De passie voor het vastgoed krijg je heel vaak met de paplepel naar bin nen. Ook bij mij was dit niet anders. Dat ik in de voetsporen van mijn vader zou treden, stond eigenlijk in de sterren geschreven. Je rolt als het ware als kind in het vak. Tot voor enkele jaren was er immers geen spra ke van populaire televisieprogramma’s die studenten massaal richting een vastgoedopleiding duwden. Neen, je kreeg de smaak aan de keuken tafel te pakken. Net daarom zijn de getuigenissen in dit nummer van fa milies die de passie voor ons vak vaak door een bloedband te pakken kregen heel herkenbaar voor me. Net omdat je het van nabij had beleefd, wist je heel goed wat je te wachten stond in je verdere professionele car rière. Mensen begeleiden in de zoektocht naar een woning is zoveel meer dan een deur openen. De huidige generatie is zich daar helaas niet hele maal van bewust. Men stapt al te makkelijk een klaslokaal binnen met de gedachte om als makelaar snel het grote geld te verdienen. We weten allemaal dat de realiteit er heel anders uitziet.
We beseffen allemaal wel dat we voor uitdagende tijden staan nu dat het op economisch vlak de komende jaren wat moeilijker zal zijn. Ik denk dat we allemaal meer en meer ervaren dat de grote rush naar vastgoed ach ter de rug is. De stijgende rente, de energieprijzen, de economische onze kerheid, de schaarste aan grondstoffen,… zullen ervoor zorgen dat ge zinnen het financieel wat lastiger krijgen. Er zal veel meer nagedacht worden over elke cent die wordt uitgegeven en dat zal zich ook op onze vastgoedmarkt laten voelen. Neem daarbij nog de renovatieplicht die op ons afkomt en de mogelijke effecten van het asbestattest. Het moet ons doen beseffen dat we onze meerwaarde als vastgoedkenners op alle as pecten van ons vak nog meer in de verf zullen moeten zetten. De eerder genoemde argumenten zullen ook een effect hebben op de prijszetting. Heel veel van die uitdagingen zullen trouwens ook voor onze syndici gel den. Daar waren velen onder jullie op ons succesvolle Syndiccongres re cent nog getuige van.
Voor een beroepsorganisatie als CIB Vlaanderen zijn die uitdagingen niet anders. Met een intense en doorgedreven denkoefening hebben we onze langetermijndoelstellingen tot 2030 bepaald. Allemaal doelstellingen waarbij onze sector centraal zal staan. We willen ons als belangenver eniging wapenen voor de toekomst om jullie nog meer ten dienste te zijn. Op digitaal vlak met onder meer een eigen platform, op communica tief vlak, op juridisch vlak, op het vlak van opleidingen en ga zo maar door. Sommige zaken zijn al ingezet, andere worden op heel korte ter mijn uitgerold en voor nog andere plannen is het voorbereidend traject opgestart. Maar het einddoel is en blijft dat jullie er met z’n allen beter van worden. Gisteren, vandaag maar zeker en vast morgen…
Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen
Adverteren in CIB info?
Voor informatie en reservatie terecht bij Veronique Van Hoorickx 09 242 adverteren@cib.be
Vragen? Heb je vragen, suggesties of ideeën? Laat het ons weten via communicatie@cib.be
Redactie: Ewoud Hasenbos, Eline De Coninck, Kristophe Thijs, CIB studiedienst
Ontwerp en druk: Mirto Print
Partners:
Wat gebeurt er in vastgoedland?
PARTNERNIEUWS
Luminus breidt Partnertool nu ook uit met waterovernamedocument
Vastgoedfamilies getuigen over hun band op en naast de werkvloer
IN DE KIJKER
Verkoopspecial 17
INTERVIEW
Op de praatstoel met Pierre Wunsch, gouverneur van de Nationale Bank 18
Zo bereken je het rendement van een opbrengsteigendom 23
INTERVIEW
Stilte voor de storm op de nieuwbouwmarkt? 24
Het asbestattest in 10 vragen en antwoorden 27
Onze ledenconsulenten
Antwerpen + Kust
Sven De Vuyst › 0491 11 95 88
› sven.de.vuyst@cib.be
Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen
Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be
Limburg + Vlaams-Brabant Brussel
Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be
Minister Demir vraagt om kopers te informeren rond signaalgebieden met bouwvrije opgave
Minister van Omgeving Zuhal Demir vraagt uitdrukkelijk aan vastgoedmakelaars en notarissen om (kandidaat-)ko pers actiever te informeren over de ligging van een on roerend goed in een signaalgebied met bouwvrije opga ve. CIB Vlaanderen ont ving onlangs een for meel schrijven in die zin. De ‘bouwvrije opgave’ heeft immers verre gaande gevolgen: het ge bied moet vrij blijven van bebouwing en zal een andere bestemming krij gen. Kandidaat-kopers blijken zich hier nog te weinig van bewust.
EPC informatieplicht vanaf 2023 ook voor grote niet residentiële gebouwen
Op 1 januari 2023 breidt de EPC-informatieplicht opnieuw een stukje uit. Ook grote niet-residentiële gebouwen zullen vanaf dan bij verkoop, erfpacht, opstal over een EPC moe ten beschikken. Voor kleine niet-residentiële gebouwen zal de eigenaar kunnen kiezen: het EPC NR of het EPC kNR.
Brusselse woonfiscaliteit wordt hervormd Brussels minister van Financiën Sven Gatz stelt een fiscale hervorming in het vooruitzicht voor het jaareinde. Daarbij wordt gesleuteld aan het abattement in de registratierech ten. Het doel is om de aankoop van de eerste gezinswoning goedko per te maken. De tek sten liggen momenteel voor bij diverse advies raden en moeten ver volgens nog naar het Brussels parlement.
Compensatie energie voor mede eigenaars: btwverlaging en stookoliepremie gepubliceerd Als gevolg van de sterk stijgende energieprijzen kondigde de federale regering in maart van dit jaar maatregelen af om de gezinnen financieel te ondersteunen. Het euvel was dat niet alle compensatiemaatregelen openstonden voor mede-eigenaars en bewoners van appartementsgebou wen. Binnen de federale regering werd werk gemaakt van een regeling zodat ook de appartementbewoners van de maatregelen kunnen genieten. De verlenging van de btw-verlaging naar 6% op gas en de stookoliepremie is in tussen in het Belgisch Staatblad gepubliceerd.
Op 1 januari 2023 wordt de dubbelglasnorm ver der verstrengd. Sinds 2020 wordt de aanwe zigheid van enkel glas gequoteerd als gebrek in het technisch verslag woningkwaliteit. Tot en met 31 december 2022 gaat het echter ‘slechts’ om een gebrek categorie I, dat op zichzelf niet volstaat voor een ongeschiktheid. Daar komt op 1 ja nuari 2023 verandering in: de afwezigheid van dubbel glas in meerdere woonlokalen (living, keuken, slaapka mer) wordt vanaf dan een gebrek categorie II, wat gelijk staat aan een ongeschiktheid. Net als bij dakisolatie geldt dat het gebrek niet wordt aangekruist als de eigenaar een EPC kan voorleggen met een voldoende laag kengetal.
Sinds 2003 moeten ei genaars van gebouwen met liften rekening hou den met een aantal ver plichtingen op het vlak van veiligheid. Die regel geving is opgenomen in het KB van 9 maart 2003. In 2012 volgde een nieuw KB met daarin een aantal wijzigingen/ verduidelijkingen, waaronder de gespreide modernisering van liften, afhankelijk van het jaar van ingebruikname. Lif ten die dateren van vóór 1958 moeten in principe tegen ui terlijk 31 december 2022 gemoderniseerd zijn. In het kader van een schriftelijke vraag van Sophie Rohonyi (DéFI) be vestigde vice-eersteminister en Minister van Economie en Werk Pierre-Yves Dermagne nogmaals de verlenging van de moderniseringstermijn voor liften van vóór 1958.
Definitief groen licht voor renovatieplicht residentieel: van kracht op 1 januari 2023
De kogel is door de kerk: op 8 juli keurde de Vlaam se regering defini tief de renovatie plicht voor resi dentiële gebou wen goed. Die zal gelden vanaf 1 ja nuari 2023. Het ijkpunt is het verlijden van de authentieke akte. Gebeurt dat na 31 december 2022, dan is de renova tieplicht residentieel van kracht. Het is dus niet ondenk baar dat kopers graag wat haast zullen zien bij hun notaris richting het jaareinde. Net zoals bij de renovatieplicht voor niet-residentiële gebouwen zal je als vastgoedmakelaar een extra informatieplicht in acht moeten nemen. Meer be paald zal je geïnteresseerde kopers moeten wijzen op het feit dat er een renovatieplicht geldt en dat ze daarover op de website van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap meer informatie kunnen terugvinden.
‘MijnVerbouwlening’ en ‘MijnVerbouwpremie’ ook voor de vereniging van mede eigenaars Op 8 juli besliste de Vlaamse regering om de Vlaamse Ener gielening om te vormen tot de ‘MijnVerbouwlening’ voor in vesteringen tot verbetering van de energie-efficiëntie. Ook verenigingen van mede-eigenaars kunnen vanaf 1 septem ber 2022 een renteloze lening afsluiten via ‘MijnVerbouw lening’. Naast de ‘MijnVerbouwlening’ kan je vanaf 1 okto ber 2022 via één online loket de ‘MijnVerbouwpremie’ aan vragen voor renovatie én energiebesparende investerin gen. De ‘MijnVerbouwpremie is de eengemaakte premie van de vroegere renovatiepremie en de meeste premies van Fluvius voor energiebesparende investeringen. De MijnVerbouwPremie kan ook aangevraagd worden voor werken aan gemeenschappelijke delen.
