Condominio Sostenibile e Certificato Ottobre-Novembre 2020

ANNO 8 - NUMERO 36 - OTTOBRE / NOVEMBRE 2020 www.casacondominio.net

PERIODICO DI INFORMAZIONE SUL MONDO DEL CONDOMINIO

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N. 36 OTTOBRE / NOVEMBRE 2020

EDITORI@LE

IL SUPERBONUS CONVIENE TUTTO IL RESTO È NOIA

I

l superbonus è il super argomento di cui si discute in tutti i condomini.

Conviene? È davvero praticabile? È proprio gratis? Le risposte sono tutte affermative: conviene, si può fare e non costa nulla. Ma, come raccontiamo nelle pagine seguenti, un prezzo c’è. È quello dell’impegno necessario a mettere assieme i documenti per ottenere il via libera e, soprattutto, la garanzia di poter accedere al bonus (ne parliamo nel dossier speciale in questo numero).

Tanti, forse troppi. L’incentivo fiscale del 110%, è noto, è riservato agli edifici (o, meglio, ai proprietari degli immobili) che migliorano il consumo energetico di due classi. Insomma, è concesso a chi davvero fa diminuire la propria spesa di riscaldamento e/o raffrescamento, oltre che ai condomini che decidono di rendere antisismica la struttura dell’edificio. Tutto il resto è noia. Ma, in ogni

caso, gli altri sgravi fiscali continuano a esistere: si va dal 50% per le ristrutturazioni all’85%. Insomma, i paletti da superare non sono pochi: ottenere un superbonus sembra un incrocio tra slalom e corsa a ostacoli. Tutto vero.

Ma bisogna essere realisti. Per un momento, pensiamo a quello che avviene in crociera. Sì, su quelle grandi navi che sembrano super condomini del mare.

Se non ci siete mai stati, potete prendere come punto di riferimento anche quei villaggi-vacanza dove si paga prima e poi è tutto compreso. Per questo, chi si avvicina al buffet, in crociera o in un villaggio, ha l’impressione che siano gratis e riempie il piatto come mai avrebbe fatto a casa sua. Due primi, tre secondi e almeno un dolce per finire in bellezza. È una cattiva abitudine, che oltre a causare un incremento logaritmico del proprio giro vita, rivela

r e p u s

anche una irresistibile tendenza ad approfittarsi dell’occasione. Con questa immagine in mente, pensate a che cosa succederebbe con il superbonus se non ci fossero barriere e controlli. La precisa determinazione di che cosa è consentito intraprendere per avere diritto al supersconto, in poche parole, è un male necessario. Che, poi, le cose siano più complicate di quanto potrebbero essere, è un altro discorso, altrettanto valido.

C’è, infine, un’altra considerazione da aggiungere. Molti dimenticano che l’incentivo fiscale è del 110%. Cioè non solo ripaga completamente l’intervento di riqualificazione del condominio, ma rimborsa il 10% in più di quanto viene speso: è un aggio che serve a incentivare la cessione del credito d’imposta e che sembra già dare i suoi frutti. Quella percentuale, infatti, ha smosso banche, grandi compagnie di assicurazioni oltre che imprese attive nel settore delle utility, della fornitura di servizi, nella gestione e perfino le grandi big mondiali della consulenza: tutti hanno fiutato l’affare e si sono attrezzati per rispondere alla domanda del mercato. In pratica, si moltiplica l’offerta di chi si accolla il faticoso procedimento burocratico necessario per ottenere il bollino blu del fisco e il relativo superbonus in cambio di quel 10% aggiuntivo alla copertura del costo dei lavori. Ed è aiuto da non sottovalutare anche per gli amministratori.

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DANIELA ZEBA

RIPENSARE AL FUTURO

IN TEMPI ECCEZIONALI

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on la ripresa del lavoro a pieno ritmo, trascorse le vacanze, siamo stati travolti da due cicloni: il superbonus 110%, su cui ormai viene catalizzata tutta l’attenzione degli addetti ai lavori e soprattutto dei condòmini, increduli di fronte alla ghiotta opportunità di riqualificare gli immobili «gratis». La recrudescenza del covid-19, che credevamo, ingenuamente, di esserci messi alle spalle.

Due cicloni legati a doppio filo per gli amministratori di condominio, pressati da un lato per deliberare progetti, piani di fattibilità, bilanci milionari e costretti a cautela nell’indire le assemblee dall’altro, con tutti i pericoli che gli assembramenti possono causare in termini di contagio. La soluzione, semplice, fattibile e sicura sarebbe lì, a portata di mano: la videoassemblea infatti rappresenta, in questo particolare momento storico, la forma più sicura e democratica per riunirsi e deliberare in serenità e sicurezza, garantendo la possibilità di collegamento video via web e smartphone, ma anche semplicemente audio, via telefono, per i meno tecnologici.

«Sarebbe», perché il legislatore, pur nell’intento di venire incontro alle richieste del mondo condominiale, ha sì disposto l’uso dello strumento telematico, ma lo ha subordinato alla previsione regolamentare o, in difetto, all’unanimità dei consensi, complicandone di fatto l’implementazione. Non ci resta che

fare buon viso a cattivo gioco e sperare che la professionalità degli amministratori, attraverso un lavoro di squadra e campagne di informazione-formazione capillare dei lori clienti-condòmini, possa diffondere un adeguato senso di responsabilità, per riuscire a condurre le videoassemblee in maniera efficace ed arrivare a delibere serene e consapevoli, annullando o perlomeno riducendo al minimo i rischi di impugnazione, ma soprattutto di contagio dal covid.

L’auspicio è di riuscire, almeno una volta, a lasciare da parte antagonismi, puntiglio e interessi privati, per «volare un po’ più

in alto» e acquisire una consapevolezza in prospettiva: proviamo a pensare al nostro futuro, liberi finalmente dall’incubo del virus, in case più sicure sotto il profilo sismico, più sostenibili per l’ambiente, meno energivore, più qualificate, pregevoli e spendibili sul mercato.

Pensiamo a un futuro migliore, come alleati nello sconfiggere il covid e nel migliorare la nostra vita nelle nostre case.

Se ognuno di noi farà la propria parte, potremo riuscirci senza troppi sforzi e con reciproca soddisfazione, per la nostra salute, per il nostro portafoglio e per la nostra sicurezza. Riflettiamoci.

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 8 - Numero 36 - Ottobre / Novembre 2020 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

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SOMMARIO EDITORIALE IL SUPERBONUS CONVIENE, TUTTO IL RESTO È NOIA.......3 DANIELA ZEBA RIPENSARE AL FUTURO, IN TEMPI ECCEZIONALI..........5

54 Le buone maniere tra condòmini

DOMANDE & RISPOSTE SUPERBONUS SOTTO LA LENTE..................... 10 STORIA DI COPERTINA DUFERCO SUPERBONUS CHIAVI IN MANO............................................... 14 DOSSIER SUPERBONUS - 1 IL LABIRINTO BUROCRATICO...................................... 20 SUPERBONUS - 2 LA PUNTURA DELL'APE.............................................. 24 SUPERBONUS - 3 PIÙ SICUREZZA CON LE QUATTRO «I»...................... 26 SUPERBONUS - 4 BASTA DUBBI, PAROLA DI ENEA............................... 32 SUPERBONUS - 5 SOPRA LA BANCA L'INCENTIVO CONTA................... 36 SUPERBONUS - 6 TANTI DOVERI (MA CON UN COMPENSO)................. 38

64 La classifica delle società di gestione

SUPERBONUS - 7 DECALOGO PER BRAVI AMMINISTRATORI.............. 44 SUPERBONUS - 8 UNO SCIVOLO CON ASSIMEA..................................... 50 PRIMO PIANO BON TON LE BUONE REGOLE DEL CONDOMINIO SOFT........................... 54 TREND ONDA VERDE PER IL CONDOMINIO.............................................. 58 MANIFESTO LA RESIDENZA DAL VOLTO UMANO................................... 60 NEWS............................................................................................................. 63 SPECIALE IMMOBILI I TOP 100 DELLE GESTIONI ...................................................... 64 PROFESSIONE COMUNICAZIONE CI VUOLE EMPATIA CONDOMINIALE......................... 74 CONFLITTI GUERRA E PACE IN CONDOMINIO.......................................... 76 RESPONSABILITÀ CHI FORNISCE LA LISTA DEI MOROSI....................... 78 DIRITTO & ROVESCIO CONSUMI LA BOLLETTA CHE FA ACQUA.................................................. 80 PRIVACY IL CUSTODE SENZA CONFLITTI................................................. 82 CHIUSURE AUTOMATICHE COMODITÀ A REGOLA D'ARTE.................... 84 IDEE UTILI KNAUF INSULATION SUPERBONUS 110% SENZA PROBLEMI............. 86 RIQUALIFICAZIONE SUPERBONUS? FA TUTTO ENGIE........................... 90 PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE............................... 96

calcolare 80 Come le spese dell'acqua

LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.

LA MAGGIORANZA PER IL SUPERBONUS

Quale maggioranza occorre per deliberare i lavori che danno diritto al superbonus?

L’articolo 63 del decreto legge 14 agosto 2020 n. 104 (Decreto Agosto) convertito dalla legge 13 ottobre 2020 n. 126, ha emendato l’articolo 119 del d.l. 34/2020 introducendo il comma 9 bis, che testualmente dispone: «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo, degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121 sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Oggetto della deliberazione assembleare, in ogni caso, non è l’accesso al superbonus, bensì l’esecuzione sulle parti comuni dei lavori indicati dall’articolo 119 del d.l. 74/2020 i quali possono essere deliberati ed eseguiti indipendentemente dal riconoscimento della detrazione sulla spesa. Con la stessa

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maggioranza l’assemblea potrà deliberare l’accesso a eventuali finanziamenti e l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, modalità alternativa al godimento personale della detrazione fiscale, sempre nei limiti delle attribuzioni dell’assemblea. La modifica legislativa, però, non ha risolto completamente i nodi delle maggioranze necessarie allorquando per ottenere la detrazione fiscale, si debba intervenire non solo sulle parti comuni dell’edificio, ma anche sulle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Revoca possibile Considerata la maggioranza così facilmente raggiungibile, non c’é il rischio che siano in pochi a prendere decisioni onerose per tutti se il superbonus non fosse riconosciuto?

La maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, per essere valida deve essere assoluta, cioè non ci devono essere condòmini dissenzienti che rappresentino un

valore di fabbricato superiore rispetto a coloro che sono favorevoli all’intervento.

La precisazione potrebbe sembrare superflua, ma la Suprema Corte lo ha recentemente ribadito: «La regola posta dall’art.

1136, comma 3, c.c., deve essere intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali» (Cass. 30 luglio 2020 ordinanza n. 16338). Va, così, precisato che una deliberazione che ritenga sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari a un terzo dei presenti, che rappresentino almeno un terzo dell’edificio, non considerando che i condomini contrari alla delibera detengono un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale, è annullabile, perché adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge (cfr. Cass. SU 7 marzo 2005 n. 4806).

Finestre pericolose Per conseguire il doppio miglioramento di classe energetica, che dà diritto al superbonus, l’assemblea può deliberare di sostituire le finestre del fabbricato?

SPORTELLO DI CONSULENZA PER IL CONDOMINIO La sostituzione delle finestre, trattandosi di un intervento che si esplica sulle proprietà private dei condòmini, esula dalle attribuzione dell’assemblea. Una delibera assembleare assunta a maggioranza, se l’oggetto non rientra tra le competenze dell’assemblea, ovvero incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, è nulla secondo il costante insegnamento della giurisprudenza (Cass.

SU 7 marzo 2005 n. 4806). Pertanto, laddove l’esecuzione dei lavori necessari per conseguire la detrazione fiscale comporti interventi anche sulle parti private, la decisione dovrà essere presa all’unanimità dei partecipanti al condominio e, se assunta a maggioranza, per il via libera ai lavori si dovrà acquisire il consenso dei condomini assenti o che in sede assembleare erano dissenzienti. Il problema non è di poco conto, in quanto il rifiuto di uno o più condomini all’esecuzione dei lavori sulla proprietà esclusiva potrebbe compromettere il risultato che la normativa richiede per accedere al superbonus. Non si tratta di un’ipotesi remota, in quanto alcuni degli interventi previsti dall’articolo 119 devono essere realizzati all’interno delle proprietà private. Si pensi alla realizzazione del cappotto, che comporta un ispessimento della facciata del fabbricato e la necessità di coibentare le spallette delle finestre: ciò determina una riduzione dello spazio del balcone e della luce della finestra, oltre che una serie di disagi, come la difficoltà nell’apertura delle persiane a battente.

I balconi aggettanti, in quanto «prolungamento» della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (cfr. da ultimo Cass.

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LA VOSTRA POSTA

Risponde Pietro di Giovanni

12 marzo 2020, n. 7042). Pertanto, la delibera condominiale che deciderà a maggioranza sull’effettuazione di lavori straordinari, riguardanti interventi sui balconi di proprietà esclusiva, sarà nulla (Cass. 12 gennaio 2016 n. 305).

Anche le f inestre sono beni di proprietà privata e l’unica competenza riservata all’assemblea condominiale attiene al rispetto del decoro architettonico del fabbricato. Secondo la giurisprudenza, la modif icazione delle f inestre (nuove aperture, sostituzione, installazione dei doppi vetri) «inerisce alla sfera delle singole proprietà e, pur influendo sulla uniformità architettonica della facciata comune, concettualmente non costituisce una modalità d’uso della facciata stessa» (Cass. 9 giugno 1988 n. 3927). In difetto di consenso del proprietario dell’unità immobiliare, l’assemblea non potrà deliberare la sostituzione degli inf issi, mentre si ritiene possibile deliberare, così come previsto per i balconi, l’esecuzione dei lavori di riverniciatura degli scuri e delle persiane in quanto opera f inalizzata a preservare una estetica gradevole del fabbricato. Inf ine, va evidenziato che l’esecuzione degli interventi previsti dall’art. 119 Decreto Rilancio possa comportare anche una modif ica sotto il prof ilo dell’estetica del fabbricato e del suo aspetto architettonico. Anche in tal caso occorrerà che la decisione di modif icare l’aspetto architettonico del fabbricato, per essere valida, dovrà essere assunta all’unanimità.

Il dubbio sui finanziamenti Quale dev’essere l’oggetto delle delibere che decidono sui finanziamenti e sulle modalità di utilizzo della detrazione?

La nuova norma desta alcune perplessità interpretative, in quanto sembrerebbe dilatare le competenze che il Codice civile riserva all’assemblea, fino a incidere sui

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diritti dei singoli. E tale circostanza è, per giurisprudenza consolidata, indice di nullità della deliberazione. La decisione a maggioranza circa l’assunzione di un finanziamento incontra un doppio limite: da un lato la impossibilità di estendere le garanzie per la restituzione del finanziamento sui beni dei singoli condòmini, dall’altro la violazione del principio di proporzionalità previsto dall’articolo 1123 del Codice civile nell’ipotesi in cui le clausole del contratto di finanziamento potrebbero rende ciascun condòmino responsabile verso l’ente finanziatore per l’intera somma erogata al condominio, senza tenere in debito conto il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali. La delibera in materia di finanziamento, per non essere nulla, dovrà quindi essere limitata alla mera decisione di ricorrere a un finanziamento senza possibilità di assumere, se non all’unanimità, alcun tipo di obbligazione di restituzione a carico dei condomini diversa dal criterio proporzionale di riparto della spesa ai sensi dell’articolo 1123 e senza possibilità di concedere garanzie reali di nessun tipo a carico dei condòmini. Per quel che attiene, invece, le delibere che decidono sull’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo

121 del Decreto Rilancio, si evidenzia che il condominio si colloca nel quadro normativo che ha introdotto il superbonus come mero soggetto attuatore dell’intervento.

L’articolo 119 comma 9 del Decreto Rilancio prevede, infatti, che le disposizioni che riconoscono la detrazione fiscale si applicano, anche, agli interventi effettuati dai condomìni, ma il soggetto che deve esecitare l’opzione è il contribuente che ha diritto alla detrazione. Nel caso di interventi effettuati dal condominio, il soggetto beneficiario della detrazione sarà il condòmino, così come precisato dall’Agenzia delle Entrate sia nel proprio vademecum sul superbonus pubblicato nel luglio 2020 che nella successiva circolare 8 agosto 2020 n. 24/E. Pertanto, sebbene la nuova disposizione risponda all’obiettivo di semplificare e uniformare gli adempimenti connessi alla modalità di godimento della detrazione specie nei confronti dell’impresa che effettuerà lo sconto in fattura e dei cessionari del relativo credito, la deliberazione assunta a maggioranza dovrà mantenersi nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea senza poter incidere sui diritti dei singoli condòmini che saranno, quindi, comunque liberi di decidere la modalità con la quale godere della detrazione.

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STORIA DI COPERTINA DUFERCO ENERGIA

SUPERBONUS CHIAVI IN MANO

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L’utility si rivolge ad amministratori e singoli condòmini con la proposta di organizzare e coordinare gli interventi di efficientamento energetico coperti dai vari incentivi fiscali.

Già 70 gli edifici riqualificati dall'azienda

di Veronica Monaco Luca Masini, consigliere delegato di Duferco Energia

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ono 50 mila i condomini a cui offre servizi di fornitura, 3.200 gli studi di amministratori condominiali che si sono rivolti all’azienda, 6.600 i GWh di energia venduta in tutta Italia e 60 i milioni investiti nella realizzazione di impianti idroelettrici e fotovoltaici. Questi i numeri di Duferco Energia, uno dei principali player del mercato energetico italiano, che ha anche realizzato una linea di servizi studiati sulle reali esigenze delle amministrazioni condominiali. Come quelli dedicati all’efficientamento e alla riqualificazione energetica che consente di sfruttare le agevolazioni di ecobonus, sismabonus e superbonus, in maniera semplice e garantita. Ne parliamo con Luca Masini, consigliere delegato di Duferco Energia.

Domanda. Chi è l’interlocutore principale di Duferco Energia? Il proprietario d’immobile o l’amministratore di condominio?

Risposta. Entrambi. Diciamo che ci rivolgiamo principalmente all’amministratore, che svolge un ruolo centrale tra i condomini e l’azienda. Duferco interviene in assemblea aiutando l’amministratore a fare chiarezza su come funzionano i bonus fiscali e il principio della cessione del credito. C’è ancora molta confusione.

D. Ma gli amministratori su questi temi sono sufficientemente preparati?

R. Dipende, alcuni sono molto attrezzati, altri meno. Finora abbiamo portato a termine oltre 70 interventi di riqualificazione di condomini con l’ecobonus del 70%

e gli amministratori erano tutti molto preparati. Ora sembra si stia diffondendo il pregiudizio che con il superbonus al 110% l’iter si sia complicato, ma non è così. Anzi, Duferco ha già inaugurato il primo cantiere che applica il superbonus 110% e ha avviato numerose offerte di riqualificazione. Certo, è faticoso, ma se si conosce bene la materia e gli attori coinvolti, le cose si fanno. Ci vuole competenza.

D. Vi proponete come general contractor?

R. Non esattamente, Duferco Energia svolge il ruolo di appaltatore. Non mettiamo al lavoro nostre imprese o professionisti, ma gli incarichi arrivano tutti dal condominio.

D. Quindi, quali sono le aziende che collaborano con voi negli interventi di riqualificazione energetica dei condomini?

R. Facciamo lavorare imprese e professionisti locali e questo ha un grande valore perché significa sviluppare l’economia di prossimità, creando un indotto importante. L’amministratore ci indica le imprese, noi ne certifichiamo le caratteristiche morali, patrimoniali, finanziarie e le iscriviamo all’albo dei fornitori. Lo stesso vale per i professionisti impiegati in cantiere. Quindi Duferco Energia, in qualità di appaltatore, controlla tutta la filiera, compresa la parte fiscale, del credito d’imposta e tutta la documentazione a riguardo.

D. Chi controlla se tutto è in regola per accedere ai bonus fiscali?

R. Abbiamo un team dedicato, fermo restando che il progettista ha un ruolo e delle responsabilità personali.

D. Tornando al credito d’imposta, come si procede per la cessione?

R. Una volta terminato l’intervento di riqualificazione, si procede con la ripartizione tra condomini secondo le quote millesimali. Il credito di imposta è ceduto secondo le modalità di legge a Duferco Energia, che rilascia a ogni condomino il documento dell’Agenzia delle Entrate che certifica il passaggio.

D. Ci sono oneri per i proprietari delle CONDOMINIO SC - 15

STORIA DI COPERTINA PRIMA

PRIMA E DOPO LA CURA Duferco Energia è stata protagonista nell’intervento di riqualificazione di un edificio residenziale a Milano (nelle foto sopra), in via Privata Cantoni, che ha permesso di usufruire delle detrazioni fiscali legate all’Ecobonus al 70%.

L’edificio, costituito da 33 unità immobiliari separate, è stato dotato di un cappotto e di una nuova copertura. L’intervento ha quindi interessato l’intero involucro edilizio con riguardo alle pareti verticali e le strutture inclinate, ed è stato terminato prima del lockdown, a fine febbraio 2020. Il volume lordo riscaldato dell’edificio è pari a 6.590 metri quadrati, le superfici disperdenti di 2800 metri quadrati, le superfici opache oggetto di 2500 metri quadrati.

DATI ENERGETICI (INDICE DI PRESTAZIONE ENERGETICA): • Prima dell’intervento: EPH,nd = 434,91 kWh/mq anno.

• Dopo l’intervento: EPH,nd = 189,52 kWh/mq anno.

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unità immobiliari?

R. Su questo aspetto è molto importante fare delle precisazioni. Quando si parla di superbonus al 110% nell’immaginario collettivo si è diffusa l’idea che ogni intervento sia completamente gratis. Ma non è detto: infatti, potrebbe succedere che alcuni lavori rientrino nei requisiti del bonus al 110%, altri nel bonus al 50%.

Per questo è fondamentale far eseguire le diagnosi preventive a veri esperti, in modo da non incorrere in brutte sorprese.

D. Qual è il vantaggio di rivolgersi a Duferco Energia?

R. L’esperienza, la competenza e la presenza capillare sul territorio sono le carte vincenti dell’azienda. Abbiamo già all’at-

Riqualificazione di un edificio residenziale a Milano in via Privata Cantoni

tivo numerose referenze in tutta Italia e siamo in grado di garantire tutta la filiera in maniera chiara e inattaccabile, dai lavori alla parte fiscale, offrendo un pacchetto chiavi in mano.

D. Quando è nata l’azienda e qual è la sua storia fino a oggi?

R. L’azienda è nata nel 2010 con il preciso obiettivo di sviluppare la commercializzazione dell’energia di tipo tradizionale su tutti i cluster potenzialmente disponibili sul mercato, dai grandi clienti fino agli utenti privati, passando anche da attività collaterali come l’attività di trading. Abbiamo iniziato dall’acquisto e vendita di energia e ottimizzazione dei processi di logistica. Poi intorno al 2014

all’energia tradizionale abbiamo affiancato il settore delle rinnovabili, spinti dalle opportunità che il mercato presentava sia in Italia che all’estero. Infine ci siamo specializzati sui temi dell’efficientamento energetico. Oggi il gruppo Duferco Energia sviluppa tutti i processi di acquisto per la vendita dell’energia al cliente finale e conta un portafoglio di circa 200 mila clienti, in particolare condomini.

D. Che cosa significa innovare nel settore di servizi per l’energia?

R. Significa spendere meno, ma spendere meglio. Ciò vuol dire puntare sulla sostenibilità e sui servizi che possano migliorare la qualità della vita, fidelizzando il cliente. Duferco Energia è vicina ai

propri clienti, cercando di anticipare i bisogni latenti del mercato e soddisfacendo le loro necessità in maniera ottimale. Vogliamo garantire un percorso di crescita che porti qualità e servizi, che ci faccia diventare quasi un partner indispensabile. Non è facile, ma è su questo che costruiamo tutte le nostre attività.

D. Oggi quali sono le dimensioni dell’azienda?

R. Duferco Energia fattura circa 1 miliardo e mezzo di euro e presenta un buon Ebitda su tutte le varie attività dell’azienda. Abbiamo circa 350 dipendenti diretti, e oltre 170 agenzie di intermediazione commerciale. Lavoriamo con più business unit: una si occupa di retail, un’altra di condomini, una terza dei clienti diretti con fascia media di consumo e, infine, una business unit che si occupa di grandi clienti.

D. Quali sono al momento le attività più importanti?

R. Ultimamente quelle legate all’efficientamento energetico, un settore che sta crescendo parecchio anche grazie agli incentivi che il governo ha messo in campo.

D. Siete presenti in tutta Italia?

R. Siamo in 108 province, sia con i nostri presìdi sia con le nostre reti. Anche da questo punto di vista cerchiamo di creare modelli customizzati legati alle esigenze del territorio dove sono presenti i clienti. Sicuramente le esigenze da Nord a Sud sono molto diverse e cerchiamo di dare risposta a tutti i nostri clienti. Abbiamo grandi aree di eccellenza anche al Sud, in Sicilia, Sardegna e alcune zone della Basilicata, con occasioni di business interessante e clienti attenti a cogliere le opportunità.

D. Con questa seconda ondata di contagi di coronavirus, avete qualche timore per il vostro business?

R. Credo che abbiamo tutti timore, non tanto per il business quanto per motivi strettamente di salute. Comunque Duferco Energia continuerà a stare accanto ai propri clienti, in maniera smart, continuando a fornire un bene necessario, di cui non si può fare a meno: l’energia.

