Master Thesis ǀ Tesis de Maestría submitted within the UNIGIS MSc programme presentada para el Programa UNIGIS MSc at/en
Interfaculty Department of Geoinformatics- Z_GIS Departamento de Geomática – Z_GIS University of Salzburg ǀ Universidad de Salzburg
Análisis y Generación de zonas Geoeconómicas de Suelo Urbano en el Cantón Pastaza, Ecuador Analysis and Generation of Geoeconomic zones of Urban Land in the Pastaza Canton, Ecuador by/por
Ing. Ángel Eduardo Merchán Sinchi 11746381 A thesis submitted in partial fulfilment of the requirements of the degree of Master of Science– MSc Advisor ǀ Supervisor:
Leonardo Zurita Arthos PhD
Quito-Ecuador, Octubre 2021
ii Compromiso de ciencia Por medio del presente documento, incluyendo mi firma personal certifico y aseguro que mi tesis es completamente el resultado de mi propio trabajo. He citado todas las fuentes que he usado en mi tesis y en todos los casos he indicado su origen.
Quito, 29 de octubre de 2021 ____________________________ Lugar y fecha
(Firma)
iii Dedicatoria
El presente trabajo lo dedico a mi mamá, por ser el motivo de mi inspiración, por su amor incondicional, y por darme el ejemplo de fuerza de voluntad para cumplir con los objetivos.
iv Resumen
Las técnicas de actualización catastral en el Ecuador aún se encuentran en una etapa de maduración, es así que se ha creado la Asociación de Municipalidades del Ecuador, la cual es una entidad que ayuda y sirve de apoyo técnico, de investigación y de información relacionada al catastro a los municipios del Ecuador. En pro de incentivar y reforzar las técnicas aplicadas a la valoración catastral, se ha realizado la presente investigación, para lo cual se ha aplicado varias técnicas de los Sistemas de Información Geográfica, estadística y de informática para poder generar en primera instancia zonas homogéneas físicas (ZHF), se ha utilizado varias técnicas de evaluación multicriterio y ponderación de factores. Como resultado se logró obtener puntajes por cada manzana que van del 1 a 100 puntos, se logró segmentar esos puntajes mediante 11 clases, cada clase tuvo un valor de 8.09 puntos, estas clases representan las ZHF. Luego mediante el uso de técnicas de estadística descriptiva aplicada sobre las ZHF junto a los precios de mercado, se obtuvo zonas geoeconómicas apegadas a la realidad del cantón que van a aportar a la determinación de un avalúo catastral lo más equitativo posible. Palabra clave: Zonas Homogéneas Físicas, Valoración Catastral, Evaluación Multicriterio
v Abstract
Cadastral updating techniques in Ecuador are still in a maturing stage, that is why the Association of Municipalities of Ecuador has been created; it is an entity that helps and serves as technical support, research and information related to the cadastre to the municipalities of Ecuador. In order to encourage and reinforce the techniques applied to cadastral valuation, this research has been carried out, for which various techniques of the geographic, statistical and Computer Information Systems have been applied to be able to generate in the first instance physical homogeneous areas, several multicriteria evaluation techniques and weighting of factors have been used. As a result, it was possible to obtain scores for each block ranging from 1 to 100 points, it was possible to segment those scores through 11 classes, each class had a value of 8.09 points, these classes represent the physical homogeneous zones. Then, through the use of descriptive statistical techniques applied on the physical homogeneous areas together with the market prices, geoeconomics zones were obtained according to the reality of the canton that will contribute to the determination of a cadastral appraisal as equitable as possible. Keyword: Physical Homogeneous Zones, Cadastral Valuation, Multi-criteria evaluation
vi Tabla de Contenidos
1
INTRODUCCIÓN ............................................................................................1
1.1
ANTECEDENTES........................................................................................1
1.2
OBJETIVO GENERAL................................................................................3
1.3
OBJETIVOS ESPECÍFICOS .......................................................................3
1.4
PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN .......................................................3
1.5
HIPÓTESIS ...................................................................................................3
1.6
JUSTIFICACIÓN .........................................................................................3
1.7
ALCANCE ....................................................................................................5
2
REVISIÓN DE LITERATURA .......................................................................7
2.1
MARCO TEÓRICO......................................................................................7
2.2
Definiciones...................................................................................................7
2.3
MARCO HISTÓRICO ...............................................................................11
2.4
MARCO LEGAL ........................................................................................12
2.5
MARCO METODOLÓGICO ....................................................................13
2.6
Métodos para la determinación de ZHF ....................................................14
2.7
Métodos para la determinación de zonas geoeconómicas ........................15
3
METODOLOGÍA ...........................................................................................19
3.1
ÁREA DE ESTUDIO .................................................................................19
3.2
JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA ..........................................20
3.3
VARIABLES FÍSICAS ..............................................................................23
3.3.1
Descripción del área de estudio ..................................................................23
3.3.2
Adquisición de información .......................................................................24
3.3.3
Formulación del procedimiento .................................................................25
3.4
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS (ZHF)..............................................39
3.4.1
Generar información temática ....................................................................39
3.4.2
Geoprocesamiento de variables..................................................................57
3.4.3
Generar esquema de puntuación por manzana ..........................................59
3.4.4
Obtención de las ZHF .................................................................................62
3.5
GENERAR ZONAS GEOECONÓMICAS ..............................................67
3.5.1
Análisis de precios de mercado ..................................................................67
vii 3.5.2
Aplicar estadística descriptiva .............................................................68
3.5.3
Generación de Zonas Geoeconómicas .......................................................69
4
RESULTADOS Y DISCUSIÓN ....................................................................72
4.1
IDENTIFICAR VARIABLES FÍSICAS ...................................................72
4.2
En la ESTABLECER LAS ZHF ................................................................72
4.3
ESTABLECER LAS ZHF ..........................................................................72
4.4
ESTABLECER LAS ZONAS GEOECONÓMICAS...............................77
4.5
DISCUSIÓN ................................................................................................78
5
CONCLUSIONES ..........................................................................................81
6
REFERENCIAS ..............................................................................................82
viii Glosario
AME
Asociación de Municipalidades Ecuatorianas
BDE
Banco de Desarrollo del Ecuador
COOTAD
Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y
Descentralización EMC
Evaluación multicriterio
GAD
Gobierno Autónomo Descentralizado
IGM
Instituto Geográfico Militar
INEC
Instituto Nacional de Estadística y Censos
SIG
Sistema de Información Geográfica
SIRGAS
Sistema de Referencia Geocéntrico para Las Américas
UTM
Universal Transverse Mercator
VANT
Vehículo aéreo no tripulado
ZHF
Zonas Homogéneas Físicas
ix Lista de Gráficos
Gráfico No. 1. Mapa de la ciudad de Puyo.................................................................................. 19 Gráfico No. 2. Flujograma de la metodología............................................................................. 22 Gráfico No. 3. Límite urbano de la ciudad de Puyo. .................................................................. 24 Gráfico No. 4. Codificación de las manzanas de la ciudad de Puyo. ........................................ 26 Gráfico No. 5. Manzana regular................................................................................................... 27 Gráfico No. 6. Manzana irregular. ............................................................................................... 28 Gráfico No. 7. Calles alrededor de una manzana regular. .......................................................... 28 Gráfico No. 8. Calles alrededor de una manzana irregular. ....................................................... 29 Gráfico No. 9. Ancho máximo de la vía principal. ..................................................................... 29 Gráfico No. 10. Falsos positivos en calles de manzanas. ........................................................... 30 Gráfico No. 11. Lados capturados de una manzana.................................................................... 32 Gráfico No. 12. Porcentaje de cobertura de variables físicas..................................................... 33 Gráfico No. 13. Captura de las variables físicas por lado de la manzana. ................................ 34 Gráfico No. 14. Distancia de una manzana hacia las variables de equipamiento. .................... 36 Gráfico No. 15. Densidad edificada............................................................................................. 37 Gráfico No. 16. Número de pisos máximos permitidos. ............................................................ 38 Gráfico No. 17. Cobertura de red de agua. .................................................................................. 40 Gráfico No. 18. Cobertura de red de electricidad. ...................................................................... 41 Gráfico No. 19. Cobertura de red de alcantarillado. ................................................................... 42 Gráfico No. 20. Cobertura de calles asfaltadas. .......................................................................... 43 Gráfico No. 21. Cobertura de calles adoquinadas....................................................................... 44 Gráfico No. 22. Cobertura de calles lastradas. ............................................................................ 45 Gráfico No. 23. Ejemplo de cálculo de puntaje por tipo de calzada. ......................................... 46 Gráfico No. 24. Ejemplo de cálculo de puntaje de una manzana. ............................................. 47 Gráfico No. 25. Cobertura de aceras............................................................................................ 47 Gráfico No. 26. Cobertura de bordillos. ...................................................................................... 48 Gráfico No. 27. Cobertura de red telefónica fija. ........................................................................ 49 Gráfico No. 28. Cobertura de rutas de transporte. ...................................................................... 50 Gráfico No. 29. Cobertura de redes de televisión por cable....................................................... 51
x Gráfico No. 30. Cobertura de aseo de calles. ................................................................ 52 Gráfico No. 31. Cobertura de recolección de basura. ................................................................. 53 Gráfico No. 32. Densidad edificada............................................................................................. 55 Gráfico No. 33. Densidad en zonas periféricas. .......................................................................... 55 Gráfico No. 34. Nombre de variables procesadas....................................................................... 57 Gráfico No. 35. Muestra las variables procesadas como parte del procedimiento. .................. 58 Gráfico No. 36. Muestra de script de procesamiento - Cobertura servicios. ............................ 59 Gráfico No. 37. Script de procesamiento de puntaje final. ........................................................ 62 Gráfico No. 38. Muestra de la tabla de puntaje total por manzana. ........................................... 63 Gráfico No. 39. Segmentación por uso de suelo. ........................................................................ 65 Gráfico No. 40. Segmentación final de ZHF............................................................................... 66 Gráfico No. 41. Precios de mercado sobre ZHF. ........................................................................ 67 Gráfico No. 42. Precios de mercado sobre una ZHF elegida. .................................................... 68 Gráfico No. 43. Zona Geoeconómica final. ................................................................................ 71 Gráfico No. 44. ZHF preliminares. .............................................................................................. 74 Gráfico No. 45. Simbolización inicial de ZHF preliminares. .................................................... 74 Gráfico No. 46. ZHF caracterizadas. ........................................................................................... 75 Gráfico No. 47. Simbolización final de las ZHF. ....................................................................... 76 Gráfico No. 48. ZHF finales. ........................................................................................................ 76 Gráfico No. 49. Zona geoeconómica usando el procedimiento establecido. ............................ 77
xi Lista de Tablas Tabla 1 Usos del análisis multicriterio ........................................................................................ 10 Tabla 2 Clasificación de capas de información ........................................................................... 25 Tabla 3 Atributos de la capa procesada ....................................................................................... 31 Tabla 4 Prioridad de tipo de calzada ............................................................................................ 45 Tabla 5 Puntuación del tipo de calzada ....................................................................................... 46 Tabla 6 Listado de equipamientos ............................................................................................... 54 Tabla 7 Puntuación de equipamientos ......................................................................................... 54 Tabla 8 Puntajes para el número máximo de pisos ..................................................................... 56 Tabla 9 Puntajes para los tipos de topografía .............................................................................. 56 Tabla 10 Puntuación de variables físicas ..................................................................................... 61 Tabla 11 Campos fórmula de Sturges .......................................................................................... 64 Tabla 12 Clases generadas............................................................................................................ 64 Tabla 13 Precios de mercado para la ZHF elegida ..................................................................... 69 Tabla 14 Resultado general de puntuación de variables físicas ................................................. 73 Tabla 15 Medidas de tendencia central sobre ZHF elegida ....................................................... 78
1 1
1.1
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES
En la actualidad, la valoración de las propiedades de una ciudad es un componente indispensable en el proceso de gestión y actualización catastral. El valor de las propiedades se utiliza como el valor base que sirve principalmente para el cálculo de impuestos y otros tributos existentes en una ciudad. Los impuestos son el principal método de financiación que tienen los entes administrativos de las ciudades del Ecuador.
