lämpöä.
Geologian tutkimuskeskus mittaa alkuvaiheessa maalämpökaivojen tuottokyvyn. Kaivojen kykyä tuottaa lämpöä voidaan seurata käyttövuosien aikana. Helin uskoo, että huolehtimalla maalämpökaivoista niiden elinkaari on 50–100 vuotta.
– Ensimmäisten kuluvien osien, kuten pumppujen, vaihto on edessä vasta noin 15 vuoden kuluttua käyttöönotosta, Helin tietää.
säksi Laajavuorentie 9:n katolla on kuusi aurinkokeräintä, joissa virtaava glykoliseos kerää lämpöä. Loppuvuodesta aurinkokeräinten viereen asennetaan vielä aurinkosähköpaneelikenttä.
Viime vuosina kahden talon kaukolämmön kulutus on ollut noin 1 300 MWh vuodessa. Uuden hybridijärjestelmän käyttöönoton jälkeen ajatuksena on, että yhtiö olisi mahdollisimman omavarainen. Kaukolämmöstä luovutaan kokonaan, ja käytännössä yhtiö ostaa vain vettä ja sähköä. Lämmitys ja lämmin käyttövesi tuotetaan omavaraisesti.
- Hybridijärjestelmä on mitoitettu vastaamaan talven huippukulutusta. Sähkönkulutus lisääntyy laskelmien mukaan noin 400 MWh, mutta luku käsittää vain maalämmön ja poistoilman lämmöntalteenoton kulutuksen. Aurinkolämpö ja aurinkosähkö pudottavat osaltaan lukemaa. Tosin loppuvuodesta asennettavan aurinkosähkövoimalan koko ei ole vielä tarkasti tiedossa, kertoo Lämpöpumput KeskiSuomi Oy:n urakoitsija Juha Helin
Yhtiö tilasi hankkeen KVR-urakkana, jossa urakoitsija vastaa koko hankkeen
toteuttamisesta huolehtien sopimuksista suunnittelijoiden ja aliurakoitsijoiden kanssa.
- Nyt olemme siinä vaiheessa, että ennen lumentuloa järjestelmä voidaan ottaa käyttöön aurinkopaneeleita lukuun ottamatta, Hilden sanoo.
- Ensimmäinen vuosi on järjestelmän käyttöönottoa ja testausta. Vasta parin vuoden kuluttua pääsemme näkemään lukuja todellisista säästöistä, Hilden lisää.
”Kaukolämmön hinta tuskin lähivuosina laskee”
Kahden asuinkerrostalon hybridijärjestelmän kustannukset noin 300 000 euron ARA-tuen jälkeen ovat arviolta 130 euroa huoneistoneliömetriä kohti.
Mikko Hilden muistuttaa, että toisin kuin perinteinen linjasaneeraus, energiaremontti on tuottava investointi, ja asuntosijoittajat voivat vähentää verotuksessaan pääomakuluja.
Investoinnin takaisinmaksuaika on 10–11 vuotta, ilman ARA-tukea se olisi noin 15 vuotta. Laskelmat perustuvat kevään 2022 tilanteeseen. Takaisinmaksuaikaan
vaikuttaa niin sähkön kuin kaukolämmön hinnankehitys.
- Muun muassa Takalankujan kohteesta saatujen kokemusten mukaan hybridijärjestelmän takaisinmaksuaika voi muodostua jopa vuosia ennakoitua lyhyemmäksi, kun säädöt ovat kohdillaan, mutta työtä se vaatii. Jos pitäisi ennustaa, niin kaukolämmön hinta ei tulevina vuosina laske, vaan nousee, kuten tähänkin asti, miettii Juha Helin.
- Kiinteistöjen lämmittäminen maksaa aina. Laadukas hybridijärjestelmä voi antaa taloyhtiölle etulyöntiaseman pitkäksi aikaa. Sitä toivomme tässä kohteessa ja siihen myös pääsemme, Helin jatkaa.
Laajavuorentie 9–11 hybridijärjestelmä lyhyesti
• 7 maalämpöpumppua
• 34 maalämpökaivoa, yhteissyvyys 8,2 km (keskisyvyys 240 m)
• Poistoilman lämmöntalteenotto (100 kW)
• 6 aurinkokeräintä (70 kW)
• Aurinkosähköpaneelikenttä (arvio 40 kW)
Erikoisalaamme ovat piha- ja salaojasaneeraukset. Toteutamme kaikki projektit asiakaslähtöisesti, “laatu edellä” -asenteella ja ympäristöasiat huomioiden.
