ltä-Suomen Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti
nro 1/2022
Päiväni ammatti-isännöitsijänä Lähiöiden vetovoima Joensuussa hyvä Päätöksenteko ja kustannukset latauspistehankkeissa
8 14 24
Tässä lehdessä 3 Pääkirjoitus 4 Tapahtumat ja tilaisuudet 7 Autetaan sodan uhreja 8
Päiväni ammatti-isännöitsijänä, osa 1
12 Lepopankon saneeraus valmistui – maksoi 400 euroa neliölle 14 Juha Pasma, vs. kaavoituspäällikkö : Lähiöiden vetovoima Joensuussa hyvä 16 Naapuruusriitoihin apu sovittelutoimistosta 18 Joonatanissa säästetty energiaa ja osakkaiden rahoja 20 Paavo Variksesta taloyhtiötykkääjä –”Joka yhtiöllä pitäisi olla oma Paavo!” 22 Hyville tyypeille arvostusta 24 Päätöksenteko ja kustannukset latauspistehankkeissa 26 Hulkonmaja asennutti sähköautoille latauspisteet 28 Pankki ei antanut tarpeeksi lainaa – osakkaat rahoittivat loput 30 Vieraskynä 31 Jäsenpalvelut
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2350 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön. Jäsenneuvonta Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
2
Kiinteistöviesti 1/2022
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2580 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky Kannen kuva: Piia Moilanen
Pääkirjoitus Takana erikoinen alkuvuosi Vuoden vaihteen jälkeen maapallo on nytkähtänyt jälleen hieman eri asentoon. Juuri, kun koronapandemia näytti helpottumisen merkkejä, hyökkäsi Venäjä Ukrainaan. Tilanne on kerta kaikkiaan lohduton. Kymmenet tuhannet perheet ovat joutuneet jättämään kotinsa keskellä kylmää talvea. Me halusimme auttaa näitä perheitä ja teimmekin Kirkon Ulkomaanavulle pienen lahjoituksen (lue lisää sivulta 7). Alkuvuosi toi uutuuksia jäsenpalveluihimme, kun vuoden vaihteen jälkeen avasimme jäsensivuille Lakibotin. Lakibotti on ahkera työkaveri, hän kun paiskii hommia 24/7 vuoden jokaisena päivänä. Botin koulutuksesta vastaavat Kiinteistöliiton lakimiehet. Vaikka Lakibotti onkin ahkera ja innokas oppija, ei hän ihan kaikkeen pysty. Monimutkaisimmissa kysymyksissä, joihin ei ole selkeää ja yksinkertaista vastausta, Lakibotti kehottaa soittamaan lakineuvontaan. Alkuvuonna laajensimme omaa sometarjontaamme avaamalla Instagram-tilin jo olemassa olevan Facebookin rinnalle. Lause ”Jos et ole somessa, et ole olemassa” on yritysmaailmassa arkipäivää. Viisaus on saavuttanut myös meidät järjestötoimijat ja yhä useamman meistä löytää nykyisin myös sosiaalisen median eri kanavista. Sosiaalinen media on nopea ja helppo tapa tavoittaa laajasti ihmisiä, verkostoitua saman alan toimijoiden kanssa sekä lisätä toiminnan tunnettavuutta. Mikäli sinä olet Facebookissa tai Instagramissa, niin tulepa mukaan verkostoitumaan. Tehdään yhdessä somestamme superaktiivinen kohtaamispaikka! Löydät meidät hakusanalla kiinteistöliittoitasuomi. Yhtiökokoukset lähestyvät Alkuvuosi ja kevät ovat taloyhtiöissä kiivasta yhtiökokousaikaa. Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin ja osakkaan tärkein vaikutuskanava. Yhtiökokous antaa myös hallitukselle ja isännöitsijälle mahdollisuuden summata mennyttä vuotta sekä kertoa yhtiön tulevaisuuden näkymistä. Kun näin hieno tilaisuus vähintään kerran vuodessa järjestetään, on harmi, jos osallistumisaktiivisuus jää kovin pieneksi. Olisiko osakkaiden innostamiseksi tehtävissä jotain? Saataisiinko paikalle enemmän väkeä, vaikka pienellä houkuttelulla? Teimme yhdessä Isännöintiliiton kanssa motivointikirjeen, jonka tavoitteena on herättää osakkaiden mielenkiinto yhtiökokousta kohtaan. Motivointikirjeen voi esimerkiksi tulostaa yhtiökokouskutsun mukaan. Kirje löytyy verkkosivuiltamme www.kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/yhtiokokous. Tästä lehdestä alkaa myös uusi Päiväni ammatti-isännöitsijänä -juttusarja. Sarjan ensimmäisessä osassa pääsin vierailemaan IPH-Isännöinnin Lapinlahden toimistolle, jossa isännöitsijä Tarja Rönkä otti minut mukaan työpäiväänsä. Mitä isännöitsijän työpäivä pitää sisällään, lue siitä sivulta 8 alkavasta ju-
Kun näin hieno tilaisuus järjestetään, on harmi, jos osallistuminen jää pieneksi.
tusta.
Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi @
piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi
Kiinteistöviesti 1/2022
3
Tapahtumat ja tilaisuudet
Kevään webinaarit 28.3. 29.3. 12.4. 28.4. 10.5. 23.5. 8.6. 9.6.
Osakkaan toiminta taloyhtiön yhtiökokouksessa Aurinkosähkö taloyhtiöissä Kulutusseuranta ja energianhallinta Hallitus ja asumisen arki Taloyhtiön vakuutukset kuntoon ”Tupailta” ajankohtaisaiheesta, joka valitaan myöhemmin Taloyhtiön viestintä – suositeltavat käytännöt ja välineet Osakaswebinaari
Vuosikokoukset Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys ry 30.3.2022 klo 15.00 Kuopion Klubi Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys ry 28.4.2022 klo 17.00 Original Sokos Hotel Seurahuone Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ry 11.5.2022 klo 17.00 Riveria
Puheenjohtajatapaamiset Kuopio, Kuopion Klubi 31.3.2022 klo 17.00 – 18.30 27.4.2022 klo 17.00 – 18.30 12.5.2022 klo 17.00 – 18.30
Sähköinen lukitus taloyhtiössä, BLC Älykäs lämmönsäätö taloyhtiössä, Kuopion Energia Sähkön puitesopimus, Väre
Savonlinna, Original Sokos Hotel Seurahuone 6.4.2022 klo 17.30 – 20.00 Kaukolämpökeskukset ja niihin liitettävien rinnakkaislämmön lähteiden kytkentämahdollisuus parhaalla mahdollisella tavalla lämmityskulujen pienentämiseksi, Danfoss Mikkeli, Original Sokos Hotel Vaakuna 26.4.2022 klo 8.30 – 10.00 Kiinteistöihin sijoitettavien mobiiliverkon tukiasemien hallinnointipalvelu, MPY
Ilmoittautuminen tilaisuuksiin nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/ tai sähköposti
4
Kiinteistöviesti 1/2022
Kiinteistöillat
Kunnossapitovastuut haltuun Hallitsetko kunnossapitovastuunjaon pelisäännöt? Tiedätkö, miten toimia osakkaan kunnossapitotai muutostyön yhteydessä? Miten ratkaistaan kunnossapitovastuujaon yleisiä ongelmatilanteita? Asioiden käsittelytapa on osin ongelmalähtöinen ja pulmatilanteita sekä niiden ratkaisemisen työkaluja pohditaan yhdessä. Kuopio 4.4.2022 klo 17.00 – 19.30 Original Sokos Hotel Puijonsarvi Joensuu 5.4.2022 klo 17.00 – 19.30 Riveria Mikkeli 5.5.2022 klo 17.00 – 19.30 Original Sokos Hotel Vaakuna
Kuopion Kiinteistöilta 4.4. klo 17.30
seurattavissa myös suorana verkkolähetyksenä.
Ajankohtaista jätehuollosta Muuttunut jätelaki tuo muutoksia asuinkiinteistöjen jätehuoltoon. Kunnasta riippuen muutokset voivat olla joko suuria tai pieniä. Muutoksia voi tulla kiinteistöllä lajiteltaviin jätteisiin sekä jätehuollon toteutusmalleihin. Jätehuollon ajankohtaisillat järjestetään yhteistyössä kunnallisten jätehuoltoyhtiöiden kanssa. Kaikkiin tilaisuuksiin on mahdollista osallistua myös Teams-etäyhteydellä. Kuopio 3.5.2022
klo 17.00 – 19.00
Original Sokos Hotel Puijonsarvi
Varkaus 4.5.2022
klo 17.00 – 19.00
Varkauden kaupunginkirjasto
Iisalmi 10.5.2022
klo 17.00 – 19.00
Ravintola Raatihuone
Mikkeli 23.5.2022
klo 17.00 – 19.00
Original Sokos Hotel Vaakuna
Savonlinna 24.5.2022 klo 17.00 – 19.00
Original Sokos Hotel Seurahuone
Joensuu 30.5.2022
Riveria
klo 17.00 – 19.00
illa anne.verger@kiinteistoliitto.fi ja p. 017 262 6633 viimeistään viikko ennen tilaisuutta.
Kiinteistöviesti 1/2022
5
Lakibotti palvelee 24/7 Uusi Lakibotti osaa vastata näihin kysymyksiin: • kunnossapitovastuu • osakasmuutostyö • yhtiökokous • yhtiövastike • huoneiston hallintaanotto Lakibotin löydät jäsensivuilta Laki ja vastuunjako -osiosta. Lue lisää: www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/ neuvonta/laki/lakibotti
Kiinteistöliiton jäsen! Tiesithän, että jäsentaloyhtiön hallituksen jäsenenä tai isännöitsijänä sinulla on käytössäsi kattavat jäsenpalvelut? Eikö taloyhtiösi ole vielä jäsen? Täytä hakemuslomake osoitteessa: www.kiinteistoliitto.fi/liityjaseneksi
Autetaan sodan uhreja Sota Ukrainassa on ajanut kymmeniä tuhansia perheitä pakenemaan kodeistaan keskelle kylmää talvea ja koronaviruspandemiaa. Nämä kodeistaan paenneet perheet tarvitsevat ruoka-apua ja perustarvikkeita selviämiseensä. Vaikka mikään apu ei poista tätä kauheaa tilannetta, halusimme auttaa kotinsa sodan vuoksi jättämään joutuneita perheitä edes vähän. Olemme lahjoittaneet Kirkon Ulkomaanavulle yhteensä 15 000 euroa tähän tehtävään. Annamme tukemme Ukrainalle ja toivomme pikaista rauhaa. Kiinteistöliitto Itä-Suomen paikallisyhdistyksien hallitukset
Seuraa meitä somessa
Kiinteistöviesti 1/2022
7
KIRJOITTAJA Piia Moilanen toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Itä-Suomi
i n ä v i ä P ammatti-isännöitsijänä osa 1
Uudessa Päiväni ammatti-isännöitsijänä -juttusarjassa tutustumme yhden päivän ajan isännöitsijän työpäivään. Mitä isännöitsijä työpäivänsä aikana tekee? Siitä otetaan nyt selvää.
