Visie op Gebiedsontwikkeling nr.3

Nr .3

GEBIEDSONTWIKKELING

Versnelling woningbouw HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS?

Interviews METROPOOLREGIO AMSTERDAM TUSSEN KASTEEL EN WIJCHENS MEER HEMBRUGTERREIN

Leeglopende binnenstad redden?

FOCUS DAN OP INVESTERINGSBEREIDHEID

Dit is een uitgave van abcnova | www.abcnova.nl

Voorwoord

Als abcnova organiseren wij optimale woon-, werk- en leefomgevingen.

Dit doen we met de belangen van vandaag en overmorgen op ons netvlies! Een integrale benadering binnen de gebiedsontwikkeling is dan ook niet weg te denken. Als Nederland staan wij voor verschillende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Denk aan bijvoorbeeld de energie-, mobiliteits- en klimaatopgave. HIerdoor ontstaat er een zoektocht naar efficiënte en toekomstbestendige oplossingen.

Voor deze oplossingen is samenwerking een voorwaarde voor succes.

Een proces dat begint met een visie vanuit de kracht van de locatie, die pas echt vorm krijgt door interactie met partners, belanghebbenden en eindgebruikers. Luisteren, samen denken en dan doen is de basis!

Hierdoor is gebiedsontwikkeling onlosmakelijk verbonden met inspiratie en creativiteit, maar zeker ook met realiteit. Samen met betrokken partijen werkt abcnova binnen uiteenlopende projecten aan de optimale balans tussen sociaal-maatschappelijke, economische, ruimtelijke en ecologische waarden.

Graag laten we in dit magazine zien op welke wijze wij een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van gebieden.

Verschillende projecten komen hierbij aan bod, met alle hun eigen identiteit en ruimtelijke opgave. Daarnaast komen in dit magazine enkele belangrijke trends voorbij die invloed hebben op ons dagelijks werk en laten wij onze opdrachtgevers aan het woord over de maatschappelijke impact die wij met onze opdrachtgevers bereiken in de verschillende ruimtelijke ontwikkelingen.

Wij wensen u veel leesplezier!

Jeroen Oomens, Jurriën de Jong en Desiree van der Zalm

6

ONZE AANPAK VAN INITIATIEF TOT PLAN

BOUWEN AAN PLEKKEN MET IDENTITEIT MONUMENTAAL VASTGOED IN GEBIEDSONTWIKKELING

10

22

STAD OF NATUUR? STAD ÉN NATUUR!

Content TIJDELIJKE WONINGEN? OPSCHALEN IN WONINGMARKT VRAAGT OPSCHALEN IN SAMENWERKING

6

onze aanpak VAN INITAITEF TOT PLAN

8

In hoog tempo bouwen aan de metropool INTERVIEW LEX BRANS, PROJECTLEIDER VERSNELLINGSOPGAVE IN DE MRA

10

bouwen aan plekken met identiteit monumentaal vastgoed in gebieds-

26

ontwikkeling 12 14

LEEGLOPENDE BINNENSTAD REDDEN? lef en ambitie in omgedraaid proces interview geert gerrits, WETHOUDER gemeente wijchen

16

EEN GREEP UIT ONZE PROJECTEN

18

VERSNELLING WONINGBOUW HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS?

20 22

TRENDS EN ONTWIKKELINGEN STAD OF NATUUR? Stad én natuur!

24

WENDBARE BLIK OP HEMBRUG interview sabine renders, projectdirecteur hembrugterrein

26

TIJDELIJKE WONINGEN? OPSCHALEN IN WONINGPRODUCTIE VRAAGT OPSCHALEN IN SAMENWERKING

28

GEBIEDSONTWIKKELING RONDOM HET STATION Hoe laat je het niet ontsporen?

30

ZORGORGANISATIES HEBBEN GOUD IN HANDEN Zorgorganisaties als strategische partner voor het oplossen van de woningcrisis

32

toekomstbestendig ontwikkelen volgens...

6

Onze aanpak VAN INITIATIEF NAAR PROJECT

ONZE DRIJFVEREN LIGGEN BIJ TOEKOMSTBESTENDIGE GEBIEDSONTWIKKELINGEN DIE EEN WAARDEVOLLE EN FRAAIE BIJDRAGE LEVEREN AAN DE OMGEVING. UITDAGINGEN EN KANSEN DAADWERKELIJK OMZETTEN NAAR DUURZAME EN TASTBARE PROJECTRESULTATEN IS WAAR WE GOED IN ZIJN. OM DAT TE BEREIKEN IS EEN GOEDE START HET HALVE WERK. WE NEMEN U IN DIT ARTIKEL GRAAG MEE HOE WIJ INITIATIEVEN OMZETTEN NAAR EEN CONCREET PLAN.

Initiatief Een initiatief kan op verschillende manieren ontstaan. Sociaalmaatschappelijke, economische, ruimtelijke, cultuurhistorische of ecologische redenen kunnen de aanleiding zijn om een initiatief voor een ontwikkeling te ontplooien. Het initiatief kan genomen worden door een gemeente, een ontwikkelaar, een woningcorporatie, een ondernemer of een inwoner. Als de nut en/of de noodzaak groot genoeg is, zal het initiatief een stap verder gezet worden door de haalbaarheid te analyseren. Wij zitten bij onze opdrachtgevers vaak vanaf dat moment aan tafel.

Als er een projectlocatie is gedefinieerd, voeren we vaak eerst een

locatieanalyse uit. We hebben ruime ervaring in het zoeken naar verschillende mogelijkheden voor een bepaalde locatie, zowel vanuit maatschappelijk, planologisch als juridisch oogpunt. Op basis van die uitkomsten wordt de haalbaarheid in kwantitatieve en kwalitatieve onderdelen bepaald o.a. door te kijken naar de ruimtelijke uitgangspunten en een eerste financiële verkenning.

Om tot het beste scenario te komen, is het van groot belang om een verscheidenheid aan mogelijkheden te inventariseren, waarbij de wensen van de opdrachtgever centraal staan. Op basis hiervan wordt door de opdrachtgever bepaald of het initiatief verder gebracht wordt naar stap 2: de Verkenning.

7 Ambities Op basis van de resultaten van de haalbaarheidsstudie worden ambities geformuleerd die nodig zijn om het plankader te definiëren. De doelstellingen geven samen richting aan de gebiedsvisie die gevormd wordt. Stakeholders maar ook de ruimtelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de ontwikkeling dragen bij aan de visievorming. De visie wordt vervolgens vertaald naar een gebiedsaanpak met daarin een omschrijving van de ontwikkelkaders.

Strategie Door het scherp krijgen van de visie wordt het gemakkelijker om de ontwikkelstrategie vorm te geven. Op basis van de terugkerende parameters ‘kwantiteit’ en ‘kwaliteit’ kunnen de verschillende scenario’s uitgewerkt worden. Deze scenario’s werken wij zo veel mogelijk uit in samenwerking met betrokken partijen die in kaart zijn gebracht middels de stakeholdersanalyse. Wij vinden participatie ontzettend belangrijk. Hiermee creëren we een breed draagvlak, maar daarnaast zijn participatietrajecten ook gewoon leuk om te doen! Bewoners, omwonende, ondernemers en andere betrokkenen zijn immers degenen met de meeste kennis van de nabije omgeving. Een voorkeursmodel zal vervolgens voor besluitvorming worden voorgelegd. Hierbij worden aan de voorkant de risico’s en kansen goed in beeld gebracht, zodat gestuurd kan worden op een optimaal resultaat. Met de uitkomst van het participatietraject kan de visie afgerond worden. De ontwikkelstrategie, met onderbouwde grondexploitatie en risicoen kansendossier, worden opgesteld en uitgerold voor de verdere planontwikkeling.

Vastlegging Idealen en ambities worden uiteindelijk als concrete plannen geformaliseerd in afspraken: de overeenkomst. abcnova begeleidt een project ook met een juridische invalshoek. Eigen juristen

Outside the Box denken zit in ons DNA. Bij ons dus geen standaard oplossingen, maar maatwerk met lef!

adviseren bij de start, het vormen van kaders en tijdens de verkenning. Zij leggen de afspraken die partijen maken vast in ontwikkelings- en bouwovereenkomsten. Dit biedt een extra samenwerkingsverdieping aan het voortraject, die doorwerkt in de uiteindelijke, succesvolle ontwikkeling en realisatie van een project.

Maatwerk Bij abcnova behandelen we vraagstukken als maatwerk. Idealen, dromen en ambitie mogen leidend zijn in een ontwikkeling.

Om u optimaal te faciliteren zullen we deze dromen vertalen naar een haalbaar plan met realistische afspraken. We matchen daarbij langetermijndoelstellingen en beleidsplannen aan hedendaagse vraagstukken en aan capaciteit. Om zo van binnen naar buiten te werken en haalbare en passende plannen te maken. Outside the box denken is wat in ons DNA zit. Bij ons dus geen standaard oplossingen, maar maatwerk met kennis, kunde en lef!

Bent u benieuwd hoe wij vanuit de verkenning het initiatief omzetten naar een concreet plan? Wij komen graag met u in contact!

8

In hoog tempo bouwen aan de metropool INTERVIEW LEX BRANS “Slechts een oliemannetje”, zo omschrijft Lex Brans zijn rol als programmamanager van het actieprogramma woningproductie in de metropoolregio Amsterdam. Hij faciliteert in deze rol 32 gemeenten bij het realiseren van hun woningproductie, met als doel: 175.000 woningen erbij tot 2030. Een opgave die volgens Brans in alle gemeenten met hartstocht wordt aangepakt.

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) is het samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 32 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam. De MRA behoort tot de Europese top vijf van economisch sterke regio’s en heeft zijn prioriteiten liggen bij het aanjagen van de economie, het verbeteren van de bereikbaarheid en het bouwen van woningen.

ACTIEPROGRAMMA De woningnood in de MRA is zo groot, dat noodmaatregelen nodig zijn. Dat is de aanleiding voor het opzetten van het Actieprogramma Woningproductie. Brans licht toe: “Bij de start van het programma hebben we de bouwplannen in de MRAgemeenten en de woningbehoefte in kaart gebracht. Zo kwam naar voren dat in deze regio tot 2025 105.000 woningen gebouwd moeten worden. Om dat te realiseren, voeren we gesprekken met het Rijk over regelgeving en investeringen in bereikbaarheid. Ook voeren we de discussie over betaalbaarheid en inclusiviteit. Maar vooral faciliteren we gemeenten bij hun eigen bouwopgave.”

FLEXIBELE SCHIL Eén van de manieren om gemeenten te faciliteren is de flexibele schil. Brans: “Door de crisis is het aantal ambtenaren flink afgenomen. Veel gemeenten hebben daardoor onvoldoende

kennis en capaciteit in huis om in het benodigde hoge tempo de woningproductie op gang te brengen. Daarom hebben we een flexibele schil van waaruit professionals ingezet kunnen worden in de voorbereidingsfase.”

STEDELIJKE KERNEN MET EIGEN IDENTITEIT Brans vertelt dat er maar liefst 1.717 projecten in de planning staan om de bouwopgave tot 2025 te realiseren. Daarna lijkt er weer wat meer tijd te zijn voor nog eens 150.000 woningen tot 2040.

Hoe kun je in de haast zodanig bouwen, dat het de ontwikkeling van de hele metropool ten goede komt? Brans: “We hebben terug geredeneerd vanuit 2040 en kwamen uit op de polycentrische metropool. Dit model gaat uit van verschillende stedelijke kernen met elk hun eigen identiteit. Het is niet de bedoeling allemaal kleine ‘Amsterdammen’ te bouwen, juist niet. We hebben gekozen voor een hoogstedelijk milieu in Amsterdam en een stedelijk milieu in een aantal kernsteden daaromheen, zoals Haarlem, Almere

9

en Lelystad. Opgeteld proberen de gemeenten daar 80% van de woningproductie te realiseren. Dat neemt overigens niet weg dat we ook de omliggende regio faciliteren. Maar daar nemen we meer tijd voor.”

