OPLEIDING IN DE KIJKER
Erfdienstbaarheden ontleed in 7 vragen Sommige kopers hebben het ongetwijfeld al meegemaakt: nadat ze de woning van hun dromen gekocht hebben blijkt er een erfdienstbaarheid op de grond te rusten, wat geregeld leidt tot discussies en zelfs burenruzies. Zijn vastgoedmakelaars te vaak blind voor erfdienstbaarheden? En zijn ze niet eerder een probleem voor de notaris? We trokken met onze vragen naar meester Bart Van Baeveghem (Synergy Law). Hij geeft in het najaar enkele VIVO-opleidingen rond dit thema.
Waarom zijn erfdienstbaarheden te belangrijk om over het hoofd te zien?
Zijn erfdienstbaarheden niet eerder een probleem voor de notaris?
“Sommige erfdienstbaarheden hebben een grote impact op de economische waarde van het onroerend goed. De last om een bepaalde strook niet te bebouwen kan er bijvoorbeeld toe leiden dat een grond moeilijk of niet meer bebouwbaar is. Andere erfdienstbaarheden hebben een belangrijke praktische impact op de bewoners of gebruikers. Lichten en uitzichten van buren kunnen erg privacy-bedreigend overkomen. Daarnaast zijn er tal van wettelijke erfdienstbaarheden die in meer of mindere mate op een eigendom kunnen rusten en waar een leek makkelijk aan voorbijgaat. Een makelaar met noties van actuele problemen over erfdienstbaarheden, heeft een belangrijke meerwaarde voor zijn opdrachtgever.”
“Neen. De notaris heeft zeker de taak om op zoek te gaan naar bestaande erfdienstbaarheden en waar nodig de koper daarop te wijzen. De notaris zal echter zelden ter plekke gaan om het onroerend goed op het terrein te onderzoeken. De taak van de vastgoedmakelaar mag daarom niet worden onderschat. Van een zorgvuldige professionele makelaar wordt wél verwacht dat hij zijn opdrachtgever bevraagt naar het bestaan van dienstbaarheden en de eigendom die hij verkoopt ter plekke aan een onderzoek onderwerpt. Bovendien komt de notaris meestal pas in beeld als er al een onderhandse koopovereenkomst is gesloten. De rechten en de plichten van de partijen zijn dan al vastgelegd. Als dan naar aanleiding van het verlijden van de notariële akte plots een erfdienstbaarheid komt bovendrijven, is dat soms een onaangename verrassing. Tot slot zien wij in onze praktijk steeds vaker ook vastgoedmakelaars die in opdracht van een koper werken om een geschikt pand of geschikte grond te zoeken. Daarbij laat de makelaar zich maar beter niet door een erfdienstbaarheid verschalken.”
Kan de makelaar niet beter verwijzen naar de eigendomsakte? “De eigendomstitel nakijken is een zeer nuttige reflex. Maar ook vastgoedmakelaars hebben soms de neiging om aan te nemen dat wat in een eigendomsakte staat per definitie dé waarheid is. Nochtans is een eigendomstitel niet heilig. Het klinkt misschien tegenstrijdig, maar een eigendom ‘leeft’. Door de werking van de verkrijgende verjaring kunnen eigendomsgrenzen zich verleggen. Vanaf 1 september 2021 wordt de standaard verjaringstermijn voor zakelijke rechten verkort naar 10 jaar. Dan moet er niet te veel meer worden getreuzeld! Erfdienstbaarheden kunnen geheel of gedeeltelijk uitdoven of worden verlegd. Eventueel kunnen erfdienstbaarheden worden afgeschaft. Met de wet van 4 februari 2020 zal dit in de toekomst zelfs “makkelijker” worden.”
20
Zijn makelaars te vaak blind voor erfdienstbaarheden? “Een vastgoedmakelaar met enige ervaring kan met nazicht van de eigendomstitel én met een aantal doelgerichte vragen aan zijn opdrachtgever al veel informatie verwerven. Maar een grondig onderzoek naar erfdienstbaarheden kan erg tijdrovend zijn. Wat ook meespeelt is dat makelaars ervoor beducht zijn om hun potentiële opdrachtgevers met kritische vragen over erfdienstbaarheden af te schrikken.
