Itä-Suomen Kiinteistöviesti 2/2023

ltä-Suomen

Etelä-Savon, Pohjois-Karjalan ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistysten jäsenlehti nro 2/2023

Etsimme positiivisia ilmiöitä

Asukaskysely paljasti ongelman viemäreissä

Väestönsuoja tietoudessa yhä parannettavaa

Tässä lehdessä

Ehdota

palkittavaa tahoa

lyhyesti ja ytimekkäästi perustellen

3 Pääkirjoitus

4 Tapahtumat ja tilaisuudet

6 Lämmönsiirtimen uusintaan saa avustusta

7 Avustus tuli ”puun takaa”

ita-suomi. kiinteistoliitto.fi

8 Etsimme positiivisia ilmiöitä asunto-osakeyhtiöiden toimintaympäristöstä

10 Kokenut pankkimies Pohjois-Savon hallitukseen

11 Vuokra-asumisen osaaja Etelä-Savon hallitukseen

12 Liiketilaosakas Pohjois-Karjalan hallitukseen

13 Uusi jäsen – uusia avauksia Pohjois-Karjalan hallitukseen

14 Josefiinan asukaskysely paljasti ongelman viemäreissä

16 Minkä verran asukaskyselyitä tehdään?

17 Mitä tehdä sisäilmaongelmille?

20 Yhtiön rooli sisäilmaongelmien ratkaisussa

22 Väestönsuojatietoudessa yhä paljon parannettavaa

24 Osakeluettelo on taloyhtiön tärkein paperi

26 Vieraskynä

27 Jäsenpalvelut

Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2630 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön.

Jäsenneuvonta

Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi

puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo)

puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)

Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa

Painos: 2720 kpl

Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi

Päätoimittaja: Piia Moilanen

Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger

Taitto: Viestitär Ky

Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky

Kannen kuva: Jarno Artika

Pääkirjoitus

Menneisyyden ja tulevaisuuden välissä on hetki ja sitä kutsutaan elämäksi

Näin lausui minulle tyttäreni, kun huokasin kevään menneen niin nopeasti etten ehtinyt kissaa sanoa ja haikailin samalla heinäkuussa häämöttävää kesälomaani. – Äiti, menneisyyden ja tulevaisuuden välissä on hetki ja sitä kutsutaan elämäksi, tytär sanoi ja moiskautti suukon poskelleni.

Jäin pohtimaan tyttäreni sanomaa ja palasin samalla ajatuksissani myös keväällä erään itäsuomalaisen isännöitsijän kanssa käymääni keskusteluun. Keskustelimme ihmisten kiireisyydestä, malttamattomuudesta, lyhytpinnaisuudesta ja siitä, että kaiken pitäisi tapahtua heti tai itseasiassa olisi pitänyt tapahtua jo eilen. Tunnistimme näitä piirteitä myös itsessämme.

Luin taannoin lehtiartikkelin, jossa filosofi Frank Martela pohti koronapandemian vaikutusta ihmisten käyttäytymiseen. Erilaiset kriisit vaikuttavat usein siihen, miten ihmiset uskaltavat heittäytyä ja tarttua hetkeen. Koronaviruksen kaltaiset pandemiat voivat muistuttaa ihmisiä siitä, että elämä on rajallinen ja asioita pitää tehdä nyt, kun siihen on vielä mahdollisuus. Positiivisesti ajateltuna tämä voisi tarkoittaa enemmän spontaaniutta ja hetkessä elämistä, mutta luulen, että tällä on myös kääntöpuoli. Kun spontaaniuden tavoittelun yhdistää arkiseen kiireeseen ja velvollisuuksiin, voi lopputuloksena olla takakireys, kun riittämättömyys kalvaa joka paikassa. Työt pitäisi tehdä, luottamustehtävät hoitaa, lapsia viedä harrastuksiin, lähteä perheen tai ystävien kanssa spontaanille viikonloppumatkalle, pitäisi ehtiä nukkumaan ja omasta kunnostakin pitäisi huolehtia. Ei ihme, jos alkaa pinna kiristyä ja kierre on valmis.

Taloyhtiömaailmassa yksi kiireisimmistä vuodenajoista on juuri taittunut kesään. Lukuisat kevään kokoukset ovat takanapäin ja on syntynyt uusia taloyhtiöiden hallituksia. Ottaa aikansa, että uusi hallitus löytää omat toimintatapansa ja luontevan yhteistyön keskenään sekä isännöitsijän kanssa. Yhteisistä pelisäännöistä olisi hyvä sopia mahdollisimman pian ennen kuin odotuksia ja olettamuksia alkaa syntymään. Leikkaushaavaakin on helpompi hoitaa heti tuoreeltaan ennen kuin haava pääsee tulehtumaan. Yhteisillä pelisäännöillä voidaan välttää lyhytpinnaisuutta ja törmäyskurssiin ajautumista. Hallituksessa yhteisten pelisääntöjen esille otto sopii luontevasti puheenjohtajan tai isännöitsijän tehtäviin, mutta mikään ei estä ketä tahansa hallituksen jäsentä ottamasta asiaa esille. Asian esille otto pitäisi kokea luottamuksen osoituksena – olette niin luotettavia, että uskallan nostaa tämän epäkohdan yhdessä käsiteltäväksi.

Ihanaa kesää!

Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi

@

piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi

Twitter.com/piia_moilanen

facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi

Kesän poikkeavat aukioloajat

• Kiinteistöliiton lakineuvonta jäsenille on suljettuna 17.–28.7.

• Kiinteistöliiton muut neuvontapalvelut ovat suljettuina 3.–28.7.

- Korjaus- ja tekninen neuvonta

- Talous- ja veroneuvonta (suljettu 4.8. asti)

- Energianeuvonta (suljettu 11.8. asti)

- Maksullinen lakineuvonta 0600-numerossa

• Kiinteistöliitto Itä-Suomen palvelukeskus suljettuna 17. – 28.7

• Piia on lomalla 17.–28.7.

• Anne on lomalla 3.–28.7.

Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä

Kiinteistöliitto Itä-Suomi järjestää Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä 2023 -tapahtumat tänä vuonna Kuopiossa, Joensuussa ja Mikkelissä. Taloyhtiöiden hallitukset, isännöitsijät sekä muut kiinteistöalan toimijat kokoontuvat tapahtumaan keskustelemaan ajankohtaisista asioista ja päivittämään osaamistaan sekä tutustumaan näytteilleasettajiin ja heidän tarjoamiinsa palveluihin.

• Messu- ja seminaaritapahtuma pitää sisällään ajankohtaista tietoa taloyhtiöasumiseen liittyen.

• Tapahtuma on kaikille avoin ja maksuton, mutta vaatii ennakkoilmoittautumisen.

• Tapahtumassa on kahvitarjoilu. Näyttely on avoinna klo 13.30–18.00.

• Tapahtumat järjestää Kiinteistöliitto Itä-Suomi, Pohjois-Savon Ammatti-Isännöitsijät ry, Etelä-Savon Isännöitsijät ry ja PohjoisKarjalan Isännöitsijät ry.

Paikkakunnat:

Kuopio 20.11.2023, Kuopion Musiikkikeskus

Joensuu 21.11.2023, Tiedepuisto Mikkeli 22.11.2023, Konsertti- ja kongressitalo Mikaeli

Ohjelma ja ilmoittautuminen avautuu syksyllä.

Syksyn Kiinteistöillat

Mistä rahoitus korjauksiin?

Rahoituksen suunnitelmallisuus, ennakkosäästäminen, omaisuuden myynti vai lainarahalla rahoittaminen. Muun muassa näihin kysymyksiin saat vastaukset osallistumalla koulutuksiin.

Kouluttajana toimii Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen.

Kuopio

Aika: 25.9.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Original Sokos Hotel Puijonsarvi, Minna Canthin katu 16

Joensuu

Aika: 26.9.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Riveria, Niskakatu 17

Mikkeli

Aika: 27.9.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Original Sokos Hotel Vaakuna, Porrassalmenkatu 9

Iisalmi

Aika: 31.10.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Ravintola Raatihuone, Kauppakatu 22

Varkaus

Aika: 1.11.2023 klo 16.30–19.00 (Kahvitarjoilu klo 16.30 - 17.00)

Paikka: Varkauden kaupunginkirjasto, Osmajoentie 1

Savonlinna

Aika: 2.11.2023 klo 17.00–19.30 (Kahvitarjoilu klo 17.00 - 17.30)

Paikka: Original Sokos Hotel Seurahuone, Kauppatori 4-6

Kiinteistöliiton webinaarit

28.8. Sähköautojen latauspisteet taloyhtiössä - päätöksenteko haltuun

12.9. Häätö ja sen ennaltaehkäisy

21.9. Kunnossapitovastuu osakkaan näkökulmasta (kaikille avoin)

5.10. Taloyhtiön rahoitus ja talouden hallinta

16.10. Esteettömyys taloyhtiössä

26.10. Lämmitystaparatkaisut -energiawebinaari

nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat sähköpostilla: anne.verger@kiinteistoliitto.fi

Puhelimitse: 017 262 6633, 010 667 6670

7.11. Kiinteistökehitystä taloyhtiöille (lisä- ja täydennysrakentaminen sekä purkava uusrakentaminen)

13.11. Onnistu korjaushankkeessa

23.11. Autopaikat taloyhtiössä

7.12. Miksi taloyhtiön hallitukseen? (kaikille avoin)

Lämmönsiirtimen uusintaan saa avustusta

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA alkoi syksyllä 2022 myöntää avustusta kaukolämpölaitteistojen uusimiseen enintään 90-asteiseen kaukolämmön tuloveteen sopivaksi, sekä samalla tapahtuvaan lämmitysjärjestelmän säätöön ja tasapainotukseen. Nykyisissä lämmönsiirtimissä tulovesi on säädetty 120-asteiseksi.

Avustuksen tarkoituksena on vauhdittaa uusiutuvien lämmitysmuotojen käyttöönottoa ja parantaa energiatehokkuutta, sillä uudet matalalämmönsiirtimet pystyvät siirtämään lämpöä vanhoja paremmin, vaikka verkostoveden lämpötila laskeekin.

avustusta saa neljänneksen

Avustusta voi saada rivitalon kaukolämpölaitteiston tai kaukolämmönvaihdinlaitteiston uusimiseen 3000 euroa, sekä vaihdon yhteydessä tehtävään säätöön ja tasapainotukseen 1000 euroa, kerrostalossa summat ovat 4000 euroa ja 2000 euroa.

Avustushakemukseen tulee liittää alueen kaukolämpötoimittajan lausunto siitä, että alueella ollaan siirtymässä matalalämpöverkostoon.

