Ruimte en Wonen #2 2020

#2/2020

TH E MA

Beweg de volk ing in shu vestin is­ g?

Voorheen 'Tijdschrift voor de Volkshuisvesting' en 'S+RO'

Ruimte en Wonen wordt mede mogelijk gemaakt door onze partners. Een partner van Ruimte en Wonen geniet van veel aantrekkelijke voordelen, waaronder een korting op het lidmaatschap en een profielpagina op deze website. Omdat het partnerschap in onderling overleg wordt ingevuld, sluiten de voordelen precies aan bij de behoeftes van de partner.

Heb je ook interesse om partner te worden, neem dan contact op met Yvette Vierhout via telefoonnummer 073­2051028 of via e­mail y.vierhout@aeneas.nl

Meer informatie over deze bedrijven en het partnerschap staat op ruimteenwonen.nl/partners

Inhoud Oude en nieuwe oplossingen

ARTIKELEN

Effecten huidig beleid

54

06

Onorthodoxe maatregelen tegen de nieuwe woningnood Directeur-bestuurders aan het woord 16

Open bouwen Voor een hernieuwbare woningvoorraad

64

70

26 Doorbraak in de sociale huursector en het middensegment

Een tekort aan betaalbare woonruimte 32

42

Maatschappelijke meerwaarde Bij gebieds­ ontwikkelingen EU, andere DAEB regels graag!

Vraag om flexibilisering staatssteunregels

THEMA BEWEGING IN DE VOLKSHUISVESTING?

86

Gesleutel aan grenzen Regionale verschillen en toekomstperspectief Klein wonen in de stad?

Of ruimer in de buitenwijk?

Huurtoeslag verdient herkansing Betaalbaarheid wonen Gebouwen als watermachines Ontwerpend onderzoek naar corporatievoorraad

Wonen werken water

BEELDESSAY 50

De microwoning Vloek of zegen?

EN VERDER 04 Hoofdredactioneel

Volkshuisvesting 2020 94 Column Leo Pols 78 Recensie

De Toekomst van Nederland

INTERVIEWS 18

Heel Holland mengt Interview met Jasper Beekman en Wim Eringfeld

1

COVER Leden SJ bezetten flat in Bijlmermeer.

Foto Nationaal Archief

Auteurs Aan dit nummer werkten mee:

Anna Vrieler, Student Sociale ­Geografie en Planologie

Annemiek Rijckenberg, Hoofdredacteur Ruimte en Wonen

Arend Jonkman TU Delft

Bart Rijken Planbureau voor de ­Leefomgeving

Bob Witjes Aedes

Edwin Buitelaar Planbureau voor de ­Leefomgeving

Guus Haest, Adviseur Wonen en ­Maatschappelijke ­ontwikkeling

Jip Claassens Vrij Universiteit ­Amsterdam

Jutta Hinterleitner, Programmamanager BNA Onderzoek

2

RUIMTE + WONEN NETWERK

Kenneth Gopal ABF Research

Leo Pols Planbureau voor de ­Leefomgeving

Lidwine Spoormans TU Delft

Maarten Hoorn Platfrom 31

Maarten Vos Vidomes

Martijn Eskinasi Ministerie van BZK

Paul Gerretsen Vereniging ­Deltametropool

Robin van Leijen Aedes

Thijs Asselbergs TU Delft

Tom Kleinepier ABF Research

3

Volkshuisvesting 2020 Wordt 2020 het jaar van de herontdekking van de mensenrechten? Het recht op gezondheid, op gelijke behandeling, op een basisinkomen, een woning? In ieder geval niet back to normal, hoe de coronapandemie zich ook ontwikkelt.

Dit nummer van Ruimte en Wonen heeft als thema onorthodoxe oplossingen voor de woningnood. Die zijn nog steeds nodig, voor de betaalbaarheid en de woningnood onder heel veel groepen, waaronder de forenzende vitale beroepsgroepen. Een jaar geleden keurde een tamelijk tevreden Tweede Kamer de evaluatie van de wijziging Woningwet goed, maar in de tussentijd worden toch een aantal wijzigingen doorgevoerd en discussies gestart.

Benut de kansen van de crisis!”

4

Minister Ollongren heeft al een historische stap genomen om de huurstijgingen ook in de vrije sector te reguleren, en wordt nota bene door de Eerste Kamer onder druk gezet om algehele huurbevriezing af te dwingen. In de nasleep van de toeslagenaffaire wordt er gewerkt aan vereenvoudiging van de huurtoeslag en ook nagedacht of de corporaties niet eindverantwoordelijk gemaakt kunnen worden voor de betaalbaarheid. Het CPB stelt dat we sowieso beter af zouden zijn zonder hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag. Kan die 14 miljard niet gewoon aan de burger teruggegeven worden? Berekeningen van BZK, Aedes en WSW gaan binnenkort laten zien waar, of en hoe lang corporaties hun nieuwbouw- en verduurzamingsopgave financieel nog kunnen waarmaken.

Al deze acties veranderen niets aan het probleem dat de woningmarkt gefinancialiseerd is, en vooral

HOOFDREDACTIONEEL

in de grote steden wordt afgegraasd door kapitaal op zoek naar winst en zekerheid. “Game of Homes” noemt socioloog Manuel Aalbers dit heel treffend. Corporaties zijn nog steeds hun zelfbewustzijn aan het terugvinden en blijven moeite houden om de voorgenomen bouwproductie waar te maken. Ontwikkelaars hebben alle ruimte gekregen de afgelopen jaren, maar hebben ze woningen voor de middenhuur gebouwd? Verduurzaamd? Al hun bouwlocaties benut?

Het zou interessant zijn beide sectoren onafhankelijk te laten vergelijken, op kosten bijvoorbeeld, maatschappelijke meerwaarde, efficiëntie, gerealiseerde kwaliteit en steun van overheden.

Met de dreigende economische krimp dreigt opnieuw stagnatie in de bouw. Taco van Hoek van het EIB heeft een interessant pleidooi om als overheden zelf anticyclisch huizen te kopen en bou-

wen, via een woonfonds met minstens 1 miljard, om daarmee een nieuwe crisis in de bouw te voorkomen.

Wat treft u aan in dit nummer? Bevlogen corporatiedirecteuren, meningen van de zijlijn, praktijkverhalen en veel onderzoek. Hoe zit het nu echt met de woonvoorkeuren van jonge mensen (pré-corona weliswaar), met de EU-regels voor staatssteun, met maatschappelijke initiatieven in de gebiedsontwikkeling?

Rode draad in veel verhalen is het bewaken, bewaren en beter benutten van de bestaande voorraad. Is dat echt onorthodox? Misschien toch wel: stel dat de woningdelerskorting werd afgeschaft en mensen zelf oplossingen konden zoeken, hoeveel extra woonruimte zou dat niet kunnen opleveren? Natuurlijk met garanties tegen misbruik en overbewoning, maar toch. Benut de kansen van de crisis!

Annemiek Rijckenberg Martijn Eskinasi

5

Onorthodoxe maatregelen tegen de ­nieuwe ­woningnood Van een dwingende rol voor Den Haag tot samenwonende ouderen en studenten

Wie de krant doorneemt of een nieuwsscherm opent krijgt soms het idee dat er niks anders meer in de wereld gebeurt dan 'corona'.

Alsof er een perfecte wereld was tot begin dit jaar, en corona de wereld compleet overhoop heeft gegooid. Dat laatst is natuurlijk zeker waar, maar dat we daarvoor in een perfecte wereld leefden is natuurlijk niet zo.

Bob Witjes en Martijn Eskinasi

6

Stefan van Schaik

7

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

Z

“Het Rijk moet de regie nemen en iedere gemeente moet ook verantwoordelijkheid nemen om ook bouw van betaalbare woningen te garanderen,” stelt Hester van Buren.

Ook zij erkent dat overheidssturing noodzakelijk is en dat gemeenten zich veel meer moeten inzetten voor betaalbare woningen.

De sturing vanuit het Rijk gaat volgens haar veel verder dan woningbouw alleen. Zij stelt: “Het gaat om een integrale visie op de ruimtelijke ontwikkeling. Denk bijvoorbeeld ook aan het openbaar vervoer. Trek een metrolijn van Amsterdam naar Zaanstad en Purmerend, of leg een tunnel aan naar Almere. Afstanden zijn klein in Nederland. Je kunt méér locaties geschikt maken door juist te investeren in infrastructuur.”

Een betere afstemming tussen woningbouw en infrastructuur kan bijdragen aan meer en beter leefbare woonwijken voor een breed palet aan bewoners. Toch komt door de verkokerde en gedecentraliseerde besluitvorming bij Rijk, provincies, gemeenten, ontwikkelaars en corporaties nog onvoldoende van de grond. Er wordt zelfs gepleit om weer een Ministerie van VROM in te stellen.

Stefan van Schaik is helder: “Ik vraag me af of een moreel appel op gemeenten haalbaar is. Deze wooncrisis vraagt om dwingende sturing vanuit Den Haag. Het is tijd voor een vijfde nota ruimtelijke ordening extra. Den Haag moet grote ontwikkellocaties aanwijzen. We zullen ook moeten bouwen in de wei.” Dat betekent ook dat anders moet worden omgegaan met locaties. René Scherpenisse geeft aan dat hij in dit kader enthousiast is geworden over een project in Utrecht, Place2BU. “Op locaties die (nog) niet beschikbaar zijn voor permanente woningbouw wordt als het ware een extra trede aan de lokale woonladder toegevoegd, die tijdelijk is en daarom kwalitatief, met

eker niet als je kijkt naar de woningmarkt. Het woningtekort is groot en de betaalbaarheid staat onder druk. Doormodderen is geen optie: er moet wat gebeuren. En dat vraagt om onorthodoxe maatregelen. Wij vroegen drie directeur-bestuurders van woningcorporaties om hun ideeën voor onorthodoxe maatregelen om de woningmarkt weer vlot te trekken. René Scherpenisse van het Tilburgse Tiwos, Hester van Buren van Rochdale in Amsterdam en Stefan van Schaik van Wooncompagnie uit Hoorn.

Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om het aantal locaties voor (sociale) nieuwbouwwoningen te vergroten?

Misschien wel het grootste probleem van dit moment, is het gebrek aan woningen en een te lage nieuwbouwproductie. Mensen zijn lange tijd op zoek naar een woning, en áls ze al wat vinden is het de vraag hoe betaalbaar een woning is.

“Een overheid die haar bevolking géén betaalbare woning biedt creëert uiteindelijk vrijplaatsen waar mensen zélf noodoplossingen initiëren voor hun basisbehoefte aan wonen,” stelt Stefan van Schaik. “In het buitenland ontstaan dan sloppenwijken. In Nederland zien we dat in de vorm van een groeiende groep daklozen, bankslapers, illegale bewoning van vakantiewoningen, volkstuintjes, caravans, etc. Ons systeem van volkshuisvesting is niet langer dienstbaar aan de mens.” De discussie staat meteen op scherp. En hoewel de geschetste gevolgen gelukkig nog niet aan de orde van de dag zijn, is een boodschap van de drie bestuurders gelijk duidelijk: de overheid móet verantwoordelijkheid voor de woningbouw nemen.

8

“Met anticyclisch bouwen kun je ­relatief ­goedkoop ­bouwen” RENÉ SCHERPENISSE 9

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

“In de jaren 80 was ‘kamergewijze verhuur’ van meestal appartementen, soms grondgebonden woningen nog iets dat redelijk veel voorkwam,” blikt René Scherpenisse terug op de vorige eeuw. “We zouden zittende huurders, met weinig geld en een hulpvraag, kunnen stimuleren iemand op kamers te nemen. Of woningen geschikt maken voor verhuur aan bijvoorbeeld twee éénpersoonshuishoudens, hetgeen met relatief weinig ingrepen te doen is.” Stefan van Schaik voegt toe: “Dit soort oplossingen passen in een trend van zelfredzaamheid naar samenredzaamheid.” Het klinkt natuurlijk mooi: mensen gaan vaker samenwonen en vinden zo niet alleen sneller een woning maar kunnen ook hulp bieden aan anderen. Maar zitten mensen hierop te wachten? “Het hoeft niet altijd om hele grote dingen te gaan, het kan ook gaan om een boodschapje of even de planten water geven. Kijk naar de huidige coronacrisis en hoe dit nu van de grond komt!”

Samenwonen stimuleren vraagt niet alleen aanpassingen van de fysieke omgeving. De fiscale behandeling van samenwonende is op zijn zachtst gezegd ongelukkig, als we Hester van Burenhoren. “Regelingen als de kostendelersnorm – waardoor mensen die samenwonen gekort worden op hun uitkering – zorgen ervoor dat samenwonen wordt ontmoedigd. Zoals bij ouderen die in zo’n geval minder AOW krijgen.” De vraag is dan wel: wie gaat dat betalen? “Ik denk dat het de overheid wel eens minder geld kan kosten als je bedenkt dat de huidige regeling ook tot veel calculerend, maar overigens rationeel, gedrag leidt.

Een ander deel van de oplossing ligt volgens de bestuurders ook in anders toewijzen. Volgens René Scherpenisse moet het roer om: geen woonruimteverdeling meer op basis van wachttijd, maar op basis van

name in vierkante meters, beperkter is.

Hierdoor kan gebruik gemaakt worden van relatief goedkopere en snellere prefab-bouw en waarmee (een combinatie van) doelgroepen bediend worden die lastig aan de bak kunnen komen. Denk aan spoedzoekers, net afgestudeerden en mensen met een rugzakje, die onderling dan ook nog een steunende community vormen.

Place2BU laat zien dat dit ook nog eens grootschalig (400 eenheden) kan.” Dit soort projecten, die snel van de grond kunnen komen, moeten ook wat Stefan van Schaik betreft worden versneld. “Maak het bijvoorbeeld mogelijk dat projecten met ­sociale huurwoningen onder een tijdelijk regime kunnen starten, als de planologische bestemming van een locatie dit nu niet mogelijk maakt. De gemeente moet er dan wel voor zorgen dat de bestemming wordt aangepast. Ook zouden projecten die het grootste maatschappelijk effect hebben – de meeste vierkante meters bijvoorbeeld – ook het snelst kunnen starten. Dat vraagt om prioritering. Waarom verkorten we de procedures voor deze projecten niet? Ze moeten zo snel mogelijk bovenop de stapel!”

Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om de bestaande voorraad van woningen en andere gebouwen beter te benutten?

‘Bouwen, bouwen, bouwen’ lijkt anno 2020 het belangrijkste adagium voor iedereen die de wooncrisis wil oplossen. Maar met bijna acht miljoen woningen in Nederland, ligt een deel van de oplossing ook in een betere benutting van de bestaande voorraad.

Over één oplossing in dit verband zijn de drie bestuurders het roerend eens: We moeten samenwonen stimuleren in plaats van ontmoedigen.

10

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

van kantoren en vakantieparken. Zorg ervoor dat transformatie van kantoren meer wordt gestandaardiseerd. En sta permanente bewoning van vakantieparken toe.”

verloting. “Nu hebben insiders – mensen met lange inschrijfduur – veel voorsprong op de outsiders. Die staan structureel op achterstand.” Stefan van Schaik ziet dit echter niet als oplossing. “Het klinkt leuk, maar het is weinig transparant en bovendien is het symptoombestrijding. De schaarste blijft groot. Bovendien ontstaat zo het frame dat de woningzoekende huurders het probleem zijn. De mensen zijn niet het probleem, maar het tekort in aanbod!” Moet alles blijven bij het oude?

Nee, ook Stefan van Schaik is voor aanpassingen in de woonruimteverdeling. “Ik gun huurders dezelfde bewegingsvrijheid als kopers, waardoor ze zelf laagdrempelig kunnen kiezen hoe en waar ze willen wonen.

Kopers hebben nu maximale bewegingsvrijheid en kunnen via Funda woningen vinden in heel Nederland. Hun kapitaal (vermogen) kunnen ze inzetten daar waar ze willen: een kleine woning in een dure stad of een grote woning in een klein dorp. Huurders kunnen hun kapitaal (inschrijfduur/-wachtduur) alleen inzetten daar waar ze ingeschreven staan. Zij hebben dus niet dezelfde bewegingsvrijheid als kopers. Maak één landelijk woonruimteverdeelsysteem met bijbehorende spelregels, waarbij wachttijd, zoektijd en eventuele voorrang voor mensen uit de regio in balans zijn.” René Scherpenisse ziet hier weer niet zoveel in.

“Ik denk dat veel huurders toch in eerste instantie op zoek gaan naar een woning in hun omgeving. Ook is het een enorm gedoe om alle woningmarkten en systemen op één lijn te krijgen.”

Stefan van Schaik stipt nog een ander punt aan. “Benut de bestaande voorraad

Welke onorthodoxe maatregelen zijn nodig om nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden?

Met meer regie van de overheid, meer ruimte voor tijdelijke bouw, het stimuleren van samenwonen en verbeteringen in de woon-

“Ons systeem van volkshuisvesting is niet langer dienstbaar aan de mens” ruimteverdeling zou een deel van de schaarste problematiek kunnen worden aangepakt. Maar blijft de nieuwbouw dan ook betaalbaar?

“Goedkoop bouwen kunnen we eigenlijk allang, daarvoor is - bij wijze van spreken alleen een nieuwe crisis nodig,” stelt René Scherpenisse, overigens op een moment dat de coronacrisis nog niet in alle hevigheid is losgebarsten. “Tijdens de economische crisis van een paar jaar geleden konden we kleine grondgebonden woningen laten neerzetten voor 70.000 euro.” Maar dat betekent dus wel dat de bouwkosten moeten dalen. Hester van Buren ziet hier een kans voor corporaties, door anticyclisch te bouwen. “Dan kun je én relatief goedkoop bouwen, én de bouwsector stimuleren in econo-

11

René Scherpenisse

me installaties, zijn nodig om onze nieuwbouw betaalbaar te maken.”

Volgens Stefan van Schaik zit een belangrijke knop ook in standaardisering en definiëring. “Stimuleer het gebruik van zoiets als ‘de woonstandaard’. Dit is een document dat door onder meer Aedes is ontwikkeld, om meer standaardisering in de productie van woningen te creëren. Je kunt hiermee gelijksoortige vraag bundelen. Daarmee

misch moeilijke tijden. Twee vliegen in één klap.” Ook als het gaat om de verduurzaming, zien de bestuurders kansen. René Scherpenisse: “Met de Warmtewissel-challenge daagden de Brabantse Lentecorporaties de markt uit om met gasloze plug-andplay vervangers van de cv-ketel te komen.

Hét ei van Columbus is nog niet gevonden, wel een aantal veelbelovende ontwikkelingen. Deze innovaties, in met name duurza-

12

​OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

“Deze wooncrisis vraagt om dwingende sturing vanuit Den Haag” ren? Met een eigen Nederlands productiebos als leverancier van de grondstof?” Ook moeten er wat Stefan van Schaik betreft duidelijke richtlijnen komen voor corporatiewoningen, bijvoorbeeld in een huurprijs per vierkante meter. En dat mag dan best ten koste gaan van wat beleidsvrijheid van de corporaties. “Ik geef graag wat beleidsvrijheid op om daarmee te zorgen dat de sociale huursector een volwaardig onderdeel van de woningmarkt blijft waar mensen een positieve keuze voor maken. Nu zijn er marktpartijen die de allerkleinste woningen voor nét onder de liberalisatiegrens willen verhuren. Hoe sociaal is dat nog? Dus ja, overheid schrijf maar voor wat een redelijke maximale huurprijs-kwaliteit verhouding zou moeten zijn.”

Of moet het toch drastischer…

Toch laten alle bestuurders doorschemeren dat we het met alleen maatregelen binnen de bestaande kaders – hoe onorthodox ook – niet gaan redden. “Neem bijvoorbeeld de woningzoekende middeninkomens,” zegt René Scherpenisse. “Die hebben corporaties nodig. Haal die grenzen tussen DAEB en niet-DAEB weg. Deze grenzen zitten een soepele overgang van de woningmarkt ernstig in de weg.” Hester van Buren is het met deze laatste stelling roerend eens. “Het is toch beschamend dat hardwerkende mensen in de zorg, schoonmaak of supermarkt

zijn veel ontwikkeltijd en –kosten te besparen.” Sterker nog: corporaties zouden hierin véél nadrukkelijker samen moeten werken: “Kijk buiten de landsgrenzen. Daar zijn ook betaalbare woonconcepten te vinden. We kijken niet verder dan onze landsgrens.

Boklok is een bekend voorbeeld van kleine prefab-woningen in Engeland. Waarom maken we geen Boklok fabriek waarin alle woningcorporaties in Nederland participe-

13

Hester Van Buren.

FOTO JITSKE SCHOLS

14

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

dat het oude systeem, dat ons jarenlang goed heeft gediend, belangrijker is geworden dan mensen. De antwoorden die wij geven in dit artikel zijn pogingen om, binnen het nog steeds bestaande systeem, tot optimalisaties te komen. Maar wat we wérkelijk nodig hebben is een nieuw systeem dat weer dienstbaar is aan de mens. Dat er weer voor zorgt dat een woning weer een basisvoorziening is voor iedereen. De maatschappelijke betekenis van ‘iedereen een dak boven zijn hoofd’ is van een andere orde dan de vaststelling dat ons systeem

in Nederland niet rond kunnen komen. Woningcorporaties kunnen voor deze groep heel goed woningen leveren.”

Maar nu die grenzen er nog zijn, worden ze bij Tiwos wel opgezocht. “Wij hebben inmiddels het beleid ingezet om woningen voor lage middeninkomens net onder de liberalisatiegrens te verhuren, maar vervolgens wel inkomensafhankelijk te verhogen. We stoppen met die verhogingen ergens rond de 850 euro, afhankelijk van de Nibud-normen. Bij mutatie gaat de woning weer terug naar net onder de DAEB-grens.

Dit doen we omdat ook de huisvesting voor middeninkomens in onze ogen DAEB is: de markt pakt het niet op.”