Tiina Räsänen Kiinteistöliiton juristi
Kaikki taloyhtiön hallinnassa olevat tilat eli yhtiön yhteiset tilat ilmenevät yhtiöjärjestyksestä. Näitä ovat esimerkiksi yhteinen sauna, pyykkitupa, yleiset varastot tai pyöräkellari. Kiinteistöliiton lakineuvonnassa kysytään usein, kenellä on oikeus käyttää taloyhtiön yhteisiä tiloja tai voiko yhtiö kieltää pelkän autopaikkaosakkeen osakkaan käyttämästä näitä tiloja.
Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Mikäli yhteisten tilojen käyttöä tarkastellaan ainoastaan yhdenvertaisuusperiaatteen näkökulmasta, on kaikilla yhtiön osakkailla, esimerkiksi autopaikkaosakkailla, oikeus käyttää yhtiön yhteisiä tiloja.
Laissa säädetystä yhdenvertaisuudesta voidaan sallitusti poiketa yhtiöjärjestysmääräyksin. Yhtiöjärjestykseen voitaisiin ottaa jopa määräys siitä, että esimerkiksi vain asuinhuoneiston osakkailla ja asukkailla on oikeus käyttää yhtiön saunatilaa. Tällaisen määräyksen lisääminen yhtiöjärjestyksen edellyttää kuitenkin kaikkien niiden osakkaiden suostumuksen, joiden oikeutta oltaisiin rajoittamassa. Tällaisia määräyksiä näemme yhtiöjärjestyksissä harvoin, vaikka ne selkiyttäisivät yhdenvertaisuusperiaatteen tulkintaa merkittävästi.
Yhtiöjärjestyksessä määrätään, mitä tiloja kukin osakeryhmä oikeuttaa hallitsemaan ja mihin käyttötarkoitukseen näitä tiloja voidaan käyttää. Osakkeisiin liittyvä velvollisuus maksaa vastiketta voi yhtiöjärjestyksen mukaan myös vaihdella siten, että esimerkiksi autotalliosakkeiden vastikkeet määräytyvät eri kertoimella kuin asuinhuoneistojen vastikkeet. Nämä ovat yleisimpiä esimerkkejä siitä, miten yhtiöjärjestyksessä eri osakeryhmiä asetetaan toisiinsa nähden eri asemaan.
Arvioinnissa tulisi huomioida Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan yhtiöjärjestysmääräysten lisäksi asunto-osakeyhtiön tarkoitus. Asunto-osakeyhtiön perimmäisin ja tärkein tehtävä on kiinteistön ja rakennuksen ylläpitäminen osakkaiden ja heidän vuokralaistensa asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Osakkaiden samalle viivalle asettamisen sijasta Kiinteistöliitto onkin tulkinnut asiaa siten, että selkeästi asumistarpeita palvelevat yhteiset tilat, kuten saunatilat ja pyykkitupa, tulisi voida asettaa pääsääntöisesti yhtiön asuinhuoneistojen osakkaiden ja asukkaiden käyttöön. Näin ollen taloyhtiö voisi nähdäksemme kieltää esimerkiksi autopaikkaosakasta käyttämästä yhtiön yhteistä saunatilaa. On kuitenkin todettava, että mikäli yhtiöjärjestyksessä ei selvästi määrätä yhteisten tilojen käytöstä, on yhteisten tilojen kieltämistä koskeva tilanne oikeuskäytännön puuttumisen takia tulkinnanvarainen.
Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä
yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.
Tiina antaa lakineuvontaa Keski-Suomen Taloyhtiöpäivässä 2.11.
Vuonna 1903 Suomen suurruhtinaskunnassa elettiin sortovuosia. Jyväskylä oli tuolloin vielä pieni alle 5 000 asukkaan puutalokaupunki. Rakennustiheys oli kantakaupungin ruutukaava-alueella kuitenkin Suomen suurimpia, sillä tontit oli myyty loppuun. Kivitaloja oli vasta muutamia. Rautatie kaupunkiin oli saatu viitisen vuotta aiemmin.
