Master Thesis ǀ Tesis de Maestría submitted within the UNIGIS MSc programme presentada para el Programa UNIGIS MSc at/en Interfaculty Department of Geoinformatics- Z_GIS Departamento de Geomática – Z_GIS University of Salzburg Implementación de un SIG aplicado al catastro y valoración de predios urbanos de Sigchos, Provincia de Cotopaxi, Ecuador. Implementation of a GIS applied to the cadastre and valuation of urban properties in Sigchos, Cotopaxi Province, Ecuador. por María Fernanda Lincango Oyervide 11746516
A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements of the degree of Master of Science– MSc Advisor ǀ Supervisor: Leonardo Zurita Arthos PhD
Quito - Ecuador, 22 de febrero de 2021
COMPROMISO DE CIENCIA
Por medio del presente documento, incluyendo mi firma personal certifico y aseguro que mi tesis es completamente resultado de mi propi trabajo. He citado todas las fuentes que he usado en mi tesis y en todos los casos he indicado su origen.
Quito, 22 de febrero de 2021
María Fernanda Lincango Oyervide
RESUMEN La presente investigación se realizó con la finalidad de actualizar el catastro y valoración del suelo urbano de la ciudad de Sigchos (Ecuador) a través de la implementación de un sistema geográfico e informático que se adecúe a los requerimientos actuales y que permita el ingreso de la información del censo predial, valoración del suelo, y cartografía a escala 1:1000, a fin de que se convierta en una herramienta que sustente la gestión municipal, la toma de decisiones económicas, jurídicas, sociales y que contribuya al ordenamiento del territorio urbano. En primera instancia se realizó el relevamiento predial de 1727 predios en un área de 185,54 Ha. Posterior a esto, se conformó una base de datos cartográfica y alfanumérica actualizada digital, en base a la información obtenida del catastro se elaboró el estudio de valoración
del suelo urbano, para lo cual se utilizó la metodología de valoración masiva por sectores homogéneos, aplicando los procedimientos descritos en el Manual de la Asociación de Municipalidades del Ecuador (AME). Mediante la aplicación de la metodología mencionada se obtuvo el plano del valor base del suelo urbano que consta en el plano obtenido se dedujeron los valores individuales de los terrenos de acuerdo al “Instructivo para la determinación del valor individual de terrenos urbanos por predio”, el valor individual fue afectado por los siguientes factores de aumento o reducción: geométricos, topográficos y accesibilidad a servicios. Finalmente, se obtuvo el mapa de valor individual de predios urbanos, el cual se representó en cinco rangos de valor y se pudo determinar que la metodología propuesta para determinar el valor del suelo urbano mediante establecimiento de sectores homogéneos resultó efectiva en virtud de que por un lado plantea procesar información de síntesis a través de sectores homogéneos, mediante datos de fácil obtención en campo, de bajo costo y de sencillo análisis; y por otro, relacionar con los precios de mercado. De esta manera, las dos informaciones se ajustan recíprocamente para producir un resultado lógico. Palabras clave: actualización catastral, predios urbanos, valoración del suelo, SIG.
ABSTRACT
The present investigation has been done with the purpose of updating the cadastre and assessment of values of Sigchos (Ecuador) city urban lands, by implementing a computerized geographic system that adapts to present requirements allowing the entry of all information to the state census ,value and maps of the grounds on a scale 1:1000 in order to convert it into a useful tool to serve the municipal office for legal, social and economic decisions in organizing its urban lands. A predial relief from the 1727 cadastre was made at first on a 185.54 acres area followed by an alphanumeric update obtained from the database of this institution and a study of the value of the urban lands using the mass value method on homogeneous sectors applying the procedure described in the municipal association of Ecuador manual (AME). Through this method we obtained the blueprints and were able to determine the individual value of the lands according to the state instructive and they were affected by these factors: increase or reduction geometric and topographic and accessibility to services. Finally we were able to obtain the maps of individual predial values which where presented in five ranks of value this way we could determine that this proposed method by establishing homogeneous sectors is very effective due to the easy access to information of the field at low cost and when related to the market price it adjusts correctly to produce a logical result.
Keywords: cadastral update, urban properties, land valuation, GIS.
Tabla de Contenido
CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN .......................................................................................................1 1.1.ANTECEDENTES ......................................................................................................................1 1.2.OBJETIVOS ..............................................................................................................................2 1.3.PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN ............................................................................................2 1.4.HIPÓTESIS ...............................................................................................................................2 1.5.JUSTIFICACIÓN .......................................................................................................................2 1.6.ALCANCE ................................................................................................................................3 CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO .....................................................................................................5 2.1.FUNDAMENTOS DEL CATASTRO .............................................................................................5 2.1.1.DEFINICIÓN ......................................................................................................................5 2.1.2.COMPETENCIA.................................................................................................................5 2.1.3.COMPONENTES DEL CATASTRO ......................................................................................6 2.2.FINALIDADES DEL CATASTRO .................................................................................................7 2.2.1.Finalidad tributaria ..........................................................................................................8 2.2.2.Finalidad extra fiscal: Planificación, regulación, ordenamiento y control .......................8 2.3.SISTEMAS DE CATASTRO EN PAÍSES DE LATINOAMERICA ......................................................9 2.3.1.Objetivos .........................................................................................................................9 2.3.2.Legislación .......................................................................................................................9 2.3.3.Financiación ..................................................................................................................10 2.4.METODOLOGÍA PARA ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO URBANO ........................................10 2.4.1.Levantamiento de información catastral .......................................................................11 2.4.2.Ficha catastral ...............................................................................................................11 2.4.3.Cartografía catastral ......................................................................................................12 2.4.4.Aplicación del SIG al catastro ........................................................................................13 2.4.4.1.Conceptos Básicos ......................................................................................................13 2.5.VALORACIÓN PREDIAL..........................................................................................................16 2.5.1.Definición ......................................................................................................................16
2.5.2.Valor del suelo...............................................................................................................17 2.5.3.Valoración del suelo urbano ..........................................................................................18 2.6.METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DEL SUELO URBANO........................................................18 2.6.1.Delimitación del área urbana de intervención ..............................................................19 2.6.2.Procesamiento de la información..................................................................................20 2.6.3.Ponderación cuantitativa de la información .................................................................21 2.6.3.1.Infraestructura básica.............................................................................................21 2.6.3.2.Infraestructura complementaria ............................................................................22 2.6.3.3.Servicios municipales .............................................................................................22 2.6.3.4.Información urbana ................................................................................................22 2.6.3.5.Uso del suelo ..........................................................................................................22 2.6.3.6.Equipamiento urbano .............................................................................................22 2.6.3.7.Densidad edificada .................................................................................................23 2.6.4.Establecimiento de sectores homogéneos ....................................................................23 2.6.5.Cobertura y déficit de servicios municipales .........................................................24 2.6.6.Investigación de precios de mercado del suelo urbano ................................................24 2.6.7.Plano del valor de la tierra ............................................................................................25 2.6.8.Factores de ajuste del valor del suelo ...........................................................................25 2.7.VALORACIÓN DEL SUELO URBANO EN CIUDADES DE ECUADOR ..........................................27 2.7.1.La valoración del suelo urbano en la ciudad de Loja .....................................................27 2.7.1.1.Sectores homogéneos de valor del suelo urbano en la ciudad de Loja...................27 2.7.2.Modelo de valoración catastral del suelo urbano para el cantón San Cristóbal de Patate………… ..........................................................................................................................28 2.7.3.Modelo de valoración masiva del suelo urbano en la ciudad de Tena ..........................29 CAPÍTULO 3. METODOLOGÍA......................................................................................................31 3.1. ÁREA DE ESTUDIO ...............................................................................................................32 3.2. SITUACIÓN ACTUAL DEL CATASTRO ....................................................................................33 3.2.1. Aspectos físicos geométricos .......................................................................................34 3.2.2. Aspecto legal ................................................................................................................34 3.2.3. Aspecto tributario ........................................................................................................34 3.2.4. Recurso Humano ..........................................................................................................35
3.2.5. Sistema y recursos físicos .............................................................................................35 3.2.6. Información Cartográfica ..............................................................................................36 3.3. ETAPAS DE EJECUCIÓN DE LA METODOLOGÍA ................................................................36 3.4. FLUJOGRAMA DE METODOLOGÍA .......................................................................................37 3.5. FASE I: ACTIVIDADES PREVIAS .............................................................................................38 3.5.1.Evaluación del actual sistema de catastro e información existente ..............................38 3.5.1.1.Información Recibida .................................................................................................38 3.6.FASE II: ACTIVIDADES DE CAMPO Y GABINETE .....................................................................44 3.6.1.Diseño de los procedimientos para el levantamiento catastral.....................................44 3.6.1.1.Diseño de la ficha predial .......................................................................................44 3.6.1.2.Etapa de socialización y capacitación de personal .................................................47 3.6.2.CARTOGRAFÍA ...............................................................................................................48 3.6.2.1.Deslinde predial......................................................................................................48 3.6.2.2.Identificación de construcciones ............................................................................48 3.6.2.3.Identificación de vías ..............................................................................................49 3.6.2.4.Identificación de hidrografía ..................................................................................49 3.6.3.CENSO PREDIAL .............................................................................................................50 3.6.3.1.Sectorización y determinación de polígonos urbanos ................................................50 3.6.3.2.Actividades de campo en el levantamiento predial....................................................51 3.6.3.3.Procesos de supervisión y gabinete............................................................................52 3.6.3.4.Complementación de la ficha predial .........................................................................53 3.6.3.5.Elaboración de rutinas de control ..............................................................................53 3.6.4.DIGITALIZACIÓN ............................................................................................................54 3.6.4.1.Pasos para digitalización de información catastral en un SIG .....................................55 3.6.4.2.Importar a una GDB....................................................................................................60 3.6.4.3.Topología....................................................................................................................60 3.6.5.DIGITACIÓN Y CONFORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS ...................................................63 3.6.5.1.Ingreso de datos .........................................................................................................63 3.6.5.2.Enlace gráfico – alfanumérico ....................................................................................66 3.7.FASE III: VALORACIÓN DEL SUELO ........................................................................................69 3.7.1.Estudio de valoración del suelo urbano ............................................................................69
3.7.1.1.Determinación de Zonas Homogéneas Físicas: análisis de variables ..........................69 3.7.1.1.1.Parámetros de ponderación ....................................................................................70 3.7.1.2.Establecimiento de sectores homogéneos .................................................................85 3.7.1.3.Cobertura y déficit de la infraestructura y servicios ...................................................91 3.7.1.4.Zonas Homogéneas Geoeconómicas ..........................................................................92 3.7.1.4.1.Captura de ofertas ...............................................................................................92 3.7.1.5.Cálculo del valor m2 de terreno .................................................................................95 3.7.1.5.1.Método comparativo o de mercado ....................................................................95 3.7.1.6.Determinación de valor de m² en cada sector homogéneo ...................................96 3.7.2.PLANO DEL VALOR DEL SUELO ....................................................................................100 3.7.3.VALORACIÓN INDIVIDUAL DEL TERRENO ....................................................................100 3.7.3.1.Factores de ajuste del valor del suelo ......................................................................101 3.7.3.2.Cálculo del Factor de afectación...............................................................................110 3.7.3.3.Cálculo del Valor individual del terreno ...................................................................111 CAPÍTULO 4. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE RESULTADOS ..........................................................112 4.1. RESULTADOS....................................................................................................................112 4.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS ...............................................................................................116 CAPÍTULO 5. CONCLUSIONES ...................................................................................................122 FUENTES BIBLIOGRÁFICAS: ......................................................................................................124 ANEXO 1.
Presentación para Capacitación al Equipo Encuestador ......................................127
Índice de Figuras Figura 1. Plano del valor del suelo de la ciudad de Loja .............................................................28 Figura 2. Plano del valor de suelo de San Cristóbal de Patate. ...................................................29 Figura 3.Valor del suelo urbano en la ciudad de Tena. ...............................................................30 Figura 4. Ubicación de la provincia de Cotopaxi y del cantón Sigchos……………………………………..32 Figura 5. Ubicación del área urbana de la parroquia Sigchos ………………………………………………….32 Figura 6. Ciudad de Sigchos…………………………………………………………………………………………………….33 Figura 7. Ortofoto de Sigchos………………………………………………………………………………………………….38 Figura 8. Capa del área urbana de Sigchos………………………………………………………………………………39 Figura 9. Tabla de atributos de la capa de límites urbanos ........................................................39 Figura 10. Shapefile de sectores urbanos de Sigchos………………………………………………………………39 Figura 11. Shapefile incompleto de vías .....................................................................................40 Figura 12. Dos capas con diferente número de predio……………………………………………………………40 Figura 13. Número de predios repetidos en la manzana…………………………………………………………41 Figura 14. Comparación entre CAD del catastro urbano y ortofoto…………………………………………41 Figura 15. Nuevas construcciones visibles en la ortofoto aún no registradas ............................42 Figura 16. Archivo excel de Base de datos alfanumérica ............................................................43 Figura 17. Ficha predial urbana (Primera parte) .........................................................................45 Figura 18. Ficha predial urbana (Segunda parte)........................................................................46 Figura 19. Hoja adicional para caracterizar construcciones…………………………………………………….47 Figura 20. Deslinde predial en base al archivo CAD....................................................................48 Figura 21. Digitalización de construcciones sobre ortofoto…………………………………………………….49 Figura 22. Capa de vías en Sigchos………………………………………………………………………………………….49 Figura 23. Capa de hidrografía en Sigchos………………………………………………………………………………50 Figura 24. Sectorización en el área urbana.................................................................................50 Figura 25. Plano manzanero correspondiente al Sector 01 – Manzana 06……………………………..51 Figura 26. Base alfanumérica correspondiente al Sector 01 – Manzana 06 ...............................51 Figura 27. Levantamiento predial urbano en Sigchos ................................................................52 Figura 28. Predios digitalizados con número de predio…………………………………………………………..56 Figura 29. Tabla de atributos de la capa PREDIOS……………………………………………………………………56
Figura 30. Tabla de atributos de la capa BLOQUES………………………………………………………………….57 Figura 31. Capa de bloques sobre capa de predios………………………………………………………………….57 Figura 32. Capa de manzana por el límite de la línea de fábrica ................................................58 Figura 33. Tabla de atributos de la capa MANZANAS………………………………………………………………58 Figura 34. Ejemplo de No Valorables .........................................................................................59 Figura 35. Capa de No Valorables sobre la capa de predios…………………………………………………….59 Figura 36. Geodatabase de Sigchos…………………………………………………………………………………………60 Figura 37. Contenido de la GDB de Sigchos…………………………………………………………………………….60 Figura 38. Reglas Must Not Overlap y Must Not Have Gaps ......................................................60 Figura 39. Regla Must Be Covered By……………………………………………………………………………………..61 Figura 40. Regla Area Boundary Must Be Covered By Boundary……………………………………………..61 Figura 41. Regla Must Be Covered By……………………………………………………………………………………..61 Figura 42. Regla Must Be Covered By……………………………………………………………………………………..62 Figura 43. Regla Must Not Overlap With…………………………………………………………………………………62 Figura 44. Cartografía catastral de la ciudad de Sigchos………………………………………………………….63 Figura 45. Primera parte para ingreso de datos………………………………………………………………………64 Figura 46. Segunda parte para ingreso de datos……………………………………………………………………..65 Figura 47. Parte final para ingreso de datos y registro de ficha……………………………………………….65 Figura 48. Base de datos ............................................................................................................66 Figura 49. Tabla de atributos de la capa PREDIOS……………………………………………………………………66 Figura 50. Datos de un predio seleccionado ..............................................................................67 Figura 51. Tabla de atributos de la capa BLOQUES…………………………………………………………………67 Figura 52. Datos de un bloque seleccionado…………………………………………………………………………..67 Figura 53. Mapa de cobertura de red de alcantarillado en Sigchos ...........................................71 Figura 54. Mapa de Abastecimiento de Agua de Sigchos ...........................................................72 Figura 55. Mapa de Servicio de Energía Eléctrica de Sigchos .....................................................73 Figura 56. Mapa de Servicio de Alumbrado Público de Sigchos .................................................74 Figura 57. Mapa de Material de Vías de Sigchos ........................................................................75 Figura 58. Mapa de Servicio Telefónico de Sigchos ....................................................................76 Figura 59. Mapa de Infraestructura complementaria de aceras de Sigchos ...............................77 Figura 60. Mapa de Infraestructura complementaria de Bordillos de Sigchos ...........................78 Figura 61. Mapa de servicio de recolección de Basura en Sigchos .............................................79
Figura 62. Mapa de Servicio de Aseo de calles de Sigchos. ........................................................80 Figura 63. Mapa de equipamiento Urbano de Sigchos...............................................................82 Figura 64. Mapa de Uso de Suelo de Sigchos. ............................................................................83 Figura 65. Mapa de Densidad Edificada de Sigchos. ...................................................................84 Figura 66. Simbología para sectores homogéneos………………………………………………………………….85 Figura 67. Mapa de Zonas Homogéneas Físicas en Sigchos........................................................90 Figura 68. Ofertas de mercado en Sigchos ................................................................................92 Figura 69. Mapa de Ofertas de mercado en Sigchos. .................................................................95 Figura 70. Ofertas de mercado ubicadas en el Sector Homogéneo 1………………………………………96 Figura 71. Estadísticas del campo VALOR M2………………………………………………………………………….97 Figura 72. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 1……………………………97 Figura 73. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 2…………………………..98 Figura 74. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 3……………………………98 Figura 75. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 4……………………………99 Figura 76. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo …………………………....99 Figura 77. Plano del Valor del Suelo Urbano de Sigchos ..........................................................100 Figura 78. Obtención de fondos de predios…………………………………………………………………………..102 Figura 79. Relación frente/fondo con la herramienta Field Calculator…………………………………..103 Figura 80. Asignación de coeficiente por factor frente/fondo……………………………………………….103 Figura 81. Asignación de coeficientes por factor forma ...........................................................104 Figura 82. Asignación de coeficientes por factor superficie…………………………………………………..105 Figura 83. Asignación de coeficientes por localización en la manzana…………………………………..106 Figura 84. Asignación de coeficientes por características del suelo……………………………………….107 Figura 85. Asignación de coeficientes por topografía……………………………………………………………107 Figura 86. Asignación de coeficientes por infraestructura básica………………………………………….108 Figura 87. Asignación de coeficientes por material de la vía…………………………………………………109 Figura 88. Asignación de coeficientes por infraestructura complementaria………………………….110 Figura 89. Cálculo del factor de afectación……………………………………………………………………………110 Figura 90. Factor de afectación en la tabla de atributos……………………………………………………….111 Figura 91. Valor individual de predios…………………………………………………………………………………..111 Figura 92. Mapa de Valor Individual de Predios Urbanos………………………………………………………113 Figura 93. Plano del valor del suelo urbano de Sigchos…………………………………………………………116 Figura 94. Actividades para la valoración masiva urbana………………………………………………………118
Figura 95. Mapa del valor del suelo en Tena…………………………………………………………………………119 Figura 96. Mapa de Ofertas de mercado en Sigchos. ...............................................................121
Índice de Tablas