Con el financiamiento adecuado, los administradores de la ciudad (alcaldes) pueden realizar una correcta planificación de las actividades a realizar y pueden realizar una mejor toma de decisiones priorizando el desarrollo económico sustentable de la ciudad. Uno de los elementos principales para el desarrollo de una ciudad es la equidad económica entre sus habitantes, generar impuestos de forma equitativa permite que las personas que tienen menos recursos no vean afectadas sus finanzas que permiten ejecutar actividades para su bienestar y desarrollo.
El valor de una propiedad en el ámbito catastral está conformado del valor de suelo y del valor de las edificaciones del predio, el elemento más importante es el valor del suelo, pues, es sobre el cual se desarrollan actividades económicas que generan riquezas. Escartín y Velasco (2009) afirman que "la tierra es la única fuente de riquezas, y que es la agricultura la que las multiplica" (p. 4), refiriéndose al principio básico de los fisiócratas, uno de ellos Quesnay que según lo determinaba en su tabla económica “La tierra es la única fuente de riquezas” (Quesnay Máxima III, Citado en Paris, 2017), que posteriormente dio paso para la determinación del valor de la tierra de acuerdo a su uso ya sea en el ámbito urbano o rural. De acuerdo a lo antes mencionado, una correcta administración, así como valoración de los suelos ya sean urbanos o rurales, permite la sostenibilidad y el desarrollo económico de las ciudades y pueblos a mediano y largo plazo.
Dentro del proceso de valoración del suelo se usa como insumo base, el plano de valor de suelos o también conocido como plano de zonas geoeconómicas. En Ecuador existe el Código Orgánico de Organización Territorial (COOTAD), Autonomía y Descentralización, el
2 cual regula la gestión catastral en el territorio nacional y en el artículo Art.496 indica que las municipalidades deben realizar de forma obligatoria la actualización de catastros y valoración de propiedad urbana y rural cada dos años (Registro Oficial Suplemento 303, 2010).
También, existe la Asociación de Municipalidades Ecuatorianas (AME), la cual presta capacitación y asistencia técnica de calidad en temas de gestión catastral a los diferentes municipios, pues, actualmente cuenta con una propuesta estándar para la valoración de suelo urbano y rural que puede ser usada por las municipalidades (AME, 2017).
El Municipio del Cantón Pastaza realizó su última actualización catastral y valoración predial en el año 2016, en donde se realizó la valoración predial urbana y rural, usando la propuesta estándar de la AME. El problema en una propuesta estándar es que no se toman en consideración elementos característicos de una determinada ciudad, sino más bien se mide a todas con una sola propuesta, lo que conlleva a omitir detalles importantes de una localidad.
Desde el 2016 hasta la presente fecha, la ciudad ha presentado diferentes cambios como: crecimiento poblacional, ampliación de cobertura de servicios básicos, servicios urbanos, nuevas obras de infraestructura, construcción de nuevas edificaciones, expansión y desarrollo de nuevas actividades económicas. Generando de esta manera, zonas con nuevas características, tanto físicas, comerciales como habitacionales entre otras, los cambios conllevan a que ciertas zonas dinamicen más la economía que en otras zonas, por lo que las condiciones de equidad cambian con el tiempo.
La municipalidad del cantón Pastaza, luego de la actualización catastral realizada en el 2016 se mantiene en constantemente proceso de actualización de la información física de la ciudad. De esta manera, se evita que existan grandes diferencias al momento de realizar el proceso de valoración al final de cada año, la municipalidad realizó su último proceso de valoración masiva en el año 2019 por lo que la información que posee se encuentra actualizada a esa fecha.
3 1.2
OBJETIVO GENERAL
Analizar y definir un procedimiento para la generación de Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) y geoeconómicas del cantón Pastaza en Ecuador, para la valoración de suelo urbano.
1.3
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
•
Identificar las variables relevantes para la generación de las ZHF del cantón Pastaza
•
Establecer un procedimiento para generar las ZHF y económicas del cantón Pastaza
•
Identificar las ZHF de la zona urbana del cantón Pastaza utilizando el procedimiento establecido.
•
Identificar una zona geoeconómica de la zona urbana del cantón Pastaza mostrando el uso del procedimiento establecido.
1.4
•
PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
¿Cuáles son los elementos relevantes que se identificaron para la generación de las ZHF del cantón Pastaza?
•
¿Cuál es el procedimiento factible para la generación de ZHF del cantón Pastaza?
•
¿Cuál es el procedimiento factible para establecer el valor de las zonas geoeconómicas del cantón Pastaza?
1.5
HIPÓTESIS
En el cantón Pastaza, Ecuador, se puede definir un procedimiento factible para la determinación de las ZHF y zonas geoeconómicas que aporten a la determinación de un avalúo ajustado a la realidad del cantón.
1.6
JUSTIFICACIÓN
En Ecuador el Banco de Desarrollo del Ecuador (BDE) tiene como visión: Impulsar el desarrollo territorial sustentable y sostenible mediante el financiamiento de la inversión en infraestructura, servicios públicos y vivienda; así como la provisión de asesoría y asistencia técnica que permitan potenciar las capacidades de gestión de nuestros clientes al servicio de la ciudadanía. Entre los proyectos que el BDE impulsa, están las consultorías para la actualización catastral, este impulso se realiza mediante el
4 otorgamiento de créditos no reembolsables y hasta el 2016 ha atendido a 140 cantones (BDE, 2017, ¶. 2).
Entre los componentes de actualización catastral que financia el BDE se encuentra el Modelo de Valoración de Suelo y Construcción. En los últimos años, las municipalidades de los 140 cantones han optado por realizar convenios con el BDE para realizar la actualización catastral. El BDE tiene como requisito que las municipalidades tengan el catastro actualizado para otorgar financiamiento para otros proyectos de desarrollo.
Las municipalidades utilizan el financiamiento otorgado para realizar la actualización catastral mediante la contratación de una consultoría a una empresa privada, uno de los principales problemas que tienen las municipalidades al momento de elaborar los términos de referencia para la contratación es la falta de conocimiento de todas las actividades y lineamientos técnicos que se deben llevar a cabo en un proceso de actualización catastral, por lo que al recibir el resultado de los componentes de la consultoría, el componente de modelo de valoración de suelo se recibe con la calidad no adecuada, y su principal entregable: el plano del valor de suelo (zonas geoeconómicas) no cuenta con el análisis adecuado que permita un valor justo que esté en concordancia con la realidad física del cantón, y económica de sus habitantes.
Por otra parte, la propuesta estándar para la generación de zonas geoeconómicas que provee la AME, si bien es cierto es de gran ayuda, no toma en consideración elementos importantes en cada ciudad, por lo que provoca que existan zonas geoeconómicas donde su valor no refleja la realidad de la localidad y exista descontento por parte de la ciudadanía.
Por lo que el valor del suelo al ser el principal rubro sobre el cual se calcula los impuestos municipales y tributarios, debe ser obtenido de forma justa y equitativa. En la consultoría para la actualización catastral que realizó la municipalidad del Cantón Pastaza en el año 2016, el propio municipio generó las zonas geoeconómicas utilizando la propuesta estándar de la AME. Al ser una propuesta estándar, se omite características relevantes que existen en cada ciudad, por lo que un estudio para la generación de las zonas geoeconómicas requiere de un análisis particular para cada municipalidad.
5 Un ejemplo es en el cantón Latacunga, donde en el año 2012 se había realizado un trabajo de investigación, en el que se indica que el 56% de las personas encuestadas no están de acuerdo con el monto de avalúo de su predio (Baldeón y Galarza, 2014).
Otro trabajo realizado sobre los principios constitucionales del Ecuador sobre el Derecho Tributario indica lo siguiente:
Según lo establecido por la Corte Constitucional, el principio de equidad, es mejor aplicado en el derecho tributario, ya que además de encontrarse incluido en la Constitución como principio componente del régimen tributario, se refiere a que todo el sistema tributario debe mirar la capacidad económica de las personas y en razón de esto, aplicar los tributos, cobrando más a los que más tienen y menos a los que menos tienen, es decir, aplicando equidad horizontal y vertical (Noboa, 2017, p. 8).
El departamento de catastro de la municipalidad del Cantón Pastaza, atiende los reclamos sobre la valoración del suelo por parte de la ciudadanía, por lo que esto demuestra un grado de inconformidad por parte de la ciudadanía con respecto al monto de valoración del suelo.
La justicia y la equidad social mejoran el desarrollo de los pueblos, permitiendo que los que tienen menos recursos puedan mejorar su calidad de vida, por lo que surge la necesidad de realizar una propuesta de generación de zonas geoeconómicas para el Cantón Pastaza.
1.7
ALCANCE
De acuerdo a lo expuesto, la presente investigación consiste en determinar un procedimiento para identificar las ZHF y posteriormente identificar zonas geoeconómicas en la zona urbana del cantón Pastaza, que ayuden a la determinación del avalúo municipal que refleje la realidad o situación actual de esta ciudad.
El presente estudio comprende la zona urbana del cantón utilizando la información cartográfica que dispone la municipalidad.
6
En base a los elementos cartográficos que dispone la municipalidad, se utilizarán técnicas de geoprocesamiento para extraer la información de los mismos, para su posterior análisis y establecer los procedimientos adecuados que determinen nuevas zonas geoeconómicas que ayudarán a la municipalidad a tomar decisiones. Los resultados del presente estudio fueron presentados a una escala 1:25,000, correspondientes a la nueva propuesta de ZHF y geoeconómicas. Este estudio será de referente a nivel nacional que permita a las demás municipalidades tomar en consideración los procedimientos expuestos para generar ZHF y geoeconómicas que reflejen la realidad de su cantón y de esta manera puedan tomar decisiones acertadas para el desarrollo de las ciudades.
7 2
2.1
MARCO TEÓRICO
2.2
Definiciones
•
REVISIÓN DE LITERATURA
Catastro territorial El catastro territorial es un inventario de los bienes inmuebles tanto públicos y privados
de una ciudad, el modelo tradicional latinoamericano es una adaptación de los heredados de España y Portugal. Su estructura se apoya en 3 bases de datos: geométricos, jurídicos y económicos (Erba y Piumetto, 2013).
Con el inventario de los bienes inmuebles una ciudad planifica, organiza, genera nuevas obras y establece el Plan de Ordenamiento Territorial que es de gran importancia para el desarrollo de la ciudad. •
Suelo Urbano Por concepto general, el suelo urbano es aquel que cuenta con los servicios básicos y
vías de acceso, lo que permite se sea habitable. El suelo urbano se define como el ocupado en su mayor parte por edificaciones, usos urbanos o dotado de las infraestructuras básicas de la urbanización (acceso rodado, electricidad, agua potable y alcantarillado) (Villar y Ojeda, 2007). •
Zonas Homogéneas Físicas Las ZHF con fines catastrales son áreas que tienen características similares. El IGAC
(2017) la define como:
Espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, aguas u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes (p. 8).
Las ZHF sirven de base para generar las zonas geoeconómicas.
8 •
Zonas Geoeconómicas También conocido como plano del valor de suelo, pues, son zonas que contienen valores
unitarios de suelo: por metro cuadrado o por hectárea y sirve como valor base para realizar el cálculo del avalúo de suelo de una propiedad, donde su valor base puede sufrir cambios de conforme a los factores de incremento o decremento que son propios del inmueble (IGAC, 2017). •
Variables Físicas Las variables físicas son todas las características físicas de la ciudad como la
infraestructura básica: redes de agua, redes de energía eléctrica, alcantarillado, vías; infraestructura complementaria: aceras, bordillos, redes de telefonía; obras de infraestructura: puentes, diques, muros; equipamiento: plazas, escuelas, parques, centros de salud, complejos deportivos, entre otros (IGAC, 2017). •
Uso del Suelo El uso del suelo es un término usado en el ámbito del ordenamiento territorial y se refiere
a la actividad que se desarrolla en un espacio físico apropiado para ejecutar dicha actividad. La Superintendencia de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (2013) indica que:
La ordenación del territorio define la estructura espacial o marco físico (forma de utilización del suelo, redes formadas por los centros poblados y por los canales que conectan el conjunto), en el que se han de ubicar las actividades propiciadas por las políticas económica, social, cultural y ambiental de la sociedad, regulando el comportamiento de los agentes socioeconómicos; todo ello orientado a conseguir un desarrollo equitativo, equilibrado y sostenible de las diferentes regiones (¶. 1). •
Geoprocesamiento El geoprocesamiento se refiere a realizar una serie de operaciones en datos
georreferenciados para obtener un resultado. Arcgis (2019) lo define como: “el geoprocesamiento es la ejecución metódica de una secuencia de operaciones en los datos
9 geográficos para crear nueva información. Los dos propósitos fundamentales que persigue son ayudar a realizar el modelado, el análisis y automatizar las tareas SIG” (¶. 2). •
Python Python es un lenguaje de programación robusto que ha ganado gran popularidad por su
versatilidad y gran capacidad para realizar operaciones matemáticas. En la actualidad Python “el principal lenguaje de programación y además el de mayor crecimiento” (MappingGis, 2012, ¶. 5). Python es muy usado en el área de SIG para realizar “automatizar tareas de geoprocesamiento” (MappingGis, 2019, ¶. 3). •
QGIS QGIS es un Sistema de Información Geográfica de código abierto que contiene una
gama de herramientas para trabajar con datos SIG. Entre las características están “QGIS proporciona una creciente gama de capacidades a través de sus funciones básicas y complementos. Puede visualizar, gestionar, editar y analizar datos, y diseñar mapas imprimibles” (QGIS, 2016, ¶. 3). •
Análisis multicriterio El análisis multicriterio es una herramienta de apoyo en la toma de decisiones durante
el proceso de planificación que permite integrar diferentes criterios de acuerdo a la opinión de actores en un solo marco de análisis para dar una visión integral (Tobón, 2013).
