18 HGV-Zeitung Mai 2020
BETRIEBSFÜHRUNG
Unternehmensberatung: Wertermittlung von Immobilien in Hotellerie und Gastronomie
HGV hat umfassende Branchenkenntnisse Von Felix Oberkalmsteiner
Die Ermittlung des Immobilienwertes zählt zu den verantwortungsvollsten und oft auch zu den schwierigsten Aufgaben im Baubereich. Bereits der Begriff „Wert“ an sich wird unterschiedlich interpretiert. Eine Vielzahl von Faktoren spielt bei der Ermittlung des Wertes eine wesentliche Rolle: • die Lage und Größe des Grundstücks, • eventuelle Dienstbarkeiten, • Möglichkeiten einer Erweiterung, • Nutzungsauflagen oder -einschränkungen, • die Qualität und das Alter der Bausubstanz, • die Ausstattung eines Gebäudes, • die Höhe eines gegebenenfalls vorhandenen Sanie-
rungsbedarfs, • die regelmäßigen Belastungen bei gewöhnlicher Nutzung der Immobilie. Am wichtigsten wird die Wertermittlung aber im Fall eines Eigentümerwechsels, bei Erbschaften oder bei der Belastung einer Immobilie im Zuge einer Finanzierung. Bei Berechnungen des Investitionswertes wird unter Berücksichtigung verschiedener Korrekturfaktoren wie Alter und Bauerhaltungszustand errechnet, welche Kosten anfallen, um den bestehenden Betrieb neu zu errichten. Handelt es sich um Ertragsimmobilien, so spielt bei Käufen und Verkäufen der Ertragswert in der Regel eine entscheidende Rolle. Dieser gibt Auskunft darüber, ob die betreffende Immobilie bei gleicher Nutzung wirtschaftlich gewinnbringend verwertet werden kann.
Die Wertermittlung kann aber beispielsweise auch durch einen direkten Vergleich mit bekannten Werten anderer Immobilien erfolgen, woraus sich der sogenannte Vergleichswert oder Marktwert ergibt. Der Verkehrswert hingegen soll den aktuell erzielbaren Marktpreis widerspiegeln. Beim Verkauf einer Immobile ist es oftmals schwierig, den richtigen Preis zu erzielen: Setzt man den Preis zu hoch an, so werden potenzielle Käufer direkt abgeschreckt. Bei einem zu niedrigen Preis wird unter Umständen jedoch sehr viel Geld verschenkt. Eine Wertermittlung kann hier Abhilfe schaffen und Sicherheit geben. Insbesondere bei der Bewertung von gewerblich genutzten Objekten spielen branchenspezifische Komponenten eine entscheiden-
de Rolle. Deshalb hat die Abteilung Unternehmensberatung im HGV in Zusammenarbeit mit der Rechtsabteilung bereits vor einigen Jahren begonnen, für ihre Mitglieder Wertermittlungen durchzuführen.
Erfahrungswerte des HGV
TECHNOLOGY IN MOTION
Klaus Schmidt, Leiter der HGV-Unternehmensberatung, berichtet, dass seit 2012 rund 125 derartiger Expertisen erstellt wurden und die fachspezifischen Erfahrungswerte entsprechend groß sind. Der Vorteil des HGV in Bezug auf ein möglichst realistisches Ergebnis liegt in der Branchenkenntnis, die auf die direkte Einbindung in die Branche, die unmittelbaren Informationen der Mitglieder, die Auswertung des eigenen Datenmaterials, unter anderem
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Das Baumanagement der HGV-Unternehmensberatung bietet eine reale Wertermittlung von Immobilien im Hotel- und Gastgewerbe an. Foto: Adobe Stock
Felix Oberkalmsteiner Mitarbeiter der HGV-Unternehmensberatung
durch die Erfahrungen vom Baumanagement und der Rechtsabteilung, sowie die Zusammenarbeit mit Behörden sowie anderen Einrichtungen im Tourismus, der Hotellerie und Gastronomie basiert. Derartige Bewertungen werden häufig dann benötigt, wenn beispielsweise ein Betrieb durch den Generationenwechsel geteilt wird oder wenn ein Betrieb geschlossen und branchenfremd genutzt wird, weil hier durch das Entfernen der gastronomischen Infrastruktur gegebenenfalls hohe Umbaukosten anfallen. Grundbuchsauszüge werden bei jeder Bewertung einer Immobilie berücksichtigt. Dieser Auszug gibt neben dem Eigentümer auch Informationen zu eventuell eingetragenen Reallasten, Dienstbarkeiten, Verbindlichkeiten gegenüber Banken oder unter Umständen sogar vorhandener Bauverbote. In Einzelfällen werden nach Bedarf Spezialisten und Sachverständige aus angrenzenden Fachbereichen hinzugezogen. Die Bewertung gibt dem Eigentümer Sicherheit und Transparenz. Weitere Auskünfte zur Immobilienbewertung erteilt die HGV-Unternehmensberatung in Bozen. Tel. 0471 317 780 baumanagement@hgv.it