Nieuwe hemelwaterverordening op komst Minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil een resem wijzigingen doorvoeren in de regels rond de opvang van hemelwater, omdat die momenteel ‘onvoldoende rekening houden’ met klimaatverandering. Daardoor komen hevige piekregenval en lange pe riodes van droogte vaker voor. De nieuwe versie van de gewestelijke ste denbouwkundige veror dening (GSV) rond hemel water legt een aantal klemtonen, waaronder grotere regenwaterput ten bij nieuwbouw en grondige verbouwingen. CIB Huurbarometer: gemiddelde huurprijs in Vlaanderen stijgt boven de 800 euro
De toegenomen in flatie leidt niet tot een oververhitting van de huurprijs zetting, maar wel tot een groei in de stijging van de prij zen. Tegenover 2021 zijn de huur prijzen in Vlaanderen met €28 gestegen, ofwel een toe name met 3,7%. Dat blijkt uit de nieuwste CIB-Huurba rometer. Gemiddeld betaalt de Vlaming nu meer dan €800 per maand. Opvallend is wel dat die stijging een stuk onder de inflatie blijft. Dankzij de samenwerking met Korfine en Federia hebben we meer dan 75.000 huurcontracten kunnen analyseren en capteren we hiermee nagenoeg de volledige private huurmarkt.
“Gemiddelde huurprijs van appartementen in Brussel nagenoeg overal boven de €1.000”
In Brussel stijgt de gemiddelde huurprijs met 2%, wat min der snel is dan de inflatie, maar meer dan de voorbije ja ren. Meer dan negen op de tien verhuringen via een vast goedkantoor heeft betrekking op een appartement. In na genoeg elke Brusselse gemeente betaal je meer dan €1.000, met een gemiddelde huurprijs van € 1.069 in het volledige gewest.
Bekijk alle resultaten uit de nieuwste CIB-Huurbarometer op CIB.be.
› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.
Nog
De Luminus Partnertool mocht deze zomer twee kaarsjes uitbla zen. Dankzij de Partnertool, die ook in RealSmart geïntegreerd is, kunnen CIB-makelaars de energiecontracten van hun klanten bij een verhuis volledig digitaal en online afhandelen. Sinds kort is de tool ook uitgebreid met het waterovernamedocument zo dat ook de overname van het watercontract via dezelfde weg gedigitaliseerd en eenvoudig geregeld kan worden. “We gaan voor een optimale ontzorging van de makelaar”, onderstreept Mieke Vavedin, senior sales manager bij Luminus.
› Niet alleen op de vastgoedmarkt stijgen de prijzen, maar ook op de energiemarkt gaan ze met een ruk de hoogte in. De energieprijzen staan dan ook bijna dagelijks cen traal in de media. Hoe ervaren jullie dit bij Luminus?
“Er zijn de politieke discussies rond onze energiebevoorrading en uiteraard heeft ook het binnenvallen van de Russen in Oekraïne een enorme impact op onze energiemarkt. Iedereen heeft dit als het ware aan den lijve onder vonden en daar zal ook niet meteen verandering in komen. De energie markt is heel volatiel en daardoor heel onvoorspelbaar, wat maakt dat het inkopen van energie ook voor een be drijf als Luminus een constante uitda ging is. Als enige speler op de Belgische markt zijn we er wel in geslaagd om zowel vaste als variabele contracten te blijven aanbieden tot in het derde kwartaal van 2022. De marktonzeker heid is momenteel echter dermate groot dat deze positie niet langer houd baar is en daarom zal er vanaf oktober enkel nog een variabel aanbod zijn via het ComfyFlex product. De werkwijze wijzigt niet, Luminus zorgt ervoor dat het product vanaf oktober gewijzigd zal worden in de partnertool.
› Met Luminus Real Estate Service ligt jullie focus echt op de vast goedmakelaars. In dat kader past ook het partnership met CIB Vlaanderen. Jullie proberen hierin ook elk jaar stappen voorwaarts te zetten?
“Absoluut, de makelaar optimaal faci literen en ontzorgen is nu eenmaal één van onze belangrijkste doelstellingen. Klanten verwachten die service immers ook van hun vastgoedmakelaar en dus moeten we voor de nodige handvaten zorgen. Met de lancering van de Lumi nus Partnertool waarbij je energiecon tracten voor gas en elektriciteit volledig digitaal kan afhandelen, de integratie ervan in RealSmart waardoor er amper nog zaken ingevuld moeten worden en ga zo maar door, maken we onze be lofte waar. Zoals ik al eerder aangaf, moet digitalisering meer zijn dan een modewoord. De sleutel van de digita lisering zit hem in het gebruiksgemak en daar zetten we als Luminus inder daad hard op in, zeker ook voor de vastgoedmakelaars.
› Maar het houdt hier niet op. Jullie gaan deze maand jullie Luminus Partnertool nog verder uitbreiden en de makelaar nog meer ontzorgen?
“Absoluut, vanaf deze maand is onze Partnertool uitgebreid met het water overnamedocument. Naast elektriciteit en gas zal de makelaar dus ook de wa terovername digitaal kunnen afhande len en op basis van de gegevens waar over we al beschikken zal dit document al met de meeste data ingevuld zijn. Eigenlijk dient enkel de meterstand nog te worden ingevuld. We proberen met deze gratis service opnieuw veel admi nistratie weg te nemen bij de make laars. We zijn hierin als energieleveran cier ook uniek. Voor ons is dit best een grote stap, maar wel een stap die per fect past in ons streven naar een gratis dienstverlening en de optimale ontzor ging van zowel de makelaar als de eind klant bij verhuismomenten.”
Luminus breidt Partnertool nu ook uit met waterovernamedocument“We willen de makelaar via digitale weg optimaal ontzorgen”
In hoeverre zijn ouders bepalend voor de levenskeuze van hun kind? Wanneer die ouders het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen, is de kans alvast groot dat het vastgoedbloed ook door de aderen van de kroost loopt. Wat als zoon of dochterlief in de familiezaak stappen en ma of pa collega’s worden?
Drie vastgoedfamilies getuigen over hun band op en naast de werkvloer.
Daisy Derveaux Vincent Derveaux (28) Immo Derveaux (Zonnebeke en Moorslede)
Vincent twijfelde lange tijd of hij in zijn moeders voetsporen zou treden. “Mijn broer en ik hebben als kind de keerzijde van de medaille gezien. Mama werkte enorm hard. Elke dag ging ze de baan op, en kwam heel vaak pas ’s avonds laat thuis. Buiten de wekelijkse spaghettimiddag op zaterdag was er wei nig tijd voor quality time. Uiteindelijk heb ik een op leiding marketing gevolgd, en daarna nog een cursus vastgoed. Het feit dat ik graag met mensen werk, heeft me uiteindelijk doen beseffen dat vastgoed ook mijn roeping is.”
Als tiener deed Daisy Derveaux niets anders dan woning- en grondprijzen vergelijken. Dat is niet zo gek, aangezien haar vader op dat moment een eigen vastgoedkantoor leidde. Het duurde dan ook niet lang vooral eer Daisy zelf haar eerste huis verkocht. “Ik was 18 toen ik mijn eerste verkoop afsloot, en ben sindsdien niet meer gestopt.” In 2019 stapte de oudste zoon Vincent mee in het familieverhaal. Net als Vincents vriendin An-Sofie, die er het administra tieve luik voor haar rekening neemt. En ook jongste zoon Clément (21) – nu nog student – staat te popelen om het team in de toekomst te versterken. “Hij volgt nu nog een traject marketing en zal daarna als vast goedbemiddelaar aan de slag gaan”, zegt Vincent. “Van kleins af aan is Clément gepassioneerd door vastgoed. Zijn favoriete bezigheid als kind was het tekenen van plannen en huisjes via Sketch up”, vertelt Daisy.
Iets wat Daisy graag zag gebeuren. Na enige twijfel over haar professionele toekomst heeft ze sinds de komst van Vincent en An-Sofie een nieuwe boost gekregen. “Ik ben gemotiveerder dan ooit om me te ‘weiren’ om verkoopdossiers binnen te halen. Al probeer ik nu wel wat minder lang te werken dan vroeger. Gelukkig geeft Vincent meestal tijdig aan dat de werk dag erop zit.” (lacht). Het hoeft niet te verwonde ren dat vastgoed ook aan de eettafel gespreksonder werp nummer één is. “Tot ergernis van m’n vriendin”, lacht Vincent. “Eigenlijk voelt het zelfs vreemd aan wanneer het eens niet over vastgoed gaat.”
Je ouder of kind collega mogen noemen, het lijkt geen evidentie. Toch verloopt de samenwerking binnen Immo Derveaux uiterst vlot. “Ikzelf laat de kinderen voldoende vrij”, zegt Daisy. “We delen ook dezelfde vi sie”, vult Vincent aan. “We zijn geen agressieve vast goedmakelaars en hoeven niet aan koude prospectie
“Vreemd gevoel wanneer het aan de eettafel eens niet over vastgoed gaat”
te doen. We hebben een bepaald klantenbestand en zijn gekend in de streek. Uiteraard is er wel al eens on enigheid, maar daaruit leren we vooral van elkaar.” De familiale uitstraling van Immo Derveaux is ook de grote sterkte van het kantoor, weet Vincent. Sinds de coronacrisis nog meer dan ooit. “Steeds meer mensen zijn tijdens corona lokaal gaan kopen. Dat geldt ook voor vastgoed. Mensen houden van dat lokale en fami liale gegeven, het boezemt vertrouwen in. We merken bijvoorbeeld dat klanten vaker naar het ‘wie zijn we’ verhaal op onze website surfen.”
