SECONDARY MARKET OUTLOOK 2021 by PropertyandtheCity Magazine

58|2021

EXECUTIVE VICE PRESIDENT OF CONSUMER LOAN BCA

FELICIA M SIMON

KESEMPATAN YANG SANGAT BERHARGA

SECONDARY MARKET OUTLOOK 2021

Edisi 58| 2021

INVESTOR CORNER PROPERTI MASIH MENJADI PRIMADONA PROPERTY UNDERGROUND MENAKAR URGENSI SERTIPIKAT TANAH ELEKTRONIK PROPERTY MIND GAMES PROPERTI TERKOREKSI, SALAH SIAPA? LIPUTAN KHUSUS AREBI MELEJIT SAAT PANDEMI

MAIN REPORT

CONTENT | EDISI 58 THE HIGHLIGHTS

SECONDARY MARKET OUTLOOK 2021 M a in R e p o r t

MINDGAMES 04 PROPERTY PROPERTI TERKOREKSI,

SALAH SIAPA?

56 URBAN RENEWAL

SIMPANG LIMA SENEN: AROMA KEKINIAN DAN WARISAN MASA LAMPAU

PROPERTY UNDERGROUND 06 MENAKAR URGENSI

SERTIFIKAT TANAH ELEKTRONIK

68 INVESTOR CORNER

PROPERTI MASIH MENJADI PRIMADONA

YOUR CORNER 12 OBSERVE WITH STYLE

RINGAN ALA SKANDINAVIA

72 TRAVEL AND TOURISM ANGKOT WAT

PROPERTY FIGURE 22 FELICIA M. SIMON

IN THE CITY 70 FASHION TAMPIL CHIC

ALA SELEBGRAM

58|2021

MARKET DATA

MARKET PROSPECT

●

58|2021

MARKET ISSUES

Edisi 58| 2021

58|2021

EDITORIAL

Contributors

Rina Renville

Founder De’Stijl Cipta Kreasi Interior Designer

Salam hangat pembaca, Tahun ini kita tatap dengan optimis, terlebih melihat perkembangan penanganan wabah Covid-19 yang sudah semakin baik. Kegiatan vaksinasi juga terus dilakukan di berbagai pelosok negeri. Optimisme itu pun datang dari para broker properti. Melalui tema, Secondary Market Outlook 2021, kami kembali sajikan capaian dan prediksi para broker akan pasar properti secondary tahun ini.

Sempat hijrah ke negeri orang, kini terus berkarya dengan kreativitasnya di tanah air. Rina Renville, Principal De’stijl Design Consultant, lulusan Institut Teknologi Bandung (ITB) Fakultas Seni dan Desain ini mulai menapaki karirnya di bidang desain interior pada tahun 1996. Dikenal sebagai desainer yang berkualitas dan kerap menjadi trendsetter karena mencetuskan ide-ide baru. Beliau juga banyak dipercaya sebagai pembicara dan narasumber di berbagai acara skala nasional maupun internasional.

Darmadi Darmawangsa meraih Master of Science dan Engineer dari sebuah universitas teknik terbaik di dunia, Massachusetts Institute of Technology USA. Tahun 1996, Darmadi kembali ke Indonesia yang pada saat itu sedang mengalami masa sulit. Menapaki karir dari bawah, perjalanannya membuahkan hasil sebagai tokoh pemasar properti dan motivator andal. Saat ini sebagai Ketua Kehormatan Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (AREBI) dan CEO ERA Indonesia.

Kami juga masih tetap menurunkan laporan khusus AREBI, juga dengan tema serupa, namun lebih spesifik dari sudut pandang para tenaga pemasar properti. Rubrik-rubrik lain juga tidak kalah menarik, seperti The Project yang menyajikan berita properti terbaru yang baru diluncurkan atau mulai dibangun. Ada juga Material Building, Fashion in The City, Travel and Tourism, serta masih banyak rubrik berita menarik lainnya.

Redaksi

DR. Joni Phangestu MM.

Tim Produksi

HAMZAH ALEX SAIFULLAH

Photographer

Insting untuk mengabadikan sebuah momen melekat dalam dirinya sebagai fotografer profesional yang menuntut kejelian dalam aksinya. Pengalamannya dalam fotografer juga disertai dengan hobi travelling yang telah dijalaninya sejak dulu ketika bergabung dengan beberapa majalah travel and tourism.

INDAH Make Up Artist

Akademisi PPM School of Management CEO Grow Consulting

Talent-nya tidak sebatas pulasan kuas make up yang membuat wajah para tokoh, model, dan artis penuh aura bersinar, bahkan beberapa artis ternama menjadi langganannya. Ia juga terlibat sebagai aktor dalam beberapa video clip. Salah satu acara travelling di salah satu stasiun televisi nasional juga memberikan kepercayaan kepadanya.

Darmadi Darmawangsa Motivator dan Pakar Pemasaran Properti

DR. Joni Phangestu, MM. adalah praktisi sebagai konsultan dan pengusaha real estate juga akademisi. Menyelesaikan studi S3 manajemen stratejik di Universitas Indonesia (UI) tahun 2017. Saat ini mengajar di Sekolah Tinggi Manajemen (STM) PPM Menteng. Bidang keahlian di strategic and business planning, BSC, Blue Ocean Strategy serta Business Model Innovation.

N.J. NICOLAS Fashion Stylist

N.J Nicolas selalu tampil penuh stylist. Sebagai model dia tahu betul apa yang harus dikenakan seseorang untuk berpose di kamera. Tidak hanya di kancah nasional, ia kerap mengikuti acara-acara internasional.

DEWAN DIREKSI: Ali Tranghanda, Andi Kusuma Wijaya, | PENANGGUNG JAWAB: Ali Tranghanda | PEMIMPIN REDAKSI: Ali Tranghanda | CREATIVE DESIGNER: Hamzah Alex S., Ahmad Faidil | MARKETING & COMMUNICATION: Ronny Titawano, Nurlaila Danya, Sinthia, Asep Erwin | JOURNALIST: Pius Klobor, Andrian Saputri | Photographer: Hamzah Alex Saifullah | RESEARCH JOURNALIST : M. Ali Akbar, Heriyanto Andri, Kastari Muhamad, Adib | OPERATIONAL DISTRIBUTION: Jon Freddy | IT DEVELOPMENT: Wiryawan Purbaya Ananta | FINANCE: Martha Lely | EDITORIAL SECRETARY: Risda Meilianny | PENASEHAT HUKUM: |NAIBORHU AND PARTNER LAW FIRM| PUBLISHER: PT INTI PROPERTI WISESA | EDITORIAL ADDRESS | PROMOTION Istana Pasar Baru 2-07 Jl. Pintu Air Raya Kav. 58-64 Jakarta Pusat 10710 Telp. (021) 38 900 286 email : propertyandthecity@gmail.com |website : www.propertyandthecity.com

58|2021

Fanpage : Property and the City @propertyandthecity propertyandthecity magazine

58|2021

Ali Tranghanda

C E O Indonesia Property Watch

PROPERTI TERKOREKSI, SALAH SIAPA? “Investasi properti tidak terlepas dari timing dan momentum saat pembelian”

aat ini harga properti khususnya hunian di pasar sekunder banyak yang mengalami koreksi harga. Apakah harga properti jatuh? Sebelum kita menjawab ada baiknya kita simak apa yang sebenarnya terjadi pada pergerakan harga properti. Harga properti mengalami kenaikan luar biasa pada kurun waktu 2009 sampai 2013 sampai mencapai 60 persen per tahun bahkan ada yang naik berlipat-lipat. Sebagai contoh, saya membeli rumah seharga Rp 2,3 miliar pada tahun 2010 di salah satu perumahan. Dua tahun kemudian, dengan tipe dan lokasi yang tidak terlalu berbeda, pengembang menjualnya dengan harga Rp 3,7 miliar atau lebih kurang 30 persen per tahun. Nah, cukup tinggi bukan? Namun bila saya menjual rumah saya pada tahun tersebut ternyata di pasar sekunder harga rumah saya paling tinggi ditawar seharga Rp 3,1 miliar. Artinya perbedaan harga primer yang dijual pengembang dengan harga sekunder mencapai hampir 20 persen selisihnya. Dan inilah indikasi bahwa

58|2021

di lokasi tersebut harga yang ditawarkan sudah over value. Yang luar biasa dengan harga yang sudah cukup tinggi tersebut, masih ada konsumen yang membelinya dengan anggapan harga pasti akan terus naik, dimana sebenarnya mereka melupakan ada faktor siklus properti dan indikasi over value yang diabaikan. Setelah beberapa tahun berlalu harga properti yang mereka beli saat over value tidak kunjung naik bahkan terkoreksi. Bahkan koreksi itu sangat terasa pada tahun 2020 saat kondisi pandemi seperti saat ini. Apakah harga properti menjadi jatuh? Bila kita amati lebih lanjut, ternyata harga rumah saat ini dengan penawaran ‘hanya’ Rp3,1 miliar masih mengalami kenaikan dibandingkan ketika saya membeli pertama kali pada tahun 2009. Bila sudah terlanjur membeli saat over value dengan harga terkoreksi saat ini, ada baiknya properti tersebut tidak dijual (hold) sampai melihat kondisi siklus properti ke depan dengan harapan mengurangi koreksi harga atau bahkan kenaikan lebih tinggi lagi. Inilah pentingnya menentukan momentum pembelian pada investasi properti. Ketika harga properti terkoreksi, tentunya tidak selalu properti yang menjadi kambing hitam, namun kurang tepatnya pembeli menentukan momen pembelian yang juga harus kita perhatikan. Selamat berinvestasi properti. ●

58|2021

MENAKAR URGENSI SERTIPIKAT TANAH ELEKTRONIK

eleid peraturan digitalisasi sertipikat tanah untuk diterapkan di Indonesia yang diteken sejak 12 Januari lalu, kini ramai diperbincangkan khalayak. Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN, Sofyan Djalil mengeluarkan aturan itu melalui Peraturan Menteri ATR/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.

yang sebelumnya dilakukan secara konvensional, sekarang bisa elektronik, baik itu pendaftaran tanah pertama kali untuk tanah yang belum terdaftar, termasuk penggantian sertipikat menjadi Sertipikat-el untuk tanah yang sudah terdaftar. Pelaksanaannya secara bertahap, akan diatur oleh Menteri,” ujar Yulia kepada Property and the City, melalui sambungan seluler, Kamis (4/2/2021).

Dalam Peraturan Menteri ini dijelaskan surat tanah elektronik akan menggantikan surat tanah fisik, termasuk penggantian buku tanah, surat ukur atau gambar denah. Sertipikat Elektronik yang selanjutnya disebut Sertipikat-el ini diterbitkan melalui sistem elektronik dalam bentuk Dokumen Elektronik dengan bubuhan tanda tangan elektronik sebagai alat verifikasi.

Yulia menjelaskan, Kepala Kantor Pertanahan di wilayah masingmasing nantinya bertugas menerima dan mengumpulkan pengajuan Sertipikat-el untuk disatukan dengan buku tanah dan disimpan menjadi warkah pada Kantor Pertanahan. Warkah yang dimaksud adalah dilakukan alih media (scan) dan disimpan pada pangkalan data. “Masyarakat tidak perlu khawatir dengan keamanan pendaftaran tanah elektronik ini, karena penyelenggaraannya dilakukan secara andal, aman dan bertanggung jawab. Pengumpulan, pengolaan dan penyajian data akan disimpan pada Pangkalan Data Sistem Elektronik sehingga terjaga keamanan dan otentikasinya,” terangnya.

Kepala Biro Hubungan Masyarakat Kementerian ATR/BPN Yulia Jaya Nirmawati memastikan peraturan tersebut sah sebagai dasar pemberlakuan sertipikat elektronik. “Pelaksanaan pendaftaran tanah

58|2021

pinjam uang ke bank, itu sertipikatnya sudah elektronik,” kata Suyus yang mengklaim program ini semakin memberi manfaat selama pandemi. Menurutnya, digitalisasi surat tanah ini bertujuan untuk memudahkan pelayanan, mencegah pemalsuan, dan pengecekan yang lebih mudah. Ia mencontohkan dalam praktik jual-beli, seorang pembeli nantinya tidak harus mengecek langsung ke lokasi. “Mudahnya begini, si A punya tanah di Semarang, terus mau jual tanahnya. Sementara si A domisili di Jakarta. Kalau sekarang itu prosedurnya harus ke Semarang, karena semua dokumen itu fisik, analog. Nah dengan bentuk elektronik ini, si A bisa melakukan pengecekan secara elektronik, langsung ke sistem karena sertipikat tanah elektronik nantinya disertai barcode. Dengan teknologi ini bisa lebih cepat,” papar Suyus.

Sertipikat Fisik Tidak Ditarik Meski begitu, dalam proses pendaftaran Sertipikat-el, Menteri ATR/BPN Sofyan A Djalil menegaskan, pihaknya tidak akan menarik sertipikat lama (fisik). Menurutnya, sertipikat fisik masih tetap berlaku sampai dengan proses penggantian sertipikat-el tuntas dilakukan. “Untuk Sertipikat Elektronik banyak sekali kekeliruan, banyak sekali salah paham. Banyak sekali orang-orang mengutip di luar konteks. Saya tegaskan, itu tidak benar. BPN tidak akan menarik sertipikat. Semua sertipikat lama tetap berlaku sampai kemudian kita transform ke dalam bentuk Sertipikat Elektronik. Dan itu perlu waktu,” lugas Sofyan dalam Webinar Arah Kebijakan Pertanahan Pasca-UU Cipta Kerja, Kamis (04/02/2021).

Hal itu dibenarkan Dirjen Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah, Kementerian ATR/BPN, Suyus Windayana. Ia mengklaim, teknologi penyimpanan data sudah dipersiapkan dengan jaminan keamanan mumpuni. Teknologi tersebut dirancang dengan melibatkan Badan Sandi dan Siber Nasional. “Memang butuh penyuluhan mendalam kepada masyarakat, tapi yang jelas teknologi dokumen elektronik itu secure. Badan Sandi Dan Siber Nasional itu sudah punya teknologi dan itu menjadi lebih secure,” kata Suyus di Jakarta, Rabu (4/2/2021).

Jaminan ke Bank Sertipikat Sudah Elektronik Suyus menambahkan pihaknya sudah memberlakukan hal serupa pada pelayanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-el) tahun lalu. Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Terkait hal ini, Kementerian ATR/BPN melibatkan 1.700 lembaga di antaranya perbankan, lembaga pinjaman, koperasi dan lainnya. “Jadi sudah ada 500.000 sertipikat kita keluarkan, kalau mau

Sofyan menambahkan, transformasi layanan pertanahan seperti Sertipikat-el, Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), kemudian untuk memajukan dunia usaha, orang-orang yang pinjam uang pada bank dikenalkan Hak Tanggunan Elektronik (HT-el) hingga pengecekan zona nilai tanah bisa dicek lewat digital, ini akan memudahkan kepentingan masing-masing warga. Sertipikasi tanah menjadi program Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR)/Badan Pertanahan Nasional (BPN) hingga delapan tahun ke depan. Ini dijadikan prioritas karena secara nasional tanah yang sudah bersertipikat baru sekitar 45%. Bila tidak ada percepatan dibutuhkan 100 tahun untuk menyelesaikannya. “Alhamdulillah, sertipikat kita keluarkan jutaan setiap tahun. Bahkan produk PTSL kita mengeluarkan 11 juta sertipikat dalam setahun, walaupun targetnya di bawah itu. Tahun 2020 karena pandemi, produk PTSL kita kurang, hanya 6 jutaan sertipikat, tapi itu masih cukup banyak dibandingkan dengan sebelumnya. Kami terus memperbaiki mekanisme layanan pertanahan supaya orang mengurus sertipikat sesuai prosedur dengan waktu lebih pasti,” kata Sofyan.

Prioritaskan Aset Pemerintah Program sertipikat tanah digital tidak serta merta diterapkan seluruh Indonesia. Nantinya, dilakukan bertahap diawali dari kota-kota besar seperti Jakarta dan Surabaya yang akan dijadikan proyek percontohan.

58|2021

Yulia mengatakan, sertipikat tanah yang sudah dipegang oleh masyarakat dapat diajukan menjadi sertipikat elektronik. “Jadi itu dilakukan dengan permohonan masyarakat. Kalau masyarakat ingin lebih nyaman, lebih mudah memprosesnya, nanti lebih private,” katanya. Prioritas digitalisasi sertipikat tanah akan menyasar ke instansi pemerintah, seperti aset milik pemerintah dan BUMN yang sudah mulai terbiasa dengan dokumen elektronik sebelum dilanjutkan sertifikasi tanah masyarakat. Kementerian ATR/BPN menargetkan program ini sudah mulai diterapkan hingga lima tahun ke depan. “Semoga di lima tahun ke depan kita bisa selesaikan. Kalau bisa seluruh Indonesia. Tapi untuk daerah yang secara infrastruktur sudah siap, masyarakat sudah siap, akan kita mulai pada tahun ini,” jelas Yulia.

Sertipikat Elektronik, Jaminan Hukum Lebih Tinggi? Penggunaan sertipikat elektronik akan dimulai pada tahun ini, seperti tertuang dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik. Beleid diteken dan berlaku mulai 12 Januari 2021.Melalui peraturan tersebut, untuk ke depannya sertipikat tanah tak lagi berbentuk kertas atau buku, melainkan berbentuk elektronik yang datanya masuk ke dalam sistem komputer.

58|2021

Pro dan kontra terlihat. Ada yang mendukung, ada pula yang meragukan. Guru Besar Ilmu Hukum Agraria Fakultas Kehutanan Universitas Padjadjaran Bandung (Unpad) Ida Nurlinda menyatakan tidak mudah untuk pemerintah menjamin data-data yang diajukan oleh masyarakat untuk mendapatkan sertipikat tanah. Biasanya, BPN menerima data masyarakat apa adanya. “Sistem pendaftaran tanah Indonesia adalah publikasi negatif, BPN menerima data dari pendaftar apa adanya. Berbeda dengan negara-negara yang menggunakan sistem pendaftaran positif,” ujar Ida melalui sambungan seluler di Bogor, Jawa barat, Rabu (3/2/2021). Menurut Ida, yang terpenting dalam hal ini adalah apakah si pemegang sertipikat itu adalah pemegang data yang berhak dan dilindungi hukum. Dengan kata lain, sambungnya, pendaftar bisa saja bukan pemilik tanah tersebut dan memiliki itikad buruk. “Bagaimana jaminan keamanannya. Apakah pemerintah siap memberikan ganti rugi kepada pemilik tanah yang dirugikan jika ada data yang keliru?,” ucap Ida. Terpisah, Pengamat Properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, mengatakan sertipikat elektronik yang selanjutnya disebut sertipikat-el ini justru akan memberikan jaminan hukum lebih tinggi kepada pemilik tanah karena semua informasi pemilik masih dalam basis data.

Ali menyatakan, penerapan sertipikat-el ini juga akan memudahkan penyelesaian sengkarut permasalahan di pelayanan pertanahan seperti sertipikat ganda, pemalsuan hingga kasus sengketa. “Pemilik tanah juga akan terhindar dari risiko kehilangan sertipikat, karena di samping datanya sudah tersimpan dengan baik dan valid melalui proses kode, verifikasi, dan notifikasi yang selama ini terbiasa dilakukan dalam perangkat digital, pemilik tanah juga tidak perlu waswas sertipikat hilang karena memang secara fisik tidak ada,” ujar Ali.

mengubah sertipikat lama dari kertas menjadi digital. “Karena nanti sistem ini bersifat pribadi, maka semua data dan kode akses yang bersifat pribadi harus dijaga privasinya,” ucap Ali.

Meski begitu, ia sepakat bahwa proses perubahan sertipikat-el membutuhkan waktu dan dilakukan secara bertahap. “Pastinya penerapannya akan bertahap karena masih banyak masyarakat yang belum terbiasa dengan perangkat digital,” imbuhnya.

“Saya melihat kemungkinan risiko tersebut malah lebih besar terjadi pada sertipikat analog, dan harusnya sertipikat-el relatif lebih aman karena proses validasi data elektronik sejak memasukkan data fisik dan yuridis pastinya menggunakan bukan sembarang kode. Kode rahasia itu disiapkan untuk menjamin autentikasi sampai pengesahan sertipikat-el dengan menggunakan tanda tangan elektronik secara resmi dan sah yang tidak mudah ditiru. Prosesnya tidak sembarangan,” terangnya. ● [Andrian Saputri]

Menurutnya, hal yang terpenting dalam transformasi ini adalah terjaminnya validitas data-data masyarakat yang mengajukan kepemilikan sertipikat, baik mengajukan sertipikat baru maupun

Terkait peluang “oknum nakal” yang memiliki itikad buruk tentang kecurangan data yang diberikan sehingga dapat merugikan pemilik tanah yang sebenarnya, Ali melihat risiko tersebut justru mudah ditekan saat sertipikat berbasis data digital tersebut telah diterapkan.

58|2021

Marketing Breakthrough

ANGER MANAGEMENT T ahukah Anda bahwa Anda hanya perlu menggerakkan 13 otot wajah untuk dapat memberikan senyum yang indah dan harus menggerakkan 111 otot muka ketika Anda marah. Tuhan memberikan anugerah yang sangat besar agar kita dapat lebih banyak tersenyum daripada marah. Setiap kali kita tersenyum, ada perasaan yang nyaman di dalam diri kita; kita akan lebih menyenangi diri kita dan secara tidak langsung orang yang kita beri senyum pun akan merasakan hal yang sama. Cobalah gunakan senyuman Anda setiap saat. Nelson Mandela menjabarkan dengan tepat bahwa kebencian itu bagaikan seorang yang meminum racun dan mengharapkan musuhnya yang mati karena racun tersebut. Kemarahan maupun kebencian dapat meracuni pikiran, jika tidak dihentikan, dapat menjadi tindakan yang mencelakakan diri sendiri maupun orang lain. Simaklah cerita nyata yang terjadi di Thailand. Seorang pasien penyakit jantung datang ke sebuah rumah sakit di Bangkok untuk menjalani operasi jantung. Namun selama masa pemeriksaan sampai dengan operasi, pria ini dilayani

58|2021

Darmadi Darmawangsa Motivator dan Pakar Pemasaran Properti

dengan kasar oleh seorang suster yang bengis. Kebencian pria ini makin lama makin memuncak. Setelah menjalani operasi dengan sukses, sang suster itu terus melontarkan kata-kata kasar kepadanya. Oleh karena sudah tidak tahan akan katakata kasar dan sikap suster itu, sang pasien merencanakan sebuah aksi balas dendam. Salah seorang dari anggota keluarganya memberikan bingkisan berisi buah-buahan kepadanya. Salah satu buah yang menarik perhatian pasien itu adalah buah bisa. Timbul ide jahat dipikirannya untuk menaruh kulit pisang di depan pintu masuk kamarnya dengan harapan suster itu menginjaknya.

For every second spent in anger, a minute of happiness is wasted. (Unknown)

Walau dengan tubuh yang masih lemah, sang pasien menaruh kulit pisang itu di depan pintu kamarnya. Kejadian berlangsung seperti apa yang diharapkannya, suster malang itu menginjak kulit pisang tadi dan tergelincir jatuh dengan kerasnya. Melihat aksinya berhasil, sang pasien tidak kuat menahan tawanya yang menggelegar, akibatnya luka jahitan operasinya terbuka dan ia harus dilarikan kembali ke kamar operasi. Cerita nyata lainnya menimpa seorang istri dari Singapura yang berusia 34 tahun, setelah berkeluarga lebih dari 16 tahun dan telah memiliki tiga anak, ia begitu marah mendengar berita bahwa suaminya yang bekerja sebagai salesman mobil mewah selingkuh dengan wanita yang lebih muda. Melihat gelagat suaminya yang mulai mengabaikannya dan pulang malam hampir setiap hari, wanita itu tidak tahan dan berencana untuk bercerai. Akibat ingin membalas dendam atas perbuatan suaminya, pada suatu hari wanita itu langsung mendatangi tempat kerja suaminya. Dengan membabi buta, ia menghancurkan kaca dan menghantam bodi mobil-mobil mewah di showroom dengan martil, mobil-mobil itu terdiri atas mobil bermerek papan atas seperti Mercedes Benz dan Volvo. Ketika ia ditangkap oleh pihak berwajib, pihak showroom mobil mengklaim denda sebesar US$60.000. Wanita itu benar-benar tidak memperhitungkan kenyataan ini dan saking kagetnya ia akhirnya meninggal dunia. Rupanya ia tak sanggup mendengar berita itu. Dari dua cerita nyata tadi, mudah-mudahan kita dapat menarik pelajaran untuk tidak memendam kemarahan atau membalas kebencian kita. ●

58|2021

OBSERVE YOUR CORNER WITH STYLE

RINGAN ALA SKANDINAVIA

nspirasi gaya dekor ala skandinavia rasanya tak pernah gagal memenuhi selera banyak orang. Penggunaan warna cenderung lembut, perabot yang simpel dan tak banyak pernak-pernik menjadi daya tariknya. Interior skandinavia menampilkan kesan ringan, tidak terlalu rumit namun tetap elegan. Cocok untuk hunian urban di kota besar seperti Jakarta.

Lazimnya, tone warna monokrom seperti putih dan abu-abu banyak digunakan di rumah bergaya skandinavia. Unsur kayu kecokelatan sengaja dihadirkan untuk menambah kesan alami. Perabotan yang dipilih rerata berbentuk geometris-asimetris dengan kaki-kaki ramping. Berikut adalah salah satu contoh penataan interior gaya skandinavia di rumah minimalis yang dibangun di lahan terbatas.

Warna Pastel Skema warna dasar atau monokrom pastel menjadi aksen utama pada interior ala skandinavia. Mulai dari warna putih, abu-abu, coklat muda hingga biru klasik dianggap mampu memunculkan kesan natural dan hangat. Sesekali warna vibran hadir sebagai peneduh ruangan. Aksen putih pada elemen batu bata ekspos yang menempel di seluruh dinding ruang menguatkan kesan skandinavia yang simplicity namun tetap modern dan berkelas.

58|2021

Perabot Ramping Selain warna-warna kalem, umumnya gaya dekorasi rumah ala skandinavia juga mengandalkan perabot ramping tak banyak printilan. Di ruangan ini misalnya, sofa abu-abu dua dudukan tampil menawan berkat empat kaki-kaki mungil nan langsing sebagai penyangganya. Lemari pajangan sengaja dibuat tanpa penutup untuk menampilkan kesan simpel. Material kayu berwarna coklat pada lemari melugaskan kesan natural pada ruangan. Baik meja, coffee table hingga ambalan didesain asimetris tanpa banyak lekukan. Tanaman hias berpot putih menambah kesan tropis dan segar pada ruangan.

58|2021

Kesan Berantakan Seperangkat sofa broken white bermaterial kain linen dan selimut motif asimetris menampilkan kesan “tak dibuat-buat”. Interior seolah ‘berantakan’, tapi indah bahkan terasa lebih homey. Tone natural itu dipadu dengan minor permainan warna gelap melalui aplikasi meja oval berwarna hitam yang terbuat dari kayu Belanda. Menyatu dengan ruang keluarga adalah area makan yang dilengkapi meja bulat permukaan putih dilengkapi tiga kaki-kaki ramping dari bahan kayu, selaras dengan kursi yang tampak ringan yang juga berbahan kayu.

