Keski-Suomen Kiinteistöviesti 1/2023

Rakennusvalvonnan Mikko Holmberg lupaa ripeämpää

Yhdistys on ajanut kiinteistön omistajien

Isännöinnin uudet eettiset ohjeet ovat astuneet voimaan

Viisas taloyhtiö katsoo eteenpäin, ennakoi ja kääntyy ongelmatilanteissa asiantuntijan puoleen. Keskity huoletta hallitustyöhön. Me tuemme lakiasioissa.”

taloyhtiön johtamiseen

Taloyhtiön hallitus on näköalapaikka, jossa pääsee vaikuttamaan viihtyisään ja taloudellisesti järkevään asumiseen. Tehtävässä olennaista on, että osaa tarvittaessa pyytää asiantuntija-apua. Se kertoo hallituksen huolellisesta toiminnasta.

Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy on Suomen johtava kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajotoimisto. Tarjoamme taloyhtiön hallitukselle lakiapua, konsultaatiota ja koulutusta kaikissa juridista osaamista vaativissa tehtävissä aina yhtiökokouksista korjaus- tai lisärakentamishankkeisiin.

Aki Rosén asianajaja, varatuomari

TAMPERE puh. 029 360 1200 Koskikatu 7 A • HELSINKI puh. 029 360 1100 Unioninkatu 13 Tarvitset vain yhden osoitteen kak-laki.fi

Maarakentaminen. Kivi- ja viherrakentaminen.

Tässä lehdessä

4 Pääkirjoitus: 120 vuotta talonomistajien asialla

4 Lyhyesti

6 Mikko Holmberg kannustaa kysymään rakennusvalvonnasta

10 Kuntosali talohtiöön, mutta miten?

12 10 hyvää vinkkiä yhtiökokouksen järjestäjille ja osallistujille

15 Yhtiökokouskäytännöt muuttuneet – katso mihin se vaikuttaa

16 Osakkaalla vastikerästejä, mikä neuvoksi?

18 Kiinteistöliitto Keski-Suomi 120 vuotta mukana Jyväskylän kehityksessä

20 Vinkit asukkaille: Vältä vesivahinko keittiössä

23 Asiantuntijalta: Taloyhtiön asiakirjojen säilyttäminen

24 Isännöinnin uudet eettiset ohjeet otettiin käyttöön helmikuussa

27 Asiantuntijalta: Osakkaiden informointi hallituksen päätöksistä ja yhtiön sopimuksista

30 Suomen Kiinteistöliiton hallitusohjelmatavoitteet

32 Palveluhakemisto

34 Jäsenpalvelut käytössäsi

Julkaisija Kiinteistöliitto Keski-Suomi, Yliopistonkatu 11, 40100 Jyväskylä

Kustantaja KKY-Palvelu Oy

Päätoimittaja Hannu Mähönen, 045 110 6333, hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi

Toimitus Viestintä-Paprico Oy ja Kiinteistöliitto Keski-Suomi, kiinteistoviesti@paprico.fi

Ulkoasu Viestintä-Paprico Oy

Keski-Suomen Kiinteistöviesti jaetaan neljä kertaa vuodessa kaikille jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenille, isännöitsijöille ja muille yhdistyksen sidosryhmille.

Ilmoitusmyynti Mediatoimisto Dorimedia Oy, 040 717 8614, inkeri.valtonen@dorimedia.fi

Painopaikka Kirjapaino Kari, Jyväskylä

Painosmäärä 6 500 kpl

Osoitelähde Kiinteistöliiton jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset kiinteistoliitto.fi/osoitteenmuutos, 045 208 6560, keski-suomi@kiinteistoliitto.fi

Seuraava numero 2/2023 ilmestyy viikolla 19, aineistopäivä 6.4.2023

Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen jäsenlehti, 22. vuosikerta

Hannu Mähönen Päätoimittaja, toiminnanjohtaja

120 vuotta talonomistajien asialla

Kesäkuussa 1903 joukko jyväskyläläisiä talonomistajia kokoontui uuden yhdistyksensä ensimmäiseen kokoukseen. Yhdistyksen tarkoituksena oli valvoa jäsentensä yhteisiä etuja ja antaa jäsenilleen tietoa laeista ja asetuksista. Yhdistys oli luonteeltaan selkeästi etujärjestö, jonka vastapuolina olivat ainakin kaavoittaja, verottaja ja vakuuttaja.

Jyväskylän kantakaupungin laajetessa myös yhdistyksen jäsenkunta vähitellen uudistui. Asunto-osakeyhtiölain tultua voimaan vuonna 1926 yksityisten talonomistajien tilalle tuli yhä useammin asunto-osakeyhtiöitä, kun ne liittyivät mukaan yhteiseen etujärjestöön.

Sotien jälkeisinä vuosikymmeninä asuntorakentaminen nousi valtaviin mittoihin. Vanha Jyväskylän puutalokaupunki muuttui talo kerrallaan kivitalokaupungiksi, lähiöitä rakennettiin ja taloyhtiöitä alkoi nousta pienemmillekin paikkakunnille. Kiinteistönomistajille tuli uusia velvoitteita ja ne tarvitsivat aktiivista edunvalvontaa.

Tänään yhdistyksemme on liki 1 800 jäsenen edunvalvonta- ja jäsenpalvelujärjestö, joka toimii koko Keski-Suomen alueella. Jäsenistä liki 95 prosenttia on asunto-osakeyhtiöitä.

Yhdistyksen toimintaa on sen alusta saakka ohjannut vahvasti jäsenistön yhteisten etujen ajaminen, tiedon jakaminen, neuvonta ja koulutus. Tärkeä tehtävämme on tarjota jäsenistölle aina luotettavaa ja puolueetonta asiantuntemusta, mikä auttaa heitä pitämään hyvää huolta kiinteistöistään.

Yhdessä kattojärjestömme Suomen Kiinteistöliiton kanssa pidämme tulevaisuudessakin huolta siitä, että taloyhtiöiden yhteiskunnallinen merkitys ymmärretään ja niiden omistajien edut uudis- ja korjausrakentamisessa, palvelutoiminnassa, lainsäädännössä ja koulutuksessa tulevat hyvin valvotuiksi ja huomioiduiksi.

Yhdistyksemme päivitetty strategia vuosille 2023–2025 esitellään jäsenistölle vuosikokouksessa huhtikuussa.

Jyväskylässä rakennettiin

viime vuonna taas

vilkkaasti asuntoja

Jyväskylässä valmistui viime vuonna yhteensä 1 668 asuntoa, mikä on 352 asuntoa enemmän kuin vuonna 2021.

Omistusasuntojen lisäksi joukossa on paljon vuokra- ja asumisoikeusasuntoja. Kaupunkiin valmistui viime vuonna myös poikkeuksellisen paljon opiskelija-asuntoja.

Vilkkainta asuntorakentaminen on ollut Jyväskylässä vuosina 2017–2020. Vuonna 2018 kaupunkiin valmistui ennätysmäärä asuntoja, kaikkiaan 2 052.

Kaupungin vastaanottamien rakennuslupien ja toimenpideilmoitusten määrä väheni viime vuonna yli 10 prosenttia edellisvuodesta, mikä ennakoi rakentamisen hiljenemistä. Lupia myönnettiin 1 275 asunnon rakentamiseen, mikä on 210 asuntoa vähemmän kuin vuonna 2021.

Luvut ovat peräisin Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonnan lupatilastoista.

Poistotekstiilien erilliskeräys on alkanut

Vuonna 2021 hyväksytty jäteasetus tiukentaa muun muassa yhdyskuntajätteen eli asumisesta ja siihen rinnastettavasta muusta toiminnasta syntyvän jätteen erilliskeräys- ja kierrätystavoitteita asteittain. Jäteasetuksen mukaan kunnan on järjestettävä asumisesta syntyvän tekstiilijätteen eli poistotekstiilien keräys alueellisilla vastaanottopisteillä viimeistään 1.1.2023.

Jyväskylän, Laukaan, Muuramen ja Toivakan alueilla poistotekstiilien keräyspiste sijaitsee Mustankorkea Oy:n jätekeskuksella.

Pohjoisessa Keski-Suomessa poistotekstiilit kerää Sammakkokangas Oy yhteistyössä Saarijärven Kierrätyskeskuksen, Kierrätysmyymälä Ekocenterin, Kierrätyskeskus Ekohangan ja Karstulan Kimara kirppiksen kanssa. Lisäksi vastaanottopisteenä toimii Sammakkokankaan jätekeskus.