Dat de zaken goed gaan, blijkt ook uit de uitbreidings plannen van Immo Derveaux .“Volgend jaar openen we een nieuw kantoor in Moorslede en ook een nieuw, gro ter kantoor in Zonnebeke”, zegt Vincent trots. Genoeg uitdagingen en werk op de plank dus. Ook voor de vol gende generatie? “Stiekem hoop je dat wel, al is dat ui teraard geen must. Zolang ze maar gelukkig zijn in wat ze doen”, vindt Vincent. Op mama Daisy zal hij alvast nog lange tijd kunnen rekenen. “Als mijn fysieke pa raatheid het toelaat, ga ik door tot mijn 80e of 85e. Vast goed zal voor altijd m’n hobby blijven”, besluit Daisy.
“Sinds corona kopen mensen steeds meer lokaal, dat geldt ook voor vastgoed”
Vincent Derveaux
De familienaam De Vos is sinds jaar en dag een begrip in Evergem en omstreken. Niet al leen met dank aan wijlen Luc De Vos, muziek icoon in Vlaanderen, maar ook dank zij zijn broer Marc die er een gekend gezicht is. Hij richtte in 1978 Vastgoed De Vos op, dat intus sen een kleine 30 jaar gevestigd is op het dorpsplein in hartje Evergem. Nochtans verliep Marcs kennismaking met de vastgoedwereld eerder toevallig. “Ik werkte de eerste jaren van mijn loopbaan als computer ingenieur bij IBM, en ben op vraag van een vriend mee avond school Immobiliën beginnen te volgen. In 1978 besliste ik om er vol voor te gaan”, vertelt Marc. Het kantoor is vandaag uitgegroeid tot een gevestigde waarde in het Meetjesland met 12 medewerkers. Zoon Bert is er daar een van. Ook in zijn geval was de com puter de eerste liefde. Toch kon Bert de lokroep van de vastgoedwereld niet weerstaan. “Dat hoeft niet te ver wonderen, als je weet dat het vastgoedkantoor initieel thuis gevestigd was”, legt vader Marc uit. “Vaak gingen de kinderen mee op pad wanneer ik een staat van be vinding ging opmaken. Niet onlogisch wanneer je vier kinderen hebt.”
Bert mag zich sinds 2010 zaakvoerder van het familie kantoor noemen, weliswaar nog met vader Marc dicht aan zijn zijde. Hij is overigens niet de enige telg van het gezin die meedraait in het familiekantoor. Ook dochter Bjoke zet er mee de lijnen uit, weliswaar van uit Gooik, waar ze in 2012 een tweede vestiging van Vastgoed De Vos uit de grond stampte. Tot grote tevre denheid van Marc. “Bjoke is haar carrière gestart in het kantoorvastgoed in Brussel en heeft zich nadien omgeschoold tot residentiële makelaar. Wat zij in Gooik op korte tijd neergezet heeft, daar doe ik mijn hoed voor af. Vastgoed De Vos is nu ook in het Pajot tenland een echte referentie.”
Hoe verloopt de samenwerking wanneer beide kanto ren zo’n 65 km uit elkaar gelegen zijn? “We horen el kaar regelmatig om de marketing- en communicatie
strategie te bespreken, en minstens één keer per maand komen we fysiek samen”, licht Bert toe. “Woor den vallen er amper, al kan er uiteraard al eens een meningsverschil zijn. Maar wanneer we na de werk uren bij elkaar over de vloer komen, wordt er niet meer over vastgoed gesproken. We kunnen werk en privé perfect van elkaar gescheiden houden”, meent Bert.
Professioneel loopt alles op wieltjes, ook al liggen Bert en zijn vader qua karakter minder dicht bijeen. “Ik be zit meer de zachtere approach van mijn moe ders kant – die trouwens ook altijd heeft meege werkt in de zaak. Mijn vader is eerder voor stander van de directe aanpak”, zegt Bert.
“Wat we wel gemeen hebben zijn onze stem men die als twee druppels water op elkaar lijken. Wanneer ik de telefoon opneem, krijg ik vaak ‘dag Marc’ te horen (lacht).” Dochter Bjoke heeft wel meer weg van haar vader. “Zij is nog sociaalvaardiger dan ik, als dat al mogelijk is”, grapt Marc. Qua klantenbenadering deelt iedereen wel dezelfde principes, gelooft Bert. “De klant komt stee vast op de eerste plaats bij Vastgoed De Vos en dat dankzij onze langetermijnvisie. Onze medewerkers worden ook volgens deze visie opgeleid.”
Voor Vastgoed De Vos maakt het grote familiegevoel een belangrijk deel uit van het business model. “Be trouwbaar en betrokken”, zo luidt de slogan die uit de pen van Bjoke vloeide. “Zowel Bert als Bjoke dragen die waarden met verve uit, waardoor Vastgoed De Vos ook echt als een familiekantoor aanvoelt voor de klant”, zegt Marc. “Na al die jaren mag ik sommige klanten dan ook als vrienden beschouwen.” Een gevoel dat ook leeft onder de medewerkers. “We zijn één grote fami lie. Sommigen werken hier al meer dan 30 jaar. M’n eerste bediende Marleen heeft onlangs zelfs haar 40-jarig werkjubileum gevierd”, vertelt Marc met blin kende ogen. Hijzelf denkt ook nog lang niet aan stop pen. “Ik draag zorg voor mezelf en verrijk me met de laatste updates en nieuwigheden. Waarom zou dat trouwens niet lukken wanneer je 80 bent? ‘Altijd be nieuwd’, luidde de oude Radio 1-slogan. Zo zal ook ik mijn eigen leven blijven leiden.”
Marc De Vos (69), Bert De Vos (46) en Bjoke De Vos (47) • Vastgoed De Vos (Evergem en Gooik)“We kunnen werk en privé perfect gescheiden houden”
“Betrouwbaar en betrokken, luidt onze slogan. Mijn beide kinderen dragen die waarden met verve uit”
Marc De Vos
Zijn moeder was de dochter van een Brusselse notaris en ook zijn ooms waren actief in het notariaat. Het had er dan ook alle schijn naar dat Marc Robberechts hetzelfde profes sionele pad zou bewandelen, zeker nadat hij zijn studies in recht en notariaat afrondde. Een toevallige opportuniteit deed hem echter in de vastgoedwereld belanden. “Ik vernam dat heel wat Nederlanders een stekje over de grens zochten om fis cale redenen. Met mijn fiscale achtergrond heb ik mijn kans gegrepen en ben ik me gaan specialiseren in het villasegment in het Noorden van Antwerpen.” In 1976 richtte Marc Sorenco op, een naam die op vandaag tot in Amsterdam gekend is. Samen met zijn vrouw Ingrid – die overigens ook notaris van opleiding is – runt Marc de zaak intussen al meer dan 45 jaar.
Na haar studies TEW, een postgraduaat vastgoed en een eerste jobervaring in een andere branche maakte ook dochter Charlotte tien jaar geleden haar intrede in de familiezaak. “Het was een grote uitdaging”, vertelt Charlotte. “Je komt terecht in een zaak waar sommige medewerkers al lang aan de slag zijn. Als ‘dochter van’ word je dan al gauw als concurrentie beschouwd. Ik heb me dus volop moeten bewijzen en het volledige traject binnen de organisatie afleggen.” Dat Charlotte toch voor de vastgoedsector koos, hoeft niet te verba zen. “We zijn er nu eenmaal mee opgegroeid”, legt ze uit. “Als kind zaten we vaak bij mama en papa in de auto wanneer ze op weg waren voor het werk. Ook de vele immoborden van Sorenco in het straatbeeld spra ken tot onze verbeelding.”
Met ‘onze’ doelt Charlotte niet alleen op haar twee zussen, die wel voor een carrière in het notariaat ko zen, maar ook haar broer. Hij beschikt eveneens over een BIV-nummer, maar verkoos uiteindelijk een job in de IT-sector. Tot spijt van vader Marc? “Ik had mijn zoon voorbestemd voor een carrière in het commer cieel vastgoed, maar hij heeft er uiteindelijk zelf an ders over beslist. “Als enige van de kinderen zwaait
Charlotte dus mee de plak in de familiezaak. “En daarin houden we werk en privé gescheiden”, meent Marc. “Ik ben een andere mens thuis dan op kantoor. Charlotte heeft geleerd dat zakelijke discussies op kantoor blijven en dat we thuis automatisch over gaan tot andere gespreksonderwerpen.” Zijn dochter geeft toe dat dit voor haar een leerproces was. “In het begin was dat niet gemakkelijk, maar we hebben er aan gewerkt. De relatie vader-dochter bestaat al lan ger, dus het is belangrijk dat je werk en privé kan op splitsen.” Qua stijl hebben vader en dochter veel met elkaar gemeen, al heerst er op sommige vlak ken ook een generatiekloof. “We zijn allebei rechttoe rechtaan. Waarin we wel verschil len, is dat klanten tijdens mijn carrière vaak vrienden werden. Voor Charlotte ligt dat moeilijker. Al zijn de tijden ook gewoon veranderd. Vroeger nam ik een dag de tijd om met een klant rond te gaan. Nu zien we de klanten minder en verloopt alles digitaal. Het contact is oppervlakkiger geworden.”