Aran ylitarkastaja Sini Sirénin mukaan avustuksella pyritään jouduttamaan vanhojen laitteistojen uusimista. Avustuksen osuus on miltei neljännes kustannuksista.

- Uuden laitteiston ei tarvitse olla maksatushetkellä avustuksen saajan omistuksessa, kuten energia-avustuksessa. Taloyhtiö voi

Kuopion Energian Antti Lappalainen taloyhtiön lämmönjakohuoneessa

hankkia laitteen osamaksulla tai leasing-sopimuksella, kunhan vain voi osoittaa, että laite tulee avustuksen saajan hallintaan ja saaja on sen sitoutunut maksamaan ja lunastamaan itselleen.

hae nyt, ehkä ei saa ensi vuonna

Matalalämpötilaiseen kaukolämpöön siirtymisen avustus tuli tiukalla aikataululla syksyllä 2022 haettavaksi ja jaettavaksi ARAlle.

- Avustushakemuksia on tullut runsaasti heti syyskuusta alkaen ja kesäkuun alkuun mennessä 1360 kappaletta, joista on käsitelty lähes 600 kappaletta.

Avustuksen haun auettua syyskuussa ei hakemuskäsittelyä ehditty aloittamaan vuoden 2022 puolella. Siksi matalalämpötilaiseen kaukolämpöön siirtymisen avustusta on myönnetty vasta tänä vuonna.

- Hakemukset käsitellään saapumisjärjestyksessä. Tällä hetkellä käsittelemme maaliskuussa saapuneita hakemuksia. Käsittelyaika on lyhentynyt lähes kahdella kuukaudella kevään aikana. Kaikki raha jaetaan, ja tällä hetkellä rahaa on vielä hyvin jäljellä. Mitä aikaisemmin hakemuksen jättää, sitä todennäköisemmin avustuksen saa, Sirén kannustaa.

Avustus on voimassa vuodet 2022 ja 2023. - Avustuksen jatkumisesta päättää uusi valtioneuvosto, joten odottelemme hallitusohjelman ja talousarvion valmistumista. Ei ole varmaa, jatkuuko avustus ensi vuonna, siksi kannattaa nyt hakea.

Avustus tuli ”puun takaa”

Kaukolämmöntoimittajat kritisoivat ARAa avustuksen kehnosta tiedottamisesta. Se tuli ”puun takaa”, ilman ennakkotietoa, sanovat ESEn, Savon Voiman ja Lempeän edustajat. He ovat osaltaan infonneet taloyhtiöitä ja isännöitsijöitä, mutta epäilevät, että Suomessa on paljon taloyhtiöitä, jotka eivät tiedä tästä avustuksesta. - Jos tuki on käytössä vain tänä vuonna, ehtivätkö taloyhtiöt tehdä uusimispäätöksiä, kun kevään yhtiökokoukset ovat jo menneet, harmittelee kaukolämpöpäällikkö Auli Haapiainen-Liikanen Etelä-Savon Energialta. ESE on siirtymässä matalalämpöverkkoon, mutta Suomen 200 kaukolämpöyhtiöstä kaikilla ei vielä tätä mahdollisuutta ole tuotantotapansa vuoksi. Haapiainen-Liikasen mukaan matalampi lämpötila ei ole verkostolle mikään ongelma, mutta voima- ja lämpölaitosten ajo- ja polttotavasta riippuu, pystytäänkö matalia lämpötiloja käyttämään. Pyrkimys kuitenkin on päästä pois fossiilisten polttoaineiden käytöstä ja siirtyä uudistuviin.

Säädä ja tasapainota järjestelmät, säästät paljon

Myyntipäällikkö Ossi Pöyry Lempeältä Suur-Savon Sähköstä kertoo, että Lempeän kaukolämpöverkkoa ohjataan tekoälyavusteisesti, jonka ansiosta matalalämmönsiirtimiin siirtyminen on helppoa. Oikein toimiva lämmitysverkosto parantaa lämmönjakokeskuksen toimintaa ja on kustannustehokas energiansäästötapa. Lämmitysverkosto kannattaa tasapainottaa, jotta lämmönjakokeskus toimii oikein.

- Jos verkoston säätöventtiilit on mitoitettu liian suuriksi, ne eivät toimi oikein, ja paluuvesi lämpenee turhaan, hän sanoo. – Hienoa, että avustuksen piiriin kuuluu myös lämmönsäätö ja tasapainotus. Ne ovatkin jääneet taloyhtiöissä liian vähälle huomiolle, hän sanoo. Saman toteaa myös Haapiainen-Liikanen. - Verkon lämpötilaa voi laskea, vaikka asiakkailla olisi vanhoja laitteita. Suuri osa laitteista toimii myös matalammalla lämpötilalla, kun ne uudelleen säätää ja mitoittaa – säädöt nimittäin ovat monella taloyhtiöllä täysin pielessä. Ja taloyhtiölle tulisi säästöjä. Hyöty kasvaa entisestään, kun vielä teettää katselmuksen siitä, ovatko tilausvesivirrat ja lämpösopimukset kohdallaan, sillä vuosikymmenten mittaan ovat taloyhtiön tarpeet voineet muuttua. Savon Voiman tuote- ja asiakkuuspäällikkö Aku Hiltunen näkee, että ARAn tuki nopeuttaa laitekannan uusiutumista. - Kun laitteisto uusitaan ja lämmitysverkosto tasapainotetaan, taloyhtiö voi saavuttaa jopa 10—15 prosentin säästön lämmityskuluissa. Lisäksi kaukolämpöveden jäähtymä paranee, mikä parantaa järjestelmän hyötysuhdetta lämpöyhtiön näkökulmasta. Lämmönvaihtimen käyttöikä on noin 20—30 vuotta. Täysin toimivaa, muutama vuosi sitten uusittua laitteistoa ei sen sijaan kannata vain avustuksen saamisen takia vaihtaa. Vasta kun tekninen käyttöikä alkaa lähetä tai merkittäviä komponentteja alkaa hajota, on uusinta paikallaan.

Etsimme positiivisia ilmiöitä asunto-osakeyhtiöiden toimintaympäristöstä

Kiinteistöliitto Itä-Suomi haluaa tuoda esiin tekoja, hankkeita ja henkilöitä, jotka ovat toiminnallaan vaikuttaneet positiivisesti kiinteistöalan ja taloyhtiöiden toimintaympäristön kehittämiseen. Etsimme nyt ensimmäistä kertaa kolmelta Itä-Suomen alueyhdistyksen alueelta Vuoden taloyhtiötekoa ja Vuoden Taloyhtiöpuheenjohtajaa.

Vuoden taloyhtiötekoa

Vuoden taloyhtiöteko tullaan valitsemaan yhdessä Etelä-Savon Energian, Kuopion Energian, Lempeä Lämmön ja Savon Voiman kanssa. Taloyhtiöteko tulee liittyä energiansäästöön tai taloyhtiön tekemiin energiansäästötoimiin.

Energiansäästötoimia voivat olla esimerkiksi valaistuksen uusiminen, saunavuorojen järkeistäminen, ilmanvaihdon tarkastus ja säätö, ikkunoiden ja ulko-ovien tiivistysten uusiminen, lämmitysjärjestelmän tarkastus ja säätö tai vaikkapa vuotavien vesikalusteiden uusiminen. Toki energiansäästötoimet voivat olla myös osa isompaa kokonaisuutta, kuten painovoimaisen tai koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän saneeraaminen täysin koneelliseksi tulo- ja poistoilmanvaihdoksi lämmöntalteen-

otolla tai julkisivuremontti, johon liittyy esimerkiksi ikkunoiden vaihto ja eristeen lisääminen, lämmön talteenotto kiinteistöstä lähtevästä jätevedestä tai vanhan lämmitysjärjestelmän saneeraus.

Vaihtoehtoja energiansäästöön on siis paljon ja emme hae välttämättä sitä tehokkaita ratkaisua vaan kokonaisuutta, joka on alusta loppuun viety mallikkaasti läpi. Arvioinnissa painotetaan erityisesti asukaslähtöisyyttä, innovatiivisuutta, energia- ja ympäristönäkökulmia sekä kiinteistön arvon huomioimista.

Kaikille palkittavan

tahon ehdottajille

lähetetään

Kiinteistömedia Oy:n

Valitsemme kultakin Itä-Suomen Kiinteistöyhdistyksen alueelta Vuoden taloyhtiöteon. Eli Etelä-Savo, PohjoisKarjala ja Pohjois-Savo muodostavat kukin oman kilpailualueensa.

kirjalahja kiitokseksi

Voittajat valitsee raati, johon kuuluu puheenjohtajisto Kiinteistöliitto Itä-Suomen kustakin alueyhdistyksestä, kaksi edustajaa kustakin yhteistyöyrityksestä, yksi isännöitsijöiden edustaja sekä Kiinteistöliitto Itä-Suomen toiminnanjohtaja. Alueen kaukolämpöyhtiö palkitsee voittajatalon noin 300 euron lahjakortilla.

Ehdota palkittavaa tahoa lyhyesti ja ytimekkäästi perustellen

ita-suomi. kiinteistoliitto.fi

Vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja

Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja huolehtii ja valvoo, että hallitus täyttää sille kuuluvat tehtävät. Taloyhtiön puheenjohtajan vastuulle on säädetty muutamia lakimääräisiä tehtäviä, niistä tärkeimpänä hallituksen koolle kutsuminen aina tarvittaessa yhtiön asioiden niin vaatiessa. Toimiminen puheenjohtajana on vastuullista ja arvokasta työtä taloyhtiön hyväksi. Hyvä taloyhtiön puheenjohtaja on osakkaiden ja asukkaiden tavoitettavissa, edistää yhteistyötä taloyhtiössä, jakaa avoimesti tietoa ja on muutenkin toiminnallaan esimerkillinen. Onko taloyhtiössäsi tällainen puheenjohtaja?

Valitsemme kultakin Itä-Suomen Kiinteistöyhdistyksen alueelta Vuoden taloyhtiöpuheenjohtajan. Eli Etelä-Savo, Pohjois-Karjala

ja Pohjois-Savo muodostavat kukin oman kilpailualueensa.

Voittajat valitsee raati, johon kuuluu puheenjohtajisto Kiinteistöliitto Itä-Suomen kustakin alueyhdistyksestä, yksi isännöitsijöiden edustaja sekä Kiinteistöliitto Itä-Suomen toiminnanjohtaja. Voittaja palkitaan noin 100 euron lahjakortilla.

Voittajien julkaiseminen

Voittajat julkaistaan Itä-Suomen Taloyhtiöpäivä -tapahtumissa. Kuopiossa 20.11., Joensuussa 21.11. ja Mikkelissä 22.11. Ehdota palkittavaa tahoa lyhyesti ja ytimekkäästi perustellen verkkosivuillamme 31.10.2023 mennessä. Kaikille palkittavan tahon ehdottajille lähetetään Kiinteistömedia Oy:n kirjalahja kiitokseksi.