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DOSSIER SUPERBONUS pag.20 LABIRINTO BUROCRAZIA pag.24 ATTENTI ALLE PUNTURE DELL'APE pag.26 SICUREZZA IN 4 «I» pag.32 BASTA DUBBI PAROLA DI ENEA pag.36 BANCHE E INCENTIVI pag.38 I DOVERI DI CHI AMMINISTRA pag.44 DECALOGO PER AMMINISTRATORI pag.50 UNO SCIVOLO CON ASSIMEA

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DOSSIER SUPERBONUS - 1

UN LABIRINTO BUROCRATICO

Per ottenere l’agevolazione fiscale al 110% l’Agenzia delle Entrate e la legge richiedono di produrre oltre 20 documenti. Che rendono impervio l’accesso da parte di un singolo proprietario immobiliare

Stefano Lavori

S

uperbonus: superconveniente, ma anche supercomplicato.

Specialmente se non si hanno le idee chiare sulle regole introdotte dall’incentivo fiscale introdotto con il decreto Rilancio. Sono molti, infatti, i dettagli ai quali fare attenzione. E ci vogliono una valanga di documenti.

In sostanza, il superbonus scoraggia il singolo utente o la piccola impresa artigianale, mentre è più alla portata di un’organizzazione più strutturata e di un condominio.

Se l’intento dei legislatori era quello di evitare truffe ai danni dell’Erario, infatti, l’obiettivo sembra essere raggiun20 - CONDOMINIO SC

to. Per ottenere lo sconto fino al 110%, infatti, sono previsti controlli, bollini blu e documenti, visti di conformità, asseverazioni, comunicazioni all’Enea, visure, contratti di appalto e autocertificazioni. Tempo fa il Sole 24Ore ha calcolato che è necessario produrre 24 documenti prima di tirare un sospiro di sollievo per essere giunti alla meta. E se un condominio può fare conto sulla professionalità di un amministratore (poveretto lui) e, presumibilmente, di un’azienda incaricata dei lavori che può dare una mano, è anche vero che può avere a che fare con una burocrazia ancora più complicata.

110% Fase 1 Per avviare i lavori di riqualificazione, è noto, occorre la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) o Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata o permesso di costruire). Inoltre, è necessaria una dichiarazione firmata dal cliente e dall’impresa o da un tecnico che è, in pratica, una dichiarazione di essere nelle condizioni di accedere al superbonus. Questo documento deve contenere la autocertificazione di essere nelle condizioni di maturare il bonus fiscale, e che i lavori prevedano il miglioramento delle due classi energetiche, come richiede

la legge, nonché l’iscrizione all’albo professionale da parte del tecnico.

Il fisco vuole anche essere certo che l’immobile in questione sia proprio di chi richiede l’incentivo e per questo richiede la visura catastale che attesti la proprietà. E se, per caso, un’azienda volesse applicare il cappotto termico a vostra insaputa? Per evitare questa paradossale evenienza, sono richieste anche l’autorizzazione ai lavori firmata dal proprietario dell’immobile, il contratto di appalto o la lettera di incarico professionale, il verbale dell’assemblea se si tratta di un condominio, un’autocertificaCONDOMINIO SC - 21

DOSSIER

110% zione a firma del beneficiario della detrazione che attesti di non fruire del 110% su più di due unità immobiliari (lo sconto vale per un solo immobile) e che l’unità non è utilizzata per professione o impresa. A meno, a quanto pare, che faccia parte integrante di un condominio. Tutto qua?

No, c’è bisogno anche di una dichiarazione sulla conformità dei documenti consegnati in copia.

Fase 2 Ora, mettiamo il caso che vogliate utilizzare il superbonus 110% senza anticipare un euro. Al contrario, la strada più semplice è, invece, pagare l’impresa e poi detrarre dalle tasse per i successivi cinque anni l’importo. Ma non sarà quella la strada a cui puntano tutti: l’alternativa è la cessione del credito d’imposta per non pagare nulla. Come si fa? Occorre trasmettere tutte le fatture all’azienda o banca che se ne fa carico, acconti compresi e, successivamente, le ricevute dei bonifici parlanti assieme al modulo firmato dall’impresa che esegue i lavori con la dichiarazione sull’avanza22 - CONDOMINIO SC

mento. Quando si arriva a un discreto livello di avanzamento dei lavori si può procedere con la cessione del credito maturato. Un momento: per poter davvero cedere il credito d’imposta sono necessari anche il visto di conformità sulla maturazione del credito, rilasciato da un tecnico abilitato, la dichiarazione da parte di chi ha dato l’ok al visto, che sia abilitato e che abbia sottoscritto la polizza di Rc professionale. I tecnici, infatti, sono obbligati per legge ad accendere una polizza assicurativa che li copra in caso di errore. Non va dimenticato, ovviamente, di comunicare all’Agenzia delle entrate il desiderio di accedere al bonus e di cedere il proprio credito fiscale.

via telematica, oltre alla dichiarazione di conformità dei documenti.

Fase 3 Pensavate di cavarvela così? Il labirinto del superbonus prevede altre sorprese di carattere burocratico, a partire dall’asseverazione sulle caratteristiche dell’edificio rilasciata da un tecnico, da spedire all’Enea. Ovviamente, non bisogna dimenticare di ottenere una ricevuta dell’invio per

Fase 4 Dopo tanti documenti, il sogno di una casa con minore consumo di energia e/o capace di resistere a un terremoto, potrebbe giungere al termine. Ma, attenzione, anche se i lavori sono finiti, non è conclusa la vostra maratona burocratica: serve un bis del visto di conformità rilasciato da una figura

Terremoto di carte A questo punto è necessaria una digressione. È vero che nella maggior parte dei casi è prevedibile che il superbonus sia utilizzato per la riqualificazione energetica di un condominio.

Ma è altrettanto vero che questo supersconto fiscale è concesso anche per gli interventi antisismici. In questo caso, occorrono però anche l’asseverazione da parte dei professionisti abilitati che gli interventi di consolidamento siano davvero efficaci. Non solo: i tecnici devono anche testimoniare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

abilitata, corredato dalla dichiarazione sull’abilitazione, la polizza Rc e dalla comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Infine, c’è da allegare un’ultima asseverazione tecnica rilasciata da un tecnico abilitato che confermi che ora l’edificio ha raggiunto l’obiettivo prefissato (energetico o di consolidamento), la ricevuta di presentazione all’Enea. Se avete ottemperato a tutti i passaggi ora potete rilassarvi.

La data del bonifico Da segnalare, infine, un altro aspetto legato alle procedure: non bisogna lasciarsi ingannare dalle date: è vero che la detrazione riguarda i lavori eseguiti tra luglio 2020 e il 31 dicembre 2021 (anche se c’è l’ipotesi di una proroga fino alla fine del 2024). Ma non sono quelle le date alle quali fare attenzione: quella che conta davvero è la data riportata sul bonifico, e non quella relativa all’inizo o alla fine dei lavori. La legge approvata, infatti, riguarda più precisamente le spese entro il primo luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, e non gli interventi materialmente eseguiti nel periodo. Quindi, chi ha dato il via ai lavori per l’applicazione del cappotto termico o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento anche mesi prima del luglio 2020 ha ugualmente diritto al superbonus a patto che la data apposta sul bonifico sia compresa in una data successiva a quella dell’entrata in vigore della legge. Stesso discorso per i lavori che termineranno oltre il 31 dicembre 2021, sempre a patto di aver staccato l’assegno prima della fine del prossimo anno. E se si paga a rate? Per il superbonus 110% saranno calcolati solo gli importi versati entro le date stabilite dalla legge, a meno di proroga naturalmente. Attenzione: per il condominio, ha spiegato l’Agenzia delle Entrate, fa fede la data del bonifico effettuato per le spese relative alle parti comuni, e non quella in cui i proprietari delle singole unità abitative hanno versato la rispettiva quota all’amministratore.

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DOSSIER SUPERBONUS - 2

LA PUNTURA DELL’APE L’Attestato di prestazione energetica, assieme al Libretto di impianto, è un documento fondamentale per ottenere lo sconto fiscale del 110% e per procedere alla successiva asseverazione di un tecnico autorizzato Stefano Lavori

P

er ottenere il superbonus 110% è necessario (tra i tanti documenti) l’Attestato di prestazione energetica, Ape per gli amici.

Assieme all’Ape è obbligatorio anche il Libretto di impianto di climatizzazione. Senza questi due documenti, niente superbonus. Attenzione, però, come nella migliore tradizione italica,

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ognuno fa per sé. Non c’è, insomma, un modello unico: Ape e Libretto di impianto, infatti, sono legati alle regole nazionali, ma anche alle specifiche decise dalle Regioni: è il bello (si fa per dire) delle autonomie locali. Ogni Regione, in pratica, può regolamentare per il proprio territorio la compilazione di questi documenti.

A che cosa serve L’Ape serve per classificare l’edificio, in questo caso oggetto degli interventi previsti con il superbonus. Impossibile, infatti, stabilire se un edificio è energivoro (per esempio, classe G) o risparmioso (classe A) solo prendendo in considerazione le bollette del riscaldamento invernale. Casomai

quelle possono essere utili per capire come è gestito l’immobile in rapporto a come è stato realizzato (cioè relativamente alla classe energetica).

Se, per esempio, si tratta di un edificio in classe B (abbastanza efficiente), ma che consuma come uno di classe G, c’è qualcosa che non va: potrebbe esserci una gestione poco intelligente del riscaldamento o impianti che non funzionano bene. Ma questo è un altro discorso.

Da soli o in compagnia È necessario aggiungere una ulteriore distinzione: l’Ape è riferita a ogni singola unità immobiliare e non sull’intero edificio. Ma con una eccezione: l’Ape convenzionale, che è appunto quella relativa alla classe energetica di un fabbricato e che è la base necessaria per calcolare gli interventi di riqualificazione. Come noto, il superbonus 110% è concesso solo se gli interventi migliorativi sull’edificio comportano un upgrade di due classi energetiche, con l’eccezione di chi è già nelle prime posizioni. Per esempio, gli edifici in classe B, che non possono migliorare di due posizioni: in questo caso potranno accedere al superbonus anche passando in classe A. Ma è prevedibile che non sarà molto frequente: il risparmio energetico ulteriore da B ad A non vale, probabilmente, lo sforzo di organizzare i lavori di riqualificazione dell’edificio.

L’asseverazione Se il condominio non ha già provveduto a ottenere un Ape è necessario interpellare un tecnico abilitato alla progettazione di edificio e impianto, che sia iscritto all’elenco dei certificatori energetici della Regione in cui si trova l’immobile. Solo i tecnici abilitati possono stabilire l’Ape e procedere all’asseverazione, cioè la certificazione. È bene controllare questo aspetto: esiste un’abilitazione dei tecnici valida a livello nazionale, ma quella relativa al singolo profes-

È TUTTA UNA QUESTIONE DI CLASSE L’Attestato di prestazione energetica è stato introdotto dal decreto numero 192 del 2005. Ma è il decreto ministeriale attuativo del 26 giugno 2015, che ha determinato le linee guida per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici. Una graduatoria che ora, con il superbonus 110%, assume un ruolo fondamentale: rappresenta, infatti, l’informazione che determina l’incidenza degli interventi di riqualificazione. La classe, com’è noto, definisce il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile del fabbricato sulla base di un calcolo analitico. L’energia primaria non rinnovabile è quella quantità di energia complessivamente necessaria per far funzionare in modo sufficiente al bisogno gli impianti di climatizzazione che non è prodotta da una fonte energetica rinnovabile. Insomma, è l’energia generata dalle caldaie tradizionali, ma anche l’energia elettrica non prodotta da fotovoltaico, eolico o idroelettrica.

sionista deve essere ripetuta per tutte le Regioni, e secondo procedure e modalità che sono specifiche per ogni caso. L’autonomia innanzitutto. Così un tecnico di Novara (per esempio), città piemontese che si trova al confine con la Lombardia, avrà un’abilitazione diversa da quella dei suoi colleghi a pochi chilometri di distanza.

In nome dell'autonomia, ogni amministrazione regionale ha deciso di fare da sola, adattando e modificando il modello proposto dallo Stato a livello nazionale.

Risultato: ogni Regione italiana ha il proprio «catasto impiantistico»

Il diario del caldo Come accennato, per il superbonus è necessario anche il Libretto dell’impianto di climatizzazione. Questo documento è stato introdotto nel 2005, riproposto da un decreto del 2013 e definito con il provvedimento del 10 febbraio 2014, che ha conferito la sua forma attuale. Ma non correte con la fantasia: anche in questo caso ogni amministrazione regionale ha deciso di fare da sola, adattando e

modificando il modello proposto dallo Stato a livello nazionale. Risultato: ogni Regione italiana ha il proprio «catasto impiantistico», con regole che cambiano nel giro di pochi chilometri. Si chiama Libretto, ma sarebbe meglio considerarlo un diario: questo documento, infatti, deve sempre essere aggiornato con le eventuali modifiche introdotte sull’impianto. È bene ricordare che, anche in questo caso, non potete illudervi che il Veneto si comporti come la Campania o l’Umbria. Il libretto cartaceo, infatti, conta poco: le modifiche si devono registrare digitalmente sul portale regionale.

Ognuno ha il suo, avete indovinato.

In genere, il primo Libretto di impianto dell’edificio è compilato al momento dell’installazione. Ma se l’edificio era già esistente (nella maggioranza dei casi) al momento dell’introduzione, è stato redatto dal responsabile di impianto. Inutile aggiungere che anche per compilare o aggiornare il tutto è necessario utilizzare sempre i diversi portali online delle Regioni. Questa operazione va eseguita attentamente e non si tratta di un semplice atto formale: aggiornare il Libretto di impianto è fondamentale per determinare l’Ape dell’immobile: infatti, va allegato in copia o in originale all’Ape quando si richiede il superbonus.

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DOSSIER SUPERBONUS - 3

PIÙ SICUREZZA CON LE QUATTRO «I» Gli incentivi fiscali sono un’occasione da non perdere. Ma a patto di compiere le scelte giuste.

Il consigliere dell’Ordine degli Ingegneri di Verona spiega a che cosa bisogna fare attenzione

Matteo Limoni*

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L'

Ordine Ingegneri di Verona, in collaborazione con Gambino Editore, ha organizzato il 22 settembre scorso un convegno dal titolo Superbonus del 110% - opportunità e criticità. Nell’intervento di introduzione iniziale ho illustrato la normativa relativa al superbonus, individuando a quali soggetti è rivolto, la misura della detrazione ed eventuali limitazioni come quelle legate alla «capienza contributiva» del beneficiario, che dovrà essere adeguata alla detrazione annuale richiesta, altrimenti è meglio ricorrere agli altri strumenti messi in gioco come lo sconto in fattura oppure la cessione del credito di imposta. Gli interventi agevolabili sono riassunti in sintesi nelle tabelle pubblicate in queste pagine.

Inoltre, ho descritto i requisiti tecnici da giustificare per accedere al superbonus: assenza di non conformità edilizie, urbanistiche, ambientali e paesaggistiche, miMatteo Limoni, consigliere dell’Ordine Ingegneri di Verona

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DOSSIER glioria di almeno due classi energetiche, presenza dell’impianto di riscaldamento, requisiti del sismabonus se la riqualificazione mira anche ad adeguamenti sismici.

Un altro aspetto importante da sottolineare è la necessità di verificare la congruità delle spese sostenute, sia per quanto riguarda la realizzazione delle opere, sia per le spese professionali. Poi, ho evidenziato il ruolo fondamentale dei professionisti sia per gli aspetti fiscali sia per gli aspetti tecnici, indispensabili per

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accedere all’incentivo del 110% ma, soprattutto, per non rischiare di perderlo dopo aver eseguito i lavori per il mancato raggiungimento dei requisiti richiesti.

Immancabile, quindi, un cenno alle responsabilità dei professionisti e della necessità di un’assicurazione professionale con massimali idonei.

Non sono da non sottovalutare, inoltre, quesiti che sono stati al centro degli interventi dei successivi relatori, come quelli in merito alle criticità interpreta-

tive di quelli aspetti tecnici (modalità di calcolo), operativi e di definizioni legate alla possibilità di accedere al superbonus: interrogativi che erano pervenuti dai professionisti che avevano risposto al sondaggio predisposto dall’Ordine Ingegneri di Verona proprio sulle tematiche del superbonus, proprio per fare chiarezza su quegli aspetti ancora oscuri.

In sintesi, si possono riassumere in quattro « I» le fasi per affrontare con serenità il Superbonus:

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DOSSIER

Incarico. Va assegnato a professionisti competenti per verifiche preliminari fiscali edilizie, urbanistiche, energetiche e sismiche, oltre che per le fasi di progettazione, autorizzazione agli enti competenti e direzione lavori.

Ingegneri. Sono quelli che possono aiutarvi in quanto hanno competenze in ambito energetico, impiantistico e strutturale/sismico.

Imprese. Devono essere scelte quelle serie e abilitate per realizzare i lavori di miglioramento.

Incentivi. Devono essere sicuri grazie alle precedenti scelte compiute.

Il webinar è stato quindi anche l’occasione per un appello ai professionisti di promuovere questi incentivi e di promuovere le proprie competenze. https://www.youtube.com/watch?v=kUWUp-LT-DA * Consigliere dell’Ordine degli Ingegneri di Verona 30 - CONDOMINIO SC

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DOSSIER SUPERBONUS - 4

BASTA DUBBI PAROLA DI ENEA Un ingegnere dell’ente chiamato a controllare l’applicazione degli incentivi fiscali chiarisce i punti controversi delle norme. Perché la legge sui bonus ha messo tutti d’accordo su un punto: non è per nulla facile da seguire

Valentina Anghinoni

32 - CONDOMINIO SC

I

è che gli interventi trainati siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainati. Fanno eccezione, in questo caso, gli edifici sottoposti ai vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (Decreto Lgsl. 22/01/2004 n. 42), per i quali non sono necessari gli interventi trainanti.

n occasione del webinar del 22 settembre scorso (Superbonus del 110% - opportunità e criticità) organizzato dall’Ordine degli Ingegneri di Verona, i partecipanti collegati hanno posto numerosi quesiti. A rispondere, tra i relatori, è stato anche Domenico Prisinzano, ingegnere dell’Enea, che ha precisato una serie di punti che vale la pena di riportare.

Eco o super?

Prima precisazione: il superbonus si inquadra all’interno della normativa dell’ecobonus. Comprende, infatti, alcuni interventi già previsti dall’ecobonus per i quali la percentuale di detrazione è stata elevata al 110%, ed è stata inoltre modifi-

Domenico Prisinzano, ingegnere dell’Enea

cata la durata del rimborso fiscale, ridotto da dieci a cinque anni relativamente alle spese sostenute (se non ci sarà proroga) dal luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Differenze tra eco e super L’articolo a cui si fa riferimento per il superbonus è il 119 del Decreto Rilancio, dove è specificato che l’aliquota del 110% si applica ad altri interventi che erano previsti dall’ecobonus (ex art. 14 del D.L. 63/2013). Sono compresi, dunque, tutti gli interventi che non hanno le caratteristiche di un intervento trainante (che rimane fondamentale), perché se così non fosse verrebbero aggirati i requisiti tecnici e i limiti di spesa previsti dal comma 1 e comma 2. Sempre a questo proposito, un altro quesito posto all’esperto dell’Enea ha riguardato il tema del limite di spesa applicato agli interventi trainati. Per prima cosa, occorre specificare che esiste una differenza di linguaggio tra il decreto 63/2013, relativo al cosiddetto ecobonus, e il Decreto Rilancio, che ha esteso la detrazione d’imposta al 110% (il superbonus). Mentre quest’ultimo fa riferimento a un limite di spesa massima ammissibile per ogni singolo intervento, l’ecobonus fa riferimento alla detrazione massima ammissibile: per convertire il limite di detrazione in limite di spesa, occorre dividere il limite di detrazione per l’aliquota di cui si beneficia.

Nel caso dell’aliquota del 110%, il limite di detrazione massima previsto andrà diviso per 1,1. Una condizione essenziale

Riqualificazione globale Tra gli interventi trainati non è ammesso l’intervento di riqualificazione globale è costituito da un insieme di interventi intrinsecamente legati a un obiettivo di efficienza energetica. Esso non è cumulabile ad altri interventi, come specificato nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate, che lo considerano come un intervento a sé stante. In merito alle verifiche economiche, il tecnico asseveratore deve prestare attenzione a due aspetti: deve verificare che la spesa complessiva dell’intervento rientri nella spesa massima ammissibile e per ogni intervento deve verificare il rispetto dei costi massimi specifici unitari per tipologia di intervento. Per quanto riguarda i costi massimi unitari per ogni singolo intervento e anche per quelli complessivi, si può fare riferimento ai prezzari regionali o provinciali (per le provincie autonome) oppure, indistintamente, ai prezzari della Dei (Tipografia del Genio Civile). Oppure si può procedere a un riscontro analitico: possono esistere casi in cui il prezzo massimo di una determinata tecnologia non sia contenuto non sia immediatamente individuabile all’interno di questi documenti. In queste circostanze si può fare riferimento alla tabella dell’allegato I) del decreto interministeriale 06/08/2020. L’utilizzo dell’allegato I è anche consentito in alcuni casi di ecobonus quando l’asseverazione può essere sostituita da un certificato del fornitore, C per esempio, la sola sostituzione della caldaia o degli infissi in una singola unità immobiliare.

Prestazione energetica L’Attestazione di prestazione energetica (Ape), rilasciata ai sensi dell’articolo 6 del D. Lgsl. 192/2005, è riferita a ogni sinCONDOMINIO SC - 33

DOSSIER

gola unità immobiliare. Questo perché, nello stesso edificio, si possono verosimilmente ottenere risultati di prestazione energetica differenti per ciascuna unità.

Si parla, invece, di Ape convenzionale, in riferimento alla prestazione energetica dell’edificio nella sua interezza, indispensabile, ai fini delle detrazioni del 110% per dimostrare che tutto l’edificio abbia raggiunto l’obiettivo del miglioramento di almeno due classi energetiche. Come si fa a passare dagli Ape delle singole unità immobiliari a quello complessivo?

Attraverso la valutazione, per ogni unità immobiliare, degli indici di prestazione energetica dei servizi energetici presenti (rapporto tra l’energia primaria non rinnovabile necessaria per un determinato servizio energetico e la superficie utile).

Questi valori moltiplicati per la superficie utile determinano i relativi fabbisogni energetici. Sommando i fabbisogni delle singole unità immobiliari e dividendo per la superficie utile complessiva si ottiene l’indice di prestazione riferito all’intero edificio per il servizio energetico in 34 - CONDOMINIO SC

esame. Sommando gli indi di prestazione energetica dei servizi presenti si ottiene l’indice di prestazione energetica globale dell’edificio. Analogamente occorre fare per l’indice di prestazione energetica di riferimento. Dal rapporto tra l’indice di prestazione globale dell’intero edificio e l’indice di riferimento si ottiene la classe energetica. Per l’accesso alle detrazioni occorre verificare che con i lavori effettuati, per l’intero edificio, si consegua il miglioramento di almeno di due classi energetiche. Nei catasti regionali degli attestati prestazione energetica occorre depositare l’Ape di ogni singola unità immobiliare, documentazione obbligatoria che va redatta a fine lavori e deve essere firmata da un tecnico competente. L’Ape convenzionale, invece, non va depositata nei catasti regionali e può essere firmata dal direttore dei lavori o dal progettista, ed è l’attestato che serve per accedere alle detrazioni del 110%.

Le asseverazioni Un’altra novità riguarda le asseverazioni.

Già per accedere all’ecobonus la norma prevede che occorra l’asseverazione di un tecnico abilitato, che deve attestare che tutti i requisiti siano rispettati. Con l’entrata in vigore del nuovo decreto, il tecnico in più deve dichiarare la congruità delle spese sostenute. Per l’accesso al superbonus 110% è obbligatoria la redazione di una asseverazione secondo i modelli stabiliti dal decreto MiSE 06/08/2020. Queste asseverazioni possono essere redatte sia allo stato finale dei lavori ma anche per stati di avanzamento al 30% e al 60% e possono essere usate, ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura. Gli Ape (ante e psot operam) vanno allegati all’asseverazione, nell’apposito portale Enea: www. detrazionifiscali.enea.it. Se l’asseverazione è redatta in corso d’opera l’Ape post operam deve essere riferito alle condizioni di progetto. Ma attenzione: oltre a tutte le autorizzazioni che vigono sulle norme urbanistiche, è importante ricordare la presentazione in Comune, prima dell’inizio dei lavori, della relazione

ai sensi dell’articolo 8 del decreto Lgsl.

192/2005 (ex legge 10/91), e che deve sempre essere depositata per tutti gli interventi che accedono alle detrazioni fiscali del 110%.

Il software Sempre ai fini della detrazione fiscale del 110%, per eseguire la redazione dell’Ape bisogna utilizzare software completi, cioè basati sulla metodologia di calcolo completa, indispensabile per permettere a Enea di eseguire i controlli previsti dalla normativa. Non è possibile, dunque, utilizzare software di tipo semplificato, compresi quelli messi a disposizione da Enea. L’asseverazione, inoltre, deve essere assicurata per un importo minimo di 500 mila euro, attraverso una polizza apposita, il cui importo funzionerà come una sorta di conto a scalare. Se l’importo dei lavori supererà quello della polizza, questa andrà eventualmente integrata o rinnovata.