Jämsän alueella kaupungin jätehuollon yhteistyökumppanina sekä poistotekstiilin keräyksessä että lajittelussa toimii Työvalmennussäätiö Avitus.

Poistotekstiilin kierrätyksen onnistumiseksi on tärkeää, että kaikki noudattavat lajitteluohjetta. Poistotekstiileihin lajitellaan vain puhtaat ja kuivat loppuun kuluneet vaatteet ja kodintekstiilit.

Poistotekstiilin keräys katetaan jätehuollon perusmaksulla.

Kannessa

Kauppakatu 18 kuvattuna 1900-luvun alussa. Kuvan rakennus sijaitsee nykyisin Yliopistonkatu 11:ssa. Sen omistaa Kiinteistöliitto Keski-Suomi.

Kuva: Keski-Suomen museo, kuvaaja tuntematon

Vain pientä nousua vapaarahoitteisten asuntojen vuokrissa Jyväskylässä

Vapaarahoitteisten yksiöiden ja kaksioiden vuokrat Jyväskylän keskustassa eivät juuri nousseet vuonna 2022. Isommissa asunnoissa ja asunnoissa keskustan ulkopuolella vuokrat nousivat hieman enemmän, mutta niissäkin vain prosentin verran edellisestä vuodesta. Vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat

viime vuonna Jyväskylässä ja koko Keski-Suomessa prosentin verran vuodesta 2021. Eniten laskivat kerrostaloyksiöiden hinnat, yli kuusi prosenttia, kun taas kerrostalokaksioiden ja rivitaloasuntojen hinnat pysyivät ennallaan tai jopa hieman nousivat.

LÄHDE: TILASTOKESKUS

VAPAARAHOITTEISET VUOKRAT 2022 (VUOSIMUUTOS, %)

Taloyhtiöillä vajaa vuosi

aikaa siirtää osakeluettelonsa

Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden pitää siirtää osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen sähköiseen huoneistotietojärjestelmään tämän vuoden loppuun mennessä.

Keski-Suomen yhteensä 4 277 asunto-osakeyhtiöstä 580 eli 13,6 prosenttia oli siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään tammikuun loppuun mennessä. Viitasaaren ja Laukaan taloyhtiöistä jo yli 20 pro-

Sähkönsiirron hinnat taas nousussa

Monet Keski-Suomen alueella toimivista sähköverkkoyhtiöistä ovat ilmoittaneet sähkön siirtohintojen korotuksista. Äänekosken Energia nosti siirron maksujaan 1.1. noin viisi prosenttia ja Keuruun Sähkö 1.2. noin kolme prosenttia. Elenia nostaa maksujaan 1.5. noin kahdeksan prosenttia.

40

Taloyhtiönsä sisäilman laatua talviaikaan ei pitänyt hyvänä lähes 40 prosenttia vastaajista.

27

Kesäaikana noin 27 prosenttia vastaajista ei pitänyt sisäilman laatua hyvänä. 70

Lähes 70 prosenttia vastaajista oli sitä mieltä, että huoneilman lämpötilat ovat liian korkeita kesäaikaan.

senttia on siirtänyt osakeluettelonsa. Muualla tahti on ollut verkkaisempaa.

Vuonna 2019 tai sen jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden osakeluettelot ovat olleet huoneistotietojärjestelmässä yhtiön perustamisesta lähtien. Nyt käynnissä oleva siirto koskee ennen vuotta 2019 perustettuja yhtiöitä.

LÄHDE: MAANMITTAUSLAITOS

Kaikissa niissä nousevat sekä siirron perusmaksut että kulutukseen perustuvat siirtomaksut.

Ajalla 1.12.–30.4. sähköenergian arvonlisäverokanta on alennettu 24 prosentista 10 prosenttiin. Tämä alennus huomioidaan automaattisesti asiakkaiden laskussa.

LÄHDE: KIINTEISTÖLIITON ENERGIA- JA ILMASTOKYSELY 2022

Sanottua

Asunto-osakeyhtiön konkurssiin ajaminen ja kiinteistön purkaminen ei ole ilmaista, eikä heikossa taloudellisessa asemassa olevalla kodinomistajalla ole siihen välttämättä varaa.

Kiinteistöliiton pääekonomisti

Jukka Kero

KIINTEISTOLIITTO.FI 27.1.2023

Helsinki Turku Tampere Kuopio Jyväskylä Oulu

Kysyvä ei tieltä eksy

Mikko Holmberg aloitti viime syksynä Jyväskylän kaupungin johtavana rakennustarkastajana. Hän kannustaa taloyhtiöiden edustajia kysymään rohkeasti rakennusvalvonnan näkemyksiä, kun suunnitteilla on saneeraus- tai muutostöitä.

Viime vuonna rakennuslupien käsittelyajat venyivät Jyväskylässä henkilöstöpulan vuoksi. Johtava rakennustarkastaja Mikko Holmberg kertoo, että kerrostalolupien kohdalla käsittelyaika oli noin kolme kuukautta ja sanoo suoraan sen olleen liian pitkä.

– Meillä oli rakennusvalvonnassa kuuden henkilön vajaus, mikä selitti hankalaa tilannetta. Nyt vakanssit on täytetty, ja luvassa on lyhyempiä läpimenoaikoja, Holmberg sanoo.

Jyväskylän rakennusvalvonnassa on 22 työntekijää. Lisäksi kaupunkirakenteen neuvonnassa on kaksi työntekijää, jotka antavat neuvontaa lupa-asioissa ja ohjaavat visaisemmat kysymykset rakennusvalvontaan.

Työkuorma vaihtelee vuodenaikojen mukaan. Kevät ja kesä ovat kiireistä aikaa. Silloin etusijalla ovat lupahakemusten käsittely ja tarvittavien katselmusten toteutus. Kaupunkirakenteen neuvonta auttaa rakennusvalvojia keskittymään kiireellisimpiin töihin.

Holmberg kannustaa jättämään rakennuslupahakemuksen sisään jo siinä vaiheessa, kun töiden suunnittelu on vielä käynnissä.

Me voimme ennakko-ohjauksen puitteissa kommentoida luonnoksia. Näin vältytään tilanteelta, jossa lupahakemuksen liitteenä olevia suunnitelmia joudutaan korjaamaan, ja töiden aloittaminen viivästyy.

– Meidän tehtävämme on ohjata rakentamista yleisen edun näkökulmasta ja siihen liittyy rakentajien neuvonta ja ohjeistus. Tietenkin meidän täytyy pysyä roolissamme, koska me emme suunnittele. Suunnittelu on aina rakennuttajan vastuulla.

Rajanaapureiden kuuleminen on tärkeä osa lupamenettelyä. Holmbergin mukaan

aikaa säästyy huomattavasti, jos luvanhakija hoitaa itse naapureiden kuulemisen. Se voi tosin olla haasteellista, jos naapurikiinteistön omistaja on vaikeasti tavoitettavissa tai kyseessä on esimerkiksi kuolinpesä.

Holmbergin mukaan kokeneet suunnittelijat ja rakennuttajakonsultit tietävät, miten lupaviranomaisen kanssa kannattaa toimia.

Taloyhtiöiden hallitusten jäsenillä ei välttämättä ole kokemusta rakennuslupaan liittyvistä käytännöistä. Sitä paitsi jo laki velvoittaa siihen, että luvanhakija ottaa hankkeeseen mukaan riittävästi asiantuntemusta.

Veteen piirrettyjä viivoja runsaasti Tarvitaanko tähän rakennuslupa? Näin kysytään miltei aina, kun taloyhtiössä suunnitellaan remontteja ja saneerauksia. Holmberg kannustaa selvittämään vastauksen kysymykseen ennen kuin mitään tehdään. Tieto löytyy rakennusvalvonnasta.

Siitä ajattelusta, että lupa on jonkinlainen hidaste tai harmi, pitäisi päästä eroon. Toimintamme taustalla on monimutkainen lainsäädäntö, muun muassa maankäyttö- ja rakennuslaki. Jyväskylän kaupungilla on lisäksi laaja ja monimuotoinen rakennusjärjestys, joka säätelee rakentamista.

Rajanveto sen suhteen, milloin tarvitaan rakennuslupa, milloin ei, on toisinaan kuin veteen piirretty viiva.

– Kun rakennusta korjataan siten, että sen käyttötarkoitus, tilajako ja julkisivu säilyvät ennallaan, lupaa ei tarvita. Tämä merkitsee sitä, että toimenpiteen jälkeen rakennus on samanlainen kuin ennenkin. Tällaisia toimenpiteitä ovat esimerkiksi julkisivumaalaus samalla värillä kuin ennen tai salaojien uusiminen.