Marc RobberechtsVader en dochter die samen aan het hoofd staan, het geeft voor veel klanten een vertrouwd gevoel. “We proberen dat familieaspect echt uit te dragen. Ik leg daar nu meer nog meer de nadruk op dan vroeger”, zegt Marc. Ook Charlotte ervaart de samenwerking vooral als een troef. “Klanten appreciëren dat familia le, net als het feit dat het kantoor al lang bestaat en dat er weinig personeelsverloop is. Bovendien bezit papa 50 jaar ervaring en beschikt hij over een enorm netwerk. Zit ik met een vraag, dan ontvang ik ook snel een antwoord.” Als het van Marc afhangt, zal zijn dochter ook de komende jaren nog op zijn deskundig advies mogen rekenen, weliswaar op een lager pitje. “Vastgoed zal voor mij altijd een hobby blijven, ik zal het nooit echt als werken beschouwen. Toch wil ik stilaan wat meer de tijd nemen om te gaan reizen en zeilen. Gelukkig zie ik het enthousiasme bij Charlotte alleen maar toenemen en stel ik vast hoe goed ze het doet. Dat laat me toe de teugels wat minder strak te houden en de aanwezigheid op kantoor af te bouwen. De toekomst van Sorenco is verzekerd”, besluit Marc.
Marc Robberechts (69) en Charlotte Robberechts (34) • Sorenco (Schilde, Antwerpen en Berchem)
“Het familieaspect boezemt vertrouwen in”
“Vroeger werden klanten al sneller vrienden, vandaag is het contact oppervlakkiger geworden”
Op de praatstoel met Pierre Wunsch, gouverneur van de Nationale Bank
De evolutie van de huizenmarkt in ons land is al jaren een blijvend aandachtspunt voor de Nationale Bank. Dat evenwichtsverstoringen op de vastgoedmarkt voor gouverneur Pierre Wunsch en zijn team belangrijk zijn om in de gaten te houden, heeft het verleden ons al bewezen. De econoom is ondertussen al ruim tien jaar aan de Nationale Bank verbonden, waar hij in 2019 Jan Smets opvolgde als gouverneur. Exclusief voor CIB Info zat Wunsch deze zomer op onze praatstoel om zijn inkijk te geven op onze vastgoedmarkt.
› De Nationale Bank brengt al jaren het verloop van de Belgische woningprijzen in kaart. Hoe belangrijk is die woningmarkt voor de Nationale Bank? Vanwaar die focus?
Pierre Wunsch: “Het rigoureus volgen van de vast goedmarkt is een essentieel onderdeel van de ma cro-economische analyse en van het macroprudenti eel beleid. Spanningen op de hypotheekmarkt kun nen de financiële stabiliteit immers ondermijnen. Denk maar aan de subprimecrisis (risicohypotheken) in de Verenigde Staten, die algemeen wordt beschouwd als een van de oorzaken van de wereldwijde econo mische en financiële crisis van 2008 en de daaropvol gende jaren. De ervaring van sommige Europese lan den, meer bepaald Spanje en Ierland, leert bovendien dat evenwichtsverstoringen op de vastgoedmarkt conjunctuurschokken kunnen veroorzaken en/of ver spreiden. De grote recessie die begon in 2008 heeft er dus aan herinnerd hoe belangrijk de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt zijn. Daarom krijgen die sinds dien bijzondere aandacht.”
› Jullie werken met een indicator die de mate van over waardering in kaart brengt. Wat zegt die en hoe wordt die berekend?
“De indicator van de Nationale Bank stemt overeen met de afwijking tussen de werkelijke (reële) woning prijzen en een referentiewaarde berekend op basis van een reeks fundamentele determinanten. Het gaat daarbij om een lineaire regressie die rekening houdt met het gemiddeld (reëel) beschikbaar inkomen van de particulieren, de (reële) hypotheekrente, het aan tal huishoudens en enkele extra variabelen die de structurele veranderingen op de vastgoed- en hypo theekmarkt weergeven, zoals de wijzigingen in de belastingregels voor hypothecaire leningen in 2005 en vanaf 2015.”
“Als gevolg van de sterke groei van de woningprijzen in de afgelopen jaren geeft onze indicator in 2021 een afwijking van de prijzen ten opzichte van de referen tiewaarde van gemiddeld ongeveer 19% aan. De stij ging tussen 2019 en 2021 weerspiegelt dat de stijging van de marktprijzen sterker is dan wordt gesugge reerd door de groei van de gezinsinkomens, de daling en stabilisatie van de hypotheekrente en de demo grafische ontwikkelingen in deze periode, alsook, in principe, de afname van de ontleningscapaciteit door de verdere afschaffing van de woonbonus in het Vlaams Gewest vanaf januari 2020.”
“De eerste ramingen voor 2022 wijzen erop dat dit verschil in huizenprijzen ten opzichte van hun refe rentiewaarde afneemt. Het zou dalen tot 17,3% in het eerste kwartaal. Dat houdt verband met de daling van de huizenprijzen in reële termen en de aanzien lijke daling van de reële rentevoeten, als gevolg van de hogere inflatie.”
“De resultaten van de indicator moeten echter met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd. Het is eigenlijk een schatting aan de hand van een econome trisch model. Het is dan ook moeilijk om rekening te houden met alle determinanten van de woningprijzen, zoals de aanbodelementen die bijvoorbeeld voortvloei en uit de toenemende schaarste van bouwgrond.”
› De woningprijzen zijn de voorbije jaren als een pijl de
lucht ingeschoten, een proces dat nog versneld werd tijdens corona. Hoe kijken jullie als Nationale Bank naar deze ontwikkeling? Betalen mensen niet te veel voor hun woningen?
“Ondanks de crisis als gevolg van de COVID-19-pande mie zijn de vastgoedprijzen inderdaad sterk blijven stijgen. Met een cumulatieve groei van 18% tussen het vierde kwartaal van 2019 en het eerste kwartaal van 2022 is de prijsstijging zelfs nog versneld ten opzichte van de vorige periode. Deze prijsstijging is bovendien veralgemeend, in die zin dat zij betrekking heeft op alle woningcategorieën (huizen, villa's, appartemen ten), maar ook op de drie gewesten van het land.”
“‘Te veel betalen’ voor een woning is uiteraard een waardeoordeel, waarover we geen absoluut stand punt kunnen innemen. We kunnen dat enkel relatief
bekijken. Zo stellen we vast dat woningprijzen zeker niet duidelijk hoger zijn dan in andere landen; België zit daar eerder midden in het peloton. Verder is de betaalbaarheid van woningen wel verslechterd in de afgelopen jaren, maar ook die analyse verdient enige nuance.”
› Sinds vorig jaar verplicht de Nationale Bank de banken om een EPC van de woning op te vragen als de klant een woonkrediet afsluit. Welke achterliggende filoso fie schuilt daarachter?
“De uitgesproken stijging van de energieprijzen toont aan dat het belangrijk is om rekening te houden met de risico’s voor de financiële sector die verbonden zijn met de energieprestatie van de gebouwen, met name van de activa die als onderpand voor een kre diet worden genomen. Daarom publiceerde de Bank eind 2020 een circulaire waarin ze haar verwachtin gen en rapporteringsvereisten formuleert ten opzichte van de financiële sector die de energieefficiëntie van vastgoedblootstellingen in acht moet nemen bij het beheer van de risico’s die verband houden met de klimaatverandering. Sinds 2021 moe ten de kredietverstrekkers informatie verzamelen over de energie-efficiëntie van het gebouw waarvoor wordt geleend (meestal in de vorm van een EPB-cer tificaat). In de huidige context lijkt dit meer dan ooit gerechtvaardigd en is het raadzaam dat de sector al les in het werk stelt om de risico’s verbonden met de energie-inefficiëntie van hun portefeuille aan hypo thecaire kredieten te kunnen meten. Als de kredie tinstelling deze informatie niet van een officiële bron kan krijgen, moet zij die vragen aan haar klant. Het is echter duidelijk dat de verzamelde gegevens nog onvolledig en ontoereikend zijn.”
“De gemiddelde EPC-score van de verkochte huizen is de afgelopen tien jaar sterk verbeterd in het Waalse en Vlaamse Gewest, met respectievelijk 90 kWh/m² en 70 kWh/m², en in mindere mate ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (een vermindering van 30 kWh/ m²). Hoewel de gemiddelde EPC-score van verkochte appartementen van ongeveer 250 kWh/m² lager is dan die van huizen dankzij hun bouwstructuur, is die de afgelopen tien jaar slechts met 30 kWh/m² verbeterd.
De EPC-score van een woning is van invloed op de verkoopprijs. Onze schattingen tonen dat de meer prijs van een energieperformant huis groot is en de afgelopen tien jaar nog is toegenomen. Een huis met een EPC-score van 150 kWh/m² wordt ongeveer 12 % duurder ingeschat dan een soortgelijk huis met een
EPC-score van 350 kWh/m² voor de recentste periode tweede helft 2020 - eerste helft 2021. Deze schattin gen moeten echter met de nodige voorzichtigheid worden geïnterpreteerd, omdat de detailgegevens niet altijd een nauwkeurig onderscheid toelaten tus sen de impact van energieprestaties en die van het algemene wooncomfort. Tot slot is de impact van de enorme stijgingen van de energieprijzen sinds afgelo pen najaar nog niet zichtbaar in onze ramingen.”
› Zijn huishoudens bereid om meer te betalen voor een energiezuinige woning?
“Om de klimaatdoelstelling te behalen, wordt in Bel gië en de Europese Unie sterk ingezet op het energe tisch renoveren van de woningen omdat die laatste verantwoordelijk zijn voor bijna 20% van het totale
“De zware energiefactuur brengt gezinnen voorlopig nog niet in de problemen om hun lening terug te betalen”
energieverbruik en van de C02-uitstoot in België. Con creet is de doelstelling van de drie gewesten om tegen 2050 een woningvoorraad met gemiddeld energielabel A te hebben, dat is een EPC-score van 100 kWh/m². Dit kan door de bouwschil (dak, buitenmuren, ramen, deuren en vloer) goed te isoleren en door nieuwe ver warmingsinstallaties of zonnepanelen te plaatsen.”
