Uudet isännöinnin eettiset ohjeet – ota talteen!
Ryhmäkorjaushankkeista apua korjausvelan taklaukseen
Eduskuntavaaliehdokkaat vaalipaneelissa Rakenna ja Asu-messuilla
6 Isännöintiin uudet eettiset ohjeet
9 Kestääkö kukkaro sähkön hinnannousun
10 Yhdenvertaisen kohtelun vaatimus voi hiertää taloyhtiöissä
14 Huoneistotietojärjestelmässä otettava loppukiri
15 Isännöinnin eettiset ohjeet
19 Pasi Pesosesta Vuoden Isännöitsijä
20 Taloyhtiöt tekemään remontteja kimpassa?
22 Rahoituskin tarvitsee pitkän tähtäimen suunnittelua
28 Onko vika aina toisissa, jos yhteistyö alkaa tökkiä?
30 Kolumni
31 Jäsenpalvelut
Isännöinnin eettiset ohjeet on Isännöintiliiton jäseniä sitova ohje, joka on samalla tarkoitettu eettiseksi ohjeistukseksi koko isännöintialalle. Suomen Isännöintiliitto ry, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry ovat laatineet ja hyväksyneet ohjeet. Eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja luovat perustan toimivalle yhteistyölle.
Eettisiä ohjeita ja niiden muutoksia noudatetaan 1.2.2023 lukien. Ohjeiden ajantasaisuutta ja muutostarpeita arvioidaan jatkossa vuosittain eettisten ohjeiden toimikunnassa, johon laatijat saavat kukin nimetä kaksi edustajaa kahden vuoden mittaiselle toimikaudelle.
Isännöintiliiton jäsenet ja ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin. Tästä merkkinä käytetään
ISA-tunnusta tai Isännöintiliiton jäsentunnusta.
Isännöintiyrityksellä tarkoitetaan tässä yhteydessä yritystä ja sen kaikkia työntekijöitä (ml. asuntoosakeyhtiölle nimetty lakisääteinen isännöitsijä) omien vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa.
Jäljempänä tässä ohjeessa Isännöinnillä viitataan Isännöintiyritykseen. Ohjeita sovelletaan asuntoosakeyhtiöiden lisäksi soveltuvin osin myös muihin isännöinnin asiakkaisiin. Asunto-osakeyhtiöiden toimintaa varten on laadittu myös Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus vuonna 2016, joka helpottaa asunto-osakeyhtiölain soveltamista käytännössä ja täydentää lain vähimmäisvaatimuksia. Suosituksen ovat laatineet Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Isännöintiliitto ry ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry yhteistyössä oikeusministeriön kanssa. Suositukset eivät ole velvoittavia, ellei toisin ole sovittu, mutta isännöintiyritysten tulee sitoutua omassa toiminnassaan noudattamaan suosituksen isännöintiä koskevia ehtoja.
Kiinteistöliitto Itä-Suomi muodostuu kolmesta alueyhdistyksestä, jotka ovat Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys, Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ja Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys. Yhdistyksissä on yhteensä noin 2540 jäsentä ja ne kuuluvat Suomen Kiinteistöliitto -yhteisöön.
Jäsenneuvonta
Kauppakatu 17, 70100 Kuopio www.kiinteistoliitto.fi/ita-suomi
puh. 017 262 6633 (Pohjois-Savo)
puh. 010 667 6670 (Etelä-Savo ja Pohjois-Karjala)
Kiinteistöviesti-jäsenlehti ilmestyy neljästi vuodessa
Painos: 2650 kpl
Julkaisija: Kiinteistöliitto Itä-Suomi
Päätoimittaja: Piia Moilanen
Toimitus: Anna-Liisa Pekkarinen ja Anne Verger
Taitto: Viestitär Ky
Paino: Offsetpaino L Tuovinen Ky
Tätä Kiinteistöviestiä kasatessani ja lukiessani valmiita juttuja, olin erityisen innoissani lehden tekemisestä. Jollain tapaa tunsin, että juttu toisensa jälkeen inspiroi minua entistä enemmän. Kun kaikki jutut olivat valmiina ja kokonaisuus kasassa, jäin pohtimaan sitä, mistä intoni tällä kertaa kumpuaa?
Lehden moni juttu käsittelee yhteistyötä, yhdessä tekemistä, erilaisuutta, erilaisuuden sietämistä sekä sitä, että yhdenvertainen kohtelu kuuluu meille kaikille. Huomasin myös, että isännöinti ja sen tärkeys taloyhtiöiden tärkeimpänä yhteistyökumppanina, nousee monesta jutusta esille. Päällimmäisenä tietenkin uudet isännöinnin eettiset ohjeet ja näitä käsittelevät artikkelit, mutta myös kaksi lehden isännöitsijähaastattelua osoittavat sen, että taloyhtiön johtaminen kaikkine haasteineen, on ennen kaikkea saumatonta yhteistyötä yhtiön hallinnon ja isännöitsijän välillä.
Uusien eettisten ohjeiden odotetaan kehittävän isännöintiä avoimemmaksi, vuorovaikutteisemmaksi sekä toisia, jopa sitä kilpailijaa, kunnioittavammaksi. Jotta eettiset ohjeet otetaan aktiivisesti käyttöön, vaati se vähintäänkin ohjeisiin tutustumista ja sisällön ymmärtämistä. Isännöintiliittoon kuuluvat isännöitsijät ovat eettisten ohjeiden noudattamiseen jo sitoutuneet, samoin kuin ISA auktorisoidut isännöitsijät. Myös isännöintipalvelua tilaavien taloyhtiöiden on hyvä olla eettisistä ohjeista perillä ja vaatia näiden noudattamista. Eettiset ohjeet löytyvät kokonaisuudessaan lehden keskiaukeamalta, josta ne on helppo myös poimia talteen myöhempää käyttöä varten.
Lehden sivulla 28 on yksilö- ja työyhteisövalmentaja Aki Miettisen mielenkiintoinen artikkeli ihmisten erilaisuudesta sekä siitä, miten kohtaamme ja käsittelemme eri tavalla eteen tulevia asioita. Jotta voimme kehittää omia vuorovaikutustaitojamme helpommin, on meidän hyvä tunnistaa omat synnynnäiset tapamme ajatella ja päätellä asioita. Lisäksi haastavissa vuorovaikutustilanteissa on avuksi, jos tunnistamme, miten muut henkilöt käsittelevät asioita ja säätää sitten omaa ilmaisuamme oikealle aaltopituudelle yhteisen ymmärryksen lisäämiseksi. Yhteistyössä onnistuminen on aina kiinni meistä ihmisistä, ei asioista. Luepa Akin juttu ja pohdi mitä ihmistyyppiä sinä edustat? Minä löysin itsestäni huolehtivan ja/tai inspiroivan tyypin. Samalla löysin myös asiat, jotka vaativat minussa edelleen kehittämistä.
Mukavia lukuhetkiä vuoden ensimmäisen Kiinteistöviestin parissa!
Piia Moilanen, toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Itä-Suomi
piia.moilanen@kiinteistoliitto.fi Twitter.com/piia_moilanen facebook.com/kiinteistoliittoitasuomi instagram.com/kiinteistoliittoitasuomi
Tapahtumiin
Ilmoittautuminen:
nettisivujemme kautta: ita-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat
sähköpostilla: anne.verger@kiinteistoliitto.fi
Puhelimitse: 017 262 6633, 010 667 6670
Pohjois-Karjalan Kiinteistöyhdistys ry
28.3.2203 klo 16.00 Local Bistro, Kauppakatu 32, 80100 Joensuu
Etelä-Savon Kiinteistöyhdistys ry
29.3.2023 klo 16.00 Ukko Bistro & Deli Tallikankaankatu 3, 76100 Pieksämäki
Pohjois-Savon Kiinteistöyhdistys ry
30.3.2023 klo 15.00 Kuopion Klubi, Kuninkaankatu 10, 70100 Kuopio
3.4. Tilinpäätöksen tulkinta ja toiminnantarkastus taloyhtiössä
17.4. Avainturvallisuus taloyhtiössä
3.5. Asunto taloyhtiössä - mitä ostajan tulee huomioida? (kaikille avoin)
23.5. Hallitustyöskentely haltuun - uusien hallitusjäsenten koulutus
1.6. Talouskurssi taloyhtiön hallitukselle
Kurssi antaa pätevyyden väestönsuojan omatoimiseen vuositarkastukseen ja –huoltoon.
Lisätiedot ja ilmoittautuminen: anne.jaaskelainen@pspl.fi tai puhelimitse 017 262 5098
Voit rekisteröityä jäsensivujen käyttäjäksi jäsennumerolla, kun sähköpostiosoitteesi löytyy jäsenrekisteristä.
Toimi näin:
1. Mene osoitteeseen www.kiinteistoliitto.fi
2. Valitse jäsensivut sivun oikeasta yläkulmasta
3. Valitse Rekisteröidy jäsensivujen käyttäjäksi
4. Kirjoita nimesi, sähköpostiosoitteesi sekä edustamasi jäsentaloyhtiön jäsennumero
5. Saat vahvistusviestin sähköpostiisi
6. Klikkaa viestin linkkiä
7. Luo salasana ja siirry käyttämään jäsensivuja
Kirjaudu jatkossa jäsensivuille luomillasi tunnuksilla.
Jäsensivuilta löydät esimerkiksi Itä-Suomen Kiinteistöviestit, koulutusten ja webinaarien aineistot, verkkokurssit, oppaita ja ohjeistuksia, valmiita lomakkeita, lakineuvonnan usein kysytyt kysymykset ja niiden vastaukset, Lakibotin, oikeustapaushakemiston, talousarvio-ohjeen ja erilaiset laskurit ja sovellukset.
Jäsensivujen kautta pääset myös helposti päivittämään omia ja yhtiösi tietoja.
Mobiilijäsenkortti-sovelluksella voit soittaa Kiinteistöliiton ja alueesi jäsenyhdistyksen neuvontapalveluihin, ilmoittautua koulutuksiin ja tapahtumiin, päivittää omia tietojasi jäsenrekisteriin sekä hyödyntää jäsenetuja. Voit ladata mobiilijäsenkortin sovelluskaupasta (App Store ja Google Play). Latausohjeen löydät osoitteesta kiinteistoliitto.fi/jasenkortti.
Saatko sähköiset koulutuskutsut ja uutiskirjeet? Etkö pääse kirjautumaan jäsensivuille?
On tärkeää, että jäsenrekisterissämme on oikeat tiedot. Silloin voit hyödyntää puhelinneuvontaa ja muita jäsenpalveluitamme, koulutuskutsut ja jäsenlehdet tavoittavat oikeat henkilöt ja pääset kirjautumaan jäsensivuille.
Päivitä kerralla koko hallituksen yhteystiedot. Näin koko hallitus hyötyy palveluistamme. Jäsensivuilla näet tällä hetkellä jäsenrekisterissämme olevat henkilöt.
Päivitykset jäsensivujen kautta tai sähköpostilla anne.verger@kiinteistoliitto.fi.
uudistetut isännöinnin eettiset ohjeet astuivat voimaan 1.2.2023. uudistuksen tavoitteena on parantaa isännöinnin laatua sekä lisätä luottamusta taloyhtiön ja isännöinnin kesken.