58|2021

Kayu-Kayu Berlama-lama di dapur seperti ini siapa yang nggak mau? Elemen kayu mendominasi area

Intim dan Teduh Kamar tidur dirancang lebih hangat dan intim dengan mengeksplorasi tema warna pastel secara maksimal. Permainan warna-warna kalem seperti broken white dan coklat mendominasi seluruh ruangan, termasuk backdrop tempat tidur. Di kamar tidur masih ditambahkan pelapis lantai parket dengan olah warna mengombinasikan tone hangat dan natural coklat muda aksen krem mirip corak kayu solid. Ruang kamar dimaksimalkan fungsinya untuk tempat tidur dan tempat penyimpanan. Konsep furnitur dibuat lose agar lebih mudah diatur saat penghuni ingin mendekor ulang layout kamar tidurnya. Meja sudut dari kayu yang dilengkapi laci-laci dengan material kayu laminasi bernuansa coklat muda menambah kesan alami ruangan.

dapur termasuk pada penutup ambalan pada lemari kitchen set bagian atas. Kesan mewah pada dapur hadir berkat permukaan counter top table yang menggunakan batu alam kecokelatan. Memasukkan area laundry atau kegiatan mencuci pakaian ke dalam pantry kini umum menjadi pilihan di hunian sempit seperti apartemen maupun rumah klaster ukuran di bawah 70 m2. Standar mesin cuci yang digunakan juga harus disesuaikan dengan situasi dapur yang juga dijaga kering dengan kegiatan masak yang bersifat ringan. ● [Andrian Saputri]

58|2021

BANKING

Main Report

58|2021

PT BANK CENTRAL ASIA TBK

MAKSIMALKAN LAYANAN

DIGITAL Produk layanan berbasis digital yang telah dihadirkan KPR BCA, salah satunya melalui website rumahsaya.bca.co.id yang dilengkapi dengan berbagai fitur pengajuan KPR secara online.

andemi Covid-19 yang melanda Indonesia sejak awal Maret 2020 telah menghambat aktivitas

bisnis berbagai sektor, bahkan pertumbuhan ekonomi Indonesia pun anjlok hingga di akhir 2020. Meski demikian, berbagai penyesuaian dan terobosan yang telah dilakukan memberi secercah harapan mulai menggeliatnya aktivitas bisnis menuju arah pemulihan. Tidak heran, banyak perusahaan yang menyampaikan tren pertumbuhan positif di akhir tahun lalu. Demikian halnya pada sektor perbankan yang tentu tidak lepas dari dampak pandemi. Sebagai sektor usaha yang memiliki fungsi intermediasi, kinerja perbankan sangat bergantung pada sektor-sektor terkait lainnya. Salah satunya adalah sektor properti yang terkoreksi tajam di sepanjang 2020 lalu. Sebagaimana analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch, penjualan pasar perumahan sepanjang tahun 2020 di Jakarta, Bogor, Depok, dan Bekasi (Jabodebek)-Banten sebagai benchmark perumahan nasional menurun

drastis sebesar 31,8 persen dibandingkan penjualan tahun 2019, dan ini merupakan tingkat penjualan terendah sejak siklus properti mengalami perlambatan tahun 2013. PT Bank Central Asia Tbk (BCA) sebagai bank swasta terbesar juga terus melakukan berbagai upaya guna menjaga kualitas KPRnya. Sejak akhir Q1 2020, KPR BCA fokus pada restrukturisasi yang diberikan kepada nasabah yang terdampak Covid-19, sehingga nasabah tetap mampu melanjutkan pembayaran kreditnya. Hal ini secara otomatis juga menjaga kualitas kredit KPR secara keseluruhan. Pada saat Q3 2020, setelah melihat kondisi usaha yang berangsur mulai bergerak kembali, BCA menyelenggarakan gelaran KPR BCA ONLINEXPO yang berlangsung selama satu bulan. Di tengah pandemi, BCA tetap berusaha memenuhi kebutuhan nasabahnya. Dalam gelaran EXPO online tersebut, disediakan berbagai fasilitas, seperti konsultasi melalui live chat, telepon, dan video call. Selain itu, nasabah juga dapat mengajukan permohonan KPR secara online. “BCA berupaya untuk mengoptimalkan penggunaan teknologi dalam aktivitas baik internal maupun eksternal untuk mendukung kegiatan operasional sehari-hari, sehingga nasabah tetap terlayani dengan baik,” ujar Felicia M Simon, Executive Vice President of Consumer Loan BCA.

58|2021

BANKING fitur pengajuan KPR secara online, antara lain pengajuan KPR melalui e-form, tracking status pengajuan KPR melalui website bca.co.id dan website rumahsaya.bca.co.id. Dengan demikian, layanan dan informasi KPR BCA dapat diakses dari manapun dan kapanpun. Layanan berbasis digital ini tentunya untuk memberikan solusi sekaligus menjawab kebutuhan masyarakat dalam mewujudkan hunian ideal yang sejalan dengan perkembangan teknologi. “Melalui layanan ini, nasabah maupun masyarakat umum dapat dengan mudah menikmati berbagai layanan maupun informasi KPR BCA dimanapun dan kapanpun tanpa perlu ada tatap muka, tanpa adanya batas ruang dan waktu,” terang Felicia. Hingga Q3 2020, pencapaian kredit konsumer turun 9.4 persen YoY, sedangkan pencapaian KPR BCA turun 3.1 persen YoY. Hal ini, menurut Felicia, dikarenakan selama pandemi, pihaknya fokus pada pengelolaan kualitas kredit, di sisi lain, permintaan juga mengalami penurunan. “Dengan kualitas kredit yang terjaga, maka kami dapat lebih leluasa untuk melakukan pelepasan kredit yang lebih besar disaat kondisi sudah lebih baik,” katanya.

TREN 2021 Hingga kini, pandemi Covid-19 masih terus berlanjut. Namun demikian, Felicia optimis pertumbuhan bisnis properti di tahun ini akan lebih baik, meski belum sepenuhnya kembali normal seperti masa pra-pandemi. Hal ini mengingat pemulihan ekonomi juga bergantung pada pelaksanaan vaksinasi yang dilakukan secara bertahap oleh pemerintah sehingga membutuhkan waktu. “Masyarakat dan dunia usaha juga mulai menyesuaikan diri dan membudayakan cara kerja baru di masa new normal,” katanya.

Namun jauh sebelum pandemi, sejatinya KPR BCA juga telah mengembangkan sistem otomasi dan digitalisasi, baik untuk keperluan operasional maupun layanan kepada nasabahnya. Sehingga dengan situasi pandemi, BCA pun semakin intens memberikan pelayanannya dengan memanfaatkan teknologi tersebut. “Tidak ada pandemi pun, BCA sudah bergerak ke arah sana, hanya dengan situasi pandemi ini menjadi enforcement bagi digitalisasi di sektor perbankan,” ungkap Felicia. Menurutnya, penyesuaian yang dilakukan tersebut lebih kepada mempercepat dan memaksimalkan penggunaan infrastruktur layanan digital yang sudah ada dan membiasakan karyawan BCA untuk memberikan layanan secara virtual. Contohnya, pembukaan rekening secara online dan gelaran KPR BCA ONLINEXPO. Beberapa produk layanan berbasis digital yang telah dihadirkan KPR BCA, salah satunya melalui website rumahsaya.bca.co.id yang dilengkapi dengan berbagai

58|2021

Dia berharap, melalui kebijakan pemerintah dalam Program Pemulihan Ekonomi Nasional yang sedang berjalan saat ini sebagai stimulus untuk bisnis, dapat pulih lebih cepat dan berlanjut pada meningkatnya daya beli masyarakat. Di sisi lain, rumah merupakan kebutuhan penting dalam kehidupan manusia, apalagi jika sudah berkeluarga, kebutuhan akan rumah tidak akan hilang. Penundaan pembelian rumah yang terjadi di tahun 2020 lebih disebabkan karena kekhawatiran calon pembeli akan stabilitas keuangan mereka akibat pandemi. “Beberapa kegiatan launching yang sukses dilakukan oleh pengembang di pertengahan hingga akhir 2020 diharapkan dapat berlanjut di 2021 sejalan dengan rencana-rencana penjualan yang sudah dicanangkan oleh para pengembang tersebut,” ungkapnya.

“

BCA Tetap Memberikan Layanan Terbaik untuk Semua Segmen. Namun Saat Pandemi, Segmen Menengah, Terutama End User Meningkat. Dari Sini Kami Melihat Potensi Segmen yang Cukup Besar untuk Dieksplor dan Digarap Lebih Mendalam untuk Penawaran Maupun Pemasaran Produk KPR.

Felicia menggambarkan, tren hunian yang bakal tetap menarik bagi konsumen, terutama kalangan milenial, biasanya dari segi lokasi yang mudah diakses dengan transportasi umum, seperti MRT, KRL dan

STRATEGI Masih berkutat pada persoalan pandemi, BCA pun menyiapkan

Transjakarta, jika berada di wilayah Jabodetabek.

sejumlah strategi mengantisipasinya. Tantangan terberat di 2021 ini, sebut Felicia adalah mempertahankan kualitas kredit properti dari

Sementara dari segi ukuran juga mencukupi kebutuhan keluarga dan

nasabah yang terdampak pandemi supaya dapat kembali lancar dan normal seperti semula.

desain minimalis yang tidak memerlukan biaya maintenance yang tinggi. Hunian juga yang memiliki desain dengan ruang kerja saat WFH (work from home) dan ruang terbuka yang memadai.

Pola konsumsi dan preferensi masyarakat yang berubah juga turut mempengaruhi strategi bisnis properti sehingga dituntut untuk kreatif

“Saat ini banyak orang semakin memperhatikan faktor kesehatan, sehingga ini pun menjadi pertimbangan penting bagi mereka sebelum beli hunian,” jelasnya.

dalam ide-ide yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat saat ini.

Beberapa wilayah potensial yang menjadi bidikan BCA tersebut, selain di Jabodetabek, yakni Surabaya, Bandung, Semarang, dan beberapa kota lainnya. Untuk diketahui, hingga akhir Desember 2020, ada lebih dari 800 proyek perumahan maupun apartemen yang tersebar di seluruh Indonesia yang sudah bekerjasama dengan BCA. Pada tahun 2021 ini, sektor properti diperkirakan akan tumbuh lebih baik dan begitu juga dengan target penjualan pengembang-pengembang yang bekerjasama dengan BCA. Dengan suku bunga yang diperkirakan masih dalam tren menurun, ungkap Felicia, kebijakan pemerintah yang diharapkan dapat lebih efektif menekan laju penambahan kasus Covid-19 namun tidak melemahkan kegiatan usaha, serta vaksinasi yang saat ini sudah dimulai oleh pemerintah secara bertahap, maka diharapkan dapat berdampak positif terhadap sektor riil dan memulihkan minat dan daya beli masyarakat terhadap properti.

Terkait kualitas kredit, BCA melakukan monitoring secara berkala terhadap debitur KPR yang telah diberikan kebijakan restrukturisasi serta proaktif menawarkan solusi yang tepat supaya pembayaran kredit tetap berjalan dengan lancar. Sementara dalam strategi marketing, BCA mulai ekspansif ke segmen milenial serta metode pemasaran baru seperti EXPO Online. Langkah strategis lainnya, yakni mengoptimalisasi pemanfaatan teknologi. BCA akan semakin memaksimalkan layanan berbasis digital kepada nasabah sebagai sebuah alternatif layanan bagi nasabah untuk beradaptasi di masa new normal. Tentu tidak semua layanan bank akan dilakukan secara digital mengingat emotional bonding dengan nasabah sangatlah penting. Misalnya, gelaran BCA EXPO setiap tahunnya menjadi ajang bertemunya BCA dengan nasabah-nasabah setianya dan menjadi kesempatan bagi BCA memberikan layanan terbaiknya sesuai dengan kebutuhan nasabah. “Saat ini, kantor-kantor cabang BCA masih dapat memberikan layanan tatap muka dengan nasabah dengan tetap menjalankan protokol kesehatan,” sebut Felicia. ●

58|2021

BANKING

PRODUK DAN LAYANAN BCA

MENARIK DAN SESUAI KEBUTUHAN Khusus pada program HUT BCA ke-64 tahun 2021 ini, suku bunga KPR 3.88% eff.p.a untuk fix 1 tahun yang berlaku sampai dengan 31 Mei 2021.

i tengah situasi pandemi Covid-19, PT Bank Central Asia Tbk (BCA) tetap berupaya untuk terus memenuhi kebutuhan para nasabahnya. Dalam rangka lebih mendekatkan produk dan layanannya kepada nasabah dan masyarakat luas, BCA juga rutin menyelenggarakan kegiatan pameran. Sebut saja BCA Expoversary yang diselenggarakan setiap tahun sekaligus dalam rangka memperingati ulang tahun BCA. Selain itu, BCA juga mengadakan gelaran EXPO lainnya di kotakota besar Indonesia dalam bentuk EXPO Regional maupun Autoshow. Pada Q3 tahun lalu, BCA juga sukses menggelar expo online bertajuk KPR BCA ONLINEXPO. Melalui kegiatan tersebut, BCA berhasil meraih sebanyak 5.000 aplikasi. Pencapaian yang sangat menggembirakan lantaran antusiasme nasabah ternyata cukup besar, meski di tengah kondisi pandemi. “Pencapaian tersebut, tentunya tidak lepas dari loyalitas dan kepercayaan nasabah BCA di Tanah Air,” ujar Felicia M Simon, Executive Vice President of Consumer Loan BCA.

58|2021

Untuk tahun ini, Felicia melanjutkan, kegiatan BCA Expoversary Online 2021 yang diadakan di Februari, digelar secara online, dan

Untuk tahun 2021 ini, BCA masih tetap mengandalkan beberapa produk KPR unggulannya. Antara lain, KPR Pembelian yang bertujuan

ini merupakan ExpoVersary online pertama. Dia berharap, BCA Expoversary Online 2021 ini dapat menjangkau seluruh masyarakat

untuk membantu nasabah membiayai pembelian hunian idaman. Ada juga KPR Refinancing yang akan membantu nasabah untuk memenuhi

secara nasional dan memenuhi kebutuhan masyarakat atas produkproduk BCA.

kebutuhan-kebutuhan lainnya. Khusus pada program HUT BCA ke-64 tahun 2021 ini, suku bunga KPR 3.88% eff.p.a untuk fix 1 tahun yang

“Meski digelar secara online, tetapi nasabah dapat tetap merasakan semaraknya sebuah pameran. Selain KPR, produk lain yang akan

berlaku sampai dengan 31 Mei 2021. “Berbagai kemudahan yang diberikan kepada nasabah yang sedang

turut serta diantaranya Kredit Kendaraan Bermotor, Kredit Sepeda Motor, serta berbagai macam produk serta solusi dari BCA dan anak

mencari hunian dapat ditemukan dalam gelaran BCA Expoversary Online 2021 yang akan diselenggarakan secara virtual serta

perusahaan,” jelas Felicia.

kemudahan dalam proses pengajuan KPR yang dapat dilakukan secara online,” terang Felicia.

Untuk diketahui, pada BCA Expoversary 2020 tahun lalu yang diselenggarakan secara offline, BCA mencatat lebih dari 70.000 pengunjung yang antusias menghadiri acara tersebut. Sementara

Selain melalui program-program KPR yang sudah ada, BCA juga akan terus berinovasi dalam menghadirkan berbagai program menarik

untuk BCA Expoversary Online 2021, Felicia berharap akan lebih banyak nasabah BCA yang berpartisipasi dan bertransaksi dalam

lainnya, yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat, terutama berbagai inovasi dalam layanan perbankan digital. Hal ini dimaksudkan untuk

gelaran online ini.

semakin membantu nasabah agar lebih cepat mendapatkan informasi yang jelas, serta berbagai kemudahan dalam pengajuan KPR-nya.

“Kami juga berharap gelaran ini dapat memberikan nilai tambah kepada masyarakat luas serta dapat memberikan kontribusi untuk meningkatkan roda perekonomian nasional,” harapnya. BCA Expoversary Online 2021 menghadirkan lebih dari 280 proyek perumahan dan apartemen se-Indonesia. Sementara kantor property agent yang dihadirkan berkisar kurang lebih 170 kantor. Felicia memastikan bahwa kegiatan ini juga akan menghadirkan sejumlah promo menarik, khususnya bunga spesial persembahan dari KPR BCA dalam rangka menyambut HUT BCA ke-64 tahun. Berbagai kemudahan dan benefit lainnya untuk nasabah setia BCA juga akan diberikan. Bagi nasabah atau konsumen yang ingin mengetahui informasi terkini mengenai program dan bunga spesial KPR BCA, dapat dilihat pada akun sosial media di INSTAGRAM @GoodlifeBCA.

Layanan KPR Berbagai program dan kegiatan menarik yang diselenggarakan BCA, termasuk melalui pameran atau expo, juga merupakan upaya dalam mengejar target penyaluran KPR. BCA sendiri mencatat pertumbuhan KPR-nya dengan sangat baik dalam beberapa tahun belakangan ini. Felicia mengungkapkan, meski sepanjang tahun 2020 terjadi pandemi, KPR BCA tetap berinovasi, terutama dengan suksesnya penyelenggaraan KPR BCA ONLINEXPO di semester II-2020 yang menghasilkan bisnis yang signifikan sambil tetap memperhatikan kualitas kredit. Selain KPR, kata Felicia, KKB dan Kartu Kredit juga tetap menjadi andalan kredit konsumsi BCA. Produk-produk kredit konsumer ini menyediakan fitur yang berbeda dan beragam yang diharapkan dapat menjadi solusi untuk berbagai kebutuhan masyarakat. “Memang hingga saat ini, KPR masih mendominasi portofolio kredit konsumsi di BCA,” imbuhnya.

Selain itu, ragam program promo juga akan diluncurkan pada tahun ini. Untuk program KPR, yang pastinya akan ada adalah program bunga dalam rangka HUT BCA ke-64, kerjasama untuk mendukung launching yang dilakukan para pengembang, program KPR untuk nasabah payroll, maupun online gathering. “Program-program lainnya sudah masuk dalam perencanaan kami sambil melihat situasi dan kondisi pasar. Mulai bergeraknya sektor usaha, tentunya menjadi peluang yang baik di tahun ini,” ungkap Felicia. Pada intinya, lanjut Felicia, BCA selalu berusaha memberikan program yang menarik sesuai kebutuhan nasabah, dengan syarat yang mudah dan proses yang cepat. Nasabah juga dapat menikmati kemudahan layanan online KPR BCA, yaitu simulasi angsuran KPR, pengajuan KPR, dan mengetahui status pengajuan KPR secara real time.” Silakan mengakses website rumahsaya.bca.co.id,” ujarnya.

Secondary dan Primary Pengajuan KPR dengan jaminan secondary akan tetap diminati mengingat preferensi nasabah dalam memilih hunian idaman berbedabeda dan memiliki pertimbangan sendiri. Rumah seken juga bisa menjadi solusi yang tepat bagi konsumen yang ingin segera menempati rumahnya. Untuk tahun ini, Felicia memperkirakan, kebutuhan nasabah akan hunian, baik primary maupun secondary akan tetap berimbang. Jika dilihat dari pembiayaan untuk pembelian rumah sepanjang tahun 2020, maka sekitar 52% nasabah membeli rumah primary dan 48% nasabah membeli rumah secondary. “Jika dilihat dua tahun sebelumnya, tren permintaan nasabah terhadap hunian primary di 2020 meningkat signifikan mulai dari 43% di tahun 2018 dan 2019 menjadi 52% di tahun 2020,” terangnya. ●

58|2021

PROPERTY FIGURE

58|2021

FELICIA M SIMON, EXECUTIVE VICE PRESIDENT OF CONSUMER LOAN BCA

KESEMPATAN YANG SANGAT BERHARGA Felicia diberikan peluang untuk mengembangkan inisiatif dan ide-ide inovatif, membuat perencanaan dan strategi-strategi, serta menentukan langkah implementasi yang tepat.

PT Bank Central Asia Tbk (BCA) kini tumbuh sebagai bank swasta terbesar di Indonesia. Bahkan, dalam kurun waktu kurang dari 10 tahun, KPR BCA berhasil menjadi pemain utama atau Top Player di industri pembiayaan pemilikan rumah (KPR) non subsidi. Pencapaian itu, tidak lepas dari peran Felicia M Simon sebagai Executive Vice President of Consumer Loan BCA. Felicia dan team mampu melakukan gebrakan melalui sederet inovasi dan berhasil membawa perubahan besar melalui capaian yang membanggakan. “Bersama dengan team yang saya pimpin, kami berhasil mengembangkan KPR BCA dari Rp20-an triliun menjadi Rp94 triliun pada Q4-2019 dalam kurun waktu kurang dari 10 tahun. Kebijakan pricing kami yang menyediakan suku bunga fixed yang beragam juga direspon positif oleh pasar,” terang Felicia. Tidak hanya itu, KPR BCA juga berhasil mendapatkan award seperti Indonesia Country Awards Programme dari The Asian Banker, Indonesia WOW Brand dari Markplus, serta penghargaan-penghargaan lainnya. Felicia sendiri bergabung dengan BCA sejak tahun 1991. Saat itu perbankan sedang booming dan melakukan perekrutan banyak karyawan, termasuk BCA. Informasi Management Development Program (MDP) BCA, diperolehnya dari Universitas Tarumanagara, kampus dimana dia mengenyam pendidikannya.

Sebelumnya, Felicia sempat bekerja di sebuah bank yang lain, namun dirasakannya MDP lebih cocok dengan rencananya, maka dia pun mengikuti program BCA tersebut. Felicia menjalani training di kelas dan OJT (On The Job Training) dalam program ini selama satu tahun, serta menghadapi berbagai ujian lisan dan tertulis. “Ujian lisan ini biasanya bikin keder peserta MDP saat itu karena yang menguji adalah pejabat BCA yang rata-rata sudah senior dan banyak memberikan soal case-case yang terjadi di lapangan,” ungkapnya. Usai diterima, anak tertua dari empat bersaudara memulai kariernya sebagai Kepala Bagian di salah satu cabang BCA dan menangani layanan transaksi perbankan untuk nasabah. Kemudian mendapatkan beberapa penugasan memimpin Kantor Cabang Pembantu. Tahun 2000 Felicia dimutasi ke Kantor Pusat BCA dan diberikan kepercayaan untuk mengembangkan Bisnis Kredit Konsumer. Saat itu BCA mengubah bisnis model KPR menjadi sentralisasi. Cabang-cabang di Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan beberapa kota besar lainnya melakukan fungsi referral saja. Pemrosesan KPR disentralisasi pada beberapa unit kerja. Bergabung dengan team di Kantor Pusat BCA yang belum lama dibentuk tersebut, Felicia mendapatkan penugasan awal sebagai Kepala Biro Pengembangan Bisnis. Bersama dengan team yang hanya terdiri dari beberapa orang, mereka menyusun kebijakan-kebijakan baru dan melakukan sosialisasi dari kota ke kota. “Dalam perjalanan dinas tersebut, kami juga menjajaki kerjasama dengan berbagai pengembang dan agen properti untuk memperluas penetrasi KPR BCA,” Felicia menjelaskan.

58|2021

Lepas itu, penugasan berlanjut ke Biro Penjualan. Di sini, Felicia bertanggung jawab atas pertumbuhan KPR dan Kredit Kendaraan Bermotor. Untuk Kredit Kendaraan Bermotor, saat itu BCA melakukan joint financing dengan anak perusahaan dan beberapa perusahaan multifinance. Tantangan berikut yang diberikan kepadanya adalah memimpin team operasional yang melakukan proses end to end KPR, termasuk sampai ke fungsi collection dan custodian, sebelum akhirnya diberikan kepercayaan untuk memimpin Divisi Bisnis Kredit Konsumer di Kantor Pusat BCA. Setiap proses yang dilewatinya, hingga mencapai karier tertingginya saat ini, tidak lepas dari dukungan orang tua yang tetap berjalan sampai saat ini. Tidak hanya itu, dukungan suami yang juga seorang bankir, serta support dari kedua putri dan putra bungsunya, disadarinya menjadi pendorong utama kesuksesannya tersebut. “Orang tua saya mendidik anak-anaknya termasuk anak perempuannya untuk berkarier. Jadi sesudah menyelesaikan kuliah, saya ingin bekerja. Saya memilih untuk melamar ke perusahaanperusahaan yang memiliki program pengembangan management,” jelas Felicia.

Pengalaman Berharga Di BCA, Felicia menemukan kesempatan yang sangat berharga untuk terus belajar dan mengembangkan dirinya. Dia diberikan peluang untuk mengembangkan inisiatif dan ide-ide inovatif, membuat perencanaan dan strategi-strategi, serta menentukan langkah implementasi yang tepat. Hal-hal tersebut merupakan kesempatan belajar yang berharga dan sekaligus memperkaya kemampuan pribadi dan leadership-nya. Selain itu, teamwork yang solid dan komunikasi yang baik dengan atasan,

58|2021

serta sesama kolega dan team, menghasilkan lingkungan kerja yang kekeluargaan namun tetap produktif. Dari sekian banyak tantangan dan pengalaman kariernya di BCA, penyelenggaraan KPR BCA ONLINEXPO disebutnya sebagai salah satu pengalaman yang paling berkesan. Di tengah situasi pandemi Covid-19 yang berdampak besar pada penurunan ekonomi tahun lalu, team-nya diberikan tantangan oleh Top Management BCA untuk menyelenggarakan event virtual expo. “Dukungan Top Management ini meningkatkan antusiasme dan semangat saya dan team untuk mewujudkan KPR BCA ONLINEXPO meskipun waktu persiapannya sangat singkat,” ungkapnya. Pengalaman pertama mengadakan event virtual tersebut ternyata melahirkan banyak hal baru yang sangat berbeda dengan penyelenggaraan expo offline. Meski mereka telah mahir dalam menyelenggarakan expo offline yang sudah berkali-kali, namun tidak sepenuhnya bisa langsung diaplikasikan dalam event virtual ini. Pengembangan microsite, beserta seluruh fiturnya yang harus ON 24 jam dan mudah diakses secara nasional, menjadi hal yang utama. “Kami juga harus mampu menggabungkan kebutuhan akan layanan yang bersifat personal yang masih harus dilakukan oleh manusia atau human touch ke dalam platform digital tersebut,” kisahnya. Human touch tersebut tetap perlu menjadi perhatian dan difasilitasi, mengingat KPR adalah produk dengan komitmen jangka panjang. Human touch ini juga menjadi solusi bagi segmen nasabah yang belum terbiasa dengan layanan digital. Ada sekitar 230-an project pengembang dari berbagai kota yang berpartisipasi. Event yang terselenggara selama satu bulan tersebut dikunjungi lebih dari 100.000 visitors dan berhasil mendapatkan 5.000 aplikasi permohonan KPR.

