3 Pääkirjoitus
4 Tapahtumat ja tilaisuudet
6 Hallituksen toimivalta puhutti syksyn kiinteistöilloissa
9 Blogi: Voiko hallituksen puheenjohtaja toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana ja isännöitsijä sihteerinä?
10 Energiaremontilla säästöä 20 000 euroa vuodessa 12 Taloyhtiön väestönsuoja nopeasti käyttöön? 14 Mitä tehdä, kun sähköt on poikki? 16 Astetta säästäväisempi taloyhtiö 18 Päiväni ammatti-isännöitsijänä 22 Vuokralaiset yhtiökokoukseen? Saavatko osallistua vai eivät? 24 Miten isännöitsijätön taloyhtiö siirtyy huoneistotietojärjestelmään? 26 Oikeustapauksia 28 Väkeä kuin pipoa taloyhtiöpäivässä Joensuussa 27 Jäsenpalvelut
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdis tyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2540 jä sentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön. Jäsenneuvonta
Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa Painos: 2650 kpl Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi Päätoimittaja: Piia Moilanen Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger Taitto: Viestitär Ky Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky Kannen kuva: Piia Moilanen
Tulevana talvena meitä on kehotettu varautumaan kahden tunnin mittai siin harkittuihin sähkökatkoksiin energiapulasta selviytyäksemme. Huoma sin, monen muun tapaan, vähätteleväni kahden tunnin mittaisia sähkökat koja. – Kaksi tuntia ilman sähköä, ei voi olla paha rasti. Minä heittäydyn sohvalle ja otan kerrankin kunnon päiväunet, virnuilin perheelleni. Mutta ei mennyt kovinkaan kauan, kun todellisuus valkeni. Sähkökatkot vaikutta vat itseasiassa aika moneen asiaan. Se on selvää, ettei suurimmassa osas sa taloyhtiöitä kahden tunnin sähkökatkot lämpötilaa merkittävästi laske. Kenenkään ei tarvitse pystyttää telttaa olohuoneeseen tai kääriytyä top pavaatteisiin sisällä. Mutta veden, WC:n ja hissien käyttöön sähköt vaikut tavat aika dramaattisesti. Samoin kuin valaistukseen ja tietenkin sähkölait teisiin. Luulen, että on aika metka tunne, jos samaan aikaan koko kortteli ja kokonaiset kaupungit pimenevät. Pimeään vuorokaudenaikaan muutos on kyllä valtava, sen verran suurta valosaastetta nykyinfra meille tarjoilee. Sanomattakin on selvää, että hyvä suunnittelu ja sähkökatkoihin varautu minen on nyt järkevää. Kotiin kannattaa varata helppoon paikkaan selviyty misvälineet sähkökatkon varalle. Eikä pimeässä kävely harjoituskaan huo no idea ole. Tärkeintä on käydä tilannetta mielessään läpi, jotta osaa sitten tosi paikan tullen toimia.
Taloyhtiön hallituksen kannattaa myös istahtaa hetkeksi alas ja miettiä, mitä sähkökatko omassa taloyhtiössä tarkoittaa. Onko lämmönjakohuo neessa tai muussa talon infrassa toimintoja, jotka pitäisi käydä laitta massa kiinni sähkökatkon yllättäessä? Entä käynnistyvätkö kaikki laitteet automaattisesti sähköjen palauduttua vai vaatiiko jotkin asiat manuaalis ta uudelleen käynnistymistä? Myös naapureista on syytä kantaa hieman huolta. Asuuko talossa esimerkiksi muistisairaita, jotka voivat tarvita apua pimeyden tullen? Hyvällä suunnittelulla ja asioiden läpikäymisellä tästäkin kuitenkin selvitään.
Tämän lehden sivuilla 14 ja 15 käsitellään sitä, mitä tehdä, kun sähköt ei vät toimi? Lisäksi lehden keskiaukeamalla on Astetta alemmas -vinkkiju liste siitä, miten voimme jokainen säästää energiaa kodissamme. Astetta alemmas on valtionhallinnon yhteinen energiansäästökampanja. Se tarjo aa vinkkejä energiansäästöön ja sähkön kulutushuippujen leikkaamiseen kotona, työssä ja liikenteessä. Kuluttajien sähkönkäyttö onkin jo laskenut 13,5 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna, joten jo tässä vaiheessa kam panjan hyödyt ovat nähtävissä.
Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi
piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi
Tiedätkö mitkä asiat kuuluvat hallituksen päätettäviksi ja mitkä asiat taas kuuluvat yh tiökokoukseen? Miten hallituksen tulee toimia asumishäiriötilanteissa? Tiedätkö, miten toimia liukastumisvahinkotapauksessa tai puututaan sääntöjen vastaiseen pysäköintiin? Kouluttajana toimii Kiinteistöliiton lakimies.
Mikkeli
Aika: 7.2.2023 klo 17.00- 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)
Paikka: Original Sokos Hotel Vaakuna, Porrassalmenkatu 9
Joensuu
Aika: 1.3.2023 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30) Paikka: Riveria, Niskakatu 17
Kuopio
Aika: 23.3.2023 klo 17.00- 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)
Paikka: Original Sokos Hotel Puijonsarvi, Minna Canthin katu 16
Hallitsetko kunnossapitovastuunjaon pelisäännöt? Tiedätkö, miten toimia osakkaan kun nossapitotyön yhteydessä? Miten ratkaistaan kunnossapitovastuujaon yleisiä ongelmati lanteita? Muun muassa näihin kysymyksiin saat vastaukset sekä toimintavinkkejä osallistu malla koulutukseen. Kouluttajana toimii Kiinteistöliiton lakimies.
Iisalmi
Aika: 1.2.2023 klo 17.00- 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)
Paikka: Ravintola Raatihuone, Kauppakatu 22
Aika: 15.2.2023 klo 16.30 - 19.00 (Kahvitarjoilu klo 16.30 - 17.00)
Paikka: Varkauden kaupunginkirjasto, Osmajoentie 1
Savonlinna
Aika: 22.2.2023 klo 17.00 - 19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)
Paikka: Original Sokos Hotel Seurahuone, Kauppatori 4-6
Tapahtumiin Ilmoittautuminen:
nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat sähköpostilla: anne.verger@kiinteistoliitto.fi Puhelimitse: 017 262 6633, 010 667 6670
Aika: Keskiviikko 11.1.2023 klo 17.00-19.00
Paikka: Savon Voiman Pieksämäen voimalaitos, Kutteritie 2
Aihe: Savon Voiman ja Väreen palvelut taloyhtiöille Alussa kierros voimalaitoksessa.
Mobiilijäsenkortti on sovellus, joka helpottaa ja nopeuttaa jäsenpalvelujen käyt töä. Sovelluksella taloyhtiön puheenjohtaja, hallituksen jäsen, isännöitsijä, tilin- ja toiminnantarkastaja sekä vuokratalon edustaja voi soittaa neuvontapalveluihin, il moittautua tapahtumiin, voi lukea Kiinteistöliiton jäsensivujen monipuolista sisäl töä ja päivittää yhteystietonsa jäsenrekisteriin sekä hyödyntää monipuoliset jäsen edut.
Mobiilijäsenkortti on käytettävissä Androidja iOS-laitteilla ja voit ladata sen sovelluskau pasta (App Store ja Google Play).
Sovellus on niiden taloyhtiöiden hallitus ten jäsenten, isännöitsijöiden sekä tilin- ja toiminnantarkastajien käytettävissä, jotka ovat rekisteröityneet Kiinteistöliiton jäsen sivujen käyttäjiksi. Jos et ole sitä vielä teh nyt, se kannattaa tehdä nyt: www.kiinteis toliitto.fi/jasensivut.
Uutta jäsenkorttia käytetään samoilla käyttäjätunnuksilla kuin Kiinteistöliiton jä sensivuja.
Jos olet unohtanut salasanasi, voit tilata sähköpostiisi linkin, jolla vaihdat salasanan www.kiinteistoliitto.fi/kirjautuminen/unohtunutsalasana/.
Jos tietojasi ei ole vielä jäsenrekisterissämme tai et ole enää taloyhtiösi vastuuhen kilö, voit ilmoittaa asiasta meille sähköpostitse ita-suomi@kiinteistoliitto.fi. Mobiilijäsenkortti on maksuton.
Kiinteistöliitto Itä-Suomen tämän syksyn suosituimpia kiinteistöiltojen teemoja on ollut Hallitus ja asumisen arki. Kysytystä aiheesta ovat Liiton lakimiehet kiertäneet ympäri Suo mea luennoimassa täysille saleil le. Itä-Suomessa koulutusiltoja on ollut Savonlinnassa, Varkaudessa ja Iisalmessa. Luennoimassa ovat vuorotellen olleet lakimiehet Min ni Yli-Olli ja Anna-Emilia Kuis ma. Illat ovat antaneet eväitä käy tännön haasteiden ratkomiseen hallitustyössä. Alla he keskustele vat eniten puhuttaneista aiheista.
Miten hallitus voi arvioida, riittääkö oma toimivalta jostakin tehtävästä päättämiseen?
Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee hallituksen ja yhtiökokouksen toi mivallan rajat. Hallitus ei voi päät tää asioista, jotka ovat laajakantoi sia, olennaisesti maksuvelvollisuu teen sekä huoneiston käyttämiseen vaikuttavia.
- Hallituksen toimivaltaan vai kuttaa muun muassa yhtiön koko ja yhtiökokouksen vahvistama ta lousarvio eli budjetti. Jos hallituk sen jäsen on toimivallan riittävyy destä epävarma, meille kannattaa soittaa, kehottaa Kuisma.
Yli-Olli antaa toimivallasta esi merkin: Yhtiökokous hyväksyi ura kalle hinta-arvion, mutta urakan edetessä hinta nousi lisäkorjauk sien vuoksi huomattavasti. Pitääkö noussut hinta tuoda taas yhtiöko kouksen käsiteltäväksi? - Kyllä, sil
lä ei hallitus yksin voi päättää suu rista hinnan ylityksistä.
Yhtiökokous voi määritellä hallitukselle euromääräisen val tuutuksen esimerkiksi tietylle han kinnalle, jonka yli menevät kustan nukset pitää tuoda yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Yhtiökokouksen hyväksymän vuosibudjetin raa meissa hallitus voi toki tehdä tar peellisia hankintoja. Jos budjetissa on loppuvuodesta korvamerkkaa mattomia varoja jäljellä, voi halli tus päättää tehdä niillä esimerkik si jonkin kunnossapitokorjauksen.
Voiko hallituksen puheenjohtaja päättää yksin, jos kyse on kustannuksiltaan pienestä asiasta?
Ei, puheenjohtajalla ei ole toimival taa tehdä hankintapäätöksiä edes budjetin sallimissa rajoissa, vaan ne pitää tehdä hallituksen yhtei sellä päätöksellä. - Äänestystilan teessa voi puheenjohtajan mielipi de korostua, koska puheenjohtajan ääni ratkaisee tasatilanteen, laki miehet toteavat.