Ohjeet on uudistettu isännöintiliiton, isännöinnin auktorisointi isa ry:n ja Kiinteistöliiton yhteistyönä.
Isännöinnin eettisten ohjeiden uudistuksella pyrittiin selventämään ja tarkentamaan eettisiä ohjeita sellaisiksi, että niiden noudattaminen ja valvonta ovat yksiselitteisiä. Myös taloudellisten väärinkäytösten riskiä pyritään ohjeiden avulla pienentämään.
Uudistuksessa on otettu kantaa asioihin, jotka on koettu ongelmallisiksi isännöinnissä ja aiheuttaneet tyytymättömyyttä taloyhtiöissä. Eräs näistä asioista on epäselvyys isännöintisopimuksen sisällöstä ja palkkioiden läpinäkyvyydestä. Uudistetut ohjeet ohjaavat isännöintiä käymään sopimuksen säännöllisesti läpi taloyhtiön hallituksen kanssa.
Uudet eettiset ohjeet ovat merkittävä parannus taloyhtiöiden kannalta. Ohjeissa on konkreettisia toimintatapoja ja menettelyjä mää-
Eettiset ohjeet löytyvät kokonaisuutenaan lehden keskiaukeamalta – ota talteen!
ritelty aiempaa tarkemmin ja yksiselitteisimmin. Nyt hallitusten on aiempaa helpompi ymmärtää, miten oman taloyhtiön isännöinnin tulee toimia noudattaessaan eettisiä ohjeita.
Hankintamenettelyjen selkiyttäminen on otettu osaksi eettisiä ohjeita. Uusia eettisiä ohjeita noudattavan isännöintiyrityksen ja isännöitsijän tulee olla riippumaton ulkopuolisista taloudellisista palkkioista ja muista vaikutteista, jotka voivat haitata toimintaa täysipainoisesti taloyhtiön edun mukaisesti. Hankintojen keskittämiseen liittyvät palkkiot ja etuisuudet hankintaverkostolta isännöinnille on kielletty uusissa eettisissä ohjeissa.
kemmin sopimuksia yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa sekä varmistamaan, että hallitus on tietoinen sopimuksista sekä myös niiden olennaisista ehdoista.
Taloyhtiön voimassa olevat sopimukset tulee olla yhtiön
hallituksen saatavilla
Taloyhtiölle isännöinti on tärkein asiantuntijapalvelu ja toimiva yhteistyö on olennaista osakkaiden yhteisiä asioita hoidettaessa. Isännöintipalkkion tarkistukset ja muut sopimusmuutokset tulee hyväksyä kirjallisesti taloyhtiön ja isännöintiyhtiön kesken tai käsitellä taloyhtiön hallituksessa sekä kirjata hallituksen pöytäkirjaan.
Taloyhtiön voimassa olevat sopimukset ja asiakirjat tulee olla jatkuvasti taloyhtiön hallituksen saatavilla. Isännöinti on velvoitettu käsittelemään tarvittaessa tar-
Sopimusten säännöllinen käsittely ja ajan tasalla pitäminen, selkeät hinnantarkastusmenettelyt sekä isännöinnin kokonaiskustannuksen avaaminen vuosittain kiinteän palkkion ja erillisveloitus-
ten euromääriin lisäävät läpinäkyvyyttä. Tämä avoimuus on eduksi luottamuksen luomisessa sekä ylläpitämisessä isännöinnin ja taloyhtiön kesken.
Uusien eettisten ohjeiden mukaisesti isännöintiyritys luo ja toimeenpanee taloyhtiön pyynnöstä käytännön, jolla hallitus pystyy helposti hyväksymään isännöintisopimuksen mukaisten isännöinnin erillisveloitusten laskut ennen niiden maksamista.
Isännöinnin vaihtotilanteet tulee isännöitsijän hoitaa yhteistyössä ja ammattimaisesti, eikä se saa aiheuttaa haittaa uudelle isännöitsijälle tai taloyhtiölle. Vaihtotilanteissa isännöinti toimittaa taloyhtiön kaikki tiedot viimeistään yhden kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa uudelle isännöitsijälle.
Tämä edistää reilua kilpailua markkinoilla ja on eduksi taloyhtiölle.
Eettisten ohjeiden uudistaminen paransi isännöintialan itsesääntelyä ja valvontaa. Isännöintiliiton jäsenet ja ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin.
Eettisten ohjeiden noudattamista valvotaan niin, että eettisten ohjeiden rikkomista epäilevän taloyhtiön hallitus voi valittaa asiasta Isännöintiliitolle tai Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:lle. Ensin taloyhtiön tulee käydä keskustelu havaitsemastaan puutteesta ja sen korjaamistarpeesta oman isännöitsijän kanssa läpi.
Valvontamenettelyä on tarkoitus kehittää ja uudistaa. Ohjeiden ajantasaisuutta ja muutostarpeita arvioidaan jatkossa vuosittain
eettisten ohjeiden toimikunnassa, johon laatijat saavat kukin nimetä kaksi edustajaa kahden vuoden mittaiselle toimikaudelle.
Keskeinen tekijä onnistumisen kannalta on uudistettujen eettisten ohjeiden käyttöönotto- ja lanseerausvaihe. Jos kaikki osapuolet ymmärtävät uudistetut ohjeet samalla tavalla ja tahtotila niiden noudattamiseen on yhteinen, mahdollistetaan näillä uudistetuilla ohjeilla isännöintialan kehittyminen.
Osalle isännöintiyrityksiä uudet eettiset ohjeet tuovat uusia toimintatapoja, osa toimii jo nyt eettisten ohjeiden mukaisesti joko osittain tai kokonaisuudessaan. Kaiken kaikkiaan eettisten ohjeiden odotetaan tuovan koko isännöintialalle selkeää laatutason nostoa.
- Voisiko kustannusten nousun myönteisenä seurauksena olla talkootyön lisääntyminen, aprikoi Tiina Jonninen.
Sähkön hinnan nousu viime syksystä alkaen on aiheuttanut huolta taloyhtiöissäkin, jos sopimus on päättynyt juuri korkean hinnan aikaan.
- Kyllä taloyhtiö huolestuu, jos sen edullinen jopa 3 senttiä kilowattitunnille -sopimus päättyi juuri vuoden vaihteessa, kun uudessa sopimuksessa pelkona on hinnan nousu moninkertaiseksi, toteaa isännöitsijä Tiina Jonninen Savon Isännöintipalvelusta. Yritys isännöi Koillis-Savossa, Siilinjärvellä ja Kuopiossa. Noin puolet sen isännöimistä taloyhtiöistä on sähkölämmitteisiä rivitaloja, osassa lämmitysmuotona on kaukolämpö tai maalämpö.
Poikkeuksellisessa hintatilanteessa eniten kysymyksiä isännöitsijä saa taloyhtiöiltä, joissa huoneistosähkön mittaus ja laskutus kulkee isännöitsijän kautta. Taloyhtiö siis valitsee sähköntoimittajan ja sopimustyypin myös huoneistoja koskien, ei asukas itse. Isännöitsijä huolehtii sähkömittareiden lukemisesta säännöllisin väliajoin ja laskuttaa huoneistoa kulutuksen mukaan.
Jonninen alkoi jo alkusyksystä selvittää, mistä saa määräaikaisen sopimuksensa päättäville taloyhtiöille parhaimmat uudet sopimukset. Hän kysyi tarjouksia 4—5 sähköntoimittajalta, vertaili hintoja ja vaihtoehtoja ja esitteli ne yhtiöille.
Jäsentaloyhtiöillä Pohjois- ja Etelä-Savossa on mahdollisuus liittyä yhdistyksien ja energiapal-
veluyhtiö Väreen kesken solmittuun sähkön puitesopimukseen, joka mahdollistaa jäsentaloyhtiöille edullisen sähkösopimuksen. Tähän useat taloyhtiöt päätyivätkin. Puitesopimuksessa sähkönhinta muodostuu johdonnaispörssissä etukäteen tehtyjen kiinnitysten perusteella. Hinnan kiinnityksistä vastaa Väreen salkunhoitaja.
Monien tekisi mieli muuttaa sähkölämmitteisen taloyhtiön lämmitysmuotoa muuksi, mutta se tulee kalliiksi tai ei ole teknisesti järkevää. Siksi moni asukas asennuttaa omalla kustannuksellaan huoneistoonsa lämmityksen tueksi ilmalämpöpumpun, jolloin lämpöpatteria voi säätää pienemmälle, ja kesän kuumuudessa laite viilentää asuntoa mukavasti. Asentamiseen tarvittavien muutostyöilmoituksen käsittely taloyhtiöiden hallituksissa on jo rutiinia, ja lupa myönnetään lähes poikkeuksetta.
Aurinkopaneeleja ei Jonnisen taloyhtiöissä vielä ole, mutta kiinnostusta ne herättävät.
säästetään lisäämällä vaatetta ja töppöstä
Sähkön hinnannousu on kirvoittanut asukkailta aprikointia, miten he voisivat omalla toiminnallaan säästää sähköä. Heitä on alkanut kiinnostaa, mihin sitä sähköä oikein kuluu.
Jonnisen yllätti, miten positiivisesti asukkaat lähtivät energiansäästötalkoisiin.
- Olen tehnyt tiedotteita säästömahdollisuuksista, esimerkiksi huonelämpötiloja olen ohjeistanut laskemaan Motivan suosituk-
sen mukaiseen 20—21 asteeseen. Vaikka moni on tottunut lämpimämpään, on suhtautuminen ollut myönteistä tyyliin ”pannaanpa villasukat jalkaan”.
Taloyhtiöiden valaistusta on muutettu energiapiheiksi ledeiksi, on tarkistettu, että kuivaushuoneiden puhaltimien ajastimet toimivat asianmukaisesti, saunavuoroja on tiivistetty korkeintaan kahteen iltaan viikossa tai sauna on jopa kokonaan poistettu käytöstä joksikin aikaa.
- Ihmiset näyttävät sopeutuvan muutoksiin, vaikka ajat ovat raskaat; ensin korona eristi ihmiset koteihinsa ja sitten mullistui maailmantilanne myös talouden osalta.
m yönteinen seuraus: lisääntyykö talkootyö?
Kun kaikki kiinteät kulut nousevat, saako yhtiö toteutettua kiinteistönsä elintärkeät korjaukset?
- Hallitukset miettivät ankarasti säästökohteita. Luulen, että isoja remontteja tehdään edelleen suunnitelmien mukaan, mutta karsitaanko pienemmistä. Voisiko talkootyö nousta jälleen uuteen arvoon? Siitä onkin jo merkkejä – taloyhtiöt ovatkin jo aktivoituneet tekemään pienempiä korjaus- ja huoltotöitä talkoovoimin. - Ne voivatkin tehdä paljon omin voimin kuten maalata, tehdä istutustöitä, nurmenajoa, lehtien haravointia, lumitöitä, luettelee Jonninen. Kun yhtiövastikkeet ovat jo 5 euroa neliölle, ei niitä mielellään nostaisi.
Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu on asunto-osakeyhtiölain kantava periaate. Yhdenvertaisuutta loukkaa päätös, joka voi tuottaa epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.