Valtakunnalliset huomiot vuonna 2024

Keväällä 2024 valitaan Suomen vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja sekä vuoden taloyhtiöteko Helsingin Taloyhtiö2024-tapahtuman yhteydessä. Itä-Suomessa vuonna 2023 huomiotavat tahot ovat kandidaatteja valtakunnallisia huomionosoituksia myönnettäessä. Tunnustuksen lisäksi Suomen vuoden taloyhtiöpuheenjohtaja saa noin 2.000 euron arvoisen palkinnon.

Kokenut pankkimies

Pohjois-Savon hallitukseen

KIINTEISTÖYHDISTYSTEN UUDET HALLITUSJÄSENET ESITTÄYTYVÄT

Sakari Kaasalainen valittiin Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen kevään vuosikokouksessa.

Kaasalainen on 8 taloyhtiön hallituksessa, näistä kuudessa hän on puheenjohtajana ollut toteuttamassa LVIS-remonttia perinteisellä, uusivalla menetelmällä. Lisäksi hän on osallisena useissa muissa vastaavan remontin toteuttaneissa taloyhtiöissä. Mahtuupa joukkoon yksi sukittamalla tehty saneerauskin. Isännöitsijänäkin hän on toiminut sivutoimisesti.

Runsaan 30 vuoden kokemuksella hän on perinteisen, kaikki putket uusivan toteutuksen kannalla. Siten tulos kestää vuosikymmeniä. - Sukittaminen jatkaa putkistojen ikää, mutta ei se niistä uusia tee. Nyrkkisääntö on, että remontti maksaa plus-miinus 1000 euroa neliölle. Kokonaan uusiminen ei maksa juuri enempää, ja uudet putket kestävät taas seuraavat 50 vuotta. Ja kun taloyhtiöiden laina-ajat ovat pitkiä, ei parinsadan euron ero neliöhinnassa rasita kukkaroa paljoakaan enemmän, avaa entinen pankkimies.

Hän vinkkaa, että jos putkiremontti on tulossa muutaman vuoden sisällä, ei kannata aloittaa kodin remonttia, vaan yhdistää se taloyhtiön putkiremonttiin sopimalla urakoitsijan kanssa oma erillishinta, siten säästyy remonttikustannuksia.

hallituksen pitää seurata isännöintiä

Taloyhtiön hallituksen yhdeksi tehtäväksi Kaasalainen nimeää toimimisen vastavoimana isännöintiyrityksille. - Pitää seurata isännöitsijän tekemisiä ja veloituksia ja tarken-

taa, mitä juuri meidän taloyhtiömme tarvitsee ja ajattelee. Vahvatahtoinen isännöitsijä vie taloyhtiötä tahtonsa mukaan, eivätkä osakkaat tohdi avata suutaan. Hallituksen pitää ohjata isännöitsijän toimintaa, mutta rakentavasti, hän korostaa.

Kaasalainen on useissa taloyhtiöissä myös toiminnantarkastajana. Tehtävään pitää valita paneutuva ja kirjanpidosta, taloudesta ja tilinpäätöksestä riittävän tietämyksen omaava henkilö. Toiminnantarkastajan olisi parasta olla oman taloyhtiön osakas, jolla riittää motivaatio talouden ja toiminnan huolelliseen tarkastukseen.

- Ennen kesäkuussa 2010 voimaan astunutta asunto-osakeyhtiölakia laadituissa yhtiöjärjestyksissä saattoi olla maininta kahdesta tilintarkastajasta, mutta nykyisin riittää, että toinen on toiminnantarkastaja. Alle 30 asunnon asunto-osakeyhtiöissä riittää pelkkä toiminnantarkastaja, ellei yhtiöjärjestys toisin määrää, hän valottaa.

Tässä hetkessä akuutteina asioina hän pitää asuntosijoittamista ja verotusta. Suomen Vuokranantajien tilastoista hän luki, että puolet asuntokannastamme on vuokra-asuntoina, ja vuonna 2022 ilmoitti 420 000 henkilöä saavansa vuokratuloa tai -tappiota. Asuntosijoittamisen suosio on Kaasalaisen mukaan laskenut.

- Viime vuosien ylikuumentuneessa markkinatilanteessa rakennettiin paljon pieniä asuntoja, ja nyt niitä on tyhjillään. Kun tarjontaa on enemmän kuin kysyntää, seurauksena ovat maltillisemmat vuokrat, mikä vaikuttaa vuokratuottoon. Tässä tilanteessa verovapaat yhteisöt saavat hintakilpailuetua. Verovapauden poistaminen

olisikin yksi keino lisätä valtion verotuottoja.

Yhdistys antamaan kaavoituksesta lausuntoja?

Kiinteistöyhdistyksen hallituksessa Kaasalainen haluaa vaikuttaa siihen, että jäsenet saavat tarvitsemaansa palvelua. Pitäisikö koulutuksen ja neuvonnan olla vieläkin syväluotaavampaa? Voisiko yhdistys opastaa hallituksia ja yhteistyötahoja parempaan viestintään ja lisätä kiinnostusta kiinteistöihin sitoutuneen kansallisvarallisuuden ylläpitoon ja arvon säilyttämiseen?

Kaasalaisella on mielenkiintoinen avaus. Yhdistys voisi aktivoitua kaupunkirakenneasioissa, vaikuttaa siihen, etteivät lähiöt jää huomiotta ja slummiudu. Jos ryhmä asiantuntijoita antaa kaupungille kaavoituksesta lausunnon, sitä kuunneltaneen. - Jotta tekisimme voitavamme asuinalueiden taantumisen estämiseksi, tasapuoliseksi kehittämiseksi ja viihtyisänä pysymiseksi.

Minä Sakari Kaasalainen

Ikä: 73

Koulutus: KTM, hallintonotaari, LKV, APV 1 ja 2

Perhesuhteet: naimisissa, kolme lasta ja viisi lastenlasta

Asumismuoto: omakotitalo

Harrastukset: kiinteistöjen ylläpito, kuntoliikunta ja elokuvat

Motto: vierivä kivi ei sammaloidu.

Vuokra-asumisen osaaja

Etelä-Savon hallitukseen

KIINTEISTÖYHDISTYSTEN UUDET HALLITUSJÄSENET ESITTÄYTYVÄT

Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys sai vahvistuksen riveihinsä, kun kevään vuosikokouksessa hallitukseen valittiin Tommi Kuvaja. Hän työskentelee kiinteistöpäällikkönä Mikalo Oy:ssä, Mikkelin kaupungin vuokrataloyhtiössä, ja omaa siis vahvan näkemyksen vuokra-asumiseen.

Kuvaja on kiinteistöstrategian osaaja, jolla on kokemusta myös isännöitsijän työstä ja rakennusalan yrittäjyydestä. Koulutukseltaan hän on logistiikkainsinööri.

Etelä-Savon Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen hän tulee mielenkiinnolla. Kiinteistöliitto oli hänelle tuttu nykyisestä ja aiemmista töistä, ja hän on käynyt Kiinteistöalan Koulutuskeskus Kiinkon kiinteistö- ja rakentamisalan johtamiskoulutusohjelman viime vuonna.

eniten huolettaa korot ja ympäristö

Kuvajasta taloyhtiömaailman isoin huoli tällä hetkellä on korkojen nousu. Taloyhtiöissä on totuttu vuosien nollakorkoihin, nyt korkojen noustua on taloyhtiöillä vaikeuksia saada lainaa korjaushankkeisiin.

Lisäksi vuonna 2025 voimaan tulevat uudistukset maankäyttö- ja rakentamislakiin tuovat entistä tiukempia velvoitteita energiatehokkuuteen. Ison kiinteistönomistajan edustajana häntä huolettaa, miten lakimuutos vaikuttaa. Se koskee yhtä lailla vuokrataloyhtiöitä kuin asunto-osakeyhtiöitä, molemmissa on samanlaista rakennustekniikkaa ja kiinteistöjen ylläpitoa.

Energiatehokkuusasia on Kuvajalle tärkeä, ja siihen pitää löytää kustannustehokkaita ratkaisuja; aurinkosähköä ja -lämpöä, maalämpöä, hybridiratkaisuja. Ym-

päristöasioista huolehtiminen on tullut asumisessa pysyväksi. - Ympäristöasioihin on suhtauduttava vakavuudella, se vaikuttaa tuleviin sukupolviin. Nopeita ratkaisuja ei ole, ja kaikki teot vaikuttavat, hän toteaa.

Mikalolla isona toimijana on valmisteilla ilmasto-ohjelma, joka tähtää hiilineutraalin Suomen tavoitteeseen vuonna 2035. Yksittäisillä asunto-osakeyhtiöillä ei vastaavia ohjelmia välttämättä ole, mutta pitäisikö olla, hän pohtii.

Osakkaan vaikea säästää kustannuksista

Pelastuslain uudistuksen seurauksena kiinteistönomistajat saavat siirtymäajan jälkeen vastuulleen palovaroittimien kunnossapitovastuun. - Osakas saattaa miettiä mahdollisia lisäkustannuksia, mutta lakiuudistus tarkoittaa vahinkojen määrän vähenemistä jatkossa. Onhan kiinteistö pidettävä kunnossa ja asumisen oltava helppoa ja turvallista.

Asumisen hintaan ei yksittäinen osakas voi merkittävästi vaikuttaa, suurimmat säästöt syntyvät vedenkäytön ja asunnon lämpötilan säätelystä. - Isossa taloyhtiössä jo vaikuttaa, jos huoneiston lämpötila säädetään 20 asteen tienoille, vettä käytetään säästeliäästi, kiinteistö pidetään kunnossa ja kierrätykseen satsataan. Pienessä taloyhtiössä säästöjä voi saada talkootöitä tekemällä.

Ostatko kodin vai vuokraatko?

Kuvaja uskoo, että vuokra-asumisen suosio kasvaa, koska asuntokauppa hidastuu nousevien ra-

kennuskustannusten ja korkojen vuoksi. - Mikalossa neliövuokrat ovat alueen vuokratasoon nähden melko edullisia, uudiskohteissa noin 15 euroa, perusparannuskohteissa hieman vähemmän. Isoa asuntoa tarvitsevat ehkä pitävät järkevämpänä asunnon ostamista kuin vuokraamista. Yksinasuvilla taas ei ole välttämättä varaa ostaa, ja toisaalta vuokra-asunnosta on helppo siirtyä toisaalle elämäntilanteen muuttuessa.

Kuvaja asuu itse pienessä kuuden asunnon taloyhtiössä. – En ole hallituksessa mukana, mutta meillä mietitään miltei kaikki asiat yhdessä. Tuen mielelläni hallitusta neuvonantajana.