Voiko hallitus päättää saunavuorojen vähentämisestä?
- Kyllä voi, vastaa Yli-Olli. - Jos hal litus haluaa säästää energiakustan nuksissa, voi se aloittaa saunavuo rojärjestyksen tiivistämisen, päät tää vähentää saunontailtoja tai poistaa lenkkisaunavuoron. Myös asuinhuoneiden lämpötilaa voi hal litus päättää alentaa enintään as
teen, mutta sitä suuremmat on tuo tava yhtiökokouksen päätettäväksi. Asumisterveysasetus määrittää, et tä asuintilojen lämpötilan on oltava lämmityskaudella 18—26 astetta.
Voiko hallitus päättää poistaa kylmäkellarit?
Lakinaisten mukaan tästä kysytään nykyisessä sähkönsäästön ajas sa erityisen paljon. - Hallitus ei voi päättää kylmäkellarien poistami sesta, vaan asia täytyy viedä yhtiö kokouksen päätettäväksi. Se, miten päätös tehdään yhtiökokouksessa, riippuu siitä, ovatko kylmäkellarit osakkaan vai yhtiön hallinnassa, vastaa Kuisma. Jos ne ovat osakas hallintaisia, silloin poistoon on saa tava jokaisen osakkaan suostumus, jos taloyhtiön, silloin riittää yhtiö kokouksen enemmistöpäätös. YliOlli muistuttaa, että jos kylmäkel larit poistetaan, olisi yhtiöjärjestys syytä päivittää tältä osin, samalla kannattaa tehdä muutkin päivityk set.
Voiko hallitus päättää kerätä ylimääräisen yhtiövastikkeen?
Tänä syksynä tästä on tullut Liit toon paljon kysymyksiä, sillä säh könhinnan näin roimaan nousuun eivät taloyhtiöt ole budjeteissaan osanneet varautua. Vaikka kas sa olisi tyhjä, ei hallitus voi yksin päättää ylimääräisen vastikkeen keräämisestä, vaan yhtiökokous on kutsuttava koolle. – Poikkeuksena on, jos taloyhtiö on yhtiökokouk
sessa valtuuttanut hallituksen ke räämään tarvittaessa 1—2 ylimää räistä vastiketta, muistuttaa Kuis ma. Valtuutuksen antaminen luo joustonvaraa arkeen, sillä kaikkeen ei voi etukäteen varautua.
Voiko hallitus päättää kaataa pihapuun?
- Jos puun kunto selkeästi aiheut taa vaaraa, voi hallitus ryhtyä toi miin puun kaatamiseksi – hallituk sella on velvoite huolehtia kiinteis tön turvallisuudesta, joten puun kaataminen on hoidettava ripeästi. Jos puu on terve ja hyväkuntoinen, mutta siitä halutaan muista syistä eroon, pitää tapauskohtaisesti har kita, onko syytä viedä asia yhtiöko kouksen päätettäväksi. Näin suo sittelemme tekemään. Lupa puun kaatamiseen on varmistettava kau pungin rakennusvalvonnasta, Kuis ma valaisee.
Voiko hallitus päättää lumitöiden tekemisestä talkoilla?
Pienissä taloyhtiöissä talvikun nossapito usein tehdään talkoilla, mutta voiko siitä päättää hallitus. - Ei voi. Talkootyöstä päättää yh tiökokous, jossa tarkoin sovitaan, miten talkootyö tehdään ja miten vuorot jaetaan. Talkootyö perustuu aina vapaaehtoisuuteen. Jos run saslumisena talvena lumen pois kuljetuksen kustannukset nouse vat olennaisesti ja täytyy kerätä ylimääräinen vastike, voi hallitus valtuutukseensa nojaten hyväksyä kustannukset ilman yhtiökokouk sen pitämistä, kertoo Kuisma.
Jos liukkaalla pihalla joku kaa tuu ja esittää korvausvaateen, pyy tää hallitus selvitystä tapahtumas ta sekä kaatuneelta että kunnossa pidosta vastaavalta huoltoyhtiöltä. Yhtiön tulisi myös selvittää, kor vaako yhtiön kiinteistövakuutus vahingosta aiheutuneita kustan nuksia. Taloyhtiö voi kuitenkin olla vahingosta vastuussa riippumatta siitä, korvaako vakuutus vahingon kustannuksia.
- On hyvä muistaa, että yhtiön on huolehdittava kiinteistön tur
vallisuudesta. Jos tapaturma sat tuu, kiinteistönomistajalla on ko rostunut huolellisuusvelvollisuus. Turvallisuuden ylläpito vaatii halli tuksen jäseniltä valppautta ja huo lellisuutta, hiekoituksien ja lumen pudotuksien tarpeesta on ilmoi tettava huoltoon ajoissa, jos niissä on puutteita ja tällaisista töistä on huoltosopimuksessa sovittu. Katol le ei pidä itse nousta, vaan tilata lu menpudottajat.
Jos autopaikat ovat osakkaiden hallinnassa, he itse päättävät nii den käytöstä. Jos autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, hallitus laa tii autopaikkojen jaosta selkeät säännöt, ja ne on vahvistettava yh tiökokouksessa.
- Yhdenvertaisuusperiaate edellyttää, että osakkaiden vuokra laisia ei voi asettaa autopaikkojen jaossa huonompaan asemaan. Kun autopaikkasopimus päättyy edel lisen kanssa, paikka siirtyy jonos sa seuraavalle, olipa hän osakas tai osakkaan vuokralainen. Jos yhti össä on ns. ”ikuisuuspaikkoja”, au tottomillakin, voidaan sääntöihin määritellä paikanhallintaoikeus vaikkapa vuodeksi kerrallaan, jotta paikat kiertävät tasapuolisesti. Jos asukkaalla on kaksi autoa, hänellä on oikeus yhteen paikkaan, mut ta toisen osalta hän joutuu siirty mään jonoon.
Voiko hallitus kutsua pysäköinninvalvojan sakottamaan tontilleen luvatta pysäköinyttä autoa?
- Vuoden 2020 tieliikennelain uu distuksen mukaan pysäköinnin valvojan ei enää tarvitse tulla ta loyhtiön pyynnöstä sakottamaan, mutta hallitus voi päättää tehdä pysäköinninvalvontasopimuksen yksityisen yrityksen kanssa, kertoo Yli-Olli.
Pelastustielle ei talon asukas kaan saa pysäköidä. - Jos hän näin tekee, hallitus voi lähettää huo mautuksen, mutta viisainta on yrit
tää päästä yhteisymmärrykseen ajajan kanssa eikä lähteä riitautta maan asiaa, neuvoo Kuisma.
Miten hallitus voi puuttua asumishäiriöihin?
Hallituksella on Kuisman mukaan velvollisuus puuttua asumishäiri öihin. Välillä epäselvyyttä voi kui tenkin aiheuttaa se, onko kyse häi ritsevän elämän viettämisestä vai tavanomaisesta asumisesta. Jos asukas aiheuttaa niin paljon häiri öitä, että huoneiston hallintaanot toa joudutaan miettimään, kehkey tyy tilanteesta haastava hallituk selle. Sen toimivaltaan kuitenkin kuuluu puuttua äänekkääseen juh limiseen, riitelyyn, mökään ja mui hin häiriöihin, jos ne ovat toistuvia.
- Asukkaalle ja osakkaalle on annettava todistetusti varoitus, ja jos asukas ei sittenkään paranna tapojaan, viedä huoneiston hallin taanotto päätettäväksi yhtiökoko ukseen, hallitus ei voi hallintaan otosta päättää. Hallituksen pitää kerätä riittävästi muilta asukkailta todistelua ja pyytää vaikkapa pitä mään häiriöpäiväkirjoja.
Lakinaiset huomauttavat, että poliisiraportteja ei voi enää luovut taa taloyhtiölle todisteiksi, tulkinta on muuttunut apulaisoikeusasia miehen päätöksen jälkeen.
Asumisongelmiin voi hallitus saada sovitteluapua esimerkiksi naapuruussovittelukeskuksesta tai paikallisista sovittelutoimistoista.
Normaaliin elämään hallitus ei voi puuttua, kuten vuorotyöläi sen suihkussa käyntiin ja pyykkä ykseen yöllä. Yöelämä saattaa nyt kalliin sähkön aikana muutenkin lisääntyä, kun asukkaat pyrkivät ajoittamaan sähkönkäyttöään hal vempaan yöaikaan.
Yhtiökokouksen puheenjohtajalla on tärkeä rooli onnistuneen yhtiökokouksen läpiviemiseksi. Tyypillisesti yhtiökokous valit see kokouksen puheenjohtajan, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Itselleni ei ole tullut vastaan yhtiöjärjestysmääräyksiä yhtiökokouksen puheenjohtajanvalinnasta, joten rohkenen väittää, että pääsääntöisesti puheenjohtaja valitaan AOYL:n säännösten mukaisesti yhtiökokouksen toimesta.
Kuka sitten voidaan valita yhtiökokouksen puheenjohtajaksi? Yhtiö kokouksen puheenjohtaja voi lähtökohtaisesti olla kuka vain, myös yhti ön ulkopuolinen henkilö. Aivan kuten hallituksen jäsentenkään, yhtiöko kouksen puheenjohtajankaan ei tarvitse esimerkiksi olla yhtiön osakas. Haasteellisissa tilanteissa asunto-osakeyhtiöt saattavatkin välillä kutsua ulkopuolisia asiantuntijoita yhtiökokouksen puheenjohtajiksi.
Pääsääntöisesti yhtiökokouksen puheenjohtajana toimii kokemukse ni mukaan kuitenkin hallituksen puheenjohtaja. Joskus vastaan on tullut väitteitä, että hallituksen puheenjohtaja ei saisi toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana. Tämä ei kuitenkaan pidä paikkaansa, vaan hallituksen puheenjohtaja saa toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana siinä missä kuka tahansa muukin henkilö. Mikäli hallituksen puheenjohtaja on yhti ön osakkeenomistaja, täytyy yhtiökokouksen puheenjohtajuudessa kui tenkin huomioida se, että jos yhtiökokouksessa äänestetään hallituksen vastuuvapaudesta, ei hallituksen puheenjohtaja voi toimia yhtiökokouk sen puheenjohtajana, vaan äänestyksen ajaksi kokoukselle on valittava toinen puheenjohtaja.
Yhtiökokouksen puheenjohtajan on huolehdittava myös siitä, että kokouksesta laaditaan pöytäkirja. Laissa ei ole suoraan mainintoja yh tiökokouksen sihteeristä, mutta käytännössä kokouksen puheenjohtaja kutsuu jonkun kokouksen läsnäolijoista sihteeriksi, joka laatii yhtiöko kouksen pöytäkirjan. Koska laissa ei ole säännöksiä yhtiökokouksen sih teeristä, niin sihteerinä voi lähtökohtaisesti toimia kuka vain kokoukseen osallistuvista henkilöistä, myös yhtiön isännöitsijä. Tyypillisesti yhtiön isännöitsijä toimiikin yhtiökokouksen sihteerinä, mikäli yhtiöllä on isän nöitsijä.