Tabla 1. Predios Catastrados a Julio del 2017.............................................................................33 Tabla 2. Número de días de intervención para el levantamiento de predios en el área urbana. ...................................................................................................................................................52 Tabla 3. Ejemplo de Rutina de Control .......................................................................................53 Tabla 4. Detalle de predios por manzana ...................................................................................68 Tabla 5. Tabla resumen del catastro realizado en la ciudad de Sigchos. ....................................69 Tabla 6. Ponderación de Variables. ............................................................................................70 Tabla 7. Equipamiento urbano ...................................................................................................82 Tabla 8. Categorías de densidad edificada .................................................................................84 Tabla 9. Sectores homogéneos en la ciudad de Sigchos. ............................................................86 Tabla 10. Matriz de ponderación de variables por manzana de la ciudad de Sigchos: POR ORDEN DE SECTOR .....................................................................................................................87 Tabla 11. Matriz de ponderación de variables por manzana de la ciudad de Sigchos: DATOS ORDNADOS EN FORMA DESCENDENTE ......................................................................................88 Tabla 12. Matriz de ponderación de variables por manzana de la ciudad de Sigchos: DEFINICIÓN DE RANGO POR SECTOR HOMOGENEO ..................................................................89 Tabla 13. Cobertura y déficit de infraestructura y servicios de Sigchos ....................................91 Tabla 14. Ofertas de mercado ....................................................................................................94 Tabla 15. Valor de m² por sector homogéneo .........................................................................100 Tabla 16. Cuadro de coeficientes de modificación por indicadores .........................................101 Tabla 17. Valor individual por predio: ORDENADO EN FORMA ASCENDENTE .........................114
ACRÓNIMOS
AME: Asociación de Municipalidades del Ecuador CAD: Computer Aided Design CoFo: Factor forma CoS: Factor superficie CoL: Factor de localización en la manzana CoCs: Factor de características del suelo CoT: Factor topografía CoIB: Factor de infraestructura básica CoV: Factor de vialidad CoIC: Factor de infraestructura complementaria y servicios COOTAD: Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización GADM: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal GADMS: Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Sigchos IGM: Instituto Geográfico Militar OT: Ordenamiento Territorial POT: Plan de Ordenamiento Territorial SIG: Sistemas de Información Geográfica SIGTIERRAS: Sistema Nacional de Información y Gestión de Tierras Rurales e Infraestructura Tecnológica UTM: Universal Transversal de Mercator WGS84: World Geodetic System 1984
CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN 1.1. ANTECEDENTES Sigchos, es uno de los siete cantones de la Provincia de Cotopaxi, en el centro del Ecuador. El Cantón Sigchos se encuentra ubicado en el extremo noroccidental de la provincia de Cotopaxi, entre los sistemas montañosos de la Cordillera Occidental de los Andes y la Cordillera de Chugchilán, en las coordenadas 00° 42’ 03’’ de latitud Sur y 78°53’14’’ de longitud Oeste. Sus límites son, al Norte: el Cantón Santo Domingo y Cantón Mejía, al Sur: el Cantón Pujilí, al Este: el Cantón Saquisilí y Cantón Latacunga y al Oeste: el Cantón La Maná y Cantón Valencia. La ciudad de Sigchos, cabecera cantonal del cantón del mismo nombre, posee un área urbana de 185,54 Ha, actualmente se tienen catastrados y registrados 1727 predios urbanos (PDOT, 2012). En la ciudad no existe un catastro urbano georreferenciado, acorde a lo mencionado en el Acuerdo 029-2016 “Norma técnicas para el catastro nacional georreferenciado”, además la
valoración del suelo, no se ha modificado en 4 años, aun habiendo mejoras en diferentes sectores del área urbana. La presente investigación pretende actualizar el catastro y valoración del suelo urbano de la ciudad de Sigchos a través de la implementación de un sistema geográfico e informático que se adecúe a los requerimientos actuales y que permita el ingreso de la información del censo predial, valoración del suelo, y cartografía a escala 1:1000, a fin de que se convierta en una herramienta que sustente la gestión municipal, la toma de decisiones económicas, jurídicas, sociales y que contribuya al ordenamiento del territorio urbano. Para esto, se deberá realizar el relevamiento predial de 1727 predios en un área de 185,54 Ha, posterior a esto se conformará una base de datos cartográfica y alfanumérica actualizada digital del área urbana mencionada con la representación de predios georreferenciada a escala 1:1000, con información correspondiente a los atributos físicos (clave catastral, forma y dimensiones del predio y construcciones,) jurídicos (propiedad, posesión u ocupación), entre otros. Finalmente se elaborará el estudio de valoración del suelo urbano de la ciudad de Sigchos mediante la aplicación de metodología de valoración inmobiliaria masiva por Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, la cual permite tener la tasación de los suelos en un espacio geográfico determinado, considerando físicamente los componentes más relevantes 1
para su cálculo económico como lo son: localización, influencia de las vías, usos, servicios públicos, servicios complementarios, etc. 1.2. OBJETIVOS
Objetivo General: Determinar el valor del suelo urbano de la ciudad de Sigchos, Provincia de Cotopaxi, Ecuador. Objetivos Específicos: Proponer una metodología para la obtención de información cartográfica y alfanumérica del catastro inmobiliario del área urbana de Sigchos. Diseñar el modelo de valoración del suelo urbano acorde a los datos cualitativos y cuantitativos obtenidos en el levantamiento de la información. Representar espacialmente los resultados de la implementación del modelo de valoración del suelo. 1.3. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN ¿Cómo se obtiene información actualizada del catastro urbano de la ciudad de Sigchos? ¿Cómo se determina el valor del suelo urbano en la ciudad de Sigchos? ¿Cómo se puede visualizar el resultado de una valoración del suelo urbano? 1.4. HIPÓTESIS El valor del suelo urbano de la ciudad de Sigchos está directamente relacionado con el acceso a servicios básicos y complementarios de los predios, siendo así, los precios más altos se ubican en el centro de la ciudad y los más bajos en la periferia de la misma. 1.5. JUSTIFICACIÓN El artículo 55 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) establece que son competencias exclusivas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, literal i.- “Elaborar y administrar los catastros inmobiliarios urbanos y rurales”. En el artículo 139 del COOTAD respecto al ejercicio de la competencia de formar y administrar catastros inmobiliarios señala que corresponde a los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales, los que, con la finalidad de unificar la metodología de manejo y acceso a la información, deberán seguir los lineamientos y parámetros metodológicos que establezca la ley. Es obligación de dichos gobiernos actualizar cada dos años los catastros y la valoración de la propiedad urbana y rural. 2
Actualmente dentro de la Dirección de Planificación del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal (GADM) del cantón Sigchos se cuenta con la ortofotografía de la ciudad de Sigchos, escala 1:1000, tomada en el año 2016 en convenio realizado con la Universidad de las Fuerzas Armadas y la Carrera de Ingeniería Geográfica y del Medio Ambiente. Para la parte gráfica se utiliza los planos catastrales desarrollados por la Asociación de Municipalidades del Ecuador (AME), actualizados en el año 2012, en formato CAD; a pesar de no encontrarse correctamente georeferenciados. El software que se utiliza en la unidad de avalúos y catastros, es el Sistema Integral de Catastros, desarrollado por la AME. Este sistema alberga información alfanumérica de cada predio, urbano catastrado; herramienta fundamental para el cobro de impuesto predial. La valoración del suelo urbano no se ha actualizado en cuatro años, la cual es información base para emitir impuestos sobre la propiedad urbana más los adicionales de Ley; impuestos de alcabala, plusvalía y contribución especial de mejoras, suministro de datos para la elaboración de estudios y proyectos de desarrollo del cantón. Es evidente la necesidad de la actualización catastral, con el fin de contar con información actualizada para realizar el diagnóstico de la calidad de los servicios básicos y el equipamiento urbano, en el cumplimiento de las nuevas leyes que rigen el Ecuador, con el objetivo principal de ejecutar proyectos urbanísticos a corto y mediano plazo, ampliación y mejoramiento de los servicios básicos y la planificación territorial, uso y gestión del suelo. Por tales motivos, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal del Cantón Sigchos tiene la necesidad de actualizar el valor del suelo urbano de la ciudad de Sigchos a través de la implementación de un sistema geográfico e informático que se adecúe a los requerimientos actuales y que permita el ingreso de la información del censo predial y cartografía a escala 1:1000, a fin de que se convierta en una herramienta que sustente la gestión municipal, la toma de decisiones económicas, jurídicas, sociales y que contribuya al ordenamiento del territorio urbano. 1.6. ALCANCE
El alcance de la presente investigación se establece en función de las carencias y limitaciones del sistema existente, sus insumos catastrales y los requerimientos para mantener un catastro predial urbano moderno y actualizado. 3
Bajo esta consideración, se ejecutará el Censo Catastral Urbano de la cabecera cantonal Sigchos, se actualizarán 1727 predios urbanos, y su incremento, en un área de 185,54 Ha. Mediante actividades de campo se llevará a cabo el levantamiento de la información de las propiedades inmuebles, para lo cual, se levantará la información catastral mediante la visita de todas las unidades prediales, para ello se utilizará la ficha predial urbana, la información obtenida será posteriormente digitada para obtener una base alfanumérica. Se obtendrá cartografía catastral en función a la digitalización sobre la ortofoto escala 1:1000, y se realizará el enlace de la base gráfica con la base alfanumérica. En base a la información obtenida del catastro urbano se elaborará el estudio de valoración del suelo urbano con lo cual se obtendrá como producto el plano del valor del suelo de la ciudad de Sigchos. Los productos obtenidos tanto del censo predial como del estudio de valoración del suelo urbano podrán ser entregados en formato digital (archivos shp y MXD) a la Municipalidad del Cantón Sigchos, mismos que les servirá de herramienta para la planificación y gestión municipal.
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CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO 2.1. FUNDAMENTOS DEL CATASTRO 2.1.1. DEFINICIÓN "El catastro inmobiliario es el registro e inventario técnico, actualizado y clasificado de la propiedad inmobiliaria, en el que se establece la correcta identificación de los aspectos físicos, geométricos, jurídicos, económicos (valorativos) que lo definen y constituyen" (Concejo Metropolitano de Quito, 2007, pág. 2). Es además una herramienta fundamental para la planificación del crecimiento ordenado de las ciudades, enfocado en aspectos socioeconómicos, ambientales, entre otros, a través de la recopilación de datos e indicadores que permiten a la municipalidad anticiparse a los cambios que constantemente sufren las urbes, aplicando de la forma más técnica posible, soluciones adecuadas a los problemas urbanos, con el fin de conducir su desarrollo de modo que los recursos que se canalicen en este ámbito sean los mínimos posibles; es decir, la inversión se la realice de forma preventiva (a través de prohibiciones o normas en general), más no correctiva (derrocamiento de construcciones, etc.). 2.1.2. COMPETENCIA Los municipios en el Ecuador tienen la potestad del manejo de este registro inmobiliario en el ámbito urbano, de conformidad con lo establecido por el Art. 153 lit. c) de la Ley Orgánica de Régimen Municipal vigente, con lo cual, en primer lugar, se logra que sea un único ente el que posea la información de los inmuebles urbanos (en este caso, cada municipio maneja su propia información), y como consecuencia de lo anterior, se tiene la certeza de que la información contenida en el catastro es, a primera vista, confiable (aunque por excepción podrían existir casos de adulteración de planos o documentos catastrales). En el ámbito de gestión, como expresión fidedigna del ejercicio de la competencia en la elaboración y administración del catastro predial, cada gobierno municipal con base en su estructura orgánica y funcional, determina los ámbitos de acción y las correspondientes funciones a distintas unidades administrativas para el despliegue operativo en múltiples frentes de atención y cobertura que viabilizan precisamente el ejercicio de sus competencias. En este sentido, cada administración municipal contempla una unidad encargada de la gestión del catastro predial.
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Generalmente se configura como una Dirección identificada como de Avalúos y Catastros, encargada de llevar la cartografía, información física, jurídica y valorativa de cada predio. Esta gestión involucra también a otras unidades administrativas que de manera directa o indirecta inciden sobre la información contenida en el catastro predial. En función de sus atribuciones, las direcciones de avalúos y catastros de cada administración municipal establecen y definen estrategias y procedimientos de generación, registro y actualización de la información relacionada con los avalúos y catastros prediales. En este sentido, levantan, mantienen y actualizan la información geométrica descriptiva del territorio, complementada con datos, económicos y jurídicos, funciones que se extienden a la planificación, programación y coordinación de las actividades operativas para los procesos de organización, actualización y mantenimiento del catastro. 2.1.3. COMPONENTES DEL CATASTRO El catastro está conformado por los siguientes elementos, los cuales, a continuación, serán explicados con detenimiento: Componente físico El componente físico "permite determinar descriptiva y cartográficamente, la ubicación geográfica, dimensiones, topografía y demás características físicas de los inmuebles que integran un municipio" (Alvarado, 2007, pág. 10). Este componente se refiere al levantamiento topográfico, y la posterior elaboración de planos, método que se utiliza actualmente para la elaboración del catastro urbano en la mayoría de ciudades a nivel nacional, con lo que se obtiene la individualización de los inmuebles, así como la delimitación de la zona urbana con la zona rural de las ciudades. Este componente físico en Ecuador, así como en la gran mayoría de países a nivel mundial, reviste gran importancia, puesto que es la mejor manera (y la más rápida para quienes laboran en el Departamento de Avalúos y Catastros) en que los municipios puedan planificar el desarrollo y crecimiento de las zonas urbanas, el sistema vial y de transporte, la dotación de servicios básicos, la zonificación de la ciudad, entre otros aspectos a ser considerados. Componente económico El componente económico permite determinar el avalúo catastral de la propiedad, es decir, establece el valor de cada uno de los inmuebles presentes en un municipio, a través de la evaluación de los elementos que los forman, asignando un valor a los metros cuadrados o 6
hectáreas de las distintas clases de suelo, con el objeto de llegar a determinar su valor catastral. De este modo además, se puede conocer cómo se ejerce la tenencia del inmueble (como propietario, arrendatario, poseedor, etc.); el tipo de ocupación del lote (si existe edificaciones o no); la información del tenedor del inmueble (su ocupación e ingreso económico mensual); la forma del inmueble y las características principales de las edificaciones; los servicios públicos que dispone el mismo (agua potable, energía eléctrica, alcantarillado, etc.); las dimensiones del inmueble y el uso del predio (vivienda, local comercial, etc.) (Benavides, 2015). Hay que considerar que para el avalúo de los inmuebles se considera el precio comercial del suelo y de la construcción (indudablemente comparando inmuebles ubicados dentro de un mismo sector y que presenten características similares). Componente jurídico El componente jurídico se refiere a la titularidad de dominio, derecho de propiedad o posesión del inmueble, es decir, permite conocer la tenencia de la propiedad inmobiliaria. Este componente del catastro es trascendental, toda vez que a través de la información incluida en el mismo, se hacen viables las transferencias del dominio de los inmuebles de una manera segura, debido a la confiabilidad de los datos contenidos en ese documento, lo cual hace que tanto quien enajena el inmueble como quien adquiere el mismo, tengan la seguridad de la legalidad y legitimidad del negocio jurídico que están efectuando; y no solo ellos gocen de esta seguridad en las transacciones inmobiliarias, sino también las personas que, de manera secundaria, intervienen en las solemnidades que requieren este tipo de actos, es decir, notarios, registradores de la propiedad e incluso los jueces (en aquellos litigios en los que se esté disputando la propiedad de determinado inmueble). 2.2. FINALIDADES DEL CATASTRO En la propia definición del catastro está implícita su finalidad primaria, que no es otra que disponer de un inventario y registro de los bienes inmuebles de un territorio o país. Como finalidad secundaria, cabe considerar cualquier uso del mismo que pueda derivarse precisamente de la disponibilidad de dicha información, constituyendo un servicio público que cubre necesidades básicas para cualquier país o ciudad. Entre las finalidades secundarias están las siguientes:
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2.2.1. Finalidad tributaria Esta se refiere a obtener una recaudación cada vez mayor de ingresos en función de ir incorporando y actualizando unidades prediales sometidas a valoración a partir de las cuales se generan impuestos municipales, ingresos que constituyen una fuente estable y segura de financiamiento de los gobiernos locales. En este punto resalta la importancia de la formación, conservación y actualización del catastro predial que provea de información completa sobre los predios urbanos y rurales asentados en cada municipio incluida su valoración, esto en razón de que el avalúo constituye la base imponible para el cálculo del impuesto sobre la propiedad urbana, del impuesto predial rural, del impuesto a inmuebles no edificados, así como referente para la determinación de la base imponible del impuesto de alcabalas, del impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía de los mismos, y de tasas y contribuciones especiales (COOTAD, 2010). 2.2.2. Finalidad extra fiscal: Planificación, regulación, ordenamiento y control El catastro, es un instrumento muy importante y beneficioso para la recaudación tributaria, pero no tiene ese único propósito, ya que también tiene mucha utilidad en el ámbito de ordenamiento territorial, debido a que permite generar políticas adecuadas de uso y ocupación del suelo para asegurar un crecimiento ordenado de las ciudades y centros poblados, además permite la aplicación de políticas de planificación del gasto público, diseño de políticas de seguridad y planes de emergencia y operativos de control de diversa índole. Este sirve como instrumento para el ordenamiento del territorio suministrando una base con información de distribución de la propiedad, su ocupación y valoración; información tanto cartográfica como alfanumérica, que actualmente se provee en formato digital y de manera georeferenciada. Esta información es útil para el diseño, ejecución y revisión de los planes de ordenamiento territorial (POT), especialmente en el momento de definir el uso del suelo. (Ochoa y Rodríguez, 2009). Permite realizar proyecciones poblacionales y económicas de la localidad, en cuanto a evaluar y verificar las zonas comerciales, de vivienda y de producción de las localidades, y así generar estrategias de crecimiento demográfico, económico local y nacional. Facilita la identificación de barrios de interés social, identificación de invasiones de tierras, identificación de zonas de riesgo, identificación de reserva ecológicas, elaboración de mapas catastrales y planos temáticos. 8
El catastro actualizado adecuadamente transparenta la información patrimonial con incidencia en los ámbitos civil, mercantil, penal, financiero, etc. Por lo que sirve como una fuente de información para investigación de casos de lavado de activos y enriquecimiento ilícito, información para gestiones públicas del Registro de la Propiedad o Registro Mercantil, proporciona información acerca de la riqueza inmobiliaria y del patrimonio de los administrados. La planificación y tributación en Ecuador están muy limitadas por la omisión y/o falta de actualización de los sistemas catastrales. En la mayoría de municipios pequeños y medianos no se cuenta con los recursos tecnológicos para la generación de datos confiables y de fácil manejo, sino que aún se utilizan herramientas poco desarrolladas para la elaboración de cartografía, procesamiento y consulta de investigación, lo cual impide contar con información veraz y actualizada capaz de mejorar la planificación en materia territorial (Gavilánez, 2011).
2.3.
SISTEMAS DE CATASTRO EN PAÍSES DE LATINOAMERICA
2.3.1. Objetivos La existencia de una pluralidad de catastros determina una pluralidad de objetivos, a lo que hay que sumar las diferencias derivadas de las distintas trayectorias técnicas, jurídicas, etc. de cada país. En el caso de los catastros urbanos está claro que el principal objetivo que se persigue a corto plazo es de carácter fiscal. la mejora de la gestión de los impuestos inmobiliarios aparece como razón compartida por la gran mayoría de los países, aunque no sea la única. 2.3.2. Legislación La mayor parte de los países cuenta con legislación catastral específica, alguna desde fechas tan tempranas como 1817 o el primer cuarto de este siglo. En algún caso, no existe mayor normativa que la previsión genérica de la existencia de un catastro en la normativa que rige el régimen local. Otros países han introducido modificaciones en fechas recientes, y son muchos los que están replanteando su legislación catastral para acomodarla a los nuevos retos derivados de la voluntad de implantar catastros multifinalitarios. La experiencia parece demostrar que la normativa existente ha resultado en muchos casos inadecuada y que, en general, se ha aplicado con poco rigor, a la vista de los resultados obtenidos hasta la fecha. Con carácter general puede afirmarse que los países que han carecido de legislación catastral se hallan más atrasados en la formación de sus catastros.
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2.3.3. Financiación Uno de los temas recurrentes en la práctica es el de la magnitud de los recursos necesarios y las escasas disponibilidades financieras de estos países. Por esta razón, resulta habitual encontrar financiación internacional en la mayoría de los esfuerzos de implantación o modernización catastral en estas latitudes. Generalmente, la financiación del catastro nunca se plantea como posibilidad de autosostenimiento, sino que se parte de la base de que esta institución deberá financiarse a partir del erario público. Ni siquiera en los casos en que la información catastral genera rendimientos fiscales no desdeñables, se plantea la financiación de la labor catastral a partir de sus propios recursos, aunque es un tema que se ha suscitado ya en algunos países.
En los países latinoamericanos las decisiones de actualización catastral son tomadas normalmente al inicio del período de cada nueva administración. Es probable, inclusive, que el período estipulado en la mayoría de las leyes catastrales de la región en 5 años, haya sido inspirado en la idea de efectuar "actualizaciones cíclicas que no impacten políticamente al nuevo administrador puesto que la sociedad las ve como sinónimo de incremento de impuestos” (Erba, 2007, pág. 18).
2.4. METODOLOGÍA PARA ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO URBANO En el Ecuador el significado común y corriente que se da al catastro, tanto de predios urbanos como rurales, es de un registro que generalmente comprende: los nombres de los propietarios, los nombres y ubicación de los predios, el monto del avalúo imponible y el impuesto correspondiente. Claro está que, para el establecimiento del avalúo de las propiedades, las municipalidades cuentan con un personal de evaluadores, que son los encargados de fijar el valor de los predios, previa una inspección ocular de éstos. Existen tres principales pautas para la realización de un catastro: • Levantamiento de información catastral. • Elaboración de cartografía catastral • Valoración Predial
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2.4.1. Levantamiento de información catastral Es una de las fases más importantes de la formación catastral, este estudio de investigación permite entrar en contacto directo con los elementos primarios del predio (perímetro, vértices y superficie), permitiendo en función del método de investigación utilizado, conocer información sobre las demás características del lote de terreno y de su entorno físico. El levantamiento catastral se encarga también de obtener datos sobre la inscripción del predio, su superficie aproximada, su origen, colindancias, simultáneamente con los datos del propietario o poseedor (Jorelo, 2010). A través del levantamiento catastral se conoce la real tenencia de la tierra, con todo y sus diferencias, incongruencias, pretensiones y problemas. El levantamiento catastral se apoya en otras disciplinas y técnicas, tales como la fotogrametría, la geodésica, la topografía y la geomática, entre otras; de lo que se deduce que el objetivo es alcanzar una alta precisión en la ubicación de los predios. Finalmente está información se incluye en el desarrollo de una ficha catastral, que resume y sintetiza la información recolectada para su posterior análisis predial, el proceso es similar en áreas urbanas como rurales, de donde se identifican también las necesidades existentes en una ubicación zonal. 2.4.2. Ficha catastral Es el instrumento utilizado en el proceso de levantamiento predial, su finalidad es recopilar datos relacionados con las características físicas (tanto del terreno como de la construcción) y la condición jurídica e información valorativa de los inmuebles. La revisión, análisis y diseño de la ficha predial se fundamentada en criterios técnicos y parámetros estadísticos, que posibilitan la recopilación de información alfanumérica referida a los aspectos legales y técnicos producto de la investigación de campo. La información registrada en la ficha predial es el insumo básico para la completitud, actualización y levantamiento catastral de los predios urbanos en el cantón Sigchos. El modelo de ficha que se ha determinado utilizar es el propuesto por la AME, la cual consta de variables requeridas para la declaración de la información necesaria de cada predio. Estas variables permiten conocer las características de los predios que se van a investigar, con los siguientes referentes: 11
01.- Identificación del predio 02.- Tenencia del predio 03.- Descripción física del terreno 04.- Infraestructura y servicios 05.- Uso de suelo del predio 06.- Descripción de las edificaciones La información registrada en los campos de la ficha predial urbana debe ser clara y verificada por el técnico, todos los campos que contiene la ficha predial se detallan a continuación: •
Código y clave catastral actual
•
Dirección, calle, barrio
•
Datos completos del propietario, numero de cedula, pasaporte o ruc
•
Aspectos legales de la titularidad
•
Propietario anterior
•
Coordinadas colindantes y superficie del predio
•
Delimitación y dimensionamiento del predio
•
Predios colindantes
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Domino y tenencia
•
Características físicas del lote
•
Infraestructura y servicio
•
Características de la construcción por cada bloque edificado
•
Datos del responsable de la actualización catastral y firma de responsabilidad.
