ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE CASAS EN LA CIUDAD DE by Pontificia Universidad Católica del Ecuador sede Santo Domingo PUCE SD

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO Dirección de Postgrados ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE CASAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO Trabajo de Titulación previo a la obtención del título de Magíster en Finanzas con mención en Gestión Financiera Internacional Modalidad Informe de investigación-MFI Línea de Investigación: Administración eficiente y eficaz de las organizaciones para la competitividad sostenible local y global.

Autoría:

Directora:

LICETH MARGARITA MUÑOZ MEJÍA

Mg. PIEDAD ELIZABETH ALARCÓN TOABANDA

Santo Domingo – Ecuador Marzo, 2021

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR SEDE SANTO DOMINGO Dirección de Postgrados

HOJA DE APROBACIÓN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE CASAS EN LA CIUDAD SANTO DOMINGO Línea de Investigación: Administración eficiente y eficaz de las organizaciones para la competitividad sostenible local y global.

Autoría:

LICETH MARGARITA MUÑOZ MEJÍA

Piedad Elizabeth Alarcón Toabanda, Mg. DIRECTORA DE TRABAJO DE TITULACIÓN Alex Alonso Venegas Ortega, Mg. f._____________________

CALIFICADOR Johana Elizabeth Abril Ortega, Mg.

f._____________________

CALIFICADORA Jullio Cano de la Cruz, Mg.

f._____________________

DIRECTOR DE POSGRADOS

Santo Domingo – Ecuador Marzo, 2021

iii

DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD Y RESPONSABILIDAD Yo, LICETH MARGARITA MUÑOZ MEJÍA portador de la cédula de ciudadanía No. 171879350-6 declaro que los resultados obtenidos en la investigación que presento como informe final, previo la obtención del Título de Magíster en Finanzas con mención en Gestión Financiera Internacional son absolutamente originales, auténticos y personales. En tal virtud, declaro que el contenido, las conclusiones y los efectos legales y académicos que se desprenden del trabajo propuesto de investigación y luego de la redacción de este documento son y serán de mi sola y exclusiva responsabilidad legal y académica. Igualmente declaramos que todo resultado académico que se desprenda de esta investigación y que se difunda, tendrá como filiación la Pontificia Universidad Católica del Ecuador, Sede Santo Domingo, reconociendo en las autorías al director del Trabajo de Titulación y demás profesores que amerita. Estas publicaciones presentarán el siguiente orden de aparición en cuanto a los autores y coautores: en primer lugar, a los estudiantes autores de la investigación; en segundo lugar, al director del trabajo de titulación y, por último, siempre que se justifique, otros colaboradores en la publicación y trabajo de titulación.

Liceth Margarita Muñoz Mejía CI. 1718793506

INFORME DE TRABAJO DE TITULACIÓN ESCRITO DE POSTGRADO Yullio Cano de la Cruz Dirección de Postgrados Pontificia Universidad Católica del Ecuador Sede Santo Domingo De mi consideración, Por medio del presente informe en calidad del director/a del Trabajo de Titulación de Postgrado de MAESTRÍA EN FINANZAS CON MENCIÓN EN GESTIÓN FINANCIERA INTERNACIONAL, titulado ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE CASAS EN LA CIUDAD DE SANTO DOMINGO realizado por el/la maestrante: Liceth Muñoz Mejía con cédula: No 1718793506, previo a la obtención del Título de Magíster en Finanzas con mención en Gestión Financiera Internacional, informo que el presente trabajo de titulación escrito se encuentra finalizado conforme a la guía y el formato de la Sede vigente. Santo Domingo, 26 de marzo del 2021 Atentamente,

Piedad Elizabeth Alarcón Toabanba Profesor Titular Auxiliar I

AGRADECIMIENTOS Agradezco a Dios que con su infinito amor y misericordia abrió las puertas y me dio las herramientas para que pueda realizar mis estudios de cuarto nivel, así mismo ha sido la fortaleza de mi alma para seguir adelante y no desmayar en las diversas pruebas de la vida. A mi madre que ha sido un apoyo incondicional, con su infinito amor y sabios consejos que nunca se han apartado de mí, gracias a ella ser lo que soy. A mi esposo quien estuvo presente en el desarrollo de este proyecto, por su atención. A mis hijas que son el pilar fundamental de mi motivación para logar este objetivo académico.

DEDICATORIA Le dedico este trabajo que está realizado con mucho amor y esfuerzo a mis hijas Lisbeth Pacheco y Margeth Pacheco. Para que cuando lo puedan leer este escrito, sirva de ejemplo y se den cuenta que todo en esta vida se puede, cuando uno quiere estando en las manos de Dios. También está dedicada a la prestigiosa institución PUCESD que abrió sus puertas y permitió realizar mis estudios de cuarto nivel. A la Mg. Piedad Alarcón que con su gran dedicación a sus Pupilos como ellas nos dice con cariño y respeto.

vii

RESUMEN Este proyecto logró su objetivo al efectuar un estudio de factibilidad financiera para la construcción y comercialización de casas en la ciudad de Santo Domingo, para contribuir al déficit habitacional ya que el incremento poblacional y el fenómeno de migración dan como resultado la necesidad de un mayor número de viviendas. Este proyecto sirvió como herramienta preponderante y determinante para hacer tangible la idea de inversión inmobiliaria, permitiendo el logro de las metas y objetivos propuestos en el proyecto; el enfoque de la investigación fue cuali-cuantitativo porque desarrolló los elementos de estudio de mercado para identificar la oferta, demanda, precios y comercialización; estudio técnico con la finalidad de especificar el modelo de vivienda, localidad y maquinaria; estudio económico financiero donde se conoció la inversión de los activos fijos, financiamiento y capital, así como también los costos de vivienda. El diseño de la investigación fue de tipo exploratorio y descriptivo con el objeto de determinar qué tan rentable es para el inversionista y consumidores. Se aplicó el análisis de sostenibilidad y rentabilidad financiera mediante los diferentes métodos de evaluación, dando como resultado que sí es financieramente factible el proyecto de construcción y comercialización de casas, notando también la importancia social y crecimiento económico, así como también contribuir al desarrollo ordenado de la ciudad de Santo Domingo.

Palabras clave: Construcción; financiera; inversión; inmobiliaria; rentabilidad.

viii

ABSTRACT This project achieved its objective by carrying out a financial feasibility study for the construction and commercialization of houses in the city of Santo Domingo, to contribute to the housing deficit since the population increase and the migration phenomenon result in the need for a greater number household. This project served as a preponderant and decisive tool to make tangible the idea of real estate investment, allowing the achievement of the goals and objectives proposed in the project; The focus of the research was quali-quantitative because it developed the elements of market study to identify supply, demand, prices and commercialization; technical study in order to specify the model of housing, location and machinery; financial economic study where the investment of fixed assets, financing and capital was known, as well as housing costs. The research design was exploratory and descriptive in order to determine how profitable it is for the investor and consumers. The analysis of sustainability and financial profitability was applied through the different evaluation methods, resulting in the fact that the construction and commercialization of houses project is financially feasible, also noting the social importance and economic growth, as well as contributing to the orderly development of the city of Santo Domingo.

Keywords: Construction; financial; investment; real estate; profitability.

ÍNDICE DE CONTENIDOS 1.

INTRODUCCIÓN .............................................................................................. 1

1.1.

Antecedentes ........................................................................................................ 1

1.2.

Delimitación del problema ................................................................................... 2

1.3.

Formulación y sistematización del problema ....................................................... 2

1.3.1.

Formulación del problema. .................................................................................. 2

1.3.2.

Sistematización del problema. Preguntas específicas. ......................................... 2

1.4.

Justificación de la investigación........................................................................... 3

1.5.

Objetivos de la investigación ............................................................................... 3

1.5.1.

Objetivo general. .................................................................................................. 3

1.5.2.

Objetivos específicos. .......................................................................................... 3

REVISIÓN DE LA LITERATURA ................................................................. 4

2.1.

Fundamentos teóricos........................................................................................... 4

2.1.1.

El estudio de proyectos. ....................................................................................... 4

2.1.2.

Evaluación. ........................................................................................................... 4

2.1.3.

Tipología del proyecto. ........................................................................................ 4

2.1.4.

Etapas de un proyecto. ......................................................................................... 5

2.1.5.

Metodología especifica. ....................................................................................... 5

2.1.6.

Estudio de Mercado.............................................................................................. 6

2.1.7.

Estudio Técnico.................................................................................................... 9

2.1.8.

Estudio Financiero ............................................................................................. 10

2.1.9.

Marco conceptual ............................................................................................... 11

2.1.10.

Impacto ambiental. ............................................................................................. 12

2.1.11.

Predicción científica. .......................................................................................... 12

2.1.12.

Hipótesis. ............................................................................................................ 13

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN ............................................. 14

x 3.1.

Enfoque, diseño y tipo de investigación ............................................................ 14

3.1.1.

Diseño de la investigación. ................................................................................ 14

3.1.2.

Tipo de investigación. ........................................................................................ 14

3.2.

Población y muestra ........................................................................................... 15

3.2.1.

Muestra ............................................................................................................... 15

3.2.2.

Determinación del tamaño de muestra ............................................................... 16

3.3.

Operacionalización de las variables ................................................................... 16

3.4.

Técnicas e instrumentos de recogida de datos ................................................... 16

3.5.

Técnicas de análisis de datos.............................................................................. 17

RESULTADOS ................................................................................................. 18

4.1.

Estudio de mercado ............................................................................................ 18

4.1.1.

Objetivos. ........................................................................................................... 18

4.1.2.

Alcance. .............................................................................................................. 18

4.1.3.

Limitaciones. ...................................................................................................... 18

4.1.4.

Análisis investigativo de mercado. .................................................................... 18

4.2.

Oferta.................................................................................................................. 18

4.2.1.

Comportamiento histórico de la oferta. .............................................................. 18

4.2.2.

Distribución de Edificaciones por provincias. ................................................... 19

4.2.3.

Análisis del sector de la construcción. ............................................................... 20

4.2.4.

Proyección de la Oferta ...................................................................................... 20

4.3.

Demanda ............................................................................................................ 21

4.3.1.

Comportamiento histórico de la demanda.......................................................... 21

4.3.2.

Análisis de la demanda de la ciudad de Santo Domingo. .................................. 21

4.3.3.

Demanda Actual. ................................................................................................ 21

4.3.4.

Proyección de la Demanda. ................................................................................ 21

4.3.5.

Estimación de la demanda insatisfecha. ............................................................. 22

xi 4.3.6.

Segmentación. .................................................................................................... 23

4.4.

Presentación y análisis de los resultados ............................................................ 24

4.4.1.

Preguntas del cuestionario aplicado a la muestra PEA. ..................................... 24

4.4.2.

Análisis DAFO. .................................................................................................. 29

4.4.3.

DAFO. ................................................................................................................ 29

4.4.4.

Análisis de la competencia. ................................................................................ 30

4.4.5.

Análisis de las 5 Fuerzas de Porter. ................................................................... 31

4.4.6.

Estrategia Comercial. ......................................................................................... 33

4.4.7.

Valores corporativos. ......................................................................................... 34

4.4.8.

Estrategia de precio. ........................................................................................... 34

4.4.9.

Estrategia de Distribución. ................................................................................. 34

4.4.10.

Estrategia de Promoción y Publicidad. .............................................................. 35

4.5.

Estudio Técnico.................................................................................................. 35

4.5.1.

Objetivos específicos. ........................................................................................ 35

4.5.2.

Localización del proyecto. ................................................................................. 35

4.5.3.

Diseño de la vivienda a construir en el proyecto. .............................................. 38

4.6.

Estudio Organizacional ...................................................................................... 41

4.6.4.

Estructura Organizativa. ..................................................................................... 42

4.6.5.

Descripción de funciones. .................................................................................. 43

4.6.6.

Recursos Humanos. ............................................................................................ 46

4.7.

Estudio Legal ..................................................................................................... 46

4.7.4.

Generalidades. .................................................................................................... 46

4.8.

Estudio de Impacto Ambiental ........................................................................... 53

4.8.4.

Ocupación de espacios. ...................................................................................... 54

4.8.5.

Movimiento de maquinaria ................................................................................ 54

4.8.6.

Retirada de la vegetación ................................................................................... 54

xii 4.8.7.

Pautas para una gestión ambiental correcta de los residuos. .............................. 54

4.8.8.

Tierras y escombros. .......................................................................................... 55

4.9.

Estudio Financiero ............................................................................................. 55

4.9.4.

Inversiones. ........................................................................................................ 55

4.9.5.

Determinación de Costos, gastos. ...................................................................... 57

4.9.6.

Gastos de ventas ................................................................................................. 58

4.9.7.

Evaluación Financiera. ....................................................................................... 59

4.9.8.

Indicadores financieros ...................................................................................... 66

DISCUSIÓN ...................................................................................................... 68

CONCLUSIONES ............................................................................................ 70

RECOMENDACIONES .................................................................................. 71

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................... 72

ANEXOS ........................................................................................................... 74

xiii

ÍNDICE DE TABLAS Tabla 1.

Tamaño de la muestra ............................................................................................ 15

Tabla 2.

Operacionalización de las Variables ...................................................................... 16

Tabla 3.

Proyección de la Oferta.......................................................................................... 20

Tabla 4.

Proyección de la Demanda .................................................................................... 22

Tabla 5.

Demanda Insatisfecha ............................................................................................ 23

Tabla 6.

Tabulación de resultados de la pregunta 1. ............................................................ 24

Tabla 7.

Tabulación de resultados de la pregunta 2 ............................................................. 24

Tabla 8.

Tabulación de resultados de la pregunta 3. ............................................................ 25

Tabla 9.

Tabulación de resultados de la pregunta 4 ............................................................. 25

Tabla 10. Tabulación de resultados de la pregunta 5 ............................................................. 26 Tabla 11. Tabulación de resultados de la pregunta 6 ............................................................. 26 Tabla 12. Tabulación de resultados de la pregunta 7 ............................................................. 27 Tabla 13. Tabulación de resultados de la pregunta 8. ............................................................ 27 Tabla 14. Tabulación de resultados de la pregunta 9 ............................................................. 28 Tabla 15. Tabulación de resultados de la pregunta 10 ........................................................... 28 Tabla 16. Listado de compañías ofertantes ............................................................................ 31 Tabla 17. Aspectos Físicos de Santo Domingo ..................................................................... 36 Tabla 18. Parroquias Urbanas ................................................................................................ 36 Tabla 19. Parroquias Rurales ................................................................................................. 37 Tabla 20. Tamaño del proyecto ............................................................................................. 38 Tabla 21. Detalle se cargó y salarios ..................................................................................... 42 Tabla 22. Descripción de funciones ....................................................................................... 43 Tabla 23. Requisitos para permiso de construcción............................................................... 47 Tabla 24. Cuadro de áreas que solicita el Gad municipal para la aprobación ....................... 50 Tabla 25. Inversión Inicial ..................................................................................................... 55

xiv Tabla 26. Financiamiento del proyecto .................................................................................. 56 Tabla 27. Ingresos operativos proyectados ............................................................................ 56 Tabla 28. Egresos operativos proyectados ............................................................................. 57 Tabla 29. Estimación de costo y gasto ................................................................................... 57 Tabla 30. Gastos de Publicidad en Ventas ............................................................................. 59 Tabla 31. Estado de Situación Inicial de la Empresa ............................................................. 59 Tabla 32. Estado de Resultado Proyectado ............................................................................ 60 Tabla 33. Flujo de Caja Proyectado ....................................................................................... 61 Tabla 34. Análisis Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento ................................................ 62 Tabla 35. Costo promedio de capital ..................................................................................... 63 Tabla 36. VAN valor actual neto ........................................................................................... 63 Tabla 37. Tasa Interna de Retorno ......................................................................................... 64 Tabla 38. Periodo de recuperación de la inversión ................................................................ 65 Tabla 39. Relación costo beneficio ........................................................................................ 65 Tabla 40. Punto de Equilibro ................................................................................................. 66 Tabla 41. Índice de rotación de activos ................................................................................. 66 Tabla 42. Utilidad operacional / Ventas netas ....................................................................... 66 Tabla 43. Índice que mide la rentabilidad total...................................................................... 67

ÍNDICE DE FIGURAS Figura 1. Etapas de un proyecto……………………………………….. .………………….5 Figura 2. Análisis de factibilidad de un proyecto….. .............................................................. 6 Figura 3. Beneficios del proyecto. ......................................................................................... 10 Figura 4. Edificaciones y permisos de construcción 2010-2019. .......................................... 19 Figura 5. Uso de las principales edificaciones. ...................................................................... 19 Figura 6. Proyección de la oferta estimada. ........................................................................... 20 Figura 7. Proyección de la Demanda. .................................................................................... 22 Figura 8. Slogan ..................................................................................................................... 33 Figura 9. Tarjeta de presentación ........................................................................................... 33 Figura 10. Mapa de Santo Domingo de los Tsáchilas. Mapa del cantón donde se visualiza las diferentes. ............................................................................................................... 36 Figura 11. Mapa de micro localización del proyecto. ............................................................. 37 Figura 13. Planta arquitectónica. ............................................................................................. 40 Figura 14. Estructura orgánica. ................................................................................................ 42

1. INTRODUCCIÓN La investigación de este proyecto consiste en el estudio de factibilidad financiera para la construcción y comercialización de casas en la ciudad de Santo Domingo, la noción de proyecto factible se refiere a aquellas propuestas que por sus características pueden materializarse y brindar solución a determinados problemas. Según Sapag (2016) factibilidad es la profundización de viabilidad que posibilita reducir la incertidumbre sobre algunas variables que condicionan la medición de la rentabilidad de un proyecto. Está investigación servirá como instrumento para la toma de decisiones y ejecución del mismo. Este proyecto se plantea en base a un déficit habitacional en la ciudad que es del 30%, esto evidencia la problemática de vivienda en la ciudad, la que se ahonda año tras año debido al crecimiento poblacional de un 3% anual según el INEC (2010), y con tendencia a concentrarse en la ciudad ya que muchas familias abandona el campo, lo que significa acrecentar la miseria en las urbes, que no están en la capacidad de proveer la cantidad creciente de viviendas dignas, dotadas de servicios básicos, con equipamiento y accesos adecuados. Según Sapag (2017) la factibilidad de un proyecto se analiza el estudio de mercado, estudio técnico, estudio organizacional y estudio financiero. Mediante un estudio de mercado que dará las pautas del mercado atender y de la demanda insatisfecha en la ciudad de Santo Domingo. A través de la técnica encuesta con su instrumento cuestionario. Como también efectuar el estudio técnico del proyecto. Que dará las pautas de localidad del proyecto, ingeniería del proyecto y diseño de la vivienda. Así como también el estudio financiero para determinar la rentabilidad Proyecto, veremos el valor actual neto, la relación costo-beneficio y el periodo de retorno de la inversión. Todo este estudio financiero es para evaluar la rentabilidad, que ofrece al realizar la inversión en la construcción de casas y comercialización.