Kiinteistöviesti 1/2022
UOO MMII
PPääiivän i a
aatti-isänn m m amm
T KKIII N
8
sa ohjeen yhteistyössä Puhelun jälkeen Tartaloyhtiön hallitukja palaa sähköpostien sen kanssa ja luääreen, kunnes pupaa tulla iltahelin soi jälleen. päivällä kiinSoittaja on aiemnittämään min soittanut ohjeen uuja isännöitsidelleen. jän haukkunut Puhelun asukas. Soittajälkeen ja haluaa pyyTarja jattää anteeksi aikaa sähkökaisempaa käypostien purtöstään. Tarjaa TE U hymyilyttää IS T kamista. TarS ö V IE S T I I TÄ jalle hiljattain – Näin näissä aisiirtyneen taloyhka usein käy, ensin päästiön asukastiedot vaatellään savut ulos ja sitten tivat päivittämistä. Asukastieto- pyydetään anteeksi. Hyvä niin. jen ajan tasalla pito on toisinaan haastavaa, eikä muutokset saavuPäivän ta isännöitsijää ajallaan. Usein toensimmäinen kokous delliset asukkaat selviävät isännöitsijälle vasta huoneistossa käy- Kello 9 alkaa päivän ensimmäinen tävän huoltokäynnin yhteydessä. kokous. Kokous pidetään ajan henPuhelimen soitto keskeyttää asu- gen mukaisesti Teams-etäyhteydelkastietojen päivittämisen. Soitta- lä. Hyvin valmisteltu kokous eteja on kiinteistöosakeyhtiön liiketi- nee napakassa järjestyksessä. Keslan vuokralainen, joka tiedustelee kustelua syntyy kiinteistön sähkön heidän mahdollisuuttaan irtisa- kulutuksesta. Isännöitsijä jakaa noa määräaikainen vuokrasopimus Teamsillä näyttönsä ja kokousväki kesken sopimuskauden. Tarja lupaa tutkii sähköyhtiön sovellukottaa asian esille yhtiön hallituk- sesta sähkön kulutusta viikko-, sen kanssa, mutta arvelee, ettei yh- päivä- ja tuntitasolla. Tarjan puhetiö ole valmis luopumaan tärkeästä lin soi kaksi kertaa kokouksen aivuokratulosta.
ssijiäjännää ööitit
S
aavun Lapinlahdelle IPHisännöinnin toimistolle hieman kello 8 jälkeen. Isännöitsijä Tarja Rönkä on jo täydessä työn touhussa. Edellisen illan aikana tulleista sähköposteista osa on jo käsitelty, osa odottaa vielä käsittelyään. Selvityksessä on muun muassa uuden asukkaan autopaikan sijainti. Asukkaalle lähtee sähköpostin liitteenä taloyhtiön autopaikkakartta, johon oikea autopaikka on merkitty. Käymme läpi alkavan työpäivän tehtäviä. Luvassa on kaksi kokousta, kahden taloyhtiön tilinpäätöksen valmistelu, yhden taloyhtiön hallituksen kokousajan sopiminen. Puhelin keskeyttää keskustelumme. Huomaan itseasiassa puhelimen soivan tiuhaan päivän ensimmäisen tunnin aikana. Puhelu tulee vihaiselta asukkaalta. Asukas on turhautunut ja vihainen, koska kiinteistön ohi kulkevat ihmiset antavat koiran tehdä tarpeensa taloyhtiön portin pieleen. Tarja on edellisenä iltana vienyt kiinteistölle toimintaohjeen koirien ulkoiluttajille. Asukas haukkuu isännöitsijän laatiman ohjeen pitäen sitä liian kilttinä ja huomaamattomana. Lisäksi ohje ei pysy seinässä kiinni kovan tuulen vuoksi. Tarja kertoo rauhallisesti laatineen-
KUVA: ANNA-lIISA PEKKARINEN KUVA: Piia Moilanen
Aamupäivällä puhelin soi tiuhaan ja keltaisia muistilappuja ilmestyy työpöydälle.
Kiinteistöviesti 1/2022
9
Pelastussuunnitelmat käyttöön Kun Tarja aloitti noin 5 vuotta sitten isännöitsijänä, laati hän taloyhtiöiden hallitusten kanssa kohteisiin lakisääteiset pelastussuunnitelmat. Nyt vallitsevan maailman tilanteen vuoksi pelastussuunnitelmat ovat jälleen nousseet esille keskusteluissa. Yhteen kohteeseen Tarja on luvannut viedä pelastussuunnitelman asukkaiden nähtäville sekä on laatinut tähän liittyvän tiedotteen jokaiseen huoneistoon jaettavaksi. – Viedään nämäkin iltapäivällä kiinteistölle. Talo on samalla suunnalla kuin aamuinen toimintaohje koiran ulkoiluttajille -tapaus, Tarja pohtii iltapäivän logistisia kuvioita. Kysyn miten Tarja voi muistaa kaikki keskeneräiset ja hoitoa vaativat asiat. – Minulla on käytössä Excel-lista kohteistani. Listalla on ihan ranskalaisilla viivoilla työnalla olevat sovitut asiat. Lista toimii samalla hyvänä testamenttina loman tuuraajalle, Tarja kertoo. Myös työpöydän ja tietokonenäytön reunoilla on siistit rivit keltaisia huomiolappuja keskeneräisistä asioista.
10
Kiinteistöviesti 1/2022
Lounastauko ja kiinteistökäynnit Puolilta päivin kurvaamme lounaalle Matin ja Liisan asemalle. Laskiaistiistain ruokalistalla on hernekeittoa ja laskiaispullia. Kysyn Tarjalta, mikä isännöitsijän työssä on parasta. – Työpäivät ovat todella erilaisia. Asiakkaat tuovat työhön mukavan lisämausteen, on palkitsevaa ratkaista ihmisten ongelmia, Tarja kertoo. – Kysymyksiä tulee ihan laidasta laitaan. Kerran eräs iäkäs ihminen soitti ja kertoi pudottaneensa kuulolaitteen metsälenkille. Hän kysyi sitten isännöitsijältä, mitä pitäisi tehdä. Tarja muisti oman isänsä käyneen hetkeä aiemmin terveyskeskuksessa ja neuvoi nyt soittajaa ottamaan yhteyttä omaan terveyskeskukseensa uuden kuulolaitteen saamiseksi. Sekä soittaja että Tarja tulivat hurjan iloisiksi asian eteenpäin viemisestä. Entä mikä työssä on haastavinta?
– Kyllä se on kiire ja priorisoinnin vaikeus. Että onnistuisi suunnittelemaan työpäivän niin, että ehtii tekemään kaiken minkä on luvannut. Myös keskeneräisyyttä pitää sietää, Tarja pohtii. Myös jatkuva muutos ja uudet asiat kiinteistöalalla haastavat. – Onneksi on hyvä yhteistyöverkosto. Esimerkiksi huoltomiehiltä oppii paljon. Suosittelisin sinullekin yhtä työpäivää huoltomiehen mukana. Siinä sitä vasta olisikin kirjoittamista, Tarja vinkkaa. Syötyämme suuntaamme kiinteistöille. Ensimmäisenä naputamme koirien ulkoiluttajille suunnatun toimintaohjeen paremmin taloyhtiön aitaan kiinni. Taloyhtiö näyttää siistiltä ja viihtyisältä, mutta kyllä, portinpielissä on muutamia koirien jätöksiä. Seuraavaksi vuorossa on taloyhtiö, johon viemme pelastussuunnitelman sekä tähän liittyvän tiedotteen asukkaiden postilaatikoihin. Pihalla törmäämme osakkaaseen ja isännöitsijä vaihtaa hänen kanssaan kuulumi-
KUVA: Piia Moilanen
kana. Hän vilkaisee puhelinta ja nappaa hälytysäänet hiljaiseksi. Kokouksen jälkeen Tarja hoitaa kokouksen aikana tulleet puhelut. Toinen soittaja on taloyhtiön osakas, jota huolettaa talojen katolla oleva suurehko lumikuorma. Tarja ja osakas keskustelevat asiasta ja päättävät jäädä seuraamaan tilannetta. – Tällä hetkellä luomikuormat asuintalojen katoilla eivät ole huolestuttavia, mutta lumilippojen syntymistä on syytä seurata, Tarja kertoo. Osakas kiittää huojentuneena tiedosta. Tarja aloittaa yhtiökokouskutsujen valmistelun ja kertoo, että viemme kutsut osakkaiden postilaatikoihin iltapäivällä. Tarja kertoo käyvänsä isännöimillään taloyhtiöillä viikoittain. Rivitalot, joilla ei ole erillistä huoltoyhtiöitä työllistävät muita enemmän, mutta kiinteistökäynneillä tapaa osakkaita ja asukkaita sekä voi samalla hoitaa juoksevia asioita.
Kiinteistökäynneillä isännöitsijä tapaa usein myös talon asukkaita.
set. Porukalla pohdimme parkkipaikalla olevaa liikenteestä poistettua ajoneuvoa, pitäisikö se siirrättää pois vai annetaanko olla. Päätetään jäädä seuraamaan tilannetta, koska tällä hetkellä taloyhtiössä ei ole autopaikoista pulaa. Lopuksi poikkeamme vielä yhdelle taloyhtiölle, jonka postilaatikoihin jaamme kutsut yhtiökokoukseen. Yhtiön tonttiliittymässä Tarja peruuttaa autoaan edestakaisin ja tarkistaa onko huoltoyhtiö pienentänyt lumivalleja tielle liityttäessä. Näkyvyys on edelleen huono. – Täytyypä soittaa tästä vielä huollolle. Saavat vähän siirtää lumia toisaalle.
Saavumme takaisin toimistolle. Tarja aloittaa aamun kokouksessa sovittujen asioiden hoidon sekä viimeistelee kokouksen pöytäkirjaa. Myös aamuiseen vuokralaistapaukseen, jossa vuokralainen haluaisi purkaa vuokrasopimuksen ennen aikojaan, Tarja on saanut vastauksen. Vuokralainen saa lähteä, jos löytää uuden vuokralaisen tilalle. Vaihtoehtoisesti hallitus pyytää isännöitsijää selvittämään, voidaanko tilaa kohtuullisin kustannuksin muuttaa vuokralaiselle sopivammaksi. Asia jää vielä siis avoimeksi. Mutta aamulla aloitetut asukastietojen päivitykset saadaan nyt iltapäivällä päätökseen. – Yksi tehtävä suoritettu. Vedän viivan kuvitteelliseen To do -listaani. Myös aamulla tehtävälistalla ollut hallituksen kokous saadaan soviteltua hallituksen kalentereihin. - Ihana viesti, tämä täytyy heti jakaa eteenpäin, Tarja iloitsee ja välittää huoltoyhtiölle kiitokset hyvin hoidetusta työstä. – On tärkeää sanoa ääneen, kun toinen onnistuu. Niistä ne arkipäivän ilot syntyvät, Tarja toteaa hymyillen.