“De bereidheid van de huishoudens om daarvoor te be talen hangt natuurlijk ook af van de beleidsinitiatie ven, zoals de prijszetting voor CO2-emissies. U weet dat dat een onderdeel moet zijn van de energietransitie, weliswaar met de nodige flankerende maatregelen. Puur praktisch gezien gaat om een gigantische uitda ging. Deze grootschalige renovatie vraagt een enorm investeringsbedrag van gemiddeld 50 000-80 000 euro per woning. Dat komt neer op 250-400 miljard euro voor België. Het vereist ook dat er aan een hoog tempo gerenoveerd moet worden. Jaarlijks moet 3% van de woningen diepgaand worden gerenoveerd tot label A.
“Er zijn daarbij verschillende drempels aan zowel aanbodzijde (bouwnijverheid) als vraagzijde (huis houdens). Aan de aanbodzijde is er een groot tekort aan arbeidskrachten in de bouwsector. Dat is nu al het geval, en de energetische renovatie zal bijkomen de capaciteit van de bouwnijverheid vereisen. Bijna de helft van de huishoudens kan een diepgaande re novatie niet financieren (bijvoorbeeld omdat ze al een zware lening aflossen ). De terugverdientijd van ener getische renovaties kan zeer lang zijn (hangt sterk af van het type en de huidige toestand van de woning, de investeringskost en de toekomstige energie- en koolstofprijzen). De recente hoge energieprijzen ver beteren de terugverdientijd, maar doen op korte ter mijn ook het spaargeld verminderen om de investe ringen te doen. Bovendien zijn de renovatiekosten re cent fors toegenomen.”
“Dit is dus een heel grote uitdaging, waarbij verschil lende spelers (huishoudens, overheden, financiële sector) een grote rol kunnen spelen om deze tot een goed einde te brengen.”
› Welke factoren bepalen onze huizenprijzen het meest? “De fundamentele factoren die de vraag bepalen, heb ik al opgesomd. Daarnaast is er uiteraard het verloop van het woningaanbod, dat de laatste jaren wat is toegenomen. Tenslotte spelen ook kwaliteitskenmer ken een rol. Een belangrijke bevinding van onze ana lyse van de hedonische woningprijzen in België is dat in het Vlaamse en Waalse Gewest de prijs van een identieke woning de afgelopen tien jaar met 7% min
der is gestegen dan de gemiddelde prijs van de ver kochte huizen (en 5% minder in het Brussels Hoofd stedelijk Gewest). Dit verschil is het gevolg van de ge leidelijk toegenomen kwaliteit van de verkochte hui zen in de afgelopen tien jaar, waarbij kwaliteit ruim moet worden geïnterpreteerd als de waarde van de woningkenmerken van deze verkochte huizen.”
“Deze toegenomen kwaliteit van de verkochte huizen is voornamelijk toe te schrijven aan verbeterde ener gieprestaties en in mindere mate aan een toename van de gemiddelde bewoonbare oppervlakte en tuin grootte van de verkochte huizen. Hierbij moet wor den opgemerkt dat de verkochte woningen slechts een klein deel van het gehele woningbestand uitma ken en dat hun gemiddelde woningkenmerken een verschillend verloop kunnen optekenen.”
› Merken jullie als Nationale Bank al een impact op de afbetaling van kredieten als gevolg van die stijgende energieprijzen? Moeten we vrezen voor een golf van wanbetaling in de nabije toekomst?
“De zwaardere energiefactuur zou er toe kunnen lei den dat gezinnen moeilijkheden ondervinden om hun lening af te betalen. Onze cijfers wijzen er ge lukkig op dat dit momenteel nog niet het geval is. Zelfs als de betalingsproblemen zouden toenemen, beschikt de financiële sector over toereikende kapi taalbuffers om die op te vangen (nog ruimer dan de buffers die worden geëist door de toezichthoudende autoriteiten). De reden hiervoor is dat de sector zich goed heeft staande gehouden tijdens de coronacrisis. In haar verslag roept de NBB de banken alsnog op om zich klaar te houden en proactief steun te bieden aan kredietnemers die tijdelijke of structurele betalings problemen zouden ondervinden. Tijdens de CO VID-19-crisis werd met deze steun een stijging van het aantal wanbetalingen vermeden. De NBB richt met andere woorden de volgende boodschap tot de banken: er moeten lessen worden getrokken uit de crisis en deze succesformule moet ook nu worden toegepast.”
› Laat ons ook even in onze glazen bol kijken en vooruit blikken naar de verdere ontwikkeling van de Belgische woningprijzen. Hoe zien jullie de woningprijzen het komende jaar evolueren? Welke impact zullen de stij gende interestvoeten hebben? Verwachten jullie als Nationale Bank een afkoeling?
“Hogere rentevoeten zullen uiteraard de opwaartse druk op de huizenprijzen verminderen. Geschat wordt dat een stijging van de hypotheekrente met 1 procentpunt gemiddeld leidt tot een daling van de
huizenprijzen met 1,6%, als de overige omstandighe den gelijk blijven.”
“De woningmarkt zou echter ondersteund moeten blijven door stijgende gezinsinkomens. De aanhou dende groei van het beschikbaar inkomen van de ge zinnen is een van de factoren die de Belgische wo ningmarkt ondersteunen en stabiliseren. Dit kan deels verklaren waarom de huizenprijzen de afgelo pen decennia niet echt een neerwaartse correctie hebben ondergaan in vergelijking met andere Europe se landen, met name tijdens de economische en fi nanciële crisis van 2008-2009. Bovendien moet wor den gewezen op de – gemiddeld! – grote financiële vermogens van de Belgische gezinnen.”
“Wij verwachten op langere termijn geen verdere ver snelling van de huizenprijsstijging, maar eerder een zachte landing, waarbij de prijzen hoogstwaarschijn lijk zullen blijven stijgen, maar in een geleidelijk lager tempo dan nu het geval is. Bovendien is de reële groei van de huizenprijzen als gevolg van de hoge inflatie reeds negatief.”
› Het verloop van de woningprijzen heeft een grote impact op de betaalbaarheid van wonen. Hoe zit het met die be taalbaarheid? Is het vandaag moeilijker voor gezinnen om een woning te kopen dan pakweg 20 jaar geleden?
“Een eerste manier om de betaalbaarheid van vast goed te berekenen is door de ontwikkeling van de ge zinsinkomens te vergelijken met die van woningprij zen. Het beschikbare inkomen van de gezinnen is sinds het einde van de jaren negentig weliswaar ge stegen, maar minder dan de woningprijzen in dezelf de periode. Dit wijst op een verslechtering van de be taalbaarheid van een eigendom, die overigens nog verder zou zijn verscherpt sinds 2019 door de aan zienlijke stijging van de vastgoedprijzen.”
“Een dergelijke analyse moet echter noodzakelijker wijs rekening houden met de ontwikkeling van de hypothecaire rentetarieven, aangezien de ruime meerderheid van de gezinnen een lening aangaan om de aankoop van hun woning te financieren. Bereke
nen we de afbetalingslast van een hypothecaire le ning – mits bepaalde technische veronderstellingen –dan is de betaalbaarheid van vastgoed over het alge meen verbeterd na de economische en financiële cri sis van 2008 en de daaropvolgende jaren, vooral dankzij de lagere rentetarieven. Ze is daarentegen verslechterd vanaf 2019 door de uitgesproken stijging van de vastgoedprijzen die niet volledig kon worden gecompenseerd door een nieuwe verlaging van de hypothecaire rentetarieven en een verhoging van het beschikbaar inkomen. In 2021 wees onze indicator echter op een gunstigere situatie dan in 2008.”
“Sinds 2015 neemt het aantal nieuwe hypothecaire kredieten toe. Het aandeel van de jonge kredietne mers (18-34 jaar) is echter licht gedaald. Het percen tage kredieten met een hoge leenquotiteit is ook afge nomen. Aangezien de woningprijzen zijn gestegen, wijst dat erop dat de eigen inbreng die nodig is om een woning te kopen is toegenomen. Hoewel (jonge) gezinnen nog steeds toegang hebben tot de hypo theekmarkt, moeten ze dus een grotere financiële in spanning leveren dan vroeger. Dat kan jongeren zon der aanzienlijk vermogen ertoe dwingen leningen af te sluiten met hogere afbetalingskosten, een minder waardige of minder goed gelegen woning te kopen of hun toevlucht te zoeken tot de huurmarkt.”
“Rekening houdend met de gemiddelde geleende be dragen, blijft de afbetalingslast van een hypothecaire lening voor een voltijds werkend koppel met een ge middeld loon in 2021 lager dan 20% van het inkomen, dus op een peil dat we als gezond kunnen beschou wen. De afbetalingslast kan echter aanzienlijk hoger zijn voor bepaalde huishoudens. In het bijzonder voor gezinnen met een minder gunstige financiële situatie dan hierboven vermeld. Dit is met name het geval als het gezinsinkomen lager is of als het gezin niet over de nodige eigen inbreng beschikt. De afbetalingslast kan overigens bijzonder zwaar zijn als de gekochte woning in bepaalde regio’s ligt, vooral in Brussel en in Vlaamse steden als Gent, Leuven of Brugge. Omge keerd is de situatie minder problematisch in steden als Charleroi, Luik of Bergen.”
“Bijna de helft van de huishoudens kan een diepgaande renovatie niet financieren”
Ook in 2022 blijft vastgoed voor veel van je klanten een belangrijke investering. Niet alleen de aankoop van een eerste woning, maar ook die van ‘rendementsvastgoed’ blijft hot. Welke factoren bepa len of een investeerder een goed rendement haalt of niet? En voor al: welk advies kan je als vastgoedprofessional aan je klanten ge ven? Dave Palmans, CEO van Remetrics, neemt je tijdens een nieu we VIVO-opleiding mee in de wereld van rendementsvastgoed. Wij legden hem ter opwarming alvast enkele vragen voor.