Termini per la trasmissione delle asseverazioni e controlli Le asseverazioni in corso d’opera vanno trasmesse secondo le esigenze del caso, la trasmissione riferita allo stato finale deve avvenire entro e non oltre 90 giorni dalla loro conclusione dei lavori. Per ogni asseverazione trasmessa il tecnico

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DOSSIER SUPERBONUS - 5

SOPRA LA BANCA L’INCENTIVO CONTA La partnership tra Intesa Sanpaolo e Deloitte consente di gestire in sicurezza il procedimento burocratico per ottenere lo sconto fiscale. E con la cessione del credito d’imposta si supera l’ostacolo degli anticipi da versare per i lavori Valentina Anghinoni

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ata la complessità delle norme e dei passaggi da seguire, nel modo corretto, per ottenere le agevolazioni fiscali previste per gli interventi di riqualificazione immobiliare, sono scesi in campo grandi gruppi, che offrono servizi di tipo finanziario o consulenza. Uno di questi è Intesa Sanpaolo, che ha stretto una collaborazione con Deloitte, tra i big mondiali della consulenza. L’iniziativa, descritta durante il webinar dal titolo Superbonus del 110% - opportunità e criticità organizzato dall’Ordine degli Ingegneri di Verona, non è nuova: dal 2017 a oggi la società ha seguito in Italia più di 10 mila operazioni sulla cessione del credi-

to d’imposta. Ora, però, c’è il superbonus 110%. Obiettivo: accompagnare il cliente e i professionisti coinvolti nei lavori (architetto, commercialista, impresa di costruzioni, e via dicendo) dall’inizio dei lavori fino al completo trasferimento del credito, grazie a una piattaforma proprietaria che permette di raggiungere i benefici fiscali previsti con maggiore serenità. Come? In primis, Intesa Sanpaolo si pone come soggetto cessionario, nei confronti del beneficiario finale della normativa. Quindi condomini, le persone fisiche e gli altri soggetti destinatari, ma anche nei confronti del mondo delle imprese, nel momento in cui si opta per lo sconto in fattura.

I plus La banca definisce con il cliente, in maniera puntuale, ciò che è il conto valore di acquisto e la durata di questo prezzo, commisurata alla durata dello svolgimento dei lavori. In questo modo il cliente conosce fin da subito il realizzo a fronte della cessione del credito d’imposta, a garanzia della certezza dell’impegno e del prezzo d’acquisto. L’opportunità di scontare il credito di imposta con la banca per il superbonus, inoltre, è estesa anche per gli altri bonus fiscali preesistenti dedicati all’edilizia. Nel momento in cui il credito d’imposta è trasferito nel cassetto fiscale della banca, quest’ultima liquida l’importo calcolato nei successivi cinque giorni lavorativi.

Il costo L’elemento più importante richiesto alla banca solitamente risiede nello stabilire il prezzo d’acquisto fissato con il contratto di cessione. Questo dipende dalla durata della detrazione ed è tenuto fermo per il 2020 e il 2021, senza costi accessori. Per esempio, in caso di superbonus, con compensazione a cinque anni, si ipotizza un valore pari a 100 e un credito di 110, l’oggetto della cessione. Per quanto riguarda il mondo dei privati, la retrocessione eseguita dalla banca è pari a 102, corrispondente al 92,73% del cre-

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dito fiscale ceduto. Per quanto riguarda, invece, il caso dell’opzione sconto in fattura, con il quale il credito passa all’impresa, il credito che scaturisce è pari a 100, dunque equivalente ai costi sostenuti nell’ambito dei lavori edili, con una percentuale del 90,91 %.

Per quanto riguarda invece le detrazioni diverse dal superbonus, ma della durata di cinque anni, queste si allineano al 90,91% per i privati che per le imprese. Infine, sempre all’interno del contesto delle detrazioni diverse dal superbonus, ma la cui detrazione è prevista su un periodo di dieci anni, Intesa Sanpaolo si impegna a riconoscere al cliente privato o professionale l’80% del credito fiscale ceduto.

Cessione del credito Al cliente che entra in banca è richiesto a presentarsi con lo studio di fattibilità accreditato, in modo che sia possibile stabilire quello che è l’ammontare complessivo dei lavori e di stipulare il contratto di cessione del credito d’imposta. Questo, poi, si trasformerà nella cessione numeraria del controvalore, nel momento in cui vengono rispettate delle condizioni sospensive. Queste ultime, come definito dalla norma, sono l’asseverazione tecnica (con l’invio all’Enea) e il visto di conformità (rilasciato dal Caf, dal commercialista o revisore contabile e gli altri soggetti previsti dalla legge). Quando questi due elementi sono presenti e in ordine, la banca riconoscerà il valore della controcessione. Poi, avviene il trasferimento del credito di imposta nel cassetto fiscale della banca e nei cinque giorni successivi la banca riconosce i valori come riportato nel precedente paragrafo.

Finanziamenti Un’altra opportunità offerta da Impresa Sanpaolo si concretizza nelle proposte di finanziamento verso il mondo retail (quindi, in particolare, condomini e persone fisiche) e verso quello delle imprese, ovvero il finanziamento Ponte Privati e Condomini e il finanziamento Ponte per le Imprese. Il primo ha l’obiettivo di

supportare fin dai primi passi il cliente, con una linea di credito a breve termine, che deve essere utilizzata a copertura dei costi per i lavori trainanti e trainati: in pratica, consente di non avere, inizialmente, una spesa a carico dei committenti. Contestualmente avviene la firma del contratto di cessione, alla presentazione del cliente alla banca dello studio di fattibilità, documento che fornisce la ragionevole certezza che sia concesso il credito d’imposta. Infine, la cessione del credito fiscale consente la chiusura totale o parziale del finanziamento erogato. L’ultima eventualità riguarda ciò che può avvenire nel momento in cui il credito d’imposta, per vizio di forma e di sostanza, possa non emergere o possa emergere solo parzialmente. Per esempio se, in caso di superbonus, non si raggiunge il miglioramento di due classi energetiche. In questi casi, parte «l’ammortamento alla francese» per il capitale residuo, già stabilito in sede di contratto e che può arrivare fino a dieci anni. Cioè è previsto il pagamento di una rata, di solito fissa, in cui la quota interessi risulta decrescente nel tempo e, con un meccanismo inverso, aumenta la quota capitale.

Il Finanziamento Ponte per le Imprese,

invece, è pensato per venire incontro alle necessità di queste ultime. Per esempio, l’eventualità in cui queste debbano fronteggiare un numero di cantieri superiore rispetto alla media del passato. In questo caso la banca eroga degli anticipi su contratto, sulla base dei singoli cantieri da avviare, fino al 50% del valore di appalto. La cessione del credito si finalizza attraverso la cessione del credito prosoluto, con cui il cedente si libera da ogni responsabilità in merito all’adempimento da parte del debitore dopo aver provato che il credito esiste e può essere ceduto. In questo modo il credito erogato per la singola commessa (per il valore del 50%) trova rimborso nella cessione del credito d’imposta.

Partnership L’accordo che Intesa Sanpaolo ha sviluppato con Deloitte consente di essere accompagnati in tutto l’iter di produzione della documentazione, che è in grado di minimizzare i cosiddetti rischi di forma, cioè la più che spiacevole eventualità in cui il credito d’imposta diventi inesigibile, creando un danno non indifferente per il cliente finale ma anche per l’impresa, nel caso in cui sia stata scelta l’opzione dello sconto in fattura.

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DOSSIER SUPERBONUS - 6

TANTI DOVERI (MA CON UN COMPENSO) L’amministratore di condominio è, di fatto, un mandatario per l’applicazione dei benefici fiscali. Anche perché incombono su di lui responsabilità non di poco conto. E quindi va retribuito. Eppure l’Agenzia delle Entrate...

Rosario Dolce

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L’

ufficio dell’amministratore nel condominio degli edifici è inquadrabile nell’ambito dell’istituto del mandato con rappresentanza (articolo 1704 Codice civile, «Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro»).

Contratto di mandato Il contratto di mandato soddisfa l’interesse del mandante al compimento di un atto giuridico che egli stesso non può o non vuole compiere. Il mandatario, infatti, agisce sempre nell’interesse altrui. Se stabilito a titolo oneroso, egli ha diritto a un compenso per l’attività svolta. Fiumi di inchiostro sono stati scritti sull’assunto e la giurisprudenza è ormai granitica nel ritenere legittimo l’inquadramento dogmatico e sostanziale, anche alla luce della legge 220 del 2012, con la quale, in via residuale, è stato precisato che, per quanto non disciplinato, nel cosiddetto codice del condominio, si fa riferimento, in punto, alle norme sul mandato.

Il ricorso all’istituto del mandato comporta però il riconoscimento di un vincolo contenutistico. L’amministratore, in effetti, non sarebbe in grado di fare di più rispetto quanto previsto dall’atto di investitura. Nella fattispecie condominiale, si fa riferimento all’articolo 1130 Codice civile, per come novellato dalla riforma del 2013.

L'attribuzione Nell’ articolo, per come riferito testualmente dalla dottrina, sono riassunti i compiti essenziali dell’amministratore, per i quali egli è allo stesso tempo organo di esecuzione, per quanto riguarda la realizzazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio; organo autonomo, per quanto riguarda la disciplina dell’uso delle cose comuni e la CONDOMINIO SC - 39

DOSSIER

prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che tutti i condomini ne traggano miglior godimento; organo finanziario, per quanto attiene alla riscossione dei contributi e alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; organo di tutela, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Responsabilità limitata Si è detto, a tal proposito, che l’«amministratore è un professionista a responsabilità limitata» (Scarpa).

L’aspetto non è di poco conto. In sede penale, si tende, aprioristicamente, ad accentuare il novero delle responsabilità della figura professionale in esame, attraverso il ricorso al meccanismo di cui all’articolo 40, comma 2, Codice civile. Non impedire un evento, per chi ha il potere di disporre sul merito, equivale a cagionarlo.

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La giurisprudenza ritiene che l’obbligo giuridico di impedire l’evento possa nascere da qualunque ramo del diritto, e quindi anche dal diritto pri-

Il superbonus pone un problema sull’ampiezza dei poteri dell’amministratore, non fosse altro che per comprendere se il relativo compenso possa ritenersi satisfattivo, ovvero rientrare tra le spese da porre in agevolazione ai condòmini vato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata, come è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente tra il condominio e l’amministratore (Cass. Pen., 2012, 34147). Dunque, la fonte della posizione di garanzia del mandatario nasce dal contratto con-

cluso tra lui e la compagine condominiale. Un assunto, questo, che sembra mal riposto sul tema condominiale, almeno rispetto la posizione dell’amministratore condominiale, cioè rispetto lo stesso contratto di mandato.

Il mandatario dei condòmini, più che astrattamente, non avrebbe neanche il potere di transennare un’area condominiale e impedirne l’accesso ai condòmini nel caso di pericolo per caduta calcinacci dal cornicione condominiale, se, come si apprende da un caso riportato in giurisprudenza, per simili fattispecie è stato condannato per molestia possessoria (Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686). La responsabilità limitata dell’amministratore va, pertanto, contingentata a regole ben definite, precise.

Compiti e superbonus Ora, in tema di superbonus l’amministratore si pone in una posizione «politicamente» neutrale. Il superbonus pone, infatti, un problema sull’am-

piezza dei poteri dell’amministratore, non fosse altro che per comprendere se il relativo compenso possa ritenersi satisfattivo, ovvero rientrare tra le spese da porre in agevolazione ai condòmini.

La giurisprudenza, in punto, precisa che «in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210)» (Cassazione civile 30 settembre 2013 n. 22313).

Atti conservativi In punto, allora, occorre contestualizzare il valore degli atti conservativi di cui all’articolo 1130, rispetto le opere di manutenzione straordinaria, ovvero le innovazioni riportate dal Decreto Rilancio o dagli altri testi normativi in tema di agevolazioni fi-

scali. Per quanto volessimo dilatare il contenuto lo stesso però non sarebbe in grado di far rientrare nel novero delle relative incombenze quelle delle opere di cui al superbonus e/o quelle delle opere di cui alla manutenzione straordinaria o alle innovazioni. Occorre sempre ricorrere ad una delibera assembleare, per comprendere il ruolo dell’amministratore sul tema.

Il legislatore speciale ha, a tal uopo, previsto che i quorum deliberativi siano dimezzati in tema di opere riguardanti il decreto rilancio, ovvero rispetto le modalità di gestione delle alternative patrimoniali (id est fiscali) a favore dei mandanti dell’amministratore (in es condòmini) che discendono da tali interventi, ma nulla ha stabilito in ordine alla posizione dell’amministratore.

Spese accessorie Sorge, dunque, legittimo il quesito: se e come lo stesso si ponga nell’appalto, ovvero, visto, se e come il relativo compenso possa rientrare tra gli oneri accessori del superbonus o meno. La Circolare dell’Agenzia n. 24/E/2020,

ha fornito diversi chiarimenti sulla fruibilità del superbonus e ha riconosciuto la possibilità di accedere alla detrazione fiscale al 110% anche per le spese accessorie ai vari interventi (trainanti e non). Nel documento si afferma che possono essere detratte le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori. Per esempio, purché gli interventi vengano effettivamente realizzati, rientrano tra le spese agevolabili: l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione.

Detraibili al 110% anche gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi. Per esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, quelle relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione, il bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico per

CONDOMINIO SC - 41

DOSSIER poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori.

Delibera e compenso Ritornando all’amministratore, in caso di delibera per le opere previste nel superbonus o in altri contenitori finanziari la posizione dell’amministratore andrà disciplinata parimenti.

Dovrebbe essere lo stesso professionista a evidenziarne la necessità, non solo economica, di provvedere al riguardo. Sotto questo ultimo profilo, balza subito agli occhi la disposizione dell’articolo 1129 Codice civile, in ordine alla nullità della nomina in assenza di specifica sul compenso analitico.

Secondo i giudici di legittimità, in quanto «i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui - contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 - il mandato si presume oneroso. In tale

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contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera “eventuale “ la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità” (Cassazione civile 16 aprile 1987 n. 3774).

A meno che l’amministratore non intenda donare ai suoi assistiti la gestione delle opere di manutenzione straordinarie, secondo le incombenze che su di egli gravano (non solo contabili o fiscali), lo stesso dovrà precisare quale sia il compenso equivalente alla controprestazione richiesta, ammesso che già non lo abbia fatto in sede di nomina o rinnovo, con un documento ad hoc.

Sicurezza sul lavoro In effetti, l’aspetto più problematico sulla posizione dell’amministratore è quello relativo al decreto legislativo 81 del 2008, il cosiddetto Testo Unico sulla Sicurezza nel lavoro.

L’amministratore condominiale, in quanto mandatario dei condòmini, assume in punto la veste di committente dei lavori, la quale equivale a quella di responsabile dei lavori. Il committente è il soggetto per conto

del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).

Le responsabilità che da ciò conseguono sono richiamate nella sentenza della Corte di Cassazione, Sez. III penale, n. 29068 del 3 luglio 2019, che possiamo prendere a modello esemplificativo. Il provvedimento in esame, dopo un lungo iter processuale, conclude condannando un amministratore per omicidio colposo, a causa della caduta di un dipendente dell’appaltatore da un ponteggio durante i lavori alla facciata dell’edificio. La scelta di un’impresa inadeguata a portare a termine il compito, l’omesso controllo sull’osservanza delle norme antinfortunistiche e quella scritta «approvato» sul preventivo dall’azienda, che consente l’accettazione della proposta da parte del condominio, sono stati gli elementi processuali che hanno legittimato, per il decidente, la condanna dell’amministratore.

Ciò che è stato contestato all’amministratore, in quanto committente delle opere appaltate (di fatto), è sussumibile sia sul piano della culpa in

eligendo, per avere affidato i lavori a impresa priva dei requisiti di affidabilità e capacità tecnico organizzativa, che sotto il profilo della culpa in vigilando, per avere omesso di vigilare sulla predisposizione da parte della ditta appaltatrice di adeguate misure antinfortunistiche.

Comittente e responsabile dei lavori La posizione del committente, in quanto tale, è risultata analoga, speculare a quella del responsabile dei lavori. Per il testo unico sulla sicurezza, in effetti, il responsabile dei lavori è il «soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto» (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008). Non solo. L’articolo 90, rubricato «obblighi del committente o responsabile dei lavori», e l’articolo 157, «Sanzioni per i committenti e i responsabili dei lavori», sanciscono che tra le due figure non sussiste alcuna differenza sostanziale di sorta.

L’amministratore, in quanto committente può, quindi, essere responsabile dei lavori, ma la differenza di posizione rispetto questa figura appare,

secondo quanto qui riportato, solo latamente formale. Diremmo irrilevante. In tal senso, la Cassazione ha già avuto modo di chiarire che la nomina del responsabile dei lavori è un vero e proprio atto di delega (pertanto a contenuto esplicitamente contrattuale), ed è opportuno escludere, quindi, che l’effetto della nomina a responsabile dei lavori possa ritenersi un automatismo coincidente con la nomina del progettista o la designazione del direttore dei lavori (Cassazione penale, sez.

I, 22 giugno 2006, n. 29138).

Conclusione Alla luce dei superiori principi, se ne converrà dunque, che non può apprezzarsi la risposta all’interpello (n. 913471/2020) dell’Agenzia delle Entrate, laddove ha riferito che la remunerazione riconosciuta all’amministratore, quale mandatario dai condòmini, per lo svolgimento delle attività inerenti la manutenzione straordinaria o le innovazioni, termini qui mutuati secondo l’accezione a essi riservata dalla disciplina condominiale, possa rientrare nel bonus fiscale da riconoscere ai contribuenti solo nel caso in cui lo stesso assuma la veste di responsabile

dei lavori, ai sensi del decreto legislativo 81 del 2008.

Tale conclusione non appare giustificabile, non solo dal punto di vista etico e professionale, ma anche dal punto di vista giuridico e, in questo ultimo caso, non pare potersi apprezzare sotto il profilo civilistico, con riferimento al contratto di mandato e alla disciplina delle attribuzioni dell’amministratore, sotto il profilo fiscale, con riferimento al valore delle spese accessorie di cui discorre la stessa Agenzia delle Entrate nelle proprie circolari, e sotto il profilo penale, con riferimento alla posizione di garanzia e al testo unico sulla sicurezza del lavoro, che vedono l’amministratore in prima linea nella gestione di appalti di tal fatta.

Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

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DOSSIER SUPERBONUS - 7

DECALOGO PER BRAVI AMMINISTRATORI

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Le regole da seguire, passi da compiere, bribbling burocratici da preparare, professionisti da coinvolgere, trappole da evitare... Ecco i passi necessari per gestire al meglio l’opportunità (e il business) degli incentivi fiscali Daniela Zeba

I

l superbonus è indubbiamente una grande opportunità per il nostro patrimonio immobiliare. Il percorso attuativo, però, non è semplice, ma necessita di coordinamento e competenza, con la previsione di diverse fasi operative, opportunamente studiate e seguite passo passo nel corso dell’iter procedurale. La probabilità di incorrere in errori è alta e si tratta di ponderare, quindi, ogni aspetto del progetto, per non vedere vanificato tutto il lavoro, con il rischio reale di rifondere l’Agenzia delle Entrate l’intera quota portata in detrazione o ceduta a terzi. E, nel caso di condominio, parliamo di cifre a sei zeri. La figura chiave dell’intera operazione è ovviamente l’amministratore, che da un lato è pressato dai condòmini che fremono, accecati dalla parola gratis, pensando di poter accedere all’opportunità con uno schioccare delle dita, e dall’altro il professionista è svilito dal sistema, in quanto il suo lavoro, per quanto indispensabile e cruciale, non è considerato tra i costi rientranti nel pacchetto del bonus.

R E P SU US N BO

Il nodo compensi Solo se l’amministratore è anche responsabile dei lavori può pretendere un compenso dignitoso, che potrà essere CONDOMINIO SC - 45

DOSSIER

ricompreso nel superbonus, alla pari delle spese tecniche. Ancora una volta l’amministratore è discriminato per la sua attività e appare chiara la differenza con le professioni ordinistiche. Il compenso dell’amministratore, per l’attività senz’altro straordinaria nel gestire le varie figure coinvolte, programmare i necessari sopralluoghi e indire le assemblee che si renderanno necessarie, dovrà essere demandato al buon cuore dell’assemblea, se non previsto nel tariffario.

Farà la differenza essere chiari nell’informare analiticamente i condòmini su quali sono le attività dell’amministratore connesse all’operazione superbonus. Un cliente consapevole percepirà più facilmente il costo dell’amministratore come un servizio di valore e non solo come uno spiacevole prezzo da pagare. Occorre lavorare bene di comunicazione con i propri clienti ed essere all’altezza della propria tariffa, in questo modo solitamente non si avranno problemi.

Parole chiare Che cosa comunicare? Come muoversi nella giungla di questi superbonus tra leggi, circolari, decreti attuativi, Faq, e interpretazioni? È possibile stabilire punti fermi per mettere a punto un piano operativo standard, che aiuti 46 - CONDOMINIO SC

l’amministratore, con approccio metodologico, ad affrontare il percorso ad ostacoli dei superbonus senza commettere errori? Ecco un utile decalogo operativo: 1. Innanzitutto sarebbe buona abitudine avere in digitale la documentazione amministrativa, tecnico-impiantistica e catastale per ogni fabbricato amministrato (oltre a un aggiornato registro anagrafe). Questo accelererebbe molto le prime fasi per rendersi

Farà la differenza essere chiari nell’informare analiticamente i condòmini su quali sono le attività dell’amministratore connesse all’operazione superbonus.

E i relativi costi conto dell’idoneità degli edifici ammessi al beneficio, se vi sono situazioni irrisolvibili o troppo complicate che possono comunque pregiudicare la buona riuscita del progetto. Se non si possiedono, reperire la documentazione in Comune, perché sarà utile sempre comunque per completezza d’archivio e come base del fascicolo

del fabbricato.

2. Individuare i condomini amministrati che, per caratteristiche intrinseche (stato di manutenzione in primis) possono essere candidati potenzialmente idonei al beneficio del superbonus.

3. Studiare la materia, partecipare ad eventi, iniziative e convegni perché la materia è in continuo divenire. Visitare periodicamente i siti dell’Agenzia delle Entrate, del Mise e dell’Enea. Tenersi aggiornati e stare sul pezzo. Seguire corsi di specializzazione specifici. Quindi, predisporre adeguata informazione per i condòmini e vagliare l’interesse degli stessi.

Occorre organizzare incontri informativi, anche informali, in cui spiegare che non sempre tutto è gratis, (per esempio, il compenso extra amministratore e assistenza legale per il contratto d’appalto).

Rendere disponibile materiale visivo (interessanti infografiche sono anche disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate). Se dopo adeguata informazione e almeno un paio di incontri l’interesse e la motivazione sono reali, vale la pena andare avanti.

Altrimenti, è inutile perdere tempo. Occorre rendersi conto che una certa diffidenza è normale: è la prima volta che viene concessa un’opportunità del genere e il bombardamento mediatico, invece che chiarire le idee, spesso le confonde. Armarsi di pazienza e cercare di essere come un faro nella nebbia: tracciare il percorso come una guida affidabile.

4. Concentrarsi su chi è veramente interessato. Se i primi progetti andranno a buon fine, con molta probabilità i condomini inizialmente restii saranno meglio disposti in seguito a valutare proposte. Il mio consiglio è quello di non forzare la mano.

5. Fare ricerche di mercato sui player

più affidabili, studiare e confrontare le proposte di chi si offre cessionario del credito. Individuare i più interessanti e reperire referenze e documentazione completa delle imprese, general contractor, in caso di dubbi e perplessità eseguire visure, rivolgersi a un legale per assistenza nella richieste di idonee garanzie e verifica polizze professionali. Prudenza e cautela le parole d’ordine.

6. Non affidarsi ciecamente a chi propone tutto chiavi in mano: mantenere possibilmente il controllo del progetto, anche se si è deciso di rivolgersi ad un general contractor.

7. A questo punto creare un vero e proprio programma di lavoro e un team (tecnici, progettisti, fiscalisti ecc…) con affidamento degli incarichi e la definizione dei compiti di ciascuno. Verificare le abilita-

zioni dei tecnici requisiti.

8. Reperire dai condòmini il consenso all’eventuale cessione del credito e autocertificazioni sullo stato di conformità edilizia per avere informazioni preliminari

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sullo stato delle singole unità immobiliari.

9. Fare delle check list e cronoprogrammi delle varie fasi del progetto: fattibilità, pianificazione, progettazione, analisi dei rischi e

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CONDOMINIO SC - 47

DOSSIER

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fasi esecutive: il documento dovrà essere costantemente aggiornato. Prevedere l’imprevedibile, ma sopratutto il potenzialmente probabile e avere la documentazione più completa possibile con informazioni dettagliate, per avere il quadro complessivo chiaro e preciso del progetto.

10. Prevedere almeno tre o quattro assemblee per deliberare le diverse fasi del progetto: • Piano di fattibilità: affidamento incarichi ai tecnici per lo studio della documentazione, sopralluoghi negli appartamenti, APE stato iniziale e quantificazione prime spese; verifica conformità edilizia.

• Affidamento incarichi di progettazione: individuazione della tipologia di lavori, piano economico sulla base del tetto di spesa condominiale complessivo da portare in detrazione; definizione 48 - CONDOMINIO SC

analitica dei lavori trainanti e trainati; individuazione delle lavorazioni private dei singoli e calcolo dei tetti di spesa individuali previa verifica dell’idoneità dei potenziali beneficiari, che, ricordiamolo possono essere anche non i

proprietari dell’immobile.

Approvazione preventivo di spesa complessiva e piano di riparto generale comprendente i lavori trainanti e trainati, scelta dell’impresa esecutrice e contratto d’appalto. Nomina delle figure tecniche indispensabili: direttore lavori, coordinatori sicurezza ecc…

Approvazione Sal intermedi e consuntivo lavori.