“Bisnis yang kami peroleh dari event ini berhasil meningkatkan realisasi kredit secara signifikan di kuartal terakhir 2020,” katanya bangga. Felicia mengakui bahwa salah satu tantangan terberat dalam pekerjaannya tersebut adalah harus melewati krisis imbas pandemi Covid-19 di tahun 2020 lalu. Saat itu, pihaknya menghadapi situasi challenging dalam pelepasan kredit. Permintaan kredit baru mengalami penurunan yang cukup besar. Kondisi keuangan pemohon KPR juga terlihat banyak yang terdampak karena pandemi ini. Di sisi lain, permintaan restrukturisasi kredit juga mengalami lonjakan signifikan. Sampai dengan September 2020, kata dia, pihaknya sudah menyelesaikan restrukturisasi sebanyak 8 persen dari total debitur KPR. Sejalan dengan dampak pandemi terhadap berbagai sektor usaha, pembayaran angsuran debitur ada yang mengalami tunggakan dan akhirnya mengakibatkan kenaikan NPL. “Pelaksanaan restrukturisasi dan pengelolaan kualitas kredit menjadi hal penting yang segera kami tindaklanjuti saat itu,” tegasnya. Menghadapi tantangan yang berat tersebut, Felicia dan team menerapkan sejumlah strategi sekaligus langkah taktis. Dimulai dengan memperkuat koordinasi agar dapat segera menyusun dan menjalankan kebijakan-kebijakan yang mendukung aturan pemerintah. Kemudian melakukan pengaturan SDM di internal dan membentuk task force untuk menjalankan hal-hal yang menjadi prioritas utama. Pemantauan secara ketat dilaksanakan untuk memastikan semuanya berjalan baik, terutama yang terkait aspek-aspek finansial. Pihaknya juga rutin membuat laporan perkembangan ke Top Management. Hal lain yang tidak kalah penting adalah terus memberikan dukungan kepada team dan aktif terlibat untuk mencarikan solusi apabila terjadi kendala dalam pelaksanaan. “Agar nasabah memperoleh informasi yang tepat dan jelas, kami membuat panduan yang dapat digunakan oleh seluruh cabang BCA. Protokol kesehatan tetap harus disiplin dilakukan untuk menjaga kesehatan karyawan dalam bekerja dan menjaga kontinuitas layanan kepada nasabah,” pungkasnya. ●

58|2021

PERSEMBAHAN KPR BCA DI

BCA EXPOVERSARY ONLINE 2021 Dalam rangka merayakan Hari Ulang Tahun (HUT) BCA pada bulan ini, BCA mempersembahkan event BCA Expoversary Online 2021 sebagai implementasi dari komitmen BCA untuk memberikan service excellence kepada nasabah di Tanah Air. Situasi pandemi COVID-19 yang saat ini mewabah mendorong BCA untuk inovatif dalam menawarkan pelayanan terbaik untuk nasabah. Kali ini, BCA Expoversary Online 2021 akan hadir secara online untuk pertama kalinya, mengajak seluruh nasabah untuk menikmati serangkaian program dan penawaran menarik dalam pameran properti persembahan KPR BCA, kendaraan bermotor persembahan Kredit Kendaraan Bermotor dan Kredit Sepeda Motor BCA.

58|2021

Berbagai jenis produk serta Solusi dari BCA dan anak perusahaan juga akan hadir memberikan nilai tambah bagi nasabah. Karena diadakan secara online, maka nasabah dapat menghadiri gelaran ini dimanapun dan kapanpun. BCA mengundang seluruh nasabah untuk menyemarakkan BCA Expoversary Online 2021. Beragam promo menarik akan hadir yang tentunya sayang untuk dilewatkan. Tentu saja KPR BCA dalam perayaan HUT BCA ini mempersembahkan program bunga spesial buat nasabah setia BCA, untuk bunga KPR BCA Fix 1 tahun hanya 3,88% eff.p.a dan periode suku bunga ini terbatas hanya sampai 31 Mei 2021, jadi jangan lewatkan kesempatan spesial untuk mewujudkan rumah idaman Anda. ●

58|2021

Main Report SECONDARY MARKET OUTLOOK 2021

SETAHUN KE DEPAN MASIH

BUYER’S MARKET!

elesuan bisnis properti sekian tahun belakangan bukan hanya menyulitkan pemasaran properti baru (primary), tapi juga properti seken (secondary). Penjualan dan harga pasar properti seken juga terkoreksi akibat resesi karena berbagai sebab seperti pandemi. Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI) mencatat sejauh ini telah terjadi koreksi harga properti subsektor residensial di pasar sekunder mencapai 20-30%. Kepada Majalah Property and the City, Ketua Umum AREBI Lukas Bong menyebut, penurunan harga tersebut juga diperparah oleh situasi pandemi Covid-19 yang terjadi di Indonesia. “Properti sekunder terkoreksi mulai 20 sampai 30 persenan. Ada yang lebih tinggi, tapi jarang sekali, tergantung pada kebutuhan si penjual (pemilik properti),” katanya pada medio Februari lalu. Menurutnya, koreksi harga properti bekas tidak memiliki acuan. Namun, dalam kondisi tertentu, koreksi harga lumrah terjadi berkali-kali dalam satu waktu. “Misal, orang jual rumah sudah tiga bulan belum laku, umumnya pemilik akan menurunkan harganya sampai ada peminat,” terangnya. Direktur Ray White Indonesia, Erwin Karya, dalam wawancaranya melalui sambungan seluler, Rabu (10/2/2021), membenarkan, bahwa memang betul terjadi penurunan permintaan (demand) dan harga properti bekas di sepanjang tahun lalu. Ray White Indonesia mencatat tren permintaan properti seken menurun 17 – 20% sejak Maret 2020.

58|2021

“Mulai terjadinya penurunan penjualan sejak Maret ke April 2020, itu parah sekali. Saat itu kebanyakan orang diliputi perasaan gamang dan tidak pasti. Orang menjadi lebih berhati-hati. Namun masuk bulan Juni ada indikasi baik karena situasi mulai kalem. Hingga akhir tahun 2020 pasar mulai kencang kembali. Mungkin orang sudah terbiasa dengan new normal dan life is must go on,” tutur Erwin. Sumbangsih penyerapan properti seken masih ramai oleh investor yang mencari properti murah dengan harga ‘butuh uang’. “Mereka cukup aktif mencari di pasar. Harapannya ada yang jual butuh supaya saat kondisi stabil nanti investor dapat gain bagus. Akan tetapi investor tetap selektif membeli. Kondisi investor yang mulai mencari itu justru bagus karena mendorong pasar,” jelas Erwin.

Tidak Ada “Harga Covid-19” Suka tidak suka, melesunya pasar properti seken di era pandemi Covid-19 saat ini berdampak pada banyak pemilik yang mau melepas propertinya, tapi yang berminat membeli sangat berkurang. Meski suplai sedang tinggi-tingginya, namun di sejumlah kawasan justru harga properti seken tidak jatuh bila pemilik tetap menahan propertinya hingga pasar membaik. Kita bisa berkaca pada Menteng dan Kebayoran Baru, dua kawasan hunian paling elit di Jakarta atau bahkan Indonesia yang banyak dihuni orang-orang super kaya atau kalangan high end dengan dana tak terbatas. Tidak berlaku lagi jargon ‘pembeli adalah raja’ jika ada pembeli yang mencari rumah di dua kawasan itu. “Artinya,

MAIN REPORT transaksi untuk segmen rumah ini secara umum tidak terpengaruh situasi ekonomi, bahkan pandemi. Penawaran dan permintaannya selalu ada kendati sangat susah untuk ditawar,” kata Erwin. Menurutnya, pasar rumah seken premium agak unik. Pemiliknya selalu menawarkan rumahnya dengan harga sangat tinggi (asking price) sesuai taksiran harga pasar saat itu. Yang beli umumnya pengusaha yang ingin naik kelas dan rata-rata untuk dihuni sendiri. Investor yang mengincar juga ada. Mereka suka menawar serendah mungkin, terlebih rumah-rumah premium seharga ratusan miliar itu umumnya dibeli secara tunai atau tunai bertahap paling lama satu tahun. “Kebayoran Baru itu tidak ada harga Covid-19. Owner-nya seperti gak butuh duit. Mereka tabungannya banyak karena bisnisnya sudah besar dan sudah diversifikasi, jadi ketika ekonomi sedang sulit tinggal switch ke bisnis lainnya dengan bermodalkan networking. Karena itu banyak dari mereka yang tidak mau menurunkan harga propertinya,” paparnya. Prinsipal Ray White Senopati, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, Firman Santoso, yang menggarap pasar rumah premium, menambahkan, Kebayoran Baru dan Menteng yang sudah dari sananya menjadi kawasan elit tidak terpengaruh. Yang paling premium adalah rumah di jalan-jalan yang paling dekat dengan pusat bisnis Jalan Thamrin dan Jenderal Sudirman. Contoh listing rumah seken premium di Jalan Erlangga, tipe terkecil tanah 300 m2, bangunan tua dibanderol Rp20 miliar. “Mereka menjual bukan karena butuh uang, tapi bisa jadi mau bagi-bagi ke ahli waris, memang sudah direncanakan jauh-jauh hari,” imbuhnya. Meski demikian, Firman menyarankan pembeli tetap menawar harga dari asking price yang disodorkan pemilik. “Sebenarnya ditawar bisa, asal jangan tanya harga Covid-19 karena itu gak ada. Tipe marketnya beda dengan Pondok Indah yang rata-rata masih pengusaha aktif, di mana mungkin tahun 2019-2020 yang slowly down bukan hanya di bisnis properti saja tapi industri lain juga terdampak, sehingga mereka membutuhkan relokasi dana untuk bisnisnya. Kalau Kebayoran Baru lebih anteng karena kelas konglomerat, perusahaannya gak cuma satu,” ungkap Firman.

Obral Murah Menjual rumah bekas secara mendesak di saat tidak ada Covid-19 saja tak mudah, apalagi di tengah pandemi seperti sekarang ini. Erwin mengatakan, penawaran untuk menjual meningkat dalam beberapa bulan terakhir, akan tetapi permintaannya tidak sebanding. “Jual rumah di masa pandemi gak ada risiko. Hanya saja harganya turun dari pasar. Koreksi penurunan harga bisa 20-50 persen kira-kira,” jelasnya. Jelas penurunan ini disebabkan berbagai hal selain pandemi, antara lain harga yang terlalu tinggi di atas nilai pasar saat ditawarkan dulu, banyaknya suplai, hingga kesulitan menjualnya lagi karena pada saat yang sama banyak produk yang ingin dilepas pemiliknya. “Sekitar 3-4 tahun terakhir suplai lebih besar dari demand. Demand tetap ada, dalam krisis pun demand selalu ada hanya saja suplai nya terlalu banyak. Tahun ini akan begitu juga. Walaupun ekonomi mulai membaik, tapi orang yang terlanjur terdampak di tahun lalu memang bisa langsung ‘sembuh’? Dampak itu akan terasa di tahun ini, laju non performing loan (NPL) bank-bank besar terus meningkat, pailit meningkat. Banyak

hotel bangkrut sebagai imbas Corona. Dari level perorangan, keluarga sampai perusahaan mikro menengah masih akan merasakan terdampak di tahun ini. Karena itu, saya melihat buyer’s market di sektor properti akan berlanjut di tahun ini,” ungkap Erwin. Kondisi terdesak lalu menjual asset sudah terjadi di sepanjang tahun lalu. Bahkan tidak sedikit pemilik yang menjual propertinya di bawah harga pasaran. “Bahkan ada yang menjual di bawah harga NJOP (nilai jual objek pajak),” akunya. Ia mencontohkan, sebuah hotel di Jakarta pada Oktober tahun lalu dilepas Rp80 miliar, turun 20% dari harga pasaran yang disodorkan senilai Rp110 miliar. Belum lama ini ia juga memasarkan rumah menengah atas di bilangan Pondok Pinang, Jakarta Selatan, seharga Rp6,5 miliar. “Si owner buka harga segitu, harga NJOP nya Rp5,3 miliar tetapi transaksinya di angka Rp4,5 miliar. Di bawah NJOP banget kan? karena segmen menengah atas yang belum terlalu mature sedang butuh-butuhnya tambahan dana untuk usahanya,” jelasnya. Tidak hanya hunian dan hotel, segmen gudang juga mengalami hal serupa. Erwin menyampaikan, tim nya baru-baru ini diminta menjual sebuah gudang seluas 6.000 m2 di Bogor, Jawa Barat. Harga pasarnya dibanderol Rp14,5 miliar, namun laku terjual Rp12 miliar. “Bagi yang punya duit, kalau mau beli properti ya sekarang. Di samping listing-nya banyak, harganya juga terjun bebas,” pungkas Erwin.

Akan Melonjak Sementara itu, Kepala Pasar Modal Global Colliers International Tony Horrell dalam laporan Global Capital Market 2021 Investor Outlook, Januari lalu mengatakan, tahun 2021 diperkirakan investasi global akan melonjak tajam hingga mencapai 50%. Meskipun hambatan pada industri properti yang terjadi selama ini masih tetap berlangsung, namun lonjakan investasi di sektor ini masih akan banyak diminati di tahun ini. “Seiring dengan telah ditemukannya vaksin dan adanya stimulus yang diberikan pemerintah. Investor juga akan mengeksplorasi semua jenis asetnya, jadi pergerakan kurva investasi properti akan terlihat di 2021,” ujar Tony. Lina Cioko, Prinsipal Xavier Marks Tjandra, salah satu kantor broker properti seken di Surabaya, Jawa Timur, mengatakan, permintaan dan penawaran rumah seken di Surabaya cukup gencar di awal tahun ini. “Yang jual kebanyakan investor, yang cari kebanyakan end user,” katanya kepada Property and the City melalui telepon, Sabtu (6/2/2021). Ada yang menjual karena butuh uang, ada juga yang memang sudah waktunya menjual propertinya. “Tapi mereka gak mau banting harga. Kalau gak sesuai, gak akan dijual. Surabaya unik, kelas atasnya sudah terbentuk, buying power nya tetap ada di kondisi seperti saat ini,” kata Lina. Lina memprediksi tahun ini pasar properti seken mulai menunjukkan pergerakan positif. “Daya beli masih ada. Tetapi agen broker harus extraordinary lagi karena sebetulnya penurunan daya beli bukan karena tidak ada uang, tapi disebabkan psikologi pembeli saja yang terlalu waswas. Maka itu strategi marketing harus lebih persuasif, arahnya juga harus digital information. Semester II-2021 ini semoga mulai mengarah ke pemulihan,” tutupnya.● [Andrian Saputri]

58|2021

MAIN REPORT

SEKUNDER TERKOREKSI HINGGA 30 PERSEN Bagaimana kondisi pasar rumah sekunder dibandingkan primer di sepanjang 2020 lalu?

dia jual di bawah harga pasar, tetapi secara umum itu masih menguntungkan baginya.

Pasar rumah seken sepanjang 2020 lebih menggeliat dibanding primary. Hal ini juga dikarenakan tidak banyaknya developer yang berani meluncurkan produk baru mereka di saat pandemi seperti ini. Jarang sekali pengembang meluncurkan proyek baru, dan hanya developer tertentu terutama developer besar, yang dahulu mereka jual kaveling dalam ukuran yang besar dan jual unit dengan harga yang mahal atau rumah mewah, sekarang mereka reduce. Jadi banyak pengembang yang meluncurkan produk dengan harga yang lebih terjangkau.

Kecuali memang dalam kondisi kepepet sekali dimana dia baru beli setahun yang lalu, yang mana harga jualnya juga belum begitu bagus, kemudian dia menjualnya. Disini mungkin memang ada sedikit kerugian.

Dengan demikian pasar primary drop cukup banyak, tetapi disini diimbangi dengan produk secondary. Jadi katakanlah saat ini secondary mengambil porsi yang lebih banyak. Artinya terbalik dengan kondisi pasar pada saat normal? Kalau kita lihat kondisi seperti sekarang ini memang betul posisinya terbalik, dimana pasar sekunder yang justru lebih banyak dibandingkan dengan pasar primer. Perbandingannya sekitar 3 : 1 untuk secondary : primary. Apakah kondisi pasar saat krisis akibat pandemi ini lebih buruk dibandingkan dengan kondisi krisis lainnya? Untuk pasar primer, krisis akibat Covid-19 saat ini memang menjadi salah satu yang paling buruk. Karena kita lihat bahwa kepercayaan masyarakat terhadap properti khususnya highrise juga sangat-sangat berkurang. Tetapi terhadap developer-developer besar, mereka tetap confident. Cuma kalau developer besar jual properti yang kelas high end atau middle up class, mungkin daya serapnya menjadi berkurang. Sehingga mereka banyak main di kelas yang middle low. Kalau secondary, kenapa bisa menjadi besar, karena banyak sekali terjadi transaksi-transaksi yang ada koreksi, atau dengan harga yang terkoreksi. Terkoreksi ini, mungkin dalam bahasa masyarakat umum saat ini, mengatakan bahwa “harga Covid”. Ya, kebanyakan yang laku adalah yang terkoreksi harganya dengan range terkoreksi 10 hingga 30 persen. Dengan harga terkoreksi tersebut, apakah masih menguntungkan bagi pemilik atau penjual properti secondary? Penjualnya tetap untung, dia tidak jual rugi. Katakanlah di sebuah daerah, sebelumnya dia beli properti tersebut dengan harga Rp1 miliar. Dalam 5 tahun kemudian dijual dengan harga menjadi Rp5 miliar. Jadi harga seharusnya adalah 5 miliar, namun karena adanya krisis akibat Covid-19 ini, maka terpaksa dia menjualnya dengan harga Rp4 miliar. Jadi masih dibilang dia jual untung. Meskipun

58|2021

Apakah pasar hunian seken saat ini punya kondisi yang sama dengan komersial seperti ruko? Kalau bisa dibilang memang kondisinya hampir mirip-mirip. Karena seperti yang kita ketahui bahwa faktor dunia usaha juga banyak yang terdampak pandemi Covid-19. Kemudian kalau kita lihat juga banyak ruko-ruko yang disewakan untuk, misalnya restoran atau tempat makan, usaha perkantoran dan lain-lain. Dan semua bisnis ini kan terkena dampak. Melihat kondisi saat ini, apakah baiknya konsumen beli properti secondary atau primary? Sebenarnya kedua-duanya bagus sesuai dengan kebutuhannya saja. Kalau dia mau primer tentu ada beberapa hal yang harus diperhatikan. Seperti misalnya, kapasitas developernya, kemudian kinerja developer tersebut. Sementara untuk properti secondary, enaknya adalah properti yang dijual dalam kondisi sudah ready, dan memang harganya juga ada koreksi. Tetapi kalau dia beli primary, biasanya kan mereka dengan sistem cicilan, baik langsung ke developer dengan cicilan yang lebih panjang atau mereka juga bisa menggunakan skema cicilan ke bank seperti kredit pemilikan rumah (KPR). Tetapi jika digunakan untuk investasi, apakah baiknya beli properti seken atau primer? Kembali lagi, ini tergantung dengan kebutuhan. Kalau misalkan orangnya ingin langsung menggunakan unit tersebut, itu memang lebih bagus secondary. Tetapi kalau dia punya keterbatasan dana, kemampuan dia hanya bisa untuk cicil, kemudian mungkin dia juga agak sulit untuk mendapatkan KPR, maka bagusnya adalah dia beli properti primer dengan cicilan langsung ke developer. Jadi tergantung kebutuhan dari si investor tersebut. Kalau dia punya uang cash, beli secondary lebih enak karena juga harga terkoreksi dan unit juga sudah ready. Khusus untuk wilayah Jabodetabek, kawasan mana saja yang punya potensi pasar sekunder yang bagus, begitupun sebaliknya? Untuk Jabodetabek, pertumbuhan cukup merata. Kalau kita bicara di koridor barat, di sana ada Serpong, di koridor timur ada

kawasan Bekasi, Cikarang sampai ke Karawang, kemudian ke selatan juga sudah semakin menggeliat, seperti ke wilayah Bogor termasuk Sentul dan Cibubur. Begitu juga ke wilayah utara, terutama ke area reklamasi, mulai dari Pantai Indah Kapuk yang juga sudah tersambung ke wilayah Tangerang. Jadi kita lihat semua daerah-daerah tersebut bertumbuh. Sementara dari sisi koreksi harga, memang ada wilayah dengan koreksi harga yang tinggi ada yang rendah. Seperti contoh di Jakarta Selatan sebagai salah satu kawasan elit. Tetap saja ada pemilik properti yang menjual dengan harga terkoreksi, karena mungkin kebutuhan untuk usaha. Tetapi ada juga yang meskipun dengan kondisi saat ini, harganya tidak dia turunkan. Apakah kebanyakan anggota AREBI sendiri mencapai target pasar secondary di 2020 lalu? Yang saya ketahui memang lebih banyak yang tidak mencapai target. Melihat kondisi saat ini, bagaimana prediksi pasar secondary di 2021? Seharusnya lebih bagus, karena seperti yang kita ketahui bahwa vaksinasi sudah mulai dilakukan. Dan vaksin juga tidak hanya satu tetapi ada banyak pilihan, dan semoga semuanya efektif karena vaksin itu bekerjanya tidak instan, tetapi perlu waktu untuk pembuktian. Tapi ini adalah sebuah awal yang baik. Sehingga tahun 2021 akan lebih baik dibandingkan dengan 2020. Kita juga melihat pemerintah memberikan banyak insentif, seperti keringanan pajak dan suku bunga yang ditekan, dan lain sebagainya. Apa yang sebaiknya dilakukan para broker sehingga target mereka bisa tercapai di tahun ini?

LUKAS BONG, KETUA UMUM DPP AREBI

Kita melihat kondisi sekarang ini bahwa teknologi digital sangat membantu. Saya juga melihat banyak teman-teman yang sudah menerapkan teknologi properti di dalam bidang usahanya. Dan dalam kondisi seperti saat ini,

konsumen juga sudah jarang sekali mau berkunjung ke lokasi proyek atau sebuah acara launching. Sehingga dengan property technology, kita bisa banyak membantu konsumen dalam kondisi seperti sekarang ini. Selain itu juga social media, yang punya peran signifikan. Apakah lebih baik mereka menjual properti secondary atau primary? Sebenarnya sama saja, tetapi sebagai seorang agen properti kita tetap harus jeli. Kalau mau main di primary, maka kita harus melihat background dari developernya. Kita harus melihat lokasi dan perizinan, apakah developer tersebut bergabung di asosiasi seperti REI, Himpera, Apersi atau yang lainnya. Kemudian kalau main di secondary, maka legalitas terutama yang mesti diperhatikan. Jadi baik primer maupun sekunder sama-sama punya kelebihan. Apalagi investasi properti saat ini sangat menguntungkan, it’s time to buy property. Saat ini banyak properti terkoreksi, dan begitu vaksinnya ternyata manjur, maka properti pasti segera melejit. Apakah AREBI juga menerapkan strategi khusus untuk membantu para broker tersebut? Tetap ada, termasuk selain webinar, kami juga tetap melakukan training, dan seminar-seminar, pendidikan juga pelatihan. Semua kegiatan tersebut sudah kami lakukan secara online sejak pertengahan tahun lalu. Bahkan pada awal tahun ini kami juga sudah melakukan training yang dihadiri oleh peserta dari Aceh sampai Papua, padahal di beberapa daerah yang hadir, kami belum memiliki kantor di sana. Selain itu kami juga ada Lembaga Sertifikasi Profesi (LSP) yang bernama Broker Properti Indonesia (BPI). Pemerintah mewajibkan para broker properti memiliki sertifikat profesi. Dan kami pun sudah menjalankannya secara online. Lembaga kami ini juga sudah diakui dan kami sudah melahirkan hampir 1.000 tenaga pemasar yang bersertifikasi. ●

58|2021

MAIN REPORT

SEKEN LEBIH SEKSI Bagaimana kondisi pasar sekunder perumahan tahun lalu dan potensinya untuk tahun ini? Pasar sekunder memang sangat menarik. Pasar primer seperti yang kita ketahui dengan kondisi contraction seperti saat ini daya beli turun dan developer juga secara makro mereka melihat bahwa hingga kuartal II bahkan IV 2020, pertumbuhan ekonomi Indonesia juga masih minus. Jadi saya juga sangat yakin bahwa penjualan para developer turun meskipun ada beberapa developer yang turunnya tidak terlalu banyak. Tapi ada juga developer yang wait and see dan tidak meluncurkan produk-produk baru. Kita bisa hitung dengan jari developer mana yang meluncurkan produk di 2020 lalu. Saya bicara bukan FLPP, tetapi properti dengan harga Rp500 juta ke atas. Dan yang diluncurkan pun sangat selektif. Saya lihat ada Summarecon Bogor, Kota Podomoro Tenjo, Ciputra juga ada cuma dengan skala kecil. Seperti juga yang kita ketahui bahwa supply produk properti khususnya apartemen, sebenarnya sejak 2018 sudah over supply. Jadi banyak stok apartemen yang sampai saat ini belum juga terjual. Jadi Boleh dikata primary market sangat tertekan di 2020 dan akan berlanjut di 2021. Sebaliknya dengan secondary justru sangat menarik sekali. Hal ini juga terjadi di Amerika ketika saya melihat laporan-laporannya. Saya melihat bahwa harga properti secondary, khususnya di lokasi-lokasi yang bagus, seperti di Jakarta Selatan, Pondok Indah, Bintaro dan lainnya, sebenarnya secara umum harga properti di sana tidak turun. Tetapi memang ada beberapa orang yang punya properti, yang kebetulan bisnisnya lagi susah dan butuh uang, mungkin dia lepas propertinya di bawah harga market. Tetapi dari jumlah penjualan 2020, data di ERA malah adanya rekor, dimana volume penjualan secondary naik 10%. Sementara untuk primary, karena ERA menjual porsi primer hanya 15 - 20%, sehingga tidak begitu signifikan. Dan penerimaan volume kami di ERA tahun lalu untuk primary dan secondary kalau digabung ternyata lebih baik, dimana naik 14,5% dibandingkan tahun 2019. Dan ini sangat menarik, karena kalau institusi seperti ERA ini kebanyakan main di secondary. Sementara penjualan secara unit kami naik 10%. Jadi mau dikata bisnis kami di secondary ini sangat strong. Artinya kami tidak terdampak sama sekali dengan Covid-19. Secara cost memang kami turun, tetapi secara income dan secara volume, justru kami naik. Kalau Anda tanya, kenapa bisa naik, very simple, waktu sebelum Covid-19, harga yang diminta penjual dengan kemauan untuk pembeli beli itu masih jomplang, karena penjual masih jual mahal. Tetapi pada saat Covid, karena dia sangat membutuhkan uang, mau tidak mau dia

