Immobilier commercial - volume 13 numéro 2 by JBC Média inc.

VOLUME 13 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2020

THOMAS GODBER

COURTIER D’EXCEPTION

COVID-19 QUELS IMPACTS POUR L’INDUSTRIE ? MICHEL COUILLARD

ANTICIPER LES TENDANCES

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LAURÉAT GRANDS PRIX DU DESIGN Catégorie Aire commune commerciale La Cuisine Rockland se distingue par son espace de vie précurseur, où la combinaison de la gastronomie et de l’environnement rassembleur procure une expérience renouvelée à sa clientèle. Vivez l’expérience La Cuisine Rockland dès aujourd’hui.

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SOMMAIRE : : VOLUME 13 | NUMÉRO 2

5 MOT DE L’ÉDITEUR COVID-19, une occasion pour les visionnaires 7 ENJEU Pandémie de COVID-19 : quels impacts pour l’industrie immobilière? 11 ENTREVUE Michel Couillard Une vision globale pour anticiper les tendances

CHRONIQUES 16 DONNÉES EN IMMOBILIER Transactions immobilières : secteurs commercial et multirésidentiel

18 DÉVELOPPEMENT URBAIN Plaidoyer pour des villes à échelle humaine 26 COURTIER D’EXCEPTION Thomas Godber Au-delà du transactionnel 35 TRANSPORT Sylvie Parent présente son projet de tramway et de redéveloppement urbain

17 TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES, INDUSTRIELLES ET DE MULTIPLEX

24 MONDE MUNICIPAL Cession de terrains municipaux : la précipitation est mauvaise conseillère !

31 SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR Les prix des terrains au centre-ville de Montréal s’envolent : les impacts sur le marché du bureau

ARCHITECTURE Rénovation et expansion du Capitole de Québec Architectes sous surveillance !

46 DÉVELOPPEMENT URBAIN Revitalisation des artères commerciales L’objectif : créer des milieux de vie 50 FOCUS Montréal international Attirer le monde entier 54 LE SAVIEZ-VOUS ? Du Faubourg à m’lasse au Quartier des lumières 58 FORMATION CEO d’un jour Incursion dans le monde réel 63 PHOTOREPORTAGE Événement du Cercle 13 64 DÉVELOPPEMENT URBAIN Laval, une ville en mouvement 68 BRÈVES IMMOBILIÈRES 4

41 QUÉBEC Très forte vitalité sur la rive sud à Québec

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL L’enclave économique : une portée restreinte

66 DROITS ET OBLIGATIONS Injonctions croisées pour une sous-location

70 DISPONIBILITÉ DES ESPACES

MOT DE L’ÉDITEUR

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

ÉDITEUR Jacques Boisvert RÉDACTION Gabrielle Brassard-Lecours, Emmanuelle Gril, Johanne Landry, Sylvie Lemieux, Martine Letarte et Marie-Hélène Paradis RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS Johanne Landry COLLABORATION À CE NUMÉRO Sylvie Bouvette, Joanie Fontaine, Sylvain Leclair, Gilbert Leduc, Noémie Lefebvre, Mylène Nadeau, Alain Roy, Suzanne Roy et Anne-Marie Tremblay

COVID-19, UNE OCCASION POUR LES VISIONNAIRES

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES Christine Barozzi, Catherine Faucher et Anne-Marie Trudel PRODUCTION Supervision : Edith Lajoie Conception graphique et mise en page : Carole Bordeleau pour Carbodesign Annonces publicitaires : Lan Lephan PHOTOGRAPHES Denis Bernier et Roxane Paquet PHOTOS EN PAGE COUVERTURE ©JBC Média par Roxane Paquet PUBLICITÉ Souk Vongphakdy Directeur des ventes internes Montréal Québec 450 670-7770 418 317-0669 ADMINISTRATION Edith Lajoie Directrice des opérations et de l’expérience client Sophie Deslauriers Adjointe au président et responsable des abonnements COMPTABILITÉ Catherine Faucher Philippe Bérubé CPA ENVOI DE POSTE – PUBLICATIONS Convention no PP 41614528 ADRESSE DE RETOUR 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 ABONNEMENTS abonnement@jbcmedia.ca www.jbcmedia.ca Dépôts légaux – Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque et Archives nationales du Québec, 2009. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur. Si elle est acceptée, elle doit indiquer clairement la source de la façon suivante : Tiré du magazine Immobilier commercial. Le nom de l’auteur et / ou du photographe doit également apparaître.

L’éditeur se réserve le droit de refuser l’insertion de toute publicité.

jacques.boisvert@jbcmedia.ca

Nous pourrons commencer à mesurer l’ampleur réelle de cette pandémie au cours des prochains mois, et il est bien possible que les choses ne soient plus tout à fait les mêmes. La bonne nouvelle, c’est que le secteur de l’immobilier commercial est devenu au cours de la dernière décennie une industrie de créateurs, capable de s’adapter rapidement à une demande en constante évolution. Au bout du compte, vous le verrez, ceux qui traverseront bien la crise seront à peu de choses près les leaders d’aujourd’hui, qui ont su faire preuve de créativité dans leur offre immobilière. N’oublions pas que la nécessité est la mère de l’invention et que les meilleures idées surgissent souvent dans des périodes de turbulence. Dans cette optique, Sylvain Leclair, vice-président du Groupe Altus, Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’École des sciences de gestion de l’Université du Québec à Montréal, Brett Miller, chef de la direction de Canderel, Normand Bélanger, PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ, et Sylvain Cossette, président de Cominar, nous ont partagé leur vision des impacts de l’actuelle pandémie sur l’industrie immobilière. À la une de ce numéro, nous sommes heureux de vous présenter un grand promoteur montréalais, Michel Couillard, président et chef de la direction de Busac. Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors, basée au Royaume-Uni, il préside depuis novembre dernier la prestigieuse association professionnelle Counselors of Real Estate (CRE). Homme discret, il a toutefois accepté notre invitation pour vous parler de son parcours professionnel d’homme d’affaires, dans une entrevue généreuse qu’il a accordée à la journaliste Emmanuelle Gril. Nos lecteurs qui aiment l’architecture seront choyés. D’abord, notre nouveau collaborateur à Québec, le journaliste Gilbert Leduc, à qui je souhaite la bienvenue, a rencontré pour vous quatre des nombreux architectes qui ont mis la main à la pâte pour concevoir et réaliser le projet de rénovation et d’expansion du Capitole de Québec. De son côté, la journaliste Anne-Marie Tremblay a rencontré l’architecte de renommée mondiale Pierre Thibault, qui plaide en faveur de villes à échelle humaine, en matière de développement urbain.

ISSN 1916-6656

PARTENAIRE DE :

Le magazine Immobilier commercial est publié par JBC Média inc. Président : Jacques Boisvert 2120, avenue Victoria, bureau 140 Longueuil (Greenfield Park) QC J4V 1M9 Téléphone : 450 670-7770 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 670-7771 info@jbcmedia.ca

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Tom Godber est l’un des courtiers les plus en vue dans le domaine de l’immobilier commercial à Montréal. Il a notamment dirigé de main de maître une transaction qui figurera dans les annales : la vente et le déménagement de la Maison de Radio-Canada. Dans un entretien qu’il nous a accordé récemment, il revient non seulement sur cette transaction complexe, mais également sur son parcours professionnel captivant. En poursuivant votre lecture, vous retrouverez également dans ces pages nos chroniqueurs assidus, ainsi que Marc Demers, maire de Laval, Sylvie Parent, mairesse de Longueuil, et Jean Laurin, président de Devencore et du CA de Montréal International. Bonne lecture !

Jacques Boisvert

Éditeur

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

LE MEILLEUR RÉSEAU POUR REJOINDRE VOS CLIENTS ! VOLUME 10 | NUMÉRO 1

RISQUE DE PANDÉMIE

SOYEZ PRÊTS !

VOLUME 13 | NUMÉRO 2 | AVRIL – MAI 2020

DOSSIER SPÉCIAL ROY.

QUAND LA RECONNAISSANCE FAIT LA DIFFÉRENCE

THOMAS GODBER

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COURTIER D’EXCEPTION

COVID-19 QUELS IMPACTS POUR L’INDUSTRIE ? MICHEL COUILLARD

UNE WEBTÉLÉ SPÉCIALISÉE EN IMMOBILIER

ANTICIPER LES TENDANCES

PP 41614528

1 866 446-3185 | 450 670-7770 | jbcmedia.ca | jbcmedia.tv

ENJEU

PANDÉMIE DE COVID-19

QUELS IMPACTS POUR L’INDUSTRIE IMMOBILIÈRE? PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

La pandémie de COVID-19 a pris tout le monde par surprise. Aux quatre coins du monde, les organisations ont dû s’adapter à de nouveaux modes de fonctionnement qui auront assurément un impact sur l’industrie immobilière. Quelques acteurs et experts se prononcent sur la question.

n décembre dernier, la maladie à coronavirus n’était encore qu’un faible signal sur notre écran radar. Les premiers cas signalés en Chine nous semblaient bien lointains, jusqu’à ce que l’Europe soit touchée à son tour puis l’Amérique du Nord et, enfin, la planète tout entière. Aujourd’hui, on peine à se rappeler ce qu’était notre vie d’avant, et l’on commence à s’habituer au « nouveau normal ». Mais d’ores et déjà, on peut se demander quelles seront les répercussions sur les différents secteurs de l’économie, en particulier l’industrie immobilière. DEUX SCÉNARIOS La pandémie a incité les autorités à instaurer des mesures sanitaires strictes. Avec les consignes de distanciation sociale et l’interdiction de rassem blement, les centres commerciaux ont dû fermer leurs portes, la plupart des entreprises ont adopté le télétravail, et d’autres ont dû se réinventer pour ne pas être emportées par ce raz-de-marée.

Sylvain Leclair, vice-président du Groupe Altus, mentionne que deux scénarios sont sur la table actuellement. En vertu du premier, même si ce n’est pas dans l’immédiat, les organisations réduiraient la superficie de leurs bureaux compte tenu de l’émergence du télétravail et des répercussions que cela aura sur l’occupation des lieux. Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier à l’École des sciences de gestion de l’Université du Québec à Montréal, souligne qu’avant la COVID-19, le déploiement du télétravail était lent. Mais la donne vient de chan ger radicalement. « Les mesures de confinement ont forcé les employeurs à mettre en œuvre le télétravail intégré à leur plan de continuité des activités. Pour les organisations qui ne l’avaient pas encore prévu, il a fallu apprendre en urgence à le déployer pour assurer leur fonctionnement minimal », constate-t-elle. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

ENJEU

GROUPE ALTUS

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

ANDRÉE DE SERRES Titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier, École des sciences de gestion de l’Université du Québec à Montréal

SYLVAIN LECLAIR Vice-président Groupe Altus

En vertu du second scénario avancé par Sylvain Leclair, les exigences en matière de distanciation sociale feront en sorte qu’il faudra augmenter le nombre de pieds carrés par employé, contrairement à la tendance à la densification amorcée ces dernières années. Cela aurait pour effet d’équilibrer l’offre et la demande et de maintenir un certain statu quo. C’est d’ailleurs ce qu’envisage Brett Miller, chef de la direction de Canderel : « Les gens ont quand même envie de retourner sur leur lieu de travail, et l’on devra aussi prévoir plus d’espace par employé. Peut-être reviendra-t-on au concept de bureaux fermés. Je crois que cela va compenser et qu’à court terme, on ne verra pas de changement. Mes inquiétudes concernent davantage la santé de l’économie. Si la crise se termine rapidement, d’ici la fin juin, je crois que les choses reprendront comme avant, mais si cela se prolonge, ce sera sans doute différent. » Quoi qu’il en soit, ajoute-t-il, les entreprises ne peuvent modifier les conditions de leurs baux à volonté et s’il y a un changement, il sera certainement lent et progressif. Sylvain Leclair remarque toutefois que lorsqu’un vaccin sera mis au point et administré à la population, les mesures relatives à la distanciation n’auront plus nécessairement lieu d’être, et les entreprises voudront peut-être réduire la taille de leurs bureaux. Lorsqu’il a sondé quelques courtiers immobiliers, ces derniers lui ont confirmé que

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

BRETT MILLER Chef de la direction Canderel

pour le moment, la plupart des transactions ont été mises sur pause ; à terme toutefois, les locataires pourraient revoir leurs plans et réduire leur besoin de pieds carrés. « Une chose est sûre, les employés vont travailler davantage de leur domicile, ce qui aura nécessairement un effet, mais on le verra surtout au moment du renou vellement des baux. Probablement que la réaction sera différente selon les secteurs, certains pourraient être plus touchés que d’autres », remarque-t-il. Andrée De Serres estime pour sa part que ce sera l’un des grands bouleversements découlant de la pandémie. « On peut penser que, vu le nombre important d’organisations qui ont recouru au télétravail, cette tendance demeurera même si elle pourrait connaître un certain aplatissement dans un proche avenir », pense-t-elle. Or, le fait de ne pas avoir à réserver une place assignée à chaque employé aux heures normales de bureau diminuera la superficie à occuper, ce qui pourrait au bout du compte avoir un impact à la baisse sur le nombre de pieds carrés occupés par les entreprises, souligne-t-elle. CONTINUER À AVANCER ET SE RÉINVENTER Au 31 décembre 2019, le Fonds immobilier FTQ comptait 56 projets immobiliers en construction ou en dévelop pement dans son portefeuille, représentant une valeur de 3,6 milliards de dollars qui, à terme, permettront de créer 30 000 emplois. Actif dans différents secteurs (résidentiel, commercial, projets sociaux, communautaires et abordables,

FONDS IMMOBILIER FTQ

NORMAND BÉLANGER PDG Fonds immobilier de solidarité FTQ

SYLVAIN COSSETTE Président et chef de la direction Cominar

etc.), de son côté, le Fonds immobilier poursuivait ses activités selon le même modèle. « Conformément à notre modèle d’affaires, nous participons financièrement à des projets immobiliers en partenariat avec des promoteurs, et ça ne changera pas après la crise. Cette façon de faire nous permet de partager les risques et s’avérera encore profitable puisque nos partenaires peuvent ainsi réaliser davantage de projets et se diversifier », explique Normand Bélanger, le PDG du Fonds immobilier de solidarité FTQ. Certes, il entrevoit des transformations, par exemple dans le commerce de détail compte tenu de la pénétration accélérée du commerce en ligne avec la pandémie. « Cette tendance va demeurer, mais en revanche cela fait émerger d’autres possibilités, en matière d’entreposage, de centres de distribution, etc. », analyse-t-il. Quant au télétravail, il estime que l’on vient d’accomplir une avancée de 10 ans, ce qui changera nécessairem ent les habitudes. Selon lui, cela entraînera une reconfiguration des bureaux, mais aussi des espaces résidentiels, puisque davantage d’employés travailleront de chez eux. Il entrevoit aussi une poussée potentielle de la construction d’infrastructures publiques. « Le gouvernement pourrait concentrer ses efforts sur ce type de construction afin de donner un coup de pouce à l’économie. Nous avions déjà plusieurs projets en cours d’analyse avec les municipalités pour développer des projets socioéconomiques structurants. Nous allons poursuivre en ce sens », assure-t-il.

De son côté, malgré les nombreux défis que génère la période actuelle, Sylvain Cossette, président et chef de la direction de Cominar, croit beaucoup à la capacité de l’industrie immobilière de se réinventer. « Nous entrons dans une phase où nous devons "réimaginer" la nouvelle normalité. On sentait déjà un mouvement de modernisation ces dernières années, une approche plus orientée vers les principes de développement durable notamment. La crise actuelle va enrichir encore davantage cette réflexion et constituer un véritable coup d’accélérateur dans plusieurs domaines, comme la technologie. Peut-être sommes-nous aussi en train d’assister à la fin de la semaine de travail telle que nous la connaissons… Beaucoup de choses vont changer, et notre industrie devra agir comme chef de file », avance-t-il. Par exemple, à ses yeux, fournir un bureau ne signifie pas seulement ériger quatre murs, mais c’est aussi procurer un lieu qui contribue à la productivité de l’entreprise. « Notre industrie est très résiliente, et je suis convaincu qu’elle va apporter des solutions novatrices », prévoit-il. Cominar a d’ailleurs souvent fait preuve de créativité par le passé, par exemple avec ses projets de construction résidentielle situés près de certains de ses centres commerciaux, comme le Mail Champlain, afin d’y soutenir l’activité et l’achalandage. « Il faut vivre le moment, puis regarder vers l’avant et en sortir. N’oublions pas que la santé de l’économie repose pour un tiers sur les faits réels et pour deux tiers sur la confiance. Il faut donc travailler à restaurer celle-ci », indique Sylvain Cossette.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

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Michel COUILLARD

UNE VISION GLOBALE POUR ANTICIPER LES TENDANCES PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Depuis sa fondation au Québec en 1998, BUSAC a su se tailler une place de choix sur la scène immobilière, tant au Canada qu’aux États-Unis. Menée de main de maître par son président et chef de la direction, Michel Couillard, cette société sœur du groupe new-yorkais JEMB Realty a développé une expertise pointue qu’elle exporte même au sud de la frontière, grâce au leadership et à l’expertise de son équipe de direction. NDLR : Cette entrevue a été accordée avant la crise du Covid-19. Il en va de même pour le contenu rédactionnel des pages suivantes. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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ENTREVUE

ichel Couillard a toujours œuvré dans le secteur immobilier. Durant sa carrière, il a occupé plusieurs postes de haut niveau, notamment au sein de la Corporation immobilière Magil-Laurentienne et de la Société immobilière du Canada. Alors qu’il était à la tête de la vice-présidence nationale de celle-ci, il a été amené à rencontrer des investisseurs liés à JEMB Realty, un groupe immobilier américain désireux de développer des affaires au Canada. Peu de temps après, BUSAC voyait le jour. « Au départ, je n’étais pas tout à fait sûr que c’était nécessairement la bonne voie pour moi, alors j’ai préféré signer un contrat de service pendant quelques mois. Et puis tout a bougé très vite, nous avons fait plusieurs acquisitions, et dès 1999 j’ai été nommé vice-président et j’ai accédé à mes fonctions actuelles moins de deux ans plus tard », se souvient M. Couillard.