Joensuulainen auktorisoitu isännöitsijä AIT, Tuomas Holopainen Karjalan Tilipalvelusta omaa kokemusta yhdenvertaisuuden pulmakohdista. Eniten keskustelua herää taloyhtiöissä kosteusvaurioremonteista, autopaikoista ja nykyisin sähköautoista.
Kosteusvauriot: Pääperiaate on, että jos esimerkiksi yhtiökokouksessa tehdään päätös, että tietyt asiat korjataan, ne pitää yhdenvertaisesti korjata kaikille samassa tilanteessa.
- Vesivahingot ovat usein yksilöllisiä, mutta kun aina toimitaan lain kunnossapitovastuun mukaisesti, päätökset on helppo perustella, Holopainen sanoo.
Osakkaiden esteettisissä kylpyhuoneremonteissa monet yhtiöt ovat tehneet periaatepäätöksen, että yhtiö valvoo ja kustantaa vesieristeen ja lattiakaivon uusimisen, sillä on yhtiönkin etu, että ne tulee tehtyä huolella. Jos nämä maksetaan yhdelle, ne yhdenvertaisesti maksetaan kaikille.
Holopainen kertoo eräästä taloyhtiöstä, joka päätti maksaa osakkaiden omissa kylpyhuoneremonteissa lattialämmityksen asennuksen asukasviihtyvyyden ja
kosteudenhallinnan vuoksi, koska kaukolämmössä olevat lämpöpatterit olivat kesäisin kylminä. Tällaisesta on suositeltavaa tehdä päätös yhtiökokouksessa.
Jos osakas on tehnyt kylpyhuoneremontin ja samalla tehnyt yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia töitä, ja taloyhtiön putkiremontti tulee sen jälkeen, ei osakas saa hyvitystä, ellei tehdystä remontista ole taloyhtiölle hyötyä – se ei olisi yhdenvertaista muita kohtaan. Asunto-osakeyhtiölain mukainen hyvitys edellyttää, että osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia.
- Isännöitsijän ei tarvitse osata ja tietää
Autopaikat: Jos autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, eikä omina osakkeina, ovat autopaikkojen jaossa kaikki asukkaat yhdenvertaisia, asuipa huoneistossa osakkeenomistaja tai vuokralainen. Yhtiö voi halutessaan vuokrata autopaikkoja myös taloyhtiön ulkopuolisille, jos paikkojen tarvitsijoita ei löydy taloyhtiöstä. Holopainen kertoo, että jos huoneistossa vaihtuu asukas, taloyhtiön hallinnassa oleva autopaikka ei seuraa automaattisesti mukana, vaan autopaikka on käyttäjäkohtainen, ja paikat jaetaan jonotuksen mukaisesti. - Toisinaan tulee tilanteita, jolloin autopaikka on saatettu luvata kuuluvan huoneistokauppaan tai siirtyvän uudelle vuokralaiselle. Tällöin olemme joutuneet puuttumaan asiaan.
- Jos autopaikkoja on vähemmän kuin tarvitsijoita, tasapuolisuus toteutuu esimeriksi arpomalla paikat vuosittain yhtiökokouksessa. Asiasta pitää tiedottaa osakkaiden lisäksi myös vuokralaisille, ja vuokralaisilla on oikeus olla läsnä yhtiökokouksessa asiaa käsiteltäessä, kiteyttää Holopainen. Jos paikkoja on vapaina, voi saada kaksikin autopaikkaa, mutta toisesta paikasta tehdään sopimus, jonka mukaan paikan haltija luopuu tarvittaessa paikasta autopaikattoman hyväksi.
kaikkea. Oleellista on tietää, mistä tiedon löytää. Etuna on olla hyvä verkosto, josta asiakkaalle saa vaikka juridiikka-avun, Tuomas Holopainen toteaa.Sähköautot: Uutena asiana on keskusteluun noussut sähköautojen latauspisteiden rakentaminen.
- Yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä toteuttaa latausinfran ja -asemat. Joku voi olla vastaan, koska katsoo, ettei ikinä sähköautoa hanki. Käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät välttämättä hyödy sillä hetkellä jokaisesta uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavasti.
Yhtiön ei ole pakko rakentaa latauspisteitä. Osakas voi omalla kustannuksellaan ensin selvittää, kestääkö taloyhtiön sähköverkon kapasiteetti latausaseman, ja sen jälkeen taloyhtiön luvalla asentaa lataustolpan. - Tässä tulee yhdenvertaisuusperiaate jälleen mietittäväksi: Entä jos myöhemmin toinen osakas haluaa asentaa lataustolpan, eikä sähköverkon kapasiteetti enää riittäisi. Sähköautojen latauspaikkojen rakentamista kannattaakin miettiä kokonaisuutena, muistuttaa Holopainen.
Hän kertoo eräästä 40 asunnon yhtiöstä, jossa oli runsaat 30 autohallipaikkaa osakashallinnassa. Yhtiökokouksessa oli käsiteltävänä sähköautolatausinfran rakentaminen. Yhtiökokous päätti, että kustannukset jaetaan vain autohallipaikkojen osakkaiden kesken, mikä vaati kokouksessa läsnäolleiden sekä autohalliosakkaiden enemmistöpäätöksen, eli tuplaenem-
mistöpäätöksen. - Kustannusten jakotapaa vastaan ei ollut kukaan, mutta latausinfran tarpeellisuus aiheutti keskustelua.
Parvekelasitukset: Yhtiön parvekeremontti, jossa asennetaan samalla parvekelasitukset, herättää kysymyksiä silloin, jos osakas on lasittanut parvekkeensa itse ennen yhtiön hanketta. Osakkaalla on oikeus hyvitykseen, jos taloyhtiön urakkahinta tämän vuoksi pienenee. Yhtiö käyttää ensin teknistä asiantuntijaa määrittelemään, ovatko lasit edelleen kunnossa ja onko arvoa laskettaessa tarvetta ikäpoistoihin.
Oma-aloitteisena muutostyönä asennetut lasitukset eivät kuulu taloyhtiön huoltovastuun piiriin, mutta jos lasitukset on asennettu yhtiön toimesta ja kuuluvat perustasoon, niiden kunnossapitovastuu on yhtiöllä.
Entä jos etelänpuolen ikkunanpokat on aurinko polttanut, mutta pohjoissivulla ovat hyvässä kunnossa. Eteläsivun korjauksesta kuitenkin maksavat kaikki, miten silloin toteutuu yhdenvertaisuus?
- Osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukkaa yhtiökokouksen päätös, jolle on olemassa esimerkiksi tekninen peruste. Huoltomaalaustarve on usein ensin eteläpuolella, pohjoispuolen ikkunat ovat paremmassa kunnossa.
Holopainen kertoo talosta, jossa vaihdettiin aluksi vain etelänpuoleiset ikkunat. Kun kolmen vuoden päästä olisi vaihdettu pohjoispuolen, olikin ikkunatoimittaja tehnyt konkurssin, eikä enää saatu aivan samanlaisia. Yleensä kaikki ikkunat vaihdetaankin kerralla, mikä on päätöksenteollisesti helpompaa.
Ulko-ovet ja piha-aidat: Ulkoovien vaihdossa yhdenvertaisuus toteutuu helposti, koska yleensä kaikilla on samanlainen ulko-ovi. Kustannukset jaetaan määräenemmistöpäätöksellä tasan riippumatta huoneiston koosta. Jos huoneistojen ulko-ovet ovat erilaisia tai niitä on kaksi, silloin kustannus jaetaan huoneistoneliöiden suhteessa, tai kaikkien suostumuksella kustannukset voi jakaa tasan. Sama periaate on kaikissa muissakin kaikilla samanlaisissa, kuten terassiovissa, hanoissa ja wc-istuimissa. Piha-aidat ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Jos aita on yhden osakkaan kohdalta huonossa kunnossa ilman omaa syytään, ei sen korjaaminen riko yhdenvertaisuutta, kunhan muutkin saavat tarvittaessa samanlaisen korjauksen. Joskus isännöitsijä joutuu puuttumaan talon päädyn vesipostin käyttöön. Päätyasukas ei voi käyttää taloyhtiön vettä pihansa kasteluun, ellei kaikilla ole sama oikeus.
Hissit: Hissin korjaus- ja jälkiasennuspäätökset tehdään enemmistöpäätöksellä, mutta jyvittäen kustannukset asuinkerroksen mukaan. Kaikki maksavat yhdenvertaisesti, riippumatta käyttävätkö he hissiä vai eivät.
- Erään yhtiön hissin jälkiasennuksesta väännettiin neljä vuotta ja vasta sitten asia meni yhtiökokouksessa läpi. Syy oli perinteinen: Koska itse en 1. kerroksen asukkaana tarvitse hissiä, en halua siitä maksaakaan – vaikka huoneistojen arvo nousisi, Holopainen kertoo.
Eräässä talossa hissin saneerauspäätöstä vaikeutti se, että hissi oli vain korkeassa A-portaassa, mutta ei kolmikerroksisissa B- ja C-portaissa. Hissi oli syytä korjata, sillä aina sen vikaantuessa kaikki vastasivat kustannuksista joka tapauksessa, koska hissi oli alkuperäinen. Jos B- ja C-portaat olisivat halunneet jälkiasentaa hissit, niiden kustannuksista olisivat kuitenkin vastanneet vain nämä portaat, koska hissit eivät olisi olleet alkuperäisiä.
Joku saattaa moittia yhtiökokousten päätöksiä yhdenvertaisuuteen vetoamalla, mutta yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiössä ei saa tehdä päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenmukaisen kohtelun vaatimusta.
- Yhdenvertaisuutta punnitessaan isännöitsijän pitää muistaa yhtiökokouksen päätös, vaikka se ei kaikkia osakkaita miellyttäisikään. Isännöitsijän työtä on ohjeistaa, että päätökset tehdään asuntoosakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti, Holopainen korostaa.
Taloyhtiön kustannukset maksavat kaikki osakkaat yhdessä, vaikka he eivät itse siitä hyötyisikään, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Autotalliton maksaa tallien remonteista, parvekkeeton muiden parvekeremonteista.
- Liian pitkälle vietynä yhdenvertaisuuteen vetoaminen on loputon suo: joku tuo vain yhden roskapussin viikossa, toinen viisi, joku ei tarvitse kaapelitelevisiota, toinen tarvitsee. Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisessa täytyykin muistaa, että asunto-osakeyhtiössä ei voida koskaan käytännössä päästä sellaiseen yhdenvertaisuuteen, jossa jokainen osakas olisi täysin samassa asemassa. Oleellista on se, onko yhdenvertaisuusperiaatetta noudatettu olosuhteet huomioon ottaen riittävällä tavalla.
Kaikkien ennen vuotta 2019 perustettujen taloyhtiöiden pitää siirtää osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä. 28.2.2023 mennessä siirron on tehnyt 14,9 prosenttia taloyhtiöistä.