Maar ook volgens Hester van Buren is er meer nodig. “We moeten woningen niet meer zien als investeringsobject. Woningen zijn om te wonen, niet om in te investeren. Dat betekent dat we de opkoop van woningen voor vakantieverhuur moeten stoppen, en ook de middenhuur moeten reguleren.”

Stefan van Schaik is misschien nog wel het meest uitgesproken. “Naar mijn overtuiging is een harde reset nodig om de wooncrisis echt op te lossen. Dat vraagt om een integrale aanpak van de woningmarkt: huur en koop, stenen en contracten, subsidies en heffingen. Enkelvoudige maatregelen, hoe onorthodox ook, zullen de problemen niet bij de basis aanpakken. Overigens benadrukt de huidige coronacrisis weer eens het belang van een goed en betaalbaar thuis.” En wat betekent die harde reset dan? “Onze hedendaagse samenleving heeft een andere structuur en ordening dan vroeger. Kenmerkende oude waarden zijn effectiviteit, efficiency, rendement, controle en beheersing. Ik constateer nu

“Stimuleer mensen met weinig geld iemand op kamers te nemen” niet toe staat dat we gewoon woningen toevoegen. Een systeem dat leidt tot de grootste wooncrisis ooit is niet meer dienstbaar aan de mens en heeft haar ­bestaansrecht verloren.”

15

Herontwikkeling pakhuis Santos op Katendrecht in Rotterdam.

FOTO WDJA ARCHITECTEN

16

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

Open Bouwen Voor een hernieuwbare woningvoorraad

Volgens prognoses van ABF Research is er tot 2035 behoefte aan een miljoen extra ­woningen. Grootschalige industriële woningbouw kan bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort. Dit heeft in het verleden echter de positie van bouwers versterkt, en daarbij zeggenschap van bewoners en aanpasbaarheid van de woningvoorraad ­beperkt. Het 1M Homes-initiatief van de TU Delft onderzoekt onder meer hoe Open ­Bouwen, in combinatie met digitalisering en automatisering, kan bijdragen aan een duurzame oplossing voor het woningtekort en tegelijkertijd bewoners zeggenschap geven.

Arend Jonkman, Thijs Asselbergs, Lidwine Spoormans

D

e miljoen woningen die nodig zijn om bestaande tekorten weg te werken en de verwachte toekomstige vraag op te vangen hoeven niet allemaal nieuw gebouwd te worden.

Een kwart van deze miljoen woningen bestaat uit het vervangen van verouderde woningen. Benodigde woningen kunnen dus

17

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

voor de lange termijn. Aansluitend op wat Peter Luscuere in 2018 schreef in ‘Circulariteit: Op weg naar 2050?’ wordt hernieuwbaarheid gezien als het hanteren van hernieuwbare grondstoffen bij nieuwe toepassingen. Dit in aanvulling op het verlengen van de levensduur van grondstoffen, materialen en producten door onderhoud, reparaties, hergebruik en uiteindelijk recycling. Aanpasbaarheid bestaat uit de mate waarin een gebouw geschikt kan worden gemaakt voor veranderde wensen of een ander gebruik.

ook gecreëerd worden door woningen voor de sloop te behoeden, door splitsing van bestaande woningen en door transformatie van bijvoorbeeld kantoorgebouwen tot woningen. In het grote volume bestaande gebouwen ligt een enorme hoeveelheid aan grondstoffen, materialen, producten, energie en CO₂ opgeslagen. Onder meer in niet of nauwelijks te recyclen beton. Schaarser wordende grondstoffen, materialen en producten zijn slechts deels herwinbaar en bovendien kost herwinning energie. Hergebruik van gebouwen heeft daarom grote duurzaamheidsvoordelen ten opzichte van sloop-nieuwbouw.

Desondanks worden veel gebouwen gesloopt. Sloop kan de voorkeur krijgen doordat herontwikkeling technisch niet goed mogelijk is (materialen en producten zijn verouderd en onvoldoende hernieuwbaar), er geen of onvoldoende vraag is voor een nieuwe invulling (bijvoorbeeld in krimpregio’s), herontwikkeling te duur is voor een sluitende business case en/of alternatieve investeringen (op de locatie) aantrekker zijn.

Al deze aspecten hangen samen met de hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid van het gebouw, waarbij bepaalde kenmerken kunnen zorgen voor meer flexibiliteit en dus een grotere diversiteit aan mogelijke invullingen voor het gebouw. Dat maakt herontwikkeling ook eenvoudiger en goedkoper, doordat gebouwen met minder ingrijpende ingrepen voor een nieuw gebruik geschikt te maken zijn. Nu is sloop-nieuwbouw, financieel gezien, nog vaak de meest aantrekkelijke optie.

Hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid zijn ook van belang omdat de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar vastgoed voortdurend verandert. Voor goede afstemming van vraag en aanbod helpt vraaggerichte ontwikkeling op de korte termijn en is hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid nodig

Levensverlengende eigenschappen De Amsterdamse grachtengordel laat zien dat panden steeds hersteld of vernieuwd en tot wel eeuwen gebruikt worden. Welke gebouweigenschappen dragen hieraan bij?

Drie modellen voor duurzame aanpasbaarheid vergroten de kans dat gebouwen opnieuw gebruikt worden: overgedimensioneerd bouwen, licht en demontabel bouwen en dierbaarheid.

Overgedimensioneerd bouwen vergt een grotere investering, maar verkleint risico’s en verlengt de levensduur doordat een gebouw voor veel verschillende soorten toekomstig gebruik geschikt is. Overmaat bestaat niet alleen uit een groter vloeroppervlak, maar bijvoorbeeld ook uit hogere verdiepingen, bredere deuren, ruimere trappen, gangen en liftschachten, meer ruimte voor technische installaties en horizontaal en verticaal leidingentransport. Patch22, een dertig meter hoog gebouw grotendeels bestaand uit hout, ontworpen door architect Tom Frantzen, is een voorbeeld waarbij overdimensionering en eenvoudig te verwijderen topvloeren zijn toegepast. De overmaat kan ook zitten in de constructie. Een grotere draag-

18

“Digitalise­ ring en auto­ matisering bij ­ontwerp, ­productie en logistiek zijn volop in ­ontwikkeling” AREND JONKMAN 19

formeerd worden naar seniorenwoningen (Heerenveen) of tot riant woonhuis (Utrecht). Ook veel schoolgebouwen worden omgebouwd naar woningen, zoals rijksmonument de Vincent van Gogh-openluchtschool in Amersfoort. Dierbaarheid is een moeilijk te voorspellen eigenschap, daar deze kan bestaan uit tastbare gebouwkarakteristieken maar ook ontastbare zaken zoals herinneringen. Ook is de waardering voor gebouwen of plekken altijd aan verandering onderhevig. Echter, het streven naar dierbaarheid, ook te beschouwen als kwalitatieve overmaat, is wel degelijk een opgave in de weg naar duurzame aanpasbaarheid.

De drie modellen voor duurzame aanpasbaarheid sluiten elkaar niet uit. Solids I op IJburg in Amsterdam van woningcorporatie Het Oosten (inmiddels Stadgenoot) is een voorbeeld van een drager met overmaat, waarbinnen gebruikers een lichte, aanpasbare en flexibele inbouw realiseren. Het gebouw is met zijn architectonische kwaliteit gebouwd om te overleven, maar omdat dierbaarheid niet afdwingbaar is zal het zich in de toekomst moeten bewijzen.

kracht maakt een gebouw bruikbaar voor meer verschillende functies en kan zelfs mogelijkheden voor extra verdiepingen creëren. Dit gebeurt bij pakhuis Santos op Katendrecht in Rotterdam, een Rijksmonument uit 1903. Het pakhuis zal winkels huisvesten en op het dak een uitbouw krijgen voor 22 woningen.

Licht en demontabel bouwen is gericht op het bouwen voor een tijdelijke invulling van een plek of met gebruik van veranderbare of herplaatsbare systemen. Het gebouw dient vooral de huidige gebruiker, maar is

“Bestaande voorraad hergebruiken en ­verduurzamen” ook flexibel doordat het verplaatsbaar en eenvoudig aanpasbaar is. Dat lichte bouw niet hoeft te betekenen dat het gebouw alleen voor enkele jaren dienst kan doen blijkt uit de noodwoningen van direct na de Tweede Wereldoorlog in de Wielewaal (Rotterdam-Zuid). Een ander voorbeeld zijn de naoorlogse Lustron prefabricatiewoningen uit de Verenigde Staten. Deze door Morris Beckman ontworpen onderhoudsarme woningen zijn eenvoudig en in korte tijd op te bouwen.

Dierbaarheid is de ultieme reden voor hergebruik. “Dierbaar is duurzaam”, aldus Christoph Grafe in zijn gelijknamige essay uit 2011. Gewaardeerde gebouwen krijgen, zelfs als deze heel ‘onhandig’ zijn, met behulp van creatieve oplossingen een nieuwe (woon)functie. Er zijn kerken die getrans-

Drager en inbouw Open Bouwen is een architectonische en stedenbouwkundige benadering, waarbij hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid centraal staan. Overgedimensioneerd bouwen in de basisconstructie (de drager) wordt gecombineerd met licht bouwen van de inbouw. Open Bouwen is vanaf de jaren zestig ontwikkeld door John Habraken en diverse vakgenoten, onder wie Frans van der Werf, Age van Randen en John Carp. Ook vandaag de dag inspireert het een groep jonge architecten, aangevoerd door Marc Koe-

20

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

Figuur 1. Het lagenmodel met variërende levensduur van Stewart Brand uit 'How Buildings Learn' (1994, Penguin Books)

De basisideeën van Open Bouwen komen samen in de concepten ‘stedelijk weefsel’, ‘drager’ en ‘inbouw’. Het stedelijk weefsel wordt gevormd door de relaties tussen gebouwen, openbare ruimte en diverse stromen (verkeer, mensen, diensten, goederen) door de gebouwde omgeving. Binnen het stedelijk weefsel bevinden zich de dragers. Dat zijn de basis-gebouwen, die ruimte bieden voor verschillende invullingen. De inbouw geeft invulling aan de dragers. Die kan bijvoorbeeld bestaan uit een diversiteit aan woningen, met verschillende groottes en plattegronden, afgestemd op de wensen en behoeftes van de bewoners. Private inbouw en collectieve drager zijn duidelijk aparte domeinen, maar ook sterk verbonden. In ‘Kader en generieke ruimte’ uit 2002 van Bernard Leupen wordt beschreven hoe alle lagen in theorie het kader – de drager – kunnen vormen.

Verschillende lagen kunnen samen het ka-

hler. In Open Bouwen verandert de gebouwde omgeving – onder invloed van gebruikers en opdrachtgever(s) – in een continu en dynamisch proces van ontwerp en bouw. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende lagen, die op verschillende snelheden veranderen en waar ontwerp en besluitvorming op afgestemd worden. De lagen komen ook terug in de technische systemen in de bouw, die zo aan elkaar gekoppeld worden dat het ene systeem los van het andere vervangen of aangepast kan worden. In het boek ‘How Buildings Learn’ maakt Stewart Brand onderscheid tussen zes lagen met een verschillende levensduur, variërend van de spullen van de bewoners tot de structuur, de ombouw en de kavel (zie figuur 1). Bij Open Bouwen geven professionals en eindgebruikers samen het ontwerp- en ontwikkelproces vorm.

21

onderdelen daarvan herbruikbaar zijn. Drager en inbouw maken een onderscheid tussen zware basisconstructie en lichte inbouw, elk met een eigen levensduur. De drager heeft een lange levensduur en kan ruimte bieden voor investeringen in overmaat en kwaliteit die bijdragen aan de dierbaarheid.

De inbouw wordt afgestemd op de wensen van de huidige gebruiker, is eenvoudig aanpasbaar aan veranderende eisen en wensen en is demontabel en aanpasbaar ontworpen.

der bepalen, zoals de ontsluiting, de draagconstructie en de dienende elementen (services). Bij het Centre Pompidou in Parijs vormt het kader de architectonische expressie en bepaalt de identiteit van het gebouw.

Lagen die behoren tot de inbouw zijn eenvoudig aanpasbaar aan de wensen van nieuwe gebruikers of aan de veranderende behoeftes van de huidige gebruikers. Een duurzame woning is vooral een aanpasbare woning. Deze aanpasbaarheid wordt ook steeds belangrijker, doordat de traditionele scheiding tussen wonen, werk en zorg steeds verder vervaagt.

Open Bouwen bevat meerdere eigenschappen die de kans vergroten dat een gebouw en

EfficiĂŤntie en zeggenschap IndustriĂŤle en seriematige woningbouw hebben in het verleden een belangrijke bijdrage geleverd aan het tegengaan van wo-

22

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

kwaliteit’ bezitten en binnen de ­ basis­ structuur de ruimte flexibel ingevuld kan worden. De Europese Mies van der R ­ oheaward win je niet zomaar.

Aanpasbaarheid door ­digitalisering In de maakindustrie worden al jaren nieuwe productietechnieken ontwikkeld om de keuzevrijheid te integreren in efficiënte massaproductieprocessen.

Massamaatwerk (mass customization) is erop gericht om consumenten keuzevrijheid te bieden tegen lage prijzen die het effect zijn van massaproductie. Massamaatwerk sluit nauw aan bij Open Bouwen, omdat beiden gericht zijn op het geven van een eigen invulling binnen vaste structuren. Drie componenten die centraal staan bij massaPatch22 door architect maatwerk zijn: 1) het verkrijgen van de Tom Frantzen met benodigde input van de consument, 2) een overdimensionering flexibel productieproces en 3) efficiënte loen aanpasbaarheid door onder meer gistiek. Wanneer deze noodzakelijke voorverwijderbare waarden onvoldoende worden vervuld, zo topvloeren beschrijven Stoettrup en collega’s in 2019 FOTO LUUK KRAMER in het tijdschrift Frontiers in Built Environment, weegt de toegevoegde waarde niet op tegen hogere afstemmings-, transactieningnood. Standaardisatie staat echter op en productiekosten. Bij Open Bouwen zijn bespannen voet met hernieuwbaarheid, dezelfde voorwaarden van belang, om de aanpasbaarheid en zeggenschap. Wanneer flexibiliteit en personalisering mogelijk en grote hoeveelheden dezelfde en slechts bebetaalbaar te maken. Echter, waar bij masperkt aanpasbare woningen door externe samaatwerk nog sprake kan zijn van een veranderingen niet meer voldoen, heeft dat eenmalige flexibiliteit bestaat de grote toegrote consequenties. Vroegtijdige sloopgevoegde waarde van Open Bouwen uit de nieuwbouw en dus een korte levensduur hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid. Dit doet efficiëntiewinst van industriële en seheeft vooral betrekking op de tweede comriematige bouw teniet. In de Bijlmermeer is ponent, het productieproces, die ook moeen groot deel van de honingraatflats gedulair moet zijn, zonder te leiden tot stansloopt. In de Kleiburgflat, herontwikkeld daardisatie die de mogelijkheden en de door Kondor Wessels, werden appartemenflexibiliteit weer inperkt. De modulariteit ten als casco verkocht als klusflats. Dit proin het productieproces bevordert zowel ject toont aan dat deze flats, ondanks omhernieuwbaarheid als aanpasbaarheid, vangrijke sloop, aanzienlijke ‘drager­ -

23

Figuur 2. De doe-het-zelf ontwerptool van Fabfield waarbij onder meer de kosten direct zichtbaar zijn.

BRON: THENEWMAKERS.COM/FABFIELD_BUILDER

hernieuwbare houten woningen die grootschalig industrieel gemaakt kunnen worden.

Sustainer Homes produceert circulaire woningen met houtbouw drager en inbouw volgens een modulair bouwsysteem. De Comfort Cabin van The New Makers, is gericht op modulaire en aanpasbare inbouweenheden voor bijvoorbeeld oude kantoren, vervaardigd uit plaatmateriaal door computergestuurde frezen. Hetzelfde bedrijf ontwikkelt Fabfield Builder (zie figuur 2) waarbij de consument online de inbouw kan ontwerpen en daarbij direct feedback krijgt over hoe het eruit komt te zien en wat het kost. Het ontwerp wordt na bestelling geautomatiseerd geproduceerd en als bouwpakket geleverd.

Dit is onder meer al toegepast op de Houthavens in Amsterdam. Het WikiHouse in Almere is een prototype van een energiezuinige zelfbouwwoning ontwikkeld volgens het Open Systems Lab, een open digitaal platform om ketensamenwerking en transpa-

doordat onderdelen verwijderd, toegevoegd of vervangen kunnen worden.

Ontwikkelingen van massamaatwerk, met name van ICT-toepassingen binnen de vierde industriĂŤle revolutie, bieden grote kansen voor zowel het verkrijgen van de juiste input van de consument, het flexibele en modulaire productieproces en de complexe logistiek. Toegankelijke ontwerpsoftware kan bijvoorbeeld verschillende mogelijke indelingen, maatvoeringen en materiaalgebruik direct visualiseren in een digitaal prototype. Voor consumenten met meer keuzestress kunnen aanpasbare basisontwerpen uitkomst bieden. Door ICT-systemen voor ontwerp door of met de consument af te stemmen met geautomatiseerde en gerobotiseerde systemen voor de productie en logistiek hoeft deze flexibiliteit geen hogere transactiekosten te betekenen.

Lister Buildings is een integrale ontwerper, ontwikkelaar en bouwer van modulaire

24

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

samengaan. Voor nieuwbouw kunnen nieuwe financieringsmethoden met een langer tijdspad bijdragen aan het ontwikkelen van hernieuwbare en aanpasbare gebouwen en woningen met te koesteren dierbare kwaliteit en identiteit. Open Bouwen en Massamaatwerk in combinatie met drager en inbouw vanuit Open Bouwen kunnen bijdragen aan een duurzaam antwoord op de onvoorspelbare woningvraag.

Echter, de één miljoen woningen die tot 2035 nodig zijn, kunnen voor een aanzienlijk deel gerealiseerd worden door bestaan-

rantie in de bouw te bevorderen. Deze voorbeelden bieden zowel mogelijkheden voor betaalbare en snel toepasbare eenheden, om te reageren op plotseling gewijzigde vraag, als voor meer luxe en permanente (doch hernieuwbare en aanpasbare) uitvoeringen. Inpassing in bestaande dragers hoeft door de productiemethoden niet meer te kosten dan een standaardontwerp.

In de traditionele woningbouw is ieder project uniek (als een prototype) en wordt meestal beperkt gevarieerd op basis van bestaande woonproducten. Aanpassingen en zeggenschap, het meenemen van wensen van de eindgebruikers, die buiten de voorbereide keuzegids vallen zorgen direct voor problemen in het proces. Het aanbod wordt nog altijd gedomineerd door de beste kans op afzet en winstmaximalisatie voor de bouwende partijen, wat de variatie beperkt. Geautomatiseerd en gerobotiseerd modulair massamaatwerk biedt ook een oplossing voor de grote diversiteit aan bestaande dragers (van appartementencomplexen tot kerken, schoolgebouwen en kantoren). Op deze manier kan Open Bouwen bijdragen aan de aantrekkelijkheid van hergebruik.

“Open Bouwen kan bijdragen aan hergebruik” de woningen efficiënter te gebruiken en niet-woningen te transformeren. Veel bestaande gebouwen bezitten dragerkwaliteiten, ook als ze niet volgens Open Bouwen zijn ontwikkeld. Om de kansen te benutten, moeten de bestaande dragers worden geïdentificeerd, nieuwe financieringsconstructies worden verkend en mogelijkheden voor opschaling van massamaatwerk nader onderzocht worden. Voor het behalen van de CO₂-doelstellingen, het behouden van dierbare gebouwen en het beperken van de woonlasten is het ook beter bestaande woningen te vernieuwen. Hiermee wordt sloop en daarmee verlies van grondstoffen, energie en CO₂-opslag door beperkte herwinbaarheid voorkomen.

Conclusie Nieuw te bouwen woningen dienen hernieuwbaar en aanpasbaar te worden om de impact op het milieu te minimaliseren en in de toekomst mee te kunnen bewegen met veranderende omstandigheden. Open Bouwen biedt een structuur om de benodigde hernieuwbaarheid en aanpasbaarheid te realiseren. Digitalisering en automatisering bij ontwerp, productie en logistiek zijn volop in ontwikkeling. Door massamaatwerk verminderen meerkosten voor niet-standaard ontwerpen en kunnen grootschalige industriële bouw en zeggenschap voor bewoners goed

25

26

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

Doorbraak in de sociale huur­ sector en het middensegment Voor de woningcrisis worden vele oorzaken genoemd, zoals gebrek aan (betaalbare) locaties en bouwcapaciteit, stijgende bouwkosten, beperkende en vertragende regelgeving, te weinig slagkracht en ­politieke prioriteit, te weinig doorstroming, te weinig investeringsruimte door de verhuurdersheffing, VPB en ATAD en dat alles tegen de achtergrond van een steeds verder oplopende vraag.

Guus Haest

K

ern van de opgave is een tekort aan betaalbare woonruimte voor starters - waaronder lage middeninkomens - kwetsbare doelgroepen en spoedzoekers. Het gaat vooral om nieuwelingen of buitenstaanders op de woningmarkt. Woningzoekenden met een woning de gevestigden - zien hun woonwensen laat of onvoldoende gerealiseerd, waardoor ook de doorstroming stagneert.

Er worden in de media en diverse rapporten1 interessante suggesties en pogin-

gen gedaan om het tekort aan woonruimte op te lossen. Dit artikel bespreekt drie benaderingswijzen: 1. behouden van betaalbare voorraad; 2. woningen en locaties toevoegen; 3. voorraad anders inzetten.

Daarbij wordt ook ingegaan op belangrijke randvoorwaarden: middelen en regie.

Betaalbare voorraad behouden: normeren en herstellen Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens. Voor ruim een vijfde van de huurders met recht op huurtoe-

27

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

huurtoeslag afschaft en uitruilt tegen belastingen als de verhuurderheffing. Er zit een gat van ongeveer € 1,2 miljard tussen huurtoeslaguitgaven en verhuurderheffing (€ 3,2 om 2,0 miljard). Dekking daarvoor kan uit twee bronnen komen: de ruimte voor huurharmonisatie bij goedkoop scheefwonen (ca € 0,5 miljard) en beschikbare bestedingsruimte in de sector (0,7 miljard). Normering en herstel van betaalbare sociale huisvesting heeft prioriteit. Het is de bestaansgrond van woningcorporaties.

