EL AVISO | 08/2022
HAUSRECHT & GARTEN
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eine "zukünftige Sache" handelt und eine Bedingung für den Verkauf als „cuerpo cierto" gerade darin besteht, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, die Immobilie physisch zu sehen und sie sogar zu vermessen. Ebenso sollte dieser Ausdruck besonders beim Kauf von Immobilien aus zweiter Hand beachtet werden. Obwohl sich dieser Begriff im Allgemeinen auf die Fläche und nicht auf den Zustand der Immobilie bezieht, muss berücksichtigt werden, dass der Begriff voraussetzt, dass die Immobilie besichtigt und geprüft wurde, was bedeutet, dass "sichtbare" Mängel ein Problem bei der späteren Geltendmachung darstellen könnten, wenn auf diese seitens des Käufers nicht hingewiesen wird. Demnach gilt es, besser vor dem Kauf genauer hinzusehen und sich von erfahrenen Fachleuten begleiten zu lassen.
Soraya Aliaga Arjona – Abogada
Der Begriff „Cuerpo Cierto“ beim Kauf von Immobilien Wenn man in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, wird man zu 99% der Fälle im Laufe des Vorgangs auf den Begriff „cuerpo cierto“ stoßen. Dies grundsätzlich bereits im Rahmen des üblichen privatschriftlichen Vorvertrages oder spätestens in der notariellen Kaufurkunde. Doch was bedeutet dies eigentlich und wie sind die rechtlichen Konsequenzen? Der Ausdruck "cuerpo cierto" ist in Kaufverträgen sehr häufig zu finden. Üblicherweise wird dieser Ausdruck beim Kauf von Grundstücken verwendet, aber zunehmend auch bei Häusern und Wohnungen. Oft wird dieser Rechtsbegriff als „gekauft wie gesehen“ übersetzt, doch das trifft es nicht wirklich. Geregelt im Artikel 1471 Die Definition des Begriffs ist ausdrücklich in Artikel 1471 des spanischen Zivilgesetzbuches geregelt und bezieht sich auf die Grundstücksfläche. Die Theorie des "cuerpo cierto" wurde außerdem durch Rechtsprechung und Lehre weiterentwickelt. Wenn eine Immobilie als "cuerpo cierto" verkauft wird, bezieht sich dies auf die Tatsache, dass die Immobilie als ein abgegrenzter Körper definiert ist (Urteil des Obersten spanischen Gerichtshofs 331/2015 vom 16. Juni 2015). In diesem wird festgestellt, dass eine Immobilie kein unbestimmter Bereich sein kann und daher das Vorhandensein festgelegter und unzweifelhaft definierter Grenzen erforderlich ist. Dies hat zur Folge, dass der Preis einer Immobilie als Pauschalbetrag festgelegt ist und nicht über die Quadratmeter bestimmt wird. Grundbuch und Kataster Im Rahmen des Kaufs bekommt man grundsätzlich die Beschreibung des Grundbuches und des Katasters vorgelegt. Allgemein zu sagen ist, dass das Grundbuch das Eigentum bestimmt. Das Kataster bildet die Grundlage für fiskalische Zwecke, wie die Grundsteuern. Es ist üblich, dass es Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster gibt, vor allem bei älteren Gebäuden. Auch sind Abweichungen bei Wohnungen in der Regel geringer als bei Häusern und vor allem bei Häusern im Außenbereich, bei den oft Anbauten realisiert wurden, letztere oft ohne grundsätzlich erforderliche Genehmigung und ohne Nachtrag im Grundbuch. Die Realität kann wiederum eine andere sein. Man kauft das, was tatsächlich vorhanden ist. Wenn große Abweichungen ersichtlich sind, sollte man eine Vermessung veranlassen. Immer kontrollieren Wenn man also eine Immobilie als „cuerpo cierto" kauft, ist es ratsam, die tatsächlichen Abmessungen des Grundstücks oder des Hauses zu kennen. Denn wenn man nach Abschluss des Kaufs feststellt, dass das Grundstück oder das Haus nicht die eingetragenen Maße aufweist (weil es tatsächlich entweder größer oder kleiner ist), verliert man grundsätzlich sein Recht einen entsprechend geringeren oder höheren Kaufpreis zu fordern. Dies abgesehen von einigen wenigen Ausnahmen. Ist das gekaufte Grundstück beispielsweise 10% kleiner als in den Unterlagen angegeben, kann man keine 10%ige Reduzierung des Kaufpreises verlangen. Dennoch ist der Geltungsbereich dieser Rechtsfigur nicht absolut und sie gilt beispielsweise als nichtig, wenn eine Immobilie nach Plan gekauft wird, da es sich um
Christian Gerboth Rechtsanwalt u. Abogado 22 Jahre spezialisiert im Immobilienrecht auf Mallorca. Schwerpunkte Immobilien-, Steuer- und Erbrecht. Tel.: 971 722 494 info@Gerboth-Partner.com www.Gerboth-Partner.com In Kooperation mit: Kanzlei für Familien- und Erbrecht Heike Dahmen-Lösche & Julia Ehm Rechtsanwälte, Fachanwälte für Familienrecht und Mediatoren www.mallorca-scheidung.com