CHOISIR MONTRÉAL À la fois investisseur, propriétaire, promoteur et gestionnaire, JEMB est une entreprise familiale, créée il y a une trentaine d’années par Morris Bailey et Joseph L. Jerome, deux hommes d’affaires réputés de New York. La compagnie s’est rapidement illustrée dans le marché immobilier commercial : dans son portefeuille figurent de prestigieuses adresses de Manhattan, mais aussi différentes classes d’actifs à la grandeur des États-Unis, ainsi que des investissements dans les secteurs de la finance, de l’énergie et des télécommunications. Aujourd’hui, elle est très active en matière d’investissement d’acquisition et de repositionnement d’immeuble, ainsi que de développement immo bilier et d’infrastructures aux États-Unis et au Canada. C’est à Montréal que JEMB Realty a décidé d’implanter BUSAC, son siège social canadien, vers la fin des années 1990. « À l’époque, le marché immobilier redémarrait après avoir traversé une période de turbulences. Notre premier investissement a été la Place Dupuis, bâtiment de près de 800 000 pi2, achetée de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Cet actif est situé dans un secteur relativement difficile à l’époque,

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avec un taux élevé d’inoccupation. Il y avait aussi un important travail de repositionnement à faire. C’était tout un défi ! », se souvient M. Couillard. Les acquisitions se poursuivent ensuite rapidement avec le 888, boul. De Maisonneuve Est, le 5100, rue Sherbrooke Est – revendu à Cominar depuis –, le 1200, av. McGill College, ainsi que plusieurs propriétés commerciales situées au centreville le long de la rue Sainte-Catherine. BUSAC a également été partenaire du Groupe Accès Recherche Montréal, propriétaire et consortium responsable de la conception, de la construction, du financement, de l’exploitation et de la maintenance du Centre de recherche du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM). Dans le cadre de ce partenariat public-privé (PPP), la compagnie est intervenue à titre d’investisseur en capitaux et de participant à la modélisation financière. « Nous avons aussi lancé le partenariat avec SNC-Lavalin dans le consortium Groupe immobilier Ovation, un PPP mis sur pied pour la réalisation de la Maison de l’Orchestre symphonique de Montréal », précise M. Couillard. Mais ce n’est pas tout : à partir de son siège social montréalais, BUSAC assiste JEMB Realty et ses filiales dans la gestion d’actifs et offre son soutien en matière de stratégies financières, comptables et fiscales ; elle assure aussi les relations avec les divers partenaires pour l’ensemble des immeubles, projets et investissements situés à New York, au New Jersey, en Pennsylvanie et en Floride. C’est d’ailleurs ce qui fait l’une de ses spécificités. « Ce mode de fonctionnement est assez inusité ; habituellement, les choses se font dans l’autre sens, constate M. Couillard. Dans notre cas, les effectifs ont été diminués à New York et augmentés à Montréal. JEMB appréciait beaucoup notre rigueur, nos relations d’affaires et notre standardisation des processus, c’est pourquoi elle nous a demandé de prendre en charge son portefeuille américain. » BUSAC est également active auprès des autres entités de JEMB comme Basis Investment Group, Astoria Energy, Helm Equities ou Xentris Wireless, en plus d’être aussi impliquée dans des projets de développement.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Polyvalente, flexible et apte à s’adapter à la crois sance de JEMB et de ses nombreuses filiales, BUSAC a su se distinguer par son expertise pointue et ses façons de faire, dans les marchés canadien et américain. Ce lien particulier avec nos voisins du Sud lui donne d’ailleurs une longueur d’avance. « Notre présence là-bas nous aide à avoir une vision plus globale et à anticiper les tendances. Car bien souvent, ce qui va se produire chez nous a débuté ailleurs. Mais ce n’est pas toujours le cas, car nous avons nos particularités. Par exemple, New York connaît actuellement un surplus de bureaux, alors que ce n’est pas la réalité montréalaise. Inversement, nous constatons un début de resserrement des marchés des capitaux au Canada tandis que ce n’est pas autant le cas dans les principales capitales américaines », souligne Michel Couillard. D’une certaine façon, BUSAC sert aussi de courroie de transmission entre les deux côtés de la frontière, notamment en amenant ses financiers et prêteurs à investir dans les actifs américains de JEMB. « Nous avons actuellement un important projet de tour de bureaux en construction à Brooklyn, et c’est la Caisse de dépôt et placement du Québec qui assure le financement de la construction, par l’intermédiaire d’Otéra Capital », illustre M. Couillard.

La relation va aussi dans l’autre sens, certaines sociétés américaines ayant investi en immobilier dans le marché canadien, en raison de leurs liens avec BUSAC. VOIR PLUS LOIN Passionné par l’immobilier, M. Couillard y voit d’ailleurs bien davantage que de la brique et du mortier. « Dans notre domaine, nous ne créons pas seulement de la valeur, mais nous avons aussi un impact sur le tissu urbain et social. Cela touche tous les aspects de la vie des individus. Or, le monde évolue et se transforme beaucoup plus vite aujourd’hui qu’autrefois, et il faut en tenir compte dans la façon dont on innove et conçoit les milieux de vie, les bâtiments résidentiels, les locaux de bureaux commerciaux, les espaces industriels, etc. », estime-t-il. Pour élargir sa vision et trouver l’inspiration dans d’autres modèles que les nôtres, Michel Couillard a un atout de taille dans sa manche. En reconnaissance de sa contribution active à des projets profession nels majeurs, il a en effet été invité en 1997 à se joindre à la prestigieuse association professionnelle Counselors of Real Estate (CRE), dont il est le président du conseil depuis novembre 2019.

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ENTREVUE

Très actif au sein du CRE, Michel Couillard a beaucoup travaillé à son développement à l’étranger, notamment en Europe. L’organisation est actuellement présente dans 12 pays européens, bientôt 14.

Mentionnons également que M. Couillard a été nommé en 2007 Fellow de la Royal Institution of Chartered Surveyors basée au Royaume-Uni. « Le CRE compte environ 1 200 membres, issus des États-Unis, du Canada, mais aussi de plus en plus de pays d’Europe et d’Asie. On y retrouve toutes sortes d’acteurs liés au secteur immobilier, tant du côté du développement que de celui de l’investissem ent, mais aussi des technologies ou de l’environnement. C’est un lieu extraordi n aire de réseautage et d’échange de connaissances. Il me permet d’avoir une per ception globale et d’observer les tendances sur différents marchés internationaux », indique-t-il. Le CRE tient des forums deux fois par an, où des conférences, de la formation, des études de cas et plusieurs événements sont proposés aux participants. « C’est une excellente façon de se tenir au courant de ce qui se passe ailleurs, de s’inspirer d’autres expériences et façons de faire. Le CRE possède aussi une fondation dont le but est d’investir dans différents projets, notamment dans des secteurs qui ont des besoins criants, le logement social et abordable par exemple », détaille M. Couillard. Très actif au sein du CRE, Michel Couillard a beaucoup travaillé à son développement à l’étranger, notamment en Europe. L’organisa tion est actuellement présente dans 12 pays européens, bientôt 14. En avril prochain, M. Couillard doit aussi se rendre au Japon en tant que conférencier et pour présider à la création de la section asiatique. « Cette association a une approche extrêmement constructive et cherche des solutions ailleurs au lieu de rester en vase clos », affirme-t-il. JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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Fort de cette vision d’ensemble, M. Couillard a son idée sur ce qui se profile à l’horizon. « L’immobilier est un secteur cyclique, et certains signes démontrent que l’on arrive graduellement à la fin de l’un de ces cycles. Toutefois, il faut noter qu’il y a encore énormément de liquidités dans les marchés, que ce soit en dette ou en capitaux. J’anticipe un ralentissement économique, mais pas nécessairement une récession importante, du moins pas comme celle que l’on a connue dans le passé. À cela s’ajoute le fait que Montréal se porte très bien et qu’il y a un réel engouement pour le marché et le talent montréalais. Certes, un repositionnement sur le plan commercial est sans doute nécessaire, mais il n’y a pas réellement de surconstruction dans le secteur du bureau et dans d’autres classes d’actifs. De plus, le multirésidentiel condos et surtout locatif poursuit sur une lancée soutenue pour le moment », analyse-t-il. Il rappelle enfin que si l’avènement et la croissance exponentielle des achats en ligne rendent nécessaire le repositionnement du secteur du commerce de détail, ils créent du même coup des besoins dans le domaine de l’industriel léger, de la robotique d’entreposage, de la logistique et de la distribution. « La génération des milléniaux impose aussi sa marque innovante dans sa façon de vivre, de consommer, de gérer des entreprises, de travailler, de se divertir et d’occuper les différents espaces. Tous ces facteurs entraînent des changements accélérés et des turbulences en immo bilier. Bien sûr, cela peut inquiéter, mais on connaît une période fascinante et des transformations innovantes. Il faut faire preuve de vision, se montrer proactif et capter les nouvelles tendances », conclut-il.

On entretient des bureaux, des collèges, des hopitaux, des usines, des centres commerciaux... Mais surtout, de bonnes relations.

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IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

DONNÉES EN IMMOBILIER

TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES SECTEURS COMMERCIAL ET MULTIRÉSIDENTIEL Joanie Fontaine Experte invitée

Économiste chez JLR et blogueuse pour le journal Les Affaires, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier. Ses études sont publiées sur blog.jlr.ca et citées régulièrement par d’importantes publications québécoises. Elle puise ses informations dans la base de données de JLR comptant plus de 7 millions de transactions immobilières analysées depuis 1986 et publiées au Registre foncier.

Le marché immobilier a connu un début d’année très actif, comme en témoigne une croissance des ventes de propriétés. Cette tendance pourrait toutefois changer abruptement avec le ralentissement économique que risque de causer la COVID-19. En janvier et février 2020, selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, société d’Equifax, 123 propriétés multirésidentielles ont été vendues plus d’un million de dollars, soit une augmentation de 50 % par rapport à la même période l’année dernière. En ce qui concerne les propriétés à vocation commerciale ou industrielle, 117 ventes de plus d’un million de dollars ont été effectuées au cours des deux premiers mois de 2020, ce qui représente une hausse de 31 % par rapport à la même période en 2019. PROPRIÉTÉS COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES Dans le classement de janvier et février 2020, deux transactions se distinguent avec des prix payés supérieurs à 200 M$. La troisième transaction la plus importante de la période analysée se trouve loin derrière, affichant un montant payé de 41 M$. La transaction au haut du classement concerne l’immeuble situé au 747, rue du Square dans l’arrondissement Ville-Marie, à Montréal, aussi connu sous le nom de Centre de commerce mondial de Montréal. Ivanhoé Cambridge a vendu la propriété à Allied Reit, une entreprise torontoise, pour la somme de 276 M$, ce qui en fait la plus grosse transaction à ce jour en 2020. La deuxième transaction la plus importante est l’achat du 1100, boul. René-Lévesque Ouest, dans le même arrondissement, par le groupe Petra et MACH pour une somme de 225 M$.

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

SECTEUR MULTIRÉSIDENTIEL Les plus grosses transactions concernent en grande majorité des propriétés situées dans de grandes villes, et plus particu lièrement dans la région de Montréal. Deux transactions hors métropole se distinguent toutefois dans le présent classement : celle d’une propriété de 60 logements à Rivière-du-Loup et celle d’un immeuble de 37 logements à RouynNoranda. Le nombre élevé de logements permet à ces deux immeubles de se hisser parmi le top 15 des ventes de propriétés multirésidentielles. Sur le plan du prix par logement, ces bâtiments figurent parmi les moins chers du classement, soit 94 595 $ pour celui de Rouyn-Noranda et 51 667 $ pour celui de Rivière-du-Loup.

TOP 15 DES VENTES COMMERCIALES ET INDUSTRIELLES* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

PRIX

TAILLE (M2)

PRIX / M2

747, rue du Square-Victoria

Ville-Marie, Montréal

276 000 000 $

–

1100-1150, boul. René-Lévesque Ouest

Ville-Marie, Montréal

225 000 000 $

58 280

3 861 $

1611, boul. Crémazie Est

Ahuntsic / Cartierville, Montréal

41 000 000 $

22 672

1 808 $

666, boul. Saint-Martin Ouest

Laval

28 052 646 $

4 665

6 013 $

180, rue de Normandie

Boucherville

20 689 607 $

–

1200, boul. Chomedey

Laval

18 850 000 $

–

4396-4410, boul. Saint-Laurent

Plateau-Mont-Royal, Montréal

18 000 000 $

–

7070-7082, rue Saint-Urbain

Rosemont / Petite-Patrie, Montréal

17 000 000 $

8 919

1 906 $

3530, boul. Saint-Laurent

Plateau-Mont-Royal, Montréal

13 000 000 $

–

110, rue de l’Isère

Candiac

13 000 000 $

10 247

1 269 $

2235-2261, boul. Roland-Therrien

Longueuil

12 400 000 $

–

8746-8760, ch. de la Côte-de-Liesse

Saint-Laurent, Montréal

11 180 000 $

4 694

2 382 $

3, rue Hôtel-de-Ville

Dollard-Des Ormeaux

11 027 957 $

10 979

1 004 $

5200, rue Armand-Frappier

Longueuil

9 117 037 $

–

700-840, rue McCaffrey

Saint-Laurent, Montréal

9 100 000 $

7 425

1 226 $

TOP 15 DES VENTES DE MULTIPLEX* ADRESSE

ARRONDISSEMENT / VILLE

NOMBRE DE LOGEMENTS

PRIX

PRIX / PORTE

TAILLE (M2)

PRIX / M2

7355, boul. de l’Acadie

Villeray / Saint-Michel / Parc-Extension, Montréal

13 725 000 $

140 051 $

7 126

1 926 $

2077, boul. De Maisonneuve Ouest

Ville-Marie, Montréal

11 550 000 $

330 000 $

1 466

7 881 $

4375-4377, boul. Grand-Boulevard

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

7 055 000 $

213 788 $

3 611

1 954 $

6255, place Northcrest

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

6 900 000 $

164 286 $

3 662

1 884 $

3800, av. Dupuis

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

5 825 000 $

182 031 $

2 475

2 354 $

3440, place Decelles

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

5 750 000 $

130 682 $

3 195

1 800 $

7225, rue de Nancy

Côte-des-Neiges / Notre-Dame-de-Grâce, Montréal

4 235 000 $

108 590 $

1 895

2 235 $

5187, rue Berri

Plateau-Mont-Royal, Montréal

4 030 000 $

95 952 $

906

4 451 $

3380, rue Victoria

Lachine, Montréal

4 000 000 $

97 561 $

3 136

1 275 $

246, av. Fortin

Rouyn-Noranda

3 500 000 $

94 595 $

–

638-640, rue Pouliot

Laval

3 200 000 $

200 000 $

1 291

2 478 $

220-228, rue Saint-Pierre

Rivière-du-Loup

3 100 000 $

51 667 $

–

59-61, ch. Spring Hill

Lac-Brome

3 075 000 $

768 750 $

–

320-330, Grande Allée Ouest

Québec

2 975 000 $

114 423 $

1 660

1 792 $

407-413, av. Édouard-Charles

Outremont, Montréal

2 950 000 $

737 500 $

351

8 395 $

* janvier et février 2020

Note : Les ventes multiples, les ventes liées et les ventes indivises sont exclues de ces deux tableaux. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

DÉVELOPPEMENT URBAIN

PLAIDOYER POUR DES VILLES À ÉCHELLE HUMAINE PAR ANNE-MARIE TREMBLAY, JOURNALISTE

Après des années en mode « tout à l’auto », l’heure est venue de remettre l’humain au cœur des projets de développement immobiliers et urbains, plaide l’architecte Pierre Thibault. Une vision qui touche non seulement la conception des habitations, mais aussi celle des espaces communs et publics. Explications.

ATELIER PIERRE THIBAULT

l y a une vingtaine d’années, Pierre Thibault a quitté sa maison de banlieue pour s’installer temporairement dans un appartement en plein cœur de Rome, près de la Place Trastevere. « Sur le coup, mes enfants ont paniqué. Ils se demandaient comment ils allaient survivre sans cour et sans gazon », se rappelle-t-il. Au fil du temps, la famille a développé de nouvelles habitudes. « Je me suis mis à jouer au foot avec mon fils sur le parvis de l’église qui était juste en face de notre maison et quand on sortait notre ballon, ce n’était pas long qu’une quinzaine de petits se joignaient à nous ! Ma fille s’installait à côté de la fontaine à proximité pour dessiner », explique celui qui a fondé l’Atelier Pierre Thibault. Résultat : l’architecte a été séduit par ce mode de vie qui s’articule autour des quartiers et de ses habitants. « Quand tu goûtes à cela et que tu retournes à ta maison de banlieue, où tu dois prendre ton auto pour aller chercher du lait au dépanneur, disons que c’est difficile de revenir en arrière. » Cette façon de vivre plus urbaine

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HÉLÈNE BOUFFARD ET STÉPHANE BOURGEOIS

PIERRE THIBAULT Architecte

DE COPENHAGUE… L’architecte reconnu mondialement cite en exemple la ville de Copenhague, au Danemark, qui a totalement modifié son visage au cours des 30 dernières années. Les pistes cyclables y sont légion, et un soin particulier est mis pour concevoir des lieux publics ou des espaces verts attrayants pour la population. Ces aménagements sont pensés pour améliorer la qualité de vie des Danois, notamment leur santé en leur proposant un mode de vie plus actif. « Le simple fait d’être près d’un parc devient une extension de sa maison et permet de réduire d’une certaine façon l’espace privé dont on a besoin », explique-t-il. Sans compter que cela favorise les relations entre les résidents d’un même quartier.

