now DÉCEMBRE 2022

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Directrice de publication Mélanie De Lima, Marketing & Communication Manager www.inowai.com Adresse :  52, route d’Esch   L-1470 Luxembourg Tél : +352/26 43 07 07 Fax : +352/26 43 07 08

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Mise en page / Illustration Guillaume Sinopoli

Rédaction Sophie Dubois Sébastien Lambotte Mélanie De Lima

Chef d’édition : Michelle Balabanov

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Les temps changent ! Le secteur immobilier entre dans une nouvelle ère et cela s’accompagne de nombreux défis.

Relever ensemble les enjeux à venir

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing director d’ ino W ai

Tout d’abord, soyons de bon compte, ces dernières années, les taux d’intérêt bas ont permis au marché immobilier de prospérer et d’affirmer son attractivité tant pour les professionnels que pour les particuliers.

Ensuite, si la brutalité de cette hausse de taux nous bouscule, ce n’est pas elle, ni le climat géopolitique, qui constituent les plus grands boulever sements. La véritable révolution est celle de la vague ESG. Cette dernière trouve ses origines bien avant les crises que nous vivons et elle est renforcée par celles-ci. Et contrairement à la guerre ou à la politique monétaire sur lesquelles nous n’exerçons aucune influence, les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance sont une chance pour nous d’être acteurs de la transformation de notre économie. Ce sont ces opportunités que nous avons décidé de saisir chez INOWAI. Vous verrez dans les prochaines pages que nous ne cessons de nous réinventer, d’investir et de vous proposer de nouveaux services ambitieux.

Je ne peux terminer cet édito sans aborder la question de la crise du logement, objet de la table ronde que nous avons organisée avec le ministre Henri Kox. Réforme de la taxe foncière, refonte de la loi sur le bail à loyer, logement abordable, chacun y va de sa proposition en cette période préélectorale. Toutes ces idées sont à considérer, mais nous faisons fausse route sur un point: les « mondes » public et privé n’ont jamais été si opposés. Nous ne nous parlons pas. Sans chercher de coupable, il faut que nous comprenions que ce n’est justement que par l’union de nos forces, que nous pourrons trouver une solution crédible à ce problème qui met en péril le modèle luxembourgeois. Comme acteur responsable, INOWAI est plus que jamais investie pour y apporter sa contribution. Bonne lecture!

Sommaire

Crises, logements et compétitivité.................................................................................... 08

Un ensemble mixte à deux pas de l’effervescence 20

Des espaces de bureaux flexibles au cœur de la capitale 24

Un écrin de sérénité au sein d’un quartier dynamique 28

Notre sélection de biens disponibles 32

Une gestion de projet sur mesure...................................................................................... 34

Market Pulse 42

Une collaboration pour proposer des logements aux services intégrés 48 Retour sur l’Observatoire de l’immobilier..................................................................... 56

News 66

Crises, logement et compétitivité

€€€

Augmentation des prix des matériaux, difficultés de s’approvisionner en matières premières, crise énergétique, hausse des taux d’intérêt… L’économie globale fait face à de nombreux défis qui ne sont pas sans répercussions sur l’immobilier au Luxembourg, en particulier sur le logement, ainsi que sur la compétitivité du pays. Pour évoquer ces enjeux, INOWAI a rassemblé autour d’une table ronde quatre personnalités de premier plan au Luxembourg : Henri Kox, ministre du Logement, Muriel Sam, Vice-Managing Director d’Immobel Luxembourg, Jean-Paul Olinger, Directeur de l’Union des Entreprises Luxembourgeoises et Marc Baertz, Partner, Chief Financial Officer & Head of Valuation d’INOWAI. ▶

Au Luxembourg, l’immobilier résidentiel fait régulièrement l’objet de vives discussions. La raison ? Une pénurie structurelle de logements et particuliè rement de logements publics, abordables, ce qui, ces dernières années, a eu pour effet de doper les prix de vente et a conduit à ce que d’aucuns qualifient de crise du logement. Plus de 20.000 ménages loca taires du marché privé dépensent plus de 50 % de leur revenu pour se loger. Le taux d’effort moyen de tous les locataires du marché privé, selon l’Observatoire de l’habitat, est supérieur à 37 %. Autrement dit, chaque ménage consacre plus du tiers de ses revenus au financement de son habitation. C’est considérable, au point de peser sur la compétitivité du pays.

Henri Kox, ministre du Logement (gauche) & Marc Baertz, Partner –Chief Financial Officer & Head of Valuation, INOWAI

« L’économie luxembourgeoise fait face à une pénurie de main-d’œuvre. Pour maintenir notre modèle social, il nous faut parvenir à attirer davantage de talents et, dès lors, aussi à les loger. Or, l’évolution du coût du logement ces dernières années, renforcée dans le contexte des crises récentes, rend la situation plus tendue que jamais », explique Jean-Paul Olinger, Directeur de l’Union des entreprises luxembourgeoises (UEL).

L’incertitude renforce la pénurie

Le représentant des entreprises semble avoir raison de s’inquiéter. Si le logement était déjà considéré comme « en crise » au Luxembourg, la situation depuis le début de l’année ne s’est pas améliorée. Et c’est l’incertitude qui prime si l’on considère les mois à venir. L’inflation, la hausse des prix des matériaux et de l’énergie, la remontée des taux d’intérêt, en effet, ne sont pas sans impact sur la création de logements. « L’équilibre économique des projets en développement est aujourd’hui remis en question en raison de ces crises, commente Muriel Sam, Vice-Managing Director d’Immobel Luxembourg.

À tel point que certains projets sur le marché devraient être retardés, réexaminés, modifiés et, le cas échéant, faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation. Alors que l’offre en logement était déjà déficitaire, la pénurie devrait se renforcer plus encore dans les années à venir. »

Crise de l’offre… et de la demande

La crise du logement luxembourgeois s’expliquait jusqu’au début de cette année essentiellement par un problème d’offre. Désormais, d’autres variables pèsent sur le coût du logement, renforçant la problématique. À l’échelle du marché, l’incertitude engendrée par la crise se traduit désormais par un ralentissement du nombre de transactions. « Depuis le mois de février dernier, on assiste à une diminution de 60 à 70 % du nombre de contrats ou d’accords de vente signés. Les particuliers, sans visibilité sur le coût final du logement, préfèrent attendre », souligne Marc Baertz, Partner d’INOWAI. Si le problème de l’offre persiste, la crise pourrait aussi avoir un impact au niveau de la demande.

«

Pour obtenir un financement bancaire, il faut pouvoir démontrer un taux de préventes de 60 %. Dans la situation actuelle, l’obtention de fonds peut s’avérer plus difficile, poursuit cet observateur avisé du marché. Si les promoteurs doivent eux-mêmes mobiliser davantage de fonds propres, ils pourraient être freinés dans leurs développements. » Selon le Partner d’INOWAI, il y a un réel enjeu à soutenir les promoteurs pour leur permettre de finaliser les projets.

« Une fois l’immeuble construit, on connaît le prix de revient et on peut proposer des logements à la vente avec des garanties sur les prix. Si l’incertitude ne plane que sur les taux d’intérêt, c’est acceptable. Par contre, une incertitude relative à l’inflation des coûts de construction et donc du prix final du logement à l’entame du projet est plus difficile à appréhender, commente encore Marc Baertz. Des taux d’intérêt à 4 ou 5 %, cela a déjà été vécu. Une inflation à 9 %, c’est inédit. »

Henri Kox, ministre du Logement, reconnaît la complexité de la problématique qui, précise-t-il, « découle de l’enchevêtrement de plusieurs crises », écono mique et énergétique, climatique, inflationniste, liées à la guerre en Ukraine, à la hausse des taux d’intérêt. « Dans ce contexte difficile, il faut pouvoir aborder les enjeux de manière volontariste et chercher ensemble des solutions aux problèmes, explique Henri Kox. Au niveau du ministère du Logement, notamment, il y a un enga gement à investir mieux et davantage dans le logement abordable. Cette année, nous avons investi pour 200 mil lions d’euros en faveur du développement de logements bon marché, ce qui aura aussi un impact anticyclique. »

Le public soutient l’offre Alors que les investissements publics en faveur de ce type d’habitations étaient quatre fois moindres il y a encore cinq ans, le gouvernement entend soutenir le développement de l’offre, en se fixant comme priorité de garantir un accès à un logement décent pour tous, en commençant par les foyers aux revenus les plus modestes.

« Dans le passé, l’État n’a peut-être pas cherché suffisamment à développer l’offre publique, reconnaît Henri Kox, soulignant la meilleure résilience des pays ou villes qui ont un marché immobilier public plus conséquent, comme Vienne ou encore les Pays-Bas.