BEREIKBAARHEID Het ordeningsprincipe van de polycentrische metropool helpt volgens Brans in de agendavoering naar het Rijk: “Om de metropoolregio op deze manier te ontwikkelen, moet de onderlinge bereikbaarheid van deze steden optimaal zijn. We bouwen vooral bij OV-knooppunten. In 85% voldoen de plannen van gemeenten zelfs al aan het uitgangspunt van provincie NoordHolland om binnen 1.200 meter van stations te bouwen. Daarna kunnen we de stadsranden afmaken. Bouwen in de rafelranden en in het groen is nu niet nodig.”

SAMEN OPTREKKEN Bijna dagelijks staan er berichten in de media dat de woningmarkt op slot zit. Dit geldt niet alleen voor de koopmarkt, maar ook in de huurmarkt. Brans beaamt dit: “Er zijn enorme tekorten in het sociale en middensegment. Het Rijk vindt ook dat er voor deze groepen gebouwd moet worden, maar dat haal je niet zomaar meer in. Om op koers te blijven is het belangrijk dat wij als overheid in gesprek gaan met marktpartijen om hun strubbelingen en overwegingen te begrijpen en om gezamenlijk op te trekken. We doen dit nog te weinig, maar het gebeurt gelukkig wel.”

MAKERS VAN DE SAMENLEVING Het Actieprogramma Woningproductie ligt op koers, maar onzeker is of dit zo blijft. Brans maakt zich zorgen over – zoals hij ze noemt – opportunistische beleggers: “Die gaan vooral voor het snelle en grote geld. De institutionele beleggers, die een langetermijnvisie hebben en die onze pensioenen beleggen, lijden hieronder.

Ik zie hier een grote kans: zij kunnen de makers zijn van onze samenleving, zowel voor bereikbaarheid als de woningproductie.

Institutionele beleggers kunnen de makers zijn van onze samenleving.”

Ze kunnen een rol spelen in het smeden van vitale coalities, waarin partijen zich voor een langere tijd aan elkaar verbinden. Ook daarbij helpt de polycentrische ordening: een goed gedefinieerde stedelijke identiteit maakt het makkelijker investeringsbeslissingen te nemen.”

HARTSTOCHT Wat is er nu echt nodig om de MRA te ontwikkelen tot een toekomstbestendige metropool? Voor Brans is het overduidelijk: “Vertrouwen in elkaar en samenwerken voor de lange termijn. Mijn voorkeur gaat daar bij uit naar solide beleggers die kijken naar rendementen over tientallen jaren.” In de gemeenten heeft Brans alle vertrouwen. “Ik ben kind aan huis in een heleboel gemeenten.

Ze pakken de bouwopgave allemaal anders aan, maar het gebeurt vooral met hartstocht. Dat inspireert mij enorm.”

ROL ABCNOVA Vanuit de ruime ervaring met zowel overheden als marktpartijen is dit een passende opgave voor abcnova, waarbij wij als spin in het web opereren om verbinding te leggen om projecten te versnellen. Specifiek is abcnova gevraagd om een projectsecretaris te leveren die de programmamanager ondersteunt bij de uitvoering van het Actieprogramma Woningproductie, in nauwe samenwerking met gemeenten, provincies, het Rijk en marktpartijen. Daarnaast coördineert de secretaris vanuit abcnova de samenwerking met corporaties.

Samen met de Taskforce Woningbouw van BZK werkt de MRA samen met corporaties aan het realiseren van RVV-projecten en Woningbouwimpulsprojecten.

10

Bouwen aan plekken met identiteit

HOE MONUMENTAAL VASTGOED KAN BIJDRAGEN AAN TOEKOMSTBESTENDIGE GEBIEDSONTWIKKELING

11

Het beheer en onderhoud van een (rijks) monument kost veel tijd en niet zelden ook veel geld. Toch zijn monumenten erg populair als het gaat om gebiedsontwikkeling. Waarom?

We leggen het in dit artikel uit.

Grotere uitdaging, maar met meer verbondenheid Herontwikkeling van monumentaal vastgoed is uitdagend. De kosten zijn hoog, de indeling en het gebruik is sterk gereguleerd door wet- en regelgeving en vergunningstrajecten duren gemiddeld genomen langer dan bij een niet-monumentale ontwikkeling.

Toch liggen hier prachtige kansen, ook voor de exploitatie van die gebieden. De charme en de historie zorgen ervoor dat woon- en leefgenot wordt bevorderd en het betrekken van monumenten in een herbestemming helpt mee bij de identiteitsvorming van een gebied. Een plek met een unieke en herkenbare identiteit is een plek waar mensen zich verbonden mee voelen. Monumentaal vastgoed geeft een gebiedsontwikkeling meerwaarde, kan als katalysator fungeren en geeft extra Impuls aan de toekomstige leefkwaliteit.

Monumenten als sleutel Wij zien in ons werkveld veel gebiedsontwikkelingen waarbij monumentaal vastgoed een sleutelpositie inneemt. Ook in de branding van een gebied spelen monumenten een belangrijke rol.

De industriële geschiedenis van bijvoorbeeld het Hembrugterrein in Zaandam wordt door ons geactiveerd ten behoeve van een karakteristiek woon- en werkmilieu. Cultuurhistorische en landschappelijke waarden vormen de ruggengraat bij de herontwikkeling van de voormalige Groot Seminarie in Warmond en de centrumontwikkeling in Wijchen is tot het project “Tussen Kasteel en Wijchens Meer” gedoopt. In Sint Michielsgestel werkten wij aan een gebiedsontwikkeling waarin het voormalig Doofstommeninstituut van Koninklijke Kentalis dé blikvanger is.

Waardecreatie Uit onderzoek van de Vrije Universiteit van Amsterdam blijkt dat monumentaal vastgoed een zeer reële en ook meetbare waarde vertegenwoordigt. Monumentaal vastgoed zorgt voor

eigenwaarde, identiteit en emotionele waarde. Deze laat zich ook aantoonbaar vertalen in een economische meerwaarde. Tot in een straal van 10 kilometer kan monumentaal erfgoed effect hebben op de woningwaarde. Kortom, zie monumenten niet als last, maar als een krachtige katalysator van onderscheidende gebiedsontwikkelingen.

KONINKLIJKE KENTALIS Koninklijke Kentalis ondersteunt mensen die slechthorend, doof of doofblind zijn, een taalontwikkelingsstoornis (TOS) of een communicatieve meervoudige beperking hebben. Dit doen zij vanaf een prachtig terrein in Sint-Michielsgestel. Een groot terrein met onderhoud intensieve gebouwen, zoals het monumentale hoofdgebouw. Daarom heeft de organisatie besloten het hoofdgebouw uit 1910 en grote delen van het terrein af te stoten. Kentalis blijft na deze verkoop eigenaar en gebruiker van een deel van het terrein.

Kentalis staat voor een bijzondere uitdaging: het vinden van een ontwikkelpartner, die ook een nieuwe, goede buur wordt op het terrein waar zij al ruim een eeuw gevestigd is. Het hoofdgebouw en het deel van het terrein dat zal vrijkomen, biedt kansen voor nieuwe bestemmingen. Bestemmingen die moet passen bij de activiteiten van Kentalis, de bijzondere ligging aan de Dommel en de historische waarde van het unieke hoofdgebouw. Nieuwe ontwikkelingen bieden uiteraard een kans op een nieuw elan en nieuwe kwaliteiten, maar moeten ook nadrukkelijk passen bij de veilige en vertrouwde omgeving die het moet blijven voor de cliënten en leerlingen van Kentalis.

ROL ABCNOVA abcnova heeft als strategisch adviseur Koninklijke Kentalis begeleid bij de voorbereidingen voor de verkoop van het monumentale hoofdgebouw en de gronden. Belangrijke partners die zijn meegenomen in het proces zijn de gemeente Sint Michielsgestel, de Provincie Noord-Brabant en het College Sanering Zorginstellingen. abcnova adviseerde en begeleidde Kentalis tijdens de voorbereidingen en het tot stand komen van de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden, die in samenwerking met de betrokken stakeholders is opgesteld.

12

Leeglopende binnenstad redden?

FOCUS DAN OP INVESTERINGSBEREIDHEID Nederlandse binnensteden staan onder druk. Vooral in de middelgrote steden, waar de aantrekkingskracht minder groot is dan bij grotere steden is veel leegstand. Hier nemen de bezoekersaantallen af door de veranderende marktvraag en daar komt de coronacrisis nog eens overheen. Als deze middelgrote gemeenten hun binnenstad willen koesteren dan zullen zij juist nu goed moeten nadenken over hoe zij antwoord kunnen geven op deze veranderende marktvraag. De sleutel hiervoor ligt niet alleen bij transformatie naar wonen of andere functies maar juist bij het aantrekken van concepten die bijdragen aan de aantrekkingskracht van een gebied. In zijn afstudeeronderzoek komt Erwin Rutgers, projectmanager bij abcnova, tot twee handelingsopties die gemeenten kunnen hanteren om leegstand tegen te gaan door te focussen op de investeringsbereidheid van (vernieuwende) ondernemers.

In de grotere binnensteden worden er door ondernemers steeds vaker vernieuwende concepten bedacht om een eigen creatieve invulling te geven aan leegstaand vastgoed. Deze concepten zijn in staat om nieuwe doelgroepen aan te trekken en hebben hierdoor een positieve invloed op de diversiteit en leefbaarheid van hun omgeving. Het aantrekken van dit soort concepten is niet de verantwoordelijkheid van een gemeente maar wel in haar belang om de vitaliteit van de binnenstad te borgen. De laatste jaren nemen gemeenten steeds vaker een faciliterende houding aan. Zij willen initiatieven uit de markt ondersteunen en zelf minder sturend zijn. Zo ook ten aanzien van de invulling van leegstaand vastgoed. Wanneer de markt hier echter niet in slaagt, gaat een gemeente in veel gevallen over tot het aanpassen van bestemmingsplannen. Hierbij worden commerciële ruimten vervangen door woningen. Het is geen verrassing dat hierdoor de binnensteden steeds meer gaan functioneren als woongebied en steeds minder als bron en generator van cultuur en sociaaleconomisch kapitaal. Oftewel: wanneer de markt niet uit zichzelf invulling geeft aan leegstaand vastgoed wordt leegstand nu nog te veel bestreden met functieverandering en te weinig door eerst te kijken naar de investeringsbereidheid van ondernemers in vernieuwende concepten. In zijn onderzoek komt Erwin tot twee handelingsopties waarmee gemeenten de persoonlijke beweegredenen van vernieuwende ondernemers om te investeren positief kunnen beïnvloeden:

1. STIMULEREN VAN MARKTONTWIKKELINGEN Voor vernieuwende ondernemers zijn het vrijkomen van een geschikt pand en de opkomst van een interessante doelgroep de belangrijkste marktontwikkelingen die kunnen leiden tot het ‘juiste moment’ om te investeren. Door hun drang naar vernieuwing en pionieren grijpen vernieuwende ondernemers zo’n moment aan om op in te spelen. De gemeente kan deze houding op de volgende manier stimuleren: • Actief acquisitie voeren om ook bestaande concepten die nog niet in haar eigen binnenstad gevestigd zijn, te verleiden om dat toch te doen. Het gaat hierbij om ondernemingen die iets toevoegen aan het bestaande aanbod van concepten en dus nieuwe doelgroepen aantrekken; • Het aantrekken van doelgroepen die specifiek voor vernieuwende ondernemers interessant zijn en waarvoor zij een nieuw concept kunnen bedenken. Effectieve ingrepen om de juiste doelgroepen aan te trekken, zeggen ondernemers, zijn het vergroten van de belevingswaarde van de openbare ruimte door fysieke aanpassingen en een actief evenementenbeleid; • De beschikbaarheid van vastgoed is voor met name kleine startende ondernemers met een innovatief idee

13 (waarbij vaak afwijkende eisen en wensen leven voor een pand) een belangrijke overweging bij hun keuze om te investeren. Gemeenten kunnen hier op inspelen door in overleg met een vastgoedeigenaar te zoeken naar een oplossing, tijdelijk gebruik van leegstaande panden toe te staan, of druk uit te oefenen via wet- en regelgeving.