PATRICE GROLEAU, propriétaire DEBBY DOKTORCZYK, présidente

#1... MONDE! typique des villes européennes s’accorde tout à fait avec les valeurs de la nouvelle géné ration, prête à opter pour des unités de plus petites dimensions, mais plus centrales et à proximité de tout. « Je n’ai pas de données sur l’Amérique du Nord, mais selon une étude menée en France, 80 % des acheteurs de voitures neuves avaient 50 ans et plus. » Ce qui illustre aussi le recul du mode de vie de type banlieue. Ce changement générationnel doit se refléter sur les nouveaux projets de dévelop pement résidentiels et urbains. « L’époque où tout tournait autour de l’automobile est révolue. Aujourd’hui, tout ce qui se construit doit s’inscrire dans cette perspective. Voir des séries de condos tous pareils pousser à perte de vue sur des terrains agricoles, on ne peut plus faire cela. C’est un sacrilège ! », exprime Pierre Thibault. Selon lui, les plans doivent maintenant combiner une certaine densité, mais surtout, être pensés pour recréer des communautés.

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DÉVELOPPEMENT URBAIN

Cette philosophie teinte aussi la construction des ensembles résidentiels, a-t-il constaté. Par exemple, dans plusieurs cas, les cours intérieures se trouvent au-dessus des stationnements. Ainsi, plutôt que de donner vu sur les voitures, les fenêtres s’ouvrent sur des espaces végétalisés et aménagés. « Certains vont plus loin et achètent des véhicules qu’ils se partagent entre occupants », illustre-t-il. Ce type de cour, implantée en plein cœur de la ville, n’a rien à envier à celui qu’offre la vie en banlieue, ajoute-t-il. « Comme les voitures n’y circulent pas, l’endroit est complètement silencieux. De plus, ça devient un espace de jeu sécurisé pour les enfants, qui n’ont pas besoin de traverser la rue pour aller voir leurs amis. » Ces espaces semi-privés, végétalisés et tranquilles sont aussi propices au bon voisinage, une autre valeur chère aux Danois. « La communauté s’y tisse naturellement », constate l’architecte.

… À DRUMMONDVILLE Des idées qui ont inspiré Pierre Thibault, dans différents projets menés ici, dont l’un qui logera sur un ancien terrain industriel de la ville de Drummondville. Situé à deux pas du centre-ville et longeant la rivière, le projet Fortissimo permettra de limiter l’emprise de la voiture, grâce à sa proximité avec le centre-ville. « Ce terrain se trouve au cœur de tout, à cinq minutes de la bibliothèque, de l’hôpital, de l’école secon daire et de la gare de train. Les gens réalisent que, dans une ville comme Drummondville qui a été conçue pour les automobilistes, on peut tout faire à pied. C’est quand même incroyable, et cela prouve que ce n’est pas juste à Montréal que c’est possible. » Dans ce tout nouveau quartier, pas question de voir les stationnements s’aligner côte à côte. « Nous avons repris le modèle scandinave avec des cours intérieures végétalisées, sécuritaires, camouflant

ATELIER PIERRE THIBAULT

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Depuis son siège social montréalais, BUSAC offre des solutions immobilières optimales des deux côtés de la frontière. Reconnue dans l’industrie pour la qualité de sa gestion taillée sur mesure, BUSAC assiste sa société sœur JEMB Realty et ses autres filiales pour administrer immeubles, actifs, projets et investissements du groupe aux États-Unis.

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BUSAC Immobilier continue ainsi d’asseoir sa position de chef de file dans une industrie où, depuis plus de deux décennies, clients, partenaires et actionnaires reconnaissent son savoir-faire, sa rigueur, sa rapidité d’exécution et sa polyvalence. Isabella Longoni Représentante à la location // 514 284-0014 // i.longoni@busac.com

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DÉVELOPPEMENT URBAIN

ATELIER PIERRE THIBAULT

les stationnements. » L’accent sera également mis sur le transport actif, notamment au moyen de rues partagées, ajoute-t-il : « Selon ce concept, les piétons et les cyclistes ont préséance sur les voitures, qui n’y occupent pas la place principale. » Une promenade aménagée au bord de la rivière, de nombreux parcs et des espaces consacrés à des activités sportives, culturelles et communautaires complètent le tableau. « Le fait de construire un quartier exemplaire comme celui-ci aura aussi des effets positifs sur le reste de la ville, puisque ce ne sont pas seulement les résidents de Fortissimo qui pourront bénéficier de ces installations, mais tous les citoyens de Drummondville », se réjouit M. Thibault. De même, cela peut devenir un facteur d’attraction pour les employeurs, générant un nouveau bassin de travailleurs à proximité. Pour que ce genre de développement soit vivant, il faut cultiver la diversité, ajoute toutefois Pierre Thibault : « Trop souvent, on voit des projets où sont construites 500 habitations presque pareilles, vendues à peu près au même prix, ce qui va réunir des clients du même profil. Mais pour créer un véritable milieu de vie, il faut attirer des familles, de jeunes professionnels, des gens plus âgés... C’est ce qui permet de voir naître un quartier vivant, qui va se renouveler. » Voilà pourquoi des condos, mais aussi des maisons en rangée et des immeubles locatifs s’érigeront sur les terrains de Fortissimo. Ce type de développement urbain peut être reproduit ailleurs, déclare Pierre Thibault. « De plus en plus de villes partout au Québec cherchent à rajeunir leur population.

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Ce genre de projet pourrait devenir un remède pour contrer ce vieillissement et attirer les plus jeunes, avec une offre qui a tout pour leur plaire. » Une formule qui pourrait s’appliquer dans des villes comme Sherbrooke ou Trois-Rivières en passant par Matane, une municipalité qui a fait appel à l’Atelier Pierre Thibault pour valoriser son centre-ville. L’ARCHITECTE QUI CRÉE DES LIENS L’architecture permet donc de réfléchir non seulement à l’aménagement optimal des unités intérieures, mais aussi a celui des aires communes et même au déploiement de la ville en fonction du bien-être des humains. Même les places publiques temporaires, comme on en voit à Montréal ou à Québec (par exemple, Au pied du courant), contribuent à cette dynamique. Mais pour cela, il faut prendre le temps de planifier, autant le design urbain que le bâti. « La conception du meilleur projet possible, en fonction du lieu et du terrain, représente autour de 1 % du budget total. Je pense que ce n’est pas une bonne idée de couper là-dedans. Au contraire, c’est important d’investir pour s’assurer de construire le meilleur », avertit l’architecte qui travaille notamment sur le projet de Lab-école avec Ricardo Larrivée et Pierre Lavoie. Et, surtout, les acteurs de l’industrie doivent penser autrement le développement urbain, d’autant que cela touche différents enjeux, comme la santé des citoyens, celle de l’économie locale et même celle de la planète. « Les promoteurs doivent concevoir leurs projets non seulement en fonction d’aujourd’hui, mais sur un horizon de 5 à 10 ans », soutient Pierre Thibault. Et c’est bien plus qu’une mode temporaire.

MONDE MUNICIPAL

CESSION DE TERRAINS MUNICIPAUX :

LA PRÉCIPITATION EST MAUVAISE CONSEILLÈRE ! Suzanne Roy Experte invitée

Dans la nuit du 7 au 8 février dernier, le gouvernement du Québec a déposé sous bâillon un amendement inattendu au projet de loi no 40 sur les commissions scolaires prenant ainsi par surprise l’ensemble des parlementaires, des mairesses et maires, ainsi que la population. Sans consulter les municipalités, le ministre de l’Éducation et de l’Enseignement supérieur, Jean-François Roberge, a changé les règles du jeu du partenariat qui lie le gouvernement du Québec avec les gouvernements de proximité depuis plus de 20 ans.

UNE BRÈCHE DANS LE PARTENARIAT QUÉBEC-MUNICIPALITÉS En effet, les municipalités ont toujours été des partenaires de première importance des gouvernements, peu importe leur allégeance politique, dans la construction de nouvelles écoles au Québec. Par les pouvoirs qui lui étaient conférés par la loi de 1995, une municipalité pouvait octroyer un terrain sur son territoire à une commission scolaire qui souhaitait y construire une école. Cette cession se faisait gratuitement, par échange ou encore à la juste valeur marchande de la propriété, selon les discussions entre les deux parties.

Suzanne Roy est présidente intérimaire de l’Union des municipalités du Québec (UMQ) depuis novembre 2019. Elle a auparavant présidé l’organisation de 2014 à 2016. Elle est également mairesse de Sainte-Julie depuis 2005, où elle a aussi œuvré comme conseillère municipale de 1996 à 2005.

GETTY IMAGES PAR AH_FOTOBOX

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Désormais, les règles du jeu ont changé sans que les municipalités aient eu leur mot à dire, avec une conséquence que le gouvernement refuse de nommer : une augmentation certaine des taxes municipales que paient les contribuables. Dans certains cas, les terrains disponibles se font rares, et leurs coûts peuvent atteindre plusieurs dizaines de millions de dollars. Les municipalités ne demandent pas mieux que de nouvelles écoles s’érigent dans leurs quartiers, mais pas au prix d’une hausse de taxes. Au surplus, il est sans aucun doute ironique qu’après avoir réduit les taxes scolaires à son

arrivée au pouvoir, le gouvernement se tourne maintenant vers les municipalités, qui n’auront d’autre choix que de se tourner à leur tour vers les citoyens pour éponger le manque à gagner. Ici, on déshabille Pierre pour habiller Paul. UNE MAIN TENDUE POUR UNE SOLUTION ÉQUITABLE Il n’est pas trop tard pour bien faire les choses puisque les municipalités sont déjà au travail depuis près de deux ans dans ce dossier. Conscient du contexte nouveau en éducation et de l’importance d’offrir de nouvelles classes, le milieu municipal n’a pas tardé à proposer ses solutions, notamment en participant à un comité spécial gouvernemental sur l’acquisition de terrains pour l’implantation des infrastructures scolaires dès l’hiver 2018. Ce même comité a d’ailleurs recommandé de prévoir un financement complet de l’achat de terrains, ce que se refuse à faire le gouvernement aujourd’hui. Devant le coup de force du gouvernement, quelles voies de passage trouver pour éviter de passer la facture aux citoyens ? Évidemment, les solutions doivent être à la hauteur de la valeur des terrains

GETTY IMAGES PAR BRAUNS

qui sont en jeu. C’est une question de capacité de payer des contribuables municipaux, de respect des compétences de chacun et de la nécessité économique impliquant de relancer le partenariat entre les gouvernements de proximité et le gouvernement du Québec.

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COURTIER D’EXCEPTION

Thomas Godber courtier

AU-DELÀ DU TRANSACTIONNEL PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Tom Godber a su mettre à profit son esprit à la fois créatif et analytique. C’est peut-être pour cette raison qu’il apprécie particulièrement les transactions immobilières complexes, pour lesquelles il doit mettre en œuvre tous ses talents. Portrait d’un courtier immobilier pas comme les autres.

AVISON YOUNG

ussi loin qu’il se souvienne, Tom Godber a toujours été fasciné par le bâti. « Très jeune, je rêvais déjà d’être architecte. Je devais avoir 12 ans quand j’ai demandé à recevoir du bois comme cadeau de Noël ! Je voulais construire, créer », relate-t-il. Il dit tenir cette passion de ses grands-pères, en particulier de celui qui était ingénieur et qui érigeait des barrages à Shawinigan. « J’ai passé beaucoup de temps avec lui, et lorsque j’étais au cégep, nous avons bâti ensemble une maison en bois rond. C’était un projet énorme, qui a nécessité des centaines de troncs d’arbre », raconte Tom Godber. Au moment d’entrer à l’université, il opte toutef ois pour un baccalauréat en adminis tration, compte tenu du peu d’emplois disponibles en architecture. Un choix qu’il ne regrettera pas.

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Aujourd’hui, Tom Godber est l’un des courtiers les plus en vue dans le domaine de l’immobilier commercial. Il fait partie des associés fondateurs d’Avison Young, dont il a créé le sixième bureau en y faisant adhérer sa propre firme en 2002, Real Estate Factory, qu’il avait fondée en 1997. Il partage avec nous quelques-uns de ses faits d’armes, ainsi que sa vision de l’avenir du courtage. DES DOSSIERS HORS DU COMMUN À ses débuts dans le domaine du courtage, fraî chement émoulu de l’université, il est rapide ment recruté, après un processus très sélectif et rigoureux, par une firme de courtage spécia lisée en immobilier commercial. C’est là qu’il apprend les rudiments du métier et prend conscience de son intérêt et de son talent à traiter des dossiers complexes, des cas « en dehors de la normale », comme il le dit lui-même.

Très tôt dans sa carrière, il est d’ailleurs amené à travailler à reloger des sièges sociaux, comme celui de Steinberg, alors qu’un incendie les avait chassés abruptement de la tour Alexis Nihon, en 1986. « L’incendie a eu lieu un dimanche, et ma firme s’était engagée à leur trouver de nouveaux locaux dans les 48 heures. Il fallait dénicher 100 000 pi2 en très peu de temps, c’était un défi incroyable ! », raconte-t-il. Avec deux autres courtiers, il travaille sans relâche, et lorsque les camions remplis d’équipement arrivent dans le centre-ville et que les déménageurs attendent les instructions mardi vers deux heures du matin pour savoir où installer les bureaux temporaires de Steinberg, les événements se bousculent au dernier moment. « Nous étions en négociation avec trois finalistes, mais en fin de compte, Steinberg a été installé sur 10 étages au 1200, avenue McGill College », se remémore Tom Godber, avec autant de fougue que si l’événement s’était produit hier. « Tout le monde nous disait que c’était impossible de reloger tant de gens en si peu de temps, mais nous avons réussi ! Une semaine après, l’entreprise recommençait à fonctionner normalement. » Quelques années plus tard, une autre transaction a nécessité une grande part de créativité. L’entreprise Domtar se trouvait alors dans un édifice dont le propriétaire avait remis les clés aux créanciers. « Domtar était en pleine croissance, et il fallait mettre les bureaux à niveau. Le vice-président de l’époque, Gilles Pharand, a embauché notre firme pour

trouver une solution. Valait-il mieux déménager ou renégocier le bail ? », se rappelle Tom Godber. Après plusieurs recherches, une renégociation s’avère préférable, mais il constate l’existence d’un bail emphytéotique pour le terrain sur lequel est bâti l’édifice actuel. « Nous avons donc décidé de racheter discrètement ce bail, sur 42 ans, afin de sécuriser un investissement dans les aménage ments requis et de garantir un très bas loyer. Résultat, chaque année, le propriétaire de l’édifice envoie un chèque à Domtar pour régler le loyer du terrain. Au terme des 42 ans, il devient la propriété de Domtar », explique Tom Godber. LA MAISON DE RADIO-CANADA Autre transaction hors normes entrée dans les annales : la vente et le déménagement de la Maison de Radio-Canada, à Montréal. Lorsque Tom Godber est chargé du dossier, cela fait déjà 14 ans que d’autres avant lui ont échoué… Il faut dire que des conditions particulières compliquaient démesurément la tâche. On devait en effet réussir à coordonner deux transactions en même temps : la vente de l’ancienne Maison – devenue trop grande et trop vétuste – et la construction de la nouvelle. Et cela, en tenant compte d’un budget plafonné jusqu’en 2050 et ne permettant aucun investissement supplémentaire. S’ajoutent au tableau de nombreux enjeux politiques, gouvernementaux, municipaux, ainsi que les préoccupations des citoyens de l’arrondissement. On se rappellera

Connaissez-vous les récents développements de la réforme en copropriété ? Laissez nos juristes analyser les implications de la loi 16 et son impact sur vos affaires. gascon.ca

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1964. Vue aérienne du site déblayé de la future Maison de Radio-Canada, Faubourg à m’lasse.

ARCHIVES DE LA VILLE DE MONTRÉAL. VM94-U124-2

COURTIER D’EXCEPTION

en effet le traumatisme vécu par la population, alors que 700 familles ont été délogées lors de la destruction en 1963-1964 de ce qui s’appelait autrefois le Faubourg à m’lasse, afin d’y ériger la tour de Radio-Canada. Pour affronter ces différents enjeux, il fallait adopter une approche nouvelle. « Nous devions pouvoir agir en tant que consultants et non comme un simple courtier transactionnel. Notre proposition a été

acceptée, et nous avons développé une stratégie de gouvernance de façon à pouvoir être impliqués à chaque étape », précise M. Godber. Mais après plus d’une décennie de tentatives infruc tueuses, il a fallu faire face à un certain scepticisme et même à un véritable écœurement sur le terrain. C’est pourquoi les façons de faire ont été revues de fond en comble, et l’équipe d’Avison Young, pilotée par Tom Godber, s’est investie dans tous les comités (de gouvernance, d’investissement, etc.). Afin d’éviter les conflits d’intérêts, des procédures très strictes ont été mises en place pour préserver l’anonymat des acheteurs et des bailleurs potentiels. De plus, un processus visant à analyser les différentes composantes de la transaction, incluant un système complexe de pondérations, a été mis sur pied, le tout surveillé par la firme PricewaterhouseCoopers. Au bout du compte, Tom Godber et son équipe ont réussi un véritable tour de force : l’ancien édifice a été vendu au Groupe Mach pour la somme de 42 M$, et la portion est du terrain a été cédée au Groupe Broccolini pour 1 $. Cette transaction comprenait la construction de la nouvelle maison du

La nouvelle Maison de Radio-Canada BROCCOLINI

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

ocean a l autre Investis d’un

Qu’il s’agisse de développer, de bâtir ou de gérer des propriétés et des partenariats à travers l’Amérique du Nord, nous nous sommes engagés à le faire de façon durable, créative et collaborative. Vous avez un projet immobilier résidentiel ou commercial ? Nous serions heureux de faire équipe avec vous dans cette prochaine aventure.

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« On est loin de la mentalité transactionnelle ; ici, il est plutôt question de stratégie et de créativité. Je suis convaincu qu’à terme, notre champ d’activité se dirige dans cette direction. C’est la valeur ajoutée du conseil, nous pouvons agir comme des partenaires d’affaires. » – Tom Godber

diffuseur public et un bail de 30 ans – un document de près de 1000 pages ! – au coût fixe de 21 M$ par an. Ce montant équivaut aux frais annuels d’entretien de l’ancienne tour, et la transaction a également permis à Radio-Canada d’éponger un déficit accumulé de 170 M$ pour l’entretien de l’immeuble. Il a aussi fallu obtenir l’adhésion des 4 000 employés, qui passaient de bureaux fermés à des espaces de travail ouverts, et qui ont eu leur mot à dire sur l’aménagement des locaux. Mais l’un des éléments dont Tom Godber est sans doute le plus fier demeure la réussite de la trans action du point de vue de l’acceptabilité sociale. « Radio-Canada a mis sur pied un comité de 47 membres pour assurer une bonne communication avec les citoyens et leur expliquer les enjeux au fur et à mesure. Le maintien constant du dialogue a constitué un ingrédient-clé », analyse M. Godber.