Energiasaneeraukset ovat tänä päivänä kerrostaloissa suosittuja. Holmberg huomauttaa, että saneerauksissa kannattaa olla tarkkana.

– Jos linjasaneeraus merkitsee vain putkien uusimista, lupaa ei lähtökohtaisesti tarvita. Jos kuitenkin esimerkiksi ulkoseinille tulee uusien putkivetojen kotelointeja, julkisivu muuttuu ja rakennuslupa tarvitaan.

Lupaa ei liioin välttämättä tarvita, jos poistoilmakoneelle asennetaan lämmöntalteenotto. Jos kuitenkin samassa yhteydessä julkisivuun tehdään lisäeristyksiä tai muita julkisivumuutoksia, lupakynnys ylittyy.

– Epäselvissä tapauksissa kannattaa kysyä rakennusvalvonnasta ennen kuin työt aloitetaan. Lisäksi taloyhtiö voi aina vaatia toimenpideluvan, joka on tae sille, etteivät naapurit pääse myöhemmin riitauttamaan tehtyjä saneerauksia.

Lupaa hakee yhtiö, ei osakas Taloyhtiöissä voi tulla ajan mittaan tarpeita muuttaa vanhojen tilojen käyttötarkoituksia. Väestötietojärjestelmän rakennusja huoneistorekisterissä (RHR) on tiedot noin kolmesta miljoonasta rakennuksesta.

Kun tilojen alkuperäiset käyttötarkoitukset muuttuvat, tarvitaan aina rakennuslupa. Kyseessä voi olla esimerkiksi varaston muuttaminen asuintilaksi tai saunan rakentaminen huoneistoon. Nämä tiedot päivitetään myös RHR-tietoihin, Holmberg selvittää.

Holmberg sanoo, että taloyhtiöissä on hyvä olla tiedossa, missä järjestyksessä marssitaan. Yksittäinen osakas ei voi hakea toimenpiteisiin rakennuslupaa. Hakija on aina kiinteistön omistaja, eli yhtiö.

Jos esimerkiksi asukas suunnittelee vaatehuoneen muutamista saunaksi, keskustelu käydään ensin taloyhtiön hallituk-

n TEKSTI: TIMO SILLANPÄÄ n KUVAT: TIMO SILLANPÄÄ, JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI/MERJA HUOVELIN

sen kanssa. Taloyhtiö tekee päätöksen siitä, onko muutos ylipäätään mahdollista yhtiöjärjestyksen puitteissa ja mikäli se on, hakemus tehdään yhtiön nimissä ja yhtiön valtuuttamana.

Holmberg muistuttaa myös tilanteista, joissa rakennuslupaa ei tarvita, mutta töiden luonne vaatii katutyöluvan.

Tyypillinen tilanne on julkisivumaalaus tai ikkunasaneeraus kaupunkialueella siten, että julkisivu ei muutu. Kun talo rajoittuu vaikkapa kevyen liikenteen väylään, on todennäköistä, että katualuetta tarvitaan esimerkiksi telineiden pystyttämiseen. Jyväskylässä katutyölupaa haetaan Jyväskylän kaupungin sähköisen asiointipalvelun kautta, kuten rakennuslupaakin.

Toisinaan eteen tulee myös tilanteita, joissa telineitä tai työkoneita on vietävä naapuriyhtiön tontille.

– Silloin tarvitaan lautakunnan päätös. Kyseessä on maankäyttö- ja rakennuslain 149 a -pykälän mukainen Naapurin alueen käyttäminen. Ehtona on, että haitta on vähäinen ja tilapäinen ja hakija kunnostaa alueen käyttöä edeltäneeseen tilaan, Holmberg huomauttaa.

”Ydinkeskustassa ja sen lähialueilla rakennusvalvonta ottaa hanakammin kantaa muutostöihin kuin kauempana keskustasta sijaitsevissa kohteissa”, Mikko Holmberg sanoo.

”

Epäselvissä tapauksissa kannattaa aina kysyä rakennusvalvonnasta ennen kuin työt aloitetaan.

Yhtenäisen kaupunkikuvan vuoksi rakennusvalvonta voi puuttua yksityiskohtiin

Jyväskylän kaupungin johtava rakennustarkastaja Mikko Holmberg tietää, että taloyhtiöissä voi syntyä monenlaisia pulmatilanteita rakentamiseen liittyen. Jos esimerkiksi kerrostalon naapuriin on suunnitteilla tunteita herättävä rakennushanke, lausunnon naapurikuulemisen tilanteessa antaa se henkilö, jonka yhtiö on valtuuttanut käyttämään taloyhtiön eli omistajien puhevaltaa.

Taloyhtiössä voidaan käydä asiasta sisäistä keskustelua. Silti yksittäisellä asukkaalla ei ole valitusoikeutta, vaan se on taloyhtiöllä. Näitä tilanteita voi syntyä esimerkiksi silloin, kun uudisrakentamisen vuoksi asunnoista menetetään aikaisempi näkymä.

Valvonta on sitä tiukempaa mitä lähemmäksi ydinkeskustaa tullaan.

Kerrostaloissa pienetkin asiat, kuten ilmalämpöpumpun ulkoyksikön sijoittelu, voivat aiheuttaa tarpeen neuvotteluun rakennusvalvonnan kanssa. Pyrimme luonnollisesti ohjaamaan ratkaisuihin, joissa ulkoyksikkö voidaan sijoittaa suojaisaan paikkaan, Holmberg tarkentaa.

Ilmalämpöpumpun ulkoyksikön sijoittelu voi olla pulmallista, vaikka se ei sinänsä luvanvaraista olekaan.

– Toivomme yleisesti ratkaisuja, joissa ulkoyksikkö ei erottuisi julkisivusta selkeästi ja kondenssivesi johdettaisiin siten, ettei siitä synny valumajälkiä. Toisaalta ilmalämpöpumpun viilennysominaisuus parantaa henkilöturvallisuutta kesähelteillä. Siksi suhtautumisemme ilmalämpöpumppuun on lähtökohtaisesti myönteinen.

Jos asunnossa ei ole parveketta, ulkoyksikön sijoituspaikan löytäminen voi olla haasteellista.

– Ongelmatilanteissa asiaa kannattaa kysyä meiltä, jotta muutoksia ei tarvitse tehdä asennuksen jälkeen. Meidän tavoitteemme on luoda yhtenäistä kaupunkikuvaa ja teemme ratkaisuja sen pohjalta.

Holmberg muistuttaa, että suojeltujen rakennusten saneerauksiin kannattaa varata tavallista enemmän aikaa, koska hankkeeseen

tulevat mukaan museoviranomaiset arvioimaan suunniteltujen toimenpiteiden vaikutuksia.

Velvollisuus puuttua luvattomaan rakentamiseen Rakennusvalvonnalla on velvollisuus puuttua tilanteisiin, joissa rakennus- tai saneeraustyöt on aloitettu ilman tarvittavaa lupaa.

Meillä on velvollisuus keskeyttää työt. Tällöin tarkastellaan mahdollisuutta luvittaa toimenpide jälkikäteen. Jos se ei ole mahdollista, rakennus- ja ympäristölautakunta voi velvoittaa purkamaan tehdyt työt. Taloyhtiöissä tämänkaltaiset tilanteet ovat todella harvinaisia. Pikemminkin niihin törmää omakotitaloissa ja maaseudulla.

Varsinkin keskusta-alueella rajoituksia on määritelty asemakaavassa varsin paljon. Yleensä ne koskevat rakennuksen väritystä ja julkisivumateriaaleja. Silti esteettömyyteen tähtäävät muutokset yleensä voidaan toteuttaa.

– Jälkiasennushisseihin suhtaudumme myönteisesti, koska esteettömän ympäristön vaatimus lähtee jo perustuslaista. Useimmiten hissit on asennettava talon ulkopuolelle, ja siinä tilanteessa taloyhtiön on käytävä keskustelua rakennusvalvonnan kanssa. Rakennuslupa tarvitaan, mutta tarvittaessa voimme neuvotella erilaisista ratkaisuista toteutuksen suhteen.

Airbnb-majoitukseen selkeä lainsäädäntö

Oulussa rakennusvalvonta on tiukentanut otetta Airbnb-majoittajien suhteen, ja joidenkin taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä on kielletty airbnb-toiminta. Jyväskylässäkin asiasta on keskusteltu, mutta yhtenäistä näkemystä rajoituksista ei ole syntynyt.