2. WEGNEMEN VAN DREMPELS De tweede handelingsoptie om investeringsbereidheid te vergroten is het wegnemen van drempels die vernieuwende ondernemers ervaren tijdens hun besluitvormingsproces. Zo blijkt de wet- en regelgeving voor blurring (het samenvoegen van functies zoals entertainment, horeca en sport) een belangrijke beperkende factor te zijn waardoor ondernemers geen vorm kunnen geven aan een vernieuwend concept omdat zij beperkt worden in hun creativiteit en de mogelijkheid om in te spelen op de veranderende marktvraag. Ook het gebrek aan kennis en financiële slagkracht kan een drempel zijn om te investeren. Een gemeente kan hierbij ondersteunen door een financiële garantstelling, het overnemen van risico’s en het bieden van financieel advies. Tot slot is het hebben van de juiste personen binnen hun netwerk die zij om advies kunnen vragen een beperkende factor. Ondernemers hebben namelijk een klankbord nodig wanneer zij overwegen te investeren.

Door samenwerkingen te stimuleren, netwerkevenementen te organiseren en actief kennis te delen kan een gemeente actief bijdragen aan een betere netwerkstructuur van hun ondernemers.

Om daadwerkelijk meer vernieuwende concepten naar de binnenstad te krijgen, moet de focus van gemeenten verschuiven.

De faciliterende houding moet plaatsmaken voor een actieve benadering waarmee zij meer diversiteit en minder leegstand nastreeft. Een belangrijk effect hiervan is dat een gebied aantrekkelijk wordt voor nieuwe investeerders, zowel van binnen als van buiten de eigen binnenstad. Vernieuwende ondernemers kunnen als koplopersgroep worden gebruikt om deze beweging op gang te krijgen. Ook bij ondernemers en vastgoedeigenaren is het besef nodig dat zonder hun medewerking het voor een gemeente erg moeilijk is om te sturen op investeringsbereidheid.

Om deze partijen mee te krijgen zal een win-winsituatie gecreëerd moeten worden, zodat ook zij de urgentie voelen om na te denken over het maatschappelijk rendement van hun onderneming en vastgoed. Het is tenslotte ook in hun belang dat de vitaliteit van de binnenstad toeneemt.

14

INTERVIEW

Geert Gerrits Lef en ambitie in een omgedraaid proces

De naam zegt het al: de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ gaat over de inrichting van het gebied tussen het landmark Kasteel van Wijchen en het water aan de zuidkant van het centrum.

Het plangebied bestaat uit verschillende kavels, die individueel ontwikkeld hadden kunnen worden.

En waarbij wethouder Geert Gerrits als portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening en Wonen puur zijn formele rol had kunnen vervullen. Maar hij pakte het met zijn team een stuk ambitieuzer aan: “Gevoelsmatig gaat mijn rol in gebiedsontwikkeling verder dan wat formeel nodig is.”

Lef Bijzonder aan deze ontwikkeling is dat er een plan is gemaakt voor de gehele oostflank van het centrum. Gerrits licht dit toe: “Ik mocht aan de wieg staan van het idee om deze ontwikkeling integraal aan te pakken. Daarmee bedoel ik dat we een aantal potentiële ontwikkellocaties hebben samengevoegd om als één project in de markt te zetten. Dat vraagt om lef, maar zorgt voor meer samenhang. Het biedt een unieke kans om het centrum in één keer een kwaliteitsimpuls te geven en daarmee toekomstbestendiger te maken.”

Omgedraaid proces Wat deze gebiedsontwikkeling ook speciaal maakt voor Wijchen, is dat het proces is omgedraaid. Gerrits: “Ik ben ervan overtuigd dat je de kennis om tot het beste plan te komen vindt in de samenleving. Daarom zijn we aan de voorkant van het proces al begonnen met participatie. We zijn gestart met een blanco vel en hebben in verschillende sessies met bewoners en ondernemers de ambities voor het plan vastgesteld en/of geconcretiseerd. abcnova heeft ons geholpen deze te vertalen naar een ambitiekader, dat we bij de marktuitvraag hebben meegegeven aan de markt.”

Speeddates Ook tijdens het tenderproces is volop ruimte gemaakt voor participatie. Gerrits noemt een voorbeeld: “We hebben lokale

ondernemers vroegtijdig in contact gebracht met de vijf overgebleven inschrijvers die we voor die fase hadden geselecteerd.

Dat deden we eerst in de vorm van speeddatesessies. En bedrijven die een rol kunnen spelen in de uitvoering of als potentiële afnemer, konden in gesprek over mogelijke samenwerking.

Dat werkte heel goed. ‘Dit hebben we nog nooit meegemaakt’, hoorden we terug van de marktpartijen.”

Deelgenoot maken Politiek-bestuurlijk is de aanpak voor Wijchen ook nieuw en spannend. Voor het slagen van het proces is het daarom essentieel dat het college en de Raad goed geïnformeerd worden en achter de gekozen aanpak staan. Hoe neemt Gerrits zijn medebestuurders en raadsleden mee in het proces? Gerrits: “Dat doen we door elkaar constant deelgenoot te maken van de stappen en de achterliggende overwegingen. Zowel in woord als in beeld, via nota’s, nieuwsbrieven, openbare vergaderingen, presentaties en informele bijeenkomsten. En natuurlijk door regelmatig beelden te delen in de wandelgangen en via ambassadeurs in de samenleving.

Er is een klankbordgroep opgericht met betrokkenen uit de omgeving, die regelmatig wordt geïnformeerd en geraadpleegd.

Voor het vertrouwen in de aanpak moet je blijven benoemen dat ideeën ophalen uit de samenleving en de markt meer kansen op een mooi plan biedt dan alles zelf bedenken. Daar helpt abcnova ons goed bij. Daarnaast heeft de Raad een participatieladder

15 vastgesteld en is afgesproken dat we bij ieder proces vooraf met elkaar afspreken welke trede van deze ladder geldt. Je kunt dan regelmatig toetsen of je nog op het juiste niveau samenwerkt en elkaar erop aanspreken.”

Partners Gerrits ziet de samenwerking met experts als een belangrijke succesfactor. “Als je ziet dat je een complex traject ingaat, zorg dan dat je de juiste mensen bij elkaar hebt en dat verwachtingen duidelijk zijn. Gezien de complexiteit van deze ontwikkeling zijn we vrij snel op zoek gegaan naar partijen – of beter: echte partners – om ons te helpen. Dat werd de combinatie Alba Concepts en abcnova. Voor mij is het tot nu toe een voorbeeldproject zoals we

subsidiekansen Ter voorbereiding op de tenderfase heeft de gemeente Wijchen samen met abcnova en Alba Concepts de subsidiekansen ten behoeve van een duurzame gebiedsontwikkeling onderzocht.

De kaders vanuit het programma SteenGoed Benutten, van de provincie Gelderland, zijn in het voortraject verkend en hebben eraan bijgedragen om de ambities voor de Tussen Kasteel en Wijchens Meer hoog te leggen. In september 2021 is gebleken dat de provincie deze ambities in het project ondersteunt.

De provincie Gelderland kent €525.000,- subsidie toe vanuit het programma SteenGoed Benutten. De essentie van dit ontwikkelprogramma is om ruimtelijke kwaliteit te behouden en te versterken en Gelderland nog mooier, leefbaarder en economisch aantrekkelijker te maken.

“Heel erg mooi dat Wijchen het vertrouwen krijgt van de provincie om dit mooie project te realiseren. We hebben het maximale subsidiebedrag gekregen. Zij zijn erg te spreken over de plannen én hebben zelfs wat extra geld toegekend vanwege circulariteit. En dat heeft natuurlijk alles te maken met het feit dat we het oude gemeentekantoor niet zomaar gaan slopen.

Vrijkomende materialen worden zoveel mogelijk hergebruikt of verwerkt tot grondstoffen”, zo zegt Geert Gerrits, wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening.

ze graag hebben. De ervaring en leerpunten neem ik graag mee in toekomstige ontwikkelingen in Wijchen.” tenderprocedure Voor de gebiedsontwikkeling ‘Tussen Kasteel en Wijchens Meer’ koos de gemeente Wijchen voor een tenderprocedure waarin ontwikkelaars veel meer ruimte kregen dan bij een normale aanbesteding. Vooraf is géén kant-en-klaar ontwerpplan opgesteld waarop zij konden inschrijven. Partijen werden uitgedaagd om met een (duurzame) gebiedsvisie te komen. Die visie moest wel voldoen aan richtlijnen (kaders) die samen met inwoners en de gemeenteraad zijn opgesteld. Het voordeel van deze tender is dat er veel beter gebruik kon worden gemaakt van de kennis, ervaring én creativiteit van de ontwikkelaars. En dat is gelukt! In november 2020 heeft de gemeente Wijchen een koop- en realisatieovereenkomst gesloten met Team Ter Steege.

Na de contractering is de gebiedsontwikkeling in een andere fase beland. In deze fase ontstaat echt een samenwerking tussen consortium en gemeente voor de verdere uitwerking van de winnende visie om uiteindelijk tot uitvoering te komen.

Na een wenningsperiode zijn de eerste stappen gezet in de uitwerking en verdere afstemming met de omgeving. rol abcnova abcnova is vanaf de start, samen met Alba Concepts, verantwoordelijk geweest voor het opstellen van de ontwikkelen tenderstrategie en het formuleren van de ontwikkelkaders, in nauw overleg met de omgeving en het gemeentelijk bestuur. Hierbij is nadruk gelegd op een integrale, duurzame ontwikkeling én het bieden van voldoende ruimte voor creativiteit van de markt. Daarbij heeft abcnova de gemeente ook begeleid tijdens de tenderprocedure en het sluiten van de koop- en realisatieovereenkomst. Tijdens de uitvoeringsfase blijft abcnova als contractmanager betrokken bij dit mooie project om ervoor te zorgen dat de ambities van het project gewaarborgd blijven én gerealiseerd worden. Daarnaast vervullen wij een strategische (onafhankelijke) adviesrol voor vraagstukken die zich in de contractfase kunnen voordoen.