Valtakunnallisesti eniten osakeluetteloita on siirretty Etelä-Savossa, jossa siirrettyjä taloja helmikuun loppuun mennessä oli 700, joka on noin 30 % kaikista maakunnan taloyhtiöistä. Pohjois-Karjalassa siirrettyjä taloyhtiöitä oli helmikuun lopussa 314, joka vastaa noin 14 % maakunnan taloyhtiöistä. Pohjois-Savossa vastaavat luvut ovat 391, noin 11 %. Valtakunnallisesti osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään on siirtänyt 13069 taloyhtiöitä, joka on noin 15 % kaikista taloyhtiöistä.
Jos taloyhtiössäsi on ammattimainen isännöinti, jolla on käytössään jokin isännöintijärjestelmä, isännöintijärjestelmien tietoja voidaan hyödyntää osakeluettelon siirrossa. Tällöin on järkevää aloittaa siirrot, kun osakeluettelon tiedot voi siirtää sähköisenä siirtotiedostona suoraan isännöintijärjestelmästä huoneistotietojärjestelmään. Näiden rajapintojen käyttöönotto edellyttää toimenpiteitä sekä Maanmittauslaitokselta että isännöintijärjestelmätoimittajilta. Keskustele siis asiasta isännöitsijäsi kanssa.
Mikäli taloyhtiötäsi isännöidään omin voimin, suosittelen tutustumaan jäsensivuiltamme löytyvään Maanmittauslaitoksen webinaariin, jossa Maanmittauslaitos näyttää videon muodossa siirron tekemisen. Webinaaritallenne löytyy jäsensivuilta sinisestä valikosta webinaarit > webinaarien tallenteet. Selaa kohtaan Huoneistotietojärjestelmään siirtyminen käytännössä - kouluttajina Maanmittauslaitokselta Laura Bannon ja Markus Tast (tallennettu 15.2.2023).
Kuntakohtaiset siirrot
Isännöinnin eettiset ohjeet on Isännöintiliiton jäseniä sitova ohje, joka on samalla tarkoitettu eettiseksi ohjeistukseksi koko isännöintialalle. Suomen Isännöintiliitto ry, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry ja Suomen Kiinteistöliitto ry ovat laatineet ja hyväksyneet ohjeet. Eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja luovat perustan toimivalle yhteistyölle.
ettisiä ohjeita ja niiden muutoksia noudatetaan 1.2.2023 lukien. Ohjeiden ajantasaisuutta ja muutostarpeita arvioidaan jatkossa vuosittain eettisten ohjeiden toimikunnassa, johon laatijat saavat kukin nimetä kaksi edustajaa kahden vuoden mittaiselle toimikaudelle.
Isännöintiliiton jäsenet ja ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin. Tästä merkkinä käytetään ISA-tunnusta tai Isännöintiliiton jäsentunnusta.
Isännöintiyrityksellä tarkoitetaan tässä yhteydessä yritystä ja sen kaikkia työntekijöitä (ml. asuntoosakeyhtiölle nimetty lakisääteinen isännöitsijä) omien vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa.
Jäljempänä tässä ohjeessa Isännöinnillä viitataan Isännöintiyritykseen. Ohjeita sovelletaan asuntoosakeyhtiöiden lisäksi soveltuvin osin myös muihin isännöinnin asiakkaisiin.
Asunto-osakeyhtiöiden toimintaa varten on laadittu myös Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus vuonna 2016, joka helpottaa asunto-osakeyhtiölain soveltamista käytännössä ja täydentää lain vähimmäisvaatimuksia. Suosituksen ovat laatineet Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Isännöintiliitto ry ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry yhteistyössä oikeusministeriön kanssa. Suositukset eivät ole velvoittavia, ellei toisin ole sovittu, mutta isännöintiyritysten tulee sitoutua omassa toiminnassaan noudattamaan suosituksen isännöintiä koskevia ehtoja.
1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti
• Toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti.
• Sitoutuu lisäämään hallituksen tietoutta Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksesta, ja noudattaa suositusta asunto-osakeyhtiön päätöksen ja yhteisesti sovitun mukaisesti.
• Hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimii hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti.
• Sopii hallituksen kanssa uuden puheenjohtajan ja uuden hallituksen jäsenen perehdyttämisvastuista ja tukee hallitusta hallitustyöskentelyssä ja päätöksenteossa.
• Huolehtii, että voimassa olevat sopimukset ja asiakirjat ovat jatkuvasti hallituksen saatavilla ja käsittelee tarvittaessa sopimuksia hallituksen kanssa tarkemmin. Toimii aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on tietoinen sopimuksista ja niiden olennaisista ehdoista.
• Huolehtii ja tarvittaessa ohjaa, että päätökset ovat asuntoosakeyhtiön kokonaisedun mukaisia.
• Ohjaa päätöksentekoa, jos ollaan tekemässä yhtiöjärjestyksen vastaista tai muutoin laitonta tai kohtuutonta päätöstä taikka päätöstä, joka voi muodostaa muutoin riskin vahingonkorvausvastuusta.
• On asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asuntoosakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.
2. Kertoo palveluistaan ja hinnoitteluperusteistaan selkeästi
• Erittelee sopimuksessa, mitä isännöintitehtävät ovat ja mitä ovat mahdolliset muut sovitut asiantuntijapalvelut sekä niiden hinnoitteluperusteet ja hinnantarkistusmenettelyn.
• Huolehtii, että isännöintisopimus liitteineen on jatkuvasti hallituksen saatavilla ja käy tarvittaessa sopimuksen läpi hallituksen kanssa tarkemmin. Toimii aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on tietoinen isännöintisopimuksen olennaisista ehdoista. Sopii hallituksen kanssa mahdolliset sopimusehtojen muutokset ja antaa palautetta yhteistyön kehittämiseksi. Sopimusmuutokset (ml. hinnantarkistukset) hyväksytään kirjallisesti tai käsitellään hallituksessa ja kirjataan pöytäkirjaan.
• Erittelee vähintään kerran vuodessa selkeästi asuntoosakeyhtiöltä tarkasteltavalla tilikaudella perittyjen kiinteän ja erillisveloitettavien isännöintipalkkioiden määrät.
• Pitää huolta, että laskutus on selkeää ja laskutettavat toimenpiteet on eritelty.
• Luo ja toimeenpanee asunto-osakeyhtiön pyynnöstä käytännön, jolla asunto-osakeyhtiö pystyy helposti hyväksymään isännöinnin erillisveloituksen piiriin kuuluvien töiden laskut ennen niiden maksua.
• Pyrkii toimittamaan viipymättä epäselviin laskuihin liittyvät selvitykset.
3. Toimii avoimesti asunto-osakeyhtiön hankinnoissa ja käyttää hankintaverkostoa asunto-osakeyhtiön eduksi
• Hoitaa kilpailutukset ja hankinnat läpinäkyvästi, huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti. Huolehtii, että asunto-osakeyhtiö tekee isännöitsijän toimivallan rajoista ja sen ylimenevistä sopimuksista ja hankinnoista asianmukaisen päätöksen. Tuo asunto-osakeyhtiölle säännöllisesti tiedoksi omaan toimivaltaansa kuuluvat hankinnat esimerkiksi pääkirjaotteella.
• Huolehtii, että asunto-osakeyhtiö voi aina kohtuullista irtisanomisaikaa ja -ehtoja noudattaen irtisanoutua sopimuksesta tai hankinnasta, jos isännöinnin hankintaverkostosta tilataan asunto-osakeyhtiölle pitkäkestoista palvelua tai hyödykehankintoja.
• Tuo avoimesti ja oma-aloitteisesti esiin lähisukulaisuuden tai mahdollisen taloudellisen sidonnaisuuden eri yrityksiin, ei käytä sidonnaisuutta omaksi tai työnantajan hyväksi ja tarvittaessa jäävää itsensä asian käsittelyssä.
• On riippumaton sellaisista ulkopuolisista taloudellisista palkkioista tai muista vaikutteista, jotka voivat haitata hänen kykyään täysipainoisesti valvoa asunto-osakeyhtiön etua. Hankintojen keskittämiseen liittyvät palkkiot ja palkkioon verrattavat etuisuudet hankintaverkostolta isännöinnille on kielletty.
• Huolehtii, että hankintaverkosto on tarpeeksi laaja ja uudistuva sekä hallituksen tiedossa.
• Tunnistaa ja tuo esiin hallituksen sidonnaisuudet ja mahdolliset esteellisyydet.
4. Toimii tasapuolisesti
• Noudattaa yhdenvertaisuutta kaikessa toiminnassa ja huomioi yhdenvertaisuuslain velvoitteet toiminnassaan. Kohtelee kaikkia osakkaita, asukkaita ja hallituksen jäseniä tasapuolisesti riippumatta asemasta tai lähtökohdista tai siitä, ovatko osakkaat sijoittajia vai asukkaita.
• Kohtelee hankintaverkostoa reilusti ja tasapuolisesti sekä kilpailuoikeudellisen lainsäädännön edellyttämin tavoin.
• Toimii osakkaiden tai asukkaiden välisissä ristiriitatilanteissa puolueettomasti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti.
• Tuntee ja tuo esiin erilaisia riidanratkaisutapoja.
5. Edistää avoimuutta ja suhtautuu viestintään myönteisesti
• On velvollinen sovitussa tai kohtuullisessa ajassa vastaamaan isännöintitoiminnassa saamiinsa yhteydenottoihin, ellei se aiemman vastauksen tai muun vastaavan syyn vuoksi ole tarpeetonta.
• Antaa asunto-osakeyhtiön hallitukselle tarpeellisen tiedon hallituksen tehtävän hoitamiseksi ja pitää huolta, että hallitus pääsee helposti perehtymään taloyhtiön aineistoihin, kuten talouteen liittyvään aineistoon sekä päätös- ja sopimusaineistoon.
• Tunnistaa, mitkä ovat parhaita tapoja viestiä. Tiedottaa monipuolisesti ja hallituksen kanssa sovitusti huomioiden kunkin asunto-osakeyhtiön erilaiset tarpeet. Sopii hallituksen kanssa viestinnän pelisäännöt ja työnjaon.
• Suhtautuu myötämielisesti viestintään osakkaille ja asukkaille sekä viestintätekniikan kehittymiseen.
6. Noudattaa vaitiolovelvollisuutta luottamuksellisen tiedon suhteen, eikä käytä väärin saamiaan tietoja
• Huomioi vaitiolovelvollisuuden ja salassapitosopimukset asunto-osakeyhtiön asioissa sekä omassa toiminnassaan.
• Tuntee tietosuojasäännösten velvoitteet ja noudattaa niitä.
• Ymmärtää vastuunsa viestijänä ja toimii luottamusaseman arvoisesti.
• Huolehtii isännöintiyrityksen omasta ja hallussaan olevasta asunto-osakeyhtiön aineistosta ja sen tietoturvasta.
• On erityisen huolellinen arkaluonteisen tiedon osalta, tallennetaanko tietoa, mihin tietoa tallennetaan ja kuka tietoon voi päästä käsiksi. Huomiota tulee kiinnittää myös tietojen säilytysaikaan ja tietojen tietoturvalliseen hävittämiseen. Lisäksi tulee suunnitella prosessi tietomurtojen varalta.