«

L’économie luxembourgeoise fait face à une pénurie de main-d’œuvre. Pour maintenir notre modèle social, il nous faut parvenir à attirer davantage de talents et, dès lors, aussi à les loger. Or, l’évolution du coût du logement ces dernières années, renforcée dans le contexte des crises récentes, rend la situation plus tendue que jamais. »

Jean-Paul

Olinger directeur de l’ u nion des e ntreprises l uxembourgeoises ( uel )

«

Dans ce contexte difficile, il faut pouvoir aborder les enjeux de manière volontariste et chercher ensemble des solutions aux problèmes. Au niveau du ministère du Logement, notamment, il y a un engagement à investir mieux et davantage dans le logement abordable. »

Kox ministre du Logement

Henri

Les politiques en place au Luxembourg visaient davantage à soutenir la demande. Ma volonté est d’élever les investissements publics annuels à 500 millions d’euros. Cet engagement profite en outre directement aux acteurs privés, à qui il revient de planifier et de mettre en œuvre les projets. »

Mobiliser l’ensemble des acteurs

Aux yeux du ministre, face à ces enjeux, l’ensemble des acteurs devrait faire leur part. Si l’État s’engage en faveur d’une accélération des investissements publics, le privé aussi doit soutenir la création de nouveaux logements, même si cela implique de ré viser à la baisse les marges espérées dans le contexte actuel. « En tant qu’investisseurs, nous croyons toujours au potentiel du Luxembourg et continuons à mener des projets dans le pays, a tenu à rassurer Muriel Sam.

Le marché a d’excellents fondamentaux et, sur le long terme, offre des perspectives intéressantes qui doivent in fine bénéficier à l’usager. Dans les mois qui viennent, il faudra toutefois que tous les acteurs mobilisent Ieurs complémentarités, de l’investisseur au constructeur en passant par le promoteur, pour sur monter des temps plus difficiles et dessiner de nouveaux modèles. Ce point est essentiel pour la mixité sociale, garante de l’équilibre et de la pérennité de notre économie, de notre attractivité, de la qualité de vie remarquable au Luxembourg. »

Dans cette perspective, pour s’assurer que chacun puisse accéder à un lieu de vie décent, alors que le public s’engage dans la voie du développement du logement abordable, le privé fait aussi part de son intérêt à investir dans des projets de logements accessibles.

Si le ministre Kox ne s’y oppose pas, précisant que « certaines idées peuvent être discutées », il a rappelé l’exigence de respecter un cadre précis, pour que les deniers publics ne servent pas des intérêts particuliers.

Renforcer la capacité à construire

La priorité, au-delà du logement abordable, est de renforcer l’offre. « Or, la principale limite actuelle ne se situe-t-elle pas dans notre capacité à construire des logements ? interroge Jean-Paul Olinger. Avant la crise, nous parvenions à créer 4.000 nouveaux logements par an. Or, le Statec estime qu’il en faut entre 6.000 et 6.500 pour répondre à la demande ainsi qu’aux objectifs de croissance économique et d’emploi, éléments indispensables pour financer notre sécurité sociale tout en maintenant les charges salariales au niveau actuel. »

« S’il y a suffisamment de terrains constructibles disponibles, les réformes de l’impôt sur le foncier et relatives à la mobilisation des terrains, ainsi que le projet de loi sur le remembrement ministériel, devraient lever certains blocages et accélérer la concrétisation des projets en développement », a relevé Henri Kox, ministre du Logement. « Un autre enjeu est de réduire les procédures et le temps nécessaire pour obtenir un permis », souligne Muriel Sam.

Loyers plafonnés

D’autres solutions sont aussi sur la table, comme la réforme du bail à loyer, qui fixe à 3,5 % du capital investi le plafond du loyer annuel maximal demandé. Si l’idée permet d’éviter certaines dérives, elle laisse les acteurs du marché interrogateurs. « Les effets devraient être limités, avant tout parce que la part des

Henri Kox, ministre du Logement

«

L’équilibre économique des projets en développement est aujourd’hui remis en question en raison de ces crises à tel point que certains projets sur le marché devraient être retardés, réexaminés, modifiés et, le cas échéant, faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation. »

Muriel Sam Vice-Managing Director

Marc

non-propriétaires au Luxembourg reste faible, commente Marc Baertz. Les loyers actuels, d’autre part, se situent généralement autour de 1,5 %-2,25 % du capital investi sur du neuf ces derniers mois. Dans une perspective à long terme, avec des financements à 4 %, cette limitation à 3,5 % pourrait freiner des investisseurs. » Pour Muriel Sam, les projets de plafonnement des loyers envisagés dans d’autres pays, en France et en Allemagne par exemple, ont toujours été complexes à mettre en œuvre.

Henri Kox a précisé que le plafond légal prévu dans la loi actuelle relative au bail à loyer n’est pas appliqué. « [Cette loi] n’est ni pertinente pour les logements nouvel lement acquis, ni opérationnelle pour les logements acquis il y a 20 ou 30 ans, a-t-il précisé. L’objectif était donc de rendre plus opérationnels les coefficients de réévaluation de la loi sur le bail à loyer, en rapprochant le plafond de

loyer que pourrait demander un propriétaire d’un bien immobilier depuis 40 ou 50 ans d’un loyer « raisonnable » sur le marché, et ce, en protégeant les locataires. »

Pour le ministre du Logement, il y a lieu de développer d’autres pistes, en soutenant notamment la densification de l’habitat, principalement au niveau des zones bien connectées et desservies par les transports en commun, dans le respect de chacun. Dans un contexte de crise renforcée, il apparaît à tout le moins évident, aux yeux des acteurs en présence, que toutes les solutions doivent pouvoir être envisagées et discutées ouvertement. ◆

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À quelques minutes seulement du centre-ville et de la place de l’Étoile, le projet UpSide offrira à ses occupants des logements haut de gamme favorisant le bien-être et le confort.

Un ensemble mixte à deux pas de l’effervescence

Avec le projet UpSide, ICN et TRALUX Immobilier (également constructeur) souhaitent obtenir une parfaite combinaison de vie urbaine et de proximité avec la nature. Si tous les atouts de la vie citadine s’y retrouvent, cet ensemble immobilier mixte haut de gamme à deux pas du centre invite à se concentrer sur ce que la ville a de meilleur à offrir.

Ce complexe à taille humaine met toute l’attention sur le confort de ses occupants grâce à sa situation idéale et son exposition optimale. Si le volet architectural a été confié à l’agence d’architecture, de design intérieur et de planning Arquitectonica, la commercialisation du projet sera quant à elle assurée par INOWAI. ▶

UpSide se distingue par sa situation géographique stratégique, offrant une vue imprenable sur la ville, mais aussi par le confort offert aux occupants.

Ce projet, situé route d’Arlon, se distingue par son emplacement idéal et son accessibilité. UpSide se trouve en effet au croisement du centre-ville et des quartiers Belair et Rollingergrund. En quelques minutes, les occupants peuvent rejoindre le parc municipal pour un moment de détente en famille ainsi que le centre-ville pour une pause shopping, culturelle ou gourmande. La place de l’Étoile, nouveau hub de mobilité douce en cours de développement, permet d’emprunter les transports en commun pour rejoindre le reste de la ville.

Souhaitant accueillir aussi bien des jeunes actifs que des couples ou des familles, ICN et Tralux proposent dans ce projet une large typologie d’appartements s’adaptant à tous styles de vie et où chaque m2 est optimisé pour permettre un aménagement personnalisable.

Outre deux studios, vingt appartements et trois maisons de ville disposant chacun de deux à trois chambres verront le jour. Les résidents bénéficieront dans chaque logement d’une belle hauteur sous plafond, d’espaces extérieurs, d’une cave et d’une place de parking. De larges baies vitrées permettront de baigner les pièces de lumière naturelle.

Les occupants des maisons de ville profiteront de jardins aménagés et arborés orientés sud, accessibles de plein pied, ainsi que d’un balcon. Pour garantir la tranquillité et le bien-être des ménages, les promoteurs ont veillé à placer les espaces nuit en rez-de-jardin.

Le confort figure en effet parmi les principaux avantages du projet UpSide. Chaque appartement sera donc équipé des installations les plus modernes : fenêtres triple vitrage, protection solaire, ventilation double flux, douches à l’italienne ou encore service de boîte aux lettres intelligente. D’un point de vue énergétique, le complexe affichera un passeport énergétique AA.

Pour donner au projet son côté qualitatif et privilégier la rencontre, ICN a fait le choix de mettre à disposition des occupants une terrasse qui fait la part belle aux éléments naturels. Une partie de cette dernière sera destinée aux occu-pants des deux penthouses, situés au dernier étage. Ils disposeront d’un rooftop privatif donnant une vue imprenable sur les quartiers de Belair et Val-Sainte-Croix. Le reste du rooftop (100 m2) sera quant à lui aménagé comme partie commune accessible à tous les résidents. Un espace idéal pour une pause détente ou une soirée

entre amis et qui permet surtout de créer un esprit de quartier à l’échelle du bâtiment.

L’un des immeubles du complexe, le bloc D, sera entièrement dédié aux bureaux avec une surface de 3.400 m2. Le bloc C accueillera quant à lui en rez-de-chaussée deux espaces de bureaux.

L’ambition d’ICN est de proposer des projets de qualité avec une architecture distinctive. Pour mener à bien ce projet, ICN et Tralux Immobilier ont collaboré avec l’agence d’architecture Arquitectonica qui a privilégié une architecture moderne s’intégrant parfaitement dans l’environnement urbain et s’associant avec la façade conservée. Les architectes ont également aménagé les zones communes.