Jyväskylän, kuten monen muunkin kaupungin, talonomistajille oli syntynyt tarve perustaa oma yhdistys valvomaan heidän yhteisiä etujaan. Arveltiin, että yhteistoimin asiat tulevat paremmin hoidetuiksi. Tällaisia asioita olivat muun muassa katurasitus-, vesijohto- ja viemäri-, asemakaava-, vuokra- ja verokysymykset. Yhdistys olikin heti alkuun luonteeltaan etujärjestö, jonka tärkeimmät vastapuolet olivat silloin kaavoittaja, verottaja, rahoittaja ja vakuuttaja. Yhdistyksen tarkoituksena oli jäsenten edunvalvonnan lisäksi antaa heille tietoa laeista ja asetuksista.
Jyväskyläläiset talonomistajat kokoontuivat kunnallistalolle 19. kesäkuuta 1903 ensimmäiseen kokoukseensa, jossa esitettiin Vaasan läänin kuvernöörin viraston vahvistamat yhdistyksen säännöt. Kunnallistalo oli tuolloin suosittu järjestöjen kokoontumispaikka.
Kokouksessa olivat paikalla toimittaja E. G. Wäätänen, kauppias
Wilh. Oksanen, urkuri Joh. Tommila, asioitsija A. Fagerholm, kauppias A. Huttunen, ratamestari K. J. Backman, hovineuvos
A. W. v. Zweyberg, posteljooni G. Flinck, kauppias Joh. Wäistö, asioitsija M. Jäntti, levyseppä K. J. Sjöblom, kauppias Joh. Rosenberg, prokuristi Emil Ahlqvist, metsäherra Thorn. Cannelin, apteekkari Eug. Mansnerus ja ravintoloitsija N. Wahlgren. Kokouksessa merkittäytyi yhdistyksen jäseniksi 10 talonomistajaa.
Jywäskylän Talonomistajain yhdistyksen ensimmäinen kokous pidettiin eilen illalla Kunnallistalolla. Kokouksen awasi toimittaja E.
Oheinen uutinen on julkaistu KeskiSuomi-lehdessä 20.6.1903.
G. Wäätänen tehden selkoa yhdistyksen alkuwaiheista, ilmoittaen lopuksi, että yhdistyksen säännöille wihdoinkin oli saatu asianomainen wahwistus. Tämän jälkeen walittiin kokouksen puheenjohtajaksi toimittaja Wäätänen ja pöytäkirjuriksi kauppias Joh. Wäistö. Kokous tunnustettiin lailliseksi kokoonkutsutuksi. Senjälkeen luettiin yhdistyksen säännöt ja niiden wahwistusta koskewa kuwernöörin päätös. Yhdistyksen tarkotuksena on walwoa kaupunkimme kiinteimmistön omistajain etuja, tehdä jäsenilleen selkoa kaupungin kunnallishallintoa koskewista laista ja asetuksista sekä tehdä tunnetuksi yhdistyksen keskuudessa wallitsewat mielipiteet. Tapahtui sitten läsnäolewien kirjoittautuminen yhdistyksen jäseniksi. Tilaisuudessa merkittäytyi jäseniksi 10 talonomistajaa. Siihen nähden, että yhdistyksessä wielä oli niin wähän jäseniä, päätettiin siirtää kokous toiseen aikaan, mikäli se koskee johtokunnan jäsenien waalia. Sillä aikaa yhdistyksen asian harrastusta wireillä pitämään ja uutta kokousta kokoonkutsumaan asetettiin wäliaikainen toimikunta. Siihen tuliwat kuulumaan hrat Wäätänen, Oksanen, Wäistö ja K. I. Backman. Tilintarkastajain walitseminen päätettiin jättää siirrettyyn kokoukseen. Wuosijäsenmaksun määrääminen jätettiin myöskin siirrettyyn kokoukseen. Pöytäkirjaa tarkastamaan walittiin hrat Fagerholm ja A. Flinck.
Lindströmin vaihtomattopalvelu on vaivaton ja edullinen palvelu, joka vähentää siivouksen tarvetta.
Vaihtomatot pitävät hiekan, kuran ja irtolian poissa tiloistasi ja samalla luovat siistin yleisilmeen.