Sitä hän yleisesti harmittelee, ettei nuoria saada vuokrataloissa aktivoitua asukastoimikuntiin mukaan. Taloyhtiöissä osallistuminen lienee parempaa, koska omistusasunnossa on omat rahat kiinni. Vuokrataloissa vähäisen kiinnostuksen voi jotenkin ymmärtää, kun vuokra-asuminen on usein väliaikainen ratkaisu.

Minä Tommi Kuvaja

Ikä: 39

Ammatti: kiinteistöpäällikkö

Perhe: kaksi poikaa

Asumismuoto: omistusasunto

Harrastukset: crossfit, tietokoneet, äänikirjat ja luonnossa liikkuminen

Motto: eiköhän lyödä siitä kiinni eli antaa paukkua.

Liiketilaosakas Pohjois-Karjalan hallitukseen

Jari Puruskainen valittiin Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen kevään vuosikokouksessa. Hän on oman taloyhtiönsä hallituksen jäsen, yhdessä kiinteistöyhtiössä hallituksen puheenjohtajana, yhdessä jäsenenä ja yhdessä kiinteistöosakeyhtiössä osakkaana.

Kiinteistöyhdistyksen hallitukseen hän tuo liiketilaosakkaan kokemusta, sillä hän omisti pitkään Joensuussa ja Kuopiossa kahviloita, jotka sijaitsivat keskustan asunto-osakeyhtiöissä. Pari vuotta sitten Puruskainen myi kahvilat ja siirtyi työelämästä hitaammalle vaihteelle.

asuntoja ja liiketiloja kohdellaan eri tavoin

Liiketilojen ja asuntojen omistajia kohdellaan asunto-osakeyhtiöissä eri tavalla, tietää Puruskainen.

- Minusta kaikki osakkaat pitää ottaa tasavertaisesti huomioon, mutta varsinkin ne, jotka asuvat talossa. Sijoittajalle vuokratulot ovat tärkeintä, mutta asukkaille asumisviihtyvyys. Ongelmia voi tulla, jos muutama sijoittajaosakas omistaa enemmistön osakkeista ja pääsee näin päättämään muidenkin puolesta.

Taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin on kautta aikojen kirjoitettu muita suurempi vastike liiketilojen omistajille, vähintään 1,5-kertainen. Isojen remonttien tullessa

pykälää luetaan erityisen tarkasti. Liikehuoneisto maksaa parveke- tai kylpyhuoneremontista vastikekertoimen mukaan, vaikka sillä ei niitä edes olisi. - Mikähän isommassa vastikekertoimessa lienee ollut alun perin perusteena, kateusko, hymähtää Puruskainen.

liiketiloja ei helposti oteta hallintaan

Liiketilojen käyttökuntoon laitto maksaa eri määriä, toimialan mukaan. Ravintolahuoneiston saattaminen terveysviranomaisten hyväksymäksi on kustannuksiltaan eri asia kuin vaatekaupan. Kun viranomaisvaatimusten lisäksi tulee vielä koronapandemia, kuten pari vuotta sitten, päätyi silloin moni ravintola-alan yrittäjä konkurssiin. Taloyhtiöt eivät pysty tulemaan vastikkeessa vastaan, koska asiasta pitäisi saada kaikkien osakkaiden sataprosenttinen suostumus.

Ravintolaterassien kesäkäytön säädökset vaihtelevat eri kaupunkien ja taloyhtiöiden välillä; jossain ollaan sallivampia ja toisissa tiukempia. - Pitäisi olla rauhallista, vaikka ollaan keskustassa. Silti keskustojen toivotaan pysyvän vilkkaina, hän ihmettelee.

Kiinteistöliiton laaja toiminta yllätti

Puruskainen lähtee mielellään Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdis-

tyksen hallitukseen. Kiinteistöliittoa hän ei ole tähän asti oikein tuntenut. - Luulin, että liitto toimii ensisijaisesti pääkaupunkiseudulla. Yllätyin, miten laaja, koko Suomen kattava paikallisyhdistysten verkosto liitolla on.

- Paikallisen kiinteistöyhdistyksen ja Kiinteistöliiton pitää saada lisää näkyvyyttä Pohjois-Karjalassa. Taloyhtiöissä ehkä vain puheenjohtaja tuntee Kiinteistöliiton, mutta muu hallitus ei, vaikka jäsenyydestä olisi niin kovasti hyötyä. Lisäisivätkö esimerkiksi jutut paikallislehdissä tunnettuutta? hän aprikoi.

Ikä: 59

Ammatti: yrittäjä

Perhesuhteet: naimisissa

Asumismuoto: paritalo

Harrastukset: ei urheilullisia

Motto: kaikki järjestyy.

Minä Jari Puruskainen

Uusi jäsen – uusia avauksia Pohjois-Karjalan hallitukseen

Tämä tuntuu mielenkiintoiselta tehtävältä, sanoo Markku Pennanen, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistyksen uusi hallituksen jäsen.

- Toimiala on minua lähellä, pyyntöön oli helppo myöntyä ja siitä innostua.

Pennaselle taloyhtiömaailma on tuttua; hän on viidessä taloyhtiössä hallituksen puheenjohtajana ja kahdessa jäsenenä, sekä toimii myös vuokranantajana. Työssään hän on Pohjola Vakuutuksen vakuutusedustaja, sekä on sivutoimenaan Suomen Vuokranantajien Pohjois-Karjalan aluepäällikkö.

airbnb-vuokrauksesta tullut taloyhtiöiden arkea

Pennanen uskoo voivansa jakaa hallituksessa omia kokemuksiaan ja näkemyksiään.

- Esimerkiksi airbnb-asuntovuokraus ja sähköautojen lataus ovat nyt pinnalla. Kaikki taloyhtiöt miettivät kustannustehokkuutta ja seuraavat taloutta tarkkaan, sekä kontrolloivat isännöintiä ja talohuoltoa entistä tarkemmin.

Myös sähkön hinta puhuttaa.Energiansäästö näkyy muodostuvan siitä, että ihmiset ovat alkaneet elää energiatehokkaammin, yhteiskunta on ohjeistanut tehokkaasti, ja valveutuneet herättelevät muita.

Airbnb-vuokraus on Pennaselle itselleen tuttu vain asiakkaan roolista. Jos vuokrauksesta tulee häiriötä, pitää taloyhtiöllä olla siitä konkreettista näyttöä. - Korostan vuokranantajien vastuuta. Heidän pitää ohjeistaa asiakkaansa taloyhtiön sääntöihin; miten toimii jä-

tehuolto, entä lukitus? Entä kaikki muut asiat?

Hänen mielestään airbnb kuitenkin tuo lisäarvoa huoneistojen omistajille käyttää ja omistaa asuntoja, kunhan kokonaisuus saadaan toimivaksi ja yhteensovitetuksi taloyhtiön arkeen.

nuoret sijoittavat

muuhun kuin asuntoon?

Pennasesta eroa ei ole siinä, asuuko vuokralla tai omistusasunnossa. - Eivät ongelmat asumismuodosta riipu. Elämänhallinta voi pettää niin osakkaalla kuin vuokralaisella.

Taloyhtiöissä vuokra-asukkaiden osuus kasvaa koko ajan. Uudiskerrostalokohteissa vetovoimaisilla alueilla vuokralaisten osuus on jo yli puolet.

- Vuokra-asumisen osuus tulee edelleen kasvamaan. Ihmiset ovat alkaneet miettiä, haluavatko he keskittää omaisuutensa yhteen kohteeseen, asuntoon, vai hajauttavatko sijoituksensa. Nuoret haluavat mieluummin tehdä sijoituksia ja ansaita pääomatuloja, mutta omistusasumiseen joutuu sitoutumaan. Riski kasautuu, ja voiko arvonkehityksestäkään olla varma. Lisäksi perhekoot ovat pienentyneet, 1—2 hengen talouden on helpompi mennä vuokralle kuin ostaa asunto.

Pennanen tekee uuden avauksen: Voisiko hallituksen kokoonpano muodostua myös asukkaista tai ulkopuolisista asiantuntijoista, eikä koostua pelkästään osakkeenomistajista. Hallituksenhan tulee ajaa kaikkien asukkaiden yhteistä etua, ei keskittyä vain huolehti-

maan osakkaiden omaisuudesta, vaikka se toki on tärkeää. - Nämä asiat ovat kyllä yleensä ristiriidattomia, vaikka toteutuksesta joskus löytyy eriäviä näkemyksiä, hän summaa.

Oma osaaminen taloyhtiön hyödyksi

Kiinteistöliitto palveluineen on Pennaselle tuttu, kiitos liiton oman tiedottamisen, vaikka petraamista hän kokee tietonsa lisäämisessä olevan edelleen.

- Isännöitsijöiden kautta tietoa voisi jakaa tehokkaamminkin. Sitten kun nimensä saa Kiinteistöliiton sähköpostilistalle, pääsee ilmoittautumaan hyviin webinaareihin ja koulutuksiin. Kannattaa osallistua, jos haluaa asumisasioista tietoa.

Pennasen kuningasajatus on, että hän voisi kaikessa taloyhtiötoiminnassa, olipa missä roolissa tahansa, hyödyntää omaa osaamistaan taloyhtiön hyväksi.

Minä Markku Pennanen

Ikä: 53

Ammatti: Pohjolan vakuutusedustaja

Perhesuhteet: naimisissa

Asumismuoto: oma ok-talo

Harrastukset: pesäpallo, jääkiekko, liikunta yleisesti, moottoripyöräily, kulttuuri eri muodoissa

Motto: siitä se lutviutuu.

Josefiinan asukaskysely paljasti ongelman viemäreissä

Kuopiolainen 18-vuotias

Asunto Oy Kuopion Josefiina oli niin kiinnostunut taloyhtiön hoitoa ja tulevaisuutta koskevista asukkaiden mielipiteistä, että päätti tehdä asukaskyselyn. 7-sivuisen, 40 kysymyksen kyselyn laati hallituksen jäsen Lauri Siirama

Kysely jaettiin asuntoihin tammikuun alussa. Verkkoon sitä ei haluttu laittaa, jotta kaikkien olisi se mahdollisimman helppo täyttää.