La commercialisation de la première des deux phases du projet a débuté et connait déjà un certain succès. Les travaux devraient quant à eux débuter en 2023 pour une livraison début 2025. ◆

CARACTÉRISTIQUES

appartements prévus au sein du complexe

nombre d’étages composant chaque bloc

places de parking sont prévues pour les occupants

espaces de bureaux seront situés en rez-de-chaussée

date de livraison du projet

Cet immeuble de bureaux brille par sa localisation, sa flexibilité ainsi que par ses équipements de qualité respectant l’environnement.

Des espaces de bureaux flexibles au cœur de la capitale

Le souhait de PATRIZIA est de revaloriser le bâti existant dans des localisations particulièrement stratégiques. Le projet Colonnade situé en centreville en est le parfait exemple. Les architectes de Moreno ont repensé l’immeuble dans son intégralité ainsi que l’architecture de la nouvelle façade. L’entreprise s’est également entourée de l’expertise de QBuild pour le volet project management.

Sur le marché locatif, la demande pour des immeubles de bureaux de grade énergétique A est également élevée. En particulier depuis la crise. Les locataires veulent désormais des volumes de qualité dans lesquels il est possible de créer des espaces de travail et d’échange pour leurs employés. ▶

COLONNADE

Avec le projet Colonnade, PATRIZIA souhaite revitaliser un ensemble de trois immeubles de bureaux datant des années 1980-1990 et longtemps occupés par une même entreprise jusqu’à leur achat en 2018. Offrir un ensemble cohérent de 3.800 m2, répondant aux dernières exigences en matière d’environnement et de durabilité, est l’objectif principal. C’est pourquoi une démolition partielle du bâti existant a été privilégiée, permettant de conserver la structure extérieure en béton ainsi que les six étages actuels. Le recyclage des matériaux issus de cette opération est primordial pour PATRIZIA. En optant pour une telle démarche, l’entreprise compte optimiser les espaces intérieurs.

L’un des avantages de ce projet est en effet d’être particulièrement flexible et de pouvoir accueillir un ou plusieurs occupants simultanément. Chaque plateau pourra dès lors être scindé pour offrir des surfaces allant de 300 à 750 m2 Au rez-de-chaussée, des salles de réunion pourront être privatisées. Un service de plus en plus demandé par des locataires occupant de petits espaces. Des douches communes seront également installées afin d’offrir des facilités aux occupants. Enfin, pour rendre ce cadre de travail toujours plus agréable, des terrasses et îlots verts seront accessibles aux occupants sur une surface de 500 m2.

La façade disposant de colonnes aux formes arrondies sera isolée et entièrement liftée pour un résultat des plus harmonieux. Les deux halls d’entrée des immeubles ne formant plus qu’une seule structure seront conservés, tout comme l’entrée du parking. Ce dernier sera à l’avenir équipé de bornes de recharge. L’accessibilité étant particulièrement importante en centre-ville, le ratio d’un emplacement par 120 m2 de bureaux sera maintenu. L’accent sera également mis sur la mobilité douce avec la création d’une zone pour vélos et la proximité de la ligne de tram, offrant aux occupants et leurs employés toutes sortes de pos sibilités pour se déplacer. La localisation figure en effet parmi les principaux atouts du projet puisque ce dernier est situé aux numéros 19-23, boulevard Prince-Henri, en plein cœur de la capitale.

Le nouvel immeuble avec vue sur le parc municipal pourra accueillir simultanément plusieurs entreprises grâce à des plateaux flexibles.

Il bénéficie par conséquent d’une vue imprenable sur le parc municipal de Luxembourg.

Dans une optique de durabilité, les équipements et installations seront eux aussi repensés. Le système de chauffage sera hybride: les pompes à chaleur constitueront la source principale de production de chaleur, avec en complément un système de chauffage au gaz. Pour cet immeuble, PATRIZIA vise un certificat énergétique de grade A ainsi qu’une certification BREEAM Excellent.

En attendant la livraison du projet en février 2025, les travaux de curage et de désamiantage des bâtiments existants ont débuté. L’entreprise générale chargée des travaux sera quant à elle prochainement désignée.◆

Le projet CARACTÈRES dispose de plusieurs atouts dont son parc central verdoyant et privé, ainsi que sa localisation.

Un écrin de sérénité au sein d’un quartier dynamique

Situé au cœur du quartier de Hollerich, le projet résidentiel de standing CARACTÈRES développé par CODIC se compose de quatre immeubles d’appar tements dont la commercialisation est notamment confiée à INOWAI. Un véritable écrin de verdure à quelques minutes seulement de la gare de Luxembourg, en plein centre-ville.

Avec CARACTÈRES, le souhait de CODIC est de redéfinir l’immobilier d’aujourd’hui. Un immobilier écologique, construit de manière écoresponsable, connecté, fonctionnel, agréable à vivre et répondant aux nouvelles aspirations et usages des habitants. Ces derniers se traduisent par le homeworking, la recherche de la sérénité dans un cadre proche de la nature et intégrant la sobriété énergétique. Jordi Dal Ponte, responsable de projets senior chez CODIC, présente ce projet d’envergure. ▶

CARACTÈRES

Le projet CARACTÈRES se situe dans le nouveau quartier de Hollerich et plus précisément sur l’ancien site de l’imprimerie centrale à la croisée des rues Adolphe Fischer et du Commerce. Le terrain acquis par CODIC accueillera prochainement pas moins de 120 appartements découpés en quatre résidences allant jusqu’à six niveaux maximum : une de 17 appartements, une 2e de 29 unités, une 3e de 73 logements et la dernière consistant en une maison de ville de plain-pied. En référence à l’ancienne Imprimerie Centrale, ces dernières auront chacune le nom d’une police de « caractères » : Arial, Berkeley, Calibri et Davis.

Destinées à accueillir des familles avec enfants ainsi que des couples ou des personnes célibataires, ces 120 unités seront réparties comme suit : 43 studios, 39 appartements d’une chambre, 31 appartements de 2 chambres et 7 appartements de 3 chambres. Dans cette typologie prendront notamment forme neuf penthouses, deux duplex et une maison de ville. Au sein du complexe, le bien-être des habitants prime.

Chaque logement dispose donc d’un espace homeworking mais aussi d’une cave et d’un espace extérieur : terrasse, balcon, cour, loggia.

L’atout fort du projet est sans nul doute le parc vert et arboré se trouvant au cœur du complexe. Entièrement privatisé, il permet permet d’offrir la sérénité et la tranquillité aux occupants. Une concier gerie avec un bureau dédié proposera des services sur mesure aux résidents. Le parking sous-terrain sera entièrement adapté à l’électromobilité et proposera de nombreux emplacements vélos pour répondre à tous les besoins familiaux.

Au point de vue matériaux, les façades ventilées présenterons une association minérale et métallique unique de revêtement. Les garde-corps seront vitrés ou en barreaudage. Si le lot C (de 73 appartements) est actuellement commercialisé, les autres suivront dans les prochains mois. La déconstruction de l’Imprimerie Centrale est actuellement en cours et laissera place dans les tout prochains mois au démarrage de la construction des futurs logements, pour une livraison prévue début 2025. ◆

« CARACTÈRES est situé à la croisée des transports publics tram, bus, train, dans un quartier où le piéton et le vélo sont favorisés par les infrastructures de la ville. C’est un nouvel élan pour le quartier de Hollerich qui préfigure la ville de demain : connectée et respectueuse de l’environnement. »

« Parce que chaque style de vie est unique, CARACTÈRES s’adapte à tous les besoins, à toutes les envies, pour créer le logement idéal et un cadre de vie unique. »

Jordi Dal Ponte, responsable de projets senior chez CODIC

Avec la création de la société de Project Management et de Contractant Général byld Sàrl, INOWAI voit son offre de services renforcée.

Une gestion de projet sur mesure

Il y a quelques semaines, la société byld a vu le jour grâce à Geoffrey Castagna. Déjà à la tête du service Project Management d’INOWAI, ce dernier a été soutenu par le groupe pour développer et promouvoir son idée répondant aux attentes du marché.

Si cette nouvelle société s’inscrit dans l’offre 360° d’INOWAI, elle remplit sa double mission de Project Management et de Contractant Général de manière indépendante. Une démarche qui permet aux clients existants et futurs du groupe de profiter d’un prestataire proposant une offre de services globale et complémentaire aux activités existantes et intervenant en amont des projets. ▶

byld en un clin d’oeil

Création

Après mûre réflexion, byld a vu le jour cet automne.

byld est une société de Projet Management et Contractant Général créée par Geoffrey Castagna, Head of Technical & Project Management chez INOWAI

Ses usages byld s’inscrit dans l’offre 360° d’INOWAI et crée avec ses départe ments des synergies tout en conservant son indépendance.

Ses missions byld remplit une double mission de Project Management et de Contractant Général en proposant une offre de services globale et complémentaire aux activités existantes.