Jaakko Lindfors Kirjoittaja on Kiinteistöliiton vanhempi lakimies
Voiko hallituksen puheenjohtaja toimia yhtiökokouksen puheenjohtajana ja isännöitsijä sihteerinä?
m ikkeliläinen Kiinteistö Oy aminkartano työlääntyi vuosittaisiin 8—9 prosentin lämmönhinnan korotuksiin ja laitatti kiinteistöön hybridi-lämmöntalteenottojärjestelmän (lTO) sekä katoille aurinko paneelit viime vuoden lopulla. jo vajaassa vuodessa on energiare montista tullut säästöä yli 20 000 euroa.
Aminkartanossa on 32 asuinhuoneistoa ja 13 lii ketilaa, sekä varastoja ja autopaikkoja. Kiinteistö on rakennettu vuonna 1980. Kiin teistö lämpiää kaukolämmöllä, jos ta vuosikustannukset ovat olleet noin 70 000 euroa. Rakennusvuo delle tyypilliseen tapaan kiinteis tössä oli koneellinen poistoilman vaihto, joka puhalsi huoneistojen lämpimän ilman taivaalle.
Kiinteistöyhtiön hallitus halu si säästöjä. Niinpä isännöitsijä At te Ojanen ryhtyi haarukoimaan vaihtoehtoja. Maalämpö porattavi ne lämpökaivoineen ei keskustan pienelle tontille mahtunut eikä ol lut mahdollinen, koska kiinteistö on pohjavesialueella.
Ratkaisuksi valikoitui hybri di lämmöntalteenottojärjestelmä (LTO). Siinä ei tarvitse rakentaa tuloilmakanavistoa, vaan poistoil man lämpöenergia otetaan talteen ja kierrätetään takaisin käyttöön lämpöpumppujen kautta käyttö veden ja huoneistoalan lämmityk seen. Näin säästyy kaukolämpöä –ja yhtiöltä rahaa.
Aurinkopaneelit päätettiin li sätä järjestelmään, koska LTO yk sinään ei riittänyt kiinteistön ener giatehokkuusluvun riittävän alas saamiseksi, jotta Asumisen ra
hoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntäisi energia-avustuksen. Tällä kriteerit täyttyivät, ja ARA myönsi kokonaiskustannuksiltaan 246 000 euroa maksaneelle ener giaremontille 63 000 euron avus tuksen.
- Näin saimme 30 000 euroa maksaneet aurinkopaneelit ikään kuin ilmaiseksi, Ojanen kiteyttää.
Asiantuntijaksi valittu LVI-töiden valvoja Kari Ukkonen kilpailutti energiaremontin KVR-urakkana. Valituksi tuli Suomen Talotekniik ka Mikkeli Oy ja järjestelmätoimit tajaksi leppävirtalainen Högfors GST Oy, joista molemmista oli
tilaajalla entuudestaan hyviä koke muksia. Aurinkopaneelien toimit taja oli Lumme Energia. Yhtiökoko us puolsi hanketta yksimielisesti.
Remonttiin riitti pelkän toi menpideluvan hakeminen, jonka kaupunki myönsi nopeasti. Toteu tus kesti runsaat viisi kuukautta, tavallista pidempään, koska tava rantoimituksissa oli viiveitä. Re montti ei häirinnyt asukkaita muu toin kuin rakentamisen ääninä ja lyhyinä lämpö- ja vesikatkoksina, koska asunnoissa ei tarvinnut käy dä.
HögforsGST toteutti lämmön tal teenoton sekä lämmönjakohuo neen tekniikan kokonaisuudes saan. Automaatiolla varustettu järjestelmä koostuu lämmönsiirti mestä, puskurivaraajasta, käyttö vesivaraajasta, täyttöyksiköstä ja lämpöpumpusta. Ne vievät kohta laisen paljon tilaa, mikä on huomi oitava suunnittelussa.
- Järjestelmää hallitaan Fiksupalvelun avulla etänä, kertoo alue myyntipäällikkö Teemu Savolainen. Käyttäjä saa sovelluksesta re aaliaikaista tietoa muun muassa tuotoista, kulutuksista, säästöistä, ilmamääristä, ilmanvaihdon ja esi merkiksi käyttöveden lämpötilasta.
- Oikeastaan kaikki mahdolli nen on anturoitu ja mitataan. Ra porteilta on helppo tarkistaa, että järjestelmä tekee sen mitä pitää kin. Seuranta ei perustu enää ar
vailuun, eikä vaadi huoltomiehen tarkastuskäyntejä muulloin kuin hälytyksen tullen.
Isännöitsijällä on palveluun käyttäjätunnukset, ja hallituskin sen voi saada, mutta etähallinta on ostettu HögforsGST:ltä, jolla on pa ras asiantuntemus kehittämänsä järjestelmän ominaisuuksiin ja sen optimointiin.
Savolaisen mukaan HybridHE AT-nimen alla toteutettavan järjes telmän kysyntä on nyt kovaa. - En simmäiseksi meiltä kysytään aina, mitä laitteisto säästää, mutta kyllä vihreä siirtymäkin vaikuttaa; jär jestelmä ei aiheuta ympäristöhait toja, vaan vähentää päästöjä.
Remontti maksaa itsensä 10 vuodessa
Ojasen mukaan hybridi-LTO sääs tää taloyhtiön kustannuksia eni ten. Vaikka isot koneet kuluttavat paljon sähköä, on sen osuus koko naisuudessa kovin pieni verrattu na säästöihin kaukolämmön kulu tuksessa.
Talviaikaan aurinkopaneeleis ta saadaan niukasti hyötyä, mut ta kesällä 50 paneelia tuottaa niin paljon sähköä, että sillä voidaan muun muassa lämmittää käyttö vettä. Paneeleilla on kahden vuo den takuu, joka sisältää huollon. Takuun päätyttyä huollon voi ostaa urakoitsijalta.
Aurinkopaneelien osuus inves toinnista oli runsaat 10 prosenttia. Ne maksavat itsensä nopeasti ta kaisin nyt, kun sähkö on kallista.
voidaan etähallita hybridi lämmityksen toimintaa esimerkiksi puhelimen tai tietokoneen välityksellä.
Ojanen ei muutoinkaan usko säh kön hinnan oleelliseen laskuun lä hivuosina. Onnekseen hän on kiin nittänyt taloyhtiöidensä sähkösal kun edulliselle kilowattihinnalle vuoteen 2024 saakka.
Avustuksen jälkeen yhtiölle jäi maksettavaa 190 000 euroa, eli noin 4 000 euroa asuinhuoneistoa kohden. Liikehuoneistojen osal le ei ARA-avustusta saa kohdistaa, mutta koska liikehuoneistot mak savat 1,8-kertaista vastiketta, tulee niille säästöäkin enemmän.
- Ensimmäisen vuoden koke muksella näyttää, että saaduilla säästöillä laina on maksettu alle 10 vuodessa. Säästöä lisää se, et tä kaukolämmön perusmaksu on jo pienentynyt 250 euroa kuukau dessa, koska lämmönkulutus on niin paljon vähentynyt.
Taloyhtiöt ovat Atte Ojasen mukaan nyt erittäin kiinnostu neita energiaremonteista. Maalämpö kiinnostaa erityisesti rivitaloja, jos se on mahdollista toteuttaa. On myös taloyhtiöitä, jotka jättävät energiaremontin teke mättä, jos takaisinmaksuun menee yli 10 vuotta. - Ei kan nattaisi. On parempi tehdä ajoissa kuin jäädä miettimään liian pitkään. Investointi on varmasti kalliimpi myöhem min. Ja säästöä tulee joka tapauksessa.
Jos taloyhtiö päättää ryhtyä saneeraamaan lämmitysjär jestelmäänsä, on hyvä ottaa jo heti alussa asiantuntijat mukaan, jotka tietävät mikä kannattaa ja mikä ei. - Ja jos taloyhtiö on aikeissa uusia pelkän lämmönsiirti mensä, kannattaa yhdellä tiellä hankkia sellainen, jossa on valmius hybridille, vastaisen varalle. ArAlta saa tukea lämmönsiirtimen vaihtoon 4 000 euroa, kun lämmönsiirrin vaihdetaan matalalämpösiirtimeen.
Ohjausjärjestelmälläm onia mietityttää näinä aikoina, miten taloyhtiöiden väestönsuojat saadaan tarvittaessa nopeasti käyttöön, koska ne useimmiten ovat häkkivarastotiloina ja täynnä tavaraa. Väestönsuojatila on lain mu kaan saatettava käyttöön 72 tunnissa viranomaisen ilmoituksesta.
Yleinen suojautumisohje on sulkeutua sisätiloihin sul kemalla ovet ja ikkunat ja ilmanvaihto, ja keskittyä kuuntelemaan viranomaisten an tamia ohjeita. Poikkeusoloissa vä estönsuojaan pitää siirtyä, jos an netaan yleinen vaaramerkki, yh den minuutin pituinen nouseva ja laskeva äänimerkki, tai viranomai sen kuuluttama varoitus.
- Kiinteistön omistaja vastaa väestönsuojasta. Käytännön tehtä viä hoitamaan olisi hyvä nimetä vä estönsuojan hoitaja, jonka olisi hy vä olla joku talon asukkaista, opas taa vs. valmiuspäällikkö Jaakko Mäkelä Pohjois-Savon pelastuslai tokselta. Valitun henkilön kannat taa käydä väestönsuojanhoitajan lyhytkurssi.
Esimerkiksi pelastusalan liitot ja Suomen Pelastusalan Keskusjär jestö SPEK järjestää näitä ympäri Suomen. Myös YouTubesta löytyy koulutusvideoita. - Valmiisiin ma teriaaleihin perehtymällä pääsee jo pitkälle, ja meiltä voi aina kysyä.
laadi suunnitelma valmiiksi
Suojautumisesta kysellään Mäke län mukaan nyt paljon. Taloyhtiön tulisi laatia yksityiskohtainen väes tönsuojan käyttöönottosuunnitel ma. Suunnitelmassa ohjeistetaan,
miten väestönsuoja saatetaan nor maalikäytöstä väestönsuojakäyt töön.
Käyttöönottosuunnitelmista löytyy esimerkkejä verkosta hake malla. Aiheesta on tehty muun mu assa opinnäytetöitä. Suunnitelmas sa ohjeistetaan esimerkiksi mihin asukkaat siirtävät häkkivarasto jensa tavarat, miten väestönsuojan normaaliajan ilmanvaihto pure taan, miten viemäröinnit suljetaan, miten tilasta tehdään kaasutiivis, millaiset tilapäiset wc-tilat raken netaan ja miten yhteys ulkomaail maan toteutetaan.
Suunnitelmaan voidaan sisäl lyttää valokuvia ja toimintaohjei ta väestönsuojanhoitajalle ja asuk kaille.
