1 INLEIDING Te veel vastgoedmakelaars (over)leven nog in de gelukzalige overtuiging dat hun rol als bemiddelaar beperkt is tot het commerciële luik van de vastgoedtransactie en dat zij verder niets te maken hebben met mogelijke juridische, fiscale, (steden)bouwkundige, en andere problemen rond hun opdracht. Nochtans kunnen enkel de vastgoedmakelaars met een goede kennis van de materie in een steeds moeilijkere markt overleven. Alleen zij zijn bekwaam om de juiste informatie te verstrekken, waar zowel de opdrachtgever als de kandidaat-koper of -huurder recht op hebben.
De beroepserkenning van de vastgoedmakelaardij heeft grote gevolgen gehad voor de beroepsbeoefenaars. De vereiste professionalisering werd versneld gerealiseerd, enerzijds door het verbeteren van de vakbekwaamheid via het intensifiëren van de beroepsopleiding en anderzijds door het opstellen van een beroepscode met de gedragsregels eigen aan het beroep. Een ander gevolg van de beroepsreglementering is de grotere beroepsaansprakelijkheid, die ook blijkt uit de rechtspraak. De vastgoedmakelaar wordt als professioneel aanzien. Gebreken in de informatieverstrekking gedurende de precontractuele fase, de periode die de verkoop- of verhuurovereenkomst voorafgaat, spelen een steeds grotere rol als grond voor aansprakelijkheid. Nadat de vastgoedmakelaar met de opdrachtgever een sluitende bemiddelingsopdracht is overeengekomen, zal hij aan deze overeenkomst uitvoering moeten geven. Bij elke opdracht, en zelfs al vanaf de onderhandelingsperiode die eraan voorafgaat, heeft de vastgoedmakelaar een onderzoeksplicht. Met deze voorafgaande opzoekingen staat of valt de correcte uitvoering van de opdracht! Hij zal het te verkopen of verhuren goed bezoeken, onderzoeken en op basis daarvan een degelijk verkoop- of verhuurdossier samenstellen. Zowel de Wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming als de eigen plichtenleer leggen aan de vastgoedmakelaar een informatieplicht op. Deze syllabus behandelt alle aspecten die de vastgoedmakelaar in Vlaanderen moet onderzoeken, dit met een dubbel doel: enerzijds om in de onderhandelingsfase aan zijn wettelijke en deontologische informatieverplichting te kunnen voldoen en anderzijds, om bij de realisatie van zijn opdracht een degelijke verkoop- of verhuurovereenkomst te kunnen opstellen. Het is dus belangrijk om alle noodzakelijke informatie te verzamelen bij de opdrachtgever, maar evenzeer bij de bevoegde overheidsdiensten waartoe de vastgoedmakelaar toegang heeft. In het kader van zijn aansprakelijkheid kan hij het best zijn bronnen in het dossier noteren en bij voorkeur zoveel mogelijk stukken of kopieën bewaren. Deze syllabus handelt over het dossier van de vastgoedmakelaar bij de verkoop of verhuur van goederen in het Vlaams Gewest. In het laatste hoofdstuk zijn voor het verkoopdossier evenwel
9