La evaluación multicriterio (EMC) es un conjunto de técnicas y métodos que ayudan a la toma de decisiones mediante la localización de las mejores alternativas usando múltiples variables y criterios. Por lo general estas variables son capas ráster o vectoriales de tipo polígono, línea o punto. Sobre cada variable se emiten criterios y una ponderación que proviene de la experiencia, así como el conocimiento de un experto, luego se sobreponen todas las variables y se localizan o zonifican las mejores opciones de acuerdo a los criterios emitidos. Tiene múltiples usos entre ellos, según Dávila, Cuesta y Villagomez (2016), están en la Tabla 1:
10 Tabla 1 Usos del análisis multicriterio Nombre Evaluación de usos del suelo y evaluación de tierras Desarrollo forestal Desarrollo urbano Desarrollo agrícola Recursos pesqueros Evaluación de estabilidad del suelo Planificación y gestión de cuencas hidrográficas Agrupación de clases climáticas Reforestación/repoblación de especies Localización de instalaciones, servicios Localización de plantas de tratamiento de residuos Localización de centros de salud en áreas rurales Clasificación/evaluación de calidad de vida Obtención de patrones de desigualdad Evaluación de alternativas de planificación Construcción de nuevas autovías Construcción de nuevas presas Nota: Listado de usos del análisis multicriterio. (Dávila et al., 2016).
•
Precios de Mercado El precio de mercado se refiere al monto con que una persona estaría dispuesta a vender
su inmueble. Núñez (2008, p. 14) expone que:
Se entiende por precio de mercado la cuantía económica vinculada a una transacción, medida en términos monetarios. Es una cifra perfectamente medible y exacta cuando se realiza en dinero, como la mayor parte de las transacciones inmobiliarias y más o menos fácil de calcular cuando en el intercambio se incluyen diferentes activos o bienes de naturaleza no monetaria. Esta cifra puede ser conocida o no, aspecto éste diferente a la precisión y exactitud de la cifra en sí misma. Se trata de algo absolutamente real:
11 intercambio de un bien, inmueble, por dinero en una transacción real ya ocurrida. El precio, pues, es un hecho. (p. 14) •
Estadística Descriptiva La estadística descriptiva tiene como fin mostrar las características de los datos tal y
como son. “En general, la estadística descriptiva tiene como función el manejo de datos recopilados en cuanto se refiere a su ordenación y presentación para poner en evidencia ciertas características en la forma que se más objetiva y útil” (Llinás y Rojas, 2005, p. 4). •
Estadística Inferencial La estadística inferencial se trata sobre las técnicas estadísticas aplicadas a un conjunto
de datos que sirven para deducir o inferir relaciones entre los mismos.
La inferencia se define como el conjunto de métodos estadísticos que permiten deducir cómo se distribuye la población e inferir relaciones entre variables a partir de la información que proporciona la muestra recogida. Por tanto, los objetivos fundamentales de la inferencia estadística son la estimación y el contraste de hipótesis (Seoane, Martín, Martín, Lurueña y Moreno, 2007, p. 469).
2.3
MARCO HISTÓRICO
El origen del catastro en el territorio nacional está en la época de la conquista española, por lo que la administración del territorio se dio desde los primeros instantes de la colonia, con la institución de la “Encomienda” (López, 2007).
En Ecuador, actualmente, la institución que ayuda a fomentar las buenas prácticas para la administración de territorio es la AME que fue creada en 1941 con el objeto de fomentar la cooperación entre municipios para investigar, estudiar, resolver y recomendar mejoras en la aplicación de los métodos más eficientes en el gobierno y administración municipales (AME, 2017).
12 Posteriormente, en el año de 1948 el Congreso Nacional expide un decreto y se promulga en el Registro Oficial No. 390, por el cual se establece que el impuesto predial ingrese al patrimonio municipal. En 1963 se expide el Decreto Supremo 1148 publicado en el Registro Oficial No. 162, de 24 de enero de 1964 con el cual se crea la Oficina Nacional de Avalúos y Catastros (López, 2007).
En la actualidad, el Instituto Geográfico Militar (IGM) es la entidad o ente regulador sobre las actividades de elaboración de cartografía y datos geográficos del país.
En cuanto a leyes relacionadas al catastro, el 19 de octubre del 2010 el COOTAD se convirtió en ley de la república mediante registro oficial No 303 (Consejo Nacional de Gobiernos Parroquiales Rurales del Ecuador, 2017).
En el COOTAD se establece que los Gobiernos Autónomos Descentralizados (GAD) deben actualiza su catastro cada dos años.
2.4
MARCO LEGAL
Con respecto a la regulación existente acerca de los avalúos catastrales en el Ecuador, a continuación, se describen los aspectos importantes relacionados a la valoración de predios que las municipalidades deben tomar en cuenta el momento de ejecutar un proceso de valoración.
La COOTAD o conocido como Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, como se indica en el Art. 1, tiene como objetivo regular y establecer la organización y autonomía político, administrativa y económica a los gobiernos autónomos descentralizados en el territorio ecuatoriano (Registro Oficial Suplemento 303, 2010).
En el Art. 2 literal d, indica que la organización territorial debe ser equitativa y solidaria de tal manera que compense las injusticias y exclusiones sociales dentro de cada circunscripción, también en el Art. 3 literal h, menciona aspectos sobre la sustentabilidad del desarrollo, en la que se debe impulsar el desarrollo y mejorar el bienestar de la población.
13 También, en el ámbito de la actualización catastral, en el Art. 426 indica que los gobiernos autónomos descentralizados deben llevar un inventario actualizado de todos los bienes del dominio privado y afectados al servicio público que sean susceptibles de valoración y que en el Art. 139 menciona que esta actualización debe realizarse cada dos años.
Con respecto al avalúo de las propiedades, se indica en el Art. 495 que este valor es la suma del valor del suelo y en case de haberlas, el de las edificaciones y que este valúo servirá de base para la determinación de impuestos y otros efectos tanto tributarios como no tributarios.
Con respecto a la valoración del suelo, el Art. 495 literal a, indica que el precio unitario del suelo ya sea urbano o rural, se determina mediante un proceso de comparación de precios de venta de bienes inmuebles de similares condiciones u homogéneas dentro del mismo sector multiplicado por la superficie del mismo.
De acuerdo a lo expuesto, el COOTAD expone directrices relacionadas al catastro de forma general por el cual los municipios deben regirse al momento de realizar la actualización catastral.
Actualmente, en la legislación ecuatoriana para el ámbito catastral, no existe ninguna ley o normativa que exija una metodología ni procedimiento para la determinación de las ZHF, en cuanto a las zonas geoeconómicas tampoco existe ninguna normativa que exija aplicar una metodología específica en valoraciones masivas de suelo, sino que se siguen metodologías ya existentes de acuerdo a la necesidad de cada ciudad.
2.5
MARCO METODOLÓGICO
El plano de zonas geoeconómicas es el principal insumo para determinación del avalúo de los predios de una ciudad. Es conocido que en el procedimiento para la obtención del plano de zonas geoeconómicas existen dos componentes principales:
-
Determinación de las ZHF
-
Determinación de zonas homogéneas geoeconómicas
14 2.6
Métodos para la determinación de ZHF
Las ZHF son espacios dentro de la ciudad que tienen características físicas similares, cada característica tiene un puntaje o valor porcentual que es asignado en base al criterio experto y al análisis realizado con cada una de las variables. Para la determinación de las ZHF existen algunas metodologías o procedimientos conocidos que se pueden seguir tales como:
-
Análisis multicriterio
-
Elaboración del estudio de ZHF y geoeconómicas, determinación del valor unitario por tipo de construcción (IGAC, 2017).
-
El método de Comparación De Variables Por Pares Ordenados (Dávila et al., 2016).
A continuación, se describen las 3 principales metodologías investigadas: 2.6.1.1 Análisis multicriterio Da Silva y Cardozo (2015), en su trabajo “Evaluación multicriterio y Sistemas de Información Geográfica aplicados a la definición de espacios potenciales para uso del suelo residencial en resistencia (Argentina)”, indican que la EMC permite una completa evaluación cuantitativa de las alternativas que se adapta perfectamente en el ámbito de ordenación de territorio. Además, se determina criterios o factores relevantes para la determinación de uso de suelo residencial: criterios limitantes, criterios del medio físico, criterios de accesibilidad.
La EMC está orientada y calza perfectamente en la evaluación de todas las alternativas posibles en la determinación de las ZHF, en donde para cada sector donde se desee aplicar la EMC debe primero encontrar los factores o criterios que ayuden a determinar de mejor manera lo que se desea determinar. El principal procedimiento dentro de la EMC es la ponderación de los factores. 2.6.1.2 Elaboración del estudio de ZHF y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de construcción Esta metodología abarca desde la evaluación y preparación de recursos humanos y físicos, determinación de las ZHF a intervenir y las variables físicas. En esta metodología, para la determinación de las variables físicas, se enfoca o da prioridad a las características y condiciones que permiten o dificultan el desarrollo de las construcciones. Los terrenos con
15 características relevantes que indicen en la valoración del suelo, cada variable se organiza en rangos, se ordena y clasifica cada rango de acuerdo a las características relevantes y se le otorga un puntaje, luego se sobreponen todos los planos de las variables dando como resultado un plano de superposición, el cual es analizado para definir las ZHF preliminares (IGAC, 2017, p. 39). 2.6.1.3 Comparación De Variables Por Pares Ordenados Este método se basa en generar las ZHF diferenciando las características físicas y características cualitativas de relevancia que permitan justificar el valor del terreno dentro del espacio urbano.
Este método consiste en generar rangos para cada variable tanto física como cualitativa, cada rango se clasifica o se agrupa si cumplen con determinadas características y luego son ordenadas de acuerdo a su importancia. De esta manera las características de cada variable son transformadas a clases ordenadas por el nivel de importancia. Luego se genera una matriz de jerarquización de variables o criterios donde se ordena cada variable por orden de importancia. Finalmente, a la matriz anterior se aplica la comparación de variables por pares (Dávila et al., 2016).
2.7
Métodos para la determinación de zonas geoeconómicas
Las zonas geoeconómicas son espacios físicos homogéneos que tienen en común un precio de terreno homologado. El proceso de cálculo o valoración del valor de terreno de las zonas geoeconómicas parte de las ZHF sobre los cuales es necesario realizar una investigación de los precios de mercado del terreno sobre un número de lotes seleccionados denominados puntos de investigación, esto se lo debe realizar dentro de cada una de las ZHF (IGAC, 2017). Para determinar la valoración comercial del terreno sobre los puntos de investigación existen algunos métodos conocidos que se detallan a continuación: 2.7.1
Método de comparación o de mercado El método de comparación o de mercado busca establecer el valor del bien comparando
ofertas en el mercado inmobiliario con bienes que tengan características similares.