1.1.

Antecedentes La provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas es una de las 24 provincias del

Ecuador, su capital Santo Domingo, la cual su urbe más grande y poblada. El territorio santodominguense habita en la ciudad 305.632 según el censo realizado en 2010 por INEC, con una proyección para el 2020 de 410.744 habitantes es decir con un incremento poblacional durante los 10 años del 30%, lo que indica también un incremento de la demanda de viviendas.

2 Santo Domingo se ha convertido en un imán inmobiliario, la población flotante (200.000) está comprando casa para radicarse aquí. También se puede evidenciar el déficit habitacional del 30% en un estudio realizado por el GAD municipal de Santo Domingo, con todos estos antecedentes se considera realizar el estudio de factibilidad financiera para la construcción y comercialización de casas para la ciudad de Santo Domingo.

1.2.

Delimitación del problema 

Campo: estudio financiero



Área: Evaluación Financiera



Ámbito: Gestión Financiera



Espacial: se lo realizara en la ciudad de Santo Domingo.



Temporal: 2020-2021

Poblacional: habitantes de la ciudad de Santo Domingo.

1.3.

Formulación y sistematización del problema

1.3.1. Formulación del problema. ¿Es financieramente factible la construcción y comercialización de casas en la ciudad de Santo Domingo? 1.3.2. Sistematización del problema. Preguntas específicas. ¿Cuál es la situación actual del mercado en la construcción y comercialización de casas en la ciudad de Santo Domingo? ¿Cómo determinar las instalaciones idóneas de las viviendas que se ofertaran el proyecto? ¿Cómo determinar las formalidades organizacionales y requisitos legales para la ejecución del proyecto? ¿Cómo determinar impacto ambiental en la contrición de viviendas? ¿Cómo determinar la viabilidad financiera del proyecto?

1.4.

Justificación de la investigación El Banco Interamericano de desarrollo, a través del informe estableció que el déficit

habitacional en Ecuador es de 31%. Déficit cuantitativo que determina ausencia de viviendas es el número de familias que comparten el mismo techo. Santo Domingo tiene un déficit de viviendas del 30% de su población, según estudio realizado por el Gobierno Municipal. Para mejorar la calidad de vida, Constitución de la República del Ecuador, Articulo 30.La propiedad, en cualquiera de sus formas y mientras cumpla su función social, constituye un derecho que el Estado reconocerá y garantizara para la organización de la economía Plan Nacional del buen vivir 2017-2021 Una vida digna implica directamente pensar en hábitat Urbano y rural, natural equitativo, seguro, resiliente y ambiente sano que respalde el desarrollo urbano y acceso a la vivienda. La finalidad de este estudio de factibilidad financiera para la construcción y comercialización de casas aportara en gran manera al círculo económico, apoyando al crecimiento familiar, a la industria de la construcción y a la economía local y nacional.

1.5.

Objetivos de la investigación

1.5.1. Objetivo general. Efectuar un estudio de factibilidad financiera para la construcción y comercialización de casas en la ciudad de Santo Domingo. 1.5.2. Objetivos específicos. Desarrollar un estudio de mercado para conocer el comportamiento de la oferta y demanda. Establecer un estudio técnico para determinar factibilidad física del proyecto. Establecer un estudio organizacional y legal para el proyecto. Realizar un estudio de impacto ambiental del proyecto. Efectuar un estudio económico - financiero para verificar la factibilidad del proyecto.

4 2.

2.1.

REVISIÓN DE LA LITERATURA

Fundamentos teóricos

2.1.1. El estudio de proyectos. Sapag (2016) la preparación y evaluación de proyectos (PEP) se ha transformado en un instrumento de uso prioritario entre los agentes económicos que participan en cualquiera de las etapas de asignación de recursos para implementar iniciativas de inversión. Todo proyecto genera efectos o impactos de diversa naturaleza, directos o indirectos, externos e intangibles; los últimos rebasan la posibilidad de su medición monetaria y sin embargo se deben considerar por lo que representan la satisfacción de la población beneficiaria o perjudicada. 2.1.2. Evaluación. Sapag (2016) en efecto, al identificar un problema o una oportunidad de negocio con su respectiva estrategia de implementación y diseño de modelo de negocio. En una segunda etapa se prepara el proyecto, es decir, se determinará la magnitud de sus inversiones, costos y beneficio. En una tercera etapa se evaluará el proyecto se medirá la rentabilidad de la inversión. Etapas constituyen pre inversión. Si se desea evaluar un proyecto para un nuevo negocio, ese proyecto se debe evaluar en términos de relación económica, de manera que asegure que resolverá una necesidad humana eficiente, segura y rentable. 2.1.3. Tipología del proyecto. Sapag (2016) las opciones de inversión se pueden clasificar preliminarmente en dependientes, independientes y mutuamente excluyentes. 

Estudio para medir la rentabilidad del proyecto, es decir, del total de la inversión, independientemente de donde provengan los fondos.



Estudios para medir la rentabilidad de los recursos propios invertidos en el proyecto o rentabilidad del inversionista.

5 

Estudios para medir la capacidad del propio proyecto, a fin de enfrentar los compromisos de pago asumidos en un eventual endeudamiento para su realización.

2.1.4. Etapas de un proyecto.

Perfil

Preinversión

Prefactibilidad

Inversión

Factibilidad

Etapas

Idea

Operación

Figura 1. Etapas de un proyecto. Etapas de un proyecto, es importante para la implementación del negocio. Sapag (2016).

2.1.5. Metodología especifica. Para lograr determinar la viabilidad del tema de investigación que es el Proyecto de factibilidad financiera para la creación y comercialización de casa en la ciudad de Santo Domingo, es importante cumplir con una serie de etapas importantes considerada en la parte científica descrita por: Sapag & Sapag (2016) manifiesta “Para poder determinar la sostenibilidad de un proyecto de inversión, es necesario fundamentar teóricamente las fases de un proyecto” (p.15).

Análisis de Mercado

Análisis Técnico

Análisis Organizacional

Análisis Legal

Análisis Ambiental

Análisis Financiero

Figura 2. Análisis de factibilidad de un proyecto. Adaptado de “Preparación y Evaluación de proyectos”, Sapag, (2017).

2.1.6. Estudio de Mercado. “Estudio de mercado se denomina a la primera parte de la investigación formal del estudio. Consta de la determinación y cuantificación de la demanda y oferta, el análisis de los precios y el estudio de comercialización” (Baca, 2016). Un estudio de mercado es más que el análisis e intrepidez de la oferta y demanda o de los precios del proyecto. Muchos costos pueden preverse simulando la situación futura, especificando las políticas y procedimientos que se utilizara como estrategia comercial. Pocos proyectos son los que explican, estrategia publicitaria, la cual tiene mucha repercusión, tanto en la inversión inicial, cuando la estrategia de promoción se ejecuta antes de la puesta en marcha del proyecto, como en los costos de operación, cuando se define como plan concreto de gestión. (Sapag & Sapag, 2016, p. 53) Según Miranda (2015) “denomina la primera parte como investigación formal del estudio. Consta básicamente de la determinación y cuantificación de la demanda y oferta, el análisis de los precios y estudio de comercialización” (p.43), aunque la cuantificación de la oferta y demanda pueda obtener fácilmente de fuentes de información secundarias en algunos productos, siempre es recomendable la investigación de las fuentes primarias, pues proporciona

7 información directa, actualizada y mucho más confiable que cualquier otro tipo de fuente de dato. (Randall, 2016) "un estudio de mercado es una actividad de mercadotecnia que tiene la finalidad de ayudar a tomar decisiones en situaciones de mercado específicas” (p.63). El análisis de mercado es un estudio que tiene como propósito demostrar la posibilidad real de participación de un producto o servicio en un mercado definido. De lo expuesto, se puede decir que el estudio de mercado tiene como objetivo establecer un análisis y determinación de la oferta y demanda. Como también precios del proyecto. Y los efectos económicos obtenidos del diseño de las estrategias competitiva, comercial, de negocio y de implementación, delineadas en función de levantamiento de información de estudio de mercado. 2.1.6.1.

Comportamiento de la demanda.

Sapag (2016) busca satisfacer un requerimiento o necesidad que realizan los consumidores, aunque sujeta a diversas restricciones, se conoce como demanda del mercado. Los bienes y servicios que los productores libremente desean ofertar para responder a esta demanda se denominan oferta del mercado. En el mercado, donde vinculan esta oferta y esta demanda, se determina un equilibrio de marcado, representado por una relación entre un precio y una cantidad que motiva a los productores a fabricarla y los consumidores. El análisis de la demanda permite determinar factores y variables que inciden en el mercado del producto, así como también establecer cuales son las posibilidades reales de acogida que tendrá el producto a ofertar en este caso las casa. 2.1.6.2.

Comportamiento de la oferta.

Sapag ( 2016) mientras que la demanda del mercado estudia el comportamiento de los consumidores, la oferta del mercado corresponde a la conducta de los empresarios, es decir, a la relación entre la cantidad ofertada de un producto y su precio de transacción. Otros elementos que condicionan la oferta son el costo de producción del bien o servicio, el grado de flexibilidad en la producción que la tecnología, las expectativas de los productores, la cantidad de empresas en el sector, el precio de bienes relacionados y la capacidad adquisitiva de los consumidores.

8 2.1.6.3.

Comportamiento de costos.

Sapag (2016) la forma más tradicional de clasificar los costos de operación de un proyecto es la que los diferencia entre costos fijos y variables. Los costos fijos totales son costos en que se deberá incurrir en un periodo determinado, independientemente del nivel de producción en la empresa (alquiler de bodegas, algunas remuneraciones, seguros de máquina, etc.). En sí, los costos variables son aquellos que cambian o fluctúan en relación directa con una actividad o volumen dado. Ejemplo la materia prima. Costos fijos son los que permanecen constantemente durante un periodo determinado sin importar si cambia el volumen ejemplo salarios depreciación etc. 2.1.6.4.

Maximización de los beneficios.

Sapag (2016) la empresa maximiza el beneficio neto total en el nivel de producción en el que la diferencia entre el ingreso total y el costo total se hace máxima. Desde la perspectiva del analizas marginal, esta producción se logra en el punto donde el ingreso marginal se iguala con el costo marginal. Sobre ese punto, la empresa podrá aumentar los ingresos totales, pero los costos de cada unidad adicional producida serán mayores que el ingreso que genere, por lo que la utilidad neta decrecerá. Maximizar los beneficios es tener en cuenta los niveles de producción de bienes o servicios que afronte los costes en los que por ello se incurre. 2.1.6.5.

Información económica del mercado.

Sapag (2016) el estudio del mercado, en cualquier tipo de proyecto, constituye una fuente de información de suma importancia tanto para estimar la demanda como para proyectar los costos y definir precios. Aunque es frecuente, incurrir en el error de considerarlo únicamente como un análisis de la demanda y de los precios del producto que se fabricara o del servicio que se ofrecerá. Se basa en un sistema de equilibrio en los precios y cantidad originado por la oferta y demanda. Dado que estos determinaran el servicio a producir o consumir.

9 2.1.7. Estudio Técnico. El estudio técnico analiza la posibilidad de fabricar un producto en condiciones de tamaño, localización de la unidad productiva, óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la producción del bien o servicio deseado. Sapag & Sapag (2016) “el estudio de viabilidad técnica busca determinar si es físicamente posible hacer el proyecto, este estudio se hace dentro de la viabilidad económica, en lo cual se calcula costo, inversión y beneficios de los aspectos técnicos del proyecto” (p.87). Con el estudio técnico determinamos los requerimientos de equipos de fabricación para operación y monto de la inversión. Como también el análisis de las características y especificaciones técnicas de los materiales a utilizar en la construcción de las casas. 2.1.7.1.

Balance de equipos.

Sapag & Sapag, (2016) la primera inversión que se debe calcular incluye a todos los activos físicos necesarios para asegurar el correcto funcionamiento del proyecto. En esta etapa no interesa definir si convendrá obtenerlos mediante una compra, un leasing o un arriendo normal, ya que su objetivo es recolectar información. En caso de existir más de una opción tecnológica de solución, se tendrán que elaborar balances diferenciados para cada una de ellas, con objeto de evaluarla económicamente para optar por la más conveniente. Localización Técnicas estimaciones de costos Inversión del proyecto Como determinar la inversión en capital de trabajo 2.1.7.2.

Calculo de beneficio del proyecto. Ingresos, ahorro de costo y beneficios.

En términos generales, se considera variable que impactan positivamente en el resultado de una inversión a los ingresos, las reducciones de costo y el aumento de eficiencia, y a los beneficios que no son ingresos, pero que incrementan la riqueza del inversionista o la empresa.

Beneficios Del Proyecto Constituyen Beneficios De Caja

No Constituyen Beneficios De Caja

Ventas De Proudctos

Venta De Activos

Valoracion De Desecho Del Producto

Venta De Residuos

Venta Sebproductos

Recuperacion De La Inversion Del Capital De Trabajo

Ahorro De Costos Figura 3. Beneficios del proyecto. El proyecto sea económicamente factible Sapag & Sapag, (2016).

2.1.8. Estudio Financiero Sapag & Sapag (2016) el propósito de esta actividad consiste en elaborar información financiera que proporcione datos acerca de la cantidad de inversión, ingresos, gastos, utilidad de la operación del proyecto de inversión, nivel de inventarios, capital de trabajo, depreciaciones, amortizaciones, sueldos etc. A fin de identificar con precisión el momento. El estudio financiero sirve para determinar el rendimiento económico del proyecto; en base a la información comercial, técnica y financiera que se derivó de estudios anteriores. A esta información se añade aquella que surge del propio estudio financiero como la estructura de financiamiento de la inversión que se adoptara, tomando en cuenta los costos de cada fuente de financiamiento, sus plazos y su mezcla optima, a fin de minimizar el costo promedio ponderado del capital o tasas de descuento y procurar que el proyecto genere flujos de caja positivos durante su vida útil y en términos de valor actual. (Saénz, 2015, p. 47) La información financiera es la que permite conocer si la inversión es rentable en el tiempo y que la inversión se recupere de acuerdo a los parámetros establecidos además el

11 porcentaje de ganancia este acorde a lo que el inversionista considera obtener. En este estudio se va a evaluar mediante distintos instrumentos de flujo de caja que permite proyectar la rentabilidad deseada por inversor. Las inversiones del proyecto se pueden clasificar: en terrenos, obras físicas, equipamientos de fábrica y oficinas, capital de trabajo, puesta en marcha y otros. Robayo (2016) considera que el Valor Actual Neto (VAN) “se define como la diferencia entre valor actual de los flujos futuros esperados y desembolso inicial de la inversión” (p. 179). La tasa interna de retorno (TIR) “como tasa interés que hace equivalentes los ingresos y los egresos de un proyecto, entendiendo que la inversión inicial es el primer egreso que se identifica en un proyecto” (León, 2017, p.67). Eventualmente puede darse el caso de que en algunos periodos el resultado neto sea un egreso. Stanley, Block, Geoffrey & Hirt (2015) periodo de recuperación (PRI) “es uno de los tres criterios más usados, en que se mide el periodo en el cual se va a recuperar la inversión que se realizó al inicio, es muy importante este parámetro porque si el tiempo es excesivamente alto no se van a sentir seguros en invertir en este proyecto” (p. 101). Es la relación beneficio-costo; comprar el valor actual de los beneficios proyectados con el valor actual de los costos incluye la inversión. Este método lleva la misma regla de decisión del VAN ya que cuando este en 0, la relación costo-beneficio es igual a 1. Si el VAN es mayor que 0, la relación es mayor que 1, y si el VAN es negativo, esta es menor que 1. No debe considerarse. (Avellaneda, 2015, p.88) 2.1.9. Marco conceptual Negocio: “Ocupación, actividad o trabajo que se realiza para obtener un beneficio, especialmente el que consiste en realizar operaciones comerciales, comprobando y vendiendo mercancías o servicios” (García, 2019, p.17). Inversión: “es el gasto del dinero que se realiza en un proyecto, con la intención de que los flujos de caja más que compensen el capital invertido” (Chiriboga, 2017, p.32).