16 Advies en procesmanagement KONINKLIJKE KENTALIS ST. MICHIELSGESTEL

Advies, proces- contract-, tender- en projectmanagement HEMBRUGTERREIN ZAANDAM

EEN GREEP UIT

onze projecten Advies en tendermanagement YMERE- GROENOORD LEIDEN

Proces- en tendermanagement Projectmanagement

SCHELDEVESTING BERGEN OP ZOOM

BIO SCIENCE PARK LEIDEN

Advies en procesmanagement BRAINPORT INDUSTRIES CAMPUS EINDHOVEN

17 Advies, tender- en contractmanagement TUSSEN KASTEEL EN WIJCHENS MEER

Alfrink College ZOETERMEER

Projectmanagement

Advies en tendermanagement

WIJK EN AALBURG GEMEENTE ALTENA

ISELDOKS II DOETINCHEM

Risicomanagement, planningsadvies en kwaliteitsmanagement IJSSELDELTA KAMPEN

Procesmanagement HET NIEUWE WESTLAND

Procesmanagement WAALSPRONG NIJMEGEN

Tendermanagement KNOOPWERF TEXEL

18

Versnelling woningbouw HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS? Na de stagnatie door stikstof- en PFASproblematiek, dreigen we nu door de verruiming van de beroepsmogelijkheden de woningbouw opnieuw te vertragen. En hoewel er nog geen zichtbare tekenen van zijn, kan de impact van COVID-19 op de economie de komende jaren zomaar tot een nieuwe crisis in de woningbouw leiden. Alle inspanningen van overheid en marktpartijen om te versnellen komen dan weer op losse schroeven te staan.

Een bekend scenario dreigt zich te voltrekken.

In goede tijden zijn de ambities groot, maar lukt het niet om genoeg tempo te maken. In slechte tijden komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan en komen nieuwe initiatieven niet van de grond. Op deze manier staat de woningproductie eigenlijk altijd onder druk. Hoe komt dit en waarom lukt het in de vastgoedsector zo moeilijk op lange termijn doelen te sturen? In deze analyse benaderen wij deze vraag vanuit het perspectief van ondernemerschap.

Toevallige optelsom Een belangrijk punt is dat de vastgoedsector sterk versnipperd is. Er zijn zeer veel partijen actief, die in telkens wisselende samenstellingen projecten realiseren. Voor opgaven in ruimtelijke ontwikkeling zijn altijd meerdere van de genoemde opdrachtgevers nodig. De doelen, belangen en scope van deze verschillende opdrachtgevers moeten bij de start van een project (al dan niet toevallig) allemaal samenkomen. De overheid houdt zich daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke rol op een behoorlijk detailniveau bezig met ontwikkelvraagstukken. Op een bepaald moment moeten de belangen van de opdrachtgevers samenkomen én moeten de maatschappelijke, politieke en marktomstandigheden passend zijn. Het zoeken naar dit momentum vraagt het nodige

balanceerwerk van partijen en het evenwicht is kwetsbaar. Van alle projecten waar op enige manier een initiatief genomen wordt, haalt maar een deel de eindstreep. Dit maakt het niet makkelijk te werken aan lange termijn strategische doelen of aan grootschalige opgaven. Ruimtelijke ontwikkeling is hierdoor vaak meer een toevallige optelsom van projecten waarbij het meezat, dan een zorgvuldig geregisseerd proces waarmee marktpartijen en overheden gezamenlijk aan hun strategische lange termijn doelen werken.

Meer regie vanuit de overheid?

De laatste tijd ontstaat er steeds meer een roep om meer regie vanuit de (hogere) overheid. Het is goed dat de overheid regie heeft op de ingewikkelde puzzel die ruimtelijke ontwikkeling is. Het gevaar is echter dat de strategische agenda van marktpartijen (bijvoorbeeld vastgoedbeleggers en ontwikkelaars) en woningcorporaties pas aan bod komt als er concrete bouwprojecten zijn gedefinieerd. Dit terwijl deze partijen een goed zicht hebben op de ontwikkelingen in de markt en ook strategische doelstellingen hebben die verder gaan dan deze individuele projecten. De actieagenda Wonen is een mooi voorbeeld van het afstemmen van de strategische agenda.

Deze agenda moet echter nog omgezet worden naar concrete initiatieven, en daar zien we juist dat partijen elkaar pas weten te vinden op het niveau van individuele projecten.

Gezamenlijk ondernemerschap Om handen en voeten te geven aan de strategische doelen moeten er samenwerkingen (tussen marktpartijen onderling en tussen markt en overheid) komen die het niveau van individuele projecten overstijgen. Wat we bedoelen met dit gezamenlijk ondernemerschap is het beste uit de leggen door een veel genoemde, maar discutabele wijsheid aan te halen. Er wordt vaak gezegd dat de risico´s daar moeten liggen waar er het beste op gestuurd kan worden. Dat klinkt logisch, maar in ruimtelijk ontwikkelen zorgt dit juist grotendeels voor de complexiteit en

19

versnippering die in het eerste deel van deze analyse is beschreven.

Om ambitieuze grootschalige plannen te realiseren moeten we ons beseffen dat er veel risico´s zijn waar niet één van de partijen afzonderlijk op kan sturen. Ruimtelijke ontwikkeling is daar gewoonweg te ingewikkeld voor. Een belangrijk onderdeel van gezamenlijk ondernemerschap zien wij dus in het juist op elkaar leggen van de risico´s en deze gezamenlijk te dragen. Dat verbindt en stimuleert om vanuit de opgave te denken. Natuurlijk zet vervolgens elke partij haar competenties in om zo goed mogelijk te sturen, maar dan wel vanuit het belang van de gezamenlijke opgave.

De stadsontwikkelmaatschappij De onderneming kan voor verschillende opgaven worden opgericht. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gebiedsontwikkeling, maar ook om een publiek-privaat fonds om meer middeldure huurwoningen in een stad toe te voegen. Door ook de eigenaren van het bestaande vastgoed (in eerste instantie beleggers en corporaties) te betrekken kan er fundamenteel gewerkt worden aan de transformatie en toekomstbestendigheid van de stad. Er is namelijk niet alleen een kwantitatieve opgave maar ook een matchingsvraagstuk op kwaliteit, waar de bestaande voorraad een belangrijk rol in speelt.

Doordat verschillende partijen participeren en op een hoger abstractieniveau een verbintenis aangaan, kan er ook crisisbestendig geïnvesteerd worden. Voorwaarde is dan wel dat de plussen in de goede tijd kunnen worden ingezet om de anticyclische investeringen mogelijk te maken. Huurwoningen dus niet als achtervang voor de koopwoningen, maar als crisisbestendige component van de samenwerking en als deel van de missie om een goede mix aan woningen te realiseren.

De angst voor PPS (publiek private samenwerking) op basis van eerdere negatieve ervaringen is onterecht. Er heeft namelijk in

de afgelopen decennia een enorme professionaliseringsslag plaatsgevonden in de sector. Partijen zijn risicobewuster geworden en we kunnen de ervaringen van de eerder toegepaste samenwerkingsmodellen gebruiken om lessen te trekken voor de toekomst.

Nieuwe vormen van PPS en convenanten De eerste stap die we kunnen zetten in het opschalen in gezamenlijk ondernemerschap is dat partijen afspraken maken die het niveau van individuele projecten overstijgen en waar gezamenlijk risico’s worden genomen of bestreden. Dit kan in de vorm van convenanten of nieuwe vormen van PPS. We zien hier de afgelopen tijd al initiatieven in ontstaan. Een voorbeeld is het uitruilen of combineren van grondposities tussen partijen, zodat een betere match te maken is met de strategische doelstellingen en de risico´s gespreid worden. Ook zijn we voor binnenstedelijke opgaven bezig om afspraken te maken tussen de gemeente, corporaties en beleggers als eigenaren van een gebied, om vervolgens gezamenlijk op zoek te gaan naar ontwikkelpartners.

Het laatste voorbeeld is het toepassen van een mini-PPS, waarbij de overheid en marktpartijen vroeg in het proces samen optrekken en gezamenlijk de participatie met de omgeving organiseren.

De behoefte hieraan wordt versterkt door de in aantocht zijnde Omgevingswet. Bij deze samenwerkingsvorm kan een marktpartij de ontwikkeling zelfstandig vervolgen als de planologische kaders voldoende zekerheid bieden.

Kortom: We moeten erkennen dat er altijd wat aan de hand is in de woningbouwontwikkeling. Door niet verder te versnipperen, maar juist de verbinding op te zoeken in gezamenlijk ondernemerschap, zijn we minder gevoelig voor deze grillen. Hiermee kunnen we beter sturen op strategische doelen, zowel op maatschappelijk als op privaat vlak.

20

Trends en ontwikkelingen

De trends en ontwikkelingen volgen elkaar in gebiedsontwikkeling snel op. Er is altijd sprake van een zeker spanning tussen de lange termijn ambities en de waan van de dag. Welke trends en ontwikkelingen zien wij vandaag de dag? We lichten er enkele uit.

Alleen ga je sneller, samen kom je verder!

Een veranderende samenleving, een grote woonopgave en burgers die steeds mondiger worden; het zijn enkele onderdelen die leiden tot een overheid die continu beweegt om aan de maatschappelijke opgave te voldoen. Deze dynamiek is uitdagend maar vraagt ook veel van de professionals die hier elke dag in werken. Na de crisis hebben veel professionals de overheid verlaten om elders ervaring op te doen. Dit is vandaag de dag nog steeds merkbaar binnen overheden. De

ontwikkelingen én ambities stapelen zich op maar er is te weinig capaciteit. Ook vraagt de complexiteit van gebiedsontwikkeling om kennis, ervaring en competenties die soms lastig zijn bij te benen. Daarom vinden wij het belangrijk om onze kennis en ervaring te delen met de markt om ons heen. Met de Masterclass gebiedsontwikkeling bieden wij een programma aan voor professionals binnen overheden die in een praktische en doelmatige masterclass hun kennis en expertise voor gebiedsontwikkelingen verder uit willen breiden en ervaringen willen delen met andere professionals uit het vakgebied. Onder het motto ‘alleen ga je sneller, samen kom je verder’ delen wij graag onze kennis en ervaring. Ons team gebiedsontwikkeling bestaat uit professionals die samen tientallen jaren ervaring hebben en staan te popelen om deze kennis over te brengen!

Interesse? Onze collega, Desiree van der Zalm, komt graag met u in contact!

21 pioniers in duurzaamheid De tijden waarin werd gezegd “duurzaamheid, daar moeten we ook nog iets mee” zijn gelukkig voorbij. Om ons heen zien wij overheden en marktpartijen die hiermee actief aan de slag zijn en zich steeds beter een beeld vormen waar voor hun ook kansen liggen. Van smart buildings en circulaire concepten tot onderzoeken naar waterstof. Want de urgentie om te veranderen is wel duidelijk. Het steeds extremer wordende weer is de trieste belichaming van de effecten van klimaatverandering. De afgelopen jaren is op allerlei niveaus hard gewerkt aan ambities, beleid en Wet- en regelgeving waarin is beschreven hoe we factoren die een negatief effect hebben op het klimaat (water, grondstoffen, CO2-uitstoot) het best onder controle kunnen krijgen. De grote lijnen zijn uitgezet maar hoe komt nu de grote beweging op gang?

Daarvoor zijn pioniers nodig. Partijen die durven te investeren in innovatie en nieuwe verdienmodellen exploreren. Tegelijkertijd ligt er een uitdaging voor overheden om hun organisatie zo in te richten dat zij optimaal kan bijdragen aan de duurzaamheidsdoelstellingen en dit ook te laten landen in de fysieke omgeving. Bijvoorbeeld op het gebied van duurzaam tenderen. Door ruimte te creëren voor duurzame mobiliteitsconcepten en energiesystemen die lokale bronnen benutten, kunnen overheden marktpartijen selecteren die een pioniersrol op zich durven te nemen in een gebiedsontwikkeling. Het lijstje met uitdagingen op het gebied van duurzaamheid is te lang om op te noemen maar feit is dat er de komende jaren vanuit allerlei hoeken hulp nodig is om deze uitdagingen op te pakken. Wij dragen ons steentje bij door onze opdrachtgevers, vanuit onze kennis en ervaring, te adviseren in het vinden van de juiste pioniers!