16 Una definición de Aznar (2012) leída en una publicación de Molano y Alvarado (2018, p. 12) es:
Los métodos de valoración por comparación parte de dos procesos de simplificación de los procedimientos de avaluó, los cuales tienen que tener como antesala un importante catastro actualizado 12 que permita manejar de manera uniforme los procesos de higienización de los inmuebles a estudiar, por otra parte un mercado importante de bienes inmuebles los cuales ingresen en las dinámicas del mercado para ser valorizados, de tal manera que se cumplan las condiciones de homologación y homogenización, la primera entendida como un proceso de contraste entre bienes inmobiliarios y la segunda como un proceso de equiparación de los mismos, ya sea por su ubicación espacial, inventarios urbanos, procesos sociales u otras dinámicas que interfieran, permitiendo de esta manera constituir conjuntos de bienes inmuebles que a pesar de sus diferencias intrínsecas puedan ser aglomerados de manera uniforme, haciendo de esta manera un corte transversal de estratificación o segmentación (Aznar, 2012, Citado en Molano y Alvarado, 2018). 2.7.2
Método de capitalización de rentas o ingresos o rendimientos Esta técnica establece el valor comercial del bien en base a los ingresos que pueda
producir el bien en su vida útil.
El IGAC (2017) la define como: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés (p. 41).
Núñez (2008, p. 87) menciona que la fórmula para el cálculo del valor de venta es la siguiente:
Vv = R i
17 Donde: Vv = Valor en venta R = Renta neta i = Interés del capital
Por lo que esta técnica se basa en medir cuanto rendimiento económico genera un lote para determinar su valor de venta presente. 2.7.3
Método residual Establece el valor comercial del bien tomando en cuenta el valor total de venta de las
construcciones que se puedan desarrollar en él. IGAC (2017) define el método residual como aquel que:
busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo. (p. 41). 2.7.4
Método del coste o de reposición Este método consiste en calcular el valor de un bien a partir de estimar el costo de
generar un bien con las mismas características empleando los mismos materiales y precios actuales para construir la estructura edificada. Es más utilizado para la valoración de la construcción de un bien inmueble. Núñez (2008) indica que “este método es más aconsejable utilizarlo cuando la construcción es lo más nueva posible y no se aconseja utilizarlo en edificios viejos” (p. 85). En el trabajo de Aznar, González, Guijarro y López (2012), ‘Valoración Inmobiliaria, Métodos y Comparaciones’, se realiza una descripción amplia sobre el método de comparación de mercado, en la que expone diversos factores que se consideran para la comparación de bienes inmuebles al momento de realizar la comparación. Explica también los conceptos técnicos del método de capitalización de rentas, explica el procedimiento en la que se toma en cuenta el flujo de caja del rendimiento económico del bien inmueble, luego con la aplicación de un interés adecuado al rendimiento financiero puede obtener
18 el valor del inmueble. En el mismo trabajo detalla todo el procedimiento para generar el valor de un bien por el método de coste y el método del valor residual, este trabajo contiene fundamentos técnicos sólidos de demuestran la aplicabilidad de cada uno de los métodos mencionados.
19 3
3.1
METODOLOGÍA
ÁREA DE ESTUDIO
El área de estudio comprende los predios de la ciudad de Puyo. Puyo es una parroquia urbana, perteneciente al cantón Pastaza que se encuentra en la provincia del mismo nombre: Pastaza, localizado en la región amazónica del Ecuador (Gráfico No. 1).
Los límites son: -
Al note: Cantones Santa Clara y Arajuno
-
Al sur: Provincia de Morona Santiago y República de Perú.
-
Al este: República del Perú
-
Al oeste: Cantón Mera.
Gráfico No. 1. Mapa de la ciudad de Puyo.
20 Según el último censo de población y vivienda realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INEC) en el 2010, el cantón Pastaza tiene 62,016 habitantes, que representan el 74.6% de la población de la provincia de Pastaza (INEC, 2010). La ciudad de Puyo tiene una población de 36,659 habitantes, que representan más de la mitad de la población total del cantón Pastaza. (GADMCP, 2010; INEC, 2010). En los últimos años el Gobierno Nacional ha realizado algunas obras de infraestructura en la ciudad de Puyo como la Unidad de la Judicatura, un hospital y carreteras, también el propio municipio ejecuta constantemente obras de infraestructura por lo que la ciudad está en constante cambio físico el cual contribuye también al cambio en la parte económica debido al impacto que generan las obras realizadas.
3.2
JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA
De acuerdo a la investigación realizada y según los objetivos de investigación, el presente trabajo se centra en la formulación y descripción de procedimientos que van a permitir obtener las zonas homogéneas geoeconómicas lo más ajustado a la realidad de la ciudad de Puyo, sustentado por distintas fuentes de información, usando metodologías existentes, adaptándolas e incorporando nuevos procedimientos para su máximo aprovechamiento.
La importancia de los procedimientos aplicados en el presente trabajo se basa en la equidad al momento de la asignación de valores, así como la generación de variables cuantitativas y cualitativas.
Como parte de la metodología, se rescata la automatización de la información de las variables físicas mediante la generación de scripts propios de geoprocesamiento, lo cual va a dar mayor flexibilidad al momento personalizar los procedimientos, incluyendo cuando se procesa las variables físicas, esto va a permitir acelerar el proceso de análisis e identificación de las variables relevantes. Considerando las metodologías presentadas en el capítulo 2.4, se puede identificar lo siguiente: Esta metodología se diferencia con respecto al análisis multicriterio, ya que, para el presente caso se requiere realizar la zonificación de las ZHF, pero teniendo en cuenta que el elemento principal es un polígono: la manzana, comúnmente el resultado de la evaluación
21 multicriterio es una capa de tipo ráster, por lo que este método facilita la determinación de las ZHF. Con respecto a la metodología “Elaboración del estudio de ZHF y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de construcción”, esta ayuda a generar los rangos de valores en las variables físicas y de esta manera organizar de acuerdo a su importancia, en esta metodología la unidad de análisis es el polígono de la manzana y asigna un puntaje a la manzana por cada variable física. De la metodología “Comparación de variables por pares ordenados” se puede destacar su fortaleza en la generación de rangos de valores para cada variable física, dentro de cada variable física se generan rangos de valores y cada rango contiene un grupo de características relevantes a considerar en el precio del suelo, luego estos rangos se ordenan por su importancia.
La generación de las zonas geoeconómicas se lo realiza partiendo de las ZHF, existen varias metodologías que son aplicables a una valoración individual descrita anteriormente, pero para fines catastrales se requiere una valoración masiva se usará la metodología que consiste en identificar y agrupar zonas con precios similares que no superen un coeficiente de variación, en este proceso intervienen varios elementos como los precios de mercado y la aplicación de estadística, IGAC (2017) indica que “el coeficiente de variación no supere el 10%, lo que constituye una zona homogénea geoeconómica” (p.48). En el desarrollo de la metodología se mostrará el uso y mejora de esta metodología para definir el procedimiento viable que permita obtener las zonas geoeconómicas.
De forma general el procedimiento propuesto se resume en las siguientes etapas: -
Identificación y obtención de las variables físicas
-
Establecer el procedimiento para generar ZHF
-
Establecer procedimiento y generar zonas homogéneas geoeconómicas
Cada una de estas 3 etapas son indispensables a seguir en cualquier proceso o metodología conocida para la determinación de las zonas homogéneas geoeconómicas, la
22 principal diferencia está en los procedimientos que se apliquen dentro de cada etapa que permitan cumplir con los objetivos propuestos.
El detalle de cada una de las etapas mencionadas se detalla en el Gráfico No. 2.
Gráfico No. 2. Flujograma de la metodología.
23 3.3
VARIABLES FÍSICAS
Para identificar las variables físicas se realizó a través de las siguientes etapas: descripción del área de estudio, adquisición de información.
3.3.1
Descripción del área de estudio La definición del área de estudio para la determinación de las variables físicas cumple
un papel muy importante, esto se debe a que las características geográficas, económicas, sociales y demás características físicas de un lugar influyen en la clasificación y zonificación del lugar, variando según el tipo de zona, por ejemplo, en una zona urbanizada las actividades económicas cambian mucho de una zona rural. De igual manera, la construcción de las edificaciones en la zona urbana tiene distintos propósitos como vivienda, comercio, deportes, turismo, salud, recreacionales y demás actividades que son propias de una zona, estas se determinan mediante un análisis y observación del lugar.
En cambio, en las zonas rurales, las actividades económicas son diferentes como la agricultura, turismo, fábricas industriales y proveedoras de materia prima, entre otras, incluyendo las obras de infraestructura son muy limitadas, donde la población es menor en comparación a las zonas urbanas, y tienen menos acceso a servicios básicos. Por lo expuesto, las variables físicas entre las zonas urbanas y rurales distan en gran medida, pues, tienen propósitos diferentes, lo cual no es adecuado mesclar ambos tipos de variables que representan la realidad de dos ámbitos diferentes.
Para el presente trabajo se ha determinado realizar el estudio de las zonas homogéneas geoeconómicas en la zona urbana de la ciudad de Puyo debido a que presenta las características idóneas que van a permitir aplicar la metodología propuesta.
En el Gráfico No. 3 se visualiza el área de estudio, que corresponde a la ortofoto de la zona urbana de la ciudad de Puyo, en la figura se identifica el límite urbano demarcado por la línea azul.
24
Gráfico No. 3. Límite urbano de la ciudad de Puyo.
3.3.2
Adquisición de información La municipalidad del Cantón Puyo ha culminado en el año 2017 un proceso de
actualización catastral, en el cual ha obtenido una ortofoto actualizada de la ciudad, este proceso se realizó mediante vehículos aéreos no tripulados (VANT). La ortofoto de la ciudad facilita la interpretación de la ciudad, la distribución física, la morfología y las variables físicas.
La municipalidad de la ciudad ha mantenido una constante actualización de la cartografía catastral que es generada con la proyección Universal Transversal Mercator (UTM) en base al Sistema de Referencia SIRGAS que es el Sistema de referencia Geométrico para las Américas.
La información que se presenta a continuación son de levantamiento municipal que se han clasificado de la siguiente manera (Tabla 2):
25 Tabla 2 Clasificación de capas de información Nombre
Descripción
Cartografía catastral:
•
Manzanas, predios, edificaciones
Infraestructura básica:
•
Redes de agua, redes de electricidad, redes de alcantarillado, calles, tipos de calzada
Infraestructura complementaria:
•
Aceras, bordillos, telefonía
Servicios Urbanos:
•
Rutas de transporte, redes de Televisión por cable, rutas de aseo de calles, rutas de recolección de basura
Equipamiento:
•
Parques, estación de servicios de combustible, instituciones públicas, iglesias, centros de educación, complejos deportivos, centros de salud
Cartografía temática:
•
Áreas verdes, barrios, tamaño máximo de pisos, uso del suelo, límite de área urbana
Otras capas:
•
Precios de mercado
Nota : Capas de información que dispone la entidad municipal.
Adicionalmente en el procedimiento se ha determinado otras capas temáticas:
-
Densidad edificada
-
Cobertura del número de pisos permitidos
-
Topografía
La información recopilada abarca la gran mayoría de las variables físicas que dispone la ciudad, esto permite procesar cada variable y detectar los elementos que justifiquen en avalúo del suelo.
3.3.3
Formulación del procedimiento En la formulación del procedimiento para procesar las variables adquiridas se debe
establecer el enfoque principal sobre el cual se van a procesar las diferentes variables físicas. El objetivo intrínseco es determinar el valor del suelo, pues, es un bien diferente de otros debido
26 a que no tiene costo de producción, por lo que determinar su valor es siempre un reto. Es el mercado quien define su precio y se basa en la capacidad que tiene el suelo para otorgar riqueza. La riqueza se refiere en términos generales al beneficio económico, como determinaba Quesnay en su tabla económica “La tierra es el origen de toda riqueza” (Quesnay Máxima III, Citado en Paris, 2017).
La riqueza puede definirse de diferentes maneras de acuerdo a la idiosincrasia de la población, por ejemplo, en la región amazónica del Ecuador, existen nacionalidades y pueblos que ven en la naturaleza un tesoro invaluable, que no tiene precio, puesto que representa una gran riqueza que no tiene precio.
De acuerdo a lo expuesto, el enfoque de la presente metodología para procesar y clasificar las variables físicas se basa en la importancia económica, la capacidad que tiene la variable para influir económicamente en el precio del suelo y también en la consideración de elementos no económicos como, por ejemplo: ubicación, tranquilidad entre otras que inciden en el precio del suelo.