7. Huolehtii parhaansa mukaan siitä, että tilaaja tuntee isännöinnin eettiset ohjeet
• Huolehtii, että isännöinnin eettiset ohjeet ovat helposti hallituksen saatavilla ja käy ne tarvittaessa läpi hallituksen kanssa tarkemmin. Toimii aktiivisesti ja varmistaa, että hallitus on isännöinnin eettisistä ohjeista tietoinen.
• Liittää isännöinnin eettiset ohjeet ehtojen voimaantulon jälkeen tehtäviin isännöintisopimuksiin.
8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja
• Ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet omien resurssien näkökulmasta sopimuksentekovaiheessa.
• Huolehtii, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana.
• Hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle annetut lupaukset.
• Isännöinnillä on oikeus ja velvollisuus käyttää tarpeen mukaan asiantuntijapalveluita esimerkiksi juridiikassa, tekniikassa ja taloudessa. Isännöinti huolehtii, että asunto-osakeyhtiön lukuun tehtävä asiantuntijapalvelujen hankinta päätetään asianmukaisesti.
9. Huolehtii ammattitaitonsa ylläpitämisestä ja kehittämisestä
• Osallistuu koulutuksiin tai muulla tavoin ylläpitää osaamistaan kiinteistötoimialan lainsäädännöstä ja normeista sekä jakaa saamaansa tietoa yrityksessä.
• Seuraa kiinteistöalan järjestöjen viestintää ja julkaisuja ajankohtaisista isännöintitoimintaan vaikuttavista asioista.
• On suositeltavaa, että isännöintiyrityksellä on ISA-auktorisointi tai muu vastaava yleisesti tunnettu ja hyväksytty vastaava laatujärjestelmä. Lisäksi on suositeltavaa, että lakisääteistä isännöintitehtävää hoitava henkilö on suorittanut isännöintialan tutkinnon tai suorittaa sellaista, taikka henkilöllä on auktorisoitu isännöitsijä -pätevyys.
10. Ylläpitää ja kehittää isännöinnin arvostusta
• Kertoo asunto-osakeyhtiölle isännöinnin tehtävistä sekä omasta ammattitaidostaan ja koulutuksesta.
• Korostaa alan tutkintojen arvostusta.
• Edustaa ammattikuntaa kunnialla ja ylpeydellä.
• Käyttäytyy asiallisesti ja kunnioittavasti.
• Toimii luottamuksellisesti ja rehellisesti.
11. Kunnioittaa isännöintialan muita toimijoita ja kilpailee reilusti
• Hoitaa isännöinnin vaihtotilanteet yhteistyössä ja ammattimaisesti, eikä aiheuta haittaa kilpailijalle tai asunto-osakeyhtiölle.
• Isännöinnin vaihtotilanteissa toimittaa asunto-osakeyhtiön kaikki tiedot kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa, jollei muuta ole sovittu.
• Toimii kilpailijoita kohtaan kaikissa tilanteissa asiallisesti ja kunnioittavasti.
• Kertoo rehellisesti omasta toiminnasta ja osaamisesta.
• Tuntee kilpailulainsäädännön vaatimukset ja toimii niiden mukaisesti. Kieltäytyy kaikista sopimuksista, menettelytavoista ja muista järjestelyistä, jotka rajoittavat tai joiden tarkoitus on rajoittaa oikeudenmukaista kilpailua isännöintialalla.
12. Sitoutuu harmaan talouden ja talousrikollisuuden torjuntaan
• Toimittaa asunto-osakeyhtiölle oma-aloitteisesti selvityksen harmaan talouden torjuntaa koskevien velvoitteiden täyttämisestä omalta osaltaan myös sopimussuhteen aikana.
• Varmistaa, että palveluntuottajat huolehtivat viranomaisvelvoitteidensa täyttämisestä. Käyttää vain tilaajavastuulain selvitysvelvoitteet täyttävää palveluverkostoa.
• Selvittää avoimesti ja aktiivisesti mahdolliset epäselvyydet.
• Huolehtii sopimuksen mukaan rakentamisen tiedonantovelvollisuuteen liittyvistä viranomaisilmoituksista.
• Myötävaikuttaa aktiivisesti viranomaisyhteistyöhön.
13. Sitoutuu ilmastonmuutoksen torjuntaan ja energiatehokkuuden edistämiseen
• Informoi hallitusta sekä osakkaita ja asukkaita siitä, millaisin toimenpitein energiankulutusta voidaan vähentää tai mistä tällaista tietoa on saatavilla.
• Edistää kiinteistön käyttöön ja huoltoon liittyvää energiatehokkuutta, seuraa energiankulutusta sovitulla tavalla ja tuo merkittävät poikkeamat hallituksen tietoon viivytyksettä.
• Tuo korjaustoimenpiteiden suunnittelussa sekä toteutuksessa esille energiatalouteen ja -tehokkuuteen liittyvät näkökulmat.
• Huolehtii, että asunto-osakeyhtiöllä on voimassa oleva ja päivitetty energiatodistus.
• Huolehtii isännöintiyrityksen oman toiminnan ekologisuudesta.
Pohjois-Savon Ammatti-isännöitsijät on vuodesta 2017 lähtien valinnut keskuudestaan Vuoden Isännöitsijän. Eniten ääniä saanut saa vuodeksi haltuunsa komean pokaalin.
Tänä vuonna valituksi tuli Pasi Pesonen (JET, AIT, insinööri AMK). Hänellä on 20 vuoden kokemus isännöintitehtävistä. Hän toimii Isännöintipalvelu Isarvo Oy:n Kuopion toimiston toimitusjohtajana.
- Tunnustus merkitsee minulle paljon. Se on osoitus siitä, että kollegani arvostavat tekemääni työtä. Harvoin tulee sanottua kilpailevan toimiston isännöitsijälle, että olet hoitanut hommasi hyvin. Siksi on hyvä, että on olemassa palkitsemisen tapoja.
Pesosesta hyvän isännöitsijän tunnusmerkki on asiakkaiden tasavertainen kohtelu. Hyvä isännöitsijä osaa toimia erilaisten ihmisten kanssa, ja hänellä on rohkeutta tuoda esille omaa ammattitaitoaan tehtävien hoidossa. - Hyvä isännöitsijä uskaltaa myös sanoa, jos ei jotain osaa, ja hänellä on myös esittää asiantuntijoita. Hyvällä isännöitsijällä on myös stressinsietokykyä, sillä on siedettävä monien asioiden keskeneräisyyttä yhtäaikaisesti.
Vuonna 2023 hieno pysti komeilee Pasi Pesosen toimistossa. - Arvostan palkintoa korkealle ja kiitän työtovereita, asiakkaita ja yhteistyökumppaneita, yhdessä tämä on ansaittu.
- Isännöinti on tiimityötä kirjanpitäjien ja kiinteistösihteerin kanssa, unohtamatta asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme. Kun yhteistyö toimii, saadaan hyviä tuloksia. Kiitän nykyisiä ja aikaisempia työkavereita, asiakkaita ja yhteistyökumppaneita, tämä palkinto on yhdessä ansaittu.
- Isännöitsijä on alansa ammattilainen ja osakkaiden tärkein yhteistyökumppani. Hän edistää toiminnallaan kiinteistön parasta, kertoo palkinnon perustaja, pitkän uran isännöintialalla tehnyt Tuomo Iivanainen.
Hänen mukaansa tehtäviinsä paneutuneet, asiakkaan edun mukaisesti toimivat isännöitsijät ansaitsevat esiin nostamisensa. Ja ehkä palkinto myös voimaannuttaa sen saajia vaativassa ja monipuolista osaamista edellyttävässä työssään.
Palkintopysti toimiston pöydällä kertoo isännöitsijän asiantuntijuudesta. Kun pysti luovutetaan seuraavalle, jää itselle muistoksi vastaava minipysti kaiverruksineen.
Myös isännöintialan kattojärjestö Isännöintiliitto valitsee valtakunnallisesti Vuoden Isännöitsijän. Paikallisyhdistyksistä vain Pohjois-Savo valitsee Vuoden Isännöitsijän myös paikallisesti.
Pohjois-Savon Ammatti-isännöitsijät ry on perustettu vuonna 1992. Yhdistyksen jäseninä on 57 isännöitsijää ympäri Pohjois-Savoa.
• Seppo Haaksiala, Iisalmi
• Pekka Hirsjärvi, Varkaus
• Ilja Knuutinen, Kuopio
• Jori Raatikainen, Kuopio
• Sami Mörsky, Kuopio
• Pasi Pesonen, Kuopio
• osoittanut tehtävässään laaja-alaista ja monipuolista ammattitaitoa
• saavuttanut toiminnallaan niin asiakkaidensa kuin isännöitsijäkollegoidensa luottamuksen
• toiminnallaan edistänyt toimialan arvostusta tai tehnyt työssään jonkin huomionarvoisen onnistumisen, joka on omiaan lisäämään ammatti- isännöitsijän arvostusta
• toiminnallaan erityisesti edistänyt yhdistyksen toimintaa tai toiminnan tunnetuksi tekemistä
70-luvun lähiöiden taloyhtiöt ovat korjausiässä. m itä tehdä, jos taloyhtiö ei saa lainaa korjauksiinsa tai korjauskustannukset karkaavat liian korkeiksi? Voisiko ratkaisu olla taloyhtiöiden yhteisesti toteuttama korjaushanke, ryhmäkorjaushanke?
usean taloyhtiön samanaikaisella saneerauksella saadaan tehokkuutta suunnitteluun ja urakan toteutukseen. Hankkeen kustannukset putoavat, kun esimerkiksi materiaalitilauksia voidaan tehdä kerralla suuria eriä. Kun rakennuskantaa päivitetään nykypäivän standardeja vastaavaksi, alueen arvo ja asuntojen hinnat nousevat ja rahoituksen saaminen helpottuu.
Suomessa ainutlaatuisesta
Turun Hepokullan lähiön seitsemän taloyhtiön ryhmäkorjaushankkeesta kuultiin Kuopiossa helmikuun puolivälissä. Tilaisuuden järjestivät Kiinteistöliitto
Itä-Suomi, Danske Bank, Korjauspartnerit ja Kuopion kaupunki.
Hankkeesta olivat kertomassa Korjauspartnerit Oy:n markkinointi- ja kehitysjohtaja Jussi
Eronen ja Danske Bankin asuntorahoituksesta vastaava johtaja
Ville RoihuPitkä suunnitteluvaihe
Hepokullan taloyhtiöille oli vuosikymmenten mittaan kertynyt korjausvelkaa, mutta yhtiöt eivät yksinään olisi saaneet remonttilainaa, koska vakuusarvot eivät riittäneet.
Hankesuunnittelun käynnisti isännöinti- ja huoltoyhtiö Hepokullan Lämpö. Koska taloyhtiöillä olisi ollut edessä myös ikääntyneen lämmitysverkoston uusiminen, yhtiö näki, että samalla kannattaisi saneerata myös rakennukset; talojen putkistot ja varsinkin julkisivut olivat ongelma.
Hankkeen suunnittelu- ja valmisteluvaihe kesti 4,5 vuotta. Samalla tehtiin kaavamuutoshakemus, sillä taloyhtiöille haluttiin mahdollisuus täydennysrakentamiseen. Näin ne voivat myöhemmin rakentaa tontilleen vaikkapa -
pistetalon, mikä huojentaisi yhtiöiden lainataakkaa.