Mobiliteitsopgave verwerven in gebiedsontwikkeling De woningbouwopgave in Nederland is enorm. Een groot deel van die woningen moet in de bestaande stad worden gebouwd, naast andere functies die een plek moeten krijgen in die gebieden. Mobiliteit en gebiedsontwikkeling raken steeds meer met elkaar verweven. Bij mobiliteit gaat het om Smart Mobility zoals deelmobiliteit en in car applicaties, maar evengoed mobiliteitsoplossingen zoals spreiden in de tijd, goede fiets- en voetgangersnetwerken en verbetering van Openbaar Vervoer.

Bij gebiedsontwikkeling gaat het niet alleen om het vastgoed, maar ook zeker over de kwaliteit van de openbare ruimte waarin wij ons bewegen. Zonder passende mobiliteitsoplossingen worden woningbouwplannen soms simpelweg niet meer of langzamer gerealiseerd. Dit vraagt een integrale blik vanuit twee ‘werelden’, dat we de laatste tijd steeds meer zien in onze projecten. Er is een hoge verwachting over de mogelijke toepassingen en effecten van Smart Mobility terwijl we met veel ontwikkelingen nog aan het begin zitten van de ontwikkeling en niet weten wat de impact is. We zitten eigenlijk nog midden in een ontwikkel- en leerproces. De eerste ervaringen worden in Nederland gedeeld als het gaat over het aanbieden van deelmobiliteit, hubs en integrale mobiliteitsconcepten en -plannen. We zien grote verschillen in de mobiliteitstransitie die gaande is. Waar ontwikkelt zich dit naar toe?

Veranderingen juridische opgave Vastgoed- en gebiedsontwikkeling wordt in sterke mate beïnvloed door de markt. Dit betreft tegenwoordig vooral de vraagzijde. Naarmate er meer vraag is naar woningen, zal de ontwikkeling meer in die richting gaan. Dit gebeurt door het realiseren van nieuwbouw en door transformatie van bestaande gebouwen. Ook blijkt dat door veranderingen in de markt voorgenomen plannen niet kunnen worden uitgevoerd.

Dit raakt een door de gemeente voorgestane ruimtelijke ontwikkeling. De laatste jaren staat met name de ontwikkeling van kantoren en hotels onder druk.

Vanuit juridisch oogpunt heeft een verandering gevolgen.

Meer in het bijzonder betreft dit de wijziging van een koopof realisatieovereenkomst. Afspraken moeten worden gewijzigd en vastgelegd in een allonge of een geactualiseerde overeenkomst. Dit betekent extra werk, waarbij de belangen van een gemeente steeds in acht moeten worden genomen.

Indien sprake is geweest van een verkoop van onroerend goed dan wel vastgoed op basis van een aanbesteding, kunnen de gevolgen groter zijn. Ontwikkelaars hebben hun plannen ingediend, maar door gewijzigde marktomstandigheden kunnen deze niet worden uitgevoerd. In aanbestedingsrechtelijke zin kan dit ook worden aangemerkt als een wezenlijke wijziging.

In dat geval zal mogelijk de overeenkomst ontbonden moeten worden, waarna de aanbesteding opnieuw moet worden uitgevoerd. Uiteraard kan de gemeente vasthouden aan de overeenkomst, maar mogelijk komt dan geen enkele ontwikkeling tot stand. Daar is niemand bij gebaat.

Marktveranderingen, en in het bijzonder de mogelijke gevolgen daarvan, leiden onvermijdelijk tot gesprekken en discussies van juridische aard. Een deel van de discussie kan worden voorkomen door een koop- en realisatieovereenkomst te laten anticiperen op mogelijke toekomstige marktveranderingen.

Dat biedt in een later stadium kansen om een open dialoog te voeren tussen de betrokken partijen, met als doel altijd een ontwikkeling tot stand te laten komen.

22

Stad of natuur?

Stad én natuur!

MEER EN MEER WORDT DE KRACHT VAN GROEN ERVAREN. TIJDENS DE CORONAPANDEMIE WERD DUIDELIJK HOE BELANGRIJK HET GROEN IN DE BUURT IS. PARKEN WERDEN MASSAAL BEZOCHT EN BEZOEKERS WERDEN ZELFS NAAR HUIS GESTUURD VANWEGE DE DRUKTE. HET POSITIEVE EFFECT VAN STEDELIJK GROEN IS DRIEVOUDIG. TEN EERSTE HEEFT HET EEN POSITIEF EFFECT OP DE GEZONDHEID VAN INWONERS, ZOWEL MENTAAL ALS FYSIEK. TEN TWEEDE WORDT DE BIODIVERSITEIT GROTER EN TEN DERDE KUNNEN GROENSTRUCTUREN DE EFFECTEN VAN KLIMAATVERANDERINGEN MITIGEREN DOOR MIDDEL VAN VERKOELING, CO2-OPNAME EN WATERBERGING. IN DIT ARTIKEL WORDT INGEGAAN OP DE UITDAGINGEN VAN HET IMPLEMENTEREN VAN GROEN BINNEN GEBIEDSONTWIKKELINGEN EN WORDT ER GEKEKEN NAAR HOE INWONERS GROEN BELEVEN.

Natuur in gebiedsontwikkeling Ook al wordt het belang van groen van alle kanten erkend, het blijft lastig om het een plek te geven in gebiedsontwikkeling. Drie kwesties maken het implementeren van groen lastig. Ten eerste gaat groen vaak ten koste van uitgeefbaar gebied. Van invloed hierop zijn de financiële mogelijkheden en de afweging die gemaakt wordt tussen kwaliteit van de omgeving en opbrengsten.

Ten tweede wordt het vaak (onterecht) als een extra kostenpost gezien. De aanleg van groen en het onderhoud kost inderdaad geld, maar het kost niet zo zeer meer dan bestrating. Vergelijk eens de kosten van straatstenen (vanaf € 5,- per m2) met de kosten van zaadmengsel (vanaf € 1,- per m2). Een wilde groenstrook hoeft ook maar een paar keer per jaar gemaaid te worden. De derde hinder is dat het lastig is om groen te kwantificeren in waarde.

Groen heeft positieve effecten op de gezondheid van mensen en de omgeving. Deze toegevoegde waarde moet in kaart worden gebracht en vertaald naar een financiële waarde om groen echt structureel mee te nemen in gebiedsontwikkeling. Hierin bestaan al initiatieven, zoals I-tree van idverde bomendienst. Deze software koppelt een financieel bedrag aan een boom gebaseerd op bijvoorbeeld de CO2 opname en verkoeling die een boom biedt.

Uit het onderzoek kwam naar voren dat bloemen, vooral een verscheidenheid van bloemen, sterk wordt gewaardeerd. Ook worden parken met veel bomen gewaardeerd. Het is hierbij belangrijk dat de bomen verspreid staan over het park en niet allemaal bij elkaar staan. Verrassend genoeg maakte het mensen niet veel uit of er afval in het (virtuele) park lag. Dit leert ons dat mensen een park met een natuurlijke uitstraling waarderen en dat het groen dus niet helemaal strak onderhouden hoeft te worden.

Goed nieuws voor de natuur!

BELEVING VAN GROEN Gezien het belang van groen heeft Esther van Vliet onderzoek gedaan naar de beleving van stedelijke parken. Door gebruik te maken van een virtueel park, konden parken met verschillende kenmerken worden gecreëerd. Met een keuze-experiment, waarbij de circa 700 participanten vier keer moesten kiezen tussen twee virtuele parken, kon Esther ontdekken waar een buurtpark aan moet voldoen volgens inwoners. © Afbeelding: Era Contour

23

‘T SUIKERWERK - BERGEN OP ZOOM Dat groen een prominente plek kan krijgen binnen een gebiedsontwikkeling bewijst onder andere het project ‘t Suikerwerk in Bergen op Zoom. In de uitvraag van de gemeente, die wij hebben begeleid, waren (sociale) duurzaamheid en natuurinclusief en klimaatadaptief ontwikkelen een belangrijke eis.

ERA Contour, aan wie het project is gegund, heeft groen centraal gesteld. De woningen en appartementen zijn gesitueerd rond een groen binnenterrein. Door de privétuinen van de woningen te beperken tot een terras of een compacte tuin, ontstaat veel collectieve ruimte in het plan. Deze ruimte is groen ingevuld met onder andere kruidentuinen, natuurlijke speelplaatsen en klimaat adaptieve maatregelen zoals wadi’s. Door deze gezamenlijke ruimte, komen inwoners gemakkelijk in contact met hun buren. Zo worden meerdere vliegen in één klap geslagen; klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en sociale cohesie. Leuk feitje: in de lage begroeiing op de ontwikkellocatie werd de huismus gespot. Door deze lage begroeiing te verplaatsen naar het groene hart, behoudt de huismus zijn woonplaats.

TIPS

Zolang er nog geen financiële kwantificering gehanteerd wordt, komt het neer op het initiatief van ontwikkelaars, gemeente en bewoners zelf. Hierbij een aantal tips om groen te implementeren binnen projecten: • Kies voor natuurlijk, wild groen in plaats van strak onderhouden groen. De biodiversiteit wordt vergroot, inwoners waarderen deze levendigheid en het onderhoud is minder intensief.

• Kijk naar de mogelijkheden van collectief groen in combinatie met compactere privé buitenruimtes.

Projecten zoals ’t Suikerwerk laten zien dat hier veel kansen liggen.

• Maak het concreet en herkenbaar. Sommige bewoners haken af als ze ‘klimaatadaptie’ horen, maar willen wel graag in een fijne, groene omgeving wonen. Maak de directe en langdurige voordelen van het groen inzichtelijk.

Laat bijvoorbeeld zien wat het nut is van een groene tuin in plaats van een betegelde tuin.

• Begin klein en breng focus aan. Probeer niet alle problemen op te lossen, maar focus op een onderdeel wat voor het project, de gemeente of de omgeving belangrijk is en werk dit goed uit. Dit werkt als het werpen van een steen in een rivier; het zet dingen in beweging.

• Gebruik een bestaand haakje. Kan de riolering de verwachte piekbuien niet aan? Dan is dit de uitgewezen kans om hier wat aan te doen door middel van bijvoorbeeld wadi’s, die tijdelijk water kunnen vasthouden tijdens zulke piekbuien.

Is er een actieve buurtverenigingen? Zorg dat je deze mee krijgt en organiseer lokale initiatieven, zoals een moestuin of geveltjestuinen.

• Onderzoek waar bewoners behoefte aan hebben en integreer dit in het project. Is er behoefte aan een ontmoetingsplek of juist een speeltuin? Faciliteer dit dan in het groen.

• Zoek de symbiose op. Maak de natuur (deels) toegankelijk voor bezoekers en bewoners en lok interactie uit. Laat bewoners de natuur beleven.

Het onderzoek naar de beleving van stadsparken is gepubliceerd in een wetenschappelijk tijdschrift en hier terug te lezen: https:// www.mdpi.com/1660-4601/18/1/212. Voor meer vragen over dit onderzoek of over stedelijk groen kunt u contact opnemen met Esther van Vliet.

24

INTERVIEW

Sabine Renders Wendbare blik op Hembrug

Sabine Renders was net vijf maanden projectdirecteur van het Hembrugterrein in Zaandam toen de Raad van State eind april 2019 een streep zette door het nieuwe Omgevingsplan. Hierdoor is de bouw van ca. 1.100 woningen vooralsnog niet mogelijk. Al snel zag Renders dat de uitspraak ook nieuwe kansen biedt voor de transformatie van het bijzondere terrein, waar ruim een eeuw lang vuurwapens, artillerie en munitie werden geproduceerd.