Jyväskylässä toiminta on aika vähäistä, eikä suuria ongelmia ole tiedossamme. Tässä viranomaisen näkökulmasta rajanveto on vaikeaa. Kuka tahansa voi vuokrata asunnon, mutta voidaanko asettaa jotain aikarajoja,

miten pitkän aikaa vuokralla voi olla? Laista tähän ei löydy vastausta ja toivoisinkin, että lainsäädännössä otettaisiin selkeä linjaus Airbnb-toiminnan suhteen.

– Tällä hetkellä pikemminkin seuraamme tilanteen kehittymistä, Holmberg pohtii.

Maankäyttö- ja rakennuslaki on uudistumassa vuoden 2024 alussa. Tilalle tulee rakentamislaki, jonka tavoitteena on helpottaa rakentamislupamenettelyä.

Lain selkeyttävä muutos on toimenpideluvan ja rakennusluvan yhdistäminen, eli erillistä punnintaa haettavien lupien välillä ei ole tarpeen enää tehdä. Uuden lain mukaan rakentamislupaa ei liioin tarvittaisi enää pienempiin rakennushankkeisiin.

– Keski-Suomessa on jo käyty keskustelua hyvässä hengessä siitä, että kuntien ja kaupunkien rakennusjärjestyksiä uudistetaan ja yhtenäistetään kirjavia tulkintoja.

Mikko Holmberg, 36, on kotoisin Varsinais-Suomesta. Hänen edellinen työpaikkansa oli Liedon kaupunki.

Kaikkiaan olen työskennellyt kuntien rakennusvalvonnassa reilut 11 vuotta. Sen pohjalta voin vakuuttaa, ettei oppiminen tässä työssä lopu koskaan.

Koulutukseltaan Holmberg on rakennusinsinööri (YAMK) ja lvi-insinööri (AMK). Jyväskylän kaupungin palveluksessa hän aloitti elokuun alussa 2022.

– Jo ennen korona-aikaa mietin, että voisin työskennellä myös muualla Suomessa, koska Varsinais-Suomi oli jo tullut tutuksi. Minulla oli Jyväskylästä myönteinen mielikuva, mutta kaupunkia en lähemmin tuntenut. Kun tehtävä tuli auki, innostuin ajatuksesta työskennellä Keski-Suomessa. Myönteinen mielikuva seudusta on osoittautunut oikeaksi ja olen viihtynyt hyvin.

Holmberg uskoo, että rakennusvalvonnan näkökulmasta Jyväskylä on helpompi kuin esimerkiksi Turku, jossa on huomattavasti enemmän historiallisia rakennuksia.

SÄÄSTÖÄ TALOYHTIÖÖN

NETTI+ KAAPELI-TV ALKAEN

€/kk/huoneisto 9,95€

Valokuidun liittymishinta jopa 0€ taloyhtiön tekniikasta riippuen.

Miksi valokuitu?

Valokuitu tuo kotiisi tiedonsiirtokyvyltään ylivoimaisen nettiyhteyden, jota eivät myrskyt tai naapureiden netinkäyttö hetkauta.

Valokuitu on ainoa nettiratkaisu, joka myös nostaa kotisi arvoa - se on erinomainen investointi joka ratkaisee nettitarpeesi vuosikymmeniksi eteenpäin.

Etätyöt ja pelaaminen käyvät kuin tanssi –vaikka koko perheeltä samanaikaisesti.

Mahdollistaa sinulle häiriöttömät kaapeli-tv- ja viihdepalvelut.

Lounean kuitunetti on aina symmetrinen, joten data liikkuu molempiin suuntiin huippunopeudella.

Jätä yhteydenottopyyntö:

kuitusaatavuus.lounea.fi

J os et asu kampanja-alueella, ilmoitathan kiinnostuksestasi

”Jyväskylä on hyvän maineensa veroinen”

Kuntosali taloyhtiössä

Alkuvuosi on monelle kuntosaliharjoittelun aloittamisen aikaa, joillekin saliharjoittelu on ollut jo en-

taan muuttaa paremmin osakkaita ja asukkaita palvelevaan käyttöön.

Ennen kuin yhtiössä aletaan varustaa kuntosalia, on tärkeää ottaa yhteyttä kunnan rakennusvalvontaan ja selvittää, tarvitaanko kyseisen tilan käyttötarkoituksen muutokselle viranomaislupa, onko tilan muuttamiselle kuntosalikäyttöön jotain rajoitteita ja edellyttääkö tilan käyttäminen kuntosalina teknisiä muutoksia esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmään.

Hallitus valmistelee, yhtiökokous päättää Jos tilan käyttäminen on viranomisten puolesta hyväksyttävää, hallitus valmistelee yhtiökokoukselle esityksen tilan muuttamisesta kuntosalitilaksi. Yhtiökokous päättää asiasta enemmistöpäätöksellä. Samalla on päätettävä myös laitehankintojen ja mahdollisten tarvittavien muutostöiden rahoittamisesta. Kuntosalitilan lisääminen yhtiöjärjestykseen edellyttää yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksen eli

sitä, että vähintään 2/3 kokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista kannattaa yhtiöjärjestysmuutosta. Tieto yhtiön kuntosalista voidaan lisätä yhtiöjärjestykseen myös vasta myöhemmin seuraavan yhtiöjärjestyksen päivityksen yhteydessä.

Niin perustettavan kuin jo taloyhtiön perustamisesta alkaen olleen kuntosalin osalta hallitus voi päättää kuntosalin laitteiden huollosta ja korjauttamisesta sekä tavanomaisista laite- ja varustehankinnoista talousarvion määrärahojen puitteissa.

Jos hallitus harkitsee jotakin tavanomaista kalliimpaa laitehankintaa, on asia suositeltavaa viedä yhtiökokouksen päätettäväksi.

Laitteiden tulee olla ehjiä ja turvallisia

On huomioitava, että taloyhtiö vastaa kuntosalitilansa ja siellä olevien laitteiden kunnossapidosta ja huollosta. Taloyhtiö vastaa myös kaikkien alueidensa ja tilojensa turvallisuudesta. Tämä koskee

n TEKSTI: MINNA ANTTILA, VANHEMPI LAKIMIES, KIINTEISTÖLIITTO n KUVAT: HANNU MÄHÖNEN, PEXELS

Asunto-osakeyhtiö Jyväskylän

Maailmanpylväässä on talon rakentamisen yhteydessä

vuonna 2014 valmistunut

hyvin varusteltu kuntosali komeilla järvinäkymillä. Kuntosali on talon asukkaiden ahkerassa käytössä.

myös yhtiön tiloissa olevan kuntosalin turvallisuutta. Laitteiden ja varusteiden tulee olla ehjiä ja turvallisia ja myös niiden sijoittelussa on tärkeää huomioida turvallisuus. Käytännössä taloyhtiön johdon, eli hallituksen ja isännöitsijän, tulee huolehtia siitä, että kuntosalilaitteiden ja varusteiden kunto tarkastetaan säännöllisesti. Tarvittaessa he voivat käyttää ulkopuolista ammattilaista tarkastuksissa. Tarkastukset ja niissä tehdyt havainnot on suositeltavaa myös dokumentoida.

Yhtiön johdon tehtävänä on huolehtia siitä, että laitteita huolletaan asianmukaisesti, vioittuneet laitteet korjautetaan tai poistetaan tai niiden käyttö estetään. Myös laitteiden käyttöohjeet on tärkeää pitää salin käyttäjien nähtävillä.

Vaikka kuntosalilla olisi kyltti, jonka mukaan kukin salin käyttäjä harjoittelee salilla omalla vastuullaan, on tärkeää, että taloyhtiö huolehtii salin ja sen laitteiden kunnossapidosta ja turvallisuudesta. On myös mahdollista, että salia käyttää henkilö, joka ei syystä tai toisesta ymmärrä kyltin tekstiä. Vahinkotilanteissa taloyhtiölle voi syntyä korvausvastuu vahingonkärsijää kohtaan, jos yhtiö ei ole toiminut huolellisesti ja vahinko on seurausta huolimattomuudesta.

Yhtiön on huolehdittava myös tilan siivouksesta

Koska kuntosali on yhtiön yhteistä tilaa, kuuluu myös sen tavanomaisesta siivoamisesta huolehtiminen yhtiölle samoin kuin yhtiön muidenkin yhteisten tilojen siivoamisesta huolehtiminen. Siivouksen osalta taloyhtiön kannattaa sopia yhtiölle siivouspalveluja tarjoavan yrityksen kanssa siitä, miten usein kuntosalia siivotaan.