58|2021

akan turunkan harganya. Dan pembeli yang serius langsung bersiap karena mereka tahu harganya lagi bagus. Jadi banyak dari kami, blessing in disguise, pada saat Covid-19 justru terealisasi. Artinya saat ini lebih bagus membeli properti secondary dibandingkan primary? Saya rasa banyak hal-hal yang bisa kita lihat. Kalau secondary barangnya sudah jelas, kita tidak beli kucing dalam karung. Dan untuk lokasi, biasanya secondary berada di daerah yang lebih bagus, sementara primary biasanya sekarang lokasinya juga lebih jauh. Seperti begini, di Navapark BSD City yang jual rumah dengan harga hingga Rp30 miliar, pada saat bersamaan untuk barang seken, seperti misalnya di Pondok Indah, mungkin harga Rp20 miliar bisa didapatkan dengan luasan yang lebih besar daripada harga primary yang ada sekarang. Jadi ini yang membuat barang seken menjadi seksi. Sedangkan primary dengan kenaikan construction cost ini, menjadi sangat berat. Seperti contoh jika Anda menjadi developer dan pada tahun 2020 launching sebuah produk kemudian terjual semua. Developer pasti senang sekali. Tahu-tahunya di 2021 harga material seperti semen, besi, semuanya naik. Kemudian karena mengejar waktu serah terima maka proyek tersebut dibangun, ini bisa berdampak fatal karena perhitungannya margin-nya bisa miss. Jadi developer punya risiko yang sangat besar. Harga bahan bangunan belakangan ini sangat tidak bisa diatur. Berapa koreksi harga tertinggi untuk properti secondary di tahun lalu? Ini juga tergantung dari kebutuhan uang dan merasa kepepet atau tidak. Yang jelas ada koreksi, saya rasa koreksinya sekitar 15 sampai 20%. Tetapi jika lokasinya bagus mestinya tidak seperti itu. Bisa cek seperti di Kelapa Gading, transaksi tahun 2020 turnover-nya sangat tinggi. Harga di sana tidak turun. Artinya di tempat-tempat yang bagus harganya tidak turun, kecuali pemiliknya lagi butuh duit atau pengen jual cepat. Jadi poin kesimpulan saya hanya satu, properti dampaknya tidak seburuk itu kecuali Anda adalah developer. Properti yang mengalami koreksi tersebut berada di daerah mana saja? Koreksi itu terjadi bukan masalah wilayahnya, tetapi akibat individu yang butuh atau tidak butuh. Jadi secara overall barang-barang secondary tidak turun. Hanya turun kalau ada kebutuhan insidentil dari pemiliknya. Tetapi memang mungkin ada wilayah tertentu, seperti wilayah dimana stok secondary-nya banyak tetapi pembelinya tidak banyak, maka sudah pasti akan tertekan. Contohnya, Anda masuk ke daerah development sunrise, di mana dia sudah menjual cukup banyak rumah dan rumah tersebut sekarang menjadi barang seken. Tetapi pada saat bersamaan, lokasi di situ

belum bisa hidup seperti yang diharapkan. Nah, itu harganya pasti akan tertekan. Saya tidak bicara lokasinya dimana, tetapi bagi saya adalah lokasi dimana penjualan primary kencang dalam 5 tahun terakhir, kemudian turnover-nya setelah barang secondary-nya itu tidak sekencang yang lain, maka dia pasti tertekan. Jadi kembali tergantung supply dan demand. Apa saja yang harus diperhatikan oleh konsumen ketika mereka akan membeli rumah seken? Saat ini, khususnya bagi orang-orang yang akan beli rumah seken, mereka sangat diuntungkan dengan suku bunga bank yang paling rendah, yang pernah ada. Beda sekali dengan di waktu krisis 19982000, bunga bank tinggi sekali. Saya sangat yakin, setelah isu vaksin selesai, properti akan lari naik. Kalau Anda lihat krisis tahun 2008 di Amerika, tahun 2009-2010 penjualan properti kembali naik. Laporan terbaru dari San Fransisco, Amerika, bahwa harga properti setelah Covid-19 di 2020, naik 8%. Artinya daerah-daerah yang bagus tetap dicari orang. Apalagi dengan suku bunga yang rendah seperti saat ini. Berkaca dari kondisi tahun lalu, bagaimana prediksi pasar rumah seken di 2021 ini? Ketika Covid-19 melanda Indonesia bulan Maret tahun lalu, laporan dari hampir semua broker mengalami kerugian hingga bulan Juni 2020. Tetapi sejak Juli sampai dengan Desember 2020, kami mengalami peningkatan yang luar biasa. Offset kami punya kerugian dari Januari sampai dengan Juni kelihatan sekali. Laporan saya untuk Januari sampai dengan Juni 2020, yang biru hanya bulan Februari, yang lainnya merah semua. Tetapi, mulai dari Juli sampai dengan Desember kenaikan kami mulai dari 14%-37% per bulan. Dan penjualan di Januari 2021 ini juga masih tetap bagus. Penjualan saya di Januari tahun ini adalah yang tertinggi selama 10 tahun terakhir. Jadi saya bilang, momentum bisa nyambung terus dengan catatan pemerintah juga support dengan isu yang positif, terutama berkaitan dengan masalah vaksin dan pajak yang mau diturunkan, serta insentif lain. Bagaimana dengan target ERA untuk pasar seken pada tahun ini? Bagi saya sederhana, tahun ini kami punya target minimum naiknya 15% dibandingkan dengan tahun 2020. Apa yang dilakukan untuk mencapai target tersebut? Satu, yang paling penting adalah jangan isu Covid ini membuat Anda melegitimasi bahwa bisnis saya susah. Jadi ini masalah mindset. Kedua, para agen terutama mereka yang sekarang ini main di primary market, mestinya sadar bawah pasar primer memang lebih susah. Mereka harus membuka diri untuk main di secondary juga. Ketiga, mereka harus aktif bermain di social media, karena saat ini digital marketing menjadi sesuatu yang sangat penting untuk bisa eksis di bisnis ini. ●

DARMADI DARMAWANGSA, PRESIDENT DIRECTOR ERA INDONESIA

58|2021

MAIN REPORT

RUMAH SEKEN TETAP DIMINATI Secara umum, bagaimana kondisi pasar rumah seken di sepanjang 2020 lalu?

Apa saja kemudahan yang diperoleh konsumen ketika membeli rumah seken daripada rumah primer?

Penjualan rumah seken mengalami pemulihan di semester II 2020. Sebetulnya pada awal tahun, yaitu Januari dan Februari, penjualan properti sudah lebih baik dibanding 2019, namun setelah itu, saat mulai masuk pandemi, memang transaksi praktis terhambat karena operasional yang dibatasi.

Secara umum, proses pembelian rumah primer pasti lebih mudah dibandingkan rumah seken. Namun, ada satu hal yang membuat rumah seken lebih unggul, yaitu surat atau bukti kepemilikan rumah seken biasanya sudah berupa sertifikat yang sudah siap untuk dibalik nama. Di samping itu, apabila Anda membeli rumah seken yang sudah bersertifikat, sertifikat tersebut dapat dijaminkan di bank manapun, sehingga peluang untuk mendapatkan pembiayaan akan lebih besar. Rumah primary mayoritas hanya dapat dibiayai oleh bank yang melakukan kerja sama dengan developer.

Bagaimana perbandingannya terhadap pasar primer? Beberapa penjualan di pasar primer justru bagus, terutama landed house. Banyak insentif yang diberikan oleh developer dan perbankan kepada buyer. Pasar primer lebih didominasi oleh end-user. Selain sub sektor residensial, bagaimana dengan kondisi pasar seken untuk properti komersial, seperti ruko atau lainnya? Properti komersial mengalami penurunan terhadap jumlah penjualan, namun sewanya meningkat. Banyak pengusaha memanfaatkan rate sewa yang lebih kompetitif di tahun 2020. Berapa omzet 2020 dan pertumbuhannya dibanding 2019? Tahun 2020, bisa disimpulkan penjualan kami stabil terhadap tahun 2019. Dalam hal pembelian properti, baik untuk dihuni maupun sebagai investasi, apakah lebih menjanjikan beli rumah seken daripada primer? Saat ini banyak harga properti seken terkoreksi hingga 25-35%, sehingga bagi para investor yang memiliki dana cash, hal ini bisa menjadi peluang yang menarik, di samping itu primary memiliki kelebihannya sendiri, bahwa developer memberikan banyak insentif dan kemudahan pembayaran, sehingga mampu menjangkau market investor yang lebih luas. Dalam kondisi pandemi seperti saat ini, apakah sebaiknya konsumen membeli rumah sekunder atau primer? Saya rasa hal ini tergantung kebutuhan konsumen tersebut. Apabila konsumen membutuhkan urgency untuk segera menggunakan properti tersebut, memiliki sekunder tentu jadi pilihan yang lebih menarik. Sedangkan bagi konsumen yang ingin memiliki rumah ke-2 atau untuk dijadikan investasi atau yang tidak memiliki urgency untuk segera menempati, maka primary akan lebih menarik, karena biasanya harga primary ditawarkan merupakan harga presale yang akan meningkat pada saat serah terima.

58|2021

Berapa koreksi harga tertinggi tahun 2020? Antara 25 hingga 35 persen. Apakah harga properti bekas tersebut saat ini bisa dikatakan berada di bawah nilai pasar? Menurut saya, market price terbentuk karena adanya demand dan supply. Koreksi yang terjadi sebenarnya ditimbulkan oleh terbatasnya demand beli, namun tingginya urgency untuk menjual, sehingga pada akhirnya akan terbentuk nilai pasar yang baru. Mungkin lebih tepat dikatakan bahwa saat ini gap atau jarak antara harga properti bekas dan harga primary lebih lebar dari sebelumnya. Wilayah mana saja dengan koreksi harga tertinggi tersebut? Yang kenaikan harganya cukup signifikan dalam waktu yang singkat, misalnya Tangerang Selatan, Jakarta Utara, Jakarta Barat dan Jakarta Selatan. Kemudian, di segmen harga berapa saja yang mengalami koreksi tersebut? Mayoritas di segmen menengah dan atas. Sebaliknya, wilayah mana saja dengan pertumbuhannya yang masih cukup baik terhadap penjualan atau transaksi rumah seken di sepanjang 2020 lalu? Di Century 21, mayoritas masih Jabodetabek area, luar kota didominasi kota besar, seperti Bandung dan Makassar. Ketika terjadi koreksi yang cukup tinggi, apakah menjadi peluang yang baik bagi konsumen untuk segera membelinya? Ya, tentu merupakan peluang yang baik, namun memang pada umumnya properti dengan harga koreksi ini dilandasi dengan adanya

informasi, dan yang terpenting pastikan Anda berada di komunitas yang tepat, yang saling mendukung untuk pengembangan diri Anda sebagai broker. Untuk Century 21 sendiri, apakah ada strategi atau cara khusus menghadapi tekanan yang mungkin masih akan terjadi di sepanjang tahun ini? Tidak ada cara khusus, tugas kami sebagai Master Franchise adalah menyajikan peluang yang sebesarbesarnya bagi para agen Century 21 untuk lebih mudah berjualan. Kami tidak bicara lebih cepat di konteks ini, karena kecepatan menjual dipengaruhi banyak faktor, dan salah satunya adalah pengalaman yang berangsurangsur akan didapat oleh setiap agen kami setelah mereka berhasil menjual.

DANIEL HANDOJO, ASSOCIATE EXECUTIVE DIRECTOR CENTURY 21 INDONESIA

kepentingan pemilik untuk cepat jual, sehingga pembeli dengan cash keras akan sangat di prioritaskan. Faktor apa saja yang perlu dipertimbangkan calon pembeli ketika akan membeli rumah seken tersebut? Untuk membeli rumah seken, pastikan surat kepemilikannya jelas. Membeli rumah seken melalui KPR bank akan memitigasi risiko bagi pembeli, karena bank akan mengevaluasi dan melakukan pengecekan dengan menyeluruh, baik dari sisi harga dan bukti kepemilikan atas rumah tersebut. Bagaimana dengan para pemilik atau penjual, apakah mereka mengalami kerugian cukup besar dengan harga awal atau harga seharusnya dari properti tersebut? Sebetulnya kita tidak pernah tahu harga perolehan dari si pemilik tersebut, bisa saja dia mendapatkan rumah itu pada saat harganya jauh berada di bawah harga jual saat ini.

Melihat kondisi pasar seken di 2020 tersebut, bagaimana prediksinya di tahun 2021 ini? Rumah seken akan tetap diminati dan memiliki pasarnya sendiri, sebab rumah seken memiliki nilai manfaat secara langsung di hari pertama dibeli. Apa yang baiknya harus dilakukan para agen atau broker di 2021 ini? Saya rasa peluang bagi broker properti sangat besar, sebagai broker harus jeli melihat opportunity, properti secara fundamental adalah produk kebutuhan, hanya cara untuk memasarkan properti ini berubah mengikuti perilaku manusia yang terus berkembang dan beradaptasi. Pandemi covid-19, mengubah perilaku antar manusia berinteraksi, pemanfaatan teknologi saat ini mengalami percepatan ke titik maksimal. Sebagai broker tentu juga harus beradaptasi, upgrade terus diri Anda dengan pengetahuan yang baru, manfaatkan seluruh jalur distribusi

Fokus Century 21 adalah pada 3 hal, yakni Technology, Training dan Branding. Ibarat berkendara, Century 21 adalah jalan tolnya, mobilnya adalah para agen kami, namun jalan tol menjamin lebih cepat tiba di tujuan, lebih nyaman, bebas hambatan, rambu-rambu yang jelas yang akan memberikan keamanan atau proteksi bagi setiap penggunanya. Berapa sebenarnya target penjualan properti primer dan sekunder Century 21 di sepanjang tahun 2020 lalu? Target kami sebetulnya pada awal tahun optimis mencapai pertumbuhan minimal 15 persen dibanding 2019, namun saat pandemi melanda, kami merevisi dengan berpatokan pada target pencapaian 2019 yang lalu, dan puji Tuhan di akhir tahun 2020, kami dapat Kembali kepada angka omzet 2019 yakni di Rp10 triliun, akumulatif primary dan secondary. Bagaimana dengan target pencapaiannya pada 2021 ini, baik seken maupun primer? Konservatif paling tidak sama dengan tahun 2020. ●

58|2021

MAIN REPORT

BANYAK YANG JUAL BUTUH Seperti apa gambaran pasar properti sekunder sepanjang 2020 lalu? Secara umum, transaksi properti di secondary market khususnya rumah tapak mengalami penurunan. Penyebabnya adalah kalangan pembeli rumah seken lebih memilih aksi menunggu momentum yang tepat, sembari menakar situasi pandemic Corona Virus-19 (Covid-19) hingga mereda. Jujur penjualan kami turun, tapi nggak banyak, sekitar 17-20 persen. Paling parah terjadi di bulan Maret ke April 2020. Saat itu orang jadi berhati-hati dalam hal keuangan. Begitu masuk Juni ada lebaran, masih slow. Setelah lebaran mulai membaik sampai jelang akhir tahun 2020 pasar mulai kencang lagi. Mungkin orang sudah terbiasa dengan new normal. Dampak Corona benar-benar berpengaruh terhadap penjualan properti sekunder? Pasti, khususnya subsektor residensial yang menyasar target penjualan kalangan investor. Sebaliknya, penjualan terhadap kalangan pengguna akhir atau end user tidak terlalu berdampak signifikan. Penjualan pada segmen pengguna masih terserap. Kalangan investor rerata mengincar rumah untuk kalangan menengah ke atas, di atas Rp1 miliar. Tapi masuk Juli sampai Desember investor mulai cari-cari properti terbaik dengan harga murah. Mereka mencari celah. Jadi, investor juga yang menggerakkan pasar saat itu? Betul. Permintaan didorong oleh banyak faktor dan sektor, tapi pembelian didorong oleh investor. Mereka aktif mencari di pasar siapa tahu ada properti harga Covid-19. Padahal di lapangan yang namanya harga Covid-19 itu nggak banyak. Bahkan di kelas tertentu seperti rumah premium harganya tidak ada harga Covid-19. Akan tetapi itu positif buat kita karena pengertian mereka (investor) harga rumah seken saat ini pasti miring, bisa dinego parah. Akhirnya mereka memutuskan its time to buy hingga terjadi transaksi. Pasar pun bergerak. Di situasi seperti saat ini, produk properti seken seperti apa yang masih menarik untuk aset investasi para investor? Macam-macam. Hampir semua jenis properti demand-nya mulai ada peningkatan. Top 3 yang diminati investor saat ini adalah landed house, ruko dan gudang. Investor merasa bahwa mereka bisa dapat harga Covid-19. Misal, pengusaha incarannya pasti gudang dan pabrik. Hunian masih landed house. Bicara Jakarta rumah seken di kawasan Jakarta Selatan masih menjadi pilihan banyak investor. Areanya meliputi Kebayoran Baru, Cipete, Pondok Indah, Pondok Pinang dan Bintaro karena area tersebut memiliki komposisi paling ideal antara keberadaan tempat tinggal, perkantoran dan komersial yang saat ini masih terus berkembang. Captive market nya juga jelas yaitu orangorang professional yang berkantor di koridor Jalan TB Simatupang dan Jalan Sudirman-Thamrin. Lingkungannya relatif hijau dan banyak fasilitas publik.

58|2021

Bicara soal penurunan permintaan, bagaimana dengan tren harga properti seken setahun terakhir? Koreksi di market bisa 20-30 persen, bahkan ada yang sampai 50 persen, tapi nggak banyak. Kebanyakan untuk properti di atas Rp1 miliar. Tapi properti high end tidak ada koreksi. Banyak pemilik yang menjual propertinya di bawah harga pasaran, bahkan di bawah harga NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Oktober tahun lalu misalnya, salah satu hotel di Jakarta dilepas Rp80 miliar, padahal pasarannya masih Rp110 miliar. Ada juga rumah menengah atas di Pondok Pinang, Jakarta Selatan, masih satu area dengan perumahan elit Pondok Indah. Si owner jual rumah harga pasarnya Rp6,5M, harga NJOP Rp5,3 miliar tapi transaksi mentok Rp4,5 miliar. Harga properti itu dinamis, mengikuti perkembangan pasar. Karena itu kalau kondisi begini bankbank mau menjual rumah dengan harga appraisal yang dipastikan lebih mahal dari NJOP, akan susah lakunya. Jadi tahun ini waktunya buyer’s market? Benar. Saya ada titipan gudang 6.000 m2 di Bogor, Jawa Barat. Minta dijualin Rp14,5 miliar, transaksinya Rp12 miliar. Beberapa bulan ini saya ada lima transaksi di bawah harga NJOP. Ini kan super-duper buyer’s market. Tiga-empat tahun terakhir suplai memang lebih besar dari demand. Demand ada tapi suplainya besar banget, jadi nggak kelihatan. Bahkan dalam krisis 1998 toh demand selalu ada, kok. Tahun ini masanya begitu. Penawaran berlimpah. Cari rumah baru juga tepat karena pembeli bisa nego cara bayar ke developer, terutama rumah ready stock. Pilihan paling banyak masih di sekunder. Dari sisi pembeli ini waktu yang menarik kalau memang butuh investasi properti harga miring. Ini karena dampak Covid-19 belum akan mereda meski ekonomi mulai membaik. Tapi orang yang terlanjur terkena dampak di tahun lalu tidak bisa langsung sembuh. Yang masih digaji akan tetap berjalan, tapi banyak juga orang-orang yang di-layoff karena perusahaannya tutup. Jadi buyer’s market akan berlanjut tahun ini. Itu artinya apakah semua jenis properti seken akan ‘banting harga’? Tentu tidak semua. Mereka yang menjual rumah di kawasan high end seperti Kebayoran Baru dan Menteng koreksi harganya tidak signifikan, bahkan penawarannya masih harga asking price. Kenapa, karena pemiliknya lebih mapan dibanding kawasan lain. Di dua kawasan itu tidak ada yang namanya harga covid-19. Menawar boleh, tapi cari rumah dengan harga pandemi tidak akan ketemu. Pemiliknya rerata konglomerat, keuangannya lebih anteng. Perusahaannya banyak. Kalau krisis di satu perusahaan, tinggal membuka perusahaan baru bermodalkan networking yang sudah ada. Berbeda dengan Pondok Indah yang rerata pemiliknya masih pengusaha aktif. Di mana mereka sedang membutuhkan relokasi dana untuk mempertahankan bisnisnya. Maka itu, rumah-rumah di Pondok Indah, Pondok Pinang, Bintaro adalah contoh kawasan yang masuk kategori green stock

untuk properti sekennya, dimana harga dibanderol sesuai dengan harga pasar saat itu. Harga rumah paling banyak ditawarkan? Macam-macam tergantung areanya. Di Jakarta dan area sekitarnya, seperti wilayah Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi mayoritas penawaran rumah seken ada di harga Rp1,5 - 4 miliar. Kelapa Gading, Jakarta Utara, mulai Rp2,5 miliar sampai Rp6 miliar. Pantai Indah Kapuk rata-rata Rp3,5 miliar. Tengah kota Jakarta mulai Rp20 miliar per unit. Bagaimana dengan pasar apartemen seken? Demand paling kurang adalah apartemen. Nggak tahu kenapa pasar apartemen berat sekali. Boleh dibilang saat ini adalah waktu yang menantang untuk apartemen, baik seken maupun primary market. Alasannya bisa jadi orang merasa apartemen sudah oversupply. Orang Indonesia bagaimanapun masih suka landed house. Apalagi yang punya uang masih didominasi generasi X dan baby boomers yang punya pemikiran landed house lebih menarik. Biaya maintenance tinggal di apartemen juga nggak murah. Kemudian orang tahunya yang tinggal di apartemen kebanyakan ekspatriat, nah kondisi begini mana ada ekspat. Konsumen takut tidak tersewa jika beli untuk investasi. Seberapa bagus pasar properti seken di 2021?

Erwin Karya, Presiden Direktur Ray White Indonesia

Harusnya lebih baik dari tahun lalu. Penyuntikan vaksin Covid-19 ditambah pemberlakuan pembatasan kegiatan masyarakat untuk

menekan penyebaran virus corona diyakini akan menjadi pemulihan ekonomi. Sejak November tahun lalu hingga saat ini suku bunga bertahan di angka 3,75 persen. Bahkan di Australia, Bank Sentral Australia memangkas suku bunga ke rekor terendah 0,1 persen. Di Indonesia, bank-bank gencar promosi KPR. Biaya kredit rumah dan meminjam uang menjadi sangat murah. Jadi orangorang yang ingin punya rumah, bunganya sangat rendah. Bank Indonesia melakukan hal ini untuk stimulus pemulihan ekonomi nasional. Kondisi pasar memang masih hati-hati sehingga konsumen selektif mengeluarkan uangnya. Tapi tuntutan untuk memiliki tempat tinggal tetap tinggi. Secara dunia kelihatannya bakal positif karena ada stimulus ekonomi. Apa target Ray White Indonesia di tahun ini? Syukur, tahun 2020 lalu tidak ada kantor Ray White di Indonesia yang kolaps. Penurunan ada, tapi umumlah, tidak ada yang tutup. Mungkin karena secara brand Ray White sangat established. Delapan kali berturut-turut kami ditetapkan sebagai kantor broker terbaik dalam ajang penghargaan kinerja bisnis dan merek, Top Brand. Di saat pandemi begini, branded atau tidak suatu broker properti cukup berasa karena orang lebih hati-hati dalam mengeluarkan uang. Kami terbantu dengan brand Ray White yang diakui kapabilitasnya sebagai agen pemasaran terpercaya di Indonesia. Tahun ini kami optimis mengejar penjualan yang belum tercapai di tahun lalu. ●

58|2021

MAIN REPORT

SEKUNDER TURUN HINGGA 30 PERSEN Bagaimana kondisi pasar perumahan sekunder di sepanjang tahun lalu? Pasar sekunder di PROMEX untuk tahun lalu masih tetap berjalan. Memang mengalami perlambatan sebagaimana berbagai sektor yang lain pada saat awal pandemi. Kami pun mengalami penurunan dan anjlok. Apalagi saat itu juga berbagai kantor yang lain tutup, seperti BPN dan kantor notaris, sehingga kami tidak bisa melakukan transaksi. Bahkan saat itu perbankan pun tidak memberikan KPR, dan banyak pembeli juga lebih menahan diri. Kondisi ini berlangsung sampai sekitar April 2020. Sejak bulan Mei, baru mulai bergerak sedikit demi sedikit, karena kantor notaris dan BPN juga sudah beroperasi kembali. Nah, sejak bulan Juli ke atas, pasar secondary kami sudah kembali naik. Jadi posisi kami di PROMEX seperti itu. Secara keseluruhan, apakah pasar sekunder di 2020 lalu sudah mencapai target? Secara keseluruhan memang tidak mencapai target. Pencapaian kami kurang lebih 87%, dan ini termasuk masih bagus, apalagi dalam kondisi pandemi Covid-19. Apakah PROMEX lebih menargetkan dan pasar secondary atau primary? Kalau PROMEX sendiri memang lebih banyak pegang produk primary. Boleh dibilang di tempat saya ini hampir balance, kadang-kadang 45%, 48% atau 52%, karena banyak kantor-kantor kami yang memang lebih fokus ke produk primer, jadi memang angkanya lumayan. Dan untuk tahun lalu kami banyak jual produk primer, khususnya rumah murah. Sepanjang tahun lalu, apakah lebih bagus menjual produk primer atau sekunder? Memang lebih bagus adalah produk sekunder. Untuk rumah primer, tahun kemarin yang harganya sampai dengan Rp1 miliar masih jalan, di atas itu agak berhenti sejenak, setelah itu jalan kembali. Kabarnya rumah secondary juga mengalami koreksi harga yang tajam, bagaimana dengan pengalaman dari PROMEX? Kami pernah melakukan transaksi dari harga yang ditawarkan turun menjadi hampir 30%, tetapi yang lain rata-ratanya 10% sampai dengan 15%. Sebagian besar berada di wilayah Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi). Dan memang penjualan kami juga terbanyak di kawasan tersebut.

58|2021

Jadi banyak orang juga yang kondisi keuangannya kepepet, apalagi misalkan dia ada hutang bank, maka pasti dilepas juga. Seperti beberapa waktu lalu kami transaksi satu unit ruko di Pontianak, dan ternyata pemiliknya sebenarnya tidak dapat apa-apa. Dengan harga ruko yang dilepas Rp2,5 miliar, kemudian ada potong pajak dan potongan bunga, administrasi dan lain-lain, sehingga dia cuma dapat Rp10 juta. Jadi memang masih banyak juga yang jual rugi, yang turun sampai 30% itu sebenarnya dia jual rugi. Tetapi, transaksi dengan harga normal pun tetap masih ada untuk secondary, karena memang orang butuh rumah tersebut. Wilayah mana dengan penjualan lebih baik di sepanjang tahun 2020 lalu? Untuk kami dari PROMEX memang masih lebih bagus di wilayah Bekasi. Dalam kondisi krisis akibat pandemi seperti saat ini, apakah sebaiknya konsumen membeli properti primer atau sekunder? Ini kan tergantung kebutuhan orang. Kalau secondary tetap ada pasarnya. Sebenarnya masih banyak orang yang punya uang, tinggal mereka mau gunakan atau tidak. Jadi kalau properti itu memang dia butuh dan harganya cocok, apalagi dengan kondisi harganya yang turun, pasti akan dibeli. Untuk primary juga demikian, karena banyak developer yang juga memberikan promo dan diskon dengan harga pandemi. Jadi kedua-duanya sebenarnya sama saja, hanya memang punya karakteristik yang berbeda, karena properti secondary maupun primary sama-sama punya pasarnya sendiri. Dalam hal investasi, apakah lebih menguntungkan beli rumah secondary atau primary? Kalau menurut saya memang lebih bagus secondary dalam kondisi sekarang. Kalau secondary untuk lokasi-lokasi tertentu yang bagus, maka begitu selesai pandemi Covid-19 ini, harganya pasti sangat bergejolak. Otomatis gelombangnya akan naik lagi. Karena sebenarnya harga sudah mentok, dan saat ini lagi turun. Jadi pasti akan naik kembali lagi ke mentok setelah pandemi. Contoh seperti di Pondok Indah, Jakarta Selatan, dimana saat ini banyak yang harganya turun. Saya yakin, setelah pandemi ini sudah beres, 2-3 tahun lagi, pasti gelombangnya akan naik kembali lagi.