IMMOBILIER COMMERCIAL : AVRIL –1MAI 2020 33_Conciergerie SPEICO: inc.indd

Quels sont les autres ingrédients de la recette du succès ? Assurément, le fait d’avoir écouté et compris les besoins de chaque partie, d’avoir agi comme conseiller et non comme simple courtier, tout en mettant en place des processus presque jamais vus dans le domaine. « On est loin de la mentalité transactionnelle ; ici, il est plutôt question de stratégie et de créativité. Je suis convaincu qu’à terme, notre champ d’activité se dirige dans cette direction. C’est la valeur ajoutée du conseil, nous pouvons agir comme des partenaires d’affaires », assure Tom Godber qui se décrit aussi comme un joueur d’équipe. « En misant sur l’approche collaborative, on peut proposer des solutions immob ilières ayant un impact positif sur les communautés locales », dit-il. Il voit aussi d’un bon œil les nouvelles technologies, qui contribueront selon lui à améliorer l’efficacité des entreprises, mais aussi la qualité de vie des individus.

18-10-12 10:17

SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

LES PRIX DES TERRAINS AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL S’ENVOLENT :

LES IMPACTS SUR LE MARCHÉ DU BUREAU Noémie Lefebvre, É.A.

Sylvain Leclair, B.A.A., AACI, É.A. Experts invités

Directrice, Développement immobilier et terrain au Groupe Altus, Noémie Lefebvre a une expertise accrue dans l’évaluation de terrains à redévelopper et pro forma de développement. Elle fournit des services de consultation et d’accompagnement sur mesure dans la réalisation de projets de développement d’envergure. Elle chapeaute maintenant une équipe d’une quinzaine de professionnels. Elle se démarque par sa grande implication au sein de l’industrie et par la qualité de son travail. Sylvain Leclair a plus de 20 ans d’expérience dans l’évaluation et la gestion d’impôt foncier pour des immeubles à revenus. Vice-président directeur chez Groupe Altus, il est impliqué dans tous les aspects de l’entreprise : conseiller en gestion de taxes, vérification diligente et révision de divers types d’actifs. Il est membre du conseil consultatif de Groupe Altus depuis 2014.

L’augmentation exponentielle des prix des terrains au centre-ville de Montréal génère certaines inquiétudes. En effet, on peut se demander quel sera son impact sur le développement de nouvelles tours de bureaux. Analyse de la situation et des possibles retombées.

Alors que la valeur des terrains au centre-ville de Montréal était relativement stable depuis plusieurs années, en deux ans, elle a littéralement explosé. On a observé une croissance phénoménale avec un indice par pied carré constructible de 99 $ en 2018 et de 118 $ en 2019. Rappelons qu’en 2017, la moyenne était d’environ 55 $ / pi² constructible. Pour la première moitié de 2020, on anticipe une poursuite de la croissance, pour atteindre des prix de vente moyens de plus de 140 $ / pi² constructible pour des terrains bien localisés.

LOYERS EN HAUSSE Comment a-t-on atteint de tels sommets ? Pour comprendre cette envolée, il faut retourner dans le temps. Ainsi, par le passé, les transactions de terrains au centre-ville demeuraient relative ment peu nombreuses, car la demande n’était pas au rendez-vous. Le taux d’absorption étant relativement faible, les promoteurs ne voulaient pas prendre le risque d’acquérir des sites de grande envergure ; par conséquent, ils en achetaient peu.

ÉVOLUTION DU PRIX DE VENTE MOYEN Centre-ville de Montréal $ / pi2 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 2014

2015

2016

2017

2018

2019

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

Quant au marché du bureau, les conditions deviennent plus difficiles, et il faut s’attendre à voir un coup de frein à la construction de nouvelles tours d’envergure. En effet, pour un prix de 50 à 60 $ / pi2 constructible, comme c’était le cas en 2017, il faudrait calculer un loyer d’environ 60 $ brut / pi2. Mais si l’on grimpe à un prix de 150 $ / pi2 constructible, il faudrait alors passer à plus de 80 $ brut / pi2. Autant dire des montants rédhibitoires pour les locataires, ce qui fera reculer les promoteurs. Comparons cette situation avec celle de Toronto par exemple : le loyer moyen y est de 90 $ brut / pi2 pour des espaces dans une tour neuve.

Mais les choses ont changé. Ainsi, le délai pour écouler les copropriétés offertes sur le marché de la revente au centre-ville est passé de 22 mois en 2015 à seulement 6 mois en 2019. C’est à ce moment que les choses ont basculé et qu’une véritable chasse aux terrains a commencé. L’écoulement plus rapide, causé notamment par une croissance démographique soutenue par l’immi gration, a provoqué un effet boule de neige et une rareté qui ont poussé les prix à la hausse. Dès lors, il est devenu très intéressant d’acquérir des sites de forte densité au centre-ville et de justifier la construction de tours dépassant les 50 étages, comptant plus de 400 unités. La situation économique favorable, le taux de chômage en baisse, les faibles taux hypothécaires et la croissance constante des salaires ont fait le reste.

TAUX D’INOCCUPATION EN BAISSE Habituellement, lorsque le marché du bureau affiche un taux d’inoccupation inférieur à 10 %, la construction d’une nouvelle tour est annoncée.

Alors que le prix des terrains est déjà très élevé, d’autres facteurs viendront alourdir la facture de développement des projets. Mentionnons la nouvelle taxe REM (Réseau express métropolitain), ainsi que les frais de parc, sans compter les conséquences qu’aura certainement la nouvelle réglementation municipale sur la mixité (20 / 20 / 20).

À l’heure actuelle, la disponibilité au centre-ville de Montréal est de 7,3 % pour toutes les classes d’immeubles et de 6,5 % pour la classe A, une tendance qui favorise les propriétaires actuels. Or, en dehors de la tour de la Banque Nationale qui est en construction – dont l’institution financière est le principal occupant –, peu de nouveaux projets d’importance pointent à l’horizon. L’ensemble des projets de construction neuve a été annoncé avant la flambée des prix. Une fois cet édifice de plus d’un million de pieds carrés achevé en 2022-2023, il devrait alors y avoir un effet haussier de quelques points sur le taux d’inoccupation des immeubles de classe A.

Tout cela a nécessairement des répercussions sur les différents segments du marché. Ainsi, quand on regarde du côté du multirésidentiel, il faudrait augmenter radicalement les loyers pour que le modèle d’affaires soit encore viable. Le pronostic s’avère moins sombre pour les condominiums, puisque la demande est plus élastique.

ÉVOLUTION DU MARCHÉ DES IMMEUBLES DE BUREAUX AU COURS DES CINQ DERNIÈRES ANNÉES Toutes les classes d’immeubles sauf G – Centre-ville total Superficies (pi2)

Superficies totales (pi2)

Superficies occupées (pi2)

Taux de vacance

54 000 000

12 %

52 000 000

10 %

50 000 000

8 %

48 000 000 6 % 46 000 000 4 %

44 000 000

2020 T1

2019 T4

2019 T3

2019 T2

2019 T1

2018 T4

2018 T3

2018 T2

2018 T1

2017 T4

2017 T3

2017 T2

2017 T1

2016 T4

2016 T3

2016 T2

2016 T1

2015 T4

0 % 2015 T3

40 000 000 2015 T2

2 %

2015 T1

42 000 000

Source : Altus Insite

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Le prix des terrains est si élevé – il continue d’ailleurs de grimper – que les promoteurs vont nécessairement se montrer plus frileux. Résultat : la disponibilité des bureaux risque de chuter encore davantage, et cette rareté aura inévitablement des répercussions à la hausse sur les loyers. On remarque d’ailleurs déjà une augmentation pour les immeubles de classe A. À cause de ce phénomène, un écart important s’est creusé entre les loyers des classes A et B, et les investisseurs y ont rapidement vu un potentiel intéressant dans la classe B. D’ailleurs, les bureaux de cette catégorie bénéficient déjà de cette situation et sont de plus en plus prisés. AUTRE FACTEUR DE RISQUE Une difficulté supplémentaire se profile à l’horizon pour les promoteurs : la démographie et la décroissance de la population active sur l’île de Montréal, ce qui, à terme, risque fort de faire baisser la demande de locaux pour bureaux. Ce n’est un secret pour personne : le Québec vieillit rapidement. De façon plus spécifique, la région métropolitaine affiche une relative stagnation de sa population active (18-64 ans). Ainsi, celle-ci a connu une augmentation de 24 % entre 2001 et 2019. Avant 2000, l’augmentation de ce segment était plus élevée. La situation n’ira guère en s’améliorant au cours des prochaines années, car selon les projections de l’Institut de la statistique du Québec publiées en 2019, bien que la croissance de la population dans la région métropolitaine de Montréal soit anticipée à 19,5 % (+798 000 personnes) de 2016 à 2041, il existe des écarts importants entre les différents groupes d’âge. Par exemple, les personnes âgées de 75 ans et plus auront la part du lion et vont plus que doubler sur cette période (+128,8 %), alors que la tranche des 18-64 ans, quant à elle, plafonnera à +8,5 % (+228 000 personnes).

GETTY IMAGES PAR DOVAPI

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SAVOIR POUR MIEUX INVESTIR

PROJECTION DE LA POPULATION PAR ÂGE – RMR DE MONTRÉAL – 2016 À 2041 (EN MILLIERS)

Année

Moins de 18 ans

18-34

35-44

45-54

55-64

65-74

75+

Sous-total 18-64 ans

2016 2021 2026 2031 2036 2041

800,8 845,9 874,4 879,9 883,4 890,6

952,0 982,3 992,9 1 005,0 1 038,1 1 072,4

590,0 624,5 632,5 650,7 641,1 619,2

595,1 568,6 594,2 618,0 623,7 641,1

539,4 577,6 552,3 524,0 548,3 571,2

368,9 425,2 480,2 515,3 493,8 470,1

294,2 348,0 422,2 503,7 597,3 673,4

2 676,4 2 753,0 2 771,9 2 797,8 2 851,2 2 904,0

4 140,4 4 372,2 4 548,6 4 696,7 4 825,7 4 938,1

5,6 % 3,4 % 0,6 % 0,4 % 0,8 % 11,2 %

3,2 % 1,1 % 1,2 % 3,3 % 3,3 % 12,6 %

5,9 % 1,3 % 2,9 % -1,5 % -3,4 % 5,0 %

-4,5 % 4,5 % 4,0 % 0,9 % 2,8 % 7,7 %

7,1 % -4,4 % -5,1 % 4,6 % 4,2 % 5,9 %

15,2 % 13,0 % 7,3 % -4,2 % -4,8 % 27,4 %

18,3 % 21,3 % 19,3 % 18,6 % 12,7 % 128,8 %

2,9 % 0,7 % 0,9 % 1,9 % 1,9 % 8,5 %

5,6 % 4,0 % 3,3 % 2,7 % 2,3 % 19,3 %

Total

Évolutions 2016-2021 2016-2021 2016-2021 2016-2021 2016-2021 2016-2021

Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, 2016 à 2066. Scénario de référence.

Cela aura-t-il un impact sur l’occupation des bureaux ? Assurément. Si l’on part du principe que les employés sont majoritairement des individus âgés de 18 à 64 ans, ces projections donnent à réfléchir. Plusieurs tendances en émergence vont aussi changer la donne, par exemple le recours croissant au télétravail, une flexibilité de plus en plus réclamée par les travailleurs et accordée par les employeurs. Les enjeux en matière de réduction d’émissions de gaz à effet de serre, au premier chef ceux générés par le transport, favorisent aussi le télétravail. Le fait d’avoir moins de travailleurs sur place va sûrement inciter les entreprises à réduire la taille de leurs bureaux, un mouvement déjà amorcé avec la rationalisation des espaces afin de diminuer la superficie moyenne par travailleur. La numérisation des documents fait aussi en sorte d’amoindrir les besoins et les superficies. Enfin, la pénurie de main-d’œuvre aura certainement des répercussions, de nombreux employeurs, partout au Québec, connaissant déjà des difficultés à pourvoir certains postes. Cette situation pourrait influer durablement sur la demande de bureaux dans le centre-ville de Montréal.

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Alors que l’économie et la création d’emplois se portent bien, on constate en revanche qu’il y a peu, voire pas du tout de nouveaux projets de tour de bureaux au centre-ville depuis la flambée des prix des terrains. Par conséquent, cela accroît l’intérêt pour la rénovation ou le repositionnement des immeubles existants et le potentiel de ces derniers. D’ailleurs, les propriétaires d’immeubles pourraient se réjouir de l’augmentation des loyers qui en résultera. Le tableau est toutefois moins favorable pour la construction neuve, car à terme, on pourrait faire face à un véritable exode des promoteurs vers d’autres secteurs de la métropole, comme le Mile-Ex. Les alentours des futures stations du REM ou les zones TOD (transit-oriented development) constitueraient aussi des secteurs de choix. On le constate déjà. Inciter les promoteurs à revenir au centre-ville nécessitera que les niveaux de loyer justifient la construction de nouveaux immeubles de bureaux, et cela reste une idée utopique. Il y aura toujours une demande de bureaux au centre-ville de Montréal, mais nous sommes d’avis que cet usage fera l’objet d’une transformation future, soit par le repositionnement d’immeubles existants ou par l’intégration de cette utilisation dans des immeubles à usage mixte.

TRANSPORT

SYLVIE PARENT PRÉSENTE SON PROJET DE TRAMWAY ET DE REDÉVELOPPEMENT URBAIN PAR JACQUES BOISVERT

VILLE DE LONGUEUIL

La mairesse de Longueuil, Sylvie Parent, n’était pas peu fière de présenter dernièrement son projet de transport électrique et de redéveloppement urbain, dont la réalisation pourrait s’échelonner selon elle au cours des 15 prochaines années. Alors que le réseau de transport en Montérégie a été développé du sud au nord, c’est l’axe est-ouest qui serait mis de l’avant cette fois. Mme Parent a prononcé son discours le 27 février dernier devant les membres de la Chambre de commerce et d’industrie de la Rive-Sud (CCIRS) dans une salle bondée, visiblement favorable à son projet.

Imaginez l’axe Taschereau comme un véritable milieu de vie. Entre le pôle Roland-Therrien et la station du REM Panama, un réseau de transport collectif efficace et durable, de la verdure, de l’espace pour vivre et mener des affaires. Imaginez-vous attablé à un café, puis circuler à vélo vers votre bureau, situé tout près de chez vous. Avec ce projet visionnaire, Longueuil affirme une fois de plus son leadership en proposant pour la Montérégie une vision de développement qui répond aux aspirations des citoyens, des investisseurs et des commerçants de toute notre région », a déclaré la mairesse.

Concrètement, le tramway nommé Léeo (pour ligne électrique est-ouest) joindrait le cégep ÉdouardMontpetit, le secteur du métro de Longueuil et la gare du Réseau express métropolitain (REM) à Brossard, puis le stationnement incitatif de La Prairie, en longeant un boulevard Taschereau complètement redéveloppé. Il s’agit d’un projet monumental pour Longueuil et ses villes voisines : plus de 25 millions de pieds carrés en superficie de terrain de redéveloppement, 7 millions de pieds carrés de locaux com merciaux et de bureaux, près de 14 000 nouveaux emplois et 30 000 nouvelles unités résidentielles. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

TRANSPORT

pas en mesure de fournir de chiffres, mais s’est dite très confiante en sa faisabilité : « Le fait d’opter pour un lien électrique en surface est beaucoup plus économique qu’un métro, et les besoins sont nettement là depuis longtemps. Vous savez, cela fait des années qu’on cherche à redévelopper le boulevard Taschereau, et ce projet est certainement l’occasion idéale de le faire, de très belle façon. »

GETTY IMAGES PAR SUTHAT_CHAITAWEESAP

« On retrouve plusieurs grands terrains de stationnement tout au long du boulevard Taschereau, qui sont souvent, il faut bien le dire, à moitié vides. Ils pourront faire place à du redéveloppement multirésidentiel et commercial de qualité, tourné vers l’humain », a mentionné la mairesse en entrevue après son allocution. Questionnée sur les investissements que susciterait un tel projet, elle n’était

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La ministre déléguée aux Transports, Chantal Rouleau, très attentive aux propos de la mairesse pendant son allocution, ne s’est pas trop avancée, mais a reconnu sur place l’importance des axes privilégiés par Mme Parent. Il faut savoir que la décision d’implanter un tramway et le choix de son tracé ne relèvent pas de la Ville de Longueuil. C’est le bureau de projet mis sur pied l’automne dernier par l’administration Legault, avec un budget de 60 millions de dollars, qui aura pour mandat de formuler des recom mandations au gouvernement. Mais déjà, il a un très beau projet à analyser.

JBC MÉDIA PAR MARC-ANTOINE JEAN

ARCHITECTURE

RÉNOVATION ET EXPANSION DU CAPITOLE DE QUÉBEC

ARCHITECTES SOUS SURVEILLANCE ! PAR GILBERT LEDUC, JOURNALISTE

Pour le consortium formé des firmes d’architecture CCM2 et PMA, plus de 25 000 heures de travail ont été consacrées à la réalisation du projet de rénovation et d’expansion du Capitole de Québec.

a composante prédominante de cet audacieux projet d’adaptation architecturale était l’érection d’un hôtel 5 étoiles de neuf étages, comprenant 109 chambres, suites et appartements-terrasses, dans la cour arrière de ce monument de l’histoire culturelle de la capitale classé immeuble patrimonial. « Une surcharge de travail que l’on pouvait difficile ment imaginer lorsque Pierre Martin et moi avions commencé à dessiner, en 2002, les premières esquisses d’un projet d’hôtel dans le voisinage du Capitole », raconte Mathieu Morel de CCM2 Architectes.