2.4.3. Cartografía catastral La cartografía es un soporte gráfico-territorial imprescindible para la gestión catastral que permite: 12
✓ Localizar e identificar bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana. ✓ Asignarles referencia catastral, clave imprescindible para identificar y localizar los bienes. ✓ Medir superficies. ✓ Apoyar labores de valoración. ✓ Detectar errores y omisiones en la información catastral. El objeto de la cartografía consiste en reunir, analizar y procesar la información en las diversas regiones de la Tierra y representar éstas gráficamente a una escala reducida, cuidando que todos los elementos y detalles sean claramente visibles, facilitando la lectura e interpretación de los aspectos graficados (Caire, 2012). La cartografía catastral define, entre otras características que se consideran relevantes, la forma, dimensiones y situación de los diferentes bienes inmuebles susceptibles de inscripción en el catastro inmobiliario, cualquiera que sea el uso o actividad a que estén dedicados, constituyendo en su conjunto el soporte gráfico de éste (Sereno, 2009).
Para esto, es necesario el uso de sistemas informáticos que permitan la presentación de datos de los predios de manera cualitativa, cuantitativa y gráficas, tanto de la información de fichas, características ubicación y finalmente la gráfica de zonificación catastral.
2.4.4. Aplicación del SIG al catastro 2.4.4.1. Conceptos Básicos •
Sistemas de Información Geográfica
Un Sistema de Información Geográfica (SIG o GIS, en su acrónimo inglés [Geographic Information System]) es una integración organizada de hardware, software y datos geográficos diseñada para capturar, almacenar, manipular, analizar y desplegar en todas sus formas la información geográficamente referenciada con el fin de resolver problemas complejos de planificación y de gestión. •
Geodatabase
Es un repositorio que soporta el almacenamiento de datos espaciales y alfanuméricos, así como las relaciones existentes entre ellos. En una geodatabase la información se almacena de manera estructurada, a fin de constituir un conjunto integrado de datos mediante la definición de reglas, relaciones y asociaciones topológicas. Las principales ventajas que ofrece una 13
geodatabase son: obliga a almacenar los datos en forma organizada y estructurada; y la validación de los datos asegura la integridad y la consistencia de los mismos. •
Shapefile
El shapefile es un formato de representación vectorial desarrollado por ESRI (Enviromental Systems Research Institute). Consta de un número variable de archivos, en los que se almacena digitalmente la localización de los elementos geográficos (archivo shape *.shp) junto con sus atributos o características (tabla dBase *.dbf). Los elementos geométricos se almacenan mediante sus vértices en el archivo shape. Actualmente, cada shapefile solo puede tener un tipo de elementos (puntuales, lineales o zonales). •
Geometría y Topología
La geometría se refiere al tipo de entidad, estas incluyen puntos, líneas y polígonos, conocidos como la estructura vector con una ubicación geográfica establecida y con una escala determinada. La topología corresponde al conjunto de reglas aplicadas a los objetos que permiten la relación entre ellos.
A partir de estas relaciones, es posible definir algunas propiedades de los
elementos geométricos tales como área, longitud, conectividad, continuidad, entre otros. •
Coordenadas y Proyección
Sistema de Referencia Es un conjunto de convenciones, modelos y definiciones para poder establecer el origen, la escala, la orientación y evolución en el tiempo de las coordenadas cartesianas x, y, z. Sistema de Referencia WGS84 Definido en el año de 1987 para fines militares, en el cual se considera el centro de masas de la Tierra como su origen. Este sistema ha tenido varias modificaciones que a través del tiempo se ha logrado presiones del milímetro. Su materialización es el WGS84 a nivel mundial. Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM) La proyección UTM es una de las más conocidas y utilizadas. Se trata de una proyección cilíndrica transversa (la generatriz del cilindro no es paralela al eje de rotación sino perpendicular). La Tierra se divide en 60 zonas, con una anchura de 6 grados de longitud, 30 zonas a la derecha e izquierda del meridiano de Greenwich. Los SIG pueden aportar, por su capacidad de análisis y manejo de datos, un conocimiento exhaustivo de la ciudad y su funcionamiento. Una información valiosa en la planificación y 14
gestión de los procesos de transformación urbana. Una manera más precisa de conocer el estado del municipio en tiempo real. Aun cuando en muchos municipios no se disponen de recursos técnicos suficientes existe una necesidad creciente del estudio urbano, sus tejidos edificados, de viviendas y sus habitantes (Garcia, Valls y Moix, 2011). Un conocimiento geográfico del territorio requiere, en buena parte, la disponibilidad de instrumentos cartográficos precisos, que permitan un acercamiento e interpretación del complejo y cambiante mundo en el que se vive, desde bases operativas de calidad.
Un sistema de información territorial que puedan transparentar las complejas relaciones urbanas, debe trabajar con multidatos procedentes de diversas fuentes, de allí la necesidad de aplicar el concepto de Catastro multifinalitario o multipropósito, para que estos además cobren protagonismo en la definición de las Políticas urbanas (Erba, 2007). Los mapas catastrales y la información contenida en los registros son indispensables para el éxito de cualquier reforma que implique una nueva distribución de los recursos territoriales o la colonización, para ello un análisis demográfico, social económico permitirá codificar las zonas del territorio con mayor organización según la composición de las áreas urbanas y rurales. Hay que tomar en cuenta el siguiente principio al utilizar los mapas: “Los tres parámetros que van a dar más información sobre la calidad de un mapa de suelos son: los objetivos del mapa, la escala de representación y la densidad de observaciones” (Usón, 2010, pág. 40). En el caso concreto del manejo de la información catastral, se ha apostado por la gestión de entidades vectoriales con topología completa, por la incorporación de modelos SIG frente a simple gestión CAD, y por la definición de un complejo diccionario de entidades y atributos, que permiten almacenar en el sistema, no solo el parcelario catastral, sino temas como planeamiento urbanístico, infraestructuras, etc. (Santos, Azcárate, Cocero, Muguruza y García, 2012).
Los Sistemas de Información Geográfica aportan un potencial de trabajo formidable como plataformas de elaboración y tratamiento de información territorial y el desarrollo de bases de datos urbanas (catastrales, de actividad económica, de población, de equipamientos), que resultan esenciales para construir información precisa y georeferenciada del territorio (García, 2004). 15
Los SIG, incorporados hoy en día a la mayoría de los catastros, han permitido la gestión uniforme, vinculante, de los dos grandes entornos de gestión , el textual o alfanumérico, y el gráfico o cartográfico, ambos elementos soportados en unas mismas bases de datos, materializando la visión y misión del catastro como institución cuyo objetivo se centra en la identificación, localización y descripción de los objetos inmobiliarios sobre el territorio, lo que requiere la intervención de información gráfica y alfanumérica, que , gracias a dichos sistemas, puede ser gestionada homogénea e integradamente, dotando al catastro de una herramienta poderosísima para la calidad, eficacia y productividad de su actividad (Guimet, 2003). En conclusión, la utilización de la cartografía catastral en los estudios de base urbana, al disponer de un gran número de unidades espaciales de información, relacionadas, de manera directa, con los agentes productores del espacio de la ciudad (como unidades de producción y consumo), ha demostrado poseer una mayor flexibilidad en la medición del fenómeno urbano, así como en la deducción de los factores básicos de su crecimiento. Esta forma de organizar la información, caracterizada por disponer de un mosaico urbano minucioso y detallado, facilita reconstruir la singularidad de dicho espacio respecto a la realidad con mayor margen de maniobra y fiabilidad. Esta labor se ve, en gran manera, facilitada, si se gestiona la información geográfica a través de un SIG. La capacidad de análisis de un sistema de estas características hace posible profundizar en el conocimiento de la estructura urbana de una gran ciudad, al permitir considerar la relación de múltiples variables, vinculadas con su morfología y funcionalidad, de una manera rápida y eficaz. Así mismo, la representación cartográfica de los resultados obtenidos se distingue por su elevado nivel de calidad y prontitud y dinamismo de ejecución. 2.5. VALORACIÓN PREDIAL
2.5.1. Definición La valoración inmobiliaria trata de discernir el valor de una determinada propiedad, constituida generalmente por suelo, edificación o inmueble (suelo y edificio), a partir del análisis de los elementos que le son propios y que pueden afectar más directamente a su valor. Requiere un conocimiento preciso de los parámetros constructivos y cualitativos de la edificación, así como de los factores relativos a su ubicación y situación urbanística, entre otros aspectos, que caracterizan la zona en la que se encuentra (García, 2007).
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La valoración debe entenderse, por tanto, como un proceso de cálculo de un valor económico, establecido de acuerdo a unas metodologías de evaluación y a unas técnicas que tratan de construir un valor objetivo, atendiendo a las características propias del bien y de las amenidades de su entorno. La incidencia de los aspectos espaciales que configuran el territorio a nivel económico, social, medioambiental y urbano son decisivos en la formación de rentas urbanas pues quedan internalizados en los valores inmobiliarios. En esta línea, las nuevas tecnologías de sistemas de información geográfica y territorial constituyen una herramienta primordial para el análisis y evaluación de los atributos urbanos, su disposición en el territorio. La utilización integrada de SIG y técnicas estadísticas de análisis de correlación adquieren una gran efectividad en la determinación del nivel de interacción del entorno en los valores inmobiliarios, constituyendo una gran ayuda para evaluar el impacto del contexto espacial sobre los valores urbanos. El valor de la propiedad como dispone el COOTAD “El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios. Las municipalidades y distritos metropolitanos, mediante ordenanza establecerán los parámetros específicos que se requieran para aplicar los elementos indicados en el inciso anterior, considerando las particularidades de cada localidad” (COOTAD, 2010, pág.138). Esto significa que el valor de la propiedad se constituye como normativa municipal (Ordenanza tributaria que debe ser publicada en el Registro Oficial), con tiempos de vigencia establecidos en la Ley, norma que se encuentra vigente cada dos años; y sobre esa base legal se administra el valor de la propiedad para todo el proceso tributario y no tributario (excepto el proceso de valoración para la expropiación), con el valor de la propiedad definido, se configura el hecho generador o base imponible de los tributos como son: impuestos, tasas, y contribución especial de mejoras. 2.5.2. Valor del suelo El suelo es el soporte físico de la estructura edificada, es decir, de producto espacial urbano, ya sea vivienda, local comercial, oficina, industria, entre otros; que es lo que realmente demanda la sociedad urbana.
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Ello se debe a un conjunto de factores cualitativos y cuantitativos que se producen en el entorno urbano y que son determinantes de las diferencias de los valores de suelo (entendidos como localización distinta) que se aprecian en las ciudades (García, 2007). En este sentido, el valor del suelo está condicionado a lo que sobre él pueda edificarse de acuerdo a la calificación urbanística y a la delimitación de usos e intensidades edificatorias, así como a la capacidad de cada promotor, en desarrollar el máximo de rendimiento sobre el suelo, en el momento de su construcción. En la valoración del suelo vacante es fundamental la consideración del uso óptimo del suelo. El valor a determinar en el avalúo, “es el precio por el cual se estima que se podría efectuar una operación de compra-venta en un mercado abierto, entre personas conocedoras de valores de la propiedad raíz, en condiciones similares y en la que ninguna de las partes tuviera una fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda” (Boltero, 2005, pág. 14). 2.5.3. Valoración del suelo urbano La valuación económica del precio de los terrenos en el área urbana de la ciudad se lo concibe sobre la base técnico conceptual urbanística del manejo del espacio urbano, y la realidad que dinámicamente la ciudad en el tiempo experimenta ritmos de crecimiento físico, socio económico, político y simbólico, elementos sobre los cuales se consideran para la estructuración de una metodología, con variables e indicadores, que en conjunto permiten configurar el subsistema de valoración de terrenos (Vega, Salgado y Jaramillo, 2017). La plusvalía del suelo y de los bienes inmuebles, es generada por el "aumento de las actividades urbanas, por las acciones de la comunidad, por los inversionistas de cada proyecto inmobiliario, por las normas del Estado, los programas de desarrollo y de bienestar en los asentamientos humanos, el mercado de oferta y demanda, etc." (Hoffmann, 2003, pág. 4). 2.6. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DEL SUELO URBANO Al interior del territorio urbano existen normas de ordenamiento y regulación, como la zonificación, plan de uso y ocupación del suelo, normativas que territorializadas permiten a los propietarios el aprovechamiento de beneficios otorgados por la planificación, la probabilidad de edificar y el volumen de edificación, la recuperación de renta en zonas o ejes comerciales, zonas residenciales exclusivas, etc., lo que se traduce en el mercado como valor o ganancia de acuerdo a la inversión realizada por la administración pública en la habilitación del suelo, de rústico a urbanizable o urbanizado. 18
Lo que sucede en el territorio urbano se registra en el inventario predial o catastro de la propiedad urbana, que es otra de las competencias que la ejercen las municipalidades, este inventario debe constar con el valor de la propiedad actualizado. En algunos artículos del COOTAD, referentes conceptuales y operativos de valor, de precio, de avalúo, etc., se describe lo siguiente: Artículo 495.- El valor de la propiedad se establecerá mediante la suma del valor del suelo y, de haberlas, el de las construcciones que se hayan edificado sobre el mismo. Este valor constituye el valor intrínseco, propio o natural del inmueble y servirá de base para la determinación de impuestos y para otros efectos tributarios, y no tributarios. Para establecer el valor de la propiedad se considerará, en forma obligatoria, los siguientes elementos: a) El valor del suelo, que es el precio unitario de suelo, urbano o rural, determinado por un proceso de comparación con precios unitarios de venta de inmuebles de condiciones similares u homogéneas del mismo sector, multiplicado por la superficie del inmueble; b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición; y, c) El valor de reposición, que se determina aplicando un proceso que permite la simulación de construcción de la obra que va a ser avaluada, a costos actualizados de construcción, depreciada de forma proporcional al tiempo de vida útil. Artículo 502.- Los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en este Código; con este propósito, el concejo aprobará mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios, así como los factores para la valoración de las edificaciones. 2.6.1. Delimitación del área urbana de intervención Para determinar el área de intervención territorial del catastro y de la valoración de la propiedad urbana, se requiere conocer de cómo la municipalidad administra el territorio cantonal, en urbano y en rural, en base a la normativa nacional y la que ha sido aprobada por 19
la legislación local. Lo urbano se origina a partir de una política territorial del GAD Municipal, si parte de los territorios consolidados, en consolidación, en expansión o de una política integral que defina la gestión, manejo y control del territorio urbano desde lo consolidado o urbanizado hasta las zonas de expansión, zonas urbanizables y zonas no urbanizables. 2.6.2. Procesamiento de la información Definida el área urbana o área de intervención para el catastro predial, el territorio debe ser analizado en todos sus componentes: físico territorial, socio político, cultural simbólico, socio económico y demográfico, que, en conjunto, permiten el funcionamiento integral de la ciudad. El catastro inmobiliario urbano y rural, en parte recoge esa información en lo físico territorial, en lo socio político, simbólico y socio económico, que a más del inventario individual de los predios y de los componentes urbanos, se puede transformar en dato cuantitativo para determinar los niveles de cualificación del suelo urbano, sobre los cuales se estructura los sectores similares u homogéneos para establecer el valor de los terrenos de la ciudad. Para estructurar los sectores homogéneos se establece como universo de estudio el territorio de la ciudad, universo que se lo cuantifica a partir de la jerarquía que tiene cada componente así: en lo físico territorial, en el cual se tiene como subcomponentes a las redes de infraestructura básica, complementaria y servicios urbanos, su límite máximo de ponderación se localiza en el 65% del total del universo, y de los componentes urbanos relacionados con la funcionalidad urbana de la ciudad, se tiene subcomponentes; socio político, cultural simbólico y económico, con el 35% (Vega et al., 2017). La información urbana identificada de acuerdo al proceso metodológico seguido, permite leer cualitativamente el área urbana de estudio. Esta conjugación se lo realiza conociendo la incidencia de cada uno de los elementos urbanos que participan en la habilitación del suelo, lo que se determina por la presencia e importancia de cada uno de los componentes o del conjunto de éstos en el territorio urbano, esta lectura cualitativa del suelo urbano, estadísticamente se lo transfiere a un dato cuantitativo, a partir de la relación cualitativa de su jerarquía a una relación cuantitativa de parámetro o peso ponderativo que a cada producto o componente de la información se le otorga.