12 Mercado: “El mercado es donde se realiza el intercambio de recursos (transacciones) de bienes y servicios por dinero u otros bienes o servicios. Cuando los productores identifican lo que el cliente desea, se estimulan para fabricarlo, dado que esperan trazarlo por dinero” (Avellaneda, 2015, p.78). Competencia: “la competencia incluye todas las ofertas y los productos sustitutivos rivales que un comprador puede tener en cuenta a la hora de decidir su compra” (Chiavenato, 2016, p.32). Economía: “es la ciencia que estudia la retribución más conveniente de los recursos de una sociedad para alcanzar los objetivos deseados; el aspecto de toda actividad humana en el intento de satisfacer las necesidades materiales” (Larroulet, 2016, p. 45). Rentabilidad: en esta teoría, hay rentabilidad cuando queda un valor agregado al patrimonio de la empresa, después de pagarle lo que corresponde a los inversionistas y bancos. “En caso contrario habrá destrucción del valor; es decir la empresa se estará consumiendo sus recursos y reduciendo su valor, su precio de mercado” (Ross, 2017, p.67). 2.1.10. Impacto ambiental. Morales & Morales (2016) consiste en la rentabilidad económica, social y ambiental. Cabe señalar que en un proceso de evaluación de proyecto se debe considerar las exigencias ambientales que generan un impacto económico en el proyecto. En el enfoque de gestión ambiental y de responsabilidad social empresarial sugiere introducir en la evaluación de proyectos las normas ISO 14000. Con el propósito de lograr un equilibrio entre la rentabilidad de un proyecto y la reducción de impacto ambiental. 2.1.11. Predicción científica. El propósito de esta investigación es establecer la relación existente entre la factibilidad financiera con respecto a la rentabilidad que puede generar una inversión en la construcción y comercialización de casas en la ciudad de Santo Domingo. Mediante la utilización de técnicas y herramientas científicas; por medio de estadísticas aplicadas y así poder identificar la analogía en función a los indicadores financieros analizado.

13 2.1.12. Hipótesis. ¿La demanda insatisfecha es indispensable para establecer la factibilidad o viabilidad del proyecto? ¿La evaluación económica y financiera del proyecto, determina su factibilidad a través de índices financieros y su impacto en la economía de la ciudad?

3. 3.1.

METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

Enfoque, diseño y tipo de investigación El enfoque hace referencia a la investigación cuantitativa y cualitativa. (Niño, 2016)

considera como dos paradigmas o simplemente dos tipos de investigación. El enfoque del presente proyecto de investigación tiene como finalidad explicar los elementos que constituyen estudio de mercado y estudio técnico del proyecto, este contexto es dinámico cualitativo, tanto que es más social. En su dimensión y consignación de todos los elementos analizados la categoría de investigación cualitativa al sector perteneciente a la ciudad de Santo domingo. Cuantitativa porque se va a realizar con elementos de campo relacionado al problema financieramente será factible la inversión para la construcción y comercialización de casas, multidimensional para analizar los elementos y la relación que se aborda de ellos. 3.1.1. Diseño de la investigación. Para Hernández Sampieri, (2018) el diseño no experimental se divide tomando en cuenta el tiempo durante se recolectan los datos estos son: diseño Transversal, donde se recolectan datos en un solo momento, en un tiempo único, su propósito es describir variables. El diseño de esta investigación es no experimental porque en este proyecto vamos a establecer la relación causa y efecto de las variables independientes estudio de factibilidad financiera sobre la variable dependiente construcción y comercialización de casas. 3.1.2. Tipo de investigación. La Investigación Exploratoria se efectúa normalmente cuando el objetivo a examinar un tema o problema de investigación poco estudiado, del cual se tienen muchas dudas o no se ha abordado antes. (Hernández Sampieri, 2018). De carácter exploratorio porque pretende determinar aspectos como intenciones de adquirir una vivienda, gusto, motivación y preferencias. La

Investigación

Descriptiva

busca

especificar

las

propiedades,

las

características y los perfiles importantes de personas, grupos, comunidades o cualquier otro fenómeno que se someta a un análisis. (Hernández Sampieri, 2018).

15 La investigación descriptiva permite al investigador predecir el comportamiento del consumidor.

3.2.

Población y muestra La población o universo puede estar referido a cualquier conjunto de elementos de

los cuales se pretende indagar y conocer sus características, o una de ellas, para el cual serán válidas las conclusiones obtenidas en la investigación. La población con la que se va a trabajar en este proyecto es la población económicamente activa (PEA) según lo clasifica el INEC con una población activa de 168405.00 de la ciudad de Santo Domingo. 3.2.1. Muestra La muestra no es más que un subconjunto de la población que nos interesa, del que se obtiene información para estimar algo relativo a la citada población.

Fórmula para obtener la muestra aplicada a la población finita.

Tabla 1. Tamaño de la muestra Tamaño de la muestra de población finita TAMAÑO DE LA MUESTRA N

Tamaño de la Población PEA

168.405,00

Tamaño de la muestra

384

Nivel de confianza 95%

1,96

Error máximo permisible 5%

0,05

Es igual al 50%

0,5

Nota: esta tabla podemos ver la muestra de la Población económicamente activa INEC 2010 proyectado al 2021. (INEC, 2010)

16 3.2.2. Determinación del tamaño de muestra Se aplicó la fórmula para identificar la muestra de estudio, que dio como resultado aplicar 384 encuestas para el análisis de la demanda. Se realizó empresarios, empleados privados y públicos. Mediante los diferentes medios de comunicación como redes sociales de wasap Facebook y correo electrónico. 3.3.

Operacionalización de las variables

Tabla 2. Operacionalización de las Variables Operacionalización de las Variables Variable Definición conceptual Variable Independiente Estudio de Factibilidad Financiera

Evalúa desde el punto de vista económico financiero, si un proyecto puede llevarse a cabo.

Variable Dependiente Construcción y Comercialización de casas

Arte o técnica de fabricar edificios e infraestructuras. Producto que tenga condiciones para ser vendido.

Dimensión/es operacional

Económico Financiero

Estudio técnico Estudio de mercado

Indicador

Valor Actual Neto Tasa Interna Retorno Periodo de Recuperación

Diseño arquitectónico, localización Cuestionario Entrevista

Nota: visualizamos en la tabla las variables del proyecto de factibilidad financiera. (Investigación, 2020)

3.4.

Técnicas e instrumentos de recogida de datos La encuesta y la entrevista son los métodos cuantitativos que se utilizarán en la

recolección de datos, “la observación consiste en el registro sistemático, valido y confiable de comportamientos y situaciones observables, a través de un conjunto de categorías y subcategorías” (Hernández Sampieri, 2018) Las entrevistas las aplica una persona calificada (entrevistador) emplea a los participantes; el primero hace las preguntas a cada entrevistado y anota las respuestas. Su papel es crucial resulta una especia de filtro” (Hernández Sampieri, 2018) Para la recolección de datos en el presente proyecto investigativo se utilizará la técnica de obtención de información como es la encuesta y su instrumento el cuestionario información primaria, que como se mencionó anteriormente será aplicada a la muestra de la población económicamente activa de la ciudad de sato domingo; con la finalidad de conocer aspectos

17 básicos como: ingresos mínimos, capacidad de pago y en cuanto a las necesidades al estudio de factibilidad técnica y financiera. Para la recolección de datos de la oferta y demanda se tomará información secundaria, datos estadísticos del instituto nacional de censos. 3.5.

Técnicas de análisis de datos Para procesar la información se utilizará la técnica de la estadística descriptiva, en sus

tres fases principales: tabulación, elaboración de tablas y elaboración de gráficos serán procesados en Excel. Los resultados obtenidos serán expresados en tablas y gráficos estadísticos con sus respectivos análisis. Para procesar los datos se realizará la tabulación con relación a cada uno de los ítems, luego se determinarán sus porcentajes y se elaborará un cuadro estadístico de los mismos. El análisis de datos, es decir, describir, interpretar y discutir los datos numéricos o gráficos, se hará en base a los cuadros estadísticos resultantes del procesamiento de los mismos. El análisis e interpretación se realizará considerando los contenidos del marco teórico y en relación con los objetivos, las variables e indicadores y las preguntas directrices de la investigación.

4. 4.1.

RESULTADOS

Estudio de mercado

4.1.1. Objetivos. Al desarrollar el estudio de mercado se pretende demostrar el comportamiento de la demanda con información primaria y de la oferta con información secundaria del sector de la construcción y comercialización de viviendas en la ciudad de Santo Domingo, además de realizar un análisis y proyectar las estrategias para la ejecución del proyecto. 4.1.2. Alcance. La oferta de las viviendas en el mercado de Santo Domingo, se ofertará viviendas que van hacer estructuradas de acuerdo a las necesidades de los consumidores, el precio va acorde a las características de la vivienda y su construcción va ser de hormigón armado según los datos obtenidos en las encuestas aplicadas a los potenciales consumidores. 4.1.3. Limitaciones. Se da por la capacidad económica de los potenciales clientes la misma que se ve amenazada por la situación económica que está atravesando el País por la Emergencia Sanitaria Covid 19. 4.1.4. Análisis investigativo de mercado. La metodología utilizada en este proyecto de investigación consiste en una investigación exploratoria mediante la obtención de información secundaria a través del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos INEC. Así como también de fuentes privadas y la obtención de información preliminar mediante las encuestas realizadas, con el programa tecnológico de cuestionarios de google Online, cumpliendo con el procedimiento de muestreo.

4.2.

Oferta

4.2.1. Comportamiento histórico de la oferta. Distribución de los permisos de construcción de los diferentes cantones. Se identifica la oferta de la presente investigación y se asocia la demanda, durante el año 2019 con el número de las potenciales edificaciones a construir con la cifra de 33.314, también se registraron 27.596 permisos de construcción, a nivel nacional.

Figura 4. Edificaciones y permisos de construcción 2010-2019. En esta figura se observa la distribución de permisos de construcción de los diferentes cantones. (INEC, 2020).

De las 33.314 potenciales edificaciones a construir distribuidas por las diferentes provincias del País, identificamos en el 2019, 1.276 que equivales a 3.83% de las edificaciones en Santo Domingo. 4.2.2. Distribución de Edificaciones por provincias. El principal uso de las potenciales edificaciones reportado en los permisos de construcción es para residencias de una familia con 69.7%.

Figura 5. Uso de las principales edificaciones. Distribución de edificaciones por uso (INEC, 2010)

20 4.2.3. Análisis del sector de la construcción. El sector de la construcción es uno de los sectores que más rápido se ha recuperado tras la crisis sanitaria por el coronavirus. En marzo del 2020 las ventas alcanzaron los $ 3 millones y en abril y mayo cayeron a un $1 millón mientras que en junio se elevaron a $2 millones, según el servicio de rentas internas igual a la reportada en enero del 2020 lo que significa que hay un equilibrio paulatino. 4.2.4. Proyección de la Oferta El INEC informo que en el año 2019 tramito 1190 permiso de construcción y se prevé que la construcción crezca a una tasa del 6.5%. La reactivación dada a la eliminación de normativa de pago por garantía en planos por construcción. Tabla 3. Proyección de la Oferta Proyección de la Oferta Proyección de la oferta Año

Tasa de

Crecimiento

Oferta Proyectada

crecimiento

Anual

2020

6,5%

77,35

1.190

2021

6,5%

82,38

1.267

2022

6,5%

87,71

1.349

2023

6,5%

93,39

1.437

2024

6,5%

99,48

1.530

Nota: podemos visualizar la proyección de la demanda según la tasa de crecimiento 6.5%.

PERMISOS DE CONSTRUCIÓN

PROYECCIÓN DE OFERTA ESTIMADA Tasa de crecimiento

2.000,00

1.349

1.530

1.267

1.437

1.190

6,50 2020

6,5 2021

6,50 2022

6,5 2023

6,50 2024

1.500,00 1.000,00

Oferta Proyectada

500,00 -

AÑOS

Figura 6. Proyección de la oferta estimada. En esta figura se visualiza la proyección de la demanda

4.3.

Demanda

4.3.1. Comportamiento histórico de la demanda. Con el progreso constante de la ciencia y tecnología en los procesos de construcción y materiales disponibles, la demanda de viviendas acrecentó también gracias al constante crecimiento de la población y a la migración de sectores rurales a la ciudad en busca de mejores condiciones de vida. 4.3.2. Análisis de la demanda de la ciudad de Santo Domingo. Según datos del INEC, del censo realizado en el 2010 indica que Santo Domingo hay 114.000 viviendas, existiendo un déficit cuantitativo de 13.000. 700 y un déficit cualitativo de 41.000 es decir que no reúne las condiciones técnicas adecuadas y según un estudio realizado por el cabildo municipal el déficit de vivienda en la ciudad es de 30% de un total de 305.632 habitantes, con una población flotante de 200.000 que empieza a comprar viviendas en la ciudad para radicarse. 4.3.3. Demanda Actual. Diversos factores influyen en la demanda de vivienda entre ellos el poder adquisitivo de la población, el nivel de tasas de inflación y de las tasas de interés, las cifras de subempleo y desempleo, líneas de financiamiento, precio de las viviendas, cuotas de entrada, plazos de financiamiento, disponibilidad de crédito hipotecario. De todos estos factores dos son trascendentales: el poder adquisitivo y el crecimiento de la población. El INEC determinó a través del censo realizado en el 2010 que el 29.2% (27.767 hogares) de la población vive en viviendas arrendadas. La demanda en el sector de la construcción se identifica con el número de créditos hipotecarios solicitados y otorgados por el sector bancario, en tal sentido a continuación se muestra el número de créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero nacional. 4.3.4. Proyección de la Demanda.

22 Se proyectará la demanda efectiva para el tiempo de vida del proyecto que en este caso son 5 años (2020-2024) con la tasa de crecimiento promedio 1.75%, partir del inicio del proyecto en el 2020. Tomando como punto de partida los datos históricos del censo realizado por INEC 2010 mostrados anteriormente y empleado el método de tendencia lineal, se proyectará la demanda en el sector de la construcción. Tabla 4. Proyección de la Demanda Proyección de la Demanda Proyección de la Demanda Año

Tasa de

Crecimiento

Demanda

Crecimiento

anual

proyectada

2020

1,75%

280,26

16.295

2021

1,75%

285,17

16.581

2022

1,75%

290,16

16.871

2023

1,75%

295,24

17.166

2024

1,75%

300,40

17.466

Nota: en esta tabla se visualiza la proyección de la demanda con base al crecimiento anual indicado por el INEC.

Demanda Proyectada

Proyección de la Demanda 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

16.295

16.581

16.871

17.166

17.466

1,75 2020

1,75 2021

1,75 2022

1,75 2023

1,75 2024

Año Tasa de Crecimiento

Demanda proyectada

Figura 7. Proyección de la Demanda. En la figura podemos ver la proyección de la demanda en aumento.

4.3.5. Estimación de la demanda insatisfecha.

23 Se calcula la demanda insatisfecha para cinco años con el objetivo de observar el comportamiento de la oferta y demanda de la ciudad de Santo Domingo, en este periodo y estimar las expectativas de éxito en el mercado inmobiliario del proyecto de construcción analizado. Tabla 5. Demanda Insatisfecha Demanda Insatisfecha Demanda Insatisfecha Año

Oferta

Demanda

Demanda Insatisfecha

2020

1.190

16.295

15.105

2021

1.190

16.581

15.391

2022

1.267

16.871

15.604

2023

1.349

17.166

15.817

2024

1.437

17.466

16.029

Nota: aquí visualizamos la demanda insatisfecha proyectada

4.3.6. Segmentación. 4.3.6.1.

Perfil del cliente.

Para determinar el perfil de los clientes potenciales se aplicó una encuesta a la población económicamente activa de la ciudad de Santo domingo, proyectada al 2020 con un total de 183.836 PEA. 4.3.6.2.