Pour quels besoins ? La société répond au besoin croissant d’assistance à la maîtrise d’ouvrage et de conseils techniques des utilisateurs et investisseurs en intervenant en amont des projets.

Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez byld à l’adresse suivante : info@inowai.com

INOWAI propose des services de Project Management depuis plusieurs années. Pourquoi avoir voulu créer une société à part entière ?

Tehdi Babigeon Nous avons souhaité créer cette entité spécifique pour apporter encore plus de lisibilité à notre offre de services. Nous nous sommes rendu compte que nos clients, investisseurs comme utilisateurs, exprimaient un besoin croissant d’assistance à la maîtrise d’ouvrage et de conseils techniques. Nous sentions que le moment était venu de leur envoyer un message clair avec une marque dédiée proposant ce type de services. Ce volet Design & Build a pour ambition d’accélérer notre développement commercial pour répondre à une demande de marché.

Geoffrey Castagna Notre premier objectif avec byld est de proposer à nos clients une offre globale en passant par une variante du service de Project Management avec le service de Contractant Général. Ce, afin de couvrir l’ensemble des phases d’un projet. Le second but est d’affirmer les opportunités de croissance et de promouvoir l’intrapreneuriat, cher à INOWAI. Nous avons voulu créer une transparence et une lisibilité au travers de cette nouvelle entité.

Comment la société byld s’inscrit-elle dans la stratégie de développement d’INOWAI ? T.B. byld s’inscrit parfaitement dans la stratégie du groupe. Ses activités sont complémentaires des services déjà fournis par INOWAI et nous

permettent d’aller un cran plus loin dans la réponse apportée à nos clients par rapport à leurs besoins. La demande du marché était particulièrement forte pour des prestataires tels que byld, capables de prendre en charge la conception et la réalisation de projets de A à Z. De nombreux clients d’INOWAI issus du secteur tertiaire désiraient également s’appuyer sur un prestataire unique pour gérer leurs projets d’aménagement, leurs problématiques techniques ainsi que les risques associés. byld est donc la réponse qu’INOWAI a souhaité apporter à ses clients et au marché.

De quelle manière l’entité permet-elle de répondre aux attentes observées sur le marché ? T.B. Nous souhaitons pouvoir nous appuyer sur la dynamique liée au secteur du bureau qui représente plus de 4,5 millions de m2. Sur ce marché, d’importantes tendances sont constatées comme la question prépondérante du télétravail ou celle de l’optimisation des surfaces de travail. Toutes ces problématiques offrent la possibilité de nous exprimer à travers notre savoir-faire en Design & Build. En parallèle, les bâtiments sont toujours plus complexes avec des vocations de durabilité supérieure aux années précédentes. Dans ce domaine, un besoin d’expertise technique se fait ressentir. Enfin, la réglementation sur ces bâtiments est de plus en plus exigeante et s’accompagne d’ambitions ESG fortes de la part des clients. Aujourd’hui, la question n’est pas seulement d’intervenir en réponse à ces évolutions de marché, mais bien de nous positionner comme acteur du changement aux côtés de nos clients, et d’intervenir en amont de leurs réflexions et de leurs projets.

G.C. Nous recevons des demandes croissantes des départements du Capital Markets, de l’Office ou du Property Management d’INOWAI. Ils cherchent à s’appuyer sur l’expertise de byld afin de répondre plus efficacement à l’évolution des attentes des clients sur les volets d’efficience énergétique, de définition et budgétisation des investissements à réaliser sur un actif, les solutions d’aménagement de bureaux adaptées aux nouveaux usages intégrant notamment le télétravail, mais aussi sur

les nouveaux espaces collaboratifs et de détente favorisant la créativité, le sentiment de bien-être ainsi que la cohésion au sein de l’entreprise. Dans le secteur résidentiel, la rénovation ou le home staging permettent de revaloriser et d’offrir un environnement sur mesure répondant aux attentes des clients selon la destination du bien.

En quoi consiste les missions de cette nouvelle entité ?

G.C. byld s’inscrit dans l’offre 360° d’INOWAI et sera structurée en deux services. Dans le Project Management, notre rôle est de proposer un service qui a à sa charge l’étude de faisabilité, la conception et le suivi d’un chantier confié par son client.

Nous sommes un « chef d’orchestre » qui coordonne et met tout en œuvre pour que les travaux se passent de la meilleure des manières possibles avec de ce fait deux obligations à respecter : la bonne tenue du budget des travaux et le respect des délais fixés par les différents corps de métier. Le deuxième service, celui de Contractant Général, est une prestation entièrement clé en main. Le client s’occupe uniquement de nous exprimer son besoin. Nous nous chargeons de la gestion directe des relations avec les entreprises (contrat, facturation, etc.), nous assurons un traitement centralisé des problèmes et apportons des solutions à tous les intervenants. Nous nous engageons aussi sur un délai et un montant global du projet et non pas

Geoffrey Castagna

sur des délais de réalisation de chaque corps de métier. Le suivi du service après vente pendant les périodes de garantie est également assuré par byld. T.B. Chez INOWAI, les actifs immobiliers de nos clients sont au coeur de nos préoccupations. Nous sommes en mesure d’apporter notre expertise et notre valeur ajoutée à chaque étape de leur cycle de vie, de la conception initiale des projets à la phase d’usage des bâtiments et leur potentielle reconversion. L’une des pièces manquantes du dispositif était la partie Design & Build. Nous avons commencé à développer ce maillon de la chaine il y a 4-5 ans de manière induite par rapport à nos activités traditionnelles. Le spectre de notre mission s’est élargi depuis lors et ne se limite plus au traitement de demandes spécifiques issues de nos autres départements. Nous avons aujourd’hui la capacité d’apporter du conseil à nos clients privés et professionnels faisant appel à byld pour des projets ad hoc.

Quels sont les avantages pour les particuliers et professionnels d’avoir face à eux une structure indépendante ?

T.B. Le principal atout pour eux est d’être accompagnés et de voir leurs besoins être satisfaits à chacune des étapes de la vie de leur actif immobilier. Aujourd’hui chez INOWAI, nous ne souhaitons pas nous arrêter à la location, la vente ou la gestion d’un bien. Nous voulons aussi pouvoir accompagner nos clients, qu’ils soient utilisateurs, investisseurs ou développeurs, dans la programmation, la conception et la réalisation de leurs immeubles et de leurs aménagements spécifiques. Disposer du niveau d’expertise de byld permet aux clients d’obtenir une réponse globale. Le fait d’avoir une structure dédiée nous offre plus de latitude dans notre développement. Grâce à cela, nous disposons d’un outil à part entière et d’un savoir-faire technique à haute valeur ajoutée ne dépendant plus des autres activités d’INOWAI pour répondre aux attentes des clients.

G.C. Grâce à la notoriété acquise d’INOWAI ainsi que la diversité des compétences et expertises (conception et technique) de byld, nous avons

créé un réseau de prestataires locaux solides afin de répondre efficacement aux demandes du marché local.

Quelles synergies entendez-vous développer entre byld et INOWAI ?

G.C. Deux types de synergies vont être développées. Tout d’abord en interne afin de consolider et améliorer notre expérience 360° répondant aux besoins des équipes d’INOWAI : Office, Retail, Property Management, Capital Markets et Résidential. En externe, l’objectif de nos activités de Project Management et de Contractant Général est de faire grandir, de consolider et de pérenniser nos partenariats avec les différents corps de métiers avec lesquels nous sommes amenés à travailler.

T.B. Nous pourrons par la même occasion intervenir en amont sur des thématiques structurantes de l’immobilier comme l’énergie, les bornes électriques ou les panneaux photovoltaïques. Sur ces problématiques, nous pouvons apporter à notre clientèle existante et future une offre adaptée.

G.C. Sur cette thématique énergétique, les enjeux sont conséquents et nous avons clairement notre rôle à jouer. Le Luxembourg est un pays qui évolue très rapidement. Nous constatons chez les prestataires réalisant les travaux et chez nos clients exprimant des besoins dans ce domaine que les sujets entourant les solutions, primes et aides étatiques sont nombreux.

Nos clients, investisseur s comme utilisateurs, exprimaient un besoin croissant d’assistance à la maîtrise d’ouvrage et de conseils techniques. »

Babigeon Partner,

Ils méritent donc d’être conseillés afin de prendre les bonnes directives sur ces enjeux économiques et climatiques. Pour exemple, dans des projets de bornes de recharge pour véhicules électriques, notre plus-value est par exemple d’identifier clairement le besoin, les spécificités du lieu (copropriété, immeuble mixte) pour trouver la solution répondant aux besoins actuels et futurs du client. Le volet administratif et technique étant chronophage, nous allons apporter une compréhension claire de ce qui est possible et surtout comment le réaliser. T.B. Pour nous, les défis à venir sont nombreux. Dans un contexte marqué par la hausse des taux ainsi que par l’évolution du marché et

des transactions, nous constatons que les investisseurs se tournent vers des immeubles répondant à des critères écologiques. Nous nous attendons à moins de production dans le marché mais prévoyons davantage de programmes de CAPEX. Ce marché offre des opportunités pour les propriétaires souhaitant remettre à niveau leurs immeubles. Dans ce domaine, nous souhaitons capitaliser sur notre savoir-faire pour les aider à piloter ces travaux.