Ook door verkoop is het aantal betaalbare sociale huurwoningen afgenomen. Toch is het verwerpen van elke vorm van verkoop zoals steeds meer gebeurt4 - niet terecht.

Want bij de verkoop van goedkoop scheef bewoonde en niet-DAEB-woningen - vaak duurdere woningen - is het verlies aan sociale huur niet aan de orde. Er is juist veel voor te zeggen dit bezit beter te benutten door het te verzilveren.

slag is de betaalbaarheid sluipenderwijs verslechterd: zij zijn door de armoedegrens van het Nibud / SCP gezakt2. De betaalbare sociale voorraad is mede door het huurbeleid afgenomen. De overheid stelt alleen inkomenseisen bij nieuwe verhuur via passend toewijzen en de Europese sociale huurgrenzen. De oorzaken van de verslechterde betaalbaarheid komen niet scherp is beeld. Wat komt door inkomensdaling, wat door huurverhoging en wat door stijgende kosten voor levensonderhoud? Illustratief is de conclusie van het PBL dat betaalbaarheid vooral een zaak van inkomens (beleid) zou zijn en de rol van het woondomein beperkt blijft tot ‘pleisters plakken’3. Mijn stelling is echter dat woningaanbieders onvoldoende worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid en mogelijkheden voor betaalbare woningen te zorgen. Dit aanbod wordt steeds kleiner, het maatschappelijk onbehagen groter.

In het geweld van ‘wooncrisis’ en ‘bouwen-bouwen-bouwen’ raakt de betaalbaarheid ondergesneeuwd. Het zou beter zijn dat de overheid normen voor sociale huurprijzen en het (lage) middensegment oplegt op basis van het inkomen en ‘Nibud-normen’. En de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid bij de woningcorporaties neerlegt, de

Toevoegen van sociale huur Woningcorporaties kunnen op vier manieren betaalbare woonruimte toevoegen. Allereerst door meer sociale huurwoningen te bouwen dan de ongeveer 11.000 van de afgelopen jaren. Corporaties geven de verhuurderheffing

ZOALS: NAAR EEN HERVORMING VAN DE WONINGMARKT - NIETS DOEN IS GEEN OPTIE, PETER BOELHOUWER EN K. SCHIFFER, TU DELFT,

1

2016; RUIMTE VOOR WONEN - DE RESULTATEN VAN HET WOONONDERZOEK NEDERLAND 2018, COMPANEN / BZK, APRIL 2019; AANTAL DAKLOZEN SINDS 2009 MEER DAN VERDUBBELD, CBS CENTRAAL BUREAU VOOR DE STATISTIEK, AUGUSTUS 2019; PLAN VOOR DE VOLKSHUISVESTING - GOED WONEN IS EEN MENSENRECHT, WOONBOND, JANUARI 2020; OUD EN ZELFSTANDIG IN 2030 - EEN REISADVIES, COMMISSIE TOEKOMST ZORG THUISWONENDE OUDEREN, JANUARI 2020; VERHUURDERSHEFFING OP DE HELLING, PETER HENDRIKS, FOLLOW THE MONEY, JANUARI 2020; AAN DE POLITIEK VAN MORGEN - ZEVEN AANBEVELINGEN VOOR DE VOLKSHUISVESTING, DE VERNIEUWDE STAD, MAART 2020; HOE DE OVERHEID ZELF DE WONINGNOOD CREËERDE, NRC, BERNHARD HUISMAN & SAM DE VOOGT, APRIL 2020; RUIMTE VOOR WONEN - BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGING, MINISTERIE VAN FINANCIËN, APRIL 2020 BETAALBAARHEID VAN HET WONEN IN DE HUURSECTOR - VERKENNINGEN EN BELEIDSOPTIES, PBL PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING,

2

2016 EN OOK: GEVOLGEN VAN HET RIJKSBELEID VOOR DE TOEKOMST VAN HET SOCIAAL WONEN, RIGO RESEARCH EN ADVIES, APRIL 2020 WONEN EN GEVOELENS VAN ONBEHAGEN? - EEN VERKENNING NAAR DE RELATIE TUSSEN ONZEKERHEID, CONTROLE EN HET

3

NEDERLANDSE WOONBELEID, PBL PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING, MAART 2020 EFFECTEN VAN DE VERHUURDERHEFFING OP WONEN IN NEDERLAND - EEN EVALUATIE 2013 - 2020, COMPANEN EN THÉSOR, 4 MAART 2020; EN:

4

GEVOLGEN VAN HET RIJKSBELEID VOOR DE TOEKOMST VAN HET SOCIAAL WONEN, RIGO RESEARCH EN ADVIES, APRIL 2020

28

steeds energiekere samenleving. Dat leidt tevens tot meer draagvlak, tot inclusief samenleven en passende woonconcepten: klein; levensloopbestendig; (on) begeleid gemengd wonen; wooncoöperaties en woongroepen voor jong en oud, met ontmoetingsruimte; collectief particulier opdrachtgeverschap;

en de verduurzamingsopgave aan als redenen voor deze veel te lage productie. Maar er kan meer investeringsruimte worden verkregen door de (extra) verkoop van woningen, zonder verlies van betaalbare voorraad. Dit biedt bovendien mogelijkheden voor een beter vermogensbeheer en lagere rentelasten.

Verduurzamen moet budgettair neutraal kunnen, met mogelijk zelfs een plusje voor huurders.

Waar de investeringsruimte te krap is, - er zijn grote lokale en regionale verschillen - kan onderlinge ondersteuning of verevening uitkomst bieden. De corporatiesector beschikt over zo’n 30 miljard euro aan (extra) bestedingsruimte en realiseert slechts twee derde van haar ingerekende plannen5. Het Rijk zet 1 miljard euro ‘woningbouwimpuls’ in voor gemeenten en voor corporaties eenzelfde bedrag aan ontheffingen, plus een verduurzamingsbudget van 0,7 miljard euro.

Een tweede, snellere manier is het op grote schaal bouwen van tijdelijke woningen zoals prefab, tiny houses, modulaire woningen.

Een derde manier is het herontwikkelen van kantoren, winkels, leegstaande gebouwen en vakantieparken. Obstakel voor nieuwbouw is vaak het gebrek aan ruimte en geschikte bouwlocaties. Voor verruiming kan worden ingezet op meerdere maatregelen: locaties herbestemmen; naast groen verdichten ook zo ecologisch mogelijk uitbreiden aan de randen van steden en dorpen; werken met tijdelijke locaties en ‘mobiele’ woningen.

Een vierde weg is het met raad en daad ondersteunen van wooninitiatieven vanuit een

“Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens” (klus) woningen en energie-coöperaties. Dit vergt wel ‘participerende’ overheden en organisaties, die faciliteren, maatwerk leveren en andere oplossingen, spelregels en financieringsvormen aandurven. Ook is een ondersteunend OZB- en grondprijsbeleid van gemeenten een belangrijke succesvoorwaarde om voor genoemde doelgroepen betaalbare woonruimte mogelijk te maken.

Betaalbaar middensegment Het inperken en belasten van asociale ‘buyto-let’-beleggers is stap één voor behoud van het betaalbare middensegment, zowel huur-als koop. Het is goed te verdedigen dat de overheid de markt stuurt richting meer middensegment door het speelveld van ontwikkelaars te reguleren op bouwprogramma, huur/ koopprijzen en rendement. De

DE STAAT VAN DE CORPORATIESECTOR 2019, AUTORITEIT WONINGCORPORATIES, JANUARI 2020

5

29

Voorraad beter benutten: woonruimteverdeling en doorstroming

bijdrage van marktpartijen kan prima vorm krijgen door overleg, deals en de uitgifte en gunning van ontwikkeltenders. Dat kan ook om een gemengd woningaanbod gaan, zeker in samenwerking met woningcorporaties. Als corporaties daarnaast hun speelruimte bij toewijzing, het huurbeleid en niet-DAEB optimaal benutten, is ook de

De bestaande voorraad is flexibeler en sneller (bij) te sturen dan traag nieuw vastgoed. Er zijn drie kansrijke manieren om met de bestaande voorraad de ‘buitenstaanders’ beter te bedienen.

De eerste is deze doelgroepen veel eerder toegang te geven en wachtpunten (van gevestigden) minder te laten meewegen. Daarvoor dient als aanbod een voldoende grote ‘buffervoorraad’6 (flexibel segment) te worden benoemd.

De tweede insteek is het stimuleren van woningdelen - in plaats van dat te bestraffen - door de voordeurdelersnorm te schrappen. Dan kan ook beter in de behoefte aan ‘friendswoningen’ worden voorzien. Een aanvullende oplossing is het verbouwen van onderbenutte grote (eengezins-)woningen tot kleinere woonruimte.

De derde insteek: er is een persoonlijke benadering nodig van potentiële ‘doorstromers’.

Zij kunnen worden overgehaald te verhuizen door hen voorrang, verhuisbegeleiding, een vergoeding en het meenemen van de oude huurprijs aan te bieden. Op de koopmarkt zou het voor ouderen mogelijk moeten worden de eigen woning in te ruilen tegen een huurwoning en pensioengeld (‘verzilverd wonen’).

“Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken” angst voor segregatie onnodig en draagt dit bij aan diverse en leefbare wijken. Daarbij: een sluitende keten zorg-wonen-welzijn en het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen, criminaliteit en sociaaleconomische uitsluiting zijn effectiever en belangrijker. Dat levert meer op dan een grote(re) rol van woningcorporaties bij de nieuwbouw van middensegment.

Marktregulering is nodig om een betaalbaar middensegment met huren tot € 1.000 en koopprijzen tot € 250.000 te kunnen ‘afdwingen’. Mits landelijk ingevoerd is dit bij grote schaarste in stedelijke gebieden - die er nog jaren zal zijn - de enige mogelijkheid.

Marktpartijen maken daar onnodig forse winsten.

Rendementspercentages van 8-10% en hoger zijn ‘normaal’.

Conclusie: meer regie en doorzettingsmacht Ondanks dat de bouwproductie de afgelopen jaren al fors is gestegen, blijft er een

ZIE ONDER MEER: HERSTEL BEGINT MET EEN HUIS - DAKLOOSHEID VOORKOMEN EN VERMINDEREN, RVS RAAD VOOR VOLKSGEZONDHEID EN

6

SAMENLEVING, MAART 2020; EN: ZO FLEXIBEL ALS EEN HUIS - OPLOSSINGSRICHTINGEN VOOR MEER DYNAMIEK OP DE WONINGMARKT, HANNEKE SCHREUDERS EN FRANK WASSENBERG, PLATFORM 31, 2015

30

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

De coronacrisis gaat een hoge rekening geven, ook voor de overheid. Het is twijfelachtig of de corporaties met claims vooraan in de rij moeten staan, zonder eerst overtuigend de eigen mogelijkheden te benutten en serieus beleidsvarianten te onderzoeken als verkoop, inkomenshuren en soberder verbeteren en in stand houden. Hetzelfde geldt voor de stellingname dat een corporatiesector zonder subsidie niet op eigen kracht (‘revolving fund)’ zou kunnen voortbestaan8.

Laat deze coronacrisis dienen ter inspiratie.

Voor de volksgezondheid zijn zeer onorthodoxe werkwijzen en maatregelen ingezet met een tijdshorizon van weken en maanden in plaats van jaren. Het kan dus.

schreeuwend tekort aan betaalbare woningen voor starters, middeninkomens en spoedzoekers. Woningcorporaties (maar zij niet alleen) blijven veel te veel hangen in oude discussies en overlegstructuren, maar komen niet in een versnelling. Misschien kan een sterkere, domeinoverstijgende Rijksregie, - zoals PBL en BMH7 adviseren - al dan niet via een nieuw Ministerie voor Wonen, op de middellange termijn voor enige verlichting zorgen. Ook zullen corporaties en marktpartijen met alle bestaande middelen extra onder druk gezet moeten worden om snel ook echt te gaan leveren. Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken.

BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGINGEN, MINISTERIE VAN FINANCIËN, APRIL 2020

7

EEN DUURZAAM BEDRIJFSMODEL: EEN FINANCIËLE INVALSHOEK, JOHAN CONIJN, MARC EGGERMONT, STAN WETZELS, FINANCE IDEAS, APRIL

8

2020; ZIE OOK DE RAPPORTEN VAN RIGO EN COMPANEN & THÉSOR VAN EEN DERGELIJKE STREKKING

31

Maat­ schappelijke ­meerwaarde bij gebieds­ ontwikkelingen Nederlandse steden veranderen in sneltreinvaart. De woningbouwopgave, verduurzaming van bestaande gebouwen en effecten van online winkelen hebben een enorme impact op onze omgeving. Vaak gaan de ontwikkelingen zo snel, dat het lijkt alsof er geen ruimte is voor maatschappelijke initiatieven. Willen we dit soort groepen en voorzieningen wél faciliteren, dan moeten we echt anders kijken naar de financiering en beoordeling van ontwikkelingen. Hoe dan?

Maarten Hoorn

32

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

E

kosten en opbrengsten te optimaliseren, maar vaak blijft ook daarna nog een enorm tekort over. Eigenlijk is het een wonder dat we in Nederland nog steeds gebieden kunnen ontwikkelen. De marges zijn dusdanig beperkt, dat (huur)prijsverlaging voor functies met een maatschappelijke meerwaarde simpelweg niet in de businesscase past.

en winkel waar lokale producten worden verkocht, een studio waar kansarme jongeren les krijgen in breakdance, een buurtpunt waar ouderen met elkaar kunnen klaverjassen, ateliers voor beginnende kunstenaars, een hotspot voor startups met duurzaamheidsinitiatieven. Enorm waardevol voor een gebied, maar we zien deze functies vooral op locaties met een tijdelijke bestemming. Want zodra een gebied tot ontwikkeling komt, delven deze functies het onderspit en moeten ze op zoek naar een nieuwe plek – al hebben ze gezorgd voor een enorme reuring en waardecreatie. Ze kunnen de prijzen voor het nieuwe vastgoed meestal niet opbrengen. Het recent geïnitieerde Utrechtse Stadmakersfonds helpt initiatieven, vooralsnog alleen in de provincie Utrecht. Wel geldt ook daar dat een project financieel haalbaar moet zijn.

Knip tussen ontwikkel- en exploitatiefase In sommige gevallen is het achteraf mogelijk te bepalen wat de meerwaarde van een specifieke gebiedsontwikkeling is. Een bekend voorbeeld daarvan is de ondertunneling van de A2 bij Maastricht. Dit zorgde voor een enorme toename van de leefbaarheid in de directe omgeving. Hinderlijk geluid was weg en de kwaliteit van de lucht werd beter. De waarde van de huizen binnen een straal van één kilometer is door de ondertunneling met 220 miljoen euro toegenomen. Op 700 meter afstand is de waarde-toename zo’n 4%. Deze extra baten bedragen ongeveer een kwart van de totale kosten van de tunnel (CPB 2018).

Een ontwikkelaar van de tunnel (in dit geval de Rijksoverheid) kan deze baten natuurlijk niet terugvragen: een rekening voor de stijging van je woningwaarde ga je als woningbezitter niet accepteren.

Dit illustreert de bottleneck bij de financiering van gebiedsontwikkeling. Er ligt een sterke knip tussen de ontwikkelfase en de exploitatiefase. Degene die de kosten betaalt, is niet automatisch degene die ontvangt in maatschappelijke baten (Gietema e.a.: Creëren van maatschappelijke meerwaarde, 2018). Neem de studio met de breakdancers. Die heeft mogelijk een kleine meerwaarde voor de gebiedsontwikkeling als geheel. Het feit dat zo’n plek er is,

Een kale taart Maatschappelijk rendement lijkt nu het onbetaalbare kersje op een zeer dunne laag slagroom. Driekwart van de gemeenten rekent namelijk op publieke tekorten bij binnenstedelijke woningbouwprojecten in transformatiegebieden. Gemiddeld loopt het publieke tekort op tot bijna 20 miljoen euro per project, omgerekend zo’n 13.000 euro publiek tekort per woning (Holt e.a.: Analyse onrendabele toppen, 2018). Deze hoge kosten zitten in de aanleg van de openbare ruimte, plankosten, infrastructuur of sloop van panden (figuur 1). En bij de marktpartijen is de slagroomlaag ook niet dik. Bijna de helft van de gemeenten ziet namelijk ook private tekorten. Bij private partijen stijgen de kosten door onder andere parkeren of grondsanering. Doorgaans zijn er zeker mogelijkheden om de

33

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

kan positief zijn voor de identiteit van de plek. In dit specifieke voorbeeld is dat nog discutabel: wil iedereen wel wonen op een plek waar regelmatig kansarme jongeren komen? Datzelfde geldt voor ateliers voor beginnende kunstenaars. De waarde van de woningen in de directe omgeving stijgt ook maar zeer beperkt door deze functie.

De meerwaarde van de studio en het atelier zit meer op stadsniveau. Je hebt deze functies als stad in zijn geheel nodig. De waarde is soms lastig te monetariseren en wordt ook in hele andere domeinen gerealiseerd. Zo’n studio heeft ook op het gebied van onderwijs, armoedebestrijding en preventie een hele belangrijke rol, ook ­ ­fi nancieel.

latende ontwikkelingen. En betekent ook dat bij een eventueel privaat tekort de extra kosten voor rekening van de gemeente zijn (Heurkens e.a. 2020).

Bij financiële bijdragen zie je een zwakker verband tussen ontwikkeling en exploitatiegebied. De bijdragen zijn bedoeld voor bijvoorbeeld bovenwijkse voorzieningen, die dus een meerwaarde hebben voor een groter gebied dan de ontwikkeling zelf. Bijvoorbeeld de nieuwe busbaan die een nieuw woningbouwgebied met de stad verbindt en ook andere gebieden ontsluit. De nieuwe woonwijk moet hiervan wel profiteren en de bijdrage aan de busbaan moet in verhouding zijn tot de totale kosten. Ook moet er een causaal verband zijn tussen de busbaan en de nieuwe woonwijk. Zonder de woonwijk zou de busbaan er dus niet komen.

Ook een initiatief met maatschappelijke meerwaarde kan dus alleen rekenen op een financiële bijdrage vanuit de gebiedsontwikkeling als duidelijk is dat dit initiatief anders niet gerealiseerd wordt. Voor een nieuwe studio voor kansarme jongeren of een ander maatschappelijk initiatief moet je dus kunnen aantonen dat die er niet komt als die ene gebiedsontwikkeling niet doorgaat. Dat is haast onmogelijk voor voorzieningen die voor de hele stad nut hebben.

Voor initiatieven die nut hebben voor een specifiek gebied, is dit wel relevant.

Daarnaast heb je ook baatafroming, wat deels al indirect gebeurt. Een waardestijging zorgt bijvoorbeeld voor een hogere WOZ-belasting. In de praktijk blijkt dat de stijging van WOZ-waarden door een ontwikkeling vaak maar beperkt extra belasting oplevert. De WOZ-waarde kan bijvoorbeeld wel meer stijgen als in de buurt de nieuwe busbaan komt, maar de extra belastinginkomsten blijven beperkt. Hierop inzetten, is daarmee zonde van de moeite.

Opbrengsten eerlijk verdelen Bij de aanleg of transformatie van een wijk zijn er altijd kosten die de ene partij maakt voor een andere partij. Denk aan de ontsluitende infrastructuur. De mate waarin een woningbouwproject profiteert van een nieuwe tramlijn, verschilt. Heurkens e.a.

(Financiering van Stedelijke Transformatie, 2020) maken een overzichtelijk onderscheid tussen kostenverhaal, financiële ­bijdragen en baatafroming bij gebiedsontwikkeling. Bij kostenverhaal is er sprake van een sterk verband tussen de opbrengsten en bekostiging van een voorziening. Een busbaan, die een gemeente aanlegt binnen een nieuwe woonwijk valt hieronder. In principe kan een gemeente de kosten hiervoor verhalen bij de ontwikkelaar van die nieuwe woonwijk. Belangrijk is hiervoor wel dat er een maximum zit aan de hoogte van de te verhalen kosten, de zogenoemde macro-aftopping. Je mag dus niet meer kosten in rekening brengen dan de opbrengsten van de ontwikkelaar.

Dit zorgt voor bescherming tegen verlies-

34

“Het is een wonder dat we in Nederland nog steeds gebieden kunnen ontwikkelen” MAARTEN HOORN 35

Intelligente koppelingen bedenken

gebiedsontwikkeling al nauwelijks uit kan, dan is winst uit grondverkopen halen al helemaal een u ­ topie.

Natuurlijk kun je soms creatieve oplossingen bedenken. Direct om het Hamerkwartier aan de IJ-oevers in Amsterdam liggen twee van de armste buurten van de stad.

Bij de herontwikkeling van het Hamerkwartier was in eerste instantie niet nagedacht over de aansluiting op de bestaande omgeving en de investeringen die daarvoor nodig zijn. Met het vergroten van het exploitatiegebied was dat wel mogelijk, waardoor er meer samenhang mogelijk werd tussen de gebieden. De openbare ruimte in de route naar het metrostation krijgt een impuls en er komen ook goedkope nieuwbouwwoningen door de plannen in samenspraak met doorstromers uit de omliggende wijken vorm te geven (Stedelijke Transformatie, 2020).

De gemeente Groningen heeft een Stedelijk Investeringsfonds (SIF) ingesteld.

Dit sluit aan bij het idee van de stad om te werken aan preventie. De kosten hiervan zijn vaak lastig direct te bepalen. Bovendien worden hier het sociale en fysieke domein gekoppeld. De gemeente vult dit fonds met opbrengsten bij grondverkoop en externe financiering van provincie of Rijk. De gemeente heeft hiervoor wel zelf de eerste stappen genomen.

Natuurlijk is er meer mogelijk als je als gemeente zelf grond in eigendom hebt.