Josefiinassa on 42 asuntoa ja 3 liikehuoneistoa. Peräti 37 asuntoa vastasi kyselyyn. Lisäksi hallitus sai 145 erilliskommenttia. Joistakin asunnoista tuli kaksikin vastausta, vuokralaiselta ja osakkaalta. - Emme tunne niin hyvin naapureitamme, että heidän mielipiteensä tietäisimme. Kyselyn avulla selvisi, mikä on talon tilanne ja mitä asukkaat ajattelevat. Meille oli tärkeää tietää myös vuokralaisasukkaiden mielipiteitä, heistä viisi vastasi.

laaja kysymyspatteristo avasi asukkaiden tahdon

Siirama laati kysymyspatteriston yhdistellen ja soveltaen eri lähteiden asukaskyselypohjia, joka viimeisteltiin hallituksessa. Kyselyyn vastattiin huoneistonumerolla, ei anonyymisti, koska haluttiin mahdolliset epäkohdat ja korjattavat asiat esiin nopeasti. Kyselyn yhteenveto julkaistiin ilmoitustaululla heti kyselyajan päätyttyä, ja tuloksia käsiteltiin lyhyesti myös yhtiökokouksessa.

Kyselyssä kysyttiin monia asioita kuten tyytyväisyyttä taloyhtiön toimintaan, hallitukseen, tiedottamiseen, isännöintiin, talohuoltoon, jätehuoltoon, kiinnostusta osallistua hallitukseen ja taloyhtiön toimintaan. Myös kysyttiin, luetko ilmoitustaulua, miten haluat tiedotuksen tehtäväksi, oletko tutustunut pelastussuun-

nitelmaan, osaatko toimia poikkeustilanteissa, oletko ensiaputaitoinen, tunnetko naapurisi, hyväksytkö pysäköinninvalvonnan käytön pihalla.

Taloudesta kysyttiin, onko asukkaiden mielestä yhtiövastike oikealla tasolla, hyväksytkö talouden ylläpitotoimet ja yhtiövastikkeen noston perusparannusten rahoittamiseen – muun muassa. Kysyttiin myös rakennuksen toimivuutta, havaintoja rakenteista, tekniikasta, lämpötiloista, märkätiloista, lattialämmityksestä, ilmanvaihdosta, LVI-laitteista ja teleyhteyksistä.

Kyselyn loppuraportti on hallituksella, ja raportin lyhennelmä jaettiin asukkaille kevään yhtiökokouksessa.

Paha työvirhe viemäreissä

Kysely tehtiin samaan aikaan, kun Josefiinasta löytyi huolestuttava viemäriongelma, joka jäädessään löytymättä olisi saattanut aiheuttaa myöhemmin mittavat kustannukset. Kyselyssä esille

Asukaskysely on myös oleellinen osa Josefiinan strategiaa, jota on kevään aikana aloitettu laatimaan.

tuli ongelmat viemärilaitteissa ja lämmityksessä. Viemärit eivät vetäneet kunnolla, jota näin nuoresta talosta ei millään olisi osannut odottaa. Viemärikuvausten ja -huuhtelun jälkeen taloyhtiö sai tietää ongelman perussyyn, työvirheet. Taloyhtiö on päättänyt esittää asian myös vakuutusyhtiölle. Rakennusliike ei työvirheistä ole enää vastuussa – talon kymmenen vuoden takuuaika on ohi.

Lisäksi Siirama ja hallituksen puheenjohtaja Eero Wetzell kiersivät toukokuun lopulla kaikki asunnot kyselyn perusteella tehdyn ongelmalistan kanssa ja tutkivat erityisesti yhtiön vastuulla olevat ikkunalistat, jotka ”nauroivat”. He tekivät itse ensimmäisen tarkastuksen, jotta taloyhtiö pystyi suoraan osoittamaan korjaajalle ne asunnot, jotka tarvitsivat korja-

usta, eikä korjaajan tarvinnut kiertää kaikkia asuntoja.

Kyselyn tiimoilta hallitus on käynnistänyt myös asuntojen lämmityksen tehostamiseen liittyvän selvityksen lämmönvaihtimien vaihdosta.

Aivan kaikkiin kyselyn tuloksiin ei hallitus ole vielä päässyt paneutumaan, mutta tuntuma on, että asukkaat ovat pääosin tyytyväisiä.

Viat osataan nyt korjata ennakoivasti

Kysely kannatti ehdottomasti tehdä, alleviivaa Siirama. - Esille tulleiden vikojen korjaus toki jotain maksaa taloyhtiölle, mutta koska vikojen korjaus joka tapauksessa kuuluu taloyhtiön vastuulle, on hyvä tehdä se ennakoivasti ja hallitusti, pienemmillä kustannuksil-

la ja erityisesti asumisviihtyvyyttä parantaen.

Asukaskysely on myös oleellinen osa Josefiinan strategiaa, jota on kevään aikana aloitettu laatimaan.

Josefiinalle oli onni, että hallituksesta löytyi kiinnostunut henkilö hoitamaan ison tehtävän ilman, että sitä piti ostaa ulkopuoliselta tai isännöintiyritykseltä. Säästö oli varmasti melkoinen. Isännöitsijä ei osallistunut kyselyn tekoon muutoin kuin huolehtimalla kopioinnista.

- Meillä kysely ei todellakaan jäänyt kuolleeksi kirjaimeksi, vaan johtanee vielä muihinkin toimiin. Asukkaat viittaavat nyt pihakeskusteluissakin kyselyn tuloksiin. Ja hallitukselle kysely antoi uskoa siihen, että taloyhtiössä on toimittu oikein.

Lauri Siirama suosittelee asukaskyselyn tekemistä. - Kyselystä saa niin paljon tietoa, mitä ei muutoin saisi. Kysely auttaa hallitusta työssään, parantaa asumisviihtyvyyttä sekä voi auttaa myös kiinteistön ylläpidossa. Voi löytyä vikoja, jotka korjaamattomina voivat aiheuttaa isoja vahinkoja.

Minkä verran asukaskyselyitä tehdään?

Kysyimme isännöitsijöiltä Pohjois-Karjalasta, Etelä-Savosta ja Pohjois-Savosta asukaskyselyistä seuraavat kysymykset:

• Minkä verran asukaskyselyjä tehdään isännöimissäsi taloyhtiöissä?

• Entä taloyhtiöiden strategioita?

• Kannattaako kyselyitä/strategioita tehdä? Mitä hyötyä niistä on pitkällä tähtäimellä?

• Vastataanko asukaskyselyihin aktiivisesti ja johtavatko ne myös taloyhtiöstrategian tekoon?

Etelä-Savo:

Teemu Tiainen, toimitusjohtaja isännöitsijä, Isännöinti Taloluotsi Oy

- Kyselyjä tehdään jonkin verran. Meillä on käytössä sähköiset ja paperikyselyt. Edelliset kyselymme liittyivät laajempaan kuntotutkimukseen sekä parvekelasituksien huoltotarpeeseen. Kyselyjä on tehty myös tyytyväisyyden mittaamiseksi ja tulevaisuuden suunnittelua varten.

- Erillisiä strategioita on tehty yksittäisiin kohteisiin, mutta taloussuunnittelussa, toimintakertomuksessa ja kunnossapitotarvesuunnittelussa avaamme laajemmin tulevaisuuden kehittämissuuntia. Näistä myös keskustellaan, sekä läpikäydään, miten tavoitteissa on onnistuttu.

- Kyselyjä ja strategioita kannattaa ehdottomasti tehdä. Kun isännöintiala on nyt ottanut kaivatun digiloikan, sähköiset kyselyt sekä osakkaiden ja asukkaiden aktivoituminen sähköisiin kanaviin avaavat näille paremmat mahdollisuudet. Strategian laatimiseksi tarvitaan kyselyjä ja mielipiteitä siitä, mihin yhtiötä halutaan tulevaisuudessa viedä. Hyödyt tulevat siitä, että toiminta on suunniteltua ja yhdessä linjattua, mahdolliset isommatkin hankkeet ja korjaukset ovat tiedossa jo jopa vuosia etukäteen, ja niistä on keskusteltu yhdessä.

- Kyselyihin vastaaminen vaihtelee todella paljon eri yhtiöiden välillä, toiset ovat aktiivisia, toiset eivät. Kyselyiden tarkoituksena on saada asioista laajempi mielipide tai selvyys, ne johtavat toimiin tai ohjaavat toimintaa. Kyselyt ovat pohja strategian tekemiselle.

Pohjois-Savo: Sami Mörsky, vastaava isännöitsijä, Kuopion Talokeskus Oy

- Kyselyjä tehdään vähän, esimerkiksi ennen linjasaneerausta, ja siinä kysytään mitä tehdään kylmiöille, korjataanko kerho- ja saunatilat.

- Strategiaa ei ole laadittu yhdessäkään isännöimässäni taloyhtiössä.

- Asukaskyselyt ovat hyödyllisiä, ja ne antavat hallituksille tietoa asukkaiden mielipiteistä ja toiveista: halutaanko taloyhtiötä kehittää vai säilyttää olemassa oleva taso.

- Kyselyjen vastausprosentti on yleensä alle 50, eivätkä ne minun isännöimissä kohteissa ole (vielä) johtaneet strategian laatimiseen.

Pohjois-Karjala:

Toivo Korhonen, toimitusjohtaja, JIP Isännöinti

- Asukaskyselyjä on tehty useisiin taloihin, mutta kokonaiskannasta vain pieneen osaan. Käytössä on sekä paperinen että sähköinen versio. Vuokrataloissamme asukaskyselyjä tehdään enemmän ja säännöllisemmin - Strategioita on laadittu korkeintaan joitakin kymmeniä. Tarpeen olisivat! Taloyhtiöissä strategian nimeksi sopisi paremmin ”Strateginen toimintasuunnitelma viidelle seuraavalle vuodelle”.

- Kyllä näitä kannattaa tehdä, ja kyselyllä saa strategiaan näkemyksiä ja suuntaa. Strategia ohjaa ja kohdentaa hallituksen ja isännöinnin toimintaa taloyhtiön tahtomaan suuntaan, oikeisiin asioihin. Yhtiökokouksissa osakkaat valvovat tavoitteita, suuntaa ja vauhtia, sekä mahdollistavat järkevin päätöksin ja valtuuksin tavoitteiden toteuttamisen mahdollisuudet. Mielestäni pienilläkin asioilla voi edistää strategian toteuttamista; monta pientä toimintoa muodostavat lopulta ison kokonaisuuden.

- Vastataan, ainakin parin muistutuksen jälkeen. Kyselyt myös ohjaavat päätöksentekoa – joko tietoisesti tai tiedostamatta. Syntyy tai voi syntyä kirjoitettu tai kirjoittamaton strategia: osakkaiden ja hallituksen tahtotila.

Mitä tehdä sisäilmaongelmille?

Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistyksen puheenjohtajaklubissa huhtikuussa oli aiheena taloyhtiön rooli sisäilmaongelmien ratkaisussa. Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksen erikoistutkija Hanna Leppänen kertoi sisäilman epäpuhtauksista ja niiden terveysvaikutuksista lähes 50 puheenjohtajalle.

