Paperjam Plus - Logement

Logement AOÛT / SEPTEMBRE 2022

LOGEMENT

Tous les chiffres de l’immobilier !

– INTERVIEW HENRI KOX

« Gardons nos terrains pour les générations futures » – PLANS DIRECTEURS SECTORIELS

Un développement réfléchi pour un territoire durable – INTERVIEW JACQUES VANDIVINIT

« Sur les friches, on peut créer de très nombreux logements » – TRANSITION

L’indispensable bilan énergétique – RÉNOVATION

Pensez à demander vos aides financières – TENDANCE

Les astuces d’une colocation réussie

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Se loger, stratégique pour le pays Si le débat tournait, il y a encore peu, autour de la question de la propriété, il se concentre aujourd’hui quasi exclusivement sur celle du logement abordable. Le désir de devenir propriétaire d’une petite maison a été remplacé par la modeste ambition de pouvoir se loger décemment sans devoir y consacrer la majorité de ses revenus. L’enjeu est cependant beaucoup plus grand. La question du logement est en effet purement et simplement stratégique pour le développement futur du pays. Traditionnellement, les politiciens luxembourgeois avaient tendance à se soucier en priorité des problèmes… de leurs électeurs, soit majoritairement des résidents luxembourgeois. En 2019, 67 % des ménages de résidents étaient propriétaires de leur logement et profitaient donc, depuis des années, de l’augmentation des prix de vente et à la location. Mais le vent a tourné. Maintenant, le problème de l’accès au logement met en péril ce qui permet au Luxembourg de tenir debout : la croissance économique. Où et comment loger tous les talents dont nous avons si cruellement besoin ? Ces profils internationaux et rares réfléchissent à deux fois avant de venir s’installer ici pour lancer leur carrière ou pour la prolonger. Les élus doivent donc agir vite et fort sur plusieurs fronts, car le parc locatif public n’atteint même pas la barre des 2 %. Signe incontestable que les choses empirent, la jeune génération de résidents luxembourgeois n’arrive plus non plus à se loger. Conséquence : un exode au-delà des frontières de leur pays de naissance. Les personnes en bas de l’échelle des revenus sont dans la même situation. Le droit au logement, en tant qu’objectif à valeur constitutionnelle, sera finalement ancré dans la nouvelle Constitution. Un droit fondamental demandé depuis des années par de multiples associations et syndicats, dont la coalition Wunnrecht.

Il semble évident que le logement restera un des sujets centraux des prochaines campagnes en prélude aux élections communales et législatives de 2023. Un débat que les rédactions de Maison Moderne continueront à suivre de très près…

Auteur NATHALIE REUTER

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

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Logement Août / Septembre 2022

06 SUR LE RADAR

42 PAYS FRONTALIERS Vivre de l’autre côté des frontières

Le logement, élément central du futur du pays

–

44 FACE-À-FACE « L’enjeu est de garantir le droit au logement abordable »

08 LE JOUR OÙ…

48 EFFICIENCE

… Je suis devenu agent immobilier

ÉNERGÉTIQUE

L’indispensable bilan énergétique

10 INTERVIEW D’HENRI KOX

« Gardons nos terrains pour les générations futures » 20

Dossier

Les chiffres du logement

54 AIDES ÉTATIQUES

p. 10 Pour le ministre du Logement Henri Kox, la notion de logement abordable signifie que chaque commune et l’État se sentent responsables de leurs citoyens afin que ces derniers puissent se loger dignement.

–

22 VENTES D’APPARTEMENTS

EXISTANTS Le mètre carré dans la capitale dépasse les 11.000 €

INTÉRIEURE

Tendances design

24 VENTES D’APPARTEMENTS

Les astuces d’une colocation réussie

–

62 CONNECTIVITÉ

EN CONSTRUCTION La capitale redevient la plus chère pour le neuf

26 VENTES DE MAISONS

La domotique entre dans une nouvelle dimension

Strassen, ville la plus chère pour acquérir une maison

–

28 LOCATION

D’APPARTEMENTS Le mètre carré à la lisière des 45 €

64 PICK’N’MIX

–

Confessions de 5 architectes passionnés

32 EN VILLE

Des quartiers disparates

–

34 INTERVIEW

Guy Wolff

56 DÉCORATION

60 VIVRE-ENSEMBLE

–

Photo

Rénovation : pensez à demander vos aides financières

DE JACQUES VANDIVINIT « Sur les friches, on peut créer de très nombreux logements »

–

38 PLANS SECTORIELS

Un développement réfléchi pour un territoire durable

66 FORECAST p. 20 Retrouvez tous les chiffres du logement dans notre dossier consacré aux prix de l’immobilier. Sur toute l’année 2021, les prix des logements (appartements et maisons confondus) ont augmenté de 13,9 % par rapport à l’année précédente.

État des lieux de la situation foncière AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

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Radar

Le logement, élément central du futur du pays 20,80 % TOP 10

QUOI À QUI ?

Les communes les moins chères au m2

Les propriétaires du Luxembourg

Les prix de l’immobilier ont flambé ces dernières années.

Certaines communes sont moins impactées que d’autres par cette augmentation. Voici celles où le prix au m2 pour une maison est le moins cher :

Le Luxembourg dispose de 3.750 hectares de terrains destinés à la construction résidentielle. La majorité des propriétaires sont des particuliers (50,30 %). Parmi ceux-ci, 0,1 % détient plus de la moitié des terrains disponibles pour cette catégorie. Cette inégalité se constate également au niveau des terrains détenus par des sociétés privées. Les 10 % des entreprises disposant du plus d’avoirs possèdent plus de 80 % des terrains.

1

Vianden 3.568 €

2

Esch-sur-Sûre 3.874 €

3

Winseler 3.922 €

4

Wiltz 3.970 €

5

Wincrange 3.997 €

6

Troisvierges 4.275 €

7

Boulaide 4.315 €

8

Lac de la Haute-Sûre 4.423 €

9

Bettendorf 4.560 €

PERSONNES PHYSIQUES 55,30 %

10 Rambrouch 4.602 € Source Ministère du Logement – Observatoire de l’habitat (base prix annoncés 2021)

Source Observatoire de l’habitat – Note 29 – Novembre 2021

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

SOCIÉTÉS PRIVÉES

L’augmentation des prix de l’immobilier est connue depuis des années, les différentes sonnettes d’alarme ont été tirées : associations, politiques, institutions… Tous sont d’accord pour dire qu’il est temps de mieux réglementer l’immobilier et de construire plus de logements abordables.

Un besoin nécessaire pour une économie et une population toujours grandissantes.

3 QUESTIONS À

10,60 %

ANTOINE PACCOUD ET JULIEN LICHERON

Chercheurs en développement urbain et mobilité Liser

COMMUNES

ÉTAT 7,20 %

Au regard de la hausse des prix, comment se manifestent les difficultés d’accès au logement au Luxembourg ?

Les évolutions sur les différents segments suggèrent que les ménages modifient leurs arbitrages ou sont contraints de modifier leur projet résidentiel, surtout depuis quelques mois. De plus, on observe un report des transactions pour des appartements en vente sur plan vers des appartements anciens, moins chers. L’inflation fait peser des incertitudes sur le prix final d’un appartement sur plan et sur le délai de livraison.

Quelle catégorie est la plus concernée par les difficultés d’accession à la propriété ?

Les problèmes d’accession à la propriété sont concentrés au sein des ménages les moins aisés. La Note 27 de l’Observatoire de l’habitat montre que les propriétaires avec emprunt sont soumis aux charges de logement les plus importantes et que les difficultés rencontrées par ces ménages pour se maintenir dans un logement semblent s’accroître.

FONDS 3,90 %

2,20 %

Quelles sont les pistes à envisager pour maintenir le logement à un niveau abordable ?

La source majeure d’augmentation des prix étant le décalage entre l’offre et la demande de logements, il faut actionner tous les leviers possibles pour augmenter l’offre.

Le foncier étant le point de blocage, la taxation des terrains non bâtis apparaît comme une solution potentielle. Il est aussi important de retrouver un équilibre au niveau des aides et déductions fiscales. La note montre que les aides au logement se focalisent sur les ménages les moins aisés, alors que les dispositifs fiscaux avantagent les propriétaires les plus aisés. Un rééquilibrage des mesures semble nécessaire.

AUTRES Interview S. L.

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

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Le jour où…

... Je suis devenu agent immobilier William Moulin, executive director de CBRE Luxembourg, évoque la passion pour l’immobilier qui l’anime depuis désormais plus de 15 années.

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Propos recueillis par S. L.

William Moulin est tombé amoureux du métier. Pour lui, travailler dans l’immobilier est une très belle profession avec une grande diversité de métiers.

Matic Zorman

sur internet… il y a de l’immobilier derrière. La manière dont les projets sont envisagés et mis en œuvre structure notre société, notre façon de vivre. L’immobilier est le reflet de l’économie. Au Luxembourg, on a la chance d’évoluer dans un marché résilient, sain et serein, qui profite d’une dynamique que l’on ne trouve nulle part ailleurs. C’est très agréable de pouvoir accompagner ces développements et de prendre part à la croissance du pays.

Il y a 10 ans, le stock de l’immobilier de bureaux était inférieur à 4 millions de mètres carrés. Aujourd’hui, il s’élève à 4,5 millions.

Si le secteur se porte bien, il est toutefois actuellement difficile de dire de quoi demain sera fait. Dans un contexte économique international incertain, il faut faire preuve d’un peu plus de prudence. Toutefois, la dynamique reste positive.

En tant que professionnel, il est essentiel d’anticiper les attentes, d’identifier les grandes tendances, de pouvoir développer des visions pertinentes pour chacun. Pour répondre aux attentes des clients, nous devons être capables de nous adapter en permanence aux différents interlocuteurs, aux situations, à l’environnement dans lequel on évolue. Les espaces de travail que l’on conçoit aujourd’hui ne sont en rien comparables à ce que l’on a connu il y a une quinzaine d’années ou encore à ceux d’avant-Covid. À l’avenir, les enjeux climatiques ou de développement durable vont aussi exiger de transformer l’approche du métier, et même des métiers, de l’immobilier.

L’évolution des normes, l’intégration de nouveaux matériaux, la minimisation de l’impact d’une construction et de l’utilisation d’un immeuble sur le climat sont autant d’aspects techniques auxquels nous nous intéressons depuis plusieurs années. Nous sommes là pour accompagner les acteurs vis-à-vis de ces défis essentiels, en nous appuyant sur les compétences globales, mais aussi sur une expertise internationale qui nous permet d’apporter les réponses les plus adaptées à la situation de chacun.

Photo

L’immobilier, on tombe dedans un peu par hasard. Soit on tombe amoureux du métier, soit on n’y reste que deux années avant d’aller voir ailleurs. Pour ma part, je suis devenu agent immobilier il y a une quinzaine d’années, à Bruxelles. J’ai rapidement développé un grand intérêt pour la profession et la diversité qui est y associée. L’immobilier, c’est beaucoup de métiers, de nombreux aspects à considérer pour parvenir à bien conseiller le client et apporter de la valeur au cœur de la relation. J’ai commencé à travailler dans le résidentiel. J’ai ensuite eu l’opportunité de travailler pour un family office, avec pour mission de préserver la valeur du patrimoine immobilier d’un client. Ma carrière m’a ensuite amené jusqu’à Luxembourg, où j’ai pu découvrir le marché de l’immobilier de bureaux et la richesse que cela représente.

Le métier d’agent a considérablement évolué au fil des années. Avant tout intermédiaire, l’agent s’inscrit aujourd’hui plus dans une démarche de consultant. Je compare volontiers la fonction à celle d’avocat. Nous sommes avant tout présents pour conseiller le client, partager une expertise lui permettant de concrétiser ses projets, tout en défendant ses intérêts.

La relation humaine reste l’essence de notre profession. C’est évidemment quelque chose que j’aime particulièrement. Mais j’apprécie aussi la technicité qu’un conseil de qualité requiert. Au Luxembourg, dans un marché dynamique qui évolue rapidement, nous sommes aux côtés des acteurs depuis la valorisation d’un foncier, notamment à travers la définition des projets qu’il peut accueillir, jusqu’à la gestion des bâtiments, en passant par la commercialisation des espaces, l’évaluation des actifs ou le suivi des transactions sur le marché de l’investissement. L’activité s’est considérablement professionnalisée. Notre expertise, par ailleurs, permet aussi de définir et de mettre en œuvre des espaces pour qu’ils soient adaptés aux besoins des occupants.

C’est très riche et tout cela évolue en permanence. L’immobilier est partout, sans que l’on en ait conscience. Lorsque l’on va travailler, que l’on part en vacances, que l’on choisit de s’installer quelque part, que l’on commande

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Les pionniers révèlent l’inconnu.

Et les opportunités d’investissement.

Interview Henri Kox

« Gardons nos terrains pour les générations futures » Des projets plus denses, plus hauts, plus abordables, réalisés main dans la main avec les communes, voilà les priorités d’Henri Kox, ministre du Logement, avec lequel nous avons passé en revue les principaux axes de sa politique du logement abordable. Il le répète à qui veut l’entendre : c’est bien le secteur privé qui construit ces logements, et non pas l’État, qui, lui, a la responsabilité suprême de garantir à tout un chacun le droit de se loger.

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Guy Wolff Photo

Selon Henri Kox, le nom de « ministère du Logement » n’est pas très juste.

Il devrait plutôt s’appeler « ministère du Logement abordable ».

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

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Interview Henri Kox

La Note 23 du Liser avait causé beaucoup de bruit en 2019. Le degré de concentration du potentiel foncier vous avait-il surpris ? Dans la capitale, par exemple, 11 familles et 11 sociétés cumulent 63 % des terrains, estimés à une valeur de 3,8 milliards d’euros.

Nous avons depuis refait et précisé l’exercice dans la Note 29, avec le même résultat. Un tel degré de concentration dans le patrimoine peut certes choquer, mais, en soi, il n’est pas surprenant. Sans une politique plus ciblée et contraignante, nous n’arriverons pas à une mobilisation de ce potentiel. La politique du ministère du Logement, voire du gouvernement, mise sur une refonte d’un arsenal de lois en vue de cette mobilisation. Le Pacte logement 2.0 et son article 29bis (de la loi modifiée de 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain) sont un premier pas dans cette direction et nous permettent de mobiliser et intégrer ce potentiel dans notre politique du logement abordable. D’autres lois compléteront cette politique, comme le Baulandvertrag, avec son obligation de développer et de construire, le remembrement ministériel, les impôts fonciers, dont celui visant la mobilisation et la taxe sur les logements vides. Avec le Pacte logement 2.0 et son article 29bis, une part du foncier revient à la main publique pour créer des logements abordables. Le constat est clair: en comparaison avec d’autres pays ou d’autres villes, nous avons un manque flagrant de logements abordables. La ville de Vienne, comme de nombreuses autres villes ailleurs, a commencé à en créer il y a 100 ans. Le premier bourgmestre de l’époque disait: «Si nous ne sommes plus, les pierres parleront à notre place.» Notre stratégie est d’augmenter substantiellement le nombre de logements abordables en main publique, c’està-dire soit de l’État, soit des communes, soit des associations à but non lucratif.

«Notre stratégie est d’augmenter substantiellement le nombre de logements abordables en main publique.» mon ressort. Il y a d’abord la loi qui implique les communes, le Pacte logement 2.0. Il y a ensuite la loi sur le Fonds spécial de soutien au développement du logement, c’est-à-dire la mobilisation de l’argent. Cet investissement public implique aussi le secteur privé, parce que c’est ce dernier qui construit pour l’État. Ce que l’État doit garantir, c’est un cadre strict et légal, avec une quantité de mètres carrés, une densité et des hauteurs définies. Ce cadre est défini dans les deux derniers projets de loi visant la réforme des aides à la pierre et des aides individuelles au logement.

Le Fonds du logement n’obtient pas les terrains mobilisables à court terme. Quand vous parlez de « part publique », à quoi faites-vous référence exactement ? Au pourcentage de terrains en main publique ou au parc locatif ?

L’article 29 bis est un exemple parfait du modèle luxembourgeois. Il y a trois ans, nous avions commencé à en discuter avec la Chambre des métiers et la Fédération des artisans, afin de savoir comment augmenter la densité de construction dans les communes tout en comblant le manque de logements abordables. Parallèlement, nous avons mis en musique ces idées à titre d’exemple dans un L’article 29 bis peut-il vraiment contrecarrer grand PAP à Mersch, avec les représentants du promoteur la concentration foncière ? Comment fonctionne-t-il ? privé, du promoteur public et de la commune. Si un nouLe premier objectif de l’article 29, et surtout du 29bis, n’est veau projet de PAP se met en place, un promoteur qui voupas la déconcentration foncière, mais la création de loge- dra construire 100 logements pourra avoir l’autorisation ments abordables lors de la réalisation d’un PAP. Au lieu de la commune de construire 110 logements. La commune d’être taxé sur une importante plus-value, le promoteur doit ou l’État paiera la construction de ces 10 logements supcéder une partie du terrain à cette fin. Ceci permet à la main plémentaires, et la part de terrain reviendra sans compenpublique de créer une réelle alternative, avec un marché de sation financière à la commune ou à l’État. C’est du win-win. logements abordables et qui restent abordables ad infinitum.

Il est important que l’État veille à ce que tout le monde ait Le secteur privé, notamment la Chambre immobilière, un toit. C’est pour cela que nous avons inscrit le droit au affirme qu’il n’a pas été associé à votre démarche, qu’il logement digne, et non pas le droit à la propriété en tant que n’a pas accès à vous en tant que ministre du Logement. telle, dans la nouvelle Constitution. D’ailleurs, c’est une de C’est donc faux ? mes revendications pour les prochaines élections. Il faut Je suis toujours là pour discuter avec ce secteur. La comaugmenter le taux de la part qui va à l’entité publique pour mune de Differdange a, par exemple, un super projet avec qu’on puisse garantir à l’avenir un logement décent pour tous. une tour énorme où elle a racheté la partie qui sera consacrée au logement abordable, et où nous profiterons d’une Comment allez-vous faire cette distinction entre droit augmentation de la densité. La construction elle-même et au logement et droit à la propriété ? le reste reviendront au promoteur privé. Ce sont de tels Il est primordial pour beaucoup de gens, surtout dans les projets dont on discute le plus avec le secteur privé. Un premiers déciles de la population, c’est-à-dire les ménages autre exemple est celui de Rout Lëns, projet lancé par un avec des revenus plus modestes, de pouvoir se loger digne- promoteur privé à Esch. À la fin, et grâce au plan sectoriel ment. (Pour calculer la répartition des revenus au Luxem- logement, une proportion substantielle du terrain, à savoir bourg, la population est classée en 10 groupes de taille égale. 30%, reviendra à la main publique, en plus de l’augmenLe premier décile correspond aux 10% de ménages ayant les tation de la densité constructible. Ce n’est pas encore l’arrevenus équivalents les plus bas, tandis que le dernier décile ticle 29 qui joue ici. Je crois très fort au potentiel de ces regroupe les 10% de ménages ayant les revenus équivalents projets pilotes en collaboration avec le secteur privé. Par les plus élevés, ndlr.) Pour garantir cela, une offensive publique ailleurs, il faut rappeler que tous les investissements dans d’investissement dans le logement abordable est nécessaire. le logement abordable reviennent à la fin aux sociétés de Cette stratégie se décline en quatre lois qui sont toutes de construction, car ce sont elles qui construisent.

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

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Interview Henri Kox

Le Pacte logement 2.0 permet aux communes d’être accompagnées par un conseiller logement.

Quels sont les retours que vous avez du terrain ?

Combien de communes ont déjà fait appel à cette aide ?

Le but du Pacte logement 1.0 était d’augmenter le logement abordable. Or, le résultat était mitigé, pour ne pas dire mauvais. C’est pourquoi nous avons inscrit une obligation de résultat dans la loi. Dès qu’une commune crée des logements abordables, elle aura des subventions à hauteur de 75% du coût de ces logements. C’est une incitation pour que les communes s’engagent dans une politique de logement abordable. Pour moi, cela reste une responsabilité partagée entre l’État et les communes. Le Pacte logement 2.0 leur accorde dès lors des fonds supplémentaires et un appui en expertise.

Nous devons évidemment les aider, et c’est pour cela que nous avons mis en place des conseillers logement. Ils nous donnent d’abord un feed-back des problématiques du terrain et favorisent en même temps un échange des best practices. Ils soutiennent les communes dans l’élaboration de leur programme d’action local logement, c’est-à-dire d’une stratégie de logement. On en a besoin dans toutes les communes. Jusqu’à présent, cette vision d’ensemble faisait défaut.

Nous ne savions pas où se trouvaient tous ces logements subventionnés dans le passé. La commune n’a pas besoin de construire elle-même, mais peut faire appel à un promoteur public. Ces professionnels de l’«abordabilité» peuvent l’aider à réaliser ce type de logements, et même à les gérer par la suite. Les grandes communes le font elles-mêmes, mais les 102 communes peuvent entrer dans ce système.

Liser, avec Raum+, donne de la visibilité aux communes pour savoir où se trouvent ces terrains à l’intérieur de leur périmètre de construction. Le potentiel de développement du logement au Luxembourg suffit ainsi pour les 30 à 40 prochaines années si on mobilise d’abord ces terrains inscrits au PAG, en mettant la priorité sur les terrains en friche, évidemment. C’est aux communes de mobiliser et de négocier. Un des objectifs du Pacte logement est l’obligation de construire des logements abordables. Le deuxième, c’est la mobilisation des logements vides et du potentiel foncier. Au ministère, nous travaillons sur une taxe de mobilisation des maisons vides, alors que le ministère de l’Intérieur se penche de son côté sur une réforme de l’impôt foncier, dont nous discutons ensemble dans un groupe de travail mis en place avec le ministère de l’Intérieur et le ministère des Finances. Le ministère de l’Intérieur est en charge d’élaborer une loi dite « Baulandvertrag », permettant de développer les terrains qui se trouvent à l’intérieur du PAG.