Lisäksi kuntosalille on mahdollista laatia käyttösäännöt, joihin voi sisältyä ohjeistusta siitä, miten salilla tulee ottaa huomioon muut salin käyttäjät ja miten kukin käyttäjä huolehtii omalta osaltaan kuntosalin siisteydestä.

Kun on kyse taloyhtiön yhteisissä tiloissa sijaitsevasta kuntosalista, sen tarkoitus on palvella taloyhtiön osakkaita ja asukkaita, kuten osakkaiden vuokralaisia. Näin ollen heillä on lähtökohtaisesti oikeus käyttää yhtiön kuntosalia samoin ehdoin. Hallitus voi kuitenkin päättää kuntosalin käyttämisestä perittävästä korvauksesta.

Kuntosalitilan mahdollisesta vaikutuksesta taloyhtiön vakuutukseen on suositeltavaa ottaa yhteyttä yhtiön vakuutusyhtiöön ja tarkastaa sieltä, onko vakuutuksen osalta tarpeen tehdä jotain muutoksia.

Ammattitaidolla uusitut ja käsityönä viimeistellyt saumat pidentävät rakennuksen elinkaarta ja parantavat energiataloutta –eli nostavat rakennuksen arvoa.

Aurinko ja lämpötilan vaihtelut kuluttavat ajan saatossa rakennusten saumauksia. Viimein saumausmassa antaa periksi ja se repeää keskeltä tai irtoaa elementin reunasta. Tämän jälkeen sadevesi ja kosteus pääsee rakenteisiin. Jatkuva kosteuden pääsy seinärakenteisiin aiheuttaa homevaurioita ja betonin karbonatisoitumista.

Saumaset toteuttaa elementtien uusintasaumauksia kaikkiin rakennuskohteisiin. Korjausprosessin aikana tarkistamme elementtien kunnon, niiden väliset villoitukset ja teemme tarvittaessa lisävilloituksen. Oikeaoppinen betonirakenteiden korjaaminen on myös oleellinen osa saumaustyötä.

Tilaa elementtisaumojen kuntokartoitus:

Kymmenen vinkkiä yhtiökokoukseen

Useimmilla oma asunto on elämän suurin sijoitus. Oikeus osallistua yhtiökokoukseen ja siellä tapahtuvaan omaa asunto-omaisuutta ja asumisympäristöä koskevaan päätöksentekoon on osakkaan keskeinen oikeus, joka kannattaa käyttää.

Taloyhtiön varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Useimmissa taloyhtiöissä tilikausi on kalenterivuosi ja silloin kokous pidetään yleensä maalis-huhtikuussa, mutta viimeistään kesäkuussa. Joissakin taloyhtiöissä on toinen varsinainen yhtiökokous syksyllä. Yhtiökokouksen koolle kutsumisesta päättää hallitus. Kokouksen ajankohdasta on kuitenkin hyvä tiedottaa mahdollisimman varhain, vaikka varsinainen kokouskutsu olisi tulossa vasta myöhemmin.

1 Valmistautuminen

Osakkaan kannattaa valmistautua yhtiökokoukseen hyvissä ajoin ja huolellisesti. Siten hän saa paremmin äänensä kuuluviin yhtiökokouksessa ja siellä tehtävissä päätöksissä.

Kokouskutsun saavuttua osakkaan kannattaa perehtyä kokousasiakirjoihin huolellisesti. Tarvittaessa voi kysyä lisätietoa hallituksen jäseniltä ja isännöitsijältä, ja keskustella asioista muiden osakkaiden kanssa.

2 Kokouskutsu

Kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkaalle kirjallisesti aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta.

Kutsussa on mainittava kaikki kokouksessa käsiteltävät asiat. Kutsussa pitää kertoa myös missä ja milloin kokousasiakirjat ovat osakkaiden nähtävänä.

Jos vuokralainen saa osallistua jonkin asian käsittelyyn, ilmoitus tästä on asetettava nähtäville esimerkiksi rappukäytävän ilmoitustaululla tai toimitettava vuokralaisen asuntoon viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.

3 Kokousasiakirjat

Monissa yhtiöissä kokousasiakirjat lähetetään osakkaille kokouskutsun mukana, mutta se ei ole välttämätöntä. Kokousasiakirjat on pidettävä nähtävänä kutsussa ilmoitetussa paikassa, esimerkiksi isännöitsijäntoimistolla, vähintään kahden viikon ajan ennen kokousta. Asiakirjat on myös lähetettävä osakkaalle, joka niitä pyytää.

Varsinaisen yhtiökokouksen kokousasiakirjoja ovat hallituksen päätösehdotukset, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus.

Yhtiön osakeluettelon ja yhtiöjärjestyksen on oltava saatavilla yhtiökokouksessa. Kokouksessa läsnä olevista laaditaan luettelo, johon merkitään kunkin osakkaan osakkeiden lukumäärä ja äänimäärä (ääniluettelo).

Yhtiökokouksesta pitää aina laatia pöytäkirja, johon merkitään tehdyt päätökset ja äänestysten tulokset. Ainakin kokouksen puheenjohtajan ja pöytäkirjantarkastajien on allekirjoitettava pöytäkirja.

Jos et ole mukana yhtiökokouksessa, muut päättävät siellä sinunkin puolestasi.

Hannu Mähönen

n TEKSTI: HANNU MÄHÖNEN n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO

4 Kuka voi osallistua?

Jokaisella osakkaalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Osakas voi myös valtuuttaa jonkun toisen, esimerkiksi vuokralaisensa, edustamaan itseään kokouksessa.

Hallituksen jäsenillä, isännöitsijällä sekä tilin- ja toiminnantarkastajilla on oikeus olla läsnä kokouksessa.

Kaikilla asukkailla on oikeus olla läsnä yhtiökokouksessa silloin, kun kokouksessa käsitellään järjestyssääntöjä, yhtiön yhteisten tilojen käyttöä tai sellaista kunnossapitoa tai uudistamista, joka vaikuttaa olennaisesti asukkaan huoneiston tai yhteisten tilojen käyttöön.

Osakas, valtuutettu tai asukas voi ottaa myös yhden avustajan mukaansa kokoukseen.

Yhtiökokous voi päättää muidenkin henkilöiden osallistumisesta yhtiökokoukseen, esimerkiksi silloin kun kokoukselle halutaan valita ulkopuolinen puheenjohtaja.

Yhtiökokouksessa äänioikeus on vain yhtiön osakkailla ja näiden valtuuttamilla henkilöillä.

5 Missä ja milloin

Kokousaika on pyrittävä valitsemaan keskiverto-osakasta silmällä pitäen. Siksi kokoukset pidetään yleensä illalla normaalin työajan jälkeen, mutta esimerkiksi senioritalossa kokous voi olla päiväsaikaankin.

Yhtiökokous on pidettävä yhtiön kotipaikkakunnalla. Kokoustilan tulisi olla sellainen, jonne kaikkien on kohtuullisen helppo päästä huomioiden esteettömyys ja liikkumisen turvallisuus.

Jos yhtiökokoukseen on mahdollista osallistua myös kokouspaikan ulkopuolelta postin, sähköpostin tai etäyhteydellä puhelimitse tai videoneuvottelun avulla, siitä pitää mainita kokouskutsussa.

6 Käsiteltävät asiat

Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä tilinpäätös, toimintakertomus, tilin- ja toiminnantarkastuskertomus sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana ja yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä.

Kokouksessa päätetään tilinpäätöksen vahvistamisesta, taseen osoittaman voiton käyttämisestä, vastuuvapaudesta yhtiön johdolle, talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, hallituksen jäsenten, tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan valinnasta.

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muista varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista.

Osakkaalla on oikeus saada kokouksessa käsiteltäväksi asia, joka kuuluu yhtiökokouksen päätösvaltaan. Asia pitää esittää hallitukselle riittävän ajoissa niin, että se ehditään lisätä yhtiökokouksen esityslistalle.

Kokouksen alussa esityslistalle voidaan vielä ottaa asioita keskusteluun, mutta niistä ei voida päättää, jos niitä ei ole mainittu kokouskutsussa.

7 Kokousvirkailijat

Kokouksen alussa kokoukselle valitaan puheenjohtaja, sihteeri, ääntenlaskijat ja pöytäkirjantarkastajat.

Puheenjohtajalla on keskeinen rooli yhtiökokouksessa. Hänen tehtävänään on selvittää osakkaiden tahto ja saada kokouksessa aikaan päätökset, jotka vastaavat tätä tahtoa. Hän johtaa kokousta ja huolehtii siitä, että kaikki asiat käsitellään, mutta kokous ei veny tarpeettomasti. Puheenjohtaja vastaa siitä, että kokouksesta laaditaan ääniluettelo ja pöytäkirja.