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2.6.3. Ponderación cuantitativa de la información Al interior de cada grupo, la cantidad porcentual que le corresponde, se la distribuye de manera diferenciada dependiendo de la importancia y jerarquía del contenido de los elementos así: •
Infraestructura básica:
•
Red de agua potable
•
Red de alcantarillado
•
Red de energía eléctrica y alumbrado
•
Red vial (capa de rodadura)
•
Infraestructura complementaria:
•
Red telefónica
•
Aceras y bordillos
•
Servicios urbanos:
•
Recolección de basura y aseo de calles
•
Recolección de basura
•
Aseo de calles
•
Información urbana:
•
Equipamiento urbano
•
Uso del suelo
•
Densidad edificada
2.6.3.1. Infraestructura básica La instalación o presencia física de los elementos de infraestructura básica, es la que determina las condiciones de habitabilidad de la población en la ciudad, con las redes de infraestructura, como de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos, vías, etc., además, estas redes son las que determinan mediante su inversión la base del costo del terreno urbanizado, el mismo que varía de acuerdo a la deseabilidad e interés del comprador, cabe analizar además, el radio de influencia en la dotación y servicio de cada uno de esos elementos, los mismos que dependen de las redes matrices de distribución, de alimentación y de recolección dispuestas o instaladas en la red urbana de la ciudad. •
Red de agua potable y alcantarillado combinado 21
•
Red de alcantarillado separado
•
Red de energía eléctrica
•
Red de alumbrado público
•
Red Vial
•
Material de la capa de rodadura
2.6.3.2. Infraestructura complementaria •
Red telefónica
•
Aceras y bordillos
•
Bordillos
2.6.3.3. Servicios municipales •
Recolección de basura
•
Aseo de calles
2.6.3.4. Información urbana La identificación del espacio urbano de la ciudad, en su comportamiento socio económico se registra a través de actividades urbanas permanentes que se realizan en cada predio. Se presentan actividades predominantes sobre las cuales giran otras actividades, que en sí determinan una zona de concentración de actividades económicas importantes de niveles de alta rentabilidad, por lo que, son en estas zonas que se localizan los puntos de mayor atracción económica, y de elevado interés comercial en el mercado por la tenencia de la tierra, que se visualiza directamente en los precios de compraventa de los terrenos. 2.6.3.5. Uso del suelo • • • • • • • •
Turístico Turístico Comercial Comercial Comercial Residencial Residencial Residencial/Producción Producción Zona no urbanizable
2.6.3.6. Equipamiento urbano • • •
Generación de flujos Frecuencia Radios de influencia
22
2.6.3.7. Densidad edificada Dimensiona la presencia de edificaciones existentes en los predios que contiene la unidad de análisis, que es la manzana, solo se identifica si tiene o no construcción permanente, se la relaciona directamente con la disposición de la norma de regulación de uso y ocupación del suelo como: tamaño de lote, lote mínimo, frente principal, coeficientes de ocupación y de utilización del suelo. Se debe cuantificar el número total de predios y la superficie correspondiente de la manzana, el total de predios construidos y el número total de predios de la manzana respectiva es el universo sobre el que se definirán los porcentajes de densidad, considerando la normativa definida en el Plan de Ordenamiento sobre el lote tipo. Consolidado: Si el número de predios con edificaciones en la manzana, supera el 70% del universo (la manzana). En consolidación: Si el número de predios con edificación en la manzana, se encuentra entre el 40% y el 70% del universo. En expansión: Si el número de predios con edificación en la manzana, es decir la superficie construida se encuentra bajo el 40% del universo. 2.6.4. Establecimiento de sectores homogéneos El suelo urbano, habilitado como tal, toma presencia diferencial en base de las potencialidades de inversión de capitales y el establecimiento de intereses: sociales, económicos, simbólicos e ideológicos que se expresan en los niveles y jerarquías urbanas, resultado con el que se determinan los sectores similares u homogéneos urbanos en el área de estudio. El proceso operativo de la ponderación cuantitativa se lo realiza a través de la sumatoria de las ponderaciones de los elementos urbanos que tiene cada manzana, en los sectores y zonas catastrales del área urbana de la ciudad, en cada uno de los temas analizados (planos temáticos), los resultados deben ser recogidos en una matriz, en el orden secuencial de clave de la información catastral. Para configurar los sectores homogéneos se debe establecer la guía base para determinar la distancia cuantitativa del rango o límite de cada sector homogéneo, se agrupan en el orden similar de resultados numéricos ponderados, o que esta sea; producto de una relación entre los resultados de mayor con el de menor ponderación: que la distancia de rango sea igual a uno; o que éste se divida para el número de sectores homogéneos que ya exista en la administración del valor de la propiedad por parte de la municipalidad (AME, 2017). 23
2.6.5. Cobertura y déficit de servicios municipales Determinados los sectores homogéneos en el área urbana de intervención, los resultados permiten interpretar, la cobertura física instalada de la infraestructura básica, complementaria y servicios urbanos municipales, además, analizar en cada sector homogéneo la cobertura y déficit de forma parcial por infraestructura y servicios urbanos, y el total por sector, así también los promedios parciales y totales que en ese momento dispone la ciudad. Estos resultados permiten dimensionar la calidad y capacidad instalada de las infraestructuras y servicios que habilitan el territorio en lo urbano. El cuadro de cobertura y déficit de los sectores homogéneos, da la posibilidad de analizar en cada sector homogéneo, la jerarquía urbana existente entre sectores similares u homogéneos, jerarquía que, en la realidad urbana de las ciudades del país, crean distancias significativas, del centro urbano hacia la periferia, o graduales cuando las distancias del centro a la periferia son pequeñas, o de varios centros o núcleos urbanos, es decir La lectura de los resultados de cobertura y déficit, sirve de instrumento fundamental para la gestión urbana de la ciudad; el resultado por cada sector homogéneo de las coberturas y los déficits parciales o totales en infraestructuras y servicios básicos, servirá de base a la planificación urbana para programar la intervención municipal en la inversión pública o privada en el objetivo de disminuir parcial o totalmente el déficit identificado. 2.6.6. Investigación de precios de mercado del suelo urbano El libre mercado de la oferta y la demanda del suelo urbano en las ciudades, conduce a la determinación del valor de los terrenos con el precio de compra venta, información que se la registra en los espacios de intervención del catastro, el cual responde a comportamientos específicos de acuerdo a las condiciones sociales, económicas y políticas del desarrollo físico urbano de la ciudad. Los componentes del precio de oferta y demanda dependen en mucho, de la especulación en la compraventa del suelo. El vendedor especula con el precio de venta dependiendo de la demanda existente por compradores interesados, la mayor demanda provoca, en el vendedor, mayor especulación, consecuentemente, esto incide en la elevación del precio inicial. Esto ocurre principalmente en sitios en los que los terrenos se localizan en zonas de comercio, las que generan rentabilidad económica a la inversión del capital implementada en el terreno, es decir; en la proyección de elevación de la renta o plus valor, o en la recuperación de ésta.
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En el caso de no existir la suficiente información se podrán aplicar otros procedimientos técnicos debidamente sustentados como: el residual (considerando el método de reposición), el potencial de desarrollo, y un procedimiento de corrección del valor a través de varios componentes valorativos de la tierra. La captura de ofertas de venta y/o arriendo de inmuebles, se efectuará en dos fases, así: Primera Fase: Durante la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, en las visitas a cada uno de los sectores asignados. Segunda Fase: Durante las visitas a los puntos muestra. Para lo cual se deberá: ✓ Diligenciar el formato establecido para tal fin ✓ Tomar datos del predio que permita apreciar la nomenclatura del mismo y su entorno ✓ Como recomendación es importante siempre verificar el teléfono de contacto para que se suministre la información de la oferta o arrendamiento: No. de teléfono fijo, No. de teléfono celular.
2.6.7. Plano del valor de la tierra Es una síntesis del procedimiento técnico de valoración de terrenos, el proceso técnico de elaboración del plano del valor de la tierra, en parte es el contenido del proceso para estructurar los sectores homogéneos, escenarios territoriales sobre los que se recoge la información de los precios de oferta y demanda del mercado del suelo urbano. Esta información se la procesa y clasifica en cada sector homogéneo, lo cual permite determinar el valor m² de sector, que debe ser compatible con el valor cuantitativo de ponderación de cada sector homogéneo por manzana y el correspondiente precio m² de mercado investigado. 2.6.8. Factores de ajuste del valor del suelo Del valor base que consta en el plano del valor de la tierra se deducirán los valores individuales de los terrenos, el valor individual será afectado por los siguientes factores de aumento o reducción: Geométricos: Localización Forma Superficie Relación dimensiones frente y fondo
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Topográficos: Características del suelo Topografía Accesibilidad a servicios: Vías Energía eléctrica Agua Alcantarillado Aceras Teléfono Recolección de basura y aseo de calles •
FACTOR DE RELACION FRENTE/FONDO (ff-p): Se aplica en función de la relación que existe entre los metros de frente y los de fondo del predio.
•
FACTOR FORMA (CoFo): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo respecto a la forma del terreno.
•
FACTOR SUPERFICIE (CoS): Aplicado en función del área del terreno.
•
LOCALIZACION EN LA MANZANA (CoL): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo respecto a la ubicación o posición del predio dentro de la manzana.
•
CARACTERISTICAS DEL SUELO (CoCs): En función del tipo de suelo que exista en el área de estudio.
•
FACTOR TOPOGRAFÍA (CoT): Se debe analizar la topografía del sitio para asignar coeficientes.
•
INFRAESTRUCTURA BASICA (CoIB): Se realiza la evaluación de accesibilidad al predio a la infraestructura de servicios básicos, y se califica al mismo dependiendo del número de servicios que tenga.
•
VIALIDAD (CoV): Según el tipo de material de las vías.
•
INFRESTRUCTURA COMPLEMENTARIA Y SERVICIOS (CoIC): Se realiza la evaluación de accesibilidad al predio a la infraestructura y servicios complementarios, para posteriormente calificar al mismo dependiendo de los servicios que el mismo tenga. La infraestructura y servicios considerados complementarios son: aceras, bordillos, acceso a red telefónica, recolección de basura, aseo de calles.
Las particularidades físicas de cada terreno de acuerdo a su implantación en la ciudad, en la realidad dan la posibilidad de múltiples enlaces entre variables e indicadores, los que representan al estado actual del predio, condiciones con las que permite realizar su valoración individual. 26
Por lo que para la valoración individual del terreno (VI) se considerarán: (Vsh) el valor m2 de sector homogéneo localizado en el plano del valor de la tierra, (Fa) obtención del factor de afectación, y (S) Superficie del terreno así: VI = Vsh x Fa x S Fa= ff-p* CoFo*CoS*CoL* CoCs* CoT *CoIB*CoV*CoIC Donde: VI = Valor individual del terreno Vsh = Valor m2 de sector homogéneo o valor individual Fa = factor de afectación S = superficie del terreno
2.7. VALORACIÓN DEL SUELO URBANO EN CIUDADES DE ECUADOR
2.7.1. La valoración del suelo urbano en la ciudad de Loja En el Municipio de Loja, el departamento de avalúos y catastro se encargó de la valorización del suelo urbano, pudiendo establecer el plano de valor de la tierra. Como menciona el COOTAD, en el artículo 496, “las municipalidades realizarán, en forma obligatoria, actualizaciones generales de catastros y de la valoración de la propiedad urbana cada bienio” (COOTAD, 2010, pág.138) la municipalidad de Loja estableció la ordenanza que regula la determinación, administración y recaudación de impuestos a los predios urbanos para el bienio 2010 – 2011, basándose en el valor del suelo. 2.7.1.1. Sectores homogéneos de valor del suelo urbano en la ciudad de Loja De la misma manera, se consideró el análisis de las características del uso y ocupación del suelo, la morfología y el equipamiento urbano, resultado que permitió establecer los sectores homogéneos de cada una de las áreas urbanas, sobre los cuales se realizó la investigación de precios de venta de los inmuebles, información que, mediante un proceso de comparación de precios de condiciones similares u homogéneas, fueron la base para la elaboración del plano de valor de la tierra, sobre el cual se determinó el valor base por ejes, o por sectores homogéneos. Así, se estableció el plano de valor de la tierra que se observa en la figura 1.
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Figura 1. Plano del valor del suelo de la ciudad de Loja Fuente: González, 2012
2.7.2. Modelo de valoración catastral del suelo urbano para el cantón San Cristóbal de Patate En 2019, Vidal realizó el modelo de valoración catastral del suelo y construcción mediante SIG para el cantón San Cristóbal de Patate, provincia de Tungurahua. La determinación de sectores homogéneos se realizó siguiendo el instructivo de la Asociación de Municipalidades del Ecuador (AME, 2017). Para ello se partió con la evalución de las siguientes variables y su respectiva ponderación: •
Infraestructura básica (50%)
•
Infraestructura complementaria (10%)
•
Servicios municipales (5%)
•
Información urbana (35%)
Se procedió a analizar la información temática tomando como unidad básica de análisis la manzana ortogonal rodeada por cuatro ejes, la misma que se encuentra identificada con su respectivo código catastral. Se registaron cada uno de los indicadores a valorar con su respectiva ponderación, al final se sumó la ponderación total para cada una de las variables de la manzana. Los resultados obtenidos se ordenaron en forma descendente, desde el valor máximo alcanzado y se calculó la distancia existente entre el mayor y menor valor, esta distancia se dividió para el número de sectores homogéneos definidos en el plano del valor de la tierra 28
vigente. Esta distancia se conoce como R1 y es la distancia que separa a cada sector homogéneo. Para cubrir el número de sectores homogéneos se procedió a restar del valor máximo obtenido el valor de R1 para obtener el límite inferior de este sector, continuando el mismo procedimiento hasta llegar a obtener el total de sectores homogéneos del área urbana. De esta manera se obtuvo el plano del valor del suelo urbano del cantón San Cristóbal de Patate que se muestra en la figura 2.
Figura 2. Plano del valor de suelo de San Cristóbal de Patate.
Fuente: Vidal, 2019. 2.7.3. Modelo de valoración masiva del suelo urbano en la ciudad de Tena Para abordar el problema de la valoración masiva del suelo urbano de Tena, Dávila, Cuesta y Villagómez (2014) consideran dos subrogados del valor: los precios de mercado que se pagan por los terrenos; y por otro, las características del espacio geográfico urbano que permiten justificar y respaldar el primer subrogado, para lo cual realizaron las siguientes actividades: a) Información interna Individual: son las características propias de cada lote y que constan en la ficha predial urbana (fpu): Área, forma y ubicación dentro de la manzana, dimensión del frente, etc. Zonal: Se refiere a las características del entorno urbano: disponibilidad de servicios básicos y complementarios, uso del suelo, nivel socioeconómico, topografía, etc.
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b) Información externa: Está constituida por los precios del mercado del suelo: compra y venta de terrenos. c) Homogenización de la información: Es el proceso cartográfico y estadístico respectivo realizado para obtener las zonas homogéneas y la corrección (por localización, forma, topografía, etc.), de los precios de compra y venta de terrenos. Características de las zonas urbanas: Es la zonificación de manzanas y lotes frentistas que tienen similares características en cuanto a la información interna zonal. Precios zonales: Es el promedio de los precios homogenizados tomados en cada una de las zonas homogéneas. d) Zonificación del valor subjetivo y precio del suelo: Son las zonas que tienen similares características urbanas y un precio determinado. e) Individualización de los precios de la tierra: Es el precio del terreno que le corresponde a cada uno de los predios urbanos.
Posterior al análisis realizado en un ambiente de Sistemas de Información Geográfica, se obtuvo el mapa del valor del suelo urbano de Tena (figura 3), considerando todas las variables descritas anteriormente.
Figura 3.Valor del suelo urbano en la ciudad de Tena. Fuente: Dávila et al., 2014
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CAPÍTULO 3. METODOLOGÍA
La metodología a aplicarse partirá desde la actualización catastral, es decir, se deberá realizar el censo predial para poder contar con información confiable, seguido de esto se procederá a estructurar una base de datos cartográfica y alfanumérica con la representación de predios georreferenciada a escala 1:1000 dentro de un sistema de información geográfica, y, finalmente con la información recabada y estructurada se realizará el estudio de valoración del suelo dentro de la ciudad de Sigchos. La metodología escogida para determinar el valor del suelo urbano en la ciudad de Sigchos es la valoración masiva de inmuebles por medio de la determinación de sectores homogéneos físicos y sectores homogéneos geoeconómicos, recomendado por la AME, y usado en la mayoría de municipios del país, consta de varios procesos que se llevan individualmente, pero que luego se juntan para llegar a determinar el valor de suelo. Con esta metodología, el territorio puede ser analizado en todos sus componentes: físico territorial, socio político, cultural simbólico, socio económico y demográfico, que en conjunto, permiten el funcionamiento integral de la ciudad, el catastro predial urbano, recoge en parte esa información en lo físico territorial, en lo socio político, simbólico y socio económico, que a más del inventario individual de los predios y de los componentes urbanos, se puede transformar en dato cuantitativo para determinar los niveles de cualificación del suelo urbano, sobre los cuales se estructura los sectores similares u homogéneos para establecer el valor de los terrenos de la ciudad. El valor del suelo urbano según el COOTAD en su Art. 502 señala que los predios urbanos serán valorados mediante la aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor de reposición previstos en esta Ley; con este propósito, el Concejo Municipal de cada cantón aprobará mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de aumento o reducción del valor del terreno por los aspectos geométricos, topográficos, accesibilidad a determinados servicios, como agua potable, alcantarillado y otros servicios, así como los factores para la valoración de las edificaciones. Por esto, para determinar el valor individual de cada predio, se considerará como valor inicial el que consta en el plano del valor de la tierra, valor que se relacionará con las características físicas de cada predio, y es el que va a la tabla final de la de precios de terrenos, es el que ingresa al Sistema Integral de Catastros, el sistema procesa esta información del precio base 31
con la información de la ficha catastral contenida en la base de datos, la información o dato geométrico, topográfico y de accesibilidad a servicios son los que una vez procesados deben generar un factor de afectación, este actúa en el precio base para aumentar o reducir dependiendo la incidencia y parámetro cuantitativo que va a modificar el precio base. 3.1. ÁREA DE ESTUDIO El límite urbano de la parroquia Sigchos (cabecera cantonal), con una superficie de 185,54 Ha será el área de estudio del presente proyecto. En las figuras 4, 5 y 6 se muestra la ubicación de la ciudad de Sigchos.
Figura 4. Ubicación de la provincia de Cotopaxi y del cantón Sigchos.
Figura 5. Ubicación del área urbana de la parroquia Sigchos
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Figura 6. Ciudad de Sigchos
3.2. SITUACIÓN ACTUAL DEL CATASTRO Actualmente se tienen catastrados y registrados 2781 predios urbanos, distribuidos entre cabecera cantonal, cabeceras parroquiales y asentamientos urbanos, con su área correspondiente, como se observa en la tabla 1. Tabla 1. Predios Catastrados a Julio del 2017.
PREDIOS CATASTRADOS A JULIO DEL 2017
Parroquia SIGCHOS
Nombre
Número de predios
Superficie (Ha)
Sigchos (Cabecera cantonal)
1,727
185.54
Yaló
199
49.23
Salinas de Monte Nuevo
157
25
Chugchilán
71
13.09
Isinliví
90
15.52
Guantualó
107
9.68
Las Pampas
335
26.35
Palo Quemado
95
8.79
2,781
331.26
CHUGCHILÁN ISINLIVÍ
LAS PAMPAS PALO QUEMADO
TOTAL Fuente: GADMS, 2012.
33
Se describe en 3 aspectos la calidad del catastro urbano del cantón: 3.2.1. Aspectos físicos geométricos: La evaluación global se determina como poco satisfactoria, con referencia al impacto que la descoordinación de información presenta en la transformación de la gestión organizacional con las siguientes observaciones: - En la información existe incongruencias en las mediciones de terreno, entre el levantamiento predial y las fichas catastrales. - Sistema catastral con contradicciones, desde el punto de vista físico y gráfico, en donde el conjunto de elementos (número de manzana, predios) no se encuentran debidamente ensamblados por la ausencia de un archivo único estandarizado y unificado, por el uso de dos fuentes de información de campo: una levantada en el año 2006 a cinta y otra realizada en el año 2012 con uso de estación total, además de actualizaciones de lotizaciones y urbanizaciones que se adjunta al plano catastral, con el fin de tener un plano unificado. - No existe un catastro urbano georreferenciado, y acorde a lo mencionado en el Acuerdo 029-2016 “Norma técnicas para el catastro nacional georreferenciado”. Esto debido a que no se contaba con insumos cartográficos a escala catastral (1:1000) 3.2.2. Aspecto legal: La legislación que regula el catastro urbano y rural del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal Sigchos, es la Ordenanza Nº 29 del 18 de diciembre de 2013 publicada en la Gaceta Oficial del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal Sigchos Nº3 de 15 de enero de 2014. La ordenanza del bienio 2016-2017, mantiene el valor del suelo del bienio anterior. 3.2.3. Aspecto tributario: La recaudación tributaria por propiedades urbanas en los 3 últimos años fluctúa entre 76%79%, lo cual determina que anualmente la cartera vencida se encuentra en un promedio de
25 % de todos los predios urbanos (500 predios). La valoración del suelo, no se ha modificado en 4 años, aun habiendo mejoras en diferentes sectores del área urbana.
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Sector
Año
Emisión (USD)
Urbano
2014 2015 2016
32,846.79 32,651.04 34,819.74
Recaudación USD % 25,620.22 77.99 26,112.27 79.97 26,488.29 76.07
Cartera Vencida USD % 7,226.57 22.01 6,538.77 20.03 8,331.45 23.93
Fuente: GADMS, 2012.
3.2.4. Recurso Humano La unidad de Avalúos y Catastros es una dependencia de la Dirección de Planificación Territorial del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de Sigchos (GADMS). Organizacionalmente se estructura de la siguiente manera:
Fuente: GADMS, 2012.
No se dispone del Analista de avalúos y catastro, quedando a cargo del área el técnico de avalúos y catastro. Esta dependencia recibe apoyo por parte del Analista de Planificación Territorial, Ordenamiento Territorial (OT) y SIG. -
Analista de planificación, ordenamiento territorial y SIG: Ing. Geógrafo y del Medio ambiente.
-
Técnico de avalúos y catastro: Bachiller con amplia experiencia en el área de avalúos y catastro.
Dentro de la Dirección de Planificación también se cuenta con un topógrafo y un dibujante. 3.2.5. Sistema y recursos físicos - El software que se utiliza en la unidad de avalúos y catastros, es el Sistema Integral de Catastros, desarrollado por la AME. Este sistema alberga información alfanumérica de cada predio, urbano y rural, catastrado; herramienta fundamental para el cobro de impuesto predial.
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- Para la parte gráfica se utiliza los planos catastrales desarrollados por la AME, actualizados en el año 2012, en formato CAD, y para todas las áreas urbanas del Cantón Sigchos; a pesar de no encontrarse correctamente georeferenciados y desactualizados. - La parte gráfica y alfanumérica de cada predio, tienen su respaldo físico a través del uso fichas catastrales, proporcionadas por la AME y acorde al manejo del sistema SIC-AME, a través del cual se actualiza, se ingresa y se da de baja, a predios urbanos y rurales. Todas las fichas catastrales se archivan por cada parroquia del cantón. •
PREDIOS URBANOS REGISTRADOS: 2781
•
FICHAS CATASTRALES URBANAS: 2781
3.2.6. Información Cartográfica • Actualmente se cuenta con ortofotografía del área urbana del Cantón Sigchos, escala 1:1000, tomada en el año 2016 en convenio realizado con la Universidad de las Fuerzas Armadas y la Carrera de Ingeniería Geográfica y del Medio Ambiente. •
Red geodésica horizontal dentro de la Ciudad de Sigchos, enlazada a la REGME.
•
Ortofoto e información cartográfica cantonal, escala 1:5000, proporcionada por el Instituto Geográfico Militar (IGM), Sistema Nacional de Información y Gestión de Tierras Rurales e Infraestructura Tecnológica (SIGTIERRAS).
3.3. ETAPAS DE EJECUCIÓN DE LA METODOLOGÍA FASE I: Actividades previas -
Evaluación del actual sistema de catastro e información existente.