› Hoe kan je goede van slechte opbrengsteigendommen onder scheiden?
“Tot voor een aantal maanden was elke aankoop een juiste. Nu verkeren we in een heel andere situatie. De rentevoeten gaan stijgen en die rente gaat meer van je rendement opslorpen. Er blijft dus minder rendement over voor de inves teerder, als die gebruikmaakt van een financiering. De inflatie is een tweede probleem. Wanneer je op je huur een nettorendement van 2% hebt en je een waardestijging van 5%, dan is dat samen 7%. Maar als de inflatie 8% bedraagt, dan ben je nog een procent armer ge worden. Het is dus belangrijker dan ooit zaak om kwalitatieve opbrengst eigendommen te selecteren.”
“Huurrendement is vaak een brutoren dement. Maar wat is dat? Om een dui delijk beeld te krijgen van de opbrengst van vastgoed zijn er twee invalshoeken nodig. Ten eerste heb je de objectief meetbare cijfers. Daarvoor kunnen we een set van tools aanreiken om te gaan objectiveren of het gaat om een perfor mant of minder performant gebouw. Daarnaast heb je ook het toekomstper spectief. Wat zijn de verwachtingen in een snel veranderende markt? Dat kan je niet meten in cijfers.”
› Op welke manier kan je dat huurrendement berekenen?
“Belangrijk om te weten is dat er ver schillende soorten huurcontracten be staan op basis van rendement. We spre ken in dit geval over single, double of triple net contracten. Het type contract bepaalt welke uitgaven gedragen moe ten worden door de vastgoedinvesteer der en welke door de huurder. In geval van triple net contracten liggen de kos ten en lasten bijna volledig bij de huurder.
Dat maakt het voor de investeerder in teressanter, omdat netto en bruto dicht bijeen liggen. Om alle uitgaven in kaart te brengen, leer je tijdens deze opleiding aan hoe je een APOD-scheme (Annual Property Operating Data) kan opmaken. De grootorde van de te dragen uitgaven bepalen het onderscheid tussen brutoen nettorendement.”
› Is het vandaag beter om te investe ren in een nieuwer dan in een oud pand?
“Investeerders willen inzicht in het ge middeld jaarlijks rendement krijgen. De Holding Period Return en Internal Rate
of Return verschaffen dit inzicht. Die houden rekening met o.a. vervangings investeringen en renovatiewerken. In geval van nieuwbouw zijn er op dat vlak weinig kosten. Maar heel veel investeer ders kopen op de secundaire markt. Als die gebouwen al wat jaren op de teller hebben, zijn er na verloop van tijd vaak ingrijpende werken nodig en heeft dat ook een invloed op je rendement. Waar je trouwens ook rekening mee moet houden, is de kwaliteit van het huurcon tract. Een gebouw dat nog lang in ver huur zit, is meer waard dan een gebouw waarin alle huurcontracten dreigen te vervallen. Zeker in geval van onderhan delingen met financiële instellingen is de kwaliteit van de huurcontracten bepa lend voor de voorwaarden die kunnen bekomen worden voor de financiering van het vastgoed.”
“Huurders worden selectiever in hun keuze. Vooral het energieverbruik weegt steeds meer door. We verwachten dat er een aantal fiscale ingrepen zullen worden doorgevoerd, waardoor het interessanter zal zijn om nieuwe dan bestaande gebouwen in portefeuille te hebben. Wie minder energie-efficiënte gebouwen in portefeuille heeft, kan geconfronteerd worden met stijgende kosten en een dalend rendement. Het is dan ook belangrijk om als investeer der verder dan een of twee jaar vooruit te kijken.”
• Donderdag 10 november – Brugge
• Webinar woensdag 23 november
• Vrijdag 9 december – Antwerpen
• Dinsdag 13 december – Leuven
Meer info en inschrijven: www.vivo.be
Stilte voor de storm op de nieuwbouwmarkt?
Eerst hadden we corona, de voorbije maanden waren er de vele berichten over de oorlog in Oekraïne, stijgende grondstofprijzen en een mogelijke recessie die op de nieuwbouwmarkt tot hoog oplopende kosten leidden. Hoe is de situatie op de nieuwbouwmarkt vandaag?
In onze podcast Vastgoedpraat hadden we het er onlangs over met nieuwbouwspecialisten Colin Sewalt , commercieel directeur van projectontwikkelaar Vooruitzicht en Wim Verhaeghe, gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar Hyboma.
› Wat is de huidige situatie op de nieuw bouwmarkt?
Sewalt: “De vraag naar huisvesting is gelukkig nog groot, al wordt de betaal baarheid wel een issue. Het is belang rijk dat we een samenwerking tussen de private en publieke sector opzetten die inspeelt op de actualiteit. We ver keren in spannende tijden en de uitda gingen zijn aanwezig, maar stellen dat er grote problemen zijn op de markt lijkt me te sterk.”
› Je leest tegenwoordig nochtans de verhalen over materiaaltekorten. Spelen die dan niet mee?
Sewalt: “Of er echt tekorten zijn weet ik niet, maar er is wel sprake van een logistiek probleem in de supply chain. Je ziet een vertraging op vlak van ma teriaallevering, om maar van de prijs stijgingen te zwijgen uiteraard. Grond stoftekorten zijn er volgens mij niet echt. Al zullen de fabrikanten van bouwmaterialen daar misschien een
andere mening over hebben. Wij zitten natuurlijk iets verderop in de keten.”
Verhaeghe: “Wat de levering van bouwmaterialen betreft, ondervinden wij ook vertra gingen, vooral op het vlak van pvc en aluminiumra men. Die kunnen vandaag niet altijd tijdig geplaatst worden. Niet alleen om wille van aanvoerproble men, maar ook door een gebrek aan mankracht in de bedrijven om de vraag aan te kunnen.“
› Hebben jullie al projec ten moeten uitstellen? Sewalt: “De vertraging op vlak van materiaal leveringen heeft gevol gen voor eindtermij nen, maar die zijn bij
ons beperkt gebleven. Sommige concullega’s hebben projecten wel tijdelijk moeten stilleggen. We moeten alert blijven om niet in gelijkaardige situaties ver zeild te geraken. We werken gelukkig nog altijd met vaste prijzen. De eindgebruiker mag niet de dupe worden van de lastige situaties in de bouwsector.”
Verhaeghe: “Ook bij ons is er niet echt sprake van ver traging. We waken erover dat projecten tijdig opgele verd worden. Wat we wel al meegemaakt hebben, is dat een bepaald product of materiaal niet voorradig is en we met de klant naar de toonzaal moeten om iets anders te kiezen.”
› Wat als er onverwachte kosten zijn? Kunnen die worden doorgeschoven naar de klant?
Sewalt: “Op het moment dat iets verkocht is onder compromis en een vaste prijs, zou ik niet weten wat we kunnen doorschuiven. We moeten onze verant woordelijkheid nemen in heel de keten om onze af spraken na te komen. Er zijn nu eenmaal goede tij den en slechte tijden. Gelukkig is de wetgeving in Vlaanderen zo opgebouwd dat je niet alles als een ‘hete patat’ kan doorschuiven. We moeten niet met z’n allen panikeren. Sommige indexen zijn al terug aan het normaliseren en dat geeft de burger moed.”
Verhaeghe: “We nemen die vaste prijs als vaste waarde binnen ons bedrijf. Een klant betaalt niet bij wanneer we noodgedwongen met andere duurdere materialen moeten werken.”
› Hoe groot is de onzekerheid bij klanten? Zijn kopers terughoudender geworden?
Verhaeghe: “We komen uit een periode waarin er gigantisch veel verkocht werd. Dit jaar beschouw ik eerder als een normaal jaar. In het middle high seg ment waarin wij actief zijn, ervaren we niet echt terughoudendheid. Kopers met minder budget gaan misschien al sneller op de rem staan en eerder kij ken naar een bestaande woning om die op termijn te verbouwen.”
Wim Verhaeghe, Hyboma
“Ik zie toekomstige klanten ook zeggen dat uitstellen geen zin heeft. Ze redeneren dat de materialen en lo nen toch zullen stijgen. Je kan beter nu investeren als je de middelen hebt dan twee of drie jaar te wachten. Van het spaarboekje moet je niet veel verwachten, dus dan kan je maar beter investeren in vastgoed.”
Sewalt: “Wat ook voor onzekerheid zorgt, zijn de energieprijzen. Een klant vroeg onlangs of we een in schatting konden maken van de energiekosten. Men sen moeten belangrijke knopen doorhakken als alles twee of drie keer duurder wordt.”
“We komen uit een periode waarin er gigantisch veel verkocht werd. Dit jaar is eerder een normaal jaar”
› Wat is de impact van de huidige energieprijzen? Willen klanten nog meer inzetten op energiezuinig bouwen?
Sewalt: “Als je ziet dat de energiekosten voor een BEN-woning – waarvan je verwacht dat die energie prijs laag ligt – in deze tijden hoger uitvalt, dan kan dat voor uitstelgedrag zorgen. Het is aan ons om ko pers te begeleiden en duidelijk te maken dat uitstel gedrag net averechts kan werken.”
“Een hele grote groep mensen wil trouwens wel ener giezuinig bouwen, maar is niet bereid om ervoor te betalen. En dat maakt het natuurlijk complex. Als je iets graag wil en er niet voor wil betalen, dan wordt dat over het algemeen ook niet gerealiseerd. Vaak is men in eerste instantie enthousiast, tot op het mo ment dat we bij het kostenplaatje aanbelanden.”