Grupo de objetivo de análisis.

El análisis investigativo del proyecto incluye a todas las personas que constituyen mercado atender; el grupo está constituido por empresarios, empleados públicos y privados, de la ciudad de Santo Domingo, quienes requieren de una vivienda propia ya sea por comodidad familiar o como inversión; además que cuenten con capacidad de endeudamiento. 4.3.6.3.

Análisis de la información primaria.

Diversas causas y factores influyen en la demanda de vivienda entre ellos el poder adquisitivo de la población, el nivel de tasas de inflación y las tasas de interés las cifras de subempleos y desempleo, líneas de financiamiento disponibilidad de crédito hipotecario. Todo esto es trascendental el poder adquisitivo, que permite adquirir una vivienda adecuada y pagar en un periodo de 10 a 25 años, de crecimiento poblacional.

24 El sector de la construcción es uno de los sectores que más rápido se ha recuperado tras la crisis sanitaria por el coronavirus. En marzo del 2020 las ventas alcanzaron los $ 3 millones y en abril y mayo cayeron a un $1 millón mientras que en junio se elevaron a $2 millones, según el servicio de rentas internas igual a la reportada en enero del 2020 lo que significa que hay un equilibrio paulatino.

4.4.

Presentación y análisis de los resultados Desarrollo del cuestionario. Se estructuro con diferentes tipos de preguntas selección

múltiple, abierta y cerrada, procurando hacer un sondeo claro y preciso que permita obtener la información deseada. 4.4.1. Preguntas del cuestionario aplicado a la muestra PEA. Tabla 6. Tabulación de resultados de la pregunta 1. Tabulación de resultados de la pregunta 1. ¿Cuál es el rango de su edad? Edades

Frecuencia

Entre

18 y 30

100

26.5%

Entre

31 y 40

192

51%

Entre

41 y 50

18.4%

Entre

51 y 60

4.1%

384

100%

Mas Total

Nota: podemos ver el rango de edad de la investigación de campo realizada con mayor proporción 31-40 con el 51%. (Investigación de campo, 2020)

Análisis: el rango de edad es favorable para el ingreso al sistema financiero. Del total de los encuetados el 51% está dentro de los 31 y 40 años esto es beneficioso ya que cumplen con la edad adecuada para acceder al sistema financiero y con mayor solvencia. Tabla 7. Tabulación de resultados de la pregunta 2 Tabulación de resultados de la pregunta 2 ¿Cuál es su estado civil? Frecuencia

Soltero

131

34.7%

Casado

245

63.3%

384

100%

Estado Civil

Divorciado Unión Libre Viudo

Total

25 Nota: según los resultados que se visualiza 64% es casado. (Investigación de campo, 2020)

Análisis: Del 100% de los encuestados, solteros con un 34.7% y casados 63.3% es importante saber el estado civil de los posibles clientes. Por las garantías que conlleva para el crédito hipotecario. Tabla 8. Tabulación de resultados de la pregunta 3. Tabulación de resultados de la pregunta 3. ¿Cuál es su nivel de ingreso del núcleo familiar? Frecuencia

Inferior o igual a $ 375

Entre $ 376 a $500

Entre $ 501 a $800

16.3%

Entre $ 801 a $1000

20.4%

Entre $ 1001 a $1500

22.4%

Entre $ 1500 a $2000

108

28.6%

Más

4.3%

Total

384

100%

Nota: en la tabla se visualiza el rango de ingresos del núcleo familiar. (Investigación de campo, 2020)

Análisis: De los encuestados el 28.6%, su sueldo esta entre 1501 a 2000, el 22,4 1001 a 1500 y el 20.4% entre 801 a 1000. Lo que es beneficioso para el desarrollo de este proyecto ya que se visualiza que el 72.2% tiene solvencia económica de los posibles clientes. Tabla 9. Tabulación de resultados de la pregunta 4 Tabulación de resultados de la pregunta 4 ¿La vivienda en la que Usted reside es? Frecuencia

Arrendada

103

25%

Propia

126

33.3%

Anticresis

6.3%

Familiar

132

35.4%

Total

384

100%

Nota: esta pregunta va ligada a la factibilidad del proyecto y es favorable 62% le interesaría adquirir una vivienda. (Investigación de campo, 2020)

Análisis: Del 100% de los encuestados; el tipo de vivienda que residen actualmente el 34.7% viven en casa de un familiar, el 32.7% tiene vivienda propia, el 26.5% arrienda y 6% tiene casa hipotecada.

26 Del total de encuestados el 39.3% tiene vivienda propia, nos enfocaremos 60.7% que comprende en viviendas arrendadas y las que viven con un familiar. Este resultado es muy favorable para el proyecto ya que los potenciales clientes están dentro del 60% del total de personas encuestadas. En las siguientes preguntas planteadas identificaremos las personas que desean realizar la inversión y que cumplen con la capacidad financiera. Tabla 10. Tabulación de resultados de la pregunta 5 Tabulación de resultados de la pregunta 5 ¿Está interesado en adquirir una vivienda? Frecuencia

353

91.8%

8.2%

Total

384

100%

Nota: 353 personas respondieron que si están interesadas en adquirir una vivienda. (Investigación de campo, 2020)

De todas las encuestas realizadas el 91.8% sí, están interesadas en adquirir una vivienda; y solo el 8.2% restante termina la encuesta, ya que para el análisis de este proyecto necesitamos conocer las personas que desean adquirir una vivienda. según esta tabla 353 personas que respondieron que si desean adquirir una vivienda da como resultado de ese 91.8. Del resultado de 8.2% que no desean adquirir vivienda. Son 31 personas de un total de 384 encuestados, por tal razón la nueva nuestra es de 353. Tabla 11.Tabulación de resultados de la pregunta 6 Tabulación de resultados de la pregunta 6 ¿Porque quiere adquirir una vivienda? Frecuencia

126,72

31.1%

Inversión

126,72

33.3%

No tengo vivienda

130,56

365.6%

384

100%

Comodidad familiar

Total

Nota: en esta tabla se visualiza porque desea adquirir una vivienda los encuestados. (Investigación,2020).

Análisis: Al analizar este resultado junto con el de la respuesta anterior vemos un alto porcentaje de personas que están dispuestas a adquirir una vivienda, aunque ya dispongan de

27 una vivienda propia. ya sea por inversión, comodidad familiar (casa más grande o pequeña) o porque no cuenta con vivienda.

De los encuestados el 31.1% desea adquirir la vivienda por comodidad familiar, espacios más confortables, el otro 33.3%, quiere adquirir una propiedad por inversión y el 35.6% porque no posee vivienda. Al analizar este resultado vemos la factibilidad del proyecto en la demanda, junto con la respuesta anterior con un total actual de 353 encuestados que, si desean adquirir vivienda, ya sea por inversión, espacios más confortables o porque no posee vivienda. Tabla 12.Tabulación de resultados de la pregunta 7 Tabulación de resultados de la pregunta 7 ¿Cuál es el área de construcción que le gustaría para su vivienda? Frecuencia

Inferior o igual a 90m2

13,3%

Entre 100m2 a 110m2

200,44

51,1%

Entre 111m2 a 120m2

134

35.6%

Total

384

100%

Nota: en esta tabla se visualiza los metros de construcción que prefieren los posibles clientes.

Análisis: El tamaño de vivienda que prefieren los encuestados son de mayor proporción de 100 a 110 m2 con un 51.1%, lo que indica que el proyecto es favorable ya que el tamaño de viviendas que estaremos ofertando está dentro de los metros de construcción preferenciales por los posibles clientes. Tabla 13.Tabulación de resultados de la pregunta 8. Tabulación de resultados de la pregunta 8. ¿Qué tipo de construcción prefiere? Frecuencia

Hormigón armado

308,73

80,40%

Estructura metálica

58,36

15,20%

mixta

16,89

4,40%

Total

384

100%

Nota: se visualiza la preferencia en tipo de construcción. (Investigación de campo, 2020).

Análisis: la construcción de hormigo armado es la que tiene preferencia por los encuestados, lo que favorece al proyecto ya que las construcciones de las viviendas se las realizara del hormigón armado.

Tabla 14. Tabulación de resultados de la pregunta 9 Tabulación de resultados de la pregunta 9 ¿Seleccione el tipo de pago al que usted tiene acceso para adquirir la vivienda? Frecuencia

149,76

39,10%

Crédito del sistema financiero

192,00

50,00%

al contado

34,56

8,70%

otras

7,68

2,00%

Total

384

100%

Crédito mediante IESS, ISSPOL, ISSFA

Nota: se visualiza las formas financieras de preferencia por los encuestados

Análisis: El tipo de pago preferencial por los posibles clientes, es mediante crédito con el sistema financiero con un 48.9% y sin quedar atrás el sistema de pago son el seguro social cristiano con el 40%. Desde el punto de vista de los inversionistas de este proyecto, esto es lo más viable, ya que el financiamiento no será directo, lo que asegura a los inversionistas tener su pago por el valor total de la vivienda. Tabla 15. Tabulación de resultados de la pregunta 10 Tabulación de resultados de la pregunta 10 ¿Qué adecuación adicional le gustaría que tenga la vivienda? Área para local comercial Seguridad Patio amplio de juegos Jacuzzi Jardines Piscina Parqueo y área social Balcón espectacular Un pequeño espacio para juegos de niños Terraza Área de juegos Garaje paredes de vidrio espacios verdes balcón en todas las habitaciones piso de mármol amplias habitaciones

29 cuarto de estudio Nota: aquí en esta tabla se visualiza una pregunta abierta, de las preferencias arquitectónicas de la vivienda. (Investigación de campo, 2020).

Análisis: Esta pregunta se realizó para obtener información sobre las preferencias arquitectónicas que debe tener una vivienda acorde al gusto de los posibles clientes; al obtener estos datos nos ayudara a darle un plus a las viviendas ofertadas en este proyecto. 4.4.2. Análisis DAFO. En el estudio realizado sobre la situación del sector de la construcción y comercialización, se identificaron las Debilidades Amenazas, Fortalezas y Oportunidades lo que facilita realizar un adecuado análisis DAFO y a su vez conformar un cuadro de la situación actual del sector de la construcción, permitiendo de esta manara obtener un diagnóstico preciso, con el que se podrán trazar estrategias. 4.4.3. DAFO. Debilidades 

Dependencia de la Banca en Financiamiento, ya que los préstamos hipotecarios son de 20 a 25 años plazo



Bajo nivel de apalancamiento, por ser una empresa nueva



Proyecto nuevo



falta de convenios con nuevos proveedores



Informalidad de profesionales que nos proveen del servicio de acabados

Amenazas 

Inflación, afecta la demanda porque la tasa de interés fluctúa y tienden a incrementar además el precio de los materiales de construcción acrecientan.



Desempleo, debido a las nuevas leyes impuestas por el gobierno central.



Tributos, nuevas leyes tributarias que afectan la rentabilidad.



Fenómenos naturales, terremotos, virus afectan la circulación de efectivo, por ende, la reducción de capacidad económica de los posibles clientes, reducción de la producción de materiales de construcción; paralización de obras debido a la falta de materiales afectando la rentabilidad y liquidez de la empresa.

Fortalezas 

Precio de venta bajo, para la población enfocada

30 

Financiamiento propio



Mercadeo directo



Costos fijos bajos



Construcción y acabados de primera dando cumplimiento a las normas técnicas.



Mano de obra calificada dando garantía a la construcción.



Ideas nuevas e innovadoras en diseños de viviendas

Oportunidades 

Sector de la construcción, dinamizador de la economía Nacional



Sector Generador de empleos



Tecnología, páginas de redes sociales, para ofertar las viviendas.



Conocimiento en el área técnica y financiera.



Facilidad a créditos inmobiliarios por parte de las instituciones financieras y los seguros públicos en nuestro país.



Calidad y abastecimiento de materiales, en la ciudad de Santo Domingo existe gran cantidad de empresas que pueden proveer de los materiales necesarios para la construcción de viviendas.

Se propone crear estrategias de carácter defensivo para atenuar las debilidades y amenazas del sector de la construcción. F.O. Crear nuevas alianzas con instituciones financiera para la adquisición de viviendas y optimizar los tiempos de procedimientos. D.A. Contar con indicadores muy altos de eficiencia para optimizar tiempos de entregas de las viviendas. 4.4.4. Análisis de la competencia. La competencia local del mercado en cuanto a la construcción y la comercialización de casas, se encuentra en un crecimiento acelerado en la ciudad de Santo Domingo, ya que se encuentra en el centro del País y tiene un alto movimiento económico, esto generado por su localización estratégica entre la costa y la sierra.

31 Dentro de los ofertantes más reconocidos están Constructora Inmobiliaria Vela Corp, Constructora Construye sueños, Constructora Inmobiliaria Vela y Asociados, Cofiza, son parte de las inmobiliarias que han atendido el mercado de la ciudad. A continuación, vemos un resumen de las compañías ofertantes que están en el mercado de Santo Domingo. Tabla 16. Listado de compañías ofertantes Listado de compañías ofertantes Ruc Nombre Compañía 2390017947001

Constructora Sarmiento Guamán Cia. Ltda.

2390034272001

Constructora Inmobiliaria Cortez & Andrade Inmoancort S.A.

2390042577001

Alianza Constructora Reascos & Arredondo Alcoar Cia.Ltda.

2390025877001

Constructora Modtecin Cia.Ltda.

1791914457001

Cedeño Construcciones Cia. Ltda.

2390054508001

Constructora Construsueños Nidma Cia.Ltda.

2390019656001

Constructora Valdiviezo & Ochoa Esjenva S.A.

2390042100001

Constructora Obrintec S.A.

2390001684001

Constructora Zavala Imperium Impezav Cia.Ltda.

2390018854001

Genferingcons Construcciones Cia. Ltda.

2390036518001

Aviles & Luzuriaga Alcoconsstructores Cia.Ltda.

1792688574001

Constructora Santo Domingo De Los Tsáchilas Tsáfiqui C.E.M.

2390001986001

Quezada Mora Constructores Cia. Ltda.

1792153522001

Campull Construcciones Cia. Ltda.

2390025435001

Costruhidalgo Cia.Ltda. Inmobiliaria Colinas Del Toachi Cia. Ltda.

1792318386001

Constructora San Isidro Constansid S.A.

2390034612001

Constructora Necan S.A.

2390050502001

Delgado - Chavez Dech Construcciones S.A.

Nota: listado de las compañías que ofertan en el área de construcción. (Investigación de campo, 2020)

4.4.5. Análisis de las 5 Fuerzas de Porter. 4.4.5.1.

Poder de Negociación de Proveedores.

Esta estrategia se pueden trazar la empresa para contrarrestar el poder de negociación de los proveedores se encuentran: 

Comprar a los proveedores y que formen parte de nuestra cadena de valor



Realizar alianzas estratégicas con los proveedores que permitan.

32 4.4.5.2.

Rivalidad y Competencias del Mercado.

Esta fuerza hace referencia a las empresas que compiten en el mismo rubro ofreciendo el mismo producto. La competencia se hará más reñida mientras aumenten las empresas u organizaciones y estas se van equiparando en tamaño, capacidad, pero además la competencia suele crecer cuando: 

La demanda por las viviendas disminuye



Las reducciones de precios se hacen comunes



Los consumidores tienen la posibilidad de cambiar fácilmente de proveedores

4.4.5.3.

Ventajas competitivas.

La calidad de los materiales y acabados de primera cumpliendo las normas técnicas establecidas que darán garantía a la construcción, además de dar cumplimiento a las necesidades y expectativas del cliente, brindando un mayor beneficio en cada proyecto de construcción donde se vea reflejado la satisfacción del cliente. 4.4.5.4.

Poder de Negociación de los Clientes.

Esta fuerza se refiere a la capacidad de influencia de los clientes hacia la empresa, ellos son el motor para el desarrollo y funcionamiento de la constructora Inmobiliaria, para lo cual se le brindara la confianza de una vivienda echa para cubrir todas sus expectativas en diseño y comodidad. 

Existe buena información de los consumidores acerca de los precios y costos de los de las viviendas.

4.4.5.5.

Amenaza de nuevos Productos o Sustitos.

Santo Domingo, cuenta con gran variedad de viviendas similares en el mercado. Si bien existen sustitutos no representan una amenaza significativa ya que el crecimiento poblacional exige mayor número de viviendas.

33 4.4.6. Estrategia Comercial. Como parte de la estrategia de marketing se muestran las propuestas de imagen corporativa de la empresa constructora inmobiliaria de viviendas. Nombre es un signo, logotipo o cualquier forma de identificación que puede llegar a ser determinante en la aceptación del producto. 4.4.6.1.

Slogan.

Figura 8. Slogan

4.4.6.2.

Tarjeta de Presentación.

Figura 9. Tarjeta de presentación

4.4.6.3.

Visión.

Liderar el mercado de la construcción con los estándares más altos de calidad e innovación de diseños de viviendas en la ciudad de Santo Domingo y todo el país.

34 4.4.6.4.

Misión.