Berkaca dari kondisi tahun lalu, bagaimana prediksi pasar sekunder di 2021 ini? Dari pengalaman kita melewati tahun 2020, seharusnya tahun ini menjadi lebih baik. Saya yakin bisnis properti di 2021 ini pasti akan bertumbuh dibandingkan dengan tahun 2020. Beberapa indikator mendukung ini seperti vaksinasi yang juga sudah mulai berjalan. Kemudian support pemerintah melalui pembangunan infrastruktur yang juga terus berjalan. Dengan demikian ekonomi pasti akan terus berputar dan berimbas pada pertumbuhan properti. Apalagi banyak developer yang sudah planning harus jalan di 2021 ini. Jadi logikanya seperti itu. Apa yang harus dilakukan para broker agar bisa mencapai target transaksi di tahun ini? Para broker properti yang pasti harus lebih fokus pada wilayah mereka masing-masing. Sehingga mereka betul-betul menjadi king of the area. Kemudian tentunya pada cara kerja yang saat ini sudah beralih ke sistem digital atau online. Jadi kita memang harus ikuti tren tersebut. Apakah PROMEX juga memberikan edukasi atau pelatihan khusus kepada para brokernya? Kami selalu memberikan training dan kegiatan edukasi yang lain kepada semua agen kami. Jadi bagaimana cara mereka menggunakan sosial media, mempresentasikan produk melalui media online dan lain-lain. Dengan demikian sehingga mereka pun bisa mengikuti tren dari perkembangan saat ini. Bagaimana dengan target transaksi PROMEX untuk tahun ini?

SULIHIN WIDJAJA, CEO PROMEX REAL ESTATE AGENTS

Kami di PROMEX sebenarnya punya target pada masing-masing pribadi para marketing. Jadi mereka punya target-target pribadi yang akan mereka capai sesuai dengan tujuan mereka. Kami dari PROMEX Indonesia hanya memberikan support supaya mereka mencapai target tersebut. Saat ini kami juga belum ada di semua kota besar, selain Jabodetabek, kami ada di Lampung, Palembang, Bandung, Solo dan Batam. Di luar Jabodetabek, pertumbuhan kami tahun lalu yang cukup bagus di wilayah Solo dan Batam, juga dengan porsi terbesar adalah secondary. ●

58|2021

MAIN REPORT

PASAR OVER SUPPLY, WAKTUNYA KULAKAN! Gambaran pasar sekunder tahun 2020 lalu seperti apa? Bicara pasar sekunder adalah masalah trend dan terbentuk dari keseimbangan supply and demand. Pada saat supply banyak, maka akan terjadi Buyer’s Market di mana penawaran lebih banyak, dan pada saat demand tinggi maka terciptalah Seller’s market. Tahun 2020 adalah tahun yang challenging, sehingga orang cenderung wait and see. Tapi terlihat bahwa di kuartal terakhir 2020, masyarakat sudah mulai menyadari situasi, dan dalam kondisi seperti ini agen properti yang bisa berperan sebagai konsultan bagi para kliennya akan muncul sebagai pemenang karena mampu menaklukkan pasar. Artinya koreksi harga memang betul terjadi, begitu?

Jadi karena buyer’s market, saat ini waktu yang tepat untuk belanja properti?

Harga tidak bisa dikoreksi. Market is Market. Yang benar adalah market menentukan harga. Dan harga mengikuti market. Kata yang tepat untuk penentuan harga, saya rasa adalah “menyesuaikan” dengan market yang ada. Dan dari riset kami, harga untuk area-area dengan lokasi prestigious tetap tinggi absorption rate nya.

Kalau ada idle money, saya akan katakan yes, it is time to buy!. Tapi kita harus tahu tujuan dari belanja ini untuk apa. Apa yang akan kita buat untuk aset itu. Jadi kalau misalkan anda adalah end user, benar-benar mau pakai sendiri so this is the time to buy. Kalau anda investor, you have to know what you want to do with that property.

Selain butuh dana segar sehingga banyak yang melepas aset propertinya, lalu berdampak pada ramainya penawaran, faktor apa yang membuat pasar makin melesu?

Secara umum, seperti apa prospek pasar properti khususnya sekunder di tahun ini?

Sebetulnya market masih ada. Di sektor penyewaan, demand dari business to business (b2b) bahkan cukup banyak meskipun tidak sebanyak dulu karena dari company yang ada, mostly top management yang stay in the country. Over supply untuk pasar primary sangat kami rasakan dan dampaknya membuat sales kami turun drastis hingga 60-70% dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya. Nah, di saat seperti ini, fungsi kami sebagai konsultan menjadi sangat penting, karena perlu pendekatan yang sangat berbeda dari sisi produk dan servis agar bisa bertahan di pasar. Bagaimana dengan property listing, apakah yang nitip untuk dijual semakin banyak? Apakah banyak properti murah? Banyak. Tetapi ini justru bisa menjadi strategi. Karena saat ini adalah supply banyak sekali, pesan saya perbanyaklah listing. Kayak kulakan, supaya di saat market bound kita sudah siap. Membeli properti tergantung dari lokasi, kondisi dan beberapa faktor lainnya. Kalau barang langka penyesuaian harganya tidak banyak. Banyak yang menanyakan, mengapa di area prime, bisa harga murah? Bukan saat ini saja, saya bisa yakinkan itu. Dari dulu sudah ada listing-

an anomali begitu. Mendadak ada yang jual murah di lokasi premium karena hasil lelang, terbelit hutang atau hasil sitaan bank. Satu dua unit tiba-tiba muncul di pasar dengan harga rendah, selalu ada anomali seperti itu. Kita tidak bisa menilai jika ada rumah sudah berbulan-bulan dipasarkan tapi tidak laku-laku, bukan berarti pasarnya turun. Yang harus diperhatikan adalah demand area di sana. Saya selalu meminta tim saya untuk sangat tajam mempelajari pasar, supply demand - trend. Jadi istilah ‘harga Covid-19’ seperti yang tadi ditanyakan, tetap akan sulit didapatkan bila memang demand untuk area itu tinggi dan supply minim.

58|2021

Bagi saya, pasar properti sangat tergantung dari banyak faktor. Jadi kalau saya harus menilai prospek pasar properti tahun ini, saya hanya bisa berharap membaik. But we need to plan not only long term, but my advise is to plan short term as well. Beberapa rekan developer sudah sangat baik mengantisipasi market ini, dan dari kami, sebagai property agent yang merupakan mitra kerja bagi para developer, kami akan mendukung penuh setiap kegiatan dan ide-ide cemerlang yang bisa membangun aura positif dunia properti Indonesia dan kami akan selalu menjadi pendamping bagi para klien kami dengan memberikan pelayanan terbaik. Sekali lagi, market is market. Adapt fast, istilah yang sering kami pakai di Keller Williams adalah Pivot and Shift. Berubahlah dan beradaptasilah dengan cepat. Karena usaha yang kita lakukan tidak pernah mengkhianati hasil yang kita peroleh. Dan sebagai marketer sejati, kita harus tetap optimis, make action plans yang memang doable saat ini. Bagaimana dengan suku bunga acuan yang sudah rendah (3,75%), apa tidak bisa menolong pasar? Kebanyakan yang memakai KPR atau KPA adalah primary market. Tapi saat ini pun, jasa perbankan juga sangat ketat dengan requirement-nya. Sehingga apakah bunga rendah bisa menjadi stimulus, pasti.

Lalu katalisnya apa yang membuat rebound? Yang bisa membuat rebound adalah jika kita mampu mengedukasi dan membuat masyarakat melihat perlunya kebutuhan, how to make the needs itu terpenuhi. Contoh, beberapa developer selalu bisa membuat proyek sukses, dikarenakan mereka bisa membaca kebutuhan pasar. Jadi bagaimana developer dan pemainnya bisa membidik needs dari market yang tepat, akan menjadi katalis yang sangat baik untuk merubah kondisi pasar. Saat-saat seperti ini lebih baik beli properti baru atau seken? Bagi saya, bila anda punya idle cash, seken akan menarik karena faktor kelangkaan akan menjadi pertimbangan utama. Tapi bagi anda yang ingin mendapatkan cara pembayaran yang super ringan, maka membeli properti primary jelas akan menguntungkan karena saat ini sebagian besar developer sangat bisa mengakomodasi permintaan dari konsumen. Yang jelas perhatikan kredibilitas si pengembang. Bisa dikenalkan, Keller Williams itu seperti apa? Keller Williams adalah real estate agent dari Amerika Serikat, dengan head quarter di Austin, Texas, dan saat ini adalah Real Estate Agent No 1 di Amerika sekaligus agensi dengan jumlah agen terbesar di seluruh dunia. Yang membedakan kami dengan perusahaan agen properti lain di Indonesia adalah dari bisnis model dan sistemnya. Konsep kami adalah Interdependent - Agent Centric yang merupakan generasi ke-3 dari real estate agent industry. Di Indonesia, sistem yang ada adalah sistem generasi pertama, yang mengusung konsep Brand Centric, di mana secara model tidak memungkinkan para agen untuk membangun bisnisnya dengan brand dia sendiri, personal branding. Juga sistem dan model kami menjawab kebutuhan pasar dunia real estate agency karena untuk membuat ‘kantor’ agen dengan brand anda sendiri, anda tidak lagi perlu merogoh kocek sampai ratusan juta rupiah. Kenapa bisa begitu? Gary Keller, founder kami waktu itu mengalami ‘dibedol desa’, alias para agen atau broker meninggalkan kantor principal yang menaunginya. Ini juga sangat sering terjadi di dunia brokerage Indonesia. Punya 70 agen tiba-tiba besoknya sisa 10 agen, punya 100 agen besoknya tinggal 30 agen. Founder kami juga begitu. Sampai pada akhirnya dia berkata, bagaimana membuat satu perusahaan yang no body want to leave. Terbentuklah model bisnis Keller Williams, di mana kami memberikan wadah bagi setiap agen junior sampai dia menjadi besar, grow together. Dengan konsep Interdependent-Agent Centric ini, maka pada saat agen mencapai level tertentu yang kita sebut top atau mega, maka agen dapat membentuk team dan memakai brand mereka sendiri dan masih berkantor di kantor yang sama secara bersama-sama. Ini sekali lagi adalah solusi ideal bagi permasalahan klasik dunia real estate agency. Ditambah, di Keller Williams, kami memperkenalkan konsep Growth Share, yang bisa dijadikan sebagai salah satu sumber revenue stream di saat agen pensiun. Meskipun usia kita bertambah kita tetap bisa mendapatkan pendapatan. Semoga ini bisa membuka wacana dan memberikan sedikit pencerahan untuk dunia real estate agent tanah air. ●

LINDA T. WIJAYA, Regional Operating Principal dan CEO Keller Willams Indonesia

58|2021

MAIN REPORT

RUMAH SEKEN ATAU PRIMER

TERPENTING HARGA, LOKASI, DAN AKSES Sebanyak 77% responden CSS H1 2021 mengaku ingin rumah dengan harga di bawah Rp500 juta. Hanya 7% responden yang inginnya di atas Rp1 miliar.

Untuk itu, lanjut Marine, ada tiga hal yang dapat dilakukan pemasar properti, khususnya yang bergerak di pasar sekunder. Pertama, berikan rasa confidence dari calon pembeli. Concern utama calon pembeli terhadap rumah seken adalah kondisi bangunan dan kebutuhan untuk renovasi, di mana 55% responden CSS H1 2021 mengaku tidak ingin melakukan renovasi.

da kecenderungan bahwa semakin muda pencari rumah, maka semakin kuat pilihannya terhadap rumah baru. Demikian diungkapkan Marine Novita, Country Manager Rumah.com, menjawab pertanyaan Property and The City, terkait tren pasar rumah seken di Indonesia.

“Maka, seorang agen harus dapat meyakinkan bahwa kondisi rumahnya prima. Maksimalkan foto-foto properti dengan pencahayaan dan sudut pengambilan yang baik dan lengkap,” katanya.

Merujuk temuan terbaru dari Rumah.com melalui Consumer Sentiment Study (CSS) dan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI), Marine menjelaskan, sebanyak 77% responden berusia 30-39 lebih menyukai rumah baru dari developer sementara di kalangan responden berusia 50 tahun ke atas angkanya 67% yang inginnya rumah baru. “Ternyata, kecenderungan ini lebih didasari oleh kekhawatiran terhadap kondisi bangunan. Namun, sebetulnya pertimbangan utama pembeli rumah bukanlah rumah baru atau seken melainkan harga dan lokasi serta aksesnya. Ini yang jauh lebih penting,” katanya.

58|2021

Kedua, pastikan semua informasi lengkap, akurat, dan pasti. Menurut survei Rumah.com, tiga informasi inilah yang utama sehingga harus jelas dan pasti: harga, lokasi, dan status surat-suratnya. Salah satu keunggulan rumah seken adalah lokasi yang cenderung lebih matang. Oleh karenanya, lanjut Marine, seorang agen harus paham betul area tersebut dengan segala kelebihannya, terutama dari sisi akses dan prospeknya. Semua pengetahuan ini terangkum dalam rumah.com/ areainsider. “Ketiga, perluas jangkauan dan visibility melalui medium properti portal seperti Rumah.com dan manfaatkan fitur-fitur yang ada seperti spotlight sundul karena didesain untuk menjawab kebutuhan tersebut,” jelasnya.

Marine Novita

Country Manager Rumah.com

TREN HARGA Secara umum, indeks harga properti sempat mengalami kenaikan di kuartal III (Q3) 2020 namun kembali menurun di Q4 sehingga secara YoY turun tipis 1.3%. Namun jika dicermati, penurunan ini didorong oleh apartemen, sementara rumah tapak masih ada kenaikan tahunan. Rumah.com Indonesia Property Market Index-Harga (RIPMI-Harga) pada Q4 2020 ini berada pada angka 110,7, turun 0,5% dibanding Q3 2020 (quarteron-quarter/QoQ). Secara tahunan, indeks ini mengalami penurunan yang lebih besar jika dibandingkan indeks pada Q4 2019 (year-on-year/YoY), yakni sebesar 1,3%. Turunnya RIPMI-H lebih terlihat pada sektor apartemen. RIPMI-H untuk rumah tapak berada pada angka 115,6 pada kuartal keempat tahun ini, turun sebesar 0,4% dibanding kuartal sebelumnya namun secara tahunan masih tercatat naik sebesar 0,3%. Sementara itu, RIPMI-H untuk apartemen berada pada angka 112,5 pada kuartal keempat tahun ini, turun 0,3% dibandingkan kuartal ketiga 2020 dan 2,5% dibandingkan kuartal keempat 2019. Berdasarkan data RIPMI, turunnya indeks harga pada kuartal ini disebabkan oleh penurunan di sejumlah wilayah. Pada Q4 ini, RIPMI-H untuk wilayah DKI Jakarta turun sebesar 1,19% dibandingkan kuartal sebelumnya. DI Yogyakarta mengalami penurunan terbesar yakni sebesar 1,96% (QoQ). Jawa Timur juga mengalami koreksi negatif sebesar 1,47%. Dari segmen harga, sebanyak 77% responden CSS H1 2021 mengaku ingin rumah dengan harga di bawah Rp500 juta. Hanya 7% responden yang inginnya di atas Rp1 miliar. Ada tiga kota atau kabupaten yang memperlihatkan tren harga yang menjanjikan, yaitu Kota Tangerang, Kota Depok, dan Kabupaten Bekasi, khususnya daerah Cikarang. Pertumbuhan di tiga daerah ini didorong oleh tiga hal, yaitu harga yang lebih terjangkau, akses yang semakin baik karena pembangunan infrastruktur, serta keberadaan industri yang membuka lapangan kerja. “Secara umum, harga properti juga terkoreksi 1.3% secara YoY dan sebesar 0,5% secara kuartalan. Namun untuk rumah tapak penurunannya secara kuartalan hanya 0.4% dan masih mengalami kenaikan 0.3%,” katanya. ●

58|2021

MAIN REPORT

INDONESIA PROPERTY WATCH

PASAR SEKUNDER Q4-2020 MASIH TERKOREKSI

enjualan rumah di pasar sekunder memberikan kontribusi yang sangat besar dari keseluruhan nilai transaksi perumahan, bahkan diperkirakan lebih tinggi dibandingkan penjualan yang terjadi di pasar primer. Transaksi di pasar sekunder, diperkirakan mencapai Rp115 – 150 triliun yang dilakukan oleh agen broker master franchise, agen properti lokal, sampai broker tradisional. Nilai ini memberikan kontribusi minimal 61,5 persen dari total keseluruhan transaksi properti. Selama tahun 2020, pergerakan harga rumah dan tanah di pasar sekunder mengalami koreksi di hampir semua kota-kota besar di Indonesia. Koreksi harga tinggi di awal tahun dimulai dari Jakarta dan Surabaya dan kemudian meluas ke kota-kota besar lainnya. Sudah tingginya harga rumah sekunder saat ini akibat kenaikan luar biasa pada periode 2009-2013 membuat pasar sekunder terkoreksi. Saat pandemi koreksi harga ini sangat terasa bahkan di beberapa titik dapat

58|2021

terkoreksi mencapai 50 persen dari harga jual saat ini. Meskipun demikian koreksi harga yang terjadi belum dapat menggambarkan penurunan harga secara menyeluruh. Koreksi harga yang terjadi per triwulan relatif masih aman di bawah 5 persen. Pasar sedang mencari titik keseimbangan baru di pasar sekunder. Meskipun harus diwaspadai jika koreksi harga rata-rata per triwulan sudah melewati 5 persen sampai 10 persen, maka pasar mulai dalam tahap bahaya. Memasuki Q4-2020 koreksi harga di pasar sekunder masih terjadi dalam skala terbatas. Koreksi yang terjadi relatif lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya. Meskipun demikian perlu diwaspadai juga di beberapa wilayah mulai memerlihatkan penyebaran wilayah yang mengalami koreksi harga. Menurunnya tingkat permintaan dan aktivitas pasar sekunder membuat sebagian harga terkoreksi dengan penurunan harga bervariasi dan sebagian lagi memilih untuk tidak menaikkan harga bahkan sejak awal tahun 2020.

PERTUMBUHAN HARGA RUMAH SEKUNDER KOTA

Q3-2020

Q4-2020

Bali

-2.7%

-1.8%

Bandung

-1.8%

-1.6%

Surabaya

-2.0%

-1.5%

Palembang

-1.0%

-1.4%

Jakarta

-1.2%

-1.1%

Makassar

-0.5%

-1.1%

Balikpapan

-1.1%

-0.94%

Yogyakarta

-0.5%

-0.92%

PERTUMBUHAN HARGA TANAH SEKUNDER KOTA

Bali: Pergerakan harga rumah dan tanah di pasar sekunder di Denpasar dan sekitarnya termasuk Kuta Selatan memerlihatkan koreksi tertinggi pada Q4-2020 meskipun relatif lebih rendah dibandingkan dengan triwulan sebelumnya. Wilayah Kuta Selatan dan beberapa titik di daerah-daerah wisata mengalami tekanan harga yang lebih tinggi dibandingkan Denpasar dan sekitarnya. Meskipun pada awal 2020 koreksi masih lebih rendah, memasuki pertengahan tahun, koreksi mulai terlihat semakin tinggi. Bandung: Koreksi pasar sekunder yang terjadi di Kota Bandung relatif masih cukup tinggi. Beberapa titik di daerah Bandung Timur dan Bandung Utara memerlihatkan koreksi yang lebih tinggi dibandingkan daerah lainnya. Segmen harga di atas Rp1 miliaran mulai mengalami koreksi lebih tinggi dibandingkan segmen lainnya. Pasar sekunder di Bandung Kota yang relatif memiliki holding power yang kuat, sedikit demi sedikit mulai terkoreksi. Surabaya: Meskipun koreksi yang terjadi mulai mereda dibandingkan dengan 3 triwulan sebelumnya, namun relatif masih cukup tinggi bila dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya. Surabaya Barat, Surabaya Utara, dan Surabaya Timur mengalami koreksi lebih tinggi dibandingkan daerah lainnya. Aktivitas pasar dan menurunnya permintaan membuat

Q3-2020

Q4-2020

Bali

-3.3%

-2.1%

Bandung

-1.8%

-1.7%

Surabaya

-2.1%

-1.6%

Palembang

-0.7%

-1.2%

Jakarta

-1.2%

-1.0%

Makassar

-0.2%

-0.9%

Yogyakarta

-0.3%

-0.81%

Balikpapan

-0.6%

-0.77%

sebagian besar obyek tidak mengalami perubahan harga selama 2 triwulan terakhir. Jakarta: Koreksi tinggi yang terjadi di 2 triwulan awal tahun 2020 mulai mereda, meskipun masih dibayangi penurunan di beberapa daerah. Jakarta Selatan dan Jakarta Utara memerlihatkan koreksi yang lebih tinggi dibandingkan wilayah lainnya. Sedangkan koreksi terendah diperlihatkan di wilayah Jakarta Timur. Makassar: Koreksi yang terjadi di Makassar baru terasa menginjak triwulan 2 tahun 2020. Meskipun tidak terlalu tinggi, namun potensi untuk terjadi koreksi lebih tinggi lagi masih dimungkinkan. Hal ini diperlihatkan dengan mulai meluasnya daerah-daerah yang terkoreksi. Makassar Barat dan Makassar Kota mulai memerlihatkan koreksi lebih tinggi. Balikpapan: Koreksi yang terjadi di Balikpapan relatif landai. Harga terkoreksi masih dalam batas wajar. Hal ini diperkirakan lebih dikarenakan menurunnya aktivitas pasar sekunder dan makin terbatasnya permintaan khususnya di Balikpapan Barat sehingga sebagian besar harga penawaran yang terjadi tidak mengalami perubahan sejak awal tahun. Yogyakarta: Aktivitas pasar sekunder di wilayah ini menurun drastis yang menyebabkan sebagian besar obyek di pasar sekunder tidak mengalami perubahan. Namun demikian beberapa titik di daerah Kulon Progo masih memerlihatkan pertumbuhan tipis pada Q4-2020 meskipun masih dalam tren koreksi harga. ●

58|2021

LIPUTAN KHUSUS AREBI

MELEJIT DI TENGAH PANDEMI Penjualan property agent di beberapa wilayah meningkat selama pandemi Covid-19. Salah satunya disebabkan terjadinya koreksi harga, bahkan hingga 40 persen. Pandemi Covid-19 yang melanda Indonesia sejak awal Maret 2020 berdampak langsung pada penjualan properti berbagai pengembang. Banyak pengembang yang akhirnya menurunkan target penjualannya, bahkan ada pula yang tidak mencapai target yang telah direvisi tersebut. Di sisi lain, para broker dan agen properti justru menikmati omzet penjualannya yang tetap stabil bahkan meningkat dari tahun 2019. Meski demikian, bukan berarti para broker tak mengalami tekanan selama pandemi tersebut. Apalagi sejak diberlakukannya pembatasan sosial berskala besar (PSBB). Namun, kesiapsiagaan mereka terutama dalam memanfaatkan teknologi, khususnya media online, menjadi salah satu kekuatan di tengah krisis tersebut. Alhasil, sejak Juli 2020, penjualannya merangkak naik dan terus naik hingga akhir tahun. Fendri Lie, Master Bronze Century 21 Champion yang memasarkan properti di kawasan Serpong dan Tangerang pun mengakui bahwa penjualannya di Kuartal II 2020 mengalami tekanan besar, imbas diberlakukannya PSBB, meski penjualan di Kuartal I masih normal. Berikutnya di Kuartal III penjualan mulai bergerak naik hingga Kuartal IV 2020. Sehingga secara total, penjualannya di tahun lalu justru

58|2021

meningkat sekitar 10 persen dibandingkan 2019. “Kuncinya adalah benar-benar fokus, sehingga Corona tidak begitu berdampak pada penjualan saya,” ungkapnya. Setali tiga uang dengan di wilayah Bali. Meski sempat ‘shut down’, karena adanya PSBB, para property agent di kawasan tersebut mampu meraih pencapaian positif. “Masih positif dan mirip dengan tahun 2019. Kalau kita lihat sebenarnya penurunan di Bali sudah terjadi sejak tahun 2017,” kata Jayasanti D Enny Harini dari LJ Hooker Kuta dan LJ Hooker Nusa Dua. Enny menuturkan, setelah mengalami kelesuan, penjualannya kembali bergerak di September 2020. Mulai banyak permintaan yang dibarengi dengan masuknya pasar domestik, terutama di kawasan pariwisata, seperti Canggu dan Jimbaran. “Di bulan November 2020 saya ada beberapa transaksi dengan nilai yang lumayan. Ada yang Rp23,5 miliar dan Rp65 miliar. Pasar sewa pun kembali bergerak,” katanya. Demikian halnya pemasar di wilayah Jakarta, Khususnya wilayah Kelapa Gading. Justru di tengah pandemi transaksi mereka meningkat. Sebagaimana disampaikan Thing Thing dari ERA Gading. Meski demikian, dia mengakui, penyesuaian terhadap kebiasaan baru (new normal) pun butuh waktu dan perjuangan. Penjualannya yang turun drastis baru kembali naik sejak Mei 2020. Bahkan, penjualan di Juni mencatat rekor baru dalam kariernya selama bergabung sebagai pemasar properti.

Secondary Lebih Menjanjikan Selama pandemi, banyak pengembang yang tidak berani meluncurkan produk baru, mereka cenderung wait and see. Bahkan, hanya bisa dihitung dengan jari developer yang meluncurkan produknya di 2020 lalu, khususnya dengan harga Rp500 juta ke atas. Beberapa wilayah yang memiliki stok penjualan produk primary, terutama di kawasan Serpong dan Tangerang, yang dirilis diantaranya oleh Sinar Mas Land, Alam Sutera, Paramount Land, Summarecon Serpong dan Ciputra Group (Citra Raya Tangerang). “Produk primary di Serpong ini juga masih jalan terus. Sehingga penjualan saya pun hampir berimbang antara primary dan secondary. Memang masih lebih banyak secondary,” ungkap Fendri. “Juni saya berhasil menjual 19 unit, dan ini pecah rekor selama saya bergabung di properti. Bahkan sejak Juni 2020 sampai Januari 2021, closingan saya semuanya di atas dua digit atau di atas 10 unit,” katanya. Secara total, di sepanjang tahun lalu, Thing Thing berhasil menjual sebanyak 102 unit, naik dibandingkan dengan 2019 sebanyak 92 unit. Sedikit berbeda dengan Felix, Marketing Executive Ray White Indonesia. Felix yang lebih fokus memasarkan produk komersial secondary menyatakan bahwa penjualannya turun 10 persen pada 2020 dibandingkan 2019 lalu. Adapun produk-produk yang dipasarkan tersebut, yakni ruko, gudang, hingga gedung-gedung berukuran kecil (mini building) setinggi 4-8 lantai. Termasuk tanah kaveling komersial dan beberapa unit rumah titipan kliennya. “Cuma memang semua transaksi underprice, di bawah angka pasar. Jadi terbentuk angka pasar baru lagi yang lebih murah. Sebelumnya orang patokannya NJOP, tetapi sekarang bahkan transaksi pun banyak di bawah harga NJOP,” terang Felix. Produk yang dijualnya rata-rata berlokasi di Jakarta Pusat dan selatan dengan kisaran harga mulai Rp3-75 miliar. “Namun fokus saya Rp10 miliar ke atas. Rata-rata yang terjual tahun lalu di Rp20-25 miliaran,” sambungnya.