FASE II: Actividades de campo y gabinete -
Diseño de los procedimientos para el levantamiento catastral.
-
Cartografía
-
Censo Predial
-
Digitación y formación de la base de datos (en función de la ficha catastral de AME)
-
Digitalización
FASE III: Valoración del suelo -
Estudio de valoración del suelo urbano
-
Plano del valor del suelo
-
Valor individual del terreno
A continuación, se presenta el flujograma de metodología para este estudio. 36
3.4. FLUJOGRAMA DE METODOLOGÍA Inicio
Levantamiento de información en campo
Censo predial
Fichas prediales actualizadas
Digitación (alfanumérico) y Digitalización (gráfico) de información
Base gráfica y alfanumérica enlazada
Estudio de valoración del suelo
Determinación de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas
Plano del Valor del Suelo
Aplicación de factores de afectación
Valor individual del terreno
37 Fin
3.5. FASE I: ACTIVIDADES PREVIAS
3.5.1. Evaluación del actual sistema de catastro e información existente La información necesaria para el desarrollo de este proyecto fue proporcionada por la Dirección de Planificación Territorial del GADMS en el mes de febrero del año 2019. Dentro de esta fase se plantean los siguientes objetivos: -
Analizar la información facilitada por la Dirección de Planificación Territorial del GADMS para conocer el estado actual de la cartografía del área urbana del cantón Sigchos.
-
Analizar la información geográfica existente del área urbana del cantón Sigchos.
-
Verificar la cantidad y calidad de información alfanumérica catastral.
3.5.1.1. Información Recibida Se detalla la información recibida por parte de los funcionarios de la Dirección de Planificación Territorial del GADMS. •
Ortofotografía del área urbana del Cantón Sigchos
La figura 7 muestra el archivo .tif de la ortofoto de Sigchos, esta se encuentra a escala 1:1000, tomada en el año 2016 en convenio realizado con la Universidad de las Fuerzas Armadas y la Carrera de Ingeniería Geográfica y del Medio Ambiente.
Figura 7. Ortofoto de Sigchos
38
•
Archivo .shp del área urbana del cantón Sigchos
Consta de siete polígonos correspondientes a las parroquias urbanas del cantón Sigchos, de los cuales se utilizará el límite urbano de la parroquia Sigchos que se muestra en la figura 8, además en la figura 9 se observa la tabla de atributos de esta capa.
Figura 8. Capa del área urbana de Sigchos
Figura 9. Tabla de atributos de la capa de límites urbanos
•
Archivo .shp de sectores de Sigchos
En la figura 10 se muestra que este archivo consta de siete polígonos correspondientes a los sectores urbanos dentro de la ciudad Sigchos.
Figura 10. Shapefile de sectores urbanos de Sigchos
39
•
Archivo .shp de Vías
Contiene las vías principales de la ciudad Sigchos, sin embargo, esta capa no se encuentra completa, existen vías sin dibujar y no todas se encuentran con el correspondiente nombre, como consta en la figura 11.
Figura 11. Shapefile incompleto de vías
•
Archivo CAD del catastro urbano de Sigchos
En la figura 12 se observa el CAD de Sigchos que contiene las capas de predios, construcciones, vías, entre otras; este archivo resultará de mucha utilidad al momento de realizar el deslinde predial, sin embargo, existen algunas observaciones en este archivo sobre todo en el número de predios, existen dos capas con número de predios y esto produce una confusión al momento de la asignación de claves catastrales.
Figura 12. Dos capas con diferente número de predio
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En otros casos se repite el número de predio en una misma manzana (figura 13.)
Figura 13. Número de predios repetidos en la manzana
Comparación CAD y Ortofoto Se convirtió el archivo CAD a .shp (SIG) para sobreponerlo con la ortofoto y poder comparar los dos archivos. En la figura 14 se puede observar que existe un gran desplazamiento entre el deslinde predial del archivo CAD y la ortotofo.
Figura 14. Comparación entre CAD del catastro urbano y ortofoto
41
También se pudo constatar que existen varias construcciones nuevas que se pueden visualizar en la ortofoto pero aún no se encuentran dibujadas ni registradas en el catastro como se muestra en la figura 15.
Figura 15. Nuevas construcciones visibles en la ortofoto aún no registradas
•
Base de datos alfanumérica.
La base de datos fue proporcionada en un archivo .xls (Excel) con los principales campos que posee el sistema catastral, los campos se muestran en la figura 16. Estos campos son: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
Pre_CodigoCatastral TitPr_NumTitulo TitPr_ValTotalTerrPredio TitPr_ValTotalEdifPredio TitPr_ValComerPredio TitPr_IPU TitPr_SolNoEdif TitPr_Bomberos TitPr_FechaEmision TitPr_ValorEmitido TitPr_Descuento TitPr_Recargo TitPr_Interes TitPr_ValorTCobrado TitPr_Estado TitPr_FechaRecaudacion TitPr_TasaAdministrativa TitPr_RebajaHipotec TitPr_BaseImponible Titpr_RUC_CI TitPr_DireccionCont TitPr_Nombres Titpr_Propietario TitPr_Tipo 42
Figura 16. Archivo excel de Base de datos alfanumérica
Una vez analizada la información entregada por parte de la Dirección de Planificación Territorial del GAD Municipal de Sigchos se pudo concluir lo siguiente: •
Se verificó que el shape de vías respecto a la ortofoto se encuentra incompleto en cuanto a entidades ya que existen nuevas vías que no existen en la capa, estas entidades deberán ser completadas para la entrega de cartografía.
•
La capa de predios del archivo CAD se encuentra desplazada con respecto a la ortofoto, es decir, sólo será utilizada como base para realizar un nuevo deslinde predial sobre la ortofoto, además al momento de asignar la clave catastral de predios se deberá consultar con los funcionarios de la Dirección de Planificación para tomar decisiones en el caso de claves duplicadas en la misma manzana y así evitar errores.
•
No fueron proporcionadas capas de información hidrográfica, por lo tanto estas serán generadas en base a la ortofoto a escala 1:1000.
•
La base de datos alfanumérica recibida será de importante ayuda para el proceso de barrido predial, ya que servirá de guía para el equipo encuestador, sin embargo al realizar el enlace con la base gráfica se han identificado varios predios sin propietario, otros casos donde no existe número de cédula o con número de cédula ficticio.
43
3.6. FASE II: ACTIVIDADES DE CAMPO Y GABINETE 3.6.1. Diseño de los procedimientos para el levantamiento catastral 3.6.1.1. Diseño de la ficha predial La revisión, análisis y diseño de la ficha predial se fundamentada en criterios técnicos y parámetros estadísticos, que posibilitan la recopilación de información alfanumérica referida a los aspectos legales y técnicos producto de la investigación de campo. La información registrada en la ficha predial es el insumo básico para la completitud, actualización y levantamiento catastral de los predios urbanos de la ciudad de Sigchos.
El modelo de ficha que se ha determinado utilizar es el propuesto por la AME (figuras 17 y 18), la cual consta de variables requeridas para la declaración de la información necesaria de cada predio. Estas variables permiten conocer las características de los predios que se van a investigar, con los siguientes referentes: 01.- Identificación del predio 02.- Tenencia del predio 03.- Descripción física del terreno 04.- Infraestructura y servicios 05.- Uso de suelo del predio 06.- Descripción de las edificaciones
La información registrada en los campos de la ficha predial urbana debe ser clara y será verificada, todos los campos que contiene la ficha predial se detallan a continuación:
▪
Código y clave catastral actual
▪
Dirección, calle, barrio
▪
Datos completos del propietario, numero de cedula, pasaporte o ruc
▪
Aspectos legales de la titularidad
▪
Propietario anterior
▪
Coordinadas colindantes y superficie del predio
▪
Delimitación y dimensionamiento del predio
▪
Predios colindantes
▪
Domino y tenencia 44
▪
Características físicas del lote
▪
Infraestructura y servicio
▪
Características de la construcción por cada bloque edificado
▪
Datos del responsable de la actualización catastral y firma de responsabilidad.
Figura 17. Ficha predial urbana (Primera parte)
45
Figura 18. Ficha predial urbana (Segunda parte)
46
Para complementar la información de las características de edificación (por piso), se ha incrementado una hoja adicional a la ficha (figura 19), en la cual se caracterizará las construcciones por número de bloque y número de piso.
Figura 19. Hoja adicional para caracterizar construcciones.
3.6.1.2. Etapa de socialización y capacitación de personal
El equipo encuestador fue capacitado en todos los temas del levantamiento catastral urbano, orientando y explicando a los titulares o poseedores de los objetivos del proyecto y sus fines.
Se desarrollaron las siguientes temáticas:
1.- Metodología – etapas del proceso catastral 2.- Conceptos sobre aspectos físico -legal 3.- Llenado de fichas prediales 4.- Medida de aleros y volados 47
5.- Levantamiento de campo
La presentación elaborada para dicha capacitación se muestra en el Anexo 1. La jornada de capacitación comprendió un lapso de 3 días, tiempo en el cual se realizaron evaluaciones teóricas y prácticas y se escogieron 10 encuestadores para el levantamiento predial. Es importante mencionar que el levantamiento catastral es un eje transversal en todas sus etapas, dependiendo del trabajo de campo y la calidad de los datos catastrales levantados. 3.6.2. CARTOGRAFÍA 3.6.2.1. Deslinde predial Se realizó el deslinde predial sobre la ortofoto escala 1:1000 (figura 20), fueron colocados también números de predios y manzanas, para esto se utilizó como base el catastro entregado por el GADM Sigchos en formato CAD.
Figura 20. Deslinde predial en base al archivo CAD.
3.6.2.2. Identificación de construcciones De igual manera, como se muestra en la figura 21, se digitalizaron las construcciones visibles en la ortofoto, para ser identificadas posteriormente en campo por el equipo encuestador.
48
Figura 21. Digitalización de construcciones sobre ortofoto
3.6.2.3. Identificación de vías La capa de vías, que se observa en la figura 22, fue completada con nombres y entidades de vías nuevas en el área urbana de Sigchos.
Figura 22. Capa de vías en Sigchos
3.6.2.4. Identificación de hidrografía Se identificaron las redes hidrográficas dentro del área urbana, estas son: Quebrada Mallacoa, Quebrada La Ermita y Quebrada Chilcapamba, como se muestra en la figura 23. 49
Figura 23. Capa de hidrografía en Sigchos
Esta pre digitalización es un insumo necesario para generar el material que será usado por el equipo encuestador en el relevamiento predial, una vez realizado el levantamiento de cada sector se procederá a realizar la digitalización final. 3.6.3. CENSO PREDIAL
3.6.3.1. Sectorización y determinación de polígonos urbanos La poligonización está basada en la división de sectores de la ciudad de Sigchos, el área urbana se encuentra dividida en siete sectores, como se muestra en la figura 24.
Figura 24. Sectorización en el área urbana
50
3.6.3.2. Actividades de campo en el levantamiento predial A cada encuestador se le entregará una carpeta que contendrá el plano manzanero (figura 25), la base alfanumérica correspondiente a la manzana a investigar (figura 26) y las fichas prediales correspondientes a la manzana.
Figura 25. Plano manzanero correspondiente al Sector 01 – Manzana 06
Figura 26. Base alfanumérica correspondiente al Sector 01 – Manzana 06
51
Las actividades primordiales son las siguientes: •
Visita de los encuestadores a los predios y a los propietarios (figura 27).
•
Investigación y delimitación predial, esto es, verificación espacial de linderos, construcciones y no valorables, datos que son requeridos en las fichas prediales.
•
Medición con cinta de aleros y volados para determinación de áreas de construcción.
•
Entrega de registros de visita a propietarios o informantes del predio.
Figura 27. Levantamiento predial urbano en Sigchos
El orden y tiempo de intervención en los sectores urbanos se indica en la tabla 2. Tabla 2. Número de días de intervención para el levantamiento de predios en el área urbana.
SECTOR 1 2 3 4 5 6 7
N° Días 4 3 4 3 3 3 3
3.6.3.3. Procesos de supervisión y gabinete Una vez terminado el trabajo en campo se realiza el pos proceso de control y gabinete, estas actividades se describen de forma siguiente: 52
Trabajo de técnicos de campo (encuestador) ▪
Revisar que la ficha se encuentre llena en su totalidad.
▪
Informar al supervisor cuando exista modificación en linderos.
▪
Entregar los registros de visita al supervisor para que sean adjuntados a la ficha.
Trabajo de jefe de brigada (supervisor) Es el encargado del análisis, evaluación y control de las fichas levantadas en campo, siendo un filtro de depuración de información y de haber posibles correcciones, tomar las medidas necesarias para minimizar hallazgos encontrados. Así también, se procede a la revisión del llenado de la ficha en su totalidad, esto permite mantener un control sobre lo producido y esperado como producto final. 3.6.3.4. Complementación de la ficha predial El equipo encuestador entregará registros de visita al informante cuando no se haya encontrado al propietario del predio o cuando se requiera completar información con datos de escritura y/o cédula de identidad, en este caso el propietario tendrá que acercarse a las instalaciones del GAD Municipal los días posteriores al barrido predial en su sector y los supervisores en oficina serán los encargados de recibir esta información y complementar en la ficha correspondiente. 3.6.3.5. Elaboración de rutinas de control En este procedimiento está inmerso el control de calidad de las fichas prediales que van a ser entregadas, puesto que los indicadores se obtienen únicamente en base a aquellas fichas que hayan sido aprobados. En la tabla 3 se ilustra la rutina y procedimientos de control de las fichas prediales levantadas en campo, se realiza el análisis y verificación de información obtenida, la misma que es comparada y validada en gabinete por el supervisor del área.
Tabla 3. Ejemplo de Rutina de Control
SECTOR 01 – MANZANA 02 Nº PREDIO
DESCRIPCIÓN
TIPO DE ERROR LEVE
GRAVE
0012
error en identificación de la vía de acceso
x
0013
error en identificación de la vía de acceso
x 53
0017 0018
incoherencia en el nombre del predio entre ficha y registro de visita error en identificación de la vía de acceso inconsistencia
entre
el
uso del
x x
suelo y
x
caracterización de construcciones 0024
inconsistencia identificadas
de en
número gráfico
construcciones y
número
de
x
construcciones caracterizadas 0027
inconsistencia de los materiales de construcción
x
0033
error en identificación de la vía de acceso
x
0035
Inconsistencia en estado de la construcción y
x
materiales
0036
inconsistencia en colindantes y manzanero
x
0038
Errores ortográficos en nombres de propietario
x
0044
inconsistencia del nombre del propietario y datos de la escritura
x
En la tabla 3 se muestra un ejemplo ilustrativo de la descripción y clasificación de posibles errores que pueden presentarse en las fichas levantadas en campo, información que permite la continuidad del proceso de la ficha para su aprobación. Para realizar las correcciones a cada encuestador se le entregarán la manzana levantada y adjunta la tabla de errores, el encuestador deberá devolver en un plazo máximo de dos días la carpeta corregida. Los supervisores serán los encargados de verificar que todos los errores hayan sido solventados por el encuestador en cada manzana.
3.6.4. DIGITALIZACIÓN Uno de los principales objetivos de un GAD Municipal es mantener sus sistemas constantemente actualizados, una parte del proceso de actualización catastral de predios urbanos del GADM Sigchos es la digitalización de la información catastral sobre un SIG. El uso de las herramientas SIG multiusuario permite la edición tanto geográfica como alfanumérica de todos los datos del sistema, logrando centralizar la base de datos geográfica de un modo robusto y evitando la duplicidad de la información. 54
3.6.4.1. Pasos para digitalización de información catastral en un SIG
Crear capas El primer paso para digitalizar información catastral es crear una nueva capa, para información catastral se crearán las siguientes capas: ▪
manzanas
▪
predios
▪
bloques
▪
nv (no valorables)
Empezar a digitalizar Un SIG cuenta con muchas herramientas para la edición de datos, así como para edición avanzada. En este caso, se puede ver lo más simple, la creación de polígonos. Una vez seleccionada la herramienta, se posiciona sobre los elementos que se quiere digitalizar y se crea el polígono. Una vez creado, con el botón derecho se cierra, y se puede ver que aparece el formulario de inserción de atributos. Labels o Etiquetas Otra herramienta importante en el SIG son los labels o etiquetas, se puede activar esta herramienta y elegir el campo que desea que aparezca en el gráfico, en este caso puede ser el número de lote dentro de la manzana, tal como se observa en la figura 28.
55
Figura 28. Predios digitalizados con número de predio
Capa de Predios Esta capa será de tipo polígono y deberá contener en su tabla de atributos (figura 29) como mínimo los siguientes campos: código de provincia, código de cantón, código de parroquia, código de zona, código de sector, código de manzana, código de lote y clave catastral, la misma que será la unión de los anteriores campos.
Figura 29. Tabla de atributos de la capa predios
Capa de Bloques Esta capa será también de tipo polígono, se dibujará las construcciones que se observen en la ortofoto y en la ficha de campo, con sus respectivas medidas, esta capa contará con los 56
siguientes campos: clave catastral, número de bloque y número de piso. A cada bloque existente en un predio se le asignará un número desde el 1, de igual manera al número de piso de cada bloque, se muestra la tabla de atributos en la figura 30.
Figura 30. Tabla de atributos de la capa bloques
▪
En un mismo predio no podrán existir dos bloques que tengan el mismo número, la numeración correcta de bloques se muestra en la figura 31.
Figura 31. Capa de bloques sobre capa de predios.
57
Capa de Manzanas La capa de manzanas que se muestra en la figura 32, se la realizará una vez obtenida la capa de predios, ya que las manzanas corresponden al límite de predios, es decir, la línea de fábrica. Con la herramienta Dissolve aplicada sobre la capa de predios en base al atributo manzana se obtiene la capa de Manzanas.
Figura 32. Capa de manzana por el límite de la línea de fábrica
La tabla de atributos de la capa de manzanas (figura 33) deberá contener los siguientes campos: código de provincia, código de cantón, código de parroquia, código de zona, código de sector y código de manzana.
Figura 33. Tabla de atributos de la capa manzanas
58
Capa de No Valorables La capa de no valorables (figura 35) se creará en base a la información de la ficha de campo, y corresponderá a las cubiertas que no reúnen los atributos necesarios para ser considerados bloques de construcción como se muestra en la figura 34.
Figura 34. Ejemplo de No Valorables
Esta capa deberá tener los siguientes campos: clave catastral, nombre y número. En un mismo predio no podrán existir dos o más valorables con el mismo número.
Figura 35. Capa de No Valorables sobre la capa de predios
59
3.6.4.2. Importar a una GDB Una vez que se ha obtenido las capas mencionadas se puede importarlas a una GDB en donde se puede tener la información creada mejor estructurada, como lo indica la figura 36.
Figura 36. Geodatabase de Sigchos
En la GDB se importarán las capas de información mencionadas anteriormente, como lo indica la figura 37.
Figura 37. Contenido de la GDB de Sigchos
3.6.4.3. Topología En las geodatabases, la topología define cómo las entidades de puntos, líneas y polígonos comparten una geometría coincidente. Por ejemplo, las líneas de centro de calles y los bloques censales tienen una geometría común y los polígonos de suelo adyacentes tienen límites comunes. Muchas veces se generan errores topológicos al momento de la digitalización que pueden ser fácilmente corregidos con las reglas topológicas. Reglas Topológicas •
Para la capa de predios se utilizarán las reglas que se muestran en la figura 38.
1. Must Not Overlap: para que no se sobreponga un predio sobre otro. 2. Must Not Have Gaps: para que no exista huecos entre predios.
Figura 38. Reglas Must Not Overlap y Must Not Have Gaps
•
Para validar la topología entre predios y manzanas se utilizarán las siguientes reglas: 60
1. Must Be Covered By: el predio no debe salir de la manzana (figura 39).
Figura 39. Regla Must Be Covered By
2. Area Boundary Must Be Covered By Boundary: el límite de manzana no se salga del límite del predio (figura 40).
Figura 40. Regla Area Boundary Must Be Covered By Boundary
•
Para la capa de bloques se extraerá solo los pisos 1 de los bloques, ya que en los pisos 2 en adelante se presentarán casos de excepciones. Se aplicará esta regla:
1. Must Not Overlap: Para que no se sobreponga un bloque sobre otro. •
Para la capa de bloques (piso 1) y la capa de predios se aplicarán la siguiente regla:
1. Must Be Covered By: el piso 1 no debe salir del predio (figura 41).
Figura 41. Regla Must Be Covered By
61
•
Para la capa de No Valorables se aplicará la siguiente regla:
1. Must Not Overlap: Para que no se sobreponga un no valorable sobre otro. •
Para la capa de No Valorables y la capa de predios se aplicará la siguiente regla:
1. Must Be Covered By: los no valorables no deben salirse del predio (figura 42).
Figura 42. Regla Must Be Covered By
•
Para la capa de No Valorables y la capa de bloques se aplicará la siguiente regla:
1. Must Not Overlap With: no deben cruzarse bloques y no valorables (figura 43).
Figura 43. Regla Must Not Overlap With
Una vez aplicadas las reglas topológicas para todas las capas se obtiene una cartografía confiable para realizar una buena gestión del catastro municipal. A continuación, en la figura 44, se presenta el resultado de la digitalización de la información del catastro en la ciudad de Sigchos.
