18
Versnelling woningbouw HOE ONDERNEMEN IN EEN MARKT DIE ALTIJD IN CRISIS IS? Na de stagnatie door stikstof- en PFASproblematiek, dreigen we nu door de verruiming van de beroepsmogelijkheden de woningbouw opnieuw te vertragen. En hoewel er nog geen zichtbare tekenen van zijn, kan de impact van COVID-19 op de economie de komende jaren zomaar tot een nieuwe crisis in de woningbouw leiden. Alle inspanningen van overheid en marktpartijen om te versnellen komen dan weer op losse schroeven te staan. Een bekend scenario dreigt zich te voltrekken. In goede tijden zijn de ambities groot, maar lukt het niet om genoeg tempo te maken. In slechte tijden komt de haalbaarheid van projecten onder druk te staan en komen nieuwe initiatieven niet van de grond. Op deze manier staat de woningproductie eigenlijk altijd onder druk. Hoe komt dit en waarom lukt het in de vastgoedsector zo moeilijk op lange termijn doelen te sturen? In deze analyse benaderen wij deze vraag vanuit het perspectief van ondernemerschap. Toevallige optelsom Een belangrijk punt is dat de vastgoedsector sterk versnipperd is. Er zijn zeer veel partijen actief, die in telkens wisselende samenstellingen projecten realiseren. Voor opgaven in ruimtelijke ontwikkeling zijn altijd meerdere van de genoemde opdrachtgevers nodig. De doelen, belangen en scope van deze verschillende opdrachtgevers moeten bij de start van een project (al dan niet toevallig) allemaal samenkomen. De overheid houdt zich daarnaast vanuit haar publiekrechtelijke rol op een behoorlijk detailniveau bezig met ontwikkelvraagstukken. Op een bepaald moment moeten de belangen van de opdrachtgevers samenkomen én moeten de maatschappelijke, politieke en marktomstandigheden passend zijn. Het zoeken naar dit momentum vraagt het nodige
balanceerwerk van partijen en het evenwicht is kwetsbaar. Van alle projecten waar op enige manier een initiatief genomen wordt, haalt maar een deel de eindstreep. Dit maakt het niet makkelijk te werken aan lange termijn strategische doelen of aan grootschalige opgaven. Ruimtelijke ontwikkeling is hierdoor vaak meer een toevallige optelsom van projecten waarbij het meezat, dan een zorgvuldig geregisseerd proces waarmee marktpartijen en overheden gezamenlijk aan hun strategische lange termijn doelen werken. Meer regie vanuit de overheid? De laatste tijd ontstaat er steeds meer een roep om meer regie vanuit de (hogere) overheid. Het is goed dat de overheid regie heeft op de ingewikkelde puzzel die ruimtelijke ontwikkeling is. Het gevaar is echter dat de strategische agenda van marktpartijen (bijvoorbeeld vastgoedbeleggers en ontwikkelaars) en woningcorporaties pas aan bod komt als er concrete bouwprojecten zijn gedefinieerd. Dit terwijl deze partijen een goed zicht hebben op de ontwikkelingen in de markt en ook strategische doelstellingen hebben die verder gaan dan deze individuele projecten. De actieagenda Wonen is een mooi voorbeeld van het afstemmen van de strategische agenda. Deze agenda moet echter nog omgezet worden naar concrete initiatieven, en daar zien we juist dat partijen elkaar pas weten te vinden op het niveau van individuele projecten. Gezamenlijk ondernemerschap Om handen en voeten te geven aan de strategische doelen moeten er samenwerkingen (tussen marktpartijen onderling en tussen markt en overheid) komen die het niveau van individuele projecten overstijgen. Wat we bedoelen met dit gezamenlijk ondernemerschap is het beste uit de leggen door een veel genoemde, maar discutabele wijsheid aan te halen. Er wordt vaak gezegd dat de risico´s daar moeten liggen waar er het beste op gestuurd kan worden. Dat klinkt logisch, maar in ruimtelijk ontwikkelen zorgt dit juist grotendeels voor de complexiteit en