Väestönsuojaan on hankittava myös suositusten mukainen varus telaatikko, jossa on suojautumisen aikana tarvittavia työkaluja ja ma teriaaleja.
Lemmikkejä ei väestönsuojaan saa tuoda, ei myöskään hajusteita eikä päihteitä, mutta lääkkeensä ja ruokansa pitää jokaisen varata it selleen 72 tunnin ajalle.
Väestönsuojaan tehtävä tiiveyskoe on voimassa 10 vuotta. Tiiveys kokeiden lisäksi suojaan tehdään
vuosihuolto, jossa tarkastetaan muun muassa, että laitteet toimi vat ja siihen liittyvät varusteet ovat kunnossa. Pelastusviranomainen tarkastaa palotarkastuksilla, että onko väestönsuojaan liittyvät vel voitteet kunnossa. Tiiveyskokeessa väestönsuoja laitetaan käyttökun toon ilman häkkivarastojen tyhjen tämistä.
Väestönsuojanhoitaja tai vas taava tekee vuosittain tarkastuk sen, jossa käydään läpi ainakin tek nisten laitteiden kunto, sähkön saanti ja varustelaatikon tuotteet, esimerkiksi joditableteissa ja kaa sunaamareissa on viimeinen käyt töpäivä.
Mäkelä vinkkaa, että taloyhtiö voisi jakaa asuntoihin tiedotteen, jossa kerrotaan, kuka on talon vä estönsuojanhoitaja ja mitä oma käyttökuntoonsaattosuunnitelma pitää sisällään, ja varsinkin missä väestösuoja talossa on, väestön suojan merkki on oranssilla poh jalla sininen kolmio.
Mäkelän tärkein viesti kuiten kin on, että vastuu on jokaisella itsellään. Suojautumista ei voi ul koistaa viranomaisille eikä taloyh tiölle, sillä taloyhtiö on yhtä kuin sen asukkaat.
- Kaikkien on kannettava kortensa kekoon. Taloyhtiö ja asukkaat huolehtivat väestönsuojan käyttökuntoon yhdessä, se ei onnistu vain muutamien henkilöiden voimin, Jaakko Mäkelä korostaa.
uudisrakennuksiin tehtävä väestönsuoja
Uusiin asuinrakennuksiin pitää lain mukaan rakentaa väes tönsuojatila, jos kerrosala ylittää 1200 neliötä. Väestönsuo jasta ei voi luopua, taloyhtiöllä on velvoite pitää sitä yllä. Kiinteistö voi koostua useista eri rakennuksista, joille on voi tu rakentaa yksi yhteinen väestönsuoja. Väestönsuojan koko on mitoitettu rakennusmääräysten mukaisesti niille, joille se on tarkoitettu. Omakotitalojen asukkaille ei ole osoitettua väestönsuojaa.
Väestönsuojat on rakennettu poikkeusoloja varten, mutta niillä on merkityksensä myös normaalioloissa. On mahdollis ta, että tapahtuu jokin pitkäkestoinen onnettomuus, jonka aikana voi olla tarpeen suojautua suojaan. Lyhyeen suojau tumiseen riittää suojautuminen sisätiloihin. Sisätiloissa sul jetaan ilmanvaihto sekä suljetaan ikkunat ja ovet.
Kun sähköt kat keavat, meitä yleensä kiin nostaa, mi ten kauan kat ko kestää. Sähkön puute vaikuttaa eri tilanteissa ja vuo denaikoina eri lail la. Minuutit voivat olla pitkiä pimeässä, jumiin jääneessä hissis sä. Vankan kivitalon kylme neminen sen sijaan kestää useamman päivän. Yhteistä kaikille tilanteille on, että ne tulevat yllättäen. Suurin osa sähkökatkoista menee nopeasti ohi, mutta tuleva na talvena meitä on keho tettu varautumaan kahden tunnin mittaisiin harkittui hin sähkökatkoksiin. Säh kökatkot ajoitetaan toden näköisimmin suurimman kulutuksen huipputunneil le eli klo 7–10 ja 16–18, mutta katkot ovat mahdol lisia myös muina ajankoh tina.
m iten mahdollisiin sähkökatkoihin tulisi varautua?
Varaa kotiisi helppoon paik kaan muutamia apuvälinei tä, joiden avulla uskot pär jääväsi kaksi tuntia ilman sähköä. Hyviä apuvälinei tä ovat paristokäyttöinen
taskulamppu, paristokäyt töinen radio, ladattu kän nykän varavirtalähde, vet tä juomista varten, helposti kylmänä syötävää välipa laa, sanko tai saavi WC-tar peita varten. Näiden lisäk si jokaisesta kodista on hyvä löytyä 72 tuntia koti vara, joka varmistaa, että ruokaa olisi kaapeissa riit tävästi, jotta koko perhe pärjäisi ainakin 72 tuntia kotona. Lisätietoja 72tun tia.fi -verkkosivustolta. Useimmat sähköyhtiöt pyr kivät tiedottamaan säh kökatkoksista etukäteen tekstiviestillä. Äkillisissä sähköpulatilanteissa en nakkoviestintää ei välttä mättä voida kuitenkaan tehdä. Tärkeää olisi kui tenkin huolehtia, että säh köyhtiölläsi on voimas sa oleva puhelinnumerosi. Mikäli epäilet, että yhteys tiedoissasi on virheitä tai puutteita, ole yhteydessä
Valot eivät pala
Kodinkoneet eivät toimi Vedentulo lakkaa tai vesi voi olla polttavan kuumaa
WC-pönttöä ei voi käyttää Ruuanlaitto hankalaa
Puhelin toimii niin kauan kun on akkua
Lämmitys ei toimi, joskin talot eivät heti kylmene
Hissit ei toimi, hissiin voi jäädä jumiin
Huoltoasemilta ei todennäköisesti saa polttoainetta
Kaupat ja pankit voivat sulkea ovensa, korteilla ei voi ehkä maksaa
Junat pysähtyvät
Bussit, laivat ja lentoliikenne voi olla myöhässä
sähkönmyyjääsi. Myös val takunnalliset uutiskanavat (TV, radio, internet) ovat hy viä tiedonlähteitä.
Vaikuttaako sähkökatko veden tulemiseen?
Lämpimän veden lämpötilan säätö toimii sähköllä, min kä vuoksi sähkökatkon aika na hanastasi voi tulla polt tavan kuumaa vettä. Poik keuksellisen kuuma vesi voi vaurioittaa muovi- ja kom posiittiputkia. Vettä ei tule käyttää sähkökatkon aikana. Ole myös varovainen laski essasi vettä katkon jälkeen. Myöskään WC-pönttöä ei tu le käyttää sähkökatkon aika na, koska jätevettä kuljetta vat sähköpumput eivät toi mi. WC-pöntön käyttäminen voi aiheuttaa tulvatilanteen ainakin kerrostalojen alim missa huoneistoissa.
Taloyhtiön hallituksen on hyvä pohtia, miten mahdolli nen sähkökatko olisi viisasta hoitaa heidän talossaan. Ta lon asukkaita on hyvä muis tuttaa varautumaan sähkö katkoihin ja kertoa heille, et tei vettä ja WC-pönttöä tule käyttää sähkökatkon aika na. Mikäli tulevista sähkö katkoista on tiedotettu en nakkoon, ei hissiä tule käyt tää sähkökaton lähestyessä. Hissit eivät toimi sähköka ton aikana, vaan ne pysähty vät ja hissiä käyttävä henkilö jää hissiin jumiin. Sähkökat kon alkaessa tulisi kaikista sähköllä toimivista kodinko neista katkaista virrat. Eri tyisen tarkkana tulee olla lie den, silitysraudan, mikroaal touunin, kahvinkeittimen ja pesukoneiden kanssa. Paitsi
että ne voivat aiheuttaa tuli palon sähköjen palauduttua, ne myös kuormittavat säh köverkkoa äkillisesti kaikki en laitteiden käynnistyessä samanaikaisesti. Kun sähköt palaavat, tulisi sähkölaittei ta ottaa käyttöön vähitellen. Taloyhtiön huoltoyhtiöltä on hyvä varmistaa heidän toi mintakapasiteettinsa säh kökatkojen aikana. Onko huoltoyhtiö tarvittaessa va rautunut käymään taloyh tiön lämmönjakohuoneessa katkaisemassa veden ja/tai kaukolämmön tulon? Huol toyhtiön kanssa on hyvä kes kustella myös siitä, miten taloyhtiön sähköllä toimi vat toiminnot käynnistyvät sähkökatkon jälkeen. Vaatii ko jokin laite manuaalisen uudelleen käynnistämisen? Tarvittaessa taloyhtiön on hyvä nimetä vastuuhenkilö varmistamaan asioita yhdes sä huoltoyhtiön kanssa.
Voinko tehdä jotain, jotta sähköpulasta johtuvia sähkökatkoja voitaisiin välttää?
Jokainen suomalainen voi vaikuttaa tilanteeseen vä hentämällä omaa sähkön kulutustaan. Sähkönkäytön säästö ja suurempitehois ten laitteiden käytön ajoitta minen pois ruuhkatunneilta ovat tähän paras lääke. Säh kökiukaan, lieden, sähköau ton latauksen ja veden sekä kodin lämmitysjärjestelmän ajoittamisella huipputuntien ulkopuolelle on eniten mer kitystä. Sähkönkulutuksen huipputunteja pystyt seu raavaan muun muassa Fing ridin verkosivuilta tai Tunti hinta-sovelluksesta.
Varmista, että kodinkoneista on virrat pois päältä
Varmista, että vesihanat ovat kiinni
Jätä yksi valo päälle, näin näet, kun sähköt palaavat
Käytä tarvittaessa sankoa tai saavia WC-tarpeisiin. Sähkökatkon jälkeen voit tyhjentää tämän WC-pönttöön.
Vietä aikaa läheistesi kanssa. Myös yksinäiset naapurit kannattaa huomioida.
Seuraa omaa energiankulutustasi Laske huoneistosi lämpötilaa Säästö lämmintä vettä suihkussa
Ilmoita huoltoyhtiölle vuotavasta hanasta tai WC-pöntöstä Sammuta turhat sähkölaitteet
Käytä vettä järkevästi, pese vain täysiä koneellisia pyykkiä ja astioita Sulje ovet ja ikkunat Sauno järkevästi
m
Näin säästät helposti energiaa
latausta, sähkösaunan, lattialämmityksen
°C:ssa • Mene löylyihin heti, kun sauna on lämmin, ja sammuta kiuas välittömästi saunomisen päätyttyä. • Tiivistä perheen saunavuoroja, älä lämmitä tyhjää saunaa.
• Tarkista, että tuloilman jälkilämmityksen säätö on +17 °C. • Ilmanvaihtoa ei saa tukkia tai sulkea missään tilanteessa.
Pese myös liesituulettimen suodattimet.
Tarkista, että tuloilmaventtiilit ovat talviasennossa. Puhdista venttiilit ja suodattimet.