Ulkoilman hiukkaset ovat merkittävin sisäilmaan kantautuva epäpuhtauksien lähde. Niiden alkuperä on puunpoltto, liikenne ja siitepöly. Ongelmia tulee, jos tuloilma kulkeutuu hallitsemattomasti rakenteiden läpi, tai jos huoneistoon johdetaan tuloilmaa huonokuntoisten ilmanvaihtolaitteiden kautta.

Sisällä epäpuhtauksia aiheuttavat muun muassa tupakointi, ruuanlaitto, kynttilöiden poltto, kotieläinten karvat ja allergeenit, hetkellisesti myös siivous nostattaa hiukkaspölyä.

Erityisesti uusista rakennusja sisustusmateriaaleista vapautuu sisäilmaan haihtuvia orgaanisia yhdisteitä, joiden pitoisuus vähenee tavallisesti muutamien kuukausien kuluessa. Remontoidessa kannattaa valita pinnoiksi vähäpäästöisiä materiaaleja.

Suomessa sisäilma on pääosin puhtaampaa kuin muissa eurooppalaisissa maissa.

Taloyhtiön selvitettävä ongelman syy

Yleisimmät sisäilmaongelmien syyt liittyvät ilmanvaihtoon, sitten kosteus- ja homevaurioihin, läm-

pötilaan, ilmankuivuuteen ja vetoon.

Jos asukas epäilee sisäilmaongelmaa, on hänen otettava yhteyttä rakennuksen omistajaan tai sen edustajaan, kuten isännöitsijään. Vuokralainen voi olla yhteydessä myös asunnon omistajaan.

Rakennuksen omistajalla on velvoite selvittää, mistä ongelma johtuu sekä korjata mahdolliset viat. Jos asukas on omalla toiminnallaan aiheuttanut sisäilmaongelmia, kuten kosteus- ja mikrobivaurioita,

korvausvastuu syntyneistä vaurioista on kuitenkin hänen. Ympäristöterveystarkastajat tukevat prosessissa tarvittaessa.

Rakennus on tutkittava kokonaisvaltaisesti. Pelkkä yksittäinen mittaus ei riitä, vaan on selvitettävä mistä haitan syy johtuu. Kosteusvaurion selvittämiseen ja korjaamiseen kannattaa käyttää niihin perehtyneitä asiantuntijoita, kosteusvaurion kuntotutkijaa (KVKT), rakennusterveysasiantuntijaa (RTA) ja sisäilma-asiantuntijaa (SISA).

Rakennuksen omistajalla on velvoite selvittää sisäilmaongelman syy, kertoi erikoistutkija Hanna Leppänen.

Jos kyseessä on ilmeinen ja rajallinen vaurio, kuten äkillinen ja nopeasti havaittu putkivuoto, ei välttämättä tarvita rakennuksen kokonaisvaltaista tutkimusta, vaan vaurio korjataan. Lisäksi vaurioituneet materiaalit tulee poistaa ja korvata uusilla.

Terveydenhuollon ammattilaiset vastaavat rakennuksen käyttäjien terveydentilan arvioinnista ja hoidosta.

m onta helpottavaa vinkkiä

Jos rakennuksen korjausta joudutaan odottamaan korjauksen pitkän esivalmisteluajan vuoksi, voidaan harkita rakennuksen käyttöä turvaavia toimenpiteitä. Niillä vähennetään tai torjutaan käyttäjien altistumista sisäilman laatua heikentäville tekijöille, jotta rakennuksen turvallinen käyttö rakennuksen korjaukseen asti on mahdollista. Korjausten jälkeen laadunvarmistus ja käytönaikainen seuranta on tärkeää.

Tilannetta voi koettaa ratkaista myös ilmanpuhdistimilla, siirrettävillä ilmanvaihtolaitteilla ja lisäämällä siivousta.

Ilmanpuhdistimien oikea määrä ja mitoitus on tärkeää, etteivät ne ole alimitoitettuja tai niitä ole liian vähän. Koronapandemian aikana käytettiin ilmanpuhdistimia myös virusten leviämisen ehkäisyssä, etenkin tiloissa, joissa ilmanvaihto oli riittämätön.

Ilmanvaihtoa voi tehostaa, mutta on huolehdittava, ettei synny alipaineesta aiheutuvia ilmavuotoja. Ilmanvaihdon säädön vaikutukset painesuhteisiin ja ilmanvaihdon toimivuuteen tulee selvittää ja huomioitava tehostamisen vaikutukset myös lämpötilaolosuhteisiin ja vetoisuuteen.

Paineita säätämällä estetään epäpuhtauksien leviämistä. Jos vaikkapa kellarissa on vaurio, voi sen yksinään alipaineistaa, jottei epäpuhtaudet pääse muihin tiloihin. Tiivistämällä ja kapseloimalla estetään hallitsemattomia ilmavir-

Asukas putsaa venttiilit

Ilmanvaihdon toimivuus vaikuttaa sisäilman puhtauteen. Kodeissa oleskellaan jatkuvasti, siksi ilmanvaihtoa ei saa sammuttaa, eikä koskaan tukkia tulo- ja poistoilmaventtiilejä.

Osakkaan vastuulla on korvaus- ja tuloilmaventtiilien puhdistus 2—4 kertaa vuodessa. Jos asukkaat eivät ymmärrä niitä puhdistaa, kosteissa tiloissa ne voivat jopa muurautua pölystä umpeen. Esimerkiksi pölyävän kylpyhuoneremontin jälkeen olisi syytä tehdä ilmanvaihdon puhdistus ja säätö, erityisesti jos remontissa puretaan haitta-aineita. Tämä työ ei yleensä sisälly remonttiurakoihin. Se kuitenkin kannattaa teettää.

Asukkaiden tulisi tietää millainen ilmanvaihtojärjestelmä talossa on, ja mitä asukkaan kuuluu huolehtia. IV-järjestelmän kunnon tarkastaminen ja iv-kanavien puhdista-

tauksia ja epäpuhtauksien pääsyä sisäilmaan.

Siivouksen lisäämisellä poistetaan epäpuhtauksia, yhdessä muiden toimien kanssa. Olennaista on siivota normaalia useammin, erityisiä siivousaineita tai menetelmiä ei tarvita.

Kosteusvauriokorjausten jälkeinen siivous tulisi ajoittaa kahdelle päivälle, ensimmäisenä imuroida HEPA-suodattimella varustetulla imurilla ja toisena pyyhkiä pinnat nihkeällä mikrokuitupyyhkeellä. Irtaimisto on oltava remonttipölystä erillisessä tilassa, ja se puhdistetaan erikseen.

Desinfioivia siivousaineita ei kotisiivouksessa tarvita. Pelkkä yleispuhdistusaine riittää mainiosti.

Otsonointia ei suositella kosteusvaurioista johtuvan bakteeritai sienikasvuston poistamiseen, sillä suuretkaan otsonipitoisuudet eivät pysty tuhoamaan mikrobikasvua rakenteen pinnalta tai sisältä.

minen on yleensä taloyhtiön vastuulla, jos muuta ei olla sovittu. Työ suositellaan tehtäväksi 5-10 vuoden välein iv-järjestelmän ja rakennuksen sijainnin mukaan – tosin tilaisuudessa tehdyssä käsi ylös -kyselyssä vain muutamassa taloyhtiössä oli näin toimittu.

Kiinteistöliitto päivitti jokin aika sitten vastuunjakotaulukoita ja suosituksen mukaan taloyhtiö vastaa myös ilmanvaihdon suodattimien vaihdosta. Ilmanvaihtojärjestelmä on taloyhtiön vastuulla oleva perusjärjestelmä, joka ei täysin toimi, mikäli suodattimet ovat likaisia, koska huonetilaan ei saada riittävästi korvausilmaa. Ilmanvaihdon toimivuus vaikuttaa olennaisesti asumisterveysolosuhteisiin ja suodattimet suositellaankin vaihdettavaksi pari kertaa vuodessa.

Yleisöltä tulleita kysymyksiä

Voiko lattioiden alla olevasta asbestista tulla terveyshaittoja, jos lattiaan ei tehdä reikiä. – Ei pitäisi tulla. Entä vaihdettaessa muovimattoa parkettiin ja alla on asbestia? - Ei asukkaille, mutta purkutyötä tekeville työntekijöille voi aiheutua terveyshaittaa, elleivät he suojaudu. ovatko aktiivihiilisuodattimet toimivia? - Kyllä. Ne soveltuvat kemiallisten epäpuhtauksien poistoon. Oikea mitoitus on tärkeää. Usein ilmanpuhdistimissa on myös HEPA-suodatin mukana.

Voidaanko savuvahinkojen jälkeen otsonoida? - Kyllä, mutta tilan on oltava täysin tyhjä, etteivät syntyvät yhdisteet sitoudu kalusteisiin tai muuhun. Asunnon ilmanvaihto pitää olla tiiviisti suljettu ja iv-venttiilit teipattu kiinni. Taloyhtiölle on aina ilmoitettava otsonoinnista, jotta kukaan

ei mene vahingossa tilaan. Otsonoinnin jälkeen tilaa tuuletetaan 1—2 vuorokautta ja sen jälkeen pinnat pyyhitään nihkeillä mikrokuitupyyhkeillä. Tila tulee ottaa käyttöön vasta kahden vuorokauden varoajan jälkeen.

Miten tulo- ja poistoilmaventtiilin osaa puhdistuksen jälkeen säätää oikein? - Jos tuntuu ettei osaa, on työ viisainta teettää vaikkapa huoltoyhtiöllä. Ja lukittaviakin venttiilejä on.

Kannattaako poistoilmakanavia desinfioida, sillä kaikissa tiloissa ei mekaaninen puhdistus riitä. - Desinfioivia aineita ei kannata käyttää ilmanvaihtokanavien puhdistuksessa, sillä niiden tehosta esimerkiksi mikrobeihin ei ole näyttöä. Lisäksi desinfiointiaineiden käyttö itsessään voi aiheuttaa esimerkiksi ärsytysoireita.

Sisäilmaongelmat aiheena kiinnostivat puheenjohtajaklubilaisia, joita oli taas salillinen Kuopion Klubilla.

Yhtiön rooli sisäilmaongelmien ratkaisussa

Asunto-osakeyhtiössä voi tulla vastaan tilanteita, joissa osakas kokee asuinhuoneistonsa sisäilman huonoksi ja epäilee taustasyyksi kosteusvauriota. Millaisiin toimenpiteisiin taloyhtiön on ryhdyttävä, kun se vastaanottaa ilmoituksen epäillystä korjaustarpeesta?

alkukartoituksen tekeminen

Kun osakas tai asukas ottaa yhteyttä yhtiön edustajiin sisäilmaongelman vuoksi, tulee yhtiön ryhtyä kartoittamaan asiaa tarkemmin. Yhtiön saamat lähtötiedot voivat vaihdella merkittävästi. Joskus asukkaan epäilys perustuu tämän aistihavaintoihin, toisinaan osakas on voinut teettää esimerkiksi homekoiratutkimuksen tai kunnan terveystarkastaja on pyydetty tarkastuskäynnille.