Quelles ambitions projetez-vous pour byld et pour INOWAI ? G.C. Notre ambition est de devenir un acteur de référence dans le Design & Build mais

«

Tehdi

COO & Head O f OP ment and arkets, in OW ai

aussi sur des sujets spécifiques concernant les solutions dans la transition énergétique, l’installation de stations de bornes de recharge ou le pilotage de travaux d’envergure suite à de lourds sinistres. Lors des inondations de juillet 2021, bon nombre de bâtiments ont subi d’importants dégâts. Notre objectif est d’intervenir au plus tôt dans le processus de remise en état afin de garantir une centralisation des informations et pouvoir assurer une réhabilitation dans les délais les plus courts possible. Nous avons pour référence un site d’envergure de la Cloche d’Or sur une situation plutôt inédite.

Nous souhaitons également continuer à nous appuyer sur INOWAI, sa structure et son réseau pour faire croître notre part de marché dans l’aménagement de bureaux notamment. À moyen terme nous voulons étoffer notre équipe actuellement composée de cinq collaborateurs (architectes, architectes d’intérieur et Project Managers) et lui permettre de gagner en compétences dans la conception ou l’expertise technique. T.B. L’ambition d’INOWAI est de continuer à développer notre connaissance des bâtiments. Ce, quel que soit leur usage; résidentiel, tertiaire et mixte. Notre volonté est d’innover tout en continuant à structurer notre offre commerciale globale avec l’ajout de services complémentaires entre eux, et qui ont du sens par rapport aux besoins de nos clients dans leur parcours immobilier. Nous désirons également apporter des réponses satisfaisant d’autres typologies d’acteurs, privés comme institutionnels, qui n’auraient pas encore eu d’expérience avec INOWAI. Enfin, notre souhait est de renforcer nos liens avec les utilisateurs d’espaces tertiaires avec un besoin croissant de conseil. La création de byld et les objectifs élevés de cette nouvelle entité ont également abouti au travers du comité de direction à proposer une nouvelle position à Geoffrey dans l’organisation d’INOWAI GROUP en tant que futur associé. ◆

Les atouts de 1 2 3 4

byld répond aux besoins croissants d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, d’expertises et de conseils techniques notamment en matière d’ESG.

L’entité permet aux clients de profiter d’une offre globale et d'une solution clé en main couvrant l’ensemble des phases d’un projet, de la concep tion à la réception en passant par l’étude, les appels d’offre et le suivi de l’exécution.

S’appuyer sur byld permet de répondre plus efficacement à l’évolution des attentes d’efficience énergétique, de définition et budgétisation des investissements à réaliser sur un actif, les solutions d’aménagement de bureaux adaptées aux nouveaux usages, etc.

Le service de Contractant Général offre la possibilité aux clients d’externaliser la gestion des relations avec les entreprises, le traitement centralisé des problèmes, le service après-vente, etc.

Market Pulse

Le secteur de l’immobilier luxembourgeois, malgré une dynamique toujours soutenue à l’échelle nationale, n’est pas épargné par les secousses économiques internationales. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction, les difficultés à s’approvisionner en matériaux... ont déjà des répercussions au niveau du résidentiel et des investissements. Concernant le bureau, les conséquences de ces évolutions pourraient se faire ressentir sur le marché à moyen terme. Lucas Guichard, Research Officer, Tehdi Babigeon, Partner-Head of Capital Markets et Julien Pillot, Head of Office Agency, nous livrent leur analyse du marché. ◆

« Selon les chiffres du STATEC, l’institut de statistiques luxembourgeois, l’inflation a atteint un pic de 7,4 % sur un an en juin 2022, pour s’établir ensuite à 6,9 % le mois dernier. Ce sont des chiffres élevés, qu’il faut surveiller de près, assure Lucas Guichard. Cette hausse des prix à la consommation, essentiellement portée par une augmentation des prix de l’énergie et par les difficultés à s’approvisionner en matières premières, a un impact sur le pouvoir d’achat de la population ainsi que sur les coûts de construction. Il faut ajouter à cela la hausse des taux d’intérêt, rendant plus difficile l’accès aux financements, tant pour les promoteurs à la recherche d’opportunités foncières que pour les ménages désireux d’acquérir un logement, et ce dans un contexte où les prix des biens résidentiels sont déjà élevés. » Notons que cette situa tion ne se limite pas au secteur résidentiel, mais influence aujourd’hui l’ensemble des segments du marché immobilier.

Correction de valeur

Si le besoin structurel en logements est toujours bien présent, on constate que le marché se tend sensiblement. On assiste naturellement à un

De gauche à droite : Julien Pillot, MRICS Head of Office Agency, INOWAI, Tehdi-Edouard Babigeon, MRICS – Partner – COO, INOWAI, Sébastien

ralentissement de la hausse des prix du résidentiel. Il faut dire que leur évolution, dans un marché caractérisé par une proportion élevée de propriétaires occupants, a été pour le moins vertigineuse ces der nières années. « On peut s’attendre à une correction de valeur à l’échelle du marché, reconnait Tehdi Babigeon. Elle affectera principalement les biens qui sont les moins bien connectés à une offre de mobilité ou de services. Les logements de standing ou ceux bénéficiant des meilleures localisations, eux, suscitent toujours un réel intérêt. Leurs prix devraient donc se maintenir et poursuivre leur hausse. L’impact ne sera pas le même partout dans le pays. »

Vers un marché davantage locatif

Au niveau du résidentiel, la situation actuelle se traduit par une plus grande difficulté pour trouver un financement, ce qui pourrait soutenir le développe ment du marché locatif. « À condition que les investis seurs puissent s’y retrouver », poursuit Tehdi Babigeon,

A+B+C

Lambotte, modérateur, directeur-associé, Talk2u.

pointant des projets de loi actuellement discutés visant à plafonner les loyers et qui pourraient avoir pour effet néfaste de restreindre l’intérêt des investisseurs pour la pierre luxembourgeoise. « Cette éventualité existe alor s que le marché locatif offre des perspectives intéressantes pour répondre à la problématique du manque de logements à Luxembourg. De plus, les tendances fluctuent et tous les résidents n’ont plus forcément la volonté de devenir propriétaire de leur logement. Les nouvelles générations cherchent à se loger en profitant d’une réelle flexibilité que ne leur offre plus l’accès à la propriété, avec des prix élevés et des coûts supérieurs de financement. »

Position d’attente

L’immobilier de bureau pourrait être lui aussi affecté par ces tendances macroéconomiques. Selon Julien Pillot, responsable de ce segment au sein d’INOWAI, elles touchent aussi bien les développeurs de projets que les utilisateurs. « Du côté des promoteurs, la situation génère une grande incertitude, susceptible de les freiner dans leurs projets futurs, explique-t-il. La hausse des prix des matières premières, l’allongement des délais de livraison, les difficultés à se financer rendent difficile l’établissement de projections relatives aux coûts de leur projet et à leur positionnement sur le marché. Vis-à-vis de futurs développements, les promoteurs ont dès lors tendance à adopter une position d’attente, en vue de meilleures perspectives. » Si les projets en cours se poursuivent, c’est avec un léger décalage que le marché de l’immobilier de bureau pourrait ressentir les effets de la conjoncture actuelle. « Entre l’obtention d’un permis et la livraison d’un immeuble, le délai est généralement de 24 à 30 mois. Le ralentissement des demandes de permis constaté aujourd’hui laisse penser que les effets de la crise sur le marché du bureau ne se feront sentir qu’à moyen terme », commente Julien Pillot.

Repenser le bureau

D’autre part, la hausse des coûts affecte aussi les utilisateurs. Ils voient leurs factures énergétiques s’alourdir et, en raison de l’indexation automatique des salaires, doivent anticiper une hausse conséquente des coûts de personnel. « On ne peut nier cette réalité économique, poursuit Julien Pillot.

L’immobilier est souvent le deuxième poste le plus important du budget d’une entreprise, après les sa laires. Dans ce contexte, la situation induit de nouvelles réflexions. » Tout en cherchant à optimiser les coûts inhérents à l’immobilier, les occupants intègrent d’autres enjeux à leur réflexion. On peut évoquer la mise en place de nouveaux modèles d’organisation du travail, pour notamment offrir plus de flexibilité à leurs salariés, ou encore des considérations liées à leur empreinte environnementale. « Malgré la situa tion, il y a toujours une vraie dynamique sur le marché. On constate une volonté des acteurs d’agir en repensant leur manière d’occuper l’espace et en cherchant des locaux plus efficaces, mieux connectés aux transports en commun, ou encore recourant à des bureaux satellites, moins chers, en périphérie, commente Julien Pillot. Ces réflexions nécessitent plus d’analyse en amont et prennent du temps. Notre rôle est d’accompagner les acteurs, pour leur permettre de trouver les meilleures solutions. »

Investisseurs prudents

Le marché de l’investissement est aussi impacté par la conjoncture actuelle. Le volume total de transactions de cette année devrait se caractériser par un repli, pour revenir sur les bases de 2014-2015, autour d’un milliard d’euros investis. « Les investisseur s, à l’instar des promoteurs, manquent de visibilité. Si l’investissement dans la pierre est toujours considéré comme un bon rempart contre l’inflation, la situation actuelle est plus complexe. La hausse de la facture énergétique fait que les locataires sont préoccupés par l’évolution de leurs charges. Ils sont aussi devenus plus attentifs au budget affecté à leur loyer. Les investisseurs se montrent dès lors plus sélectifs dans leur recherche de biens, privilégiant notamment des immeubles durables moins énergivores », précise Tehdi Babigeon.