Huolehdi riittävästä ilmanvaihdosta
Päiväni ammatti-isännöitsijänä -juttusarjan neljäs ja viimeinen osa seuraa kuopiolaisen Markku Viklan työpäivää. m arkku toimii isännöitsijänä Kuopion isännöintikulmalla.
Saavun Kuopion Isännöin tikulman toimistolle maa nantaiaamuna hieman kello kahdeksan jälkeen. Toimis tolla tuoksuu tuore kahvi, mutta itse Markku ei ole vielä saapunut paikalle. Muistankin Markun ker toneen, että hänellä on maanan taiaamuna lasten kuskaamisvuo ro. Juuri kun ehdin riisua päällys takkini, Markku saapuu paikalle. Hörppäämme pikaisesti aamukah vit ja käymme läpi päivän ohjel maa.
– Tuolla kohteessa voisimme tänään piipahtaa tarkis tamassa, että kylt ti ja kamera on so vitusti paikoillaan, Markku juttelee sa malla, kun naputtaa sähköpostiin vastaus ta.
Aloitamme viikon työt sähkö posteista. Ensi töikseen Markku tilaa erääseen uudiskohteeseen kiinteistöhuollon. Hiljattain val mistuneessa kohteessa ei vielä ole ollut kiinteistöhuollolle tarvetta. Mutta nyt, kun viikonloppuna jo satoi lunta, on sopimuksen teko ajankohtainen. Palvelu on jo aiem min kilpailutettu, joten nyt riittää, että palvelu tilataan valitulta toi mijalta.
Sähköpostissa on myös kuit taus erääseen taloyhtiöön asen netusta kameravalvonnasta kylt teineen. Taloyhtiön kivijalassa ole va liiketila on toistuvasti joutunut ilkivallan kohteeksi, joten yhtiö päätti asentaa seinään kamera valvonnan ilkivallan estämiseksi.
Hieman vaille yhdeksän hyppäämme Markun autoon ja ajamme Kuopion Männistöön ta loyhtiön putkiremontin vastaanot tokokoukseen.
Kello yhdeksän saavumme Kul lervonkadulle taloyhtiön pihaan. Pihassa meitä odottaakin jo kor jaushankkeen valvoja, sähkö- ja LVI-töiden suunnittelijat ja tekijät, taloyhtiön hallitus sekä pääura koitsija. Aloitamme valvojan joh dolla kohteen tarkastamisen. Kier rämme ensin piha-alueet, jonka jälkeen siirrymme yhtiön yhteisiin tiloihin. Käymme läpi pesuhuo neen, saunat, pukuhuoneet, häkki varastot, kylmäkellarit, lämmönja kohuoneen ja rappukäytävät. Huo
neistot on tar kastet tu jo ai emmin. Valvo ja Jari Piippo kirjaa ha vaitseman sa puutteet ja epäkohdat ylös pu helimeensa. - Putkiremontti teh tiin perinteisellä menetelmällä, jossa kaikki putket uusittiin läm mitysverkostoa lukuun ottamat ta, siinä tehtiin patteriventtiilien ja termostaattien vaihto sekä jär jestelmän huuhtelu. Lisäksi uusit tiin katto, huoneistojen ulko-ovet, kylpyhuoneet, piha asvaltoitiin ja parkkipaikalle uusittiin sähköt, lu ettelee yhtiön puheenjohtaja Ka ri Korhonen. – Taloyhtiö oli rei lu seitsemän kuukautta tyhjillään. Hyvällä suunnittelulla ja tiedotta misella asukkaat vaikuttavat rat kaisuun tyytyväisiltä, puheenjoh taja jatkaa.
Tarkastuskierros päättyy talo yhtiön varastohuoneeseen, jossa valvoja aloittaa kokouksen. Koko uksessa käydään vielä yhdessä läpi havaitut puutteet ja sovitaan aika
taulu näiden korjaamiseen. Valvoja käy läpi lisätyölaskut, jotka tode taan aiheelliseksi. – Muistutan vie lä, että loputkin lisätyölaskut kier tävät sitten minun kauttani, valvoja Jari Piippo tähdentää. – Korjaus hankkeen kahden vuoden takuu al kaa nyt. Vuoden kuluttua käydään läpi takuutarkastuksia asukkaiden puutelistojen perusteella, seuraa va fyysinen kokous pidetään kah den vuoden päästä, Piippo vetää korjaushanketta yhteen. Lopuksi osapuolet kiittelevät toisiaan hy vin sujuneesta korjaushankkeesta, valvoja vetää kommentit yhteen. –Pieniä haasteita meillä on tässä ol lut, niin kuin aina, mutta ei tämä il man haasteita niin mielekästä oli sikaan.
Lähdemme Markun kanssa ajamaan kohti toimistoa. Matkal la kysyn, mihin Markku kiinnittää vastaanottotarkastuksilla huomi oita. – Pyrin kiinnittämään huo mioita myös pieniin asioihin. Sel laisiin, jotka saattavat jäädä am mattilaisilta huomaamatta, mutta joihin asukkaat tai osakkaat tör määvät. Kokouksissa ja palavereis sa osallistujien ilmeet ja eleet ovat osa keskustelua. Keskityn myös sii hen, ettei mikään asia jäisi ns. ”kel lumaan”. Jos on ongelma, pyritään löytämään siihen ratkaisu. Jos ei sitä löydy heti, tehdään suuntavii vat kuka selvittää, mitä ja milloin. Tässä remontissa palaset on koh danneet hyvin. Toimijat ovat pit kän linjan ammattilaisia, valvojaa, suunnittelijoita ja urakoitsijoita myöten. Myös hallituksessa on ra kennusalan osaamista reilusti, se helpottaa keskustelua ja asioiden päättämistä.
Kokouksen aikana Markulle on tullut soittopyyntö. Markku hoi taa soittopyynnön automatkan ai kana. –Yritän hoitaa soittopyynnöt saman tien pois. Näin tuntuu, et tä pääsen helpommalla, kun työt eivät kasaannu siltä osin, Markku kertoo, kun puhelu jo hälyttää vas taanottajan päässä.
Saavumme Kuopion Isännöinti kulman toimistolle. Markku laittaa putkiremonttikohteen huoltoyhti
ölle viestin uusien sähkötolppien avaimien noutamisesta toimistol ta. Huolto jakaa avaimet autopaik kojen käyttäjille. Markku vastailee sähköposteihin ja välittää vieste jä eteenpäin mm. kiinteistöhuol lon tai yhteistyökumppaneiden hoidettavaksi. – Isännöitsijän työ koostuu monista eri asioista. Toisi naan jokin viivästyy isännöitsijästä riippumattomista syistä ja esimer kiksi yhtiökokouksessa joku saat taa tokaista että ”ee se isännöetsi jä suanna sitäkää hoijjettua”. Asiat eivät aina ole niin yksinkertaisia hoidettavia kuin se ulkopuolelle näyttää. Tässä kohtaa voisikin to deta isännöintialasta yleisesti, et tei isännöitsijän arvostus ole ollut vuosikymmenten aikana ainakaan nousemaan päin, vaikka ala muun
muassa vaatii koulutusta, koke musta ja osaamista vielä enemmän kuin ennen. Aika paljon tunnen Sa von alueelta isännöitsijöitä ja jon kin verran koulutusten puolesta ympäri Suomea. Enpä osaa siitä sa kista yhtään ”venkoilijaa” nimetä. Aika ammattitaitoista porukkaa, parhaansa yrittävät. Siitä pitää ol la ylpeä. Ihmisillä ja yrityksillä on kiinteistöissä Suomessakin mel koinen raha kiinni, eikä muualla maailmassa ole näin hyvin järjes tetty niiden hoitamista, olipa kyse isännöinnistä tai kiinteistöhuollos ta, Markku tuumii.
- Pyrin pitämään maanantai päivät puhelin ja sähköpostipäi vinä. Viikonlopun jäljiltä saattaa olla useita kymmeniä sähköpos teja odottamassa, Markku ker
Putkiremontin vastaanottokokous pidettiin taloyhtiön varastotiloissa. Isännöitsijä Markku Vikla kuvas sa etualalla.too. – Pienemmät asiat yritän hoi taa heti eteenpäin, kun ne tulevat vastaan. Tämä keskeyttää jonkin muun työn, mikä sitten viivästyy ja painaa kiireen muodossa miel tä, mutta täytyy olla tyytyväinen, kun on saanut muita asioita eteen päin, Markku summaa isännöinti työn aikatauluhaasteita. – Laittaes sani viestejä ja työpyyntöjä eteen päin pyrin varmistamaan, että asia tulee varmasti ymmärrettyä ja et tä vastapuoli ilmoittaa osakkaalle/ asukkaalle suoraan aikataulut sekä kuittaa, kun työ on tehty. Pienem missä töissä täytyy toisinaan luot taa siihen, että kukin osapuoli hoi taa oman tonttinsa annettujen oh jeiden mukaan.
Kysyn, ovatko taloyhtiöt lähte neet tekemään muutoksia sähkön kulutuksen vähentämiseksi. – Kyl läpä ne ovat. Tässä on esimerkik si yksi kohde, jossa ulkovalaistus ta pystyttiin hieman vähentämään. Lisäksi samassa kohteessa lasket
tiin autohallin lämpötilaa ja seu raavaksi selvitetään porrashuo neiston lämpötilan laskemista, Markku summaa.
Lähdemme seuraavaan koh teeseen. Matkalla Markku tankkaa auton ja soittaa taas muutaman soittopyynnön. Osa soittopyyn nöistä on jo hoitunut, kun soittaja on tavoittanut jonkun toisen, joka on asian voinut hoitaa.
Saavumme taloyhtiön pihaan, jossa Kuopion Energian Antti Lappalai nen meitä jo odottaakin. Menem me yhtiön lämmönjakohuonee seen, jossa Lappalainen kartoit taa lämpökeskuksen tilannetta.
- Lämmönsäätimen vaihtamiselle on saatavissa Ara:n avustusta, kun nykyinen lämmönsäädin vaihde taan matalalämpövaihtimeen. Aran avustusta on varattu sekä tälle että
ensi vuodelle 10 miljoonaa euroa, Lappalainen kertoo ja jatkaa, että lämmönvaihtimen keskimääräinen käyttöikä on noin 20–25 vuotta. - Ottamalla lämmönsäätimen yhte yteen Kuopion Energian älykkään lämmönsäätö -palvelun voi talo yhtiö säästää 5–10 prosenttia kau kolämmön kulutuksessa, Lappalai nen lisää. Markku päättää pyytää 22-vuotiaalle taloyhtiölle Kuopion Energialta tarjouksen lämmönsää timen vaihtamisesta ja on yhtey dessä Araan avustuksen yksityis kohdista.