Eventuele winsten bij grondverkoop kun je in een specifiek fonds stoppen of ten goede laten komen aan een specifieke ontwikkeling. Wel horen daarbij een paar kanttekeningen: grootschalige grondverkopen zijn er nauwelijks meer, waardoor een gemeente moet terugvallen op het eerdergenoemde kostenverhaal. Ook de vraag is in hoeverre een gemeente de gronden met winst kan verkopen. Als een

Kijk voorbij de financiële impact De beoordeling van gebiedsontwikkelingen en het programma dat hierin is opgenomen, gebeurt nu vaak op basis van een deel van de financiële impact: de sluitende grondexploitatie. De toekomstige kosten, zoals het onderhoud van de openbare ruimte na oplevering of de schadeposten die je voorkomt bij een flinke regenbui, komen vaak niet aan bod. En dat zijn dan vaak kosten die in de fysieke omgeving zitten. Een link maken naar de sociale agenda van een gemeente is nog veel lastiger.

Zo wordt eigenlijk nooit de negatieve impact meegenomen als zo’n studio voor kansarme jongeren niet wordt gerealiseerd. Wel zijn er kansen. In het grondbeleid kun je als gemeenten de maatschappelijke impact voor de stad als geheel centraal stellen in plaats van de grondopbrengsten.

Zeker als er baten zijn op het gebied van bijvoorbeeld onderwijs of werkgelegenheid, is dat goed te verantwoorden. Dit betekent wel een bredere scope en anders begroten.

Ook kun je de baathebbenden inzichtelijk maken. Voor de Nationale Omgevingsvisie stelden Fernhout e.a. (Meer doen.

Meer samen doen. 2019) voor om uit te gaan van de Ladder van bekostiging. Zij maken hiervoor een onderscheid tussen de baathebbenden die direct financieel profiteren en de baathebbenden die indirect financieel profiteren. Vervolgens kijken ze naar de baathebbenden die niet-financiële baten hebben, die wel in euro’s zijn uit te drukken. Daarnaast kun je bij een project bekijken wat de niet-financiële, niet-mone-

36

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

prijs, kwaliteit (stedenbouwkundig, programmatisch) en maatschappelijke waarde als gunningscriteria kiezen.

Je kunt ook tenderen op partner en niet op plan (Kersten e.a.: Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, 2019). Gaat het om een tender waarbij sprake is van een hoog risico en een hoge mate van complexiteit? Dan is dit zelfs aan te bevelen. Met een gekozen partner vormt een gemeente een samenwerking

tariseerbare baten zijn. Neem een hotspot voor startups voor duurzaamheidsinitiatieven. Daar zijn de directe baten voor de partij die het ontwikkelt. De indirecte financiële baten ontstaan doordat de ondernemers, die zich hier vestigen belasting betalen.

Niet-financiële, wel monetariseerbare opbrengsten zitten in de producten die deze startups produceren en in de kans, dat een dergelijke startup misschien een gebied op de langere termijn op de kaart kan zetten. De niet-financiële, niet-monetariseerbare baten zitten bijvoorbeeld in de verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving.

Door deze verschillende baten eerst inzichtelijk te maken, kun je beoordelen of je de kosten voor de ontwikkeling van zo’n hotspot kunt verantwoorden.

“Wil je wel wonen op een plek waar regelmatig kansarme jongeren komen?”

Kiezen voor een plan of voor een partner? waarin opdrachtgever en opdrachtnemer samen bepalen welke oplossingen haalbaar, passend en wenselijk zijn. Die oplossingen zijn vooraf nog niet bekend, waardoor een partij nodig is die alle belangen bij elkaar kan brengen. Zo zocht de gemeente Utrecht voor het Smakkelaarsveld een partner die de samenwerking en de complexiteit van de opgave echt begrijpt. Daarvoor hebben twintig partijen een sollicitatiebrief gestuurd en mochten elf op gesprek komen. Uiteindelijk zijn drie partijen geselecteerd. Zij hebben vervolgens in dialoog met de gemeente en de stad, in concurrentie met elkaar, een visie en een ontwerp gemaakt (Kersten e.a. 2019).

Zo is op een goede manier met alle belangen omgegaan. Wel moet je als gemeente niet meer de prijs, maar de kwaliteit bij tenders hoog laten scoren.

Tenders vanuit gemeenten spelen een belangrijke rol bij gebiedsontwikkelingen. Je kunt op verschillende manieren bepalen hoe je een partner selecteert die een gebied gaat ontwikkelen. In dat selectieproces kun je ook het streven naar maatschappelijke waarde-creatie op uiteenlopende manieren verwerken. Voor de herontwikkeling van de Bijlmerbajes scoorden prijs en kwaliteit van het plan even zwaar in de selectieprocedure.

Een andere optie is om te werken met rondes (Gietema e.a. 2018), waarbij de selectie van partijen in de eerste ronde focust op de toevoeging van maatschappelijke waarde – naast een solide en haalbare ontwikkelingsstrategie. In de tweede ronde concurreert men dan alleen nog op prijs. Dit is echter niet mogelijk bij alle aanbestedingsprocedures.

Wel kun je dan voor een combinatie van

37

Figuur 2: Plannen voor Smakkelaarsveld, Utrecht.

BRON: LINGOTTO, WAX

38

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

“Moet een stad zo egaal mogelijk zijn door economische ongelijkheid zoveel mogelijk te ­verminderen?”

Balansoefening voor maatschappelijke doelen Als een ontwikkelaar goed wil inspelen op maatschappelijke opgaven in een gebied, dan moet duidelijk zijn wat die opgaven precies zijn. Je kunt als gemeente wel roepen dat je een duurzame, gezonde, inclusieve, klimaatadaptieve wijk wil, maar voor hen is dat onbruikbaar. Wat betekent bijvoorbeeld inclusiviteit? Dat kan per gemeente en zelfs ambtenaar verschillen.

Edwin Buitelaar (PBL) introduceert een aantal handige perspectieven voor die inclusieve stad: de maximeerstad, de egale stad, de toegankelijke stad of de vrije stad (Stedelijke Transformatie, 2020). Moet een stad zo egaal mogelijk zijn door economische ongelijkheid zoveel mogelijk te verminderen? Of moet het een toegankelijke stad zijn waar voor iedereen de basisbehoeften beschikbaar zijn? Een invulling volgens één van deze principes kan dus een groot verschil maken. Zo’n duidelijke richting kiezen helpt, maar te precies zijn werkt weer belemmerend. Wie werk wil maken van klimaatadaptatie, kan groene daken voorschrijven. In de praktijk werkt het beter om te omschrijven waarom je dat wil, namelijk het opvangen van zware bui-

39

Figuur 1 Publieke en private tekorten.

BRON: STEDELIJKE TRANSFORMATIE

tal maatschappelijke partijen. Dit leidde tot een plan met veel ruimte voor ondernemers uit de wijk, met een superplint, die ook geschikt is voor activiteiten voor en door de buurt. Onderdeel van de plannen zijn gezamenlijke binnentuinen en veel openbare ruimtes, zoals een restaurant met leerbedrijf, koffiebar, filmzaal en een ruimte van de universiteit.

De gemeente Woerden doet het anders.

Bij de herontwikkeling van Nieuw-Middelland van een bedrijventerrein tot een gemengd woon-werkgebied, gebruiken zij een spinnenwebdiagram om te zien hoe een initiatief scoort op programma, ruimte, mobiliteit en duurzaamheid. Het spinnenwebdiagram vormt een alternatief voor een stapeling van eisen, die door de

en. Dan heeft de ontwikkelaar verschillende mogelijkheden om dat doel te bereiken, bijvoorbeeld met regentonnen of door wadi’s in de openbare ruimte.

Het vinden van de juiste balans tussen zo concreet mogelijk zijn en ruimte houden voor eigen invulling is ingewikkeld. Wel helpt het om als gemeente goed in beeld te hebben wat de doelstellingen zijn en hierin ook keuzes durven maken. De gemeente Utrecht loopt bijvoorbeeld voorop als het gaat om gezondheid. Bij het eerdergenoemde Smakkelaarsveld was stilte belangrijk, wat leidde tot een zogenoemde ‘stilte in de orkaan’ (figuur 2). Bij de ontwikkeling van Centrum Overvecht legde de gemeente de nadruk sterk op ontmoeten. In de tendercommissie zaten een aan-

40

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

initiatiefnemers als belemmerend werden ervaren. Los van elkaar zijn die eisen allemaal wel haalbaar, maar door de combinatie worden de ontwikkelmogelijkheden te veel afgeremd. Daarom besloot de gemeente gebiedsdoelen te formuleren en via het spinnenwebdiagram te sturen op balans en samenhang tussen die doelen binnen het gebied. De gemeente stelt bijvoorbeeld een bepaald percentage middeldure huur niet als harde eis, maar een initiatief kan zich hiermee wel positief onderscheiden.

Het draagt namelijk bij aan het gebiedsdoel om in Middelland woningen voor een mix aan doelgroepen te realiseren, zowel naar inkomen als naar levensfase.

Zo’n samenwerkingsverband geeft vertrouwen en inzicht in elkaars belangen en verhoogt de kwaliteit en haalbaarheid van de plannen.

Niet één recept Maatschappelijke meerwaarde creëren bij nieuwe gebiedsontwikkelingen is ingewikkeld, maar niet onmogelijk. Om te beginnen helpt het om in beeld te hebben wat de

“Daag marktpartijen uit: zij kunnen en moet creatief zijn”

Samenwerken op verschillende schaalniveaus

doelen zijn en hoe die kunnen worden bereikt. Welke maatschappelijke voorzieningen zijn waar nodig? Hoe duidelijker de doelen en functies in beeld zijn, hoe groter de kans dat het lukt. Daag met die doelen marktpartijen uit: zij kunnen en moet creatief zijn. Om het echt goed van de grond te krijgen, moeten gemeentelijke begrotingen op de kop. Kosten binnen het ene domein zorgen voor baten in een ander domein. In maatschappelijk rendement moet je als gemeente durven te investeren.

Om bepaalde maatschappelijke meerwaarde te kunnen creëren, is het verstandig op verschillende schaalniveaus te zoeken naar samenwerking. Dat kan op het niveau van een gebied, een stad of een regio. Zo kunnen verschillende ontwikkelingen zoet en zuur met elkaar delen, ruilen of verevenen. Een woningcorporatie en een ontwikkelaar kunnen bijvoorbeeld samen optrekken bij de renovatie van het vastgoed en bij de ontwikkeling van een nieuw gebied. Deze oude vormen van uitruil en wederzijds profijt komen weer meer in beeld.

Op stadsniveau kun je ook anders samenwerken. In Zwolle is al enige jaren het ‘Zwols Concilium’ actief, een samenwerkingsverband van gemeente, provincie, corporaties, ontwikkelaars, bouwers en makelaars die samen over de ontwikkeling van de stad en specifieke projecten praten.

41

EU, andere DAEB regels graag!

Housing Partnership vraagt de Europese Commissie om flexibilisering staatssteunregels

42

Europese politiek lijkt voor veel mensen ver van hun bed. Een van de manieren om deze afstand te overbruggen is het meer betrekken van steden bij de Europese besluitvorming.

Robin van Leijen

43

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

I

merciële huursector in Brussel klachten over oneigenlijke staatssteun had ingediend. De Commissie verzocht Nederland de doelgroep die toegang had tot sociale huisvesting te beperken tot sociaal achtergestelde groepen. Dit is vervolgens door Nederland vertaald naar een inkomensgrens.

Deze doelgroepsverwijzing staat ook opgenomen in het Europese DAEB-besluit (2012/21/EU). Hierin staan voorwaarden opgenomen waaronder lidstaten staatssteun kunnen verlenen voor de uitvoering van Diensten van Algemeen Economisch Belang. Formeel wordt hierin met betrekking tot sociale huisvesting verwezen naar: achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.

Lidstaten hebben vervolgens zelf enige marge om dit nader in te vullen. In Europa zien we dan ook verschillen tussen inkomensgrenzen. Nederland zit aan de lage kant en heeft als één van de weinige lidstaten één nationale inkomensgrens. Andere lidstaten variëren bijvoorbeeld per regio of huishoudtype en/of hebben een hogere inkomensgrens.

n 2016 werd onder het Nederlands voorzitterschap van de Europese Unie de EU stadsagenda gelanceerd.

Via diverse partnerschappen worden steden en andere stakeholders betrokken bij stedelijke vraagstukken. Een van die partnerschappen is het Housing Partnership. In 2019 leverde dit een gedetailleerd actieplan op. De belangrijkste aanbeveling van dit partnerschap: EU, pas uw DAEB-regels aan. Deze regels komen niet meer overeen met de situatie op veel woningmarkten in Europa.

In dit artikel gaan we in op het Housing Partnership en deze aanbeveling. Om dit goed te kunnen duiden wordt ook een samenvatting gegeven van de beleidsdiscussie over deze regels (en waarom deze discussie nog steeds relevant is).

Het Housing Partnership Het Housing Partnership heeft aanbevelingen gedaan in drie categorieën: betere ­regelgeving, betere financiering, en betere kennisuitwisseling en governance. De aanbevelingen op het gebied van betere regelgeving gaan over de Europese staatssteunregels. In dit artikel gaan we hier nader op in.

Een (lange) bevoegdheids­ discussie

Staatssteun, DAEB en inkomensgrenzen; hoe zat dat ook alweer?

In het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VwEU) staat dat lidstaten ruime bevoegdheden hebben om zelf te bepalen hoe de omvang van een DAEB er uit ziet. Het is dan ook opmerkelijk te noemen dat er voor sociale huisvesting specifiek verwezen wordt naar sociaal achtergestelde groepen.

De Europese Commissie toetst alleen, achteraf, op de afwezigheid van een kennelijke fout. Een voorwaarde voor het financieren van een DAEB is dat er sprake moet zijn van

Niet iedereen kan in Nederland zomaar een sociale huurwoning huren. In ons land geldt een inkomensgrens van €39.055 (anno 2020). Deze grens is tot stand gekomen nadat de Europese Commissie in 2009 aangaf dat steun aan woningcorporaties niet voldeed aan het staatssteunrecht. De Commissie besloot hiertoe nadat Nederland de steun aan woningcorporaties in 2005 had genotificeerd bij de Europese Commissie en de com-

44

“Regels ­blokkeren ­publieke ­investeringen in sociale ­woningbouw” MICHAELA KAUER 45

BRON HOUSING PARTNERSHIP

De Ieren kenden een stelsel dat zich grotendeels op de allerarmsten in de samenleving richtte. Hiervoor ontvingen de sociale huuraanbieders overheidssubsidies. De Ierse overheid besloot de gegeven staatssteun te notificeren bij de Europese Commissie. Het Ierse stelsel werd goedgekeurd. De Commissie is de focus op de allerarmsten hierna gaan gebruiken als referentiepunt in andere staatssteundiscussies. Zo is bekend dat in de gesprekken tussen de Nederlandse overheid over het sociale huurstelsel door de Europese Commissie ook verwezen werd naar de Ierse inkomensgrenzen.

Zweden: De Zweedse casus begon in 2005 toen Zweedse particuliere vastgoedeigenaren een klacht indienden bij de Europese Commissie. Het Zweedse woonbeleid zou niet in overeenstemming zijn met EU-wetgeving op het gebied van staats-

een vorm van marktfalen. Er is sprake van een kennelijke fout wanneer een foute economische analyse over dit marktfalen ten grondslag ligt aan deze financiering of wanneer de maatregel die dit marktfalen tegen moet gaan niet proportioneel is.

De Europese Unie heeft formeel geen beleidsmandaat op het gebied van wonen. Het is aan de lidstaten zelf om hier beleid voor te ontwikkelen. Echter middels het DAEB-besluit, en specifiek de doelgroepsverwijzing, oefent de Europese Commissie hier wel invloed op uit. Hier zit spanning tussen en dit is de afgelopen jaren dan ook onderwerp geweest van veel discussie.

Naast de bekende Nederlandse zaak speelde er ook vergelijkbare casussen in Ierland, Zweden en Frankrijk.

Ierland: Ierland was één van de eerste lidstaten waar de staatssteundiscussie speelde.

46

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN

“In Europa zien we verschillen tussen inkomensgrenzen”

steun. Een belangrijk onderdeel van de klacht was dat Zweedse gemeentelijke bedrijven genoegen namen met beperkte winsten. De klagers beschouwden dit als een vorm oneigenlijke subsidie. In tegenstelling tot in Nederland leidde dit niet tot het ingrijpen van de Europese Commissie. De Zweedse overheid bracht de klagers en de gemeentelijke bedrijven bij elkaar. Hier volgde een overeenkomst uit. De Zweedse wetgeving werd aanpast, subsidies werden afgeschaft en de gemeentelijke bedrijven moesten aan ‘business like principles’ gaan voldoen. Dit houdt in dat de gemeentelijke bedrijven winst moeten nastreven. Formeel gesproken spreekt men in Zweden dan ook niet meer over sociale huisvesting maar over publieke huisvesting. Deze publieke huisvesting richt zich op alle segmenten van de samenleving en niet alleen de huishoudens met een kleine portemonnee.

Frankrijk: Ook in Frankrijk speelde een discussie over DAEB-steun aan sociale verhuurders. De Franse federatie van private vastgoedeigenaren dienden in 2012 twee klachten in bij de Europese Commissie. De inkomensgrenzen zouden naar mening van de klagers te hoog zijn. Ook zou niet voldaan worden aan Europese regels met betrekking tot overcompensatie. Deze regels moeten er op na zien dat teveel verleende staatssteun (overcompensatie) teruggevorderd wordt. De uitkomst van deze procedure is nog onbekend.

In 2013 mengden Europese steden zich in de discussie, of de Europese Commissie niet te sturend is in de wijze waarop lidstaten woonbeleid ontwikkelen. Door 30 burgemeesters van diverse Europese steden, waaronder Eberhart van der Laan, voormalig burgemeester van Amsterdam, werd een resolutie aangenomen waarin de Europese Commissie wordt verzocht om de definitie

van sociale huisvesting aan de lidstaten over te laten. Het Europees parlement heeft hier een aantal jaar geleden een soortgelijke resolutie over opgenomen. Vorig jaar volgden ook het Europees Economisch en Sociaal ­Comité en het Comité van de Regio’s.

Aanbevelingen Housing Partnership Het Housing Partnership neemt heel duidelijk stelling in deze discussie. Vastgesteld wordt dat de afgelopen jaren in Europa de publieke investeringen in volkshuisvesting zijn afgenomen en dat het mededingingsrecht, en de onduidelijkheden over de bevoegdheden met betrekking tot het definiëren van de doelgroep die toegang heeft tot sociale huisvesting, hier een rol in speelt.

Het Housing Partnership stelt dat de omvang van een DAEB vastgesteld moet worden op basis van nationale, regionale en lokale eigenschappen. Lidstaten hebben hier veel beter zicht op en zij zouden dan ook bepalend moeten zijn. Ook geeft het Housing Partnership aan dat een concentratie van ‘sociaal achtergestelde groepen’ tot segregatie kan leiden. Iets wat we in Nederland maar al te goed herkennen. Rigo Research en Advies stelde tot tweemaal toe vast dat er steeds meer kwetsbare huishoudens in corporatiewoningen wonen en dat de leefbaarheid in deze wijken hard achteruit gaat.

Het Housing Partnership doet de Europese Commissie dan ook een concrete aanbeveling: schrap de verwijzing naar sociaal ach-

47

tergestelde groepen. Michaela Kauer, Coördinator van het Housing Partnership en hoofd van het EU-kantoor van de stad Wenen in Brussel, zegt hierover: “Wij zien dat staatssteunregels publieke investeringen in sociale woningbouw in veel landen blokkeren, terwijl die investeringen juist zo nodig zijn. De woningnood waarmee we in de nasleep van de financiële crisis van 2008 werden geconfronteerd zal aanzienlijk worden verergerd door de Covid-19-crisis. We hebben straks echt alle middelen nodig om investeringen op gang te laten komen.”

“Er dreigt een tekort aan kernberoepen in steden te ontstaan” Sorcha Edwards, secretaris-generaal van Housing Europe, stelt dat het beperken van de toegang tot de sociale huursector een kunstmatige beperking is die is ingegeven door ideologie. “In de praktijk zie je dat de meest robuuste huisvestingsstelsels juist een brede toegang tot sociale huisvesting kennen. Het voordeel van een bredere doelgroep is ook dat dit beter aan de belastingbetaler te legitimeren is. Ook zij kunnen dan op de sector rekenen indien zij hulp nodig hebben bij het vinden van betaalbare huisvesting.”

Waarom is dit ene zinnetje zo relevant?

Zoals omschreven speelt de discussie over de doelgroep verwijzing al jaren. Waarom is het nu eigenlijk nog steeds van belang dat dit ene zinnetje in Europese regelgeving wordt aangepast?

48

De DAEB-regelgeving is voor het laatst 8 jaar geleden aangepast. De verwijzing naar achterstandsgroepen in het DAEB-besluit komt totaal niet meer overeen met de situatie op veel Europese woningmarkten.

Het is evident dat de groep die geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kan vinden, inmiddels veel breder is geworden dan alleen achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen. Door de coronacrisis is bijvoorbeeld ook de woningnood onder uitoefenaars van vitale beroepen extra zichtbaar geworden.

Ook in Nederland speelt dit ook nadrukkelijk. Door relatief hoge prijzen in de koopmarkt, relatief lage prijzen in de sociale huur en een beperkt en prijzig middenhuur aanbod, vallen huishoudens met een middeninkomen tussen wal en schip.

Opmerkelijk feit hierbij is dat juist in een land als Ierland, waar een deel van de discussie over de toegang tot de sociale huursector begon, de situatie er inmiddels ook compleet anders uit ziet.