Kumipohjansa ansiosta matot pysyvät hyvin paikoillaan, mikä lisää askelturvallisuutta. Palvelumme ansiosta tilasi pysyvät edustuskunnossa. Vähennät samalla myös siivouskustannuksia. Mattojen vaihtoväli yhdestä neljään viikkoa.
Mattovuokraus – vastuullinen ratkaisu Lindströmin vaihtomattopalvelu toimii asiakkaan lähellä. Otamme ympäristön huomioon niin tuotteidemme valmistuksessa kuin palveluprosesseissammekin. Helpota arkeasi ja keskity olennaiseen. Toimi hyvän sään aikana. www.lindstrom.fi
kokoukset
Viihtyisä kohtaamispaikka!
• Kokoustarjoilut
• 70-paikkainen
• Ilmainen pysäköinti
Lisätiedot ja varaukset: kokouspalvelut@viherlandia.fi
Puhelin 010 617 1902
Kammintie 6, Jyväskylä viherlandia.fi
Puheluhinnat: 8,35 snt/puhelu + 12,09 snt/min.
koulutukset
tyhy-päivät messut
palaverit
Olemme Jyväskylän johtava talotekniikkasuunnittelun asiantuntija sekä kiinteistöjen energiatehokkuuden ja rakennuttamisen ammattilainen.
Granlund Jyväskylä Oy
Onnella on juuret
Pyydä tarjous ilmanvaihdon puhdistuksesta
050 369 0945, teemu.peltonen@nuohousjapuhdistus.
020 749 5050
Mattilanniemi 6-8
Kympinkatu 3 C, Jyväskylä p. 010 759 2499
010 759 2499
Tuholaisongelmille stoppi!
Keski-Suomen alueella.
044 242 8205
toimisto@kstuholaistorjunta.fi www.kstuholaistorjunta.fi
Nuohous- ja ilmastointipalvelu Räty
Ilmastointikanavien puhdistus, hormien tiiviyskokeet, suodatinhuollot, säädöt, tulisijojen ja hormien nuohoukset palvellen jo 40 vuoden ajan
Ota yhteyttä puh. 0500 548 882 Muista varaukset ennen ruuhkia!
• Ilmanvaihtokanavien puhdistukset
• Ilmanvaihtokoneiden huollot. Ilmamäärien mittaukset.
• Perinteiset piipunnuohoukset.
P. 050 555 7848 • www.tekufix.fi
KESKI-SUOMEN NUOHOUSJA ILMASTOINTIHUOLTO OY
Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus- ja tarkistustyöt • Ilmamäärien mittaus- ja säätötyöt • Lakisääteiset tulisijanuohoukset • Savupiippujen sadesuojat • Ilmanvaihtoasennustyöt • Hormien korjausmassaukset
TILAUKSET 044 350 8830 www.nuohousjailmastointihuolto.fi
isännöinti ITS • kirjanpito • vuokrakirjanpito
Puh. 040 777 0161
heikki.valkonen@isannointivalkonen.fi
Vihtiäläntie 159, Leppävesi
Meiltä löy tyy kokeneita isännöinnin ammattilaisia taloyhtiösi käyttöön. Pyydä tarjous!
Lyseonkatu 4, 40100 Jyväskylä
Antti Kutvonen, puh. 040 671 5533 antti.kutvonen@retta.
APV Isännöintipalvelu Ky
tuottaa ammattiisännöitsijä palveluja pienille asuntoosakeyhtiöille Jyvässeudun alueella.
Ari Vaskelainen
ari.vaskelainen@apv-isannointi.fi
p. 040 565 9461 www.apv-isannointi.fi
Asiakaslähtöinen palvelumme tuottaa ja välittää laadukkaita asumisen ja omistamisen palveluita. Pyydä tarjous isännöinnistä. Myös pienet yhtiöt!
Jyväskylän Kiinteistömestarit Ky • Kauppakatu 6, 40100 Jyväskylä Puh. 0403 400 113 (klo 9–17) • isannointi@kiinteistomestarit.com
TALOHALLINTO JA ISÄNNÖINTI
Taloyhtiönne parhaaksi + Pitkä kokemus + Tyytyväiset osakkaat
0400 580 153 | toimisto@disponentti.fi | www.disponentti.fi
Vapaudenkatu 40- 42, 40100 Jyväskylä. Puh. 010 778 6700 www.isannointijyvaskyla.fi, asiakaspalvelu@jklkp.fi
Kokonaisvaltaista ja asiantuntevaa isännöintipalvelua taloyhtiöille ja liikekiinteistöille.
n PESULAKONEITA JA HUOLTOA
n RAKENNESUUNNITTELUA, SISÄILMA- JA KUNTOTUTKIMUKSIA
Suomen Asiantuntijapalvelut Oy WWW.SATPA.FI 040 411 6317, INFO@SATPA.FI
Alasinkatu 1–3 • 40320 Jyväskylä • nosteisannointi.fi
n KIINTEISTÖHUOLTOA
Isännöintisiivous- ja kiinteistönhoitopalveluja vuodesta 1973.