Kokouksen puheenjohtaja kutsuu yleensä isännöitsijän kokouksen sihteeriksi, joka laatii kokouksen pöytäkirjan. Joka tapauksessa myös sihteerin valinta tulisi hyväksyttää kokouksella.

Normaalisti yhtiökokoukselle valitaan kaksi ääntenlaskijaa ja kaksi pöytäkirjantarkastajaa. Samat henkilöt voivat toimia molemmissa tehtävissä, mutta siinä tapauksessa kokous pitää yleensä keskeyttää ääntenlaskun ajaksi.

Kuka tahansa kokouksen osanottaja voi toimia kokouksen puheenjohtajana, sihteerinä, ääntenlaskijana tai pöytäkirjantarkastajana.

8 Kyselyoikeus

Yhtiökokouksessa osakkailla on taloyhtiön asioista kyselyoikeus. Osakkaalla on oikeus saada tietoja sellaisista seikoista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävän asian arviointiin.

Taloyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on velvollisuus vastata osakkaiden kysymyksiin.

Jos osakkaan kysymykseen ei ole mahdollista vastata yhtiökokouksessa, vastaus on annettava kirjallisesti kahden viikon kuluessa.

9 Päätöksenteko

Yhtiökokousten päätökset tehdään yleensä yksimielisesti.

Asioista äänestettäessä päätökseksi tulee se mielipide, jota on kannattanut enemmän kuin puolet annetuista äänistä. Jos äänet menevät tasan, ratkaisee yhtiökokouksen puheenjohtajan kanta.

Joistakin asioista päätetään määräenemmistöllä eli päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut 2/3 annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. Joissakin asioissa voidaan vaatia kaikkien tai tiettyjen osakkaiden kirjallinen suostumus.

Henkilövaaleissa valituksi tulee se, joka saa eniten ääniä. Äänten mennessä tasan vaali ratkaistaan arvalla.

Asunto-osakeyhtiössä yksi osake tuottaa yhden äänen, mutta kuitenkin äänestyksissä kunkin osakkaan äänimäärä voi olla enintään 1/5 kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä. Yhtiöjärjestyksen sanamuodosta riippuu, sovelletaanko äänileikkuria vain osakkaan omiin osakkeisiin vai myös valtuutuksella edustettuihin osakkeisiin.

Yhtiökokouksessa äänestystapa on yleensä nimenhuutoäänestys tai suljettu lippuäänestys. Äänestystavasta voidaan päättää kokouksen alussa tai jokaisen äänestyksen osalta erikseen enemmistöpäätöksellä. Ennen varsinaista äänestystä on mahdollista suorittaa koeäänestys.

Osakkaan tulee pidättäytyä äänestyksestä, jos hän on esteellinen asiassa. Esteellisyys tarkoittaa, että osakkaan etu asiassa voi joutua ristiriitaan yhtiön edun kanssa.

10 Tiedottaminen

Kaikilla taloyhtiön osakkailla on oikeus tietää yhtiökokouksessa tehdyistä päätöksistä, vaikka ei itse olisi ollut paikalla. Kokouksen pöytäkirja on pidettävä osakkaiden nähtävänä viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta. Jos osakas pyytää, kokouksen pöytäkirjasta ja sen liitteistä tulee toimittaa hänelle kopio.

Hyvän hallintotavan mukaista on, että yhtiökokouksen päätöksistä viestitään nopeasti jonkinlaisella tiedotteella yhtiön osakkaille ja asukkaille.

Lähteet:

• Petteri Kuhanen, Maria Furuhjelm: Taloyhtiön kokousopas. Käytännön opas sujuvaan päätöksentekoon. Kiinteistömedia Oy.

• Yhtiökokousopas. Kiinteistölehti. Osoitteessa www.kiinteistolehti.fi/yhtiokokousopas.

• Taloyhtiön hyvä hallintotapa, osoitteessa kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/hallitus/taloyhtionhyvahallintotapa.

Taloyhtiön kokousopas -kirja on hyvä opas kaikissa taloyhtiön kokouksissa, mutta erityisen tarkasti kirjassa perehdytään yhtiökokoukseen. Kirjassa on mukana mallit kokouskutsuille, pöytäkirjoille ja valtakirjoille.

Hallituksen jäsen yhtiökokouksen puheenjohtajana

On tavanomaista, että hallituksen puheenjohtaja avaa yhtiökokouksen ja hänet valitaan myös kokouksen puheenjohtajaksi.

Hallituksen puheenjohtaja ja jäsenet ovat esteellisiä osallistumaan päätöksentekoon vastuuvapausasiassa. Mikäli vastuuvapaudesta syntyy keskustelua ja sen myöntämistä vastustetaan, kokouksen puheenjohtajan on syytä jäävätä itsensä, jos hän kuuluu yhtiön hallitukseen. Kokoukselle tulee silloin valita toinen puheenjohtaja asian käsittelyn ajaksi.

Ylimääräinen yhtiökokous

Varsinaisten yhtiökokousten lisäksi voidaan pitää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään, yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai 1/10 osakasvähemmistö, tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja sitä kirjallisesti vaatii jonkin tietyn asian käsittelemistä varten.

Tyypillisesti ylimääräisiä yhtiökokouksia järjestetään, kun on tarpeen päättää laajasta korjaushankkeesta, hankkeen rahoituksesta tai esimerkiksi jonkun huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan.

Asunto-osakeyhtiölain 11.7.2022 voimaan tulleet muutokset vaikuttivat yhtiökokouksen sääntelyyn muun muassa etä- ja hybridikokouksen osalta.

Muuttuneet yhtiökokouskäytännöt haltuun

Asunto-osakeyhtiölaki on jo pitkään mahdollistanut etäosallistumiskeinojen käytön yhtiökokousten pidossa. Ennen koronapandemiaa näiden keinojen käyttö oli jäänyt lähes kokonaan hyödyntämättä. Korona-aikana etäosallistumisen työkalut tarjosivat välttämättömän keinon pitää yhtiökokoukset erilaisten kokoontumiseen vaikuttavien rajoitusten jatkuvasti muuttuessa.

Koronapandemian aikana saavutettujen kokemusten perusteella lakia päädyttiin muuttamaan. Taloyhtiöiden tulee huomioida 11.7.2022 voimaan tullut sääntely yhtiökokousten pidossa.

Varaudu hybridikokoukseen

Hallitus päättää, missä muodossa yhtiökokous pidetään, huomioiden mahdolliset yhtiöjärjestysmääräykset. Perinteisen, kokouspaikalla tapahtuvan yhtiökokouksen järjestämistä harkitessaan hallituksen on oltava yli 30 osakehuoneiston yhtiöissä tarkkana. 1/10 osakekannasta omistavilla on oikeus vaatia etäosallistumisoikeutta yhtiökokoukseen. Oikeutta on vaadittava hallitukselta kirjallisesti niin hyvissä ajoin, että se voidaan sisällyttää kokouskutsuun. Pienemmissä yhtiöissä velvollisuutta etäosallistumisen järjestämiseen ei ole, vaan hallitus voi vapaaehtoisesti päättää hybridikokouksesta. Etäosallistuminen voi tapahtua postin, tietoliikenneyhteyden tai teknisen apuvälineen avulla.

Etäkokous mahdollinen

Nykyinen laki mahdollistaa jopa etäkokouksen eli pelkän virtuaalikokouksen pidon. Yhtiöjärjestystä on kuitenkin ensin muutettava mahdollistamaan etäkokouksen pito. Muutokselle on saatava 2/3 määräenemmistön kannatus. Etäkokouksia käyttöön otettaessa on myös huomioitava osakasvähemmistön suoja. 1/10 osakekannasta omistavilla on oikeus vaatia osallistumista yhtiökokoukseen perinteisellä kokouspaikalla.

Oikeutta on vaadittava kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että se voidaan sisällyttää kokouskutsuun. Tämä osakasvähemmistön oikeus koskee kaikenkokoisia taloyhtiöitä.

Muutoksia kokousten pitoon Lakimuutos toi mukanaan muitakin muutoksia yhtiökokoussääntelyyn. Vähintään 30 osakehuoneiston yhtiö voi ottaa sitovan ennakkoilmoittautumisen käyttöön tietoliikenneyhteyden ja teknisen apuvälineen avulla tapahtuvan osallistumisen osalta. Ennakkoilmoittautumisen sitovuudesta pitää ilmoittaa kokouskutsussa. Pienemmissäkin yhtiöissä ennakkoilmoittautumista voidaan käyttää, mutta se on vain ohjeellinen.