Satisfacer a nuestros clientes con los más altos estándares de calidad y diseño en la construcción de viviendas. 4.4.7.

Valores corporativos.

4.4.7.1.

Honestidad.

La transparencia, sinceridad y franqueza en calidad garantizada y costos de producción de nuestras viviendas dará tranquilidad y confianza a nuestros clientes. 4.4.7.2.

Orientación al cliente.

Una empresa que busca asesorar en calidad, economía y diseños de construcción con modelos modernos acorde a las necesidades del cliente. 4.4.7.3.

Innovación.

Somos una empresa que nos mantendremos siempre al auge de las nuevas tendencias en construcción al servicio de la ciudadanía, lo que nos dará un desarrollo notable como empresa. 4.4.8. Estrategia de precio. La determinación del precio es uno de los más importantes de la estrategia comercial ya que será el que, junto con la demanda, defina el nivel de ingresos. De acuerdo con esta estrategia se establecerá el precio considerando para el efecto calcular un margen sobre los costos. (1.61%) Mark Up El precio por metro cuadrado de construcción con acabados de primera es de $ 664.33 incluido el costo de terreno, la vivienda que se está promocionando es de 105m2 de construcción y con un área de terreno 200m2 total. Que tendrá un precio de venta $ 69754.59 4.4.9. Estrategia de Distribución. También tiene importancia para determinar en gran medida el alcance de la demanda. El canal de distribución directo siendo de alto contacto, los vendedores ofrecerán las viviendas desde las oficinas y tendrán dos días para que realicen presentaciones de las

35 viviendas en los Stand y se puedan movilizar con los posibles compradores hasta la casa modelo. 4.4.10. Estrategia de Promoción y Publicidad. La promoción de la Constructora Inmobiliaria LisNiMar se apoyará en herramientas tales como la publicidad, promoción en ventas, relaciones públicas y merchandising también desarrollaremos la página web. La Constructora Inmobiliaria LisNiMar será promocionada mediante volantes, publicidad en revistas locales y nacionales, publicidad en radios de mayor circulación, colocación de afiches en diferentes zonas de la ciudad también utilizara las redes sociales como es Facebook, Instagram y WhatsApp. También la Constructora estará presente en las ferias y exposiciones.

4.5.

Estudio Técnico Determinar el tamaño óptimo, la localización adecuada, los equipos, las instalaciones

y la organización requeridos para realizar el proyecto propuesto. 4.5.1. Objetivos específicos. Demostrar la viabilidad del proyecto, justificando la selección alternativa para abastecer al mercado de soluciones habitacionales. Verificar la posibilidad técnica de construir y comercializar viviendas económicas en la ciudad de Santo Domingo. 4.5.2. Localización del proyecto. 4.5.2.1.

Macro Localización.

El proyecto de viviendas “El Jerusalén” desarrollado por la Constructora Inmobiliaria LisNiMar estará ubicado en América del Sur, en la república del Ecuador, Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas.

Figura 10. Mapa de Santo Domingo de los Tsáchilas. Mapa del cantón donde se visualiza las diferentes. (Plataforma Google, 2020)

4.5.2.2.

Aspecto físico y Demográficos de Santo Domingo. Tabla 17. Aspectos Físicos de Santo Domingo Aspectos Físicos de Santo Domingo Capital Santo Domingo de los Colorados Limites

Al Norte y al Este con Pichincha

Ubicación

Oeste Quito, zona centro noroccidental del Ecuador

Población

458.580 habitantes proyección según el INEC.

Fundación

6 Noviembre del 2007

Nota: en la tabla se visualiza aspectos importantes de la ciudad. (Investigación de campo, 2020)

4.5.2.3.

Parroquias de Santo Domingo. Tabla 18. Parroquias Urbanas Parroquias Urbanas Santo Domingo Chiguilpe Río Verde Bombolí Zaracay

37 Abraham Calazacón Rio Toachi Nota: se visualiza las diferentes parroquias rurales de nuestra provincia. (Investigación de campo, 2020)

Tabla 19. Parroquias Rurales Parroquias Rurales Alluriquín Luz de América Puerto Limón San Jacinto del Búa Valle Hermoso El Esfuerzo Santa María del Toachí Nota: En esta tabla se visualiza las diferentes parroquias rurales de Santo Domingo. (Investigación de campo, 2020).

4.5.2.4.

Micro Localización.

La Urbanización Jerusalén estará ubicada en la Provincia de Santo Domingo de los Tsáchilas, en la ciudad de Santo Domingo, en la Vía Chone Km 3. El área destinada para la urbanización es de 5.3 hectáreas, se caracteriza por ser un suelo plano lo cual es apta para ser habitada y urbanizada.

Figura 11. Mapa de micro localización del proyecto. (Investigación de campo, 2020).

38 4.5.2.5.

Tamaño del proyecto.

La producción de viviendas estará sujeta al proceso de venta, inicialmente el cliente deberá reservar la vivienda con el 5% del valor de compra – venta, y dentro del plazo de 30 días se realizará el trámite correspondiente según el sistema de pago que el cliente tenga acceso, de contado, con el sistema de crédito mediante IESS, ISSPOL, ISSFA o crédito con las entidades financieras de la ciudad. Tabla 20. Tamaño del proyecto Tamaño del proyecto Número de lotes Área de cada lote Área de lotes Área de calles Área comunal Área urbanizada Hectáreas

4.5.2.6.

125 U 200m2 29081.23 m2 14898.45 m2 7787.51 m2 51867.19 m2 5.19

56.07 % 28.92 % 15.01 % 100.00 %

Terreno.

El terreno que ocuparemos para la realización de la Urbanización “Jerusalén” cuenta con una extensión 5.19 hectáreas, de la cual se utilizara para los lotes 29081.23 m2. El terreno tiene un costo de $1.950.000,00 incluido todos los costos de obra básica, planos urbanísticos y todo lo que corresponde en aprobación del proyecto. Para la ejecución del proyecto el Ing. Ángel Pacheco promotor inmobiliario se asociará con la Ing. Liceth Muñoz Mejía quien proveerá del terreno, para estructurar el proyecto casas cómodas, confortables, con diseños modernos y servicios básicos; para responder a las necesidades de viviendas de familias e individuos de la ciudad de Santo Domingo. 4.5.3. Diseño de la vivienda a construir en el proyecto. El diseño arquitectónico de la vivienda cuenta con una extensión de 105 m2, con cimientos de hormigón armado con base para dos pisos, el total del terreno es de 200m2. Las actividades de construcción de las viviendas estarán sujeto a la venta efectiva de las viviendas. Lo que permite contar con activo circulante, a continuación, detallo los planos de fachada frontal y fachada posterior.

FACHADA FRONTAL ESCALA 1:100

FACHADA POSTERIOR ESCALA 1:100

Figura 12. Fachada frontal y fachada posterior. El diseño de la vivienda que se promocionará en el proyecto. (Pacheco Angel, 2020).

1 dormitorio 3._

dormitorio 2._

VENTIL. MECANICA

COCINA._

COMEDOR._

Nv.+ 0.18 SALA._

3 dormitorio master._ PORCH._

4 Nv.±0.00

SUBE

PLANTA ARQUITECTONICA ESCALA 1:100

Figura 13. Planta arquitectónica. Visualizamos como será en la parte interior de la vivienda. (Pacheco Ángel, 2020)

41 4.5.3.1.

Descripción de la vivienda.

Características generales Estructura de Acero sismo resistente Mampostería Bloque vibrado de 15cm y 10 cm Enlucido vertical (estucados) Enlucidos horizontales enlucido y estocado Recubrimiento de pisos porcelanato Baños: sanitarios grifería y accesorios en maca FV Recubrimiento de paredes Baños porcelanato Puerta principal en Duraplac 50mm de espesor Puertas internas en Duraplac de 40mm de espesor Muebles de cocina Puertas de Duraplac de 15mm mesón en Granito

4.6.

Estudio Organizacional La Constructora Inmobiliaria LisNiMar estará conformada por 6 empleados en el área

administrativo, técnico, financiero y ventas. Cargos a desempeñar Gerente General Contador Supervisor de obra Secretaria Vendedores 2

42 Tabla 21. Detalle se cargó y salarios Detalle se cargó y salarios Cargo Salario Básico

COSTO ANUAL

mensual

1.000

12000

400

4800

1.200

14400

Contador

600

7200

vendedor 1

500

6000

vendedor 2

500

6000

Gerente General Secretaria Jefe Técnico

Nota: tabla de salarios del personal administrativo del proyecto. (Investigación de campo, 2020)

4.6.4. Estructura Organizativa. La Constructora Inmobiliaria “LisNiMar” estará estructurada de la siguiente manera.

Gerente

Secretaria

Contadora

Jefe Técnico

Atención al cliente

Vendedor 1

Vendedor 2

Figura 14. Estructura orgánica. Distribución organizacional para el proyecto. (Investigación de campo, 2020)

43 4.6.5. Descripción de funciones. Tabla 22. Descripción de funciones Descripción de funciones NOMBRE DEL

GERENTE

PUESTO Función Principal

La Constructora Inmobiliaria LisNiMar contara con el Gerente que se encargara de los contratos y relaciones, como la parte legal, las políticas que se llevaran a cabo en la misma y la puesta en marcha de las viviendas. El Gerente es el responsable de la administración de la empresa.

Función especifica

Representar legalmente a empresa tanto judicial como extrajudicial. Elaborar y controlar el plan estratégico Aprobar los estados financieros Definir políticas salariales Mantener buen clima laboral Controlar las labores en todas las áreas de la organización Dirigir reuniones con todo el personal Elaborar informes de la gestión que realiza Cumplir y hacer cumplir el reglamento

Requisitos

Edad 30 años en adelante Sexo indistinto Alta capacidad de organización Liderazgo Iniciativa y espíritu innovador Título profesional de tercer nivel de administración de empresas, CPA, Economía o afines. Experiencia mínima un año Cursos de capacitación Cursos de especialización Entrenamiento en el puesto

Nombre del puesto

Secretaria / Recepcionista

Función Principal

Su responsabilidad es organizar la agenda itineraria del gerente a su vez llevar la administración documentaria de clientes y proveedores.

Función especifica

Receptar y distribuir correspondencias Entregar oportunamente los informes al departamento de gerencia Verificar y tener actualizada las operaciones contables Redactar el orden del día

44 Convocar reuniones Efectuar actas de cada reunión Llevar libros de administración Requisitos

Edad 20 a 35 años Sexo indistinto Nivel de conocimiento tercer nivel Facilidad de expresión verbal y escrita Facilidad para interactuar en grupos Dominio de informática Desempeñar eficientemente en cualquier área administrativa

Nombre del puesto

Contador

Función Principal

Es el encargado de los registros y movimientos contables de la urbanización como el libro caja, balance general, registro de compras, tramites, recopilar la documentación para el registro contable.

Función especifica

Registro de operaciones contable Digitalización en el sistema de todas las operaciones contables Mantener al día libros contables de ley Preparar informes técnicos sobre el movimiento contables y efectuar conciliaciones bancarias

Requisitos

Edad 20 a 35 años Sexo indistinto Estudios de tercer nivel en adelante en carreras administrativas y económicas Experiencia mínima 1 año Disponibilidad de tiempo

Nombre del puesto

Jefe técnico

Función Principal

Encargado de control de personal de construcción de viviendas, la construcción técnica, obtener los permisos legales, informar a gerencia el avance de obras, coordinación y control total de las obras que se realizaran en la urbanización.

45 Función especifica

Presupuesto de construcción Controlar las obras que se están realizando y la calidad del bien Supervisar el personal a su cargo Realizar los trámites legales como permisos de construcción Realizar informes para entregar al gerente el avance de obras Realizar planos y diseños de las viviendas

Requisitos

Edad 30 años en adelante Sexo masculino Experiencia mínima un año Educación de tercer nivel en ingeniería civil Aptitud para manejar el personal

Nombre del puesto

Vendedor

Función Principal

Serán 2 vendedores que se encargaran de maximizar nuestras ventas al difundir toda la información acerca de lo que ofrece la constructora a su vez llevaran una cartera de clientes para que puedan darles seguimiento y sean parte de nuestros clientes.

Función especifica

Reportar ventas Incrementar ventas Dar a conocer las ventajas que tiene la urbanización donde se encuentran las casas de venta. A incentivar a los potenciales clientes a que adquieran una vivienda en nuestra urbanización

Requisitos

Edad entre 22 a 35 años Sexo indistinto Experiencia Curso en atención al cliente y ventas

Nota: se visualiza las diferentes funciones a realizar los empleados. (Investigación de campo, 2020)

46 4.6.6. Recursos Humanos. 4.6.6.1. Políticas de sueldos. La compañía estará ligada a lo que estipula el Código de trabajo, y cancelar lo que la ley contempla, remuneración mensual, décimo tercero, décimo cuarto, vacaciones, utilidades, seguro social y fondos de reserva.

4.7. Estudio Legal Los aspectos necesarios para la ejecución de este proyecto la base legal será una Sociedad Anónima. 4.7.4. Generalidades. Esta compañía tiene como característica principal de sociedad cuyo capital está dividido en acciones negociables y sus acciones responden únicamente por el monto de sus aportaciones. Se constituye con un mínimo de dos socios sin tener máximo. Esta especie de compañía se administra por mandatarios amovibles socios o no. Constituirse legalmente la constructora en Superintendencia de Compañías como una Sociedad Anónima. Estas compañías pueden constituirse en razón social, denominación objetiva o de fantasía. 

Registrarla en la superintendencia de compañías



Una vez registrada, debe ser registrada en el registro mercantil



Se debe solicitar el RUC



Solicitar el permiso de funcionamiento al cuerpo de bomberos



Pago de tasa de Municipio. (Patente, permiso de construcción)



Legalizar el terreno adquirido



Catastrar las escrituras

4.7.4.1.

Solicitud del RUC.



Cedula de identidad



Certificado de votación



Documento para registrar el establecimiento del domicilio del contribuyente



Escritura pública de constitución

47 

Nombramiento del representante legal



Solicitud de inscripción y actualización general del registro único de contribuyente RUC sociedades, sector privado o público.

4.7.4.2.

Permiso de construcción.

Tabla 23. Requisitos para permiso de construcción Requisitos para permiso de construcción DESCRIPCIÓN

GENERALES

No adeudar al GADMSD

Haber realizado el respectivo pago del fondo de garantía

Solicitud en formulario 3 en 1 suscrita por el propietario o su representante y el o los profesionales arquitecto o ingeniero civil, responsables de la dirección técnica y

construcción Informe de aprobación de planos arquitectónicos y copias de los planos arquitectónicos aprobados

Un mínimo de tres (3) copias de los planos estructurales

Certificado patronal del propietario o constructor de encontrarse al día con las obligaciones del IESS

Copia simple de la escrituras debidamente registrada

Las edificaciones de tres pisos o más, deberán adjuntar: i) memoria de cálculo estructural, hasta tres pisos con cubierta liviana y para edificaciones de tres pisos y más con losa, estudio de suelo, y memoria de cálculo estructural; ii) cuando el diseño contemple una excavación de más de 2,50 m, de profundidad, un estudio de suelos y memoria del sistema de excavación, con planos y descripción del proceso; iii) copia del plano de instalaciones eléctricas elaborado y firmado por un ingeniero eléctrico; iv) copia del plano de instalaciones hidrosanitarias elaborado y firmado por un ingeniero civil o especialista sanitario; v) plano de instalaciones de seguridad contra incendio elaborado y firmado por un ingeniero civil o especialista; vi) planos y estudios de instalaciones acústicas y de sonorización e iluminación firmados por un ingeniero o especialista, en caso de edificaciones especiales como salas de espectáculos, cultos discotecas y otras similares; vii) la obra será ejecutada únicamente bajo la supervisión de un profesional de la construcción arquitecto o ingeniero civil para que se dé fiel cumplimiento a los planos previamente aprobados; lo que responsabilizara al propietario y al profesional de la construcción ante cualquier eventualidad; viii) hoja de registro solicitada por el inec, del año en curso; ix) en caso de ampliación vertical sobre construcciones existentes, se deberá presentar informe técnico de la estructura, firmado por un ingeniero civil, así como también los planos arquitectónicos y estructurales de las plantas inferiores;

48 Para todos los casos adjuntar contrato notariado de dirección técnica o construcción del proyecto entre propietario(s) y profesional de la construcción (arquitecto o ingeniero civil) o empresa constructora, representada por un arquitecto o ingeniero civil.

Documento que debe indicar responsabilidad de ambas partes sobre cumplimiento y seguimiento de la construcción en base a planos y permisos En caso de no haber iniciado la obra y el permiso caducará, deberá solicitar de nuevo X

dicho permiso Nota: Requisitos del permiso de construcción. (Gad municipal, 2021)

4.7.4.3.

Permiso para Urbanizar.