Betonitie 4, 40340 Jyväskylä, puh. 010 820 9300 www.sulunkh.fi
n LVI-ASENNUSLIIKKEITÄ
LVI-asennus, -huolto ja korjaustyöt, linjasaneeraukset Lekatie 1, 40320 Jyväskylä • puh. 010 322 3300 asiakaspalvelu@lvi-maktek.fi • www.lvi-maktek.fi
Putkiremontit ja LVI-työt yli 30 vuoden kokemuksella.
Ammattilainen nopeasti paikalle!
050 309 4546 / Heikki Nissinen www.lvi-nissinen.fi
PUTKISTOJEN KUNTOTUTKIMUKSET LVISR-PERUSKUNTOARVIOT HANKESUUNNITTELUT, VALVONTA MUUT TEKNISET TARKASTUKSET
Kiinteistösi puolueeton asiantuntija
www.taimipiha.fi
n TILINTARKASTUKSIA
Yhdistyksen päivitetty strategia esiteltiin vuosikokouksessa 28.4. Kesäkuun jäsenkirjeessä pyysimme vielä mielipiteitä strategiasta. Palaute strategiasta oli hyvää.
Monia vastaajia tuntuu huolestuttavan erityisesti kiinteistöjen eriarvoistuminen. Vastauksissa koettiin tärkeäksi yhdistyksen riippumattomuus ja ettei ulkoiset intressit ja sidokset vaikuta jatkossakaan yhdistyksen päätöksentekoon. Monet vastaajat pohtivat, miten taloyhtiöiden osakkaat saataisiin aktivoitumaan ja kiinnostumaan taloyhtiön asioista ja esimerkiksi hallituksen jäsenyydestä.
Jäsenkiinteistöjen johtaminen tiedolla ja taidolla edellyttää hyvien käytäntöjen levittämistä, mikä voi olla vastaajien mielestä haastavaa, jos jäsenkiinteistöt ovat moninaisia ja niillä on erilaisia tarpeita ja osaamistasoja. Vastaajat katsoivat voivansa itse edesauttaa yhdistyksen vision toteutumista osallistumalla yhdistyksen toimintaan ja tapahtumiin, jakamalla omaa osaamistaan, ehdottamalla parannuksia ja tuomalla esiin jäsenten tarpeita sekä ennen kaikkea johtamalla oman taloyhtiönsä hallitusta ja isännöintiä tekemään viisaita päätöksiä.
Kiitos kaikille kyselyyn vastanneille! Toivomme, että annatte meille edelleen palautetta siten että pystymme kehittämään toimintaamme ja palvelemaan jäseniämme entistä paremmin.
▶ Strategia luettavissa: keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/yhdistys/strategia
Tapahtumakalenteri ja ilmoittautuminen: ▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat
Tallenteet ja aineistot katsottavissa jäsensivuilla!
WEBINAARIT
5.10. Taloyhtiöiden rahoitus ja talouden hallinta
16.10. Esteettömyys taloyhtiössä
26.10. Varaudu korjauksiin ajoissa
13.11. Onnistu taloyhtiön korjaushankkeessa!
23.11. Autopaikat taloyhtiössä
LÄHITAPAHTUMAT
Kunnossapito- ja vastuuprosessit haltuun
28.11. Jyväskylä
KAIKILLE AVOIMET
WEBINAARIT
21.11. Energiayhteisöt
7.12. Miksi taloyhtiön hallitukseen?
LÄHITAPAHTUMAT
Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet
10.10. Jyväskylä
Turvallinen asuinyhteisö ja varautuminen
24.10. Jämsä
15.11. Keuruu
30.11. Hankasalmi
Keski-Suomen Taloyhtiöpäivä 2023
2.11. Jyväskylä
Haluamme tuoda esiin tekoja, hankkeita ja henkilöitä, jotka ovat toiminnallaan vaikuttaneet positiivisesti taloyhtiöiden ja koko kiinteistöalan toimintaympäristön kehittämiseen Keski-Suomessa.
