▪ Commercieel De vastgoedmakelaars die occasioneel werken zonder schriftelijke opdracht, moeten beseffen dat zij (na het succesvol vervullen van hun taken) discussies riskeren over het al dan niet bestaan van de opdracht, maar eveneens over de inhoud en de voorwaarden van de verleende opdracht. Zij lopen dan ook het risico om het (mondeling) overeengekomen honorarium geheel of gedeeltelijk te mislopen. ▪ Bewijsprobleem Bij een schadegeval inzake beroepsaansprakelijkheid zal de verzekeringsmaatschappij in eerste orde vragen de bemiddelingsopdracht voor te leggen. Het bewijs van de opdracht en het overeengekomen honorarium is onderhevig aan de formele regel van artikel 1341 BW dat stelt dat een geschreven akte noodzakelijk is voor een opdracht van meer dan 375 euro. 3 Noteer wel dat ten aanzien van een opdrachtgever die zelf handelaar is, er een soepeler bewijsregime geldt. Hier mag het bestaan van de overeenkomst bewezen worden door alle middelen van recht.
OPDRACHT VERSUS MANDAAT De termen 'opdracht' en 'mandaat' worden door vastgoedmakelaars vaak door elkaar gebruikt, maar ze dekken toch een verschillende lading. Juridisch vertaald heeft de term 'opdracht' betrekking op een overeenkomst van aanneming (verhuring van diensten), terwijl de term 'mandaat' op een overeenkomst van lastgeving slaat. De (bemiddelings)opdracht is een verhuring van diensten (= aanneming van werk), waarbij de vastgoedmakelaar zich ertoe verbindt om alle middelen in te zetten om de verkoop of verhuur te realiseren. 4 Het is louter een opdracht om feitelijke handelingen te stellen, namelijk het bemiddelen – een koper of huurder zoeken – voor het aangeduide goed aan een overeengekomen prijs. Een mandaat gaat verder dan een (bemiddelings)opdracht. Het is een lastgeving waarbij de lastgever (verkoper of verhuurder) de lasthebber (vastgoedmakelaar) belast met het verrichten van een rechtshandeling in zijn naam en voor zijn rekening. 5 De vastgoedmakelaar wordt gemandateerd om namens en voor rekening van de verkoper op te treden en de verkoop te sluiten door ondertekening van het compromis.
3 4 5
Rb. Hasselt, 10e Kamer, 27 september 2001, A.R. 99/060, A.J.T. , 2001-02, 632. Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII – artikelen 1779 t.e.m. 1799. Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel XIII – artikelen 1984 t.e.m. 2010.
16