Artículo 151.- Procedimiento para el permiso de urbanización. - El permiso para urbanizar precisa de los siguientes requisitos: Informe básico, informe previo de aprobación del anteproyecto, aprobación del proyecto definitivo, informe de avalúos y catastros, informe legal y certificado de intersección otorgado por la Dirección Provincial del Ambiente, de acuerdo a la escala e impacto del proyecto. Se deberá contemplar el Capítulo I de las normas de Arquitectura y Urbanismo, las Secciones Quinta, artículo 279, y Sexta, artículos 280 y 281, sobre las Redes de Infraestructura para la aprobación de Urbanizaciones. Entiéndase por Urbanización: urbanización promovidas por personas naturales y jurídicas, Cooperativa de Vivienda, Lotizaciones, Comité pro-mejoras, Planes de Vivienda de Interés Social entre otros que tengan las mismas características. Los proyectos de urbanizaciones deberán estar en zonas sin riesgo de sectores consolidados, a fin de que los urbanizadores garanticen a los futuros propietarios las redes de infraestructura y obras viales en terrenos estables; y sobre todo para que el crecimiento de la ciudad se vaya orientando desde el centro de la ciudad hacia las afueras de ésta. Este informe será dado por la Dirección de Planificación y Proyectos previa inspección al sitio. De no cumplir con este inciso se negará el permiso para urbanizar. Las observaciones o correcciones de los procesos se cargarán en el Sistema de Gestión de Procesos internos - SIGEPRO, para conocimiento del usuario.

49 La Dirección de Planificación y Proyectos deberá dar a conocer los requisitos para la aprobación de planos y los deberes de los propietarios del suelo rural y urbano como se indica en esta Normativa. 1. Para el otorgamiento del informe básico, el interesado presentará en la Dirección de Planificación y Proyectos la siguiente documentación: a) Solicitud dirigida al Alcalde o Alcaldesa, con la firma del o de todos los propietarios del predio o su representante legal y del arquitecto proyectista; b) Copia de Cédula y certificado de votación; c) Pago del Impuesto predial del año en curso; d) Plano topográfico georreferenciado (UTM WGS84 Z17S) de la forma original (del predio sin movimiento de tierras) en escala 1: 1.000, en el que consten: la ubicación de todo el sistema vial circundante, rellenos pre-existentes, el borde superior del talud de ríos, quebradas y esteros, la ubicación de árboles de cualquier especie con más de diez años de antigüedad o veinte centímetros de diámetro de tronco al nivel del suelo que se encuentre en el predio, líneas de transmisión de energía eléctrica u otra infraestructura que atraviese el predio; e) Memorias descriptivas de características generales del proyecto, que incluya estudio de impactos ambientales; f) Informe de factibilidad de servicios otorgado por la EPMAPA, CNEL, CNT; g) Informe de vialidad técnica otorgada por la Empresa Pública Municipal de Tránsito y Transporte; h) Copia de la escritura del terreno debidamente registradas; y, i) Certificado de gravámenes actualizado. Nota: El informe básico tendrá validez de un año. 2. El informe de aprobación del anteproyecto se emitirá previa presentación de la siguiente documentación: a) Solicitud dirigida al Alcalde o Alcaldesa, con la firma del o de todos los propietarios del predio o su representante legal y del arquitecto proyectista; b) Copia de Cédula y Papeleta de votación; c) Pago del Impuesto predial del año en curso; d) Informe Básico para Urbanizar debidamente despachado; e) Copia de escritura notariada y registrada;

50 f)

Plano topográfico geo referenciado (UTM WGS84 Z17S) del predio en escala 1: 1.000, presentado y aprobado en condiciones definidas en la etapa del Informe Básico;

g) Planos de perfiles de rasantes de calles, con diseño geométrico de las vías y sus respectivas memorias y presupuestos; h) De existir ríos, esteros o quebradas, Informe de la Dirección de Avalúos y Catastros en relación al área de afectación del borde superior de esos elementos, con la obligación de no dar uso a las franjas de protección; i) Tres (3) copias del anteproyecto en escala 1:1000, con la delimitación del predio, especificación de colindantes: i. Diseño vial integrado a la red existente y adaptado a la red vial del Plan de Movilidad; ii. División de lotes, adosamientos y retiros; iii. Equipamiento comunitario y áreas verdes; Secciones transversales del terreno (longitudinal y transversal) para establecer pendientes y visualizar rellenos, cortes y obras de estabilización y drenaje; iv. Tarjeta de identificación, con la clave catastral, ubicación, nombres y firmas del promotor y del arquitecto responsable del proyecto; v. Informe de factibilidad de servicios otorgado por la EPMAPA, CNEL, CNT; y, vi. Informe de vialidad técnica otorgada por la Empresa Pública Municipal de Tránsito y Transporte; y, j) Cuadro de datos con la superficie y porcentajes de los elementos previstos en el predio a urbanizar: áreas útiles, de vías y aceras, de afectación, de protección, de equipamientos, densidades bruta y neta, listado de lotes numerados, sus frentes, superficies y linderos, en referencia al cuadro siguiente: Tabla 24.Cuadro de áreas que solicita el Gad municipal para la aprobación Cuadro de áreas que solicita el Gad municipal para la aprobación Cuadro de áreas Área de terreno Área de afectaciones (Fajas de protección de quebradas, esteros, ríos, oleoducto, poliductos, líneas de transmisión CNEL o similares, área que se reserva el propietario).

M2 M2

Porcentaje

51 Área útil (Área total del terreno menos el área de afectaciones).

100%

Área comunal

( del 15 al 25% )

Área de vías M2 Área de lotes M2 Numero de lotes # Nota: El anteproyecto aprobado tendrá validez por dos años. (Gad Municipal, 2021)

% %

Artículo 152.- Informe de proyecto definitivo. - Para la aprobación del proyecto definitivo de urbanización, se presentará a la Dirección de Planificación y Proyectos lo siguiente: 1.

Solicitud en el formulario existente, firmada por el promotor y arquitecto responsable;

Copia de la escritura inscrita en el Registro de la propiedad;

Certificado de gravámenes actualizado;

Copia de Cedula y Certificado de votación;

Copia del pago del Impuesto Predial del año en curso;

Informe Básico debidamente Despachado;

Informe de aprobación del anteproyecto de urbanización (original o copia certificada);

Memoria técnica gráfica del proyecto que incluya antecedentes, condicionantes físicas del terreno, evaluación de riesgos, impactos ambientales, condicionantes urbanas, propuesta urbana, propuesta vial, cálculo de áreas verdes–comunales y equipamientos en función de las Normas de Arquitectura y Urbanismo y otros estudios especiales de ser requeridos;

Informes originales y planos debidamente aprobados de las redes de agua potable, alcantarillado, eléctrica, telefonía y movilidad;

10.

Garantías que se otorgarán para asegurar la ejecución de las obras;

11.

Comprobante de pago del impuesto predial del año en curso;

12.

Planos de proyecto en detalle del equipamiento comunitario y áreas recreativas que incluyan cortes transversales que grafiquen la volumetría urbana propuesta;

13.

Para los proyectos urbanísticos en zonas especiales residenciales o en sectores donde no haya servicio de infraestructura, el urbanizador o propietario deberá presentar el informe y aprobación de los estudios, por parte de la EPMAPA-SD, que posibilite un proyecto de auto tratamiento de aguas residuales y auto

52 abastecimiento de agua potable, las cuales serán ejecutadas por el urbanizador y/o propietario; 14.

Certificado de Intersección favorable, emitido por la Dirección Provincial del Ambiente, en función de la escala e impacto del proyecto al ambiente; y,

15.

Siete (7) copias del proyecto de urbanización, escala 1:1000, conteniendo: a) Ubicación a escala. Cuando el terreno esté en suelo urbanizable, la escala máxima será 1:5000 con coordenadas georreferenciadas (se utilizarán los puntos de control horizontal adquiridos para el otorgamiento del informe básico); b) Delimitación exacta de los linderos del predio y especificación de los colindantes, de acuerdo a escrituras y levantamiento plan métrico– topográfico; c) Diseño vial integrado al sistema existente, basado en un estudio de tráfico; d) División en lotes producto del diseño urbano, con sus respectivos cuadros de linderos;

En el plano urbanístico, las manzanas y lotes deben ser numerados empezando por el norte y el ubicado más a la derecha y acotado en los dos sentidos y en lotes irregulares en todos sus lados; e) Equipamiento comunitario y áreas recreativas, con sus respectivos cuadros de linderos; f) Dos (2) cortes mínimas del terreno, para identificar pendientes, esteros, ríos, quebradas; g) Cuadro de datos con superficies y porcentajes del área total del predio a urbanizar, área útil, área de vías, calzadas y aceras, áreas de afectación, de protección, comunal (equipamientos y área verde), densidad de población bruta y neta utilizada en el proyecto; listado total de lotes con numeración continua, linderos, dimensiones del frente, fondo y laterales de los lotes y superficie; previa coordinación con la Dirección de Planificación de Proyectos; h) Presupuesto y Cronograma de obras por ingenierías y global, el cual deberá cumplirse a cabalidad para la devolución de las garantías; i) Tarjeta de identificación con la clave catastral, ubicación, registro y firmas del arquitecto responsable del proyecto y del propietario y/o representantes legales; y,

53 j) En cada uno de los planos, irá la tarjeta de identificación y las firmas del profesional arquitecto o ingeniero responsable del proyecto, con su respectivo registro profesional y registro municipal, y, del propietario con el número de cédula correspondiente y/o de los representantes legales. En proyectos de urbanización que supongan más de 30.000 m² de habilitación de suelo, más de 10.000 m² de construcción, que correspondan a las tipologías residencial, comercial y de servicios de jerarquía urbana, industrial I3 e I4, o de equipamiento urbano, se requerirá adicionalmente un estudio ambiental en el que se identifiquen los posibles impactos que el proyecto puede generar y las alternativas para evitarlos o restringirlos; un informe de compatibilidad con otros usos existentes en el área de influencia del proyecto, durante su construcción u operación. El informe de estudio ambiental deberá tener aprobación de la Dirección Provincial del Ambiente (MAE), en función de la escala e impacto del proyecto. Todo proyecto deberá respetar el ecosistema en el que se están proyectando; la planificación será constatada a través de una inspección y el plano geo referenciado donde se incluyan los árboles y áreas de protección de ecosistemas.

4.8. Estudio de Impacto Ambiental Para la construcción de obras del proyecto se utilizarán prácticas ambientales que se detallan a continuación: Inicio 

Llevar a cabo la normativa ambiental y de seguridad, etc. Cumplir y solicitar los permisos y licencias correspondientes al municipio.



Informar al personal de las buenas prácticas ambientales e incentivar el cumplimiento



Instalar contadores de agua y electricidad en ls acometidas de obra para conocer los consumos y corregir pérdidas de agua y exceso de consumo de energía eléctrica en las instalaciones.



En las zonas de servicios y vestuario de trabajadores instalar sistemas que permitan un uso eficiente del agua y la energía.

54 

Contar con personal especializado y capacitado en las tecnologías a aplicar las instalaciones y montajes de manera que garantice su durabilidad y buen funcionamiento.



Disponer de contenedores de residuos necesarios para posibilitar una separación selectiva en función de sus requisitos de gestión.



Tener un protocolo de actuación para el tratamiento de derrame de sustancias peligrosas.

4.8.4. Ocupación de espacios. 

Reducir al mínimo la ocupación de terreno por los espacios de acopio de materiales.



Evitar la ocupación de zonas ambientales.

4.8.5. Movimiento de maquinaria 

Evita la compactación del suelo destinado a zona verde.



Minimizar el movimiento de maquinaria para reducir la contaminación acústica, atmosférica y ahorrar combustible.

4.8.6. Retirada de la vegetación Preservar la vegetación relevante, trasplantando los ejemplares más notables en otros lugares. Evitar la mezcla de la vegetación no aprovechable, con la tierra fértil para facilitar en lo posterior uso de esta. 4.8.7. Pautas para una gestión ambiental correcta de los residuos. Los residuos de construcción y demolición son residuos industriales, con la excepción de los procedentes de pequeñas obras domiciliarias que están considerados residuos urbanos. No incinerar residuos en la obra ni verter sustancias contaminadas en las redes de saneamiento ni en causes públicos. Minimizar los residuos derivados de la actividad atendiendo tanto a los niveles de emisión como a los horarios establecidos en las ordenanzas.

55 4.8.8. Tierras y escombros. 4.8.8.1.

Normas respecto a la recogida, transportes, vertido de tierras y escombros.

Contactar con el municipio correspondiente para conocer los verteros autorizados en los que se puede realizar el libramiento de tierras y escombros. Está prohibida la evaluación de toda clase de residuos orgánicos mezclado con las tierras y escombros, y todo lo que pueda producir daño a terceros, al medio ambiente o higiene pública. Los vehículos que efectúen el transporte de tierras y escombros lo harán en las debidas condiciones para evitar el vertido accidental de su contenido, adoptando las precauciones necesarias para impedir que se ensucie la vía pública. Restaurar o acondicionar en el entorno limpiando la zona y recogiendo los restos de materiales y residuos finales de la obra.

4.9. Estudio Financiero El objetivo es establecer la viabilidad financiera del proyecto. 4.9.4. Inversiones. Son aplicaciones que las personas naturales o jurídicas que dan sus fondos, tantos propios como ajenos y se realizan con el ánimo de obtener una rentabilidad o beneficio futuro. Las decisiones de inversión son muy importantes pues implican la asignación de grandes sumas de dinero por un periodo de largo plazo, de esto dependerá el éxito o el fracaso de una organización. La inversión está dada por los activos fijos, activos diferidos y capital de trabajo, para el inicio de la ejecución del proyecto es necesario invertir en activos fijos: Tabla 25. Inversión Inicial Inversión Inicial INVERSIÓN TOTAL DEL PROYECTO ACTIVOS FIJOS

USD

Terreno

1950000,00

93%

Muebles y enseres

3110,80

Equipo de oficina

1188,15

56 Equipo de cómputo

3100,00

Maquinaria uso operacional

8484,00

vehículo

36000,00

Total activo fijo

$2.001.882,95

ACTIVOS DIFERIDOS Gastos de constitución

1410,86

Gasto de Adecuación de instalaciones

531,00

Total activo diferido

$1.941,86

CAPITAL DE TRABAJO Total capital de trabajo

$94.332,30

TOTAL INVERSIÓN

$2.098.157,11

100,00%

Nota: aquí se puede visualizar los activos fijos, activos diferidos y capital de trabajo, dando como resultado la inversión total del proyecto. (Investigación de campo 2020)

La inversión total del proyecto $2.098157.11 USD la mayor inversión se concentra en los activos fijos tangibles, representando un 93%, le sigue los activos diferidos que representa y el capital de trabajo 7% de la inversión total. 4.9.4.1.

Capital de trabajo.

El capital que la empresa requiere para solventar sus operaciones de costos y gastos de funcionamiento es de $94.332,30. 4.9.4.2.

Financiamiento.

La Constructora Inmobiliaria LisNiMar se financiará con recursos Propios, como se detalla a continuación: Tabla 26. Financiamiento del proyecto Financiamiento del proyecto FINANCIAMIENTO

USD

Socio 1 Ing. Liceth Muñoz

$1.950.000,00

92,94%

Socio 2 Ing. Ángel Pacheco

$148.157,11

7,06%

$2.098.157,11

100,00%

TOTAL FINANCIAMIENTO

Nota: el financiamiento es con Recursos propios. (Investigación de campo, 2020)

Tabla 27. Ingresos operativos proyectados Ingresos operativos proyectados Ingresos Operativos Ingreso por ventas Precio de Venta Demanda Ingreso Anual

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

69.755,48 30

2092664,41

2301930,85

2511197,3

2720463,74

2929730,18

Nota: los ingresos Proyectados a cinco años. (Investigación campo, 2020)

57 Tabla 28. Egresos operativos proyectados Egresos operativos proyectados Egresos Operativos Egreso por ventas

Año 1

Año 2

Año 3

Año 4

Año 5

53.658,06

Costo

1609741,86

1770716,04

1931690,23

2092664,41

2253638,6

Demanda Egreso Anual

Nota: los egresos proyectados a 5 años. (Investigación de campo, 2021)

4.9.5. Determinación de Costos, gastos. La proyección de costos es indispensable para la adquisición de los productos. Para proyectar los costos que inciden en el proyecto se establece un incremento anual de 4.5% que representa el promedio del índice inflacionario anual. Los gastos administrativos son los que se van a utilizar en la operación de la empresa. Tabla 29. Estimación de costo y gasto Estimación de costo y gasto PROYECCIÓN DE COSTOS COSTOS OPERATIVOS

4,05% Inflación promedio anual

1 AÑO

2 AÑO

3 AÑO

895.260,10

935.546,80

977.646,41

143.902,93

150.378,56

157.145,59

4 AÑO

5 AÑO

Materiales directos 1.021.640,50 1.067.614,32

Sueldo personal operativo 164.217,15

171.606,92

Subtotal costos operativos 1.039.163,03 1.085.925,36 1.134.792,00 1.185.857,64 1.239.221,24 CIF Personal operativo indirecto

Servicios básicos de operación

Arriendos

Reparación y mantenimiento

Seguro

21.600,00

22.572,00

23.587,74

24.649,19

25.758,40

657,60

687,19

718,12

750,43

784,20

3.000,00

3.135,00

3.276,08

3.423,50

3.577,56

424,20

443,29

463,24

484,08

505,87

254,52

265,97

277,94

290,45

303,52

25.936,32

27.103,45

28.323,11

29.597,65

30.929,54

Subtotal CIF

58 TOTAL COSTO DE VENTA 1.065.099,35 1.113.028,82 1.163.115,11 1.215.455,29 1.270.150,78 PRESUPUESTO DE GASTOS GASTOS ADMINISTRACIÓN Sueldo personal administrativo 65.245,86

68.181,92

71.250,11

74.456,37

77.806,90

58,79

61,44

64,20

67,09

70,11

710,89

742,88

776,31

811,25

68.954,25

72.057,19

75.299,77

78.688,26

Gastos de oficina

Servicios

básicos

administración

680,28

Sub Total gasto administrativo 65.984,93 GASTOS NO IMPLICAN DESEMBOLSOS Depreciaciones Amortización de activos

-9.501,29

-194,19

diferidos Sub Total gastos que no implican desembolsos

9.695,48

GASTOS DE VENTAS O PUBLICIDAD Gasto de promoción y publicidad

962,10

972,20

1.010,80

1.050,93

1.092,65

962,10

972,20

1.010,80

1.050,93

1.092,65

Subtotal gasto de ventas

GASTOS FINANCIEROS TOTAL COSTOS + GASTOS 1.141.741,86 1.192.650,75 1.245.878,59 1.301.501,47 1.359.627,17 Nota: investigación de campo; estimación de costo y gastos.