En la cartografía catastral, la unidad territorial mínima elemental es el lote o también conocido como parcela, luego del lote le sigue la manzana. Es la manzana sobre el cual se enfoca el estudio debido a que el lote contiene elementos muy particulares que son ideales para una valoración específica o particular al lote. En cambio, la manzana ayuda a incorporar otras variables relevantes como la densidad edificada. En la ciudad de Puyo la codificación para una manzana sigue la siguiente estructura (Gráfico No. 4):
Gráfico No. 4. Codificación de las manzanas de la ciudad de Puyo.
Esta codificación ayuda para clasificar las manzanas de acuerdo al puntaje obtenido.
Como primer punto de esta etapa de la metodología, se toman las variables de los grupos de infraestructura básica, infraestructura complementaria y la de servicios urbanos, se
27 determina el porcentaje de cobertura que tiene cada una de las manzanas frente a cada variable física que se encuentran en estos grupos. De esta manera se conoce que las manzanas tienen deficiencia en la cobertura de servicios básicos, servicios urbanos e infraestructura complementaria. Una manzana que tiene mayor cobertura las variables mencionadas indica que los habitantes de la manzana tienen menos dificultades y mayor comodidad, que representa una mayor calidad de vida. Cálculo del número de lados de una manzana El proceso para determinar el nivel de cobertura de cada una de las variables físicas mencionadas en una manzana consiste en calcular cuantos lados tiene la manzana. Existen dos tipos de manzana de acuerdo a su forma: regular e irregular. Las manzanas de tipo regular son las que tienen una forma rectangular, por lo cual se facilita la determinación de sus lados, tal como se muestra en el Gráfico No. 5.
Gráfico No. 5. Manzana regular.
Las manzanas de tipo irregular tienen diferentes formas, muchas veces el perfil de sus lados es de forma curvilínea por lo que se dificulta conocer el número de sus lados, en el Gráfico No. 6 se muestra un ejemplo de una manzana irregular:
28
Gráfico No. 6. Manzana irregular.
Para solucionar el problema de la determinación de lados en una manzana irregular se tomó como premisa que el número de lados de una manzana es igual al número de calles que la rodea. Cada una de las variables físicas mencionadas ocurren siempre en una calle, por lo que determinar el número de lados de una manzana de acuerdo al número de calles que la rodea es la solución más adecuada, en el
Gráfico No. 7 se aprecia las calles que rodean a una
manzana regular, la manzana #5.
Gráfico No. 7. Calles alrededor de una manzana regular.
En el Gráfico No. 8 se observa las calles que rodean a dos manzanas de forma irregular, la manzana #49 y #50. En la manzana #50 se aprecia que no solo consta de calles principales, sino de pasajes internos los cuales son considerados cada uno como calle para el cálculo de número de lados de la manzana.
29
Gráfico No. 8. Calles alrededor de una manzana irregular.
Una vez que se ha logrado determinar el procedimiento para el cálculo del número de lados de una manzana se establece cómo se va a realizar este proceso. Para identificar el número de calles que rodean una manzana, se realiza un buffer, para identificar el ancho del buffer, se toma como referencia la avenida principal de la ciudad: Avenida Monseñor Alberto Zambrano, la cual es la avenida más ancha tal como se muestra en el Gráfico No. 9 se identificó el tramo más ancho de la avenida desde el polígono de una manzana hasta el polígono de la manzana que se encuentra al otro extremo, el cual tiene una longitud aproximada de 35 metros, tomando la mitad de ese valor da 17.5, lo cual sería el tamaño del buffer aproximado, pero para asegurarnos que se cubra completamente la calle, se determinó empíricamente un buffer de 20 metros, asegurando que todas las calles alrededor de una manzana sean cubiertas por el buffer.
Gráfico No. 9. Ancho máximo de la vía principal.
30 El siguiente reto consistió en detectar el traslape de calles para el caso de las manzanas más pequeñas, en la cual al realizar el buffer de los 20 metros, existirían calles que serían tomadas como falsos positivos, para solucionar este inconveniente se determinó que una calle considerada como falso positivo nunca sobrepasaría los 20 metros del buffer, por lo que se determinó considerar a una calle como lado de una manzana siempre y cuando esta sea igual o superior a los 20 metros de longitud.
En el Gráfico No. 10 se puede apreciar una de las manzanas más pequeña tomada como ejemplo, y se puede apreciar que, a una distancia de 20 metros de longitud, logra atrapar a la calle: Buenos Aires, como un falso positivo.
Gráfico No. 10. Falsos positivos en calles de manzanas.
Hasta este punto se logró determinar el procedimiento para contar el número de lados de una manzana, a continuación, se procedió con la generación de un script realizado en el lenguaje de programación Python en el Sistema de Información Geográfica de código abierto QGIS. En este script se realiza un geoprocesamiento que implementa la solución descrita anteriormente para calcular el número de lados de una manzana.
31 El proceso da como resultado una capa denominada “tr_manzana_lado” que es una capa de tipo línea donde almacena los lados de una manzana que corresponde a las calles capturadas como lado de esa manzana, cada lado tiene como atributo los siguientes campos (Tabla 3):
Tabla 3 Atributos de la capa procesada Nombre de atributo Código de provincia Código de cantón Código de parroquia Código de zona Código de sector Código de manzana Código de objeto de manzana Código de objeto de calle Nombre de calle
Con estos campos se realizó la verificación y control de calidad del procedimiento, esta capa resultante del procesamiento del cálculo de lados representa la base para procesar las demás variables que están relacionadas al polígono de manzana.
En el Gráfico No. 11 se observa el resultado tomando como ejemplo la manzana N 35, donde se puede identificar los lados capturados para la misma.
32
Gráfico No. 11. Lados capturados de una manzana.
Procedimiento de generación de coberturas por manzana Luego de obtener la capa base donde consta los lados de cada manzana y cada lado es representado mediante una línea, el siguiente paso es determinar el procedimiento de cómo se va a realizar la generación de coberturas por cada manzana. El procedimiento desarrollado en la presente investigación consiste en las siguientes etapas, las cuales se realizaron sobre cada manzana:
-
Calcular el porcentaje de cobertura de las variables
-
Calcular la distancia hacia los equipamientos
-
Identificar y calcular porcentaje de cobertura de otras variables relevantes
Calcular el porcentaje de cobertura de las variables. Para identificar las variables idóneas para calcular el porcentaje de cobertura sobre una manzana, se debe considerar cuales variables están más cercanas a la manzana. Para los grupos de variables físicas: infraestructura básica, infraestructura complementaria y servicios urbanos,
33 por ser variables que están ubicadas alrededor de una manzana, serán consideradas para este cálculo. El nivel de cobertura se evaluará sobre el 100% y consistió en determinar si en todos los lados de una manzana está presente la variable física evaluada. Tomando como ejemplo la variable redes de agua potable y una manzana regular, donde la manzana obtendrá el 100% de cobertura si la red de agua potable se encuentra en todos sus lados, mencionado esto la fórmula del porcentaje de cobertura sería la siguiente:
Pc = NLV x 100 N Donde, Pc = Porcentaje de cobertura de la manzana de una determinada variable física NLV = Número de lados de la manzana donde esté presente la variable física N = Número total de lados de la manzana
En el Gráfico No. 12 se tiene el ejemplo de una manzana regular y los porcentajes de cobertura posibles.
Gráfico No. 12. Porcentaje de cobertura de variables físicas.
Para realizar masivamente este proceso de cálculo de porcentaje de cobertura de cada una de las variables físicas indicadas, se programó un script que realiza el geoprocesamiento por cada variable, este proceso utilizó como dato de entrada la capa generada anteriormente “tr_manzana_lado”, por cada lado de la manzana se realizó un buffer de 20 metros, mediante el cual se identificó si ese lado de la manzana tenía o no una determinada variable física.
34 El resultado de este geoprocesamiento se almacena en una nueva capa denominada “tr_manzana” que va a contener todas las ponderaciones generadas por cada variable física y posteriormente va a contener el puntaje de cada manzana. En la Gráfico No. 13 se visualiza la manzana N 38, la cual es de tipo irregular que tiene 4 lados, los lados de la manzana están simbolizados de color naranja, cerca de cada lado de la manzana se encuentra la red de agua potable que está simbolizada de color azul, al realizar el buffer por cada lado de la manzana se pudo identificar si ese lado tuvo o no la variable física procesada.
Gráfico No. 13. Captura de las variables físicas por lado de la manzana.
Calcular la distancia hacia los equipamientos. El equipamiento de una ciudad sin duda tiene una gran influencia en el estilo de vida de sus habitantes, esto significa que la infraestructura que una ciudad ofrece tanto para el beneficio de los propios habitantes como para los foráneos. Entre el equipamiento con que cuenta la ciudad de Puyo están:
35 •
Parques: La cantidad de parques indican el nivel de lugares de recreación sana, donde se desarrollan actividades que permiten liberar el estrés y socialización con la naturaleza, por lo tanto, es una variable importante a considerar.
•
Estación de servicios de combustible: Es una variable física que se toma en cuenta para posteriormente verificar su importancia
•
Instituciones públicas: En la ciudad de Puyo las instituciones públicas representan una fuente de trabajo importante y una de las mayores fuentes de ingresos de la ciudad, por lo tanto, se toma en consideración esta variable.
•
Iglesias: Se considera esta variable para posteriormente verificar su nivel de importancia
•
Centros de educación: Los centros de educación también son una variable física muy relevante debido a que comúnmente se desarrollan varias actividades económicas relacionadas alrededor de los centros educativos.
•
Complejos deportivos: Es una variable que se toma en cuenta para determinar su importancia en su posterior procesamiento.
Como parte de la presente investigación, se considera a la mayor cantidad de variables físicas posibles, esto ayuda a generar ZHF lo más parecido a la realidad de la ciudad.
Como se describe en cada una de las variables físicas mencionadas, cada una representa a un nivel de incidencia en la valoración del terreno, por lo que no se debe descartar ninguna, más bien se recomienda obtener todas las que sean posibles.
En esta etapa se establece la distancia de cada uno de los equipamientos hacia cada manzana, para esto se toma como punto de partida los centroides de cada manzana y como punto final el centroide de cada equipamiento. Es así que se tiene la información que ayuda a generar un esquema de ponderación en base a la distancia, que represente el nivel de importancia de estar cerca de un determinado equipamiento.
36 En el Gráfico No. 14 se visualiza como ejemplo la distancia existente entre el centroide de una institución pública y una manzana cercana.
Gráfico No. 14. Distancia de una manzana hacia las variables de equipamiento.
Esto se procesó de manera automática mediante geoprocesamiento, usando un script en el lenguaje de programación Python, el resultado se almacenó en la nueva capa generada en la etapa anterior denominada “tr_manzana”.
Identificar y calcular porcentaje de cobertura de otras variables relevantes. Luego de generar los porcentajes de cobertura de las variables físicas indicadas y la distancia a los equipamientos, en esta etapa se van a identificar otras variables relevantes que nacen producto de la inventiva del analista para descubrirlas.
Estas nuevas variables físicas a identificar pueden ser producto de la combinación o la detección de características particulares a la unidad territorial mínima como el lote o características del predio.
En la presente investigación se determinó las siguientes variables: •
Densidad edificada: Es una variable física calculada sobre una manzana y representa la proporción de predios edificados sobre una manzana. Con esta variable se determina qué
37 tan consolidado se encuentra una manaza y por consiguiente ayuda a establecer las zonas homogéneas.
Para determinar la densidad edificada de una manzana se usa la capa de lotes y de edificaciones, en el Gráfico No. 15 se precia como ejemplo la manzana N 46, esta consta de 10 lotes, 8 de los lotes se encuentran edificados y 2 de los lotes se encuentran sin construir. La fórmula para obtener la densidad edificada es:
De = NLE N Donde, De = Densidad edificada NLE = Número de lotes edificados N = Número total de lotes de la manzana
Gráfico No. 15. Densidad edificada.
Para realizar el cálculo de la densidad edificada de todas las manzanas se elaboró un script en Python, el cual usa geoprocesamiento por cada manzana. Se obtienen las edificaciones que se encuentran dentro de un determinado lote, de esta manera se identificó qué lotes se encuentran edificados y posteriormente se aplicó la fórmula indicada anteriormente.
38 •
No. de pisos permitidos: Es un indicador que distingue los lugares donde se construye hasta cierto número de pisos, por lo general un terreno donde se permita edificar un mayor número de pisos, este va a tener mayor valor que uno donde se apruebe construir un menor número de pisos.