Na de financiële crisis van 2008 trok de overheid zich terug en werden er geen subsidies meer verleend. De sociale huursector in Ierland is afhankelijk van derden geworden voor het aantrekken van financiële middelen. De betaalbaarheidsproblematiek in Ierland is groot en veel middeninkomens kunnen op de markt geen betaalbare (huur) woning vinden. Donal McManus, directeur van The Irish Council for Social Housing, is hier stellig over: “Het falen van de markt in het aanbieden van betaalbare huisvesting raakt veel meer huishoudens dan alleen de doelgroep van de sociale huursector. In Dublin kost een tweekamerappartement al snel 2.000 euro per maand. Huishoudens met een inkomen tussen de 40.000 en

OUDE EN NIEUWE OPLOSSINGEN Hoe landt het actieplan in Brussel?

60.000 euro per jaar kunnen dit niet betalen en hebben ook geen toegang tot de sociale huursector. Er dreigt een tekort aan kernberoepen in steden te ontstaan.”

Het Housing Partnership leverde haar actieplan op in 2019. Eigenlijk in een vrij ongelukkige periode. In mei 2019 vonden immers Europese verkiezingen plaats. Hierna start een nieuwe mandaatperiode van de Europese Commissie. Het herzien van het DAEB-besluit is een te politieke beslissing voor een Europese Commissie die aan het einde van haar mandaat zit.

Het Housing Partnership zat dus feitelijk met een overbruggingsperiode van een jaar. Deze tijd is gebruikt om belanghebbenden bekend te maken met het actieplan van het Housing Partnership, waaronder de nieuw gekozen Europarlementariërs. De Europese Commissie nam vlak voor het einde van haar termijn wel nog het besluit om de DAEB-regels te evalueren. Deze evaluatie duurt tot begin 2021 (de nieuwe Europese Commissie trad op 1 december aan).

Daarna wordt besloten of de DAEB-regels ook herzien worden.

Met het actieplan heeft het Housing Partnership goede munitie in handen om tijdens deze evaluatie in te blijven zetten op een aanpassing van de doelgroepsverwijzing.

Positief hierbij is dat deze inzet, door de opzet van het Housing Partnership, brede steun heeft van zowel lidstaten, steden en belangengroepen en steeds meer partijen zich uitspreken over de wooncrisis en de noodzaak hier wat aan te doen.

Lobbygroepen met andere belangen zullen echter blijven pleiten voor een zo smal mogelijke sociale huursector. Deze lange beleidsdiscussie is dus nog ver van afgerond. Zoals een bekende uitspraak in de Brusselse bubbel luidt: nothing is agreed until everything is agreed.

Europese erkenning voor de wooncrisis Ook op Europees niveau is erkenning gekomen voor de wooncrisis. Het nieuw gekozen Europees Parlement heeft meteen tijdens haar eerste plenaire zitting van het jaar aandacht gevraagd voor sociale huisvesting en de toename van dakloosheid in Europa. Eurocommissaris Schmit gaf in dit debat aan dat hij de hoge woningprijzen en tekort aan sociale huurwoningen hier als redenen van ziet.

Ook in Nederland herkennen we dit maar al te goed. Het vinden van een passende en betaalbare vrije sector woning in grote steden is vaak niet mogelijk, ondanks dat de markt sinds het ingrijpen van de Europese Commissie meer ruimte heeft gekregen om juist voor dit segment aanbod te ontwikkelen.

Het onderzoeksbureau van de Europese Commissie (het Gemeenschappelijk Centrum voor Onderzoek, JRC), komt in 2019 tot soortgelijke conclusies. In het rapport de Toekomst van Steden wordt aangegeven dat de huren in steden harder stijgen dan inkomens en de beschikbaarheid van huurwoningen laag is. Ook spreekt het JRC haar zorgen uit over de financialisatie van de woningmarkt. Hierbij stelt zij dat de recente schaalvergroting in investeringen in residentieel stedelijk vastgoed van buitenlandse investeerders eigendomspatronen hebben veranderd, waardoor bezorgdheid is ontstaan over het sociale weefsel van een stad en over wie verantwoordelijk kan worden gehouden voor het recht op adequate en betaalbare huisvesting.

49

De micro­ woning: vloek of zegen?

Anne Vrieler

50

DE MICROWONING IS in opkomst. Onder druk van stijgende woonprijzen gaat de stads­ bewoner steeds kleiner wonen. In Amsterdam bedroeg in de periode 2015 - 2018 een derde tot de helft van de opgeleverde nieuwbouw een microwoning. Wat is deze microwoning precies en is de opkomst een slim verdienmodel in een markt onder druk of een passend antwoord op een reële vraag?

De microwoning kan worden omschreven als een zelfstandige eenkamerwoning, bedoeld voor bewoning door één persoon, met een oppervlakte van 25 - 40m², gelegen in of nabij het centrum en deel uitmakend van een complex met aanvullende, gedeelde voorzienin­ gen. In deze hoedanigheid is de microwoning een nieuw verschijnsel. Het oppervlak staat in wisselwerking met de locatie en de context van de woning: méér gedeelde diensten en voorzieningen kan gepaard gaan met minder oppervlak en andersom.

Vanuit de aanbod kant kan de snelle opkomst van de microwoning erop duiden dat er sprake is van een (nieuwe) markt met hoog rendement.

De microwoning is een veilige investering in een markt met een flink woningtekort. De woning

51

Microwoning Holon House.

BRON HOH ARCHITECTEN

past bovendien in het gemeentelijk beleid en in de meer algemene trend tot kleiner bouwen, als gevolg van fors gestegen bouwkosten en hogere eisen. Vanuit de vraag kant lijkt er sprake van groeiende belangstelling door het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens, waarvan vele niet in staat zijn een woning te kopen of dit ook niet nastreven. De woning past bij een nieuwe, opkomende leefstijl waarin de woning als zodanig minder belangrijk is en de omgeving des te meer.

De microwoning is hard op weg een structu­ reel element te worden van het Amsterdamse woningaanbod. Hoewel er zeker een groep woningzoekenden bestaat die geholpen is met een microwoning, is het voor anderen een kwestie van net-niet-maar-geen-keuze. Deze groep hoort eigenlijk thuis in het middenseg­ ment, maar kan door weinig en duur aanbod niet doordringen. Laat de microwoning maar komen, maar pas op: niet overdrijven en zorg zo snel mogelijk voor doorstroming.

52

BEELDESSAY

Binnentuin microwoning Amsterdam Nieuw West.

BRON CHANGE

Binnenkant microwoning Amsterdam Nieuw West.

BRON CHANGE

53

Gesleutel aan grenzen Regionale verschillen en toekomstperspectief

54

Onlangs stemde de ministerraad in met een wetsvoorstel om de doelgroep sociale huur te wijzigen. Waar momenteel alle huishoudens met een inkomen tot €38.035 in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, wordt dit €35.000 voor eenpersoons- en €42.000 voor meerpersoonshuishoudens. ABF Research onderzocht wat dit betekent voor de doelgroep sociale huur, met daarbij speciale aandacht voor regionale verschillen en verwachtingen voor de toekomst.

Tom Kleinepier en Kenneth Gopal

55

EFFECTEN HUIDIG BELEID

M

Dit artikel beschrijft hoe de ‘Nieuwe doelgroep’ (nieuwe regelgeving) zich verhoudt tot de EC-doelgroep (huidige regelgeving).

We kijken daarbij eerst naar de situatie voor Nederland als geheel om vervolgens enkele regionale verschillen in kaart te brengen.

Ook blikken we vooruit naar hoe de twee verschillend gedefinieerde doelgroepen zich naar verwachting ontwikkelen in de toekomst.

omenteel is bijna een op de drie woningen in Nederland in het bezit van een woningcorporatie. Dat komt neer op zo’n 2,3 miljoen corporatiewoningen. Het grootste deel (94%) van het zelfstandige corporatiebezit heeft een kale huurprijs onder de liberalisatiegrens van €720,42 per maand (dVi, 2018). Deze woningen worden sociale huurwoningen genoemd.

Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80% van het vrijkomend aanbod van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot €38.035 per jaar (inkomen kinderen niet meegerekend). Huishoudens met een inkomen onder deze grens worden vaak aangeduid als de ‘EC-doelgroep’ omdat regelgeving omtrent toewijzing van sociale huurwoningen met instemming van de Europese Commissie (EC) is ingevoerd. Europese lidstaten zijn vrij om zelf te bepalen hoe de doelgroep precies afgebakend wordt. De Nederlandse inkomensgrens voor sociale huur leidt al jaren tot veel discussie. Volgens Aedes, de Woonbond en andere partijen is de huidige inkomensgrens te laag voor veel van onze woningmarkten. Daarnaast zou er rekening gehouden moeten worden met huishoudtype vanwege verschillen in draagkracht.

Vorig jaar zomer heeft minister Ollongren het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen ingediend, dat inmiddels is goedgekeurd door de ministerraad. Hierin wordt onder andere voorgesteld om de inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen te veranderen: van €38.035 voor alle huishoudens naar €35.000 voor eenpersoons- en €42.000 voor meerpersoonshuishoudens.

Nationaal niveau In 2018 behoorde 45,5% van alle huishoudens tot de EC-doelgroep, een totaal van 3.572.000 huishoudens. Hiermee is de doelgroep aanzienlijk groter dan het aantal corporatiewoningen, waarvan 2,2 miljoen sociale huurwoningen. Dit betekent niet dat er zo’n 1,4 miljoen sociale huurwoningen tekortkomen. Een deel van de doelgroep dat buiten de sociale huursector woonachtig is woont bijvoorbeeld in een koopwoning met lage lasten of in een particuliere huurwoning met een huur beneden de liberalisatiegrens. Anderzijds is er ook een ‘verborgen’ doelgroep, zoals jongeren die het ouderlijk huis willen verlaten maar dit niet kunnen vanwege een gebrek aan betaalbare woonruimte.

De nieuwe doelgroep is in 2018 iets groter dan de EC-doelgroep met 46,5% van alle huishoudens, een totaal van 3.653.000 huishoudens. Met de nieuwe regelgeving komen er niet simpelweg 3.653.0003.572.000=81.000 nieuwe huishoudens bij aan wie een sociale huurwoning toegewezen mag worden. De samenstelling van de groep verandert ook aanzienlijk. Omdat de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens wordt verlaagd terwijl deze voor meerpersoonshuishoudens wordt verhoogd omvat de nieuwe doelgroep minder alleenstaanden en meer niet-alleen-

56

“Er vallen duizenden eenpersoons­ huishoudens ­buiten de boot” TOM KLEINEPIER 57

de doelgroep hier toe met zo’n 7.000 huishoudens (0,3 %).

Het is bij Figuur 1 relevant om op te merken dat in de huidige analyses de EC-doelgroep is bepaald als huishoudens met een belastbaar inkomen tot €38.035 per jaar.

In de EC-regelgeving mochten woningcorporaties de afgelopen jaren nog 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe-

staanden dan de EC-doelgroep. In Figuur 1 is te zien dat 144.000 huishoudens wel tot de EC-doelgroep behoren maar niet tot de nieuwe doelgroep. Omgekeerd zijn er 225.000 huishoudens die wel tot de nieuwe maar niet tot de EC-doelgroep behoren.

Wanneer we alleen kijken naar huishoudens in een huurwoning, dan zijn de verschillen duidelijk kleiner. Per saldo neemt

Data en methode De analyses zijn primair gebaseerd op data van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2018.

In het WoON, dat om de drie jaar wordt herhaald, worden onder personen van 18 jaar en ouder enquêtes afgenomen waarin gevraagd wordt naar een groot aantal aspecten van hun woonsituatie, zoals de samenstelling van het huishouden, de woning, de woonlasten en woonwensen. Elke respondent krijgt een gewicht toegekend zodat het WoON represen­ tatief is voor heel Nederland.

Na de afronding van het veldwerk worden de resultaten van de WoON-enquête aangevuld en verrijkt met gegevens uit registers. Zo zijn de inkomensgegevens afkomstig van de Belastingdienst en hebben betrekking op de aangifte van 2018 (over inkomensjaar 2017).

Voor het bepalen van de EC- en de Ollon­ gren-doelgroep is daarom gewerkt met de inkomensgrenzen van 2017. Voor de EC-­ doelgroep zijn dit alle huishoudens met een inkomen van €36.165 of lager. Omdat dit bedrag ongeveer 5% lager is dan de inko­ mensgrens in 2019 zijn de bedragen voor het bepalen van de Ollongren-doelgroep met eenzelfde factor verlaagd. De Ollongren-doel­ groep bestaat daarom uit eenpersoonshuis­ houdens met een inkomen tot €33.279 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot €39.935.

Voor het bepalen van de grootte van de doelgroepen in de toekomst is gebruik gemaakt van het woningmarktsimulatiemodel ‘Socrates’ van ABF Research. De woningmarkt is afhankelijk van diverse factoren zoals bevol­ kingsgroei, inkomensontwikkeling, woonvoor­ keuren, enzovoorts. Omdat economische groei zich lastig laat voorspellen wordt hiervoor met drie scenario’s gewerkt: Laag, Midden en Hoog.

Voor de jaren 2018-2020 wordt in alle scenario’s aangesloten bij de verwachtingen van het Centraal Planbureau. In het scenario Midden, waar de huidige analyses op gebaseerd zijn, wordt vanaf 2021 uitgegaan van een gemiddel­ de jaarlijkse inkomensgroei van 0,4% (het langjarig gemiddelde over de laatste 30 jaar).

Merk op dat dit vanwege de huidige situatie omtrent COVID-19 niet langer een waarschijnlijk scenario is. Het is daarom vooral interessant te letten op de verschillen in de ontwikkeling van de nieuwe doelgroep en de EC-doelgroep en niet zozeer op de grootte van de doelgroep.

Naast verschillende inkomensscenario’s wordt ook op drie verschillende manieren rekening houden met woonvoorkeuren. In dit artikel is gewerkt met de variant waarbij de vraag van doorstromers en starters in gelijke mate is meegenomen om de nieuwbouw te bepalen.

Deze variant wordt ‘Gelijk’ genoemd. Voor meer informatie, zie www.abfresearch.nl.

58

EFFECTEN HUIDIG BELEID

Zoals we op nationaal niveau al zagen is het verschil tussen de twee doelgroepen het gevolg van een saldo: enerzijds groeit de doelgroep door meerpersoonshuishoudens met een inkomen tussen de huidige en nieuwe (hogere) inkomensgrens, anderzijds wordt de doelgroep kleiner door alleenstaanden met een inkomen tussen de huidige en nieuwe (lagere) inkomensgrens. Dit roept de vraag op in welke regio nu de meeste verandering op zal treden met de nieuwe inkomensgrenzen. In Figuur 2 tonen we de pro-

wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen €38.035 en €42.436 (de overige 10% mag vrij worden toegewezen). De doelgroep sociale huur wordt daarom ook wel gedefinieerd als huishoudens met een inkomen tot €42.436. Wanneer we deze definitie hadden aangehouden, was de EC-doelgroep groter geweest dan de nieuwe doelgroep. We hebben bij de EC-doelgroep gekozen voor de inkomensgrens van €38.035 omdat veruit de meeste sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan deze doelgroep (80%).

Bovendien betreft de 10% toewijzingsruimte voor lage middeninkomens een tijdelijke verruiming die in de praktijk weinig gebruikt wordt door corporaties.

Regionaal niveau

“De Nederlandse inkomensgrens voor sociale huur leidt al jaren tot veel discussie.”

Voor regionale verschillen richten we ons op de negentien woningwetregio’s die de kernwerkgebieden van woningcorporaties vormen. Op enkele uitzonderingen na heeft elke corporatie één woningwetregio als kernwerkgebied. Figuur 2 toont per regio het percentage huishoudens behorende tot de EC- en de nieuwe doelgroep. In Groningen/Drenthe is zowel de EC- (51%) als de nieuwe doelgroep (52%) relatief gezien het grootst. In de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde is zowel de EC- (37%) als de nieuwe doelgroep (39%) relatief gezien het kleinst. In alle woningwetregio’s, behalve de Metropoolregio Amsterdam (MRA), is de nieuwe doelgroep groter dan de EC-doelgroep. Juist in de regio met de hoogste druk op de woningmarkt wordt de doelgroep sociale huur dus kleiner met de nieuwe regelgeving en worden meer mensen aangewezen op de middenhuur. Het is de vraag of dit voldoende beschikbaar is, vooral in de MRA.

centuele toename en afname (en bijbehorend saldo) van de doelgroep voor de regio’s afzonderlijk.

Met de nieuwe inkomensgrenzen zal de doelgroep het sterkst groeien in Oost Nederland: 4,4% van de huishoudens in deze regio behoort niet tot de EC- maar wel tot de nieuwe doelgroep. Omgekeerd behoort 1,3% van de huishoudens wel tot de ECmaar niet tot de nieuwe doelgroep. Per saldo neemt de doelgroep hier dus met 3,1% in omvang toe. In de MRA is het tegenovergestelde beeld te zien: hier zal de doelgroep voor sociale huurwoningen juist kleiner worden met de nieuwe inkomensgrenzen, al is de afname minimaal (0,1%).

Een belangrijke verklaring voor dit verschil is dat het aandeel alleenstaanden in

59

Figuur 1. Totaal aantal huishoudens en aantal huishoudens in huurwoningen in 2018 behorende tot beide doelgroepen, alleen de EC-doelgroep of alleen de nieuwe doelgroep.

BRON: WOON 2018.

Woningmarktregio’s (woningwet) 1 2 3 4 5 6

Groningen Drenthe Noord-Holland Noord Zwolle - Stedendriehoek Metropoolregio Amsterdam Amesfoort Noord - Veluwe Zeewolde 7 Holland Rijnland 8 Oost Nederland 9 U16 10 Food Valley 11 Haaglanden Midden-Holland Rotterdam 12 Arnhem Nijmegen 13 Woongaard 14 Drechtsteden Hoekse Waard 15 Noordoost Brabant 16 West-Brabant en Hart van Brabant 17 Zeeland 18 Metropoolregio Eindhoven 19 Limburg

Kaart Nederland woningmarkt regio’s.

BRON REGIOATLAS

60

EFFECTEN HUIDIG BELEID

“Rekening houden met huishoudtype vanwege verschillen in draagkracht”

Oost Nederland lager is dan in de MRA: 34% versus 43% van de huishoudens (WoON, 2018). Verschillen in huishoudtype worden dus extra belangrijk voor regionale verschillen in de grootte van de doelgroep.

Wanneer we specifiek kijken naar huishoudens in een huurwoning dan is de nieuwe doelgroep kleiner dan de EC-doelgroep in vijf woningwetregio’s: Noord-Holland Noord (-0,1%), Woongaard (-1,9%), Drechtsteden/Hoeksche Waard (-0,3%), Limburg (-0,2%) en de MRA (-0,9%). De doelgroep die in een koopwoning is gehuisvest stroomt over het algemeen niet vaak door naar een sociale huurwoning.

komende jaren juist zal toenemen, zowel in absolute als in relatieve zin.

Ondanks dat de grootte van de doelgroep zich dus naar alle waarschijnlijkheid anders zal ontwikkelen dan in Figuur 3, is het wel interessant om te kijken naar de verschillende ontwikkelingen van de EC-doelgroep en de nieuwe doelgroep. Hoewel de nieuwe doelgroep in 2040 nog steeds iets groter is dan de EC-doelgroep wordt het verschil kleiner.

Dit komt omdat het aantal eenpersoonshuishoudens sneller toeneemt dan het aantal meerpersoonshuishoudens. Dit patroon zien we ook terug op regionaal niveau (niet in figuur). In 2018 is de nieuwe doelgroep, op de MRA na, in alle woningwetregio’s groter dan de EC-doelgroep. In 2040 is dat nog steeds het geval in de meeste woningwetregio’s, maar zijn de verschillen wel kleiner geworden. In sommige regio’s, waaronder Holland Rijnland en Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam, is de nieuwe doelgroep kleiner dan de EC-doelgroep in 2040.

Toekomstperspectief Naast de analyse van de verschuivingen die de nieuwe inkomensgrenzen betekenen voor de omvang van de doelgroep op dit moment is het ook interessant om vooruit te blikken naar de toekomst. In Figuur 3 tonen we het percentage huishoudens behorende tot doelgroep ten opzichte van het totaal aantal huishoudens in de jaren 2018, 2030 en 2040. Zoals te zien is in het figuur zal de relatieve grootte van zowel de EC- als de nieuwe doelgroep naar verwachting afnemen in de toekomst. Op nationaal niveau is de verwachting dat de EC-doelgroep afneemt van 45,5% in 2018 naar 40,3% in 2040. De nieuwe doelgroep neemt naar verwachting sterker af van 46,5% in 2018 naar 40,7% in 2040.

De afname van de doelgroepen in Figuur 3 is gebaseerd op de welvaartsgroei die werd verwacht ten tijde van de analyses voor dit artikel. Gezien de recente ontwikkelingen omtrent COVID-19 (coronavirus) zijn deze inkomensontwikkelingen te optimistisch. Het is mogelijk, zo niet waarschijnlijk, dat de doelgroep sociale huur de

Conclusie Vorig jaar kwam het kabinet met een wetsvoorstel om de inkomensgrenzen voor de doelgroep van de sociale huursector te veranderen. Deze wetswijziging heeft een aan-

61

Figuur 2: Percentage huishoudens behorende tot de EC-doelgroep en de nieuwe doelgroep in 2018, uitgesplitst naar woningwetregio’s.

BRON: WOON 2018.

Figuur 3. Percentage huishoudens behorende tot de EC-doelgroep (links) en de Ollongren-doelgroep (rechts) voor de jaren 2018, 2030 en 2040.

BRON: WOON 2018 EN SOCRATES 2019 (ABF) - VARIANT: MIDDEN-GELIJK.

62

EFFECTEN HUIDIG BELEID

met veel (oudere) alleenstaanden kan dus meer worden toegewezen aan eenpersoonshuishoudens.

Ten slotte heeft de nieuwe regelgeving consequenties voor de toekomst. Omdat het aandeel eenpersoonshuishoudens zal toenemen komt er ook een steeds grotere groep alleenstaanden die geen aanspraak meer kan maken op een sociale huurwoning met de nieuwe inkomensgrenzen. De

tal consequenties. Ten eerste is de doelgroep met de nieuwe grenzen groter dan de doelgroep met de huidige grenzen. Meer huishoudens kunnen en zullen waarschijnlijk een beroep gaan doen op een sociale huurwoning. Dit is op zich goed nieuws, aangezien middenhuur in de praktijk vaak geen optie blijkt voor huishoudens met een laag middeninkomen. De huidige wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn echter al lang. Dit probleem lijkt eerder groter dan kleiner worden.

