LOS AGENTES INTERVINIENTES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR O SECRETARIO ADMINISTRADOR
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A.- ASPECTOS GENERALES: La figura del Administrador es sin duda la mas relevante dentro del seno de una Comunidad de Propietarios, y la que sin duda mas interesa analizar, pues cuando es un profesional, un Administrador de Fincas, se convierte en el autentico motor y asesor de la Comunidad. Goza de mayores facultades directas o de ejecución a tenor de los Artículos 20 y 21 de la LPH, lo que hace que sus obligaciones y responsabilidades sean también mayores. Y ello a pesar de que, en el seno de una Comunidad de Propietarios, la figura del Administrador de Fincas es mas conocida por las cuestiones económicas, es decir, preparación y presentación de cuentas y presupuestos, ejecutando los mismos, cobrando las cuotas, pagando los gastos habidos, que por otras funciones que igualmente tiene atribuidas por Ley. En su figura puede concurrir también la condición de Secretario, lo que ocurre en la mayoría de las ocasiones, en los que la Junta de Propietarios lo nombra como Secretario Administrador, lo que supone atribuirle también las funciones propias de ese cargo, es decir, levantar acta de las Asambleas y reuniones de vecinos, certificar los acuerdos alcanzados en las mismas, guardar y custodiar la documentación de la Comunidad, etc. El Administrador podra actuar como representante legal de la Comunidad de Propietarios, siempre previo acuerdo de la Junta, en los procesos judiciales de reclamación de deudas a los comuneros morosos del Articulo 21 LPH, lo cual parece algo lógico si tenemos en cuenta que el Administrador es quien más conoce y sabe de las cuentas y de las deudas que los propietarios mantienen con la Comunidad. Como hemos dicho anteriormente, las
obligaciones propias del Administrador viene determinadas de manera expresa en el Artículo 20 de la LPH, el que trataremos a continuación. Pero sirva como adelanto que, en la practica ordinaria, suele ser normal que el Administrador realice otras muchas funciones en la Comunidad de Propietarios, como redactar y dirigir cartas, requerimientos, burofax, etc., que son actuaciones válidas porque las realiza en nombre del Presidente o de la propia Comunidad de Propietarios, aunque es evidente que si luego no se ratifica dicha actuación por quien corresponda, perdería toda su eficacia material y jurídica, amén de poder exigirle después responsabilidades. Como suele ser habitual, el Administrador viene obligado a rendir cuentas de su proceder ante el Presidente de la Comunidad y, en última instancia a la Junta de Propietarios, único organismo facultado para censurar, deliberar y exigir responsabilidades al Administrador en el ejercicio de sus funciones, como así le faculta el Artículo 14 de la LPH, en su apartado a). Este precepto regula la soberanía de la Junta de Propietarios de cara a exigir responsabilidades a los cargos de la Comunidad, y censurar su gestión al frente de la misma, ya sea Presidente o Secretario Administrador, de manera que igual que es nombrado por la Asamblea de Propietarios, puede ser cesado en ésta. Es importante destacar la segunda parte del Artículo 14 de la LPH, que se refiere fundamentalmente, no a las quejas, sugerencias, o proposiciones de los asuntos comunes que hagan los copropietarios, sino exclusivamente a la actuación de un cargo de la Comunidad, en este caso del Administrador, que es lo que nos interesa analizar, y cuyo proceder pueda resultar perju-
Fulgencio Manzano Vives Abogado y miembro de la Junta de Gobierno del COAFMU
dicial y lesivo para los intereses comunes, o contrario a las decisiones anteriores de la Junta, o que afecten directamente a propietarios individuales. En estos casos, si la mayoría de propietarios en esa Junta donde se censura tal actuación, estuviera de acuerdo con esa protesta o queja, se podrían adoptar las medidas oportunas de rectificación, o de sanción, llegandose incluso a una posible dimisión o cese del Administrador. Lo que debe quedar patente es que el Administrador, fuera de las instrucciones recibidas de la Junta de Propietarios, o del Presidente, no puede actuar ni decidir por su cuenta, con actos positivos o negativos, haciendo u omitiendo. Ése sería el mayor error que cometería. Salvo que, claro está, tal proceder sea ratificado por la Asamblea de propietarios o por el Presidente designado.
B.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR: Existirá responsabilidad del Administrador de la Comunidad de Propietarios cuando no cumpla diligentemente con sus responsabilidades. Para determinar si puede existir responsabilidad del Administrador hay que conocer previamente cuáles son básicamente sus funciones legales. La LPH establece en su Artículo 20, el cometido de los Administradores, y a tal efecto señala que serán: a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