EHDOTA VUODEN TALOYHTIÖPUHEENJOHTAJAA TAI VUODEN TALOYHTIÖTEKOA 16.10. MENNESSÄ OSOITTEESSA:
www.lyyti.fi/reg/taloyhtioteko2023
Voit lähettää meille kysymyksiä, neuvontapyyntöjä tai palautetta milloin tahansa. Olemme sinuun yhteydessä kahden arkipäivän kuluessa toimiston aukioloaikoina. Huomaa, että annamme neuvontaa puhelimitse tai toimistolla ajanvarauksella.
Jäsensivut on todellinen taloyhtiön tietopankki verkossa. Rekisteröidy jäsensivujen käyttäjäksi taloyhtiösi jäsennumerolla ja sähköpostiosoitteellasi.
Tarkista jäsensivuilta, että taloyhtiön tiedot ovat jäsenrekisterissämme oikein. Siten varmistat, että yhtiössäsi oikeat henkilöt saavat jäsenpalvelut käyttöönsä.
Järjestämme jäsenille koulutusta, myös webinaareina, sekä kohdevierailuja ja muita paikallisia tapahtumia. Seuraa tapahtumakalenteriamme!
Jäsensivuilta löydät koulutusten materiaalit ja tallenteet, koulutusvideoita ja verkkokursseja.
JÄSENLEHDET
Keski-Suomen Kiinteistöviesti ilmestyy neljä kertaa vuodessa ja postitetaan jäsenrekisterissämme oleville henkilöille. Suomen Kiinteistölehti ilmestyy kymmenen kertaa vuodessa ja postitetaan jäsenyhtiöiden puheenjohtajille. Lehtien verkkoversiot voit lukea jäsensivuilta.
JÄSENKIRJE
Jäsenkirje lähetetään kuukausittain sähköpostilla jäsenrekisterissämme oleville henkilöille.
Jäsenkirjeestä saat tiedon kiinteistöalan ajankohtaisista asioista Keski-Suomessa sekä tulevista tapahtumista ja muista jäsenpalveluista ja -eduista.
Puhelimen sovellus helpottaa jäsenpalveluiden ja -etujen käyttöä. Sen avulla voit soittaa suoraan neuvontaamme, ilmoittautua tapahtumiin, päivittää omat tietosi ja käyttää jäsensivuja.
Asenna Kiinteistöliiton jäsenkortti -sovellus puhelimesi omasta sovelluskaupasta (App Store tai Google Play).
▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/jasenpalvelut
Paikallinen neuvonta
Hannu Mähönen, toiminnanjohtaja 045 110 6333 (ma–pe 9–16)
Yliopistonkatu 11 C, Jyväskylä hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi
Jäsenyysasiat
Tarja Båga, järjestöassistentti 045 208 6560 (ma–pe 9–16) tarja.baga@kiinteistoliitto.fi
Lakineuvonta
10 asiantuntijaa
09 1667 6300 (ma–to 9–15, pe 10–15) ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta
Korjaus- ja
tekninen neuvonta
3 asiantuntijaa
09 1667 6311 (ti–to 9–12)
Talous- ja
veroneuvonta
2 asiantuntijaa
09 1667 6369 (ma–to 9–12)
Energianeuvonta
1 asiantuntija ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Me olemme jyväskyläläisten kiinteistöjen varma kumppani. Tarjoamme kattavia palveluita kiinteistösi hyväksi, sisältäen monipuolisen kiinteistönhoidon ja -huollon, ammattitaitoisesti toteutetut korjausrakennusprojektit, turvallisuuspalvelut sekä siisteyden ylläpidon.
Toimintamme perustuu luotettavuuteen, laatuun ja asiakastyytyväisyyteen. Me teemme töitä viihtyisämpien ympäristöjen ja sujuvamman arjen takaamiseksi.
Ota yhteyttä myyntiimme 0443 360 360 tai asiakaspalvelu@360palvelut.fi
360 Palvelut Laukaantie 4 40320 Jyväskylä
360palvelut.fi