Jos yhtiö on saanut osakkaalta tutkimusraportteja, kannattaa asian selvittäminen aloittaa tutustumalla asiakirjoihin. Lisäksi asian kartoittaminen edellyttää yleensä huoneistokäynnin tekemistä riippumatta siitä oliko huoneistossa vielä tehty tutkimuksia vai ei. Huoneistokäynnin ajankohdasta tulee sopia osakkaan ja asukkaan kanssa.

Kun lähtötiedot on koottu, tutkimusten tarpeellisuus ja laajuus

on arvioitava yhdessä teknisen asiantuntijan kanssa. Yhtiön kannattaa tarkastaa myös vakuutusturvan kattavuus. Vakuutusasian voi laittaa tässä vaiheessa vireille, mutta päätöksen saa vasta vahingon syyn selvittyä.

Tutkimukset

Alkukartoituksen jälkeen tilataan tarvittavat jatkotutkimukset. Asunto-osakeyhtiölaissa ei määritellä, kenen vastuulle tutkimusten teettäminen ja kustantaminen kuuluu. Lain esitöissä kuitenkin todetaan, että tutkimuskustannuksista vastaa lähtökohtaisesti kunnossapitovastuussa oleva osapuoli. Yhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Osakkaan kunnossapitovastuulla ovat sen sijaan huoneiston sisäosat, kuten pintamateriaalit. Yhtiöjärjestyksessä voi olla laista poikkeavia kunnossapitovastuumääräyksiä.

Tutkimuskustannuksista vastaa lähtökohtaisesti kunnossapitovastuussa oleva osapuoli

ti arvioiden perusteltu syy epäillä yhtiön korjausvastuulle kuuluvaa vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan. Mikäli sisäilmaongelman olemassaolosta ollaan eri mieltä, eikä osakas voi osoittaa konkreettisia seikkoja epäilynsä tueksi tai sisäilmaongelma voi objektiivisesti arvioiden johtua yhtä lailla osakkaan vastuulle kuuluvasta rakennuksen osasta, voi yhtiö vaatia selvityskustannuksista sopimista osakkeenomistajan kanssa. Tällöin osakas vastaisi kustannuksista, jos yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa ei löytyisi. Mikäli huoneistossa on tehty teknisen asiantuntijan suosittelemat tutkimukset, eikä tutkimuksissa löydetä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa, päättyy asian selvittäminen tähän. Jos tutkimuksissa sen sijaan löytyy yhtiön vastuulle kuuluva vika, alkaa korjaustoimenpiteiden valmistelu.

Mikäli on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, tulee yhtiön teettää huoneistossa tarvittavat tutkimukset. Jos osakkaalla on ollut objektiivises-

Korjaustoimenpiteisiin valmistautuminen

Kun kyse on yhtiön vastuulle kuuluvasta korjaustyöstä, valitsee yhtiö urakoitsijan, korjausaikataulun

ja korjaustavan. Työt on tehtävä hyvän rakennustavan mukaisesti ja viivyttelemättä. Lopputuloksen on oltava myös esteettisesti hyväksyttävä.

Lähtökohtaisesti taloyhtiön hallitus voi tehdä päätöksen välttämättömistä korjaustöistä yhtiökokouksen vahvistaman talousarvion sallimissa rajoissa. Jos kyseessä on kuitenkin epätavanomainen tai laajakantoinen toimenpide tai talousarviossa ei ole varattu ns. korvamerkkaamattomia korjausvaroja, tulee hallituksen kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous päättämään korjaustöistä ja niiden rahoittamisesta.

Ennen korjaustöiden aloittamista urakka on lisäksi suunniteltava ja kilpailutettava sekä urakkasopimus laadittava. Lisäksi on valittava urakalle asiantunteva valvoja. Kun korjaustyöt on valmisteltu asianmukaisesti, tulee yhtiön ilmoittaa osakkaalle ja asukkaalle korjaustöiden aloittamisesta.

Korjaustoimenpiteiden toteuttaminen

Urakan valmistelun jälkeen aloitetaan varsinaiset korjaustyöt. Yhtiö vastaa kustannuksellaan rakenteiden, eristeiden ja perusjärjestelmien korjaamisesta sekä lisäksi

pintojen ennallistamisesta perustasoon saakka, mikäli huoneiston sisäosat vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Mikäli osakas haluaa korjaustöiden yhteydessä kalliimpia materiaaleja tai perustasosta poikkeavia ratkaisuja, vastaa hän lisäkustannuksista. Kun korjaustyöt on tehty, tarkastaa yhtiö vielä lopputuloksen ja vastaanottaa urakan.

Kiinteistöliiton lakimies Anne-Emilia Kuisma kertoo, millaisiin toimenpiteisiin taloyhtiön on ryhdyttävä saatuaan ilmoituksen sisäilmaongelmaepäilystä.

Joensuun seudun taloyhtiöiden VSS-tutkimus: Väestönsuojatietoudessa yhä paljon parannettavaa

ukrainan sota nosti väestönsuojat median otsikoihin.

Varautumisesta kiinnostuttiin, muttei vielä tarpeeksi. Tähän alustavaan päätelmään tuli Karelia-ammattikorkeakoulussa liiketalouden opinnäytetyötään tekevä Mikko Pesonen. Kysely väestönsuojien kunnosta ja huoltotarpeista lähetettiin noin 800 vastaanottajalle joensuun seudulla. Pesosen yhteistyökumppanina oli Kiinteistöliitto i tä-suomi ja Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys.

Pelastuslaki ja asetus väestönsuojan laitteiden toimintakunnon varmistamisesta on selkeä, tietämys kentällä ei. Jo tulosten alustavasta tarkastelusta käy ilmi, että tietoa ja koulutusta VSS-asioissa tarvitaan lisää, Mikko Pesonen tiivistää.

Taloyhtiöiden hallituksissa tiedontarve näkyy kautta linjan perusasioista alkaen. Lain mukaan vastuu väestönsuojista on kiinteistön omistajalla. Taloyhtiöissä VSStilojen kunnossapidon vastuun kantaa taloyhtiön hallitus. Asia ei vastausten ja vapaiden kommenttien mukaan ollut kuitenkaan aina selvä.

- Kenen vastuulla asia on, miten VSS-tilan käyttöönotto organisoidaan, onko tila oikeasti otettavissa käyttöön 72 tunnin kuluessa – näitäkin kysymyksiä vapaassa kommenttikentässä näkyy. Viestintää asioista on syytä lisätä. Itselleni relevantti palautekommentti oli sekin, että esteettömyyttä ei väes-

tönsuojien kohdalla ole juurikaan mietitty.

Myös tietämys väestönsuojien lakisääteisestä tarkastuksesta ja tiiveyskokeesta pohdituttaa Pesosta. Hän vastaa Kata Safety Oy:n palveluliiketoiminnasta Itä-Suomessa. Myös asennustyö on hänelle tuttua. Vastaan on ehtinyt tulla hyvin huolehdittuja kohteita ja myös hunningolle jääneitä väestönsuojia. Vuosittain tehdyt huoltotoimet ovat pieni kustannus sen rinnalla, että hyytymään päässeiden laitteiden hankintaan voi herkästi upota noin 7 000 euroa per komponentti.

on nimetty hoitaja.

Yhteistyö eri toimijoiden

välillä on se, mitä jatkossa tarvitaan yhä vahvemmin

Huhti-toukokuussa toteutetun tutkimuksen vastausaktiivisuus nousi ilahduttavasti noin 13 prosenttiin. Ja vaikka vastausten perusteella tiedonpuutetta on paljon, asioita on lähdetty jo edistämäänkin. Tutkimuksessa 39 prosenttia vastaajista ilmoitti, että väestönsuojista tarvitaan lisää tietoa. Väestönsuojan käyttöönottokoulutus kiinnosti 40 prosenttia vastaajista.

- Vastanneista 51 prosenttia ilmoitti, että raporttia tarkastuksesta ja tiiveyskokeesta ei ole tai ainakaan tietoa sen olemassaolosta ei ole. Alle puolet vastaajista kertoi, että taloyhtiössä väestönsuojalle

- Asioiden parantamisessa ja oikean tiedon levittämisessä tärkeässä roolissa ovat niin viranomaiset, kiinteistöalan organisaatiot kuin myös väestönsuojapalveluita tarjoavat yritykset. Yhteistyö eri toimijoiden välillä on se, mitä jatkossa tarvitaan yhä vahvemmin, Mikko Pesonen linjaa.

Taloyhtiöissä kaivataan lisää tietoa väestönsuojien tarkastuksista ja myös vastuista. Mikko Pesosen mielestä parhaiten asiassa päästään eteenpäin, kun viranomaiset, kiinteistöalan organisaatiot ja väestönsuojapalveluita tarjoavat yritykset tekevät asiassa yhteistyötä.

onko taloyhtiöllänne tarkastuksesta ja huollosta raportti, josta käyvät ilmi huoltotoimenpiteet sekä tiiveyskokeen tulos?

Vastaajien määrä: 71

Milloin taloyhtiönne lakisääteinen väestönsuojan tarkastus ja tiiveyskoe on suoritettu?

Vastaajien määrä: 71

Osakeluettelo on taloyhtiön tärkein paperi

Jokaisen asunto-osakeyhtiön on lain mukaan ylläpidettävä osakeluetteloa, eli luetteloa yhtiön osakkeiden omistajista. Kun yhtiö perustetaan, sille on viivytyksettä laadittava osakeluettelo. Ensimmäiseksi omistajaksi merkitään osakkeet yhtiön perustamisvaiheessa merkinnyt rakennusliike tai muu ensivaiheessa osakkeet merkinnyt taho.

On käynyt ilmi, että ihan jokaiselta yhtiöltä osakeluetteloa ei löydy. Sitä joko ei ole koskaan laadittu, tai se on alkujaan laadittu, mutta myöhemmin hävinnyt, esimerkiksi isännöitsijänvaihdoksen yhteydessä.

Osakeluettelo on hallituksen vastuulla

Yhtiön hallitus vastaa lain mukaan osakeluettelon pitämisestä. Käytännön työn osakeluettelomerkintöjen tekemiseksi hoitaa yleensä isännöitsijä. Kun osakkeiden uusi omistaja pyytää, että hänet merkitään osakeluetteloon, uuden omistajan on esitettävä yhtiölle omistusoikeudestaan luotettava selvitys. Luotettavalla selvityksellä tarkoitetaan asiakirjoja, joiden perusteella voidaan luotettavasti todeta omistusoikeuden siirtyneen merkintää pyytävälle.