4.9.6. Gastos de ventas En la actualidad unas de las publicidades de mayor acogida es la publicidad por medio de las redes sociales, esta tiene la ventaja de bajo costo y un alto alcance. Es uno de los medios por los que daremos a conocer nuestra empresa Constructora Inmobiliaria LisNiMar.

59 Tabla 30. Gastos de Publicidad en Ventas Gastos de Publicidad en Ventas GASTO DE VENTAS ESPECIFICACIÓN COSTO X DÍA

DETALLE

CUÑA RADIAL

2 cuñas diarias de 30 segundos cada una.

8,33

DETALLE

ESPECIFICACIÓN

COSTO X PUBLIC.

DIARIO LA HORA

Cls: 2 columna por 4 centímetros

DETALLE TARJETAS DE PRESENTACIÓN Pág. Web, Redes sociales

Nº DE DÍAS PARA DIFUSIÓN 30

GASTO ANUAL 249,90

GASTO ANUAL

10,30

Nº DE DÍAS PARA PUBLIC. 30

ESPECIFICACIÓN

COSTO

IVA 12%

Full color 1/2 of. 1000 Unidades Diseño Pág.

60,00

7,2

GASTO ANUAL 67,20

300,00

336,00

TOTAL GASTO DE VENTAS

309,00

962,10

Nota: Investigación (2020) Trabajo de Campo Gasto ventas.

4.9.7. Evaluación Financiera. (Sapag, 2017) La evaluación de proyecto pretende medir objetivamente ciertas variables resultantes del estudio del proyecto, las cuales permiten obtener diferentes indicadores financieros que finalmente sirven para evaluar la conveniencia económica de implementar el proyecto. 4.9.7.1.

Estado de Situación Inicial de la Empresa.

Este Balance inicial se realiza al constituirse una sociedad y contendrá la representación de las aportaciones realizadas por los socios el cual refleja el patrimonio de la empresa. Tabla 31.Estado de Situación Inicial de la Empresa Estado de Situación Inicial de la Empresa ESTADO DE SITUACIÓN ACTIVO

PASIVOS

CIRCULANTE Caja Bancos

ACTIVO FIJO

$94.332,30 $94.332,30

CORTO PLAZO LARGO PLAZO

$2.001.882,95

TOTAL PASIVO

$0,00

60 $1.950.000,00

Terreno

$3.110,80

Muebles y enseres

$1.188,15

Equipo de oficina

$3.100,00

Equipo de cómputo

$8.484,00

Maquinaria uso operacional

$36.000,00

vehículo

ACTIVOS

TOTAL PATRIMONIO

$2.098.157,11

TOTAL PASIVO +

$2.098.157,11

$1.941,86

DIFERIDOS $1.941,86

Gastos intangibles

PATRIMONIO

TOTAL ACTIVO

$2.098.157,11

Nota: Estado de situación Financiera inicial de Empresa (Investigación de campo, 2020)

Se puede evidenciar en el estado de situación inicial que el valor que corresponde al activo es de $ 2.098.157,11 el mismo que representa como patrimonio ya que esta empresa invertirá capital propio. 4.9.7.2.

Estado de Resultado Proyectado

El estado de resultado es el resumen del resultado final de los ingresos y costos operativos como también las ventas, costo de ventas, costo de operación, costos financieros, es uno de los principales instrumentos para un análisis financiero. Tabla 32. Estado de Resultado Proyectado Estado de Resultado Proyectado ESTADO DE RESULTADOS PERIODOS

1 AÑO

2 AÑO

3 AÑO

4 AÑO

5 AÑO

Ventas netas

2.092.664,41

2.219.685,98

2.349.722,16

2.482.871,91

2.619.275,32

- Costo de ventas

1.065.099,35

1.113.028,82

1.163.115,11

1.215.455,29

1.270.150,78

1.027.565,07

1.106.657,16

1.186.607,05

1.267.416,62

1.349.124,54

65.984,93

68.954,25

72.057,19

75.299,77

78.688,26

UTILIDAD BRUTA EN = VENTAS Gastos - administración

61 - Gasto de ventas

962,10

972,20

1.010,80

1.050,93

1.092,65

960.618,04

1.036.730,71

1.113.539,06

1.191.065,92

1.269.343,63

960.618,04

1.036.730,71

1.113.539,06

1.191.065,92

1.269.343,63

144.092,71

155.509,61

167.030,86

178.659,89

190.401,54

816.525,33

881.221,10

946.508,20

1.012.406,03

1.078.942,09

- (25%)

204.131,33

220.305,28

236.627,05

253.101,51

269.735,52

= UTILIDAD NETA

612.394,00

660.915,83

709.881,15

759.304,52

809.206,56

UTILIDAD = OPERACIONAL

UTILIDAD ANTES DE = PARTICIPACIÓN 15% participación - utilidades UTILIDAD ANTES DE = IMPUESTOS Impuesto a la renta

Rentabilidad sobre las ventas

29,26%

29,78%

30,21%

30,58%

30,89%

Nota: Estado de resultado o de pérdidas y ganancias proyectado. (Investigación de campo, 2020)

4.9.7.3. Flujo de Caja Proyectado. La proyección de flujo de caja nos ayudara a predecir excedentes o escases de efectivo en la Constructora Inmobiliaria. Se ha realizado la proyección para cinco años.

Tabla 33. Flujo de Caja Proyectado Flujo de Caja Proyectado FLUJO DE CAJA DETALLE

AÑO O

AÑO 1

AÑO 2

AÑO 3

AÑO 4

AÑO 5

A- INGRESOS

2.092.664,41 2.219.685,98 2.349.722,16 2.482.871,91 2.619.275,32

Ventas

2.092.664,41 2.219.685,98 2.349.722,16 2.482.871,91 2.619.275,32

Capital propio

2.098.157,11

Capital ajeno Valor residual INGRESOS TOTALES

2.098.157,11

2.092.664,41 2.219.685,98 2.349.722,16 2.482.871,91 2.619.275,32

B- EGRESOS COSTOS 1.141.741,86 1.192.650,75 1.245.878,59 1.301.501,47 1.359.627,17

TOTALES ACTIVO FIJO

2.001.882,95

62 ACTIVO 1.941,86

DIFERIDO ACTIVO

94.332,30

CIRCULANTE Pago préstamo (Depreciación)

9.501,29

(Amortización)

250,00

144.092,71

155.509,61

167.030,86

178.659,89

190.401,54

204.131,33

220.305,28

236.627,05

253.101,51

269.735,52

Pago participación de utilidades Pago de impuestos a la renta TOTAL GASTOS FLUJO NETO GENERADO

1.480.214,60 1.558.714,34 1.639.785,20 1.723.511,57 1.810.012,94 0,00

612.449,81

660.971,64

709.936,96

759.360,34

809.262,38

Nota: Nos muestra el Flujo de caja de ingresos y egresos de la empresa. (Investigación de campo, 2020)

4.9.7.4.

Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento.

Tabla 34. Análisis Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento Análisis Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento TASA MÍNIMA ACEPTABLE DE RENDIMIENTO

TMAR= TMAR=

Índice inflacionario + Riesgo país 4,50%

12,63%

total 17,13%

Nota: Esta tasa se usa como referencia para determinar si genera ganancias o no el proyecto.

Para el cálculo de la tasa mínima aceptable de rendimiento se considera dos tasas que son el índice de inflación que es de 4,50% más tasa riesgo país de 12,63% el resultado de las dos tasas es el valor mínimo que un inversionista desea ganar al invertir su dinero en un proyecto de inversión dando como resultado el 17.13%. El riesgo país del Ecuador es el indicador que mide la probabilidad de pago de la deuda externa en febrero 2021 se ubicó en 1.263 puntos, que equivales a 12.63% es la tasa mínima que exigirá un inversionista, que desee invertir en el territorio ecuatoriano. Este criterio se considera el valor del dinero en el tiempo por lo tanto los flujos efectivos se someterán a esta tasa de descuento.

63 4.9.7.5.

Costo promedio ponderado de capital

Tabla 35.Costo promedio de capital Costo promedio de capital COSTO PROMEDIO PONDERADO DE CAPITAL

DETALLE

CANTIDAD

INTERÉS

PONDERACIÓN TMAR

Recursos propios 1

1.600.622,31

93%

17,13%

15,92%

Recursos propios 2

121612,09

17,13%

1,21%

TOTAL

17,13%

Nota: es costo de fuentes de capital. (Investigación de campo, 2020).

Para calcular el costo promedio ponderado del capital se considera la tasa que el banco cobra a un cliente por un préstamo. Pero este proyecto de inversión está financiado con recursos propios, al multiplicarlo por el 17.13%, el valor de inversión de cada socio da como resultado el costo promedio ponderado de 1 socio 15.92%, 2 socio 1.21%. 4.9.7.6.

Análisis del Valor Actual Neto.

Tabla 36.VAN valor actual neto VAN valor actual neto VALOR ACTUAL NETO

PERIODOS

FLUJO NETO

FACTOR ACT

VALOR

OPERACIONAL

17,13%

ACTUALIZADO

$2.098.157,11

$612.449,81

0,85

522.880,40

$660.971,64

0,73

481.777,53

$709.936,96

0,62

441.789,47

$759.360,34

0,53

403.436,64

$809.262,38

0,45

367.069,78

∑ FLUJOS NETOS INVERSIÓN VAN

2.216.953,82 -2.098.157,11 118.796,71

Calculado en Excel Nota: instrumento matemático financiero para ver la viabilidad de un proyecto. (Investigación de campo, 2020)

Por medio de este instrumento financiero se midió el riesgo al invertir en este proyecto, el valor obtenido en la Tasa interna de retorno de manera anual se convierte en los flujos netos

64 que se van reduciendo de manera anual, luego al multiplicarlos por el factor de actualización que es de 17.13% que aplicada la fórmula del factor de potenciación actualizado para el primer año es de 0.86% al ser multiplicado por el flujo neto operacional del primer año $ 612.449.81 se obtiene como resultado el valor actualizado anualmente $ 522.880,40; ese mismo procedimiento se aplica para los 4 años posteriores. La inversión inicial del proyecto es de 2.098.157,11; los flujos de efectivos representados en el flujo de caja, se puede apreciar de forma positiva, por lo que el VAN es mayor a cero, dando como resultado $118.796.71. 4.9.7.7.

Tasa Interna de Retorno. Tabla 37.Tasa Interna de Retorno Tasa Interna de Retorno TASA INTERNA DE RETORNO PERIODOS

FLUJO NETO OPERACIONAL

TIR

-$2.046.198,95

$612.449,81

$660.971,64

$709.936,96

$759.360,34

$809.262,38 =

20,54%

Nota: esta tasa indica el porcentaje de rentabilidad del proyecto (Investigación de campo, 2020)

Por medio de este instrumento evaluamos la rentabilidad que los inversionistas van a obtener al invertir en este proyecto. Si el TIR es mayor a la tasa de descuento. Y como podemos visualizar en la tabla si es mayor 20.54% a la tasa de descuento (17.13), en consecuencia, se aceptaría el proyecto.

65 4.9.7.8.

Periodo de Recuperación de la Inversión.

Tabla 38. Periodo de recuperación de la inversión Periodo de recuperación de la inversión PERIODO REAL DE LA RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN PERIODOS

∑ FN

Inversión

2.098.157,11

612.449,81

660.971,64

1.273.421,45

709.936,96

1.983.358,41

759.360,34

2.742.718,75

809.262,38

3.551.981,13

PRI =

Año que supera la inversión +

PRI = PRI=

Inversión-∑primeros flujos FN del año que supera la inversión 824.735,65

660.971,64

PRI=

1,25

3,2

Nota: este indicador mide en cuanto tiempo se recupera el total e la inversión (Investigación de campo, 2020)

Periodo de recuperación de la inversión para el proyecto propuesto es que la inversión se recupera en 3 años y dos meses; el mismo que se encuentra dentro de las medidas admisible para este tipo de inversión, considerando que entre menor sea el tiempo, mayor será la viabilidad, porque disminuye el tiempo de riesgo de la inversión. 4.9.7.9.

Relación Costo Beneficio.

Tabla 39. Relación costo beneficio Relación costo beneficio RELACIÓN BENEFICIO COSTO FAC ACT

COSTOS

INGRESOS

17,13%

ACTUALIZADOS

2.092.664,41

0,85

974.764,67

1.786.616,93

1.192.650,75

2.219.685,98

0,73

869.314,65

1.617.913,32

1.245.878,59

2.349.722,16

0,62

775.302,69

1.462.217,86

1.301.501,47

2.482.871,91

0,53

691.468,00

1.319.112,21

1.359.627,17

2.619.275,32

0,45

616.707,34

1.188.065,63

3.927.557,35

7.373.925,96

PERIODOS

COSTOS

INGRESOS

1.141.741,86

TOTAL Relación Beneficio / Costo

$7.373.925,96 ∑ Ingresos actualizados $3.927.557,35 ∑ costos actualizados

RELACIÓN COSTO/BENEFICIO

1,88

Nota: FAC ACT. Factor actualizado. Es una herramienta para comparar el costo versus el beneficio, al evaluar una empresa. (Investigación de campo, 2020)

66 La razón de Beneficio/Costo es de 1.88 lo que significa que por cada dólar invertido se obtendrá $ 0.88 USD, de beneficio de la inversión en el proyecto. 4.9.7.10.

Punto de Equilibrio. Tabla 40. Punto de Equilibro Punto de Equilibro Datos Ingresos Proyectados

2.096.664.41

Costos

1.141.741,86

totales PE

1.84

Nota: se visualiza el punto de equilibrio entre los ingresos proyectado y costos (Investigación de campo, 2020)

El punto de equilibrio es aquel que demuestra cuando los ingresos pueden solventar los costos y gastos en que se incurren con las ventas del primer año de 30 casas. 4.9.8. Indicadores financieros Índice de rotación de activos Es un indicador de productividad. Mide cuantos dólares genera cada dólar invertido en un activo total. Tabla 41. Índice de rotación de activos Índice de rotación de activos ÍNDICE DE ROTACIÓN DE ACTIVOS Ventas Total Activos

2.092.637,72 2.098.018,45

1,00

Margen operacional El margen operacional tiene gran importancia dentro de un estudio de rentabilidad de una empresa, ya que indica si el negocio es o no lucrativo, en sí mismo, independientemente de la forma como ha sido financiado. Tabla 42. Utilidad operacional / Ventas netas Utilidad operacional / Ventas netas UTILIDAD OPERACIONAL / VENTAS NETAS 960.598,07 2.092.637,72

0,46

67 ROI Índice de retorno de la inversión, nos permite medir el rendimiento que hemos obtenido de una inversión. Tabla 43. Índice que mide la rentabilidad total Índice que mide la rentabilidad total ÍNDICE QUE MIDE LA RENTABILIDAD TOTAL Utilidad neta Inversión inicial

612.381,27 2.098.018,45

0,29

68 5.