Verhaeghe: “Die laatste vijf of tienduizend euro die ze daarvoor moeten spenderen, zijn vaak tegen hun goesting. Er is misschien wel bereidheid, maar de financiële middelen zijn niet altijd voorhanden.”
› In hoeverre gaat de nieuwe renovatieplicht een impact hebben op de vastgoedmarkt en dan vooral op de populariteit van nieuwbouw?
Sewalt: “We hebben in België een gigantische inhaal slag te gaan als het gaat over energie. Er zijn nog steeds vijf miljoen huishoudens in Vlaanderen die ontstaan zijn in een tijd zonder enige vorm van ener gieregulering. In een land als Zweden – dat toch strengere winters kent dan Vlaanderen – ligt het aan tal verbruikte kilowattuur per vierkante meter lager dan in Vlaanderen. Dat is veelzeggend. Ik denk dat we daar met z'n allen ons steentje moeten bijdragen.”
› Wordt nieuwbouw – toch bouwen met het oog op de toekomst – voldoende fiscaal ondersteund in ons land?
Verhaeghe: “Nieuwbouw wordt vanuit de overheid niet gestimuleerd. Groene en nieuwe zones aansnij den is een beetje uit den boze. Vandaar dat de fiscale voordelen voor bestaand vastgoed sterk gestimuleerd worden. De registratierechten liggen spectaculair laag ten opzichte van de 21 procent btw bij nieuwbouw.”
› Is het vinden van nieuwe projectgronden moeilijker geworden de laatste jaren?
Sewalt: “Heb je iets in de aanbieding toch?” (lacht)
Verhaeghe: “De zoektocht naar goeie locaties wordt steeds moeilijker. Wij richten onze blik dan ook op afbraakpanden waar we zaken kunnen realiseren. Een poosje terug hebben we een oude industriële bakkerij in het centrum van een dorp volledig afge broken en omgetoverd tot een woonwijk. Hetzelfde hebben we gedaan met een oude vrachtwagengarage in een dorpscentrum.”
› Hoe rooskleurig zien jullie de toekomst?
Sewalt: “Die oogt per definitie positief. We zitten in een leerzame periode. Ik denk dat het opschudden van een sector niet per se iets slecht hoeft te zijn. Zeker als je ziet dat er residentieel heel veel interesse is in nieu we gronden. Dat zorgt ervoor dat er meer opportuni teiten zijn en dat je inventief moet zijn. Wie als bedrijf innovatief is, zal beloond worden. Dat maakt dit soort periodes alleen maar aantrekkelijk als je het mij vraagt. De jongens zullen van de mannen gescheiden worden. En ’t is toch leuk om bij de mannen te horen.”
Beluister de podcast via onze website of podcastkanalen Benieuwd naar het volledige verhaal? Beluister deze en alle andere afleveringen van onze podcast Vastgoedpraat op CIB.be en via Spotify, Apple Podcasts en Google Podcasts.
Verhaeghe: “We merken dat het totale bouwproces voor particuliere woningbouwers steeds complexer wordt. Steeds meer mensen beslissen dat proces over te dragen aan specialisten. Vroeger had ook de architect daarbij een centrale rol in, maar die stopt daar ook stilaan mee. Al die technieken en materia lenkennis, wordt specialistenwerk. Daarin willen wij verdergaan. Het maatwerk is superbelangrijk. Klan ten willen nog altijd die eigen inbreng hebben op ge bied van materiaal, technieken en dergelijke meer. Ik zie dus nog altijd een mooie toekomst weggelegd voor onze sector.”
“Het is aan ons om kopers duidelijk te maken dat uitstelgedrag net averechts kan werken”
De Vlaamse regering wil zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in gebouwen en woningen, gebouwd voor 2001, in kaart brengen. Om die reden zal je vanaf 23 november bij de verkoop van zo'n pand een asbestattest moeten kunnen voorleggen. De informatie plicht zal gelden voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf 23 november 2022. Tegen 2032 zal iedere eigenaar van een gebouw, gebouwd voor 2001, over een asbestattest moeten beschikken. Dat het asbestattest veel vragen opwerpt, hoeft geen betoog. Wij trokken daarom naar de OVAM voor een antwoord op de meest prangende vragen.
1Wat is de verwachte gemiddelde doorlooptijd vanaf de aanvraag voor de opmaak van een asbestinventaris totdat het asbestattest wordt uitgereikt?
“Voor een gemiddelde woning schatten we dat het plaatsbezoek en het rapporteren van de inspectie gegevens in de databank van de OVAM 2 à 3 uur in beslag neemt. Indien de asbestdeskundige stalen neemt voor laboanalyse, duurt het enkele werkda gen vooraleer de asbestdeskundige het resultaat
ontvangt. Voor aanvang van het plaatsbezoek sluiten de asbestdeskundige en de opdrachtgever verplicht een opdrachtovereenkomst. Hierin wordt onder meer vastgelegd wat het inspectiegebied is, of er destructief onderzoek nodig is en welke be wijsdocumenten zoals plannen beschikbaar zijn.
Dergelijke zaken samen met een veilige, volledige toegankelijkheid verzekeren een vlotte inspectie.
Voor grote, vaak niet-residentiële locaties kan de doorlooptijd een volledige dag of meer bedragen.”
2Wat is de verwachte gemiddelde kostprijs voor de opmaak van een asbestinventaris + de afgifte van een asbestattest?
“De factoren die de doorlooptijd bepalen, hebben ook een impact op de kostprijs. De kostprijs stijgt ook met het aantal laboanalyses dat de asbestdeskundige no dig heeft. Voor een gemiddelde woning is de inschat ting een kostprijs van enkele honderden euro’s. Voor de aflevering van een asbestattest vraagt de OVAM 50 euro retributie. Die wordt automatisch afgerekend aan de asbestdeskundige die het op zijn/haar beurt verrekent in de factuur aan de klant. De OVAM biedt de asbestdeskundige de mogelijkheid om zonder re tributiekost tot 30 dagen na de opmaak van het asbe stattest het te wijzigen en een nieuw asbestattest te laten afleveren. Bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe gegevens of een betwisting.”
3In hoeveel gevallen verwachten jullie dat het attest zal aangeven dat er asbest aanwezig is?
“Tot op heden bestond er enkel een asbestinventari satieplicht voor gebouwen waarin een werkgever werknemers tewerkstelt. Grote onbekende zijn de particuliere woningen en appartementen die noch tans de hoofdmoot van het aantal te inventariseren gebouwen uitmaken. In aanloop naar het actieplan asbestafbouw voerde de OVAM enkele steekproeven uit bij scholen, sociale woningen en landbouwbe drijven. Daarnaast bevroeg ze asbestdeskundigen en asbestverwijderaars. Op basis van die gegevens werd ingeschat dat de kans op aanwezigheid van as best in een gebouw 70 tot meer dan 90% bedraagt indien geen grondige renovatie werd uitgevoerd. Daarnaast geeft sloopbeheersorganisatie Tracimat aan dat in sloopopvolgingsplannen voorafgaand aan sloop in meer dan 90% van de gevallen asbest aanwezig is.”
toetst of de locatie asbestveilig is of niet. Voorlopig zijn enkel publieke gebouwen verplicht om een asbestvei lige toestand te behalen tegen uiterlijk 2040 en tegen 2034 asbestcement in de buitenschil en niet-hechtge bonden asbestmaterialen te verwijderen. Daarnaast moet iedereen die asbestmaterialen beheert ervoor zorgen dat ze geen risico vormen voor mens of milieu. Stelt het asbestattest asbestmaterialen vast met een verhoogd risico, dan moet de eigenaar of beheerder maatregelen nemen. Bij renovaties moet elke eigenaar bovendien asbest dat eenvoudig bereikbaar wordt on middellijk verwijderen, opnieuw insluiten mag niet.”
5Zullen er voldoende deskundigen zijn om de asbestinventarissen op te maken?
“De OVAM gaat er van uit dat dit jaar een 60-tal vol tijdse asbestdeskundigen nodig zijn voor een goede marktwerking. Voor de volgende jaren is de inge schatte behoefte minimaal 300 voltijdse deskundi gen, met een piek tot 700. Begin september volgden de reeds 635 kandidaat-asbestdeskundigen de ver plichte opleiding. Daarvan slaagden al 140 in hun examen. 60 geslaagde kandidaten zijn bezig met zich aan te sluiten bij een certificatie-instelling om aan de slag te gaan. Dit aantal zal wekelijks blijven stijgen. We zitten dus op schema.”
6Wat als er enkel asbest zit in een bijgebouw zoals een tuinhuis of schuur?
“De Vlaamse overheid streeft ernaar om Vlaanderen asbestveilig te maken tegen 2040. Aan de hand van de asbestattesten in haar databank kan de OVAM de rea lisatie van deze doelstelling opvolgen. Het asbestattest
“De bepalingen en verplichting voor de eigenaars en beheerders van asbest gelden ongeacht het type gebouw, dus ongeacht het een hoofd- dan wel bij gebouw is. Het is wel zo dat gebouwen met risico bouwjaar met een grondoppervlakte kleiner dan 20 m² geen aanleiding geven om over een asbestat test te beschikken. Tenzij het deel uitmaakt van een gebouw dat in totaliteit wel een grondopper vlakte groter dan 20 m² heeft. Als er meerdere van dergelijke kleine gebouwen aanwezig zijn waardoor de som van de grondoppervlaktes groter is dan 20 m², dan triggert dit wel de verplichting om over een asbestattest te beschikken. Maar ook in de gevallen dat er geen asbestattest nodig is, is de eigenaar of beheerder wel verplicht om eventueel aanwezig as best correct te beheren.”