Lähdemme ajamaan takaisin toimistolle. Matkalla käymme Gra nolla skannaamassa erään taloyh tiön IV-kuvat sähköiseen muotoon. – Taloon on tulossa kattoremont ti, jonka yhteydessä myös ikkunat ja ovet vaihdetaan. Tähän liittyen LVI-suunnittelijan täytyy laskea korvausilmaventtiilien määrä ja il mavirrat, Markku kertoo. Matkalla käymme myös taloyhtiöllä, jonka alakerrassa oleva liiketila on koh dannut ilkivaltaa. Liiketilan ikku nat on rikottu useita kertoja. Nyt talon seinästä löytyy kameraval vontakyltti ja videokamera. – Toi vottavasti tämä jarruttaa jatkossa ilkivallan tekijöitä. Kun kyseessä on huoneiston ulkoikkunat, ovat ne taloyhtiön vastuulla. Tulee yhtiölle kalliiksi uusia isoja ikkunoita jat kuvasti, Markku harmittelee.
Saavumme jälleen Isännöintikul man toimistolle. Koska muu toi mistonväki on jo juonut iltapäi väkahvit, olemme kahdestaan kahvihuoneessa. Pohdimme, min kälaisista luonteenpiirteistä isän nöitsijän työssä on eniten hyötyä. Totean Markun olevan hämmäs tyttävän rauhallinen ja tyyni. – Ei kait tässä mitään erityistä piirrettä vaadita, kovaa ammattitaitoa kyllä kin ja monelta alalta. Isona etuna on, että tulee ihmisten kanssa toi meen ja osaa asettua toisen ihmi sen asemaan. Monenlaisten tilan teiden kanssa joutuu painimaan. Asukkaiden kirjo taloyhtiöissä on ehkä laajin mahdollinen, Markku pohtii. – Käydään muuten vielä tä
Isännöitsijän automatkat kuluvat usein puhelimessa.nään työpäivän lopuksi erään osak kaan luona. Hänellä on ollut vasti kemaksut rästissä ja hallitus poh tii huoneiston haltuunottoa. Haluan käydä tapaamassa osakasta ja var mistamassa, että tämä ymmärtää mitä huoneiston haltuunotosta seu raa, Markku sanoo.
Kahvien jälkeen palaamme vie lä sähköpostien kimppuun. Granolta on IV-kuvat jo tulleet ja Markku lä hettää ne eteenpäin suunnittelijalle. Poliisilta on tullut viesti huoneiston oven avaamisesta, sekä kuittaus, että asia on hoitunut toista kautta. Erääl tä asukkaalta on tullut viestiä, ettei huoneiston ilma vaihdu riittäväs ti. Markku kääntää viestin kiinteis töhuollolle ja pyytää heitä olemaan asukkaaseen yhteydessä tarkastus käynnin tiimoilta. Koneelta on tullut kuittaus erään taloyhtiön hissin vi kailmoituksen vastaanottamisesta.
Työpäivän lopuksi kaarramme vielä taloyhtiön pihaan, jossa Mar kun on ajatus käydä tapaamassa vastikerästien osakasta. Jään odot tamaan autoon. Hetken kuluttua Markku saapuu takaisin. Osakas ei ole ollut kotona. Markku aikoo pa lata asiaan huomenna, jotenkin asia on saatava etenemään. – Minulla on vahva tunne siitä, että tällä osak kaalla on elämänhallintaongelmia. Se, että huoneisto otetaan haltuun, ei helpota osakkaan tilannetta. Ha luaisin hänen ymmärtävän, mistä asiassa on kyse ja kysyä, onko osak kaalla jotain läheistä henkilöä, joka voisi kenties ottaa hänen asioitaan hoitoon, Markku pohtii. Markku ker too myös jo eläköityneestä kollegas taan, joka kuulemma toistuvasti kävi yhden osakkaan kanssa keskustelu ja tämän maksuvaikeuksista. Isän nöitsijän ansioista osakas sai asian sa järjestykseen ja pääsi taloudel liseen tasapainoon. – Kenenkään terapeutiksi ei voida ryhtyä, mutta jos keskustelu auttaa, kannattaa sitä ainakin yrittää, Markku sanoo. Illalla mietin työpäivää ja Mark kua. Miten suuri sydän isännöitsijäl lä voikaan olla.
Kuopion Isännöintikulma on jatkossa osa Oiva isännöintiä Kuopion Isännöintikulma Oy on liittynyt osaksi Oiva isännöintiä. Oivan tavoitteena on muuttaa isännöintialaa perusteellisesti ja kas vattaa toimintaansa rakentamalla valtakunnallista ammattilaisten verkostoa. Kuopion Isännöintikulman pääomistajat harri Kautto ja Juha Vartiainen ovat innoissaan mahdollisuudesta päästä osaksi Oiva isännöinnin ammattilaisten joukkoa ja haluavat osaltaan olla etulinjassa muuttamassa isännöintialaa läpinäkyvämpään, asiakas keskeisempään ja modernimpaan suuntaan. Osana omistajajärjes telyjä Harri Kautosta ja Juha Vartiaisesta tuli Oivan osakkaita, ja he jatkavat nykyisissä tehtävissään Kuopion Isännöintikulman ja Oiva Isännöinnin Kuopion toimiston johdossa. - Asiakastyöhömme muutoksella ei ole välitöntä vaikutusta. Jatkam me toimintaamme itsenäisenä yhtiönä omalla nimellämme, kertoo Harri Kautto. - Myös tuttu henkilökunta jatkaa entiseen tapaan. ni menmuutos Oiva isännöinniksi tapahtuu myöhemmin ja tiedotam me sen aikataulusta siinä vaiheessa, Kautto jatkaa.
Työpäivän aikana isännöitsijän puhelin soi monta kertaa.
Vuokralaisten osallistumi nen yhtiökokoukseen he rättää usein kysymyksiä kiinteistöilloissa. Saavatko vuokralaiset osallistua ja missä ta pauksissa. Asiaa selventää Suomen Vuokranantajien päälakimies, OTM Elina Skarra
Osallistumisoikeuden määrit tää asunto-osakeyhtiölaki. Sen mu kaan taloyhtiöissä, joissa on vähin tään 5 huoneistoa ja ne kaikki eri omistajien hallinnassa, on vuokra laisilla mahdollisuus osallistua yh tiökokoukseen, jos siellä käsitel lään järjestyssääntöjä tai yhteis ten tilojen käyttöä, kunnossapitoa ja uusimista, ja jos ne vaikuttavat olennaisesti vuokralaisen asun non tai yhteisten tilojen käyttöön. - Esimerkiksi isot putkiremontit ovat olennaisesti vaikuttavia, mut ta vaikkapa talosaunan pukuhuo neiden seinien maalaus ei, Skarra hahmottaa.
Jos päätetään järjestyssään nöistä, on vuokralaiset kutsuttava yhtiökokoukseen. Järjestysmäärä ysten vahvistaminen kuuluu yhtiö kokouksen päätösvaltaan, hallitus ei niistä voi päättää, mutta hallitus ja isännöitsijä laativat ja valmiste levat määräykset.
Jos vaikkapa roskakatosten ja pyykkituvan käytön ohjeet ovat esityslistalla päätösasiana, silloin vuokralaiset on kutsuttava, mutta ei, jos ohjeista vain keskustellaan.
Jos autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, on autopaikkasään
töjen hyväksyminen yhteisten ti lojen käyttöä, ja siksi asia kosket taa myös vuokralaisia, ja heidät on kutsuttava kokoukseen. Niin myös silloin, kun tehdään päätöstä kyl mäkellareiden poistamisesta.
ei päätösvaltaa, mutta puheoikeus
Taloyhtiö ei voi valita, kutsuuko vuokralaiset kokoukseen vai ei ti lanteissa, joissa kaikilla asukkailla on osallistumisoikeus.
- Laki haluaa antaa asukkail le mahdollisuuden osallistua, mut ta päätösvaltaa vuokralaisilla ei ole, ainoastaan oikeus käyttää pu hevaltaa ja tehdä ehdotuksia. Vain jos osakkeenomistaja on antanut vuokralaiselleen valtakirjan osal listua yhtiökokoukseen, silloin vuokralainen saa käyttää osakkaan päätösvaltaa. Skarralla ei ole tilas totietoa siitä, missä määrin näin ta pahtuu, jonkin verran kuitenkin.
Osallistumisoikeus on vain asukasvuokralaisilla, ei liiketilojen vuokralaisilla.
Lain mukaan ilmoitus kokouk sesta on asetettava nähtäville yh tiön rakennuksissa yleisesti käy tettäville ilmoitustauluille tai toi mitettava jokaiseen huoneistoon, jossa asuu vuokralainen tai muu asukas. Molempia ei siis lain mu kaan edellytetä, mutta mikään ei toki estä käyttämästä molempia ta poja.
Vuokralaisia koskevat asiat kannattaa käsitellä muodollisuus pykälien jälkeen ensimmäisinä, jotta vuokralaiset voivat sen jäl keen poistua kokouksesta. Heitä koskevat asiat voidaan myös esi tyslistan työjärjestysmuutoksella nostaa kärkeen, jos ne eivät siellä valmiiksi ole.
Jos kokouksen osallistujat enemmistöpäätöksellä sallivat, voivat vuokralaiset osallistua ko koukseen alusta loppuun. Kokouk sen puheenjohtaja käy läsnäolijat läpi ja kirjaa ylös kohdassa Koko uksen osanottajien toteaminen.
asukasinfo ei korvaa yhtiökokousta Asunto-osakeyhtiölaki ei sään tele mitenkään mahdollisia mui ta yhtiökokouksen lisäksi pidettä viä tiedotustilaisuuksia. - Jos niitä halutaan pitää, voi olla tarkoituk senmukaista kutsua niihin kaikki asukkaat. Esimerkiksi jos tulossa on iso remontti, on kaikkien asuk kaiden syytä tietää, miten remont ti tulee heidän asumiseensa vaikut tamaan.
Jos tiedotustilaisuuksia järjes tetään, ei se kuitenkaan poista vel voitetta järjestää yhtiökokous, sillä varsinaiset päätökset tehdään yh tiökokouksessa.
Suomen Vuokranantajien päälaki mies Elina Skarra muistuttaa, että vuokralaiset pitää kutsua yhtiökoko uksiin, kun käsiteltävät asiat vaikut tavat olennaisesti hänen asuntonsa tai yhteisten tilojen käyttöön.
Kaikkien asunto-osakeyhti öiden pitää siirtää osake luettelonsa huoneistotie tojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Vasta runsaat 8000 taloyhtiötä Suomen noin 90 000 asunto-osakeyhtiös tä on järjestelmään siirtynyt, ker too kirjaamislakimies Miika Ke kola Maanmittauslaitokselta.
Uudet, 2019 vuoden jälkeen perustetut yhtiöt, ovat suoraan huoneistotietojärjestelmässä, mutta ennen vuotta 2019 perus tettujen yhtiöiden on siirrettävä osakeluettelo huoneistotietojär jestelmään. Taloyhtiöissä, joissa on ammatti-isännöitsijä, he hoita vat siirron, mutta miten pitää toi mia asunto-osakeyhtiöiden, jotka hoitavat itse isännöintinsä. Siihen Kekola antaa 5 kohdan ohjeistuk sen.
