Teksti: Pauliina Haapsaari, lakimies, Suomen Kiinteistöliitto ry
Kuva: Kiinteistöliitto
KUNNOSSAPITOVASTUUT JA PÄÄTÖKSENTEKO PIENTALOYHTIÖSSÄ
A
sunto-osakeyhtiölain
vun 2 §:n mukaan yhtiön on pidettävä
edellyttää yksimielisyyttä niin siitä, että
velletaan kaikkiin osa-
eristeet ja perusjärjestelmät, jotka yhtiö
tä kuin varsinaisen päätöksen sisällöstä.
1 §:n mukaan lakia sokeyhtiöihin, jotka on rekisteröity
Suomen
lain mukaisesti asunto-osakeyhtiöinä,
jollei muussa laissa säädetä toisin. Näin ollen asunto-osakeyhtiölakia sovelle-
taan yhtä lailla niin pieniin muutaman huoneiston taloyhtiöihin kuin suurim-
piin, jopa useamman sata huoneistoa käsittäviin taloyhtiöihin.
Pienemmissä taloyhtiöissä käytän-
nöt voivat joskus erota asunto-osakeyhtiölaista tai taloyhtiön omasta yh-
tiöjärjestyksestä; muutaman osakkaan
kesken, kun on totuttu tekemään asiat tietyllä tavalla. Pienemmissä taloyhtiöissä saattaakin olla helpompi sopia
siitä, miten yhtiössä toimitaan. Kaikki osakkaat ovat esimerkiksi yksimielisesti saattaneet sopia siitä, että omaan huo-
neistoon kohdistuvat korjaukset hoidetaan itse. Mutta entä jos taloyhtiöön
muuttaakin uusi osakas, joka kyseenalaistaa aiempien osakkaiden yhdessä sopimat käytännöt?
Yhtiöjärjestystä voi luonnehtia ta-
loyhtiön sisäiseksi laiksi. Lähtökoh-
kunnossa osakehuoneistojen rakenteet,
on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3
§:n mukaan osakkaan on puolestaan pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Kuten todettu, pienemmissä taloyhtiöissä on saatettu yksimielisesti sopia,
että kukin hoitaa huoneistonsa korjaukset itse, vaikka tällaista vastuunjakoa ei
taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ole määritetty. On saatettu esimerkiksi sopia, että kosteusvaurion korjaaminen kylpyhuoneessa tehdään osakkaan toimesta
ja kustannuksella. Taloyhtiössä kaikkien osakkaiden kesken sovittu ja nouda-
ta vastuunjakoa. Mikäli taloyhtiössä on
tahtotila noudattaa asunto-osakeyhtiölaista poikkeavaa vastuunjakoa kunnossapitovastuun osalta, täytyy määräykset
kunnossapitovastuun jaosta kirjata ta-
loyhtiön yhtiöjärjestykseen, jotta laista poikkeava vastuunjako sitoo myös yhtiön tulevia osakkaita.
daan sopia yhtiöjärjestysmääräyksin
sa yhtiökokouksessa, ellei päätösvaltaa
tovastuun jakautumisesta osakkaan ja
taloyhtiön välillä, noudatetaan asunto-
osakeyhtiölain kunnossapitoa koskevia
säännöksiä. Asunto-osakeyhtiölain 4 lu-
12
kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on lain mukaan allekirjoitettava päätös. Yksimielisyyden osoittamiseksi on kuitenkin suositeltavaa, että
kaikki taloyhtiön osakkaat allekirjoit-
tavat päätöksen. Käytännössä päätöksentekoa yhtiökokousta pitämättä on mahdollista hyödyntää etenkin pienissä taloyhtiöissä tai kun taloyhtiössä päätetään jostain yksittäisestä asiasta.
Taloyhtiön osakkaat voivat siis so-
kuitenkin huomattava, että kaikesta ei
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osak-
jestyksessä ei ole määrätty kunnossapi-
joitettava. Jos taloyhtiössä on useampia
vaatiessa on noudatettava lain mukais-
noudatetaan asunto-osakeyhtiölakia,
laista poikkeavastikin. Mikäli yhtiöjär-
tava, päivättävä, numeroitava ja allekir-
pia asioista keskenään varsin laajasti-
dollista uutta osakasta. Uuden osakkaan
Päätöksenteosta pientaloyhtiössä
mutta kunnossapitovastuun jaosta voi-
Näin tehty päätös on lain mukaan kirjat-
tettu käytäntö ei kuitenkaan sido mah-
taisesti kunnossapitovastuun jakautumisessa osakkaan ja taloyhtiön välillä
asiasta päätetään yhtiökokousta pitämät-
keenomistajat käyttävät päätösvaltaan-
ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä uskottu yhtiön hallitukselle. Asunto-osakeyh-
tiölaki mahdollistaa osakkeenomistajien
päätöksenteon myös yhtiökokousta pitämättä, kunhan taloyhtiön kaikki osak-
kaat ovat asiasta yksimielisiä. Tämä
kin, ollessaan asiasta yksimielisiä. On voida sopia toisin osakkaiden yksimielisellä päätökselläkään tai yhtiöjärjestysmääräyksin. Tiettyjen lakisääteisten
velvollisuuksien täyttämisestä on pie-
nempienkin taloyhtiöiden huolehdit-
tava. Jokaisen asunto-osakeyhtiön on esimerkiksi vuosittain laadittava tilinpäätös ja pidettävä varsinainen yhtiö-
kokous. Asunto-osakeyhtiössä on myös
aina oltava hallitus Vaikka pientaloyhtiön vahvuus voi olla asioista päättäminen jouhevasti ja yksimielisesti,
voi vastaan tulla tilanne, että päätöksiä muutaman osakkaan taloyhtiössä
ei saadakaan tehdyksi erimielisyyksien
vuoksi. On kuitenkin huomattava, että laissa ei ole erillisiä säännöksiä koski-
en pientaloyhtiöitä. Näin ollen asuntoosakeyhtiölain säännökset velvoittavat myös pieniä taloyhtiöitä.
•