Comunicare In tutte le fasi del progetto mantenere sempre aperto il canale comunicativo con impresa, tecnici, condòmini, committenti e beneficiari (che non sempre coincidono. A fine lavori vi sarà il rilascio delle asseverazioni e attestazioni finali: • Scheda descrittiva con ricevuta di trasmissione all’Enea.

• Attestato di prestazione energetica (Ape) ante intervento.

• Attestato di prestazione energetica (Ape) post intervento.

• Asseverazione dei requisiti tecnici e attestazione della congruità delle spese sostenute con ricevuta di trasmissione all’Enea.

• Polizza Rc del tecnico sottoscrittore dell’asseverazione e dell’attestazione di cui al punto

precedente.

Contratto di cessione al Gse dell’energia non autoconsumata e scheda prodotto (solo per interventi fotovoltaici).

• Consenso alla cessione del credito o sconto in fattura da parte del cessionario/fornitore.

In sintesi, tutto il progetto può essere delineato in un quadro composto da quattro fasi cruciali in cui si muovono tutti i soggetti: A. Fase concettuale o di gestazione.

Si capisce se il progetto può prendere forma attraverso una progettazione preliminare, esaminando congruità dei prezzi e capienza della spesa.

B. Fase costruttiva. Trasformazione dalla progettazione preliminare a quella esecutiva.

C. Fase esecutiva. Quella in cui avviene la cantierizzazione e la concretizzazione del progetto, mantenendo i presupposti della •

fase 1 e 2.

D. Chiusura del progetto. Diventa una mera formalità, se le tre fasi del progetto hanno funzionato senza intoppo.

Relativamente all’impianto del progetto, teniamo infine ben presente tutte le figure protagoniste coinvolte nel progetto, che andranno necessariamente coordinate da un capo progetto in grado di avere sempre in mano, in qualsiasi momento, le redini del situazione in ciascuna delle quattro fasi: 1. Il committente, privato o condominio 2. Amministratore di condominio 3. Impresa esecutrice 4. Istituto di credito o cessionario del credito 5. Il beneficiario, che può non coincidere con il committente 6. Il termotecnico, per la redazione dell’Ape iniziale e finale 7. Responsabile dei lavori, che può

Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

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essere anche committente o amministratore di condominio Coordinatore della sicurezza in fase di progettazione Coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione Direttore dei lavori Ingegnere strutturista in caso di sismabonus Consulente fiscale per la verifica della congruità della spesa Consulente legale necessario nella redazione della stipula del contatto d’appalto.

PROVE DI TENUTA NON DISTRUTTIVE SU SERBATOI E VASCHE INTERRATE • Bonifica risanamento dismissione serbatoi

• Indagini ambientali

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Iscrizione Albo Nazionale Gestori Ambientali TO 01399

PROVE ESEGUIBILI SU SERBATOI IN ESERCIZIO A QUALSIASI LIVELLO DI RIEMPIMENTO I controlli non richiedono lo svuotamento o la bonifica e non prevedono l’utilizzo di pressione all’interno evitando rotture o cedimenti preservando l’integrità strutturale delle lamiere.

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DOSSIER SUPERBONUS - 8

UNO SCIVOLO CON ASSIMEA L’Associazione Italiana delle Imprese ha creato un network composto da esperti, tecnici e aziende di costruzioni per gestire tutte le fasi della riqualificazione, dalla progettazione, fino ai lavori in condominio di Veronica Monaco

I

l decreto Rilancio, per quanto riguarda l’edilizia, fa rima con superbonus al 110%. Tra nuovi massimali, vincoli ambientali, incertezze riguardo alla cessione del credito d’imposta, l’iniziativa messa a punto dal Governo per rilanciare la riqualificazione e l’efficientamento del patrimonio edilizio rischia però di diventare un’ardua impresa anche per gli addetti ai lavori. Per dare supporto alle

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aziende che vogliono sfruttare tutte le opportunità offerte dalle nuove detrazioni fiscali, Assimea, l’Associazione Italiana delle Imprese, ha deciso di fare squadra e creare un network nazionale composto da esperti, tecnici qualificati e aziende di costruzione per gestire tutte le fasi, dalla progettazione ai lavori. Ne parliamo con il presidente nazionale Ernesto De Rosa.

Domanda. Che iniziativa ha messo a

punto Assimea per sfruttare l’opportunità del nuovo superbonus?

Risposta. Assimea si è sempre posta come obiettivo prioritario quello di sostenere le aziende e il loro sviluppo.

Abbiamo iniziato a lavorare a questa iniziativa già un anno e mezzo fa con i vecchi ecobonus e sismabonus, accorgendoci che spesso emergevano forti criticità, soprattutto per le piccole imprese che non avevano la forza di

Ernesto De Rosa

anticipare i soldi per i lavori, finendo spesso a lavorare in subappalto. Abbiamo così deciso di creare Domus Network, un consorzio stabile aperto che accoglie al suo interno sia grandi imprese con strutture nazionali sia imprese più piccole, affiancate da importanti partner in grado di anticipare il credito d’imposta.

D. Di che partner si tratta?

R. Attualmente abbiamo stretto accor-

di con fondi di investimento immobiliare, che consentono anche alle piccole imprese di avere anticipi e poter avviare i lavori. Finora, infatti, sia le Esco che le banche che acquistano il credito di imposta, elargiscono i pagamenti solo dopo che i crediti sono registrati nel cassetto fiscale del condominio o dei proprietari. Ciò comporta che le imprese debbano anticipare tutti i soldi necessari per i lavori. Una criticità rile-

vante, che riusciamo invece ad ovviare con l’aiuto di questi fondi immobiliari: con gli anticipi che essi elargiscono è possibile avviare fin da subito i lavori.

Il consorzio inoltre garantisce sempre la definizione di ogni commessa affidata: nel caso in cui una consorziata non dovesse riuscire a portare a termine il lavoro, le altre aziende consorziate si impegnano a completarlo.

D. Avete già eseguito degli interventi di riqualificazione?

R. Sì, alcuni sono già conclusi, altri sono ancora in corso con il vecchio ecobonus al 70%.

D. Ci sono state delle criticità?

R. Nessuna. Abbiamo affidato le commesse a un’impresa importante che è riuscita a gestire i lavori senza alcun anticipo. Da qui è nata l’intuizione che le piccole imprese sarebbero rimaste fuori dalle opportunità dei bonus fiscali e abbiamo deciso di creare il consorzio Domus Network.

D. Il consorzio è affiancato anche da progettisti?

R. Sì, il consorzio di imprese Domus Network lavora in rete con la federazione Archides che accoglie all’interno di Assimea professionisti delle costru-

CONDOMINIO SC - 51

DOSSIER Realizzazione cappotto termico, Napoli

zioni su tutto il territorio nazionale, quindi architetti, ingegneri, geometri, designer. In questo modo riusciamo a far fronte a qualsiasi richiesta inerente l’ambito della progettazione.

D. Assimea raggruppa anche amministratori condominiali?

R. Sì, all’interno di Assimea sono presenti altre due federazioni: la Confamministratori che raggruppa gli amministratori di condominio, e la Confproprietà, che raggruppa i proprietari di casa.

D. Siete quindi riusciti a creare un network che coinvolge a 360 gradi tutta la filiera della riqualificazione?

R. Assimea è riuscita a creare una vera e propria rete in grado di gestire efficacemente la riqualificazione del patrimonio immobiliare su tutto il territorio nazionale. Siamo al lavoro per acquisire nuovi lavori all’interno di condomini e villette unifamiliari, operando attraverso accordi con amministratori condominiali, proprietari, imprese edili. Stiamo inoltre acquisendo nuove imprese e tecnici all’interno del consorzio e della federazione. I lavori sono tanti e ci 52 - CONDOMINIO SC

stiamo adoperando per rispondere alle richieste provenienti da tutta Italia. Al momento siamo presenti fisicamente in tre province italiane: Napoli, Parma e Gorizia in modo da avere controllo di azione sia al Sud, che al Centro, che al Nord Italia. Il consorzio resta comunque aperto a tutte le imprese, e consente alle aziende di poter aderire in qualsiasi momento.

D. Le regole relative al superbonus richiedono una mole considerevole di documentazione e per il futuro si prevede un elevato numero di contenziosi. Che cosa ne pensa?

R. Bisogna stare molto attenti, perché in caso di errori c’è il rischio di non usufruire del credito d’imposta.

Proprio per questo l’associazione Assimea ha deciso di inserire all’interno della sua organizzazione tre supervisori esperti in grado di supportare il consorzio nell’analisi delle pratiche prima di procedere con i lavori. Dopo che i tecnici hanno stilato gli studi di fattibilità, i progetti, i computi metrici per individuare la tipologia di intervento da realizzare sul fabbricato, l’associazione

mette tutto in mano ai supervisori che verificano se il progetto rientra nelle disposizioni previste dalla legge sul superbonus.

D. Il superbonus è davvero un’opportunità per il nostro settore?

R. È un’opportunità molto importante per riqualificare il nostro patrimonio edilizio. Il 90% degli edifici italiani al momento non è adeguato a livello energetico, e molti fabbricati hanno anche necessità di un adeguamento dal punto di vista sismico. Questa legge messa in campo dal Governo è un’ottima soluzione. Da non dimenticare inoltre i restauri sui palazzi storici.

D. Il consorzio Domus Network si occupa anche di restauri?

R. All’interno del consorzio abbiamo una struttura che si occupa di restauri su palazzi storici, facendo anche attenzione alla sostenibilità. Quando il committente è d’accordo, infatti, si installano impianti che sfruttano energie alternative per migliorare l’efficientamento energetico del fabbricato, come impianti fotovoltaici e geotermici. Non ci fermiamo insomma al cappotto termico.

D. L’iniziativa di Assimea sembra aver precorso i tempi. C’è anche una sua predisposizione personale ad anticipare ciò che accadrà nel settore?

R. Una delle mie prerogative è la curiosità. Mi piace guardarmi intorno e capire cosa può essere importante per il settore. Mi piace affrontare le sfide e supportare l’associazione nel suo lavoro.

Assimea è inoltre supportata da Asso, l’Associazione Sindacale Solidale Organizzata, che ritengo possa essere protagonista nel futuro delle imprese italiane.

D. Essere di Napoli l’ha aiutata in questa sua predisposizione?

R. Napoli è una città difficile, ma credo che mi abbia aiutato molto nell’avere sempre un occhio rivolto al futuro. È una città che riesce a regalarti quella fantasia di cui oggi si sente un po’ la mancanza. È faticoso riuscire a muoversi, ma quando ci si riesce, si possono fare cose davvero interessanti.

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PRIMO PIANO BON TON

LE BUONE REGOLE DEL CONDOMINIO SOFT È possibile una convivenza tra diversi condòmini senza inutili litigi, prevaricazioni e insofferenza? La risposta è affermativa, a patto di rispettare alcuni semplici comportamenti. E, soprattutto, ascoltare Daniela Zeba

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O

dori molesti, briciole sui balconi, stillicidio, parcheggi selvaggi, rumori a qualsiasi ora, deiezioni di animali: il condominio viene dipinto spesso come il peggiore degli incubi, che, tradotto in termini visivi, potrebbe essere rappresentato dal quadro L’urlo di Edvard Munch. In effetti può accadere che la vita in condominio possa tramutarsi in un inferno se a prevalere sono l’egoismo, la maleducazione e la mancanza di senso di appartenenza a una comunità.

Come fare, quindi, per rendere se non proprio felice (parola di moda, ma poco

realistica in condominio) almeno piacevole e serena la vita nei nostri palazzi? Ci sono d’aiuto dieci parole che identificano dieci comportamenti per ottenere un decalogo d’oro che potrà migliorare la nostra vita in condominio.

1 Educazione: sempre e comunque, anche con chi non ci è simpatico.

Non si può prescindere, mai, in nessun caso, da un atteggiamento educato, con ogni persona e in ogni circostanza, adottando comportamenti in grado di non ledere od offendere nessuno.

2 Confronto: la disponibilità al dialogo e una corretta comunicazione assertiva sono alla base della riuscita di qualsiasi rapporto interpersonale. Uno degli errori più comuni commessi dai condòmini, per timore del confronto, per vigliaccheria, per prevenzione o supponenza è non parlare apertamente con i vicini e covare rabbia, rancore e fastidio. Tutto questo non fa che alimentare astio che potrebbe essere evitato. È semplice, ma maledettamente difficile. Vi assicuro però che in moltissimi casi, esprimere educatamente, possibilmente con un sorriso, il proprio disagio a chi ce lo causa (magari inconsapevolmente) è il mezzo più diretto, ma soprattutto più efficace, per risolvere il problema.

3 Responsabilità: evitiamo il più possibile lo scaricabarile all’amministratore, che non è responsabile dei comportamenti dei singoli. L’amministratore potrà al massimo invitare il «colpevole» al rispetto del regolamento, nulla più. Se un condòmino ha un problema specifico con una persona residente nel palazzo, è preferibile che si assuma la responsabilità di parlargli e confrontarsi educatamente con lui. Se l’amministratore invita al dialogo, non è perché non ha voglia intervenire o è uno scansafatiche, ma è perché sa che il suo intervento potrebbe, al contrario, pregiudicare o peggiorare il rapporto tra condòmini: psicologicamente, chi viene ripreso si sente oggetto di attacco indiretto e a sua volta è portato a portare rancore verso chi non ha avuto il coraggio di affrontarlo direttamente.

4 Rispetto: cercare sempre di avere

rispetto per le persone e le cose altrui.

Occorre sempre mettersi nei panni degli altri e «non fare quello che non vorremmo fosse fatto a noi». Mai abusare della pazienza altrui. Il rispetto nelle parole e nei comportamenti è alla base della correttezza.

5 Gratitudine: impariamo a non aspettarci nulla dagli altri e a non pretendere nulla in cambio quando noi facciamo qualcosa. In modo inconsapevole, crediamo che «se ci preoccupiamo degli altri, loro si preoccuperanno di noi», ed è questa credenza errata che ci porta a soffrire quando ciò non accade e che causa spesso la nascita di conflitti nelle nostre relazioni interpersonali. Al contrario, se non ci aspettiamo niente da nessuno, la gratitudine e la soddisfazione saranno altissime e ciò genererà un circolo virtuoso. «Ingrato è colui che nega il beneficio ricevuto; ingrato è chi lo nasconde, più ingrato ancora è chi non lo restituisce, e il più ingrato di tutti è colui che si dimentica di esso», ha sentenziato Seneca.

6 Buonafede: diamo sempre il beneficio del dubbio e non partiamo dal presupposto che il nostro vicino lo fa apposta perché è un maleducato seriale.

Spesso non ci si rende nemmeno conto di creare disturbo, semplicemente perché si è troppo concentrati su ciò che stiamo facendo e non abbiamo la cognizione del tempo e dell’ora. Possiamo essere distratti, con la mente altrove, persa tra mille pensieri e problema. Partiamo sempre dalla buonafede altrui e tutto sarà più semplice nell’approccio.

7 Solidarietà: il vicino non è un nemico. Il territorio oltre la porta di casa non è teatro di guerra. Al contrario: vivere nello stesso palazzo, volenti o nolenti, ci pone in un rapporto di convergenza e/o identità di interessi con gli altri condòmini, se non altro per ciò che abbiamo in comune con loro: spazi, impianti ecc... Perché non trovare quindi punti d’incontro e incoraggiare un atteggiamento solidale nei loro confronti? Perché non mettersi a disposizione degli altri spontaneamente? Ciò con ogni probabilità stimolerà reciprocità e vi sarà di grande aiuto nei CONDOMINIO SC - 55

PRIMO PIANO momenti più inaspettati, come quelli che stiamo vivendo in questa pandemia.

Essere utile a chi è stato messo in quarantena, per esempio, sarebbe un segnale forte per manifestare solidarietà a chi è in difficoltà ed è rimasto isolato. Anche solo una telefonata potrebbe fare molto.

8 Positività: un atteggiamento positivo è sempre auspicabile in ogni ambito della nostra vita, perché ci aiuta ad affrontare tutto con lo spirito giusto, dando il giusto peso alle cose, facendo lavorare la mente per risolvere i problemi e non per concentrarci su di essi.

9 Ottimismo: le persone positive spesso sono anche ottimiste e vedono il bicchiere sempre mezzo pieno. Anche nel caso in cui il bicchiere sia mezzo vuoto, le persone positive non cambiano atteggiamento. Semmai, come dice Mara Maionchi, cambiano bicchiere con uno più piccolo, affinché questo continui a essere mezzo pieno. L’ottimismo è contagioso, ricordatelo.

10 Gentilezza: last but not least.

«Quando ti viene data la possibilità di scegliere se avere ragione o essere gentile, scegli di essere gentile» (frase tratta dal film Wonder). Questo dovrebbe essere il mantra quotidiano di ognuno di noi, a maggior ragione chi vive in condominio.

Sapete perché? Perché praticare gentilezza fa bene. Praticare atti di gentilezza riduce l’ansia e permette di vivere meglio in società: questa è la conclusione a cui sono giunte le due psicologhe americane Jennifer L. Trew e Lynn E. Alden, in uno

IL DECALOGO DELL’AMMINISTRATORE GENTILE...

1. Si accolgono le persone con un sorriso e un saluto 2. Si mantiene un atteggiamento assertivo, né passivo, né aggressivo, adottando un linguaggio educato e gentile 3. Si comunica con empatia 4. In studio e in assemblea si lavora per creare un clima positivo 5. Nelle situazioni difficili e di tensione si mantiene la calma 6. Si rispettano i collaboratori, i fornitori, i condómini e i colleghi 7. Si ascolta sempre con attenzione prima di rispondere 8. Ci si concentra per trovare una soluzione creativa del conflitto, scoraggiando sempre l’aggressività 9. Si aggredisce il problema, mai la persona 10. Si cerca di essere un punto di riferimento credibile, garantendo coerenza e affidabilità studio del 2015 svolto su un campione di studenti che aveva dichiarato di provare disagio nei rapporti interpersonali. Ma non è tutto. Secondo un altro studio del 2013, la psicologa Barbara Fredrickson, a partire da analisi mediche, ha scoperto che l’altruismo ha effetti positivi anche sulla nostra salute e ci rende addirittura più longevi.

Partendo da queste considerazioni è nato il progetto Coltiviamo Gentilezza (sito: coltiviamogentilezza.it) e l’anno scorso ha avuto luogo il primo Festival della Gentilezza, applicato anche in condominio. Ho aderito al progetto e contributo alla creazione del decalogo del Condominio Gentile, che sarebbe bellissimo che venisse affisso, ma soprattutto adottato in ogni realtà condominiale. Il decalogo fa propri tutti i comportamenti proattivi che prima abbiamo esaminato e

... E IL DECALOGO DEL CONDOMINIO GENTILE 1.

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Si rispettano tutti Si rispettano le esigenze di tutti i condomini Si agisce nell’interesse di tutti i condomini Si parla e si discute sempre con un sorriso Si ascoltano sempre gli altri Si utilizza sempre un linguaggio gentile Si agisce con cortesia e gentilezza Si rispettano gli spazi comuni Si collabora e ci si aiuta Si cerca di risolvere i problemi in maniera pacifica

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fornisce uno spunto utile per migliorare la qualità della convivenza. Quest’anno si svolgerà la seconda edizione del Festival della Gentilezza e sarebbe bello che partecipassero come protagonisti tutti i condomini d’Italia e se ne facessero promotori proprio gli amministratori di condominio. Non solo.

Quest’anno proporrò anche il decalogo dell’Amministratore Gentile (elaborato con l’aiuto di Claudio Calì, esperto di intelligenza emotiva e di comunicazione assertiva), perché si sviluppi una nuova cultura anche nei rapporti tra amministratore e colleghi, dipendenti, condòmini e fornitori. Spesso l’amministratore, anche se non se ne accorge, viene «imbruttito» dalla grigia quotidianità, fatta di lamentele e di pressioni. Ci si sente sfruttati, strumentalizzati, frustrati e conseguentemente ne soffrono tutte le relazioni. Cerchiamo di invertire la tendenza, consapevoli che con buone relazioni la vita migliora. La gentilezza in questo senso può essere una forza esplosiva.

L’ invito rivolto a tutti gli amministratori d’Italia è quello di aderire all’iniziativa e di promuovere una nuova cultura e un nuovo linguaggio che ci veda alleati nell’interesse reciproco per il benessere di chi vive e lavora in condominio.

Per informazioni e iscrizioni al Festival www.coltiviamogentilezza.it/partecipaal-festival-della-gentilezza.html, oppure contattare gli organizzatori tramite whatsapp: 3939824709.

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PRIMO PIANO IL TREND

ONDA VERDE PER IL CONDOMINIO La strategia europea è chiara: entro il 2050 i Paesi della Ue dovranno diventare a emissioni zero. Difficile? Certo. Ma un buon punto di partenza c’è: rendere sostenibile gli edifici, azzerare i consumi, economia circolare Valentina Anghinoni

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N

el 2019, a dicembre, la presidente della Commissione europea Ursula von der Leyen ha presentato il Green Deal Europeo: una vera strategia di crescita per l’Europa, che si prefigge l’obiettivo ambizioso di diventare entro il 2050 il primo continente a zero emissioni nette di gas a effetto serra. Ma non solo: il Green Deal, infatti, prevede anche che la crescita economica sia dissociata dall’uso delle risorse, riprendendo le tematiche legate all’economia circolare, e che nessuna persona e nessun luogo sia trascurato. Tradotto: tutela dell’ambiente e delle persone, anche da un punto di vista socioeconomico.

Effetto Greta Questo patto tocca ogni settore economico e, certamente, anche quello delle costruzioni. Costruire in modo sostenibile significa, innanzitutto, realizzare edifici in grado di durare nel tempo, limitando l’utilizzo di risorse (materie prime e energia) e pensando anche alla fine del loro ciclo di vita.

Poi, un aspetto di primaria importanza riguarda l’efficienza energetica

degli edifici, la cui sfida sarà quella di garantire elevati livelli di confort limitando i consumi in termini di energia.

Secondo un’analisi condotta nell’ambito del progetto Odyssee-Mure, il cui partner per l’Italia è l’Enea, sui principali andamenti e politiche di efficienza energetica, a livello globale e per settore per il periodo 2000-2017, in Italia nel 2017 il consumo energetico del settore residenziale è stato di circa 34 Mtep, +18% dal 2000 (+1,0% annuo). Ed è meglio ricordare che l’unità di misura Mtep indica Milioni di tonnellate equivalenti petrolio.

Ecocambiamenti A fronte di una sempre maggiore domanda di energia del settore residenziale, anche dovuta ai cambiamenti climatici che ci pongono in un contesto di temperature sempre più estreme, per rispettare gli impegni previsti dal Green Deal si dovrà, anzi si deve, intervenire urgentemente sia sulla riqualificazione degli edifici esistenti sia sulle nuove costruzioni rispettando le ultime direttive per l’efficienza energetica. Insomma, la strada è stata

delineata, ora non resta che dotarsi degli strumenti giusti per seguirla, con passo sempre più svelto perché gli obiettivi sono sicuramente tanto urgenti quanto sfidanti.

Piccoli gesti Per raccogliere queste esigenze anche il condominio si deve adeguare con una maggiore consapevolezza. Magari cominciando con il modificare le piccole (cattive) abitudini, come non badare troppo alla raccolta differenziata dei rifiuti, oppure riqualficando gli edifici grazie agli incentivi fiscali. Perché il tempo in cui viviamo ci chiede di prendere una posizione ancora più decisa nella direzione della sostenibilità, che ormai non va più solo intesa esclusivamente come valore aggiunto (per non dire un optional), ma come unica strada percorribile per una crescita economica sana e lungimirante.

Una strada che l’Italia ha già imboccato da tempo, come dimostrano i molti esempi virtuosi presenti sul nostro territorio. Qualche volta anche in condominio.

CONDOMINIO SC - 59

PRIMO PIANO MANIFESTO

LA RESIDENZA DAL VOLTO UMANO Due architetti tracciano l’identikit del condominio che riesca a evitare gli aspetti meno piacevoli del solito modello di utilizzo degli spazi. A partire da parti comuni illuminate con luce naturale e...

Erica Amadei e Alessio Babini

60 - CONDOMINIO SC

U

n condominio è, per sua natura, indipendentemente dal numero degli abitanti insediati, una piccola città nella città. Potremmo paragonarlo alla geometria frattale, dove ogni parte contiene anche

il tutto, e considerarlo un contesto di necessità multiple interferenti, dove ogni unità immobiliare pur vivendo di vita propria condivide con le altre unità gli spazi comuni, eventualmente impianti termoidraulici, e comunque

vive essa stessa delle buone o cattive condizioni dell’involucro edilizio globale e di tutte le situazioni esterne o interne connesse.

Think different Senza voler entrare quindi nell’ottica del singolo appartamento, argomento troppo vasto per una narrazione sintetica, vogliamo in questa sede suggerire ipotesi alternative per una progettazione più consapevole di quegli spazi comuni maggiormente sottoposti a un uso frequente diretto o indiretto, come il vano scala, gli spazi esterni e la loro fruibilità, il vano garage e le cantine.

Prima cosa che chiunque avrà notato nell’accesso alla hall che introduce al vano scala è che, almeno nei condomini di ultima generazione, si tende a usare superfici vetrate per illuminare questa zona. Purtroppo, la luce naturale nella maggioranza dei casi si interrompe al piano terra e lo sviluppo delle scale che porta ai piani superiori è quasi sempre associato alla presenza di un vano ascensore la cui estensione coincide con l’intradosso della copertura, dove ha luogo un ulteriore vano tecnico di ispezione e manutenzione. Il vano scala quindi a partire dal primo piano in su non è quasi mai illuminato da luce naturale e necessita di un’ illuminazione artificiale anche nelle ore diurne, cosa che oltre a disperdere preziosa elettricità, ha l’effetto di diminuire la percezione di benessere dell’inquilino, che per raggiungere il suo appartamento ha bisogno di luce artificiale con interruttore temporizzato.