Quelle sera, selon vous, l’acceptation sur le terrain du mécanisme de remembrement ministériel prévu dans le projet de loi dit « Baulandvertrag » ?

Le potentiel de terrains dans les PAG de nos communes est énorme, mais beaucoup de problématiques concernent leur mobilisation. Le remembrement ministériel est un des instruments les plus contraignants que nous pouvons mettre en place. Il permet de mobiliser ces terrains sans léser les personnes qui ne veulent pas participer à ce développement.

Elles recevront, en échange de leur terrain qui se situe au Les communes ne pourront plus se soustraire centre d’un PAP, un autre terrain, qui, lui, se trouve au bord, à cette politique ? et dont l’exclusion du PAP n’empêche pas son développeL’article 29 bis de la loi modifiée de 2004 concernant l’amé- ment. En tant que membre d’une famille viticole de Moselle, nagement communal et le développement urbain crée un je connais bien le remembrement viticole de la Moselle, qui automatisme, une obligation légale, dès qu’un PAP a une n’aurait pas pu être finalisé sans cet instrument. Il ne s’agit certaine envergure. 10, 15 ou 20% vont automatiquement pas d’une expropriation. C’est un échange de terrains d’après à l’État ou aux communes. Pour les sites du plan sectoriel des critères bien définis, sans possibilité de blocage à l’unalogement, c’est même 30%. Nous sommes face à une dyna- nimité. Le déblocage de ces projets viticoles se faisait notammique de partage des responsabilités. Cela ne peut se faire ment grâce à une double majorité. Avec les PAP actuels, une qu’ensemble. seule personne peut tout bloquer. Le Conseil d’État a émis 29 oppositions formelles au projet de loi en cours. Le minisQuel est l’impact de l’article 29 bis tère de l’Intérieur est en train d’amender le projet de loi, et sur l’autonomie communale ? j’espère que la loi sera votée d’ici un an au plus tard.

Prenons l’exemple de la sécurité. J’étais bourgmestre dans une commune. Et je le vois aussi avec ma casquette de C’est parce qu’on touche au sacro-saint droit ministre de la Sécurité intérieure. La police ne peut pas de la propriété privée… gérer seule tous les problèmes dans une commune. La res- Pour moi, ce n’est pas toucher à la propriété, puisqu’il n’y ponsabilité est toujours partagée. Sans une collaboration a pas d’expropriation. C’est un échange foncier. Peut-on étroite entre les communes et le ministère de la Sécurité bloquer quelque chose que la société a en main? Qui décide intérieure, on ne peut pas garantir cette sécurité souhaitée finalement quel terrain figure dans un PAG ? C’est une par tous. La même chose vaut aussi pour le logement abor- décision politique à un moment donné qui a eu pour consédable. Le logement abordable signifie que chaque commune quence que, du jour au lendemain, un terrain connaissait et l’État se sentent responsables de leurs citoyens. Si une une forte augmentation de sa plus-value. catégorie de gens n’arrive pas à se loger dignement, c’est une responsabilité partagée, qui n’a rien à voir avec l’auto- Dans les conseils communaux, la mobilisation par le remembrement se pratique déjà. N’est-ce pas insti­ nomie communale. tutionnaliser quelque chose qui se faisait déjà de toute façon dans les communes ?

Est-ce que les communes auront le droit Ça se faisait déjà là où il y avait un consensus. Mais ils ne d’élargir leur PAG ? Selon les auteurs de la consultation internationale Luxembourg in Transition, il serait sont pas assez nombreux. Le libéralisme dans l’immobilier possible de loger 400.000 personnes de plus n’a pas réussi à intégrer toutes les classes de revenus de la jusqu’en 2050 sans élargissement du périmètre. société. Le marché du logement n’est pas libéral, en ce sens Il y a toujours la discussion entre agrandissement du péri- qu’il ne peut pas fonctionner sans la mise en place de crimètre et potentiel énorme dans nos PAG. La Note 29 du tères équitables de la part d’une entité publique pour inté14

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

BIO EXPRESS Les études Né à Luxembourg le 7 mai 1961, Henri Kox obtient en 1990 un diplôme d’ingénieur en mécanique de l’École supérieure polytechnique de Rhénanie-Westphalie d’Aix-la-Chapelle.

La politique Membre du parti déi Gréng depuis 1996, Henri Kox devient conseiller communal de la ville de Remich en 1999, avant de devenir échevin en 2005, puis bourgmestre en 2009.

Il est député à la Chambre de 2004 à 2018. Un an plus tard, suite au remaniement ministériel en 2019, il devient ministre du Logement, ministre délégué à la Défense et ministre délégué à la Sécurité intérieure.

Il reprend le plein mandat de ce dernier portefeuille en juillet 2020.

Le sport Henri Kox est un grand fan de marathon.

Mais pas seulement !

En juin de cette année, il a participé à son deuxième Ironman.

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Interview Henri Kox

grer toutes les personnes des revenus plus modestes, c’est-à-dire des déciles 1, 2 et 3. L’État doit intervenir, comme c’est le cas à l’étranger. De plus, si l’État et les communes disposent de terrains, ils doivent les garder, et non pas les vendre. Prenons l’exemple de la commune de Wiltz, qui est en train d’élaborer un projet de grande envergure, que je soutiens, d’ailleurs. Mais je ne suis pas d’accord avec le fait que la commune procède à des ventes à des particuliers sans condition.

Vous ne pouvez pas intervenir ?

Ce n’est pas dans mes compétences. Le nom de « ministère du Logement » n’est pas très juste. Il devrait plutôt s’appeler «ministère du Logement abordable». Ce qui est dans mes cordes, c’est la fameuse loi du Pacte logement, ainsi que le Fonds spécial de soutien au développement du logement. Je peux encadrer le marché en instaurant plus de protection pour le particulier, comme la loi sur le bail à loyer pour faire en sorte que les excès ne se fassent pas au détriment de ceux qui sont au plus bas de notre société. S’y ajoutent ces logements, que nous subventionnons à 75 %, qui restent en main publique. Je veux que les communes mettent en place une politique qui aille dans la même direction que celle du gouvernement, celle de garder tous les terrains publics en main publique. C’est ce que j’ai appris de Vienne, de Kaiserslautern, des PaysBas. Gardons nos terrains, gardons nos logements, restons dans l’«abordabilité» pour que les générations futures puissent encore profiter de ce que nous avons mis en place. Si nous vendons, une plus-value se mettra en place, non pas pour l’entité publique, mais pour le privé. Et je ne veux pas de cette privatisation qui se fait au détriment des générations futures.

C’est pour cela que vous avez également mis en place l’emphytéose ?

L’emphytéose existe depuis l’Empire romain. On n’a pas beaucoup de terrains. Comment limiter l’impact des prix sur le logement et revenir à un prix abordable pour ceux qui veulent acheter quelque chose? Grâce à l’emphytéose!

La SNHBM et le Fonds du logement vendent des logements pour une famille à un prix compris entre 500.000 et 700.000 euros. Vous ne trouverez pas un tel projet dans le privé. Pourquoi ? Parce qu’on neutralise le terrain par l’emphytéose. Ce n’est pas le droit à la propriété qui est important. Mais le droit de se loger. Et cette famille qui achète une maison avec emphytéose profite d’un terrain abordable, bien qu’il ne soit pas dans sa propriété. Mais elle a le droit de se loger. Si elle veut revendre le logement, elle doit le revendre à l’entité publique sans qu’il y ait une plus-value du marché privé. Elle recevra la valeur de sa mise initiale, dont le prix du logement augmenté de l’in-

«La soi-disant ‘lourdeur administrative’ est le résultat de désaccords entre développeurs.»

16

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

dice de la construction. Pour ces familles, c’est la meilleure solution pour s’engager.

En 2021, le ministère du Logement a investi à travers le Fonds spécial plus de 170 millions d’euros dans le logement abordable, ce qui représente une progression de 77 % par rapport à l’année 2020.

Quelle est votre ambition par rapport à ce fonds ?

Mon ambition est d’aller au-delà des 300 millions d’euros, et, pourquoi pas, comme le fait mon collègue François Bausch pour la mobilité, un demi-milliard par an pour le logement abordable. Si on prend autant d’argent pour accélérer cet investissement dans l’«abordabilité», il faut aussi définir des critères clairs pour qu’à la fin, ceux qui en profitent soient ceux qu’on a visés.

Les promoteurs privés critiquent également la lourdeur administrative.

On nous reproche trop de bureaucratie, de trop vouloir contrôler. Non ! L’accès à ces logements doit se faire via des critères d’éligibilité sociaux tissant la solidarité. Ceux qui sont éligibles à un logement abordable à la location font partie des cinq premiers déciles. Ceci pour avoir aussi une mixité dans les habitations. La plus grande lourdeur administrative, c’est la non-application d’un remembrement ministériel. Qui a ces terrains? Ces 3.500ha disponibles pour être viabilisés, ce ne sont pas des biotopes. Qui les gère? Ce sont les propriétaires eux-mêmes qui ne sont pas d’accord entre eux. Dans la majorité des cas, la soi-­ disant «lourdeur administrative» est le résultat de désaccords entre développeurs.

Vous êtes optimiste et vous vous dites très confiant dans le fait que votre politique aboutira à plus de logements abordables. Votre but est d’arriver petit à petit à un socle de 18 à 20 % de logements abordables en main publique. Quelle est votre date butoir ?

Je suis confiant et optimiste en ce qui concerne notre politique qui garantit un logement décent pour tous les habitants du Luxembourg. Et ce, le plus vite possible.

L’année passée, nous avons augmenté le nombre de logements abordables de 7 %. Ce n’est pas encore assez, mais nous sommes bien lancés. Nous avons voté cinq projets de grande envergure : Wunne mat der Wooltz, à Wiltz ; Neischmelz, à Dudelange ; Wëltgebond, à Mamer ; An der Schmëtt, à Biwer, et Elmen, à Kehlen. Au total, ils représentent 3.800 logements avec plus de 60 % de location. Et si on y ajoute tous les autres projets mis en place par les communes, nous sommes en train de faire beaucoup de choses, et de bonnes choses. Et je pense même que nous pouvons viser plus haut, si nous ne changeons plus de politique ! « Dat wat mir bauen, muss bleiwen! » (Ce que nous construisons doit rester, ndlr) C’est ma vision du logement, que je continuerai à mettre en place si je suis à nouveau nommé ministre du Logement. Toutes les lois doivent être axées sur le logement abordable !

Interview NATHALIE REUTER

101 route de Diekirch L-7220 WALFERDANGE

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Immobilier

Des nouveaux locaux pour un accueil sur mesure Contenu sponsorisé par HEKTAR

Sur un marché immobilier tendu, où la demande est supérieure à l’offre, certaines agences immobilières luxembourgeoises se démarquent tant par leur service que par leur investissement.

Rencontre avec Kim Felten, managing partner du Bureau immobilier HEKTAR.

La croissance du Luxembourg a pour conséquence de rendre son marché immobilier très compétitif. La demande y est en effet supérieure à l’offre.

Il suffit de regarder l’engouement suscité par le nouveau quartier Cloche d’Or où se sont installées de nombreuses entreprises d’envergure.

Un nouvel élan Pour être au plus proche de cette dynamique, l’équipe du Bureau immobilier HEKTAR a récemment pris possession de ses nouveaux locaux dans le quartier de LuxembourgCessange en plein essor.

Une localisation stratégique qui lui permet de recevoir ses clients dans les meilleures conditions. Depuis le mois de juin 2022, elle a intégré l’immeuble Livingstone I, offrant par la même occasion une vitrine directe sur ses projets.

La philosophie des lieux L’aménagement intérieur des bureaux a été confié à INSIDE, 18

spécialiste dans le développement d’espaces de vie et de travail et dont les services sont reconnus sur la place luxembourgeoise. Les espaces ont été pensés pour s’harmoniser avec l’esprit du lieu, l’association du chêne et de la pierre naturelle font écho à la volonté du propriétaire de proposer à ses clients un service plus qualitatif que quantitatif. Un mur végétal y trouvera une place de choix avec les nombreuses vertus qu’il apporte tant d’un point de vue écologique, économique que social.

Le souci porté à la qualité et à l’aspect de ses locaux traduit l’ambition de l’entreprise de proposer aux clients des biens

CHIFFRES CLÉS :

2018

création de l’entreprise HEKTAR

2022

Hektar prend possession de ses nouveaux locaux à Luxembourg-Cessange

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

également haut de gamme. « Je veux que les clients aient le sentiment que nos promesses sont tenues et qu’ils soient satisfaits de la qualité du bien comme de celle de notre presta­ tion », voilà l’objectif principal de Kim Felten, managing partner de HEKTAR.

« Je veux que les clients soient satisfaits de la qualité du bien comme de celle de notre prestation.»

Être un partenaire pour chaque projet immobilier Depuis sa création en 2018, HEKTAR a commercialisé de nombreux projets immobiliers de haute qualité, devenant ainsi un expert incontournable de la vente sur plan de nouveaux projets immobiliers (VEFA).

Actuellement HEKTAR commercialise entre autres les projets d’exception DOMAINE PETIT PARC, composé de trois résidences situées au sein d’un parc privatif dans le quartier fortement apprécié de Belair, NYX, idéalement situé dans une rue calme à deux pas de la place de l’Étoile et bénéficiant d’une localisation privilégiée au centre de la ville de Luxembourg, et ÄERDBIER,

Kim Felten managing partner du Bureau immobilier HEKTAR

Photo

Eva Krins (Maison Moderne), Bureau immobilier HEKTAR

Kim Felten, managing partner du Bureau immobilier HEKTAR

situé en plein cœur de Steinsel et offrant à ses résidents un havre de paix et de verdure.

L’entreprise réalisant aussi des évaluations de biens immobiliers, des ventes de biens existants ainsi que des locations, effectue aussi un grand nombre de recherches foncières et a conseillé depuis 2018 de nombreux propriétaires lors de la vente de leur foncier. « Notre mission est de conseiller les propriétaires de terrain, leur proposer des solutions flexibles et les accom­ pagner du début jusqu’à la vente de leur bien en cherchant le développeur leur offrant la meilleure solution. » Pour remplir cet objectif l’entreprise s’appuie sur son expérience. « Grâce à notre connaissance du marché immobilier luxembourgeois, à notre réseau ainsi qu’à l’expertise polyvalente de notre équipe à taille humaine, nous accompagnons nos clients tout au long de la phase d’élabora­ tion de leur projet », conclut Kim Felten.

NYX (Luxembourg-Belair) La résidence NYX est idéalement située à 600 m de la place de l’Étoile. Ce projet immobilier propose des biens d’exception (du studio au penthouse) et des espaces bureaux/commerces.

Felten ez Kim uipe v u o r t Re éq te son et tou ite s le sur Domaine Petit Parc (Luxembourg-Belair) Situé au sein du quartier de Belair, le nouveau projet résidentiel « Domaine Petit Parc » comprend trois résidences d’architecture contemporaine et intemporelle au sein d’un parc privatif.

r.lu

hekta www.

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

19

Dossier

250

200

150

Les chiffres du logement Une tendance toujours à la hausse dans l’immobilier au Luxembourg : +13,9 % d’augmentation sur les prix du logement entre 2020 et 2021.

Julien Licheron, économiste, chercheur au Liser et membre de l’Observatoire de l’habitat, indique que la hausse continuelle des prix s’explique avant tout par une composante structurelle : les besoins très importants en logements liés à la croissance du Luxembourg.

L’offre peine à augmenter aussi rapidement que la demande en logements. Il détaille également que la hausse des prix du logement au Luxembourg n’est plus une exception en Europe. Décryptage, dans ce dossier, avec la présentation des prix, au Luxembourg, ville par ville, des appartements et des maisons. De quoi préparer son prochain investissement dans la pierre.

100

50 2009 Q1 20

2010 LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

2011

2012

2013

2014

2015

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

INDICE DES PRIX DU LOGEMENT Toujours plus élevés, les chiffres de l’Observatoire de l’habitat continuent de démontrer, année après année, l’emballement pour l’immobilier au Grand-Duché (indice des prix du logement sur base 100 au premier trimestre 2010).

Source

Statec

ENSEMBLE DE LOGEMENTS

MAISONS EXISTANTES APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION

APPARTEMENTS EXISTANTS

2016

2017

2018

2019

2020

2021 AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

2022 21

Dossier

L’existant toujours plébiscité

Prix de vente moyen des appartements existants (issu des actes notariés) Du 1er janvier au 31 décembre 2021 8.105 €/m² : moyenne du pays

Nombre de ventes insuffisant Moins de 6.000 €/m² De 6.000 à 6.999 €/m² De 7.000 à 7.999 €/m² De 8.000 à 8.999 €/m² 9.000 €/m² ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Wincrange

Parc Hosingen

Wiltz

Winseler

Vianden

Goesdorf Bourscheid

Tandel

Esch-sur-Sûre Diekirch Bettendorf

Feulen

Erpeldange-sur-Sûre

Ettelbruck Vallée de l’Ernz

Schieren

Berdorf

Colmar-Berg

Echternach Bissen Redange

Ell

Larochette

Useldange

Heffingen

Mersch Beckerich Lintgen

Helperknapp

Mertert

Junglinster

Betzdorf

Steinsel

Kehlen Kopstal

Grevenmacher

Walferdange

Steinfort Mamer

Strassen

Luxembourg-ville Bertrange Käerjeng

Dippach

Differdange

Sanem

Esch-sur-Alzette Rumelange

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Roeser

Bettembourg

Schifflange Kayl

Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange

Mondercange

Sandweiler Contern

Reckangesur-Mess

Pétange

22

Wormeldange

Schuttrange

Dudelange

Weilerla-Tour

Bous

Remich

Dalheim

Frisange

Mondorf-les-Bains Schengen

Sources

Habscht

Publicité foncière, calculs Statec – Observatoire de l’Habitat

Lorentzweiler

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

!

VENTES D’APPARTEMENTS EXISTANTS

Sources

Ministère du Logement – Observatoire de l’Habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (2021)

Le mètre carré dans la capitale dépasse les 11.000 €

Prix moyen par m² en 2021

Prix moyen par m² en 2020

Fourchette de prix par m² en 2021

Luxembourg-ville

11.154 €/m²

10.263 €/m²

7.743 € - 14.647 €

Bertrange

10.397 €/m²

10.088 €/m²

7.472 € - 13.235 €

Strassen

10.159 €/m²

9.683 €/m²

Steinsel

9.338 €/m²

Leudelange

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

Prix moyen par m² en 2021

Prix moyen par m² en 2020

Fourchette de prix par m² en 2021

Betzdorf

7.364 €/m²

N. C.

4.933 € - 9.743 €

Steinfort

7.348 €/m²

6.793 €/m²

4.651 € - 9.114 €

6.868 € - 12.907 €

Bissen

7.263 €/m²

6.150 €/m²

3.733 € - 8.773 €

7.478 €/m²

7.440 € - 12.533 €

Stadtbredimus

7.173 €/m²

5.738 €/m²

6.008 € - 9.280 €

9.313 €/m²

7.410 €/m²

6.563 € - 12.117 €

Käerjeng

7.171 €/m²

6.373 €/m²

4.850 € - 10.345 €

Walferdange

9.242 €/m²

8.745 €/m²

6.531 € - 11.256 €

Reckange-sur-Mess

7.157 €/m²

N. C.

4.955 € - 9.252 €

Hesperange

9.223 €/m²

8.437 €/m²

6.626 € - 11.429 €

Grevenmacher

7.096 €/m²

5.474 €/m²

5.402 € - 9.691 €

Kopstal

9.107 €/m²

8.606 €/m²

7.595 € - 10.799 €

Differdange

7.079 €/m²

5.999 €/m²

4.385 € - 9.732 €

Roeser

8.685 €/m²

7.564 €/m²

6.829 € - 10.725 €

Helperknapp

7.076 €/m²

5.972 €/m²

5.449 € - 8.907 €

Sandweiler

8.601 €/m²

7.510 €/m²

6.668 € - 10.798 €

Esch-sur-Alzette

7.050 €/m²

6.021 €/m²

4.414 € - 9.811 €

Lorentzweiler

8.584 €/m²

7.952 €/m²

5.571 € - 11.071 €

Habscht

7.016 €/m²

5.862 €/m²

4.799 € - 9.776 €

Kehlen

8.421 €/m²

7.060 €/m²

5.397 € - 10.532 €

Schieren

6.952 €/m²

N. C.

4.177 € - 8.866 €

Schuttrange

8.403 €/m²

7.413 €/m²

5.789 € - 12.536 €

Erpeldange-sur-Sûre 6.901 €/m²

N. C.

4.100 € - 9.689 €

Contern

8.357 €/m²

N. C.

5.639 € - 10.828 €

Schengen

6.901 €/m²

5.799 €/m²

4.811 € - 9.174 €

Lintgen

8.251 €/m²

6.330 €/m²

5.916 € - 10.002 €

Diekirch

6.879 €/m²

6.083 €/m²

3.968 € - 9.538 €

Mamer

8.181 €/m²

7.200 €/m²

4.728 € - 11.082 €

Pétange

6.825 €/m²

5.862 €/m²

4.604 € - 9.073 €

Weiler-la-Tour

8.125 €/m²

7.396 €/m²

5.523 € - 11.273 €

Ettelbruck

6.717 €/m²

5.507 €/m²

4.621 € - 8.996 €

Schifflange

8.053 €/m²

7.321 €/m²

5.261 € - 10.423 €

Bous

6.689 €/m²

N. C.

3.279 € - 8.034 €

Junglinster

7.804 €/m²

7.131 €/m²

4.753 € - 9.930 €

Colmar-Berg

6.473 €/m²

5.461 €/m²

4.524 € - 7.859 €

Dippach

7.801 €/m²

6.998 €/m²

5.928 € - 9.528 €

Mertert

6.314 €/m²

5.574 €/m²

3.778 € - 8.288 €

Remich

7.764 €/m²

6.173 €/m²

5.591 € - 9.563 €

Rumelange

6.225 €/m²

5.613 €/m²

4.104 € - 8.256 €

Mondercange

7.744 €/m²

6.641 €/m²

5.340 € - 9.651 €

Larochette

6.138 €/m²

5.439 €/m²

3.899 € - 7.581 €

Mersch

7.697 €/m²

6.355 €/m²

5.365 € - 9.641 €

Beckerich

5.955 €/m²

N. C.

4.803 € - 7.079 €

Sanem

7.696 €/m²

6.185 €/m²

5.348 € - 9.969 €

Echternach

5.554 €/m²

5.344 €/m²

3.662 € - 6.794 €

Frisange

7.638 €/m²

6.595 €/m²

6.232 € - 9.433 €

Parc Hosingen

5.505 €/m²

N. C.

3.923 € - 6.755 €

Bettembourg

7.565 €/m²

6.962 €/m²

5.252 € - 9.225 €

Clervaux

5.468 €/m²

4.352 €/m²

4.105 € - 7.498 €

Mondorf-les-Bains

7.520 €/m²

6.618 €/m²

5.164 € - 10.146 €

Weiswampach

5.200 €/m²

4.604 €/m²

3.535 € - 7.204 €

Kayl

7.430 €/m²

6.599 €/m²

5.251 € - 9.011 €

Wiltz

4.974 €/m²

4.133 €/m²

3.457 € - 6.967 €

Dudelange

7.382 €/m²

6.468 €/m²

5.116 € - 9.450 €

Ces prix sont issus des actes notariés (fichier de la publicité foncière). Seules les communes dans lesquelles au moins 10 ventes d’appartements ont été recensées en 2021 sont reportées dans ce tableau. Le prix indiqué dans la fourchette basse correspond au prix minimal après exclusion des 5 % des prix au mètre carré les plus bas. Celui indiqué dans la fourchette haute est le prix maximal après exclusion des 5 % les plus élevés.