En ces temps incertains, la prudence est plus que jamais de mise pour les mois à venir, personne ne pouvant prédire comment la situation va évoluer. ◆

Écoutez l’intégralité de l’échange en scannant le QR Code

C+D

De gauche à droite : Julien Pillot, MRICS Head of Office Agency, INOWAI, Lucas Guichard, Research Officer au sein d’INOWAI.

L’évolution des rendements immobiliers prime par rapport aux taux sans risque

Les rendements prime sur le marché immobilier sont en hausse, reflétant un environnement financier globalement plus contraint.

EURIBOR (6 MOIS)

BOND (10 ANS)

RENDEMENT LUX. VILLE

RENDEMENT PÉRIPHÉRIE LUX. VILLE RENDEMENT ZONES PÉRIPHÉRIQUES

Dans le marché locatif, une réelle demande est observée pour des solutions innovantes comme le coliving. Un défi que Cocoonut et INOWAI veulent relever ensemble !

Une collaboration pour proposer des logements aux services intégrés

Si le secteur immobilier luxembourgeois se caractérise par son fort dynamisme, il voit également les habitudes des résidents évoluer. La proportion de locataires augmentera probablement dans les prochaines années. Les plus jeunes générations souhaitent vivre différemment et sont à la recherche de nouvelles offres adaptées à leurs besoins. Dans ce contexte, le coliving et plus généralement la location meublée avec services apparaissent comme des solutions intéressantes pour répondre à ces attentes. Convaincu de l’intérêt de cette activité pour le secteur immobilier, INOWAI a décidé de prendre une participation majoritaire dans la jeune entreprise Cocoonut, le principal opérateur de coliving au Luxembourg. Ensemble, ces deux acteurs entendent continuer à développer ces concepts de manière pérenne. ▶

gère des studios et appartements avec la promesse d’offrir l’expérience la plus fluide possible ainsi que des logements meublés et décorés. Aux chambres et espaces communs s’ajoutent des services, un support 24/24h et une expérience utilisateur soignée.

Vous êtes la première start-up de coliving au Luxembourg. Peut-on rappeler les raisons qui vous ont poussés à développer cette activité ici ? Aurélien Dobbels Nous partageons comme centres d’intérêt l’immobilier, l’innovation et la dé coration intérieure. Le coliving réunit parfaitement ces derniers. Partant du constat qu’il était difficile de se loger au Luxembourg, nous avons décidé de nous lancer dans ce domaine. Nous avons créé Cocoonut afin d’offrir des espaces mettant l’accent sur l’expérience globale de l’utilisateur. Nicolas Legay Il est important pour nous de différencier le coliving de la colocation classique pour laquelle il existait déjà de nombreux opérateurs. Notre définition du coliving est d’apporter une solution de logement avec un niveau élevé de professionnalisme en termes de gestion, d’aménagement et de services.

Vous avez décidé au sein d’INOWAI de soutenir Cocoonut. En quoi consiste votre collaboration ? Jean-Nicolas Montrieux. Avec mes associés, nous avons rapidement compris que le coliving

correspond à une nouvelle manière de vivre et que la demande pour cette offre est forte. En tant qu’agents immobiliers, nous avons réalisé qu’il représente toutefois une activité spécifique de notre métier nécessitant des compétences particulières. Et parce que nous partageons une vision commune, nous avons décidé de travailler avec Cocoonut qui détient cette expertise et des services complémentaires aux nôtres. Cela a démarré par une participation individuelle puis une collaboration plus pérenne.

A.D. À l’origine, nous étions à la recherche d’un troisième acteur avec une expérience immobilière reconnue et nous avons pu bénéficier grâce à INOWAI d’un apport financier mais aussi d’une certaine crédibilité, d’un réseau et de projets. Ensemble, nous couvrons désormais la totalité de la chaîne de valeur. Tout d’abord, avec le volet project management réalisé en amont des travaux. Une fois les plans définis, nous participons à la réflexion sur l’aménagement intérieur. Enfin, nous sommes en mesure de commercialiser les logements et d’en assurer la gestion.

Cocoonut

« Nous avons pu bénéficier grâce à INOWAI d’un apport financier mais aussi d’une certaine crédibilité, d’un réseau et de projets. »

Aurélien Dobbels cofondateur de c ocoonut

N.L À l’époque, les associés d’INOWAI se sont engagés à titre individuel. Aujourd’hui, nous pouvons compter sur l’ensemble du groupe INOWAI qui grâce à sa confiance nous permet d’entrer dans une nouvelle dimension et d’adresser ensemble un marché plus important.

Vous avez décidé d’élargir votre offre à la gestion locative. Qu’est-ce que cela implique ?

N.L. Si le coliving nous a permis il y a un an et demi de poser les bases de notre activité, nous entamons aujourd’hui une nouvelle page en mettant l’accent sur la gestion locative meublée avec services premium. Nous exploitons désormais des appartements et studios avec la même promesse : offrir l’expérience la plus fluide possible ainsi que des logements meublés et décorés. Notre idée est de parvenir à récréer le sentiment de vivre ensemble au sein d’immeubles en mettant à disposition des locataires des espaces communs permettant de tisser du lien social et partager des activités.

Aurélien Dobbels, cofondateur de Cocoonut

Legay, cofondateur de Cocoonut

A.D. Nous allons nous orienter davantage vers la notion de « housing as a service » où les locataires paient pour ce qu’ils consomment et où nous leurs offrons toujours plus de services au détriment des mètres carrés.

J-N.M. Dans un contexte où les prix sont élevés et où il est nécessaire de réaliser des économies de carbone, il est important d’intensifier l’usage des mètres carrés sans dégrader le bien-être et proposer une nouvelle expérience utilisateur. En matière de planification urbaine, d’environnement et d’utilisation de ressources, cette mutualisation des espaces tout en conservant un haut niveau de confort dans les espaces privatifs est donc primordiale. La gestion locative doit être vue comme un outil participant à la création de quartiers cohérents avec des espaces partagés.

Comment le volet digital permet-il d’améliorer l’expérience utilisateur au sein de ces logements ? N.L. Nous voulons permettre aux locataires d’accéder à un portefeuille de logements homogènes en termes de qualité, d’ameublement, de services mais aussi de sécurité. Notre plateforme digitale facilite tout au long du séjour les contacts avec le gestionnaire de l’immeuble ainsi qu’avec les autres résidents. L’application offre la possibilité de notifier des incidents, de poser des questions, d’échanger des services, de suivre ses factures de loyer ou encore de réserver des prestations comme le pressing. Il s’agit de services de conciergerie.

Qu’en est-il des propriétaires ? Quels avantages trouvent-ils à confier cette gestion ? N.L. Le volet digital de notre offre permet également d’améliorer leur expérience. Notre promesse est de leur garantir une tranquillité d’esprit car nous prenons tout en main. Via l’application, le propriétaire peut accéder à ses tableaux de bord et examiner ses rentrées d’argent. Les visites virtuelles remplacent les visites classiques, ce qui a pour avantage de réduire le temps de latence entre locataires et de maximiser le taux d’occupation.

Nicolas

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing Director D ’ ino W ai

L’expérience digitalisée représente autant d’étapes réalisées manuellement et nécessitant de l’attention qui sont aujourd’hui réduites au minimum. Cette gestion premium permet de valoriser les loyers et réduire les coûts de gestion.

J-N.M. Il est possible d’offrir une expérience aux locataires à la hauteur de leurs attentes, tout en proposant un produit d’investissement compétitif pour les propriétaires.

Selon vous, cette gestion locative est-elle une réponse aux difficultés de se loger ?

J-N.M. Cette offre répond avant tout à une demande des locataires qui souhaitent vivre autrement. Nous y retrouvons la notion de « housing as a service ». Avoir des locataires heureux avec un produit adapté améliorera en outre le rendement du propriétaire.

N.L. Nous répondons à un besoin dès lors que nous ajoutons aux chambres et espaces

Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director d’INOWAI

«

communs des services, de la flexibilité dans es contrats, un support 24/24 h et une expérience utilisateur soignée.

Le Luxembourg est-il selon vous un terrain fertile pour déployer cette offre ? J-N.M. La taille du Luxembourg explique cet attrait. Son marché de petite taille se caractérise toutefois par un fort dynamisme. Énormément de travailleurs s’en viennent et repartent. Dans ce contexte, l’offre de Cocoonut est flexible. Le produit est conçu de telle sorte que si un locataire apprécie son expérience, cette solution peut devenir pérenne pour lui. A.D. Il s’agit du deuxième pays avec le taux d’immigration le plus élevé d’Europe.