Nieuwe werkelijkheid De belangrijkste reden voor de vernietiging van het bestemmingsplan is dat gemeente Zaanstad de Zeehavennorm, die meer geluidsbelasting toestaat voor woningen rondom havens, niet had mogen toepassen. Bedrijven rondom het terrein hadden onder meer bezwaar gemaakt tegen de toepassing van deze norm en dit bezwaar werd gegrond verklaard. Renders zat in een vergadering toen ze het nieuws hoorde. “Ik moest het bericht even tot me laten doordringen, maar binnen vijftien minuten accepteerde ik de nieuwe werkelijkheid met het idee: stilstaan is geen optie. En het ‘prettige’ aan een vernietiging is dat je over ideeën en kansen in gesprek kunt gaan, zonder dat je het antwoord krijgt dat het bestemmingsplan al is vastgesteld. We kunnen nu het juridisch planologisch proces (her)starten en inrichten zoals het meestal gaat bij gebiedsontwikkeling: met het maken van een stedenbouwkundigplan op basis van een programma van wensen en eisen. Dat doen we samen met de ondernemers en bewoners van het Hembrugterrein. De anterieure overeenkomst met gemeente Zaanstad blijft ondanks de vernietiging in stand.

Daarin is vastgesteld dat de gemeente zich zal inspannen voor een nieuw bestemmingsplan. We hebben er allemaal belang bij dat we een wenselijk en haalbaar plan krijgen, daarom moeten we samen de schouders eronder zetten.”

Kansen in tijdelijkheid In 2019 werkte Renders en haar team samen met de aandeelhouders van Hembrug Zaandam B.V en abcnova aan een Roadmap voor het Hembrugterrein. “Zonder korte termijn is er geen lange termijn. We

onderzoeken daarom wat op korte termijn en in de tijdelijkheid kansrijk is. Een van de ideeën is dat we kunst als placemaking willen onderbrengen in bestaande industriële gebouwen”, vertelt Renders.

“Ook onderzoeken we samen met ENGIE de energietransitie op gebiedsniveau. En we kijken naar de next step in mobility: het Hembrugterrein duurzamer en beter bereikbaar maken, met onder meer een bootverbinding met Amsterdam en deelmobiliteit. We willen bestaande bewoners, ondernemers en bezoekers – en op termijn ook de huurders en kopers van de nieuwbouwwoningen op het terrein – alternatieven bieden voor de auto.”

De Kamerbrief over de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het ministerie van BZK en de motie Tijdelijke woningen en zelfbouw van gemeente Zaanstad bieden ook kansen. Deze aanpak en motie maken het mogelijk om tijdelijk huisvesting te bieden op het Hembrugterrein. Renders: “Dat zou een stimulans zijn om de gronden en leegstaande gebouwen tijdelijk te programmeren en met mobiliteit aan de slag te gaan. Ik zie dit als een opwarmfase voor de permanente woningbouw. Dit terrein kenmerkt zich door veel gebouwen uit verschillende tijden. In deze tijdelijkheid kun je een nieuwe generatie gebouwen toevoegen, die je later weer weghaalt of misschien een meer permanente rol geeft.”

Draagvlak Uiteraard is draagvlak nodig bij de omgeving voor deze kortetermijnplannen en voor het juridisch planologisch herstelproces voor de middellange termijn. Renders legt uit hoe ze dit heeft aangepakt: “Samen met de gemeente zijn we opnieuw in gesprek gegaan met alle belangrijke stakeholders op en rondom het terrein, zoals het Havenbedrijf. We moeten weer vertrouwen krijgen in elkaar en onderzoeken waar we elkaar in kunnen vinden.”

Wij zijn op Hem Wat volgens Renders helpt in de gesprekken met de omgeving is dat er een duidelijke missie is. Deze missie is opgesteld door de aandeelhouders, mede op grond van interviews met belangrijke stakeholders, zoals gemeente Zaanstad. Deze missie is verwoord als een liefdesverklaring in het manifest Wij zijn op Hem. “Mijn rol is om ons aan deze missie te houden. Ook in onze Roadmap zijn we weer begonnen vanuit deze missie. De weg is anders, maar onze missie is niet veranderd.”

Herstelproces De afgelopen periode is gewerkt aan de doorstart van deze mooie transformatieopgave. Het doel is nog altijd om het Hembrugterrein te ontwikkelen tot een aantrekkelijk, levendig en gemengd werk-woongebied met ruimte voor natuur, kunst en cultuur, buurtvoorzieningen én evenementen. Het Hembrugterrein vroeg om een op maat gesneden ontwikkelstrategie, deels ingegeven door de vernietiging van het Omgevingsplan door de Raad van State in 2019, maar ook door de omvang van het terrein en de grote verschillen op het terrein zelf en bijbehorende belangen.

25 In april 2021 is het Masterplan Hembrug vastgesteld; een nieuw integraal en ambitieus kader dat als basis dient om te komen tot een kwalitatieve en samenhangende ontwikkeling van het Hembrugterrein. Het plan beschrijft bewust geen eindbeeld en is daarmee adaptief en flexibel voor de toekomst.

Van likeable naar loveable “Mijn advies aan anderen is om altijd zo’n gezamenlijke missie te maken. Daarmee geef je richting en kun je nieuwe partijen uitnodigen. Daarnaast zou ik het iedereen wensen om met een wendbare blik naar gebieden te kijken en van daaruit de dialoog met de omgeving aan te gaan. Ruimte houden om iets toe te kunnen voegen vanuit een andere invalshoek kost tijd, maar maakt een project voor iedereen loveable in plaats van likeable.”

Duurzame mobiliteitstransitie op Hembrug Er wordt een grote waarde gehecht aan het behoud van de unieke kwaliteiten van het Hembrugterrein en een hoge verblijfskwaliteit. Dit vraagt om een next step in mobility, met meer en integraal aandacht voor lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Voor Hembrug is dit dan ook een belangrijk speerpunt in de ontwikkeling. In het Masterplan Hembrug kreeg de mobiliteitsvisie een belangrijke plek en afgelopen maanden is gewerkt aan een Mobiliteitsplan dat binnenkort aan het gemeente bestuur zal worden aangeboden. Een routekaart met concrete mobiliteitsmaatregelen is in tijd uitgezet en passend gemaakt bij de gefaseerde ontwikkeling van Hembrug. Er wordt een duidelijke ambitie uitgesproken die Hembrug samen met alle betrokken partijen stap voor stap wil bereiken. Een belangrijke uitdaging die hoort bij een mobiliteitstransitie is de bewustwording en de gedragsverandering bij verschillende partijen, in bijzonder bij de afnemers (beleggers, kopers) en huidige ondernemers en gebruikers op het terrein. “Wij zijn met elkaar ergens aan gewend en juist dat willen wij doorbreken.”

De weg is anders, maar onze missie is onveranderd."

Dit voormalig munitie- en wapenproductie terrein is in 2018 vanuit een tender van Rijksvastgoedbedrijf gewonnen door ABC Planontwikkeling. Zij richtte samen met LIFE Makes SENS de Joint Venture Hembrug Zaandam B.V. als ontwikkelcombinatie op. Recent is Ten Brinke als partner aangesloten bij deze ontwikkelcombinatie.

Het terrein omvat 42,5 ha grond (ca. 12,5 ha aan bos is naar de gemeente gegaan) en ruim 70 gebouwen, waarvan 35 met een monumentenstatus. De overige bestaande gebouwen zijn voor een deel verkocht aan de zittende ondernemers. Het terrein kent een ontwikkelingscapaciteit van 120.000 m2 woonprogramma en 60.000 m2 niet-wonen programma.

rol abcnova In de tenderfase zorgde abcnova voor het tendermanagement, dit traject liep van medio 2017 tot begin 2018. Na het succesvol afronden van de tenderfase verzorgde abcnova vanuit een Kwartiermakersrol de opdracht, waarin de overdracht van het Rijksvastgoedbedrijf naar het ontwikkelbedrijf werd verzorgd.

Ook werd de eerste stap van het herstelproces gezet met de stakeholders op en om het terrein door het vormgeven van de strategische Roadmap voor de herontwikkeling.

Onze rol vloeide uiteindelijk over in proces- en ontwikkelmanagement en het geven van juridisch advies bij deze gebiedsontwikkeling. verzorgt onder andere het proces om te komen tot een gedragen en vastgesteld mobiliteitsplan en een nieuw planologisch kader voor het noordelijk deel van Hembrug.

26

Tijdelijke woningen OPSCHALEN IN WONINGPRODUCTIE VRAAGT OPSCHALEN IN SAMENWERKING De woningnood is groot in Nederland en er worden onvoldoende woningen gebouwd om het tekort in te lopen. Zowel in het kader van de versnelling van de woningbouw als voor woonruimtecreatie voor doelgroepen zoals studenten, statushouders, spoedzoekers en arbeidsmigranten wordt de mogelijkheid tot tijdelijke huisvesting steeds vaker onderzocht.

Maar is dit wel de oplossing voor dit vraagstuk? En als dat zo is, waarom worden er dan nog niet in groten getale tijdelijke woningen gerealiseerd?

Onder andere in de woondeals van het Rijk met verschillende regio’s zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van duizenden woningen in de flexibele voorraad. De gedachte daarbij is dat locaties die (nog) niet geschikt zijn voor permanente bewoning snel gevuld kunnen worden met modulaire, flexibele woningen.

Omdat het gaat om een tijdelijke invulling kunnen procedures soms sneller worden doorlopen en de bouwtijd bij modulaire woningen is kort. Daarmee lijken tijdelijke woningen een relatief simpele oplossing voor een deel van het probleem in de Nederlandse woningvoorraad. Desondanks worden er nog weinig tijdelijke woningen gebouwd. Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars lopen tegen verschillende problemen aan bij de realisatie van deze woningen.

Knelpunten De realisatie van tijdelijke woningen komt nog niet in groten getale van de grond. De beschikbaarheid van locaties is met name in de steden een van de grootste obstakels. Bij locaties die al zijn aangewezen voor woningbouw wordt vaak opgeworpen dat er net zo goed meteen permanent gebouwd kan worden. Bij locaties in bestaande wijken of daaraan grenzend is er vaak weerstand tegen tijdelijke woningen in relatie tot de doelgroepen waarvoor het bestemd is. Locaties die nu vaak worden aangewezen, liggen aan de rand van de stad, bijvoorbeeld in transformatiegebieden die de komende jaren verkleuren van werken naar wonen. In zo’n geval kunnen flexibele woningen een goede, tijdelijke invulling zijn. Nadeel van locaties in deze gebieden is dat er vaak nog weinig voorzieningen zijn en ook de infrastructuur niet altijd berekend is op een woonfunctie. Voor gemeenten kan dat vraagstukken opleveren over de maatschappelijke wenselijkheid om dit soort woningen te concentreren op locaties die in mindere mate zijn verweven met de rest van de stad en weinig voorzieningen bieden.

Ondanks dat ruimtelijke procedures korter zijn, betekent dit in de praktijk dat bestuurlijke besluitvorming in veel gevallen lang op zich laat wachten.

Voor corporaties spelen met name de beschikbaarheid van locaties en het rond krijgen van de businesscase een rol. Binnen een periode van 10 tot 15 jaar moet de investering in de locatie en de tijdelijke woningen haalbaar te maken zijn. Groter knelpunt vormt vaak nog wat een corporatie na afloop van die periode met de woningen kan doen. In een ideale situatie worden er voor de langere termijn afspraken met gemeenten gemaakt over het beschikbaar komen van locaties voor tijdelijke woningen.