Les prix de vente des appartements existants (assimilés au marché de l’ancien) sont très fortement influencés par la distance à la capitale. Ils sont, sans surprise, les plus élevés à Luxembourg-ville (11.150 €/m² en moyenne dans la capitale), puis dans les communes de sa périphérie immédiate (plus de 10.000 €/m² à Bertrange et à Strassen).

Dans le sud-ouest du pays (le canton d’Esch-sur-Alzette), qui concentre environ 40 % des ventes, les prix moyens communaux sont inférieurs à la moyenne nationale : ils fluctuent entre 6.800 et 8.000 €/m² dans la très grande majorité de ces communes. Enfin, les communes dans lesquelles les prix de vente sont les moins élevés se situent dans le nord du pays : les prix moyens sont encore inférieurs à 5.500 €/m² en 2021 à Wiltz, Weiswampach ou Clervaux.

Les statistiques communales publiées par l’Observatoire de l’Habitat sont accompagnées d’une fourchette de prix qui inclut 90 % des transactions enregistrées dans cette commune et permet d’appréhender la dispersion des prix dans cette commune en fonction de la localisation précise du bien, de l’âge et de l’état du bâtiment, de la qualité des prestations, etc. Ces fourchettes sont souvent très larges, le cas extrême étant fourni par Luxembourgville : le prix par mètre carré d’un appartement ancien fluctue ainsi entre 7.700 €/m² et 14.600 €/m² environ sur le territoire de la capitale.

Moyenne nationale PRIX MOYEN PAR M² EN 2021 8.105 €/m² PRIX MOYEN PAR M² EN 2020 7.014 €/m² FOURCHETTE DE PRIX PAR M² 4.672 € - 12.552 €

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

23

Dossier

Des variations en fonction des villes pour le neuf

Prix de vente moyen des appartements en construction (issu des actes notariés) Du 1er janvier au 31 décembre 2021 8.902 €/m² : moyenne du pays

Nombre de ventes insuffisant Moins de 6.000 €/m² De 6.000 à 6.999 €/m² De 7.000 à 7.999 €/m² De 8.000 à 9.999 €/m² 10.000 €/m² ou plus

Weiswampach

Clervaux

Parc Hosingen

Wiltz

Vianden Lac de la Haute-Sûre

Wahl

Rambrouch

Grosbous

Erpeldange-sur-Sûre

Feulen Ettelbruck Beaufort

Colmar-Berg

Echternach

Préizerdaul

Bissen

Mersch

Manternach

Lintgen

Junglinster

Mertert

Lorentzweiler

Habscht

Strassen

Walferdange

Niederanven

Mamer

Schuttrange Luxembourg-ville

Sandweiler

Bertrange Käerjeng

Hesperange

Pétange Differdange

Sanem

Esch-sur-Alzette

24

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Mondercange

Bettembourg

Kayl

Remich

Roeser

Dudelange

Frisange

Sources

Steinfort

Publicité foncière, calculs Statec – Observatoire de l’Habitat

Steinsel Kopstal

Le prix de l’immobilier au Luxembourg

!

VENTES D’APPARTEMENTS EN CONSTRUCTION

La capitale redevient la plus chère pour le neuf

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

Sources

Ministère du Logement, Observatoire de l’Habitat, en collaboration avec l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (2021)

Les prix de vente des appartements en construction (ventes en l’état futur d’achèvement – Vefa, assimilées au marché du neuf) sont reportés TTC, pour un taux de TVA égal à 3 % (dans la limite de la faveur fiscale totale de 50.000 €). Comme pour les appartements existants, les prix de vente communaux varient très fortement sur le territoire.

Prix moyen par m² en 2021

Prix moyen par m² en 2020

Fourchette de prix par m² en 2021

Luxembourg-ville

13.457 €/m²

11.790 €/m²

9.854 € - 17.651 €

Strassen

13.288 €/m²

9.771 €/m²

Bertrange

12.716 €/m²

Walferdange

Là encore, Luxembourg-ville est la commune la plus chère pour les ventes d’appartements en construction (13.500 €/m² environ), suivie des communes limitrophes de Strassen et Bertrange, dans lesquelles les prix sont également supérieurs à 12.700 €/m². À l’inverse, les prix de vente moyens sont encore inférieurs à 5.600 €/m² à Wiltz et Parc Hosingen.

Au milieu de la distribution, la plupart des communes du sud-ouest du pays (le canton d’Esch-sur-Alzette, qui concentre environ 40 % des ventes) présentent des prix de vente moyens des appartements en construction compris entre 7.200 et 8.000 €/m².

Prix moyen par m² en 2021

Prix moyen par m² en 2020

Fourchette de prix par m² en 2021

Steinfort

8.171 €/m²

7.155 €/m²

7.249 € - 9.202 €

8.376 € - 14.775 €

Dudelange

7.885 €/m²

7.096 €/m²

6.025 € - 9.514 €

11.790 €/m²

6.571 € - 14.986 €

Käerjeng

7.809 €/m²

7.061 €/m²

6.579 € - 8.489 €

11.611 €/m²

10.297 €/m²

10.324 € - 12.637 €

Sanem

7.742 €/m²

7.029 €/m²

6.314 € - 8.753 €

Kopstal

10.787 €/m²

9.590 €/m²

9.124 € - 12.087 €

Erpeldange-sur-Sûre 7.737 €/m²

N. C.

7.194 € - 8.309 €

Hesperange

10.461 €/m²

9.436 €/m²

9.006 € - 12.000 €

Ettelbruck

7.507 €/m²

7.263 €/m²

6.030 € - 8.961 €

Steinsel

10.380 €/m²

8.656 €/m²

7.925 € - 16.227 €

Kayl

7.368 €/m²

7.014 €/m²

4.215 € - 9.743 €

Remich

9.706 €/m²

9.040 €/m²

8.479 € - 10.999 €

Differdange

7.273 €/m²

6.789 €/m²

5.970 € - 8.720 €

Mamer

8.807 €/m²

8.165 €/m²

7.283 € - 10.004 €

Pétange

7.242 €/m²

5.842 €/m²

6.116 € - 9.037 €

Lorentzweiler

8.729 €/m²

8.184 €/m²

7.415 € - 10.438 €

Mertert

6.701 €/m²

6.244 €/m²

5.661 € - 8.217 €

Roeser

8.491 €/m²

8.726 €/m²

5.930 € - 9.892 €

Rambrouch

6.674 €/m²

N. C.

6.166 € - 7.186 €

Junglinster

8.489 €/m²

7.510 €/m²

5.891 € - 10.090 €

Wahl

6.580 €/m²

N. C.

5.531 € - 7.533 €

Sandweiler

8.438 €/m²

N. C.

6.761 € - 10.074 €

Parc Hosingen

5.505 €/m²

N. C.

4.965 € - 6.388 €

Moyenne nationale

Mersch

8.206 €/m²

N. C.

6.314 € - 10.059 €

Wiltz

5.125 €/m²

4.387 €/m²

4.367 € - 5.622 €

PRIX MOYEN PAR M² EN 2021 8.902 €/m²

Ces prix sont issus des actes notariés (fichier de la publicité foncière). Seules les communes dans lesquelles au moins 10 ventes d’appartements ont été recensées en 2021 sont reportées dans ce tableau. Le prix indiqué dans la fourchette basse correspond au prix minimal après exclusion des 5 % des prix au mètre carré les plus bas. Celui indiqué dans la fourchette haute est le prix ­maximal après exclusion des 5 % les plus élevés.

Cependant, il faut noter que le nombre de ventes d’appartements en construction n’est pas suffisant dans un grand nombre de communes pour afficher un prix moyen.

PRIX MOYEN PAR M² EN 2020 8.014 €/m² FOURCHETTE DE PRIX PAR M² 5.381 € - 14.916 €

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

25

Dossier

Les prix des maisons continuent à décoller

Prix des maisons annoncés à la vente Période du 1er janvier au 31 décembre 2021

Nombre d’annonces insuffisant Moins de 900.000 € De 900.000 à 1.099.999 € De 1.100.000 à 1.299.999 € De 1.300.000 à 1.499.999 € 1.500.000 € ou plus Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Wincrange

Parc Hosingen Kiischpelt

Wiltz Winseler

Putscheid Vianden

Goesdorf

Lac de la Haute-Sûre

Bourscheid Boulaide

Esch-sur-Sûre

Erpeldange-sur-Sûre

Diekirch Bettendorf

Feulen Ettelbruck Mertzig

Beaufort

Vallée de l’Ernz

Schieren

Berdorf

Vichten

Colmar-Berg Préizerdaul

Echternach Waldbillig

Bissen

Consdorf

Larochette

Redange Ell

Rosport-Mompach

Heffingen

Mersch

Bech

Beckerich

Manternach

Lintgen

Helperknapp

Junglinster

Biwer

Lorentzweiler

Habscht

Betzdorf

Steinsel

Kehlen

Koerich

Kopstal

Walferdange

Niederanven

Mertert

Grevenmacher

Flaxweiler

Steinfort Mamer

Strassen

Schuttrange

Garnich Bertrange Käerjeng

Dippach

Differdange

Sanem

Esch-sur-Alzette

Kayl Rumelange

26

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Roeser

Bettembourg

Schifflange

Lenningen Stadtbredimus

Hesperange

Leudelange

Mondercange

Sandweiler Contern

Reckangesur-Mess

Pétange

Wormeldange

Luxembourg-ville

Dudelange

Weilerla-Tour

Waldbredimus Bous

Remich

Dalheim

Frisange

Mondorf-les-Bains Schengen

Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat, en partenariat avec Immotop.lu (2021)

Wahl

Sources

Rambrouch

Les prix de l’immobilier au Luxembourg

!

VENTES DE MAISONS

Strassen, ville la plus chère pour acquérir une maison

Prix moyen en 2021

Prix moyen en 2020

Prix moyen par m² en 2021

Schengen

1.153.171 €

592.932 €

5.672 €

Mertzig

1.135.691 €

940.986 €

5.154 €

10.059 €

Dudelange

1.115.103 €

969.099 €

6.044 €

1.606.490 €

9.610 €

Schieren

1.114.995 €

N. C.

5.778 €

2.026.826 €

1.451.333 €

7.887 €

Mertert

1.113.518 €

973.420 €

6.074 €

Schuttrange

1.986.309 €

2.010.937 €

8.690 €

Beckerich

1.109.540 €

989.659 €

4.768 €

Niederanven

1.976.097 €

1.749.576 €

8.873 €

Clervaux

1.109.306 €

1.057.435 €

5.268 €

Walferdange

1.943.312 €

1.520.943 €

8.590 €

Ell

1.106.266 €

N. C.

5.254 €

Kopstal

1.827.714 €

1.978.531 €

8.270 €

Feulen

1.083.310 €

896.852 €

5.010 €

Sandweiler

1.801.325 €

N. C.

7.974 €

Sanem

1.075.571 €

943.515 €

5.700 €

Mamer

1.645.018 €

1.430.028 €

8.927 €

Kayl

1.070.549 €

889.710 €

5.624 €

Hesperange

1.598.660 €

1.489.864 €

7.927 €

Wormeldange

1.052.341 €

997.359 €

6.391 €

Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat, en partenariat avec le portail immobilier Immotop.lu (2021)

Prix moyen en 2020

Prix moyen par m² en 2021

Strassen

2.378.250 €

1.814.700 €

9.382 €

Leudelange

2.171.900 €

1.534.376 €

10.043 €

Bertrange

2.159.923 €

1.891.533 €

Luxembourg-ville

2.112.607 €

Roeser

Les statistiques publiées par l’Observatoire de l’habitat sont basées sur les annonces immobilières présentées sur le portail immobilier Immotop.lu.

Elles suggèrent que le marché de la vente de maisons est beaucoup moins concentré dans les zones urbaines et beaucoup plus diffusé sur le territoire que celui de la vente d’appartements. En revanche, comme pour le marché de la vente d’appartements, les prix sont fortement influencés par l’accessibilité à la capitale, qui concentre une large partie des emplois, des services et des commerces.

Steinsel

1.589.037 €

1.675.188 €

8.065 €

Schifflange

1.046.842 €

1.149.983 €

6.218 €

Contern

1.582.084 €

1.398.623 €

7.950 €

Bettendorf

1.044.613 €

953.786 €

4.560 €

Frisange

1.485.250 €

1.387.222 €

6.783 €

Vallée de l’Ernz

1.033.493 €

898.436 €

6.175 €

Dippach

1.475.830 €

1.450.332 €

7.639 €

Bissen

996.027 €

N. C.

7.015 €

Steinfort

1.474.128 €

1.277.577 €

6.972 €

Winseler

979.696 €

N. C.

3.922 €

Erpeldange

1.469.793 €

N. C.

6.685 €

Rambrouch

969.482 €

727.879 €

4.602 €

Garnich

1.460.425 €

1.180.683 €

6.916 €

Redange-sur-Attert

965.772 €

864.533 €

4.972 €

Junglinster

1.437.177 €

1.309.726 €

7.995 €

Ettelbruck

959.721 €

986.259 €

6.161 €

Kehlen

1.430.026 €

1.361.381 €

8.007 €

Esch-sur-Alzette

953.003 €

811.075 €

5.492 €

Dalheim

1.421.726 €

987.400 €

6.755 €

Differdange

951.982 €

821.865 €

5.412 €

Mersch

1.408.730 €

1.234.760 €

7.010 €

Echternach

929.776 €

854.000 €

5.316 €

Stadtbredimus

1.359.473 €

1.126.950 €

5.067 €

Rosport-Mompach

927.947 €

808.627 €

4.727 €

Lorentzweiler

1.356.732 €

1.453.594 €

7.921 €

Parc Hosingen

906.722 €

743.689 €

4.910 €

Mondorf-les-Bains

1.348.639 €

994.292 €

6.158 €

Boulaide

902.994 €

758.868 €

4.315 €

Mondercange

1.312.724 €

1.359.549 €

6.703 €

Esch-sur-Sûre

879.612 €

716.857 €

3.874 €

Grevenmacher

1.264.652 €

938.309 €

7.233 €

Lac de la Haute-Sûre

872.336 €

705.277 €

4.423 €

Lenningen

1.233.897 €

N. C.

6.741 €

Diekirch

810.765 €

N. C.

5.016 €

Bettembourg

1.215.194 €

1.043.474 €

6.353 €

Pétange

805.143 €

746.944 €

5.397 €

Larochette

1.213.849 €

932.394 €

4.788 €

Rumelange

767.565 €

732.385 €

5.090 €

Käerjeng

1.207.470 €

1.132.388 €

6.079 €

Beaufort

767.374 €

742.412 €

5.051 €

Betzdorf

1.204.269 €

N. C.

6.697 €

Wiltz

764.487 €

657.217 €

3.970 €

Helperknapp

1.197.473 €

1.115.021 €

5.545 €

Wincrange

685.889 €

587.987 €

3.997 €

Habscht

1.188.287 €

1.019.756 €

5.712 €

Vianden

639.844 €

N. C.

3.568 €

Moyenne nationale

Biwer

1.178.731 €

N. C.

7.435 €

Troisvierges

637.662 €

726.342 €

4.275 €

Remich

1.159.506 €

1.211.462 €

8.040 €

PRIX MOYEN EN 2021 1.317.474 €

Sources

Prix moyen en 2021

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

Ces prix sont issus des annonces immobilières publiées dans la presse quotidienne et spécialisée, et sur le portail immobilier Immotop.lu.

Il ne s’agit pas des prix de transaction réels, mais des prix proposés à la vente sur le marché immobilier, avant toute négociation. Seules les communes dans lesquelles au moins 30 annonces de vente de maison ont été recensées en 2021 sont reportées dans ce tableau.

Le prix moyen d’une maison proposée à la vente dépasse le million d’euros dans 53 communes en 2021.

C’est à Strassen, Leudelange, Bertrange, Luxembourg-ville et Roeser que les prix moyens des maisons annoncés sont les plus élevés, au-dessus de 2.000.000 €. À l’inverse, le prix moyen annoncé reste inférieur à 900.000 € dans un grand nombre de communes du nord et de l’ouest du pays, mais également dans certaines communes du canton d’Esch-sur-Alzette, comme Rumelange et Pétange. Ce constat est aussi lié au type de bâti existant dans la Minett, plus fréquemment constitué de maisons en série, souvent plus petites et plus anciennes que la moyenne des maisons au Luxembourg. Il faut toutefois souligner que les prix affichés peuvent être différents des prix de transaction réels.

PRIX MOYEN EN 2020 1.180.467 € PRIX MOYEN PAR M² 6.744 €

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

27

Dossier Les prix de l’immobilier au Luxembourg

Le sud du pays de plus en plus demandé

Loyers annoncés des appartements Période du 1er janvier au 31 décembre 2021

Nombre d’annonces insuffisant Moins de 15,00 €/m² De 15,00 à 16,99 €/m² De 17,00 à 19,99 €/m² De 20,00 à 24,99 €/m² 25,00 €/m² ou plus

Weiswampach

Troisvierges

Clervaux

Wincrange

Parc Hosingen

Wiltz Winseler Putscheid Lac de la Haute-Sûre

Diekirch Feulen Ettelbruck

Rambrouch

Beaufort

Schieren Colmar-Berg

Echternach Bissen Redange

Larochette

Lintgen

Helperknapp

Mertert

Junglinster

Lorentzweiler

Habscht

Steinsel

Kehlen

Koerich

Kopstal

Walferdange

Grevenmacher Niederanven

Steinfort Mamer

Strassen

Schuttrange Luxembourg-ville

Bertrange Käerjeng

Dippach

Sanem

Mondercange

Esch-sur-Alzette

Kayl Rumelange

28

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Roeser

Bettembourg

Schifflange

Lenningen Stadtbredimus

Hesperange

Reckangesur-Mess

Pétange Differdange

Contern

Leudelange

Dudelange

Wormeldange Sandweiler

Waldbredimus

Weilerla-Tour

Remich

Frisange

Mondorf-les-Bains Schengen

Sources

Beckerich

Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat (base des prix annoncés en 2021)

Heffingen

Mersch

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Dossier Les prix de l’immobilier au Luxembourg

!

LOCATION D’APPARTEMENTS

Le mètre carré à la lisière des 45 €

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

Loyer moyen Loyer moyen Prix moyen en 2021 en 2020 par m2 en 2021

Leudelange

1.005 €

1.300 €

44,68 €/m²

Schuttrange

1.580 €

1.912 €

21,48 €/m²

Luxembourg-ville

1.594 €

1.585 €

35,58 €/m²

Pétange

1.295 €

1.215 €

21,15 €/m²

Mamer

1.254 €

1.350 €

35,24 €/m²

Rumelange

1.183 €

N.C.