Päivä päättyy hallituksen kokoukseen Kello 14 alkaa hallituksen kokous isännöitsijän toimistolla. Kokousväki saapuu täsmällisesti paikalle. Kokous rullaa jouhevasti eteenpäin. Hallitus ja isännöitsijä käyvät
KUVA: Piia Moilanen
Iltapäivän loppurutistus
Isännöitsijä Tarja Rönkä kiinnittää taloyhtiön aitaan toimintaohjeen koirien ulkoiluttajille. läpi toimintakertomuksen ja talousarviovertailun. Sähkön kulutus keskusteluttaa myös tässä kokouksessa. Käydään läpi vastikelaskelmat, näiden tarkistus kirjanpitoon, lainojen jälkilaskelma, tuloslaskelman vertailu edelliseen vuoteen. Lopulta hallitus allekirjoittaa tilinpäätöksen. Sovitaan yhtiökokousaika ja isännöitsijälle jää sovittavaksi tilintarkastus. Kokouksen taustalla isännöitsijän sähköposti kilkattaa saapuvia viestejä. Käsiteltäessä kunnossapitotarveselvitystä isännöitsijä käy läpi käyttöikälaskurin avulla taloyhtiön korjaustarpeita. Päätettiin kirjata IV-kanavien puhdistus ja säätö sekä ikkunoiden huoltomaalaus
suunniteltuihin remontteihin. Myös tiilikaton huoltotarpeita pohditaan, mutta päätetään jäädä seuraamaan tilannetta. Sen sijaan rännit vaativat uudelleen kiinnittämistä. Hallitus päätti tehdä tämän talkoovoimin lumien sulettua. Kokous päättyy noin kello 16. Tarja vilkaisee nopeasti saapuneet sähköpostit. – Ei mitään akuuttia, voivat odottaa huomiseen. Muutama keltainen muistilappu sen sijaan pitää koneen näyttöön kirjoittaa. Taas jäi jotain asioita kesken. – Tällaista tämä on, muistilappuja ja ranskalaisia viivoja, mutta aina jotain tulee myös valmiiksi, Tarja iloitsee ja pistää toimiston oven lukkoon.
Kiinteistöviesti 1/2022
11
Kirjoittaja Piia Moilanen toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi HANKEVARSINAINEN URAKOIDEN URAKKASUUNNITTELU SUUNNITTELU KILPAILUTTAMINEN SOPIMUS
HANKKEEN VALMISTELU
HANKKEEN TOTEUTUS
LOPPUSELVITYS JA VASTAANOTTOTARKISTUS
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Lepopankon saneeraus valmistui – maksoi 400 euroa neliölle Kaikki ei aina käy kuin tanssi, mutta lopussa kiitos seisoo, sanoo Lepopankon puheenjohtaja Santtu Turunen jättiyhtiön saneerausurakan päätyttyä.
K
uopiolaisen jättiyhtiön, vuosina 1973—74 valmistuneen 128-asuntoisen Asunto Oy Lepopankon käyttövesija viemärisaneerausremontti saatiin päätökseen tammikuun 2022 lopussa. Itä-Suomen Kiinteistöviesti on seurannut remonttia suunnitteluvaiheesta syksystä 2019 alkaen. Kolmen 9/10-kerroksisen talon saneeraus pysyi aikataulussa, joskin yllätyksiltäkään ei vältytty. Vuosi sitten taloyhtiön ruoriin hypännyt uusi puheenjohtaja Santtu Turunen kertoo projektin olleen hänelle melkoinen oppikoulu. Ilman huippuisännöitsijää ei olisi tullut mitään, hän kiittelee. Isännöitsijä, rakennusinsinööri Jarkko Malinen aloitti yhtä aikaa uuden puheenjohtajan kanssa, ja on Lepopankon ensimmäinen ammattiisännöitsijä. Asukasisännöinnistä nähtiin järkeväksi luopua, kun iso saneeraus alkoi. Taloyhtiö valitsi toteutustavaksi viemäreiden sukituksen ja käyttövesiputkien uusimisen, pyrkimyksenä oli suitsia kustannuksia. Alun hankesuunnitteluvaiheen toiveikkaan alhaisesta 230 euron neliökustannuksesta päädyttiin toteutusvaiheen 380 euroon. Saneerauksen valmistuttua lopullinen hinta lisätöineen asettuu noin 400 euroon neliölle. Lisätöitä tuli muun muassa viemärihormin rakennusteknisistä töistä, porrashuoneen pinta- ja eristystöistä ja niihin liittyvistä asbestipurkutöistä.
12
Kiinteistöviesti 1/2022
Sukitus ei niin vaivaton kuin annetaan ymmärtää Nyt Turunen tietää, että vaikka sukitusta mainostetaan asukkaille vaivattomana, ainakin isoissa yhtiöissä, kuten Lepopankolla, talot olisi kannattanut tyhjentää asukkaista. Monilta ongelmilta olisi säästytty. Vaikka urakoitsija tiedotti kiitettävästi ja ”ihmisten kielellä”, tieto ei kaikille mennyt perille, vaikka se jaettiin asuntoon, asukkaille ja ilmoitustaululle. Esimerkiksi kun viemäriä ei saanut tiettynä aikana käyttää, aina joku kuitenkin käytti, eikä sukitus ehtinyt kovettua. Siitä aiheutui urakoitsijalle uusintasukituksia, joista taloyhtiö maksoi lisähintaa. Putkivuotoja ilmeni sukituksen jälkeenkin. Sukitustyössä tekijän huolellisuus on avainasemassa, erityisesti Lepopankon kaltaisissa korkeissa taloissa, jossa alassyöksyvän veden paine kysyy putkilta kestokykyä. Eikä sukka saa jäädä putkeen ruttuun, koska silloin putki alkaa vuotaa. Viemärilinjat kuvataan työn valmistuttua, mutta jos kuvanlaatu on heikkotasoinen, on siitä vaikea päätellä, onnistuiko sukitus kaikissa mutkissa yhtä hyvin. Eräässä pistotarkastuksessa löytyi myös sukittamaton pätkä. Sinänsä Turunen pitää sukitusta hyvänä menetelmänä, erityisesti jos asukkaat eivät halua muuttaa pois remontin ajaksi, ja
jos vanha putki ei ole sukitukseen liian hapertunut. Paljonko lopullinen hintaero perinteisellä menetelmällä toteutettuun putkiremonttiin nähden olisi ollut, sitä Turunen ei tiedä. Taloyhtiö ei pyytänyt tarjousta perinteisestä toteutuksesta.
Sukitusurakan takuuaikaa jatkettiin Kaiken kaikkiaan Turunen on tyytyväinen lopputulokseen. Viemärit on sukitettu, käyttövesiputket ovat nyt uudet eivätkä kulje enää rakenteiden sisällä, ja sähköistys on välttämättömiltä osin uusittu. Kokeneet, luottamusta herättävät urakoitsijat tekivät hyvää työtä, erityisesti pääurakoitsija Jokivärin ”lehmänhermoja” tarvittiin. Vastaanottotarkastuksessa huomatut pienet puutteet korjataan pian. Taloyhtiö vaati kuitenkin sukitusurakoitsijan kahden vuoden takuuajan pidentämistä kolmeen vuoteen sekä takuusumman kaksinkertaistamista, koska halusi varmistaa mahdollisten takuuaikana ilmaantuvien vikojen korjauksen. Yllätyksenä taloyhtiölle tuli se, että vakuutusyhtiö sanoi vakuutukset irti viime vuoden lopussa, syynä sukittaminen. Vakuutusmeklari kilpailutti vakuutukset. Uusi vakuuttaja vakuutti myös sukitetut putket. Hintakin halpeni.
Kirjoittaja Piia Moilanen toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi HANKEVARSINAINEN URAKOIDEN URAKKASUUNNITTELU SUUNNITTELU KILPAILUTTAMINEN SOPIMUS
HANKKEEN VALMISTELU
HANKKEEN TOTEUTUS
LOPPUSELVITYS JA VASTAANOTTOTARKISTUS
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Projektipäällikön loppupäätelmät Projektipäällikkö Kari Hiltusen mukaan taloyhtiö sai, mitä valmistelunsa ja päätöstensä mukaan suunnitteli ja tilasi. - Korjausvelka väheni ja yhtiö sai tietämystä kiinteistönpitoon tuleville vuosille. Paineellisten putkistojen vuotoriskit saatiin hallintaan, ja sukitusurakoitsijan kanssa neuvoteltiin taloyhtiötä tyydyttävä, urakkasopimuksesta poikkeava pidempi takuuaika ja kattavampi takuuajan vakuus, hän kertoo. Hiltunen kiittää työmaan keskellä asuneita, ymmärtäväisiä asukkaita, joilta tuli yllättävän vähän reklamaatioita häiriöistä. Vaikka tiedotus hoidettiin sovitun tiedotussuunnitelman mukaan, on inhimillistä, ettei se aina toimi, vaikka itse tiedote menisikin perille. Asukkaita kuullaan vielä keväällä palautetilaisuudessa. Erityiskiitoksen ansaitsee myös pääurakoitsijan työnjohto. - Jokainen hanke on aina ammatillinen korkeakoulu, oppijakso rakennusalan ammattilaisellekin, Hiltunen sanoo. Tärkeää hankkeen onnistumisen kannalta on, että saa rakennettua luottamuksen tilaajan, projektinvetäjän ja tekijöiden välille.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Puheenjohtajan loppupäätelmät - Alusta asti pitää kysyä ammattilaisilta neuvoa, ja projektin läpivienti kannattaa antaa heille. - Hankesuunnitelman tekoon kannattaa käyttää aikaa ja varsinkin asiantuntemusta, miettiä kokonaisuus asukkaat huomioon ottaen. - Sukitusurakat ovat monimutkaisempia kuin tarinoissa kerrotaan. - Kannattaa jututtaa sukittaneita hallituksia ja isännöitsijöitä, eikä kuunnella vain sukitusyritystä. - Sukituksen onnistumiseen voi vaikuttaa alkuperäisen putken laatu. Kaikki putket eivät kestä sukitusta. - Samassakin taloyhtiössä voi olla käytetty useampaa putkilaatua. - Remontti todennäköisesti tulee halvemmaksi, kun talossa ei asuta. - Remontteja ei kannata siirtää, hinta nousee aina, varsinkin kertaalleen kilpailutetun remontin.
Santtu Turunen tuli puheenjohtajaksi työn alkaessa, olematta mukana suunnittelussa. – Melkoinen oppikoulu tämä maallikolle oli, mutta mielenkiintoinen, hän sanoo ylimmän kerroksen kodissaan, josta aukeaa huikeat näkymät Puijonlaaksoon.