Lisäksi yhtiökokouksen puheenjohtajalla on oikeus päättää kokouksen keskeyttämisestä ja jatkamisesta neljän viikon kuluessa. Tämä liittyy yhtiön tietoliiken-

neyhteyden tai yhtiön kokouksen järjestämiseen käyttämän muun teknisen apuvälineen toimintahäiriöihin. Keskeytys ja mahdollinen jatkamisen ajankohta sekä osallistumiseen mahdollisesti tarvittava uusi tekninen toteutus on saatettava hyvissä ajoin ennen kokouksen jatkamista niiden osakkaiden tietoon, joilla oli oikeus osallistua kokoukseen keskeytyshetkellä.

Osaksi yhtiökokousarkea on otettava myös osakeluettelotietoja koskeva muutos. Kokouksen aikana osakkaiden nähtävänä olevat osakeluettelotiedot on tietosuoja- ja turvasyistä rajattava osakkaan nimeen, kotikuntaan, osakkeiden lukumäärään osakelajeittain ja mahdollisiin muihin eroihin osakkeiden tuottamissa oikeuksissa ja velvollisuuksissa. Osakkaiden osoite- ja syntymäaikatietoja ei tule pitää nähtävillä.

n TEKSTI: JENNI HUPLI, KIINTEISTÖLIITON LAKIASIAINJOHTAJA n KUVAT: SHUTTERSTOCK JA KIINTEISTÖLIITTO

Jenni Hupli on Kiinteistöliiton lakiasiainjohtaja.

Osakkaalla vastikerästejä –mikä neuvoksi?

n TEKSTI: KIINTEISTÖLIITON LAKIMIES JAAKKO LINDFORS n KUVA: PIXABAY

Puhelinneuvontaan tulee jonkin verran kysymyksiä koskien osakkaiden maksamatta jääneitä vastikkeita. Näissä tilanteissa taloyhtiöllä on useampia vaihtoehtoja puuttua asiaan, mutta tärkeää on reagoida nopeasti.

Vastikkeensa laiminlyönyttä osakasta tulee lähestyä maksumuistutuksella pian vastikemaksun erääntymisen jälkeen. Erääntyneistä vastikkeista voidaan periä korkolain mukaista viivästyskorkoa ja perintälain mukaisia perintäkuluja. Usein nämä osakkaalle ylimääräiset kulut toimivat jo kannustimena maksaa vastikkeet ajoissa.

Maksusuunnitelma on yksi keino

Mikään ei estä hallitusta harkitsemaan maksusuunnitelman tekoa osakkeenomistajan kanssa, mikäli osakkaan laiminlyönti ei ole merkittävä. Tällöin maksusuunnitelman tulee kuitenkin olla taloyhtiön edun mukainen kokonaisuus huomioiden.

Jos osakas ei reagoi maksumuistutukseenkaan, voi yhtiö nostaa vastikkeensa laiminlyönyttä osakasta vastaan velkomuskanteen käräjäoikeudessa, minkä jälkeen velkaa voidaan periä osakkaal-

Maksukehotuksesta perintään

Vapaaehtoinen perintä

Taloyhtiö itse tai perintätoimisto taloyhtiön toimeksiannosta lähettää osakkaalle maksumuistutuksia ja -vaatimuksia. Taloyhtiö voi tehdä osakkaan kanssa maksusuunnitelman, jossa osapuolet kirjallisesti sopivat aikataulun, jonka puitteissa osakas suorittaa velkaansa, maksuerät ja -päivät. Suunnitelmaan kannattaa kirjata, että se raukeaa heti, jos maksusuoritus ei tule sovitun aikataulun mukaisesti.

ta ulosotossa. Mikäli vastikerästeillä ei ole vain vähäinen merki tys, voi yhtiön hallitus antaa osakkaalle myös varoituksen hal lintaanotosta. Käytännössä noin kolmen kuukauden vastikeräs tejä ei voi enää pitää vähäisenä. Hallintaanotossa on aina tärkeää noudattaa tarkasti asunto-osakeyhtiölain määräyksiä, jotta hal lintaanotto on juridisesti pätevä.

Hallintaanotto on järeä keino

Osakkaan näkökulmasta edellä mainittu huoneiston hallintaan otto on ulosoton rinnalla ehkä radikaalein vaihtoehto vastike rästien kattamiseksi.

Mikäli osakas ei ole varoituksesta huolimatta suorittanut vasti kerästejään, yhtiö voi ottaa yhtiökokouksen päätöksellä osakkaan hallitseman huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi. Lain mukaan yhtiön on tällöin vuokrattava huoneisto. Saadulla vuokratulolla lyhennetään osakkaan vastikevelkaa.

Huomionarvoista yhtiön näkökulmasta on se, että hallintaanotto ja muut perintäkeinot eivät sulje pois toisiaan. Näin ollen yhtiö voi hallintaanoton rinnalla jatkaa vastikevelan perimistä esi-

Varoitus huoneiston hallintaanotosta

Jos 2–3 kuukauden vastikkeet ovat maksamatta, taloyhtiön hallitus antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen, jossa uhataan huoneiston hallintaanotolla ellei osakas maksa rästissä olevia vastikkeita hallituksen antamassa määräajassa.

Oikeudellinen perintä

Jos osakas ei maksuvaatimuksista huolimatta maksa rästissä olevia vastikkeita ja niiden määrä on suuri, taloyhtiön on syytä päättää oikeudellisten perintätoimien aloittamisesta. Se tarkoittaa rästien perimistä käräjäoikeuden kautta. Taloyhtiön nimissä lähetetään haastehakemus käräjäoikeuteen ja käräjäoikeuden tuomiolla osakas velvoitetaan maksamaan taloyhtiölle rästiin jääneet vastikkeet ulosoton uhalla.

Jälkiperintä

Jälkiperintään siirrytään niissä tapauksissa, joissa saatavaa ei ole saatu perittyä velallisen heikon maksukyvyn takia. Taloyh tiö antaa maksamattomien vastikkeiden perinnän perintäyri tyksen tehtäväksi. Jälkiperinnässä saatava ei ole aktiivisten pe rintätoimenpiteiden kohteena, mutta perintäyritys seuraa ve lallisen taloudellista tilannetta, jotta se voi velkoa saatavia heti kun velallisella on varaa maksaa.

n KAAVIO: HANNU MÄHÖNEN

tien perimiseksi. Ongelmaksi tämä muodostuu esimerkik si silloin, jos vuokrataso on matala vastikkeeseen nähden tai huoneiston vuokraaminen ylipäätänsä on haastavaa. Tyhjillään olevasta, yhtiön hallintaan otetusta huoneistosta, ei ole paljoa hyötyä vastikevelkojen kattamiseksi. Tällöin korostuu muiden perintäkeinojen jatkaminen hallintaanoton rinnalla. Yhtiön kannattaa aina tapauskohtaisesti harkita sitä, mikä on paras vaihtoehto vastikelaiminlyöntien hoitamiseksi.

Inspiroidu Jyväskylän Rakennusmessuilla!

Teemoina:

• REMONTOINTI JA TALOTEKNIIKKA

• UUDISRAKENTAMINEN

• SISUSTAMINEN JA KOTI

• VAPAA-AJAN ASUMINEN JA PIHA

Luvassa huippuohjelmaa!

Taloyhtiöt ja isännöitsijätoimistot, muistattehan hyödyntää Taloyhtiöpaketti-tarjouksemme!

Katso ohjelma ja näytteilleasettajat www.jklrakennusmessut.fi

MUKANA

Huoneiston hallintaanotto

Mikäli vastikkeet ovat hallintaanottovaroituksesta huolimatta edelleen maksamatta, taloyhtiön yhtiökokous voi päättää osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Päätöksestä on annettava tieto osakkaalle ja mahdolliselle vuokralaiselle kirjallisesti ja todisteellisesti. Tämän jälkeen taloyhtiö voi vuokrata huoneiston ja kattaa vastikerästejä vuokratuloista.

TV:STÄ TUTUT

MESSUT AVOINNA

PE 17.3. KLO 10–17

LA 18.3. KLO 10–17

SU 19.3. KLO 10–16

Ulosotto

Jos osakkeenomistaja ei käräjäoikeuden tuomiosta huolimatta edelleenkään maksa vastikerästejä, voi taloyhtiö olla yhteydessä ulosottoon, joka voi viime kädessä ulosmitata osakkeenomistajan omaisuutta, myydä sen ja tilittää vastikerästien osuuden myyntitulosta taloyhtiölle.