Chiacchiere sui gradini Il vano scala risulta essere spesso un vano buio e freddo, che porta le persone a non sostare, a non socializzare: questo spazio è luogo esclusivamente di transito e non favorisce nessun tipo di contatto sociale. L’architettura è anche creare spazi piacevoli, che favoriscono il benessere fisico e psicologico e la socializzazione delle persone. Spazi e forme in armonia con la natura e con CONDOMINIO SC - 61

PRIMO PIANO

chi ne fruisce. Allora immaginiamo un vano scala con materiali caldi, non lapidei, illuminato naturalmente, con luce che viene dall’alto, che evita di accendere la luce nelle ora diurne, senza essere legata a qual timer che si spegne ogni 2 minuti proprio quando si sta cercando di aprire la porta di casa o di interagire con il vicino, anche solo per un saluto. Architettura è anche creare emozioni positive ai visitatori; emozioni che scaldano l’animo. Anche chi ha deciso di vivere in un condominio può godere di benefici che spesso vengono negati. In più questa luce naturale nei periodi invernali mitiga la percezione degli ambienti, che il buio renderebbe ancora più freddi.

La soluzione del tubo Proprio come nelle «case tubo» tipiche del Vietnam, che nel corso della nostra carriera abbiamo avuto modo di analizzare, la presenza dei camini di luce che mettono in comunicazione i vari piani contribuisce al riscal62 - CONDOMINIO SC

damento e al raffrescamento naturale aumentando il benessere percepito dagli inquilini. Dobbiamo iniziare a rispettare/integrare la natura e anche la progettazione dovrebbe assumere sembianze sempre più simili alla natura, sia da un punto di vista dei materiali che utilizziamo, sia dal punto di vista delle forme e delle dinamiche, come in un progetto di qualche anno fa, che abbiamo intitolato A Natura discendo: imparando dalla natura.

La natura deve essere la nostra musa ispiratrice e anche in architettura deve essere rispettata e preservata, come un tesoro. Pertanto la nostra progettazione in questi anni sta subendo una metamorfosi, sempre più cerchiamo di enfatizzare questo concetto, affinché pian piano diventi, non una tendenza o moda del momento, ma il filo conduttore di un’architettura che sia sempre più sensibile alle tematiche ambientali e porti sopratutto benessere fisico e psicologico alle persone che fruiscono ogni giorno quegli spazi.

Via verde Sarebbe bello vivere gli spazi comuni con attività di interesse della collettività, quindi anche il verde comune diventa parte integrante del progetto, non una serie di alberature e cespugli scelti da un elenco normato dal comune, ma pensarlo come parte integrante del progetto, dove le essenze sono scelte con cura in base alle attività. Labirinti di essenze per il gioco dei bambini, frutti per poter assaporare insieme il gusto delle stagioni, l’orto potrebbe essere un passatempo per le persone più anziane, il verde così diventa parte del progetto ed assume una propria identità.

L’edificio, come d’altronde un condominio, dovrebbe essere trattato come un essere vivente, e come tale per essere in buona salute necessita di avere ossigenazione e contatto diretto con l’esterno. Anche le cantine e i garage interrati dovrebbero avere quello spiraglio di luce naturale che ti permette

di avere un orientamento senza dover ricorrere all’illuminazione artificiale.

L’architettura di oggi si concentra molto sulla fruibilità del singolo facendo attenzione agli ingombri e spazi minimi necessari; quasi mai però considera situazioni dove l’interazione diventa elemento per mitigare l’isolamento, sempre pensando agli spazi comuni condominiali esterni, essi potrebbero essere concepiti già in fase progettuale come un luogo dove le persone hanno la possibilità, oltre ad accedere ai loro spazi privati, di condividere idee e tempo libero con altri inquilini, andrebbero commisurati questi spazi come luoghi di sosta adatti a tutte le fasce di età. Luoghi ad alta incidenza di verde naturale esposti a sud e protetti a nord, piccole aree di sosta collegate tra di loro da una rete di percorsi valorizzati con pietra naturale ed essenze arboree autoctone. Il luogo della socializzazione assumerebbe peraltro un valore autonomo cercando di svolgere funzione importantissima alle fasce più deboli: i più piccoli e gli anziani. Quasi mai vediamo nei condomini attuali una grande enfasi negli spazi esterni, essi assomigliano per lo più a non-luoghi solo di passaggio dimenticandosi che essi costituiscono quel famoso contesto che serve a dar valore aggiunto all’immobile.

Erica Amadei Architetto. Esperta in progettazione di interni, architettura resiliente e sostenibile con studio Atelier dell’Architettura a Brisighella e Massa Castello (Ravenna)

Alessio Babini Architetto, esperto in energia rinnovabile, architettura resiliente e sostenibile

W E N S Cresce la voglia di case più grandi Il proprio appartamento è più prezioso: gli italiani hanno rivalutato il proprio immobile dopo il lockdown. Ma ha anche aumentato la voglia degli italiani di cambiare casa per avere più spazio a disposizione. È uno dei dati più rilevanti che emerge dall’ultima edizione di CasaDoxa, osservatorio che ha coinvolto in un sondaggio 7 mila famiglie.

Il numero di nuclei che afferma di voler cambiare casa è infatti al 12%, cinque punti in più rispetto alle due edizioni precedenti (2018 e 2019) in cui la quota era rimasta costante al 7%. Di questi, il 30% punta all’affitto mentre il 70% è propenso all’acquisto, il che equivale a un 8,4% di famiglie sul totale del campione disponibile a comprare. In particolare, sono molto graditi servizi condominiali extra, mentre salgono nelle priorità gli elementi legati a comfort e salubrità. Non solo: chi non cambierà casa è pronto a investire del denaro per vivere meglio. Il 46% degli intervistati afferma di voler procedere con interventi migliorativi.

Un condominio tutto di legno Sembra un condominio come tanti di Stoccarda. Ma è diverso: è realizzato in legno. L’ordine degli architetti della città tedesca lo ha premiato come edificio esemplare della regione. Il condominio conta quattro piani e 11 appartamenti, ed è realizzato in legno massello, senza l’uso di colle o parti metalliche. Tutti gli elementi, dal tetto alle pareti, sono infatti

abitativo secondo uno scenario base, e del -3,1% e -3,2% rispettivamente nei settori direzionale e commerciale. Ma anche una flessione di 4 punti percentuali nello scenario hard, cioè con una recrudescenza dell’emergenza coronavirus.

raccordati fra loro grazie a un particolare sistema a incastro brevettato dall’azienda italiana Holzius. L’immobile inizia ora a essere abitato ed è stato realizzato su iniziativa di un gruppo di privati, che ha scelto un progetto architettonico basato su una filosofia condivisa di sostenibilità. Non a caso, infatti, il progetto evoca un grande tronco d’albero appena tagliato, con geometrie pulite, semplici, ma sofisticate. Tutti gli elementi in legno massello sono stati lasciati a vista per appartamenti che hanno un taglio fra i 61 e i 115 metri quadrati.

Immobili, calo di valore per il residenziale Mercato immobiliare italiano in stand by a causa del coronavirus. L’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate ha calcolato un calo delle compravendite del -15,5% dal per quanto riguarda i primi mesi del 2020 e una riduzione dei prezzi.

E, secondo l’istituto di ricerca Nomisma, nel 2020 saranno 2 milioni in meno le famiglie che non potranno tradurre in acquisto il proprio fabbisogno abitativo.

Nomisma prevede una contrazione del valore degli immobili con una media annua per il 2020 del -2,6% nel segmento

Gli italiani stanno stretti in casa Gli appartamenti degli italiani sono troppo piccoli? Secondo i dati di Eurostat, in Italia la percentuale di persone che ritiene di vivere in locali angusti supera la media europea. La media italiana delle famiglie che vivono in condizione di sovraffollamento è più alta rispetto a quella europea: nel 2018, ultimo anno con dati disponibili per il confronto, la differenza è di oltre 10 punti percentuali: 27,8% a 17,1%.

Secondo Eurostat, una famiglia vive in una casa sovraffollata se non ha a disposizione una stanza per il soggiorno, una camera matrimoniale, una camera per un componente di età pari o superiore a 18 anni, una camera doppia per ragazzi dello stesso sesso di età compresa tra i 12 e i 17 anni, una camera per ogni singolo giovane di età compresa tra 12 e 17 anni e non inclusa nella categoria precedente e una camera per coppia di bambini di età inferiore a 12 anni.

CONDOMINIO SC - 63

SPECIALE IMMOBILI

I TOP 100 DELLE GESTIONI Il Centro Studi YouTrade ha classificato le maggiori societĂ attive nel settore del real estate, comprese quelle quotate in Borsa. Risultato: le big soffrono, mentre volano (+23,9%) le aziende con un fatturato da 50 a 100 milioni Federico Della Puppa

64 - CONDOMINIO SC

I

l settore delle attività di gestione immobiliare è molto particolare nel panorama economico nazionale. All’interno di questa categoria, infatti, rientrano molte tipologie diverse di imprese legate alla gestione dei patrimoni immobiliari: da quelle dedicate alle attività di facility management a quelle di pura gestione, da quelle che sviluppano iniziative nel real estate con relativa e successiva gestione di quanto realizzato, a quelle costituite come asset strategici di aziende al fine di gestire i propri parchi di immobili. Vi sono, poi, anche in questo campo imprese generaliste e specializzate nella gestione di immobili relativi ad alcuni settori specifici. Per esempio, tipicamente il settore del commerciale e del retail. Poi, vi sono le società di gestione di immobili residenziali che, a tutti gli effetti, costituiscono i grandi player di quell’ampio e differenziato mondo dell’amministrazione condominiale, che nel nostro Paese, al pari di molti altri settori produttivi e dei servizi, è particolarmente frammentata. I motivi della frammentazione sono storici e risiedono non solo nella tipologia professionale dell’amministratore condominiale, figura sempre più strategica oggi, soprattutto di fronte alle potenzialità di riqualificazione e rigenerazione date dal nuovo superbonus 110%, ma che sconta in generale ancora ritardi nella qualificazione dei soggetti attivi, anche in ragione delle oltre 40 sigle e associazioni di amministratori attive a livello nazionale.

Le opportunità È per questo motivo che guardare ai grandi player immobiliari, ovvero alle grandi società di gestione dei patrimoni, può far comprendere come anche in questo settore, così differenziato, possono aprirsi opportunità rilevanti per chi decide di costruire strategie di lungo periodo basate sulla standardizzazione dei processi, sull’organizzazione degli stessi e nell’implementazione di nuovi servizi ad alto va-

CONDOMINIO SC - 65

SPECIALE TOP 100 ANDAMENTO DEL FATTURATO DELLE IMPRESE DI GESTIONE IMMOBILIARE IN ITALIA PER CLASSE DI FATTURATO Valori in milioni di euro

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

DISTRIBUZIONE TERRITORIALE DEL FATTURATO DELLE IMPRESE DI GESTIONE IMMOBILIARE IN ITALIA

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

VARIAZIONI PERCENTUALI DEL FATTURATO DELLE IMPRESE DI GESTIONE IMMOBILIARE IN ITALIA Variazioni percentuali per segmenti di classifica

Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali

66 - CONDOMINIO SC

lore aggiunto per i propri amministrati.

Questo, infatti, è quanto emerge dallo scenario delle principali imprese del settore, analizzate dalla lente del Centro Studi YouTrade, sulla base dei dati di mercato e di bilancio. È uno spaccato che serve a fare il punto della situazione, per individuare e comprendere lo stato di salute della gestione immobiliare in Italia e ipotizzare i suoi sviluppi futuri. Lo scenario analizzato si riferisce a 285 società di capitali iscritte alle categorie Ateco relative alla gestione di patrimoni immobiliari propri o di terzi, con fatturato nel 2019 o nel 2018 superiore a 5 milioni di euro. Inoltre, sono stati analizzati nel dettaglio i bilanci di 12 imprese, otto delle quali sono le società quotate in Borsa (Aedes, Brioschi, Coima Res, Gabetti, Igd, Nova Re, Restart, Risanamento) e altre quattro (Ferservizi, Grandi Stazioni Rail, Romeo Gestioni, Sidief ) che fanno riferimento a grandi patrimoni gestiti e amministrati. Le 285 società analizzate, per le quali presentiamo la classifica delle Top 100, complessivamente presentano un giro d’affari di circa 4,5 miliardi di euro per il 2019, in crescita del 5,8% rispetto al 2018.

Dinamiche positive All’aumento della classe di dimensione del fatturato delle imprese crescono anche le dinamiche positive di crescita, come evidenziano i grafici elaborati, nei quali emerge come le società di capitali con fatturato compreso tra 5 e 10 milioni di euro, che rappresentano quasi il 60% del campione, abbiano avuto complessivamente una crescita media del fatturato dell’1,5%, mentre quelle della classe da 10 a 25 milioni, che sono circa il 27% del campione, presentino una crescita del 6,9%. Salendo verso le classi maggiori si hanno i risultati migliori, in termini di performance di mercato, con le imprese della classe tra 25 e 50 milioni di euro di fatturato che crescono del 12,7% e quelle della classe successiva, da 50 a 100 milioni di euro, che crescono del 23,9%. Unica eccezio-

ne è la classe oltre i 100 milioni di euro di fatturato, che presenta una flessione del giro d’affari del 3,7%, imputabile soprattutto a dinamiche specifiche di due grandi player sui quattro presenti in questa classe.

Grandi gruppi La Top 100 del settore vede ai primi posti grandi imprese di gestione di parchi immobiliari propri o di terzi o ceduti come asset da gestire dalle case madri, come nel caso di Ferservizi, impresa pubblica partecipata al 100% da Ferrovie dello Stato Italiane, costituita nel 1991 con la denominazione Metropolis, che si occupa del consistente patrimonio immobiliare del gruppo Fs. La seconda in classifica, con oltre 161 milioni di euro di fatturato nel 2019, è Igd (Immobiliare Grande Distribuzione), che gestisce grandi complessi commerciali, mentre terza in classifica è Romeo Gestioni, società napoletana

specializzata nella gestione di grandi patrimoni pubblici. Chiude il gruppo delle imprese per le quali è disponibile il bilancio 2019 Grandi Stazioni Rail, in forte crescita. Va sottolineato che alla chiusura di questo articolo non tutti i bilanci 2019 erano caricati sul portale delle Camere di Commercio e va citata l’assenza di un quinto importante player con fatturato oltre i 100 milioni di euro che risponde al nome di Grandi Stazioni Retail (che nel 2018 aveva fatturato 145 milioni di euro e fa capo sempre al gruppo Grandi Stazioni Spa). In attesa di avere in futuro a disposizione anche il bilancio di questo importante competitor, il quadro delle classifiche delle società di capitale della gestione immobiliare, per le quali sono stati reperiti i bilanci riferiti all’anno 2019, mostrano come le dinamiche per stralci di classifica siano particolarmente indicative di un’ottima competitività, già evidenziata in precedenza,

delle aziende con fatturati significativi.

Se si considera la Top 100, la dinamica di crescita è stata del 6,8%. Se si sale alla Top 50 (ovvero se si considerano solo le prime 50 imprese per fatturato), la dinamica sale a +8,1%, mentre se si restringe il campo alla Top 25 il valore cresce ulteriormente a +11,1%.

La Top 10, ovviamente inficiata dalle dinamiche negative del fatturato di due primarie aziende, fa registrare +4,9%.

Insomma, dati in aumento al crescere della posizione in classifica. Dal punto di vista territoriale, il campione dei 285 fatturati analizzati evidenzia una distribuzione concentrata per lo più nel Nord Ovest, dove risiedono le società di oltre il 40% del campione e dove si realizza il 36,7% del fatturato delle imprese analizzate. Per dimensione complessiva di fatturato segue poi il Centro, con il 27,5% e il Nord Est con il 26,5%, mentre Sud e Isole rappresentano solo il 9,4%.

CONDOMINIO SC - 67

SPECIALE TOP 100 INDICATORI ECONOMICI E FINANZIARI DELLE PERFORMANCE DELLE SOCIETÀ DI GESTIONE IMMOBILIARE ITALIANE QUOTATE IN BORSA E DI ALTRE IMPORTANTI SOCIETÀ DEL SETTORE Valori in migliaia di euro

Totale ricavi 2019

2018

EBIT Var. %

2019

2018

Risultato prima delle imposte Var. %

2019

2018

Var. %

FERSERVIZI*

178.443

195.224

-8,6%

39.930

30.323

31,7%

38.475

29.938

28,5%

IGD

161.607

157.585

2,6%

50.345

81.247

-38,0%

13.602

48.664

-72,0%

GRANDI STAZIONI RAIL*

159.658

140.635

13,5%

10.584

9.133

15,9%

9.374

8.375

11,9%

ROMEO GESTIONI*

146.831

177.915

-17,5%

29.558

33.634

-12,1%

30.334

33.860

-10,4%

SIDIEF*

42.332

36.601

15,7%

15.015

9.345

60,7%

14.833

9.430

57,3%

COIMA RES

37.350

41.848

-10,7%

33.661

52.200

-35,5%

34.683

48.314

-28,2%

AEDES

16.538

20.361

-18,8%

-3.779

16.003

-123,6%

-13.368

8.502

-257,2%

2.995

2.681

11,7%

-14.999

-16.039

-6,5%

-24.133

-28.778

-16,1%

BRIOSCHI

20.547

52.993

-61,2%

-422

34.240

-101,2%

-7.400

25.811

-128,7%

NOVA RE

5.524

8.037

-31,3%

2.231

5.295

-57,9%

203

1.894

-89,3%

RESTART

8.520

5.238

62,7%

-1.466

-2.907

-49,6%

-1.374

-8.586

-84,0%

GABETTI

53.432

47.257

13,1%

171

-888

-119,3%

410

-1.210

-133,9%

RISANAMENTO

*Società non quotate in borsa Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali e listino azionario de Il Sole24Ore

In altalena Entrando nel dettaglio delle analisi di bilancio delle imprese quotate in Borsa e delle altre quattro con grandi patrimoni netti, emergono risultati molto particolari, dovuti alle dinamiche specifiche di ogni singola azienda. Dal punto di vista del patrimonio netto complessivo Igd presenta il valore più elevato, seguita da Sidief (non quotata) e Coima Res. Il dato interessante è che

68 - CONDOMINIO SC

la sommatoria dei patrimoni di queste 12 aziende analizzate evidenzia una crescita del 4% tra il 2018 e il 2019, segno di un consolidamento patrimoniale generalizzato (con ovvie eccezioni) e che in alcuni casi presenta indicatori in forte crescita, come nel caso di Sidief, di Coima Res, di Romeo Gestioni e di Ferservizi. Crescite patrimoniali che in questi casi, con eccezione di Sidief, mostrano anche dinamiche negative

di fatturato, dovuto agli investimenti messi in atto dalle aziende. Analizzando i dati economici, il fatturato complessivo di questo campione di dodici aziende è pari a 834 milioni di euro, in diminuzione del 5,9% rispetto al 2018. Ma se si separano le dinamiche negative da quelle positive possiamo notare come sei aziende presentino un andamento di mercato negativo, con una perdita media del 18,4%, mentre le altre sei aziende con fatturato in crescita presentino un aumento medio del 9,9%. I dati economici, ma ancor di più quelli finanziari, evidenziano dunque specifiche situazioni relative a ciascuna azienda, che rendono difficile una lettura complessiva se non nella evidenziazione di alcune strategie positive portate a termine dalle singole aziende.

I dati relativi agli indicatori finanziari, Ros, Roe e Roi in particolare, evidenziano in alcuni casi ottime performance nonostante cali di fatturato, segno di una capacità organizzativa aziendale e di gestione degli assett oltre agli investimenti, particolarmente oculata.

Utile/perdita di esercizio 2019

2018

ROS Var. %

ROE

2019

2018

ROI

2019

2018

2019

2018

26.893

19.916

35,0%

22,40%

15,50%

3,29%

2,43%

1,14%

1,06%

12.591

46.388

-72,9%

32,43%

53,71%

1,04%

3,70%

2,12%

3,44%

5.944

5.356

11,0%

6,60%

6,50%

13,50%

13,80%

9,60%

9,40%

21.553

23.610

-8,7%

19,81%

18,91%

27,29%

41,12%

15,06%

18,05%

7.252

3.105

133,6%

35,47%

25,53%

1,15%

0,55%

2,81%

1,76%

31.973

46.267

-30,9%

90,15%

143,96%

7,26%

11,05%

4,07%

8,14%

-13.534

9.010

-250,2%

-25,27%

86,71%

-4,76%

3,02%

-0,79%

3,18%

3.969

-25.066

-115,8%

-734,88%

-889,57%

2,71%

-17,59%

-2,49%

-2,73%

-7.347

17.113

-142,9%

-2,48%

224,70%

-7,94%

16,86%

-0,18%

14,66%

371

1.932

-80,8%

41,04%

78,10%

0,54%

2,88%

1,88%

4,76%

76

225

-66,2%

-17,42%

-56,67%

0,51%

1,52%

-9,35%

-18,77%

121

-1.325

-109,1%

0,33%

-1,95%

0,94%

-10,89%

0,68%

-4,29%

Specificità Per alcune aziende, in particolare per quelle quotate in Piazza Affari, la lente di ingrandimento evidenzia situazioni sicuramente legate alla specificità dei loro mercati e alle scelte legate allo sviluppo e alle strategie aziendali. Aedes, per esempio, sconta la suddivisone avvenuta nel 2018 delle attività di gestione da quelle di trading, che ora fanno capo a Restart, portando la società a chiudere il 2019 con una perdita rilevante (-18,8%) dipendente da minori ricavi per locazioni (-4,4%) e con un aumento significativo del costo del personale. Anche Brioschi ha chuso il 2019 in perdita, con minori entrate da affitti (-24,5%) anche per la cessione di immobili a terzi, mentre salgono i ricavi da esercizi alberghieri, che non compensano tuttavia le perdite dagli altri asset. Anche Coima Res presenta valori in flessione (-10,8%), ma se si analizzano i dati di bilancio si nota che i canoni di locazioni sono in aumento del 3% e che il budget 2018 aveva beneficiato di una plusvalenza legata alla cessione di

un immobile. In flessione anche Nova Re (-31,3%), con una forte diminuzione dei canoni di locazione, dovuti alla

cessione nel 2018 di una plusvalenza per la vendita di un immobile. Romeo Gestioni scende invece del 17,5% a

PATRIMONIO NETTO COMPLESSIVO DELLE SOCIETÀ ANALIZZATE Valori in migliaia di euro

Patrimonio netto complessivo 2019

IGD

2018

Var. %

1.211.014

1.252.338

-3,3%

SIDIEF*

630.657

563.406

11,9%

COIMA RES

511.285

432.240

18,3%

AEDES

284.530

298.316

-4,6%

RISANAMENTO

146.501

142.532

2,8%

BRIOSCHI

94.056

103.084

-8,8%

ROMEO GESTIONI*

78.969

57.416

37,5%

NOVA RE

68.340

67.105

1,8%

GRANDI STAZIONI RAIL*

50.060

44.181

13,3%

FERSERVIZI*

35.064

28.679

22,3%

RESTART

14.389

14.318

0,5%

GABETTI

13.182

12.288

7,3%

*Società non quotate in borsa Fonte: elaborazione Centro Studi YouTrade su dati camerali e listino azionario de Il Sole24Ore

CONDOMINIO SC - 69

SPECIALE TOP 100

TOP 100 FATTURATO DELLE IMPRESE IN MILIONI DI EURO Posizione

SocietÃ

2018

2019

Var. % 2019/2018

1

FERSERVIZI

195,1

178,4

-8,6%

2

IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZIONE

157,6

161,6

2,5%

3

ROMEO GESTIONI SPA

177,9

146,8

-17,5%

4

GRANDI STAZIONI RAIL

140,6

159,7

13,6%

5

MCR HOLDING IMMOBILIARE

80,8

81,6

1,0%

6

CENTRO COMMERCIALE RAMONDA

78,7

80,3

2,0%

7

EUR

22,1

75,0

239,4%

8

AZIENDA CASA EMILIA-ROMAGNA DELLA PROVINCIA DI BOLOGNA

52,8

66,0

25,0%

9

GRANATO

63,5

64,1

0,9%

10

SERRAVALLE OUTLET MALL

57,1

62,5

9,5%

11

GENERALI REAL ESTATE

54,1

61,1

12,9%

12

ATLANTICA PROPERTIES

16,4

59,1

260,4%

13

H2H FACILITY SOLUTIONS

49,9

56,7

13,6%

14

INGRID HOTELS

55,8

51,7

-7,3%

15

CARREFOUR PROPERTY ITALIA

46,8

43,1

-7,9%

16

SIDIEF S.P.A.

36,0

42,3

17,5%

17

BCC SOLUTIONS

34,3

41,8

21,9%

18

BELVEDERE II

34,3

41,8

21,9%

19

FINIMVEST SECONDA

3,7

41,0

1008,1%

20

UNITY R.E.