Kiinteistöviesti 1/2022
13
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Juha Pasma, vs. kaavoituspäällikkö:
J
oensuun lähiöt ovat jokseenkin vetovoimaisia, osin kasvaviakin, toteaa vs. kaavoituspäällikkö Juha Pasma. - Yleisesti lähiöiden vetovoimaisuuden avain on huolehtia siitä, että täydennys- ja uudisrakentamista tehdään tasaisesti joka puolelle kantakaupunkia. Joensuun väkiluku kasvaa, nyt kaupungissa asuu 77 000, ja Joensuun talousalueella yli 124 000 ihmistä. Talousaluekin kasvaa, esimerkiksi naapurikunnat Kontiolahti ja Liperi kaavoittavat Lehmoon ja Ylämyllylle uusia tontteja. Joensuun seudun yleiskaavatyö koskien Liperiä, Kontiolahtea, Polvijärveä ja Outokumpua, on alkamaisillaan. Kuntien väliset keskustelut siitä käydään keväällä.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Lähiöiden vetovoima Joensuussa hyvä
”Kaikki eivät halua asua keskustoissa” Lähiöt ovat Pasman mukaan haluttuja asuinpaikkoja, sillä kaikki eivät halua asua keskustoissa. - Jos työpaikka on lähiön tuntumassa, halutaan myös asua kävelymatkan päässä työstä. Joensuun lähiöt ovat viihtyisiä ja niissä palvelut ovat säilyneet hyvin. Pasma nimeää niistä muutamia. 1970-luvulla rakennettu Rantakylä on kerrostaloineen ja monipuolisine palveluineen kaupunkimainen. Palvelukeskuksen vieressä on Skilanpihan 6—8-kerroksinen vuosina 2009—2014 rakennet-
14
Kiinteistöviesti 1/2022
- Kaupunkirakenne on Joensuussa sopivan suppea, siksi palvelut ovat lähellä, Juha Pasma toteaa. Hänestä Joensuussa kelpaa elellä, täällä on mukavia ihmisiä, hän vinkkaa muuttomielisille. Kaupunki nimittäin kärsii työvoimapulasta, erityisesti pulaa on eri ammattialojen asiantuntijoista ja terveydenhuollon henkilökunnasta.
tu talorypäs, ja Rantakylään on tulossa lähivuosina lisää kerrostaloja sekä 2-kerroksisia pientaloja. Siellä myös täydennysrakennetaan, ainakin yksi taloyhtiö on myynyt osan isosta tontistaan rakennusliikkeelle, joka liittää sen osaksi uutta kerrostalotonttia. Kaupalla taloyhtiö rahoittaa omaa remonttiaan. Kerrostalokeskittymiä ovat myös Noljakka ja Marjala, sekä Niinivaara, joka on lähimpänä kaupungin keskustaa. Pientalojen Pilkossa, hieman Rantakylästä eteenpäin, on isoja myymälöitä, päivittäistavarakauppa, kuntosali, ampumarata, apteekki ja pizzeria, samoin niin ikään hyvien palvelujen Noljakassa Pilkon vieressä, jossa on rakennuskohteita ja kerrostalo suunnitteilla. Palvelutasoa edelleen parantamalla Pilkosta ja Noljakasta tulisikin kovia kilpailijoita Rantakylälle. Marjalassa sijaitsee vanha asuntomessualue kerrostaloineen ja omakotitaloineen. Alue ei ole pienemmän asukasmäärän vuoksi niin lähiömäinen kuin Rantakylä, mutta lapsiperheen peruspalvelut ovat tarjolla, sekä iso ABC-asema. Erityistä on Höytiäisen kanavan suiston luonto ja lintujensuojelualue.
onko rakennusluvan myöntäminen mahdollista. Joensuussa tarvitaan myös poliittinen hyväksyntä, eli hanke menee luottamuselinten kautta valtuuston hyväksyttäväksi. Täydennysrakentamisen haaste on autopaikoitusalueiden riit-
Joensuu pyrkii pitämään palvelut lähiöissä ja satsaa niihin. Siksi lähiöasumisen arvo ja haluttavuus säilyy.
Yhteys kaavoittajaan, jos tarve täydennysrakentamiseen Vanhojen lähiöasuntojen hintakehityksestä Pasma on havainnut, että myytävien asuntojen määrä suhteessa asukkaisiin on samanlainen Joensuussa kuin muuallakin, ja neliöhinta ei juuri nouse eikä laske. - Jos vanhempi taloyhtiö haluaa säilyttää asuntojen arvon, viisasta olisi hoitaa remontit ajoissa. Jos remontteja on mahdollista rahoittaa täydennysrakentamalla, pitää ensiksi olla yhteydessä kaavoittajaan. Me tutkimme, voidaanko tontin tehokkuutta nostaa, tarvitaanko asemakaavan muutosta ja
tämättömyys. Yksi ratkaisu on pihakannen alainen pysäköinti, kannelle voi tuoda viihtyvyyttä istutusaltailla. Rakennusliikkeet toimivat kannattavuusperiaatteella ja lähtevät täydennys- ja uudisrakentamiseen vain, jos katsovat saavansa rakentamansa asunnot myydyksi. Kaavoittajan tehtävänä on löytää tasapaino; tarjota tontteja, joilla asuntokysyntä takaa kannattavuuden, sekä varmistaa laadukas ja ympäristöönsä sopiva rakentaminen. - Olemme yrittäneet sparrata rakennusliikkeitä satsaamaan suunnitteluun, emme hyväksy lähiötaloja kaupungin keskustaan. Mallia voi ottaa sieltä, missä tässä on onnistuttu. Hyviä esimerkkialueita on Vantaalla, Helsingissä ja Kööpenhaminassa. Asemakaavassa ja tontinluovutusehdoissa määritellään rakentamiselle kaupunkikuvalliset laatuvaatimukset. Jos kaupunkikuvatoimikunta ei puolla hanketta, se ei saa rakennuslupaa.
Joensuussa palvelut pelaavat lähiöissä Joensuu ei ole hanakka karsimaan palveluitaan. Muun muassa Hammaslahteen rakennetaan uusi koulu 2025, Niinivaaran vanha koulu ja kirjasto siirtyivät Nepenmäen uuteen kouluun 2018. Karhumä-
en pientaloalueellakin on koulu ja päiväkoti. - Meillä on hyvä palveluverkko, ja sitä on johdonmukaisesti kehitetty ottaen huomioon eri osapuolten näkökulmia. Kuntapolitiikka on yhteen hiileen puhaltavaa, ja se kantaa pitkälle, Pasma kuvaa. - Olemme huomioineet ikääntyvän väestön. Meille tehdään uusia palvelutaloja jatkuvasti. Vastikään valmistui yksi Sepänkadulle keskustaan. Rantakylään suunnitellaan parhaillaan yhtä Ruoritielle, ja Noljakkaan valmistuu terveyskeskuksen viereen palvelutalo loppuvuonna 2022. Kuusi vuotta sitten valmistunut keskustan Senioripiha on tyylikäs kokonaisuus. Joensuussa ei kärsitä segregaatiosta, alueiden eriytymisestä huonompiin ja parempiin. Vuokratalot sijoittuvat tasaisesti muun asutuksen lomaan. Kaupunki laatii parhaillaan asuntopoliittista ohjelmaa, joka katsoo pitkälle tulevaisuuteen.
Maaseutulähiöille maaseutuohjelma Liitoskunnissa Kiihtelysvaarassa, Tuupovaarassa, Enossa ja Pyhäselässä on käynnissä maaseutuohjelma 2021—2025. Viime talvena kylillä pidettiin kyläiltoja ja kuultiin kyläläisten toiveita, jotka koskivat lähinnä tiestön kuntoa, ulkoilureittien sekä pelikenttien ja leikkipaikkojen ylläpitoa sekä kyläyhdistysten toimintaa. Asukas- ja kyläyhdistysten toiminta-avustuksien hakuaika on 1.—31.3. Yksityisten palveluiden katoaminen kyliltä on haaste, jolle kaupunki ei voi mitään. Viimeksi lähti pankin konttori Tuupovaarasta, mutta Hammaslahdessa on käynnissä uuden koulun hankesuunnittelu, myös Enoon on tulossa kokonaan uusi koulu.
Kiinteistöviesti 1/2022
15
Kirjoittaja Anna-Liisa Pekkarinen Teksti on päivitetty Kiinteistöviestissä 2/2016 olleesta jutusta.
Naapuruusriitoihin apu sovittelutoimistosta Taloyhtiöiden naapuruusriitoja voidaan sovitella sovittelutoimistoissa, mutta maksutonta palvelua ei moni tunne, isännöitsijätkään.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
T
aloyhtiöiden naapuruusriidat saattavat kasvaa niin suuriksi, että vaikuttavat koko talon ilmapiiriin ja pahimmillaan johtavat oikeusprosessiin. Mutta tietävätkö taloyhtiöt, että naapuruusriitoja voidaan sovitella erityisissä riita- ja rikosasioiden sovittelutoimistoissa? Sovittelu on maksutonta, vapaaehtoista, puolueetonta ja luottamuksellista. Sen pyrkimyksenä on auttaa ihmisiä voimaan paremmin lähiyhteisöissään sekä säästää yhteiskunnan varoja välttämällä kalliita oikeusprosesseja. ItäSuomessa toimivat Pohjois-Savon, Pohjois-Karjalan ja Kymi-Saimaan sovittelutoimistot. - Mitä aikaisemmassa vaiheessa vuoropuhelua aletaan rakentaa riidan osapuolten kesken, sitä helpompi konflikti on ratkaista. Jos ollaan jo käräjille menossa, osapuolten kohtaamisesta tulee haasteellisempaa, tietää johtaja Reetta Ikonen Kymi-Saimaan sovittelutoimistosta. - Kun ihmiset saadaan puhumaan keskenään, he ymmärtävät
- Usein riittää, että osapuolet tulevat kuulluksi. Kun pelisäännöistä ja mahdollisesta korvauksesta päästään yhteisymmärrykseen, riitely loppuu, tietävät Mika Murtorinne (vas.) ja sovittelun ohjaaja Juha-Pekka Tams.
Sovittelupalvelut • Sovittelupalveluiden järjestämisvastuu on toistaiseksi Terveyden ja Hyvinvoinnin Laitoksella. • Palveluiden valvonnasta vastaa Sosiaali- ja terveysalan lupa- ja valvontavirasto (Valvira). • Sovittelupalvelua tuottavat kunnat, järjestöt ja yhdistykset. Tällä hetkellä Suomessa on 18 sovittelutoimistoa. • Sovittelulaki tuli voimaan vuonna 2006. Valtioneuvoston budjetissa on 7,1 miljoonan euron määräraha, josta sovittelupalveluiden tuottamisesta aiheutuneet kustannukset korvataan palveluntuottajille.
16
Kiinteistöviesti 1/2022
Taloyhtiökupla
toistensa tilanteen paremmin: Että toinen ei tahallaan kiusaa tai halua hankaloittaa naapurin elämää, vaan epäsopua aiheuttanut asia voi liittyä kuormittavaan elämäntilanteeseen tai terveyteen. - Jo se on kädenojennus, jos henkilö suostuu sovitteluun. Se on merkki siitä, että hän on kiinnostunut yhteyden rakentamisesta – onhan molemmilla yhteinen toive: saada asua rauhassa aiheuttamatta toiselle häiriötä. Myös taloyhtiöt ovat erilaisia, joissakin häiriökynnys on matalampi kuin toisissa. Joskus kerrostaloon muuttavalla vie aikaa ymmärtää, että erilaisuutta on siedettävä.