Een tweede consequentie is dat, hoewel de doelgroep per saldo groter wordt, er tegelijkertijd duizenden eenpersoonshuishoudens buiten de boot vallen met de nieuwe regelgeving.

Hierin bestaan bovendien belangrijke regionale verschillen.

In de MRA, een regio met relatief veel alleenstaanden, zien we zelfs dat de doelgroep sociale huur iets kleiner wordt met de nieuwe inkomensgrenzen. Alleenstaanden worden dus (nog) meer aangewezen op de middenhuur. Juist in regio’s met een hoge woningmarktdruk, zoals de MRA, is dit segment maar beperkt beschikbaar.

Ook ouderenorganisaties vrezen deze gevolgen van de nieuwe inkomenseisen.

Voor alleenstaande ouderen met een AOW en een klein pensioen wordt het straks moeilijker om een vaak grote en ongeschikte eengezinswoning te verruilen voor een kleinere sociale huurwoning.

Enigszins geruststellend is dat de regering hier wel al op geanticipeerd heeft door woningcorporaties de mogelijkheid te geven om hun vrije toewijzingsruimte anders in te richten wanneer hier lokaal behoefte aan is (naar maximaal 15% in plaats van de standaard 7,5%). In regio’s

“Het is mogelijk dat de doelgroep sociale huur de komende jaren juist zal toenemen” vraag is wie de groeiende groep alleenstaande huishoudens met een laag middeninkomen van betaalbare huisvesting gaat voorzien.

63

Stadswoningen Meesterkwartier Woerden FOTO PETER DE RUIG

64

EFFECTEN HUIDIG BELEID

Klein wonen in de stad?

Of ruimer in de buitenwijk?

Recent heeft het idee postgevat dat woningzoekenden vooral behoefte hebben aan suburbane grondgebonden woningen in plaats van de binnenstedelijke apparte­ menten die nu een groot deel van het woningbouwprogramma vormen. Dit artikel doet verslag van een onderzoek naar de betalingsbereidheid voor verschillende woningtypen (op verschillende locaties).

Edwin Buitelaar, Jip Claassens, Bart Rijken

H

et laat zien dat, wanneer we corrigeren voor woningomvang en de locatie van woningen, appartementen bijna 20 procent duurder zijn dan eengezinswoningen. Op basis hiervan en mede gelet op de verwachte ontwikkeling van eenpersoonshuishoudens is er geen sprake van overma-

65

EFFECTEN HUIDIG BELEID

mensen zeggen dat ze willen (stated preference) en niet naar wat mensen feitelijk blijken te willen (revealed preference). Ten tweede lopen hier twee zaken door elkaar: het vraagstuk van woningtypen (eengezinswoningen tegenover meergezinswoningen) en de locatie (hoogstedelijk tegenover suburbaan/perifeer).

Het is verstandig die twee uit elkaar te houden, aangezien ze in praktijk in meerdere combinaties voorkomen. Daarom doen wij hier verslag van een onderzoek waarin is gekeken naar de daadwerkelijke betalingsbereidheid voor woningtypen, gecorrigeerd voor de locatie (en andere woningkenmerken, waaronder woningomvang).

tige fixatie op de bouw van binnenstedelijke appartementen.

Collega Friso de Zeeuw, tot voor kort werkzaam bij de TU Delft en woningontwikkelaar BPD, beweert al langer dat er veel meer behoefte is aan suburbaan gelegen

“Om te voorzien in woonwensen moet het aandeel eengezins­huizen omhoog” eengezinswoningen dan aan stedelijke appartementen. Inmiddels bedient hij zich daarbij van woningbehoefteonderzoek, (zelf) uitgevoerd in opdracht van de NVB (de Nederlandse Vereniging van Bouwbedrijven). De resultaten bevestigen eerdere pleidooien: “om te voorzien in de woonwensen moet het aandeel eengezinshuizen in de woningbouw dus omhoog”. Ze vormen ook een basis voor de recent uitgebrachte visie Klein land, grote keuzes van het collectief Denkwerk, onder leiding van Bernard ter Haar, waarin onder andere de conclusie wordt getrokken dat we nu grotendeels de “verkeerde woningen” bouwen en dat er meer grondgebonden woningen buiten de stad zouden moeten verrijzen.

Het staat eenieder natuurlijk vrij om zo’n pleidooi te houden – al kun je je afvragen of de ruimtelijke ordening er is om één-op-één de woonwensen van individuele woningzoekenden in te willigen – maar wij hebben twee bezwaren tegen de vermeende feitelijke onderbouwing daarvan. Ten eerste gaat het om een onderzoek waarin is gekeken naar wat

Schaduwprijzen van appartementen en grondgebonden woningen Een onderzoek naar de betalingsbereidheid laat zien wat mensen écht belangrijk vinden wanneer ze worden geconfronteerd met de beperkingen van hun middelen en keuzeopties. Bij de woningkeuze moet dan bijvoorbeeld een afweging plaatsvinden tussen woninggrootte enerzijds en locatie nabij werk en voorzieningen anderzijds. Dit is ook een afweging tussen woningprijzen en transportkosten.

Via een zogenoemde hedonische prijsanalyse kan de betalingsbereidheid per woningkenmerk worden bepaald. Dit worden ook wel impliciete (hedonische) prijzen of schaduwprijzen genoemd; ze zijn niet ‘expliciet’ omdat er niet in individuele woningkenmerken wordt gehandeld, slechts in hele woningen. Schaduwprijzen voor woningkenmerken kunnen worden berekend doordat

66

“Een regio heeft een brede waaier aan woningtypen en woonmilieus nodig” EDWIN BUITELAAR 67

bonden woningen. Dit wordt vooral veroorzaakt door het verschil met rijwoningen, niet door het verschil met vrijstaande woningen en twee-onder-­een-kap.

Vooral interessant met het oog op inzicht in de toekomstige behoefte is de ontwikkeling van de prijspremie: wordt de betalingsbereidheid voor appartementen in de tijd groter of kleiner? De resultaten laten zien dat die premie op appartementen gedurende de onderzoeksperiode (2000-2019) is toegenomen. Dit is niet alleen in vergelijking met rijwoningen, hiervan is ook sprake wanneer we ze afzetten tegen vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen.

Het beeld dat naar voren komt heeft betrekking op Nederland als geheel. Woningmarkten zijn echter regionale markten, waardoor ook prijspremies regionaal zullen verschillen. Wanneer we op Amsterdam inzoomen dan valt op dat de betalingsbereidheid voor appartementen daar minder groot is dan voor grondgebonden woningen. Dit heeft zeer waarschijnlijk te maken met het relatief kleine aanbod grondgebonden woningen tegenover het grote aanbod van appartementen. Van alle woningtransacties in Amsterdam tussen 2000 en 2019 bestond bijna 90 procent uit appartementen, terwijl dat in de rest van Nederland ruim 27 procent was. Die grotere betalingsbereidheid voor grondgebonden woningen is in lijn met eerdere constateringen dat gezinnen de stad verlaten in verband met onvoldoende aanbod dat past bij hun huishoudenssamenstelling.

woningen in hun kenmerken deels overeenkomen en deels verschillen. Door woningen met elkaar te vergelijken kan aan het verschil in kenmerken een prijskaartje worden gehangen.

Het woningtype is zo’n kenmerk waarvoor een impliciete prijs kan worden bepaald. Immers je kunt kijken naar het prijsverschil tussen appartementen en eengezinswoningen. Wanneer we dat doen, en verder geen rekening houden met andere verschillen, dan is te zien dat appartementen gemiddeld genomen bijna 25 procent goedkoper zijn dan eengezinswoningen (Tabel 1, model 1). Maar die vergelijking is niet

“Wordt de betalings­bereidheid voor ­appartementen groter of k ­ leiner?” helemaal ­eerlijk. Immers, eengezinswoningen zijn gemiddeld groter dan appartementen. Wanneer we corrigeren voor allerlei woningkenmerken, waaronder woonoppervlakte, dan blijken appartementen gemiddeld bijna 25 procent duurder dan grondgebonden woningen (Tabel 1, model 2). Echter, we houden dan nog geen rekening met het feit dat appartementen oververtegenwoordigd zijn op meer centrale locaties en deze plekken hogere woning- en vastgoedwaarden kennen. Wanneer ook nog eens wordt gecorrigeerd voor de locatie (Tabel 1, model 3), dan verdwijnt een deel van de prijspremie van appartementen, maar lang niet helemaal; gemiddeld zijn a ­ ppartementen nog altijd bijna 20 procent duurder dan grondge-

Discussie: bouwen voor de yup of familie Doorzon?

De betalingsbereidheid voor appartementen

68

EFFECTEN HUIDIG BELEID

Tabel 1: Regressieresultaten voor de prijs van appartementen

zien. Hierbij moet ook nog eens worden bedacht dat het CBS verwacht dat ruim 85 procent van de huishoudensgroei tot 2050 bestaat uit eenpersoonshuishoudens, een doelgroep met een bovengemiddelde voorkeur voor appartementen.

is dus groter dan voor grondgebonden woningen en neemt toe. Dit kan twee dingen betekenen: of er is een intrinsieke en toenemende preferentie voor appartementen boven eengezinswoningen of er is een disbalans tussen het aanbod van en de vraag naar appartementen. Dat eerste is niet zo waarschijnlijk, zeker ook als je naar de woonpreferenties kijkt zoals besproken door De Zeeuw (en Keers). De tweede verklaring – te weinig aanbod in relatie tot de vraag – is waarschijnlijker.

Als je de vraag-aanbodverhouding op de woningmarkt als leidraad voor de ruimtelijke ordening wilt nemen dan ligt het eerder voor de hand om verhoudingsgewijs meer appartementen te bouwen. Uiteraard is het niet of-of. Een (stedelijke) regio heeft een brede waaier aan woningtypen en woonmilieus nodig, daar zal iedereen het over eens zijn. Maar er is in ieder geval geen reden om te veronderstellen dat er, gelet op de behoefte, te veel appartementen zouden worden gebouwd. De gemiddelde betalingsbereidheid laat immers het tegenovergestelde

Dankwoord Met dank aan Ton Dassen (PBL), Nils Klopper (PBL), Jan Rouwendal (VU), Frans Schilder (PBL) en Jan-Jaap Visser (Provincie Noord-Holland) voor hun commentaar op een eerdere versie van dit artikel. Ook danken we de NVM voor het beschikbaar stellen van de data.

Voor meer informatie over de methodische keuzes en meer voor de meer gespecificeerde resultaten verwijzen we naar de bijlage van de studie Binnenstedelijke appartementen en suburbane eengezinswoningen op: https://www. pbl.nl/publicaties/binnenstedelijke-appartemen­ ten-of-suburbane-eengezinswoningen

69

Huurtoeslag verdient herkansing 70

De betaalbaarheid van het wonen wordt een steeds urgenter thema.

Huurtoeslagen moeten in combinatie met gematigde huurprijzen van corporaties de betaalbaarheid garanderen. Door grote problemen bij de uitvoering van toeslagen bij de Belastingdienst hangen ingrijpende veranderingen in de lucht. We vroegen Maarten Vos deze ontwikkelingen te duiden.

Maarten Vos

71

EFFECTEN HUIDIG BELEID

O

meestal niet, met als gevolg jaarlijks 1,5 miljoen navorderingen. Vooral bij de kinderopvangtoeslag en de huurtoeslag gaat het vaak om duizenden euro’s. De kinderopvangtoeslag kan volledig opgeëist worden als een gebruiker een klein foutje heeft gemaakt. Daar is de fraudebestrijding volledig uit de hand gelopen. De huurtoeslag wordt berekend op basis van de feitelijke vraaghuur en servicekosten.

Die achterhalen is met name bij particuliere verhuurders arbeidsintensief en fraudegevoelig. Corporaties leveren het geautomatiseerd aan.

In het rapport ‘Ruimte voor wonen’ – voor lezers van dit blad zeer lezenswaardig – worden de problemen in de woningmarkt geanalyseerd. Het benoemt de aansturingsproblemen in de bouwopgave en de verstorende werking van de vraagondersteuning. Door hypotheekrenteaftrek, huurtoeslag en impliciete huurkortingen wordt de marktwerking verstoord en overconsumptie aangemoedigd.

De huurtoeslag, maar ook de kostendelersnorm bij uitkeringen ontmoedigt het samenwonen of delen van een woning.

Huurders krijgen bij sociale verhuurders impliciet huurkorting. Dat belemmert verhuizing van huurders die kleiner of duurder zouden kunnen gaan wonen en zorgt zo voor inefficiënt gebruik van de woningvoorraad. Verder stimuleert de huurtoeslag verhuurders tot het opdrijven van de huren tot de huurgrenzen. Ook hebben huurders weinig reden om sobere keuzes te maken, omdat de hogere huur

nlangs verschenen drie rapporten van de Rijksoverheid: Interdepartementaal Beleidsonderzoek (IBO) Toeslagen1 deel 1 en deel 2, en de Brede Maatschappelijke Heroverweging “Ruimte voor Wonen 2”. Hierin staan vergaande voorstellen voor een herziening van het betaalbaarheidsstelsel voor (sociale) huisvesting. Met de enorme politieke druk om het stelsel eenvoudiger te maken, is dat bepaald niet zonder risico’s voor betaalbaar wonen in Nederland.

Toeslagen: uitvoering uit de rails gelopen In 2006 werd het huidige toeslagensysteem ingevoerd. Doel was meer eigen verantwoordelijkheid, en meer gerichtheid op de actuele situatie van de gebruiker. Sindsdien wordt achteraf afgerekend op basis van het vastgestelde jaarinkomen. De vele nabetalingen en vooral navorderingen vormen het grote uitvoeringsprobleem. Van huurders wordt verwacht dat ze correct en tijdig aanvragen en wijzigingen doorgeven. Dat gebeurt

“Meer gerichtheid op de actuele situatie van de gebruiker”

INTERDEPARTEMENTAAL BELEIDSONDERZOEK TOESLAGEN DEEL 1 EN 2: HTTPS://WWW.RIJKSOVERHEID.NL/DOCUMENTEN/

1

KAMERSTUKKEN/2020/04/30/AANBIEDINGSBRIEF-KABINETSINZET-TOESLAGEN BREDE MAATSCHAPPELIJKE HEROVERWEGING RUIMTE VOOR WONEN. RIJKSOVERHEID, APRIL 2020. HTTPS://WWW.RIJKSOVERHEID.NL/

2

DOCUMENTEN/RAPPORTEN/2020/04/20/BMH-7-RUIMTE-VOOR-WONEN

72

“Moeten ­corporaties alle woningen verhuren op de normhuur, ­ongeacht de kwaliteit?”

MAARTEN VOS 73

De huidige toeslagen zijn gericht op tijdigheid en gerichtheid.

BRON IBO TOESLAGEN 2

is een correcte toekenning zonder verrassingen achteraf. Zolang grondslagen niet onverwacht fluctueren, mogen ze best onderdeel zijn van een ingewikkelde berekening, want die gaat de gebruiker toch niet zelf maken. Er is de nodige nuance in de grondslagen nodig om de huurtoeslag te laten doen wat het moet doen: passend prettig wonen betaalbaar maken.

toch grotendeels wordt gesubsidieerd. Al met al worden zittende bewoners met de huidige vraagondersteuning te goed geholpen, ten koste van toetreders op de woningmarkt.

Beperkt doenvermogen Zoals de meeste overheidsrapporten baseren de rapporten zich in hun effectenanalyses op CPB modellen die uitgaan van de “homo economicus”. Alsof een verhuizing eenvoudig afhangt van de prijs-kwaliteitsverhouding en mensen hun arbeidsinzet vooral bepalen op basis van de euro’s die het netto oplevert. Grote winst is dat het IBO wel degelijk komt met een voor de rijksoverheid nieuw mensbeeld: bij gebruikers ontbreekt het doenvermogen om hun toeslagen adequaat te regelen. Het sleutelwoord is daarom vereenvoudiging, “zodat de gebruiker het snapt”. Daar schuilt wel een risico van doorgeslagen simplisme. Waar het mijns inziens om gaat

Inkomen vaststellen Het IBO stelt onder andere voor de huurtoeslag toe te kennen op een vastgesteld inkomen, dus 2 kalenderjaren terug (T-2).

Dat betekent dat meer en langer huurtoeslag wordt gegeven dan nodig, als het inkomen stijgt. Maar ook dat bij inkomensdaling de huurtoeslag veel te laat bijspringt. Een vangnetregeling bij bijvoorbeeld 20% inkomensdaling kan dat probleem ondervangen, wat natuurlijk wel weer bewerkelijker is in de uitvoering en doenvermogen vraagt van de aanvrager.

74

EFFECTEN HUIDIG BELEID

“Huurtoeslag moet passend prettig wonen betaalbaar maken.”

Een ander voorstel van IBO is kort op het actueel inkomen gaan zitten, met behulp van de zogenaamde polisadministratie.

Daarmee kan de huurtoeslag met vertraging van enkele maanden meebewegen met het maandinkomen. Voor mensen met uitkering en dienstverband kan dat, maar niet voor zelfstandigen. Ik zou zeggen: meteen doen en de automatisering hier op inrichten. Zelfstandigen blijven een lastige. Kan een koppeling met de aangifte omzetbelasting hier iets in betekenen? Is desnoods een uitkering per kwartaal achteraf de oplossing?

Opvallend is dat het IBO niets zegt over een belangrijke verbetering die 1 januari al is doorgevoerd: het schrappen van de harde inkomensgrens in de huurtoeslag.

Juist die grens zorgde voor grote terugbetaalproblemen. Want 1 euro teveel verdiend in een jaar, dan moest de volledige huurtoeslag terugbetaald worden. En dat gaat dan meteen om bedragen vanaf 1200 euro. Nu dat is opgelost zijn grote navorderingen alleen nog aan de orde bij grote inkomensstijgers en overschrijding van de vermogensvoet. In beide situaties lijken de ontvangers wel in staat om die vordering (in termijnen) te voldoen. Is het grootste uitvoeringsprobleem bij de huurtoeslag dus niet al opgelost?

dentenhuisvesters nadat onzelfstandige eenheden niet meer subsidiabel waren sinds 1997, massaal zelfstandige eenheden zijn gaan bouwen. De huurprijs daarvan is voor een student alleen met huurtoeslag te betalen. Een illustratie hoe ondoordachte ingrepen in de vraagondersteuning verstorende effecten hebben, waar je nog decennia mee te kampen hebt.

Het schrappen van subsidiabele servicekosten lijkt wel een logische vereenvoudiging, zonder al te grote consequenties. ­Laten we de voor huurder nauwelijks beïnvloedbare servicekosten zoals collectief stroomgebruik en schoonmaakkosten dan ook maar opnemen in de kale huur. Dat levert weer minder administratieve lasten op voor de corporatie, en voorkomt dat appartementen na aftopping (op de kale huur) duurder zijn dan eengezinswoningen.

Oplossingen in de huursfeer

Normhuur

Andere voorgestelde oplossingen die de uitvoering vereenvoudigen zijn het schrappen van huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar, het buiten beschouwing laten van de subsidiabele servicekosten en invoering van een normhuur. Voor het schrappen van huurtoeslag van jongeren onder de 23 valt wat te zeggen, want je kunt best starten op een kamer of een gedeelde woning. Problematisch is dat stu-

Het vervangen van de vraaghuur voor een normhuur is op het eerste gezicht best een logische gedachte. Zo betaalt de huurder zelf volledig voor meer kwaliteit, kan de verhuurder huurverhogingen niet meer afwentelen op de schatkist en is de belastingdienst een lastig toets-element kwijt.

Maar de gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen kunnen desastreus zijn,

75

wel haalbare oplossingen. Maar de huurtoeslag is lastig. IBO 2 suggereert overdracht aan de woningcorporaties, inclusief beleidsverantwoordelijkheid. Door verhuurdersheffing en VPB te schrappen en een lumpsum bijdrage aan corporaties zou dat macro uit kunnen komen.

Wonderlijk is dat men de uitvoeringsprobleem bij een gespecialiseerde landelijke organisatie overweegt op te lossen door het onder te brengen bij 320 corporaties, van vijf tot 500 medewerkers. Toch is het wel automatiseerbaar en dus uitvoerbaar, als voldaan wordt aan twee voorwaarden: koppeling met de inkomensgegevens van de Belastingdienst 6 én geen verrekening meer achteraf.

Voor inkomensdalingen is wel een hardheidsclausule noodzakelijk. Dat kost flinke personele inzet, maar dat biedt tegelijk de kans op financiële coaching, waarmee veel voorkomende problemen en stress wellicht voorkomen kunnen worden.

Over uitvoering valt dus wel te praten, maar er zijn een aantal zeer fundamentele problemen met de overdracht van de budgettaire verantwoordelijkheid naar corporaties. Zoals wat te doen met de huurtoeslaggebruikers die een particuliere huurwoning huren? Toch een loket daarvoor openhouden, of geen huurtoeslag meer en dus geen toegang meer tot het particulier huursegment? De belang-

omdat bij een budgetneutrale bepaling van de normhuur3 de duurdere helft van de woningvoorraad onbetaalbaar en ontoegankelijk dreigt te worden. Een krachtig recept voor betalingsproblemen én eenzijdige buurten en wooncomplexen4.

Moeten corporaties dan maar alle woningen gaan verhuren op de normhuur, ongeacht de kwaliteit? Het rapport ‘Ruimte

“Is het grootste uitvoeringsprobleem bij de huurtoeslag niet al opgelost?” voor wonen’ ziet grote impliciete huurkortingen juist als oorzaak van overconsumptie en verstopping in de woningmarkt. Het staat of valt met hoe verfijnd de normhuren gaan worden vastgesteld.

De drang tot vereenvoudiging is hier de grootste vijand.