Op die manier hebben gemeente en corporatie zekerheid over de permanente aanwezigheid van tijdelijke woningen binnen de gemeentegrenzen en is de businesscase voor corporaties makkelijker rond te krijgen.

27

Stikstof Een ander knelpunt is stikstof. In gebieden met beperkte ruimte voor stikstofdepositie (in de gebruiksfase) wordt er bij tijdelijke woningen “twee keer” stikstofdepositie berekend. Een eerste keer bij het plaatsen van de tijdelijke woningen en een tweede keer bij het weghalen van die woningen en het realiseren van de permanente bebouwing. Zelfs als de knelpunten rondom beschikbaarheid van locaties, proceduretijd en besluitvorming opgelost zijn, kan stikstof dus nog roet in het eten gooien. Een onbedoeld effect in de regelgeving levert een extra knelpunt op voor de realisatie van woningen die hard nodig zijn.

Kansen Wij ervaren dat tijdelijke woningen snel de associatie met ‘containerwoningen’ of alternatieve woongroepen oproepen.

Die beelden zijn echter achterhaald. Modulaire woningen die makkelijk in grote aantallen gestapeld kunnen worden, kennen tegenwoordig ook ruime mogelijkheden om een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te geven. Als het gaat om prefab woningen kunnen binnen enkele maanden honderden woningen worden gebouwd. Afhankelijk van de ondergrond hoeft er vaak niet geheid te worden en hoeft alleen de basis ondergrondse en bovengrondse infrastructuur aangelegd te worden.

Middels een kruimelregeling kan in vele gevallen afgeweken worden van de huidige bestemming, voor een periode van maximaal 10 jaar. Onder de crisis- en herstelwet is dit voor flexwoningen zelfs verruimd naar 15 jaar. De kruimelvergunning is een relatief snelle route om van het bestemmingsplan af te wijken, omdat een deel van de reguliere procedures versneld doorlopen kan worden. Deze regeling is voor zowel kleine als grote projecten in te zetten. De ruimtelijke procedure zorgt ervoor dat er snel kan worden gebouwd. Bijvoorbeeld bij locaties waar toekomstige woningbouw is gepland zoals transformatiegebieden of binnen hinderzones kan dit een kans zijn om snel veel woningen toe te voegen.

OVErweging: zijn de tijdelijke woningen de oplossing?

Gezien alle knelpunten is het de vraag of tijdelijke woningen ook daadwerkelijk de oplossing zijn voor het vraagstuk. En wat is dan concreet het vraagstuk? Gaat het om tijdelijke woningen

toevoegen of is het probleem juist dat permanente bebouwing vaak flexibiliteit mist? In plaats van massaal in te zetten op tijdelijke woningen raden wij aan om terug te pakken naar de vraag- en doelstelling en daarvoor een strategie te bedenken.

Vragen die daarbij naar voren komen zijn: is er behoefte aan tijdelijkheid voor ‘droomconcepten’ zoals Minitopia (www. minitopia.eu) of ligt er een opgave voor een specifieke doelgroep, zoals arbeidsmigranten. Is de opgave niet tijdelijkheid, maar toekomstbestendig bouwen? Dan gaat het vraagstuk eerder over flexibiliteit of circulaire bouwen. Desondanks kunnen tijdelijke woningen in veel gevallen een goede optie zijn om snel het woningaanbod te vergoten.

Tips • Voor ontwikkelaars die positie hebben verworven, maar nog niet aan de permanente bebouwing kunnen beginnen, biedt tijdelijkheid een mogelijkheid om het gebied alvast als woonlocatie op de kaart te zetten (voorbeeld NDSMwerf Amsterdam).

• Er zijn de laatste jaren prachtige voorbeelden gerealiseerd van duurzame modulaire woningen met een zeer hoogwaardige uitstraling.

• Er zijn vaak zorgen vanuit de buurt over de uitstraling en mogelijke overlast bij tijdelijke woningen. Een gedegen participatietraject en goed ontwerp helpt om omwonenden mee te krijgen in de planvorming.

• Zoek als gemeente en corporatie samen naar geschikte locaties en maak afspraken over de exploitatietermijn. Kijk dan ook vooruit naar de periode na 10 of 15 jaar. Met de zekerheid dat er na die periode opnieuw locaties vrij komen voor deze tijdelijke woningen verbetert de businesscase en neemt het risico voor corporaties af.

• Kies voor het toewijzen aan verschillende doelgroepen om langdurig de leefbaarheid en sociale controle te waarborgen.

• Voor gemeenten en corporaties is het aan te raden in gesprek te gaan met de provincie of de deelregio over het realiseren van tijdelijke woningen. Er zijn op provinciaalen rijksniveau vaak subsidies beschikbaar ter bevordering van de bouw van tijdelijke woningen. Zo zijn tijdelijke woningen voor een periode van 15 jaar vrijgesteld van verhuurdersheffing.

28

Gebiedsontwikkeling rondom het station HOE LAAT JE HET NIET ONTSPOREN? Het station vormt de entree en het visitekaartje van

de

stad

en

fungeert

vaak

als

moderne

stadspoort. De stationsgebieden zijn aantrekkelijke ontwikkellocaties, maar hebben wel zo hun eigen uitdagingen.

Als centraal punt in het stedelijk netwerk hebben stations een aantrekkingskracht op mensen en voorzieningen. Wij zien de laatste jaren dat de functie van een station is gewijzigd. Naast een opstap- of aankomstpunt voor je reis, heeft een station meer te bieden, zoals winkels en horeca. Het is een interessante locatie geworden voor werken en ontmoeten, maar ook voor wonen. Door veranderingen in mobiliteit, zoals de toename van gebruik van openbaar vervoer, en de verdichting van steden worden stations en de aansluiting hiervan op andere vormen van vervoer steeds belangrijker. De potentie van stationsomgevingen blijft niet ongezien. Veel stationsgebieden zijn of worden verbeterd of opgewaardeerd (denk aan identiteit, kwaliteit, intensiteit, verdichting en ketenmobiliteit). Zo betreft het 7 stationsomgevingen van de 30 projecten die binnen de tweede ronde van de rijkssubsidie voor versnelling van woningbouw vallen. Want hoe fijn is het om zo vanuit je woon- of werklocatie op de trein te kunnen stappen?

Uitdagingen ontwikkeling stationsomgevingen Dat er veel gaat gebeuren rondom stations is duidelijk, maar binnen zulke ontwikkelingen zijn er ook tal van uitdagingen. Allereerst zijn er veel stakeholders betrokken. Naast de vervoerders, overheidsdiensten, belangenorganisaties, omwonenden en ondernemers, wordt het stationsgebied door inwoners en bezoekers gebruikt. Op welke wijze betrek en bereik je al deze stakeholders? Daarnaast moet een stationsgebied altijd bereikbaar blijven of goed kunnen functioneren tijdens werkzaamheden.

Aangezien een stationsgebied veel functies omvat zoals wonen, werken, (fiets)parkeren, busstation, verblijven etc., vergt dit een goede fasering van deelontwikkelingen. Alleen op deze wijze kunnen de werkzaamheden efficiënter en goedkoper worden

uitgevoerd en wordt de overlast voor reizigers en de omgeving zoveel mogelijk beperkt.

Zoals in veel binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen heb je ook te maken met een beperkte ruimte, zowel boven- als ondergronds.

Daarbij zorgen de gestelde eisen aan duurzaamheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit voor druk op de financiële haalbaarheid van deze ontwikkelingen. Bovendien vormt het station en het spoor een fysieke scheiding. Verbinding tussen de stadsdelen waarborgen is een uitdaging, maar het biedt juist ook mooie kansen om twee stadsdelen aan elkaar te verbinden.

Toegevoegde waarde risicomanagement Met zoveel uitdagingen is goed risicomanagement een must.

Het is een manier om grip te houden op complexe raakvlakken en te sturen op prioriteiten. Bestendig risicomanagement zorgt ervoor dat risico’s tijdig en op een transparante manier worden gesignaleerd, maar ook dat er op geacteerd wordt. Het is geen kwestie van risico’s verzamelen in een lijst en dan parkeren.

Bij het analyseren van risico’s wordt gekeken welke beheerst moeten worden, welke maatregelen hiervoor uitgevoerd moeten worden en wie hiervoor verantwoordelijk is. Daarnaast faciliteert risicomanagement het gesprek tussen projectleden en kunnen projectleden met elkaar het gesprek aan gaan over welke risico’s én kansen zij zien. Hierdoor ontstaat wederzijds begrip. Door het onderscheiden van operationele, tactische en strategische risico’s, kunnen risico’s op het juiste niveau worden aangevlogen.

Door de koppeling te maken tussen risicomanagement en planningsmanagement kan geborgd worden dat er in de fasering en planning rekening wordt gehouden met (integrale) risico’s.

Risicomanagement voor stationsgebied Hilversum Deze aanpak bleek ook effectief voor een aantal projecten rondom het station Hilversum waarvoor abcnova het risicomanagement en planningsmanagement organiseerde. De risicoanalyses zetten de projectteams in gezamenlijke sessies weer op scherp. Het werd gewaardeerd dat de risico’s overzichtelijk verzameld waren én dat de belangrijkste risico’s naar voren kwamen, zodat hierop geacteerd kan worden. Door de risicoanalyses van de verschillende

29

projecten te vergelijken, komen naast project-specifieke risico’s ook overkoepelende risico’s aan het licht, wat sturing op programmaniveau mogelijk maakt. Door de risico’s te koppelen aan projectplanningen en faseringen, zijn projectteams beter in staat te sturen op mijlpalen, wordt meer zekerheid verkregen over de haalbaarheid van planningen en kan tijdig bijgestuurd worden indien nodig. De planningen dragen bij aan een nauwkeurigere grondexploitatie. Door risico’s van tevoren in te schatten en financieel te kwantificeren kan kan rekening worden gehouden met het afdekken van risico.

FAseringsmanagement Naast het risicomanagement lag er in Hilversum een ingewikkelde 3D-puzzel die opgelost moest worden. Een hoeveelheid aan vragen moest beantwoord worden om tot een goede fasering van het project te komen. Hoe verhouden de ruimtelijke gebieden zich ten opzichten van het programma? Welke programmaonderdelen hebben prioriteit in verband met subsidievereisten? Welke raakvlakken dienen nog inzichtelijk gemaakt te worden?

Zomaar een aantal vragen die ten grondslag liggen aan het faseringsvraagstuk. Een sterk binnenstedelijk gebied dat al decennialang in gebruik is kent de uitdaging om de ondergrondse infrastructuur en de bovenwijkse voorzieningen goed op elkaar aan te laten sluiten, waarbij naast het gewenste programma ook het beheer en onderhoud in ogenschouw wordt genomen.

Toverwoord bij het totaalplaatje is natuurlijk ‘integraliteit’. Iets dat wij hebben weten te creëren door te luisteren en te analyseren, raakvlakken te beoordelen en scenario’s te toetsen op de uitgangspunten. Integraliteit biedt veel kansen, maar neemt in de planning zeker ook risico’s met zich mee. Vandaar dat een

koppeling van risico’s en beheersmaatregelen aan de planningen als een must gezien wordt om grip te houden op dit soort complexe opgaven.

Risicomanagement & abcnova Om risicomanagement binnen een project te laten landen zijn twee dingen nodig; structuur en enthousiasme. Structuur zodat risico’s en beheersmaatregelen overzichtelijk blijven en het projectteam ermee aan de slag kan. Enthousiasme zodat het projectteam op een positieve manier uitgedaagd en geprikkeld wordt om vanuit de toekomst na te denken.