62
Figura 44. Cartografía catastral de la ciudad de Sigchos.
3.6.5. DIGITACIÓN Y CONFORMACIÓN DE LA BASE DE DATOS 3.6.5.1. Ingreso de datos Una vez que las fichas urbanas fueron aprobadas por control de calidad se empezó con el proceso de digitación, para el ingreso de los datos a la base alfanumérica, se diseñó un archivo Excel (Macros), con el mismo diseño de la ficha predial para facilitar la digitación (figuras 45 y 46).
63
Figura 45. Primera parte para ingreso de datos
64
Figura 46. Segunda parte para ingreso de datos
En la parte final del archivo se encuentra la opción que permite guardar los datos de la ficha ingresada (figura 47).
Figura 47. Parte final para ingreso de datos y registro de ficha.
65
Una vez registrada la ficha en la pestaña BBD se puede verificar que se hayan guardado todos los campos. Así se obtendrá la base datos de cada sector urbano, misma que se muestra en la figura 48.
Figura 48. Base de datos
3.6.5.2. Enlace gráfico – alfanumérico Una vez finalizado el proceso de digitalización y digitación se procede a realizar el enlace gráfico alfanumérico, es decir, todos los atributos obtenidos en el levantamiento predial pasarán a ser atributos de las capas de predios y bloques obtenidas en la digitalización. Usando las herramientas del SIG se enlazará la base de datos a la capa de predios y a la capa de bloques dando como resultado la base geográfica y alfanumérica que se muestra en las figuras 49 y 50.
Figura 49. Tabla de atributos de la capa predios
66
Figura 50. Datos de un predio seleccionado
Del mismo modo se observa en la figura 51 la tabla de atributos de la capa bloques con todas las características que se levantaron en la ficha predial, y en la figura 52 los datos de un predio seleccionado.
Figura 51. Tabla de atributos de la capa bloques
Figura 52. Datos de un bloque seleccionado
Se presenta en la tabla 4 el detalle de número de predios obtenidos en la actualización catastral en cada manzana tanto en gráfico como alfanumérico. 67
Tabla 4. Detalle de predios por manzana SECTOR
MANZANA
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
01
SECT
04
MANZ
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
NÚMERO DE PREDIOS 12 12 1 9 17 16 1 1 4 6 1 30 18 12 1 23 21 12
NÚMERO DE PREDIOS 17 16 16 26 49 1 10 15 1 6 2
SECT
05
SECTOR
MANZANA
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
02
MANZ
NÚMERO DE PREDIOS
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
28 20 20 19 5 14 4 6 18 9 4 10 6 8 1 10 14 18 2
NÚMERO DE PREDIOS 4 23 16 5 12 13 8 16 11 1 6 15 15 13 15 16 10
SECT
06
SECTOR
MANZANA
03
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
NÚMERO DE PREDIOS 12 7 11 18 15 16 17 29 19 18 13 25 11 4 14 63 14 3
19 20 21 22 23 24 27 28 29 30
20 12 17 23 9 22 12 14 12 1
MANZ
NÚMERO DE PREDIOS
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
18 32 9 4 23 16 14 8 22 21 28 31 1
SECT
07
MANZ
NÚMERO DE PREDIOS
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
13 68 30 38 11 1 1 27 44 21 3 40 6 20 6
68
A continuación, se presenta la tabla 5 que resume el número de predios y construcciones obtenidas en el proceso de actualización catastral.
Tabla 5. Tabla resumen del catastro realizado en la ciudad de Sigchos.
SECTOR 1 2 3 4 5 6 7
# MANZANAS 18 17 28 11 19 13 15
# PREDIOS 197 199 451 159 216 227 329
# BLOQUES 440 338 446 146 185 277 335
TOTAL
121
1778
2167
3.7. FASE III: VALORACIÓN DEL SUELO 3.7.1. estudio de valoración del suelo urbano 3.7.1.1. Determinación de Zonas Homogéneas Físicas: análisis de variables Para la determinación de zonas o sectores homogéneos se implementó la metodología vigente establecida en el Instructivo para procesamiento de Información temática para elaborar sectores Homogéneos” publicado por la Asociación de Municipalidades Ecuatorianas. Se denomina zonas homogéneas físicas urbanas, aquel espacio geográfico dentro de los perímetros urbanos y de expansión, con características similares que las diferencian de las adyacentes, y se distinguen en cuanto a las variables presentadas en la tabla 6. Se realiza una ponderación de cada una de las variables en cada manzana, para lo cual se considera ejes de información que son las aristas poligonales de la manzana. El valor ponderativo de cada eje de información, en infraestructura básica es de 0.31 puntos por eje, dos ejes será 0.63, los tres ejes 0.93 y los cuatro ejes 1.25. Si el polígono de la manzana no es ortogonal, tiene tres lados, cinco lados, o más lados, el referente será: el un lado igual a 0.33 y/o todos los lados igual a 1.25, de este resultado dividir para el número de lados, cantidad con la que se deberá procesar el valor por cada uno de los lados.
69
Tabla 6. Ponderación de Variables.
VARIABLE Infraestructura Básica Red de Alcantarillado Red de Agua Potable Red de energía eléctrica Alumbrado público Red Vial
Ponderación 5 1.25 1.25 1 0.25 1.25
Infraestructura Complementaria
1.5
Red Telefónica Aceras Bordillos
0.5 0.5 0.5
Servicios Urbanos
0.5
Recolección de Basura
0.25
Aseo de Calles Información Urbana Equipamiento Urbano Uso de Suelo Densidad Edificada
0.5 3 1.25 1.25 0.5
Fuente: Vega et al., 2017
Los valores finales de cada variable para cada manzana serán colocados en una matriz de ponderación, para realizar el proceso de definir los sectores homogéneos sea por ser similares en cantidad; un grupo de manzanas que tiene una misma cantidad como resultado, o definir rangos de valor límites inferior y superior a criterio propio. 3.7.1.1.1.
Parámetros de ponderación
a) Infraestructura Básica •
Red de Alcantarillado: En la figura 53 se muestra la cobertura de red de alcantarillado en Sigchos.
70
Figura 53. Mapa de cobertura de red de alcantarillado en Sigchos
71
•
Red de Agua Potable: En la figura 54 se muestra la cobertura del abastecimiento de agua en Sigchos.
Figura 54. Mapa de Abastecimiento de Agua de Sigchos
72
•
Red de energía eléctrica: En la figura 55 se muestra la cobertura del servicio de energía eléctrica de Sigchos.
Figura 55. Mapa de Servicio de Energía Eléctrica de Sigchos
73
•
Alumbrado Público: En la figura 56 se muestra la cobertura del servicio de alumbrado público de Sigchos.
Figura 56. Mapa de Servicio de Alumbrado Público de Sigchos
74
•
Red Vial: En la figura 57 se muestra el tipo de material de vías en Sigchos. 4/4
¾
2/4
1/4
ASFALTO
1.25
0.93
0.63
0.31
ADOQUIN
1.10
0.82
0.55
0.27
EMPEDRADO
0.63
0.47
0.31
0.16
LASTRE
0.31
0.23
0.15
0.08
TIERRA
0.25
0.18
0.12
0.06
El valor ponderativo de cada eje de información, en infraestructura básica vías: va a depender por cada eje, si todos los ejes son de una misma capa de rodadura, se usa la columna 4/4, si no lo es; de acuerdo a la información de eje y de capa de rodadura se pondrá el valor que corresponda de tabla donde predomina el material de la capa de rodadura que tenga una mayoría en cada manzana.
Figura 57. Mapa de Material de Vías de Sigchos
75
b) Infraestructura complementaria y servicios El valor ponderativo de cada eje de información, en infraestructura complementaria es de 0.12 puntos por eje, dos ejes será 0.25, los tres ejes 0.37 y los cuatro ejes 0.50. Si el polígono de la manzana no es ortogonal, tiene tres lados, cinco lados, o más lados, el referente será: todos los lados igual a 0.50, de este resultado dividir para el número de lados, cantidad con la que se deberá procesar el valor por cada uno de los lados.
•
Red Telefónica: En la figura 58 se muestra la cobertura del servicio telefónico de Sigchos.
Figura 58. Mapa de Servicio Telefónico de Sigchos
76
•
Aceras y Bordillos: En las figuras 59 y 60 se muestra la infraestructura complementaria de aceras y bordillos en Sigchos.
En la información de Aceras y bordillos, el dato se cuantifica con el dato de aceras, en el concepto técnico de que toda acera tiene bordillo, su valor es igual a (0.50). Cuando la información tenga el dato de solo bordillos, su valor de ponderación será igual a (0.25).
Figura 59. Mapa de Infraestructura complementaria de aceras de Sigchos
77
Figura 60. Mapa de Infraestructura complementaria de Bordillos de Sigchos
•
Recolección de basura: En la figura 61 se muestra la cobertura del servicio de recolección de Basura en Sigchos.
En el dato de Recolección de basura y aseo de calles, aquí el dato va sumado en total de cero cincuenta (0.50), o si existen dos informaciones temáticas; el de recolección de basura y el de aseo de calles, cada dato ira por cada tema, con un valor máximo de cero veinte y cinco (0.25).
78
Figura 61. Mapa de servicio de recolección de Basura en Sigchos
79
•
Aseo de Calles: En la figura 62 se muestra la cobertura del servicio de aseo de calles en Sigchos.
Figura 62. Mapa de Servicio de Aseo de calles de Sigchos.
c) Información urbana: En la figura 63 se muestra el equipamiento urbano de la ciudad de Sigchos.
•
Equipamiento Urbano
La información de los equipamientos urbanos se levantará de los equipamientos públicos y privados, los públicos constando con el inventario de bienes de uso público y afectados al uso 80
público que tienen los municipios, de los privados los de mayor incidencia causen en la movilidad urbana, centralidad e intensidad de uso y ocupación del suelo. De la información se analizará uno por uno de los equipamientos, para darle valor a la manzana, en el caso de existir más de un equipamiento se considerará el de mayor valor del o los equipamientos analizados. Luego se procede a calificar cada uno de los diferentes casos de equipamientos en tres sub variables que los caracterizan: 1. Generación de flujos - altos 10.00 - medios 6.00 - mínimos 4.00 2. Frecuencia Permanente Periódico Esporádico
15.00 10.00 5.00
3. Radios de influencia Cantonal 5.00 Ciudad 4.00 Zonal 3.00 Sector 2.00 Barrio 1.00 Rangos de localización con su equivalente de valor: Grupo 1: entre 25.0 a 30.0 = 1.25 Grupo 2: entre 20.0 a 24.99 = 1.05 Grupo 3: entre 15.0 a 19.99 = 0.85 Grupo 4: entre 10.0 a 14.99 = 0.65 Grupo 5: entre 5.0 a 9.99 = 0.45 Grupo 6: entre 0.0 a 4.99 = 0.25 Los Equipamientos considerados para este estudio de valor del suelo se muestran en la tabla 7, codificados según la nueva ficha predial digital:
81
Tabla 7. Equipamiento urbano EQUIPAMIENTO URBANO 2,1,2. HOTEL
3,1,2. IGLESIAS Y TEMPLOS
2,3,1 BALNEAROS
3,2,3. MERCADO PUBLICO
2,3,2. CLUB - SOCIAL SEDES
3,2,4. CENTROS COMERCIALES
2,3,3. ESTADIOS CANCHAS
3,2,5. GASOLINERA
2,3,4. PARQUES
3,2,6. CREDITO Y BANCA
2,3,5. COMPLEJOS DEPORTIVOS
3,3,1. TRANSPORTE
2,4,1 GUARDERIA INFANTIL
4,1,1. MUNICIPIO
2,4,2. EDUCACIÓN BÁSICA
4,1,14. CUERPO DE BOMBEROS
2,4,3. SECUNDARIA
4,1,9. POLICIA
2,5,1. HOSPITAL
4,2,2. ASOCIACIONES Y SINDICATOS
2,5,2. CENTRO DE SALUD 2,5, 3.SUB - CENTRO
Figura 63. Mapa de equipamiento Urbano de Sigchos.
82
•
Uso de Suelo: En la figura 64 se muestra el uso de suelo de la ciudad de Sigchos.
La información de uso de suelo, se levanta la información correspondiente al uso actual por cada uno de los ejes de la manzana, si en cada uno de los ejes predomina una de las categorías señaladas en las tablas, se emplea ese valor. De la misma manera; para el valor ponderativo de la manzana se considera la predominancia de información del valor de cada uno de los ejes. EJES/MANZANA
4/4
¾
2/4
1/4
COMERCIAL
1.25
0.93
0.63
0.31
COMERCIAL RESIDENCIAL
1.04
0.77
0.53
0.26
RESIDENCIAL
0.83
0.62
0.42
0.21
RESIDENCIAL/PRODUCCION
0.63
0.47
0.32
0.15
PRODUCCION
0.42
0.31
0.21
0.10
CONSERVACIÓN Y RIESGO
0.21
0.15
0.10
0.05
Figura 64. Mapa de Uso de Suelo de Sigchos.
83
•
Densidad Edificada: En la figura 65 se muestra la densidad edificada en la ciudad de Sigchos.
Esta información registra la ocupación que tiene el predio con una edificación, lo que se evidencia es que el predio está o no construido. Así se categoriza las manzanas como indica la tabla 8. Tabla 8. Categorías de densidad edificada
CATEGORIA
VALOR PONDERADO Consolidado: Si el número de predios con edificaciones en la manzana, supera 0.50 el 70% del universo (la manzana). En consolidación: Si el número de predios con edificación en la manzana, es decir la superficie construida se encuentra entre el 40% y el 70% del universo.
0.33
En expansión: Si el número de predios con edificación en la manzana, es decir la superficie construida se encuentra bajo el 40% del universo.
0.16
Figura 65. Mapa de Densidad Edificada de Sigchos.
84
3.7.1.2. Establecimiento de sectores homogéneos Para la definición de las zonas homogéneas físicas geográficas, se procedió a utilizar las herramientas de un Sistema de Información Geográfico, en el mismo se generalizaron los predios a nivel de manzana por medio de la herramienta “dissolve”. Luego se crearon campos para cada variable dentro de la tabla de atributos de la cobertura de extensión .shp; y se procedió evaluar cada manzana por la metodología de ejes anteriormente descrita. El proceso operativo de la ponderación cuantitativa se lo realiza a través de la sumatoria de las ponderaciones de la información urbana que tiene cada manzana, sectores y zonas catastrales, en cada uno de los temas analizados (planos temáticos), los resultados deben ser recogidos en una matriz, en el orden secuencial de la información catastral. Los resultados recogidos en la matriz, deben ser ordenados desde el valor máximo alcanzado en forma descendente, en este orden se debe localizar grupos de similar ponderación o localizados en determinados rangos de valor cuantitativo; grupos que serán analizados para definir el valor constante que determine cuantitativamente la distancia de agrupamiento entre distancias o rangos de valor para configurar los sectores homogéneos. Determinados los sectores homogéneos en la matriz de resultados, éstos deben ser registrados cada uno de ellos, en el plano base catastral, gráficos que se representan por sector homogéneo con su propia simbología, (color según tabla 66) y en una primera instancia entran en validación y compatibilidad con la realidad de cada uno de los territorios (Vega et al., 2017).
Figura 66. Simbología para sectores homogéneos
En el caso de este estudio, se establecieron 5 sectores homogéneos con los siguientes intervalos que se muestran en la tabla 9. 85
Tabla 9. Sectores homogéneos en la ciudad de Sigchos.
Sector Homogéneo SH1 SH2 SH3 SH4 SH5
Intervalo de Puntuación Color Lím. Lím Sup. Inf. 9.14 8.93 8.92 8.39 8.38 7.02 7.01 6.06 6.05 3.2
En la matriz de ponderaciones se asignó el número y color de sector homogéneo correspondiente, como se indica en el ejemplo de las tablas 10, 11 y 12. Finalmente se obtuvo el
mapa
de
zonas
homogéneas
físicas
que
se
muestra
en
la
figura
67.