Als er asbest wordt vastgesteld, wat moet er dan gebeuren?
7Wat zijn de gevolgen bij de verkoop van een appartement op de gelijk vloerse verdieping van asbest in het dak van het appartementsgebouw?
“Bij de verkoop van het appartement wordt een asbe stattest opgesteld. Vanaf 1 mei 2025 voorziet de ver koper ook een kopie van het asbestattest van de ge meenschappelijke delen. Indien het dak onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen, wat meestal het geval is, dan staat dit gerapporteerd in het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. Eventueel uit te voeren maatregelen en de beheers plicht liggen dan bij de VME. Zo is de potentiële koper op de hoogte van asbesthoudende materialen waar van hij van rechtswege mede-eigenaar wordt.”
8Is er een verschil inzake attestver plichtingen tussen de verkoop van een woning en die van een handels zaak, horecapand, kantoor, …?
“Nee, dat is er niet. Alle zogeheten ‘toegankelijke constructies met risicobouwjaar’ kunnen aanleiding geven tot een asbestattest, indien ze voldoen aan de grondoppervlaktevoorwaarden. Voor openbare on dergrondse infrastructuur (bv. riool) en openbare technische constructies (bv. hoogspanningscabines) en kunstwerken (bv. brug), is er geen asbestattestver plichting. De finaliteit van het asbestattest kan wel verschillen. In niet-residentiële gebouwen is vaak sprake van een werknemerscontext en heeft de werk gever er baat bij dat het asbestattest ook voldoet aan zijn verplichte asbestinventaris als werkgever.”
9Met welke verplichtingen moet je rekening houden als verhuurder of tussenpersoon bij verhuur?
“De opmaak van een asbestattest is verplicht bij over dracht. Verhuur valt niet onder overdracht. De ver huurder is wel verplicht een asbestattest te overhan digen aan de huurder, indien dit document voorhan den is.”
10Als het asbestattest negatief is (geen asbest), geldt dat dan als absolute zekerheid dat de woning veilig is? Met andere woorden: hoe zeker mag je zijn van het resultaat van de asbestinventaris/het asbestattest?
“Een asbestattest heeft ofwel de eindconclusie ‘as bestveilig’ ofwel ‘niet-asbestveilig’. ‘Asbestveilig’ bevat de nuance dat de toestand minstens veilig is bij normaal gebruik van de woning. Renovatiewer ken of sloop is geen voorbeeld van normaal gebruik. ‘Niet-asbestveilig’ betekent niet dat de woning on bewoonbaar is, maar dat ze niet voldoet aan de vereisten voor ‘asbestveilig’ en dat er maatregelen nodig zijn om die toestand te verkrijgen. Een loca tie is asbestveilig indien geen asbestmaterialen werden aangetroffen of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het leef milieu. Asbestveilig betekent dus niet hetzelfde als asbestvrij. Indien het asbestattest geen asbestma terialen vermeldt, kunnen er toch nog niet geïn specteerde asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond. Die worden niet standaard geïn ventariseerd voor een geldig asbestattest maar de eigenaar kan hiertoe wel de opdracht geven. Dit is dan een vrijwillig destructief onderzoek dat verder gaat dan de standaard inspanningsverplichting. In een sloopinventaris (sloopopvolgingsplan) is dit wel de standaard.”
Deze vragen zijn slechts een deel van het verhaal. Er zijn in de praktijk immers nog relevante kwesties die een antwoord verdienen. Het antwoord daarop kan je de komende weken in CIB nieuws en op onze website lezen.
Voor de aanvraag van een asbestattest kan je terecht bij de partners van CIB Vlaanderen.
Tot die opvallende vaststelling kwam het Gentse nutsbedrijf Fiberklaar. Zij brengen glasvezelkabel tot in Vlaamse wijken, woningen en appartementsgebouwen. Tegen 2028 wil het bij anderhalf miljoen Vlaamse gezinnen de glasvezelaansluiting in hun huis of appartement gelegd hebben. Daarbij rekent het ook op de hulp van de syndicus. Nicholas De Walsche en Jan Dobbelaere van Fiberklaar leggen uit hoe ze dat precies zien.
“Vroeger stond België eenzaam aan de top als het over breedbandinternet ging”, zegt Nicholas De Walsche, commercieel directeur van Fiberklaar. “Het gevolg is dat we daarna nog maar weinig geïnvesteerd hebben in nóg sneller internet.”
Dat betekent niet alleen dat er een inhaalbeweging nodig istegen 2028 wil Fiberklaar anderhalf miljoen gezinswoningen in Vlaanderen aansluiten op glasvezel -, maar ook dat je voor weetjes over glasvezel naar het buitenland moet. Daarbij springt vooral een Duitse studie in het oog: huizen met een glasvezelaansluiting gingen daar drie tot vijf procent boven de marktprijs.
“Dat is op zich absurd, want de aansluiting is volledig gratis”, zegt Nicholas De Walsche. “Tegelijk toont het wel hoe waardevol glasvezel en het snelste internet is voor mensen. Het is een nieuwe norm. Vergelijk het met een woning met zonnepanelen of een warmtepomp. Die is ook meer waard.”
Een hogere verkoopprijs is niet het enige argument voor een syndicus om voor glasvezel te gaan. Een syndicus, en bij uitbreiding elke projectontwikkelaar, wil zijn gebouwen zo efficiënt mogelijk beheren. “Eén keer hinder en daarna nooit meer. Dat is zowat de filosofie van Fiberklaar”, zegt commercieel manager Jan Dobbelaere. “Graafwerken zijn noodzakelijk om glasvezel tot in straten en gebouwen te krijgen. Maar we maken er wel een punt van om die hinder tot een minimum te beperken.”
Dat doet Fiberklaar door al in een vroeg stadium met syndici en projectontwikkelaars rond de tafel te zitten. “Vaak gebeurt dat een jaar op voorhand om alles goed door te spreken en de werken te plannen op het moment dat het goed uitkomt. Tegelijk organiseren we ook een infovergadering met bewoners en reiken we de syndicus tools aan om het belang van glasvezel duidelijk te communiceren naar hen.”
“Glasvezelaansluiting doet vastgoedwaarde tot 5% stijgen” “Glasvezelaansluiting doet vastgoedwaarde tot 5% stijgen”
“We maken er een punt van om de hinder tot een minimum te beperken.” Jan Dobbelaere
Fiberklaar vindt het belangrijk om elke glasvezelaansluiting tot in woningen of appartementen te brengen. “Dat is opnieuw die minimale hinder”, meent Dobbelaere. “Zo vermijden we dat een tweede partij enkele maanden later nog eens onze aansluiting moet verlengen vanaf het voetpad tot binnen.”
Bovendien garandeert Fiberklaar met die aanpak het snelste internet. “We vermijden potentieel verlies in internetsnelheid als we bij iedereen apart een rechtstreekse aansluiting vanaf onze glasvezelkabel leggen. Die point-to-point verbinding is efficiënter dan wanneer je zou vertakken. Ook wie achteraan de rij zit, krijgt nu het snelste internet binnen”, vult De Walsche aan.
Als die aansluiting er ligt, doen bewoners daarna wat ze willen. Ze kiezen zelf bij wie
ze hun internetabonnement nemen. Het is niet zo dat Fiberklaar met één bepaalde provider werkt. U kiest dus zelf voor de provider die uw voorkeur geniet: Proximus, Multifiber, RapidXS en edpnet. We verwachten binnenkort nog andere providers te verwelkomen.
“We schatten dat je met glasvezel honderd jaar goed zit”, besluit De Walsche. “Een syndicus die voor een glasvezelaansluiting kiest, kiest dus ook voor de toekomst. Hij of zij moet over tien jaar niet weer alles laten opengooien omdat er een nieuwe technologie op de markt is. Glasvezel deelt data met de snelheid van het licht. Dat zal nog heel, heel lang de snelste manier ter wereld blijven.”
Bezoek Fiberklaar op 29 september tijdens de Real Estate Awards van CIB Vlaanderen in Brugge. Reserveer je gratis tickets op realestateawards.be
Ontdek hoe Fiberklaar je gebouw klaarmaakt voor de toekomst op fiberklaar.be/nl/syndicus
“We vermijden potentieel verlies in internet-snelheid als we bij iedereen apart een rechtstreekse aansluiting leggen.”
Nicholas De Walsche
Met 130+ kantoren en meer dan 550 werknemers realiseerde het ERA netwerk het afgelopen jaar meer dan 10.300 vastgoedtransacties, waarmee wij onze positie van marktleider nog maar eens bekrachtigen op de Belgische vastgoedmarkt. En daar zijn we uiteraard heel trots op. Om onze marktleiderspositie nog verder uit te bouwen zijn we op zoek naar gepassioneerde makelaars. Zet je schrap, want ERA breidt uit en onze groeiambities liggen hoog!
ERA werd anno 1972 in de VS opgericht en is sinds 1995 ook actief op de Belgische vastgoedmarkt. Vandaag omvat de makelaarsgroep 2.286 onafhankelijke makelaarskantoren in 35 landen, waaronder meer dan 1.100 in 18 Europese landen.
Ben je een gemotiveerde ondernemer met een passie voor de makelaardij en heb je goesting om samen met ons deze volgende stap te zetten? Dan hebben we goed nieuws:
ERA is op zoek naar ambitieuze vastgoedmakelaars die na een aantal jaren ervaring klaar zijn om hun eigen kantoor te doen groeien binnen het ERA netwerk.
Aarzel niet en neem contact met ons op via ikwilgroeien@era.be
WIL JIJ DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË? DAT KAN!