Kuuntele Kiinteistöliiton podcastia Spotifyssa!
ja kiistat pesu- ja kuivaushuoneen käyttöajoista. Sovittelualoitteen voi tehdä kuka tahansa sovittelu.fi -sivuilta löytyvällä sähköisellä lomakkeella tai tulostaa lomakkeen ja toimittaa sen oman alueensa sovittelutoimistoon. Sovittelijoina toimivat tehtävään täsmäkoulutetut vapaaehtoiset. Sovittelijat eivät anna valmiita ratkaisuja, vaan kuuntelevat ja johdattelevat keskustelua. - Usein riittää, että osapuolet tulevat kuulluksi. Kun pelisäännöistä ja mahdollisesta korvauksesta päästään yhteisymmärrykseen, riitely loppuu, kertoo Pohjois-Savon sovittelutoimiston johtaja Mika Murtorinne.
”Kun vain tulen kuulluksi” Naapuruusriitoja aiheuttavat esimerkiksi koiran haukunta, kissojen vapaana juoksentelu, rappukäytävässä meluaminen, askelten töminä yläkerrassa, lasten leikin äänet, äänekäs juhlinta yöaikaan, pianon pimputus, rajariidat, ruuan- ja tupakankäryjen kantautuminen naapuriin, grillaus, autopaikkariidat
Riidan osapuolille kirjallinen sopimus Riidan osapuolet voivat tehdä kirjallisen sopimuksen, jossa sopivat menettelytavoista jatkossa. Myös osasopimuksia voidaan tehdä, jotka tarkistetaan tietyn ajan kuluttua. Sopia voidaan esimerkiksi yh-
teisten tilojen käytöstä, siitä ettei autoa tyhjäkäytetä toisen ikkunan alla, jopa tervehtimisestä kohdatessa. Seinää graffiteilla töhrinyt nuori voi sopia töhryjensä poispesemistä. Joskus voidaan selvitä reilulla anteeksipyynnöllä. Pohjois-Karjalan sovittelutoimiston johtaja Leena Sopanen kertoo, että Joensuussa on järjestetty monikulttuurisia sovitteluja, joissa iso joukko taloyhtiössä asuvia perheitä on sopinut yhteisistä käyttäytymissäännöistä. Sovittelutoimistoja ei tunneta taloyhtiöiden riita-asioiden sovittelijoina vielä riittävästi. - Teemme isännöitsijöiden kanssa yhteistyötä muissa riitaja rikosasioissa, mutta voisiko sovittelukin olla yksi työkalu heidän työkalupakissaan, joka helpottaisi työtaakkaa, Murtorinne ehdottaa. Isännöitsijä voisi ehdottaa sovittelua ja antaa riitelijöille sovitteluesitteen. - Aina sovittelu ei onnistu ensimmäisellä kerralla, mutta kun osapuolet miettivät asioita tovin, saattaa sopu löytyä. Vain pieni osa riitatapauksista jää ilman ratkaisua.
Sovittelutoimistojen yhteystiedot POHJOIS-SAVO:
POHJOIS-KARJALA:
ETELÄ-SAVO:
Pohjois-Savon sovittelutoimisto Puijonkatu 23 A, 3. krs (Sektori), 70100 KUOPIO sovittelu@kuopio.fi, p. 044 718 3307
Pohjois-Karjalan sovittelutoimisto Siltakatu 14 B 15, 80100 JOENSUU p. 040 841 4415, p. 050 439 1678, p. 050 535 2655 pohjois-karjala@sovittelu.fi
Mikkeli, Savonlinna, Varkaus, Pieksämäki Kymi-Saimaan sovittelutoimisto kymi-saimaa@sovittelu.fi, p. 040 596 5750 Puhelut ohjataan paikkakunnan mukaan sovittelun ohjaajalle.
Iisalmen aluetoimisto Pohjolankatu 9, 74100 IISALMI
Kiinteistöviesti 1/2022
17
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Joonatanissa säästetty energiaa ja osakkaiden rahoja
Energiavirasto rahoittaa alueellista energianeuvontaa vuosina 2019—2023. Maksuton palvelu on tarjolla kuluttajille, pkyrityksille, kunnille ja taloyhtiöille. Palvelusta saa tietoa ja vinkkejä tehokkaaseen energiahuoltoon.
Energiatarkastus maksaa nyt vain 600-1000 euroa
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
P
Timo Tiainen (vas.) kehottaa hyödyntämään energianeuvontapalvelua nyt kun sellainen on helposti saatavilla. - Taloyhtiöt, olkaa yhteydessä, kannustaa Anssi Kokkonen.
18
Kiinteistöviesti 1/2022
ohjois-Karjalassa energianeuvontapalvelut sai kilpailutuksen perusteella hoitaakseen Karelia Ammattikorkeakoulu, jossa projektista vastaa alueellinen energianeuvoja Anssi Kokkonen. Kun hanke tarvitsi Joensuusta taloyhtiön pilottikohteeksi, Asunto Oy Joonatan ilmoittautui. Yhtiössä energiatalkoot on olleet käynnissä jo vuosia, ja asukkaita on motivoitu energiansäästöön toistuvin tiedottein. Silti aina on vara parantaa. Motiva Oy kehitti keväällä 2021 uuden, taloyhtiöille suunnatun kevyen energiatarkastusmallin, jota on pilotoitu alueellisen energianeuvonnan kautta ympäri Suomen. Tarkastus maksaa 600— 1000 euroa. Itä-Suomessa palvelua tarjoavat useat energia-alan suunnitteluyritykset.
- Erilaisia energiatarkastuksia on markkinoitu taloyhtiöille jo pitkään, mutta innostus on ollut heikkoa. Energiansäästöasiat tuntuvat vaikeilta, eivätkä taloyhtiöt oikein tiedä, mistä aloittaa. Teettämällä tarkastuksen taloyhtiö saa hyvän peruskatsauksen taloyhtiön energia-asioista, kertoo Joonatanin hallituksen puheenjohtaja Timo Tiainen.
Fiksuilla säästötoimilla vastike ei ole noussut Joonatan on 2000-luvun alun tekniikalla varustettu perustalo, mutta taloa on paranneltu alusta alkaen. Ikkunoiden korvausilmaventtiilit on vaihdettu energiaa säästävämpiin ja ikkunat on tiivistetty. Ilmastointikanavat on nuohottu, iv-koneesta poistettu tehostusajat ja tehty uudet mittaukset ja säädöt, jotta iv-järjestelmässä on tasainen teho koko vuorokauden ajan, yöaikaan ja pakkasilla järjestelmän teho putoaa puoleen. - Toimenpiteillä oli yllättävän suuri merkitys lämpölaskuun. Lämpöhävikki ja ylilämmittämisen tarve poistui, ja vedontunne hävisi, Tiainen kertoo. Käyttöveden lämpötilan ei anneta ylittää 55:tä astetta, ja veden ja lämmön kulutuslukemia seurataan ja poikkeamiin puututaan. Bauerin vedenkäsittelylaite on asennettu lämmitys- ja käyttöve-
siverkostoon, jolla on pidetty Joensuussa yleiset kupariputkien pistevuodot poissa, mikä tutkimusten mukaan jatkaa putkiston käyttöikää merkittävästi. Löylyhuoneista on suora putki ulos, joten venttiili on neuvottu sulkemaan saunomisen päätyttyä lattialämmityksen vuoksi. Lisäsäästöä yhtiölle on tullut siitäkin, kun piha muutettiin aikuisten olopihaksi – olihan lasten leikkivälineiden tarve loppunut jo aikapäiviä sitten – ja pihalle laitettiin viemärikaivo. Nyt lumet voidaan läjittää pihalle, josta ne kevään tullen sulavat, ja näin vältytään kalliilta lumenpoisajokustannuksilta. Vaikka euromääräisesti ei säästöjä pystykään määrittämään, on puheenjohtaja tyytyväinen. - Siitä päätellen, että 22-vuotiaan talomme yhtiövastike on edelleen vain kolme euroa neliölle, olemme tehneet asioita oikein.
Energian hinta nousee – aika tehdä jotain nyt Nyt tehty energiatarkastus kertoi, että Joonatan on huomioinut energia-asiat ajoissa. Tarkastusraportti vahvistaa, mitä tehdään jatkossa ja mitä kannattaa vielä selvittää. Muun muassa lämpötilan hallittu alentaminen eteis- ja käytävätiloissa vaatii sopivan asiantuntijan löytämistä.
Tiaisesta energiatarkastuksesta on hyötyä erityisesti uusille hallituksen jäsenille. Se auttaa hahmottamaan, mitä toimenpiteitä talon seuraavan vuoden korjausbudjettiin tulisi sisällyttää. Kokkonen lisää, että tarkastusasiakirjaa voi hyödyntää pyydettäessä energiakorjaustarjousta urakoitsijoilta. - Ja kun ryhdytte energiakorjauksiin, kannattaa tutkia, saisitteko mukaan naapuriyhtiöitäkin, sillä porukkakilpailutuksella saatte parempia tarjouksia. Energianeuvojat auttavat tässäkin mielellään. Miehet korostavat, että elleivät taloyhtiöt nyt tee mitään, voi asuminen muuttua todella kalliiksi energianhinnan jatkuvasti noustessa. - Yhden asteen lasku huoneistolämpötilassa merkitsee viiden prosentin laskua lämmityskuluissa, kuten valistuneet asukkaat ovat jo pitkään tienneet. Ja liian lämmin huoneilma etenkin talvisin voi aiheuttaa jopa iho- ja muita terveysongelmia, Tiainen huomauttaa. Joonatanissa seuraava energiansäästötoimi saattaa olla vaikkapa aurinkopaneelien asennus. - Nythän laki alkoi sallia lähienergiayhteisöjen perustamisen taloyhtiöissä. Ne voivat tuottaa vaikkapa aurinkosähköä ja jakaa sitä asukkaiden kesken. Näin pienentyy asukkaiden sähkölasku ja luonnonvaroja säästyy, Tiainen suunnittelee.
Energianeuvojat maakunnissa Pohjois-Karjala: Anssi Kokkonen, p. 050 570 9419 anssi.kokkonen@karelia.fi verkkosivut: www.karelia.fi/energianeuvonta
Etelä-Savo: Jukka Sairanen, p. 0400 165 414 jukka.sairanen@proagria.fi verkkosivut: https://etela-savo.proagria.fi/hankkeet/ alueellinen-energianeuvontaetela-savossa-13629
Pohjois-Savo: Mari Turunen, p. 044 718 2870 mari.turunen@kuopio.fi verkkosivut: www.kuopio.fi/energianeuvonta
Kullakin paikkakunnalla on Energiaviraston rahoittamia tilaisuuksia ja webinaareja, ne ovat kaikille avoimia ja maksuttomia. Ajat ja paikat löytyvät verkkosivuilta. ARA myöntää energia-avustuksia asuinrakennusten energiatehokkuutta parantaviin korjaushankkeisiin vuosina 2020—2022.