Toeslagen overboord?

IBO 2 werd opgesteld na de Kamerbreed gesteunde motie5 om de toeslagen weg te halen bij de Belastingdienst. Voor de zorgverzekeringstoeslag, kindgebonden budget en kinderopvangtoeslag ziet het IBO

RUIMTE VOOR WONEN GAAT UIT VAN €507 VOOR 1 EN 2 PERSONEN EN €564 VOOR GEZINNEN

3

VERWIJZING NAAR RAPPORT VEERKRACHT

4

BRUINS EN WEYENBERG, 4 DECEMBER 2019, TWEEDE KAMER, MOTIE 31066-558

5

DE WOONBOND IS TEGEN DE PRIVACYSCHENDING, MAAR IN DE PRAKTIJK BLIJKEN HUURDERS DAT GEEN ENKEL PROBLEEM TE VINDEN,

6

ZOLANG ZE DAAR FINANCIEEL VOORDEEL VAN HEBBEN.

76

EFFECTEN HUIDIG BELEID

voor maatschappelijke opgaven van corporaties, voor het financieel herstel van een eigenlijk failliete woningcorporatie en sinds de verhuurdersheffing voor het vullen van de schatkist. Voor Vidomes heb ik dit verkend en kwam daarbij op een huur van 4,6% van de WOZ waarde, en ongeveer 80% van de maximale huur7.

Laat de huurtoeslag dan zorgen dat die 80%-huur betaalbaar wordt. Dat betekent een hogere huurtoeslag in duurdere marktgebieden en voor grotere huishoudens. Dat kun je in een stelsel van normhuren8 prima verwerken. Ten slotte zou je moeten zorgen voor een redelijke netto prijs-kwaliteitsverhouding: voor 10% meer kwaliteit ook 10% meer netto huurlasten9.

Natuurlijk heeft zo’n nieuw opgezette toeslag forse financiële effecten voor huurders en corporaties. Maar dat geldt voor alle oplossingen voor de huurtoeslag die de overheid verkent. Een geleidelijke overgangsperiode is essentieel en bij corporaties wellicht ook een herverdeling van middelen. Laten we hopen dat de Rijksoverheid de wijzigingen in de huurtoeslag zo goed doordenkt, dat ze zo’n impactvolle operatie ook waard zijn.

rijkste reden waarom je overdracht aan corporaties niet moet willen is het risico van conjunctuur en inkomensontwikkeling. Met de overdracht wordt een solidariteitsstelsel gecreëerd, waarbij de laagste inkomens van Nederland onderling de klappen moeten gaan opvangen bij een neergaande conjunctuur. Ook de afhankelijkheid van de financiën van de corporatie is problematisch. Stel dat Vestia ook verantwoordelijk was geweest voor de huurtoeslag. Niet voor niets is inkomensbeleid een rijkstaak. De nationale overheid heeft de financiële armslag om anticyclisch miljarden te kunnen bijleggen, en kan bovendien democratisch gelegitimeerd geld herverdelen tussen verschillende domeinen.

Hoe dan wel?

We kunnen wel kijken hoe het beter kan en tegelijk uitvoeringsproblemen aanpakken. Ik stel voor veel consequenter het principe door te voeren dat de overheid van de inkomensherverdeling is, en sociale verhuurders een gematigde prijs vragen passend bij de kwaliteit van de woning. De gematigde huur die corporaties vragen zou “niet meer dan anders” moeten zijn.

Oftewel, de huurder is financieel niet slechter af met huren dan wanneer hij zijn woning zou kopen. Dat voorkomt onredelijke huren, waarmee huurders opdraaien

VOS, M.B.J. “WIE SUBSIDIEERT WIE?” BIJDRAGE AAN DISCUSSIEDAGEN SOCIALE WONEN, 2019. BASIS IS HET GEBRUIKSKOSTENMODEL VAN

7

CONIJN, ROUWENDAAL EN SCHILDER (2016. TPEDIGITAAL 10(2), WAARBIJ IK 20-JARIGE GEMIDDELDEN GENOMEN VOOR PARAMETERS ZOALS RENTE EN WAARDE ONTWIKKELING (1998-2018).

HET VOORSTEL VOOR NORMHUREN KRIJGT DIT NAJAAR UITGEBREIDE AANDACHT VAN RUIMTE EN WONEN.

8

DIT KUN JE REALISEREN DOOR HET VERSCHIL TUSSEN DE NORMHUUR EN DE BESTEDINGSRUIMTE NIET VAST TE LEGGEN IN EEN VAST BEDRAG

9

IN EURO’S, MAAR IN EEN PERCENTAGE VAN DE “FICTIEVE HUUR” VAN DE WONING. DIE IS BIJ VOORKEUR 80% VAN DE MAXIMALE HUUR OF DESNOODS 4,6% VAN DE WOZ WAARDE. ZO’N VOUCHER IN DE VORM VAN EEN PERCENTAGE VOORKOMT DAT DE BETERE CORPORATIEWONINGEN METEEN VOLLEDIG ONBETAALBAAR WORDEN VOOR DE PRIMAIRE DOELGROEP. EN DEZE TOESLAG KUN JE OOK IN DE KOOPSECTOR TOEPASSEN. ZIE VOOR EEN VERKENNING VAN DIT IDEE “OVERSTAG MET DE HUURTOESLAG”, PLATFORM31, 2016

77

Recensies Besproken door Paul Gerretsen

De Toekomst van Nederland Floris Alkemade Uitgeverij THOTH ISBN 9789068688078

DE RIJKSBOUWMEESTER IS ER voor de kwaliteit van

het Rijksvastgoed, al twee eeuwen. In de loop der tijd is het zwaartepunt van de functie verschoven naar een brede adviesrol over de inrichting van het land. Sinds 2004 is de Rijksbouwmeester ook voorzitter van het College van Rijksadviseurs, een driemanschap met elk een eigen zwaartepunt, dat op inhoudelijke gronden het kabinet, gevraagd en ongevraagd, adviseert. Floris Alkemade, die in 2015 aantrad als rijksbouwmeester, kenmerkte zich al snel door het verbinden van ontwerpvaardigheid met de grote actuele maatschappelijke thema’s: het vluchtelingenvraagstuk, de ontwikkeling van de zorg, de verandering van de land-

bouw. Sociaal geëngageerd en met veel oog voor hoe ontwerp oplossingen kan bieden voor de samenleving, maakte hij dat adviseurschap ook waardevol voor de inwoners van het land, niet alleen voor beleidsmakers.

Floris Alkemade geeft in het essay De Toekomst van Nederland duiding aan zijn eerste vijf jaar Rijksbouwmeesterschap. In toegankelijke korte hoofdstukken zet hij zijn inzichten, die hij op talloze lezingen in het land uitsprak, nog eens in perspectief. Hij wil ons duidelijk maken dat we op een kruispunt staan. Voor Floris Alkemade is het vraagstuk alomvattend: het land moet van richting veranderen: “Wie willen we eigenlijk zijn?” zo stelt hij in de opening.

Alkemade beschrijft de betekenis van ‘het verhaal’ als een kader om onze

78

wereld te pakken te krijgen. Vooral hoe het verhaal ons kan helpen die nieuwe richtingen te zien.

De verbeeldingskracht, van de architect, de ontwerper, is het leidmotief voor Alkemade’s optimisme.

“Wie de wereld beschouwt ziet allereerst zichzelf”, constateert Alkemade naar analogie van de astronoom die in zijn telescoop ongewild de aderen in zijn netvlies aanziet voor kanalen op Venus.

De analyse, die Alkemade ons voorschotelt is geen gemakkelijke waarheid: de ‘vier elementen’, aarde, water, lucht en vuur zijn elk in hun basis niet op orde. In een samenspel van in elkaar grijpende catastrofale bewegingen lijkt de mens zich steeds verder van die realiteit af te willen sluiten. Met een hoeveelheid ‘screentime’ die in sommige landen al meer dan de helft van het

waakzame leven uitmaakt.

“Zijn we sterk genoeg om in de eigen tijd te leven?” vraagt hij zich halverwege het essay af.

De positie van ontwerp plaatst hij in de Nederlandse traditie die weliswaar altijd alles als een onderneming ziet, maar door de permante vraag, hoe we onze kennis oefenen en vervolgens uitventen, een drijvende kracht voor verandering kan ontwikkelen. Hij wil tonen, dat met een ander waardenpatroon systemen anders op elkaar kunnen ingrijpen en daarmee die nieuwe richtingen kunnen worden gevonden. Het korte afsluitende hoofdstuk is tegen wil en dank optimistisch, en dat zegt vooral iets over Alkemade.

Het is jammer dat Floris, die in zevenmijls-stappen zijn eigen ontwikkeling beschrijft, zijn laatste fase nog niet in dat perspectief

plaatst. Wat heeft het Rijksbouwmeesterschap hem geleerd over de werkelijke kracht van het verhaal? En wat betekent de confrontatie met politiek Den Haag, is die confrontatie er eigenlijk wel? Want in politiek en bestuurlijk Nederland is ‘de kunst van het van richting veranderen’ nog ver te zoeken. De bestuurscultuur is op rijksniveau gebouwd op het communiceren van oplossingen, niet op het ernaar handelen in beleid, in nationale investeringen, in regelgeving en vooral de handhaving daarvan. Over die omstandigheid leren we weinig van de rijksbouwmeester, het risico zelf deel te worden van het probleem is levensgroot.

Na een lange periode van korte, vaak halve Rijksbouwmeesterschappen, is Floris Alkemade een benaderbare, sociaal

79

geëngageerde Rijksbouwmeester, die duidt maar ook met grote betrokkenheid en samen met zijn team van Rijksadviseurs een wereld schetst waarin het anders zou kunnen. Die beweging richt zich in deze fase van zijn Rijksbouwmeesterschap niet op Den Haag maar zoekt de verbinding met Nederland. In zijn brede rolopvatting overtuigt Alkemade, hij toont Nederland hoe het kan willen zijn, maar hij adresseert zijn broodheren onvoldoende. Laat Alkemade zijn karwei afmaken.

INTERVIEW Herontwikkeling Havenkwartier Deventer FOTO DICK BROUWERS

80

INTERVIEW

De nieuwe functie­menging De ruimtedruk in veel steden heeft de afgelopen jaren tot hernieuwde belangstelling voor bestaande bedrijventerreinen geleid. In een telefonische discussie lichten Jasper Beekmans en Wim Eringfeld van de Stec Groep hun ervaring met functiemenging toe. Samengevat: Mengen moet, mengen kan op veel grotere schaal worden toegepast, er zijn meer instrumenten dan iedereen denkt, en het werkt alleen door de zittende bedrijven te kennen en te betrekken.

Annemiek Rijckenberg

Heel Holland mengt, maar bakt nog niet veel af…

De nieuwe kennis over bedrijventerreinen wordt gedeeld in de publicatie “Mengadviezen en -tools. Voor optimaal ruimtegebruik wonen en werken.” van de Stec Groep.

Ook door het project “De architectuur van de Arbeid” van de vereniging Deltametropool, en het advies XXL van het College van Rijksadviseurs staan bedrijventerreinen weer volop in de belangstelling.

Jullie houden een mooi en praktisch pleidooi waarom meer mengen moet. Gekoppeld aan duurzaamheid, flexibiliteit, meervoudig ruimtegebruik, en met heel veel aanbevelingen, stimuleren, terugdringen en borgen. Wie zijn de handelende en verantwoordelijke partijen?

Beekmans: “Samenwerking is de kern, dat geldt voor regionaal beleid, voor de omgevingsvisies, en binnen die vastgestelde kaders ook voor de verschillende bedrijventerreinen. De oplossing is meestal niet op één locatie te vinden, maar in een combinatie van grondbeleid, ruilverkaveling, residuele waarde berekenen, extra opbrengst van woningbouw inzetten in een ander gebied. Daan Zandbelt, van het College van Rijksadviseurs heeft de suggestie gedaan om tot een Coöperatieve Plint BV over te gaan om zo betaalbare werkruimte te houden in woon-werkgebieden. De gemeente is onderhandelaar en dwingt duurzaam gebruik af. Maar we zitten middenin de processen, er zijn veel hoopvolle ontwikkelingen: de Binckhorst en de Achtersluispolder ontwikke-

81

INTERVIEW

len zich tot gemengd gebied voor wonen en werken. Het oude veilingterrein in Bleiswijk en de voormalige Philips fabriek in Roosendaal worden als ‘brownfields’ herontwikkeld voor logistieke bedrijvigheid. Men is bezig, maar het is nog nergens echt af!”

Wonen op bedrijventerreinen: de invasieve exoot Bedrijventerreinen zijn de verborgen schatten van de stad, maar ook de plekken van de schaduweconomie, vrijplaatsen voor talent en misdaad, versteend, solitair, zonder auto moeilijk te bereiken. De ligging en het eigendom bepalen hoe gewild en toegankelijk voor nieuwe groepen ze zijn. Met het vertrek van de zware industrie uit de steden en stadsranden kwamen kathedralen vrij, maar ook gammele loodsen en tochtige magazijnen. Plekken voor nieuwe ondernemers, feesthallen, creatieve industrie, ambachtelijke makers. Met een zware milieuhindercatego-

Functiemenging zonder hinder (uit Mengadviezen en -tools, white paper Stec Groep) De belangrijkste aanleiding voor functiescheiding was en is: hinder. Hinder wordt meestal gezien als het negatieve effect van bedrijvigheid op een woonomgeving in de vorm van geluid, trillingen, stof, geur en (externe) veiligheid. Hinder is echter tweeledig.

Woningen kunnen evengoed bedrijven hinderen in hun bedrijfsvoering (verkeershinder, planologische beperkingen, sociale intolerantie). Om die reden is het cruciaal met beide vormen van hinder rekening te houden. In de regel geldt daarom: hoe minder wonen en werken elkaar hinderen, des te kleiner de korrelgrootte (= horizontale spreiding) waarop menging kan plaatsvinden. We zien een wetmatigheid in de mengpotentie, naar analogie van de gulden snede: de mate van hinder verhoudt zich tot de (horizon­ tale) korrelgrootte van menging, zoals die korrelgrootte zich verhoudt tot de verticale ­mengpotentie. Met verticale mengpotentie bedoelen we de stapelbaarheid van functies.

82

INTERVIEW

rie, veel autoverkeer, lawaai, hinderzones van kanalen en sporen. Toch zien Beekmans en Eringfeld op veel plekken kansen voor nieuw meervoudig ruimtegebruik.

Hoe komen jullie tot die hoge aantallen voor te mengen gebieden?

“In veel gebieden zijn al gedetailleerde analyses gemaakt met behulp van onze Mengbaarheidsmeter, en er is daarnaast het nodige onderzoek, bijvoorbeeld van het PBL, dat dit ondersteunt. Door herverkaveling van bedrijven, andere plekken vrijspelen voor milieucategorie IV, ontmengen om opnieuw te kunnen mengen is echt veel ruimte te maken. Zeker als je ook de hoogte ingaat.”

Plekken dichtbij het stadscentrum staan onder de hoogste druk om woningbouw toe laten, en dit wordt gevreesd door de nieuwe gebruikers. Woningbouw is als een invasieve exoot, die veel inheemse soorten verjaagt. Drukt de fictieve waardestijging de bedrijvigheid niet weg?

“Het antwoord hierop is stedenbouwkundige precisie: kennis van het gebied en van de bedrijven, en regels en randvoorwaarden. Gebiedsgerichte publiek- en privaatrechtelijke afspraken over het programma zijn nodig. Voor veel werkgebieden is niet woningbouw de grootste bedreiging, maar de druk op de lagere prijssegmenten. Goedkopere segmenten bedrijfsvastgoed (voor productie-, handel- of transportbedrijven) dreigen in gemengde gebieden te worden vervangen door kantoorachtige bedrijvigheid met een hogere opbrengst per vierkante meter. Een ‘sociale grondprijs’ voor bedrijfsvastgoed kan helpen om ook meer traditionele bedrijvigheid en nieuwe ambachtelijke makers ruimte te geven in gemengde gebieden.”

Oude en nieuwe instrumenten: harde regels worden zacht zonder geld Alle discussies over de verdichting en menging op bedrijventerreinen worden nu jarenlang gedomineerd door problemen van eigenaarschap, kostentoerekening en verschil in korte- en langetermijnbelangen. Hoe komt meer mengen toch tot stand?

Eringfeld: “Er zijn geen afdwingbare regels, maar wel een aantal principes, die de bedrijven helpen om mee te gaan werken. Bijvoorbeeld, dat de herstructurering in principe binnen de bestaande contouren plaatsvindt, en dat niet meer passende bedrijven een betaalbaar alternatief wordt geboden. Bijvoorbeeld in het Hamerkwartier in Amsterdam is begonnen met ontmengen, om daarna weer intensiever gemengd terug te bouwen. Daarvoor was het nodig eerst alle blokkades op te sporen: wat veroorzaakte stress en kon worden opgelost?” Beekmans: “Zonder een goede accountmanager, die de mensen en bedrijven op zijn of haar duim kent, en die vertrouwd wordt, is het heel lastig om bij de bedrijven aan tafel te komen. En dat is nodig om te weten of ze willen investeren, willen blijven of verhuizen, of stoppen. Vertrouwen is ook nodig om tot samenwerking voor duurzaamheid te komen, en tot onderlinge verevening.”

Eringfeld: “Het succes is afhankelijk van de bedrijven zelf, en van de opstelling van de ontwikkelaars, die nieuwe functies gaan realiseren. Gemeentes kunnen in een bestemmingsplan opnemen, dat milieucategorie IV niet meer is toegestaan, maar daar-

83

INTERVIEW

“Bedrijventer­ reinen zijn de verborgen schatten van de stad” WIM ERINGFELD 84

INTERVIEW

mee zijn de overlastgevende bedrijven nog niet verdwenen. Het is wel interessant om overeen te komen, dat nieuwe vestigingen in bepaalde segmenten worden afgewezen. Dat is bijvoorbeeld in Strijp-T in Eindhoven gebeurd na een open discussie.”

Beekmans: “Afdwingen is lastig, en leidt tot veel toezicht en administratieve lasten.

De effecten van leren, samen rekenen en tekenen, zijn volgens ons groter. Daar kan zomaar uitrollen, dat het voor alle betrokkenen gunstig is voor bepaalde partijen sociale grondprijzen te rekenen om hen aan boord te houden of te krijgen. Overigens: vergeet niet dat er wel degelijk behoefte is en blijft aan plekken waar niet gemengd wordt. De circulaire economie komt nooit tot stand zonder ruimte voor hinderlijke, zware bedrijvigheid. Ontmengde gebieden blijven cruciale schakels in onze economie, die boodschap wil ik wel overbrengen.”

De belofte van regionale planning Jullie maken ook duidelijk, dat verkavelingsruimte nodig is op grotere schaal dan de bestaande terreinen, en dat zonder regionale samenwerking geen uitruil kan plaatsvinden.

Eringfeld: “Gemeenten en regio’s hebben een onmisbare rol. Ze moeten uitdragen, dat ze onbenutte ruimte ook voor bedrijvigheid willen inzetten, en helpen met de analyse van de bestaande terreinen: waar is onderbenutting, waar is stapeling of functiecombinatie mogelijk. Voor stedelijke en regionale herverkaveling is ruimte nodig, en die moet in visies worden vastgelegd. Bijvoorbeeld Zuid-Holland, daar wordt tot 2040 ruimte voor 240.000 woningen gezocht. Een deel daarvan moet binnenstedelijk ook op bedrijventerreinen. Dat betekent wel dat je knelpunten voor herverkaveling op zult moeten lossen. In de regio Eindhoven wordt gezamenlijk gezocht naar de beste plekken voor bestaande en nieuwe bedrijven, en vindt na afstemming ook gedeeltelijke verevening van kosten en opbrengsten plaats. Voor de Metropoolregio Amsterdam moet de ruimte voor herverkaveling worden gezocht in overloopgebieden, zoals Beverwijk en Lelystad. Dat werkt alleen, wanneer daar nu al milieucategorie IV reserveringen worden gemaakt en afspraken tussen gemeenten.”

Nu is er sinds het tijdstip van dit interview veel gebeurd met onze economische vooruitzichten, en daarmee de ruimtevraag van de nabije toekomst. Zal hiermee opnieuw de druk om goed te mengen en verdichten wegvallen?

“Zeker in de Randstad en grotere steden daarbuiten is de ruimtedruk ook op langere termijn een gegeven. Op korte termijn is de druk er misschien even af. De compacte stad, knooppunten en interactie verhouden zich lastig met de anderhalvemeter-samenleving natuurlijk. Maar gaten die gaan vallen in bijvoorbeeld stadscentra lenen zich in veel gevallen prima voor kleinschalige bedrijfsruimte. Het is te hopen dat de overheid er, net als in 2010 en de jaren daarna, niet voor kiest om te bezuinigen na reddingsoperaties. Maar juist de crisis uit wil investeren. Dat zou een uitgelezen moment zijn om te versnellen in al ingezette transities zoals circulaire economie, energietransitie en oplossen van financiële knelpunten voor gemengde gebieden. Eigenlijk een kans die zich op deze schaal niet meer snel voor zal doen”

85

Gebouwen als water­ machines Ontwerpend onderzoek naar de corporatievoorraad

86

Bestaande corporatiewoningen kunnen een mooie rol spelen in de klimaatadaptatie-opgave. In de ontwerpstudie 'Stad x klimaat ? Het gebouw als watermachine' van BNA Onderzoek en de TU Delft geeft hier spetterende voorbeelden van. Door goed te kijken naar de kansen om onderhoud te koppelen aan waterberging en -gebruik, kan enorme winst geboekt worden in zowel duurzaamheid als leefbaarheid.

Jutta Hinterleitner

87

WONEN WERKEN WATER

W

kunnen optreden, zijn welkom.Corporaties kunnen en willen niet in een klap al hun vastgoed vervangen, maar wel aan renovatie- en onderhoudstrajecten werken.