21,12 €/m²

Sandweiler

1.860 €

1.818 €

33,16 €/m²

Steinfort

1.443 €

1.531 €

20,99 €/m²

Mondercange

1.353 €

1.353 €

32,45 €/m²

Dippach

1.388 €

1.216 €

20,66 €/m²

Esch-sur-Alzette

1.050 €

1.028 €

31,07 €/m²

Junglinster

1.507 €

1.555 €

20,51 €/m²

Walferdange

1.526 €

1.375 €

28,18 €/m²

Lintgen

1.376 €

N.C.

20,17 €/m²

Strassen

1.734 €

1.760 €

26,97 €/m²

Sanem

1.470 €

1.287 €

20,01 €/m²

Bertrange

1.631 €

1.765 €

25,41 €/m²

Habscht

1.300 €

1.352 €

19,76 €/m²

Dudelange

1.262 €

1.215 €

24,93 €/m²

Mondorf-les-Bains

1.191 €

1.212 €

19,70 €/m²

Niederanven

1.574 €

1.599 €

24,88 €/m²

Käerjeng

1.399 €

1.335 €

19,13 €/m²

Roeser

1.255 €

1.285 €

24,51 €/m²

Kehlen

1.412 €

N.C.

18,73 €/m²

Differdange

1.226 €

1.185 €

23,87 €/m²

Ettelbruck

1.249 €

1.231 €

18,52 €/m²

Frisange

1.424 €

1.327 €

23,62 €/m²

Remich

1.305 €

1.202 €

17,92 €/m²

Kopstal

1.758 €

1.792 €

23,48 €/m²

Bissen

1.895 €

N.C.

17,84 €/m²

Contern

1.812 €

1.686 €

23,11 €/m²

Echternach

1.252 €

1.171 €

17,36 €/m²

Hesperange

1.682 €

1.669 €

23,04 €/m²

Wormeldange

1.517 €

1.631 €

16,51 €/m²

Schifflange

1.313 €

1.198 €

22,90 €/m²

Diekirch

1.257 €

1.131 €

16,40 €/m²

Kayl

1.299 €

1.242 €

22,44 €/m²

Grevenmacher

1.294 €

1.192 €

16,21 €/m²

Bettembourg

1.314 €

1.414 €

22,35 €/m²

Weiswampach

1.117 €

1.086 €

16,12 €/m²

Lorentzweiler

1.509 €

1.599 €

22,31 €/m²

Wiltz

1.142 €

1.058 €

15,63 €/m²

Mersch

1.313 €

1.406 €

22,14 €/m²

Clervaux

1.175 €

1.073 €

15,31 €/m²

Steinsel

1.745 €

1.440 €

22,13 €/m²

Ces loyers sont issus des annonces immobilières publiées sur le portail immobilier Immotop.lu. Il ne s’agit pas nécessairement des loyers réels mais des loyers hors charges proposés par les bailleurs sur le marché immobilier. Seules les communes dans ­lesquelles au moins 30 annonces de location d’appartements ont été recensées en 2021 sont reportées dans ce tableau.

30

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Il faut souligner ici qu’il s’agit des loyers demandés par les bailleurs pour de nouveaux contrats de location. Le niveau moyen des loyers en cours de bail (pour les locataires qui ne changent pas de logement) est évidemment beaucoup moins élevé.

Moyenne nationale LOYER MOYEN EN 2021 1.510 € LOYER MOYEN EN 2020 1.492 € PRIX MOYEN PAR M2 31,35 € / m2

Sources

Loyer moyen Loyer moyen Prix moyen en 2021 en 2020 par m2 en 2021

La capitale, qui concentre à elle seule 61 % des annonces de location d’appartements, figure parmi les communes les plus chères du pays : 35,58 €/m² en moyenne à Luxem­bourg-ville en 2021.

Les loyers moyens sont également supérieurs à 33 €/m² dans certaines communes voisines : Leudelange, Mamer et Sandweiler. Dans ces ­communes, les loyers moyens par mètre carré ont fortement augmenté ces dernières années, notamment sous l’effet d’une dimi­nution de la surface des appartements mis en location. À l’inverse, le loyer moyen annoncé reste inférieur à 17 €/m² à Clervaux, à Wiltz, à Weiswampach, à Greven­ macher, à Diekirch et à Wormeldange.

Ministère du Logement, Observatoire de l’habitat, en partenariat avec le portail immobilier Immotop.lu (2021)

Les statistiques publiées par l’Observatoire de l’habitat sont basées sur les annonces immo­bilières présentées sur le portail immobilier Immotop.lu.

Elles suggèrent que le loyer annoncé moyen s’élève à environ 31,35 €/m², soit 1.510 € par mois en moyenne pour un appartement. Toutefois, cette moyenne nationale masque de très fortes disparités ­communales qui s’expliquent, là encore, par l’accessibilité à Luxembourg-ville.

©Jason-Briscoe

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Dossier Les prix de l’immobilier au Luxembourg

!

Des quartiers disparates

L’AVIS DE Julien Licheron (Liser)

275

275

Mühlenbach Eich

119

Rollingergrund

163 Weimerskirch

175

Kirchberg

746

82 Limpertsberg

1. 051

NeudorfWeimershof

332

Pfaffenthal Cents

63

179

Clausen

131

Ville haute

953

Belair

1 .252

Grund

33

Hamm Pulvermühl

24

Merl

784

Hollerich

Gare

279

804 Bonnevoie

1. 308

Gasperich Cessange

566

1 .119

53

Le loyer moyen annoncé est ainsi plus élevé (supérieur à 1.800 € par mois, hors charges) dans les quartiers les plus centraux (ville haute, Belair, Limpertsberg et Merl), ainsi qu’au Kirchberg et dans le quartier du Cents. À l’inverse, les loyers moyens restent inférieurs à 1.400 € par mois dans les quartiers Gare et de Bonnevoie, ainsi que dans les quartiers plus périphériques comme Eich, le Rollingergrund et Hamm.

Moyenne en 2021 LOYER MOYEN POUR LA CAPITALE 1.594 € LOYER MOYEN POUR LE PAYS 1.510 €

Loyers moyens annoncés des appartements Du 1er janvier au 31 décembre 2021

Moins de 1.400 € De 1.400 € à 1.599 € De 1.600 € à 1.799 € 1.800 € et plus Nombre d’annonces

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Ministère de l’Environnement, Observatoire de l’habitat, en partenariat avec Immotop.lu (2021)

Beggen

Sources

Dommeldange

Si le loyer annoncé pour un appartement s’élève en moyenne à 35,58 €/m² à Luxembourg-ville, il existe des variations très importantes selon les quartiers, qui s’expliquent aussi par de grandes différences dans la surface des logements mis en location. C’est pourquoi il est sans doute préférable de comparer les loyers mensuels moyens payés par les locataires, plutôt que les loyers par mètre carré, très fortement impactés par les différences de surfaces louées.

LOTISSEMENT EDWARD | BERCHEM

Promoteur-Constructeur

www.soludec.lu

IMMEUBLE BLISS | CONTERN

Promoteur-Constructeur

www.soludec.lu

Interview

«Sur les friches, on peut créer de très nombreux logements»

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Photo

Le Fonds du logement transforme aujourd’hui deux friches industrielles dans le pays, qui permettront de créer plusieurs milliers d’unités de logement. Son directeur, Jacques Vandivinit, nous explique les opportunités et les défis que représentent ces chantiers.

Romain Gamba

Quand il s’agit de créer des logements, l’assainissement du sol constitue une étape fondamentale du processus.

Jacques Vandivinit

BIO EXPRESS Formation Né en 1977, Jacques Vandivinit est diplômé en économie et est également titulaire d’un master of business administration, international marketing and strategy délivré par l’Université de Birmingham.

Carrière Avant de devenir directeur du Fonds du logement en 2019, Jacques Vandivinit est passé par la société SES, avant de multiplier les expériences professionnelles chez Luxair, Millicom International Cellular, et Mpulse. Entre 2011 et 2019, il était director consulting au sein de PwC Luxembourg.

Le Luxembourg a un riche passé industriel, qui a laissé des traces dans le pays, notamment à travers un certain nombre de friches.

Comment le Fonds du logement s’implique-t-il dans la revalorisation de certains de ces terrains ?

Aujourd’hui, nous avons lancé des projets de création de logements sur deux friches industrielles: celle de Neischmelz, à Dudelange, et celle de Wunne mat der Wooltz, à Wiltz. Le premier site est un ancien laminoir d’Arcelor, avec un bâtiment principal d’une longueur de 600 mètres, sur un site d’une superficie totale de 32 hectares. Quatre plans d’aménagement particulier (PAP) encadrent ce chantier, qui permettra de créer 1.575 logements à vendre ou à louer, deux crèches, des commerces… À Wiltz, le projet est de taille un peu plus modeste: 1.000 logements, une école et des bureaux seront créés sur une superficie de 25,5 hectares.

Quels sont les défis à relever pour créer du logement sur une ancienne friche industrielle ?

Que l’on parle de Dudelange ou de Wiltz, les défis sont à peu près similaires. Il y a tout d’abord la nécessité de dépolluer les sols pour permettre de vivre en toute sécurité sur ces sites. Les terres des anciennes friches industrielles contiennent souvent des huiles et des hydrocarbures, ainsi que, dans une moindre mesure, certains métaux lourds, comme du plomb. Souvent, ce volet implique de creuser pour récupérer la terre et la faire traiter par des organismes privés spécialisés. Sur un site gigantesque comme celui de Dudelange, c’est plus simple, car on peut tout faire sur site.

Mais ce n’est pas toujours possible. Pour limiter les risques pour les personnes amenées à vivre sur le site à terme, nous ne construisons donc jamais en sous-sol sur d’anciennes friches, sauf là où les analyses de sol indiquent qu’il n’y a aucun danger. À ce premier défi s’ajoute celui de la préservation de bâtiments classés. À Dudelange, par exemple, la structure métallique du bâtiment est protégée. Nous devons donc veiller à la préserver dans le projet final. Ces différents défis expliquent la durée nécessaire pour mener à leur terme des projets de transformation des friches industrielles. Il nous faudra ainsi 15 à 20 ans pour boucler le projet de Dudelange.

Comment la coordination des différentes parties impliquées se déroule-t-elle ?

C’est un autre défi de taille. Entre les entreprises impliquées, les communes, le législateur, les acteurs en charge de la protection du patrimoine et nos propres services, on compte une cinquantaine de partenaires qui doivent travailler en parfaite harmonie. En tant que promoteur, nous prenons en charge ce rôle de coordinateur, en veillant à orienter le projet dans la direction souhaitée. Nous nous occuperons également de la gestion des bâtiments, de leur vente ou location. La particularité du Fonds du logement est que nous proposons des logements à prix abordables. Nous devons donc également maîtriser les coûts à chaque étape pour pouvoir remplir notre mission sociale. Or, avec les événements qui se sont déroulés ces dernières années, et la hausse des prix des matériaux qui a suivi, garantir des prix accessibles au plus grand nombre est devenu plus difficile encore.

Y a-t-il une réglementation précise qui encadre la transformation de friches industrielles au Luxembourg ?

La transformation de sites industriels commence par une procédure de cessation des activités de l’entreprise qui occupait le site. Les terrains sont ensuite acquis, généralement par l’État, comme ça a été le cas à Dudelange.

Ensuite, un arrêté doit être voté pour autoriser la réutilisation du site et donner un cadre précis au processus de rénovation. Ce texte nous détaille les étapes précises à suivre pour transformer le site. Quand il s’agit de créer des logements, l’assainissement du sol constitue, comme nous l’avons dit, une étape fondamentale du processus.

Mais la procédure comporte aussi un volet environnemental. À Dudelange, le site est à l’arrêt depuis 2006. La nature a donc eu le temps de reprendre ses droits. Or, la faune et la flore qui ont investi le site doivent, dans certains cas, être protégées. Concrètement, nous devons par exemple déplacer certains animaux présents à Dudelange sur d’autres sites, ce qui implique de trouver les terrains adéquats. Un autre impératif est de respecter la loi de financement qui a dû être votée pour ce projet, qui dépasse le plafond des 40 millions d’euros.

Quel regard portent les habitants et les acteurs politiques locaux sur les projets de rénovation de friches industrielles ? Les considèrent-ils comme une menace par rapport à un patrimoine historique, ou comme une bonne chose pour leur environnement de vie ?

De manière générale, l’attitude des partenaires locaux est plutôt enthousiaste. À Dudelange, la rénovation de la friche Neischmelz permettra de connecter deux quartiers existants, Italie et Schmelz. Aujourd’hui, entre ces deux zones, il y a un site sans vie, qui n’est pas particulièrement agréable d’un point de vue esthétique. Nous allons y créer plusieurs centaines de logements, avec la volonté d’y promouvoir une réelle mixité sociale. En outre, en concertation avec la commune, nous profitons de l’occasion pour améliorer la mobilité dans la zone, en créant certaines routes, en augmentant la fréquence des trains et des bus, etc. La revalorisation de la rivière, aujourd’hui canalisée en souterrain, fait également partie du projet et contribuera à offrir un meilleur cadre de vie à l’ensemble des habitants, tout comme la création d’une nouvelle place. Il y a donc un intérêt très fort des acteurs locaux, ici à Dudelange, comme dans d’autres endroits où nous cherchons à transformer un ancien site industriel. C’est d’autant plus vrai à Dudelange, où la commune gérera 50% du site, notamment les espaces verts, les voiries, etc.

Au-delà des demandes résidentielles, les associations ou institutions sont-elles nombreuses à vouloir rejoindre des sites nouvellement transformés comme celui de Dudelange ?

De nombreux acteurs étatiques nous ont en effet fait part de leur volonté de rejoindre le nouveau quartier qui sera créé à Dudelange. On peut citer la police, l’Administration des contributions directes, la bibliothèque de la ville… Le ministère de l’Éducation souhaiterait également y créer des logements pour les jeunes en difficulté. Nous pensons qu’il y a une place pour de très nombreux acteurs et services sur ce site. Notre rôle est d’arbitrer la distribution des espaces afin de répondre au mieux aux besoins locaux.

Aujourd’hui, on ne peut plus construire, que ce soit sur des friches industrielles ou ailleurs, sans prendre en compte le volet environnemental et énergétique.

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

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Interview Jacques Vandivinit

Quelles sont vos ambitions, à ce niveau, sur les friches de Dudelange et de Wiltz ?

Au niveau de l’énergie, l’installation de panneaux photovoltaïques et solaires est prévue dans chacun des projets. À Dudelange, nous envisageons aussi l’utilisation de la géothermie profonde, qui permettra de chauffer non seulement le site, mais aussi tout le quartier. L’ambition est donc de se passer totalement d’énergies fossiles. De manière plus générale, la transformation de friches industrielles permet aussi d’avoir un impact positif sur l’environnement : nous rendons plus propres des sites qui sont déjà bétonnés, ce qui vaut évidemment bien mieux, d’un point de vue environnemental, que d’aller construire sur un terrain naturel, comme une pâture ou une forêt.

Nous avons beaucoup évoqué les défis représentés par la construction sur des friches industrielles.

Quelles sont les opportunités que cette construction présente pour un acteur comme le Fonds du logement ?

Pour le Fonds du logement, les petits projets sont très intéressants, mais ils ne permettent de créer qu’un nombre réduit de logements. Avec la transformation de friches industrielles, nous avons l’opportunité de faire du volume.

Or, nous avons l’ambition de passer de 100 logements créés actuellement chaque année à 150 ou 200 dans les prochaines années. Les projets comme ceux de Wiltz et de Dudelange nous permettent d’atteindre plus rapidement l’objectif fixé. En outre, pour des acteurs publics comme le Fonds du logement, les friches peuvent s’avérer intéressantes d’un point de vue financier. Souvent, les terrains ont en effet déjà été acquis par l’État, et nous pouvons ensuite les reprendre pour un prix acceptable.

Je crois qu’il n’est pas nécessaire de vous rappeler combien les prix des terrains « normaux » sont devenus inaccessibles aujourd’hui pour une institution comme la nôtre, comme pour la majorité des particuliers.

Ces prix en hausse sont responsables d’une véritable crise du logement au Luxembourg. La transformation des friches constitue-t-elle une piste que l’État devrait mieux exploiter pour trouver des solutions à cette crise ?

Ce n’est pas réellement mon rôle de dire à l’État ce qu’il devrait faire. Et même si on devait inciter l’État à aller dans ce sens, il faut bien constater qu’il n’y a plus tellement de friches industrielles qui ne sont pas exploitées au Luxembourg. Ce qui est clair, par contre, c’est que les demandes pour des logements abordables sont en hausse significative du côté du Fonds du logement. Nous nous concentrons surtout sur la location. En quelques mois, nous sommes passés de 4.000 dossiers en attente d’une location à 6.500. À cela s’ajoutent les 7.000 prospects qui se sont présentés à nous l’an dernier pour acquérir un logement. Chacune de ces demandes de location est analysée par notre commission, qui octroie un certain nombre de points à chaque ménage en fonction de différents critères : les revenus, la salubrité du logement actuel, etc.

Nous décidons aussi parfois de louer à certaines asbl qui, ainsi, pourront mieux aider ce même public. C’est notamment ce que nous faisons avec l’association Stëmm vun der Strooss, qui vient en aide aux personnes défavorisées dans le pays.

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

« Construire sur un site déjà bétonné comme une friche vaut mieux, d’un point de vue environnemental, que d’aller construire sur un terrain naturel. » Le Fonds du logement est-il en quête d’autres friches industrielles, comme celles de Dudelange ou de Wiltz, pour y créer de nouveaux projets immobiliers ?

Considérant les défis spécifiques liés à ce type de terrains, nous ne cherchons plus aujourd’hui à acquérir d’autres friches industrielles. Nous avons déjà énormément de travail avec Wiltz et Dudelange, et notre équipe, qui est aujourd’hui active dans 60 communes luxembourgeoises, pourrait difficilement s’occuper d’un autre dossier de ce genre.

Quels sont les autres projets majeurs sur lesquels planche aujourd’hui le Fonds du logement ?

Un projet important vient d’être lancé à Mamer et devrait nous occuper au cours des 5 à 8 prochaines années. Il faut tout y créer, notamment les infrastructures routières, le passage des tuyaux et câbles dans le sol, etc. Je reste très prudent sur la durée du chantier, considérant la pénurie actuelle de matériaux qui pourrait retarder considérablement le déroulement des travaux. 150 unités de logement seront créées sur ce site. Le même nombre de logements devrait être créé sur l’ancienne cité Syrdall, à Biwer. À Echternach, un autre projet en cours devrait contribuer à la création de 200 logements. À Eisenborn, nous transformons actuellement un ancien couvent. C’est un projet complexe, car il a une dimension patrimoniale importante. Mais il nous permettra de créer 30 logements supplémentaires. En outre, dans le cadre du Pacte logement 2.0, des moyens ont été mis en œuvre par l’État pour récupérer des terrains, qui seront mis à disposition des communes. Si celles-ci n’en veulent pas, nous pourrions y créer de nouveaux projets. Ce qui est clair, c’est qu’en tant qu’acteur public à finalité sociale, nous devons construire pour répondre à la demande croissante en logements à loyer abordable. Nous continuerons évidemment à faire le maximum pour atteindre nos objectifs en la matière.

Interview Q. D.

Dossier

Un développement réfléchi pour un territoire durable Du recensement des réserves foncières disponibles à la mise en œuvre d’un plan directeur sectoriel ambitieux dédié au logement, en passant par l’élaboration de guides pour une meilleure qualité urbaine ou le développement de l’éco-urbanisme, les acteurs de l’aménagement du territoire dessinent les contours d’un Luxembourg durable, où il fait bon vivre.

RÉPARTITION DES RÉSERVES DE SURFACES D’HABITAT SELON LEUR UTILISATION Les réserves totales de surfaces d’habitat englobent tous les types d’utilisation. Une étude plus différenciée montre que la plus grande partie se trouve dans des zones résidentielles (64 %).

Source Raum+, rapport intermédiaire sur les réserves de terrains à bâtir au Luxembourg 2020/2021

3.213 hectares

0%

10%

20%

30%

Zones résidentielles [HAB] Domaine public [BEP]

38

40%

518

50%

60%

Zones mixtes [MIX] Autres

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

70%

744

80%

325 219

90%

100%

Industrie et zones commerciales [ECO]

Fer de lance de la Grande Région, le Grand-Duché de Luxembourg a connu une dynamique de développement économique hors norme au cours de ces trois dernières décennies.

Cette évolution a eu et continue d’avoir des effets indéniables – et parfois indésirables – sur le territoire. Cela concerne notamment le développement du trafic – routier et ferroviaire – et la mobilité en général, l’extension de la surface bâtie, l’éclosion de nouvelles zones économiques et l’agrandissement des zones d’habitation, afin de répondre à la ­poussée démographique, avec un impact sur la qualité de vie des résidents et des ­frontaliers.

Force est de reconnaître que ces développements tentaculaires n’ont pas toujours été suffisamment réfléchis.

Aujourd’hui, le défi est donc de pouvoir encadrer et gérer ces évolutions, afin de faire du pays un territoire où il fera bon vivre, dans un avenir à moyen et long termes. C’est pourquoi, dans l’ombre, le département de l’Aménagement du territoire (DATer) du ministère de l’Énergie et de l’Aménagement du territoire multiplie les projets dans le but d’offrir une qualité de vie optimale aux résidents, tout en veillant à préserver la ressource limitée que constitue le sol.