DISCUSIÓN

Una vez realizado la investigación de los entornos y de la industria mediante el estudio de mercado, estudio técnico y análisis financiero se determinó la Factibilidad del Estudio Financiero para la Construcción y Comercialización de Casa para la Ciudad de Santo Domingo, por ende, se podrá ejecutar la inversión de dicho proyecto. Una de las ventajas es el crecimiento acelerado de población y la aceptación del 91% en el estudio de mercado realizado a la población económicamente activa (PEA) de la ciudad; la construcción es la tercera industria de mayor crecimiento y aportes económicos al país. De acuerdo con el estudio de marcado realizado determinamos que existe un potencial mercado que representa el 91% de la población (PEA) a la que se le realizó la encuesta, La constructora y comercializadora de casas cubrirá 0.2% de la demanda insatisfecha (15.105) existen en la ciudad. Los planos definitivos del proyecto son compatibles a los resultados del estudio de mercado en cuanto a espacios físicos, metros cuadrados por unidad de vivienda y servicios. El proyecto físico es completamente desarrollable ya que los metros cuadrados de construcción son de 105m2 y el total del terreno es de 200m2. Están dentro de las preferencias de los potenciales clientes a los que se le aplico la encuesta con el 51.1%. Considerando las características de la vivienda, se observa una gran ventaja competitiva frente a otros proyectos similares en la zona, ya que nuestro proyecto de vivienda esta con precios cómodos amplios espacios en la parte frontal, para espacios de áreas de juegos como lo indicaban dentro de las preferencias de los encuestados, así como también amplio espacio en la parte trasera de la vivienda. Y una excelente distribución interna de la vivienda. Frente a otros proyectos similares en la zona con menor frente a la calle, un factor crítico en la toma de decisiones de compra por parte de los clientes. Por otra parte, el equipo familiar emprendedor cuenta con gran experiencia en el área de construcción e inmobiliaria por lo que cuenta con experiencia previa para la consecución de permisos y así desde el punto de vista legal, no debería presentarse ningún contratiempo, menos aun considerando que se han realizado consultas previas y el proyecto se encuentra alineado con las expectativas de desarrollo Urbano para la zona en cuestión.

69 Finalmente, las proyecciones financieras muestran un proyecto viable, con un VAN positivo y con un TIR de 20.54% del valor total del proyecto, considerando un valor de venta por m2 de $664.34 y el primer año con ventas totales $ 2.092.664,41. La financiación es con recursos propios y con un margen de utilidad del 30% equivalente $612.394,00 en el primer año. El precio de la vivienda es muy competitivo en la ciudad, y los acabados son de primera como también espacios amplios. PRECIO DE VENTA CASAS Lote Costo de construcción Total Utilidad 30% Precio de venta de la vivienda Precio venta m2

15.600,00 38.057,38 53.657,38 16.097,21 69.754,59 664,33

Actualmente existe la oportunidad de incursionar en esta actividad ya que para las personas es más fácil acceder hoy en día al financiamiento a largo plazo y con tasas de interés preferencial ofrecido por las instituciones estatales y banca privada, dependiendo del valor de la inversión, la cuota de un préstamo no es muy diferente a la de un arriendo. En este proyecto ayudaremos a los clientes con la tramitación en las entidades financieras ofertantes de crédito Hipotecario como es el Banco pichincha, Banco del pacifico y la Mutualista pichincha, una de las desventajas con estas entidades es que financian solo el 70 y 80% del crédito hipotecario; a diferencia seguros ofertantes de crédito hipotecario como es el BIESS, ISSFFA y el ISPOL que financian el 100% del valor de avaluó del inmueble. Teniendo en cuenta que estas son las entidades financieras más seleccionadas para financiamiento por los encuestados.

CONCLUSIONES

El proyecto se considera financieramente viable tomando en consideración las siguientes observaciones: El valor necesario para la inversión inicial y de capital de trabajo del proyecto, es accesible por parte de los inversionistas ya que el Socio 1 cuenta con el terreno para la realización del proyecto y el Socio 2 aportara parte de los activos fijos, activos diferidos y capital de trabajo; se considera conveniente el aporte individual en lugar de buscar financiamiento, ya que, al tratarse de un primer proyecto, no se cumplen con los requisitos necesarios para la obtención de un crédito en instituciones financieras. El flujo de efectivo del proyecto optimiza el uso del dinero, de manera que las erogaciones necesarias para cada mes se satisfagan de manera oportuna. De acuerdo con la información levantada se pudo observar que, en la ciudad de Santo Domingo, existen varios proyectos inmobiliarios en desarrollo, con precios más altos y con los acabados que no están dentro de la normativa técnica de construcción. A diferencia de las viviendas del proyecto desarrollado en este trabajo. Por ende, se determinó con el estudio de mercado realizado que en la ciudad de Santo Domingo existe un potencial mercado a nuestro favor. La construcción de viviendas induce a un efecto dinamizador de la economía, como también al ordenamiento y ornato de la ciudad por ende ayuda a mejorar la calidad de vida de los habitantes. Al ser un nuevo proyecto se lanzará utilizando una Marca de vivienda que cumple con los sueños o las expectativas de los potenciales clientes, con una estrategia de comunicación agresiva en las redes sociales como Instagram, Facebook, WhatsApp y unas cuñas radiales de nuestra ciudad. La conclusión es que el proyecto debe llevarse a cabo bajo los supuestos presentados en este trabajo.

RECOMENDACIONES

Dentro de un proyecto tan ambicioso como este, ya dado que la proyección familiar es la de convertir este emprendimiento en una empresa dedicada a la construcción y comercialización, recomendamos buscar fuentes de mejora continua que pueden encontrar a través de la asistencia a ferias internacionales de construcción o eventos especializados, que pueden generar ideas innovadoras sobre la forma de construir, optimizar los procesos y entender las tendencias de consumo en vivienda por parte de los probables clientes. Se recomienda aprovechar la factibilidad financiera del proyecto ya que el mismo devuelve la inversión en un periodo corto de tres años y dos meses. Además, con el alto déficit de viviendas en la ciudad de Santo Domingo, se recomienda a los inversionistas continuar desarrollando proyectos de viviendas, ya que es un negocio de alta rentabilidad y crecimiento constante lo que está reflejado en el costo – beneficio de 1.88 que por cada dólar invertido se recibe el 0.88. Aprovechar los sitios estratégicos de la ciudad en tamaño y características adecuadas para este tipo de proyecto de inversión. Otra recomendación es la de incluir en las unidades habitacionales tecnología de punta, dado el perfil de compradores, pues es una herramienta de venta adicional con la que se puede contar y darle ese plus al momento de mercadear un proyecto de este estilo.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Bibliografía Avellaneda, C. (2015). Diccionario terminos financieros. Bogota: ediciones y graficas. Baca Urbina, G. (2016). Evaluación de proyectos (8va ed.). Mexico: Mac Graw Hill. Chiavenato. (2016). Introducción a la Teoria General de la Administración (5ta ed.). Mexico: Mac Graw Hill. Chiriboga. (2017). Diccionario tecnico financiero ecuatoriano. Quito: publicaciones Jokoma. Contreras, M. (2015). Formulación y Evaluación de Proyectos. Bogotá: UNAD. Dávalos, N. (2015). Enciclopedia básica de administración contabilidad y auditoría. Quito: Cooporación de estudio y publicaciones actualizado. Dos Santos, M. A. (2017). Investigación de Mercados: Manual Universitario. Obtenido de htt://ebookcentral.porquest.com/lib/uleamecsp/detail.action?docID=5190269 Fontaine, E. (2017). Evaluación Social de Proyectos. Santiago de Chile: Universidad Catolica de Chile. Garcia. (2017). Contabilidad de Costos. Mexico: Norma. Hernández Sampieri, R. (2018). Metodología de la Investigación las Rutas Cuantitativa, Cualitativa y Mixta . Mexico: Mc Graw Hill. INEC.

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Instituto

Nacional

Estadísticas

Censos.

Obtenido

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73 Robayo, G. (2016). Finanzas para Directivos. Guayaquil: Estudios y edisiones. Ross, W. J. (2017). Finanzas Cooporativas. Mc Graw Hill. Saénz Flores, J. (2015). Manual de Evalución Financiera de Proyecto. Quito: Edimpres. Sapag, N., & Sapag, R. (2016). Fundamentos de preparación de Proyectos y Evaluación de Proyectos (5ta Actualizada ed.). Colombia, Bogotá: Mc Graw Hill.

ANEXOS

Anexo 1: Cronograma

N.ACT.

CRONOGRAMA

1 Desarrollo del Plan 2 Ejecución del Proyecto 3 Elaboración del marco teórico 4 Aplicación de instrumentos

Elaboración de la propuesta de intervención

6 Constatación de los resultados

Elaboración del informe final de tesis Disertación del grado

SEP

OCT NOV

DIC

ENE FEB

MAR

75 Anexo 2. Tabla de recursos (Ejemplo, la tabla es dinámica, se introducen los datos y ella se actualiza)

Recursos

Valor total

Valor unitario

Cantidad

USD

GASTOS Humano Estudiantes*

Costos Operacionales (materiales)** Resma de papel.

750

0,08

Copias

400

0,05

0,35

1,05

Carpetas Transporte

Anillados de borradores

Inversiones (tecnológicos)** Computadora

1200

Impresora

300

Cartuchos Tinta

Pen drive

Internet

180

Teléfono

Informe Final (Anillado)

100

Cd´s

0,5

Comida

Gestión (mes)**

Reproducción de escritos º

Subtotal Imprevistos 5% TOTAL: INGRESOS Fuente de Ingresos

1,5 2049,55 102,48 2.152,03

76 Anexo 3: Administrativo

Cargo

Gerente General Secretaria Jefe Técnico Contador vendedor 1 vendedor 2 TOTAL

Salario

13 Sueldo

14 Sueldo

1.000

83,33

33,33

400

33,33

1.200

100,00 33,33

600 500 500 4.200, 00

50,00 41,67 41,67

VACACIONES

Aporte patronal 11,15%

Fondo de reserva

41,67 16,67

115,00 46,00

6,94 2,78

280,28 132,11

1.280 532

15.363,30 6.385,32

50,00 25,00 20,83 20,83

138,00 69,00 57,50 57,50

8,33 4,17 3,47 3,47

329,66 181,50 156,80 156,80

1.530 781 657 657

18.355,96 9.377,98 7.881,65 7.881,65

175,00

483,00

25,68

1.080,35

33,33 33,33 33,33

350,00 200,00

COMPONENTES

SUELDO MENSUAL

Total

65.245,86

Anexo 4. Rol de pagos Administrativo y Obreros OBRERO 13 Sueldo Cargo SALARIO

14 Sueldo

Maestro Mayor I Maestro Mayor II

600

50,00

33,33

600

50,00

33,33

oficial

520

43,33

33,33

oficial

520

43,33

oficial

515

oficial Bodeguero TOTAL

VACACIO NES

Aporte patronal 11,15%

Fondo de reserva

COMPONENTES

SUELDO MENSUAL

Total

25,00

66,90

4,17

179,40

779

23.381,95

25,00

66,90

4,17

179,40

779

23.381,95

21,67

57,98

3,61

159,92

680

20.397,69

33,33

21,67

57,98

3,61

159,92

680

20.397,69

42,92

33,33

21,46

57,42

3,57

158,71

674

20.211,17

515

42,92

33,33

21,46

57,42

3,57

158,71

674

20.211,17

400

33,33

16,67

44,60

2,78

130,71

531

15.921,30

3.670

305,83

152,92

409,21

22,70

996,05

4.796,76

143.902,93

MUEBLES Y ENSERES COSTO DETALLE UNITARIO Escritorio beis 190,00 Sillas giratoria negra 65,00 Sillas para clientes 110,00 Basurero Acero Inoxidable 20,00 Cuadros decorativos 35,00 archivador 120,00 SUB TOTAL Imprevistos 2% TOTAL

CANTIDAD 3 3 2 1 5 3

COSTO 570,00 195,00 220,00 20,00 175,00 360,00 1.540,00 30,80 3.110,80

EQUIPO DE OFICINA DETALLE Teléfono fijo teléfono celular Cafetera Refrigeradora de oficina extintor calculadora papelera grapadora perforadora TOTAL

COSTO UNITARIO 50,00 200,00 45,00 230 60,00 15,00 10,00 5,00 9,95

EQUIPO DE CÓMPUTO COSTO DETALLE UNITARIO Computadora INTEL 950,00 Impresora tinta continua con wifi 250,00 SUBTOTAL TOTAL

CANTIDAD 1 3 1 1 2 3 3 3 3

COSTO 50,00 600,00 45,00 230,00 120,00 45,00 30,00 15,00 29,85 1.164,85

CANTIDAD 3 1

COSTO 2.850,00 250,00 3.100,00 3.100,00

MAQUINARIA Y EQUIPO OPERACIONAL COSTO DETALLE UNITARIO CANTIDAD Concretará 2000,00 3 Vibrador de hormigón 600 3 Soldadora Eléctrica 400,00 4 SUBTOTAL TOTAL

ACTIVOS FIJOS DETALLE Terreno Muebles y enseres Equipo de oficina Equipo de cómputo Maquinaria uso operacional Vehículo TOTAL

COSTO 1.950.000,00 3.080,00 1.164,85 3.100,00 8.400,00 36.000,00 2.001.744,85

COSTO 2.000,00 600,00 1.600,00 4.200,00 8.400,00

ACTIVOS DIFERIDOS ACTIVOS DIFERIDOS

COSTO

Gastos de constitución

1.410,86

Gasto de Adecuación de instalaciones TOTAL

531,00 1.941,86

INVERSIONES DE ACTIVOS CIRCULANTES

DETALLE Arriendo Materia prima Mano de obra directa Mano de obra indirecta Servicios Básicos de operación Reparación y mantenimiento Sueldos y gastos administrativos Servicios Básicos de administración Gasto de ventas Seguro TOTAL

COSTO ANUAL 3.000,00 895.260,10 143.902,93 21.600,00 657,60 420,00 65.245,86 680,28 962,10 252,00 1.131.980,87

COSTO MENSUAL 250,00 74.605,01 11.991,91 1.800,00 54,80 35,00 5.437,16 56,69 80,18 21,00 94.331,74

DEPRECIACIONES CUENTAS Muebles y enseres Equipo de oficina Equipo de cómputo Maquinaria Vehículo TOTAL

LOTES TERRENO OBRA BÁSICA PLANOS URBANÍSTICO PLANOS DE CASA TOTAL UTILIDAD 30% COSTO DE LOTE

COSTO 3.080,00 1.164,85 3.100,00 8.400,00 36.000,00 $51.744,85

VIDA ÚTIL 10 10 3 10 5

125 700.500,00 629.500,00 85.000,00 85.000,00 1.500.000,00 12000 450.000,00 3600 1.950.000,00 15600

DEPR. 10% 10% 33% 10% 20%

TOTAL ANUAL 308,00 116,49 1.023,00 840,00 7.200,00 $9.487,49

79 Anexo 5. Gráficas de las preguntas del análisis de resultados

Pregunta 1: ¿Cuál es el rango de su edad? En la figura de rango de edad se visualiza que la mayoría el 50% está de 31 y 40. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta 2: ¿Cuál es su estado civil? El estado civil se toma en cuenta para la toma de decisiones ante una inversión de vivienda siendo casados mayor probabilidad de adquirir una vivienda como se demuestra en el gráfico. (Investigación de campo, 2020)

Pregunta 3: ¿Cuál es el nivel de ingreso mensual del núcleo familiar? El ingreso familiar es importante ya que se puede ver la liquidez con la que cuenta ante una inversión de compra de vivienda. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta 4: ¿La vivienda en la que usted reside es? En el gráfico notamos el 35.4 viven en residencias de familias y el 25% en casa arrendadas. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta5: ¿Está usted interesado en adquirir una vivienda? En el gráfico se visualiza que el 91.8% desea adquirir una vivienda. (Investigación de campo,2020).

Pregunta 7: ¿Porque quiere adquirir una vivienda? Toda la población de 91.3% son la mayor muestra de la factibilidad del proyecto. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta 8: ¿Cuál es el área de construcción que le gustaría para la vivienda? En la figura podemos que la mayoría de los encuestados prefieren 100m2 a 110m2. (Investigación de campo, 2020)

Pregunta 9: ¿Seleccione que tipo de construcción prefiere? En la figura se puede observar que tiene preferencia la construcción de Hormigón armado. (Investigación de campo, 2020)

Pregunta 10: ¿Seleccione el tipo de pago al que usted tiene acceso para adquirir la vivienda? En la figura se visualiza que las opciones de preferencia financiera son mediante los seguros y el sistema financiera. (Investigación de campo, 2020).

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE CASAS EN LA CIUDAD DE

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Tabla 43. Índice que mide la rentabilidad total

Tabla 34. Análisis Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento

Tabla 37. Tasa Interna de Retorno

Tabla 25. Inversión Inicial

Tabla 24. Cuadro de áreas que solicita el Gad municipal para la aprobación

Tabla 20. Tamaño del proyecto

Tabla 23. Requisitos para permiso de construcción

Tabla 2. Operacionalización de las Variables

Figura 3. Beneficios del proyecto

Tabla 16. Listado de compañías ofertantes

Tabla 1. Tamaño de la muestra

Figura 2. Análisis de factibilidad de un proyecto