Daarnaast zijn oudere corporatiewoningen vaak relatief ruim: In de 3 of 4 kamers kunnen nu grotere gezinnen wonen. Worden deze woningen eenmaal gesloopt, dan komen er doorgaans kleinere units voor terug. Nog een aanleiding dus om de bestaande bebouwing onder de loep te nemen en te onderzoeken wat hun rol in de opgave voor klimaatadaptatie kan zijn.

illen we op de langere termijn veilig en aangenaam blijven wonen in onze laaggelegen delta, dan moeten we anders omgaan met zowel piekbuien als zomerse hitte en droogte, die het nieuwe normaal blijken te worden.

In het najaar van 2019 en het voorjaar van 2020 werkte een breed consortium onder de leiding van BNA Onderzoek en de TU Delft aan de ontwerpstudie ‘Stad x klimaat – Het gebouw als watermachine’. De woningcorporaties Ymere, Woonstad Rotterdam en SWZ, de gemeenten Amsterdam, Rotterdam en Zwolle en vijf multidisciplinaire ontwerpteams keken in een ontwerpstudie die mede gefinancierd werd door het ministerie van Economische Zaken en Klimaat, naar mogelijkheden om bestaand corporatiebezit klimaatbestendig te maken.

De centrale vraag was: Kunnen we overlast door piekbuien voorkomen en dit water inzetten om zomerse hittestress tegen te gaan? En kan dit systeem zo worden ontworpen dat het meer woonkwaliteit oplevert in de bestaande gebouwen?

Het gebouw centraal De huidige visies op klimaatadaptatie richten zich vooral op de functie van openbare en groene ruimte als buffer voor extreme neerslag. Maar wat als daar niet voldoende bergingscapaciteit is? Omdat we bijvoorbeeld het maaiveld dicht hebben geplaveid voor wegen en parkeerplaatsen, of omdat de grondwaterstand of bodemgesteldheid infiltratie onmogelijk maakt. Bijna alle transitieopgaven waar de stad voor staat, leggen een claim op de schaarse openbare ruimte en de ondergrond daarvan. Een puzzel die niet overal eenvoudig gelegd kan worden.

De ontwerpstudie werd daarom ingestoken vanuit het idee om eens nadrukkelijker te redeneren vanuit het gebouw zelf: het gebouw als schakel in het watersysteem, waarbij hemelwater niet als bedreiging, maar als kans voor klimaatbestendigheid en comfort werd gezien.

Bestaand vastgoed De wens met bestaand vastgoed aan de slag te gaan kwam voort uit het feit dat de woningcorporaties een vastgoedportefeuille beheren met meer dan 2,2 miljoen woningen, die voor een groot deel toe zijn aan verduurzaming. Het idee niet uit te gaan van sloop-nieuwbouw, maar te onderzoeken of met maatwerk en kleine transitiestappen toegewerkt kan worden naar aantrekkelijke eindbeelden, was het vertrekpunt voor het project. Behoud en renovatie is immers vaak duurzamer dan nieuwbouw, en proeftuinen die laten zien, hoe verouderde ensembles als motor voor verduurzaming

Lerend netwerk Het doel was om al ontwerpend en discussiërend kennis op te doen over mogelijkheden om de waterkringloop in en rond woongebouwen te sluiten. De vijf deelnemende ontwerpteams streken ieder neer op een concrete locatie in Amsterdam, Rotterdam

88

“Klimaat­ bestendig en waterrobuust bouwen moet het nieuwe normaal ­worden” LILIANNE VAN SPRUNDEL 89

Drie van de vijf ontwerplocaties: De bovenste rij laat de bestaande situatie zien, de onderste rij impressies uit de ontwerpstudie. Van links naar rechts: Feijenoord, Rotterdam; Het Lage Land/ Prinsenland, Rotterdam Waterlandpleinbuurt, Amsterdam

ingenieur, zetten gedurende een studietraject van 5 maanden hun tanden in het onderwerp en hun concrete casus. Zij volgden samen met de corporaties en gemeenten masterclasses aan de TU Delft en werkten in lokale ateliers op de vijf testlocaties aan concrete plannen. Ook werden tussentijdse resultaten in plenaire werksessies met elkaar besproken. Dit

en Zwolle, waar een bestaand corporatie-blok dat binnenkort gerenoveerd gaat worden, als casus werd gebruikt. Op alle vijf de locaties wezen de stresstests wateroverlast bij extreme buien aan als een probleem.

De teams, bestaande uit minimaal een architect, een stedenbouwkundige of landschapsarchitect en een waterbouwkundig

90

WONEN WERKEN WATER

“Water is niet langer een bedreiging ­, maar een kans voor vastgoed en bewoners”

leidde soms tot pittige gesprekken – corporaties en gemeenten zijn er bijvoorbeeld nog niet uit wie de klimaatadaptieve maatregelen moet financieren – maar ook tot tal van nieuwe inzichten.

Vijf ontwerpvisies op klimaatadaptieve gebouwen Voor de geschakelde rijwoningen in Tuindorp Oostzaan in Amsterdam-Noord is door Strikwerda van den Heuvel architecten en LAND atelier een gefaseerd klimaatadaptieplan gemaakt, waarbij het blok in het ritme van de onderhoudscyclus steeds toekomstbestendiger wordt. De privétuinen worden getransformeerd tot collectieve regentuin. Aan de voorzijde verandert de straat bij hoge waterstanden in een waterbuffer, afgesloten door voortuinmuurtjes met waterwerende schotten. De bewoners krijgen in ruil voor het opgeven van hun privétuin een pergola aan de achtergevel, die voor schaduw zorgt en zonnepanelen draagt. In een later stadium kunnen de pergola’s worden getransformeerd tot klimaatbestendige aanbouwen, met grijswatertanks in de fundering.

Het team van temp.architecture.urbanism en Royal HaskoningDHV dat aan de portieketage-flats in de Waterlandpleinbuurt in Amsterdam-Noord werkte, heeft op basis van technische en ecologische maatregelen een echte watermachine weten te maken van de vier woongebouwen en hun directe omgeving. In haalbare stappen van klein naar groot worden het waterprobleem en de hittestress opgelost. Het plan laat zien hoe de ‘versleten’ flats met bestaande technische ingrepen weer aantrekkelijke en leefbare plekken kunnen worden. Dat begint eenvoudig, met een aflopend dak dat water naar tanks laat stromen voor het onderhoud van meer groen

op de balkons en gevels, maar de ambitie gaat verder: Portieken veranderen in galerijen, overbodige trappenhuizen worden watertuinen, er komt variatie in de woningtypen en de waterkringloop wordt steeds meer uitgebalanceerd.

Ook in de laagbouwwijk Assendorp in Zwolle is door het ontwerpteam (LUZ ­A rchitecten, Acacia Water, Esmeralda van Tuinen, Michiel Brouwer, Remco Looman) gebruikgemaakt van een hybride technisch- ecologisch systeem: een diepte-infiltratieput kan al het water dat in het gesloten bouwblok valt in de bodem infiltreren voor later gebruik. Onderweg daarnaartoe wordt de neerslag gereinigd door groene daken, een regentuin en een biofilter. Een deel ervan wordt opgevangen in grijswatertanks voor huishoudelijk gebruik. In dit plan worden de particuliere achtertuinen getransformeerd naar een grote, collectieve regentuin. Dit vergt aanpassing van het gebruik van de ruimte door de huurders, maar zorgt dat wateroverlast structureel wordt opgelost, en de leefkwaliteit verhoogd.

91

dat steeds verder daalt. Hier ontstaat straks een moeraslandschap en in de verdere toekomst mogelijk zelfs een waterlandschap. De gebouwen worden autarkische eenheden, die niet alleen het water uit de omgeving gebruiken, maar ook eigen energie opwekken. Door in een van de scenario’s collectieve functies en ruimte voor ontmoeting toe te voegen in en bovenop de flats, wordt een aantrekkelijke en interactieve omgeving gecreëerd. Water wordt niet langer als een bedreiging gepresenteerd, maar als een kans voor vastgoed en bewoners.

Zo is voor iedere casus een adaptieve oplossing voor een bepaald type gebouw en de daar aanwezige context en ondergrond bedacht. De maatregelen zijn echter in zoverre generiek, dat zij ook op andere plekken in Nederland waar dit soort gebouwen staan, kunnen worden toegepast. Daarnaast zijn de maatregelen uitgewerkt in stappenplannen van klein naar groot, zodat ze kunnen worden opgeschaald en aangepast, naarmate de noodzaak toeneemt, en het ambitieniveau en/of het beschikbare budget stijgt.

De ontwerpinterventies die hiervoor nodig zijn beperken zich niet altijd tot het gebouw alleen. Het grotere watersysteem van de straat en buurt komt in beeld, omdat daar een deel van de oplossing ligt. Dat maakt dat er meer partijen bij betrokken zijn dan de corporatie alleen, en dat samenwerking met gemeente en waterschap in logistiek en financieel opzicht cruciaal is. Sterker nog, het is de enige weg om de gebouwde omgeving echt klimaatadaptief te maken. Wat betreft de businesscases, die nog uitgewerkt moeten worden: alle partijen beseffen, dat niets doen op de lan-

Team Feijenoord (BNB Architecten, VISTA landschapsarchitectuur en stedenbouw en Tauw) werkte aan twee Rotterdamse stadsblokken aan weerszijden van een straat en zocht de oplossing vooral in de sponswerking van vegetatie. De versteende openbare en privébuitenruimte – de straat en de achtertuinen – wordt gebruikt voor de aanleg van een ‘groene deken’, die in droge periodes gevoed wordt door opgeslagen regenwater uit ondergrondse infiltratiekratten en watertanks op de daken.

Er worden pluktuinen aangelegd die be-

“De transitie verschuift van techniek naar mensen” woners verbinden, verkoelen en van voedsel voorzien. Ook de daken en gevels krijgen een groene schil, die op hete dagen voor verkoeling zorgt door verdamping van het opgeslagen regenwater. De groene deken vervult in dit plan alle functies die momenteel ontbreken: de waterbuffer, de verdampingskoeling en de sociale trekpleister.

In de Alexanderpolder in Rotterdam, waar vier galerijflats werden onderzocht, werd door het team van Studio Architectuur MAKEN, HOSPER landschapsarchitectuur en stedenbouw, SWECO en GEP Regenwater de meest radicale keuze gemaakt met een plan dat steeds meer water de wijk in laat. Het ontwerpteam zet in op grootschalige transformatie van het polderlandschap op ruim 6 meter onder NAP,

92

WONEN WERKEN WATER

met grijswater leidingen moeten leren omgaan. Daarnaast is het van groot belang ervoor te waken dat de bewoners niet automatisch met huurverhogingen worden opgezadeld. Recente voorbeelden uit Rotterdam laten zien dat daar waar bewoners van armere wijken het gevoel hebben ‘kind van de rekening’ te worden, weerstand ontstaat. Uit de discussies die gedurende de ontwerpstudie zijn gevoerd door de betrokken partijen, komt naar voren dat een kostenverdeling tussen de verschillende stakeholders, gebaseerd op een bredere kosten-batenanalyse, nodig is voor een werkbaar evenwicht. ‘Zachte’ waarden als welbevinden, tevredenheid en sociale interactie moeten worden meegenomen in de businessmodellen. Stakeholders zijn ook sneller bereid te investeren, als de maatschappelijke meerwaarde van ingrepen in cijfers kan worden uitgedrukt. De concrete berekeningen en cijfermatige onderbouwing van de visies uit deze ontwerpstudie zijn een agendapunt voor vervolgonderzoek, dat ook andere initiatieven die integraal kijken naar klimaatadaptatievraagstukken zou kunnen helpen.

De conclusie die we uit deze studie kunnen trekken is positief en hoopgevend: de bestaande sociale woningvoorraad kan een substantiële bijdrage leveren aan klimaatadaptatie. Juist deze blokken kunnen ons als proeftuinen en living labs de weg wijzen naar een klimaatbestendige woningvoorraad.

ge termijn meer zal kosten dan nu stap voor stap aan het werk gaan met klimaatadaptatie.

Ontwerpen met water verrijkt de volkshuisvesting Wat opvalt, is dat in alle gevallen waterbouwkundige principes worden geïntroduceerd, die nieuw zijn in het domein van de woningbouw. Het vertrouwde afvoeren en wegpompen van water maakt plaats voor gesloten kringlopen op het niveau van het gebouw en zijn directe omgeving. Hanneke van der Heijden, ten tijde van het project als specialist duurzaamheid werkzaam bij Woonstad Rotterdam, beschrijft dit als volgt: “We zijn tot nu toe erg gewend om te denken ‘hoe houden we het water buiten’. Ik ben enorm geïnspireerd door het idee van ‘meebewegen’ dat in deze studie wordt verkend”.

Maar om te kunnen meebewegen, is ruimte in en om de gebouwen nodig. Zowel technische als natuurlijke vormen van waterbuffering leggen claims op beschikbare vierkante meters. Ook weegt het ondergrondse watersysteem van een plek mee. Op het moment dat de stedelijke ondergrond een ‘waterbatterij’ wordt, waar water in opgeslagen en aan onttrokken wordt, moet ook over dit systeem goed worden nagedacht - omdat bijvoorbeeld houten paalfunderingen een constant waterpeil nodig hebben.

Voor de bewoners van een bestaande wijk is klimaatadaptatie vaak nog een abstract gegeven, vooral als de piekbui die het water over de drempel doet lopen, al langere tijd niet is gevallen. Zij zijn echter een belangrijke schakel, van hen wordt in de toekomst medewerking aan en zorg voor collectieve regentuinen verwacht, en gedragsverandering: bijvoorbeeld als zij

Meer informatie over de ontwerpstudie: www.bna-onderzoek.nl Het boek ‘Stad x klimaat – Het gebouw als watermachine’ met een voorwoord van Gerrit Hiemstra is te bestellen via www.bna.nl/ shop.

93

Waar bouwt de Zuidvleugel?

In Zuid-Holland bouwen gemeenten voornamelijk binnen bestaand stadsge­ bied dichtbij stations. Zij kiezen voor stedelijk wo­ nen en openhouden van het landschap tussen ste­ den. Dit is het beeld dat het ‘Integraal Verstedelij­ kingsakkoord Zuidelijke Randstad’ van november 2019 schetst. Maar dat beeld klopt niet: in het hart van de Zuidvleugel worden weilanden bouw­ rijp gemaakt. Dit akkoord vertelt slechts het halve verhaal.

In het Verstedelijkingsakkoord kiezen de Provincie Zuid-Holland en de gemeenten Den Haag, Delft, Dordrecht, Leiden, Rotterdam, Rijswijk, Schiedam en Zoetermeer voor het bouwen van 70.000 woningen in dertien stedelijke trans-

Het hart van de Zuidvleugel ontbreekt in de afspraken” 94

formatiegebieden rond NS stations. En er komt een update van het vervoerssysteem zodat nog eens 100.000 woningen in de spoorzones kunnen worden gebouwd. Het concept ziet er overzichtelijk uit.

Maar niet overtuigend.

Als we een denkbeeldige horizontale lijn trekken door het midden van Zuid-Holland – pakweg van het strand van Hoek van Holland naar de Reeuwijkse Plassen – dan zien we dat de gemeenten Westland, Maassluis, Pijnacker-Nootdorp, Lansingerland, Zuidplas, Waddinxveen en Gouda niet meedoen. Oftewel: het hart van de Zuidvleugel ontbreekt in de afspraken van het Integraal Verstedelijkingsakkoord! Daarmee is het akkoord niet integraal voor de Zuidelijke Randstad.

Mijn aanvankelijke enthousiasme voor het akkoord sloeg om in scepsis toen ik begreep wat dit betekent.

Het akkoord dekt 170.000 van de benodigde 240.000 extra woningen in Zuid-Holland tot 2040. Ik ben bang dat een groot deel van die

COLUMN

Leo Pols Senior wetenschappelijk onderzoeker Stedenbouwkundige PLANBUREAU VOOR DE LEEFOMGEVING

resterende 70.000 woningen toch ten koste gaat van natuur en landschap.

Dat risico is groot omdat woningbouw in de Zuidelijke Randstad een andere dynamiek heeft dan in de Noordelijke Randstad. Daar ligt de bebouwing ingeklemd tussen beschermde natuurgebieden en landschappen. Ruimte om te bouwen in de weilanden rond de stad is er niet vanwege streng restrictief beleid. In de Zuidelijke Randstad is dat anders: de ecologische en landschappelijke structuur is versnipperd, vergeleken met de Noordvleugel heeft veel minder gebied een beschermde status. Planologische ruimte om te bouwen in de weilanden is er dus wel, en daar maken gemeenten die niet aan het akkoord meedoen gebruik van. Met een paar uitzonderingen zoals de gemeente Midden-Delfland in de voormalige Rijksbufferzone.

Is er dan geen hoop meer voor het resterende landschap? Toch wel. De Metropoolregio Rotterdam/ Den

Haag heeft het Verstedelijkingsakkoord ook ondertekend. De MRDH “werkt aan een duurzame en internationaal concurrerende metropoolregio met een aantrekkelijk landschap [-].” Als we die ambitie koppelen aan de Verkenning naar een Landschapspark Zuidvleugel, zoals genoemd in het Verstedelijkingsakkoord, dan zie ik perspectief. In die Verkenning zal duidelijk worden dat het groene hart van de MRDH – de strook van Hoek van Holland tot Gouda, tussen Den Haag en Rotterdam – een versnipperd en kwetsbaar landschap is. Midden Delfland is redelijk overeind gebleven. Wel kwetsbaar vanwege de ruimtedruk, maar de status Bijzonder Provinciaal Landschap helpt enorm.

De grootste en bijna onmogelijke opgave zit in de driehoek tussen A12, A13 en A20: daar ligt het meest versnipperde landschap van Nederland en daar bouwen de gemeenten Pijnacker-Nootdorp, Lansingerland en Zuidplas in

95

de weilanden. Niet toevallig zijn deze weilanden de vroegere veenbulten ter weerszijden van de veenrivier de Rotte. Daar werd in de loop van eeuwen dit veen afgegraven tot een eindeloze reeks plassen die in de 18e en 19e eeuw werden drooggemalen tot een ongelooflijke hoeveelheid poldertjes en een enkele grote droogmakerij zoals de Zuidplaspolder. De versnippering begon lang voor de verstedelijking. Dit gebied zou ik opnieuw willen uitvinden, met een nieuwe naam en een nieuw ontwikkelingsconcept: het Rotteland, waar alle functieverandering natuur- en landschapsinclusief is en waar iedere hectare gebiedsontwikkeling voor wonen, werken, infrastructuur en tuinbouw voor de helft wordt ingevuld met groen en blauw. Zo’n uitvinding vormgeven is de echte opgave, en de Provincie is de partij om het voortouw te nemen.

Colofon Ruimte en Wonen 101e jaargang, nummer 2, juni 2020. Ruimte en Wonen is een vakblad en kennisnetwerk voor ruimtelijke professionals en woningmarktexperts, ontstaan uit de vakbladen S+RO en TVV. Het vakblad verschijnt 4x per jaar en zijn gekoppeld aan kennissessies. Lees ook mee op Twitter: @ruimteenwonen.

Uitgave Aeneas Media bv, Veemarktkade 8, ruimte 4121, 5222 AE ‘s-Hertogenbosch, 073- 2051010, www.aeneas.nl, ruimteenwonen@aeneas.nl Redactie Marietta Haffner, Anne-Jo Visser, Like Bijlsma, Leo Pols, Rob van den Broeke, Frank Suurenbroek.

Redactie huidige nummer Martijn Eskinasi, Bob Witjes, Annemiek Rijckenberg (hoofdredacteur)

Content manager Yvette Vierhout Community Organisaties, bedrijven en instellingen kunnen partner worden van Ruimte en Wonen.

Neem contact op met Yvette Vierhout, 073-2051028, y.vierhout@aeneas.nl.

Richtlijnen voor auteurs De redactie ontvangt graag kopij, de richtlijnen voor auteurs zijn te downloaden via www.ruimteenwonen.nl Advertentieverkoop s.terpstra@aeneas.nl, T 073-2051015 Contact lezersservice@aeneas.nl, T 073-2051010 Lidmaatschappen 2020 Kijk voor informatie over onze lidmaatschappen op www.ruimteenwonen.nl of neem contact op met onze klantenservice via lezersservice@aeneas.nl of 073 2051010. Alle prijzen zijn op jaarbasis en exclusief btw.

Ontwerp en vormgeving Joelle Geerts Twin Media bv

96

Voorwaarden Ruimte en Wonen wordt tevens elektronisch opgeslagen en geëxploiteerd. Alle auteurs van tekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezonden brieven en/of makers van beeldmateriaal worden geacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee in te stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactie ter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordt besteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie en uitgever van Ruimte en Wonen niet aansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook, van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op de informatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechthebbenden van gebruikt beeldmateriaal worden achterhaald.

Belanghebbenden kunnen contact opnemen met de uitgever.

Ook de aandacht trekken van corporaties, bouwers, duurzaamheidstrategen en architecten?

Kijk op www.ruimteenwonen.nl/adverteren voor de mogelijkheden of bel 073 205 10 23

VERANDER Hoe ziet een leefbare wereld voor onze kinderen er uit? Dit vraagt, niet alleen nu, om een andere kijk op energie, op mobiliteit, op het (her)gebruik van grondstoffen en op hoe we in de bebouwde omgeving inspelen op klimaatveranderingen.

Deze vragen plaatsen wij in het hart van onze ontwikkelingen. Waarbij we vanuit ons thema ‘Gedurfde duurzaamheid’ de lat constant hoger leggen voor onszelf en onze partners.

Maatschappelijke vraagstukken zien wij niet als abstracte problemen. Het zijn kansen om concrete vragen van mensen te beantwoorden. Dit vergt conceptuele denkkracht, inlevingsvermogen en vooral durf.

Dan wordt visie werkelijkheid in inspirerende leefomgevingen.

Wat dat voor u kan betekenen?

am.nl/gedurfdeduurzaamheid

AM maakt het thema ‘Gedurfde duurzaamheid’ waar in de Professor Schoemaker Plantage, een nieuw stadsdeel met uitsluitend Nul-op-de-Meter woningen in Delft.