Kiinteistöviesti 1/2022
19
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Paavo Variksesta taloyhtiötykkääjä:
”Joka yhtiöllä pitäisi olla oma Paavo!”
K
iinteistöliiton jäsenyhdistysten viimevuotisella Taloyhtiötykkääjä-kampanjalla haluttiin nostaa esiin taloyhtiön arjen sankareita, hyvän mielen luojia, vastuuhenkilöitä, taloyhtiöasioiden puolestapuhujia ja kaikkia muita toimijoita, jotka luovat eteenpäin vievää asennetta. Taloyhtiöt saivat ehdottaa taloyhtiötykkääjiä. Kiinteistöliitto Itä-Suomen alueelta Taloyhtiötykkääjäehdotuksia tuli 64. Joensuulainen Paavo Varis, Asunto Oy Marjalan Saunarannan hallituksen jäsen ja entinen puheenjohtaja, on heistä yksi. Hänestä tuli useita Taloyhtiötykkääjäilmoituksia.
Asukkaita kuunnellaan, ideoita toteutetaan Upealla paikalla Höytiäisen kanavan varrella oleva, vuonna 2011 valmistunut kolmen rivitalon, rantasaunan ja 20 asunnon Saunaranta on saanut paljon aikaan talkoilla ja yhteistyöllä. - Talkoisiin tullaan periaatteella ”mie tuun, kun siekii tuut”, Varis kertoo. Perusperiaatteena on ollut pitää taloyhtiö ympäristöineen viihtyisänä. Heti ensimmäisenä kesänä talonväki uusi istutukset omaa silmäänsä miellyttäviksi. Talkooprojekteja on vuosittain. Viime kesänä rantasaunalle viettävälle polulle tehtiin portaat turvallisen liikkumisen varmistamiseksi. Talon nuori polvi rakensi ne. - He myös kantoivat autotallin takana olleen halkopinon rantasaunalle, niittivät ja ruoppasivat kaislikon, poistivat sammaleet
20
Kiinteistöviesti 1/2022
saunan katolta ja nostivat laiturin. Nuoret ovat ottaneet hommat hienosti haltuun, koska me ikääntyneet ei olla enää niin voimissamme, ihastelee Varis. - Yleisperiaate meillä on kuunnella asukkaiden ajatuksia. Kun joku keksii idean, käsittelemme sen ensin hallituksessa, ja sitten pyydämme siitä asukkaiden mielipiteet joko kirjallisesti tai suullisesti. Muutoinkin teemme asukaskyselyn joka toinen vuosi, Varis kertoo. Kun postilaatikot jouduttiin vierasautopaikkojen takia siirtämään toisen autokatoksen päätyyn, eräs asukas toivoi sinne valaistusta. Se toive toteutetaan kevään sähköautojen latausinfran asennuksen yhteydessä.
Ei enää ihan kaikkea talkoilla Viimeisimmäksi hallitus keskusteli toiveesta, että ilmalämpöpumppu sitä mieliville hankittaisiin yhteishankintana. - Ilmalämpöpumpuista meillä on sovittu periaatteet jo vuosia sitten. Sovimme, että isännöitsijä tekee nyt asiasta kyselyn. Halvemmat, pelkästään viilentävät pumput riittävät, koska talomme lämpiää tasaisesti kaukolämmöllä. Viime kesänä siirryttiin talohuollon käyttäjäksi, sillä väki ei enää jaksa tehdä kaikkea talkoilla, lumitöineen, laitehuoltoineen. - Talomme on 10-vuotias, laitteistossa alkaa ilmetä vikoja, eikä oma osaamisemme riitä enää siihen, Varis kertoo. Yhtiössä on myös yhteisiä tilaisuuksia, valitettavasti jouluglögiperinteen katkaisi korona.
Taloyhtiön strategiassa yksityisyyden kunnioitus Taloyhtiö on tehnyt strategian, joka perustuu asukaskyselyn vastauksiin. Strategia syntyi helposti, koska hallituksessa oli työelämässä strategioita ennenkin tehneitä. Vastausten perusteella taloyhtiön linjaukseksi korjausten kannalta valittiin parantava tai vähintään entinen taso. Strategiaan on kirjattu sekin, että jokaisen yksityisyyttä kunnioitetaan. Jos asukas haluaa pysyä omissa oloissaan, ei hänen tarvitse tuntea huonoa omatuntoa osallistumattomuudesta. Variksesta on hienoa, että uusi nuori sukupolvi on lähtenyt mukaan taloyhtiön hallitukseen, neljästä jäsenestä vain Varis on eläkeiässä. – He ovat sitoutuneita ja haluavat olla hallituksessa, hän kiittää. Hallitus kokoontuu livenä 3—5 kertaa vuodessa. Isommat kustannukset viedään yhtiökokoukseen, kuten piha-asfaltoinnin teko muutama vuosi sitten, pienempiä päätöksiä tehdään myös sähköpostilla ja whatsapilla. - Vaikka olenkin käyttänyt taloyhtiön asioihin paljon aikaa, en ole kokenut sitä rasituksena. Olen pyrkinyt luontevaan kanssakäymiseen ja avoimeen vuorovaikutukseen niin tässä tehtävässä kuin työ- ja harrastuselämässäkin. Minusta ketään ei tarvitse pokkuroida. Silloin ihmiset eivät arastele sinua, vaan tulevat juttelemaan, antavat vinkkejä ja toiveita, ja itsellä säilyy tilannetieto, mitä missäkin on meneillään.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
- Taloyhtiötykkääjä-tunnustus oli täydellinen yllätys, meidän nuori hallitus teki minulle kepposen. Mutta hyvältähän se tuntui, aina positiivinen Paavo Varis toteaa. Hän seisoskelee taloyhtiön talkootyön hedelmällä, rantasaunalle vievillä portailla. Ne ovat arvossaan erityisesti liukkailla talvikeleillä.
Miksi Paavosta taloyhtiötykkääjä? Poimintoja häntä ehdottaneiden esityksestä: • • • • • • •
Hän ei ole laskenut talkootuntejaan. Hän on tehnyt vuosia arvokasta työtä taloyhtiön hyväksi. Hän on positiivisella asenteellaan ideoinut milloin rakentamista milloin tapahtumia. Hän on alusta asti ollut aktiivinen koordinaattori ja yhteishengen luoja. Hän ei vain pyöritä papereita, vaan suunnittelee ja toteuttaa pienet teot ja suuremmat kokonaisuudet. Hänellä on kyky ja halu toimia aidosti taloyhtiön ja sen asukkaiden hyväksi. Suomi100-juhlan kunniaksi istutimme kuusen ja hän hankki sille plakaatin.
Kiinteistöviesti 1/2022
21
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Hyville tyypeille arvostusta
22
Kiinteistöviesti 1/2022
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
P
ohjois-Savon Ammatti-isännöitsijät on vuodesta 2017 lähtien valinnut keskuudestaan Vuoden Isännöitsijän. Eniten ääniä saanut saa vuodeksi haltuunsa komean pokaalin. Palkinnon perusti kuopiolainen 35 vuoden uran tehnyt isännöintiyrittäjä Tuomo Iivanainen. Hän halusi eläkkeelle lähtiessään näkyvällä tavalla muistuttaa, miten hyviä tyyppejä alalla on. - Isännöitsijä on alansa ammattilainen ja osakkaiden tärkein yhteistyökumppani. Hän edistää toiminnallaan kiinteistön parasta. Silti isännöitsijä ja koko ala joutuu usein arvostelun kohteeksi. - Isännöitsijän työ huomataan heti, kun tapahtuu epäonnistuminen. Kun kaikki sujuu kuin rasvattu, sitä ei juuri noteerata. Iivanaisen mielestä tehtäviinsä paneutuneet, asiakkaan edun mukaisesti toimivat isännöitsijät ansaitsevat esiin nostamisensa. Ja ehkä palkinto myös voimaannuttaa sen saajia vaativassa ja monipuolista osaamista edellyttävässä työssään. Hulppeaa pystiä kelpaa pitää näkyvillä, se kertoo isännöitsijän asiantuntijuudesta. Kun pysti luovutetaan seuraavalle, jää itselle muistoksi vastaava minipysti kaiverruksineen. Tähän mennessä viisi isännöitsijää on saanut tunnustuksen, viimeisimpänä vastaava isännöitsijä Sami Mörsky Kuopion Talokeskuksesta. Myös isännöintialan kattojärjestö Isännöintiliitto valitsee valtakunnallisesti Vuoden Isännöitsijän. PohjoisSavo on sen ainoa jäsenyhdistys, joka valitsee Vuoden Isännöitsijän myös paikallisesti. Pohjois-Savon Ammatti-isännöitsijät ry on perustettu vuonna 1992. Yhdistyksen jäseninä on 57 isännöitsijää ympäri Pohjois-Savoa.
Vuoden Isännöitsijän 2021 Sami Mörskyn mielestä isännöitsijän työ on tavattoman kiinnostavaa. Se vaatii laajat ja monialaiset tiedot ja jatkuvan kouluttautumisen. -Tärkeintä on kokonaisuuden hallinta. Vaikka tekniset asiat nousevatkin taloyhtiöissä usein pääosaan, myös pehmeät arvot pitää huomioida.
Vuoden Isännöitsijät 2017—2021 1. 2. 3. 4. 5.