Plus de 5.000 ha de zones constructibles «Pour agir efficacement, il faut commencer par disposer d’une connaissance approfondie du territoire en lui-même et des obstacles é­ ventuels à la mise en œuvre d’un territoire plus durable, confie Myriam Bentz, chef de division Affaires nationales au sein du département de ­l’Aménagement du territoire. Grâce au projet Raum+, mené en commun par le département de l’Aménagement du territoire et le ministère du Logement, nous disposons désormais d’une première vue quantitative et qualitative des réserves foncières, commune par commune. » Avec ce nouvel outil, le DATer est en mesure de répondre à trois principaux enjeux de l’aménagement du territoire: orienter et concentrer le développement territorial aux endroits les plus appropriés, procéder à l’observation et au suivi de l’évolution territoriale et veiller à une utilisation rationnelle du sol, ainsi qu’à un développement urbanistique concentrique et cohérent. « Il ressort de cette première analyse que plus de 5.000 ha de réserves foncières de toutes sortes avec plus de 14.500 terrains ont été recensés. Cela correspond à quelque 142.000 nouvelles unités de logement, analyse Carlos Guedes, en charge de la coordination administrative et de la communication du DATer. Cela signifie surtout qu’il n’est pas nécessaire d’étendre les périmètres constructibles et de modifier les plans d’aménagement général (PAG) des communes ! Les terrains ­disponibles existent. » Ces données objectives permettent de ­disposer d’une vue globale des zones ­constructibles à

Plans sectoriels

VERS UN TERRITOIRE DÉCARBONÉ, RÉSILIENT ET DURABLE Lancée en juin 2020, la consultation internationale Luxembourg in Transition a réuni des propositions stratégiques d’aménagement du territoire et a produit des scénarios de transition écologique du territoire / zéro carbone à l’horizon 2050 pour le Luxembourg et son espace transfrontalier. Les travaux ont été clôturés au mois de janvier 2022 avec un vaste ensemble de pistes inédites pour contribuer à la transition écologique du territoire et proposer une nouvelle culture de l’aménagement du territoire. Aussi, de janvier 2021 à janvier 2022, 30 citoyens ont été informés et formés aux thématiques de la consultation en accompagnant ses travaux et ont pu travailler à l’élaboration de leurs propres recommandations sur la manière dont le territoire transfrontalier fonctionnel du Luxembourg doit évoluer pour devenir neutre en carbone d’ici 2050.

l’échelle du pays et de chaque commune ­concernée. « Grâce à ces informations, il est désormais possible de planifier un développement harmonieux du territoire, ajoute Marco Tholl, géomaticien et chef de division du DATer. Cet exercice a permis aussi aux responsables communaux de prendre conscience du potentiel qui existe chez eux. Ils réalisent aussi ce qu’un tel développement peut impliquer en matière de travaux d’infrastructures. Si la population augmente dans telle proportion, cela implique d’avoir des écoles pour accueillir les enfants, des stations d’épuration pour les eaux…»

D’ici la fin de l’année, les résultats du projet Raum+ seront connus pour l’ensemble du pays.

Ces données seront ensuite mises à jour régulièrement, afin de suivre au plus près l’évolution de la situation. «Cerise sur le gâteau, cette réserve constructible ne prend pas encore en compte le potentiel que constituent les espaces déjà construits, comme les anciennes maisons qui sont rasées pour faire place à une résidence à appartements, par exemple. Il sera important, à l’avenir, d’apprécier aussi ce potentiel pour disposer de données encore plus précises et mieux contrôler ces développements, afin de les intégrer dans une politique de développement cohérente», note Myriam Bentz. Dans le cadre du Pacte logement 2.0, le projet Raum+ est un outil précieux à la disposition des communes et de leurs conseillers Logement.

Les données qualitatives issues du programme font ressortir de grandes différences entre les catégories de propriétaires de terrains en ce qui concerne l’intérêt pour le développement d’un terrain et le temps nécessaire à la mise en construction. Les particuliers seuls pourraient construire près de la moitié des logements potentiels sur leurs terrains, mais sont les plus réticents à le faire. À ­l’opposé,

les fonds publics et les acteurs de l’immobilier affichent, selon les estimations des communes, un haut niveau d’intérêt pour le développement. Grâce au soutien du ministère de l’Intérieur, et d’une adaptation de la taxation, le gouvernement espère inciter davantage de propriétaires privés à franchir le pas.

Des surfaces réservées au logement L’objectif du ministère est aujourd’hui de limiter la consommation de nouveau sol et la fragmentation du paysage, mais aussi de protéger la biodiversité et les terres agricoles, et viser une utilisation optimale des services et infrastructures, et une diminution des coûts de viabilisation et d’infrastructure technique.

«Cette démarche s’inscrit clairement dans l’objectif principal de l’aménagement du territoire: préserver la qualité de vie des citoyens sur ­l’ensemble du territoire en favorisant aussi bien la cohésion territoriale que sociale », résume ­Carlos Guedes.

Afin de réussir sa planification territoriale, le pays s’est doté de quatre plans directeurs sectoriels ayant trait au logement, aux paysages, aux transports et aux zones d’activités économiques. «L’objectif principal de ces plans directeurs sectoriels consiste à réserver des terrains pour la réalisation future de projets. L’idée est d’anticiper les besoins à venir et d’éviter un développement qui serait contraire aux objectifs fixés », détaille Bob Wealer. Ces quatre plans ont fait l’objet d’un processus de consultation publique transparente auprès des citoyens, des communes et des acteurs socio-économiques. Il a aussi donné lieu à une concertation soutenue entre les administrations, les ministères et d’autres entités concernées. « Si l’on s’intéresse plus particulièrement au logement, le plan sectoriel logement définit des zones prioritaires d’habitation (ZPH) destinées à la création de logements par le biais de la réservation de surfaces, précise Myriam Bentz.

Il s’agit en grande partie d’anciennes friches, bien connectées au réseau de transports en commun, avec un impact réduit sur les r­ essources naturelles. » De la place pour le logement abordable Le plan directeur sectoriel logement veut assurer la répartition de la population aux endroits les plus appropriés du territoire tout en favorisant la création de logements abordables. « 30 % de la surface construite brute destinée au logement devront être consacrés au logement abordable », détaille Myriam Bentz.

Cette démarche de « réservation » va de pair avec une démarche de protection d’autres zones via le plan directeur sectoriel paysages. « À côté des zones dédiées au logement, nous voulons aussi veiller à la préservation des espaces verts, des zones où il sera interdit de construire pour éviter un développement tentaculaire des localités, constate Bob Wealer. Cependant,

QUATRE PLANS DIRECTEURS SECTORIELS Les plans directeurs sectoriels logement, transports et zones d’activités économiques ont vocation à réserver des terrains pour la réalisation future de projets. Cette démarche de « réservation » va de pair avec une démarche de protection d’autres zones via le plan sectoriel paysages.

1 Favoriser la création de logements conventionnels et abordables Les plans directeurs sectoriels définissent des zones prioritaires d’habitation destinées à la création de logements, dont 30 % de logements abordables, par le biais de la réservation de surfaces et contribuent à une répartition de la population aux endroits les plus appropriés du territoire.

2 Assurer un développement économique équilibré Les plans visent à réserver des surfaces au développement des activités prioritairement artisanales et industrielles pour soutenir le développement économique du pays. La volonté est d’encourager les communes à collaborer pour la mise en œuvre de zones d’activités régionales.

3 Promouvoir une mobilité durable Les plans directeurs sectoriels veulent contribuer à la transposition de la Stratégie globale pour une mobilité durable (Modu). Des zones et des couloirs seront gardés libres de toute construction pour accueillir des projets d’infrastructures de transport.

4 Protéger nos paysages et notre bien-vivre L’objectif est de protéger les paysages en préservant certains espaces d’une fragmentation et d’un mitage supplémentaires, et donc de maintenir libres de constructions des espaces sous pression urbanistique entre localités.

AOÛT / SEPTEMBRE 2022 LOGEMENT

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Dossier Plans sectoriels

les plans directeurs sectoriels ne procèdent pas à un classement définitif des terrains en question au niveau des PAG des communes. En effet, il s’agit de permettre aux communes de procéder à un phasage du développement de leur propre territoire en tenant compte des spécificités locales. Par cette approche, les plans directeurs sectoriels anticipent les besoins pour le développement du pays et évitent des classements contraires aux objectifs de l’aménagement du territoire.» De ce fait, ils maintiennent la marge d’action requise pour les communes, qui n’ont aucune obligation de mettre en œuvre leur plan dans un avenir proche.

Toutefois, le plan directeur sectoriel logement veut inciter à la construction de ­logem­ents en grand nombre, afin de contribuer, d’une part, à une réduction de la pénurie de l’offre du marché du logement en général et de ­promouvoir, d’autre part, la construction et le développement en des lieux appropriés de quartiers multifonctionnels de qualité, à haute valeur environnementale, et ce dans une ­perspective résolument durable. De plus, la détermination de ces surfaces a été effectuée de sorte à, d’une part, les intégrer au mieux dans la trame urbaine existante et, d’autre part, à garantir le fait qu’elles bénéficient d’une desserte suffisante par les transports en commun.

Ainsi, des logements pour au moins 50.000 ­habitants peuvent être construits sur les 481,2 hectares de surfaces réservées par le plan directeur sectoriel logement.

Des guides pour un développement durable Bel exemple de coopération réussi, l’initiative d’élaborer le Planungshandbuch – Guide pour une meilleure qualité urbaine est née des ­discussions et réflexions menées dans le cadre de la convention conclue entre l’État et les communes membres de la Nordstad. « L’idée était de regrouper et de mettre à disposition des acteurs impliqués dans le développement urbain un ensemble d’informations et de conseils, afin de répondre aux objectifs d’un aménagement du territoire durable et d’aider à accélérer la transition écologique à l’échelle d’un quartier», présente Myriam Bentz. En ­pratique, neuf thématiques ont été identifiées et ­détaillées dans 67 fiches conseils illustrées. «Ces réponses ont pour but d’apporter des solutions ­innovantes et de qualité à l’échelle du territoire, du q ­ uartier et du voisinage, précise Myriam Bentz. Cette première édition est appelée à évoluer. De ­nouvelles fiches et des mises à jour sont prévues au fil du temps. » Dans un même état d’esprit, le Guide éco-­ urbanisme a également vu le jour l’année ­dernière. Il traduit la volonté du gouvernement de renforcer la démarche d’éco-­urbanisme à impacts positifs à l’échelle des quartiers en promouvant le bien-être social, le vivre-­ ensemble interculturel, la neutralité carbone, la résilience climatique, la ­construction durable, 40

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

les énergies renouvelables, la mobilité active, l’économie circulaire et l’utilisation rationnelle des ressources.

QUELLES RÉSERVES FONCIÈRES POUR LE LUXEMBOURG ?

5.000 ha Plus de 5.000 ha de réserves foncières ­composés de plus de 14.500 surfaces ont été recensés.

142.000 unités de logement Ces surfaces pourraient permettre la construction de 142.000 unités de ­logement, sans agrandir les périmètres de construction actuels.

300.000 habitants Ces nouvelles unités de logement ­pourraient accueillir plus de 300.000 habitants supplémentaires.

481,2 ha de surfaces Côté plan directeur sectoriel l­ogement, 481,2 hectares de surfaces sont réservées, ce qui permet de construire des logements pour au moins 50.000 habitants.

L’implication du citoyen au cœur du projet Le succès de toutes ces initiatives dédiées à un aménagement du territoire durable ­s’appuie plus que jamais sur un volet participatif. « Jusqu’ici, les acteurs de l’aménagement du territoire avaient peu d’impact direct sur le terrain, mais les choses sont en train d’évoluer, constate Myriam Bentz. La participation citoyenne prend de plus en plus de place dans les projets que nous menons et les retours ­d’expérience sont vraiment très encourageants.

Nous sommes dans une démarche de co-­création avec les citoyens. Pour planifier un développement efficient à l’échelle d’un territoire, nous devons parler avec les gens qui habitent ce ­territoire, qui connaissent les problématiques locales et peuvent amener des idées. » Aujourd’hui, les citoyens recherchent une qualité de vie, des accès à la nature, des espaces pour respirer. «Notre volonté est de d ­ évelopper davantage cet échange avec les habitants des quartiers et des communes, complète Carlos Guedes. À titre d’exemple, dans le cadre du projet Luxembourg in Transition – Visions territoriales pour le futur décarboné et résilient de la région fonctionnelle luxembourgeoise, 30 citoyens ont travaillé ensemble à l’élaboration de recommandations sur la manière dont le territoire doit se développer pour devenir neutre en carbone d’ici 2050. Et le résultat est surprenant.»

Différents scénarios de transition écologique pour le Luxembourg et ses territoires frontaliers ont ainsi pu être dégagés. «A ­ ssocier les citoyens à de tels processus stratégiques, c’est d’abord les informer et les former aux enjeux en présence. Grâce à leur implication, ils ­comprennent mieux la difficulté de l’exercice, les problématiques existantes et l’impact des décisions qui peuvent être prises. Ils peuvent ensuite apporter des idées nouvelles, avoir des avis objectifs et constructifs qui viennent n ­ ourrir les échanges », relate Bob Wealer. « Au final, cet exercice contribue à décomplexifier ­l’aménagement du territoire, dont le but ultime est de permettre un agencement harmonieux par la mise en place de différentes pièces d’un puzzle géant », décrit Carlos Guedes.

Auteur M.P.

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Pays frontaliers

Vivre de l’autre côté des frontières Alors que les prix du logement continuent d’augmenter Chapo entre 150 et 200 signes au Luxembourg, comment évolue le marché de l’immobilier au-delà des frontières ? Nous faisons le point. Auteur S. L.

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LA FRANCE RESTE PLUS ACCESSIBLE Si l’on regarde du côté français, l’Observatoire de l’immobilier de la Chambre interdépartementale des notai­res, pour la Meuse, la Meurthe-et-Moselle et les Vosges, constate aussi une augmentation des prix. Elle est parti­ culièrement marquée dans un rayon de 20 kilomètres à partir de la frontière. Dans cette zone, les coûts d’un logement ont connu une augmentation de 10 % en un an, alors que la hausse moyenne des coûts du logement ailleurs dans ce territoire varie de 7 à 9 %. À Metz, un bien immobilier se négocie en moyenne à 2.570 € le mètre carré. À Hettange-Grande, pourtant une petite commune de près de 8.000 habitants mais située à cinq kilomètres du Grand-Duché, le prix moyen du mètre carré passe à 2.620 €. Et si l’on s’approche encore plus du Luxembourg, à Zoufftgen, le prix moyen grimpe à 2.990 € le mètre carré.

Selon les chiffres publiés par Notaires de France, un appartement ancien dans le secteur de Longwy se paie désormais en moyenne 98.100 euros, contre 62.800 euros en 2015.

TRÈVES ET IRREL, LES PLUS CHÈRES CÔTÉ ALLEMAND En Allemagne, les prix grimpent aussi. Selon une étude du groupe AtHome, en 2021, le prix moyen d’un appartement est de 371.450 euros à Irrel, et celui d’une maison à Trèves est de 556.738 euros. Ce sont les deux communes les plus chères de la région.

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

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TEMPS DE TRAJET Le temps de trajet est l’élément déterminant dans le choix de la localisation de son lieu de résidence au Luxembourg ou au-delà des frontières. Avec le retour au travail en présentiel, les axes de communication vers le Luxembourg vont à nouveau être régulièrement saturés. Les frontaliers, dans ce contexte, cherchent à se rapprocher de leur lieu de travail. N’oublions pas que le temps, c’est de l’argent. C’est pour cela que les prix grimpent avant tout dans les localités situées le long des grandes infrastructures autoroutières, à proximité de l’E411 en Belgique, par exemple. Les frais de carburant aussi doivent entrer en ligne de compte.

TENIR COMPTE DE TOUS LES FRAIS Si l’on peut être attiré par les prix de l’immobilier chez les voisins du Luxembourg, mieux vaut sortir sa calculette avant de prendre une décision. L’acquisition d’un logement au-delà de la frontière, à côté du prix affiché, peut entraîner d’autres frais.

Par exemple, au Luxembourg, les droits d’enregistrement sont calculés selon la valeur du terrain et des constructions sur ce terrain, à hauteur de 6 % du montant de l’acquisition. Les honoraires du notaire s’élèvent à 1 % du montant de l’acquisition. En Wallonie, le droit d’enregistrement est de 12,5 % du montant de la transaction.

En France, le taux s’établit entre 5 et 6 %. En Allemagne, il est de 5,5 %. La fiscalité sur l’immobilier n’est pas la même partout. Le détenteur d’une résidence en Belgique est également soumis à divers impôts comme le précompte immobilier, qui est un impôt foncier basé sur le revenu cadastral. Les règles et frais de transmission, en cas de décès, ne sont pas les mêmes d’un pays à l’autre. Il faut y faire attention.

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Y A-T-IL UN EXIL LUXEMBOURGEOIS ?

Considérant la différence des prix entre l’immobilier au Luxembourg et dans les régions voisines, certains choisissent de quitter le pays pour s’installer ailleurs, profiter d’espaces plus grands. Mais combien sont-ils, ces Luxembourgeois à l’étranger ? La France accueille 26.569 personnes de nationalité luxembourgeoise, la Belgique en compte 23.981, et l’Allemagne 17.460.

Ces trois pays concentrent à eux seuls près de 70 % des Luxembourgeois habitant à l’étranger.

Photos

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EN BELGIQUE, LES PRIX GRIMPENT L’attrait du Luxembourg a des répercussions sur l’immobilier dans les régions frontalières au Grand-Duché.

En Belgique, cela se traduit par une augmentation des coûts du logement. Selon la Fédération royale du notariat, les prix de l’immobilier dans la province voisine du Luxembourg belge ont connu une croissance supérieure à 20 % entre 2020 et 2021. À Arlon, les prix des maisons ont augmenté de 14 % l’an dernier. Le coût moyen d’une maison dans la province du Luxembourg est passé à 219.000 euros, et le prix d’un appartement à 190.000 euros. En cinq ans, le prix médian d’une maison dans cette région a augmenté de 25,1 %.

C’est une hausse importante. Toutefois, si l’on compare ce chiffre aux prix en vigueur au Luxembourg, l’immobilier est bien plus accessible au-delà des frontières.

Selon le Statec, les prix moyens d’une maison au Luxembourg se situaient, fin 2021, entre 779.000 € et 1.456.000 € en fonction des régions.

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Dossier

« L’enjeu est de garantir le droit au logement abordable » Nathalie Oberweis, élue à la Chambre des députés (déi Lénk), et Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché de Luxembourg, s’accordent sur la nécessité de proposer davantage de logements abordables.

« L’enjeu, pour nous, est que le foncier ne soit pas un objet de spéculation.»

NATHALIE OBERWEIS Députée Déi Lénk

Pourquoi le sujet n’est-il pas pris au sérieux ?

N. O. Nous étions les premiers, il y a quelques années, à parler de crise de l’accès au l­ogement.

Aujourd’hui, ce thème semble repris par le gouvernement, suite à une prise de conscience tardive. Si le sujet n’a pas été considéré jusqu’alors, c’est que la problématique de ­l’accès au logement concerne des locataires et que la plupart de ceux-ci ne sont pas Luxembourgeois. Il ne s’agit pas des électeurs. D’autre part, élus à la Chambre et membres du gouver­ nement ne sont pas directement concernés par le problème. Nous ne sommes pas directement confrontés aux drames humains liés

Romain Gamba

Comment pourrions-nous définir le logement abordable ?

J.-P. S. Le chiffre avancé par Caritas ­correspond au nombre de ménages se situant dans le d ­ ernier

quintile de revenus. Cela ne veut pas dire que ces personnes sont à la rue. Une grande p ­ artie, d’ailleurs, est propriétaire. En 2017, nous avions estimé le besoin en logements a ­ bordables autour de 17.000. Depuis lors, il a certainement évolué à la hausse pour aujourd’hui atteindre 30.000. Je pense qu’un logement abordable, c’est celui qui ne coûte pas plus de 33 % des revenus du ménage. Or, quand on regarde la situation de ce dernier quintile, le coût du logement correspond à 49 % des revenus en location. Ces ménages, s’ils ne sont pas propriétaires, ne peuvent plus ­envisager d’acheter leur logement.

N. O. Il faut se rendre compte de ce que signifie ce taux d’effort pour se loger, à savoir 50 % des revenus. Les personnes concernées sont totalement étouffées. Concrètement, elles n’ont pas de marge financière pour faire face à un éventuel imprévu, un accident ou une panne. Au-delà des chiffres et des statistiques, on parle de situation existentielle ­précaire. Il y a des drames humains derrière cela. Un couple qui ne s’entend pas, dans une telle situation, n’aurait pas la possibilité de se séparer, par exemple.

J.-P. S. L’absence de reconnaissance de cette thématique, par le pouvoir politique en place, par les gouvernements successifs, me rend triste. D’autant plus qu’ils ne peuvent pas dire qu’ils ne savaient pas. Il y a 15 ans, nous avons déjà fait une étude dont la conclusion les invitait à arrêter de parler de logement social, précisant que la problématique du logement était plus large et concernait de plus en plus les classes moyennes.

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Au regard de l’évolution des prix des biens résidentiels au Luxembourg, peut-on aujourd’hui parler d’une crise du logement ?

JEAN-PAUL SCHEUREN (J.-P. S.) Il y a lieu, à ce propos, de bien définir de quoi on parle et de quel point de vue on en parle. Si l’on se met à la place de celui qui investit, toute progression des prix du logement est bonne à prendre.