Hierdoor wordt het projectteam enthousiast om met risicomanagement aan de slag te gaan. Door het organiseren van gezamenlijke sessies kunnen projectleden hun gedachten met elkaar delen en ontstaat wederzijds begrip. Het is een middel om, naast het beheersbaar maken van risico’s, de ontwikkeling eens in de zoveel tijd op scherp te zetten en te checken of het projectteam op koers ligt. De opzet van het risicomanagement passen we aan op de behoefte vanuit het project. Risicoanalyses kunnen heel uitgebreid zijn, maar ook in een kort tijdbestek kan een goede risicoanalyse uitgevoerd worden. Het lukt ons projectteams te enthousiasmeren voor risicomanagement en tegelijkertijd op de achtergrond te zorgen voor een structurele aanpak. Zo wordt de aanpak gemakkelijk binnen het project overgenomen. De meerwaarde hiervan wordt door opdrachtgevers breed onderkend, vooral bij complexe ontwikkelingen rondom stationsgebieden. Met zulk bestendig risicomanagement worden valkuilen op tijd gezien en loopt een project niet uit de rails!

30

Zorgorganisaties hebben goud in handen inzet als strategisch partner voor oplossen woningcrisis Zorgorganisaties als strategische partner voor het oplossen van de woningcrisis De woningcrisis is hét actuele thema als het gaat om ruimtelijke ordeningsvraagstukken in Nederland. Het is ook niet zo raar dat wonen een van de belangrijkste thema’s was op Prinsjesdag. De roep om overheidssturing die klinkt heeft niet meer geklonken sinds de tijd van VINEX. Vliegende brigades, versnellingstafels en strategische allianties, je kan het zo gek niet bedenken of het wordt ingezet om het schreeuwende tekort aan woningen terug te dringen. Al deze strategieën hebben met elkaar gemeen dat ze uitgaan van de samenwerking tussen partijen. Samenwerking tussen overheden, tussen overheden en marktpartijen en tussen overheden en traditionele partners als de woningbouwcorporaties.

Voorgenoemde actoren zien daarbij echter een nieuwe partner over het hoofd; de zorgorganisaties met een omvangrijke vastgoedportefeuille van circa 26 miljoen m²bvo.

Onbenutte ruimte in zorgvastgoed en instellingsterreinen Landgoederen en terreinen van zorgorganisaties zijn van oudsher vaak gelegen in het groen aan de rand van steden en dorpen.

De relatieve ligging en waardering van deze veelal extensieve terreinen is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Stedelijke uitbreidingen hebben ervoor gezorgd dat de afstand tussen veel terreinen en de stad is verdwenen. Hierdoor worden deze terreinen ook interessant voor ontwikkelingen die niet meteen de kernactiviteit zijn van zorgorganisaties. Door verschillende maatschappelijke trends zoals het extramuraliseren van zorg, FACT teams en sinds Covid-19 ook de langverwachte groei van E-Health, is op veel zorgterreinen ‘ruimte vrij’ gekomen. Aan de andere kant zien we ook dat veel zorgorganisaties hun huisvesting steeds meer terughalen vanuit de wijken naar het instellingsterrein omdat het niet voor alle doelgroepen passend, de gewenste minimale groepsomvang niet behaald kan worden.

Voor binnenstedelijke locaties en solitaire gebouwen geldt dat ze op verschillende manieren aangewend kunnen worden.

Regelmatig is niet het gehele bouwoppervlak benut, kan binnenstedelijk verdicht worden op dergelijke locaties en blijft er dus veel potentieel onbenut. Tegelijkertijd koesteren zorgorganisaties hun terreinen en gebouwen ook vanwege de eerder genoemde kwaliteiten en de historische binding met de plek.

Meerdere vliegen in één klap Wij zien de zorg als één van de strategische partners bij de aanpak van de woningcrisis. De transformatie van zorgvastgoed en instellingsterreinen naar woningbouwlocaties kan ruimte bieden aan wel honderden nieuwe woningen en zal daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de versnelling van de woningbouw. Maar dat niet alleen. Al jaren is de tendens om cliënten van zorgpartijen zo veel als mogelijk in contact te brengen met de samenleving. Iets waar instellingsterreinen per definitie niet goed op zijn toegerust. Zelfs binnenstedelijke locaties van zorgorganisaties hebben vaak een solitair karakter en staan maar beperkt in contact met de lokale context. Het verbeteren van ruimtelijke structuren en het dichter bij elkaar brengen van zorg en wonen draagt bij aan een inclusieve samenleving én aan de kwaliteit van zorg. Het kan schaalvoordelen opleveren voor de thuiszorg en daarmee de mobiliteitsvraag van mensen in de thuiszorg inkorten.

Bestaande zorglocaties zijn vaak bij uitstek geschikte locaties voor woonconcepten die zich richten op mensen die op zoek zijn naar veiligheid en gelijkgestemden om niet te vereenzamen.

Een goed uitgedacht concept, dat is afgestemd op de lokale / bovenregionale klant- en marktsituatie kan uitkomst bieden voor zowel het (her)huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen als een bijdrage leveren aan de doorstroming op de huizenmarkt.

31

Kortom, de transformatie van zorgvastgoed biedt kansen om te komen tot meer passend zorgvastgoed, ruimte voor woningbouwontwikkeling, doorstroming op de woningmarkt, betere ruimtelijke structuren én aan een inclusieve samenleving.

Zorgorganisaties als strategische partner In onze optiek zijn een aantal zaken belangrijk om te komen tot een strategische samenwerking tussen zorgpartijen en overheden. Eén van de kernvragen: past onze (toekomstige) dienstverlening en ons vastgoed bij elkaar? Voor zorgorganisaties begint het met het inzichtelijk maken van de vastgoedportefeuille. Dat begint bij een vastgoedscan waarbij omvang, leeftijd, functionaliteit, flexibiliteit, duurzaamheid, exploitatiekosten en marktwaarde inzichtelijk worden gemaakt. Vervolgens kan een strategisch vastgoedplan worden opgesteld dat aansluit op, en onderdeel kan vormen van het algemene strategische plan van de organisatie. Waar willen we als organisatie naar toe en wat vraagt dat van ons vastgoed?

Scenariostudies kunnen helpen om de gevolgen van mogelijke keuzen over de langere termijn inzichtelijk te maken zodat het beste scenario wordt vertaald in het strategische plan. Projecten kunnen gedefinieerd en vertaald worden in een businesscase. Leidt deze investering tot het gewenste resultaat, zowel in financieel opzicht als in het bereiken van onze strategische doelen? Zo wordt anticiperen op veranderende omstandigheden veranderd in bewust gebruik maken van de kansen, rekening houdend met de strategische koers van de organisatie, de terreinen en gebouwen.

Gemeenten maak een woonzorgvisie Wij zien gemeenten die op strategisch niveau durven te kijken naar het zorgvastgoed en die de uiteenlopende perspectieven van de verschillende zorgaanbieders met elkaar verbinden.

Ze zorgen ervoor dat er vraaggericht gewerkt wordt aan een passend aanbod van wonen en zorg in hun gemeente. Bij het overgrote gedeelte van gemeenten in Nederland is een dergelijke woonzorgvisie nog niet of onvoldoende uitgewerkt. Gemeenten die hier wél werk van maken dragen actief bij aan passende huisvesting voor zorgpartijen én ’creëren’ daarnaast ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe goede huisvesting zorgt er namelijk ook voor dat het inefficiënte vastgoed van weleer plaats kan maken voor nieuwe delen van de inclusieve stad. Door op strategisch niveau te kijken naar het zorgvastgoed in Nederland doen zich concrete kansen voor die een zeer waardevolle bijdrage kunnen leveren aan het oplossen van de woningcrisis.

De transformatie van zorgvastgoed en instellingsterreinen biedt kansen voor het (her)huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen, kan ontbrekende schakels leggen in steden en dorpen, doorstroming op de woningmarkt bevorderen én ruimte vrij maken voor de nieuwe woningen die zo hard nodig zijn. Het verzilveren van al die potentie vraagt om ambitie en samenwerking, tussen zorgorganisaties, gemeenten én marktpartijen. Nederland verdient beter zorgvastgoed!

32

Toekomstbestendig ontwikkelen VOLGENS...

Elke dag werken onze adviseurs en projectmanagers samen met onze opdrachtgevers aan toekomstgerichte oplossingen voor woon-, werk-, leer- en leefomgevingen. Wij zetten altijd de juiste expertise van abcnova in op het juiste moment in een ontwikkeling. Wij zijn bevlogen en solide experts voor onze opdrachtgevers en stakeholders.

Onze business unit gebiedsontwikkeling richt zich op de totstandkoming, beheersing en realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen, van analyse tot realiteit. Wij zijn en voelen ons verantwoordelijk voor het creëren van een inspiratievolle en toekomstgerichte leefomgeving voor onze opdrachtgevers en voor de maatschappij. Dit realiseren wij door duurzame samenwerkingen aan te gaan, waarbij wij creatief partijen uitdagen om maximaal bij te dragen aan het waarmaken van ambities.

Met lef en ondernemerschap helpen wij opdrachtgevers met soortgelijke complexe vraagstukken in de gebiedsontwikkeling. Wij zijn professionals die samen met onze opdrachtgevers maatwerk oplossingen pragmatisch omzetten in realiteit.

Met een no-nonsense mentaliteit gaan we voor het maximaal haalbare resultaat voor onze opdrachtgevers. Dit doen we met een ambitieus en enthousiast team, ieder met zijn eigen passie en visie. Drie teamleden vertellen hoe zij tegen toekomstbestendige gebiedsontwikkeling aan kijken.

33

JURRIËN DE JONG "Een integrale aanpak, lef en ondernemerschap om samen het maximale te behalen staan wat mij betreft aan de basis voor een toekomstbestendige leefomgeving. Gebiedsontwikkelingen worden steeds complexer door de groei aan vraagstukken, zoals klimaatadaptie en mobiliteit. Deze opgaven vragen om optimale samenwerkingen tussen overheden, marktpartijen en omgeving.

Samen denken, inspireren, uitdagen en DOEN op gebiedsniveau, dan is mijn missie geslaagd."

DESIREE VAN DER ZALM “Samenwerking is voor mij een voorwaarde om te komen tot een toekomstbestendige gebiedsontwikkeling. Door de complexiteit van gebiedsontwikkeling zijn er veel partijen betrokken bij een ontwikkeling, met ieder hun eigen belangen. In mijn projecten probeer ik dan ook kansen te benutten, verbindingen te leggen, belangen bij elkaar te brengen en samenwerkingen tussen partijen te stimuleren. Samenwerking met de omgeving is eveneens een voorwaarde. Door oog te hebben voor de sociale structuren in een gebied, komt het DNA echt naar boven. Zodra bewoners en gebruikers van het gebied zichzelf kunnen identificeren met de ontwikkeling en de ruimtelijke aanpassingen als waarde verhogend zien, zorgt dat ervoor dat een ontwikkeling toekomstbestendig is!”

JEROEN OOMENS “Aandacht maakt alles mooier” is de bekende slogan van IKEA. Toekomstbestendige gebiedsontwikkelingen is voor mij precies dat, ontwikkeling met aandacht, aandacht voor kwaliteiten die inspireren, uitdagen en nieuwsgierig maken, nu én in de toekomst. Ontwikkelingen die een duurzame kwaliteit toevoegen aan de ruimtelijke omgeving en die een intrinsieke waarde bezitten die zichzelf opnieuw kan uitvinden. Net zoals wij door middel van (her)ontwikkeling tijdloze kwaliteiten uit het verleden activeren voor de ambities van nu.

EXPERTS IN TOEKOMSTBESTENDIGE GEBIEDSONTWIKKELINGEN

www.abcnova.nl | info@abcnova.nl | 088 – 0 215 315