BON À SAVOIR

700 unités de logement sont en préparation au Luxembourg

Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Managing Director d’INOWAI, Nicolas Legay et Aurélien Dobbels, cofondateurs de Cocoonut

« Nous avons pour volonté commune de grandir ensemble, sans griller les étapes. »

Nicolas Legay cofondateur de c ocoonut

Une immigration hyperqualifiée avec des profils de tous horizons. Il est important pour la compétitivité et le développement économique du pays que ces derniers puissent réaliser des visites virtuelles, signer le contrat à distance pour éviter les tâches administratives à leur arrivée et disposer d’un logement meublé, clé en main. Pouvoir répondre à ce besoin fait du Luxembourg un terreau très fertile.

Dans ce contexte, quelles sont vos ambitions pour les années à venir ?

A.D. Nous avons pour objectif de nous ouvrir aux pays frontaliers et toucher la Grande Région. Nous avons d’ores et déjà des projets en France et en Belgique qui sont amenés à se développer à partir de 2023.

J-N.M. Le développement de cette activité peut en entraîner d’autres au Luxembourg et au-delà de nos frontières et ainsi constituer un vecteur de croissance. Ensemble avec Cocoonut, nous voulons nous développer de manière optimale mais surtout élaborer et tester nos hypothèses. Le Luxembourg est un parfait laboratoire pour cela.

N.L. Nous avons pour volonté de grandir ensemble rapidement mais de ne pas griller les étapes. Notre souhait est de nous appuyer sur ce que nous avons déjà construit pour poursuivre notre croissance. Il y a un véritable projet à bâtir main dans la main. Notre objectif est de maîtriser l’ensemble des pans de notre activité : la plateforme digitale, l’ameublement, etc. Aujourd’hui, nous disposons de sept localisations: six à Luxembourg-Ville et une à Belval. Nous comptons poursuivre notre expansion de manière continue. ◆

COCOONUT EN QUELQUES CHIFFRES 100

le taux d’occupation des logements de Cocoonut est de 100 % 7

Cocoonut dispose actuellement de 7 localisations au Luxembourg 50

la start-up exploite plus de 50 logements sous gestion 1

le temps de réservation d’une chambre dans un immeuble géré par Cocoonut est de moins d’une heure 129

la plus grosse résidence signée compte129 chambres de coliving 25 %

le coliving permet au propriétaire d’augmenter ses revenus de 25 %

Retour sur l’Observatoire de l’immobilier

Pour la troisième année consécutive, INOWAI mène son Observatoire de l’immobilier et aborde ainsi un ensemble de thématiques qui touchent de près ou de loin à l’immobilier et au développement national. Chaque mois, un sondage est proposé aux lecteurs de PaperJam.

INOWAI va aussi à la rencontre de celles et ceux qui fréquentent le Luxembourg au quotidien pour récolter leurs avis, avant de donner la parole à des personnalités de référence dans leur domaine pour approfondir le sujet. Dans les pages qui suivent, nous revenons sur les sept thématiques qui ont été traitées durant cette année. ▶

Pénurie de logements

Répondre à la pénurie structurelle de logements que connaît le Luxembourg est un enjeu social et économique majeur. Dans ce contexte, quelles solutions mettre en place ? Densification, fiscalité, réaménagement, accélération des octrois de permis, autant de possibilités à envisager. Face à l’urgence, il est temps de prendre des mesures structurelles et coordonnées.

L’enjeu est social, avec plus de la moitié de la population qui souffre des prix de l’immo bilier, mais aussi économique avec le besoin pour les entre prises d’attirer à Luxembourg des talents. Il est possible, en l’état actuel, de créer 142.000 logements au Luxem bourg. Un des défis est de convaincre les propriétaires privés de vendre ou de déve lopper sur leur terrain. »

Avec la hausse du prix du loge ment, mais aussi de l’énergie, nous sommes confrontés à un risque de précarisation accru. Non seulement il est important de construire plus pour rééquilibrer le marché, mais aussi proposer des biens plus économes en énergie. En maintenant la demande, répondre à cette probléma tique implique dès lors de travailler sur l’offre.

Marc Widong Directeur D u Fon D s Kirchberg

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Managing D irector D ’ ino W ai

MARS

Investir dans l’immobilier pour louer

L’investissement immobilier locatif constitue-t-il un bon placement ? Considérant l’évolution des prix d’acquisition des logements au Luxembourg, acheter pour louer est-il toujours intéressant ? À quoi faut-il faire attention ? Quels éléments (taux d’intérêt, fiscalité) faut-il prendre en considération avant de s’engager dans une telle démarche d’investissement ? Quels sont les pièges à éviter ? S’il ne faut pas surévaluer les loyers, la conjonc ture, avec des difficultés croissantes à accéder à la propriété, devrait être favo rable à la location. L’enjeu est de pouvoir bien définir son projet, les contours de celui-ci, dans un marché qui appelle souvent à prendre des décisions rapides. »

QUELQUES CHIFFRES

20 %

part de la valeur du bien à laquelle doit correspondre l’apport personnel

90 %

valeur du bien que la banque pouvait financer jusqu’en 2021

Un plan d‘épargne à long terme, pour préparer ma retraite

Un rendement garanti et sûr

Un moyen d‘optimisation fiscale efficace

Il est important d’identifier et de comprendre les objectifs poursuivis. Certains vont chercher un revenu supplémentaire, d’autres vont chercher à réduire leur charge fiscale… Ces éléments vont condi tionner la nature et la durée de l’investissement. » Intéressant, mais risqué et dépendant des fluctuations du marché

L’investissement locatif, pour vous, c’est… ?

Mike Schwörer

Head of Housing a dvisory à la B il

Tehdi Babigeon

Partner, C oo & Head of Business d evelo P ment and Ca P ital m arkets d’ ino W ai

AVRIL

La culture dans l’espace urbain

L’expression artistique occupe une place grandissante au cœur de l’espace public. Sa meilleure intégration dans le développement urbain renforce l’attrait de nos villes, villages et quartiers et contribue à un meilleur vivre-ensemble. Comment s’exprime la culture dans ces espaces ? Et quelle place lui accorder dans le développement urbain ?

Les œuvres d’art au cœur de la ville, c’est :

La culture accessible à tous Un moyen d’égayer les espaces communs

QUELQUES CHIFFRES

part de l’investissement consacré à l’art dans la construction pour tout projet reposant sur un financement public

De l’argent (public) mal dépensé

Aujourd’hui, les acteurs privés, notamment les promoteurs immobiliers, intègrent de plus en plus l’art dans leurs projets. Tout en participant à la valorisa tion du patrimoine culturel, ces investissements sont constitutifs de l’identité des projets. La culture se libère et trouve naturellement sa place dans une grande variété de lieux accessibles au public. »

date d’introduction du « 1 % artistique »

Au-delà, on voit de plus en plus de démarches de développement urbain où, dès l’entame du projet, on prévoit d’accorder une place à la culture ou à la vie associative. On permet à des collectifs artistiques ou ci toyens locaux d’investir des lieux librement, de les gérer de manière autonome. »

Sam Tanson Ministre de la Culture

Mélanie De Lima Marketing & Co MM uni C a tion Manager d’ ino W ai

Immobilier et urgence climatique

L’amélioration de l’efficience énergétique des bâtiments est essentielle pour répondre aux enjeux climatiques et construire un avenir plus durable. Aujourd’hui, les propriétaires ont tout intérêt à mettre en œuvre une rénovation énergétique de leurs actifs, profitant des aides disponibles, plutôt que d’attendre d’y être contraints.

QUELQUES CHIFFRES

h ead of t echnical & Project Manage M ent d’ ino W ai JUIN

S’assurer de la performance d’un bien immobilier, à tra vers la rénovation, constitue un levier de fidélisation d’un locataire, facilite sa prise en occupation et contribue à pérenniser la valeur du bien immobilier. Les occupants sont de plus en plus sen sibles aux enjeux environ nementaux, autant qu’aux coûts énergétiques liés à l’utilisation d’un bâtiment. »

Anne-Sophie Lapasset

Project Manager en efficacité énergétique chez e nergie a gence

Au Luxembourg, c’est au niveau de l’immobilier que l’objectif des émissions est le plus ambitieux. Actuellement, le pays souhaite inciter les propriétaires à rénover plutôt que de les contraindre. Au fil du temps, cette position devrait évoluer. S’ils sont contraints, les propriétaires ne devraient plus pouvoir accéder aux aides.

Geoffrey Castagna

Se rapprocher du bureau pour y vivre

Si les temps de trajet ont toujours constitué un problème pour les personnes amenées à travailler au Luxembourg, la crise du Covid a rendu cette réalité d’autant plus complexe. Mais face à la hausse des prix de l’immobilier, il peut être difficile de rapprocher son logement du bureau. Dès lors, c’est le lieu de travail qui se rapproche du domicile...