Une chute des prix du logement affecterait toute la population. Par contre, si l’on parle de l’accès au logement, c’est un tout autre sujet. En la matière, il y a un véritable enjeu.

Et la politique du logement, avant toute chose, doit s’attacher à garantir à chacun un logement décent, adapté à sa situation familiale.

NATHALIE OBERWEIS (N. O.) Au Luxembourg, le droit au logement existe en théorie. Si l’on regarde la réalité du marché, toutefois, on constate qu’il exclut de plus en plus de ­personnes. À l’heure actuelle, Caritas estime le besoin immédiat en logements à 30.000 ­unités. En la matière, on peut parler d’un échec de la politique du logement à l’échelle nationale, dans la mesure où l’on n’arrive pas à garantir ce droit au logement.

Face-à-face

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Guy Wolff

aux difficultés à se loger au Luxembourg.

On ne ressent pas assez cette urgence.

«Un logement abordable, c’est celui qui ne coûte pas plus de 33% des revenus du ménage.»

Cette prise de conscience entraîne-t-elle des changements de politique ?

J.-P. S. S’il y a une prise de conscience, les réponses à apporter à la crise sont timides.

La preuve, aujourd’hui, 60 % des logements abordables développés par le public sont toujours vendus, alors que le gouvernement devrait garder l’ensemble de ces habitations pour les proposer à la location. La vente de logements abordables ne répond pas à l’enjeu. Pendant longtemps, les personnes ayant eu la possibilité de faire l’acquisition de ces habitations, JEAN-PAUL SCHEUREN Président en profitant d’une aide étatique, ont pu bénéChambre immobilière ficier d’une plus-value à la revente, au prix du Grand-Duché de Luxembourg du marché. Le gouvernement a en tête de corriger cela, en confisquant la possibilité de faire la moindre plus-value. Ce qui, à nos yeux, correspond à l’autre extrême. Une personne, qui fait un effort considérable pour acquérir un bien ne bénéficie alors d’aucun rendement sur son investissement. C’est grave. Autant, quelque part. D’autre part, on paie effectivealors, faire de la location à long terme. ment pour ce que l’on occupe vraiment. ­ utrement dit, par mon investissement, à la A N. O. Sur ce point, nous avons une vue un peu différente. Aujourd’hui, on a l’impression hauteur de mes possibilités, je perçois un que nous devons tous devenir propriétaires, revenu locatif. D’autre part, je paie un loyer qu’il faut permettre à chacun d’accéder à la pour ce que j’occupe. Dans une telle démarche, propriété. Je ne pense pas que cela soit une le lieu occupé représentant un coût, une fois bonne politique. L’enjeu, ce n’est pas la pro- que la maison ne correspond plus à ses besoins priété, mais bien de garantir le droit à un effectifs, parce que trop grande ou mal a ­ daptée, logement décent. Si l’acteur public, l’État et on peut changer plus facilement. Selon nous, les communes disposaient de suffisamment cette approche devrait permettre d’héberger de biens abordables en location, le droit au 20 % de personnes en plus sur la surface logement serait garanti, et il n’y aurait pas ce ­actuellement disponible. besoin, cette envie de devenir propriétaire.

Vienne, par exemple, propose 30% de ­logements Dans quelle mesure le privé contribue-t-il aujourd’hui à des solutions relatives abordables publics. à ces enjeux ?

Au Luxembourg, l’investissement dans la J.-P. S. Nous martelons que le privé peut être pierre et la volonté de devenir propriétaire un acteur du logement abordable au Luxemsemblent très ancrés culturellement. bourg. Nous pouvons apporter une expertise Cela doit-il aussi changer ? et une certaine efficacité dans le développement et la gestion de logements abordables N. O. Oui. Pourquoi faut-il nécessairement avoir une grande maison, si ce n’est pour affi- en location. Cependant, ce marché nous est cher un certain statut ? Cela n’a pas toujours toujours fermé. Pourtant, nous avons a ­ pporté de sens. Par exemple, on constate qu’il y a de des idées, mais qui n’ont finalement pas pu nombreuses grandes maisons qui sont à m ­ oitié aboutir. Par exemple, nous avions proposé vides. Il y a lieu, sans aucun doute, de ­parvenir de créer 140 logements, mis en location à un à mieux partager la surface disponible, à ­travers prix abordable, avec un loyer inférieur de la promotion d’autres pratiques d’accueil. 25% au prix du marché, avec une option d’achat Je connais une dame de 90 ans, par exemple, à un prix déterminé au départ. Pour cela, nous qui vit seule dans sa maison familiale, avec ne voulions pas de subvention, mais simplede nombreuses chambres vides parce que ses ment une garantie d’État pour mener à bien enfants sont partis. Cette personne a fait le un tel projet. Ce dernier n’a finalement pas choix d’accueillir des réfugiés. C’est magni- vu le jour. fique. De telles démarches pourraient être La réponse réside-t-elle dans le déveplus généralisées. loppement d’un nombre plus imporJ.-P. S. À travers le projet BlocHome, de tokénisation de l’immobilier, il y a l’idée de tant de logements abordables ? changer l’approche de la propriété. D’une part, N. O. S’il faut développer des logements il ne s’agit plus d’acheter un appartement dans abordables, il est essentiel qu’ils restent une résidence, mais une tranche ­d’immobilier entre les mains du public, pour être mis

Dossier Face-à-face

en location. Toutefois, il importe d’arriver à changer la perception du recours à la location, qui est souvent associée à une forme de ­précarité, tandis que la propriété contribue à l’affirmation d’un certain statut. Au Luxembourg, à commencer par le politique, on a du mal à changer ce dogme.

J.-P. S. Le modèle à l’achat sans possibilité de réaliser une plus-value à la revente, tel qu’il est envisagé par le gouvernement, n’intéresse plus personne. Les acquéreurs, considérant l’effort d’acquisition, doivent bénéficier d’une valorisation. Sans quoi, il n’y a pas d’intérêt à investir de telles sommes.

N. O. Cette volonté de devenir propriétaire à tout prix, en outre, crée d’autres problèmes.

La hausse des prix de l’immobilier engendre des problématiques de surendettement ­pouvant conduire à un risque systémique.

Cette hausse des prix, avant tout, n’est-elle pas le fait d’un manque structurel de logements ?

N. O. Si, bien sûr. On devrait pouvoir construire quelque 7.000 logements par an.

Le public, qui dispose pourtant d’une réserve foncière importante, construit 300 logements annuellement. Ce qui est une gouttelette par rapport aux enjeux que l’on évoque. Au niveau de l’État et des communes, il faut pouvoir mobiliser les ressources disponibles, avancer plus vite sur les projets de développement.

J.-P. S. Le développement immobilier n’est pas le métier des agents dans les communes.

Pour cette raison, nous pensons que le privé peut apporter beaucoup, que l’on peut considérablement aider le public à construire plus efficacement. Les communes peuvent rester propriétaires du terrain. L ­ ’enjeu, toutefois, est de permettre de développer des projets sur le foncier disponible pour proposer des logements abordables.

On évoque aussi régulièrement la problématique des logements vides au Luxembourg. Quel regard portez-vous sur ce phénomène ?

J.-P. S. Il faudrait pouvoir évaluer ce phénomène. Personnellement, je ne sais pas où sont ces logements vides. Je ne suis pas certain que beaucoup d’investisseurs ont recours à une telle pratique, qui consiste à acheter un bien et à le garder sans le louer, pour simplement profiter de la plus-value du marché.

N. O. Nous avions demandé à ce que l’on établisse un registre des logements inoccupés.

Une demande qui n’a pas été suivie, jusqu’à récemment. Il semble que le gouvernement ait changé d’avis il y a peu. Ce cadastre doit notamment permettre de rendre compte du phénomène, mais aussi de mettre en œuvre des mesures fiscales pour lutter contre les logements inoccupés. L’enjeu, pour nous, est que le foncier ne soit pas un objet de spéculation, 46

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

DES BUDGETS AGRANDIS Le gouvernement aug­mente les budgets relatifs au logement public pour atteindre les 300 millions d’euros en 2022 afin de répondre aux besoins des résidents et acter ses promesses.

De 2010 à 2017, la moyenne d’investissement était de 40 millions d’euros.

Source

Ministère du Logement

300 300 millions d’euros

170

200

96

84

71

100

0

2018

2019

2020

2021

2022

NOMBRE DE LOGEMENTS ABORDABLES, PAR TYPE DE PROMOTEUR 3.125 est le nombre de logements dits abordables et conventionnés recensés par le ministère du Logement au 31 décembre 2020, dont 70 % sont réalisés par la SNHBM et le Fonds du logement. 300 projets sont en cours de réalisation, dans 59 communes.

Source

Ministère du Logement

Asbl et fondations 8,4 %

SNHBM 39,4 %

3.125

Communes 23,2 %

Fonds du logement 28,8 %

ÉVOLUTION DE LA SUBVENTION DE LOYER Source

Chambre des députés

35.000€ 30.000 €

ce qui est de nature à renforcer la problématique de l’accès au logement.

J.-P. S. La réflexion du gouvernement concernant l’impôt foncier, de la même manière, devrait aussi être appliquée au niveau des terrains constructibles qui restent vacants.

Dans cette perspective, la fiscalité sur le foncier va tenir compte du taux d’occupation effectif d’un terrain au regard de sa capacité d’accueil suivant sa classification au niveau du plan d’aménagement communal. Prenons l’exemple d’un terrain vide qui peut ­accueillir 100 habitations. Au-delà de la période de temps nécessaire au développement de ces logements, le projet gouvernemental prévoit, si ma lecture en est juste, que le propriétaire fera l’objet d’une fiscalité particulière en r­ apport avec le manque de logements au regard de la capacité du foncier. S’il n’y développe qu’une habitation, il devra payer un impôt sur les 99 logements qui n’ont pas été créés. Il f­ audra être vigilant, pour s’assurer que ces règles s’appliquent sans qu’il soit possible d ­ ’accorder des exceptions en la matière, ceci dans l­’optique d’une urgence et de la solidarité nationale. Au niveau de la mobilisation des terrains, c’est l’État et les communes qui devraient, en p ­ remier lieu, montrer l’exemple, en créant sans attendre des logements abordables proposés à la ­location.

Quelles autres solutions proposer pour construire plus vite et proposer plus de logements abordables ?

N. O. On peut faire preuve de plus de créativité. L’urgence est réelle. Il faut en prendre toute la mesure et mobiliser l’ensemble des moyens disponibles pour faire grandir l’offre rapidement. Je pense notamment à la création de logements temporaires, mais de qualité, à travers des solutions modulables, plus légères, faciles à mettre en œuvre. Le recours aux tiny houses peut aussi répondre à ces enjeux. Par ailleurs, nous pensons qu’il est important de plafonner les loyers, comme cela se fait déjà à l’étranger.

J.-P. S. L’évolution des loyers est déjà limitée, le loyer annuel ne pouvant pas excéder 5% du capital investi dans ce logement. La possibilité d’augmenter la densité au niveau d’un PAP à la condition de créer plus de logements abordables dans le cadre d’un développement est aussi une piste intéressante, qui pourrait inviter les ­privés à contribuer à résoudre la problématique.

25.000 € 20.000€ 15.000€ 10.000 € 5.000 € 0€

6%

10 %

13 %

17 %

20 %

20 %

2016 2017 2018 2019 2020 2021 Nombre de ménages aidés Nombre de ménages éligibles Taux de recours

Interview S. L.

jourd’hui et que je continue de Concilium transmet re à mes col aborateurs.

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Nul ne peut l’ignorer, les prix de l’immobilier flambent au Luxembourg et cette tendance n’est pas prête de s’arrêter. De nombreux résidents luxembourgeois sont ainsi amenés à investir de l’autre côté de la frontière, plus acheter dans leurs pays. Pour les jeunes et les Nulne nepouvant peut l’ignorer, les prix de l’immobilier flambent au Luxembourg familles notamment, est de plus en plus difficile De d’acquérir un bien. et cette tendanceiln’est pas prête de s’arrêter. nombreux résidents En tant qu’agence immobilière, nous ne pouvons pas influer surlalefronluxembourgeois sont ainsi amenés à investir de l’autre côté de contexte économique.

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bourg. Lorsque nous disposons d’un bien en vente, nous essayons toujours de privilégier un jeune couple ou une jeune famille plutôt qu’un investisseur, même si ce n’est pas forcément à notre avantage.

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Efficience énergétique

L’indispensable bilan énergétique Connaître les points forts et les faiblesses de son habitation permet ensuite de prendre des décisions cohérentes en vue de mener des travaux de rénovation et d’amélioration de son efficience énergétique. Avec des économies à la clé.

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Au Luxembourg, le sujet de la transition énergétique est au cœur de l’action politique. C ­ elle-ci prévoit le développement d’un parc immobilier intelligent, et donc plus économe en ce qui concerne sa consommation énergétique, mais aussi la mise en place de réseaux d’énergie mutualisés, qui permettent d’améliorer l’efficacité de la distribution d’énergie, notamment par la décentralisation de la production et le développement du stockage. L’objectif affiché est de faire du pays l’un des plus ­e fficients au niveau de la consommation ­d’énergie. Tout un programme.

Un premier conseil neutre et gratuit Afin de soutenir cette transition, le gouvernement a présenté un nouveau package d’aides, appelé Klimabonus, en faveur de la rénovation énergétique durable et de la valorisation des sources d’énergie renouvelable dans le domaine du logement. Toutefois, quand on est propriétaire de son logement, il reste parfois difficile de s’y retrouver parmi les différentes solutions disponibles sur le marché…

Pas de panique, des personnes sont là pour vous conseiller. C’est notamment le cas de Klima-Agence, une structure publique constituée sous la forme d’un GIE (groupement d’intérêt économique), soutenue par le ministère de l’Énergie et de l’Aménagement du territoire, le ministère du Logement, le ministère de l’Environnement, du Climat et du Développement durable, ainsi que par la Chambre des métiers et l’Ordre des architectes et des ingénieurs-conseils (OAI). «Notre rôle premier est d’apporter un conseil de base, neutre et gratuit, aux citoyens, explique Fenn Faber, directeur de Klima-Agence. Nous accompagnons chaque personne qui le souhaite afin de trouver des solutions qui répondent à son projet de rénovation ou de nouvelle construction, d’installation de chauffage favorisant les énergies renouvelables, de production d’énergie propre, mais aussi en matière de mobilité durable.

Au final, l’objectif est d’optimiser sa consommation d’énergie au quotidien, pour ­consommer moins et mieux. » La structure publique et son portail ­Klima-agence.lu sont aujourd’hui la première porte d’entrée pour tout candidat à la rénovation énergétique. Il pourra se renseigner, préparer son projet, s’informer sur les programmes d’aides ou encore réaliser une simulation en ligne. « Nous ne sommes pas là pour faire concurrence aux acteurs du marché que sont les artisans, les architectes ou les ingénieurs, précise Fenn Faber. C’est à eux que revient la mission de chiffrer réellement les projets et de mettre en œuvre les mesures. Nous sommes là pour expliquer le cadre réglementaire général, les subsides disponibles, et comment s’y prendre pour simplifier au maximum la démarche.» Très concrètement, des conseillers sont à la disposition du public. Il suffit

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de prendre rendez-vous en ligne ou en appelant la hotline. «Un conseiller est là pour répondre à toutes vos questions concernant les aides ou les solutions techniques. Si cela fait du sens, nous pouvons nous déplacer à domicile pour accompagner le porteur de projet qui ne sait pas par où commencer…», détaille Sarah Juchems, responsable du département Conseil en transition énergétique durable. Grâce au simulateur, le particulier peut facilement faire le tour de toutes les aides disponibles auprès de l’État, de sa commune et des fournisseurs d’énergie. Ce site vient aussi répondre à une évolution sociétale qui veut que les consommateurs s’informent d’abord en ligne avant d’agir. « Nous savons par ailleurs, grâce à une enquête menée voici quelque temps, que l’artisan reste le contact numéro 1 des candidats aux travaux. Nous avons dès lors renforcé nos efforts de communication vers le secteur afin que tous les acteurs soient parfaitement informés du cadre réglementaire en vigueur et que le message véhiculé soit le même à tous les niveaux », précise Fenn Faber.

à se poser est celle de sa consommation ­d’énergie.

Pour mettre en place une stratégie de réduction, il faut connaître la situation initiale et définir ensuite un plan d’action concret. Pour donner un exemple, nous allons pouvoir établir que, pour 4.000 litres de mazout consommés, 600 litres sont brûlés à cause d’une mauvaise isolation du toit, 1.000 litres sont perdus en raison de murs mal isolés, 600 litres disparaissent en raison de pertes liées à la chaudière, etc. Une fois qu’on a obtenu ces données, on peut rapidement ­traduire cela en chiffres (euros/an), définir les travaux prioritaires et calculer un retour sur investissement précis. C’est la base de notre travail. » Le recours aux services du conseiller certifié est subsidié par l’État.

Afin de réussir sa transformation énergétique, le plus important est de bien prioriser les chantiers. « Et, dans ce domaine, il est impossible de donner une réponse unique et universelle, qui s’appliquerait à toutes les situations, glisse Sarah Juchems. Tout dépend de l’état actuel du bâtiment que l’on souhaite transformer. Dans les grandes lignes, la première étape sera toujours de veiller à réduire Réduire la consommation d’énergie la consommation d’énergie. Cela passe par Au-delà de ce premier conseil gratuit, le Luxem- l’isolation du toit, des fenêtres ou des murs. bourg prévoit l’intervention d’un conseiller Ensuite, dans un deuxième temps, il faudra certifié Klima-Agence qui vous accompagne voir comment intégrer un système d’énergie dans la définition des travaux prioritaires à renouvelable, qui peut être combiné à une mener, mais aussi pour l’octroi des aides éta- ­installation photovoltaïque, par exemple. » Lister les priorités, telle est la mission du tiques Klimabonus. « Ce système est en place depuis plus de 15 ans au Luxembourg. L’objectif conseiller en énergie agréé, qui va ensuite principal est de guider le particulier dans sa prendre le temps d’analyser les différents démarche. Celui-ci n’a souvent pas de notion devis pour vérifier s’ils sont bien conformes de ce qu’il faut faire pour bien faire, résume aux attentes. « La bonne nouvelle est que tous Julien L’Hoest, conseiller certifié et adminis- ces travaux sont subsidiés par l’État luxemtrateur au sein du bureau d’ingénieurs-conseils bourgeois et que la plupart des primes viennent Énergie et Environnement. La première q ­ uestion d’être augmentées, reprend Julien L’Hoest. Si je devais donner un ordre des priorités, je dirais qu’il faut commencer par isoler la toiture. Ces travaux peuvent souvent se faire par l’intérieur et restent dans une enveloppe de prix abordable.

Vient ensuite l’isolation des murs, une étape plus lourde parce qu’elle implique souvent une isolation par l’extérieur, relativement coûteuse. « Dans un futur proche, En troisième lieu, il est important de ­remplacer les châssis de fenêtre, surtout s’il s’agit d’un des consommateurs simple vitrage. Si vous disposez déjà d’un double auront la possibilité vitrage, ce n’est pas sur ce poste que vous économiserez le plus d’énergie. Il peut aussi être de se regrouper, intéressant d’isoler la dalle de la cave pour dans un périmètre éviter les déperditions de chaleur vers le bas. Enfin, on en vient à la ventilation. géographique Une ancienne maison est rarement précis, afin étanche et l’air se renouvelle de luimême. Par contre, après avoir mené de créer une d’importants travaux d’isolation et communauté une fois la maison étanchéifiée, l’air n’est plus suffisamment renouvelé et énergétique.» la mise en place d’un système de ­ventilation mécanique devient indisFENN FABER pensable. » Aujourd’hui, la meilleure Directeur Klima-Agence option est de recourir à un système de

4 CONSEILS POUR BIEN DÉMARRER Il existe de nombreuses possibilités pour réduire son bilan carbone dans son foyer. En voici 4.

1 Isoler mon logement En effectuant des travaux, je peux améliorer le confort thermique et acoustique de mon logement et réduire mes dépenses de chauffage. De plus, la qualité de l’air dans mon appartement augmente si j’utilise un système de ventilation mécanique. Il est avant tout important d’éviter que la chaleur puisse s’échapper au travers des murs, de la toiture, des fenêtres, du plancher… lorsque ceux-ci sont mal isolés ou lorsqu’il existe des fuites d’air de l’intérieur du logement vers l’extérieur.

2 Chauffer grâce aux énergies renouvelables Les énergies alternatives sont des sources d’énergie propre et renouvelable. Je peux donc chauffer mon logement tout en contribuant à la protection du climat et à la réduction de la pollution. Avec les énergies renouvelables, je ne dépends plus des fluctuations des prix des énergies fossiles et j’augmente la sécurité d’approvisionnement.

3 Produire de l’électricité propre avec le soleil En installant des panneaux photovoltaïques sur ma toiture, je peux produire ma propre ­énergie verte et contribuer à la protection du climat tout en ­réalisant d’importantes économies.

4 Optimiser ma consommation d’énergie Grâce à quelques bons gestes au quotidien, je peux contribuer à la protection du climat et à la transition énergétique, tout en prenant soin de mon portemonnaie. Optimiser ma consommation d’énergie est un choix évident en complément des mesures de rénovation que j’entreprends.

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Efficience énergétique

récupération de chaleur à double flux. « Petit conseil: il est fort utile de prévoir cette ­installation au moment de vos travaux de rénovation ­principaux, parce qu’il faut ouvrir les murs et les cloisons… », ajoute Julien L’Hoest.