Kata dia, properti primary maupun secondary dengan harga Rp500 jutaan sampai dengan Rp3 miliar termasuk bagus di kawasan tersebut. “Tetapi yang paling bagus di antara Rp1-2 miliar. Dan pencariannya tidak menurun sampai saat ini, malah bertambah terus. Sedangkan rumah secondary, paling banyak di kisaran Rp1-3 miliar,” ungkapnya. Di kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara banyak rumah seken yang terjual berada di kisaran harga di bawah Rp3 miliar. Namun belakangan, sebut Thing Thing, properti di kisaran Rp9-10 miliar juga tetap jalan. “Kalau di Kelapa Gading lebih banyak permintaan adalah rumah dibandingkan dengan ruko. Justru ruko agak anjlok,” terangnya. Berbeda di Bali, justru yang paling banyak terjual adalah tanah. Kemudian tempat usaha termasuk ruko, juga banyak. Bahkan, sejak Desember 2020 dan Januari 2021, Enny dan rekan-rekannya banyak melakukan transaksi penjualan ruko. “Kalau rumah masih dengan harga Rp1 miliaran ke atas, tetapi juga berat karena di Bali ini banyak sewaan,” terangnya.

Adapun sewa tahunan didominasi penyewa domestik untuk ke rumah dan villa. Bahkan, banyak yang pindah dan bekerja (work from home) dari Bali, meskipun berkantor di Jakarta. Sedangkan penyewa asing yang tadinya rata-rata tahunan, kini berganti pola menjadi penyewa bulanan. “Harga sewa di Bali berkisar Rp100 sampai 200 juta pertahun,” ungkap Enny.

Harga Turun 40 Persen Meningkatnya penjualan para broker tersebut juga tidak lepas dari banyaknya properti seken yang dijual dengan harga pandemi yang terkoreksi hingga 40 persen. Bahkan ada yang harus jual rugi. Sebagai contoh, Felix menuturkan, beberapa waktu lalu ada transaksi penjualan satu unit ruko di kawasan Serpong. Sebelumnya ruko tersebut dibeli seharga Rp13 miliar. Kemudian dijual dengan harga modal, namun tidak ada yang membelinya. Lantaran pemiliknya butuh uang, terpaksa dilepas di Rp9 miliar. “Pengalaman saya memang ada koreksi hingga 40 persen,” tegas Felix, Property Consultant dari Ray White Indonesia. Sementara di Bali, sebagaimana diungkapkan Enny, terjadi penurunan harga untuk ruko hingga 20 persen. Rata-rata ruko berkisar Rp1,8-4 miliaran. Untuk rumah, terjadi koreksi sekitar 1015 persen. Adapun di Serpong dan Tangerang, juga terjadi koreksi harga pada produk secondary, yang berkisar 10 persen. Demikian halnya di kawasan Kelapa Gading, namun menurut Thing Thing, penurunan harga tersebut masih termasuk wajar. “Bahkan ada yang closing dengan harga di atas harga sebelum Corona. Permintaan di sini cukup banyak, sehingga membuat harga cenderung tidak terlalu jatuh. Bahkan di beberapa lokasi harganya malah naik,” ungkapnya. ● [Pius Klobor]

58|2021

LIPUTAN KHUSUS AREBI

MELEJIT DI TENGAH PANDEMI

FELIX, MARKETING EXECUTIVE RAY WHITE INDONESIA

FENDRI LIE, MASTER BRONZE CENTURY 21 CHAMPION

TARGET NAIK 30 PERSEN

PROPERTY AGENT HARUS KREATIF

Pendemi ini lebih challenging, banyak klien yang tidak mau datang ke lokasi, sehingga kami harus siapkan cara lain, seperti virtual tour. Kami juga lebih banyak bermain di media online, terutama website. Media sosial hanya branding, untuk jualan tidak begitu pas, karena lumayan besar-besar. Saya memang di Ray White Commercial sehingga fokus pada produk-produk komersial, khususnya secondary. Cara lain, seperti advertising tetap jalan, baik di media cetak, juga website dan flyer.

Selama pandemi tentu banyak perubahan yang kami lakukan agar bisa menyesuaikan diri dengan kondisi baru. Sebelumnya banyak bermain dengan offline, mulai dari janjian ketemu sampai survei. Namun sejak 2020 kami lebih bermain ke media online, termasuk media sosial. Juga memperbanyak konten video, bahkan banyak agen yang sudah merangkap YouTuber. Saat ini memang banyak pembeli mau lihat di YouTube terlebih dahulu baru telepon ke kami. Setelah itu baru berkunjung langsung ke lokasi.

Semua cara tersebut akan terus berlanjut di tahun ini, karena bisnis tetap berjalan, meski mungkin dengan harga yang terkoreksi, bahkan underprice. Apalagi properti tetap banyak yang butuh. Saya yakin banyak investor yang masih belum belanja, mereka masih menunggu. Dan dengan harga yang miring, pasti mereka akan beli. Ini yang lagi ditunggui oleh investor. Bahkan ada yang beli terus menerus.

Sebelum pandemi, penjualan saya lebih difokuskan pada produk secondary. Namun selama pandemi lebih turun, karena di Serpong dan Tangerang juga banyak pengembang yang luncurkan produk baru, sehingga saya pun ikut memasarkan primary. Jika dibandingkan, secondary sekitar 60 persen dan primary 40 persen. Jadi ini juga tergantung kita melihat kondisi.

Tahun ini harusnya menjadi lebih baik daripada tahun lalu. Sekarang sudah ada berita baik seperti vaksin, dan jika memang terbukti berhasil maka pasti akan menggerakkan ekonomi kembali. Dengan naiknya ekonomi, properti juga pasti akan bergairah lagi. Apalagi saat ini bunga bank juga lebih rendah. Untuk itu, target komisi kami di tahun ini pun sudah harus lebih tinggi dari 2020, yakni naik 30 persen. Saya harus build database. Database yang lama harus saya kontak kembali. Kemudian tetap beriklan dan memasarkan secara konsisten. Keep prospecting, karena pasti selalu ada yang menjual dan ada yang harus membeli. Tentunya mereka membutuhkan professional property agent agar bisnis tetap berjalan. Sehingga melalui database tersebut, kita pun dapat segera menginformasikan untuk dijual atau dibeli. Berikutnya adalah terus up to date terhadap berita-berita baru, misalkan properti apa saja yang terjual, di segmen apa saja dan atau di harga berapa saja. Juga tentang berbagai informasi lainnya yang terkait dengan properti, termasuk informasi dari perbankan. Intinya, kita harus bersatu menjadi lebih kuat, karena untuk bisa sukses kita harus bersama-sama. Close the deal lebih besar kemungkinan kalau kita bersama-sama. Harus jadi kuat, baik secara network maupun grup. ●

58|2021

Apalagi developer juga mengeluarkan produk-produk bagus dan dengan cara bayar yang lebih bervariasi. Seperti ruko, salah satu produk unggulan untuk primary. Dan hampir semua developer meluncurkan ruko. Kalau apartemen memang sekarang lagi loyo, baik untuk primer maupun sekunder. Jadi produk primary di sekitar Serpong ini, saya kira nomor satu masih ruko, kemudian landed house, dan terakhir adalah apartemen. Saya yakin kondisi 2021 tidak akan jauh berbeda dari 2020. Saat ini memang masih banyak yang cari rumah atau properti, cuma tipikalnya adalah tipikal yang cari lebih murah. Sebenarnya untuk market secondary di wilayah Serpong ini juga sudah mulai terbatas. Sulit untuk mendapatkan properti dengan harga Rp1,5-2 miliaran. Meskipun ada stoknya, tetapi biasanya orang akan cari posisi. Dan, owner-nya pun belum tentu mau turunkan harga jualnya. Bayangkan saja di NavaPark BSD City yang jual rumah Rp27 miliar ke atas juga tetap saja laku. Jadi menurut saya, khusus untuk di wilayah Serpong ini, sampai kapanpun properti tetap akan hidup. Sehingga saya pribadi pun memperkirakan pencapaian tahun ini mirip dengan tahun lalu. Nah, untuk mencapai ini tentu harus tetap fokus. Dan yang pastinya selalu kreatif dan inovatif. Kita tidak bisa monoton seperti zaman dulu yang masih konvensional. Sekarang kita semua sudah beralih ke teknologi, sehingga semua agen-agen harus bisa bermain dengan teknologi tersebut. Seorang agen harus bisa bikin konten-konten, harus bisa edit video, harus bisa produksi video sendiri dan lain-lain. ●

JAYASANTI D. ENNY HARINI, LJ HOOKER KUTA & LJ HOOKER NUSA DUA

THING THING, ERA GADING

DIRECT SELLING PALING KUAT

CETAK REKOR BARU

Sejak diberlakukan PSBB di Bali tahun lalu, praktis hampir tidak ada kegiatan yang bisa kami lakukan. Saya pelajari, apa yang harus dilakukan. Ternyata memang harus lebih banyak ngobrol dengan klien. Apa yang akan mereka putuskan, bagaimana dengan rencana mereka. Jadi dari rencana-rencana itu, kita coba tuangkan dengan memenuhi kebutuhan properti mereka. Dan dari komunikasi tersebut, ternyata ada permintaan tempat tinggal sewa untuk manajer-manajer in charge di Bali karena company mereka sedang membangun hotel di Nusa Dua.

Tahun 2020 adalah pengalaman baru bagi saya, berhadapan dengan situasi yang tidak pernah diperkirakan sebelumnya. Meski demikian, jualan tetap saya lakukan. Semua metode saya jalankan mulai dari cara konvensional atau pemasangan spanduk, hingga ke media online. Cuma memang saat ini saya lebih menyortir dan mengutamakan ke klien yang menurut saya benar-benar serius. Dan ternyata, dengan semua metode yang saya lakukan tersebut bisa mencapai hasil positif, bahkan lebih tinggi. Tahun 2019 saya closing sebanyak 92 unit sedangkan di 2020 closing mencapai 102 unit. Luar biasanya, penjualan saya di Juni 2020 bisa mencetak rekor baru selama saya berkarir sebagai pemasar properti, dimana mencapai 19 unit. Dan sejak itu, tren penjualan selalu dua digit.

Saya juga lebih fokus di secondary, karena pasti primary sudah tidak memungkinkan. Meski demikian, jika ada produk primary di Bali, kami siap membantu jika harganya masih masuk di kalangan lokal, atau untuk first home buyer di kisaran Rp650 juta. Sampai awal April kami masih jualan dan bank masih mengucurkan dana. Namun mulai berat di Maret hingga Mei. Juni dan Juli kami tetap fokus mesti dengan meeting online, akhirnya di bulan September, karena mulai longgar, kami bisa offline. Selanjutnya, properti di Bali mulai bergerak. Dalam proses tersebut, saya selalu memakai empat cara pemasaran. Mulai dari konvensional yaitu pasang spanduk, selanjutnya online dan offline, kemudian direct selling. Ternyata direct selling ini paling kuat di masa pandemi, karena kita ngobrol dengan klien mau mencari properti yang seperti apa. Kemudian cara online juga termasuk kuat. Jadi sebenarnya keempat cara ini tetap baik sehingga kami mengoptimalkan semuanya. Kalau untuk media sosial lebih ke branding. Itu yang terjadi dan saya jalani. Kami bersyukur, bisa melewati tahun 2020 dengan sukacita, dalam arti karena kita bertekad membantu klien-klien, kita masih bisa jualan, khususnya secondary, baik di Bali maupun di luar Bali. Sehingga tahun lalu sekitar 90-an persen transaksi saya adalah secondary. Saya yakin, tahun ini akan lebih baik karena karakter orang Indonesia tidak tahan berlama-lama untuk tidak berinvestasi. Apalagi masih banyak orang Indonesia yang punya uang cash. Sejak Januari sudah kelihatan sehingga mestinya lebih baik. Paling tidak dua kali lipat dari tahun 2020. Memang tergantung pada pola kerja kita. Makanya saya selalu ingatkan tim, dengan pengalaman yang ada, jangan pernah berpikir untuk menunggu kapan pandemi akan berakhir, tetap harus melakukan yang terbaik. ●

Memang banyak faktor yang menyebabkan peningkatan penjualan tersebut. Selain kesiapan saya pribadi dan tim, di sisi lain juga karena banyak properti yang harganya turun, meski masih wajar. Juga mungkin karena lagi mau bagibagi warisan. Ada juga yang karena penjualnya kena kredit macet, dan lagi mungkin karena faktor deposito, dimana depositonya lagi kecil sehingga mereka beralih ke properti. Tahun ini, meski pandemi Covid-19 masih ada, saya tetap optimis, apalagi dibarengi dengan terus berusaha dan berinovasi. Pasti berhasil. Tahun 2020 saja bisa dilewati bahkan dengan unit transaksi saya lebih banyak dari sebelum Covid, target saya di 2021 ini malah akan mencapai 120 unit. Bulan Januari 2021 ini saya sudah bisa menjual 18 unit, sementara di bulan Februari sampai tanggal 10, saya sudah menjual 5 unit. Strategi jualan saya tahun ini juga masih sama dengan sebelumnya yang penting kita bisa membangun hubungan yang baik dengan klien kita. Saya yakin bisa mencapai target tersebut, apalagi didukung oleh ERA sebagai property franchise yang sudah dipercaya oleh masyarakat luas. Saya berada dalam komunitas ERA, dimana orangorang yang selalu berpikir positif. Sehingga seberat apapun tantangan yang dihadapi, pasti selalu menemukan jalan keluar yang terbaik. ●

58|2021

PROPERTY ISSUE

PROYEK BARU DI AWAL TAHUN YANG SULIT Sejumlah developer jeli menawarkan produk agar tetap terserap dalam situasi pasar yang sulit.

melepas produk baru di awal tahun ini. Proyek baru itu bisa benar-benar baru atau sekadar

Satu demi satu proyek perumahan baru diluncurkan. Ciputra Groups meluncurkan

antaman epidemi atau pagebluk Coronavirus Disease (Covid-19) secara dramatis mengubah cara hidup ratusan juta manusia di dunia, termasuk di Indonesia. Daya konsumsi dan produksi mandek bersamaan. Sebagian besar bisnis mati suri sehingga memicu resesi, dan properti bukan prioritas yang harus dibeli. Sejumlah developer properti kalang kabut. Bahkan di enam bulan pertama wabah Covid-19 melanda (Maret-Agustus 2020), banyak developer yang kolaps karena pasar tak merespon. Baik end user maupun investor kini lebih selektif mengeluarkan uang, termasuk menahan diri untuk membeli properti. Masyarakat memilih fokus bagaimana bisa melalui situasi pandemi sebaik mungkin. Meski demikian, namun masih ada sebagian developer di megapolitan Jakarta dan Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi (bodetabek), dan beberapa kota besar lain di Indonesia, yang terus beradaptasi mematangkan strategi dan siap

58|2021

klaster baru di proyek berjalan (on going). Bisa hunian, bisa juga produk komersial.

klaster hunian terbarunya, yakni Monterrey yang dikembangkan di proyek rumah menengah CitraLand Cibubur (220 ha), Cileungsi, Bogor, Jawa Barat, pada medio Januari lalu. Rumah sebanyak 302 unit itu menyasar segmen hunian seharga di bawah Rp 1 miliar. Hadirnya Cluster Monterrey juga merupakan respons dari Ciputra Group atas tingginya animo pasar dan permintaan akan hunian compact serta fungsional di koridor Cibubur-Cileungsi. Ditawarkan tiga tipe hunian, yaitu luas bangunan (LB) 51/luas tanah (LT) 60 kavling 5 x 12 meter seharga Rp600 juta (tunai), tipe LB 61/LT 72 kavling 6 x 12 meter Rp700 juta (tunai), dan tipe LB 61/LT 84 kavling 6 x 14 dibanderol Rp800 juta (tunai). “Kami meluncurkan produk-produk baru yang menyentuh segmen milenial. Sebab, kami melihat pertumbuhan hunian untuk segmen milenial di CitraLand Cibubur naik hingga 85 persen dengan unit price di bawah Rp 1 miliar pada tahun lalu.

Ramai Ruko Tak hanya hunian tapak dan apartemen baru, awal tahun beberapa pengembang menawarkan komplek komersial ruko. Umumnya dirilis oleh pengembang besar di kota baru yang sudah matang dikembangkan. Presiden Direktur Paramount Land Ervan Adi Nugroho optimis tahun ini merupakan tahun penuh peluang dengan proyeksi ekonomi lebih baik. Salah satu pendorongnya adalah meningkatnya optimisme seiring vaksinasi Covid-19 yang sedang berjalan. “Kami memanfaatkan momen ini sebagai peluang untuk menawarkan produk baru,” tutur Ervan dalam keterangan tertulis yang diterima Property and the City, Rabu (10/02/2021). Februari lalu Paramount Land merilis ruko Aniva Junction di Gading Serpong. Berada di antara 30 klaster terhuni, dilalui 6.000 kendaraan setiap hari, ruko juga dilengkapi jalur pedestrian dan akses tembus Gading Serpong-BSD City. “Ruko Aniva Junction sangat potensial untuk dijadikan berbagai peluang bisnis masa kini karena sudah ada captive

Saat ini kondisi sektor properti sudah mulai kembali bergairah. Tahun lalu, pembeli properti perumahan merupakan end user. Kini, investor sudah kembali masuk dan cukup besar,” ujar Direktur PT Ciputra Development Tbk Harun Hajadi dalam rilis resmi, Kamis (14/1/2020). Pasar properti Bogor kian ramai dengan kehadiran Newton Spring (3,2 ha/120 unit), klaster terbaru di perumahan The Sanctuary Collection (25 ha) yang terletak di dalam kawasan township Sentul City (3.200 ha), Sentul Selatan, Bogor, Jawa Barat. Pengembangnya, PT Cipta Harmoni Lestari (Harita Group) bekerjasama dengan perusahaan Singapura Perennial Real Estate Holdings Limited dan CNQC meluncurkan klaster kedua itu, setelah sebelumnya sukses memasarkan klaster pertamanya, Tanglin Parc (5,5 ha). Rumah dua lantai sebanyak 189 unit itu habis terjual di Januari lalu meskipun ditargetkan terjual habis di Februari 2021. “Tentunya kami sangat bersyukur dan berterima kasih kepada konsumen karena progres penjualan klaster pertama bisa lebih cepat. Kami sangat optimistis klaster kedua ini juga akan bisa terserap dalam waktu enam bulan,” ujar Andreas Audyanto (Audy), Chief Operating Officer (COO) The Sanctuary Collection saat memperkenalkan klaster baru kepada kalangan media, Kamis (14/1). Menurutnya, jualan rumah saat pandemi Covid-19 memang lebih sulit namun kebutuhan untuk rumah konsep sehat cukup besar. “Kami hanya perlu memperluas sudut pandang khususnya dari kebutuhan konsumen dan memberikan detildetil pada produk maupun fasilitasnya. Terbukti penjualan di sini kebanyakan dari informasi konsumen sendiri. Mereka yang datang meskipun tidak beli tapi dia bercerita ke temantemannya,” kata Audy.

market dari area sekitarnya, dan konektivitas pendukung,” urai Ervan. Pada tahap awal, Aniva Junction diluncurkan sebanyak 91 unit, dengan harga mulai dari Rp 2,1 miliar per unit. Setiap unit ruko dirancang 2 lantai dengan desain modern. Tersedia beberapa pilihan denah, yaitu lebar 4,5 -6 meter dengan panjang 18-20m. BSD City tak mau ketinggalan. Kota Baru 6.000 ha garapan Sinar Mas Land itu akan segera melengkapi kawasan smart house Tabebuya dengan meluncurkan commercial living bernama Tabespots. Berupa ruko tiga lantai yang menyasar kalangan milenial atau usaha rintisan. Hanya 90 unit, Tabespots dibanderol Rp1,7 miliar.

Katalis Positif Sejumlah developer jeli menawarkan produk agar tetap terserap dalam situasi pasar yang sulit. Sebagian besar menyasar kaum milenial. PT Metropolitan Land (Metland), Tbk. melepas klaster baru di perumahan Metland Puri (60 ha) di kawasan Gondrong, Tangerang, Cluster Oxalis (1,3 ha). Bangunan rumahnya dua lantai dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi. Tersedia tiga pilihan, tipe 53/50, 55/58, dan 67/66. Harga mulai Rp900 jutaan (sudah termasuk PPN). Setiap rumah masih memiliki lahan kosong di sisi belakang. Pada tahap pertama akan dijual 56 unit dulu. Klaster dilengkapi club house, danau dengan jogging track di sekelilingnya. “Kami meluncurkan Cluster Oxalis menyusul kesuksesan klaster sebelumnya, Cluster Clematis yang terjual habis hanya dalam waktu satu bulan saja. Kami yakin pasar properti tahun ini akan lebih baik karena pelaku usaha sudah lebih siap untuk beradaptasi dengan situasi new normal,” kata Wahyu Sulistyo, Direktur PT Metropolitan Development, Tbk., menjawab pertanyaan Property and the City melalui seluler, Februari lalu.

58|2021

Menariknya, di pasar apartemen PT Perintis Triniti Properti, Tbk. (Trinitiland) justru melenggang kencang meluncurkan tower kedua The Scott di proyek mixed use Collins Boulevard (2,4 ha) Jl MH Thamrin, Kota Tangerang, Banten. Menurut Direktur Collins Boulevard Ronald Cassidy, The Scott diluncurkan setelah tower pertama Hyde Residence terserap pasar 95%. “Kami optimistis sektor properti akan membaik di tahun 2021. Pada saat pandemi kami juga tidak mengendurkan progres pembangunan proyek, bahkan kami melihat pandemi sebagai momentum terbaik untuk melakukan berbagai perbaikan yang diperlukan,” ujarnya. Ada sejumlah alasan yang membuat Trinitiland optimistis di 2021. Salah satunya tren penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia ke level 3,75%, disusul suku bunga deposit facility turun 25 bps menjadi 3% dan lending facility turun 25 bps menjadi 4,5%. Harapannya, suku bunga acuan yang rendah itu dapat menjadi katalis positif sebab mampu menekan suku bunga KPR ke titik terendah, sehingga dapat merangsang daya beli masyarakat. Ia mengutip data Lembaga Penjamin Simpanan (LPS), bahwa nilai simpanan masyarakat sebagai dana pihak ketiga (DPK) atau tabungan di perbankan hingga November 2020 mencapai Rp6.614 triliun. Ada 338,7 juta rekening dengan nilai tabungan di bawah Rp100 juta dengan total Rp928 triliun. Kemudian ada 611.368 rekening bernominal di atas Rp1 miliar (total Rp4.208 triliun). “Artinya selama tahun 2020 masyarakat menahan konsumsi dan investasinya. Saya yakin dana sebesar ini tidak mungkin terus disimpan berlama-lama.

58|2021

Makanya kami sangat optimistis tahun 2021 masyarakat akan membelanjakan uangnya untuk konsumsi maupun investasi sehingga perekonomian akan lebih bergerak,” imbuhnya. Serupa disampaikan Albert Luhur, Executive Director Summarecon Agung, bahwa lesunya properti sudah dirasakan sejak 2015 dan semakin melemah setahun terakhir sejak wabah pandemi masuk Indonesia per 15 Maret 2020. “Namun di sisi lain situasi comeback itu tetap ada, bahkan saat pandemi ini kami bisa menjual produk rumah seharga Rp7 miliar hingga 3 unit hanya dalam waktu seminggu,” ujarnya saat menjadi pembicara dalam acara Webinar Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (Arebi), belum lama ini. Albert mengklaim, proyek kota baru Summarecon Bogor yang juga diluncurkan saat pandemi juga meraih penjualan yang baik, terjual 550 unit senilai Rp1,5 triliun hanya dalam waktu dua hari. “ Komitmen perusahaan, manajemen yang solid, brand yang kuat menjadi hal yang diperhitungkan oleh konsumen dengan kiprah Summarecon di bisnis properti yang sudah cukup lama. “Awal pandemi April 2020 lalu pasar memang permintaan drastis. Tapi setelah itu terjadi tren kenaikan bahkan bulan September 2020 tumbuh sangat tinggi. Jadi kalau mau dibilang, situasinya sudah comeback terutama sejak periode kuartal terakhir 2020. Inilah yang membuat kita menjadi lebih optimistis pada tahun ini,” jelasnya. ● [Andrian Saputri]

58|2021

MATERIAL BUILDING

MOWILEX CAT DINDING ANTIBAKTERI VIRUS

99,9 PERSEN EFEKTIF LAWAN VIRUS DAN BAKTERI Produk cat dengan teknologi Silver Ion, jenis antibacterial yang telah teruji dan aman. Dipasarkan mulai Rp100.000300.000 per 2,5 liter. PT Mowilex Indonesia meluncurkan rangkaian produk baru bertajuk, “Cat Dinding Antibakterivirus”, yakni Emulsion Satin, Emulsion Gloss, dan Cendana Antibacterial. Ketiga produk tersebut, memiliki berbagai keunggulan dengan kualitas terbaik sebagai cat dinding masa kini. Perbedaan mendasarnya, yakni pada hasil akhir. Mowilex Emulsion Satin memiliki hasil akhir semi kilap yang halus dan mewah, kemudian Mowilex Mowilex Emulsion Gloss dengan hasil akhir kilap, dan yang tidak kalah bagusnya adalah Cendana Antibacterial dengan hasil akhir yang bebas kilap atau matte dengan harga yang lebih ekonomis. Seri produk cat terbaru berbahan dasar air dari Mowilex ini memiliki berbagai fitur keunggulan lain. Mulai dari tampilan akhir yang lebih halus, antibakterivirus, daya tutup tinggi, daya sebar luas, juga mudah dibersihkan. Selanjutnya, warna tahan lama, tahan goresan, tidak berbau, sangat rendah volatile organic compounds (VOC), tahan terhadap lumut dan jamur, tanpa kandungan logam berat berbahaya, serta telah mengantongi sertifikat Green Label dari Singapura. “Ketiga produk ini telah kami berikan teknologi Silver Ion AG+. Teknologi ini sudah terbukti 99,9 persen lebih efektif melawan kuman penyakit, terutama virus, dan bakteri penyebab infeksi di lingkungan rumah,” kata

58|2021

Novina Tjahjadi, Direktur dan Head of R&D PT Mowilex Indonesia. Teknologi Silver Ion merupakan jenis antibacterial yang telah teruji dan aman. Ada dua standar pengujian yang dilakukan Mowilex terhadap produk cat dinding terbaru ini. Pertama adalah (Japanese Industrial Standards atau JIS Z 2801: Test for Antibacteria Activity dan Efficacy). Hasilnya menunjukkan bahwa Silver Ion dapat membunuh bakteri Staphylococcus aerus dan Escherichia coli. Kedua, ISO 21702:2019. Disebutkan, Silver Ion juga efektif membunuh Human Coronavirus CoV-OC43 dan Eterovirus EV-A471, berdasarkan hasil tes pengukuran aktivitas antivirus pada plastik dan permukaan tidak berpori lainnya. “Dengan kedua standar tes ini, barulah kami yakin bahwa produk kami punya efektivitas yang cukup baik untuk membunuh bakteri maupun virus,” terang Novina. Adapun cara kerja teknologi Silver Ion dalam menangkal berbagai bakteri dan virus tersebut, yakni dengan cara mengikat lalu memecah dinding sel bakteri atau virus. Setelah dinding sel berhasil ditembus, Silver Ion merusak enzim metabolisme sel bakteri atau virus, sampai akhirnya sel tersebut mati. Silver Ion juga mengikat untaian DNA sel bakteri atau virus dan menghentikan proses replikasi DNA-nya untuk mencegah sel tersebut berkembang biak. “Cat yang kita aplikasikan pada permukaan dinding akan membunuh bakteri dan virus yang menempel di dinding,” tegasnya. ● [Pius]

DULUX

INSPIRASI WARNA KEBERUNTUNGAN Ruang makan merupakan salah satu bagian terpenting. Aplikasi warna tanah di ruang makan dapat menghadirkan suasana santai, dan informal Dulux, merek cat dinding dekoratif dari AkzoNobel, memberikan inspirasi warna yang diyakini dapat menghadirkan energi positif di tahun Kerbau Logam, yakni abu-abu dan biru. Kedua warna ini juga senada dengan tema Dulux Colour of The Year 2021, yaitu Brave Ground, inspirasi warna penyemangat, sekaligus menghidupkan dinding rumah. “Kami percaya bahwa warna merupakan salah satu faktor penting dalam menciptakan suasana tertentu serta membangkitkan energi positif di hunian, khususnya bagi masyarakat yang menerapkan harmonisasi Shio,” kata Indra Laban, President Director, PT ICI Paints Indonesia (AkzoNobel Decorative Paints Indonesia). Adapun dua warna khas Imlek, yakni merah dan kuning keemasan. Merah bermakna keberuntungan atau keselamatan, serta kuning keemasan bermakna kehangatan, kemakmuran, kesejahteraan, kekayaan dan kebahagiaan. Para pakar Feng Shui juga mengaitkan warna keberuntungan lain dengan Shio. Tahun ini terdapat warna yang dipercaya membawa keberuntungan, kemakmuran dan kesehatan antaralain, perak, biru, abu-abu, emas, dan putih.