Para obtener el número de pisos permitidos por cada manzana se utilizó la capa “t_afectacion_tama_piso”, el cual contiene la información de las áreas donde se puede construir hasta un determinado número de pisos. En el Gráfico No. 16 se visualiza la capa “t_afectacion_tama_piso”, donde se establece que en la parte central de la ciudad el número de pisos permitidos es más alto.
Gráfico No. 16. Número de pisos máximos permitidos.
De igual manera para determinar el número de pisos de cada manzana se realizó un geoprocesamiento entre la capa de manzanas y la capa que contiene la información del número de pisos.
39 •
Topografía: La topografía representa una variable importante debido que puede ser un riesgo construir en determinados tipos de topografía. Entre los tipos existentes en el catálogo de la ciudad están: sobre nivel, a nivel, bajo nivel, pendiente ascendente y descendente.
Si un lote se encuentra en una pendiente puede representar un riesgo la construcción de una edificación, entre mayor sea la pendiente va a representar un mayor riesgo, por lo que un lote de terreno puede verse afectado su valor. En cambio, si un lote se encuentra bajo nivel, puede sufrir inundaciones en territorios donde se generen abundante lluvia.
3.4
ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS (ZHF)
Una vez determinado y procesado toda la información de las variables físicas, la siguiente etapa de la investigación consistió en conocer la importancia que cada variable representa en el área de estudio, los pasos para generar las ZHF se describen a continuación:
3.4.1
Generar información temática En el proceso de asignación de valores de importancia a cada una de las variables físicas,
en la mayoría de métodos se usa siempre el criterio experto, pero inclusive este requiere de evidencias y de un análisis para dar un veredicto. La generación de la información temática es un proceso de gran importancia que permite visualizar en forma macro, la distribución, el nivel de cobertura y de relevancia que pueda tener una variable física.
Pérez (2015), en la teoría de la renta, indicaba que en el origen del precio de la mercancía suelo, se requiere una demanda creciente de productos como acelerador de la renta, por lo que la ley de la oferta y demanda es una característica aplicable al momento de determinar la importancia de una variable física. Por lo expuesto, es indispensable generar información temática para cada variable física, y analizar su incidencia en el valor del suelo. Generar información temática de infraestructura básica •
Generar redes de agua: en el Gráfico No. 17 se presenta la capa temática generada que representa el nivel de cobertura de las redes de agua potable en la ciudad, se aprecia que la mayor parte de la ciudad tiene manzanas que tienen una cobertura de agua del 100%, existen pocas manzanas en la periferia que no tienen cobertura. Esto ocasiona que al existir un nivel
40 mayor de cobertura de redes de agua potable se convierte en un elemento en abundancia. Por lo que se debe considerar este hallazgo al momento de realizar la ponderación de valores de las variables físicas.
Gráfico No. 17. Cobertura de red de agua.
•
Generar redes de electricidad: De igual manera, en el Gráfico No. 18 se observa la cobertura generada de las redes de electricidad en las manzanas de la ciudad, casi la totalidad de las manzanas de la ciudad cuentan con una cobertura del 100%.
41
Gráfico No. 18. Cobertura de red de electricidad.
•
Generar redes de alcantarillado: En el Gráfico No. 19 se aprecia la cobertura generada de redes de alcantarillado en la ciudad, a diferencia de las redes de agua y electricidad, en la ciudad existe menor cobertura de alcantarillado, pues, en la parte céntrica se encuentra el mayor porcentaje de manzanas con cobertura del 100% de redes de alcantarillado.
42
Gráfico No. 19. Cobertura de red de alcantarillado.
•
Generar cobertura de calles, tipos de calzada: En la ciudad existen 3 tipos de calzada: adoquín, asfalto y lastre. Se considera al asfalto como el principal material de importancia, luego al adoquín y finalmente el lastre.
A continuación, se visualiza el nivel de cobertura de cada uno de los tipos de calzada y el procedimiento realizado para obtener un solo nivel de cobertura que tome en consideración los 3 tipos de calzada. En el Gráfico No. 20 se presenta el nivel de cobertura generado del asfaltado de calles, se puede visualizar que las calles asfaltadas están dispersas en toda la ciudad y no se concentran en un solo punto.
43
Gráfico No. 20. Cobertura de calles asfaltadas.
En el Gráfico No. 21 se presenta el nivel de cobertura generada de adoquinado, se visualiza que las calles adoquinadas se concentran en el centro de la ciudad.
44
Gráfico No. 21. Cobertura de calles adoquinadas.
En el Gráfico No. 22 se visualiza el nivel de cobertura generada de las calles con lastre, al igual que las calles asfaltadas. Las calles adoquinadas se encuentran dispersas en toda la ciudad, pero en menor proporción, se observar que la mayor proporción de calles con lastre se localizan hacia la zona periférica sur de la ciudad.
45
Gráfico No. 22. Cobertura de calles lastradas.
Debido a que existen diferentes tipos de calzada se procedió a generar un esquema de ponderación para obtener un solo valor de cobertura para cada manzana. En primer lugar, se definió el orden de prioridad e importancia de los tipos de calzada (Tabla 4):
Tabla 4 Prioridad de tipo de calzada Tipo de calzada
Prioridad
Asfalto
1
Adoquín
2
Lastre
3
Luego se asignó una valoración sobre 100 para cada tipo de calzada que represente su importancia, esta valoración se asignó empíricamente y puede cambiar de acuerdo al criterio del experto que esté realizando el procedimiento (Tabla 5).
46 Tabla 5 Puntuación del tipo de calzada Tipo de calzada Asfalto
Puntuación 100
Descripción Cuando la manzana tiene asfalto en todos sus lados
Adoquín
75
Cuando la manzana tiene adoquín en todos sus lados
Lastre
40
Cuando la manzana tiene lastre en todos sus lados
Para determinar el valor del puntaje de un lado de la manzana de un tipo de calzada específico se dividió la puntuación máxima de cada tipo de calzada para el número de lados de la manzana. En el Gráfico No. 23 se aprecia un ejemplo de una manzana regular de 4 lados y el cálculo del puntaje de cada lado de acuerdo al tipo de calzada.
Gráfico No. 23. Ejemplo de cálculo de puntaje por tipo de calzada.
En el Gráfico No. 24 se presenta un ejemplo del cálculo del puntaje de una manzana regular de 4 lados que tiene diferentes tipos de calzada.
47
Gráfico No. 24. Ejemplo de cálculo de puntaje de una manzana.
De acuerdo al esquema de puntuación planteado se procedió a generar la puntuación del tipo de calzada por cada manzana, esto se realizó mediante geoprocesamiento. Generar información temática de infraestructura complementaria
•
Generar aceras: En el Gráfico No. 24 se muestra la cobertura generada de aceras, donde existe mayor concentración en la parte central y en la parte norte de la ciudad.
Gráfico No. 25. Cobertura de aceras.
48 •
Generar bordillos: En el Gráfico No. 26 se muestra la cobertura generada de bordillos, este es similar a la capa de cobertura de aceras, pero existe una leve diferencia en las zonas periféricas de la ciudad.
Gráfico No. 26. Cobertura de bordillos.
•
Generar telefonía fija: En el Gráfico No. 27 se aprecia que la mayor parte de la ciudad cuenta con redes de telefonía fija, la mayor concentración de cobertura se encuentra en la zona céntrica de la ciudad.
49
Gráfico No. 27. Cobertura de red telefónica fija.
Generar información temática de servicios urbanos En esta sección se presenta la información temática de los demás servicios urbanos que dispone la ciudad. •
Generar rutas de transporte: En el Gráfico No. 28 se observa la cobertura generada de líneas de transporte, donde se identifica que existen varios puntos de concentración, en la parte este, oeste y sur de la ciudad, evidenciando donde existe mayor cantidad de usuarios, quienes por lo general se concentran en zonas comerciales o financieras.
50
Gráfico No. 28. Cobertura de rutas de transporte.
•
Generar redes de televisión por cable: En el Gráfico No. 29 se identifica que las redes de televisión por cable se concentran hacia el norte de la ciudad, y en las periferias no existe cobertura.
51
Gráfico No. 29. Cobertura de redes de televisión por cable.
•
Generar redes de aseo de calles: En el Gráfico No. 30 se observa que la cobertura generada de aseo de calles se enfoca en una menor proporción que las variables determinadas hasta el momento, se concentra en la parte central de la ciudad y en la parte norte.
52
Gráfico No. 30. Cobertura de aseo de calles.
•
Generar recolección de basura: En el Gráfico No. 31 se aprecia que la recolección de basura es una actividad que cubre la mayor parte de la ciudad, esto representa un indicador que identifica que tan limpia u organizada puede estar la ciudad y que la salud no se ve afectada por la falta de recolección de basura.
53
Gráfico No. 31. Cobertura de recolección de basura.
Información temática de equipamientos De igual manera, la información temática del equipamiento representa un insumo significativo al momento de generar las ponderaciones de las variables (Tabla 6). Se generó para cada equipamiento una tabla de puntuación o porcentaje de importancia sobre 100%, estableciendo rangos de puntajes de acuerdo al nivel de cercanía de cada equipamiento (Tabla 7).
54 Tabla 6 Listado de equipamientos Equipamientos Instituciones públicas Centros de educación Centros de salud Complejos deportivos Parques Iglesias Estación de servicios de combustible
Tabla 7 Puntuación de equipamientos Rangos de distancia
Puntaje
De 0 hasta 100 metros de distancia
100%
De 100 hasta 500 metros de distancia
75%
De 500m hasta 1 km de distancia
50%
> 1 km de distancia
0%
Generar información temática de otras variables detectadas
•
Generar densidad edificada: En el Gráfico No. 32 se visualiza los puntos de la ciudad donde existe mayor consolidación en las edificaciones, incluso en los alrededores del centro de la ciudad existe una mayor densidad de lotes edificados y en la zona periférica de la ciudad se tiene menor densidad edificada.
55
Gráfico No. 32. Densidad edificada.
En la periferia de la ciudad existen lotes que superan el 80% de densidad edificada, donde pueden existir conjuntos habitacionales como se muestra en el Gráfico No. 33.
Gráfico No. 33. Densidad en zonas periféricas.
•
Cobertura de número de pisos permitidos: Para visualizar la cobertura del número máximo de pisos permitidos se determinó un esquema de puntuación, un terreno donde se pueda construir un mayor número de pisos va a tener un mayor valor en el mercado,
56 tomando en consideración que se puede edificar en altura y obtener mayores beneficios económicos.
En la ciudad del Puyo, se pueden construir como máximo edificaciones de 5 pisos, de acuerdo a esta información se genera una tabla de puntaje (Tabla 8).
Tabla 8 Puntajes para el número máximo de pisos Número de pisos
Puntaje
5
100
4
80
3
60
2
40
1
20
El puntaje para cada número de pisos se asignó de forma empírica y puede ser modificado según el criterio del experto que esté realizando la investigación. •
Topografía: Para representar el mapa de valores de acuerdo a la topografía se ha determinado una tabla de puntuación, donde el mayor valor va a tener el tipo de topografía que representa menor riesgo (Tabla 9).
Tabla 9 Puntajes para los tipos de topografía Tipo de topografía
Puntaje
Sobre nivel
100
A nivel
90
Bajo nivel
60
Con pendiente
40
Accidentado
20
El puntaje para cada tipo de topografía se asignó de forma empírica tomando en cuenta el análisis sobre el riesgo de construcción para cada tipo y puede ser modificado de acuerdo al criterio del experto que esté realizando la investigación.
57 3.4.2
Geoprocesamiento de variables Luego se efectuó la generación de la información temática de cada una de las variables
físicas y el análisis de cada una de ellas. Para generar el esquema para determinar el nivel de cobertura en las variables que aplicaron y la valoración de importancia en otras variables, se procede a realizar el geoprocesamiento del procedimiento mencionado para cada de las variables.
Todas las actividades de geoprocesamiento de las variables se realizaron utilizando el lenguaje de programación Pyhton en el Sistema de Información Geográfica QGIS. En el Gráfico No. 34 se presenta el nombre de las variables consideradas para el procesamiento.
Gráfico No. 34. Nombre de variables procesadas.
58 En el Gráfico No. 35 se presenta una muestra de los valores porcentuales obtenidos para cada variable procesada y por cada manzana.