38,2

39,6

3,7%

21

GALLERIA COMMERCIALE PORTA DI ROMA

35,4

36,9

4,2%

22

BIANCOFORNO

32,8

35,9

9,5%

23

MOLINO F.LLI CHIAVAZZA

33,7

35,7

5,9%

24

IMMOBILIARE CALTAGIRONE

33,4

35,6

6,6%

25

EDIZIONE PROPERTY

27,4

33,1

20,8%

26

DOVEVIVO

19,0

28,5

50,0%

27

CARMILA ITALIA

21,1

28,1

33,2%

28

KLEPIERRE MANAGEMENT ITALIA

25,3

27,3

7,9%

29

CBRE

22,4

26,5

18,3%

30

CARDELIS

24,4

24,3

-0,4%

31

GALLERIE COMMERCIALI SARDEGNA

22,7

22,6

-0,4%

32

REALE COMPAGNIA ITALIANA

21,0

22,6

7,6%

33

GALLERIA VERDE

23,4

22,3

-4,7%

34

PRELIOS INTEGRA

22,4

21,2

-5,4%

35

FI.MO.

63,0

21,0

-66,7%

36

DIAMANTE RE

19,8

20,6

4,0%

70 - CONDOMINIO SC

Posizione

SocietÃ

2018

2019

Var. % 2019/2018

9,1

20,5

125,3%

37

ICAL 2 SOCIETA PER

38

EXCELSIA NOVE

21,2

19,8

-6,6%

39

FINSUD

22,7

19,5

-14,1%

40

SOCIETA' IMMOBILIARE TIRRENA

17,9

18,0

0,6%

41

MULTI VESTE ITALY 4

17,0

17,7

4,1%

42

SIDI

17,3

17,7

2,3%

43

CBRE

16,4

16,5

0,6%

44

IOB SILVANO & C.

19,4

16,3

-16,0%

45

S.I.L.

16,7

16,1

-3,6%

46

IGD MANAGEMENT

16,3

15,7

-3,7%

47

VAS VERONA ADIGE SHOPPING

14,3

15,7

9,8%

48

AGESP ATTIVITA' STRUMENTALI

13,5

15,5

14,8%

49

JONES LANG LASALLE SERVICES

11,6

15,2

31,0%

50

CONFINDUSTRIA SERVIZI

12,6

15,1

19,8%

51

MONTENISIA

6,1

15,1

147,5%

52

GIULIA

12,7

15,0

18,1%

53

I.C.E. S.N.E.I. S.P.A.

16,0

14,9

-6,9%

54

GALLERIA COMMERCIALE ASSAGO

13,8

14,7

6,5%

55

FINLEONARDO RETAIL

14,9

14,5

-2,7%

56

LARUS RE

8,6

14,5

68,6%

57

ALBERGO DI RUSSIA

14,0

14,2

1,4%

58

ESSE

13,7

14,1

2,9%

59

F.G. GALLERIE COMMERCIALI

12,8

13,7

7,0%

60

XIFONIA SOCIETA' DI NAVIGAZIONE

10,8

13,5

25,0%

61

ALA 97 SOCIETA' PER

8,4

13,1

56,0%

62

AUREA SALUS

12,7

13,0

2,4%

63

VALECENTER

12,9

13,0

0,8%

64

EDILGUDO

1,3

12,6

869,2%

65

R.C.

7,0

12,6

80,0%

66

G.C.A.

11,9

12,5

5,0%

67

WOLT

11,8

12,5

5,9%

68

CASA

13,1

12,3

-6,1%

69

BETA IMPORT SRL

72,1

12,2

-83,1%

70

F.E.N. CORPORATE

10,9

11,9

9,2%

71

RED CIRCLE S.R.L.

11,1

11,8

6,3%

72

MEC

1,6

11,7

631,3%

73

GALLERIA COMMERCIALE LIMBIATE

11,9

11,5

-3,4%

CONDOMINIO SC - 71

SPECIALE TOP 100 Posizione

Società

2018

2019

Var. % 2019/2018

74

INCA PROPERTIES

10,5

11,5

9,5%

75

RTR MONTEBOLI

11,3

11,2

-0,9%

76

BRIXIA ART

12,4

11,1

-10,5%

77

IMMOBILIARE I PORTALI

11,6

11,1

-4,3%

78

MATTEUZZI ITALIA

12,3

10,9

-11,4%

79

VALDICHIANA PROPCO

11,0

10,9

-0,9%

80

ELAIA

7,9

10,6

34,2%

81

IMMOBILIARE DELTA

9,1

10,3

13,2%

82

PONTORME

10,4

10,2

-1,9%

83

PLATINUM

9,5

10,1

6,3%

84

PLATONE

9,5

10,1

6,3%

85

RINA ESTATE ITALIA

2,4

10,0

316,7%

86

ITI - ISTITUTO TURISTICO ITALIANO

9,8

9,6

-2,0%

87

MAURI

10,0

9,5

-5,0%

88

SFB SPA

8,0

9,5

18,8%

89

DEC

8,0

9,4

17,5%

90

IMMOBILIARE TRIVENETA

9,1

9,4

3,3%

91

CENTRO COMMERCIALE EUROMA 2

9,3

9,3

0,0%

92

EZ REAL ESTATE

9,3

9,3

0,0%

93

GARDENA HOTELS

9,7

9,3

-4,1%

94

IMMOBILTEC

8,4

9,3

10,7%

95

ALBAMA

9,8

9,2

-6,1%

96

FIN.GE.

8,3

9,2

10,8%

97

INTERSET

8,3

9,2

10,8%

98

NUOVA BENI IMMOBILIARI

3,9

9,2

135,9%

99

SASSUOLO GESTIONI PATRIMONIALI

10,6

9,2

-13,2%

9,1

9,0

-1,1%

100

ALINVEST

seguito del mancato rinnovo di alcuni contratti per la gestione immobiliare.

Positivi, invece, i dati di Risanamento, di Restart, di Gabetti e di Igd. Due facce In alcuni di questi casi i dati positivi sono determinati da vendite, e dunque da plusvalenze, che migliorano le performance economiche e finanziarie delle società, ma che indicano anche come il mercato della gestione immobiliare presenti un andamento a due facce, ovvero chi si occupa solo

72 - CONDOMINIO SC

di gestione e chi, invece, di gestione e vendita. Questi ultimi sono in balia, dal punto di vista del bilancio, delle dinamiche di vendita e dei relativi mancati canoni di locazione che, analizzando i bilanci, presentano elementi di leggera positività, con crescite medie pari all’1%, molto basse ma continue e costanti, che possono costituire un solido plafond di gestione, e che in alcuni casi costringono le imprese a operare scelte di maggiore redditività immediata, soprattutto nel caso di aziende con azionisti in attesa di dividendi. A questo

titolo l’analisi dei bilanci delle imprese indica che a fronte di fatturati e utili in crescita le aziende sono spesso in grado di distribuire la cedola, segno che il settore immobiliare, dopo la china negativa del passato e nell’ultimo anno dell’era pre-covid, ha saputo capitalizzare il cambiamento e trasformarlo in strategie di crescita. La generale migliore patrimonializzazione del sistema imprenditoriale legato alla gestione immobiliare è dunque una buona notizia, e di questi tempi è certamente cosa non da poco.

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PROFESSIONE COMUNICAZIONE

CI VUOLE EMPATIA CONDOMINIALE Gli amministratori devono imparare a utilizzare lo strumento dell'intelligenza emotiva per rendere migliore la relazione con i propri interlocutori, i condòmini. Un elemento importante, che troppo spesso non è compreso Claudio Calì

74 - CONDOMINIO SC

S

ono ormai anni che ho felicemente l’opportunità di tenere corsi e consulenze agli amministratori di condominio e ho, quindi, un’idea abbastanza chiara di che cosa manchi o meno, a livello comunicativo, a questa importante figura professionale per crescere ulteriormente in un settore delicato come quello della gestione condominiale.

Nei miei corsi insisto molto sugli aspetti relativi all’intelligenza emotiva perché è da lì che occorre partire per poter migliorare professionalmente e personalmente e vivere una professione così difficile con maggiore consapevolezza.

Capire il prossimo Per chi non la conoscesse, in breve l’intelligenza emotiva (unica forma di intelligenza allenabile che abbiamo) è la capacità di capire le emozioni altrui e di capire e gestire quelle proprie. Non si può parlare di comunicazione se non si ha quantomeno la conoscenza dell’intelligenza emotiva che incide per quasi

al 60% sulla nostra realizzazione professionale e personale. Il 60% e non lo sappiamo. Ecco perché per tutti e, nel nostro caso, per l’amministratore di condominio, è indispensabile sapere che cosa sia e come allenarla, perché allenandola migliorerà la sua comunicazione relazionale con i condòmini, i fornitori, i colleghi e i collaboratori. Migliori relazioni, vita più serena, meno complicata. Non stiamo parlando di cose astratte o folcloristiche, ma di leggi scientifiche.

Un amministratore di condominio con una spiccata intelligenza emotiva sarà molto più vincente di un collega digiuno secondo questo punto di vista. Saprà impostare la propria candidatura ad amministrare un condominio in maniera più efficace, saprà gestire le assemblee con polso ed efficienza, scrivere un’e-mail di risposta a un condomino o a un fornitore con parole ed espressioni adeguate, organizzare meglio la propria giornata e il proprio ufficio, gestire una situazione di conflitto in studio o nel condominio con ottimi risultati, insomma, la sua comunicazione avrà meno ostacoli e si distinguerà per brillantezza ed efficacia. È poco?

Non mi pare.

I brancolanti Come si può facilmente dedurre, quindi, partecipare a un corso di comunicazione relazionale, per l’amministratore di condominio non è solo una questione legata all’obbligo normativo del corso di aggiornamento, ma è di vitale importanza.

Finché non comprenderà quanto sia importante questo aspetto, l’amministratore brancolerà sempre nel buio o non riuscirà comunque a gestire conflitti e tensioni o a prevenirli. Ecco perché sulla comunicazione (oltreché ovviamente sul piano tecnico/normativo) l’amministratore di condominio si gioca tutto. Ma quanti professionisti in Italia lo hanno capito? Temo pochi e lo temo innanzitutto per loro stessi perché, ripeto, svolgendo un’attività difficilissima anche sul piano relazionale, troveranno sempre ostacoli insormontabili, ma lo temo anche per l’intera categoria, già vittima di pregiudi-

zi popolari e, spesso, in maniera autolesionistica, divisa e divisiva.

Salto di qualità E qui vengono le dolenti note. Trovo, con rammarico, visto che ormai conosco tutte le criticità e le discussioni in atto, che una parte degli amministratori di condominio non sia pronta a fare un salto di qualità ormai per loro indispensabile come l’ossigeno. Molti, infatti, sono refrattari ad acquisire nuovi strumenti relazionali: pensano siano inutili o magari anche stupidaggini di carattere folcloristico, non capendo quanto dannoso sia per loro perpetrare gli stessi errori. Intendiamoci, è un aspetto, questo, riscontrabile in qualsiasi figura professionale, ma nell’amministratore di condominio appare ancora di più una pratica urgente da affrontare perché la sua è un’attività in trincea 24 ore su 24, in quanto spesso non è tranquillo neanche la notte.

Un amministratore preparato sul piano comunicativo e, quindi, relazionale è un professionista che vive meglio e diventa inevitabilmente un punto di riferimento per colleghi e condòmini. Gli amministratori che ne sono consapevoli sono avvantaggiati e ci stanno lavorando, gli altri continueranno a vivere con molte penalità lungo il percorso quotidiano.

Ci sono associazioni di amministratori di condominio illuminate e che puntano molto su questo aspetto per attrezzare i propri iscritti a una vita professionale vincente. Va loro un plauso. Perché nella tempesta, il comandante della nave deve vedere già il sole.

Claudio Calì Laureato in legge, si occupa di relazioni pubbliche e comunicazione innovativa. In questo ambito è docente di corsi specifici e ha collaborazioni con privati, ordini professionali, enti pubblici, scuole e aziende.

Per queste ultime interviene anche nel contesto della comunicazione interna al fine di migliorarne il clima lavorativo. Fornisce consulenze individuali. È mediatore civile.

CONDOMINIO SC - 75

PROFESSIONE CONFLITTI

GUERRA E PACE IN CONDOMINIO I condòmini si sentono troppo spesso in diritto di avanzare reclami o richieste non sempre lecite. Ma anche gli amministratori a volte traggono conclusioni sbagliate. Eppure è possibile evitare inutili diatribe Caterina Tosatti

I

l condominio è spesso sinonimo di conflitto. Altrettanto spesso viene riportato che il conflitto nasce dal rapporto con l’amministratore. Perché accade questo? Cerchiamo di esplorare il fenomeno da un punto di vista giuridico e sociologico, e di dare alcune linee guida a entrambe le parti.

Chi deve/può fare cosa In qualsiasi organizzazione sociale che si rispetti, quale è anche il condominio, i conflitti nascono di sovente dalla man-

76 - CONDOMINIO SC

canza o dalla mancata comprensione di ruoli, compiti e attribuzioni. È quello che ho cercato di approfondire nel mio ultimo libro (Diritti e doveri dei condòmini, si trova su LibriCondominio.it) dove si rileva che il condòmino ha spesso una percezione errata di ciò che deve fare e di ciò che può fare e, parallelamente, di ciò che è legittimo chiedere e pretendere dall’amministratore.

L’amministratore è nominato dall’assemblea dei condòmini per gestire i beni e i servizi comuni e la manutenzione e

gestione ordinaria degli stessi. Egli ha quindi ampi poteri, attribuiti dagli articoli 1129, 1130 e 1131 del Codice civile in questi ambiti. Tuttavia, c’è una zona grigia costituita dai rapporti tra i privati, dai diritti di proprietà esclusiva dei condòmini sui propri beni, dalla gestione dei beni di proprietà privata, nei quali l’amministratore non può e non deve entrare.

Questioni private In parole povere, non dobbiamo contattare l’amministratore o accusarlo di ne-

gligenza se abbiamo un’infiltrazione nel salotto, se il vicino di sopra fa rumore in ore di riposo, se la nostra televisione non riceve bene il segnale… Si tratta di questioni che riguardano rapporti tra privati e che tra questi vanno risolte.

Ovviamente, laddove il nostro tecnico riscontrasse che le infiltrazioni derivano, per esempio, dalla colonna di scarico condominiale, oppure che l’antenna non riceve bene per un cattivo intervento eseguito sull’impianto centralizzato, allora la questione diventerebbe condominiale, perché avremmo un danno al privato da parte di un bene comune. A questo punto l’amministratore deve intervenire. Altro punto importante: la manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale.

Purtroppo, croce e delizia delle assemblee condominiali sono spesso i lavori allo stabile, che a volte attendono di essere eseguiti da quando l’edificio è stato costruito. È inutile rammentare al lettore che la qualità della manutenzione di un edificio condominiale impatta direttamente e in modo proporzionale sul valore di mercato dell’abitazione: tanto più l’edificio è efficiente dal punto di vista energetico e ben curato e manutenuto, tanto più verrà valutato il nostro immobile in caso di vendita o anche per fornire una garanzia, come un’ipoteca. È inutile avere un’abitazione da rivista specializzata in interior design se, per accedere alla stessa, dobbiamo percorrere un atrio che cade a pezzi e una scala che ha visto giorni migliori.

Quando c’è urgenza Anche qui, l’amministratore può ordinare ed eseguire lavori straordinari laddove siano urgenti, ma è il condominio, in sede assembleare, a dover assumere la responsabilità della manutenzione più importante dell’edificio, anche per scongiurare eventuali sanzioni penali in caso di pericolo o danno causato ad un altro condòmino o a terzi, come il classico cornicione che cade e rovina su un passante.

Chiedi e ti sarà dato.

Stabilito il confine rispetto a ciò che è legittimo domandare all’amministratore,

vediamo come domandarlo. Nella mia esperienza professionale di legale nel settore immobiliare, di ex mediatore, di negoziatore per conto degli assistiti e di formatore di mediatori e negoziatori, ho tracciato una statistica dei casi affrontati in cui il problema non è di carattere giuridico o tecnico–contabile, bensì è un problema di comunicazione. Spesso sembra di chiedere qualcosa all’interlocutore, ma in realtà stiamo inviando segnali opposti e contrari. Non solo: anche il nostro interlocutore potrebbe ricevere male il nostro segnale e interpretarlo in senso opposto. Ma, si dirà, allora è praticamente impossibile parlare e ottenere qualcosa dagli altri. Non è affatto vero, tutto sta nell’allenarsi a chiedere.

Come chiedere Un po’ come avviene quando usiamo un computer: la macchina ha le risposte, sono le nostre domande a essere sbagliate. Per esempio, spingiamo un tasto perché non sappiamo che in realtà dovevamo cliccare sullo schermo. Così come impariamo a usare il computer o le app sui cellulari, così dovremmo (re)imparare a comunicare. Problema: non sempre sappiamo ciò che vogliamo. Anzi, è raro incontrare chi lo sappia. Un esempio pratico dalla vita condominiale quotidiana: l’impugnativa di delibera assembleare.

Quando il condòmino si rivolge a noi legali, lamentando che l’assemblea abbia deliberato su un certo argomento, l’unica possibilità che possiamo offrire, quali tecnici del diritto, è l’impugnazione della delibera, per esempio perché il nostro assistito non è stato convocato, oppure ha ricevuto la convocazione troppo tardi o perché l’ordine del giorno era incompleto e così via.

Ma proviamo a pensare: il condòmino che cosa vuole ottenere? Che cosa sta chiedendo? Sicuramente non gli interessa di essere convocato, bensì di poter incidere sulla decisione che l’assemblea ha preso.

Vademecum per invertire la rotta L’esperienza vissuta a livello globale du-

rante il 2020, dovuta alla pandemia, ha insegnato che la nostra vita è ora, in questo istante, che va investito tutto nel presente per rendere migliore il futuro, anche se noi non ci saremo. Allora, mi permetto di suggerire come invertire la rotta, come iniziare a farlo un passo alla volta, nel rapporto tra amministratori e condòmini: basterebbe partire da una domanda: «Sei sicuro che sia così?». Per esempio, abbiamo telefonato all’amministratore per comunicargli che l’ascensore della nostra scala è rotto. Dopo due giorni nessuno è intervenuto e automaticamente pensiamo: «È un cattivo amministratore, non sa fare il suo lavoro, non gli importa nulla del nostro condominio».

Ma siamo sicuri che sia così? Dal canto suo, l’amministratore esegue l’estratto conto della nostra unità immobiliare e vede che siamo morosi per 2 mila euro.

Automaticamente pensa: «È un cattivo condòmino, certamente al ristorante o alla vacanza non rinuncia, i soldi li ha, ma se la prende comoda (oppure) è un caso disperato, tanto meglio avviare l’azione per poi pignorargli la casa». Ma siamo sicuri che sia così?

Il pregiudizio, diceva qualcuno, è molto più vicino all’ignoranza che alla realtà: ogni volta che dobbiamo amministrare qualcosa o relazionarci con qualcuno sarebbe meglio farlo da un punto di partenza di conoscenza, non di ignoranza, ma la conoscenza degli altri la possiamo ottenere unicamente domandando e sapendo ascoltare. Perciò, proviamo a fare quest’esperienza, a sospendere il giudizio e a chiedere «Scusi, ma lei come è arrivato a questa conclusione?». Potremmo scoprire cose davvero interessanti.

Caterina Tosatti Avvocato in Roma, Vice Presidente Centro Studi Assiac, autrice di testi e articoli in materia di condominio e privacy, Formatore teorico – pratico dei Mediatori ex D.M. 180/10

CONDOMINIO SC - 77

PROFESSIONE RESPONSABILITÀ

CHI FORNISCE LA LISTA DEI MOROSI I creditori possono chiedere i nomi dei condòmini che non hanno versato gli oneri di loro competenza. Ok. Ma chi li deve disporre? L’amministratore oppure il condominio? E il concetto di privacy? La risposta giusta è...

Fabrizio Plagenza

S

i parla spesso delle problematiche relative al recupero del credito in condominio, avendo riguardo agli oneri condominiali che i condomini devono versare all’amministratore, senza dimenticare che, parallelamente, diverse problematiche insorgono anche nel caso in cui sia il condominio debitore nei confronti dei terzi.

La norma in esame non può che essere l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, comma 1, a mente della quale l’amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi». La norma richiamata pone in capo all’amministratore un obbligo di collaborazione e 78 - CONDOMINIO SC

cooperazione con il terzo creditore del condominio, secondo i principi basilari di buona fede e correttezza. L’amministratore che riceve la richiesta della lista dei condomini morosi da parte del terzo creditore è, dunque, obbligato alla consegna. Ma che cosa succede se l’amministratore non ottempera alla richiesta?

Il creditore, in difetto di consegna da parte dell’amministratore, dovrà agire giudizialmente per ottenere un provvedimento dal Tribunale, con cui il Giudici ordini all’amministratore la consegna della lista completa con i nominativi dei condomini morosi. In caso, dunque, di inadempimento dell’amministratore, ne risponderà lui personalmente o il condominio? La questione è controversa.

Il dibattito Parte della dottrina e alcune pronunce di alcuni tribunali di merito hanno interpretato la norma nel senso che, essendo l’amministratore il soggetto obbligato alla consegna della lista dei condomini morosi al creditore che ne abbia fatto richiesta, allora sarà l’amministratore in persona e non il condominio, nella persona dell’amministratore, a essere legittimato passivo in un eventuale giudizio: quindi, seguendo questa tesi, il creditore converrà in giudizio la persona dell’amministratore chiedendo che venga obbligato giudizialmente a comunicare la lista predetta.

Povero amministratore. Responsabile personalmente nei confronti dei terzi

anche per quanto riguarda le sue funzioni di amministratore. I sostenitori di questa tesi fanno leva su un’ordinanza del 16 gennaio 2018 del Tribunale di Catania (che indicherebbe un difetto di legittimazione passiva del condominio in favore della persona dell’amministratore). Tuttavia, mi sento di dover criticare questa interpretazione, che fa ricadere in capo alla persona dell’amministratore la legittimazione passiva in giudizio. La pronuncia del Tribunale di Catania richiamata dai fautori della suddetta tesi, aveva a oggetto il pagamento parziale effettuato dal condominio in persona dell’amministratore e non certo dall’amministratore personalmente. Si aggiunga che l’addebito di responsabilità (poi esclusa) in capo alla persona dell’amministratore, induce, contrariamente a quanto sostenuto, che legittimato passivo sia sempre il condominio e per esso il professionista.

Il mandato Ragionando, inoltre, non può che evidenziarsi che l’amministratore è in possesso dei dati dei condomini morosi non a titolo personale ma proprio. Egli, infatti, agisce sulla base di un contratto di mandato. Ma v’è di più a consentire una fondata critica alla tesi della legittimazione passiva della persona dell’amministratore. Se legittimato passivo è la persona dell’amministratore, come intervenire nel caso in cui il rapporto di mandato, per qualsiasi causa, venga meno oppure nei casi in cui, nelle more di un giudizio, si verificasse la morte dell’amministratore? Il giudizio andrebbe interrotto e poi riassunto? Nei confronti del nuovo amministratore a cui sicuramente non sarà imputabile «personalmente» l’inottemperanza del predecessore. Ritengo, quindi, che la giurisprudenza debba uniformarsi riconoscendo la legittimazione passiva del condominio in persona del’amministratore e non della persona dell’amministratore. Ciò in quanto vi è differenza tra le obbligazioni che nascono dal contratto di mandato tra amministra-

tore e condomini e quelle che nascono e producono effetti nei confronti dei terzi. Per esempio, la Suprema Corte di Cassazione (pronuncia n. 12715/2019) chiaramente ha scisso i rapporti interni da quelli esterni al punto da aver qualificato i condomini, quali terzi nei confronti del credito vantato dal creditore nei confronti del condominio.

Corretta interpretazione Sulla base di queste personali motivazioni, ritengo che una corretta interpretazione dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile debba convergere con chiarezza nell’indicare che sia il condominio e per esso il suo amministratore ad avere l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi. Un’interpretazione, questa, che del resto trova conferma, per esempio, nell’ordinanza resa in data 1 febbraio 2017 dal Tribunale di Roma, Sezione Quinta Civile, Giudice Mario Bertuzzi, secondo cui «ritenuto che il ricorso appare fondato, atteso che, ai sensi dell'art. 63 disp. att., cod., civ., il condominio e per esso il suo amministratore ha l'obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso», così da aver condannato il condominio e non l’amministratore alla consegna della lista dei condomini morosi. Confermativa anche la sentenza del Tribunale di Roma, n. 10424/2018 pubblicata il

22 maggio 2018 che ha condannato il condominio (e non l’amministratore) alla consegna dei dati richiesti, sulla base che «le relazioni interne al condominio ed i rapporti intercorsi tra i condomini ed i vari amministratori non interessano e non possono avere rilevanza sulla società creditrice che da anni non vede soddisfatto il proprio credito per lavori effettuati in favore del condomino. Deve pertanto ritenersi la carenza di legittimazione passiva, nel presente procedimento, del precedente amministratore».

Anche recentemente, il Tribunale di Roma si è pronunciato in tal senso, con l’ordinanza pubblicata in data 17 febbraio 2020 dal Tribunale di Roma, Sez. Quinta, Giudice Miccio. Resta inteso che, laddove i condomini riscontrassero che l’amministratore abbia tenuto una condotta contraria ai principi di buona fede e correttezza nel suo operato, e a causa di ciò il condominio subisca un pregiudizio, i condomini avranno diritto a rivendicare nei confronti dello stesso un danno derivante da inadempimento contrattuale.

Fabrizio Plagenza Avvocato del Foro di Roma e Mediatore.

Autore di articoli in materia condominiale e locatizia. Cura la formazione e l'aggiornamento degli amministratori di condominio con particolare riferimento agli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie.