Hallituksen pitää tehdä pää tös osakeluettelon siirtämisestä huoneistotietojärjestelmään. Hal lituksen puheenjohtaja tai isän nöitsijän tehtävää hoitava tekee osakeluettelon siirron verkossa osoitteessa Osakehuoneistorekis teri.fi klikkaamalla ”siirrä taloyh tiön osakeluettelo huoneistotie tojärjestelmään.”
Ennen kirjautumista pitää varmistaa, että taloyhtiön kaup parekisteritiedoissa halli tuksen vastuuhenkilöt ovat ajan tasal la, sillä siirtopal veluun pääsevät kirjautumaan vain he, jotka rekisteriin on ilmoitettu. Yh tiön tiedot, yh tiöjärjestys ja osakeluettelon tiedot on tarkis
tettava ja tarvittaessa päivitettä vä ajan tasalle ennen siirtoa. Kun osakeluettelo on siirretty, ei tieto ja enää pysty muuttamaan muu toin kuin pyytämällä korjausta erillisellä lomakkeella Maanmit tauslaitokselta.
Kirjautuminen siirtopalve luun edellyttää pankkitunnuk sia. Ellei niitä ole, voi hallitus an taa valtuutuksen jollekin toiselle henkilölle, joka voi siirron tehdä. Valtuuttaminen voidaan hoitaa myös virkailijavaltuuttamispal velun kautta, jolloin valtuutusha kemus voidaan tehdä paperiselle hakemukselle.
Kun siirto on tehty, taloyh tiön pitää tiedottaa osakkaille, et tä osakeluettelo on siirretty huo neistotietojärjestelmään.
Osakeluettelon siirron jäl keen jokainen osakkeenomistaja hakee omistukselleen sähköistä omistajamerkintää Maanmitta uslaitokselta. Merkintää on haet tava 10 vuoden kuluessa osake luettelon siirrosta tai kun osake huoneisto vaihtaa ensimmäisen kerran omistajaa siirron jälkeen, tällöin määräaika on 2 kuukautta. Samassa yhteydessä paperinen osakekirja mitätöidään Maanmit tauslaitoksessa. Kun osakehuo neistolla on sähköinen omistaja merkintä, osakehuoneiston omistustiedot saa huo neistotietojärjes telmästä
Jos taloyh tiö ei ole mää räaikaan men nessä siirtänyt osakeluettelo aan, siirtäminen muuttuu maksul liseksi.
Muutoksen taustalla on yhteiskunnan kasvaneet tarpeet. Huoneistotietojär jestelmä parantaa tietojen saatavuutta ja luotettavuut ta sekä helpottaa moni en eri toimijoiden työtä ja mahdollistaa asuntoihin ja taloyhtiöihin liittyvät säh köiset palvelut. Huoneisto tietojärjestelmä takaa sa malla myös tietojen julkisen luotettavuuden. Sähköinen omistajamerkintä rinnastuu kiinteistön lainhuutoon, jota ylläpidetään lainhuuto- ja kiinnitysrekisterissä. Ammatti-isännöinnin pii rissä on noin 60 prosenttia kaikista asunto-osakeyhti öistä. Heistä vasta pieni osa on siirtänyt taloyhtiönsä osakehuoneistorekisteriin, koska isojen tietomassojen siirrossa ns. siirtotiedoston avulla on ollut haasteita. Lo put taloyhtiöt ovat yleensä pienehköjä, joita isännöivät taloyhtiöt itse.
- Jos siirrettävänä on vain yh den taloyhtiön osakeluette lo, sen siirtäminen onnistuu helposti osakehuoneistore kisteri.fi -osoitteen kautta edellä olevilla ohjeilla. On vain tartuttava toimeen! kannustaa Kekola.
Miika Kekola ja Niina Laitinen saivat tiuhaan vastailla Itä-Suomen Taloyhtiöpäi vässä Joensuussa Huoneistotietojärjestelmää koskeviin kysymyksiin. Pohjavire muutosta kohtaan vaikutti olevan varsin positiivinen. - Useimmiten kysyttiin, mihin mennessä siirto on tehtävä ja mitä kaikkiaan pitää tehdä, kertoo Kekola. Voi myös mennä henkilökohtaisesti käymään Maanmittauslaitoksen eri kaupungeissa oleviin toimipisteisiin, jos tuntee epävarmuutta.
15.9.2022, Tuomio n ro 1233, Diaarinumero S 20/1235 (Vailla lainvoimaa 15.9.2022)
X:n ja Y:n rakennukset sijait sivat vierekkäisillä kiinteistöil lä. X:n ensimmäisessä kerrokses sa sijaitsevassa huoneistossa B 8 oli todettu kosteusvaurio. Vaurio ta tutkittaessa oli havaittu, että Y:n sisäpihalla olevan maanalaisen ra kennelman maaperä oli märkää. Asiassa katsottiin näytetyksi, et tä maaperän kosteuden oli aihe uttanut kaukolämpöputkesta vuo tanut kaukolämpövesi. Kaukoläm pöputken vaurion oli aiheuttanut epätiivistä luukusta valuneet sa de- ja sulamisvedet. Hovioikeus katsoi näytetyksi, että huoneiston B 8 makuualkovin kosteus oli pe räisin Y:n maaperään vuotanees
ta kaukolämpövedestä. Asiassa oli kyse siitä, oliko Asunto Oy Y:n hu levedet aiheuttaneet Asunto Oy X:n huoneiston B 8 kosteusvaurion ja mikäli näin katsottiin, oliko Y me netellyt huolimattomasti laimin lyömällä kiinteistön ylläpidon, hu levesien asianmukaisen johtami sen tai luukun kunnossapidon ja oliko huolimattomuudella syy-yh teys vahinkoon.
Hovioikeuden mukaan Y:n oli täytynyt käsittää, että luukun kan nesta valuva vesi pääsi putoamaan kaukolämpöputkien päälle. Hovioi keus kuitenkin katsoi, että oli var sin odottamatonta, että eristetty putki päästäisi sisään kosteutta,
minkä seurauksena putki syöpyi si puhki ja putkivuodosta seuraisi naapurirakennuksen huoneiston kosteusvaurioituminen. Kosteus vaurioon johtanut kausaaliketju ei ollut niin tavanomainen, että Y:n olisi pitänyt tunnistaa sen mah dollisuus. Putkivuoto ja siitä seu rannut huoneiston kosteusvauri oituminen ei siten ollut kohtuudel la ennalta arvattavissa oleva riski. Hovioikeus päätyi katsomaan, et tei Y ollut velvollinen korvaamaan X:lle huoneiston B 8 makuualko vin korjaamisesta johtunutta va hinkoa.
Yhtiöllä oli ollut kunnossapito vastuunsa perusteella velvollisuus korjata huoneiston kylpyhuone ja sauna sekä ennallistaa näiden pin tamateriaalit. Työ oli teetetty ul kopuolisella urakoitsijalla ja kor jaustyön lopputuloksen katsottiin olevan hyvän rakennustavan vas tainen. Osakas vaati yhtiöltä vahin gonkorvausta saunan ja pesuhuo neen laatoitukseen, lattiakaivoon sekä ilmanvaihtoon liittyvistä vir heistä.
Hovioikeus katsoi yhtiön lai minlyöneen valvontavastuunsa, sillä yhtiö ei ollut näyttänyt valvo neensa korjaustöitä huolellises
ti. Laatoituksen osalta virheiden ei todettu estäneen kylpyhuoneen käyttöä, mutta virheiden katsottiin aiheuttaneen esteettistä sekä vä häistä toiminnallista haittaa, jotka voisivat vaikuttaa asunnon jälleen myyntiarvoon. Osakkaalle katsot tiin tältä osin aiheutuneen korvat tavaa vahinkoa. Lattiakaivoon ja il manvaihtoon liittyvien virheiden osalta osakkaalla ei kuitenkaan katsottu olevan oikeutta vahingon korvaukseen, koska osakas ei ollut sallinut yhtiön korjata virheitä, ei kä tämä ollut näyttänyt, ettei yhtiö olisi voinut niitä asianmukaisesti korjata.
Hovioikeus velvoitti yhtiön suorittamaan osakkaalle vahingon korvausta, mutta korvauksen mää rää alennettiin vaaditusta. Kor vausmäärää arvioitaessa otettiin huomioon virheiden esteettinen laatu ja se, että kylpyhuonetta voi tiin todetuista virheistä huolimat ta käyttää. Sen sijaan reklamoinnin viivästymistä tai osakkaan valvon tavelvollisuuden laiminlyöntiä ei otettu vahingon määrää arvioita essa huomioon, koska virheet olisi havaittu, jos yhtiö olisi huolehtinut valvontavastuustaan.
28.10.2022, Tuomio n ro 1439, Diaarinumero S 20/2021 (Vailla lainvoimaa 28.10.2022)
Yhtiökokous oli tehnyt päätök sen huoneiston hallintaanottami sesta vastikerästien perusteella. Osakas A vaati hallintaanottopää töksen julistamista pätemättömäk si ja vastasaatavaansa vahvistetta vaksi. Lisäksi A vaati, että yhtiön tulee saattaa huoneiston korjaus työt loppuun määräajassa tai hä nelle tulee vahvistaa oikeus teettää työt yhtiön kustannuksella.
A:n vastasaatava perustui si jaisasumiskuluihin, jotka olivat väitetysti aiheutuneet siitä, ettei yhtiö ollut suorittanut sille kuulu via toimenpiteitä huoneiston saat tamiseksi asumiskelpoiseen kun toon. Taustalla oli yhtiön ja osak
kaan sopimus siitä, että yhtiö tekisi osakkaan pintaremontin yhteydes sä korjaustöitä yhtiön kustannuk sella. Korjaustyöt olivat keskeyty neet osakkaan vaatimuksesta, eikä osakas ollut tämän jälkeen pyrki nyt vaikuttamaan töiden loppuun saattamiseen.