Seppo Haaksiala, Iisalmi Pekka Hirsjärvi, Varkaus Ilja Knuutinen, Kuopio Jori Raatikainen, Kuopio Sami Mörsky, Kuopio
Palkitsemiskriteerit • • •
•
osoittanut tehtävässään laaja-alaista ja monipuolista ammattitaitoa saavuttanut toiminnallaan niin asiakkaidensa kuin isännöitsijäkollegoidensa luottamuksen toiminnallaan edistänyt toimialan arvostusta tai tehnyt työssään jonkin huomionarvoisen onnistumisen, joka on omiaan lisäämään ammatti- isännöitsijän arvostusta toiminnallaan erityisesti edistänyt yhdistyksen toimintaa tai toiminnan tunnetuksi tekemistä
e l l i n e s ä j s o t
Kii
Tiedosta hyvä elämä Itä-Suomessa
Ihminen
koti
Meidän vuosi 2021 Jäseniä yhteensä
2340 59
uu�a jäsentä (+2,5 %) Jäsenet soi�vat
1114
kertaa neuvontaa (+ 7,4 %)
43
Mediaosumaa (+ 65 %)
3412
osallistujaa (+ 267 %)
13 livetapahtumaa 1 suora verkkolähetys 51 webinaaria facebook
257 16 3839 seuraajaa (+ 20 %)
joissa
4
yhteensä
Itä-Suomen Kiinteistovies� -jäsenlehteä
10 000 lehteä
Taloyh�ö.Nyt -teemaleh�
1
julkais�in kolmen maakunnanalueella
489 000 lukijaa
sähköistä vastaano�ajaa uu�skirje�ä, (+ 20 %) Kiinteistöviesti 1/2022
23
Kirjoittaja Tapio Haltia neuvontalakimies, Kiinteistöliitto
Päätöksenteko ja kustannukset latauspistehankkeissa
kuva
kiinteist öliitto
/ Rousi
Visions
M
24
Kiinteistöviesti 1/2022
onessa taloyhtiössä mietitään nyt sähköautoasioita. Tarkasteltaessa uusien autojen myyntiä ja sähköautojen prosenttiosuuksia myynnistä, voidaan todeta, että juuri nyt otetaan melkoisia harppauksia kohti liikenteen sähköistymistä. Vaikuttaa siltä, että kehitys tulee jatkumaan vahvana myös tulevina vuosina. Merkittävänä tekijänä on viimeisten parin vuoden aikana ollut myös valtiolta saatava avustus latauspistehankkeisiin, joka näillä näkymin jatkunee vahvana ainakin toistaiseksi. Taloyhtiössä ei kuitenkaan kannata lähteä hankkeisiin aivan suin päin. Ensinnäkin on selvitettävä nykytilanne sekä osakkaiden ja asukkaiden tarpeet ainakin muutaman vuoden tähtäimellä. On myös huomioitava se, ovatko yhtiössä olevat autopaikat yhtiön hallinnassa olevia, vaiko osakkeilla hallittavia. Tällä seikalla on nimittäin keskeinen vaikutus päätöksentekoon ja kustannusten jakautumiseen. Samalla on syytä selvittää myös taloyhtiön sähköjärjestelmän kunto ja riittävyys lataustarpeiden osalta. Tähän on tarjolla monenlaisia kartoituspaketteja, joita tarjoavat sekä latauspalveluita tarjoavat yritykset että sähköalan suunnittelijat ja urakoitsijat. Taloyhtiön päätöksentekoon vaikuttaa siis se, ovatko autopaikat taloyhtiön vai osakkaan hallinnassa. Merkitystä on myös sillä, halutaanko latausvalmius tai valmiit latauspisteet toteuttaa taloyhtiön hankkeena,
osakasvähemmistön hankkeena vai osakkeenomistajan muutostyönä. Hankkeen toteutusmuoto vaikuttaa myös siihen, kuka tai ketkä maksavat kustannukset.
Yhtiön hallinnassa olevat autopaikat Kun autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, voidaan latausvalmiuden tai latauspisteiden toteuttamisesta päättää yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä, ja kustannukset kattaa kaikilta yhtiön osakkailta perittävillä vastikkeilla silloin. Tämä sen vuoksi, että hanketta voidaan pitää niin sanottuna tavanomaisena uudistuksena ja samalla kaikilla osakkailla on periaatteessa mahdollisuus hyötyä uudistuksesta, kun autopaikat joka tapauksessa tulee jakaa osakkaiden ja asukkaiden käyttöön yhdenvertaisella tavalla.
Osakashallintaiset autopaikat Myös osakkeilla hallittavilla paikoilla voidaan latausvalmiuden tai latauspisteiden toteuttaminen tehdä yhtiön hankkeena. Tällöin kustannukset tulee kuitenkin kohdentaa hankkeesta etua saaville, eli autopaikkaosakkaille. Jos kaikkien huoneistojen hallintaan kuuluu sellaisenaan myös autopaikka, voidaan kustannukset tällöinkin periä kaikilta osakkailta vastikeperusteiden mukaisesti. Usein tilanne on kuitenkin se, että autopaikat ovat erillisinä osakkeina ja niitä ei kaikilla ole. Tällöin kustannukset tulisi kohdistaa hankkeesta etua saaville, eli autopaikkaosakkaille. Päätös pitää silloin tehdä yhtiökokouksen enemmistön lisäksi myös autopaikkaosakkaiden äänten enemmistön tuella. Jos taloyhtiön osakkaiden parissa ei ole riittävää kannatusta laajemmille taloyhtiön hankkeille, voidaan latausjärjestelmien toteuttamista kuitenkin edistää
niin sanottuna osakasvähemmistön hankkeena tai yksinkertaisesti osakkeenomistajan muutostyönä. Näissä merkittävänä erona on se, että osakasvähemmistön hankkeessa toteuttajana on edelleen taloyhtiö, vaikka hankkeen kustannukset peritäänkin hankkeeseen mukaan lähteviltä osakkailta. Osakkaan muutostyönä toteutettavassa hankkeessa puolestaan osakas maksaa kustannukset suoraan latauspisteen toteuttajalle, eivätkä kustannukset kierrä taloyhtiön kirjanpidon kautta. Vaikka asiassa päätettäisiin edetä osakasmuutostöiden kautta, on muutostyölle asetettavat ehdot syytä linjata yhtiökokouksessa tehtävällä päätöksellä.
Latausjärjestelmähankkeiden kohdalla on pidettävä mielessä myös osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun vaatimus. Sen myötä on selvää, että kustannukset tulisi kohdentaa uudistuksesta hyötyville. Myös lataussähkön osalta on selvää, että periaate edellyttää siitä syntyvän kustannuksen perimistä käyttäjältä. Mutta yhdenvertaisuus koskee myös yhtiön sähköjärjestelmän kapasiteetin hyödyntämistä. Tämä voi nousta merkittäväksi tekijäksi erityisesti osakasmuutostyönä tai osakasvähemmistön hankkeissa. Tästä syystä on sopimuksin tai yhtiöjärjestysmääräyksin varmistettava se, ettei yksittäisille osakkaille anneta yksinoikeutta vapaan kapasiteetin hyödyntämiseen. Samalla taloyhtiön täytyy näissä tilanteissa varmistaa se, ettei jo myönnetyin muutostyöluvin kohtuuttomasti rajata taloyhtiön mahdollisuuksia toteuttaa tai kehittää latausjärjestelmiä tulevaisuudessa. Taloyhtiöille ja osakkaille on siis tarjolla monia vaihtoehtoja, joista kannattaa valita omiin tarpeisiin käyttökelpoisin. Kiinteistöliitto on julkaissut avoimesti kaikkien saatavilla olevan ohjeen sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi, ja tämä on saatavissa verkkosivuiltamme.
Päätöksentekoon vaikuttaa eniten se, onko autopaikat yhtiön vai osakkaan hallinnassa.
Kunnossapitovastuu on syytä miettiä etukäteen Myös kunnossapitovastuuasiat kannattaa miettiä valmiiksi ennen hankkeisiin ryhtymistä. Yhtiön hankkeena toteutettavat järjestelmät jäävät lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapidettäviksi, ellei yhtiöjärjestykseen oteta erillistä määräystä koskien vastuun siirtämistä osakkaalle. Erityisesti osakasvähemmistön hankkeena toteutettaessa on usein syytä pohtia kunnossapitovastuurajoja tarkemmin. Toisaalta voi olla perusteltua pitää latausinfran keskeiset osat, kuten pääkeskus ja ryhmäkeskus sekä kaapeloinnit edelleen taloyhtiön kunnossapitovastuulla. Osakasvähemmistön hankkeissa on myös huomioitava niin sanottu jälkiliittyminen, eli on jo ennen hankkeesta päättämistä linjattava ne ehdot, joilla hankkeen ulkopuolelle jäävillä osakkailla on mahdollisuus liittyä mukaan myöhemmin.
Katso ohje sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi: www.kiinteistoliitto.fi/ taloyhtio/ajassa/ latauspiste
Kiinteistöviesti 1/2022
25
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Hulkonmaja asennutti sähköautoille latauspisteet
K
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
uopiolaiseen, vuonna 1990 valmistuneeseen 7-asuntoiseen rivitaloyhtiöön Asunto Oy Hulkonmajaan asennettiin sähköautojen latauspisteet viime kesänä. Sytykkeen tähän yhtiö sai, kun yksi osakas hankki hybridiauton ja tarvitsi sille latausmahdollisuuden. Yhtiö päätti ennakoida sähköautoistuvaa tulevaisuutta ja asennutti latauspisteet saman tien kaikille. - Tekniikaltaan vanhentuneet lämmitystolpat odottivat jo muutenkin uusintaa, kertoo puheenjohtaja Eila Vahvaselkä.
Hidas lataus riitti Kun Väre Oy tarjosi sopivasti latauspistekartoitusten tekoa kiinteistöyhtiöille, tarttui yhtiö tarjoukseen. - Kartoitus pitää teettää siksi, että selviää, riittävätkö lämmitystolppien sähkökaapeloinnin nykyiset vahvuudet ja tarvitseeko sähköpääkeskuksessa tehdä muutoksia, kertoo projektista vastannut Jaakko Vahvaselkä, puheenjohtajan puoliso, jonka työelämässä hankittuun asiantuntemukseen yhtiö luotti. Kartoitus kertoi, että Hulkonmajalla kaapelikapasiteetti riitti, tarvitsi hankkia vain tolppien päähän latauspisteet ja päättää, millaiseen latausjärjestelmään kannattaa lähteä. - Hallitus päätyi esittämään ”halvan miehen versiota”, eli hidasta latausta. Siinä virta riittää, vaikka kaikissa 8 latauspisteessä ladattaisiin autoja samanaikaisesti. Ja hybridi latautuu muutenkin täyssähköautoa nopeammin, Vahvaselkä selvittää. Yhtiökokous hyväksyi yksimielisesti hallituksen esityksen.
26
Kiinteistöviesti 1/2022
Isännöitsijä Ari Halonen ja puheenjohtaja Eila Vahvaselkä tarkastavat sähkön kulutuslukemia.
Samalla autolämmityskin kännykkäkäyttöiseksi Toteuttajana jatkoi Väre Oy. Se toimitti ja asensi neljä etähallittavaa eTolppaa, joissa kussakin oli kahdelle autolle lataus- ja myös lämmitysmahdollisuus, joita ohjataan matkapuhelimesta EParking-sovelluksella. Se on osoittanut tarpeellisuutensa runsaslumisena talvena. - Mikäs sen mukavampaa kuin kotisohvalta naputella auto lämpiämään. Sovellukseen klikataan lämmityksen lopetusajankohta, järjestelmä osaa lämmittää sopivan ajan 0,5—2,5 tunnin välillä ulkolämpötilan mukaan, Eila Vahvaselkä iloitsee.
Väre laskuttaa asukkaita heidän käyttämänsä sähkön mukaan. Koska kaapeloinnin uusimista ei nähty järkeväksi – kustannukset olisivat huomattavasti nousseet – kulkee sähkö edelleen päämittauksen kautta. Siksi Väre hyvittää taloyhtiölle asukkaiden maksut, jotta ei laskuta sähkön kulutusta kahteen kertaan. Isännöitsijä Ari Halonen huolehti projektin läpiviennistä ja avustuksen hakemisesta sähköautojen latauspisteiden rakentamiseen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlta. Yhtiö sai hyväksyttyihin kustannuksiin täyden 35 prosentin avustuksen. Näin projekti tuli maksamaan vain muutaman satasen osakasta kohden.
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Lämmitys ja sähköauton lataus samasta sovelluksesta.
Kännykästä voi pistää autonkin lämpiämään, ei tarvitse kahlata lumessa töpseliä tökkäämään.