Kun korjaustarpeet, niiden kustannukset ja vaikutukset oli yksilöity, taloyhtiöt hankkivat puolueettoman arvion korjausten vaikutuksesta hintatasoon. Koska asuntohinnat vaikuttivat tuplaantuvan, rahoittaja Danske Bank vakuuttui. - Ja sijaintikin vaikutti, onhan Hepokulta viihtyisää metsäistä aluetta, vain 3 kilometrin päässä keskustasta ja varustettu hyvin liikenneyhteyksin, Eronen kuvaa.
Työ alkoi keväällä 2021 ja saadaan päätökseen tänä vuonna. - Asukkaille tämä 2,5 vuoden kertarysäys on varmasti parempi kuin taloyhtiökohtaiset remontit, jolloin kunkin vuorollaan toteutuessa asukkaat joutuisivat elämään pitkään rakennustyömaalla tai sen naapurustossa.
Nyt hankkeen valmistuessa on Hepokullan yleisilme muuttunut moderniksi ja viihtyisäksi,
ja saneeraus on nostanut asuntojen myyntihintoja 1200 eurosta 2200—3000 euroon. Lisäksi hoitovastike on laskenut keskitasoa alemmaksi, 3,30 euroon neliölle.
Kokonaissäästöksi Eronen arvioi noin 20 prosenttia verrattuna siihen, että kukin taloyhtiö olisi tehnyt oman remonttinsa.
Hänestä onnistumiseen vaikutti eniten rahoituskokonaisuuden kuntoon saaminen. Pankin myötämielisyys perustui luotettavaan toteutusorganisaatioon ja realistisiin suunnitelmiin.
Asuntorahoituksen riskit ovat Danske Bankin Ville Roihun mukaan näkyneet jo viimeiset 10 vuotta. - 70-luvun taloyhtiöt ovat tulossa käyttöikänsä päähän. Rakennusten korjausvelka on jo lähes 80 miljardia (ROTI-raportti 2023) ja kasvaa koko ajan. Onneksi inflaatiovauhti on hidastunut, joskin nähtäväksi jää tulevien palkankorotusten vaikutus; esimerkiksi korjausrakentamisen kustannuksista puolet koostuu palkoista.
Roihu ennustaa, että uudisrakentaminen tulee vähenemään ja sieltä vapautuu mahdollisesti työvoimaa korjausrakentamiseen. - Älkää siis lykätkö remontteja, sillä nyt työvoimaa saa. Hintojen halpenemista ei kannata jäädä odottamaan, hän kannusti.
Asuntojen hintakuplaa ei tilastojen mukaan Suomessa tällä hetkellä ole. Iso osa asuntokaupoista rahoitetaan pankkilainalla, jota pankki myöntää lainanhakijan henkilökohtaisen maksukyvyn mukaan.
Vielä 10 vuotta sitten taloyhtiölainoitus toimi automaation tavoin. Yleensä taloyhtiöt saivat hakemansa verran lainaa, sillä ne olivat varmoja takaisinmaksajia. Nykyisin pankki harkitsee tarkkaan. Se miettii kiinteistön arvon ja pyydetyn lainamäärän suhdetta ja arvioi, pystyykö taloyhtiö maksamaan lainan, varsinkin jos entistäkin lainaa on.
Eräässä webinaarissa Roihu teki kyselyn, josta ilmeni, että yli puolet taloyhtiöistä ei suunnittele rahoitustaan etukäteen. Myös rahoituksesta pitäisi tehdä pitkän tähtäimen suunnitelma, hän sanoo. - Remontti on ajoitettu huonosti, jos paikat hajoavat ja korjata pitäisi, mutta vakuudet eivät riitä lainansaantiin. Siksi –suunnitelkaa ja osallistukaa yhtiökokouksiin!
Iso asia oli, että Vihreän lainan ehdot, energiatehokkuuden ja ympäristöystävällisyyden huomiointi, toteutuivat. Taloyhtiöiden vuosittainen energiankulutus onkin pudonnut puoleen aiemmasta, eli 4500 MWh:iin, tehokkaamman eristyksen, lämmöntalteenoton ja maalämmön ansiosta, lisäksi hiilidioksidipäästöt ovat pienentyneet.
Pankkilainan lisäksi hankkeeseen saatiin energia-avustuksia.
• alkoi keväällä 2021, valmistuu syksyllä 2023
• 7 taloyhtiötä
• 26 rakennusta
• Yli 1000 asukasta
• Urakoiden kokonaissumma yli 60 milj. euroa
• Julkisivusaneeraus
• Linjasaneeraus
• Maalämpö, LTO ja varaus viilennykselle
• Varaukset aurinkopaneeleille ja sähköautojen lataukselle
Roihu kertoo tapauksesta, jossa pankille tarjottiin vakuudeksi 42 huoneiston kerrostaloa, kun koko alueella oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty vain kaksi huoneistoa 1200 euron neliöhintaan. Tällaista kohdetta on todella vaikea ottaa vakuudeksi, sillä pankki voi realisoida vain koko yhtiön kerrallaan yksittäisten huoneistojen sijaan.
Myös liiketilojen osuus vaikuttaa pankin lainapäätökseen. Eräässä tapauksessa lainaa hakevalla yhtiöllä oli kolme liiketilaa, joista kaksi tyhjillään. Liiketilojen vastike oli asuntoihin nähden 4-kertainen, ja ne vastasivat lähes puolta koko vastikekertymästä. Millä taloyhtiö kuvitteli maksavansa lainan takaisin?
Pankki arvostaa sitä, että taloyhtiötä hoidetaan suunnitelmallisesti, pitkällä aikavälillä. Se ei tarkoita vain tavanomaista viittä vuotta, vaan esimerkiksi kymmentä. - Entä jos putket, joiden piti kestää, hajoavatkin liian aikaisin? Roihu kehottaa miettimään.
Taloutta ja remontteja suunnitellessa voi hyvänä nyrkkisääntönä pitää sitä, että lainaa voidaan myöntää enintään 50 prosenttia rakennuksen käyvästä arvosta. Lainan määrään lasketaan entiset lainat, haettu laina ja korjausvelka.
Haaste on, että Suomen 309 kunnasta noin kolmannes on niitä, joissa asuntojen arvo on noin 1600 euroa neliölle, mutta remonttien hinnat ovat silti samat kaikkialla. Esimerkiksi 70-luvun kiinteistön riittävä korjaaminen maksaa yleensä yli 1000 euroa neliölle, mikäli korjausvelkaa on päässyt kertymään.
Sijoittajaosakkaiden suuri määrä tai keskittynyt omistus ei lainansaantia sinällään vaikeuta. Jos sijoittajaosakkaat ovat tunnettuja ja luotettuja, ei pankki
pidä heitä riskinä, ei vaikka yksi omistaisi taloyhtiön osakkeista isommankin osuuden.
Pankille myönteinen signaali on, jos taloyhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta, jolloin saneerauksia voidaan ehkä rahoittaa täydennysrakentamalla.
Ryhmäsaneeraukset eivät ratko kaikkia ongelmia, mutta ne voivat Roihun mukaan olla työkalu, jolla alueita saadaan kuntoon nopeammin kuin yksitellen toteutettuna. Jos ryhmähankkeen avulla saadaan kustannuksista leikattua 5—10 prosenttia, voi pankin suhtautuminen lainapyyntöön muuttua myönteiseksi.
Myös isännöitsijäntodistuksen standardisoimista Roihu toivoo. Erilaisten todistuspohjien vuoksi kirjaukset vaihtelevat, eivätkä ole vertailtavissa, ja taloyhtiön tilanne voidaan ymmärtää väärin.
Hän muistuttaa myös ympäristövastuusta, jota kuluttajat jo melkein vaativat. - Pankkien Vihreillä lainoilla on muun muassa asennettu aurinkopaneeleja ja ostettu yhteiskäyttöautoja.
Tilaisuudessa käyttivät puheenvuoron myös Danske Bankin rahoituspäällikkö Virpi Hyvärinen, joka puhui henkilökohtaisesta lainoituksesta ja käänteisistä lainoista, jotka voivat olla ratkaisu, jos taloyhtiö ei saa lainaa tai osakkaan maksukyky ei riitä lainaosuutensa maksamiseen.
Kuopion kaupungin asuntotoimenjohtaja Katri Hiltunen kertoi kaupungin roolista asuntorakentamisessa, peruskorjauksissa ja avustuksissa, sekä kannusti taloyhtiöitä korjauksiin. Hän myös muistutti Kuopion kaupungin poikkeuksellisen suuresta hissiavustuksesta jälkiasennetuille hisseille.
Helmikuun lopulla pidetyt Rakenna ja Asu -messut Kuopiossa on iso tapahtuma 140 näyttelyosastollaan. Kiinteistöliitto Itä-Suomi ja Suomen Vuokranantajat ry järjestivät messuille asumisteemaisen vaalipaneelin, jossa eduskuntavaaliehdokkaat kertoivat näkemyksiään. Mukana olivat Sakari Pääkkö Kokoomuksesta, Heikki Miettinen SDP:stä, Outi Peltola Perussuomalaisista, Timo Ripatti Keskustasta ja Marja Berg Vihreistä.
Paneelin juonsi Suomen Kiinteistöliiton yhteiskuntasuhdepäällikkö
Janne Salakka. Ehdokkaat vastasivat seuraaviin kysymyksiin:
Tulisiko kodinomistajia tukea julkisin varoin, jotta tarpeelliset remontit voidaan toteuttaa?
SDP: Kyllä, jos taloyhtiötä on hoidettu muutenkin hyvin, tuki edistää energiatehokkuutta ja mahdollistaa ikäihmisten kotona asumisen.
PerusS: Kaksipiippuinen juttu. Vaikka julkista tukea on, silti omarahoitusosuutta jää. Esimerkiksi muuttotappiopaikkakuntien taloyhtiöitä on vaikea pelastaa. Tarvitaan erityistoimia, etteivät ihmiset jää velkakurjuuteen.
Keskusta: Kyllä, joskin vastuullinen taloyhtiö osaa toimia korjausvelkaa vähentävästi.
Muuttotappiopaikkakuntien kiinteistöjen arvonlaskun pysähdyttämiseksi pitäisi jostain raapia rahaa. Ehdotankin Itä-Suomea erityistukialueeksi.
Kokoomus: Kyllä, mutta tukielementit pitää kohdentaa oikein. Korjausvelan rasite korostuu harvaan asutuilla seuduilla, mutta
kaupunkilähiöissäkin voi asuntojen arvo pudota ja lainan saanti olla vaikeaa. Hissiavustuksia pitäisi käyttää enemmän, jotta ikäihmiset voivat asua kotonaan pidempään.
Vihreät: Tukipolitiikassa pitää miettiä valtion varoja. Järkevää talouspolitiikkaa olisi, että ihmiset suoriutuisivat velvoitteistaan itse. Siksi en ehdota suoraa tukea, vaan valtiontakausjärjestelmää pienille paikkakunnille.
Miten edistäisitte asuntojen korjaamista Itä-Suomessa?