86
Tabla 10. Matriz de ponderación de variables por manzana de la ciudad de Sigchos: POR ORDEN DE SECTOR
ZONA SECT MANZ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01
01 01 01 02 02 02 03 03 03 04 04 04 04 05 05 05 05 05 05 05 07 07 07 07 07 07 07 07
01 02 03 01 02 11 04 05 06 01 02 03 04 01 02 03 04 05 16 17 03 04 05 06 07 08 09 10
ALCANT 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 0.98 1.25 1.25 1.25 0.93 0.63 1.25 0.00 0.00 1.25 1.06 0.89
INFRAESTRUCTURA BÁSICA AGUA POT ELECT ALUMBR 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.21 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.12 1.25 1.00 0.25 0.38 1.00 0.08 1.25 1.00 0.10 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.18 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.68 0.80 0.16 1.25 1.00 0.12 1.25 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.25 0.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.81 1.00 0.25 1.25 1.00 0.07
RED VIAL 1.10 1.10 1.10 1.10 1.10 0.82 1.10 1.10 1.10 1.10 1.10 0.68 1.10 0.34 0.68 0.93 0.35 1.25 0.63 0.63 0.20 0.12 0.25 0.25 0.25 1.10 0.20 0.12
INFRAESTRUCTURA COMPLEMENTARIA ASEO ACERAS BORDILLOS REC.BAS. CALLES 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.18 0.19 0.12 0.25 0.25 0.21 0.12 0.18 0.00 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.12 0.20 0.12 0.18 0.50 0.50 0.25 0.25 0.05 0.15 0.18 0.12 0.12 0.31 0.25 0.25 0.12 0.50 0.25 0.25 0.10 0.14 0.18 0.18 0.13 0.50 0.25 0.25 0.00 0.50 0.25 0.25 0.00 0.50 0.25 0.25 0.03 0.10 0.18 0.12 0.00 0.25 0.18 0.18 0.00 0.00 0.25 0.25 0.00 0.00 0.25 0.25 0.00 0.12 0.25 0.00 0.00 0.37 0.25 0.25 0.05 0.25 0.25 0.25 0.00 0.50 0.25 0.25
INFORMACIÓN URBANA TOTAL USO EQUIP SUELO DENS.EDIF 1.05 0.83 0.16 8.39 1.25 0.83 0.50 8.93 1.25 0.83 0.50 8.93 0.85 0.42 0.16 7.02 0.85 0.42 0.50 6.34 0.85 0.83 0.50 7.75 1.05 0.83 0.50 8.73 1.05 0.83 0.50 8.73 1.05 0.83 0.50 8.73 0.85 0.83 0.50 8.53 1.05 0.83 0.16 8.39 1.05 0.15 0.33 6.45 1.05 0.83 0.33 8.56 0.85 0.83 0.50 5.73 0.85 0.83 0.50 7.39 1.25 0.83 0.50 8.38 1.25 0.83 0.50 6.94 1.25 0.83 0.50 8.71 1.25 0.83 0.33 7.79 1.25 0.83 0.33 7.79 0.65 0.10 0.33 4.28 0.85 0.15 0.50 5.23 0.45 0.10 0.33 5.13 0.65 0.83 0.16 3.20 0.85 0.83 0.16 3.96 0.85 0.83 0.33 7.73 0.85 0.83 0.50 6.30 0.85 0.83 0.50 6.51
87
Tabla 11. Matriz de ponderación de variables por manzana de la ciudad de Sigchos: DATOS ORDNADOS EN FORMA DESCENDENTE
ZONA SECT MANZ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01
01 03 03 02 05 03 03 03 07 02 03 05 03 06 03 07 05 07 03 05 07 06 07 06 06 04 07
04 03 08 03 05 01 14 15 08 01 17 04 28 10 27 09 11 01 29 01 12 05 13 13 01 06 14
ALCANT 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 0.98 1.25 0.93 1.25 1.06 1.25 1.14 1.25 1.25 1.25 1.25 0.00 0.00 0.37 0.00 0.00
INFRAESTRUCTURA BÁSICA AGUA POT ELECT ALUMBR 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.18 1.25 1.00 0.25 0.93 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.81 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.38 1.00 0.08 1.25 1.00 0.00 0.68 1.00 0.10 1.25 1.00 0.00 0.00 1.00 0.25 0.63 0.50 0.15 0.00 1.00 0.25 0.31 1.00 0.00
RED VIAL 1.10 1.10 0.96 1.10 1.25 0.92 0.82 0.93 1.10 1.10 0.93 0.35 0.25 0.55 0.25 0.20 0.25 0.25 0.25 0.34 0.16 0.23 0.25 0.25 0.25 0.31 0.25
INFRAESTRUCTURA COMPLEMENTARIA ASEO ACERAS BORDILLOS REC.BAS. CALLES 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.13 0.50 0.25 0.25 0.25 0.33 0.25 0.25 0.37 0.50 0.25 0.25 0.25 0.38 0.25 0.25 0.00 0.37 0.25 0.25 0.18 0.19 0.12 0.25 0.12 0.12 0.18 0.06 0.10 0.14 0.18 0.18 0.00 0.50 0.25 0.25 0.00 0.25 0.18 0.25 0.00 0.00 0.25 0.25 0.05 0.25 0.25 0.25 0.00 0.00 0.25 0.25 0.00 0.00 0.12 0.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.05 0.15 0.18 0.12 0.00 0.12 0.06 0.06 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.25 0.06 0.25 0.50 0.00 0.00 0.00 0.00 0.12 0.12 0.00 0.12 0.25 0.25 0.00 0.00 0.00 0.00
INFORMACIÓN URBANA TOTAL USO EQUIP SUELO DENS.EDIF 1.25 1.04 0.50 9.14 1.25 0.83 0.50 8.93 1.25 0.83 0.50 8.79 1.05 0.83 0.50 8.73 1.25 0.83 0.50 8.71 1.05 0.83 0.50 8.13 0.85 0.83 0.50 8.12 0.85 0.83 0.50 7.99 0.85 0.83 0.33 7.73 0.85 0.42 0.16 7.02 0.65 0.83 0.33 6.97 1.25 0.83 0.50 6.94 0.65 0.83 0.33 6.81 0.65 0.83 0.50 6.32 0.65 0.83 0.33 6.31 0.85 0.83 0.50 6.30 1.25 0.15 0.16 6.06 0.45 0.83 0.33 5.87 0.65 0.83 0.33 5.81 0.85 0.83 0.50 5.73 0.65 0.83 0.33 5.71 0.85 0.15 0.33 4.59 0.65 0.83 0.16 4.45 0.85 0.83 0.16 4.09 0.45 0.62 0.33 3.54 0.85 0.15 0.16 3.34 0.65 0.83 0.16 3.20
88
Tabla 12. Matriz de ponderación de variables por manzana de la ciudad de Sigchos: DEFINICIÓN DE RANGO POR SECTOR HOMOGENEO
ZONA SECT MANZ 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01
01 01 01 01 03 03 02 02 02 01 04 05 02 02 05 05 02 03 07 05 07 03 05 05 05 07 05
04 05 07 12 03 08 03 12 15 01 02 03 06 07 06 16 01 17 09 11 01 29 01 07 19 12 10
ALCANT 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.06 1.25 1.14 1.25 1.25 0.25 1.25 1.25 1.25
INFRAESTRUCTURA BÁSICA AGUA POT ELECT ALUMBR 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.81 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 1.25 1.00 0.25 0.38 1.00 0.08 1.25 1.00 0.25 0.31 1.00 0.25 1.25 1.00 0.00 1.25 1.00 0.00
RED VIAL 1.10 1.10 1.10 1.10 1.10 0.96 1.10 0.82 0.82 1.10 1.10 0.93 0.82 0.82 0.63 0.63 1.10 0.93 0.20 0.25 0.25 0.25 0.34 0.25 0.25 0.16 0.25
INFRAESTRUCTURA COMPLEMENTARIA ASEO ACERAS BORDILLOS REC.BAS. CALLES 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.12 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.50 0.50 0.25 0.25 0.00 0.50 0.25 0.25 0.00 0.50 0.25 0.25 0.18 0.19 0.12 0.25 0.12 0.12 0.18 0.06 0.05 0.25 0.25 0.25 0.00 0.00 0.25 0.25 0.00 0.00 0.12 0.25 0.00 0.00 0.00 0.00 0.05 0.15 0.18 0.12 0.00 0.50 0.25 0.25 0.00 0.25 0.25 0.25 0.00 0.12 0.06 0.06 0.00 0.00 0.00 0.00
INFORMACIÓN URBANA TOTAL USO EQUIP SUELO DENS.EDIF 1.25 1.04 0.50 9.14 1.25 1.04 0.50 9.14 1.25 1.04 0.50 9.14 1.25 1.04 0.50 9.14 1.25 0.83 0.50 8.93 1.25 0.83 0.50 8.79 1.05 0.83 0.50 8.73 1.05 0.83 0.50 8.45 1.05 0.83 0.50 8.45 1.05 0.83 0.16 8.39 1.05 0.83 0.16 8.39 1.25 0.83 0.50 8.38 0.85 0.83 0.50 8.25 0.85 0.83 0.50 8.25 1.25 0.83 0.33 7.79 1.25 0.83 0.33 7.79 0.85 0.42 0.16 7.02 0.65 0.83 0.33 6.97 0.85 0.83 0.50 6.30 1.25 0.15 0.16 6.06 0.45 0.83 0.33 5.87 0.65 0.83 0.33 5.81 0.85 0.83 0.50 5.73 1.25 0.15 0.33 5.73 1.25 0.15 0.50 5.71 0.65 0.83 0.33 5.71 1.25 0.15 0.33 5.48
SH
1
2
3
4
5
89
Figura 67. Mapa de Zonas Homogéneas Físicas en Sigchos
90
3.7.1.3. Cobertura y déficit de la infraestructura y servicios Determinados los sectores homogéneos en el área urbana de Sigchos, los resultados permiten observar, la preferencia física instalada de las infraestructuras básicas, complementarias y servicios urbanos municipales, además, analizar en cada sector homogéneo la cobertura y déficit de forma parcial por infraestructura y servicios urbanos, y el total por sector, así también los promedios parciales y totales que en ese momento dispone la ciudad. El cuadro de cobertura y déficit de los sectores homogéneos, da la posibilidad de analizar en cada sector definido como homogéneo, la jerarquía urbana existente entre sectores, jerarquía que en la realidad urbana de las ciudades del país, crean distancias significativas, del centro urbano hacia la periferia, o graduales cuando las distancias del centro a la periferia son pequeñas, o de varios centros urbanos, es decir; la cobertura de los elementos urbanos en determinados sectores mantiene niveles aceptables en la habilitación del suelo urbano. La tabla 13 de cobertura y déficit permite una lectura de los resultados del procesamiento de datos de ponderación en cada una de las áreas urbanas y por sectores homogéneos, la lectura es horizontal por cada uno de los sectores homogéneos, o vertical por cada una de la infraestructura básica y servicios municipales, obteniendo resultados y porcentajes de coberturas, a nivel de ciudad o de área urbana de intervención, dato fundamental para la planificación y ordenamiento territorial (Vega et al., 2017).
Tabla 13. Cobertura y déficit de infraestructura y servicios de Sigchos
INFRAEST. COMPLEMENTARIA (%)
INFRAESTRUCTURA BÁSICA (%) SECTOR COBERTURA HOMOG ALCANT SH 1 SH 2 SH 3 SH 4 SH 5 CIUDAD
AGUA POT
ELEC
ALUM
RED VIAL
SERV. MUN. (%)
RED ASEO REC. ACERA BORD TELEF CALLES BASURA
TOTAL (%)
COBERTURA 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 95.61 100.00 98.65 100.00 100.00
99.43
DEFICIT
0.00
0.57
90.56
92.98
9.44
7.02
0.00
0.00
0.00
COBERTURA 97.37
98.13
95.45
DEFICIT
1.87
4.55
7.27
COBERTURA 96.15
94.56
93.15
83.74
86.45 40.65 82.45 79.25 85.42
87.65
82.95
DEFICIT
3.85
5.44
6.85
16.26
13.55 59.35 17.55 20.75 14.58
12.35
17.05
COBERTURA
87.5
90.84
86.75
70.02
79.62
24.7
13.19 56.12 33.41
36.47
57.86
DEFICIT
12.5
9.16
13.25
29.98
20.38
75.3
86.81 43.88 66.59
63.53
42.14
COBERTURA 43.75
62.5
78.13
58.41
33.85
4.06
6.26 19.34
25.15
33.61
DEFICIT
37.5
21.87
41.59
66.15 95.94 95.36 93.74 80.66
74.85
66.39
COBERTURA 84.95
89.21
90.70
80.98
79.98 49.37 59.77 65.15 65.56
67.97
73.36
DEFICIT
10.79
9.30
19.02
20.02 50.63 40.23 34.85 34.44
32.03
26.44
2.63
56.25 15.05
0.00
0.00
4.39
0,00
1.35
0.00
92.73 100,00 81.82 98.56 85.49 89.65 0,00
18.18
1.44 14.51 10.35
4.64
NÚMERO MANZANAS
21 19 26 24 31 121
91
3.7.1.4. Zonas Homogéneas Geoeconómicas Las Zonas Homogéneas Geoeconómicas, es el espacio geográfico de una región con características similares en cuanto a su precio. Es el proceso por el cual se establece a partir de puntos de investigación económica dentro de las zonas homogéneas físicas, el valor del mercado inmobiliario para los terrenos ubicados en ellas. 3.7.1.4.1. Captura de ofertas La captura de ofertas de venta y/o arriendo de inmuebles (figura 68), se efectuará en dos fases, así: Primera Fase: Durante la determinación de las Zonas Homogéneas Físicas, en las visitas a cada uno de los sectores asignados. Segunda Fase: Durante las visitas a los puntos muestra, para lo cual se deberá tomar datos del predio que permita apreciar la nomenclatura del mismo y su entorno Como recomendación es importante siempre verificar el teléfono de contacto para que se suministre la información de la oferta o arrendamiento: No. de teléfono fijo, No. de teléfono celular. Puntos de investigación económica Se entiende por puntos de investigación económica, aquellos seleccionados dentro del área urbana de las parroquias para establecer valores unitarios del terreno, mediante el análisis de la información directa e indirecta de los precios en el mercado inmobiliario.
Figura 68. Ofertas de mercado en Sigchos
92
El valor de las ofertas recogidas fue dividido para el área de cada predio y se obtuvo el valor de m², los valores de cada oferta se muestran en los ejemplos de la tabla 14:
93
Tabla 14. Ofertas de mercado OFERTA
X
Y
DIRECCION
FUENTE
AREA
TIPO
dialogo personal
VALOR_SUELO VALOR_M2
50000
734840.86 9922077.17 José Gabriel Terán
517.17
Terreno 50000.00
96.68
22000
735352.08 9922399.22 Rodrigo Iturralde y Velasco Ibarra llamada telefónica 425.36
Terreno 22000.00
51.72
26000
734825.52 9922159.43 Rodrigo Iturralde y Quilotoa
llamada telefónica 175.78
Terreno 26000.00
147.91
28000
734807.91 9922180.64 Rodrigo Iturralde y Quilotoa
llamada telefónica 208.95
Terreno 28000.00
134.00
62000
734867.25 9922211.98 Rodrigo Iturralde y Carlos P.
llamada telefónica 247.14
Terreno 62000.00
250.86
58000
734941.17 9922204.66 Carlos Pez y Rodrigo I.
catastro
776.43
Terreno 58000.00
74.70
13000
735008.32 9921746.59 Los Ilinizas y Los Sigchilas
dialogo personal
228.43
Terreno 13000.00
56.91
52000
734580.51 9922066.29 Gualaya y R. Iturralde
llamada telefónica 242.50
Terreno 52000.00
214.43
24000
734551.25 9922350.71 Juan Sagastivelza y H. Gómez
dialogo personal
953.13
Terreno 24000.00
25.18
12000
735665.88 9923057.97 Colinas del Norte
catastro
268.51
Terreno 12000.00
44.69
6000
734537.05 9922147.91 Gualaya y Dr. Hugo Arguello
llamada telefónica 146.59
Terreno 6000.00
40.93
14000
734595.31 9921764.47 Palo Quemado y Guayaquil
llamada telefónica 285.13
Terreno 14000.00
49.10
11000
734678.41 9921639.77 Sigchilas y Gualaya
llamada telefónica 285.04
Terreno 11000.00
38.59
17000
734822.62 9922278.47 14 de Noviembre
llamada telefónica 168.76
Terreno 17000.00
100.73
14000
734689.13 9921645.04 Sigchilas
diálogo personal
Terreno 14000.00
47.82
6000
735064.94 9922336.30 Eloy Alfaro
llamada telefónica 323.97
Terreno 6000.00
18.52
9000
735034.42 9921777.82 Sigchilas
llamada telefónica 228.89
Terreno 9000.00
39.32
33300
734746.00 9921815.10 Rio Toachi
llamada telefónica 452.32
Terreno 33300.00
73.62
35000
734667.53 9921634.44 Sigchilas
entrevista
299.22
Terreno 35000.00
116.97
36000
734899.58 9922284.65 14 de Noviembre y Carlos Páez
llamada telefónica 340.42
Terreno 36000.00
105.75
29500
734821.97 9922374.00 Carlos Páez
llamada telefónica 460.07
Terreno 29500.00
64.12
30000
734749.02 9922249.89 14 de Noviembre
llamada telefónica 261.88
Terreno 23470.95
89.63
15500
734725.24 9921772.60 Topalivi y Gualaya
llamada telefónica 206.30
Terreno 15500.00
75.13
100000
734741.14 9922512.81 Carlos H. Páez y H. Gómez
dialogo personal
4172.31 Terreno 100000.00
23.97
25000
734818.89 9922591.45 Vía Tiliguila y Carlos H. Páez
dialogo personal
802.11
31.17
292.76
Terreno 25000.00
94
Las ofertas de mercado de los terrenos se encuentran distribuidas de la siguiente manera dentro de la ciudad como se muestra en la figura 69.
Figura 69. Mapa de Ofertas de mercado en Sigchos.
3.7.1.5. Cálculo del valor m2 de terreno Para hallar el valor del m² de cada sector homogéneo se realizó el método comparativo. 3.7.1.5.1. Método comparativo o de mercado. - Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
Tales
ofertas
o
transacciones
deberán
ser
analizadas
y
homogeneizadas con el fin de realizar una comparación de los datos obtenidos en el campo con las características del bien inmueble a avaluar, para llegar a la estimación del valor comercial del bien.
95
Para la utilización del método comparativo, serán indispensables las siguientes condiciones generales: a. Establecer las cualidades y características propias del bien a avaluar que influyen en su valor. b. Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas. c. Utilizar los siguientes factores en el proceso de homogeneización de las muestras investigadas: fuente, ubicación, tamaño, topografía, fondo, forma, servicios, obras de infraestructura y otros que permitan ajustar valores en relación a las características del bien inmueble en análisis. d. Someter a los procesos estadísticos como la estimación de medidas de tendencia central y dispersión a las observaciones homogeneizadas. Normalmente se calcula la media y la desviación estándar y se tiene como referente de aceptación que la relación entre la desviación y el promedio no supere el 15%. (coeficiente de variación). Se deberá descartar aquellos ejemplos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales. 3.7.1.6. Determinación de valor de m² en cada sector homogéneo Mediante el uso de la herramienta Select by Location en Arcgis, se selecciona las ofertas de mercado ubicadas en el Sector Homogéneo 1 como se muestra en la figura 70.
Figura 70. Ofertas de mercado ubicadas en el Sector Homogéneo 1.
Se exporta en otra capa los puntos de ofertas del sector homogéneo 1 y revisa los valores estadísticos del campo VALOR M2 (figura 71).
96
Figura 71. Estadísticas del campo VALOR M2.
El coeficiente de variación en este caso es: (57.19/137.74) *100 = 41.52 % Este valor sobrepasa el 15 % de aceptación, por esta razón, es necesario eliminar los valores muy altos y muy bajos hasta obtener un coeficiente de variación aceptable. Al eliminar los valores muy altos y muy bajos se obtiene las siguientes estadísticas mostradas en la figura 72.
Figura 72. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 1
d) Ahora el coeficiente de variación del sector homogéneo 1 es: (5.36/105.14) *100 = 4.65 % Este valor se encuentra dentro del rango de aceptación, así que el valor del sector homogéneo 1 será el valor de la media, 105.14. Para cada sector homogéneo se realizará el mismo proceso de obtención del valor de m². e) El coeficiente de variación del sector homogéneo 2 es: (3.96/71.55) *100 = 5.53 %
97
Este valor se encuentra dentro del rango de aceptación, así que el valor del sector homogéneo 2 será el valor de la media, 71.55 (figura 73).
Figura 73. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 2.
f) El coeficiente de variación del sector homogéneo 3 es: (7.38/51.53) *100 = 14.32 % Este valor se encuentra dentro del rango de aceptación, así que el valor del sector homogéneo 3 será el valor de la media, 51.53 (figura 74).
Figura 74. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 3.
g) El coeficiente de variación del sector homogéneo 4 es: (6.07/40.91) *100 = 14.83 %
98
Este valor se encuentra dentro del rango de aceptación, así que el valor del sector homogéneo 4 será el valor de la media, 40.91 (figura 75).
Figura 75. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 4.
h) El coeficiente de variación del sector homogéneo 5 es: (4.63/32.69) *100 = 14.16 % Este valor se encuentra dentro del rango de aceptación, así que el valor del sector homogéneo 5 será el valor de la media, 32.69 (figura 76).
Figura 76. Estadísticas finales para el valor del m² del sector homogéneo 5.
99
3.7.2. PLANO DEL VALOR DEL SUELO Una vez realizados los análisis estadísticos en cada sector homogéneo, se obtuvieron los valores de m² por sector que se muestran en la tabla 15 y en el mapa de la figura 77. Tabla 15. Valor de m² por sector homogéneo
Sector Homogéneo SH1 SH2 SH3 SH4 SH5
Valor
Color
$ 105.14 $ 71.55 $ 51.53 $ 40.91 $ 32.69
Figura 77. Plano del Valor del Suelo Urbano de Sigchos
3.7.3. VALORACIÓN INDIVIDUAL DEL TERRENO Para la valoración individual del terreno (VI) se considerarán: (Vsh) el valor m2 de sector homogéneo localizado en el plano del valor de la tierra, (Fa) obtención del factor de afectación, y (S) Superficie del terreno así: 100
VI = Vsh x Fa x S Fa= ff-p* CoFo*CoS*CoL* CoCs* CoT *CoIB*CoV*CoIC Donde: VI = Valor individual del terreno Vsh = Valor m2 de sector homogéneo Fa = factor de afectación S = superficie del terreno 3.7.3.1. Factores de ajuste del valor del suelo Del valor base que consta en el plano del valor del suelo se deducirán los valores individuales de los terrenos de acuerdo al “Instructivo para la determinación del valor individual de terrenos urbanos por predio”, en el que constan los criterios técnicos y jurídicos de afectación al valor o al tributo de acuerdo al caso, el valor individual será afectado por los siguientes factores de aumento o reducción: Geométricos; Localización, forma, superficie, relación dimensiones frente y fondo. Accesibilidad a servicios; vías, energía eléctrica, agua, alcantarillado, aceras, teléfono, recolección de basura y aseo de calles; como se indica en la tabla 16. Tabla 16. Cuadro de coeficientes de modificación por indicadores 1.- GEOMETRICOS 1.1.-RELACION FRENTE/FONDO 1.2.-FORMA 1.3.-SUPERFICIE 1.4.-LOCALIZACION EN LA MANZANA
COEFICIENTE 1.0 - 0.94 1.0 - 0.94 1.0 - 0.94 1.0 - 0.95
2.- TOPOGRAFICOS 2.1.-CARACTERISTICAS DEL SUELO 2.2.-TOPOGRAFIA
COEFICIENTE 1.0 - 0.95 1.0 - 0.95
3.- ACCESIBILIDAD A SERVICIOS 3.1.- INFRAESTRUCTURA BASICA AGUA POTABLE ALCANTARILLADO ENERGIA ELECTRICA
COEFICIENTE
3.- ACCESIBILIDAD A SERVICIOS 3.2.-VIAS ADOQUIN ASFALTO PIEDRA
COEFICIENTE
1.0 - 0.88
1.0 - 0.88
101
LASTRE TIERRA 3.- ACCESIBILIDAD A SERVICIOS 3.3.-INFRESTRUCTURA COMPLEMENTARIA Y SERVICIOS ACERAS BORDILLOS TELEFONO RECOLECCION DE BASURA ASEO DE CALLES
COEFICIENTE
1.0 - 0.93
Fuente: AME, 2017.
a) FACTOR DE RELACION FRENTE/FONDO (ff-p): Se aplica en función de la relación que existe entre los metros de frente y los de fondo del predio; y se obtiene su coeficiente a través del siguiente cuadro. Relación Frente /Fondo (ff-p) Coeficiente
Descripción El fondo del predio es menor o igual al triple del frente del predio
ff-p≥0.33
1
El fondo del predio equivale entre el triple y el quíntuple del frente
0.2 ≤ ff-p < 0.33
0.97
El fondo del predio es mayor al quíntuple del frente del predio
ff-p<0.2
0.94
Para determinar este coeficiente se procedió a extraer el valor de los fondos de los predios, utilizando la capa de predios obtenidos en la actualización catastral, se convirtió la capa de polígonos a líneas y se escogió el fondo de cada predio como se muestra en la figura 78.
Figura 78. Obtención de fondos de predios
102
Una vez obtenidos los fondos se realizó la operación entre el fente y frondo con la herramienta field calculator que se muestra en la figura 79.
Figura 79. Relación frente/fondo con la herramienta Field Calculator
En base a la selección de atributos se asignó el valor del factor de relación frente/fondo como se muesta en la figura 80.
Figura 80. Asignación de coeficiente por factor frente/fondo b) FACTOR FORMA (CoFo): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo
respecto a la forma del terreno. 103
Detalle Regular Irregular Muy Irregular
Coeficiente 1.0 0.97 0.94
Para este coeficiente, se utilizó la información de la tabla de atributos de los predios, por medio de una selección en el campo de forma del terreno se asignó el valor respectivo del coeficiente como se muestra en la figura 81.