CONDOMINIO SC - 79

DIRITTO & ROVESCIO CONSUMI

LA BOLLETTA CHE FA ACQUA

80 - CONDOMINIO SC

Come si calcolano le spese per l’utilizzo delle forniture idriche?

In assenza di contatori individuali (sarebbe la soluzione migliore), l’amministratore condominiale può prendere in mano la situazione

Chiara Stefanini

A

ll’interno della compagine condominiale, tutti i condòmini sono tenuti al pagamento delle spese rese necessarie per la gestione, ordinaria e straordinaria, del condominio in base ai millesimi di proprietà così come stabilito all’articolo 1123 del Codice civile. Una questione peculiare, fonte di numerose polemiche e dibattiti e che, ancora oggi, non sembra aver trovato una linea comune da parte degli amministratori, è rappresentata dalla ripartizione dei costi relativi ai consumi idrici. Ancora troppo spesso, infatti, sono adottati o accettati, per consuetudine, i più disparati e quantomai discutibili criteri, che, il più delle volte, si rivelano essere arbitrari o contrari alla normativa.

Che cosa dice la legge Alla luce del motto «pago quello che consumo», deve essere auspicato l’utilizzo dei contatori individuali in grado di rilevare i metri cubi consumati all’interno di un’unità immobiliare, sempre che siano istallati (D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152, articolo 146). La lettura dei metri cubi, da preferire (e consigliare) nelle utenze commerciali (bar, ristoranti, parrucchieri) per via dei consumi importanti rispetto a quelli solitamente previsti a uso domestico, resta il sistema più corretto. Ma è di difficile installazione: spesso il flusso d’acqua giunge nell’abitazione da due o più montanti diversi. Inoltre, anche questo sistema non è sempre oggettivo: si possono riscontrare, infatti, incongruenze nelle rilevazioni dei consumi che danno origine a differenze, anche importanti, tra il consumo dichiarato dal singolo condòmino e quello effettivo risultante dalle bollette.

I rimedi Come fare allora per evitare che i furbetti non dichiarino meno di quello che hanno consumato effettivamente? Chi è tenuto a dare lettura dei consumi idrici?

In presenza di anomalie, l’amministratore, in base ai propri poteri e doveri precisati all’articolo 1130 del Codice ci-

vile o in base a una delibera, può disporre che la rilevazione dei consumi avvenga sotto il proprio controllo o, ancora meglio, sotto quello di una ditta esterna deputata alla raccolta dei dati. Ma se i contalitri non sono il sistema più affidabile e la loro presenza non è sempre garantita, come ripartire i consumi idrici?

All’interno di questo ginepraio, la Corte di Cassazione offre una certezza. L’orientamento giurisprudenziale maggioritario e oramai consolidato, infatti, tende a escludere il riparto dei consumi idrici effettuato per teste o in proporzione al numero di occupanti/residenti per abitazione e a preferire la ripartizione in base ai valori millesimali ai sensi dell’articolo 1123, primo comma, del Codice civile (Cfr. Cass. numero 17557/2014).

Il potere dell’assemblea L’assemblea condominiale e il regolamento di condominio possano prevedere criteri differenti? È certo, nonché pacifico, che i criteri per la ripartizione delle spese condominiali stabilite dall’articolo 1123 possano essere derogati sia da una delibera assunta all’unanimità della compagine condominiale, nessuno escluso, che da una clausola inserita nel regolamento condominiale di natura contrattuale. È bene ricordare che la Corte di Cassazione ha più volte ritenuto invalida la decisione assembleare, assunta a maggioranza, che adotta un criterio diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.

Chiara Stefanini Avvocato esperto in diritto condominiale e autrice di diversi articoli, si occupa degli ultimi orientamenti giurisprudenziali in materia. Co-fondatrice della Scuola di Alta Formazione per Amministratori Safoa e responsabile del suo Centro Studi cura la formazione e l’aggiornamento professionale

CONDOMINIO SC - 81

DIRITTO & ROVESCIO PRIVACY

IL CUSTODE SENZA CONFLITTI L’incarico all’amministratore quale responsabile del trattamento dati dei condòmini deve passare in assemblea? Oppure, in qualità di legale rappresentante del condominio, è possibile una autonomina?

Carlo Pikler

L

a nomina dell’amministratore quale responsabile del trattamento dati del condominio amministrato deve passare in assemblea, oppure il professionista, in qualità di legale rappresentante pro tempore del condominio, ha i poteri di nominarsi responsabile in autonomia, senza passare per la compagine condominiale? Questo è il quesito sulla privacy che più di tutti tormenta il settore condominiale e divide il mondo dei giuristi. In realtà, la risposta passa da un’attenta riflessione, giuridica in primis, ma che non ometta di considerare anche i profili di opportunità-calandosi nel caso pratico della quotidianità che vive uno studio di amministrazione condominiale.

Innanzitutto, dobbiamo sottolineare che la domanda può trovare una risposta solo laddove «nell’autonomina» non si configuri un conflitto d’interessi tra l’amministratore rappresentante e il condominio rappresentato.

Previsioni normative L’articolo che occorre analizzare è il 1395 Codice civile, secondo il quale «è annullabile il contratto che si conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un’altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificamente, ovvero il contenuto del contratto sia determinato in

82 - CONDOMINIO SC

modo da escludere la possibilità di conflitto di interessi. L’impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato».

Nel conflitto di interessi regolato dall’articolo 1395 Codice civile, dun-

que, il rappresentante ha due ruoli (tra loro in ipotetico conflitto) quello di parte contrattuale (in proprio, come responsabile del trattamento dati) e quello di rappresentante dell’altra parte contrattuale (il condominio che

lo va a nominare). Prima annotazione importante: di conflitto di interesse si potrebbe parlare solo se, come determina il medesimo articolo, a rivelarlo fosse il medesimo soggetto rappresentato (quindi il condominio o, anche, il singolo condomino). Sul punto, però, un'importante riflessione per comprendere se l’autonomina da parte dell’amministratore come responsabile del trattamento dati comporti un conflitto, è fornito dalla recente pronuncia dalla Cassazione, che con sentenza della sezione III, del 17 gennaio 2019, numero 1038, ha definito «il

conflitto di interessi quale il contrasto tra due interessi, quello del rappresentato e quello del rappresentante, che devono presentarsi del tutto inconciliabili ed incompatibili, tali da sfociare in un contrasto insanabile».

Verifica degli interessi Tale contrasto o conflitto deve essere tanto forte che, per realizzare l’interesse di uno dei due, dovrà essere necessariamente sacrificato l’interesse dall’altro. Quindi, il conflitto d’interessi idoneo a produrre l’annullabilità del contratto, richiede che si proceda ad effettuare l’accertamento dell’esistenza di un rapporto d’incompatibilità tra gli interessi del rappresentato e quelli del rappresentante. Il contrasto che si deve evidenziare, poi, non deve essere astratto o ipotetico, ma concreto e riferibile al singolo atto o negozio posto in essere, tale da creare un utile per un soggetto mediante il sacrificio dell’altro. Ebbene, nella nomina del legale rappresentante amministratore quale responsabile del trattamento dati non si rinviene questo contrasto, tanto meno un vantaggio a favore dell’amministratore a discapito del rappresentato condominio.

Vantaggio reciproco Nella realtà dei fatti, infatti, possiamo tranquillamente ipotizzare che nel compimento dell’autonomina si rinvenga un vantaggio per entrambe le parti, andandosi a regolarizzare le attività di trattamento dei dati personali che appartengono ai condomini, individuando dei limiti, i mezzi e le finalità in base ai quali l’amministratore dovrà effettuare quei trattamenti, collegati in via esclusiva e determinata all’interno delle attività relative al mandato conferito nell’atto di nomina ad amministrare tanto da potersi considerare inutile e, anzi, addirittura controproducente un passaggio assembleare in quanto si esporrebbe a votazione (che a questo punto dovrebbe raccogliere la totalità dei consensi e quindi i 1000/1000) una circostanza che invece, in maniera molto più indolore, andrebbe a meglio garantire entrambe le parti interessate, sia i condòmini sia l’amministratore.

Garanzie Indicare l’amministratore responsabile del trattamento, infatti, sta a significare per il condominio garantire un trattamento limitato e circoscritto alle attività

derivanti dal mandato assembleare e, dal lato dell’amministratore, significa garantirgli il ruolo di responsabile con doveri e responsabilità circoscritte a quanto indicato all’articolo 28 Gdpr in relazione ai trattamenti che svolge in qualità di amministratore del condominio in questione. Unico limite nell’autonomina, così come configurata, sta nell’impossibilità per l’amministratore di stabilirsi in quel frangente un compenso per il ruolo di responsabile del trattamento dati che va a ricoprire. Falso problema questo, in quanto facilmente superabile inserendo il proprio compenso nell’offerta oppure nel rendiconto che si porterà all’esame dell’assemblea.

Bilanciamento dei rischi Valutando la peggiore delle ipotesi, nel caso di eventuale azione di annullamento dell’autonomina frutto del contratto con se stesso, che per giunta potrebbe essere proposta solo da un eventuale condomino, si può incorrere il rischio dell’annullamento del relativo atto. Nel caso, invece, si decida di portare la questione in sede di delibera assembleare oppure di consegnare e farsi restituire firmato l’atto di nomina da tutti i partecipanti al condominio, il rischio che l’amministratore corre nel non ricevere l’atto sottoscritto dall’intera compagine condominiale è di considerare la nomina a responsabile come nulla. La conseguenza è che l’amministratore di condominio sarà considerato titolare autonomo del trattamento dati, non potendosi limitare il ruolo a quanto disciplinato dall’articolo 28 Gdpr.

Un rischio assai più grande rispetto al semplice annullamento (per giunta eventuale e, direi, remoto), di un atto giuridico di nomina.

Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

CONDOMINIO SC - 83

DIRITTO & ROVESCIO CHIUSURE AUTOMATICHE

LE COMODITÀ A REGOLA D’ARTE Gli impianti di automazione di porte, serrande, o dissuasori per legge devono ottemperare a una serie di norme che riguardano l'idoneità e la sicurezza del meccanismo. Che comprendono regolare manutenzione e verifiche periodiche Luciano Fulfaro Bianchi

C

he cos’è una chiusura automatica? Quali requisiti deve rispettare per essere considerata sicura? Con il termine «chiusure automatiche» si intende tutta una serie di impianti di automazione. Gli obblighi del fabbricante della chiusura automatica riguardano i cancelli

84 - CONDOMINIO SC

motorizzati scorrevoli e motorizzati a battente, le barriere motorizzate (sbarre), porte basculanti, serrande e porte sezionali motorizzate, dissuasori di traffico, porte automatiche pedonali.

Ciascuno di questi impianti, costituito da un «insieme equipaggiato di un

sistema di azionamento diverso dalla forza umana o animale diretta, composto di parti o di componenti mobili, collegati tra loro solidamente per un’applicazione ben determinata», non è un semplice impianto elettrico, ma rientra pienamente nella definizione di macchina.

anni, mettendolo a disposizione degli organi di controllo, redigere la dichiarazione di conformità (D.M. 37/08 art.

7), con cui dichiara, sotto la propria personale responsabilità, che la macchina è conforme a tutti i requisiti delle direttive europee, apporre sulla chiusura motorizzata la propria marcatura CE ed una targhetta con i dati identificativi dell’installatore e della macchina.

Inoltre, dovrà consegnare al proprietario copia della dichiarazione Ce di conformità, manuale d’uso e manutenzione, contenente anche l’elenco e la cadenza periodica degli interventi di manutenzione necessari per mantenere l’impianto sicuro.

Regole da seguire In quanto macchine, dovranno rispettare le normative: Decreto del ministero dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n.

37, Direttiva Macchine (attualmente è in vigore la direttiva 2006/42/CE recepita dal Dlgs. 27 Gennaio 2010, n.17), Cpr - Regolamento (Ue) n. 305/2011 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 9 marzo 2011.

Naturalmente, ogni macchina sarà costruita da un fabbricante: per capire chi è il fabbricante di una chiusura automatica bisogna leggere la definizione contenuta nella Direttiva Macchine 2006/42/ Ce. Fabbricante è la persona fisica o giuridica che progetta e/o realizza una macchina o una quasi-macchina oggetto della presente direttiva, ed è responsabile della conformità della macchina o della quasi-macchina con la presente direttiva ai fini dell’immissione sul mercato con il proprio nome o con il proprio marchio ovvero per uso personale. In mancanza di un fabbricante quale definito sopra è considerato fabbricante la persona fisica o giuridica che immette sul mercato o mette in servizio una macchina o una quasi-macchina oggetto della direttiva.

In altre parole, la direttiva europea stabilisce inequivocabilmente che, se la macchina non è fornita integralmente (ante,

motore, centralina, ecc.) da uno stesso costruttore, l’installatore che motorizza una porta o un cancello ha gli stessi obblighi del costruttore di una macchina, cioè diventa esso stesso il «costruttore della macchina». Il responsabile della buona esecuzione della macchina non sarà quindi il proprietario, il fabbro che realizza l’anta o il costruttore dei componenti (bracci, motori, ecc.), ma colui che installa l’automazione assemblando componenti diversi.

Obblighi del fabbricante della chiusura automatica L’installatore che installa un’automazione dovrà eseguire il lavoro a regola d’arte, e nel fare ciò potrà avvalersi delle Norme Tecniche dell’Uni e del Cei (v. Legge 1 marzo 1968 N. 186, e D.M. 37/08 art. 6 comma 1). Sia che realizzi personalmente le ante o meno, egli dovrà perciò progettare la macchina «a regola d’arte» (D.M. 37/08 art. 5), realizzare la macchina «a regola d’arte» (D.M. 37/08 art. 6), rispettando le indicazioni dei produttori, collaudare la macchina utilizzando la strumentazione richiesta dalle pertinenti Norme Tecniche (v. EN 12453), predisporre i rapporti di prova, realizzare il fascicolo tecnico e conservarlo per almeno 10

Responsabilità del proprietario o del legale rappresentante Si deve tenere presente che, anche se installata a regola d’arte e corredata di dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore, ogni macchina può diventare pericolosa a causa dell’usura o di eventuali manomissioni. Il proprietario, o il legale rappresentante, deve quindi (v.

D.M. 37/08 art. 8) affidare l’installazione, manutenzione o lavori straordinari, adottare le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione predisposte dall’impresa installatrice dell’impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate.

Quindi, analogamente a quanto avviene per le automobili, sarà necessario effettuare regolare manutenzione, nel rispetto del piano di manutenzione stabilito dal costruttore (tagliandi), sottoporre la macchina a verifica periodica (revisione), per esempio ogni due anni, per stabilire se la stessa ha mantenuto i livelli di sicurezza originari. Ciò è particolarmente importante per le chiusure automatiche che, a differenza delle automobili che sono guidate da un pilota, non sono manovrate da un operatore ma completamente automatizzate. Gli ultimi incidenti confermano l’importanza di effettuare verifiche periodiche.

CONDOMINIO SC - 85

IDEE UTILI KNAUF INSULATION

SUPERBONUS 110% SENZA PROBLEMI L’azienda specializzata in soluzioni per l’isolamento ha stretto una partnership con Gpi, società di servizi che supporta il condominio dalla progettazione, all’assistenza tecnico-burocratica fino alla fase esecutiva Franco Saro

C

ondomini e superbonus 110%: la riqualificazione è al centro dell’attenzione di chi vive in un edificio residenziale. Ma, come spieghiamo in un’altra sezione di Condominio Sostenibile e Certificato, gli ostacoli burocratici e procedurali non mancano.

Per fortuna non mancano neppure le

86 - CONDOMINIO SC

proposte di aziende che possono fornire una soluzione con una prospettiva a 360°. Knauf Insulation, per esempio, ha scelto di mettere a disposizione dei propri clienti, progettisti e utilizzatori finali, non solo una gamma di prodotti isolanti di alta qualità e in linea con quanto previsto dalla normativa per

l’efficientamento energetico, ma anche una struttura esperta e qualificata per guidarli nella comprensione, nella scelta e nella fruizione del superbonus. «Per questo Knauf Insulation ha stretto una partnership con Gpi, Global Partners Integrator, società di servizi con una presenza estesa a tutto il territorio na-

I pannelli isolanti in lana mInerale SmartRoof e SmartWall sono conformi ai requisiti Cam

Isolamento a cappotto con lana di roccia Knauf Insulation. Nella pagina accanto, Paolo Curati, managing director di Knauf Insulation

zionale», spiega Paolo Curati, managing director di Knauf Insulation.

Domanda. Come nasce e a quali esigenze risponde questo progetto di partnership con Gpi? Risposta. Il superecobonus è una tematica di grande rilevanza per tutto il mondo dell’edilizia e in modo particolare per il nostro, ovvero l’isolamento termico. Ma l’incentivo presenta anche due criticità per chi deve affrontare il percorso per il suo ottenimento: il primo è quello della complessità procedurale, che è tipica del nostro Paese, giustificabile trattandosi di incentivi fiscali. Il secondo punto critico è la frammentazione degli interlocutori da coinvolgere, che rende ancora più complicato il processo. Il nostro obiettivo è aiutare i nostri clienti e utilizzatori finali a trovare la quadra in questo scenario regolativo molto complesso, rispondendo a una sentita esigenza di supporto specialistico in un percorso non semplice. Abbiamo identificato in Gpi il partner che ha le caratteristiche ideali: si tratta di una struttura specializzata che ha all’interno tutte le competenze sia progettuali, che finanziarie, che tecnico-amministrative per poter supportare i propri interlocutori in questo percorso.

D. Quali sono i valori che Knauf In-

sulation e Gpi condividono e che sono alla base di questa collaborazione?

R. Gpi si caratterizza, oltre che per le competenze in materia, per la presenza capillare sul territorio, per una elevata qualità del servizio, ma soprattutto per l’attenzione particolare rivolta alle esigenze e alle problematiche del cliente.

Tale approccio contraddistingue anche noi di Knauf Insulation.

D. Quali sono i servizi offerti e chi sono i principali beneficiari?

R. Abbiamo identificato 16 servizi, che sono propriamente tutti gli step necessari per il raggiungimento del superbonus.

Quindi, il ventaglio di servizi disponibili parte da una fase preliminare di verifica della situazione ante-operam, passando

dai servizi di supporto alla progettazione vera e propria, all’assistenza tecnicoburocratica durante la fase esecutiva, alla gestione delle fasi post-operam sia che si tratti di detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito. Questi 16 servizi sono usufruibili singolarmente, ma possono essere anche raggruppati in pacchetti. Noi come Knauf Insulation, abbiamo identificato quattro pacchetti, di cui il principale è competo, cioè raggruppa tutti e 16 i servizi. In pratica, un pacchetto chiavi in mano in cui il cliente affida a Gpi, quale unico interlocutore, lo svolgimento e l’esecuzione di tutti gli aspetti burocratici-amministrativi e tecnici per l’ottenimento dell’incentivo.

Nella realizzazione di questo percor-

COMPETENZA A TUTTO CAMPO Global Partners Integrator è il partner per raggiungere gli obiettivi carbon neutral necessari a mitigare il cambiamento climatico, attraverso servizi di consulenza specializzata finalizzati alla realizzazione di interventi integrati e ottimizzati tecnicamente ed economicamente.

Nell’ambito del superbonus, Gpi si occupa della gestione completa delle verifiche e degli aspetti tecnici, ingegneristici, burocratici e finanziari connessi alla realizzazione di interventi conformi alla normativa, permettendo al cliente di avere un servizio chiavi in mano, modulabile in funzione delle particolari esigenze. I lavori, invece, saranno svolti da terze parti, eventualmente sotto il coordinamento di Gpi.

CONDOMINIO SC - 87

IDEE UTILI

Le soluzioni Knauf Insulation per l'isolamento dell'involucro offrono elevate prestazioni di protezione termica, acustica e antincendio

so Gpi prevederà, per l’efficientamento energetico, i prodotti e i sistemi Knauf Insulation, che hanno tutti i requisiti per ottenere il bonus.

D. L’iniziatva coinvolge anche ingegneri e architetti?

R. Un’altra categoria di destinatari privilegiati di questi servizi sono i progettisti. Infatti, anche loro potrebbero aver bisogno di supporto per alcune fasi specifiche, o più semplicemente potrebbero decidere di concentrarsi su alcuni aspetti progettuali, affidando a terzi le fasi più burocratiche e amministrative. In tutti questi casi i servizi studiati da Knauf Insulation, unitamente ai prodotti di grande affidabilità, possono costituire un punto di appoggio fondamentale a favore dei progettisti per la realizzazione di questo percorso. Quindi, in sintesi, i beneficiari dei servizi di Gpi sono tutti coloro che prevedono l’utilizzo di prodotti Knauf Insulation, sia progettisti che lo inseriscono nel loro capitolato, sia clienti che acquistano prodotti Knauf Insulation, sia gli utilizzatori finali (proprietari di immobili singoli o condomini) che prevedono nelle proprie soluzioni i prodotti Knauf Insulation. In questo caso si intendono sia i prodotti isolanti della gamma Knauf Insulation, sia sistemi certificati in cui all’interno ci siano soluzioni isolanti Knauf Insulation.

D. Quali sono i vantaggi per i vostri clienti?

R. Sono molteplici: innanzitutto, la presenza di una rete qualificata sul territorio. Poi, il poter usufruire di tariffe

88 - CONDOMINIO SC

dedicate e scontate su servizi altamente specializzati: inoltre, tutti i servizi di Gpi sono detraibili, rientrando all’interno del superbonus 110%. L’alta qualità dei servizi, il livello di specializzazione nel settore e l’elevata conoscenza di tutti gli aspetti sia legati all’involucro che altre soluzioni trainanti come il fotovoltaico, sono benefit fondamentali. Un ultimo cenno all’importanza di un servizio che possiamo definire paracadute. Infatti non è detto che un utilizzatore finale, cliente o progettista abbia inizialmente bisogno delle soluzioni da noi proposte, ma prevedendo nel progetto prodotti Knauf Insulation può avere una sorta di paracadute, di supporto, di punto di appoggio nel caso in cui ci fosse qualsiasi problematica lungo il lungo e tortuoso percorso che porta al 110%. L’utilizzo di prodotti Knauf Insulation, consente di accedere in qualsiasi momento ai servizi Gpi e, quindi, tendenzialmente avere sempre la possibilità di un confronto e un supporto in qualsiasi fase dell’iter.

D. È previsto un servizio di assistenza?

R. Un punto da sottolineare è quello dell’audit telefonico: oltre ai 16 servizi visti in precedenza, Gpi mette a disposizione un servizio di audit telefonico, ovvero la possibilità di avere, con un investimento bassissimo, un primo feedback

telefonico con un consulente che può dare in tempo reale una prima overview, un primo screening e una prima analisi della propria situazione e dello stato dell’immobile.

D. Quali sono i prodotti Knauf Insulation che permettono di accedere al superbonus 110%?

R. Knauf Insulation dispone di una gamma di prodotti per applicazione a cappotto e per coperture molto ampia.

Tutti i prodotti per queste due applicazioni sono coperti dal certificato Epd, documentazione che attesta il rispetto dei Criteri ambientali minimi (Cam) richiesto per l’accesso all’incentivo. L’isolamento a cappotto è una delle soluzioni più efficienti per riqualificare energeticamente gli edifici.

La nostra gamma di pannelli in lana di roccia SmartWall risponde a tutte le esigenze di progettazione, grazie ai pannelli con o senza primer. La gamma si completa con pannelli isolanti in lana di roccia per il grande mondo dei sistemisti, e soluzioni che privilegiano una estrema facilità di posa rispetto ad altre soluzioni presenti sul mercato. Non dimentichiamo il grande vantaggio della lana di roccia, che oltre a prestazioni termiche e acustiche sopra la media, è ignifugo (Classe A1 di reazione al fuoco). Quindi, già in linea con le più evolute normative europee, anche se in Italia dal punto di vista legislativo, il percorso è ancora in divenire. Anche l’isolamento della copertura contribuisce in buona misura all’efficienza energetica dell’intero immobile: l’impiego, in questa applicazione, di prodotti in lana minerale di roccia della gamma SmartRoof rende confortevole la permanenza nei locali sottotetto e degli ultimi piani, sia d’inverno sia d’estate, protegge dai rumori aerei esterni e dai rischi collegati agli incendi. Con il superbonus, quindi, c’è spazio per costruire in qualità, e dal punto di vista dell’involucro, la lana di roccia Knauf Insulation rappresenta senza dubbio una delle soluzioni migliori.