Hovioikeus katsoi, että yhtiöllä oli ollut perusteet ottaa huoneisto yhtiön hallintaan vastikkeenmak sulaiminlyöntien perusteella. Ho vioikeuden mukaan A:lla ei ollut kuittauskelpoista vastasaatavaa yhtiöltä, koska A ei ollut näyttänyt remontin pitkittymisen johtuneen yhtiön vastuulla olevista syistä. A:n vaatiman määräajan asettami
Vuokranantaja B Oy vaati sen ja A:n välisen vuokrasopimuksen purkamista sekä A:n velvoittamis ta muuttamaan vuokraamastaan asuinhuoneistosta välittömästi häädön uhalla ja jättämään sen B Oy:n vapaaseen hallintaan. Taus talla oli A:lle toimitettu purkamisil moitus, jossa vedottiin pitkään jat kuneeseen huoneiston huonoon hoitoon sekä terveyden ja järjes tyksen säilyttämiseksi annettujen määräysten rikkomiseen. A oli säi lyttänyt huoneistossa merkittävää määrää tavaraa, mikä aiheutti pa loturvallisuusriskin. A ei ollut pois
tanut tavaroita eikä siivonnut huo neistoa kehotuksista huolimatta. Korkein oikeus katsoi, että lii allinen tavaramäärä voi vaikeut taa huoneiston puhtaanapitoa, estää vuotojen ja vahinkojen ha vaitsemista, lisätä palokuormaa ja siten muodostaa riskin talossa oleskeleville. Vaikkei konkreettis ta vahinkoa aiheutuisi, huoneiston huonoa hoitamista voi olla se, että huoneistossa säilytetään suurta ta varamäärää ja huoneiston puhtaa napito laiminlyödään. KKO katsoi osoitetuksi, että huoneistossa oli ollut niin paljon tavaraa, että A:n
Asiassa arvioitiin, oliko vuok ranantajayhtiöllä ollut oikeus pur kaa A:n vuokrasopimus. Purkuasia oli laitettu vireille, kun vuokra oli ollut maksamatta kahden kuukau den ajalta. Tätä ennen A oli tois tuvasti maksanut vuokran viiväs tyneenä yli vuoden ajan. A katsoi vuokranmaksun laiminlyönnin ol leen vain vähäinen ja tilapäinen ja
vaati vuokranantajayhtiön vaati musten hylkäämistä ja sopimuk sen palauttamista toistaiseksi voi massa olevaksi.
Hovioikeus katsoi maksulai minlyöntien olleen toistuvia ja olennaisia. Merkitystä ei annettu sille, että maksulaiminlyönnit oli vat ainakin osittain johtuneet A:n sairastumisesta. Merkitystä ei ol
sen ja teettämisoikeuden vahvista misen osalta hovioikeus totesi, et tä osakkaalla voi olla oikeus teet tää yhtiölle kuuluvia korjaustöitä aikaisintaan silloin, kun huoneis ton hallintaanotto on päättynyt ja huoneiston hallinta on palautunut takaisin osakkeenomistajalle. Ho vioikeus velvoitti yhtiön tekemään yhtiön kunnossapitovastuulle kuu luvat työt viimeistään siihen men nessä, kun huoneiston hallintaoi keus palautuu osakkaalle. Mikäli töitä ei suoritettaisi A:n hallintaoi keuden palautumiseen mennessä, olisi A:lla vasta tässä vaiheessa oi keus tehdä tai teettää kyseiset työt yhtiön kustannuksella.
katsottiin hoitaneen huoneistoa huonosti. Korkein oikeus ei pitänyt A:n menettelyä vähäisenä, koska B Oy oli antanut A:lle neuvontaa se kä runsaasti aikaa tilanteen korjaa miseen. Merkitystä ei annettu sil le, että A:lla oli asioiden hoitamista vaikeuttava aivovamma ja vuok rasuhde oli kestänyt pitkään. A:n ei katsottu myöskään viivytykset tä oikaisseen menettelyään. KKO katsoi, että B Oy:llä oli ollut oikeus purkaa vuokrasopimus huoneiston huonon hoitamisen vuoksi.
lut myöskään sillä, että sopimus oli ollut pitkäkestoinen tai sillä, että vuokralainen oli maksanut vuok rarästit pois saatuaan purkamisil moituksen tiedoksi. Vuokranan tajayhtiöllä oli ollut oikeus pur kaa vuokrasopimus. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuo miota.
I
tä-Suomen Taloyhtiöpäivä 2022 Joensuussa keräsi Tiedepuiston tapahtumatilan täpötäyteen ta loyhtiöväkeä. Taloyhtiöpäiviä on järjestetty aiempina vuosina ym päri Suomea ja nyt ensimmäistä kertaa Itä-Suomessa Joensuussa. Tapahtuma oli Kiinteistöliitto ItäSuomen ja Pohjois-Karjalan Isän nöitsijät ry:n yhteistuotantoa.
Parinkymmenen näytteilleaset tajan tarjonta kiinnosti kävijöitä, välillä osallistujat kuuntelivat asian tuntijaluentoja märkätilakorjauk sista, vahinkotapausten vastuun
jaosta ja taloyhtiön vakuutuksista. - Ensimmäisen kerran kokemuksen valossa näyttää, että itäsuomalai set Taloyhtiöpäivät saanevat jatkoa tulevina vuosina, arvioi Kiinteistö liitto Itä-Suomen toiminnanjohtaja Piia Moilanen.
Tällä kertaa näytteilleasettajina olivat seuraavat yritykset: Howden, Savon Voima, iLOQ, Kata Safety, Re cover, Finture, Puhas, Lounea, Sito wise, Bauer, Abloy, Finib, Rentokil, Plugit, Molok, Valokuitunen, Katto tutka, Maanmittauslaitos, Kiinteis tömedia ja Kone.
Kiinteistömedian Tommi Vienonen kiitteli tapahtuman hy vää fiilistä ja väenpaljoutta. Hän oli esittelemässä isoa määrää kiinteistöalan tietokirjallisuutta. – Eniten kiinnostaa tällä hetkel lä lämmitysratkaisuihin ja sähkö autojen lataukseen liittyvät ohje kirjat, ja kestosuosikki vastuun jakotaulukot. Hallitukset toivovat saavansa enemmän tietoa, siksi isännöitsijöiden olisi hyvä muis tutella välillä, että meiltä löytyy selkeästi kirjoitettuja ohjekirjoja taloyhtiön hallituksen käyttöön.
Luentosali oli täynnä kiinnostuneita kuulijoita kaikilla kolmella luennolla.Mikä teillä on tilanne katolla? kysyivät Kattotut kan Jukka Käräjähonka, Mikko Nissinen ja Pekka Kämäräinen osastollaan vierailevilta. - Huollon puute on yleisin katto-ongelmien syy. Katon huoltotarpeeseen herätään liian myö hään, vasta kun vesi tulee sisään. Katto jää tarkastamatta, koska ihmiset eivät uskalla kiivetä katolle. Eikä ihme, jos niiltä puuttuu kattoturvatuotteita kuten kulkusiltoja ja nousukiskoja. Vuosittainen tarkistus ei ole kallista, se kannattaa teettää, jotta välttyy suu remmilta ongelmilta. Huoltoyhtiön silmämää räinen tarkastus ei välttämättä kerro totuutta, vaikka se huoltosopimukseen olisi laitettukin.Ja meiltä saa tarkastuksesta kirjallisen raportin ja korjausehdotukset, kertovat esittelijät.
Tuholaistorjuntaan erikoistuneen Rento kilin Savo-Karjalan alueen edustaja Petri Väänänen kertoi, että yleisimpiä taloyh tiöiden riesoja ovat sisätiloissa sokeritou kat ja ulkona jyrsijät, erityisesti rotat. Tämä on Itä-Suomessakin ongelma. - Ei vielä yksi rotta, mutta pian niitä on enemmän. Jätepiste täytyy pitää siistinä ja astiat tii viisti suljettuina, etteivät ne houkuttele rottapopulaatiota. Lintujen ruokinta-asti at ja maahan mätänemään jääneet ome nat ovat niille myös kutsuja ruokapöytään. Muita yleisiä taloyhtiöiden toimeksiantoja ovat muun muassa sisällä luteet, pape ritoukat, turkiskuoriaiset ja koiperhoset, ulkona lokkien pesät katolla ja pulut park kihalleissa.
Tuula Väätäinen, Päivi Tikka ja Liisa Pekkarinen tulivat kuulemaan ajankoh taisista taloyhtiöasioista.
- Minua kiinnostivat muun muassa runko lukittavat pyörätelineet, tuholaistorjunta, Molok-jäteastiat, huoneistotietojärjes telmä ja yleensäkin talon huolto, kertoo Väätäinen As Oy Kurjenpesästä. Tikalla oli jo kassi täynnä esitteitä, sillä 1979 rakennetussa As Oy Länsitullissa al kaa olla jo korjauksia.
- Hissiremontti on jossain vaiheessa teh tävä, ehkä jotain tasakatollekin. Häntä kiinnosti myös märkätilaluento. Pekkari nen, Kurjenpesästä hänkin, halusi kuulla lakiasioista ja vastuunjakautumisesta.
- Minua ihmetyttää, miksi yhä nuorempia taloja joudutaan remontoimaan ja jopa purkamaan. Joensuussakin 1980-luvulla
Näyttelytilat olivat täynnä koko iltapäivän. Ihmiset viihtyi vät vaihdellen kokemuksia muiden taloyhtiötoimijoiden kanssa ja keskustellen näytteilleasettajien kanssa.
Isännöitsijät Päivi Justander, Tero Sinkkonen, Heidi Piipponen ja Ville Hämäläinen tulivat Taloyhtiöpäivään saamaan sekä uutta tietoa että kertausta jo aiemmin tut tuun. - Mukava nähdä, että täällä on näin paljon hallitusvä keä. On helpompi keskustella meille arkipäiväisistä, mutta monimutkaisista asioista, kun hallitus ymmärtää, miten asiat toisiinsa vaikuttavat, Sinkkonen sanoo. Hämäläinen korosti samaa; että hallitukset konkreettisesti näkevät, mi ten monista asioista isännöitsijän on oltava perillä. Justanderia kiinnosti erityisesti vastuunjaon problema tiikka, sillä kaavamaisia ratkaisuja ongelmiin harvoin on. - Avoimuus on tärkeää, että luottamus hallituksen ja isän nöitsijän välillä säilyy.
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva piti luennon kylpyhuoneissa tapahtuvien vahinkojen vastuun jaosta.
Tarkemman yhteystiedot ja pal veluajat lehden tak ak annessa
KIR JALLISIA LAUSUNTOJA k irjalliset lausunnot k iinteistönpidon pulmatilanteissa
Itä-S uomen Kiinteistöviesti
Jäsenlehti ilmestyy neljä ker taa vuodessa.
S uomen Kiinteistölehti Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 ker taa vuodessa.
S ähköinen uutiskirje
Noin 5 ker taa vuodessa ilmestyvä uutisk irje ajankohtaisista asioista.
Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lak iasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sek ä k iinteistö palveluiden tilaamisesta.
Asiantuntijamme ovat muk ana kymmenissä kehityshank keissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sek ä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen
• HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä
• Toiminnantark astuksen perusteet
Taloyhtiön pelastussuunnitelma •
Lataa nyt mobiilijäsenkor tti. K annat aina muk anasi jäsennu meroa, tiedon k aik ista neuvon tapalveluista ja tapahtumista sek ä koulutuksista. Mobiilijäsenkor t tiin on koottu yhteen sek ä valtakunnalliset että paik alliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkor tti löytyy puhelimesi sovellus k aupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkor tti.
Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi
toiminnanjohtaja Piia Moilanen p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo) p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Korjaus- ja tekninen neuvonta ti–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6311
Lakineuvonta ma–to klo 9–15 pe klo 10–15 puh. (09) 1667 6300
http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta
Maanantaisin ja torstaisin klo 12–15 numerossa 0600 0 1122 neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
talous- ja veroneuvonta ma–to klo 9–12 puh. (09) 1667 6369