De gauche à droite sur la photo : Dave Tremblay, architecte, CCM2 Architectes Mathieu Morel, architecte associé, CCM2 Architectes Annie Saucier, architecte, PMA Architectes Pierre Martin, architecte associé, PMA Architectes

« Déjà, à cette époque, nous croyions à la réalisation d’un tel projet et nous étions prêts à prendre les risques financiers, ajoute Pierre Martin de PMA Architectes. Nous envisagions d’acheter un terrain. Nous avions même rencontré de grands groupes hôteliers internationaux. » Le propriétaire du Capitole, Jean Pilote, n’a donc pas eu à chercher bien longtemps les professionnels qui allaient mener à bon port son projet de 44 M$ qu’il a lui-même financé en partenariat avec des gens d’affaires de Québec, dont Jacques Tanguay (Ameublements Tanguay et Groupe commercial AMT), la Ville de Québec et le ministère de la Culture et des Communications. « Des projets comme celui-là, il n’en pleut pas, fait valoir Mathieu Morel. Après le Château Frontenac, le Capitole est le bâtiment le plus prestigieux du Vieux-Québec. C’est un défi de travailler sur un tel joyau et d’essayer de juxtaposer l’architecture contemporaine à celle d’autrefois. » Évidemment, le défi technique était de taille. Autant pour la restauration de la salle de spectacles de IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

ARCHITECTURE

1400 places, pour la transformation du restaurant, pour la remise à neuf de la façade de l’immeuble inspirée de l’architecture de style Beaux-Arts que pour l’érection de l’hôtel qui a accueilli ses premiers clients en juin dernier. « Il ne fallait surtout pas écraser le Capitole avec la nouvelle structure de verre de neuf étages », précise Pierre Martin. « Si vous vous placez devant le Capitole et que vous nous dites que vous voyez à peine le nouvel hôtel, ça signifie que nous avons bien fait notre travail et que l’intégration du nouveau au vieux est réussie ! », affirment les deux architectes en signalant que l’autoroute Dufferin-Montmorency, qui relie la Côte-deBeaupré à la colline Parlementaire, offre sans aucun doute le meilleur point de vue sur l’hôtel du Capitole. ARRIMER LES ATTENTES L’autre défi des équipes de Mathieu Morel et de Pierre Martin relevait des innombrables contraintes administratives.

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compter que deux autres chantiers s’activaient simultanément dans le voisinage : celui de la salle de spectacles Le Diamant, de Robert Lepage, et celui de la réfection du mur de la fortification située sur le site patrimonial du Parc-de-l’Artillerie. »

Le Capitole n’est pas un bâtiment comme un autre. Il a pignon sur rue dans un arrondissement historique – le Vieux-Québec – répertorié sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO. Pour sa valeur architecturale, historique et culturelle, le Capitole est classé immeuble patrimonial par le gouvernement du Québec et monument historique d’envergure par le gouvernement fédéral. « Beaucoup de gens devaient donner leur avis. Le va-et-vient avec les autorités était incessant. Disons que nous nous sentions sous haute surveillance, explique Mathieu Morel. Il fallait constamment chercher à arrimer les attentes de tous les intervenants qui avaient un droit de regard sur le projet, soit le propriétaire du Capitole, la Ville de Québec, le ministère de la Culture et des Communications et Parcs Canada. Ce projet-là, c’est l’histoire de nombreux compromis. » « Il nous fallait être imaginatifs et tout faire en même temps : obtenir les autorisations, produire les plans, les devis et voir à la construction. Chapeau à notre entrepreneur Ogesco Cons truction, souligne Annie Saucier, architecte chez PMA. Sans

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Le respect du budget était aussi important. « Nous tenions les cordeaux bien serrés », indique Pierre Martin en précisant que les professionnels n’ont pas tourné les coins ronds en matière de décoration de l’hôtel. Il souligne l’« admirable » contribution de l’équipe de designers d’intérieur de la firme montréalaise CAMDI. LE CONFESSIONNAL ET HITCHCOCK Construit entre 1902 et 1903 sur un terrain étroit situé entre une fortification et un édifice abritant un YMCA, le Capitole – qui s’est appelé l’Auditorium de Québec jusqu’en 1930 – avait besoin d’une rigoureuse cure de rajeunissement. Alors administrée par Famous Players, la salle de spectacles située à l’entrée du Vieux-Québec, rue Saint-Jean, avait connu un premier réaménagement en 1927 pour permettre la présen tation de films muets. Il a fallu ensuite attendre jusqu’au début des années 1990 avant que le Capitole, qui avait fermé ses portes en 1982, ne fasse l’objet d’un autre grand coup de balai.

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L’immeuble, qui tombait en ruine, avait été acquis par Jean Pilote, Guy Cloutier et Michel Rodrigue. Un projet de restauration de 12,6 M$ avait été réalisé en 1992 pour redonner au Capitole sa gloire d’antan. Plus d’un quart de siècle plus tard, le moment était venu pour le fleuron de la place d’Youville, construit en forme de quart de cercle, de vivre une autre métamorphose. L’édifice au complet y est passé. Le Ristorante Il Teatro occupe maintenant deux étages, et le nombre de places a été augmenté de 80 à 160. Les plâtres de la salle de spectacles ont été restaurés. Sous la direction de la firme d’architecture St-Gelais, Montminy et Associés, la façade extérieure de l’immeuble, dont les murs sont en brique et les ornements en pierre de taille, a été méticuleusement refaite à neuf. Une salle de réception multifonctionnelle, le Confessionnal, a été aménagée dans l’ancienne partie du Capitole en lieu et place du petit hôtel de 40 chambres. Une façon de rappeler que le célèbre cinéaste Alfred Hitchcock avait tourné son film I confess

dans la capitale en 1952 et que la première mondiale du suspense avait eu lieu au Capitole. Des photos géantes tirées du film d’Hitchcock tapissent le plafond du Confessionnal. LE LOBBY AU 7e ÉTAGE La façon la plus simple d’accéder à l’hôtel par l’entrée principale du Capitole dans la rue Saint-Jean aurait été de tracer un corridor au beau milieu de la salle de spectacles ! Une option vitement rejetée. Alors, pourquoi ne pas installer le lobby de l’hôtel au 7e étage de l’immeuble et construire une passerelle permettant aux clients de se rendre aux chambres, à la terrasse aménagée sur le toit et à la piscine? « Comme un pont que l’on dépose sur le toit de la salle de spectacles et qui rejoint l’agrandissement de l’édifice », explique Mathieu Morel. « Le troisième lien, c’est ici ! », blague Pierre Martin en faisant allusion au sempiternel débat sur la construction d’un tunnel reliant Québec et Lévis. Les architectes expliquent que le positionnement en retrait du lobby et de la passerelle de la façade existante de l’immeuble diminue l’impact visuel sur le Capitole. L’utilisation d’un mur-rideau en verre donne une volumétrie sobre et épurée et permet d’obtenir une façade lisse et transparente. Qu’il fasse les cent pas dans le lobby ou qu’il déambule sur la passerelle, le client de l’hôtel profite de vues panoramiques impressionnantes sur le Vieux-Québec et les fortifications. Au moment de notre visite au Capitole, à la mi-février, tous les travaux n’étaient pas encore terminés, notamment du côté du débarcadère que le Capitole partage avec son voisin, Le Diamant.

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Il restait également à compléter le traitement architectural de l’agrandissement par la pose de lamelles sur le rebord des fenêtres qui apporteront à l’hôtel un effet de rappel de la couleur de la brique du Capitole, assurant ainsi une continuité et une cohésion avec le langage architectural de la partie existante.

QUÉBEC

TRÈS FORTE VITALITÉ SUR LA RIVE SUD À QUÉBEC Alain Roy, É.A. Expert invité

Le côté sud des ponts vers Québec connaît, depuis un certain temps déjà, un attrait tout particulier. Les projets sur le territoire de la Ville de Lévis s’annoncent à grand rythme, les chantiers se multiplient, et de nouveaux bâtiments façonnent le paysage urbain. En 2019, la valeur des permis de construction délivrés à Lévis a franchi un nouveau record en totalisant 443 M$. Ce montant surpasse l’ancien record qui était de 405 M$ en 2016.

Comme la Ville de Lévis est le résultat d’une fusion tardive (2002), l’intégration spatiale des 10 municipalités n’est pas finalisée. De nombreuses zones de développement demeurent disponibles malgré le fait que 73 % du territoire lévisien est situé en zone agricole protégée. La politique de densification menée autour des pôles Desjardins et Chaudière ainsi qu’autour des axes structurants que sont la route des Rivières dans le secteur Saint-Nicolas et le boulevard Guillaume-Couture vient accentuer ce phénomène en favorisant des projets de plus grande envergure.

Titulaire de cette chronique depuis plusieurs années, Alain Roy est diplômé de la Faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval et membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Il a rejoint les rangs du Groupe Altus en 2000 et a été nommé directeur général du bureau de Québec en 2011.

DES PROJETS DE PLUS EN PLUS IMPOSANTS Avec Umano, le groupe CSB vise l’addition de 2 000 à 2 500 unités d’habitation. Articulé autour d’une esplanade publique, ce projet prolonge le Quartier Miscéo au sud du golf de Lévis en intégrant le campus de l’Université du Québec à Rimouski (UQAR). Il a notamment retenu l’intérêt du Groupe Château Bellevue afin d’y ériger un complexe pour retraités d’environ 300 unités sur 10 étages. Le raccordement du prolongement du boulevard Étienne-Dallaire et de la rue Saint-Omer devrait agir comme un catalyseur en ouvrant ce projet aux pôles d’emplois que représentent les sièges sociaux du Mouvement Desjardins et l’Hôtel-Dieu de Lévis. L’acquisition du Groupe Château Bellevue par le Fonds immobilier Champlain RPA (résidence pour aînés) devrait aussi donner un nouvel élan à ce projet.

Cette effervescence a permis, en 2019, l’ajout de 1 541 unités d’habitation au parc immobilier de Lévis.

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Le projet Harlaka

Le projet Harlaka, en gestation depuis plusieurs années, devrait tirer profit de la réalisation du viaduc Saint-Omer. Malgré plus de quatre millions de pieds carrés disponibles, son offre résidentielle devrait se limiter à sa partie sud (un pôle commercial incluant un hôtel est esquissé en front de l’autoroute 20). Selon les premières ébauches, environ 350 unités d’habitation devraient être proposées. Les premières unités, situées au sud des lignes électriques, ont déjà été mises en commercialisation. À la tête des ponts, le Groupe Humaco vise un quartier urbain à usage mixte. Selon les premières esquisses, Cocité Lévis y regrouperait plus de 1 000 logements, une RPA de 450 portes, un hôtel de 150 chambres, 218 000 pi2 de bureaux et 58 000 pi2 occupés par des commerces.

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QUÉBEC

Face au Méga Centre Rive-Sud, le Fonds de placement immobilier Cominar travaille sur un projet de plus de 950 000 pi2. Avec une offre aux archi tectures variées, il souhaite lui aussi participer au développement de l’entrée de Lévis. Un projet mixte incluant 7 000 unités résidentielles a notamment été évoqué sur ce site trois fois plus grand que celui du Phare à Québec. De son côté, le Groupe Dallaire dispose de deux grandes réserves foncières dans ce secteur. Au sud du boulevard Guillaume-Couture, où l’on trouve les pistes de ski de fond des Grandes Prairies, ce développement devrait s’organiser autour du prolongement de rue de la Concorde vers le parc industriel. À l’est du Centre Paul-Gilbert à Charny, un vaste territoire qui s’étend jusqu’à Saint-JeanChrysostome figure aussi sur la planche à dessin. Dans le secteur de Saint-Romuald, le Groupe Damco vise le développement du camping La Relâche. Ce site s’étend sur plus de 1,2 million de pieds carrés, mais les esquisses des plans ne sont pas encore finalisées. Ce projet s’inscrit dans le prolongement du Sila (78 unités résidentielles et un rez-dechaussée à usage commercial), que celui-ci a mené en front du boulevard Guillaume-Couture. Il s’est associé ici avec Développement Beaubourg avec lequel il réalise, sur le territoire de la Ville de

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Québec, le projet Quartier Louis Quatorze au coin des boulevards Louis-XIV et Pierre-Bertrand. Dans le secteur de Saint-Étienne-de-Lauzon, Construction Gély vise la réalisation d’un vaste développement résidentiel de plus de 1 600 loge ments. Ce projet devrait profiter directement des travaux en cours de réalisation autour de la sortie 305 (route Lagueux). UNE OFFRE IMPORTANTE DE TERRAINS VACANTS ET DE PROPRIÉTÉS À RECYCLER Dans un contexte de politiques de densification et d’intégration des anciennes municipalités, de nombreuses zones de développement demeurent disponibles. Ainsi, on trouve encore de nombreux terrains vacants ou de propriétés sous-utilisées dans les pôles centraux de la Ville de Lévis ou dans des emplacements offrant une vue sur le fleuve. Dans cette conjoncture, Logisco finalise la première phase de son projet l’Amalgam en surplomb de la rivière Chaudière dans le secteur de Saint-Romuald. Le premier bâtiment de 70 logements, répartis sur quatre étages, devrait être accompagné de trois autres, toujours en bordure de cap. Ce projet vise une cohabitation multig énérationn elle (jeunes familles, mais aussi parents plus âgés et aînés).

Le Nicolas, avec ses 134 condominiums locatifs, et le Complexe aquatique multifonctionnel clôture ront le projet de relocalisation active mené sur l’ancien site de camionnage localisé à côté de l’École de l’Envol sur la route des Rivières. Sur le site de l’ancien ciné-parc, Immostar poursuit le développement du quartier des Loges SaintNicolas ; 63 premiers appartements ont été livrés en 2016, 174 en 2018, et 152 s’ajoutent dans la phase 3 du projet. En parallèle, le côté nord de la route Marie-Victorin poursuit sa mutation, notamment avec les mises en commercialisation des phases du projet domiciliaire Roc-Pointe. Le Quartier les éléments aborde ses phases 4 et 5 sur le prolongement de la rue de Jupiter. Un nouveau complexe de moyenne densité devrait aussi apparaître dans le prolongement de la rue de l’Aquifère. Ainsi, 400 unités seraient projetées en 10 ans sur ce promontoire à la suite de la vente de terrains appartenant à la Ville de Lévis. Face au fleuve, la structure du Reuleaux (36 unités de grande superficie) prend forme au sommet du talus, en second rang du parc de l’Anse-Tibbits. Par contre, la façade du quai Paquet fait l’objet d’ajustements réglementaires. Elle devrait accompagner

la construction de l’hôtel et de la liaison verticale voulue avec le Vieux-Lévis. LA MIGRATION DE PROJETS EXISTANTS Le développement du Quartier Miscéo (résidence Margo et phase 2 du Proxi), d’Umano ou du Quartier Lamartine oriente la croissance du pôle Desjardins vers le sud. La phase 3 du projet SaintLouis, le recyclage de l’ancien site de la Place Dionite ou le projet de redéveloppement de l’ancien Fort numéro 3 (démolition effectuée en juin 2016) peinent à trouver leur mouture finale. Le Carrefour Saint-Romuald vient de livrer le projet l’Oslo, orchestré par le groupe Logisco, au moment où la partie nord du développement se conforte avec d’autres produits. Un hôtel de 129 chambres devrait être érigé en bordure de la rue Ernest-Lacasse. LES GRANDES TENDANCES Certains segments de marché de la Rive-Sud ont de forts potentiels de croissance. Dans un contexte d’offres peu abondantes, ils sont jugés particulière ment attrayants par de nombreux promoteurs. Le marché locatif se compose de beaucoup de bâti ments anciens, et les nouvelles formules qualitatives « tout inclus » sont jugées particulièrement

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QUÉBEC

WIKIMÉDIA COMMONS PAR MURIEL LECLERC

attrayantes. Les nouveaux projets, plus spéci fiquement à la tête des ponts, attirent en plus une clientèle provenant de l’autre rive du fleuve et motivée par des prix inférieurs. Ce phénomène s’amplifie avec les années étant donné que, sur le territoire de la ville de Québec, les possibilités de développement au pied de la Haute-Ville et du Plateau de Sainte-Foy se raréfient. En outre, les zones de reconversion ciblées sont le plus souvent destinées à des projets d’envergure. L’accélération du vieillissement de la population alimente aussi la demande locative de façon beaucoup plus marquée. En parallèle, ce vieillissement accroît la mise sur le marché de maisons unifamiliales, qui demeurent le produit immobilier le plus répandu sur le territoire de Lévis. Rappelons qu’en 2011, il se construisait encore plus d’habitations unifamiliales que de logements dans des bâtiments multirésidentiels. Cette offre unifamiliale est ainsi très présente sur le marché de la revente. Dans les secteurs péri phériques de Lévis, particulièrement Pintendre et Sainte-Hélène-de-Breakeyville, une offre low cost

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permet de contrer l’augmentation des prix des terrains et des coûts de construction. Les cons tructeurs peuvent ainsi se maintenir dans un segment inférieur du marché où la demande reste importante (Quartier Boutin [Robko]). Les grands employeurs présents dans la Ville de Lévis offrent de nombreuses possibilités. Le Mouvement Desjardins reste l’un des plus importants groupes financiers au Canada et est l’un des pôles d’emploi historique de la ville. Il vient notamment de finaliser la réorganisation, au sein de ses services, des opérations canadiennes de State Farm. De son côté, le Centre régional intégré de cancérologie (CRIC) conforte l’Hôtel-Dieu de Lévis. Son arrivée a néces sité l’embauche de plus de 150 professionnels. Cette vitalité se traduit dans la valeur des permis émis en 2019 portant sur les secteurs industriels (35,7 M$), commerciaux (58,6 M$) et institutionnels (33,1 M$). Ce dynamisme économique et le très faible taux de chômage sont favorables à l’attrac tion et à la rétention de nouveaux résidents. L’accroissement de la population de Lévis, qui est passée de 123 363 habitants en 2001 à 147 440 en juillet 2019, en témoigne.