Kiinteistöviesti 1/2022
27
KIRJOITTAJA ANNA-LIISA PEKKARINEN
Pankki ei antanut tarpeeksi lainaa – osakkaat rahoittivat loput
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
Kun nilsiäläinen Asunto Oy Paavontie 1 ei saanut LVIS-remonttiinsa pankkilainaa tarpeeksi, ainoa mahdollisuus oli pyytää puuttuva rahoitus osakkailta. Näin remontti saatiin onnistumaan, erinäisten rahoitus- ja urakkaneuvottelujen jälkeen kesällä 2016. Paavontie 1 oli hiljattain television MOT-ohjelmassa esimerkkinä taloyhtiöiden lainansaannin vaikeudesta, kun taantuvilla paikkakunnilla eivät kiinteistöjen vakuusarvot riitä.
MOT-ohjelmasta tutun nilsiäläisyhtiön remontin taustana osakkaiden yhteisrahoitus
28
Kiinteistöviesti 1/2022
Suunnitelmia rukattiin Suunnitelmia rukattiin päiväkausia isännöitsijän, hallituksen, valittujen urakoitsijoiden ja projektipäällikön voimin, jotta saatiin remonttikustannus alenemaan. Säästöjä saatiin pystyviemärien sukittamisesta ja poistoilmapumppujen, toisen taloyhtiösaunan ja taloyhtiöpesulan poisjättämisestä, samoin siitä, että kaikki vesikalusteet tarkastettiin ja vain vanhat uusittiin. Jokaisesta kohdealueesta pyrittiin
KUVA: ANNA-LIISA PEKKARINEN
V
uonna 1971 valmistunut, omalla tontilla oleva kolmen portaan, 36 asunnon ja kuuden autotallin yhtiö ei saanut taloyhtiölainaa kuin puolet tarpeestaan, vaikka yhtiötä oli huolella ylläpidetty, korjaukset tehty aikanaan, ja talo sijaitsi aivan ydinkeskustassa. - Tarvitsimme lainaa 1,7 miljoonaa. Kuudesta pankista kolme olisi myöntänyt summasta puolet, loput eivät olisi mitään tai eivät edes vastanneet kyselyyn. Vakuusarvomme ei riittänyt, koska Nilsiässä myydään huoneistoja niin halvalla, kertoo isännöitsijä Juha Ahonen. Erään pankin ehdotuksesta hän on vieläkin typertynyt. Se esitti toteutusta osissa, jotta taloyhtiö tarvitsisi kerralla vähemmän lainaa. - Eihän siinä ole mitään järkeä! Asukkaat olisivat joutuneet asumaan vuosia remontin keskellä, ja jo korjattuja osia olisi joutunut repimään auki ja uudelleen korjaamaan. Ahonen ja hallituksen puheenjohtaja Pertti Launonen neuvottelivat myös helsinkiläisen yksityisen rahoitusyhtiön kanssa; rahaa olisi kyllä irronnut, mutta 21,55 prosentin korolla, ja osakkaiden olisi pitänyt ottaa laina henkilökohtaisesti! Ei tullut kauppoja. Lopulta pankki myönsi lainaa 680 000 euroa, mutta kustannukset oli supistettava noin 1,2 miljoonaan, koska toinen puoli lainatarpeesta piti kerätä osakkailta. Asukkaat olivat asiasta yksimielisiä, koska näkivät remontin välttämättömäksi.
- Ei kannata lannistua, jos taloyhtiölainaa ei saa. Osaomarahoitus on toimiva vaihtoehto, jos osakkaat siihen suostuvat ja hallituksella on valmiutta antaa omaa aikaansa remontin läpivientiin, kannustavat isännöitsijä Juha Ahonen ja remontin aikainen hallituksen puheenjohtaja Pertti Launonen.
etsimään edullisin toteutusvaihtoehto. Esimerkiksi 59 neliön kaksiolle remontti maksoi 49 000 euroa, jonka voi maksaa hankesuorituksena koko summan kerralla tai puolet siitä. Taloyhtiö avasi pankkiin sulkutilin, jonne osakassuoritukset menivät, ja niitä käytettiin tarpeen mukaan remonttilaskujen maksuun samassa suhteessa kuin taloyhtiölainaakin. Lopullisiksi remonttikustannuksiksi tuli 841,20 euroa neliölle.
”Meni kuin Strömsössä” Alun rahoitusvaikeuksien jälkeen kaikki menikin kuin Strömsössä. Yhteistyö valituksi tulleiden urakoitsijoiden, Nilsiän Rakennuksen, LVI-Tahkon ja Sähkötelin kanssa oli saumatonta, kuten myös työtä valvoneen Matti Markkasen ja rakennuttajakonsultti Kari Hiltusen kanssa. Remontti tehtiin niin ripeästi, että se valmistui kaksi viikkoa etuajassa. Asiaa auttoi, että kesän mökkikauden ja muiden järjestelyjen ansiosta talo voitiin tyhjentää asukkaista.
- Tiukka aikataulu piti. Pidimme työmaakokouksia joka viikko ja niihin osallistuivat kaikki osapuolet, hallituskin kokonaan, siksi muutos- ja lisätöiden hyväksymisestä voitiin päättää jo kokouksessa. AVI:n tarkastajan luvalla saimme tehdä asbestipurun tyhjässä talossa porras eikä huoneisto kerrallaan. Joskus tarvittiin suunnittelijoilta tarkennuksia tai pieniä muutoksia suunnitelmiin, nekin saatiin usein jopa samana päivänä tai viimeistään seuraavana. Nämä kaikki jouduttivat työtä, Ahonen kertoo. - Hallitus teki valtavan työn, käytti remonttiin varmasti satoja tunteja, hämmästelee isännöitsijä vieläkin. Hän laskee, että hallituksen kokouksia pidettiin kaikkiaan 30, työmaakokouksia 16, ja lisäksi urakoitsijapalaverit ja päivittäiset muut viestittelyt. Launonen muistuttaa isännöitsijänkin osuudesta; hän kävi työmaalla melkein joka päivä. Isännöitsijätoimisto ei silti veloita projektinhoitopalkkiota alan tavan mukaisella tietyllä prosenttiosuudella urakkasummasta, vaan lisätöistä kohtuullisen tuntimäärän mukaan, kun hallitus on ne ensin hyväksynyt.
Remontteja ei pidä siirtää Remontin valmistuttua Launonen jättäytyi puheenjohtajuudesta ja nauttii nyt pelkästä asukkaan roolista. - Hyvin on taloyhtiöllämme mennyt, rauhaiseloa eläen. Takuukorjauksiakaan ei tullut, vaikka niihin varauduttiin. Taloyhtiön ei enää tarvitse maksella suuria remontteja. Jossain vaiheessa tulee lämmitysverkoston uusinta, mutta sillä ei ole kiire. Miehet korostavat, että remontteja ei pidä siirtää. - Tai no, korkeintaan vuodella, ennemmin kuin suunnittelee huonosti. Jos remontteja siirretään liian pitkälle, voi seurauksena olla konkurssi, kuten on jossain jo nähty.
Kiinteistöviesti 1/2022
29
Vieraskynä
Osakkaan kyselyoikeus
O
/ Rousi
Visions
sakkaalla on oikeus käyttää yhtiökokouksessa kyselyoikeuttaan. Isännöitsijän ja hallituksen on huolehdittava siitä, että kyselyoikeus voi toteutua. Mitä tapahtuu, jos osakkaan kysymykseen ei ole mahdollista vastata? Osakkaan kyselyoikeus koskee yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita. Osakkaalla on oikeus saada tarvittavia tietoja sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin. Silloin kun yhtiökokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, osakkaan kyselyoikeus koskee yhtiön taloudellista asemaa laajemminkin. On kuitenkin huomattava, että osakkaalla ei ole oikeutta saada nähtäväkseen esimerkiksi yhtiön sopimuksia, tositteita tai tiliotteita. Tarvittavat tiedot voidaan antaa osakkaalle yhtiökokouksessa suullisesti. Toisinaan hallituksen ja isännöitsijän ei ole mahdollista vastata osakkaan esittämään kysymykseen yhtiökokouksessa esimerkiksi siksi, että kaikkea vastauksen antamiseksi tarvittavaa tietoa ei ole kokouksessa saatavilla. Tällaisessa tapauksessa vastaus on annettava kahden viikon kuluessa kirjallisesti kysymyksen esittäneelle osakkaalle ja sellaiselle muulle osakkaalle, joka on sitä pyytänyt. Jos osakkaan kysymä tieto tuottaisi yhtiölle olennaista haittaa, sitä ei saa antaa. Tällaisia tilanteita voisivat olla lähinnä esimerkiksi liikesalaisuudet tai toisten osakkaiden ja asukkaiden henkilötiedot, joita EU:n yleinen tietosuoja-asetus suojaa. Tällaisessa tilanteessa hallituksen on annettava pyydetty tieto yhtiön tilintarkastajalle ja toiminnantarkastajalle, joiden on annettava kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta hallitukselle lausunto tiedon vaikutuksesta tilintarkastuskertomukseen ja toiminnantarkastuskertomukseen. Lausunto täytyy lähettää kysymyksen esittäneelle osakkaalle ja sen täytyy olla neljän viikon kuluttua yhtiökokouksesta nähtävänä isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona samalla tavoin kuin yhtiökokouspöytäkirjakin.
kuva
Kirjoittaja on Kiinteistöliiton vanhempi lakimies
kiinteist öliitto
Minna Anttila
30
Kiinteistöviesti 1/2022
2022 PUHELINNEUVONTAA
Tarkemman yhteystiedot ja palveluajat lehden takakannessa
Itä-Suomen Kiinteistöviesti
Jäsenlehti ilmestyy neljä kertaa vuodessa.
VERKKONEUVONTAA
Suomen Kiinteistölehti
Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 kertaa vuodessa.
Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lakiasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sekä kiinteistöpalveluiden tilaamisesta.
Asiantuntijamme ovat mukana kymmenissä kehityshankkeissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sekä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
KIRJALLISIA LAUSUNTOJA kirjalliset lausunnot kiinteistönpidon pulmatilanteissa
Sähköinen uutiskirje
Noin 5 kertaa vuodessa ilmestyvä uutiskirje ajankohtaisista asioista.
Verkkokurssit
• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen • HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä • Toiminnantarkastuksen perusteet • Taloyhtiön pelastussuunnitelma Katso lisää: kiinteistomedia.fi
Lataa nyt mobiilijäsenkortti. Kannat aina mukanasi jäsennumeroa, tiedon kaikista neuvontapalveluista ja tapahtumista sekä koulutuksista. Mobiilijäsenkorttiin on koottu yhteen sekä valtakunnalliset että paikalliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkortti löytyy puhelimesi sovelluskaupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkortti.
Kiinteistöviesti 1/2022
31
Jäsenneuvonta Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi Toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta ti–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6311
Lakineuvonta ma–to klo 9–15 pe klo 10–15 puh. (09) 1667 6300
Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta Maanantaisin ja torstaisin klo 12–15 numerossa 0600 0 1122 Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
Talous- ja veroneuvonta ma–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6369