SDP: Itä-Suomi voisi olla erityisalue korjausten rahoittamisessa. Jos kiinteistön remonttitarve on liian mittava, pitää uskaltaa nähdä myös purkamismahdollisuus. Purkuavustuksen laajentamista vuokrataloista taloyhtiöihin pitäisi harkita.
PerusS: Asumattomiin seiniin ei kannata investoida. Taloyhtiöitä pitäisi pystyä purkamaan niin, ettei siitä jäisi taloudellista kuormaa asukkaille. Rakentamisen laadusta on huolehdittava, nyt puretaan jopa 80-luvulla rakennettuja kiinteistöjä. Kiinteistöliiton ehdotus asuintalovarauksen ajantasaistamisesta hyödyttää niitä, joilla on mitä säästää. Velkaloukussa olevia se ei auta.
Keskusta: Kolmikantasopimuksella valtio, pankit ja taloyhtiöt, jotka yhdessä lähtisivät ratkaisemaan pulmaa.
Kokoomus: Avustusten kohdentamisessa pitää ajatella kokonaisuutta. Yhteiskunta säästää rahaa, jos se voi mahdollistaa kotona asumisen mahdollisimman pitkään, tehostettu hoito maksaa noin 50 000 euroa vuodessa.
Vihreät: Korjausavustus pitäisi kehittää myös asuntojen muutoksiin, jotta ikääntyneiden ei tarvitsisi muuttaa pois kotoaan. Myös maaseudulla on pystyttävä asumaan. Jos korjaukset tulevat liian kalliiksi, fiksumpaa on purkaa ja tehdä tilalle uusi. On ymmärrettävä, että kaikkea ei kannata korjata.
Miten hallituksen tulisi reagoida asumisen hintojen nousuun tulevalla hallituskaudella? Mitä tekisit kiinteistöverolle? Tulisiko sen alaraja poistaa?
SDP: Kannatan pienydinvoimalavaihtoehdon huolellista tutkimista energiantuotantomuotona, se voisi pienentää asumisen kustannuksia.
PerusS: On huomioitava kiinteistön kunto ja arvo, ettei kiinteistöverosta tule kohtuuton. Kiinteistöverotus ei saisi ainakaan kiristyä ulkopuolelta tulevien paineiden vuoksi.
Keskusta: Kaikki kulminoituu energian hintaan, siksi sen omavaraisuudesta ja hinnan ennustettavuudesta on pidettävä kiinni, se on ainoa keino tulevaisuuden haasteisiin. Kolmikantayhteistyötä korostan: Pankkien, valtion ja taloyhtiöiden, joiden ilmastoa palvelevaa ja tuloksia tuottavaa työtä palkittaisiin avustuksin ja verotuksellisesti.
Kokoomus: On ajateltava pitkäjänteisesti, yli vaalikausien tässäkin. Energiaremonttiasiaan/-huoltoon tarvitaan meillä täysuudistus. Remonttinsa tehneisiin ei sähkönhinnan korotus koske yhtä paljon.
Vihreät: Pitää toimia ennakoivasti, esimerkiksi silloin kun mietitään energiansäästön keinoja. Valtio voisi tehdä Kuopioon kokeiluna yhden pienydinvoimalan.
Kukaan ehdokkaista ei kannattanut kiinteistöveron alarajan poistamista.
Ovatko sähköhinnan tukemista koskevat toimet olleet oikeita?
Kaikki olivat samaa mieltä, että tukien jako ei onnistunut. Avustuksia saivat ne, jotka eivät tarvitse, mutta tarvitsevat jäivät ilman. Olisiko avustuksen jakaminen Kelan kautta ollut fiksumpaa esimerkiksi toimeentulotukena, he aprikoivat.
Miten tukisit taloyhtiöissä tehtävää ilmastotyötä?
SDP: Puurakentamista kannattaa lisätä, samoin kuin uudisrakentamisen uusia innovaatioita, kuten aurinkopaneeliseinien rakentamista.
PerusS: Pohjoisessa rakentaminen on kallista sääolojen vuoksi.
Ei pidä tehdä äkkipäätöksiä, vaan käyttää entiset rakennukset ensin loppuun ja sitten uudistaa vaiheittain. Sähköntuotossa on tähdättävä ydinvoiman käyttöön ja käyttövarmaan tuuli- ja aurinkovoimaan.
Keskusta: Taloyhtiöissä kannattaa tehdä energian- ja samalla kustannusten säästöön tähtääviä remontteja.
Kokoomus: Ilmaston hyvinvointiin tähtäävien tukien samoin kuin hissiavustustenkin pitää hyödyttää kokonaisuutena yhteiskuntaa. Pienetkin toimet säästävät energiaa.
Vihreät: Suomalaisten sähkönkäyttö on ansiokkaasti jo vähentynyt 8 prosenttia. Puurakentamista pitäisi olla enemmän, sillä puu sitoo hiilen vuosikymmeniksi, metsänomistajat ja puuteollisuus hyötyisivät tästä, kuten koko yhteiskunta.
Miten ikääntyvä väestö tulisi huomioida asumisessa ja rakentamisessa?
SDP: Yhteisöllistä, eri sukupolvet yhteen saattavia asumismuotoja tarvittaisiin, jotta läheisten olisi helpompi huolehtia iäkkäistään. Ei hoitovastuulla mutta yhteisöllisyyttä lisäten.
PerusS: Vanhusväestön palvelutarve on tullut yllätyksenä yhteiskunnalle. Kotitalousvähennystä pitäisi suurentaa ja kohdentaa ikäihmisten asumisolosuhteiden ja palvelutarpeen parantamiseen.
Keskusta: Meidän tulisi ottaa ikäihmisten huolehtimisessa oppia etelä-Euroopasta. Ikäihmisiä tulee kunnioittaa, ei pitää kulueränä, ja asumisratkaisujen mahdollistaa kotona asuminen.
Kokoomus: Esteettömyydellä tuetaan kotona asumista ja samalla
estetään asuntomarkkinan segregoitumista.
Vihreät: Jokaisen pitää saada asua kotonaan. Siksi asuntojen muutostöitä pitää tukea. Erityisesti palvelu- ja yhteisöllistä asumista pitää tukea ja olla tarjolla siihen soveltuvia tontteja. Tulisi olla myös rinnakkaisasumisen mahdollisuuksia, jossa omaiset voivat asua lähellä vanhuksiaan ja huolehtia heistä. Vanhuksillekin tulisi olla päivähoitoa, ei vain lapsille.
Mikä on mielestäsi keskeisin asumiseen liittyvä haaste tällä hetkellä? Mitä tekisit asialle?
SDP: Purkuavustuksia tulisi saada sinne, missä on käyttämätöntä turhaa rakennuskantaa, jotta tilalle saataisiin uusia asuntoja.
PerusS: Ennakoimattomuus on pulmana, koska maailmantilanne muuttuu hetkessä. Verotukselliset muutokset pitäisi tietää etukäteen paremmin. Rakennusten käyttöikää tulisi pidentää, rakentaa hyvin ja kestävästi.
Keskusta: Energianhinnan kokonaispaketti olisi ratkaisu moneen asumiskysymykseen.
Kokoomus: Eriytymiskehitys. Keskustoihin rakennetaan kalliita asuntoja, mutta parin kilometrin päässä olevien lähiöiden neliöhinnasta voi ottaa nollan pois perästä. Lähiöistä huolehtiminen vaatii tekemistä. Purkaminen ei ole aina ratkaisu, purammeko jo liikaakin? Vanhan säilyttäminen voi olla myös kulttuuriteko.
Vihreät: Ilmastonmuutos on koko yhteiskunnan suurin haaste. Luontokato ja kuivuus voivat aiheuttaa kansainvaelluksia, siinä vaiheessa meidän maaseutumme voi täyttyä. Tyhjät asuntomme voivat olla joskus valtti, myös sodan alta pakeneville.
Vaalipaneelin juonsivat Suomen Vuokranantajien Pohjois-Savon aluepäällikkö Pia Helkiö ja Suomen Kiinteistöliiton yhteiskuntasuhdepäällikkö Janne Salakka.Kristillisdemokraattien Sari essayah piti asumisen keskeisenä haasteena asumisen kalleutta ja segregaatiota. Kasvukeskuksissa asunnot ovat kalliita, mutta haja-asutusalueilla hinnat ovat romahtaneet. Hänestä kohtuuhintaista asuntotuotantoa pitäisi lisätä ja uudistaa asumistukea rakenteellisesti. nyt tuki pitää yllä korkeaa vuokratasoa ja vääristää asuntotuotantoa.
Kiinteistöverosta Essayah toteaa, että sitä ei kukaan voi kiertää. Se on kunnille merkittävä tulonlähde ja kilpailutekijä. uutena kiinteistöveron epätoivottuna muotona Essayah pitää rakennus- ja peltomaan maankäyttömaksua.
Hän kannattaa yhteisöllisen asumisen ja tilojen kehittämistä, yhteisten tilojen lisäämistä päivätoimintaan ja esteettömyys- ja hissien korjausavustuksia.
Ympäristöarvoista Essayah nostaa esiin lämmitysmuotojen merkityksen. Esimerkiksi maalämpö ilmastoa säästävänä energiamuotona saa kannatusta, samoin aurinkopaneelit. KD kannattaa pienydinvoimaa.
Liikenytin Pertti nylund pitää suurimpana asumisen haasteena asumisen kustannuksia. Korkotaso on nousussa mutta onneksi sähkönhinta maltillistui. Hänestä perusinfra; vesi, jätehuolto ja sähkö, tulisi olla hinnallisesti valtion säädeltävissä, mutta kuntien perimää kiinteistöveroa hän pitää isona rasitteena asumiselle. Asumisen moninkertaisesta verottamisesta pitäisi luopua, maksathan jo asuntoa ostaessasikin varainsiirtoveroa. Ja onko kiinteistöverolla kuntataloudessa suurtakaan merkitystä? Ilmastoasioihin hänestä pitäisi paneutua sitten, kun talous on ensin saatu kuntoon. Korjausavustuksia nylundin mielestä tulisi suitsia, mutta ikääntyneiden kotona asuminen niillä voidaan varmistaa. Yksityisomistuksen tulisi olla kannattavaa, jotta koko Suomi pysyy asuttuna. Haja-asutusalueiden kiinteistökorjausten tuen ehtona tulisi olla pysyminen alueen asukkaana. Jos perhe muuttaa haja-asutusalueelle, asunnonostoa voisi tukea valtion toimesta aluepolitiikan nimissä. Asunnot pitäisi suunnitella muunneltaviksi, koska perhekoot ja tarpeet muuttuvat.
Me nykymuotoiset ihmiset olemme rotuna eläneet yli 60.000 vuotta. Olemme historian saatossa oppineet pitämään puoliamme, usein hyvinkin verisesti. Ihmisellä on sisäänrakennettuja puolustusmekanismeja uhkia ja vaaroja vastaan. Samat mekanismit aktivoituvat, kun vaalimme ihmiskohtaamisissa jotain itsellemme tärkeää. Samalla pelkäämme – tiedostetusti tai tiedostamattamme – menettävämme jotain arvokasta.