DÉVELOPPEMENT URBAIN

Fête de l’Halloween au centre-ville de Victoriaville

L’OBJECTIF : CRÉER DES MILIEUX DE VIE PAR MARTINE LETARTE, JOURNALISTE

On a vu les artères commerciales dépérir pendant plusieurs années, mais des projets de revitalisation ont été achevés récemment, et d’autres sont en cours de réalisation. Alors que les gens magasinent de plus en plus en ligne, il faut faire des pieds et des mains pour les attirer sur les artères commerciales. Sans qu’on ait la recette du succès, plusieurs stratégies se distinguent.

« 46

Les artères commerciales doivent se redéfinir, parce que les gens ne les fréquentent plus seulement pour acheter des biens : ils veulent un lieu convivial de rassemblement, où ils trouvent une offre diversifiée qui inclut des produits et services, du divertissement, des espaces verts, un véritable milieu de vie, finalement », explique JoAnne Labrecque, professeure à HEC Montréal, spécialisée dans le commerce de détail et le comportement des consommateurs. Les rues commerciales ne peuvent donc plus être conçues pour les voitures et bordées d’immenses stationnements. Même le boulevard Taschereau de la Rive-Sud, considéré par plusieurs comme l’exemple à ne pas suivre au Québec, vivra une grande transformation. On souhaite y maximiser le développement urbain qui gravitera autour d’un projet structurant de transport collectif, tel un tramway, entre la station de métro Longueuil et la gare Panama du REM (Réseau express métropolitain), à Brossard.

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HEC MONTRÉAL

JOANNE LABRECQUE Professeure HEC Montréal

VILLE DE VICTORIAVILLE

REVITALISATION DES ARTÈRES COMMERCIALES

« Une fois qu’on saura à la fin 2021 quel mode sera privilégié et où seront les stations, on adaptera nos projets de développement résidentiel, commercial et de locaux pour bureaux sur Taschereau, puis on reverra tout l’aménagement du boulevard », indique Jean Bergeron, directeur général de la Ville de Brossard. « Les commerçants sont des partenaires clés, et nous les encourageons à saisir la balle au bond », ajoute Doreen Assaad, mairesse de Brossard. SHERBROOKE ET SON DILEMME DE STATIONNEMENT Même si l’automobile ne peut plus être au centre des projets, il faut continuer d’en tenir compte alors que les résidents des banlieues et des villes de moyenne taille en sont encore largement dépendants. Sherbrooke connaît bien cette dualité. Pendant des années, la Ville se demandait quoi faire de son stationnement étagé en plein centre-ville, ayant atteint la fin de sa vie utile. Après de longs débats, elle a décidé de le reconstruire tout en densifiant le secteur, le Quartier Well Sud. « Avec un taux d’inoccupation de 30 % pour le commercial et de 25 % pour les terrains, c’est un secteur à 800 mètres de l’hôtel de ville qui a besoin de beaucoup d’amour », indique Philippe Cadieux, conseiller en partenariats à la direction générale adjointe de la Ville de Sherbrooke. C’est la proposition du consortium EXP – Custeau qui a été retenue. Le nombre de places dans le sta tionnement passera de 200 à 720. En contrepartie,

MARIANNE DESCHÊNES

VILLE DE BROSSARD

DOREEN ASSAAD Mairesse Ville de Brossard

PHILIPPE CADIEUX Conseiller en partenariats à la direction générale adjointe Ville de Sherbrooke

la Ville prévoit en retirer près de 200 dans les rues, dont plus de 80 dans la rue Wellington, afin de créer un environnement convivial pour les piétons avec du verdissement, des aires de repos, de l’animation, des terrasses, la construction d’un stationnement intérieur pour vélos, etc. Le Quartier général de l’entrepreneuriat verra le jour dans une tour construite audessus du stationnement. Toutes les organisations d’aide à l’entrepreneuriat, de développement économique, d’innovation et de savoir s’y installeront pour favoriser une meilleure collaboration. Une deuxième tour abritera des commerces au rez-de-chaussée, puis des bureaux et 60 logements.

Le projet de stationnement étagé en plein centre-ville de Sherbrooke IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

DÉVELOPPEMENT URBAIN

L’Amphithéâtre Cogeco, inauguré en 2015, a accueilli 125 000 personnes l’été dernier. Le Centre d’événements et de congrès interactifs de Trois-Rivières a ouvert ses portes en plein centre-ville en 2018. En même temps, différents programmes ont été mis en place pour stimuler l’activité commerciale au centre-ville. Résultat : une trentaine d’entreprises s’y sont établies en 2019. Cet été, trois projets seront réalisés pour construire des terrasses commerciales, créer des tronçons de rue conviviaux où se rassembler et faire de l’agriculture urbaine. COMMERCE SHERBROOKE

CHARLES-OLIVIER MERCIER Directeur général Commerce Sherbrooke

BUZZ

GENA DÉZIEL Directrice générale Trois-Rivières Centre

« Au centre-ville, on a environ 800 emplois actuellement ; avec ce projet, on en ajoutera 400, et environ 90 personnes viendront vivre dans les nouveaux logements, affirme M. Cadieux. Oui, il y aura plus de places de stationnement, mais aussi beaucoup plus de gens. » Pour Charles-Olivier Mercier, directeur général de Commerce Sherbrooke, la clé du succès est la densification. « Il faut augmenter le nombre de résidents et de travailleurs à proximité des artères commerciales, parce qu’une fois qu’ils sont sur place, ils achètent, ils mangent, explique-t-il. La cerise sur le gâteau dans tout ça, c’est lorsqu’on attire les autres citoyens et les touristes parce que l’artère est belle, conviviale, vivante. » LES GENS AFFLUENT À VICTORIAVILLE ET À TROIS-RIVIÈRES Attirer des gens : c’était l’objectif de plusieurs grands projets terminés ces dernières années au centre-ville de Trois-Rivières.

Maquette préliminaire de la rue Badeaux qui fera office de point pour les entrepreneurs et les travailleurs du centre-ville

rencontre ILLEde DE SHERBROOKE 48

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VILLE DE TROIS-RIVIÈRES

« Nous avons réussi à créer un milieu de vie qui bouge », affirme Gena Déziel, directrice générale de Trois-Rivières Centre. À Victoriaville, presque tout le centre-ville a été refait durant les étés 2017 et 2018. Huit millions de dollars ont été investis, notamment pour refaire les trottoirs, la signalétique, le verdissement, le mobilier urbain et implanter des programmes de rénovation de façades et d’aménagement de terrasses. « Avant, le taux d’inoccupation était d’environ 7 %, puis il s’est amélioré un peu pendant les travaux qui ont redonné confiance aux promoteurs ; on se maintient maintenant autour de 5 % », affirme Annie Verreault, coordonnatrice aux commerces et services à la Corporation de développement économique de Victoriaville et sa région. Beaucoup d’efforts sont maintenant réalisés pour animer le centre-ville, comme l’événement « On sort en ville ! » afin de marquer l’ouverture des terrasses et un marché public saisonnier temporaire avec les producteurs locaux. « Les commerçants doivent travailler ensemble pour créer un sentiment d’appartenance, une image de marque forte et distinctive pour le centre-ville », affirme Mme Verreault. S’il est indispensable que les commerçants s’adap tent aux aspirations des consommateurs, ces derniers doivent aussi se questionner sur leurs comportements, croit JoAnne Labrecque : « Si le client se rend dans un commerce spécialisé pour voir le produit et obtenir des conseils, puis retourne chez lui le commander en ligne au prix le plus bas, qui lui donnera ces précieux conseils si le commerce finit par fermer ? Le client a aussi une responsabilité. C’est lui qui décide, et ses choix ont un impact sur les commerces locaux. Lorsqu’une artère com merciale est moribonde, c’est tout le milieu de vie qui s’appauvrit. »

VISION ACCOMPLIE SOMPTUEUX ESPACES DE VIE, LES PENTHOUSES QUINZECENT OFFRENT CONFORT ET ÉLÉGANCE TOUT EN HAUTEUR.

FOCUS

MONTRÉAL INTERNATIONAL

ATTIRER LE MONDE ENTIER PAR GABRIELLE BRASSARD-LECOURS, JOURNALISTE

Dans le cadre d’une récente conférence prononcée à l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le président et chef de la direction de Devencore, Jean Laurin, a notamment présenté l’organisme Montréal International, qui vient de révéler des chiffres qui soulignent à quel point Montréal rayonne, au point d’attirer d’importants investissements internationaux.

ondé en 1996, Montréal International (MI) est un organisme à but non lucratif financé par les secteurs privé et public. Sa mission : développer des stratégies pour attirer des investisseurs étrangers dans la métropole. Lors de sa conférence, M. Laurin a parlé des acteurs économiques importants de Montréal. Outre MI, on y compte Tourisme Montréal, Aéroports de Montréal, le Port de Montréal, le Palais des congrès, la Communauté métropolitaine de Montréal et la Ville de Montréal. « Ce sont tous des organismes qui s’impliquent activement dans le développement économique de la ville », explique M. Laurin, membre du conseil d’administration de MI depuis sept ans et maintenant son président. « Je trouve qu’il est important de redonner à la communauté. Je me suis toujours impliqué dans différentes causes et je trouvais Montréal International stimulant », affirme celui qui s’est également investi dans la fondation de l’hôpital Maisonneuve-Rosemont et qui a agi comme président du conseil d’adminis tration de la Place des Arts.

JBC MÉDIA PAR DENIS BERNIER

JEAN LAURIN Président et chef de la direction Devencore Président du conseil d’administration Montréal International

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et l’animation, les jeux vidéo, l’intelligence artificielle et les sciences de la vie. « Nous savons dans quoi nous [Montréal] sommes bons, nous investissons donc ces secteurs, pour ne pas trop nous disperser », souligne M. Laurin. D’autres domaines sont aussi dans la ligne de mire de MI, notamment l’agroalimentaire, la cybersécurité, la mode et les centres de données. « Dans le secteur agroalimentaire, on ne réalise pas à quel point on fait beaucoup de transformation ici et qu’on a d’importants producteurs ainsi que des terres agricoles très riches », confie le président de Devencore. LE SUCCÈS AU RENDEZ-VOUS En 2019, MI a appuyé 89 projets d’investissements directs étrangers, dont 58 implantations, ce qui représente l’arrivée de plus d’une nouvelle entreprise par semaine sur le territoire ; une année record pour l’organisme.

GETTY IMAGES PAR A&J FOTOS

En tant que président du conseil de MI, Jean Laurin, avec les autres membres du C. A., s’assure de développer des stratégies et d’accompagner la direction de l’organisme auprès de la communauté, du gouvernement et dans le cadre de projets dynamisants pour Montréal. LES ACTIONS CONCRÈTES DE MONTRÉAL INTERNATIONAL Les leviers de création de richesse pour MI sont les investissements étrangers, l’attraction, la rétention, l’expansion et la création d’organisations internationales, ainsi que de talents. Dans ses rangs, MI compte 80 spé cialistes qui peuvent à la fois accompagner les entreprises d’ailleurs qui veulent s’implanter ici et les entreprises locales qui cherchent à recruter des travailleurs internationaux. Appuis stratégiques et opérationnels, conseils sur les sources de financement, services de com munications, réseautage, soutien à l’intégration : cette panoplie de services vise à attirer les entreprises et les travailleurs étrangers. L’organisme cible par ailleurs des domaines d’activité précis, comme l’industrie aérospatiale, les effets visuels

En investissements directs étrangers, MI a atteint en 2019 la somme la plus élevée des dernières années, soit 2 642 milliards de dollars, ce qui représente une hausse de 7 % par rapport à 2018 et 30 % par rapport à 2017. Ces projets ont permis la création de 7 712 emplois directs et le maintien de 349 emplois, dont le salaire moyen s’élève à 84 407 $. « Montréal est la troisième ville la plus importante en Amérique du Nord pour les organisations internationales après New York et Washington. On a vraiment une présence importante dont on ne parle pas assez », déplore Jean Laurin. Les récents projets de MI viennent des Amériques (52 %), d’Europe (33 %) et d’Asie-Pacifique (15 %). Grâce à ses efforts de promotion et de prospections à l’international, 11 startups se sont installées dans la grande région montréalaise au cours de la dernière année. MI a égale ment contribué au recrutement de 1 122 travailleurs qualifiés et a effectué 21 missions de recrutement à l’étranger auxquelles ont participé 229 entreprises du Grand Montréal. Deux organisations internationales ont choisi de s’établir dans la métropole en 2019 avec le soutien de MI. Global Open Data for Agriculture and Nutrition, dont la mission est de promouvoir la sécurité alimentaire et d’enrayer la famine à l’échelle mondiale, s’est installée à l’Université McGill ; ZMQ Global, qui travaille à soutenir l’autonomie des communautés les plus pauvres et marginalisées, a installé son bureau international à Montréal. La grande majorité des travailleurs étrangers viennent de France (89,5 %). Les autres sont issus du Brésil (4,5 %), de la Tunisie (3,9 %) et des États-Unis (3,1 %).

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FOCUS

GETTY IMAGES PAR VLADONE

Pourquoi Montréal est-elle aussi attirante ? « Bonne question, répond Jean Laurin. Je pense qu’on est très bien organisé ici. Montréal a gagné plusieurs prix en tant que meilleur acteur économique au Canada et en Amérique du Nord. Nous déployons des stratégies efficaces et entretenons une collaboration soutenue entre les différents acteurs (privés, gouvernementaux, municipaux). Nous faisons des approches très ciblées au moyen d’un bon programme de communication et de développement. Nous allons à la rencontre des gens, en tentant d’être intelligents et innovateurs dans nos déplacements et dans nos approches. La qualité des travaux, des études et des rapports faits par MI est vraiment impressionnante. Ce sont majoritairement des jeunes de moins de 45 ans qui les produisent. C’est de très haut calibre et très dynamique », se réjouit M. Laurin. Le président affirme également que Montréal, reconnue pour ses universités et établie comme capitale univer sitaire du Canada, contribue à faire venir des talents de partout dans le monde pour investir le milieu de la recherche et du développement dans plusieurs domaines. La métropole compte plus de 500 chercheurs et étudiants à la maîtrise, au doctorat et au postdoctorat seulement au Mila, le plus grand laboratoire de recherche universitaire du monde en apprentissage profond et par renforcement

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en intelligence artificielle. Cet institut de recherche est le fruit d’un partenariat entre l’Université de Montréal, l’Université McGill, Polytechnique et HEC Montréal. UN AVENIR D’INNOVATIONS Le président affirme que les véhicules électriques sont un domaine porteur d’avenir pour MI et la société québécoise. « Plusieurs efforts sont mis dans cette direction en ce moment », confie-t-il. Plus largement dans cette veine, sans pouvoir préciser les projets à venir, le président affirme aussi que l’environnement devrait prochainement prendre une place importante dans les futures stratégies de MI. « Si l’on veut faire une différence et que ce soit porteur pour l’avenir, on ne peut pas juste continuer à faire ce qu’on faisait il y a cinq ans. Il faut innover, regarder l’avenir et voir comment on peut le définir. Nos projets ne sont jamais actuel ; ils se réaliseront dans les cinq à sept prochaines années, avec de nouveaux travailleurs et des étudiants qui consommeront des biens et achèteront des services. Il faut agir en ce sens », explique M. Laurin. « C’est très motivant de s’impliquer dans une organisation et d’y générer des résultats réels qu’on peut mesurer », conclut le dirigeant.

LE SAVIEZ-VOUS ?

DU FAUBOURG À M’LASSE AU QUARTIER DES LUMIÈRES PAR MARIE-HÉLÈNE PARADIS, JOURNALISTE

Le Faubourg à m’lasse retrouvera ses lettres de noblesse en devenant un quartier à vocation mixte. MACH et Devimco Immobilier ont annoncé une entente pour la première phase de construction de condominiums.