Figura 81. Asignación de coeficientes por factor forma
c) FACTOR SUPERFICIE (CoS): Aplicado en función del área del terreno. Detalle 1 – 50 m2 51 – 250 m2 251 – 500 m2 501 – 1000 m2 1001 - 2500 m2 2501 – 5000 m2 + 5000 m2
Coeficiente 1.0 0.99 0.98 0.97 0.96 0.95 0.94
Se asignó el coeficiente con la selección de atributos, en base al campo de superficie de los predios como se muestra en la figura 82.
104
Figura 82. Asignación de coeficientes por factor superficie
d) LOCALIZACION EN LA MANZANA (CoL): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo respecto a la ubicación o posición del predio dentro de la manzana. Detalle Manzanero En cabecera Esquinero Intermedio En pasaje Interior
Coeficiente 1.0 1.0 0.99 0.97 0.96 0.95
105
Para este coeficiente se ocupó el campo de localización en la manzana obtenido en la ficha predial, se realizó una selección de atributos en base a la tabla indicada en la figura 83.
Figura 83. Asignación de coeficientes por localización en la manzana
e) CARACTERISTICAS DEL SUELO (CoCs): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo respecto al tipo de suelo de cada predio visitado en campo. Detalle Seco Inundable Húmedo Cenagoso
Coeficiente 1.0 0.98 0.96 0.95
Se aplicó la selección por atributos en el campo Características del suelo y se asignaron los coeficientes respectivos como se indica en la figura 84.
106
Figura 84. Asignación de coeficientes por características del suelo
f) FACTOR TOPOGRAFÍA (CoT): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo respecto a la topografía de cada predio visitado en campo. Detalle A nivel Sobre Nivel Bajo Nivel Escarpado Accidentado
Coeficiente 1.0 0.98 0.97 0.96 0.95
Mediante la selección de atributos en base al campo Topografía, se asignaron los valores de coeficientes como se indica en la figura 85.
Figura 85. Asignación de coeficientes por topografía
107
e) INFRAESTRUCTURA BASICA (CoIB): Se realiza la evaluación de accesibilidad al predio a la infraestructura de servicios básicos, y se califica al mismo dependiendo del número de servicios que tenga. Detalle Ninguno Agua Potable o Alcantarillado o E. Eléctrica Dos servicios básicos (Ej: Agua Potable y Alcantarillado; Agua potable y E. Eléctrica) Agua Potable, Alcantarillado y E. Eléctrica
Servicios al predio 0 1 2
Coeficiente
3
1.0
0.88 0.92 0.96
Dentro de la tabla de atributos de la capa predios se asignó un valor de 1 a los predios que contaban con servicios de agua por red pública, alcantarillado por red combinada o separada y a los predios que contaban con energía eléctrica, a los predios que no contaban con estos servicios se les asignó valor 0. Posteriormente se realizó la sumatoria de estas 3 columnas y en base a la columna de sumatoria se asignaron los coeficientes respectivos como se indica en la figura 86.
Figura 86. Asignación de coeficientes por infraestructura básica
g) VIALIDAD (CoV): Se aplica en función de la apreciación obtenida en campo respecto al material de la vía en la que se ubica el predio. Detalle Asfalto Adoquín Piedra Lastre Tierra
Coeficiente 1.00 0.98 0.96 0.92 0.88 108
Mediante la selección de atributos en base al campo Material de la vía, se asignaron los valores de coeficientes como indica la figura 87.
Figura 87. Asignación de coeficientes por material de la vía
h) INFRAESTRUCTURA COMPLEMENTARIA Y SERVICIOS (CoIC): Se realiza la evaluación de accesibilidad al predio a la infraestructura y servicios complementarios, para posteriormente calificar al mismo dependiendo de los servicios que el mismo tenga. La infraestructura y servicios considerados complementarios son Aceras, Bordillos, Acceso a red Telefónica, Recolección de Basura, Aseo de calles. Detalle Ninguno Aceras o Bordillos o Acceso a red Telefónica o Recolección de Basura o Aseo de calles Dos servicios o infraestructura complementaria (Ej: Acera y Acceso a red Telefónica; Recolección de Basura y Acceso a red Telefónica) Tres servicios o infraestructura complementaria (Ej: Aceras, Bordillos, Acceso a red Telefónica) Cuatro servicios o infraestructura complementaria (Ej: Aceras, Bordillos. Acceso a red Telefónica y Recolección de Basura) Todos los servicios e infraestructura complementaria.
Servicios al predio 0
Coeficiente
1
0.95
2
0.96
3
0.98
4
0.99
5
1.0
0.93
Dentro de la tabla de atributos de la capa predios se asignó un valor de 1 a los predios que contaban con aceras, bordillos, acceso a red telefónica, recolección de basura, a los predios 109
que contaban con energía eléctrica, a los predios que no contaban con estos servicios se les asignó valor 0. Posteriormente se realizó la sumatoria de estas 5 columnas y en base a la columna de sumatoria se asignaron los coeficientes respectivos como indica la figura 88.
Figura 88. Asignación de coeficientes por infraestructura complementaria
3.7.3.2. Cálculo del Factor de afectación Una vez obtenidos todos los coeficientes se calculó el Factor de afectación de todos los predios con el uso de la herramienta Field Calculator como se muestra en las figuras 89 y 90.
Figura 89. Cálculo del factor de afectación
110
Figura 90. Factor de afectación en la tabla de atributos
3.7.3.3. Cálculo del Valor individual del terreno Mediante el uso de la herramienta Select by Location se asignó el valor del sector homogéneo que correspondía a cada predio y mediante la fórmula VI = Vsh x Fa x S, se obtuvo el valor individual de predios urbanos de la ciudad de Sigchos como se muestra en la figura 91.
Figura 91. Valor individual de predios
111
CAPÍTULO 4. RESULTADOS Y ANÁLISIS DE RESULTADOS
4.1. RESULTADOS
Los resultados de la valoración individual de predios urbanos en la ciudad de Sigchos se presentan a continuación en la figura 92 en el Mapa de Valor Individual de Predios Urbanos y en la tabla 17 de Valor Individual.
112
Figura 92. Mapa de Valor Individual de Predios Urbanos 113
Tabla 17. Valor individual por predio: ORDENADO EN FORMA ASCENDENTE
ZONA 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01
SECTOR MANZANA PREDIO 06 05 06 06 03 06 06 01 01 06 01 06 02 04 07 01 05 06 01 01 04 04 07 06 01 01 04 07 04 02 04 01 07 04 05 04 07 04
10 19 10 02 21 10 02 12 12 13 12 12 02 07 03 12 01 06 17 17 07 05 02 02 17 13 05 02 05 13 05 13 03 05 01 05 03 07
020 002 008 026 017 003 025 019 010 001 023 016 007 003 019 020 009 010 007 021 002 040 012 006 006 018 039 011 038 003 037 017 021 042 008 043 016 004
CLAVE CATASTRAL
FACTOR DE AFECTACIÓN
VALOR SH ($)
VALOR INDIVIDUAL ($)
050750010610020000 050750010519002000 050750010610008000 050750010602026000 050750010321017000 050750010610003000 050750010602025000 050750010112019000 050750010112010000 050750010613001000 050750010112023000 050750010612016000 050750010202007000 050750010407003000 050750010703019000 050750010112020000 050750010501009000 050750010606010000 050750010117007000 050750010117021000 050750010407002000 050750010405040000 050750010702012000 050750010602006000 050750010117006000 050750010113018000 050750010405039000 050750010702011000 050750010405038000 050750010213003000 050750010405037000 050750010113017000 050750010703021000 050750010405042000 050750010501008000 050750010405043000 050750010703016000 050750010407004000
0.87 0.84 089 0.77 0.94 0.87 0.75 0.91 0.89 0.81 0.91 0.73 0.96 0.62 0.74 0.91 0.88 0.73 0.91 0.90 0.68 0.65 0.71 0.69 0.92 0.89 0.65 0.68 0.65 0.88 0.65 0.89 0.93 0.65 0.88 0.65 0.72 0.62
40.91 32.69 40.91 32.69 32.69 40.91 32.69 105.14 105.14 32.69 105.14 32.69 40.91 32.69 32.69 105.14 32.69 32.69 105.14 105.14 32.69 32.69 32.69 32.69 105.14 105.14 32.69 32.69 32.69 105.14 32.69 105.14 32.69 32.69 32.69 32.69 32.69 32.69
1,444.34 1,539.22 2,525.32 2,556.17 2,600.48 2,630.25 3,074.93 3,149.37 3,162.07 3,270.43 3,409.93 3,461.52 3,489.22 3,493.83 3,595.03 3,652.46 3,660.80 3,686.75 3,695.72 3,696.46 3,727.94 3,744.20 3,890.56 3,904.88 3,933.09 3,934.26 3,993.59 4,033.39 4,058.28 4,075.50 4,123.02 4,130.28 4,180.29 4,187.71 4,196.23 4,252.42 4,260.00 4,287.85 114
01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01
04 07 03 07 03 03 06 02 06 07 07 07 02 06 06 07 05 01 07 01 07 03 05 07 07 04 05 05 07 05 05 07
09 01 22 10 13 18 09 10 06 04 05 10 17 07 05 11 04 03 01 15 02 02 11 01 01 10 02 05 10 04 05 02
001 006 006 001 010 001 003 001 003 002 002 010 001 001 001 001 016 001 012 001 001 001 001 004 009 006 001 001 004 001 004 020
050750010409001000 050750010701006000 050750010322006000 050750010710001000 050750010313010000 050750010318001000 050750010609003000 050750010210001000 050750010606003000 050750010704002000 050750010705002000 050750010710010000 050750010217001000 050750010607001000 050750010605001000 050750010711001000 050750010504016000 050750010103001000 050750010701012000 050750010115001000 050750010702001000 050750010302001000 050750010511001000 050750010701004000 050750010701009000 050750010410006000 050750010502001000 050750010505001000 050750010710004000 050750010504001000 050750010505004000 050750010702020000
0.74 0.63 0.88 0.77 0.89 0.92 0.82 0.92 0.73 0.80 0.72 0.73 0.93 0.82 0.77 0.79 0.75 0.93 0.64 0.93 0.68 0.92 0.74 0.70 0.68 0.83 0.78 0.87 0.82 0.90 0.89 0.86
32.69 32.69 51.53 40.91 51.53 40.91 51.53 51.53 32.69 32.69 32.69 40.91 105.14 32.69 32.69 40.91 40.91 105.14 32.69 105.14 32.69 105.14 40.91 32.69 32.69 40.91 51.53 71.55 40.91 40.91 40.91 32.69
208,967.85 215,773.16 219,820.01 221,810.63 229,569.13 233,607.26 234,961.46 239,296.70 241,912.28 247,604.24 255,393.96 276,587.33 278,249.29 297,110.79 302,533.81 303,350.68 312,992.91 316,355.20 325,444.96 364,031.91 382,420.70 383,648.09 386,488.15 389,541.14 545,152.64 549,362.14 687,832.77 816,696.41 828,123.02 842,230.63 1,043,912.09 1,067,466.56
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4.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS Posterior al análisis realizado en un ambiente de Sistemas de Información Geográfica, se obtuvo el mapa del valor del suelo urbano de Sigchos, considerando todas las variables descritas anteriormente, se señala al centro de la ciudad como la zona donde se localizan los precios más altos y los precios más bajos se encuentran en la periferia de la ciudad, como indica la figura 93.
Figura 93. Plano del valor del suelo urbano de Sigchos.
Los precios “más altos”, se sitúan en el área principal de comercios, servicios y equipamiento urbano, es decir, en la zona central, correspondiente a la macrocentralidad urbana que tiene el valor más alto. Los precios “altos” corresponden a áreas comerciales y residenciales de la ciudad que, en general, se sitúan a continuación del área anterior. Los precios “medios” se encuentran en forma dispersa sobre la ciudad, corresponden a lotes cuyos frentes están vinculados a avenidas principales y a áreas residenciales de clase económica media. 116
Los precios “bajos” o más económicos, corresponden a áreas residenciales de nivel económico bajo; y, los precios muy económicos corresponden a áreas no consolidadas y proyectos de lotizaciones de la periferia de la ciudad. En base al plano del valor del suelo urbano se aplicó la valoración individual del suelo de los 1778 predios urbanos obtenidos mediante la actualización catastral, para esto, se obtuvieron los factores de ajuste del valor del suelo y posteriormente se obtuvo el valor individual multiplicando el factor de afectación por la superficie y por el valor correspondiente al sector homogéneo al que pertenece el predio. De esta manera se obtuvo el mapa de valor individual de predios urbanos que se mostró en la figura 92. A diferencia del mapa del valor del suelo urbano, los valores no siguen el patrón de ser “muy altos” en el centro y “más económicos” en la periferia de la ciudad, debido a que una de las variables más importantes que determinan el valor individual del terreno es la superficie, debido a esto se puede apreciar que los predios que poseen superficies más extensas tienen los valores “muy altos”, encontrándose estos en la periferia; por otro lado, los valores “medios” se encuentran dispersos en la ciudad; y los predios con superficies pequeñas y de valores económicos se encuentran tanto en el centro como en ciertas áreas periféricas de la ciudad. Los precios del mapa del valor del suelo urbano con los precios del mapa de valor individual de predios urbanos no guardan estricta relación, debido a que el precio final de cada predio depende de las características propias del mismo y de las variables que intervienen en el cálculo de su valor. La mayor parte de predios urbanos de Sigchos poseen un precio entre medio, económico y muy económico, son pocos los predios cuyo precio sea alto y muy alto, estos corresponden a los predios más extensos de la ciudad y no necesariamente se encuentran ubicados en el centro de Sigchos. Dávila, et al., 2014, en su modelo de valoración masiva de suelo urbano en la ciudad de Tena, realizaron una zonificación del valor del suelo urbano a partir del análisis de variables internas (uso del suelo, nivel socioeconómico, topografía, hidrografía, servicios básicos y complementarios) y de variables externas (ofertas de mercado), siguiendo el esquema de la figura 94. 117
Figura 94. Actividades para la valoración masiva urbana
Posterior a un análisis en un SIG de las variables internas y externas se obtuvo el mapa del valor del suelo urbano que muestra la figura 93. Del análisis realizado durante la investigación se evidencia que Tena respeta los planteamientos teóricos respecto de la estructuración del espacio urbano para ciudades monocéntricas fundadas sobre la base de la planificación española en la que se evidencia una disposición espacial que es representativa de la sucesión de las aureolas de crecimiento urbano a partir de la macrocentralidad o “Centro Principal” (en donde coinciden el centro administrativo, el centro comercial y centro financiero) y a partir de aquí, la sucesión en forma de damero de las manzanas que conforman los barrios pericentrales y periferias populares contemporáneas (Dávila, et al., 2014).
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Figura 95. Mapa del valor del suelo en Tena El mapa del valor del suelo urbano (figura 95) obtenido por Dávila, et al., 2014, se encuentra clasificado en 5 categorías: precios muy altos, precios altos, precios medios, precios económicos y precios muy económicos; en el mapa se puede apreciar que los precios muy
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altos se concentran en el centro de la ciudad, y, los precios tienden a ser más económicos en predios que se alejan del centro hacia la periferia. El resultado obtenido por Dávila, et al. (2014) coincide con el resultado de valor del suelo urbano de esta investigación, sin embargo, se debe destacar que para determinar el valor del suelo urbano de la ciudad de Tena no se realizó un proceso de ponderación de servicios básicos y complementarios por manzana. El modelo de valoración de la ciudad de Tena no llega a ser aplicado a nivel de predios individuales, por lo tanto, no se puede comparar los resultados del valor individual del terreno obtenido en el presente estudio. Mediante el presente estudio se logró en primera instancia determinar el valor del suelo urbano por sectores homogéneos en la ciudad de Sigchos y en una segunda instancia con la implementación de este modelo de valoración, se pudo obtener el valor del suelo urbano de cada predio de la ciudad de Sigchos, representando espacialmente estos resultados en dos mapas de valores del suelo urbano, estos valores han sido clasificados en cinco categorías para que puedan ser interpretados fácilmente como precios (en dólares) que van desde muy económicos hasta muy altos. Esto fue posible gracias a que se contó con la información necesaria del catastro urbano actualizado de la ciudad de Sigchos, esta información tanto gráfica como alfanumérica fue el resultado de los diferentes procesos realizados en este proyecto, en primer lugar el censo predial, en el cual se visitaron todos los predios para recolectar los datos cualitativos y cuantitativos solicitados por la ficha predial urbana diseñada previamente, posteriormente la digitalización y digitación de la información obtenida en campo, y finalmente el enlace de estos dos procesos dio como resultado la base gráfica-alfanumérica utilizada para realizar el estudio de valoración del suelo urbano. Es evidente que el estudio de valoración del suelo urbano no puede realizarse sin contar con un catastro actualizado, ya que el mismo proporciona información de características de los predios como son topografía, acceso a servicios básicos, dimensiones, superficies, entre otras variables que son necesarias en la determinación del plano del valor del suelo, y; al utilizar una información desactualizada los resultados no serán confiables para ser entregados a un Consejo Municipal quien tiene la responsabilidad de establecer los impuestos prediales. El método de valoración por sectores homogéneos realizado en el presente estudio corresponde a un procedimiento ya probado, el mismo que está implementado para la 120
valoración en la mayoría de municipios del país, prácticamente se consideraría que es un estándar ya que lo estableció la Asociación de Municipalidades del Ecuador, entidad que es responsable de asesoría técnica en la formación de los catastros conjuntamente con los municipios, cuando a estos últimos se les asignó la competencia de administrar el catastro predial (Quinde, 2015). La determinación de sectores homogéneos permite interpretar, la cobertura física instalada de la infraestructura básica, complementaria y servicios urbanos municipales, además, analizar en cada sector homogéneo la cobertura y déficit de forma parcial por infraestructura y servicios urbanos. En la presente investigación, la recolección de ofertas de mercado (figura 96) no fue la esperada, a pesar de que se recogió un gran número de datos, en la figura se observan zonas donde se obtuvo poca información de mercado inmobiliario, las mismas podrían reforzarse mediante la recolección de información pre existente de transacciones efectivas realizadas los últimos años, consulta a propietarios que han vendido su terreno.
Figura 96. Mapa de Ofertas de mercado en Sigchos.
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CAPÍTULO 5. CONCLUSIONES
El plano del valor del suelo urbano y el mapa del valor individual del terreno muestran resultados que no necesariamente guardan estricta relación en cuanto a los precios, debido a que en el plano del valor del suelo, los precios correspondientes a cada sector homogéneo siguen un patrón en el cual las manzanas ubicadas en zonas centrales de la ciudad tienen el precio alto y muy alto por m², y mientras se van alejando del centro hacia la periferia el valor por m²; en cambio, los precios resultantes del plano del valor individual reflejan las características de cada predio y en base a su factor de afectación y superficie multiplicadas por su valor de sector homogéneo obtienen su precio final. Los precios resultantes de valor del suelo individual, reflejan que el precio final del terreno guarda mucha relación con la superficie de los mismos, ya que, la mayor parte de predios urbanos de la ciudad de Sigchos tiene un precio final “económico” que no sobrepasan los 45000 dólares, debido a que en el mapa se puede apreciar que se trata de predios de superficie pequeña, por otro lado los predios más extensos de la ciudad obtuvieron un valor final “muy alto” que sobrepasa el 1000000 de dólares. La metodología propuesta para determinar el valor del suelo urbano mediante establecimiento de sectores homogéneos resultó efectiva en virtud de que por un lado plantea procesar información de síntesis a través de sectores homogéneos, mediante datos de fácil obtención en campo, de bajo costo y de sencillo análisis; y por otro, relacionar con los precios de mercado; de esta manera, las dos informaciones se ajustan recíprocamente para producir un resultado lógico. El estudio de las variables planteadas en esta metodología, dio como resultado una sectorización jerarquizada de las manzanas que tienen similares características en su comportamiento que sirvieron para ser usadas directamente en la realización de un muestreo estadístico estratificado; de tal manera que, con un reducido número de encuestas sobre precios de terrenos, se logró asegurar una máxima dispersión sobre cada uno de ellos, justificando y respaldando el valor económico más probable del sector homogéneo. Es recomendable que el Gobierno Autónomo Descentralizado del cantón Sigchos actualice constantemente su catastro urbano, ya que como se pudo establecer en el presente estudio, el valor del suelo y el valor individual de predios urbanos es el resultado de un análisis de diferentes variables y muchas de ellas están expuestas a constantes cambios o mejoras, y son 122
la base para la obtención de una valoración lo más real posible, mediante la cual se establece el cobro de impuesto predial en la ciudad. Es importante que la información temática sea levantada con absoluta responsabilidad, lo que significa que quien lo levanta debe darnos la certificación de la valides de esa información, porque esa información va a ser procesada como dato y ese dato es parte de una propuesta de calificación de suelo urbano.
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ANEXO 1. Presentación para Capacitación al Equipo Encuestador
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