Gráfico No. 35. Muestra las variables procesadas como parte del procedimiento.
En el Gráfico No. 36 se presenta una muestra de uno de los scripts de geoprocesamiento, en el que se realiza el cálculo de los porcentajes de cobertura de los servicios básicos, complementarios y urbanos por cada manzana en el Sistema de Información Geográfica de código abierto QGIS.
59
Gráfico No. 36. Muestra de script de procesamiento - Cobertura servicios.
3.4.3
Generar esquema de puntuación por manzana Luego de obtener los valores porcentuales de cada una de las variables físicas, la
siguiente etapa de la investigación consistió en generar un esquema de puntuación final que involucra a cada una de las variables analizadas. Este esquema se basa en la importancia que representa cada variable para la ciudad, el puntaje asignado es de acuerdo a la opinión experta y con la ayuda del análisis realizado por cada variable en las etapas anteriores.
Como primer paso de esta etapa, se realizó un resumen sobre los valores obtenidos hasta el momento como se describe a continuación:
Para los siguientes grupos de variables: infraestructura básica, infraestructura complementaria y servicios urbanos, el esquema de puntuación es sobre 100, representa el porcentaje de cobertura de cada una de estas variables sobre una determinada manzana. Para el equipamiento urbano, se ha generado un esquema de puntación o valoración porcentual sobre
60 100, esta puntuación no está basada en la cobertura sino en la distancia de la manzana hacia el equipamiento. Se ha generado una tabla de rangos de valores en base a la distancia de una manzana hacia cada uno de los equipamientos. De igual manera para la variable nivel de cobertura del número máximo de pisos permitidos se ha establecido un esquema de puntuación o valoración porcentual sobre 100, a mayor número de pisos permitidos mayor es su importancia y por lo tanto su valoración. La variable densidad edificada ya contiene un esquema de puntuación sobre 100 puntos, pues, a mayor densidad edificada mayor es la puntuación para esta variable.
Una vez realizado la homologación de cada una de las variables identificadas a un esquema de puntuación o valoración porcentual sobre 100 puntos se procede a generar el esquema final de puntuación para determinar las zonas homogéneas preliminares.
En la Tabla 10 se muestra el esquema de puntuación sobre el 100%, el cual se distribuye sobre cada una de las variables, tomando en consideración el nivel de importancia y jerarquía que aportan cada una de estas variables para la ciudad, estos valores son asignados por un profesional con un criterio experto que conoce la ciudad, como ejemplo se puede mencionar lo siguiente: si la ciudad fuese una zona desértica y el agua es muy limitada, entonces la variable de redes de agua toma mayor relevancia por lo que merecería un mayor puntaje. Esta es la forma como que el criterio experto asigna los porcentajes a cada variable.
61 Tabla 10 Puntuación de variables físicas Variable
Puntaje
Infraestructura básica Redes de agua
10%
Redes de electricidad
10%
Redes de alcantarillado
10%
Calles, tipos de calzada
10%
Total
40%
Infraestructura Complementaria Aceras
5%
Bordillos
5%
Telefonía
5%
Total
15%
Servicios Urbanos Rutas de transporte Redes de Televisión por cable Rutas de aseo de calles
2.5% 5% 2.5%
Rutas de recolección de basura
5%
Total
15%
Equipamiento Parques
2%
Estación de servicios de combustible
1%
Instituciones públicas
3%
Iglesias
1%
Centros de educación
3%
Complejos deportivos
2%
Centros de salud
3%
Total
15%
Otras Variables Densidad edificada
4%
Cobertura del número de pisos permitidos
5%
Topografía
6%
Total
15%
Total, General 100%
62 3.4.4
Obtención de las ZHF Luego de generar la información temática que sirvió como insumo para determinar la
ponderación de cada una de las variables físicas y obtener la tabla de puntuación como se muestra en la Tabla 11, el siguiente paso es aplicar la puntuación de las variables físicas de acuerdo a la misma. Posteriormente, se realizó el procesamiento para generar la puntuación de cada una de las variables por cada manzana, obteniendo la puntuación final por cada manzana del área de estudio, utilizando un script desarrollado en Python como se muestra en el Gráfico No. 37.
Gráfico No. 37. Script de procesamiento de puntaje final.
63
En el Gráfico No. 38 se presenta una muestra de los valores del puntaje final que se procesaron para cada manzana.
Gráfico No. 38. Muestra de la tabla de puntaje total por manzana.
Caracterización de ZHF Luego de haber obtenido las ZHF se procedió a realizar la caracterización de los puntajes para generar el número de clases óptimo, para esto se recurrió a la estadística descriptiva.
Para realizar la distribución de clases se consideraron 3 métodos: Sturges, Scott y Freedman-Diaconis (Benítez, Guzmán, y Guillén, 2010). De estas tres formulas, la más utilizada es la de Sturges. Esto podría ser debido a la facilidad en el cálculo del número de intervalos de clase y además que el número de intervalos generados cuando no hay datos atípicos permite una adecuada visualización del comportamiento de los datos. Se recomienda el uso de la fórmula de Freedman-Diaconis para generar el número de intervalos de clase cuando se presentan datos atípicos (Benítez et al., 2010).
Los datos de puntajes de las manzanas se consideran que no son atípicos, por lo que el método de Sturges es el más adecuado para determinar el número de clases óptimo de las ZHF.
64 Aplicando el método de Sturges a los puntajes, se realizó la Tabla 11 para obtener los campos requeridos.
Tabla 11 Campos fórmula de Sturges Campos
Fórmula
Valor
Tamaño de la muestra
930
Valor mínimo
5
Valor máximo
94
Rango
89
Sturges
1 + 3.332 * LOG10(Tamaño de la muestra)
Número de Clases
REDONDEAR: 10.89098518
Amplitud
Rango / Número de clases
10.89098518
11 8.09
En la Tabla 11 se presenta el procedimiento para aplicar la fórmula de Sturges en el cual se genera el número de clases y los intervalos de valores para caracterizar las ZHF. Los intervalos a tomar en cuenta son las columnas: Mínimo Final y Máximo Final, a estos campos se ha aplicado un redondeo a cero decimales.
Tabla 12 Clases generadas Clases
Mínimo
Máximo
Mínimo Final
Máximo Final
1
5
13.09
5
13
2
13.09
21.18
14
21
3
21.18
29.27
22
29
4
29.27
37.36
30
37
5
37.36
45.45
38
45
6
45.45
53.54
46
54
7
53.54
61.63
55
62
8
61.63
69.72
63
70
9
69.72
77.81
71
78
10
77.81
85.9
79
86
11
85.9
93.99
87
94
65 Con la tabla 12 se caracterizan las ZHF de acuerdo al número de clases óptimo de acuerdo a los valores mínimos y máximos de los puntajes obtenidos para las manzanas para obtener las ZHF caracterizadas. Clasificación final de ZHF El último paso para la obtención de las ZHF finales se realizó mediante la segmentación de las ZHF caracterizadas de acuerdo al uso del suelo.
El plano de uso del suelo es el elemento más importante que sirve para segmentar el territorio de acuerdo a la actividad permitida en determinada localidad. Es así que se destaca un ejemplo: si un lote tiene las mismas condiciones físicas en una zona residencial y en una zona industrial y a su vez la edificación en ambos lotes tiene las mismas condiciones físicas como número de pisos, acabados, etc., es injusto que ambos lotes de terreno teniendo exactamente las mismas condiciones físicas tengan el mismo precio. El terreno en la zoma industrial tendría un mayor valor debido a que el lote es utilizado para generar más riquezas.
Gráfico No. 39. Segmentación por uso de suelo.
66 De acuerdo a lo mencionado las ZHF caracterizadas se segmentan de acuerdo al plano de uso del suelo, en el Gráfico No. 39 se muestra la segmentación realizada.
Luego se realizó la segmentación final, tomando en consideración los ejes comerciales que existen en determinados sectores, estos pueden comprender únicamente a los predios frentistas de una manzana. En el Gráfico No. 40 se presenta un ejemplo de la subdivisión final para una zona de uso de suelo barrial.
Gráfico No. 40. Segmentación final de ZHF.
Como paso final se aplica la segmentación de acuerdo al uso del suelo al resto de las ZHF caracterizadas para obtener así las ZHF finales.
67 3.5
GENERAR ZONAS GEOECONÓMICAS
3.5.1
Análisis de precios de mercado Para la obtención de los precios de mercado en la presente metodología se ha elegido el
método de comparación o de mercado, este método es el que más se ajusta a la realidad del cantón, ya que al obtener el precio por la que una persona está dispuesta a vender su propiedad se está generando un precio real de venta.
La municipalidad del cantón tiene la información de los precios de mercado que ha obtenido mediante el método de comparación, por lo que se realizó una investigación directa que consiste en la negociación del precio del inmueble directamente con el dueño de la propiedad. En el Gráfico No. 41 se presenta los precios de mercado investigados por el municipio del cantón sobre determinadas ZHF.
Gráfico No. 41. Precios de mercado sobre ZHF.
68 Como parte del proceso para la obtención del precio de mercado de cada uno de los terrenos se debe mencionar que en los casos donde existan lotes con construcciones se debe obtener el precio del terreno en base a la diferencia entre el valor total del inmueble menos el valor de la construcción. 3.5.2
Aplicar estadística descriptiva Una vez definido los puntos de investigación de mercado, el siguiente paso es
determinar el procedimiento para generar las zonas geoeconómicas a partir de las ZHF, aplicando técnicas de estadística descriptiva.
Para este procedimiento se eligió una zona homogénea física como se muestra en el Gráfico No. 42, en la que se obtuvo la información de precios de mercado por parte de la municipalidad del cantón.
Gráfico No. 42. Precios de mercado sobre una ZHF elegida.
69 El procedimiento consiste en verificar que los precios de mercado de cada zona homogénea física no difieran en un porcentaje que lo define el analista o experto que realiza el procedimiento.
Se inició con el procesamiento de la información de precios de mercado, usando los siguientes ítems de la estadística descriptiva: desviación estándar, promedio y coeficiente de variación. En la Tabla 13 se presentan los precios de mercado dentro de la zona homogénea físicas seleccionadas para realizar el procedimiento. Tabla 13 Precios de mercado para la ZHF elegida No
Precios de mercado
1
130
2
150
3
164
4
164
5
150
6
146
7
155
8
150
9
167
10
130
11
150
Con los datos de la Tabla 13 se procede a calcular las medidas de tendencia central: promedio, desviación estándar y coeficiente de variación utilizando fórmulas de Excel.
3.5.3
Generación de Zonas Geoeconómicas Una vez que se realizan los cálculos de las medidas de tendencia central descritas, el
siguiente paso fue establecer el valor del porcentaje de variación permitido para los precios de mercado el cual se determina en base a un criterio experto, IGAC (2017) indica que “para los fines del estudio de zonas, el máximo valor aceptado para el coeficiente de variación, es 10%. Un valor mayor a éste, indica que se requiere reforzar la investigación, fijando nuevos puntos o consultando otros informantes” (p. 47).
70
En cambio, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda del Ecuador (2016) indica: “el valor comercial del bien es el promedio de los valores homogeneizados, siempre que el coeficiente de variación sea igual o inferior (<=) a más (+) o menos (-) 15%” (p. 27).
De acuerdo a lo expuesto el coeficiente de variación aplicado para la presente investigación es del 10%, de esta manera se aplican las siguientes condiciones: •
Si el porcentaje de variación de la zona homogénea física procesada es menor o igual al 10% se acepta esa zona como una zona geoeconómica
•
Si el porcentaje de variación es mayor al 10% se pueden aplicar varias opciones: con la primera opción se procede a dividir la zona homogénea física en zonas geoeconómicas, agrupando los precios de mercado que cumplan con la condición del porcentaje de variación menor al 10%, de esta manera se obtiene las zonas geoeconómicas definitivas. Con la segunda opción, si no es posible dividir la zona homogénea física agrupando los valores de mercado que cumplan con las condiciones planteadas se debe verificar los puntos de mercado, investigando los precios de mercado de otros lotes o volviendo a validar la información de los precios de mercado de los lotes con valores atípicos. De acuerdo a lo expuesto, la zona elegida que se muestra en Gráfico No. 42, queda
aceptada como zona geoeconómica con una valoración comercial promedio de $153 USD. El siguiente paso consistió en definir el avalúo catastral para la nueva zona geoeconómica, el avalúo catastral es siempre un porcentaje de su valor comercial. El Congreso de Colombia en su Art.24 de Ley 1450 (2011) indica: “el avalúo catastral de los bienes inmuebles fijado para los procesos de formación y actualización catastral a que se refiere este artículo, no podrá ser inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor comercial” (p. 455). Esto significa que en Colombia el avalúo catastral debe estar comprendido entre el 60% y 100% de su valor comercial.