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MACH

a petite histoire du Faubourg à m’lasse est celle des changements liés à la modernité du 20 e siècle et à ce que l’on estimait à l’époque être d’avant-garde. Jusqu’en 1963, ce quartier a représenté un idéal urbain et familial, regroupant de petites maisons à deux ou trois étages, des églises, des tavernes, de petites épiceries et tout ce qui constituait un milieu de vie francophone et

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ouvrier. Les nombreuses transformations subies racontent par elles-mêmes une partie de l’histoire de Montréal. En 1920, la construction du pont Jacques-Cartier amorce les changements. Par la suite, le boulevard Dorchester, devenu RenéLévesque, ajoute à la nouvelle configuration du secteur. Dans les années 1960, les gouvernements municipal et provincial souhaitent que le Faubourg

à m’lasse devienne un exemple du modernisme architectural. Et voilà que la Maison de RadioCanada prend vie, mais qu’une grande partie du quartier se trouve détruite par la même occasion. UN QUARTIER INCLUSIF Le contrat d’achat du terrain de la Société Radio-Canada par MACH comporte, entre autres obligations contractuelles, celle de respecter la construction d’un certain nombre de logements sociaux et abordables pour ainsi redonner au quartier son visage inclusif. Selon Vincent Chiara, président de MACH, le projet se déclinera de la façon suivante : 2 000 unités de condos, dont Devimco a la charge, 2 000 unités locatives, dont 1 000 unités de logements sociaux ou abordables, un million de pieds carrés de bureaux, de 300 000 à 400 000 pi2 de commerces de proximité, des espaces communautaires et culturels, ainsi que 54 000 pi2 d’espaces verts publics. « MACH veut ainsi répondre aux besoins d’une clientèle diversifiée », a expliqué M. Chiara aucours d’une conférence de presse tenue le 18 février dernier. UNE VIE DE FAMILLE DANS LE QUARTIER DES LUMIÈRES La réhabilitation du Quartier des lumières, un secteur qui a besoin d’amour, est un projet à suivre, entre autres en ce qui concerne les critères de qualité qui animent ses promoteurs : que l’on pense aux trois étoiles de la certification Fitwel Community accordées par le Center for Active Design au projet pour la qualité de vie du milieu sur le plan du bienêtre et de la santé globale, une première au Canada, ou encore à la certification LEED Neighbourhood Platine obtenue par MACH pour la conception de son plan directeur. De nos jours, l’élaboration de ce type de quartier appelle une approche inclusive pour favoriser un environnement vert, respectueux du milieu de vie qui attire des clientèles variées allant des jeunes propriétaires et des familles aux personnes à revenus modestes, ce qui représente tout un défi en soi. Lors de l’annonce du projet, la conversation et les questions ont beaucoup porté sur la construction d’une école sur le site, ainsi que sur les espaces verts, les commerces de proximité et les aires communes. L’objectif : s’assurer que la vie familiale sera possible et agréable dans le Quartier des lumières. M. Chiara a bien expliqué l’importance de l’école pour le projet et a confirmé que la demande a été faite à la Ville de Montréal afin que les instances gouvernementales provin ciales en soient averties.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

D’ailleurs, le directeur de cabinet de l’arrondissement de Ville-Marie, Sébastien Payeur, responsabilité de Valérie Plante, et le président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), André Boisclair, étaient sur place le 18 février dernier ; ils ont eux aussi témoigné de la nécessité d’une école sur les lieux.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

La réalisation de ce projet s’amorcera dès que la tour de Radio-Canada sera libre, soit vers le début 2021 ; une première phase sera toutefois mise en chantier dès 2020.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

AUGUSTE & LOUIS, LA PREMIÈRE PHASE MACH a confié la responsabilité de la construction de 270 unités de condos à Devimco, l’entreprise qui était également finaliste pour l’achat du terrain de Radio-Canada. Dans ce projet, Devimco fera aussi équipe avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ. La livraison des premières unités est prévue entre l’été 2022 et le printemps 2023. Un budget de 76 millions de dollars est alloué à cette phase. « Nous sommes heureux de développer, pour la toute première fois, un projet dans le Centre-Sud, un quartier qui a une riche histoire et qui est hautement symbolique pour Montréal », a ajouté Serge Goulet, président de Devimco. Le concept architectural se démarquera par ses contrastes et ses jeux de lumière, d’où le nom d’Auguste et Louis, en référence aux frères Lumière. C’est la firme d’architectes Provencher_Roy qui est chargée de la conception de cette étape. D’entrée de jeu, le hall fera un clin d’œil au 7e art en rappelant les boîtes noires de projection cinématographique, et un revêtement métallique sur les étages supérieurs reflétera la lumière et la projettera aux étages inférieurs qui contrasteront par leur revêtement en maçonnerie. Le Quartier des lumières deviendra-t-il un exemple à suivre quant à la mixité tant réclamée par les différents intervenants, sociaux, communautaires, municipaux et autres, dans le processus de dévelop pement ? L’histoire de cette transformation est assurément à suivre.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

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Le campus d’affaires au cœur de la ville

Place Ville Marie est beaucoup plus qu’une tour. C’est un milieu de vie où la gastronomie, la culture et l’art de vivre se côtoient. C’est un lieu de rassemblement où un réseau de visionnaires s’unissent pour façonner l’avenir.

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FORMATION

CEO D’UN JOUR

INCURSION DANS LE MONDE RÉEL PAR EMMANUELLE GRIL, JOURNALISTE

Pour la septième année consécutive, la firme de recrutement de cadres Odgers Berndtson, par l’intermédiaire de son programme CEOx1Jour, a jumelé une vingtaine d’étudiants universitaires à un haut dirigeant d’entreprise. En février dernier, le PDG de Cominar, Sylvain Cossette, a accueilli Adreano Alacchi, étudiant à l’Université Concordia.

COMINAR

CEOx1Jour est un programme unique de dévelop pement de leadership qui se tient à la grandeur du pays. Il permet aux étudiants de découvrir de l’intérieur comment on tient les rênes d’une entre prise et de quelle façon on la mène vers le succès. Les étudiants désireux de participer à ce programme sont triés sur le volet et doivent se soumettre à un processus de sélection très rigoureux. Seuls ceux faisant preuve d’un leadership exceptionnel ont pu relever le défi avec succès. Parmi les quatre lauréats de 2020 à Montréal, deux ont eu la chance d’accompagner Sylvain Cossette dans l’une de ses journées de travail. Il s’agit d’Adreano Alacchi et de Greg Woo, ce dernier étant issu de l’Université McGill. Précisons que l’un des finalistes de l’an dernier, Antoine-Bernard Laberge, a d’ailleurs été recruté depuis par Cominar. 58

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UNE GÉNÉRATION AGILE ET ADAPTABLE Adreano Alacchi, étudiant en troisième année du baccalauréat en finances et intelligence des données de l’Université Concordia, a suivi pas à pas le PDG de Cominar durant toute la journée du 18 février dernier. « La jeunesse est l’avenir de notre société. Et si un moment parmi ceux qu’on a passés ensemble a un impact sur son cheminement futur, ce sera très valorisant », confie Sylvain Cossette, qui espère avoir allumé une étincelle chez Adreano. « En tant que gestionnaire, l’un de nos plus grands défis est d’attirer le talent et de savoir le retenir. Je constate que les jeunes qui entrent actuellement sur le marché du travail ont des valeurs très claires, tant du point de vue environnemental que sur le plan de la diversité et de l’empathie sociales. Ils s’attendent d’ailleurs à les retrouver au sein de l’entreprise pour laquelle ils travaillent », précise-t-il. Connaissant très bien les nouvelles technologies,

cette génération fait également preuve d’une grande adaptabilité et d’agilité, deux qualités indispensables dans le monde actuel où tout va très vite. « Dans un rôle de leadership, il faut être agile, analyser rapidement et définir les priorités », rappelle Sylvain Cossette. UN MOMENT MUTUELLEMENT ENRICHISSANT En quoi a consisté le programme du 18 février ? Adreano a vécu une journée typique du PDG, incluant des réunions sur des projets en développement et le contenu du rapport annuel. « À l’université, on parle beaucoup de théorie. Cette expérience m’a permis de voir comment ça se déroule sur le terrain. C’était une incursion dans le monde réel », souligne l’étudiant. Outre le fait d’avoir pu assister à des rencontres straté giques de l’équipe de direction, ce qui l’a le plus frappé est la façon dont Sylvain Cossette menait celles-ci. « Il pose des questions, il donne le pouvoir à ses employés et les laisse s’exprimer. C’est très révélateur du rôle de PDG, de l’importance de prendre du recul et d’avoir une vision d’ensemble », constate-t-il. L’heure du dîner a aussi été l’occasion pour eux d’avoir des discussions intéressantes sur leurs valeurs respectives, sur ce qui les anime et sur les tendances en immobilier. « Quand on pense à l’immobilier, on croit souvent à Immobilier commercial • V13-N2 tort qu’il s’agit d’une activité passive, qui concerne uniquement la brique et le mortier. Or c’est loin d’être le cas, car il y a tout un volet de business et de stratégie dans notre domaine, et je pense qu’Adreano a pu voir cet aspect à l’œuvre concrètement », mentionne Sylvain Cossette, qui conclut que cette expérience a également été très enrichissante pour lui.

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L’intensification urbaine

L’essor de la ville L’avenir des nations se joue principalement dans les villes. L’essor de la ville, c’est une prise de position forte en faveur d’un développement immobilier centré sur des espaces à forte teneur en activité humaine, où le mieux-être des personnes se conjugue avec croissance économique. L’IDU joue un rôle de premier plan en favorisant les échanges et la coopération. L’industrie qu’il représente, source de 100 000 emplois et de 12 milliards en retombées économiques, se présente fièrement comme un incontournable de l’essor de la ville de demain.

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EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’ENCLAVE ÉCONOMIQUE : UNE PORTÉE RESTREINTE Me Mylène Nadeau Experte invitée

L’article 997 du Code civil du Québec (C.c.Q.) consacre le droit au désenclavement et permet au propriétaire d’un fonds enclavé d’exiger un passage sur un fonds voisin, lorsqu’il est nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son propre fonds. L’enclave peut découler soit d’une absence d’issue sur la voie publique (enclave physique), soit d’une issue « insuffisante, difficile ou impraticable » (enclave économique). Dans un arrêt récent1, la Cour d’appel du Québec a précisé les principes gouvernant l’enclave économique et en a restreint la portée. LES FAITS La plupart des propriétés de la municipalité de Lac-Tremblant-Nord donnant sur le lac Tremblant sont des résidences de villégiature. Il n’est pas contesté que le lac constitue leur issue sur la voie publique, et elles sont accessibles par bateau en été et par motoneige, voire par véhicule, lorsque les conditions le permettent, en hiver. Il est par contre impossible de circuler sur le lac quelques mois par année en période de gel et de dégel. Alors que M. Gaucher utilisait auparavant l’une de ses propriétés donnant sur

le lac comme résidence secondaire, il prétendait vouloir dorénavant y loger à longueur d’année et demandait le désenclavement par la cons truction d’une route d’environ 5 km traversant plusieurs propriétés. La Cour supérieure a conclu que l’immeuble de M. Gaucher était enclavé au sens de l’article 997 C.c.Q., car l’issue à sa résidence était insuffisante, difficile et parfois impraticable. Elle a estimé qu’à l’ère moderne, l’accès à une résidence par véhicule routier est une nécessité et que « [t]oute personne a le droit de résider à Lac-Tremblant-Nord en tout temps, sans être limitée à l’usage de son fonds à des fins de villégiature, de mai à octobre »2.

Me Mylène Nadeau est avocate associée chez Davies Ward Phillips & Vineberg S.E.N.C.R.L., S.R.L. et membre de CREW M. Elle représente régulièrement certains des plus importants investisseurs immobiliers, promoteurs et caisses de retraite du Canada dans des dossiers complexes d’acquisition, d’aliénation, de coentreprise, de développement et de financement en immobilier commercial. GETTY IMAGES PAR FLYZONE

1. Rankin c. Gaucher, 2019 QCCA 1718. 2. Gaucher c. Municipalité de Lac-Tremblant-Nord, 2018 QCCS 2520

IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

EXPERTISE DE FEMMES D’INFLUENCE EN IMMOBILIER COMMERCIAL

L’ARRÊT DE LA COUR D’APPEL La Cour d’appel a infirmé cette décision et a conclu que le fonds de M. Gaucher n’était pas enclavé. Elle a dégagé plusieurs principes : a) si la connaissance de l’état d’enclave au moment de l’acquisition d’une propriété ne constitue pas une défense, ce principe ne doit pas recevoir une portée démesurée et ne peut être invoqué lorsque l’état d’enclave revendiqué dépend de la décision du propriétaire de changer l’usage de son fonds plutôt que de la réalité de celui-ci ; b) l’état d’enclave, s’il possède une dimension de subjectivité – le propriétaire enclavé décidant de l’usage qu’il compte faire de son terrain – doit toutefois demeurer objectif et ne peut changer en fonction des préférences des propriétaires se succédant ; c) la destination, la vocation et l’usage des lieux doivent être considérés. En l’occurrence, la politique de la municipalité visant la préser vation du caractère naturel des lieux doit être prise en compte ; d) une analyse est nécessaire quant aux coûts et aux avantages liés au désenclavement, incluant le chemin réclamé, le nombre de fonds qu’il traverserait et la perte de valeur et de quiétude que ceux-ci subiraient, les altérations du paysage qu’il causerait, ses coûts de construction et d’entretien, ainsi que le bénéfice qu’il rapporterait. Dans le présent cas, la Cour d’appel estime que les coûts et les dommages liés au désenclavement surpassent de loin les avantages ; et e) l’existence d’autres moyens d’accéder au fonds doit être considérée. En l’espèce, la Cour d’appel a conclu que M. Gaucher dispose d’autres moyens pour remédier à la situation qu’il invoque, notamment par l’utilisation d’un hydroplane ou d’un aéroglisseur.

GETTY IMAGES PAR GDVCOM

Cet arrêt, pour lequel une demande d’autorisation d’en appeler a été logée à la Cour suprême, restreint substantiellement le droit au désenclavement et consacre une approche objective reposant davantage sur l’analyse du voisinage que sur le propriétaire qui se dit enclavé.

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COCKTAIL IMMOBILIER DU CERCLE 13

Le premier événement du Cercle 13 cette année a eu lieu le mardi 10 mars dernier. Ces cocktails de réseautage sont organisés dans des endroits différents, dont le lieu n’est connu que des membres, car les rencontres se tiennent sur invitation seulement. Cette fois, notre photographe Roxane Paquet était sur place, pour capter quelques moments de la soirée.

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DÉVELOPPEMENT URBAIN

LAVAL, UNE VILLE EN MOUVEMENT PAR SYLVIE LEMIEUX, JOURNALISTE

Laval est une ville en transformation. Elle mène plusieurs chantiers en parallèle pour réaliser sa vision stratégique résultant d’une grande démarche de consultation publique menée il y a cinq ans, un dialogue qui se poursuit encore aujourd’hui.

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

Cela a créé une synergie qui met la ville et tous ses acteurs en mouvement », a récemment soutenu le maire Marc Demers à la tribune de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU). C’est que Laval connaît une forte croissance de sa population, accueillant environ 5 000 nouveaux résidents chaque année. Cette poussée démographique, qui devrait se poursuivre sur un horizon de 20 ans, exerce une grande pression sur le marché immobilier. D’ici 2029, il faudra construire sur l’île près de 24 000 logements pour répondre à la demande, selon les projections de la firme Côté Mercier Conseil immobilier. « À Laval, 30 % du territoire est zoné agricole. Le reste est développé à 45 % seulement. Il y a donc un important potentiel de développement sur l’île », soutient M. Demers. Laval veut grandir, mais pas n’importe comment. En 2017, la troisième municipalité en importance au Québec a adopté son schéma d’aménagement et de développement révisé. Dans la foulée, elle procède actuellement à une refonte de ses règles d’urbanisme, une démarche où elle entend se démarquer. Elle serait une des premières villes de la province à adopter le form-based code, une nouvelle approche qui met l’accent sur la forme urbaine plutôt que sur les usages et qui intègre davantage des notions de qualité, de mixité et de diversité pour créer des milieux de vie complets.

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Avec cette refonte, la Ville poursuit un autre objectif : améliorer ses processus d’approbation des projets de façon à réduire les délais. Cela passe notamment par la fusion des équipes d’ingénierie et d’urbanisme, la mise en place d’outils en ligne, etc. « On veut devenir la ville la plus agile et la plus efficace avec laquelle les promoteurs peuvent faire affaire. Tout le monde en ressort gagnant », affirme Stéphane Boyer, vice-président du comité exécutif et responsable des dossiers économiques à la Ville de Laval. UN CENTRE-VILLE DYNAMISÉ Un de ses projets phares, c’est la transformation du centreville propulsée grâce à plus de 2 G$ en investissements immobiliers publics et privés. « Oui, il y a un centre-ville à Laval, et il est énorme », assure le maire Demers avec humour. Son redéploiement s’articule autour de plusieurs projets urbains structurants qui feront place à plus d’espaces verts, à des lieux publics animés, à de nouveaux complexes résidentiels et à des commerces de proximité. Ainsi, dans le secteur Concorde, la Ville procède actuellement à la revitalisation des abords de la station intermodale qui sera convertie en un milieu de vie axé sur une démarche de type TOD (transit-oriented development). Les abords de la station Cartier prendront aussi la forme d’une aire TOD. Dans les projets immobiliers à venir, Laval veut également bonifier son offre de logement social et abordable, notamment dans le secteur Val-Martin.

Stéphane Boyer, vice-président du comité exécutif et responsable des dossiers économiques, Ville de Laval, et Marc Demers, maire de Laval, photographiés peu avant la conférence présentée par l’IDU.

UNE ZONE D’INNOVATION Par ailleurs, au début de 2020, la Ville a annoncé la création du Carré Laval qui verra le jour au cours des prochaines années sur le site d’une ancienne carrière servant actuellement de dépôt à neige. Il constituera une zone d’innovation incluant des centres de recherche, des bureaux, des commerces et des attraits touristiques. « C’est un territoire de quatre millions de pieds carrés qui devient disponible pour faire du développement visionnaire. Ce sera un quartier sans voitures », soutient Stéphane Boyer. Le coût global du projet n’a pas encore été révélé. Les travaux s’amorceront dès cette année par la décon tamination et la revalorisation du terrain grâce à une aide financière de 10 M$ du gouvernement du Québec. Malgré ses quatre millions de pieds carrés de bureaux, Laval manque de locaux pour répondre aux besoins des entreprises de son territoire. D’ici 2029, plus de 700 000 pi2 supplémentaires seront nécessaires, selon Côté Mercier. Dans ses cartons, la Ville a aussi des projets d’implantation de bureaux satellites. Avec la construction du Réseau express métropolitain (REM), la population sera privée des services des trains de banlieue pendant quelques années, ce qui rendra difficiles les déplacements vers le centre-ville. « On veut donc développer une offre de bureaux

JBC MÉDIA PAR ROXANE PAQUET

satellites pour proposer une solution aux employeurs qui risquent autrement de perdre des travailleurs qu’ils peinent déjà à recruter en raison de la pénurie de main-d’œuvre », explique M. Boyer. LA MOBILITÉ, UN ENJEU DE TAILLE La mobilité est devenue un enjeu majeur dans les grands centres urbains, et Laval n’y échappe pas. Dans cet ensemble de projets, la Ville entend valoriser la mobilité active et le transport collectif. « Cela devient des éléments essentiels pour assurer la qualité de vie de nos résidents, explique Marc Demers. On veut que les gens consacrent moins de temps à leurs déplacements au profit de leurs activités familiales et de loisirs. » Ces dernières années, Laval a posé plusieurs gestes pour favoriser une mobilité durable. Le transport collectif est maintenant gratuit pour les personnes de 65 ans et plus. La Société de transport de Laval (STL) a aussi mis sur pied la navette 360 qui fait la boucle autour du centre-ville. Véritable prolongement de la ligne orange, ce service de transport gratuit pour tous gagne en popularité depuis ses débuts en 2016. Longtemps reconnue pour son territoire quadrillé d’autoroutes, Laval est en marche pour devenir une ville de l’avenir. IMMOBILIER COMMERCIAL : : AVRIL – MAI 2020

DROITS ET OBLIGATIONS

INJONCTIONS CROISÉES POUR UNE SOUS-LOCATION Me Sylvie Bouvette Experte invitée

Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.

Une décision récente de la Cour supérieure se penche sur des demandes d’injonction opposées1 en matière de sous-location.