Certaines entreprises décident de changer de loca lisation pour se rapprocher de pôles de transports en commun ou d’axes autoroutiers. À défaut de réduire la distance entre le domicile des collaborateurs et le bu reau, elles limitent ainsi leur temps de trajet, en augmen tant leur confort quotidien. »

Dématérialisé. On peut tout faire à distance, désormais

Connecté au réseau de transports en commun

À moins de 30 minutes de mon domicile Accessible à pied ou à vélo

QUELQUES CHIFFRES

en minutes, la durée moyenne du trajet de 2/3 des résidents

en km, la distance moyenne parcourue par les frontaliers pour se rendre au travail

Nous comptons aujourd’hui sept bureaux satellites, et cherchons toujours de nouveaux locaux, notam ment du côté de WindhofSteinfort ainsi que dans le Nord, dans la zone d’Ettel bruck, Diekich. Nous voulons que ces lieux soient le plus collaboratifs possible. Nous demandons à ceux qui en profitent de prester tout de même au moins un jour au siège. »

Dominique Laurent Managing Director chez PW c

Julie Auvray Senior c on S ultant o ffice a gency D ’ ino W ai

Selon vous, votre lieu de travail doit être… ?

Face à l’e-commerce, les magasins physiques s’adaptent

Face à la montée en puissance de l’e-commerce, les magasins physiques doivent parvenir à offrir une expérience client enrichie pour continuer à attirer le chaland. Leur localisation et leur configuration vont aussi évoluer pour s’adapter aux nouveaux besoins de la clientèle.

QUELQUES CHIFFRES

Face à la concurrence en ligne, les enseignes phy siques doivent diversifier leur offre et, surtout, sensibiliser les équipes à l’importance du conseil. Le client qui se déplace en boutique est avant tout à la recherche de recom mandations. En ligne, il reste difficile d’être guidé correcte ment par rapport à un besoin particulier ou d'obtenir un conseil personnalisé. »

François Honoré

Avant, le rôle du commer çant était de proposer une gamme de produits la plus large possible au meilleur prix. Désormais, ce rôle est joué par l’e-commerce. Beau coup de retailers ont donc commencé à s’intéresser à l’expérience client, qui est la seule raison pour laquelle les clients continueront à se déplacer en magasin.

Fathia Hamidi

Senior Con S ultant r etail & i ndu S try d’ ino W ai

À quoi ressembleront nos quartiers ?

Alors que les villes sont appelées à se densifier, leurs quartiers évoluent afin de garantir une qualité de vie à la hauteur des attentes des habitants. Pour les acteurs chargés de la planification urbaine, concevoir les quartiers de demain implique de considérer de nombreuses variables : aménagement de l’espace public, cohésion sociale, complémentarité des fonctions, mobilité, gestion des énergies et des ressources.

Ce que j’apprécie le plus dans mon quartier, c’est… ?

OCTOBRE

La convivialité et l’animation

La quiétude, la possibilité de ralentir

QUELQUES CHIFFRES

nombre d’années durant lesquelles les résidents peuvent vivre dans leur quartier

Le côté pratique, avec tout à proximité

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Si les villes deviennent de plus en plus grandes, il faut aussi s’assurer de les rendre plus humaines. Pour garantir la cohésion sociale, mais aussi parvenir à une meil leure gestion de l’énergie et des flux, il est important de pouvoir mener une réflexion à l’échelle d’un quartier, et plus uniquement d’un îlot ou d’un immeuble, comme c’est souvent le cas. »

L’enjeu, sans avoir de boule de cristal, c’est de parvenir à répondre aux besoins des futures générations. C’est au départ d’un master plan, dressant les grandes lignes du futur espace de vie tout en considérant les contraintes, que les quartiers se dessinent. »

2000

date à laquelle le projet de revalorisation de friche industrielle en nouveau quartier a débuté à Belval

Yves Biwer Directeur au sein D ’a GO ra

Jean-Nicolas Montrieux Partner & Mana G in G D irect O r D ’ in OW ai

News

INOWAI présente au Real Estate Dinner

Le Real Estate Seated Dinner a fait son retour le 29 septembre 2022. À cette occasion, les acteurs économiques du secteur de l’immobilier étaient réunis. INOWAI était bien évidemment présente en tant que sponsor de l’événement. Son CEO Jean-Nicolas Montrieux a dans ce cadre analysé les grandes tendances observées sur le marché immo bilier luxembourgeois. Un marché essentiellement impacté par l’augmentation des taux d’intérêt et par les conséquences du conflit opposant l’Ukraine et la Russie, touchant aussi bien les promoteurs que les investisseurs et acquéreurs. Sur le marché immobilier professionnel, où l’activité est dynamique, les entre prises sont aujourd’hui à la recherche d’espaces de bureaux alliant confort et services aux occupants. Le Managing Director a également abordé la pénurie de logements et les solutions à mettre en place pour éviter que cette crise ne s’accentue encore, invitant les investisseurs professionnels à jouer un rôle. Concer nant les évolutions techniques impactant la construc tion et les transactions immobilières, la standardi sation de certaines pratiques pourrait permettre au secteur de rationnaliser l’usage des matières premières et de gagner en flexibilité. Sur le volet transactionnel, la multiplication de solutions financières alternatives au crédit est à prévoir. ◆

Un nouveau pont surplombant l’A3 Dans la nuit du 7 au 8 octobre s’est déroulé le ripage du pont OA14 jusqu’à son emplacement final. Ce pont, le deuxième de type « bow-string », le plus grand d’Europe, a été conçu et calculé par les équipes du bureau d’ingénieurs d’InCA, en collaboration avec les CFL. Sa particularité consiste en sa structure en double arc de 200 m de long et de 20 m de large pèsant plus de 5.800 tonnes. Des travaux de bétonnage du tablier du pont doivent maintenant être réalisés. Ce pont gigantesque accueillera dès 2026 la nouvelle ligne ferroviaire entre Luxembourg et Bettembourg, à raison de dix trains par heure en heure de pointe. De quoi permettre de soutenir la hausse du nombre de passagers et de renforcer les capacités de fret de marchandises. ◆

CFL

© Eva Krins (Maison Moderne)

L’édition 2023 du REcycle2 MIPIM

Organisé au Palais des festivals de Canne, le MIPIM réunit chaque année les professionnels de l’immobilier issus de tous horizons. Un rendez-vous que ne manque jamais INOWAI. Afin de rejoindre ce salon et réaliser par la même occasion une bonne action, les équipes d’INOWAI ont pris l’habitude de relier Luxembourg et Cannes à vélo dans le cadre de l’initiative REcycle2 MIPIM du Recycle Club et invitent les professionnels belges et luxembourgeois du real estate à les accompagner. Un trajet de 1.100 km effectué en moins de six jours, du 9 au 14 mars 2023, pour être présents dès l’ouverture du salon. Outre le défi sportif qu’elle représente, cette

initiative comporte également une dimension humaine qui permet chaque année à la vingtaine de participants de récolter des dons pour deux associations luxembourgeoises. En 2023, pour cette 6e édition de REcycle2 MIPIM, les associations soutenues seront une nouvelle fois Kickcancer et la Foundatioun Kriibskrank Kanner. Ces dernières ont pour objectifs de guérir le cancer des enfants en soutenant la recherche et d’accompagner ces derniers ainsi que leurs familles. Rendez-vous est d’ores et déjà donné le 9 mars, au départ de Luxembourg. En attendant le jour J, les professionnels du secteur peuvent déjà s’inscrire à cette grande course cycliste. ◆

Vous tenez entre vos mains le 12e numéro du NOW, le magazine qui décrypte le développement du secteur immobilier au Luxembourg, ses tendances, ses évolutions et ses défis. Pour cette dernière édition de 2022, NOW revient sur une année immobilière riche en bouleversements, qui promet bien des challenges pour l'année à venir…

Le marché luxembourgeois, malgré son dyna misme, est touché par l’inflation, les problèmes d’approvisionnement et la hausse des taux d’intérêt. Une situation qui affecte notamment le volet résidentiel, où les difficultés à financer l’achat d’un bien laissent entrevoir des opportuni tés pour le marché locatif. Du côté de l’immobilier de bureau, les projets futurs pourraient être freinés tandis que les investisseurs se montrent plus prudents.

Dans ce contexte, INOWAI a ouvert le débat et permis un dialogue entre différentes parties prenantes du secteur au cours d’une table-ronde, en présence notamment de Monsieur Henri Kox, ministre du Logement. Plusieurs pistes sont ainsi lancées par les secteurs public et privé pour répondre aux enjeux liés à la crise du logement : renforcement de l’offre, investisse ments, logements abordables, etc.

Pour mieux comprendre le secteur, INOWAI est allé à la rencontre des citoyens dans le cadre de notre Observatoire de l’immobilier. Pénurie de logements, investissement locatif, immobilier et urgence climatique ainsi que lieu de travail et futurs quartiers y seront abordés. Des experts du secteur décortiqueront ces problématiques.

Si le marché bouge, c'est aussi le cas d'INOWAI avec sa prise de participation majoritaire au sein de Cocoonut, mais aussi avec la création de byld, la nouvelle start-up experte dans le project management ! Autant de nouveautés à découvrir sans plus attendre !