Omissa asumiskohteissani on useasti tullut vastaan tilanteita, joissa mielipiteet ovat keskenään jyrkästikin vastakkain. Kävimme muun muassa keskustelua siitä, vaihdammeko itse ilmanvaihtokoneen suodattimet vai kutsummeko huoltoyhtiön. Takavuosien
kiista puolestaan koski tontille haluttua suoja-aitaa. Se rakennettiin.
Työsarkaa isännöitsijällä ja hallituksella on riittänyt. Tämän päivän nopeasti sykkivässä työelämässä ihmisten välisiä kohtaamisia on paljon ja ne ovat hyvin tavoitehakuisia. Ratkaisemattomat ihmissuhdekiistat ovat itse asiassa ihmisen haluttomuutta tai kyvyttömyyttä antaa periksi ja myöntää virheensä. Kuka sitten on aina oikeassa, kysyn?
Tuntea voi vapaasti, käyttäytyminen on aina aikuisen tekemä valinta
Normaalin työelämän käänteissä pärjäämme, kun osaamme kuunnella, kunnioittaa toisia ja olla kohteliaita. Sen lisäksi meidän on hyvä tunnistaa omat luontaiset taipumuksemme erilaisissa ihmissuhdetilanteissa, vaikkapa kokouksissa. Synnynnäisinä pidetyt taipumukset ohjaavat meitä ajattelemaan ja päättelemään meil-
le luontaisella, usein aina samalla tavalla. Kun ihminen oppii tunnistamaan oman tapansa, hän voi myös valita, millä tyylillä ja taktiikalla kokouksia ja muita tapaamisia kannattaa johtaa ja niihin osallistua. Tätä kutsutaan myös vuorovaikutustaitojen kehittämiseksi! Seuraavat neljä päätyyppiä perustuvat analyyttisen psykologian isänä pidetyn psykiatri Carl G. Jungin 100 vuotta vanhaan tyyppiteoriaan. Tunnistatko, mitä tyyppiä itse eniten edustat?
Tämä tyyppi on teknis-käytännöllinen, yksityiskohtiin paneutuva tyyppi. Hän on hyvin suora ja rehellinen, usein kaunistelematon. Joidenkin mielestä juuri kyseinen tyyppi muistaa vanhat, hoitamattomat asiat ja huomauttaa epäkohdista. Vahvuutena hänellä on kyky kiinnostua pienistä yksityiskohdista. Kehityskohteena hänellä on myötätunnon opettelu ja laajempien kokonaiskuvien tarkastelu.
Tämä tyyppi on asiakaspalvelun ammattilainen. Hän on ystävällinen asettaen yhteisen edun omansa edelle. Hän etsii toimivia suhteita ja luo yhteishenkeä. Asiakastyytyväisyys on hänelle kunnia-asia. Vahvuutena kyky luoda positiivista ilmapiiriä. Kehityskohteena hänellä on puolensa pitäminen tilanteessa, jossa vastapuoli ei jousta yhtään, asioiden asettaminen oikeisiin mittasuhteisiin sekä omasta jaksamisesta huolehtiminen.
Tämä tyyppi pyrkii löytämään yhteistyökumppaneistaan positiivisuutta ja yhdistämään erilaisten
ihmisten osaamista yhteiseksi hyväksi. Hän toimii parhaiten sitten, kun ilmapiiri on tarpeeksi myönteinen ja ratkaisukeskeinen. Hän on vahvimmillaan tiimien rakentajana ja osaamisten yhdistäjänä. Kehityskohteena hänellä on kiinnostus pureutua enemmän pienempiin teknisiin yksityiskohtiin.
Tämä tyyppi muodostaa laajoja kokonaiskuvia ja laatii suunnitelman toteutusta varten. Hänen päättelynsä on loogista ja johdonmukaista. Hänen avullaan strategian laadinta ja toimintojen tehostaminen onnistuu helposti. Hän on vahvimmillaan loogisten syy-yhteyksien hahmottamisessa ja niiden selittämisessä. Kehityskohteena hänellä on toisten ihmisten parempi huomioiminen ja kärsivällisyyden lisääminen.
Yhteistyössä onnistuminen on kiinni ihmisistä, ei asioista
Edellisen jaottelun mukaiset tyypit 1. ja 4. ovat eniten asiakeskeisiä, kuten niin usein on taloyhtiöiden hallintokin. Tyypit 2. ja 3. pyrkivät ymmärtämään oman hyvätahtoisen luonteensa kautta enemmän toisia, eivätkä halua ajautua kiistoihin. Useasti kiinteistöihin liittyvät kysymykset ovat rakenne- tai lakiteknisiä kysymyksiä, jolloin keskustelujen virtakin painottuu puhtaasti asioihin. Haastavissa vuorovaikutustilanteissa on avuksi, jos tunnistaa, miten henkilö käsittelee asioita ja säätää sitten itsensä oikealle aaltopituudelle yhteisen ymmärryksen lisäämiseksi. Ihmissuhteissa ei saa olla kysymys voitosta tai tappiosta, vaan yhteisen ongelman parhaasta mahdollisesta ratkaisusta olkoon intressit mitkä tahansa.
Tämän päivän työelämässä ihmisten välisiä tavoitehakuisia kohtaamisia on paljon.
Tulevan hallituskauden haasteet ovat kaikin tavoin mittavia. Julkistalouden ohella kotitalouksien tulojen ja menojen tasapainotus on polttava asia. Asumismenot kasvavat koronakriisin ja Venäjän aloittaman sotimisen seurauksena koko kotitaloussektorilla jopa 20 prosenttia vuodesta 2019 vuoteen 2023. Samaan aikaan kotitalouksien käytettävissä olevat tulot kasvavat tuskin puoliakaan tästä. Asumis- ja energiamenojen osuus kotitalouksien käytettävissä olevista tuloista puhkaisee jo 30 prosentin rajan.
Tulevan hallituksen on omin toimenpitein pyrittävä luomaan edellytyksiä sille, että energiamarkkinoillamme kohtuullisen hintaista energiaa riittää ja kilpailukin toimii. Tämä leikkaisi kotitalouksien ja yritysten energiakustannuksia kriisin jälkeen.
Asumismenojen lisäksi kotitalouksien haasteita ovat lisänneet elintarvikkeiden ja liikkumisen voimakas kallistuminen vuosina 2021–2022. Kuluttajahintaindeksi nousi kahdessa vuodessa miltei 10 prosenttia, ja rakennuskustannusindeksi runsaat 15 prosenttia. Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksissä nousua oli samana aikana myös runsaat 15 prosenttia.
Tulevan hallituksen ohjelmassa kotitalouksien talousahdinko on tunnistettava isoin kirjaimin. Asumismenojen hillinnän on kuuluttava keskeisenä tavoitteena hallituksen päämääriin. Kuten myös muun kustannuskriisin hillintä. Muuten kotitalouksilta on vaikea löytää apua Suomen talouden kasvun tueksi. Tämä on keskeinen osa kansantalouden hyvää kehitystä ja julkisen talouden tasapainotusta.
Asumismenojen hillintä tarkoittaa esimerkiksi energiakustannusten hillintää. Energiaverotus on pidettävä kohtalaisena ja kannustavana. Energiapolitiikkaa on suunnattava energiatehokkuuden nostoon ja uusiutuvan energian tarjonnan lisäämiseen. Kotitalouksille on hyvä tarjota myös porkkanoita yhteisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Hyvien käytäntöjen viestintä ja neuvonta on erittäin tärkeää, ja siinä julkisella vallalla on avainrooli.
Samoin on pidättäydyttävä päätöksistä, jotka nostavat asumisen kustannuksia entisestään. Asumisen verotus on pidettävä ennustettavana, ja korotustarpeet on padottava. Taloyhtiöiden hoitokuluista verojen ja julkisten maksujen osuus on jo pitkään kohonnut, ja keskimäärin puhutaan jo noin 30 prosentin osuudesta.
Kiinteistöverossa edellisen hallituksen tavoite, ettei kenenkään verovelvollisen vero nouse kohtuuttomasti, toimii hyvänä ohjenuorana myös uudella hallituksella. Kiinteistövero on tuottanut kunnille kolmesta neljään prosenttia lisää vuodesta toiseen ilman merkittäviä uudistuksiakaan. Veropohja on koko ajan kasvanut. Yleisenä tavoitteena kiinteistöverossa on hyvä olla leveä veropohja kohtuullisilla sekä ennustettavilla veroprosenteilla.
Kiinteistövero on kuntien kannalta hyvä veromuoto, mutta verovelvollisten näkökulma veroa mahdollisesti uudistettaessa on syytä pitää visusti mielessä.
Jukka Kero, Kiinteistöliiton pääekonomisti
PUHELINNEUVONTAA
Tarkemman yhteystiedot ja palveluajat lehden tak ak annessa
VERKKONEUVONTAA
KIR JALLISIA LAUSUNTOJA k irjalliset lausunnot k iinteistönpidon pulmatilanteissa
Itä-S uomen Kiinteistöviesti Jäsenlehti ilmestyy neljä ker taa vuodessa.
S uomen Kiinteistölehti Valtakunnallinen lehti ilmestyy 10 ker taa vuodessa.
S ähköinen uutiskirje
Noin 5 ker taa vuodessa ilmestyvä uutisk irje ajankohtaisista asioista.
Koulutustilaisuudet
Maksuttomia koulutustilaisuuksia muun muassa lak iasioista, taloudesta, korjausrakentamisesta sek ä k iinteistöpalveluiden tilaamisesta.
Verkkokurssit
• HTHJ - Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen
• HTHJPLUS - Hallituksen puheenjohtajana taloyhtiössä
• Toiminnantark astuksen perusteet
Lataa nyt mobiilijäsenkor tti.
Asiantuntijamme ovat muk ana kymmenissä kehityshank keissa, joiden tuloksia tuodaan esille viestinnässä sek ä hyödynnetään edunvalvontatyössä.
K annat aina muk anasi jäsennumeroa, tiedon k aik ista neuvontapalveluista ja tapahtumista sek ä koulutuksista. Mobiilijäsenkor ttiin on koottu yhteen sek ä valtakunnalliset että paik alliset jäsenedut ja -alennukset. Mobiilijäsenkor tti löytyy puhelimesi sovellusk aupasta haulla Kiinteistöliiton jäsenkor tti.
Puhelimitse ja ajanvarauksella tarjottavat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenten, isännöitsijöiden ja tilin- sekä toiminnantarkastajien käytössä.
Paikallisneuvonta Kiinteistöliitto Itä-Suomi
toiminnanjohtaja Piia Moilanen
p. 017 262 6633 (Pohjois-Savo)
p. 010 667 6670 (Etelä-Savo, Pohjois-Karjala)
Valtakunnallinen Kiinteistöliiton puhelinneuvonta
Korjaus- ja tekninen neuvonta
ti–to klo 9–12
puh. (09) 1667 6311
lakineuvonta
ma–to klo 9–15
pe klo 10–15
puh. (09) 1667 6300
Yksilöllistä neuvontaa ajanvarauksella
http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta
http://ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta
Kaikille avoin lakineuvonta
Maanantaisin ja torstaisin klo 12–15 numerossa 0600 0 1122
neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutti + paikallisverkkomaksu.
talous- ja veroneuvonta
ma–to klo 9–12
puh. (09) 1667 6369