En cambio, en Ecuador, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (2016) indica: “realizar una revaloración catastral cuando el nivel de los valores catastrales sea inferior a 70%
71 o superior a 100%, o cuando el coeficiente de dispersión sea superior a 30%” (p. 36). Lo que significa es que el país el avalúo catastral está comprendido entre 70% y el 100% de su valor comercial.
Para la presente investigación se tomó como referencia la información proporcionada del Ministerio de Desarrollo Urbano del Ecuador y se definió que el avalúo catastral para la ciudad de Puyo es del 70% de su valor comercial, tomando en consideración que como premisa del estudio se enfoca en incentivar el desarrollo económico de la población. De acuerdo a lo señalado, calculando el 70% del valor comercial $153 USD para la zona geoeconómica generada que se muestra en Gráfico No. 42, quedaría con un valor de $107USD, como se muestra en el Gráfico No. 43.
Gráfico No. 43. Zona Geoeconómica final.
Este procedimiento se realizó para cada una de las ZHF definitivas, y de esta mamera se generan las zonas geoeconómicas para el área urbana del cantón.
72 4
RESULTADOS Y DISCUSIÓN
En esta sección se presenta de forma resumida y se describe cada resultado conforme a los objetivos planteados.
4.1
IDENTIFICAR VARIABLES FÍSICAS
En la metodología desarrollada, se ha analizado cada una de las variables físicas, mostrando mediante mapas temáticos su distribución física en el área de estudio. En los casos donde las variables tenían un valor cualitativo se realizó la transformación a valores cuantitativos como por ejemplo en el caso de la variable: tipo de calzada. Luego del análisis efectuado en cada una de las variables físicas en la metodología descrita se ha identificado los elementos relevantes que van a permitir la generación de ZHF, dando como resultando las variables físicas con su respectiva ponderación, tal como se aprecia en la Tabla 14:
4.2
En la ESTABLECER LAS ZHF
A partir de la identificación de las variables físicas y cada una de ellas con su respectivo puntaje, se ha aplicado geoprocesamiento para determinar el puntaje total que tiene cada una de las manzanas de la zona de estudio obteniendo así ZHF preliminares como se presenta en el Gráfico 44, estas ZHF preliminares agrupan manzanas con similares características físicas representadas mediante el puntaje de cada manzana.
Tabla 144 presenta las variables físicas identificadas agrupadas por cada categoría, cada variable física tiene una puntuación asignada y en total suman 100%.
4.3
ESTABLECER LAS ZHF
A partir de la identificación de las variables físicas y cada una de ellas con su respectivo puntaje, se ha aplicado geoprocesamiento para determinar el puntaje total que tiene cada una de las manzanas de la zona de estudio obteniendo así ZHF preliminares como se presenta en el Gráfico 44, estas ZHF preliminares agrupan manzanas con similares características físicas representadas mediante el puntaje de cada manzana.
73 Tabla 14 Resultado general de puntuación de variables físicas Variable
Puntaje
Infraestructura Básica Redes de agua
10%
Redes de electricidad
10%
Redes de alcantarillado
10%
Calles, tipos de calzada
10%
Total
40%
Infraestructura Complementaria Aceras
5%
Bordillos
5%
Telefonía
5%
Total
15%
Servicios Urbanos Rutas de transporte Redes de Televisión por cable Rutas de aseo de calles
2.5% 5% 2.5%
Rutas de recolección de basura
5%
Total
15%
Equipamiento Parques
2%
Estación de servicios de combustible
1%
Instituciones públicas
3%
Iglesias
1%
Centros de educación
3%
Complejos deportivos
2%
Centros de salud
3%
Total
15%
Otras Variables Densidad edificada
4%
Cobertura del número de pisos permitidos
5%
Topografía
6%
Total
15%
Total General 100%
74
Gráfico No. 44. ZHF preliminares.
En el Gráfico No. 45 se muestra el resultado de los puntajes obtenidos para cada manzana, para lo cual se realizó una simbolización inicial con 10 clases y rangos de valores de 10 en 10 lo que se usó para simbolizar las ZHF preliminares como se muestra en el Gráfico No. 45.
Gráfico No. 45. Simbolización inicial de ZHF preliminares.
75 Mediante la fórmula de Sturges se ha determinado el rango de valores a considerar para realizar la caracterización de los valores resultantes y de esta forma se obtuvo como resultado el número de clases para clasificar y generar el plano de ZHF caracterizadas como se presenta en el Gráfico No. 46.
Gráfico No. 46. ZHF caracterizadas.
76
Gráfico No. 47. Simbolización final de las ZHF.
Luego de realizar la caracterización, se aplica la segmentación por uso de suelo a las ZHF caracterizadas para obtener como resultado las ZHF finales como se presenta en el Gráfico No. 48.
Gráfico No. 48. ZHF finales.
77 4.4
ESTABLECER LAS ZONAS GEOECONÓMICAS
Para establecer las zonas geoeconómicas, es necesario partir de las ZHF, para lo cual hizo uso de los precios de mercado y de la estadística descriptiva, tomando como ejemplo una zona homogénea física, verificando que el porcentaje de variación no sobrepase el 10% recomendado de acuerdo a la metodología. Un ejemplo de una zona geoeconómica aceptada en la que se indica en la Figura 49.
Gráfico No. 49. Zona geoeconómica usando el procedimiento establecido.
Con los datos de la Tabla 13, precios de mercado, se procede a calcular las medidas de tendencia central dando como resultado lo expuesto en la Tabla 15:
78 Tabla 15 Medidas de tendencia central sobre ZHF elegida Nombre Promedio
Valor $153
Desviación Estándar
$11.44
Coeficiente de Variación
7.48%
La desviación estándar es una medida de dispersión utilizada para cuantificar la variación o la dispersión de un conjunto de datos con respecto a su media. Según la Tabla 14 se conoce que el promedio es $153 y la desviación estándar de $11.44. Con esta información se calculó el coeficiente de variación, el cual es una medida que se suele representar en porcentaje e indica el nivel de dispersión de un conjunto de datos, se calcula dividiendo el valor de la desviación estándar para la media del conjunto de datos procesados, para este caso el coeficiente de variación es de: 7.48% como se muestra en la Tabla 16.
4.5
DISCUSIÓN
En los apartados anteriores se presentan los resultados, donde en la primera parte se tiene la metodología ubicada en la ESTABLECER LAS ZHF A partir de la identificación de las variables físicas y cada una de ellas con su respectivo puntaje, se ha aplicado geoprocesamiento para determinar el puntaje total que tiene cada una de las manzanas de la zona de estudio obteniendo así ZHF preliminares como se presenta en el Gráfico 44, estas ZHF preliminares agrupan manzanas con similares características físicas representadas mediante el puntaje de cada manzana.
Tabla 140 que representa la puntuación de variables físicas, cada una de las variables físicas mostradas muestra un puntaje que también se denomina valoración porcentual, la puntuación de cada una de las variables representa el nivel de cobertura de esa variable sobre cada una de las manzanas. Otros tipos de variables como el equipamiento tuvieron otro tratamiento. Al momento de determinar su valoración se estableció la base al área de influencia de cada una de estos equipamientos a su alrededor. Luego se generó información temática por cada una de las variables, lo cual ayudó en conjunto con el criterio experto a establecer una puntuación para cada a una de las variables en base a su nivel de relevancia y aporte económico
79 del avalúo de la zona. Por lo tanto, se logró obtener ZHF con características similares y que no difieran en gran medida unas de las otras.
Después, sobre las ZHF se realizó un procedimiento basado en métodos estadísticos y en normas actuales del mercado para determinar la valoración actual de mercado de la zona y segmentarla. En caso de que los puntos investigados difieran del coeficiente de variación determinado del 10%, de esta manera se generaron las zonas geoeconómicas definitivas, las cuales han sido determinadas aplicando lineamientos técnicos para obtener zonas geoeconómicas los más cercano posible a la realidad del cantón.
Realizando el análisis comparativo con otros estudios similares, en el trabajo: “Propuesta metodológica para la definición de zonas homogéneas en el área urbana de la ciudad de Latacunga mediante análisis multivariable” realizado por Dávila et al. (2016), en el cual realiza una propuesta para la definición de las zonas homogéneas, al momento de realizar la puntuación de cada variable física genera rangos, por ejemplo para la variable física densidad edificada o grado de consolidación establece que el primer rango va de 70% a 100% de consolidación, el segundo es de 30% - 70% y el tercero corresponde a los valores menor al 30%. Luego le asigna un puntaje a cada manzana de acuerdo a este rango. Este método tiene el inconveniente, pues, para el primer rango existe una diferencia de 30 puntos. Si una manzana tiene un porcentaje de consolidación del 70% y la otra tiene un 100% de consolidación se lo está puntuando de igual medida, por lo que representaría un castigo en la puntuación. En cambio, con la metodología aplicada en el presente proyecto se alcanza una mayor granularidad, ya que la puntuación va desde los 0 a 100 puntos, por lo que permite un mayor nivel de exactitud al momento de puntuar una manzana, en la mayor parte de las variables se procede de la misma manera para garantizar la mayor exactitud posible.
En cuanto a la conformación de las zonas geoeconómicas se ha realizado una comparación con el trabajo realizado por IGAC (2017), en el que hace uso de la estadística descriptiva e inferencial para determinar las zonas geoeconómicas. en la presente metodología se utilizó solamente de la estadística descriptiva para confirmar las ZHF como una zona geoeconómica o dividir la ZHF de acuerdo a los precios de mercado investigados.
80
De acuerdo al análisis realizado y a lo expuesto a lo largo del documento se ha logrado identificar y desarrollar un procedimiento viable que permitió obtener ZHF. Además, se describió un procedimiento viable que ayudó en base técnicas de estadística generar zonas geoeconómicas que aporten a la valuación lo más cercano a la realizad de la zona urbana del cantón.
Una propuesta para la mejora de la metodología propuesta se centra en generar un modelo de regresión lineal para predecir los valores de mercado investigados en base a las variables físicas. De esta forma se puede conocer en qué medida influyen o contribuyen las variables físicas al precio del mercado.
81 5
CONCLUSIONES
El GAD municipal en el año 2016 realizó una consultoría, durante ese proceso el GAD actualizó la información geográfica como alfanumérica de los predios. Esta institución contaba con información geográfica relacionada a las características urbanas, servicios básicos, y servicios complementarios considerados como información primaria para efectuar el presente estudio.
Con la información primaria con que contaba la institución se inició con la realización de los procedimientos expuestos en la presente investigación, determinando en primera instancia las ZHF mediante una combinación de la evaluación multicriterio y la definición de ponderación de factores. Después, se aplicó geoprocesamiento para obtener puntajes por cada manzana, posteriormente, utilizando la fórmula de Sturges se realizó la agrupación de los puntajes por clases donde cada clase obtuvo un valor de 8.09, generando 11 clases y al final las ZHF.
A partir de las ZHF como insumo permitió continuar con la generación de las zonas geoeconómicas, para lo cual se aplicó estadística descriptiva, partiendo de la aplicación de los precios de mercado en una zona homogénea física determinada del cantón. Con estos precios de mercado se generan las medidas de tendencia central para verificar que la dispersión de valores no sea muy amplia. Por lo general para el presente estudio se ha aceptado un máximo de 10% de variación de los precios de mercado por cada zona elegida y en caso que sobrepase ese umbral se debe obtener nuevamente los precios de mercado o a fragmentar la zona.
Como conclusión de la presente investigación se ha logrado generar un procedimiento justificado técnicamente para determinar ZHF. Y a partir de estás establecer un procedimiento para identificar y crear las zonas geoeconómicas de manera equitativa, cumpliendo de esta manera el objetivo planteado. Como siguiente paso para la mejora de la investigación planteada se propone la utilización de técnicas estadísticas más avanzadas como la regresión lineal o Machine Learning, las cuales van a llevar un paso adelante para la mejora de los resultados planteados, pues, las técnicas y procedimientos evolucionan con el tiempo, esto pueden ser perfeccionados.
82 6
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