Oxford Le Mille Neuf Holdings inc. (« Oxford ») est propriétaire d’un immeuble situé avenue Viger Ouest à Montréal (l’« Immeuble ») dans lequel elle a loué en 2005 un espace commercial au rez-de-chaussée (le « Local ») à 4298811 Canada inc. (« 429 ») pour y exploiter une galerie d’art en vertu d’un bail signé en 2005 (le « Bail principal »). Dans l’Immeuble, Oxford fait aussi la promotion d’un projet de condominiums locatifs de luxe. En septembre 2019, 429 décide de sous-louer le Local à Humaniti Locatifs Résidentiels s.e.c. (« Humaniti ») pour y loger un bureau de vente des penthouses dans son projet immobilier de luxe, le Humaniti Montréal, situé non loin (le « Projet »). Le Bail principal contenait une clause d’usage limité en vertu de laquelle 429 ne pouvait utiliser le Local que pour la vente d’œuvres d’art et donc à aucune autre fin. Une autre clause interdisait la sous-location en totalité ou en partie du Local. Dans chacun des cas, le consentement d’Oxford était requis, lequel ne pouvait être refusé sans motif raisonnable. Il appert, de plus, que la convention de souslocation ne faisait aucunement référence aux stipulations et conditions du Bail principal. Toujours en septembre 2019, Oxford avise 429 qu’elle est au courant de l’existence de la sous-location à Humaniti, faite sans son consentement préalable. Oxford reproduit, dans cet avis, les restrictions relatives à l’utilisation du Local et ajoute qu’elle refuse cette sous-location, car ces activités entrent en compétition directe avec les siennes. Elle met donc en défaut 429 en vertu du Bail principal et exige la fin de la sous-location dans les 15 jours de la réception de l’avis. À la mi-décembre 2019, 429 avise Humaniti de l’opposition d’Oxford à la sous-location et

1. Humaniti Locatifs Résidentiels s.e.c. c. 4298811 Canada inc. 2020 QCCS 148

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précise, notamment, que l’accès au Local est suspendu. Humaniti libère le Local. Fin janvier 2020, Humaniti demande l’émission d’une injonction à l’encontre de 429 pour réintégrer le Local, laquelle est reportée au lendemain puisque les procureurs d’Oxford, informés de la demande de Humaniti, demandent d’intervenir dans le débat et requièrent aussi l’émission d’une injonction. Trois critères doivent être respectés pour permettre l’émission d’une injonction interlocutoire. D’abord, la cour analyse la demande de Humaniti et constate que le premier critère, soit celui d’urgence, est respecté puisque les activités de promotion de vente sont en cours et que Humaniti a fait preuve de diligence dans sa réaction aux avis de résiliation de 429. Le deuxième critère de l’existence d’une forte apparence de droit n’est pas rempli, car Humaniti a su que le Bail principal prévoyait un usage exclusif, et Oxford s’est clairement opposée à cette occupation de l’Immeuble. Humaniti n’a pas de droit clair puisque sa convention contrevient au Bail principal. De fait, Humaniti, après avoir reçu l’avis de résiliation, a quitté le Local et n’a pas versé le montant dû selon les modalités de sa convention, confirmant ainsi qu’elle se conformait à l’avis de résiliation. Le troisième critère est le préjudice sérieux ou irréparable. Humaniti plaide que le défaut de pouvoir réintégrer le Local lui causera un préjudice irréparable et impossible à quantifier puisqu’elle doit trouver un autre local pour faire la promotion et la vente de ses penthouses, en plein cœur de la période de vente du Projet, dont la livraison est prévue à l’été 2020. La preuve démontrant toutefois qu’il existe un

autre bureau des ventes du Projet, le tribunal conclut qu’il n’y a pas de préjudice sérieux ou irréparable. La demande d’injonction de Humaniti est donc rejetée. La demande d’injonction interlocutoire d’Oxford vise à enjoindre Humaniti et 429 à respecter la clause d’usage prévue au Bail principal et à cesser l’exploitation de son bureau de vente dans le Local.

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Le projet immobilier de luxe, le Humaniti Montréal

Les mêmes critères doivent être analysés pour sa demande. Oxford savait très bien que Humaniti occupait le Local et y exerçait des activités prohibées. Or, plutôt que d’accorder quelques semaines à sa locataire pour agir, elle a laissé le sous-locataire occuper le Local sans droit pendant plusieurs mois, ce qui ne correspond pas à une conduite diligente. Le critère d’urgence n’a donc pas été respecté. Quant à celui d’apparence de droit, il est satisfait, car la convention de sous-location contrevient clairement au Bail principal, et Oxford s’est opposée en temps utile à la sous-location par Humaniti.

Oxford devait finalement aussi démontrer un préjudice sérieux ou irréparable. Elle allègue que la présence de Humaniti constitue de la concurrence déloyale et porte atteinte directement à son image de marque et à sa réputation en laissant croire au public qu’elle aurait accepté de louer un de ses locaux à un compétiteur direct pour un projet résidentiel concurrent. Cet argument ne convainc pas le tribunal. En conséquence, le tribunal rejette les deux demandes d’injonction.

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2020-03-05

15:52

HABITAT POUR L’HUMANITÉ QUÉBEC ET LOWE’S CANADA RASSEMBLENT DES FEMMES POUR PROMOUVOIR LA CAUSE DU LOGEMENT SÉCURITAIRE ET ABORDABLE Habitat pour l’humanité Québec et Lowe’s Canada, un chef de file du secteur de la rénovation résidentielle au Canada, ont rassemblé 20 femmes du réseau Lowe’s Canada pour donner le coup d’envoi aux travaux de rénovation d’un immeuble à cinq logements du quartier Côte-Saint-Paul, dans l’arrondissement Sud-Ouest, à Montréal. Cet événement s’est inscrit dans le cadre de la Semaine internationale de construction au féminin, une initiative de Lowe’s Companies et d’Habitat pour l’humanité. Du 1er au 8 mars, quelque 6 000 femmes bénévoles se sont mobilisées dans plus de 235 communautés au Canada et aux États-Unis pour souligner le besoin criant en logements sécuritaires et abordables à l’échelle mondiale. Cet événement, qui se voulait un prélude à la Journée internationale des femmes, a comme objectif de construire et de rénover 540 habitations tout en sensibilisant la population aux problèmes de logement auxquels les femmes et leurs familles sont confrontées.

LE MASSIF DE CHARLEVOIX DÉVOILE SON CAMP DE BASE Le Massif de Charlevoix a présenté en février dernier le Camp de base, le plus important développement immobilier qui viendra façonner le nouveau visage de la montagne. Le Camp de base du Massif se positionnera comme un quartier général qui à terme regroupera 400 unités d’hébergement dont environ 120 unités seront construites dans la première phase du développement. Le projet regroupera notamment des restaurants, une microbrasserie, un café, une halte-garderie, une école de glisse, un magasin général, une boutique de plein air et de location, ainsi que la billetterie. Ce lieu de rassemblement unique est destiné aux amoureux de la montagne, offrant un accès privilégié aux pistes de ski et de vélo, à la nouvelle pente école et aux sentiers pédestres.

CAMPDEBASELEMASSIF.COM

ATELIER MONARQUE ARCHITECTURE PREND SON ENVOL !

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Atelier Monarque Architecture, connu sous le nom d’A2DESIGN Montréal, poursuit ses opérations de manière autonome. Ce changement est entré en vigueur le 1 er mars 2020. Céline, Guylaine et les nouveaux associés sont fiers de continuer à collaborer avec vous avec le même dévouement et la même qualité de service.

Les fichiers PDF ne peuvent garantir l'exactitude des couleurs quant au produit fini. Ces fichiers informatiques rendent une ni terprétation similaire des couleurs process et pantone. Les couleurs demeurent variables d'un ordinateur à l'autre, selon le réglage des paramètres de couleurs du moniteur, la plateforme informatique (Mac ou PC), les logiciels, la lumière ambiante, etc.

LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ S’ASSOCIE À DEVIMCO IMMOBILIER POUR LE PROJET RÉSIDENTIEL MAA Le Fonds immobilier de solidarité FTQ fait de nouveau équipe avec Devimco Immobilier, pour la construction du projet MAA Condominiums et Penthouses situé dans la rue Peel à Montréal, entre la rue Sherbrooke et le boulevard De Maisonneuve, dans le quartier Mille carré doré. Cet édifice de 34 étages sera érigé au-dessus du club sportif MAA, un édifice patrimonial bien connu dans la métropole. La combinaison de verre et de matériaux nobles, déployés dans une architecture haut de gamme et contemporaine, mettra en valeur le cachet de la façade du bâtiment existant qui sera également restaurée. Le projet est estimé à 160 M$. Les travaux ont débuté en octobre dernier et la livraison des 300 copropriétés est prévue pour la fin 2022.

AVIS DE NOMINATION Michel Couillard élu à la présidence de The Counselors of Real Estate Les membres du conseil de The Counselors of Real Estate (CRE), organisation internationale de professionnels en immobilier, ont élu Michel Couillard président. Le CRE est composé de hauts dirigeants de sociétés d’investissement et de développement immobilier, de financiers et d’économistes de renom, et de divers experts au service de l’industrie à l’échelle mondiale. Cette année, Michel Couillard dirigera l’organisation de 1200 membres, poursuivra les projets en cours et veillera sur la croissance internationale, grâce à des programmes avant-gardistes de leadership éclairé, au développement du 2020-2021 CRE Top Ten Issues Affecting Real Estate™ et à des initiatives telles que la CRE Foundation et le CRE Consulting Corps. L’organisation est reconnue pour son pouvoir d’influence, ses normes élevées en matière d’éthique et sa capacité d’identifier les enjeux et les tendances susceptibles d’influencer le domaine de l’immobilier actuel et futur. Membre du CRE depuis plus de 20 ans, Michel Couillard est le deuxième Canadien à en occuper la présidence, depuis la fondation en 1953.

FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ

Pour en savoir plus, visitez le www.cre.org

LACHANCE IMMOBILIER ET LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ ACQUIÈRENT LE 16, PLACE DU COMMERCE, À L’ÎLE-DES-SŒURS Lachance Immobilier et le Fonds immobilier de solidarité FTQ ont conclu un partenariat et ont conjointement acquis, à parts égales, le terrain et le bâtiment du 16, Place du commerce, à L’Île-des-Sœurs, situé aux abords de la future station du REM.

LANDMARK NOMME UN DIRECTEUR DE L’ADMINISTRATION ET DE LA VÉRIFICATION DES BAUX Landmark est fière d’annoncer la nomination de Patrick Rousseau au poste de directeur des services d’administration et de vérification des baux. M. Rousseau a une feuille de route impressionnante dans la gestion de grands portefeuilles immobiliers d’entreprises et il est hautement qualifié pour superviser la clientèle d’entrepri ses de Landmark.

« Je suis très heureux de ce partenariat et de cette acquisition qui consolident nos actifs dans la partie nord de L’Île-des-Sœurs et faciliteront la mise en œuvre d’un projet intégré de développement dans le secteur », a déclaré M. Claude Lachance, président de Lachance Claude Lachance Immobilier. Pour sa part, M. Normand Bélanger, présidentPrésident de Lachance Immobilier directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, a ajouté : « Nous sommes fiers d’unir nos forces à celles d’un nouveau partenaire avec qui nous contribuerons au développement de la métropole. Cette annonce constitue un premier jalon en vue de la conception d’un projet axé sur le transport collectif. »

VOUS AVEZ UNE NOUVELLE BRÈVE INTÉRESSANTE ? Faites-la-nous parvenir à nouvelles@jbcmedia.ca. Si elle est retenue, elle sera publiée dans notre prochain numéro.

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DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES DISPONIBILITÉ DES ESPACES

Présentée par Présentée Présentée par par

MISE À JOUR SUR LA DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL MISE À LA À Source Altus SUR Solutions données – novembre 2019 MISE: Groupe À JOUR JOUR SUR LAdeDISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉ À MONTRÉAL MONTRÉAL Source 2020 2019 Source :: Groupe Groupe Altus Altus Solutions Solutions de de données données –– mars novembre

Marché de bureaux – Grand Montréal Le taux de disponibilité sur le marché des immeubles de bureaux du Grand Montréal a encore baissé en mars 2020, passant à 11,2 % comparativement à 11,7 % en janvier. Seul le marché de la Rive-Sud a légèrement augmenté de 12,1 % à 12,4 % au cours de cette période. Le marché de l’Ouest-de-l’Île s’est amélioré considérablement depuis janvier, affichant la plus importante baisse du taux de disponibilité (-0,9 %), suivi du centreville (-0,7 %) et de l’Est-de-l’Île (-0.6 %). À noter que le marché du centre, qui compte pour un peu plus de 50 % de l’inventaire locatif total de Montréal, présente le plus faible taux de disponibilité depuis décembre 2013. Le taux de disponibilité pour les immeubles de catégorie A au centre-ville, à 8,7 % en mars 2020, est à son plus bas depuis décembre 2012.

Bureaux Bureaux Bureaux MONTRÉAL CENTRE-VILLE

LAVAL LAVAL DISPONIBILITÉ LAVAL DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 11,3 % 8,4 11,3

OUEST-DE-L'ÎLE OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 22,7 % 22,2 22,7

MONTRÉAL CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ MONTRÉAL CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 9,7 % 8,9 9,7

pi2 2 pi200 498 pi2

358 600 498 200

EST-DE-L'ÎLE EST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ EST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 11,5 % 9,4 11,5

pi2 pi 100 2 405 pi 2 2

2 356 100

2 405 100 PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 12,4 % 11,7 12,4

pi2 pi22600 3 305 pi 3 144 800 3 305 600

RIVE-SUD RIVE-SUD DISPONIBILITÉ RIVE-SUD = =

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 14,4 % 12,4 14,4

pi2 pi22100 5 195 pi 4 732 700 5 195 100

pi2 2 pi800 294 pi2 240 400 294 800

pi2 2 pi400 762 pi2

655 700 762 400

EST-DE-L'ÎLE

Industriel Industriel Industriel EST-DE-L'ÎLE

LAVAL EST-DE-L'ÎLE LAVAL

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

PÉRIPHÉRIE CENTRE-VILLE CENTRE-VILLE

OUEST-DE-L'ÎLE

CENTRE-VILLE

RIVE-SUD RIVE-SUD

Dans l’ensemble, le taux de disponibilité sur le marché industriel du Grand Montréal a peu bougé, à 3,4 % en mars par rapport à 3,3 % en janvier, un seuil historique. Le taux de disponibilité est en baisse pour la plupart des secteurs de marché. Pour les secteurs affichant une hausse du taux de disponibilité, celle-ci ne touche pas le segment du multilocatif. L’inventaire total d’espace à louer pour toutes les catégories industrielles de la région de Montréal a baissé de 3,5 millions de pieds carrés par rapport à mars 2019, dont 2,5 millions dans le segment multilocataires. L’espace occupé a augmenté de plus de 6,5 millions de pieds carrés depuis un an, si l’on prend en considération les nouvelles constructions et les marchés en périphérie qui ne sont pas inclus dans le tableau. EST-DE-L'ÎLE MONTRÉAL SECTEUR NORD MONTRÉAL SECTEUR NORD

SAINT-LAURENT

OUEST-DE-L'ÎLE

RIVE-SUD RIVE-SUD

OUEST-DE-L'ÎLE LACHINE

OUEST-DE-L'ÎLE OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ OUEST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 3,1 % 2,6 3,1

EST-DE-L'ÎLE DISPONIBILITÉ EST-DE-L'ÎLE pi

2 pi600 982 pi2 928 800 982 600

pi2 pi2500 1 424 pi 2

1 211 500

SAINT-LAURENT1 424 500 SAINT-LAURENT DISPONIBILITÉ SAINT-LAURENT

= =

MONTRÉAL SECTEUR SUD MONTRÉAL SECTEUR

LACHINE SUD LACHINE LACHINE

* Les données pour les marchés industriels de Lanaudière, des Laurentides et de Vaudreuil-Dorion sont disponibles en ligne sur www.altusinsite.com.

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ

pi2

% 2,3 % 2,4 2,3

pi22200 1 686 pi 1 800 500 1 686 200

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 3,8 % 3,7 3,8

pi2000 1 877 pi

MONTRÉAL SECTEUR NORD MONTRÉAL SECTEUR NORD DISPONIBILITÉ MONTRÉAL SECTEUR NORD = =

pi2 2

1 813 900

1 877 000 MONTRÉAL SECTEUR SUD MONTRÉAL SECTEUR SUD DISPONIBILITÉ MONTRÉAL SECTEUR SUD

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ

pi2

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ

pi2

% 2,5 % 3,2 2,5

pi22600 1 629 pi 2 105 000 1 629 600

% 5,0 % 5,0 5,0

pi22600 1 425 pi 1 433 100 1 425 600

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 5,0 % 4,6 5,0

pi2

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 2,9 % 3,0 2,9

pi2

LACHINE LACHINE DISPONIBILITÉ LACHINE

pi 100 1 052 pi 2 2

964 700 1 052 100

DÉFINITIONS : DÉFINITIONS : TAUX DE DISPONIBILITÉ (%) DÉFINITIONS :

EST-DE-L'ÎLE

LAVAL SAINT-LAURENT

DISPONIBILITÉ % DISPONIBILITÉ % 4,4 % 3,6 4,4

Marché industriel – Grand Montréal*

LAVAL

LAVAL LAVAL DISPONIBILITÉ LAVAL

Pourcentage de la superficie totale TAUX DE DISPONIBILITÉ DISPONIBILITÉ (%) TAUX DE (%)

disponible à la location pour l'ensemble Pourcentage de la la superficie superficie totale Pourcentage de du marché, incluant les locauxtotale à louer disponible la location location pour pour l'ensemble l'ensemble disponible àà la et à sous-louer. du marché, marché, incluant incluant les les locaux locaux àà louer louer du SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI2) et àà sous-louer. sous-louer. et 2 Superficie totale disponible, pour SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PIoccupation 2) SUPERFICIE TOTALE DISPONIBLE (PI ) immédiate ou future. Superficie totale disponible, pour occupation Superficie totale disponible, pour occupation immédiate ou ou future. future. immédiate

RIVE-SUD RIVE-SUD DISPONIBILITÉ RIVE-SUD

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