Evento in collaborazione con Ordine dei Periti Industriali e Periti Industriali Laureati di Verona

La partecipazione rilascia

La partecipazione rilascia

La partecipazione rilascia

n. 2 CFP agli Ingegneri iscritti all’Ordine di Verona

n. 2 CFP

n. 1 CFP

La partecipazione rilascia

n. 2 CFP

RISTRUTTURARE I BALCONI, L’OPPORTUNITÀ DEL BONUS FACCIATE

Lunedì 9 Novembre 2020 - ore 15,50 (modalità WEBINAR) 15.50

Introduzione - Roberto di Lellis (giornalista)

15.55

Lo stato di conservazione dei condomini in Italia Prof. Federico Della Puppa (coordinatore del Centro Studi YouTrade)

16.10

La riqualificazione del condominio - Arch. Flavio Sclosa

16.25

Parapetti nei balconi e nelle scalinate - Dott. Roberto Volpe

16.50

Come procedere alla ristrutturazione del balcone - Ing. Gabriele Romagnoli

17.10

Balconi: parti comuni o parti private? L’applicazione del bonus facciate Avvocato Rosario Dolce e Avvocato Pietro Maria Di Giovanni

17.30

Case Histories: le soluzioni tecniche per le balaustre dei condomini - Dott. Roberto Volpe

17.50

Domande libere agli esperti

Modera Daniela Zeba La partecipazione è gratuita e dà diritto a crediti formativi MODALITÀ DI ISCRIZIONE AL WEBINAR: Ingegneri iscritti all’Ordine ingegneri di Verona: È PREVISTO IL RILASCIO DI 2 CFP AI SOLI ISCRITTI ALL’ORDINE INGEGNERI VERONA (come da Circolare CNI n. 537/XIX Sess./2020) – REGISTRAZIONE OBBLIGATORIA ATTRAVERSO IL PORTALE ISI FORMAZIONE - codice evento IN20-086FAD: https://www.isiformazione.it/ita/pop_det_evento.asp?IDEdizione=599&CodOrdine=ING-VR PER IL RILASCIO DEI CFP È NECESSARIA LA PARTECIPAZIONE AL 100% DELLE ORE PREVISTE. ALTRI (ingegneri di altre province senza CFP, Ordine degli architetti pianificatori paesaggisti conservatori della Provincia di Verona, Collegio geometri e collegio geometri laureati della Provincia di Verona, Ordine dei periti industriali e dei periti industriali laureati della Provincia di Verona, amministratori di condominio, cittadini, ecc.): Partecipazione gratuita e accessibile a chiunque previo registrazione obbligatoria attraverso il link: https://www.youbuildweb.it/webinar/

Con il contributo incondizionato di:

CONDOMINIO LE SCELTE GIUSTE PER LA SALUTE DELLA CASA E DEL PORTAFOGLIO

SOSTENIBILE

e CERTIFICATO

IDEE UTILI RIQUALIFICAZIONE

SUPERBONUS? FA TUTTO ENGIE Il gruppo Engie propone Condominio Peso Zero: un modo per riqualificare l’edificio con gli incentivi fiscali, senza la necessità di anticipare il costo dei lavori. Ecco come accedere al servizio e massimizzare i risultati Franco Saro

S

econdo l’Istat, la vita media degli italiani, per fortuna, si allunga. Ma purtroppo, verrebbe da dire, si allunga anche quella degli edifici nei quali abitano. A differenza dei loro inquilini, infatti, nella maggioranza dei casi gli edifici non godono di cure mediche, controlli e, magari, di qualche ritocco dal chirurgo. Insomma, le case degli italiani tendono a invecchiare male. Solo negli ultimi anni, anche grazie all’introduzione degli ecobonus, si inizia a fare attenzione al consumo (ma sarebbe meglio definirlo spreco) di energia del patrimonio immobiliare,

in particolare di quello residenziale. I numeri confermano questa situazione.

Un parco immobiliare energivoro L’80% degli edifici italiani, infatti, ha più di 40 anni, risalendo a un periodo antecedente agli anni '80 e all'entrata in vigore della legge 373/76, la prima norma sul risparmio energetico emanata in Italia a seguito della crisi energetica degli anni ’70. E questo aspetto è fondamentale per la caratterizzazione costruttiva ed energetica degli edifici, che mostrano in larga parte una imminente necessità di essere riqualificati globalmente. Basta, I condomini che intraprendono un percorso di riqualificazione energetica con Engie

90 - CONDOMINIO SC

ancora una volta, leggere i numeri: oltre il 70% degli immobili sono fortemente energivori, con scadenti prestazioni energetiche e ambientali e dotati di impianti caratterizzati da scarsa efficienza.

I consumi energetici correlati agli edifici, legati principalmente al fabbisogno per la climatizzazione, pesano circa il 36% sul bilancio energetico nazionale (47 MTep su un totale di circa 130 MTep, milioni di tonnellate equivalenti petrolio). Insomma, gli edifici consumano oltre un terzo di tutto il fabbisogno energetico.

Troppo. Diventa, dunque, fondamentale il peso che il processo di riqualificazione può assumere e il suo impatto sull’economia nazionale, fortemente influenzata dal mondo dell’edilizia.

Gli italiani investono sulla casa I potenziali beneficiari del processo di riqualificazione immobiliare sono per il 90% persone fisiche e il 70% degli utilizzatori del bene immobiliare è anche proprietario, a conferma della volontà di aver investito sul mattone. La spinta per un processo diffuso di riqualificazione del patrimonio immobiliare residenziale italiano risulta, dunque, crescente e finalizzata a valorizzare gli immobili e a restituire alle città un nuovo volto alla sostenibilità ambientale, economica, energetica e sociale, in

I PASSI PER UNA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA SEMPLICE E SU MISURA 1 Analisi e progettazione. Sono identificate le aree che necessitano di intervento e progettata la soluzione più idonea che beneficia della detrazione fiscale più alta. 2 Offerta personalizzata. È prevista la possibilità di scontare in fattura il valore delle detrazioni fiscali e di dilazionare l’eventuale quota residua tramite un contratto servizio Energia Plus.

3 Assemblea condominiale. I consulenti commerciali di Engie sono a disposizione del condominio per illustrare nel dettaglio i vantaggi della riqualificazione

energetica e i meccanismi di incentivazione.4 Supervisione del cantiere. Lo stato di avanzamento dei lavori è seguito quotidianamente dal personale tecnico Engie per garantire qualità e sicurezza.5 Manutenzione. La performance energetica e le tecnologie installate sono garantite fino a dieci anni grazie ai servizi di manutenzione e gestione energetica.6 Assistenza fiscale. Engie è in grado di occuparsi di tutte le pratiche necessarie all’ottenimento degli incentivi fiscali a cui il condominio ha diritto.

accordo con gli obiettivi internazionali di decarbonizzazione del patrimonio immobiliare. Occorre, insomma, darsi da fare per ridurre i consumi di energia.

Si può. Anche perché, a differenza del passato, ora ci sono i superbonus che consentono di ripagare interamente il costo degli interventi e player capaci di fornire soluzioni su misura per l'efficientamento energetico degli edifici.

fra le città e il territorio, con l’intento di un’ottimizzazione dell’uso delle risorse e di una conseguente riduzione degli sprechi energetici: occorre massimizzare le prestazioni energetiche del sistema edificio (fabbricato-impianto), incrementare l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, nonché valorizzare l’immobile anche dal punto di vista estetico e del suo legame con il sito in cui sorge.

L'energia del fare Tra questi attori c'è, ad esempio, Engie, player globale dell'energia la cui ambizione è accellerare la transizione verso un'economia carbon neutral, attraverso la progettazione di soluzioni che riducono il consumo di energia e rispettano l’ambiente. In ambito residenziale, come ci ha raccontato Eros Colavecchia, Residential Market Manager dell'azienda, questa visione si traduce nello studio e proposizione di soluzioni personalizzate e sostenibili per la riqualificazione energetica del patrimonio residenziale: dalla diagnosi energetica agli studi di fattibilità, dagli interventi di risparmio alla gestione integrale degli impianti, assumendo la responsabilità globale del progetto e la garanzia dei risultati. La strategia dell’azienda non si ferma al singolo edificio, ma si estende fino a ricomprendere processi di riqualificazione urbana, per ottenere città sempre più sostenibili, dal punto di vista ambientale, sociale ed economico, efficienti e interconnesse. La riqualificazione urbana, nella vision del gruppo, punta a ristabilire uno stretto contatto

Rigenerazione urbana La rigenerazione delle città, che ha come scopo il raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale alla base della strategia di Engie, non può prescindere dalla riqualificazione degli edifici condominiali, considerato il peso rilevante che ricoprono sull’edificato

urbano delle province italiane. Puntare verso condomini sempre più efficienti dal punto di vista energetico vuol dire educare all’efficienza energetica e renderla più accessibile, incrementando anche il valore del patrimonio immobiliare, grazie a interventi di riqualificazione globali. L’azienda, per questo, si pone al fianco degli utenti finali, utilizzatori dell’edificio, come partner unico e qualificato, consentendo agli stessi di massimizzare i risultati previsti, in termini di risparmio energetico, dall’esecuzione di interventi di efficientamento mediante un uso corretto dell’edificio e degli impianti a servizio dello stesso. I risvolti sono correlati fra loro: a seguito dell’efficientamento energetico dell’immobile si registrano minori consumi (con una

Eros Colavecchia, Residential Market Manager Engie Italia

CONDOMINIO SC - 91

IDEE UTILI XXX

XXX XXX Xxx

di Xxx

X

xx Titolino

Xxx

92 - CONDOMINIO SC

drastica riduzione della spesa energetica), si eliminano gli sprechi energetici e si riduce l’impatto ambientale, ottenendo, peraltro, un notevole incremento del livello di comfort all’interno degli ambienti domestici. L’obiettivo, dunque, è innescare un processo virtuoso di riqualificazione che abbracci l’intero territorio nazionale e che parta dalle città, e in particolare dagli edifici condominiali.

Impatto sociale e ambientale Lo scenario prospettato restituisce un’immagine positiva delle città che attraversa le realtà condominiali con edifici sempre più efficienti e sostenibili; la convenienza dell’investimento è garantita e i vantaggi molteplici: si pensi, per esempio, sia alla riduzione della spesa energetica e delle emissioni inquinanti, sia all’incremento del valore immobiliare. Ma come è possibile incrementare l’efficienza energetica tramite l’innovazione tecnologica e i servizi? Le soluzioni tecnologiche proposte da Engie per la riqualificazione energetica dei condomini sono innovative e fanno leva sulle migliori tecnologie presenti sul mercato: si applica la best solution per ogni caso oggetto di valutazione, massimizzando i benefici ottenibili in ambito energetico, economico, sociale e di sostenibilità ambientale.

Grazie alla sua consolidata expertise, l’azienda è in grado di proporre un ventaglio molto ampio di soluzioni e tecnologie per trasformare gli edifici in cui viviamo in condomini sostenibili e a basso impatto ambientale: soluzioni green, quali impianti fotovoltaici con sistemi di accumulo e colonnine di ricarica elettrica, sistemi di isolamento termico (cappotto e insufflaggio), sistemi di contabilizzazione del calore e dell’acqua, riqualificazione e manutenzione della centrale termica e fornitura di gas naturale. È importante, inoltre, sottolineare che nelle proposte di riqualificazione in ambito condominiale gioca sicuramente un ruolo da protagonista l’impiego delle fonti energetiche rinnovabili con il conseguente impiego di tecnologie a elevata sostenibilità ambientale, al fine di ridurre

CONDOMINIO PESO ZERO, COME FUNZIONA? Esempio dell’intervento su un condominio

•

Copertura con presenza di amianto

con le seguenti caratteristiche:

•

Generatore obsoleto e locale centrale termica non adeguato

•

Dimensione: 30 unità abitative

Soluzione

•

Servizi: Riscaldamento e ACS centralizzati

•

•

Fascia Climatica: Fredda

le termica. Non si riesce ad effettuare il salto di due classi ener-

•

Classe Energetica: F

getiche necessario per ottenere l’accesso al superbonus e, quindi,

•

Consumi gas: 39.000 smc

alla detrazione del 110%, per cui si accede alla detrazione ordinaria

•

Consumi elettricità: 32.000 kWh

del 65%. ENGIE sconta del 65% del valore degli interventi effet-

•

Emissioni di CO2: 89,9 t

tuati e dilaziona la quota residua tramite un contratto di Servizio

Dalla diagnosi energetica effettuata emergono

Caso 1. Il condominio effettua solo la riqualificazione della centra-

Energia Plus;

le seguenti criticità:

•

Caso 2. Il condominio effettua tutti gli interventi proposti. Si ottiene

•

Elevate dispersioni termiche delle pareti verticali

il salto di due classi energetiche che permettono di accedere al super-

•

Degrado delle facciate con presenza di muffa

bonus ottenendo, per tutti i lavori, la maxi detrazione del 110%. Engie

•

Importanti infiltrazioni nelle coperture

sconta del 100% il valore degli interventi e garantisce le performance

•

Frontalini dei balconi e terrazzi pericolanti

energetiche tramite la gestione dei servizi energetici.

LE PROPOSTE DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA AVANZATE DA ENGIE COSTO INTERVENTO

DETRAZIONE FISCALE

1. Riqualificazione centrale termica con una caldaia a condensazione classe A

65.000 €

65 % ► 110%

2. Isolamento termico > 25% della superficie disperdente lorda con cappotto in lana di roccia da 120 mm

215.000 €

70 % ► 110%

3. Installazione di un impianto fotovoltaico con pannelli in silicio monocristallino da 20 kW

40.000 €

50 % ► 110%

INTERVENTI PROPOSTI

TOTALE LAVORI

(da ordinaria a Super Ecobonus)

320.000 €

La figura sottostante riporta la simulazione economica connessa allo scenario che tiene in considerazione i due casi sopra esposti

Marketing B2C Residenziale

Simulazione economica

Performance energetiche Consumo smc Consumo kWh CO2 Classe energetica

CASO 1 -20% -0% -17% =

CASO 2 - 50% - 30% - 47% +2

Ecobonus 110%

Ecobonus 65% Costo complessivo interventi

65.000 €

320.000 €

Quota lavori annua*

2.925 €

0€

prima degli interventi

36.641 €

35.877 €

28.702 € 7.939 €

Elettricità***

7.939 €

Servizi manutenzione annua

2.200 €

Manutenzione Centrale Termica Manutenzione Impianto Fotovoltaico

2.200 € -

1.950 €

46.016 €

41.515 €

SPESA TOTALE ANNUA Spesa totale annua per unità abitativa

1.534 €

23.495 € CASO 2

43.816 €

Riscaldamento + ACS**

CASO 1

Spesa Energetica annua

1.950 €

5.557 € -30%

2.700 € 1.950 €

-

1.384 €

17.938 € -50%

750 €

-10%

26.196 € 873 €

-43%

* simulazione ipotizzando uno sconto pari alla detrazione massima a cui i lavori hanno diritto e oneri di gestione del 10% ** considerando come costo della materia gas la media dei valori del 2019 definiti dall’Arera per il mercato di tutela *** considerando come costo della materia energia la media dei valori del 2019 definiti dall’Arera per il mercato di maggior tutela e una percentuale di autoconsumo in caso di fotovoltaico pari al 30%

Grazie alla sua esperienza consolidata nel tempo e all'elevata competenza dei suoi tecnici, ENGIE consente di ridurre al minimo qualsiasi rischio per il condominio assicurando, anche attraverso i suoi servizi di manutenzione e gestione, le performance energetiche previste dalla realizzazione degli interventi eettuati, nonché la qualità dei materiali installati no a 10 anni.

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IDEE UTILI

le emissioni di CO2 nelle città, che per il 40% sono riconducibili proprio agli edifici residenziali.

Condominio Peso Zero Gli amministratori di condominio, il cui ruolo è fondamentale nel processo decisionale per gli interventi di riqualificazione, e a cui Engie si rivolge con particolare attenzione al fine di fornire costante supporto, si scontrano con una serie di pro e contro che gravitano attorno all’intervento di riqualificazione energetica.

Fra i pro ci sono sicuramente le novità introdotte con il superbonus 110%, che comprende la possibilità di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, oltre alla conseguente valorizzazione dell’immobile. La cessione del credito, tra l’altro, può superare lo scoglio della mancanza di liquidità per effettuare gli interventi. Anche se restano da superare la staticità delle assemblee dei condomini al fine di deliberare la realizzazione degli interventi proposti per la riqualificazione, le tempistiche correlate alle attività professionali e di cantierizzazione delle opere e il peso, non indifferente, che rivestono le pratiche amministrative e fiscali inerenti all’intervento.

Condominio Peso Zero si prefigge, appunto, di fornire una serie di soluzioni integrate che facilitino e snelliscano il processo correlato alla riqualificazione energetica del condominio. Grazie a queste soluzioni, l’amministratore e i condòmini possono contare su un unico interlocutore, affidabile e qualificato, che li accompagna in un percorso di sostenibilità, riducendo i consumi energetici e aumentando la sicurezza del condominio.

Engie progetta, infatti, gli interventi di

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riqualificazione in base alle reali esigenze del condominio e si occupa di tutte le attività di gestione e manutenzione per garantire il massimo rendimento nel tempo della tecnologia installata.

Condominio Peso Zero permette di soddisfare le esigenze di tutti gli attori coinvolti nel processo di riqualificazione energetica del condominio grazie alla garanzia di: - Zero Pensieri: gli aspetti critici correlati alla progettazione sono risolti mediante la valutazione degli interventi di riqualificazione più idonei alle esigenze di ogni tipologia di condominio. Engie si occupa, infatti di tutte le pratiche necessarie al conseguimento delle relative detrazioni fiscali.

- Zero Anticipo: i condòmini non devono mettere mano al portafogli; Engie, infatti, sconta in fattura il valore delle

detrazioni fiscali derivanti dai lavori di riqualificazione energetica e dilazione l'eventuale quota residua tramite un contratto Servizio Energia Plus.

- Zero Sprechi: con questa soluzione l'azienda personalizza i servizi di manutenzione e gestione per garantire il massimo rendimento delle soluzioni proposte, contribuendo, allo stesso tempo, alla diminuzione delle emissioni inquinanti.

I risultati sono immediati: si ottiene oltre il 40% di risparmio sulle bollette energetiche garantendo il massimo livello di comfort, circa il 35% di riduzione delle emissioni di CO2 migliorando la qualità dell’aria e fino al 15% di aumento del valore commerciale dell’immobile, grazie al miglioramento della classe energetica.

I vantaggi di scegliere Engie Il metodo per i lavori di riqualificazione energetica e il superbonus 110% prevede che l’azienda, ponendosi come general contractor, assicuri una completa gestione dell’operazione durante tutte le sue fasi, dall’inizio alla fine. Si pone, infatti, come interlocutore diretto per il condominio, evitando la frammentazione del processo, che causa confusione e allungamento dei tempi, oltre alla mancata garanzia di qualità del risultato finale.

Engie premia i condomini che realizzano interventi di efficienza energetica con una targa, che evidenzia l'impatto positivo sull'ambiente grazie ai lavori effettuati

IV CONVEGNO NAZIONALE YOUBUILD 2020 Evento in collaborazione con Ordine dei Periti Industriali e Periti Industriali Laureati di Verona

La partecipazione rilascia

n. 3 CFP agli Ingegneri di tutte le province d’Italia (accreditamento nazionale)

La partecipazione rilascia

La partecipazione rilascia

La partecipazione rilascia

n. 3 CFP

n. 2 CFP

n. 3 CFP

WEBINAR GIOVEDI 19 NOVEMBRE 2020 ORE 14.30

PROGRAMMA

ore 14:30 Saluti istituzionali ore 14:40 Introduzione - Matteo Limoni, consigliere dell’Ordine degli Ingegneri di Verona ore 14:45 La Rigenerazione urbana - Federico Della Puppa, Centro Studi YouTrade ore 15:05 Una Foresta per Milano Metropolitana - Maria Chiara Pastore, ricercatore presso il Politecnico di Milano ore 15:25 Collegamenti lenti per una nuova prospettiva urbana

Riccardo Balzarotti, architetto Aoumm-ricercatore presso il Politecnico di Milano ore 15:45 Palinsesto e città futura - Nicola Russi, architetto Laboratorio Permanente, professore

associato presso il Politecnico di Torino ore 16:05 Un decalogo di strategie per la progettazione e gestione di ospedali resilienti

Stefano Capolongo, professore e direttore Dipartimento ABC del Politecnico di Milano ore 16:25 Rigenerare la città diffusa - Francesco Gastaldi, professore associato presso l’Università Iuav di Venezia ore 16:45 La (complessa) rigenerazione delle aree militari dismesse - Federico Camerin, dottore di ricerca,

ETSAV - UVA de Valladolid e Fakultät Architektur und Urbanistik, Bauhaus-Universität Weimar ore 17:05 Verona: una città di provincia di fronte alla rigenerazione urbana - Gian Arnaldo Caleffi,

architetto studio Architer ore 17:25 Talk show - modera Luca Maria Francesco Fabris ore 18:05 Fine lavori Moderatore: Luca MF Fabris, direttore editoriale YouBuild

Luca Maria Francesco Fabris

Federico Della Puppa

Riccardo Balzarotti

Maria Chiara Pastore

Nicola Russi

Stefano Capolongo

Francesco Gastaldi

Federico Camerin

Gian Arnaldo Caleffi

La partecipazione è gratuita e dà diritto a crediti formativi MODALITÀ DI ISCRIZIONE AL WEBINAR: Ingegneri iscritti all’Ordine ingegneri: È PREVISTO IL RILASCIO DI 3 CFP AGLI INGEGNERI DI TUTTA ITALIA ISCRITTI AD UN ORDINE INGEGNERI PROVINCIALE REGISTRAZIONE OBBLIGATORIA ATTRAVERSO IL PORTALE ISI FORMAZIONE - codice evento IN20-084FAD: https://www.isiformazione.it/ita/pop_det_evento.asp?IDEdizione=600&CodOrdine=ING-VR PER IL RILASCIO DEI CFP È NECESSARIA LA PARTECIPAZIONE AL 100% DELLE ORE PREVISTE. ARCHITETTI, GEOMETRI E PERITI INDUSTRIALI, ISCRIZIONI QUI: https://www.youbuildweb.it/webinar-19-novembre/

Con il contributo incondizionato di:

YB YouBuild

TENDENZE E ATTUALITÀ DAL MONDO DELLE COSTRUZIONI

PSICONDOMINIO Per porre quesiti a Gaia Cigognini potete scrivere a info@vgambinoeditore.it

Stalker in condominio Buongiorno, scrivo a questa rubrica per cercare di razionalizzare quanto è successo nel nostro condominio. Per fortuna (per ora) il problema è alle spalle, ma non siamo riusciti a trovare una spiegazione. Il fatto: un nostro vicino di casa è stato arrestato su mandato del tribunale per stalking condominiale.

L’uomo, che in effetti non è mai stato il massimo della simpatia, a un certo punto ha iniziato a provocare gli altri condomini con atti di piccola, ma continuata violenza, per esempio manomettendo la casella delle lettere, con minacce o atti vandalici sulle porte di casa. Quello che è incomprensibile è la motivazione, visto che non ci sono state liti o motivi di contrasto.

Quale può essere secondo la psicologia? lettera firmata, via e-mail Partiamo dal presupposto che se l’uomo è stato arrestato per stalking condominiale, probabilmente avrà commesso non solo questi reati all’interno del condominio, ma probabilmente avrà attuato altri reati di stalkeraggio attraverso l’utilizzo di altri canali con altre persone provocando il suo arresto. Lo stalking è di solito associato al disturbo borderline di personalità, in cui il problema della separazione e dell’abbandono rappresenta l’elemento centrale. Le persone borderline provano difficoltà a stabilire delle relazioni interpersonali stabili e rispetto alle persone a loro più vicine passano dalla più completa idealizzazione alla svalutazione assoluta. E, in questo, caso a comportamenti violenti.

Morti viventi Gentile dottoressa, forse può offrire un consiglio utile. Il caso che vogliamo sottoporle riguarda una vicina di casa che da circa un anno dice di essere morta. E non scherza: pensa proprio di essere già nell’aldilà, di non esistere più e persino di aver perso tutti gli organi interni. Come faccia a sopravvivere in quello stato non si sa: di sicuro ha molta difficoltà a trovare un senso alla realtà. Che ne dice?

Lavinia A., via e-mail

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La vicina di casa è una persona che soffre e sicuramente ha bisogno di essere supportata a livello psicologico, per poter affrontare le sue paure, che non le permettono di uscire di casa e di pensare di essere morta. Nel caso più grave, potrebbe trattarsi di una sindrome di Cotard. Si tratta di un disagio caratterizzato dalla convinzione illusoria di essere morti, di avere perso tutti gli organi vitali e il proprio sangue. Se è questo il caso, va curata seriamente.

Gelosia vai via Cara rubrica e gentile dottoressa, nel nostro condominio c’è un problema che non sappiamo come risolvere. In sostanza, si tratta di un delirio di gelosia. Una giovane coppia, che ha acquistato un appartamento circa cinque anni fa, fino allo scorso febbraio non aveva mostrato nessuna stranezza. Una vita come tante. Ora, però, il marito di lei mostra un’aperta ostilità nei confronti di noi vicini, perché ci sospetta di tresche con la moglie, che è casalinga. Inutile aggiungere che non esiste nessun legame da parte nostra con la giovane signora, non fosse altro che per la differenza di età. Ma le scenate di gelosia di lui sono sempre più frequenti e udibili anche attraverso i muri dell’appartamento. Ovviamente abbiamo già rassicurato il nuovo Otello, ma inutilmente. Che cosa gli passa per la mente?

R. B. via e-mail Non è possibile una diagnosi a distanza, ma il marito della giovane potrebbe soffrire di un disturbo ossessivo-compulsivo.

La gelosia diventa patologica quando il soggetto modif ica i pensieri, i sentimenti e i comportamenti che diventano ossessioni anche quando mancano le prove oggettive dove dimostrano l’infedeltà del partner. Il geloso vive un forte disagio che non riesce a controllare: sono dubbi di cui riconosce l’infondatezza, ma che lo obbligano a controllare, indagare e temere delle persone che lo circondano.

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LE NOSTRE COMMISSIONI Ingegneri per il Condominio Acustica Bim Catasto e Topografia Comitato di redazione Notiziario Energie ed Efficienza Giovani Idraulica Impianti Termotecnici Ingegnerid’Impresa e Ingegneri Dipendenti Ingegneri sez. B Lavori Pubblici Pari opportunità Rapporti con gli Enti Pubblici

Sicurezza Trasporti e Viabilità Ambiente Biomedica Centro Studi Urbanistici Docenti Geotecnica ICT Impianti Elettrici Industria 4.0 Ingegneria Forense Pareri di congruità Prevenzione Incendi Rischi del Territorio Strutture

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