WARTO WIEDZIEĆ Rynek
pierwotny czy wtórny
–
co jest bardziej opłacalne
Dobry wybór
Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości często bierzemy pod uwagę właśnie to, co nam się bardziej opłaca. I tu jak to zwykle bywa, odpowiedź jest tylko jedna – to zależy. Najczęściej mówiąc „opłaca” mamy na myśli czynnik finansowy. Czy zawsze? Zdecydowanie nie. Z tego artykułu dowiesz się informacji, które rozjaśnią nie jednemu czytelnikowi zawiły niekiedy świat nieruchomości. Opowiemy o różnicach w opłatach przy akcie notarialnym. Co ma wpływ na cenę nieruchomości. Porównamy czas oczekiwania na uzyskanie prawa do nieruchomości. Wyjaśnimy jak kredyt hipoteczny ma się do stanu wykończenia. Dołączymy kilka newsów o tym co jeszcze wpływa na nasz wybór. Zachęcam do czytania. Zacznijmy od finansów. Już na wstępie, przy podpisywaniu aktu notarialnego zakupu nieruchomości różnica pojawia się przy opłatach u notariusza. Zwłaszcza przy tej najwyższej opłacie – podatku. Przy rynku wtórnym jest konieczność zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Jego wysokość to 2% od wartości rynkowej nabywanego mieszkania. Nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego tego podatku nie zapłaci. Zatem, w tej kategorii wygrywa nowe mieszkanie. Drugim czynnikiem jaki będziemy porównywać, to cena zakupu. Obecnie ceny na rynku wtórnym są najczęściej niższe niż przy rynku pierwotnym. Zdarza się, że bez dodatkowych nakładów finansowych mieszkanie jest gotowe do zamieszkania. Rynek pierwotny, to wyższa cena zakupu plus konieczność wykończenia. Deweloper doprowadza budowę do stanu deweloperskiego, więc prace wykończeniowe leżą po stronie nabywcy. Czy czas oczekiwania na uzyskanie prawa do nieruchomości jest taki sam? Rynek wtórny to najczęściej szybka transakcja, uzależniona co najwyżej od oczekiwania na decyzję kredytową – jeśli wspierany się kredytem bankowym. Przy zakupie od dewelopera na przekazanie kluczy czasem poczekamy nawet 24 miesiące. Zdarza się bowiem, że kupujemy tzw. „dziurę w ziemi”. W czasie, gdy już spłacamy odsetki od kredytu (od uruchomionych transz) często jednocześnie płacimy za wynajem nieruchomości, w której mieszkamy. W takim przypadku oszczędniejszą wersją będzie rynek wtórny. Przy zakupie nieruchomości z kredytem bankowym, często decydująca jest nasza zdolność kredytowa. Jeśli porównamy: mieszkanie gotowe do zamieszkania i rozpoczętą budowę, to zdecydowanie więcej pieniędzy bank pożyczy nam na rynek wtórny. Skąd 58
ta różnica? Wynika, ona ze sposobu liczenia zdolności kredytowej. W pierwszym przypadku bank przyjmuje do obliczeń aktualne oprocentowanie naszego potencjalnego kredytu. Przy trwającej budowie prowadzonej przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową do wyliczenia maksymalnych możliwości finansowych przyjmowane jest wyższe oprocentowanie kredytu. Bank w ten sposób zabezpiecza się przed ewentualnym nie spłacaniem przez nas kredytu w czasie, gdy nie ma jeszcze możliwości złożenia wniosku o wpis hipoteki. Mamy tu do czynienia z tzw. ubezpieczeniem pomostowym, czyli czasem pomiędzy uruchomieniem kredytu, a złożeniem wniosku o wpis hipoteki. Przy zakupie na rynku wtórnym uruchomimy pieniądze po dostarczeniu aktu notarialnego zakupu potwierdzającego również złożenie w sądzie wniosku o wpis hipoteki. Przy rynku pierwotnym uruchamiamy kolejne transze po podpisaniu umowy deweloperskiej. Złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki następuje dopiero po wybudowaniu lokalu, oddaniu do użytkowania i podpisaniu właściwej umowy nabycia nieruchomości. Podsumowując, zdecydowanie więcej bank pożyczy nam pieniędzy na zakup mieszkania używanego. Porównując jednak opłacalność zakupu należy spojrzeć i porównać również inne aspekty. Warto przeanalizować położenie nieruchomości. To w jakiej odległości jest od ważnych dla nas punktów. Zdarza się, że kupując droższą nieruchomość finalnie zaoszczędzamy na kosztach codziennych dojazdów. Tu nie można jasno powiedzieć, który rynek jest korzystniejszy. Wszystko zależy od planu zagospodarowania przestrzennego danej miejscowości. Czy nowe inwestycje powstają wyłącznie na obrzeżach, czy można takie „perełki” mieszkaniowe znaleźć również w centrum. Wymienione zostały względy finansowe oraz logistyczne. Ważne są również walory architektoniczne. Jak wyglądają piwnice, klatki schodowe. To czy jest garaż, miejsce postojowe, winda i jak rozkładowe są mieszkania. W tej kategorii najczęściej wygrywa rynek pierwotny. Najczęściej, bo rynek wtórny to nie jest tylko wieloletnie mieszkanie. To często nieruchomość oddana kilka
miesięcy wcześniej do użytkowania. Jej cena często plasuje się w górnym poziomie, jednak najczęściej warta jest tego. Oszczędzamy bowiem przede wszystkim czas. Choć mogą pojawić się opinie, że cały urok we własnym wykańczaniu swojego miejsca na ziemi. I trudno się z tym nie zgodzić. Nie ma zatem jednej odpowiedzi. W zależności od naszych oczekiwań, bardziej będzie nam się opłacał zakup na rynku wtórnym lub pierwotnym. Zarówno jeden jak i drugi można sfinansować kredytem hipotecznym. I tu chętnie, i bez dodatkowych opłat mogą Państwo liczyć na pomoc Open Finance. Kontakt telefoniczny pod numerem 801 600 200 lub formularz do wypełnienia na www.open. pl by umówić się na rozmowę lub spotkanie w dowolnej placówce w Polsce.
Anna Białota Open Finance SA Dyrektor Oddziału w L ublinie
PODLASKIE AGRO