L’avènement de la pompe à chaleur En matière de chauffage, l’utilisation d ­ ’énergies renouvelables est une solution écologique pour produire de l’énergie de manière respectueuse de l’environnement. Les énergies renouvelables, également appelées «énergies régénératives», sont disponibles à l’infini sous forme de soleil et de vent, ainsi que d’eau et de c­ haleur géothermique. Le programme ­Klimabonus Wunnen vise à rendre les alternatives aux ­énergies fossiles encore plus accessibles. En particulier, le remplacement des anciennes chaudières par une pompe à chaleur, une ­chaudière à bois ou un raccordement à un réseau de chaleur est encouragé avec un bonus de remplacement et d’amélioration du système de chauffage. À cela s’ajoute une nouvelle aide s­ pécifique supplémentaire pour la neutralisation et le recyclage du réservoir à fioul. «Voici quelques années encore, personne n’aurait recommandé l’installation d’une pompe à chaleur dans une habitation existante. Le niveau ­d’efficience énergétique à atteindre dans le bâtiment était trop élevé pour que l’investissement soit ­rentable, constate Fenn Faber. Mais la technologie a bien évolué et différents systèmes sont ­disponibles sur le marché. » Une évolution que confirme Julien L’Hoest : « La ­tendance est clairement à l’abandon progressif des ­énergies fossiles et l’électricité est mise en avant. Le mix entre plus d’énergie renouvelable et une ­électricité de plus en plus verte est clairement plébiscité par les pouvoirs publics. La ­philosophie a ­complètement changé ces derniers temps. » Dans ce contexte, la pompe à chaleur – déjà devenue incontournable dans la construction neuve – est en train de faire une entrée remarquée dans les chantiers de rénovation. « Pour qu’une pompe à chaleur fonctionne de façon performante, il faut ne pas avoir besoin d’une eau trop chaude pour alimenter le système de chauffage. Si, pour atteindre un bon niveau de confort intérieur, votre eau doit être chauffée à 70°C, la pompe à chaleur n’a aucun intérêt. Dans ce cas, il faut absolument isoler.

Par contre, si une eau à 35 ou 40 °C est suffisante, la pompe offrira un haut niveau de performance », explique Julien L’Hoest. Mais ­comment savoir si une telle installation est possible ? « Avant d’investir dans une pompe à chaleur, vous pouvez faire quelques tests.

Pour c­ ommencer, diminuez la température sur votre chaudière actuelle. Si vous arrivez à maintenir votre eau chaude sous les 45 °C sans perdre en confort, vous pouvez investir dans une pompe à c­ haleur », conseille Julien L’Hoest. Une autre solution plébiscitée par 50

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CO2 LE BILAN CARBONE, MÉTHODE POUR AGIR CONCRÈTEMENT L’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie), en France, a publié en 2004 une méthodologie de quantification des émissions de gaz à effet de serre appelée bilan carbone.

Cette méthode s’est, depuis, fortement déve­loppée et des bureaux d’ingénieursconseils commencent à s’en saisir au Grand-Duché.

Cet outil permet de compta­biliser les émissions directes et indirectes de gaz à effet de serre, selon une méthode dont les règles sont publiques et officiellement reconnues.

Toute entreprise, administration, collectivité ou même personne à titre indi­viduel peut ainsi établir une compta­bilité carbone de ses activités.

La méthode comprend trois domaines, dits scopes. Les scopes 1 et 2 concernent la facture d’électricité et de gaz ainsi que la consommation des véhicules possédés par l’entreprise.

Le scope 3 englobe les émissions directes et indirectes de toute l’activité de l’entreprise.

Cette première étape a pour but de faciliter la mise en place d’actions prioritaires de réduction de ces émissions en hiérarchisant les différents postes d’émissions de gaz à effet de serre en fonction de leur importance.

Soit une stratégie carbone qui succédera au bilan.

l’État luxembourgeois est celle du réseau de chaleur à base d’énergies renouvelables à l’échelle d’un quartier, d’une zone urbaine ou d’un village. « L’investissement global est évidemment plus important. Il demande un engagement fort de la part de la commune concernée et l’adhésion des citoyens impliqués, mais les premiers projets ­fonctionnent et d’autres vont se développer à l’avenir », ­p artage Fenn Faber.

Le nouveau programme Klimabonus, ­d’application pour les projets initiés d’ici à fin 2025, introduit des procédures simplifiées pour accéder aux aides pour les projets de rénovation énergétique qui concernent un seul élément de construction de l’enveloppe thermique. « Cela signifie que si l’on souhaite uniquement isoler son toit, il ne sera plus obligatoire d’avoir recours à un conseiller certifié pour assurer le suivi du projet. Cela va dans

le sens de la simplification souhaitée par tous les acteurs du secteur », ajoute Fenn Faber.

Matériaux biosourcés et autoconsommation Par ailleurs, la promotion des matériaux ­d’isolation écologiques est renforcée et va de pair avec l’abandon, à partir de 2024, des ­subventions pour des isolants à base de matériaux d’origine fossile. «Les matériaux ­biosourcés sont clairement privilégiés par le législateur, reprend Julien L’Hoest. L’impact carbone des matériaux utilisés dans les bâtiments, et particulièrement dans les constructions neuves, devient un sujet central. Dans le domaine de la réduction de la consommation d’énergie, le secteur a déjà fait d’énormes efforts et il est ­difficile d’aller beaucoup plus loin. Par contre, vu les exigences en matière de réduction des émissions de CO2 d’ici 2050, il est désormais essentiel de travailler sur l’impact carbone des matériaux.

Si l’on remplace le béton par le bois, on utilise moins d’énergie lors de la mise en œuvre et cela permet de réduire l’impact e­ nvironnemental du bâtiment, d’autant que le bois aura stocké du carbone durant sa c­ roissance…» À l’avenir, l’autoconsommation électrique par le biais de panneaux photovoltaïques et d’autres systèmes de stockage ainsi que la création de communautés énergétiques seront des maillons importants de la transition énergétique du pays. « Le cadre réglementaire est en train d’être précisé. Dans un futur proche, des consommateurs auront la possibilité de se regrouper, dans un périmètre géographique précis, afin de créer une communauté énergétique. La production et la consommation d’électricité seront mutualisées. Une partie de la consommation d’électricité pourra ainsi se faire de manière décentralisée et autonome, ce qui permettra de réduire les besoins d’investissement dans le réseau, détaille Fenn Faber. Avec les différentes crises que nous subissons et l’inflation actuelle des prix à la consommation, beaucoup de gens nous ont contactés ces derniers mois et sont motivés à l’idée d’investir afin de réduire leur facture d’énergie.

La dynamique est en place. Notre conseil serait juste de dire qu’il ne faut pas se précipiter et bien étudier son projet pour le rendre le plus optimal possible, tant pour réduire sa consommation que pour améliorer son efficience énergétique.»

Auteur M. P.

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Bon à savoir

5 avantages fiscaux liés à l’immobilier Au Luxembourg, il est possible de tirer un avantage fiscal de son investissement immobilier, que l’on soit propriétaire occupant ou encore bailleur. Tour d’horizon des possibilités existantes. Auteur S. L. 1

PROFITER DE L’AMORTISSEMENT ACCÉLÉRÉ

L’acheteur d’un bien immobilier dédié à la location profite d’un mécanisme d’amortissement accéléré lié à cet achat.

Depuis 2021, il peut amortir 4 % de la valeur du bien pendant 5 ans.

Dans certains cas, il est toutefois possible de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 1 % plafonné à 10.000 €, montant qui est doublé en cas d’imposition collective.

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SOUTIEN AU LOGEMENT SOCIAL

Au Luxembourg, le propriétaire d’un bien résidentiel peut bénéficier d’une exonération de 50% des revenus locatifs nets générés par la location si le bien est destiné au marché social. Dans ce cas, le bien est pris en location par l’État via un partenaire conventionné. Le propriétaire accepte un loyer de 30 à 40% inférieur à la valeur du marché. En échange, il profite d’une exonération de 50% de ses revenus locatifs nets. Mais encore faut-il réaliser un revenu net positif pour profiter de l’exonération.

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CRÉDIT D’IMPÔT LIÉ À L’ACQUISITION D’UN PREMIER LOGEMENT

Un abattement, appelé «crédit d’impôt», sur les droits d’enregistrement et de transcription est mis en place pour toutes les personnes souhaitant acquérir un immeuble à des fins d’habitation personnelle. Il est limité à 20.000 euros par acquéreur et est soumis à des conditions d’occupation effective et personnelle de l’immeuble.

L’État soumet les travaux de construction et de rénovation d’un logement au taux de TVA super-réduit de 3 % sous réserve du respect de certaines conditions. Le bien doit être affecté à des fins d’habitation principale. Le montant total de la faveur fiscale résultant de l’application du taux super-réduit de 3 % ne peut pas excéder 50.000 euros par logement créé et/ou rénové.

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DÉDUIRE LES INTÉRÊTS EN LIEN AVEC UN ACHAT IMMOBILIER

De nombreux frais liés à l’immobilier sont directement déductibles fiscalement, notamment les intérêts débiteurs en relation avec un prêt contracté pour l’acquisition ou la construction d’un bien.

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09_credit Shutterstock, Romain Gamba

UNE TVA SUPER-RÉDUITE POUR LA CONSTRUCTION OU LA RÉNOVATION

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Rénovation : pensez à demander vos aides financières La rénovation d’un logement offre plusieurs atouts à son propriétaire : économies d’énergie, gain de confort, de sécurité… L’État soutient cette démarche en finançant directement ou indirectement, à travers plusieurs dispositifs, les travaux de rénovation des résidents luxembourgeois.

Auteur Q.D.

La prime d’amélioration La principale prime offerte aux ménages qui souhaitent se lancer dans la rénovation de leur logement est la prime d’amélioration. Cette aide en capital accordée par l’État peut s’élever jusqu’à 30 % du montant des factures liées aux travaux de rénovation, avec un plafond de 10.000 euros. Le montant exact de la prime varie toutefois en fonction de l’ensemble des revenus des propriétaires ainsi que de leur situation familiale (nombre d’enfants, notamment). Toute une série de conditions doivent être respectées par les personnes qui sollicitent cette aide. Ces dernières doivent tout d’abord être autorisées à résider au Luxembourg, être propriétaires du logement et l’occuper de façon permanente. Le logement à rénover doit avoir été occupé pour la première fois il y a 15 ans minimum (mais pas forcément par la personne qui demande la prime).

L’ancienneté du bien n’entre toutefois pas en ligne de compte lorsqu’il s’agit de travaux d’agrandissement de l’habitation. Il faudra alors respecter plutôt certaines surfaces utiles d’habitation (entre 65 m2 et 140 m2 pour les maisons, entre 45 m2 et 120 m2 pour les appartements), sauf pour les logements construits avant le 10 septembre 1944. De nombreux types de travaux peuvent permettre d’obtenir cette prime (couverture de toit, assèchement de murs humides, création d’un vide sanitaire, raccordement à l’égout, première installation d’un WC ou d’une salle de bains, installation ou renouvellement du chauffage central, etc.). Notons toutefois que, si elle est cumulable avec les autres aides décrites ici, la prime d’amélioration ne l’est pas avec les aides PRIMe House accordées pour la rénovation énergétique d’un logement.

« Il n’est pas si compliqué d’abandonner des combustibles fossiles.»

CLAUDE TURMES Le ministre de l’Énergie, Claude Turmes, le 10 mai 2022, au moment de la présentation du programme Klimabonus qui vise à rendre les domiciles plus efficients sur le plan énergétique.

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Aides étatiques

Le complément de prime pour frais d’architecte ou d’ingénieur-conseil Rénover un logement n’implique pas seulement de payer des corps de métier et des matériaux. Bien souvent, la démarche requiert en effet de faire appel à un architecte ou à un ingénieur-­ conseil. Or, ce poste peut rapidement faire monter la note finale. C’est la raison pour laquelle l’État a mis en place un complément de primes permettant de couvrir la moitié des honoraires de ces professionnels, avec un plafond de 1.250 euros. Pour accéder à cette aide, il faut avoir obtenu la prime d’amélioration et respecter les mêmes conditions en matière de résidence. Par ailleurs, les travaux doivent nécessiter le recours à un architecte ou à un ingénieur qui – condition supplémentaire – doit être autorisé à exercer au Luxembourg.

La bonification d’intérêt Les aides financières sous forme de primes ne sont pas les seules subventions accordées par l’État pour la rénovation du logement. Des aides en intérêts existent également. C’est le cas de la bonification d’intérêt, qui permet aux personnes ayant contracté un prêt immobilier pour leur rénovation de réduire le montant de leurs mensualités. Concrètement, le principe de cette aide est de réduire le taux d’intérêt débiteur de 0,5 % par enfant à charge. Notons que cette aide est accessible aux résidents luxembourgeois qui habitent le logement rénové, qui ont contracté un prêt hypothécaire et qui ne sont pas (co)­propriétaires ou usufruitiers d’un autre logement. Une condition de revenu n’est imposée que pour les logements acquis après le 31 décembre 2014.

L’aide pour les amé­ nagements spéciaux pour personnes handi­capées physiques On peut vouloir rénover sa maison pour d’autres raisons que pour en améliorer la salubrité ou le confort. Parfois, c’est une difficulté physique qui exige d’effectuer des aménagements, qui peuvent s’avérer coûteux. C’est toute la raison d’être de la prime pour les aménagements spéciaux au profit de personnes atteintes d’un ou de plusieurs handicaps moteurs. Celle-ci, qui n’est pas cumulable avec des aides similaires obtenues via l’assurance-dépendance, permet de financer 60 % du coût des travaux d’aménagement, avec un montant maximum de 15.000 euros. Les travaux visés peuvent être l’élargissement de portes, la création de voies d’accès spéciales au logement, l’installation d’un ascenseur ou d’un dispositif similaire, l’aménagement d’équipements spéciaux dans la cuisine, la salle de bains ou les toilettes, etc. Au-delà des conditions habituelles qui permettent d’obtenir les primes présentées ici (résidence luxembourgeoise, occupation permanente du logement, propriétaire ou usufruitier du bien), il est évidemment nécessaire de démontrer que la personne sollicitant cette aide est effectivement atteinte d’un ou de plusieurs handicaps moteurs qui l’empêchent de se déplacer par ses propres moyens ou d’accomplir certains gestes quotidiens. Dans le cas où le logement aurait été construit après le 10 septembre 1944, des critères de surface utile d’habitation doivent également être pris en compte : entre 65 m2 et 140 m2 s’il s’agit d’une maison, et entre 45 m2 et 120 m2 s’il s’agit d’un appartement (+ 20 m2 autorisés à partir du 3e enfant). Enfin, des conditions de revenus s’appliquent également, avec des plafonds allant de 4.000 euros pour une personne seule à 5.500 euros pour un ménage de quatre personnes et plus. Dans le cas où le demandeur n’est pas la personne handicapée mais le propriétaire ou l’usufruitier du logement dans lequel vit cette dernière, les deux revenus imposables sont additionnés pour calculer ces plafonds.

La subvention d’intérêt Comme la bonification d’intérêt, la subvention d’intérêt est une aide en intérêt offerte par l’État pour l’achat, mais aussi pour la rénovation de son logement principal. Cette subvention d’intérêt, d’un taux de 0,575 % à 2,45 %, varie en fonction des revenus et de la situation de la famille. Elle permet de réduire les mensualités pour les prix hypothécaires jusqu’à concurrence de 175.000 euros.

Au-delà des conditions de résidence et de l’obligation de ne pas posséder d’autres biens immobiliers, l’habitation devra également être utilisée comme logement principal pendant au moins 10 ans après l’attribution de l’aide. Les mêmes conditions de surface habitable doivent être remplies afin de bénéficier de l’aide pour personnes handicapées.

La garantie d’État pour prêt au logement L’État luxembourgeois peut se porter garant à hauteur de 60 % du montant du prêt contracté pour financer votre rénovation (pour un maximum de 153.135 euros). Certaines conditions spécifiques doivent toutefois être respectées : posséder un compte épargne-logement auprès d’un seul établissement bancaire depuis au moins 3 ans et y avoir versé au moins 290 euros annuellement, veiller à ce que la mensualité du prêt à rembourser ne dépasse pas 40 % de son revenu disponible, obtenir un prêt avec un taux débiteur n’excédant pas 3 % et correspondant au moins à 60 % du coût des travaux.

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Décoration intérieure

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Tendances design

Entre grands classiques en vedette et réinterprétations inattendues, les créatifs font cette année le pari d’une décoration authentique et sophistiquée. Les matières naturelles et rassurantes s’imposent dans nos intérieurs, où le mobilier aux formes arrondies supplante les objets trop tape-à-l’œil, tandis que le bois et la laine bouclée traduisent la conscience de plus en plus écologique des grands designers.

09_creditDehez pour Mobilier Bonn Anthony

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Pour parler des tendances du design d’intérieur, nous avons rendez-vous dans un ­premier temps avec Jean-Claude Lazard, architecte diplômé de la prestigieuse école supérieure d’art graphique et d’architecture d’intérieur Penninghen, basée à Paris. Il est aujourd’hui à la tête de Mobilier Bonn, magasin et c­ abinet de création d’intérieur, qui vient de déménager au cœur du centre-ville. «C’est là que mon arrière-arrière-grand-père était installé voici plus de 100 ans », confie le designer d’intérieur. Un retour aux sources pour l’entreprise familiale présente depuis 1855 au Luxembourg.

De retour du célèbre salon du meuble de Milan, qui s’est tenu du 7 au 12 juin dernier, Jean-Claude Lazard partage avec nous ses tendances 2022. « Depuis la crise du Covid et la période de confinement durant laquelle les gens sont restés davantage chez eux, nous voyons le retour d’un plus grand intérêt pour l’aménagement d’intérieur. Nous vivons une période particulière, relativement angoissante, et les gens ont besoin d’un cadre chaleureux, de matières accueillantes, avec des formes arrondies, des tissus plus souples, comme la laine bouclée, blanche ou beige, très présente sur les canapés.»

Le public a aujourd’hui besoin de se rassurer, 1 Le confort est de mise avec des matières agréables comme la laine bouclée.

2 Moment de convivialité autour d’une table avec des matériaux bruts et naturels.

3 Le caractère unique du mobilier permet à certains intérieurs de se démarquer.

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2 de s’éloigner d’un monde globalisé où la production industrielle atteint des sommets. « Il fait le choix de matières naturelles, du bois, de la pierre, des matières fossilisées que l’on retrouve dans les tables ou les sols, poursuit le designer d’intérieur. Aussi, face à cette évolution, les clients cherchent à se différencier en choisissant un mobilier au caractère unique ou disponible en série limitée. Cela leur plaît de ne pas avoir exactement le même modèle que celui du voisin, d’où le succès des tables en bois brut ou en bois fossilisé, des pièces toujours différentes, avec une histoire, une âme… » Une autre tendance actuelle s’inscrit dans un retour au design des années 60 et 70, dans un esprit vintage. « Là encore, on retrouve ce besoin de s’éloigner du climat actuel, peu réjouissant, en retrouvant la liberté de cette époque qui a connu le festival de Woodstock et les grands mouvements d’émancipation. Les designers italiens, souvent précurseurs, multiplient les rééditions de pièces iconiques de cette période.

De manière générale, on constate un retour aux couleurs organiques et naturelles, aux matériaux simples. La priorité est au bien-être dans la maison, loin des artifices. »

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Décoration intérieure

Un aménagement beau et bon pour la santé

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EL’LE Interior Stories

4 La végétalisation apporte une palette de couleurs complémentaires et offre un espace sain pour travailler.

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Pour donner un exemple des tendances actuelles, palette de couleurs naturelles. La végétalisation EL’LE Interior Stories est intervenue dans l’agen- du bâti et la création d’espaces collaboratifs sont cement des plateaux de bureaux de l’im- venues renforcer l’idée selon laquelle l’aménameuble Well 22, avec pour objectif principal gement intérieur devait être à la fois beau et bon de correspondre aux critères stricts de la certi- pour la santé des occupants. Les revêtements fication Well Building Standard afin d’apporter de sols sont des matériaux cradle to cradle et les à ses occupants une sensible amélioration de peintures biosourcées ont été choisies chez un leur nutrition, de leur forme physique, de leur fournisseur local afin de réduire l’empreinte humeur et de leurs performances. carbone. Les mobiliers sont ergonomiques, toute Cette certification étant organisée en la conception du projet s’articulant autour de 10 concepts comprenant plus de 100 caracté- la notion de new way of working. ristiques, les architectes de EL’LE Interior En termes d’esthétique, la neutralité des ­Stories ont dû souscrire aux exigences impo- teintes est venue soutenir l’idée de concevoir sées par ce label, et ont su conjuguer parfai- les lieux comme une galerie d’art, au service tement esthétique, haute technicité et des œuvres exposées dans les différents espaces. innovation afin de faire du bien-être des col- Depuis longtemps, l’agence EL’LE prend très laborateurs de l’immeuble le point central de au sérieux la sensibilisation à l’écoresponsala conception de ce dernier. bilité, en cherchant à sortir de son rôle de Avec ses plateaux flexibles et modulables, le « créateur d’ambiance » et à lui adjoindre ses projet propose des possibilités d’aménagement savoir-faire écoresponsables dans le souci de diversifiées, soutenues par une harmonieuse faire cohabiter le beau et le bon.

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Vivre ensemble

Les astuces d’une colocation réussie Partager un logement à plusieurs offre bien des avantages. À l’heure où la colocation et le coliving se développent au Luxembourg, penchons-nous sur ce qui fait le succès d’une bonne cohabitation. Car bien vivre ensemble, ce n’est pas toujours simple.