Dalam rangka menyambut harapan baru di tahun Kerbau Logam, berikut beberapa warna yang dapat memberikan energi positif dan menjaga keseimbangan tersebut. Suasana ruang keluarga senada dengan warna bumi kita, diambil dari palet dasar biru dan hijau. Warna biru merupakan bagian elemen air dalam Feng Shui dipercaya memberikan ketenangan, ketenteraman dan kebenaran. Warna biru sangat cocok digunakan sebagai warna penyeimbang. Sementara warna hijau mengandung elemen kayu yang identik dengan keasrian, kemurnian, sehat, subur, harmonis dan religius. Aplikasi warna Bumi di area ruang keluarga atau semi terbuka dapat memberikan nuansa tenang dan harmonis ketika seluruh anggota keluarga. Dulux menghadirkan beberapa pilihan warna dari palet warna Bumi antaralain, Neptunes Depths (27BB 10/138), Blueberry Bud (30BB 33/163), Grey Jeans (45GY 55/052), dan Midnight Garden (50GG 23/085). Ruang makan merupakan salah satu bagian terpenting. Aplikasi warna tanah di ruang makan dapat menghadirkan suasana santai, dan informal. Dulux menghadirkan beberapa pilihan warna dari palet warna Brave Ground antara lain, Wright Stone (10YY 30/106), Slate Brown (00YY 09/087), Light Taupe (90YR 48/062), dan White Bucks (10YY 72/021). ● [Pius]

58|2021

URBAN RENEWAL

Simpan Lima Senen dilengkapi underpass baru dari Jl Senen Raya tembus Gunung Sahari. (Dok. foto: Bina Marga DKI Jakarta)

SIMPANG LIMA SENEN

AROMA KEKINIAN DAN WARISAN MASA LAMPAU Wajah Pasar Senen semakin segar dipandang berkat jalur sepeda dan trotoar di koridor Jalan Kramat Raya-Senen Raya sepanjang 2.640 meter yang turut diperbaiki.

atu per satu proyek infrastruktur di Jakarta beroperasi. Ini membuat akses dan konektifitas antar kawasan semakin baik. Salah satu proyek infrastruktur yang akan segera beroperasi adalah jalan lintas bawah Senen Extension di Pasar Senen, Jakarta Pusat. Jika tidak ada aral underpass ini dua hingga tiga minggu mendatang akan beroperasi penuh. Underpass terusan Senen memiliki panjang 675 meter dan lebar jalur 9 meter. Sementara jarak lantai jalan ke overpass 5,2 meter. Sejak dilakukan uji coba awal pekan Desember 2020, underpass yang menghubungkan Jalan Letjend Suprapto dan Jalan Senen Raya mengarah ke kawasan Gunung Sahari ini terpantau banyak dimanfaatkan warga kota.

58|2021

Hermawan (38) adalah salah seorang warga yang terbantu dengan adanya underpass Senen Extension. Kini, perjalanan dari rumahnya di kawasan Sumur Batu, Kemayoran, menuju tempat kerjanya di Pasar Baru, Sawah Besar, Jakarta Pusat, menjadi lebih lancar. “Biasanya selalu terhambat di simpang lima Senen karena harus menunggu traffic light. Tapi sekarang jauh lebih lancar,” ujar bapak satu anak ini. Fungsi utama underpass Senen Extension memang sebagai pengurai kemacetan akses dari dan menuju kawasan Pasar Senen. Menurut Pengamat Perkotaan Universitas Trisakti Jakarta, Yayat Supriatna, dengan arus lalu lintas yang lebih lancar, tentu akan mendampak positif, khususnya pada sektor pengembangan ekonomi di kawasan tersebut. “Investasi prasarana seperti membangun jalan raya, kereta api, bandara, pelabuhan serta proyek-proyek pembangunan yang fokus pada peningkatan volume jalan merupakan kunci bagi pergerakan orang dan barang. Dampaknya ekonomi ikut menguat karena adanya aktivitas tinggi di kawasan itu,” ungkap Yayat – sapaan Yayat Supriatna.

JPO Senen Extension dirancang futuristik dengan tuts piano style. (Dok. Foto: Putri/PATC)

Yayat mengatakan, sarana prasarana di Pasar Senen memang perlu direvitalisasi mengingat lokasinya strategis di antara gedung-gedung kolonial dengan beberapa perkampungan di dekatnya, serta bioskop dan gedung sandiwara. Meski sempat hancur akibat kerusuhan Malari pada 1974, Pasar Senen kemudian dibangun kembali. “Tahun 1980, terminal bus di Lapangan Banteng dipindahkan ke situ, menyusul kemudian dibangun stasiun kereta api. Sampai saat ini Pasar Senen masih menjadi Segitiga Senen dengan pusat perbelanjaan, hotel, kantor, dan menara apartemen di bekas Pecinan. Dari Senen mudah sekali menuju seantero Jakarta dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun berbasis umum,” kenangnya. Pasar Senen yang dibangun pada 30 Agustus 1735

(Dok. Foto: Putri/PATC)

menyimpan banyak sejarah. Pasar tersebut berdiri di atas lahan milik tuan tanah asal Belanda, Justinus Vinck. Itu yang menjadikan awal nama pasar yang berada di jantung Ibu Kota menjadi Vinckepasser, yang kemudian berubah menjadi Pasar Senen.

58|2021

URBAN RENEWAL Malam hari Simpang Lima Senen terlihat menawan berkat permainan direct lamp warna-warni. (Dok. Foto: Bina Marga DKI Jakarta)

SEPAKET Ia menambahkan, sebelum dibangun underpass, Pasar Senen memiliki lima titik simpang, namun kini hanya ada empat simpang. Titik simpang yang berkurang meminimalkan jumlah traffic light. Hal itu membuat waktu tempuh makin singkat. Sebelumnya, untuk menuju

Halte Busway Senen Extension didesain tiga kali lipat lebih luas dari sebelumnya. Pengerjaannya sepaket dengan underpass, JPO dan trotoar. (Dok. Foto: Putri/PATC)

58|2021

Jalan Senen Raya dari Jalan Letjend Suprapto (Galur) dibutuhkan waktu tempuh 15-20 menit. Kini, hanya membutuhkan waktu 5 menit. “Underpass ini bisa mengurangi 40 persen panjang antrean pada simpang lima Senen. Otomatis, kemacetan juga bakal berkurang,” jelasnya.

(Dok. Foto: Bina Marga DKI Jakarta)

Sejalan dibukanya underpass, Bina Marga DKI Jakarta juga telah merampungkan revitalisasi halte bus Trans Jakarta di lokasi tersebut. Hate didesain menarik dan tiga kali lipat lebih luas dari sebelumnya. “Pengerjaannya sepaket, dari underpass, JPO (Jembatan Penyeberangan Orang), halte busway sampai trotoar,” ujar Kepala Dinas Bina Marga DKI Jakarta, Hari Nugroho di Jakarta, belum lama ini. JPO Pasar Senen dirancang artistik bercorak alat musik piano yang bertujuan untuk memberikan pengalaman seru dan tidak menyeramkan kepada warga saat berjalan kaki sendirian. JPO juga terhubung dengan halte busway. Warga bisa melakukan transit menuju halte Central Senen untuk berpindah rute dan melanjutkan perjalanan. Halte sudah dilengkapi metode pembayaran elektronik dan fitur QR code dengan menggunakan ponsel pelanggan. Hari menyebut, jumlah dermaga juga bertambah di kedua sisi halte. Dari semula hanya ada 6 dermaga, kini menjadi 12 dermaga dan memudahkan penumpang saat naik-turun bus. Halte juga punya mushola, toilet ramah disabilitas, lift dan ruang ramah perempuan dan anak atau ruang serbaguna.

(Dok. Foto: Bina Marga DKI Jakarta)

Wajah Pasar Senen semakin segar dipandang berkat jalur sepeda dan trotoar di koridor Jalan Kramat Raya-Senen Raya sepanjang 2.640 meter yang turut diperbaiki. Jalan-jalan beton berlubang ditambal dan diplester ulang sebelum ditutup batu paving warna-warni. “Trotoar dilengkapi dengan ubin pemandu tuna netra, sihnage, bollard, wayfinding hingga spot tempat duduk. Sebagian jalan sudah bisa dilalui pejalan kaki seperti Jalan Kramat Raya yang menjadi pusat Nasi Kapau, di situ sudah rapih Kami minta kerja samanya kepada seluruh warga Jakarta untuk bersama-sama merawat dan menjaga sarana dan prasarana tersebut,” pinta Hari. ● Andrian Saputri

58|2021

SERTIFIKA SI PROFESI

100 PERSEN KAMI PASTIKAN KEJUJURAN PESERTA Pandemi masih berlangsung, apakah ada perubahan kegiatan LSP BPI tahun ini?

dari materi maupun kualitas kegiatan juga sebenarnya sama saja dengan tatap muka langsung.

Pada awal tahun 2020 lalu memang masih ada ujian tatap muka, kemudian sekitar Juni atau Juli sudah beralih secara online. Tahun ini sepertinya masih belum memungkinkan kegiatan tatap muka langsung, sehingga kegiatan online akan terus jalan. Dan di dua bulan awal tahun 2021 ini, kami melihat ada perkembangan yang cukup lumayan baik.

Bagaimana menjamin kualitas ujian yang dilakukan secara online?

Apakah ada perbedaan signifikan ketika kegiatan tersebut dilakukan secara offline yang kemudian beralih ke online? Di Indonesia ini ada 3 Lembaga Sertifikasi Profesi (LSP), dan saya lihat Broker Properti Indonesia (BPI) masih menjadi nomor satu. Kegiatannya pun berjalan masih seperti biasa, dan dalam 2 bulan berjalan ini, kami juga tidak jatuh sekali terhadap perolehan peserta. Dilihat dari keaktifan peserta pun sebenarnya hampir sama saja. Cuma permasalahannya kalau kegiatan secara online, selisih harganya jauh sekali dengan kegiatan secara tatap muka langsung. Sedangkan

58|2021

Kami tidak tahu dengan LSP yang lain, tetapi di LSP BPI, kami bisa pastikan kualitasnya. Mungkin di LSP lain hanya menggunakan fasilitas Zoom, kalau kami lebih dari itu, sudah menerapkan sistem pengawasan (proctoring) dengan teknologi yang kami impor dari luar. Sistem pengawasan seperti ini secara otomatis bisa memonitor gerakgerik peserta. Sehingga secara kualitas kejujuran peserta tersebut 100% bisa kami pantau dan pastikan. Tahun ini LSP BPI menargetkan 1000 peserta, apa strategi yang akan dilakukan untuk mencapai target tersebut? LSP BPI punya banyak keunggulan. Salah satunya adalah didirikan oleh Asosiasi Real Estat Broker Indonesia (AREBI), dan kami sudah memiliki beberapa tempat uji kompetensi walaupun saat ini tidak terlalu bisa dimanfaatkan, karena ujian dilakukan secara online.

YAMANAH AC, SH, MH, DIREKTUR EKSEKUTIF LSP-BPI Apakah broker individu tersebut juga dimungkinkan untuk bisa bergabung ke principal tertentu? Bisa, bahkan banyak yang sudah bergabung. Tetapi mereka harus membuatkan sebuah pernyataan bahwa dia pernah ikut principal atau dia memiliki pengalaman berapa lama. Apakah perlu ada tindakan lebih tegas dari pemerintah dalam menertibkan para broker individu, terutama terkait dengan sertifikat kompetensinya? Sebenarnya Peraturan Pemerintah sudah ada, seperti dari Kementerian Perdagangan melalui Peraturan Menteri perdagangan Nomor 51 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti. Dalam peraturan ini ada pasal yang menyatakan bahwa semua perusahaan broker harus memiliki sekurangnya dua tenaga ahli yang bersertifikat. Hal ini sebagai persyaratan untuk mendapatkan Surat Izin Usaha AREBI punya DPD di berbagai daerah, artinya kami punya komunikasi langsung ke daerah-daerah untuk

Perantara Perdagangan (SIUPP) dari Kementerian Perdagangan. Karena kantor-kantor yang tidak memiliki SIUPP, diberikan sanksi. Hanya memang selama musim pandemi ini, tidak begitu intensif.

mengkoordinasikan para anggotanya agar mengikuti uji kompetensi di LSP BPI. Selain itu, kami punya kerjasama dengan

Tetapi nanti pandemi ini sudah usai, saya kira pemerintah juga akan

para master franchise, sehingga ada hubungan baik yang lebih dekat. Semua master franchise besar, seperti LJ Hooker, ERA,

kembali lebih ketat. Dan, Peraturan Menteri Perdagangan nomor 51 tahun 2017 tersebut juga mengacu ke Undang-undang Perdagangan

Century 21, Promex, dan lainnya, punya materi pendidikan yang sudah diverifikasi dengan LSP BPI, sehingga otomatis mereka

Nomor 7 Tahun 2014, pasal 20. Jadi para pelaku usaha perdagangan di bidang jasa kalau mereka tidak memiliki sertifikat atau tenaga ahli akan dikenakan sanksi berupa denda sebesar Rp10 miliar.

ada kerjasama dengan LSP BPI. Jadi bisa dikatakan bahwa materi-materi pendidikan mereka akan bisa mengakomodir Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia (SKKNI) dari LSP BPI yang sudah terverifikasi. Jika dirunut ke belakang, sejak 2018 hingga 2020, apakah tren jumlah peserta mengalami penurunan? Trennya memang turun. Tahun 2018 ada sebanyak 872 orang, tahun 2019 sebanyak 573 orang, dan di tahun 2020 sebanyak 268 orang. Dalam sebulan beberapa kali kami adakan uji kompetensi, bahkan dalam seminggu bisa 2 kali. Jika ada yang minta uji kompetensi setiap hari pun bisa. Saat ini juga masih banyak broker individu, apa yang dilakukan LSP BPI untuk menjaring mereka? Untuk broker-broker non merk, banyak juga yang mengambil training di AREBI. Setelah training mereka akan mengikuti uji kompetensi di LSP BPI.

Di samping Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51 Tahun 2017, sebenarnya juga ada Peraturan Menteri Ketenagakerjaan Nomor 343 Tahun 2015 tentang Penetapan Standar Kompetensi Kerja Nasional Indonesia Kategori Real Estat Golongan Pokok Real Estat Bidang Perantaraan Perdagangan Properti. Jadi setiap broker yang melakukan perantara perdagangan di bidang properti, dia harus memiliki sertifikat.

Apa yang baiknya di pertimbangkan konsumen ketika melakukan transaksi properti dengan broker yang belum diketahui, apakah sudah memiliki sertifikat atau belum? Sebenarnya mudah saja. Konsumen bisa menanyakan langsung kepada broker tersebut, apakah mereka memiliki sertifikat kompetensi dari lembaga yang yang terakreditasi oleh pemerintah. Kalau dia mampu membuktikan bahwa dia memiliki sertifikat kompetensi, maka saya berani menjamin bahwa broker tersebut akan jujur dan bisa dipercaya. Karena, kami di LSP BPI pun, setelah memberikan uji kompetensi, dan kemudian mereka dinyatakan kompeten dan memiliki sertifikat, mereka itu kita monitor dalam praktek-praktek brokerage mereka. ● [Pius]

58|2021

GLOBAL PROPERTY

RASIO KPR TERHADAP GDP

enyaluran Kredit Perumahan Rakyat

Domestik Bruto (PDB) masing-masing negara paling

(KPR) di Indonesia masih sangat rendah dibandingkan negara di ASEAN. Padahal,

rendah berkisar antara 2,94 - 3,01 persen. Rasio tertinggi dimiliki oleh Singapura sebesar 45,5 persen

Indonesia merupakan negara dengan jumlah penduduk terbesar di ASEAN. Berdasarkan data

pada tahun 2017, diikuti Malaysia 36,0 persen, Thailand 13,5 persen, Brunei 5,71 persen, India 5,42

perbandingan tahun 2014 sampai 2017, tingkat penyaluran KPR Indonesia terhadap Produk

persen, dan Filipina 3,70 persen.

Perbandingan Rasio KPR Terhadap GDP (%) Beberapa Negara ASEAN NEGARA

2014

2015

2016

2017

Singapura

45.8

44.9

45.5

Malaysia

33.9

36.1

36.7

36.0

Thailand

12.8

13.5

13.7

13.5

Brunei

4.45

5.61

6.38

5.71

India

5.70

6.06

5.95

5.42

Filipina

3.01

3.19

3.47

3.70

Indonesia

2.99

2.94

2.95

3.01

58|2021

Meskipun potensi peningkatan penyaluran KPR sangat besar, namun perlu diperbaiki sistem perbankan dan kemudahan akses masyarakat untuk menggunakan KPR Perbankan. Masih tingginya suku bunga, persyaratan KPR, sampai biaya-biaya KPR lainnya membuat tingkat penyaluran KPR di masyarakat masih terbilang terbatas. ●

AYO SEGERA DAFTAR UJI KOMPETENSI ONLINE TETAP BEKUALITAS DENGAN SISTEM PROCTORING Hanya pada masa Pandemi Covid-19 dengan harga yang kompetitif Rp. 1.500.000,-

Proses Ujiannya 1. Menggunakan aplikasi zoom 2. Menggunakan Proctoring Sistem dari Mettle Proses pendaftaran 1. Mendaftar secara online dan mengupload portofolio pada saat mendaftar 2. Dokumen yang diupload akan di cek sekretariat 3. Melakukan pembayaran ke rekening LSP BPI, bukti bayar dikirim via email ke sekretariat@lspbrokerproperti.com 4. Sekretariat akan mengirimkan FR.APL 01 (Permohonan Asesmen) dengan sistem adobe untuk di isi dan di ttd peserta (di kirim kembali ke LSP BPI) 5. Selanjutnya Formulir pendukung lainnya akan dikirim kepada peserta untuk proses Pra Asesmen

AYO SEGERA DAFTAR UJIAN “PERPANJANGAN SERTIFIKAT KOMPETENSI” Hanya pada masa Pandemi Covid-19 dengan harga yang kompetitif Rp. 1.500.000,-

Proses Ujiannya lebih Sederhana 1. Menggunakan aplikasi zoom 2. Menggunakan metode portofolio 3. Menggunakan Metode wawancara 4. Klarifikasi pihak ketiga Proses pendaftaran 1. Mendaftar secara online pada link pendaftaran dan mengupload portofolio pada saat mendaftar 2. Dokumen yang diupload akan di cek sekretariat 3. Melakukan pembayaran ke rekening LSP BPI, bukti bayar dikirim via email sekretariat@lspbrokerproperti.com 4. Sekretariat akan mengirimkan FR.APL 01 (Permohonan Asesmen) dengan sistem adobe untuk di isi dan di ttd peserta (di kirim kembali ke LSP BPI) 5. Selanjutnya Formulir pendukung lainnya akan dikirim kepada peserta untuk proses Pra Asesmen 58|2021

PROPERTY TREND

SUKSES MEMBANGUN ORGANISASI AGILE

ebagaimana telah dituliskan di edisi yang lalu, bahwa pelaku usaha saat ini semakin menyadari bahwa guna menghadapi tantangan perubahan lingkungan ke depan, maka perusahaan harus mampu merespon perubahan tersebut secara agile. Dewasa ini, semakin banyak perusahaan melakukan upaya menerapkan prinsip oraganisasi yang agile. KPMG memperlihatkan bahwa sekitar 81 persen organisasi yang di survey menyatakan bahwa perusahaan telah menjalankan transformasi agile dalam 3 tahun terakhir ini. Walaupun demikian, sebagian besar perusahaan tersebut belum mampu

58|2021

melakukan transformasi menjadi organisasi yang agile secara sempurna, khususnya dalam mentransformasi 5 aspek fundamental organisasi, yaitu : strategi, struktur, teknologi, proses dan manusia. Perjalanan transformasi agile akan merubah perilaku perusahaan secara fundamental dan menyeluruh serta memiliki kompleksitas yang tinggi. Untuk itu, perlu disusun tahapantahapan yang akan menguraikan kegiatan proses, struktur, manusia dan teknologi secara jelas, Agar proses transformasi tersebut bisa berhasil dengan baik.

Dr. Joni Phangestu MM. Akademisi PPM School of Management CEO Grow Consulting

Ilustrasi : 6 Tahapan Transformasi Agile

6 TAHAPAN TRANSFORMASI PERUSAHAAN YANG AGILE Berikut akan diuraikan 6 tahapan dalam transformasi menjadi perusahaan yang agile

Pada tahap ini, ketersediaan sumber daya perusahaan, seperti para coach, akan mempengaruhi keberhasilan transformasi. 5.

TRANSFORMASI ASPEK FUNDAMENTAL DALAM ORGANISASI

Transformasi menjadi perusahaan yang agile akan meningkatkan tantangan di seluruh organisasi, karena itu untuk menjamin sukses dalam transformasi, dibutuhkan dukungan komitmen dari team top management.

Setelah eskalasi dan skala berhasil dilakukan dalam perusahaan, maka nilai-nilai agile harus diimplementasikan pada aspek-aspek fundamental dalam organisasi, meliputi; tata-kelola dan proses pengambilan keputusan, perencanaan binis dan budget, funding, manajemen kinerja, peran dan rencana karir, risk management, workspace dan lokasi, dan aspek teknologi.

KOMITMEN LEADERSHIP

MENYUSUN CETAK BIRU TRANSFORMASI

Transformasi Agile secara fundamental mengubah cara pekerjaan dilakukan dan, oleh karena itu, cetak biru diperlukan untuk mengidentifikasi perubahan pada orang, proses, dan elemen teknologi dalam model operasi. Cetak biru akan memberikan visi dan desain yang jelas tentang bagaimana model operasi baru dapat bekerja. Dalam cetak biru meliputi penetapan Nilai dari transformasi dan bagaimana nilai tersebut menciptakan perbedaan. Selanjutnya menentukan team, struktur dan aspek fundamental yang perlu ditransformasi, serta menentukan roadmap transformasi tersebut 3.

IMPLEMENTASI TRANSFORMASI PADA UNIT PILOT

Pilot projek transformasi akan memperlihatkan hasil dan meningkatkan tingkat kepercayaan dalam proses transformasi dan menghilangkan keragua-raguan para manager. Hal ini juga bisa menghindarkan resiko yang besar seandainya transformasi tidak berjalan sesuai rencana. 4.

PERLUAS UNIT-UNIT TRANSFORMASI

Tahap berikutnya merupakan tahap eskalasi dan skala dari unit transformasi. Penentuan skala dan eskalasi unit akan tergantung daripada besaran organisasi. Pada organisasi yang besar, prosesnya bisa dari kantor pusat dan menyebar ke unit lainnya. Model lain adalah penerapan darai suatu proses fungsional secara end-to-end.

PENGEMBANGAN KAPASITAS AGILE

Keberhasilan menskalakan model operasi agile membutuhkan keterampilan, perilaku, dan pola pikir baru di seluruh organisasi. Setiap transformasi agile yang sukses harus mengakselerasi kemampuan untuk melatih kembali dan mengatur ulang staf, membuat ide agile menjadi umum bagi semua, dan mengembangkan keterampilan yang tepat di seluruh organisasi. FOKUS KEPADA TEAM PERUBAHAN DAN KULTUR Tim budaya dan perubahan adalah elemen koordinasi penting dari transformasi agile. Riset KPMG (2019) memperlihatkan bahwa tantangan terbesar dalam transformasi ini adalah masalah kultur dan mindset. Team perubahan harus memungkinkan perubahan elemen transformasi lainnya, membantu menghilangkan hambatan dan mengkatalisasi perubahan budaya. Organisasi penting berinvestasi dalam budaya dan manajemen perubahan dalam perjalanan transfromasi organisasi agile. Agile, di atas segalanya, adalah pola pikir. Tanpa pola pikir yang benar, semua bagian lain dari sistem operasi agile dapat diterapkan, namun perusahaan akan mendapatkan sedikit manfaat. Sebaliknya, ketika pemimpin dan tim memiliki pola pikir agile yang kuat, maka aspirasi yang jelas saja seringkali cukup untuk memunculkan model operasi agile yang sukses. Sumber : Mckinsey & Company, 2019

58|2021

LIVING WORLD KOTA WISATA CIBUBUR

MAL TERBESAR DAN TERLENGKAP Total investasi pembangunan proyek shopping center ini mencapai Rp1,4 triliun menjadikannya yang terbesar dan terlengkap. PT Sahabat Kota Wisata, perusahaan joint venture antara Kawan Lama Group dan Sinar Mas Land menggelar peletakan batu pertama (groundbreaking) Living World di Kota Wisata Cibubur, jelang akhir Januari 2021 lalu. Living World Kota Wisata Cibubur berdiri di atas lahan seluas 6 hektar dengan luas bangunan mal dan area parkir sekitar 200.000 meter persegi. Mal ini diperkirakan mulai beroperasi pada awal kuartal II 2023. Adapun total investasi pembangunan proyek shopping center tersebut mencapai Rp1,4 triliun. Dengan positioning sebagai The Biggest Home Living, Lifestyle & Eat-ertainment Mall, Living World Kota Wisata Cibubur akan menghadirkan lebih dari 400 unit toko, serta 15 anchor/mini anchor dengan kekuatan diferensiasi tenant mix di anchor tenant berkonsep Flagship Home Living, Home Improvement & Lifestyle seperti Ace, Informa, dan lainnya dengan luas lebih dari 20.000 meter persegi. Selain itu, keunikan arsitektur bernuansa alam yang menyatu dengan konsep terbaru dari tenant restoran/kafe & entertainment dalam balutan konsep mal yang eco-friendly akan menjadi trendsetter baru di shopping center. Memiliki gross area lebih dari 200.000 meter persegi dengan commercial area lebih dari 80.000 meter persegi, Living World Kota Wisata Cibubur akan menjadi mal terbesar dan terlengkap di suburb area timurnya Jakarta dan Bogor.