Riippuu saannosta, onko tehtävä isännöitsijälle helppo vai haasteellinen. Jos omistusoikeus on siirtynyt tavallisella kaupalla, luo-

tettavan selvityksen läpikäynti on yleensä helppo tehtävä. Jos sen sijaan on kyse esimerkiksi perintöoikeudellisesta saannosta, luotettavan selvityksen arviointi on usein varsin haastavaa.

Osakeluettelon ylläpitämisen tehtävä on poistumassa yhtiöiltä. Huoneistotietolaki ja siihen liittyvä voimaanpanolaki velvoittavat kaikki ennen vuotta 2019 perustetut asunto-osakeyhtiöt siirtämään osakeluettelon ylläpidon Maanmittauslaitokselle. Määräaika siirron tekemiselle on vuoden 2023 loppuun mennessä, eli sitä on jäljellä enää reilut puoli vuotta.

m iten toimia, jos yhtiöllä ei ole osakeluetteloa?

Siirrettäessä osakeluetteloa Maanmittauslaitokselle, on yhtiön samalla ilmoitettava kaikki asunto-osakeyhtiölaissa tarkemmin määritellyt osakeluettelon tiedot. Lähtökohta on siis se, että jos osakeluettelo puuttuu, se on ensin löydettävä tai laadittava ja lisäksi se on myös ajantasaistettava. Vasta sen jälkeen yhtiö voi siirtää osakeluettelon ylläpidon.

Elleivät

Jos osakeluettelon epäillään hävinneen isännöitsijänvaihdoksen yhteydessä, kannattaa kääntyä edellisen isännöitsijän puoleen ja selvittää, olisiko osakeluettelo siten saatavissa yhtiölle. Jos osakeluettelo puuttuu uudehkolta yhtiöltä, yhtiön kannattaa ensimmäiseksi kysyä osakeluetteloa rakennuttajalta tai rakennusaikaiselta hallitukselta. On mahdollista, että osakeluettelo on jäänyt luovuttamatta yhtiölle. Vuoden 2019 alusta lukien uudet asunto-osakeyhtiöt on kuitenkin perustettu sähköisesti, eikä näiden yhtiöiden osalta osakeluettelon siirtoa tarvitse tehdä. Ihan uusimpia yhtiöitä tämä osakeluettelon puuttumisen ongelma ei siis koske.

osakkaat pysty hankkimaan kaikkia tarvittavia asiakirjoja, yhtiön tulee ottaa yhteyttä Maanmittauslaitokseen ja siellä osakeluettelon siirron tukeen.

Osakeluettelon

laatiminen jälkikäteen

Vanhojen yhtiöiden osalta tilanne on hankalampi. Jos osakeluetteloa ei yksinkertaisesti löydy, hallituksen tai isännöitsijän tulee ilmoittaa yhtiön oletetuille osakkaille, että yhtiöllä ei ole osakeluetteloa. Samalla jokaista pyydetään toimittamaan yhtiölle luotettava selvitys omasta saannosta. Haasteelliseksi voi muodostua se, jos osakkeilla on ehtinyt olla useita omistajia. Jotta nykyinen osakas pystyttäisiin merkitsemään osakeluetteloon, osakkaan pitää esittää yhtiölle luotettava selvitys viimeiseen kyseisten osakkeiden kohdalle tehtyyn osakeluettelomerkintään

saakka. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos ”viimeistä merkintää” ei ole, niin pitää esittää selvitys yhtiön perustamiseen saakka. Yhtiön, jolla ei ole osakeluetteloa, tulee viipymättä pyrkiä sellainen laatimaan! Jälkikäteinen osakeluettelon laatiminen ja omistuksen kirjaamiseksi tarvittavien asiakirjojen hankkiminen voi osoittautua sekä aikaa vieväksi, että verraten työlääksi tehtäväksi, joten toimeen kannattaa ryhtyä pikimmiten.

Jos osakeluettelo puuttuu vanhalta yhtiöltä, on mahdollista, että osa (tai ääritapauksessa kukaan) osakkaista ei pysty esittämään luotettavaa selvitystä oman osakeryhmänsä osalta yhtiön perustamisajankohdasta lukien. Viimesijaisena keinona, elleivät osakkaat pysty hankkimaan kaikkia tarvittavia asiakirjoja, yhtiön tulee ottaa yhteyttä Maanmittauslaitokseen ja siellä osakeluettelon siirron tukeen.

Yhtiön, jolla ei ole osakeluetteloa, tulee viipymättä pyrkiä sellainen laatimaan!

Viimeistään nyt on taloyhtiöiden tarkistettava, että osakeluettelo löytyy, sanoo Kiinteistöliiton johtava lakiasiantuntija Virpi Hienonen.

Vieraskynä

Hallitus, nyt on aika tehdä päätös osakeluettelon siirrosta huoneistotietojärjestelmään

Kaikkien ennen vuotta 2019 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden pitää siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. Toukokuun alkuun mennessä osakeluettelonsa oli siirtänyt lähes 20 prosenttia taloyhtiöistä. Tämä tarkoittaa, että noin 80 prosenttia yhtiöistä ei ole osakeluettelon siirtoa vielä toteuttanut.

Olen lakineuvonnassamme huomannut, että osakeluettelon siirtämiseen liittyy yhä vääriä mielikuvia, jotka saattavat viivästyttää tai estää osakeluettelon siirron toteuttamisen taloyhtiöissä. Pieni kertaus asiassa lienee siis paikallaan.

Hallituksen tulee tehdä päätös osakeluettelon siirrosta huoneistotietojärjestelmään. Osakeluetteloa siirtäessä tulee olla tiedossa hallituksen kokouksen päivämäärä, jona päätös siirrosta tehtiin.

Osakeluettelon siirron voi tehdä kaupparekisteriin ilmoitettu taloyhtiön isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja. Hallituksen jäsen tai isännöintiyrityksen muu työntekijä voi tehdä osakeluettelon siirron, mikäli hä-

nelle on annettu suomi.fi:ssä valtuutus osakeluettelon siirtoon. Valtuutuksen voi antaa se, jolla on yhtiöjärjestyksen mukaan nimenkirjoitusoikeus yhtiössä. Osakeluettelon siirto tehdään kerralla koko yhtiön osalta, eli hallitus tai isännöitsijä ei voi vaatia, että jokaisen huoneiston tulisi toteuttaa osakeluettelon siirto itsenäisesti oman huoneistonsa osalta.

Jos yhtiöllä on käytössään isännöintijärjestelmä, toteutetaan osakeluettelon ylläpidon siirto yleensä siirtotiedostoa käyttäen isännöintijärjestelmän kautta. Mikäli yhtiöllä ei ole käytössään isännöintijärjestelmää, osakeluettelo siirretään osakeluettelon siirtopalvelussa. Siirtopalvelu ja ohjeita osakeluettelon siirtoon löytyy osoitteesta www.osakehuoneistorekisteri.fi.

Osakeluettelon siirrossa ei tarvita osakekirjoja. Se, että jonkun osakkaan osakekirja on kadonnut tai pankissa lainan vakuutena, ei estä osakeluettelon siirtoa. Myöskään se, että yhtiöjärjestyksessä on lakimuutosten myötä vanhentuneita kohtia, kuten ulkomaalaislauseke tms., ei estä osakeluettelon siirtoa. Olennaista on, että yhtiöjärjestys on huoneistoselitelmän osalta oikein.

Jos taloyhtiöllä ei ole tietoa jonkun osakehuoneiston todellisesta omistajasta, ei sekään estä osakeluettelon siirtoa. Taloyhtiön ei tarvitse esimerkiksi oma-aloitteisesti alkaa selvittää, kuka jonkin huoneiston on perinyt, jos asiasta ei ole ilmoitettu yhtiölle ja esitetty asianmukaista saantoselvitystä osakeluettelomerkinnän tekemiseksi. Taloyhtiö vie huoneistotietojärjestelmään tiedon kunkin huoneiston viimeisestä osakeluetteloon merkitystä huoneiston omistajasta.

Kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, vastaa osakeluettelon ylläpidosta jatkossa Maanmittauslaitos. Osakeluettelon siirrosta on tiedotettava osakkaille viipymättä, koska taloyhtiön kuuluminen huoneistotietojärjestelmään aiheuttaa muutoksia sekä taloyhtiön että osakkaiden toimintaan. Maanmittauslaitos on julkaissut esitteen, joka voidaan antaa osakkaille samalla, kun ilmoitetaan heille osakeluettelon ylläpidon siirrosta.

Johanna Ylä-Mononen Kirjoittaja on Kiinteistöliiton lakimies

PUHELINNEUVONTAA

Tarkemmat yhteystiedot

kääntöpuolella

VERKKONEUVONTAA

KIR JALLISIA LAUSUNTOJA

Kirjalliset lausunnot k iinteistönpidon pulmatilanteissa

Itä-S uomen Kiinteistöviesti Jäsenlehti ilmestyy neljä ker taa vuodessa.

S uomen Kiinteistölehti Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 ker taa vuodessa.

S ähköinen uutiskirje

Noin 5 ker taa vuodessa ilmestyvä uutisk irje ajankohtaisista asioista.

Koulutustilaisuudet

Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lak iasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sek ä k iinteistöpalveluiden tilaamisesta.

Verkkokurssit

• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen

• HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä

• Toiminnantark astuksen perusteet

Taloyhtiön pelastussuunnitelma

Lataa nyt mobiilijäsenkor tti.

Asiantuntijamme ovat muk ana kymmenissä kehityshank keissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sek ä hyödynnetään edunvalvontatyössä.

K annat aina muk anasi jäsennumeroa, tiedon k aik ista neuvontapalveluista ja tapahtumista sek ä koulutuksista. Mobiilijäsenkor ttiin on koottu yhteen sek ä valtakunnalliset että paik alliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkor tti löytyy puhelimesi sovellusk aupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkor tti.

Etelä-Savon,Pohjois-KarjalanjaPohjois-SavonKiinteistöyhdistystenjäsenlehti nro 1/2022

LähiöidenPäiväniammatti-isännöitsijänä vetovoimaJoensuussa yväPäätöksentekojakustannuksetlatauspistehankkeissa 8 14 24

Jäsenneuvonta

Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.

Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi

toiminnanjohtaja Piia Moilanen

p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo)

p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)

Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta

Korjaus- ja tekninen neuvonta

ti–to klo 9–12

puh. (09) 1667 6311

Lakineuvonta

ma–to klo 9–15

pe klo 10–15

puh. (09) 1667 6300

Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella

http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta

http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta

Kaikille avoin lakineuvonta

Maanantaisin ja torstaisin klo 12–15 numerossa 0600 0 1122

Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.

talous- ja veroneuvonta

ma–to klo 9–12

puh. (09) 1667 6369