LES PROFILS DE COLOCATAIRES EN EUROPE Source

Appartager.com

Colocataires hommes

47 % 42 % 44 % 43 %

Colocataires femmes

Étudiants recherchant une chambre à louer

Professionnels recherchant une chambre à louer Luxembourg

60

Royaume-Uni

52 %

57 %

48 % 53 %

58 % 56 %

26 % 22 %

39 % 38 %

27 %

47 %

66 %

45 % Belgique

74 %

60 %

France

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Espagne

Au Luxembourg, la colocation ou encore le concept de coliving ont de beaux jours devant eux. Les biens résidentiels étant rares (et donc chers) sur le marché de l’immobilier, partager à plusieurs un même lieu de vie constitue un bon moyen d’alléger l’effort financier nécessaire pour se loger. Au niveau de la capitale, l’attrait pour la formule s’accroit depuis quelques années, même si l’offre reste relativement limitée. «Au regard de l’évolution des prix, accéder à un logement au Luxembourg devient de plus en plus difficile, explique Jerome Ensch, cofondateur de Vauban&Fort, opérateur de coliving luxembourgeois depuis 2015, pionnier dans ce domaine. Ce phénomène, d’autres grandes métropoles l’ont connu avant Luxembourg. On y a vu se développer fortement la colocation, ainsi que des concepts de coliving. Au cœur de Manhattan ou de Londres, la colocation correspond à 70% des unités de logement que l’on y trouve. Les familles, le plus souvent, migrent à l’extérieur de la ville, vers des logements plus spacieux et plus accessibles.» À cette évocation, on se remémore les séries télévisées qui nous ont marqués – de Friends à The Big Bang Theory, en passant par New Girl. Dans de grandes villes américaines, on y voyait de jeunes adultes partager un appartement, le temps au moins de se lancer dans la vie active.

Au Luxembourg, reconnaissons-le, ce n’est pas encore le mode de logement qui est actuellement privilégié. Toutefois, l’état d’esprit évolue avec les prix du marché de l’immobilier. Dans ce contexte, ce mode d’habitat devrait s’étendre, du moins en ville.

Trentenaires et expatriés La possibilité de partager un logement à plusieurs répond aux attentes d’une partie de la population. Les jeunes, qui entrent dans la vie active, peuvent de cette manière se loger sans se ruiner. Les adeptes de la colocation ont en moyenne une trentaine d’années. Au Luxembourg, depuis quelques années, on voit aussi se développer une offre de coliving, fortement plébiscitée par les expatriés, qui viennent parfois de l’autre bout de la planète pour travailler.

«90% des utilisateurs de nos infrastructures proviennent de l’étranger. 10% seulement sont d’origine luxembourgeoise. Concernant ces derniers, il s’agit aussi de personnes revenant de l’étranger qui souhaitent retrouver un concept qu’ils ont expérimenté ailleurs», précise Jerome Ensch. La plupart des arrivants qui choisissent une formule de coliving ne connaissent personne sur place et s’installent avec une vague idée du Luxembourg et de sa culture. «Pour beaucoup de nos locataires, nous sommes leur deuxième point de contact sur place, après leur employeur, explique Nicolas Legay, cofondateur de ­Cocoonut, un autre opérateur de coliving au Luxembourg.

80% de nos locataires viennent d’un autre continent. Le concept leur permet de faire rapidement des rencontres, d’établir un premier réseau.»

COMMENT NE PAS ÉTRANGLER SON COLOCATAIRE ?

amis à l’issue de leurs études ou de vieilles connaissances qui trouveraient opportun de louer un appartement pour y vivre ensemble.

Parce que la vie en colocation peut vite virer au cauchemar, voici quelques conseils C’est moins simple lorsqu’il s’agit de faire cohaqui pourraient vous éviter d’en venir aux biter des personnes qui viennent d’horizons mains. Tout d’abord, il est important de divers, dont les cultures peuvent être éloignées. s’accorder sur une juste répartition des tâches ménagères, garantissant un vivre«Notre métier, bien plus que la gestion d’un bien ensemble optimal. L’établissement d’un immobilier, consiste en la création de commurèglement intérieur, dans lequel sont fixés nautés.

Nous passons une grande partie de notre des horaires afin de respecter le sommeil de chacun, par exemple, permet d’assurer temps à interviewer les candidats à une chambre un respect mutuel entre les colocataires. au sein de nos logements, pour comprendre leurs Il est également important de maintenir attentes, leurs centres d’intérêt, et ce dans l’opune communication optimale. Plutôt que d’accumuler de la frustration, mieux vaut se tique de leur permettre de partager un logement dire les choses, dans le respect de chacun. avec des personnes se trouvant dans le même état De cette manière, on peut construire des d’esprit qu’eux, explique Jerome Ensch. L’imrelations de confiance. Enfin, vivre ensemble, c’est prendre part à la vie en communauté, portant est de s’assurer que le lien pourra rapien se montrant ouvert aux autres, en prenant dement se créer, de garantir le bon fonctionnement des initiatives et en répondant positivement de la communauté.» aux sollicitations des autres.

C’est un enjeu critique. Une erreur de casting et tout peut rapidement tourner au cauchemar. Un colocataire un peu trop bruyant, alors que l’on aspire à la quiétude, un autre Désir de communauté englué en permanence dans le canapé, une table Le coliving se distingue de la colocation en qui n’est jamais débarrassée, de la vaisselle qui raison d’un ensemble de services associés au déborde de l’évier… les sources d’agacement logement. Le concept vise une professionna- peuvent être nombreuses lorsque l’on vit sous lisation de la colocation, avec l’idée de per- le même toit avec des personnes ne partageant mettre aux utilisateurs d’accéder à un logement pas forcément le même état d’esprit. directement prêt à les accueillir. L’occupant paie un prix unique, qui comprend les charges Garants d’un état d’esprit ainsi qu’un ensemble de facilités. La chambre Les opérateurs de coliving, dès lors, savent est meublée, tout confort. La connexion Inter- mieux que quiconque ce qui fait une colocanet est directement disponible. Un service tion réussie. Cette expertise en fait des garants de nettoyage régulier est prévu dans le forfait. de la bonne entente de celles et ceux qui sont L’assurance est aussi incluse. L’approche est amenés, par leur intermédiaire, à partager le celle du « plug and play », autrement dit la même lieu de vie. possibilité de s’installer rapidement sans avoir Dans cette optique, il s’agit de jouer franc à multiplier les démarches administratives et jeu. L’idée n’est pas de vendre du rêve à tout prix, mais d’être clair sur ce qui attend les en bénéficiant d’une grande flexibilité.

Mais ce que les adeptes de la formule sou- futurs occupants.

Parce qu’une personnalité peut mettre en haitent avant tout, c’est de pouvoir apprécier une vie en communauté, de créer rapidement péril l’harmonie d’une unité de coliving, un des liens avec des colocataires. «C’est essentiel, opérateur ne louera pas une chambre au prequand on s’installe dans une nouvelle ville, où mier venu et préférera attendre de trouver la l’on n’a pas de connaissances particulières, explique bonne personne, celle dont il est convaincu Jerome Ensch. Nos utilisateurs, avant toute chose, qu’elle s’entendra avec les occupants déjà préne souhaitent pas se retrouver isolés. Des statis- sents. «La philosophie n’est pas celle du premier tiques démontrent que la création de relations arrivé, premier servi. Beaucoup de gens patientent interpersonnelles facilite grandement l’intégra- sur nos listes d’attente. Nous prenons néanmoins tion des personnes dans un nouvel environne- à chaque fois le temps de trouver la bonne perment et les invite à y rester. En général, une sonne», déclare Jerome Ensch. «Vivre en colopersonne qui noue plus d’une amitié dans un cation ne convient pas à tout le monde, poursuit nouveau lieu de vie y reste beaucoup plus long- Nicolas Legay. Il faut faire preuve d’une certemps. Ce qui est bien sûr aussi un avantage pour taine ouverture, aller vers les autres, vouloir son employeur. Au sein de nos logements, les participer à la vie en communauté.» occupants restent en moyenne entre 22 et 23 mois.»

Accueillir et animer Les opérateurs de coliving ne se contentent Le bon casting Pour que cela fonctionne, toutefois, il est pas de louer ou de bien accueillir les occupants. important de s’assurer que les personnes habi- Ils cherchent en permanence à proposer des tant un même logement vont s’entendre. C’est animations pour la ou les communautés qu’ils évidemment plus simple lorsqu’on a la pos- hébergent. « À l’échelle d’un lieu de vie, il faut sibilité de choisir avec qui l’on va partager un veiller à une certaine harmonie entre les perlogement, comme peuvent le faire quelques sonnes. Au-delà, nous sommes là pour les ­inviter

à sortir ensemble, à découvrir le Luxembourg, en les guidant dans les divers recoins du pays, en partageant avec eux de bons tuyaux, commente Jerome Ensch. Nous sommes les premiers ambassadeurs du Luxembourg vis-à-vis de nos utilisateurs. Puis nous cherchons à fédérer la communauté au sens large, en mettant ses membres à l’honneur sur les réseaux sociaux, en proposant des événements.» Dans beaucoup de cas, les nouveaux arrivants ne connaissant pas le Luxembourg ni ses us et coutumes, le coliving permet de les assimiler rapidement.

Limiter les frictions L’équipement, l’ambiance d’un lieu et les services intégrés ont aussi leur importance dans le bon fonctionnement au sein d’une communauté partageant un même espace. « Une colocation réussie, c’est celle où il n’y a pas de frictions entre les personnes, indique Nicolas Legay. À travers la conception des espaces proposés et par la mise à disposition d’un ensemble de services, on peut déjà désamorcer beaucoup de conflits. Si le logement est mal fichu, la probabilité que des tensions émergent est grande.»

Pour l’associé de Cocoonut, la taille de la colocation importe beaucoup. «Les utilisateurs cherchent à retrouver le schéma familial qu’ils ont connu, autrement dit un espace partagé par 3, 4 ou 5 personnes au maximum, explique-til. Aujourd’hui, les chambres doivent garantir toute l’intimité requise, avec notamment une salle de bains et des toilettes privatives. Les espaces partagés doivent être qualitatifs, bien décorés, de manière à donner à chacun l’envie de les maintenir en bon état. La configuration du lieu, idéalement, doit permettre d’éviter d’exposer les personnes dans leur chambre à des nuisances sonores liées à l’utilisation des parties communes. » Le coliving, en intégrant un service d’entretien et de nettoyage, permet aussi d’éviter les brouilles liées à la non-exécution de certaines tâches ménagères. À l’inverse, s’il s’agit de limiter les frustrations, certains éléments sont de nature à faciliter les échanges. Un espace commun bien décoré, à l’ambiance chaleureuse, agrémenté de fauteuils confortables, dans lequel on se sent bien, donne envie d’y passer du temps ensemble. La présence d’un service de verres à vin ou à apéro peut contribuer à briser la glace. « Il existe plein de petites astuces pour animer la vie en communauté, à l’échelle d’un lieu de vie. De manière générale, nous serons toujours plus heureux de répondre à des locataires qui nous font part de leur souhait de disposer d’un barbecue que de voir une seule personne exiger d’ériger des cloisons », conclut Nicolas Legay.

Auteur S. L.

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Connectivité

La domotique entre dans une nouvelle dimension Chapo entre 150 et 200 signes

Au cours des dernières années, les technologies domotiques se sont considérablement développées. Philippe Piot, directeur d’Home Sweet Dom, nous présente les dernières innovations. Auteur Q. D. 1

TOUT-CONNECTÉ

Pour Philippe Piot, la vraie nouveauté en matière de domotique, ces dernières années, est l’interconnexion totale des différents objets de la maison. « Éclairage, volets ouvrants, chauffage, appareils électroménagers, accès, gestion de l’énergie… La domotique intègre désormais tous les systèmes utilisés dans la maison, grâce à des solutions comme la box Procyon de Clesyde. » 2

UNE ÉNERGIE MIEUX GÉRÉE

Pour réduire les coûts liés à l’énergie, mais aussi par souci écologique, des équipements permettant d’évaluer précisément sa consommation et ses besoins, puis d’optimiser la production d’énergie, sont installés massivement. « Cela vaut pour l’électricité, l’eau, le mazout, le gaz… », précise Philippe Piot.

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UNE DOUCHE INTELLIGENTE

En matière d’économie d’eau, de nouveaux produits arrivent sur le marché comme la douche développée par la marque Insens. Munie d’un ballon tampon, elle fournit notamment une eau directement à température idéale, évitant le gaspillage de l’eau en cours de chauffage.

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DU MOBILIER CONNECTÉ

La technologie s’invite maintenant jusque dans le mobilier de bureau.

En y intégrant des solutions de connectivité (surfaces tactiles interactives, écrans, ports USB, chargeurs sans fil), il allie désormais l’utile à l’esthétique. « Le mobilier de bureau devient un membre interactif des équipes de travail », s’enthousiasme Philippe Piot.

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LES CAPTEURS DE PRÉSENCE OPTIQUES

Aujourd’hui, les capteurs optiques permettent un réglage bien plus fin de l’éclairage. « Un seul capteur peut couvrir environ 50 m2 et morceler l’espace en plusieurs zones. Le système peut alors éclairer uniquement les zones où il y a de la présence, adapter l’ambiance… », explique Philippe Piot, qui cite ThePixa KNX de la firme Theben.

Les dispositifs de reconnaissance vidéo ont également beaucoup évolué. « Les systèmes savent désormais identifier s’il s’agit d’un animal, d’un véhicule ou d’un être humain par exemple, affirme le directeur d’Home Sweet Dom. La reconnaissance faciale pour les accès s’est également développée : plus besoin de clés pour rentrer chez soi ! » Texte entre 1.700 et 1.800 signes

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

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BOND EN AVANT POUR LA RECONNAISSANCE VIDÉO

Photos

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Pick’n’mix

Confessions de 5 architectes passionnés

Sergio Carvalho

Dominik Dippelhofer

Rodolphe Mertens

Anouck Pesch

Chantal Baumann

ARCHITECTE – ASSOCIÉ 2001

ARCHITECTE – ASSOCIÉ SWA

ARCHITECTE – FONDATEUR RODOLPHE MERTENS ARCHITECTS

ARCHITECTE ANOUCK PESCH ARCHITECTE

ARCHITECTE – ASSOCIÉE M3 ARCHITECTES

Soit une station-essence en construction bois, soit des caves viticoles à convertir en résidentiel.

Aucun de ces projets ne s’est réalisé.

La rénovation du théâtre des Casemates.

Herzog & de Meuron, pour leur capacité à se réinventer à chaque projet.

Cela change régulièrement au gré de nos projets.

En ce moment, ce sont les réalisations d’Adrian Streich, architecte zurichois.

Du similicuir noir qui a été utilisé pour l’enrobage complet d’un comptoir.

Le bois reste toujours, à mes yeux, le matériau le plus versatile et le plus proche de l’Homme.

Je m’efforce de considérer mon métier de façon holistique et objective.

Les « j’aime » ou « je n’aime pas » n’y ont que très peu de place.

La perception haptique du béton coulé in situ, du bois massif lamellécollé et de l’enduit calcaire marbré.

Le rugueux et le lisse, le chaleureux et le froid, le dur et le souple, le sombre et le clair, l’opaque et le transparent.

Quelle est votre maison de référence (que vous admirez) ?

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La montre, pour avoir le temps…

La Maison à Bordeaux d’OMA, pour son jusqu’au-boutisme spatial et structurel.

L’ampoule.

La 4x4 House de Tadao Ando.

LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

Le bois.

Les matériaux dans leur état brut ou transformés par le temps (le bois, le béton, l’acier…).

Je ne sais pas très bien lequel, mais un objet de petite taille avec plusieurs fonctionnalités réunies.

Un couteau suisse ?

La cafetière italienne.

La Casa Reutter à Cachagua, au Chili, de l’architecte Mathias Klotz.

La Maison Haldenstein (avec studio) de Peter Zumthor, qu’il habite lui-même.

Peter Zumthor.

Une cloison de séparation et des portes fabriquées à partir de matériaux connus dans l’aviation : des plaques très résistantes (et très légères) avec une structure intérieure en 3D et une finition en plexi.

Les couleurs noires et blanches avec des touches ou accents bien situés, pour donner de l’extra au projet.

Un musée.

La Elrod House, en Californie, de John Lautner.

2001, SWA, Romain Gamba, Anouck Pesch et M3 Architectes. Wikipédia, Shutterstock

Habitué des projets à petit budget, je tente, dès que cela est possible, de mettre en œuvre des matières ordinaires de façon inattendue.

Tadao Ando (architecte japonais connu pour son travail du béton et de la lumière).

Le programme Ordos 100 : à Ordos, 100 architectes projettent 100 villas dans le désert. J’y ai participé avec Lost Architekten.

Photos

Il m’est impossible de n’en citer qu’un.

L’objet que vous auriez rêvé d’avoir inventé ?

Votre architecte fétiche ?

Une maison de jeux pour une crèche.

La matière la plus extraordinaire que vous avez mise en œuvre ?

Un édifice rassemblant notamment parkings réversibles, bureaux, commerces, logements et un parc surélevé avec des serres agricoles.

L’association de couleurs, de matières ou de formes que vous aimez bien ?

Quel est le programme architectural le plus éton­nant sur lequel vous avez travaillé ?

Sans eux, notre environnement urbanistique ne serait pas ce qu’il est. Nous avons donc été à la rencontre d’architectes pour apprendre à mieux les connaître.

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Forecast

État des lieux de la situation foncière La problématique foncière n’épargne aucune commune.

Certaines d’entre elles prennent des mesures afin de faciliter l’accès au logement. Propos recueillis par S.L.

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CHRISTIANE BRASSEL-RAUSCH Bourgmestre (DÉI GRÉNG) Differdange

La commune de Differdange est la troisième ville du pays. Durant ces dernières années, elle a grandi bien plus que la moyenne nationale. Dans le périmètre de la commune, il y a peu de terrains constructibles, ce sont principalement des Baulücken. L’objectif de ce mandat, concernant le logement, est de stabiliser cette croissance. Nous souhaitons construire des écoles et des maisons relais.

Cependant, le prix des terrains et des matériaux freine cet investissement.

Il est nécessaire de permettre aux citoyens et à nos services communaux de s’adapter.

Nous avons le projet Gravity. Il s’agit d’un complexe résidentiel avec des logements, à la vente et à la location, à petits prix.

Une grande partie de ces biens ont déjà trouvé acquéreur. Cela fait partie des axes développés pour accroître la mixité sociale sur notre territoire. Pour moi, le logement représente l’un des plus grands défis du pays.

Je citerais le ministre du Logement en disant que les futures acquisitions de logements devraient rester entre les mains des communes ou de l’État, afin de ne pas passer dans le domaine privé, où l’argent prime.

C’est l’une des causes des prix du marché, les propriétaires se permettant de fixer les prix afin de maximiser leurs gains.

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LOGEMENT AOÛT / SEPTEMBRE 2022

« Une tripartite sur le logement permettrait de trouver comment construire plus, plus rapidement, et en diminuant les coûts. »

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« Il est difficile, pour un responsable politique communal, de propager une stratégie foncière. » MARC LIES Bourgmestre (CSV) Hesperange

Comme les études Raum+ ou du Liser viennent de le démontrer, en moyenne, seulement 10% des terrains se retrouvent dans la propriété du pouvoir public (communes, État, promoteurs publics). Il est donc difficile, pour un responsable politique communal, de propager une stratégie foncière.

Le levier d’intervention dans le marché est restreint. Notre commune œuvre activement depuis des années au niveau de l’offre de logements abordables. Un nouveau PAP (plan d’aménagement particulier) a été rédigé avec quasiment 40 propriétaires privés différents, sur une surface de 11 hectares, concernant la construction de 400 logements. Cette démarche peut être considérée comme de la promotion publique. En effet, notre administration est propriétaire de plus ou moins 30% du foncier total de ce nouveau PAP. Parmi ces nouveaux logements, 100 seront achevés sous le régime des logements abordables.

Les infrastructures publiques sont préfinancées par notre administration.

Une stratégie foncière commune et efficiente sur tout le territoire du Grand-Duché ne pourra être mise en œuvre que par des projets de loi, sur proposition des ministères en charge, à savoir le ministère de l’Intérieur et le ministère des Finances.

CSV, Romain Gamba et Guy Wolff

« Le logement représente l’un des plus grands défis du pays. »

La commune de Luxembourg est victime de son succès. La qualité de vie est exceptionnelle, et les attraits pour y vivre sont nombreux. La demande y est donc supérieure à l’offre, entraînant une surenchère au niveau des prix. Il faut savoir que la commune ne peut pas intervenir dans la régularisation des loyers. Seul le gouvernement dispose de cette capacité. Pour remédier à ce déficit, la commune a acheté 5,50 ares de terrain pour y construire des logements sociaux. Il s’agit d’une priorité absolue pour notre collège échevinal. Une partie de ces logements est déjà construite, mais plusieurs problématiques retardent le chantier. Parmi elles, l’augmentation substantielle des coûts, devant être justifiée devant le conseil communal, et le manque de capacité des entreprises.

Mettre autour de la table les acteurs étatiques, les communes et les entreprises privées, pour une tripartite sur la thématique du logement, permettrait de trouver comment construire plus, plus rapidement et en diminuant les coûts.

Photos

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LAURENT MOSAR Échevin des biens (CSV) Luxembourg-ville

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