58|2021

THE PROJECT Di tengah kelesuan perekonomian dan turunnya tingkat okupansi pusat perbelanjaan, Wakil Direktur Utama PT Sahabat Kota Wisata yang juga menjabat sebagai CEO Retail & Hospitality Sinar Mas Land, Alphonzus Widjaja mengatakan bahwa pihaknya tetap berkomitmen melaksanakan pembangunan Living World Kota Wisata. Harapannya, mal tersebut dapat membantu pergerakan ekonomi di Cibubur di masa pascapandemi. “Pembangunan Living World Kota Wisata tetap kami lakukan meski di masa pandemi karena komitmen kami untuk terus mengembangkan usaha retail di pusat perbelanjaan dan memberikan pengalaman serta pilihan yang lengkap bagi warga khususnya di Kota Wisata dan Legenda Wisata ataupun wilayah timur Jakarta, Cibubur, Bogor, dan sekitarnya,” kata Alphonzus. Direktur Utama PT Sahabat Kota Wisata, Sugiyanto Wibawa, yang juga menjabat sebagai Business Development Director Kawan Lama Retail juga mengungkapkan optimismenya. Kata dia, dampak pandemi Covid-19 terhadap bisnis mal akan berangsur membaik dan pulih. Pihaknya melakukan sejumlah strategi, salah satunya melalui pembangunan mal sebagai tempat bersosialisasi (hub) yang berdiri di kawasan permukiman. Dengan demikian, mal tidak berdiri sendiri karena pasarnya sudah tersedia dan masyarakat dapat mudah menjangkaunya. “Karena itu, kami percaya diri untuk membangun Living World bersama Sinar Mas Land di Kota Wisata Cibubur, ditambah dukungan berbagai program pemerintah untuk pemulihan ekonomi nasional serta program vaksinasi Covid-19,” ujar Sugiyanto. Kedua perusahaan menyadari bahwa kondisi market saat ini lebih kompetitif, sehingga diharapkan melalui kerja sama ini Kawan Lama Group dan Sinar Mas Land dapat berkolaborasi untuk mengembangkan berbagai produk properti di wilayah strategis di seluruh Indonesia.

Lokasi Strategis Kota Wisata Cibubur dipilih sebagai lokasi Living World pertama untuk township milik Sinar Mas Land dengan mempertimbangkan pasar yang besar dan terus mencatat pertumbuhan yang positif. Hal itu terlihat dari makin meningkatnya jumlah residensial yang dikembangkan di kawasan tersebut serta makin meningkatnya keberadaan perumahan serta kawasan komersial di sekitar Kota Wisata. Living World Kota Wisata Cibubur dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat Cibubur dan sekitarnya. Ini karena lokasi strategis Kota Wisata memiliki dua akses tol melalui Jagorawi dan JORR 1 (via Jatiasih). Ke depan, Kota Wisata juga akan memiliki akses langsung ke pintu Tol Cimanggis-Cibitung yang terkoneksi dengan jalan Tol Cinere-Jagorawi dan jalan Tol Jakarta-Cikampek. Selain akses kendaraan pribadi, warga Kota Wisata juga akan semakin dimudahkan dengan sarana transportasi Light Rapid Transit (LRT) dengan rute Cibubur-Cawang-Dukuh Atas yang ditargetkan beroperasi pada tahun ini. Sebelumnya, warga Kota Wisata juga telah dimanjakan dengan akses transportasi shuttle bus yang beroperasi dari dalam Kota Wisata dan memiliki rute ke beberapa titik di pusat Kota Jakarta, seperti Sudirman, Senayan, Semanggi, Grogol, dan ITC Mangga Dua. ● [Pius]

58|2021

INVESTOR CORNER

PROPERTI MASIH MENJADI PRIMADONA

ebagai investor pastinya banyak alternatif jenis investasi yang menjadi portfolio investasinya. Mulai dari tabungan biasa, deposito, emas, reksadana, saham, atau pun properti. Bahkan saat ini telah berkembang cryptocurrency. Masing-masing jenis investasi tentunya mempunyai kelemahan dan kelebihan masing-masing. Dengan asumsi kita mempunyai uang Rp500 juta pada tahun 2009, dan diinvestasikan pada masing-masing jenis investasi, kira-kira jenis investasi mana yang menguntungkan?

58|2021

Tabungan dan deposito merupakan jenis investasi sederhana dengan mengharapkan bunga dari perbankan. Namun dengan bunga yang ada, investasi ini relatif memiliki imbal hasil yang lebih rendah dibandingkan jenis investasi lainnya. Keuntungannya dalam batas tertentu nilai deposito dijamin oleh pemerintah dan aman. Dengan suku bunga yang semakin menurun tentunya tingkat keuntungan semakin menurun, belum lagi bila memperhitungkan tingkat inflasi.

Emas sejak dahulu menjadi salah satu portfolio penting dalam investasi. Tujuan utama berinvestasi di emas adalah cenderung untuk melestarikan uang yang diinvestasikan. Dengan sifatnya sebagai investasi safe haven, emas sering berkinerja baik pada saat-saat sulit secara ekonomi atau selama krisis. Harga emas bisa turun, tapi tidak seperti saham, obligasi atau sekuritas lainnya, emas fisik tidak akan pernah kehilangan nilainya. Bila uang kita investasi pada emas sejak tahun 2009, maka sampai tahun 2013 tingkat keuntungan emas mencapai 15,1 persen rata-rata per tahun. Namun memasuki tahun 2020 harga emas melonjak cukup tinggi dan secara rata-rata masih di kisaran 17,0 persen. Selain itu ada investasi Reksadana dengan jenis Reksadana Pendapatan Tetap yang juga banyak di pilih investor mengingat imbal hasilnya bisa mencapai lebih dari 10 persen terutama saat suku bunga deposito menurun. Ada juga Reksadana Campuran yang membagi dananya melalui beberapa sektor yaitu saham, obligasi, dan sisanya di pasar uang. Reksadana campuran juga banyak dilirik oleh para investor karena dapat memberikan imbal hasil yang relatif tinggi. Namun, reksadana campuran memiliki risiko yang sedikit tinggi dibandingkan reksadana pendapatan tetap. Juga ada Reksadana Pasar Uang dan Reksadana Saham. Bagaimana dengan saham? Dari analisis yang dilakukan terhadap beberapa jenis saham sektor perbankan, saham otomotif, dan saham properti. Masing-masing saham mempunyai tren kenaikan masing-masing. Pada tahun 2013 ketika fundamental ekonomi bagus, semua jenis saham mengalami kenaikan dan tertinggi

ada di saham otomotif diikuti saham properti seiring pasar properti yang juga naik kencang periode 2009-2013. Namun bila ditarik sampai tahun 2020, ternyata pergerakan saham sempat mengalami penurunan akibat kondisi ketidakpastian selama pandemi bahkan anjlok dibawah 10 persen. Namun ada beberapa saham bank yang malah mengalami kenaikan luar biasa pada periode ini. Tingkat pergerakan yang sangat cepat dan bervariasi membuat risiko investasi di saham sangat tinggi. Bila kita bandingkan dengan investasi properti, investasi saham bisa jadi mengalahkan investasi properti dalam periode tertentu. Namun investasi properti relatif konsisten bertumbuh. Sampai tahun 2013 pergerakan properti dalam hal ini pergerakan harga tanah bisa bervariasi mulai 17,6 persen sampai 55,4 persen bahkan bisa lebih tinggi dari itu di beberapa titik. Memasuki tahun 2020, pasar properti yang terjadi koreksi, tetap memerlihatkan tingkat kenaikan yang relatif masih cukup tinggi dibandingkan investasi lainnya. Namun dengan risiko yang tentunya lebih rendah dibandingkan investasi saham. Dengan berbagai jenis investasi yang ada, sangat disarankan properti menjadi salah satu bagian dalam portfolio investasi para investor. Meskipun properti tidak selikuid jenis investasi lain, namun karakter properti yang solid dapat memberikan keamanan, tidak hanya bagi individu namun bagi semua anggota keluarga untuk dapat berlindung dari cuaca, hujan, dan angin dan berkumpul bersama keluarga. Dan juga akan menjadi kebanggaan bagi para pemiliknya. Dan itu yang tidak dimiliki oleh instrumen investasi lainnya. ●

Ilustrasi Perbandingan Beberapa Jenis Investasi 2009-2020

INVESTASI

Qty

2009 Harga Total

2013 Harga

2020 Total

Harga

Total

Emas

1,608

311,000

500,000,000

498,600

801,607,717

15.1%

893,600

1,436,655,949

17.0%

Saham Perbankan

103,093

4,850

500,000,000

9,050

932,989,691

21.6%

29,975

3,090,206,186

47.1%

Saham Otomotif

210,084

2,380

500,000,000

6,950

1,460,084,034

48.0%

5,150

1,081,932,773

10.6%

Saham Properti

841,751

594

500,000,000

1,310

1,102,693,603

30.1%

1,050

883,838,384

7.0%

Rumah A

146

3,422,984

500,000,000

11,013,554

1,608,765,130

55.4%

11,800,000

1,723,642,413

22.2%

Rumah B

214

2,339,373

500,000,000

4,888,072

1,044,739,649

27.2%

6,650,000

1,421,320,883

16.8%

Rumah C

588

850,000

500,000,000

1,450,000

852,941,176

17.6%

1,850,000

1,088,235,294

10.7%

58|2021

FA SHION IN THE CITY

58|2021

TAMPIL CHIC ALA SELEBGRAM

ntuk para kaum remaja yang ingin tampil stylish, saat ini sudah tidak perlu lagi bingung. Banyak sekali inspirasi yang bisa didapatkan dengan mudah ditiru. Salah satunya selebgram yang sangat sering memposting OOTD (Outfit of The Day) ala mereka di social media. Jadi tidak sulit untuk tetap bisa tampil chic di jaman sekarang.

58|2021

FA SHION IN THE CITY

58|2021

Dengan warna-warna luaran yang mencolok sangat cocok dipadupadankan dengan dalaman yang polos sehingga tetap bisa menjadi pusat perhatian namun tidak berkesan berlebihan. Dalaman yang polos membantu untuk mengurangi kesan berlebihan pada outfit yang digunakan. Tidak hanya dibantu dengan luaran yang mencolok, tetapi outfit polos juga bisa ditambahkan dengan aksesoris seperti topi yang bisa menunjang penampilanmu yang polos sehingga tetap bisa tampil chic dengan aksesoris yang cukup. Selain penampilan chic ala selebgram ini bisa digunakan saat berkumpul dengan teman, tetapi penampilan tersebut juga bisa digunakan untuk menghadiri pertemuan/ meeting santai dengan rekanrekan. Karena penampilan chic ala selebgram tersebut masih tetap terlihat stylish walaupun penggunaan warna yang tidak terlalu banyak. ●

58|2021

TRAVEL AND TOURISM

ANGKOR WAT Angkor Wat yang berarti “Kota Kuil/Candi”. Angkor diambil dari kata “Nokor” yang diserap dari bahasa Sansekerta yaitu “Nagar”, atau kalau dalam bahasa Thai, Nakon berarti ibu kota. Kalau “Wat” baik bahasa Thai dan Khmer berarti “kuil atau candi”, diserap dari bahasa Sansekerta yaitu “Vastu”.

ngkor Wat hanya satu dari puluhan candi yang tersebar di Siem Reap, dan memang yang paling besar dan paling spektakuler ya Angkor Wat ini, ukuran persegi dari candi 1 kilometer tiap sisinya, belum lagi danau buatan di sekelilingnya. Jadi kalau menyusuri setiap sisinya dan melihat relief dinding di masing-masing sisinya berarti anda sudah berjalan sebanyak 4 kilometer. Berdasarkan sejarah, candi Angkor Wat dibangun oleh raja Suryawarman II pada awal abad ke-12. Pada awal dibangunnya, Angkor Wat merupakan candi Hindu, namun berubah menjadi candi Budha pada akhir abad ke-12. Hubungan yang erat antara Angkor Wat dengan Pulau Jawa dimulai dari abad ke-8 dimana pendiri Angkor (dalam bahasa Khmer artinya kota) yaitu

58|2021

Raja Jayawarman II (tahun 802 – 835) berdasarkan beberapa sumber (prasasti batu K.235 dari Candi Sdok Kok Thom, Kamboja) pernah tinggal di Pulau Jawa pada masa Dinasti Syailendra. Nama Suryavarman sendiri berarti “Dilindungi Oleh Matahari” dan pada kenyataannya Kuil Angkor ini mempunyai kesesuaian arah yang unik dengan Matahari. Raja Suryavarman merupakan keturunan bangsa Khmer. Berdasarkan terjemahan prasasti batu K.235 dari Candi Sdok Kok Thom, Kamboja, Jayavarman II adalah seorang pangeran yang tinggal di Istana Syailendra di Jawa dan membawa pulang seni dan budaya Istana Syailendra Jawa ke Kamboja. Pada waktu itu, dinasti Syailendra diduga memerintah atas Jawa, Sumatra, Semenanjung Malaya dan beberapa bagian Kamboja, di sekitar Delta Mekong. Beberapa peninggalan Jayawarman II yang dipengaruhi oleh kebudayaan Jawa seperti tata kota yang bertemakan pegunungan dan danau dimana Angkor Wat yang saat ini letaknya di Kota Siem Riep dibangun di antara Gunung Kulen dan Danau Tonle Sap.

Angkor Wat Angkor Wat sendiri dikelilingi oleh parit berukuran 200 meter yang mencakup keliling lebih dari 5 kilometer. Parit ini memiliki kedalaman 4 meter yang dapat membantu menstabilkan pondasi candi, mencegah air tanah naik terlalu tinggi atau terlalu rendah. Pintu masuk Kuil Kuno Angkor Wat ke arah barat (arah yang dikaitkan dengan Dewa Wisnu) di jalan batu, dengan singa penjaga menandai jalan. Baru-baru ini para

58|2021

TRAVEL AND TOURISM

arkeolog menemukan sisa-sisa delapan menara yang terbuat dari batu pasir dan laterit di sebelah barat. Menara-menara ini mungkin adalah sisa-sisa kuil yang digunakan sebelum Angkor Wat dibangun sepenuhnya. Di sebelah timur kuil ada pintu masuk kedua yang lebih sederhana. Jantung Kuil adalah menara pusat yang dapat dimasuki dengan menggunakan tangga yang curam. Menara ini sekaligus sebagai pusat simbolis dari bangsa dan pusat yang sebenarnya dimana kekuatan sekuler dan suci bergabung. Lukisan-lukisan tersembunyi juga telah ditemukan di menara pusat. Satu ruang di menara memiliki pemandangan yang menunjukkan ansambel tradisional Khmer dari alat musik yang dikenal sebagai instrumen pinpeat yang terdiri dari berbagai gong, xylophone, alat musik tiup dan intrumen perkusi lainya. Kuil Kuno Angkor Wat dibangun oleh seorang raja bernama Suryavarman II. Ia berkuasa setelah membunuh pamannya Dharanindravarman I saat sedang menunggang gajah. Sebuah prasasti mengatakan bahwa Suryavarman membunuh pamannya karena Garuda (burung Mitos) di tebing gunung akan membunuh ular. Relief-relief yang terpahat pada dinding Angkor Wat menggambarkan bagaimana dewadewa dan setan mengaduk samudera di bawah perlindungan Dewa Wisnu untuk menghasilkan ramuan ilahi keabadian. Suryavarman II memuliakan Dewa Wisnu, Dewa yang sering digambarkan sebagai pelindung dan memasang patung dewa di menara utama Angkor Wat. Pengabdiannya ini juga dapat dilihat di salah satu reliefnya yang paling luar biasa di Angkor Wat yang terletak di sebelah tenggara kuil. Relief itu menunjukkan sebuah bab dalam kisah Hindu tentang penciptaan yang dikenal sebagai “Pengadukan Lautan Susu”.

58|2021

Ta Phrom Ta Phrom yang sempat terkubur di dalam tanah dan baru ditemukan kembali oleh warga Prancis pada abad ke-19. Karena sempat terkubur selama ratusan tahun, banyak candi Ta Phrom terlilit akar-akar pohon raksasa sehingga pemandangan di sana sungguh menakjubkan. Namun, itu justru menjadikan Ta Phrom unik sehingga pernah dijadikan lokasi shooting sejumlah film, di antaranya yang paling terkenal adalah film “Tomb Rider” yang dibintangi Jolie pada awal tahun 2000-an. Gara-gara Jolie, Ta Phrom kini menjadi candi terpopuler ketiga di kalangan turis setelah Angkor Wat dan Bayon. Sama dengan Angkor Wat, Ta Phrom merupakan Candi Hindu. Mayoritas candi di Kompleks Angkor memang bernafaskan agama Hindu karena awal pembangunannya dilakukan oleh Raja Khmer Suryavarman II yang beragama Hindu. Namun, sebagaimana pameo mengatakan, sejarah dibangun oleh kaum yang menang, candi-candi Hindu di Angkor pun diubah menjadi candi-candi Buddha saat bangsa Khmer dipimpin raja beragama Buddha. Oleh karena itu, tak perlu heran melihat candi Hindu dan Buddha dibangun berdampingan di kawasan yang sama di Kompleks Angkor. Ini justru menjadi suatu keunikan dan juga simbol damai antara dua agama yang berbeda. Mayoritas warga Kamboja sendiri kini beragama Buddha Mahayana. Berdasarkan sejarah, agama Buddha di Kamboja dibawa biksu dari India. Oleh karena itu, budaya Khmer juga dipengaruh India selain budaya Prancis, Cina dan Vietnam. ●

58|2021

PROPERTY NEWS

N DA H A P 2 D I LEG E TA S U O IH M K LA ST E R LU U R SO LD O U T W IS ATA C IB U B penjualan

alui ualan positif mel li mencatat penj ba m ar biasanya, ke Lu r. nd bu La bu as Sinar M nda Wisata Ci ge Le di 2 p Sabtu, 30 ha ta s luncuran, pada klaster Lumihou al habis saat pe rju te g hap 1 juga un ta s gs ou lan ih rumah di Lum 68 unit hunian it un 63 a ny m u. Sebelu u. Januari 2021 lal sember 2020 lal uran di awal De nc lu pe at sa t sold ou ng menyerap intaan pasar ya rm pe uti gik en m at untuk ng tagline Hunian ini dibu sional. Mengusu mpact dan fung co an m fitur yakni, ni ga hu ra be lan n penjua s menawarka ou ih m facilities Lu e, us Ho t, dan signature Your Signature signature concep n, s tio ou ca ih lo m & Lu ss luarga muda. signature acce milenial atau ke 57 m2. an um un ka k ng tu ba un as k yang coco 12 m2 dan lu 5× h na ta rga an Ha ur e. an uk dan affordabl dipasarkan deng trendy, stylish, ep ns ko ng su gu Hunian ini men .● ri Rp800 jutaan jualnya mulai da

IM IS TR A N SA KS I LJ H O O KE R O PT TU M BU H 10-20%

esia a, LJ Hooker Indon operti asal Australi pr en ag di tahun an aik ha sa mb ru Pe Air akan me sar properti Tanah target ar ag an nk meyakini bahwa pa ala strategi akan dij ai ag rb be , n itu k tu si 2021 ini. Un lalu transak turu capai. “Tahun 2020 ter a bis 10ti si er ak op ns pr tra si an transak a meningkatk aM n ini kita optimis bis Ok hu r Ta uja %. ,” 50 kit ir ng mp ba ha ti mulai kembali er op pr nis bis 21 20% karena 20 oker Indonesia. Operasional LJ Ho Kauripan, Direktur a lain er Indonesia antar dijalankan LJ Hook Saat ini, LJ ). (PC t an Strategi yang akan ult 0 Property Cons 40 n da r nto ka onesia 5 menambah bang di seluruh Ind miliki 39 kantor ca me ia ada 298 es u on lal Ind un er Hook Consultant. “Tah ar 1.000 Property kit esia,” se on i lik Ind mi er me ok n Ho da bergabung di LJ ng ya ru ba t an ult Property Cons katanya. ●

FORTR ESS PIN PENGH ARGAA TU BAJA SA BET 2 N BERG E PT Jaya N G SI Bersam a

P E N YA LU R A N

FL P P D IM U LA I

Pembiayaan ngelolaan Dana Pe t sa Pu um Um resmi memulai Badan Layanan menterian PUPR Ke , P) DP PP LU itas Likuiditas Perumahan (B perumahan Fasil n aa ay bi bruari m pe n penyalura 2021, pada 4 Fe an (FLPP) Tahun ah m gai ru ba Pe se n at aa at ay rc Pembi , Tbk (BRI) te sia ne do In at ky rkan dana FLPP 2021. PT Bank Ra ma kali menyalu rta pe ng ya ngan na unit rumah. De bank pelaksa miliar untuk 42 6 4, Rp 10 20 lai n ni se hu , tersebut n FLPP dari ta alisasi penyalura mah, re l ru ta it to un , 7 an 89 iki dem mencapai 764. lah te 21 20 ri hingga 4 Februa triliun. an nilai Rp55,6 atau setara deng r na FLPP sebesa engalokasikan da m h ta in er n m liu pe 44 tri Tahun 2021 ini ri DIPA dan Rp2, p16,66 triliun da mah bagi ru it un 0 Rp19,1 triliun (R 50 7, k 15 lian pokok) untu erintah juga dari pengemba ah (MBR). Pem nd Re n ila as gh en rp Be lurkan t sa ka di ra an ya Mas telah dicairk hwa FLPP yang BUM). ● (S a uk M ng memastikan ba i Bantuan Ua id bs Su an ng de bersamaan

58|2021

lembar Saputr an awa a (JBS) l tahun Perkas gemila a mem 2021 d ng dala buka engan m dua Melalu r a a ih ja an pres i pr ng tasi meraih oduk unggula pembuktian kinerja nnya F dua pe ortress merek. ngharg yaitu T , JBSP b aan di op Bra katego nd A Berbah ri Baha erhasil an Baja ward 2021 se n Bang ba Terbaik u (IAM) 2 dan Ind gai Pintu Rum nan, 021 se bagai N onesia ah katego Award o. 1 Ind ri Pintu Magaz on Baja M ine otif Kay esia Best Pro duct u. Kedua ajang t erseb merek-m erek te ut merupakan rbaik s di pasa apresia ebagai r Tanah si terha tolok u Air. Da dap Fortres kur kin lam du s diplo erjanya a a t genda sebaga baja te tahuna i satu-s runggu n itu, at l di ma Perkas syaraka unya pintu b a Joni E erbaha t . Direkt ffendi m pintu y n ur Utam engata ang dih a JBS kan, pr asilkan diband o duk-pr oleh JB ing bra oduk S Per nd merek pintu b lain. “Ini adala kasa paling u nggul aja For h mencip b ukti ke tress. K takan p kuatan ami ak roduk p masyar a n te intu ba akat,” k ja yang rus berinovas atanya i bisa dia .● ndalka n

RM P L AT F O S I L I R ND MAS LA g S I N A RA L E-K ATA LO G ital yan erti dig DIGIT tal prop nik H C IT Y SAWA G A N D ITA RG ET KA R A M PU N G 20N22 N PT Hutama Karya (Persero) melalui anak perusahaan HK Realtindo (HKR nya PT ) kebut penyelesa ian salah satu proy terbarunya, yakn ek i perumahan H Cit y Sawangan di De Barat. Pembangun pok, Jawa an perumahan ini ditargetkan rampu 2022. ng pada H City Sawangan merupakan kawa san residensial ya menempati lahan ng 17 hektar. Proyek ini merangkum 68 rumah dan 31 ru 6 unit ko. Untuk rumah menawarkan 3 tip yaitu tipe 45/81, e pilihan, 51/105, dan 72/1 20. Perumahan dij Rp550 juta untuk ual mulai tipe 45, Rp750 jut a untuk tipe 51, se Rp900 juta untuk rta tipe 72. Sedangka n untuk rumah to ruko dimulai deng ko atau an harga Rp1,2 m iliar. ●

elektro kan por i katalog eluncur i m lu d la n formas e a as L a kali m memberikan in n, mulai m ta Sinar M r e p aa l ini nalkan perusah Portal k digita diperke rti milik . Produ ia. e g d p lo e o r s ta r p a d. yang te semua i atau e-k it a n n u rmaslan e e g men pai tip log.sina m ta a a s c e r, lengkap s ste situ yek, kla melalui dari pro diakses t a p a d t tersebu and, r Mas L ari Sina com. d l g ada a n it a ig y rowser roduk d b p b u t e a w s e. Tidak lalui i salah tau artphon kses me m Sebaga s ia d n t u a tform a p p g da iliki pla p, mau m to e uk k s d m e o e-katalo r d a t, lio p nd jug p, table portofo Mas La la alan r a lo ju di lapto e n in g e S n , inergi p enting tuk me s p n t u g a t n u a k la s r ka rpu mpe panan te talog akan me penyim a -k E l. a digit secara ine. ● dan offl e n li on

INT ILA ND SU RA BAYA HA KO NS EP FA MI LY OF FIC E DIR KA N

NT LAND R PA R A M O U J U N C T IO N

IL IS A N IVA

n 2021 denga wali tahun ercial Strip ga n m e m m o C d n t La Lifestyle A ” n o Paramoun cti mersial n an “Aniva Ju alah area ko ong. Ini ad meluncurk an rp ak Se g g n in nt Gad oneksi) ya di Paramou ong. (saling terk rp u Se ad g in rp te nsep di Kota Gad u ar b dengan ko t u o g stinasi han 1 menjadi de sebanyak 9 iluncurkan d n k o u cti as n a Ju udah term awal, Aniv miliaran (s an ,1 d 2 p Pada tahap ah R d i u la yang m n harga mu pembayaran n ra ra unit, denga u ca gs n m (a ga s, KPR dia bera , Tunai Kera ini PPN). Terse Super Cash ercial Strip rti m e p m o se C , ko u R rsedia . menarik ap . ah modern Te Tunai Bert ngan desain e 6m d i ringan), dan an ta d n , la m, 5,5 m angunan 2 u lebar 4,5 it memiliki b ya , ah n e ilihan d ● beberapa p 18 – 20 m. an panjang h ili p dengan

Hadapi tren baru perkantoran, PT Intiland Development Tbk (Intiland) di Surabaya menganti sipasinya dengan menghadirkan konsep family offic e di beberapa portofolio gedung perkantorannya, yakni Intil and Tower, Praxis, Spazio dan Spazio Tower. Untuk saat ini, konsep family office tersebut telah tersedia di Spazio Tower, Surabaya Barat. Konsep baru perkantoran ini dikla im lebih fleksibel dan tetap menjaga privasi penggunanya . Dari segi desain dan layout pun telah diperbaharui , termasuk pada penempatan ruang-ruang kerjanya . “Hingga saat ini, unit-unit kantor di Spazio Tower telah terjual 70 persen. Sebagian besar unitnya telah dise rahterimakan kepada pembeli. Terdapat lebih dari 60 persen dipakai sendiri oleh pemilik,” kata Harto Laksono , Direktur Pemasaran PT Intiland Grande. ●

58|2021

58|2021 57|2021

58|2021

SECONDARY MARKET OUTLOOK 2021

Articles inside

OBSERVE YOUR CORNER WITH STYLE

TRAVEL AND TOURISM

INVESTOR CORNER

URBAN RENEWAL

FASHION IN THE CITY

PROPERTY MINDGAMES

PROPERTY UNDERGROUND