Kati Jukarainen

Kirsi Salo Remppacorneri

Kiinteistöliitto Keski-Suomi 120 vuotta

mukana Jyväskylän kehityksessä

Kesä 1903. Jyväskylä oli 3 000 asukkaan kaupunki, joka oli jo saanut mainetta koulu- ja kulttuurikaupunkina. Siellä olivat puolisen vuosisataa aiemmin aloittaneet toimintansa ensimmäiset suomenkieliset poikien ja tyttöjen oppikoulut sekä opettajaseminaari. Myös kolmen vuoden välein järjestetyt laulu- ja soittojuhlat olivat vahvistaneet Jyväskylän tunnettuutta eri puolilla maata.

Vuonna 1837 perustettu Jyväskylän kaupunki rakentui lähes avoimeen rinnemaastoon Jyväsjärven ja taustalla nousevan Harjun väliin. Vain muutama rakennus ja markkinapaikka kojuineen oli purettava arkkitehti Carl Ludvig Engelin piirtämän ruutuasemakaavan alta. Edellisellä vuosikymmenellä tapahtuneen Turun tuhoisan kaupunkipalon seurauksena uudet asemakaavat määräsivät mahdollisen kaupunkipalon leviämisen estämiseksi leveät kadut sekä pakolliset puuistutukset tonttien takarajoille.

Jälkimmäisen määräyksen vaikutukset näkyvät yllä olevassa, 65 vuotta myöhemmin otetussa Jyväskylän kaupunkisilhuetissa. Millään ei voisi arvata, että kuva esittää piharakennukset mukaan lukien noin puolen tuhannen rakennuksen tiivistä kaupunkia. Vain rannan tuntumassa näkyvät puutalot antavat pienen vihjeen siitä, mitä täyteen mittaan kas-

vaneiden lehtipuiden keskellä saattaa olla.

Vuonna 1897 rantaan valmistuneen rautatien takana näkyvistä taloista nykypäivään ovat säilyneet vasemmalla tummanpunaisen Parviaisen makasiinin takana erottuva, Toivolan pihana nyt tunnetun päärakennuksen pääty ja saman tontin piharakennusten rivistö sekä kuvan oikeassa reunassa näkyvä asemapäällikön talo.

Harjun päällä erottuu vuoden 1887 lauluja soittojuhlille valmistunut Ihantolan näkötorni. Vasemmalla kuvan ulkopuolella laivalla ja junalla kaupunkiin saapuvia tervehtivät 1880-luvun alussa valmistuneet Seminaarin tiilirakennukset. Tulevaisuuteen puolestaan viittaavat kaupungin tiilikirkon ja sen vasemmalla puolella näkyvän, nelivuotiaan Kunnallistalon puiden yläpuolelle nousevat hahmot. Juuri tuohon Kunnallistaloon kokoontuivat kesäkuussa 1903 muutamat talonomistajat ensimmäiseen kokoukseensa perustaakseen yhdistyksen valvomaan kiinteistöjen omistajien etuja.

Tehtäviä uudella yhdistyksellä riittikin, sillä kaupunki alkoi nopeasti kasvaa 1900-luvun alusta lähtien. Koska ruutukaava-alue oli rakennettu täyteen puutaloja jo parikymmentä vuotta aikaisemmin, alkoi asutus kaavoitettujen tonttien puuttuessa laajentua osin

hallitsemattomasti kaupungin rajojen taakse muun muassa Keljon suunnassa, Nisulassa, Tourulassa ja Taulumäellä. Vasta vuonna 1910 vahvistettiin ensimmäinen suuri asemakaavalaajennus. Nyt vapaita tontteja oli saatavilla etelässä kaupungin rajana toimineelle Kramsunkadulle saakka, lännessä Mäki-Matin suunnalla ja pohjoisessa laajasti Puistokadun molemmin puolin.

Väkiluvun voimakas kasvu – vuonna 1930 jo 7 300 asukasta – alkoi näkyä kaupunkikuvassa myös uusina kerrostaloina. Ensimmäinen suuri asuinkerrostalo oli Alvar Aallon suunnittelema Aira-talo Tapionkadulla 1926. Sitä seurasivat kymmenluvun lopulla Vanhana Tiilitalona myöhemmin tunnettu kerrostalo ja sitä vastapäätä Mäki-Matin asuin- ja liiketalo Kauppakadun alapäässä. Oman kokonaisuutensa muodostivat Kirkkopuiston ympärille vuonna 1930 valmistuneet neljä suurta kerrostaloa: tammikuussa Toritalo, helmikuussa vihittiin käyttöön Suoja-talo, heinäkuussa Keskisuomalaisen talo ja joulukuussa Säästöpankin talo.

Seuraavana vuonna kiinteistöyhdistyksen viralliseksi nimeksi tuli Jyväskylän Asuntokiinteistöyhdistys.

Seuraava ”hyppäys” tapahtui vuonna 1941, kun kaupunki laajeni jälleen. Uusia alueita olivat muun muassa Tourula, Lohikoski, Hals-

sila ja Keljo. Liitoksen mukana Jyväskylä sai alueelleen pari suurta teollisuuslaitosta, Kankaan paperitehtaan ja Valtion kivääritehtaan. Laajennuksen seurauksena kaupungin väkiluku kaksinkertaistui 22 000:een asukkaaseen. Sotavuodet kuitenkin hidastivat kasvua ja rakentamista usean vuoden ajan.

Sotien jälkeen alkoi kiivas rakentamisen jakso, joka on jatkunut näihin päiviin saakka. Muutos näkyi kaupunkikuvassa kolmella tavalla. Ensinnäkin keskustan ruutukaava-alueella alkoi vanhojen puutalojen tilalle nousta kerrostaloja. Parhaimmillaan 1960-luvun alussa valmistui keskustaan toistakymmentä uutta kerrostaloa vuodessa. Samalla katukuvasta hävisivät yksi kerrallaan vanhat puutalot piharakennuksineen ja puutarhoineen. 2020-luvun alussa 1800-luvulla rakennetuista reilusta puolesta tuhannesta rakennuksesta on jäljellä kymmenkunta. Yksi niistä on KeskiSuomen Kiinteistöyhdistyksen omistukseen hiljattain tullut, Kirkkopuiston laidasta nykyiselle paikalleen vuonna 1915 siirretty entinen ravintola- ja pankkirakennus.

Toiseksi, aluksi sota-aikana jälleenrakennuskaudella 1940-luvun alussa ja laajemmin sodan jälkeen, kaupungin lähiympäristöön valmistui satojen tyyppipiirustuksilla toteutettujen omakotitalojen muodostamia aluei-

ta. Näin syntyivät tai entisestään laajenivat muun muassa Kypärämäki, Köhniö, Mattilanpelto, Tuohimutka, Halssila ja Lohikoski. Vuoden 1965 alueliitoksen jälkeen myös Jyväsjärven takaiset Kuokkalanpelto ja Tikka kuuluivat tähän joukkoon.

Kolmantena keskikaupungin ja sen reunaalueiden rakentamisen oheen tuli kaupunkimaisemaan 1950-luvun lopulta lähtien kokonaan uusi kaupunkiympäristötyyppi, lähiö. Aluksi niitä suunniteltiin ja rakennettiin pitkälti arkkitehtuuri edellä, kuten Viitaniemi ja Kortepohja.

Nopean väestökasvun seurauksena vähitellen alueiden suunnittelun keskeisiksi tekijöiksi sekä sijainnin että rakentamisen kannalta muodostuivat taloudellisuus ja elementtiteollisuudessa tapahtunut kehitys. Näin syntyivät muun muassa Kangasvuori, Keltinmäki ja Huhtasuo. Kuokkalan keskustan rakentamista varten järjestettiin sen sijaan arkkitehtikilpailu 1970-luvun lopulla.

Uudella vuosituhannella yhdeksi avaintermiksi on muodostunut täydennysrakentaminen. Toisaalta lähiöiden ja keskikaupungin väliin jääneitä tyhjiä alueita hyödynnetään uudisrakentamisessa ja toisaalta varsinkin keskikaupungilla jopa yksittäisten kerrostalotonttien vapaisiin nurkkiin nousee uusia ker-

rostaloja. Parhaimmillaan yli 10-kerroksisia. Esimerkiksi vuonna 1915 keskelle kaupunkia, pääkadun varrelle Kauppakatu 13 tontille sen omistaja rakensi piharakennuksen, johon kuului halkovaja, talli ja sikala. 106 vuotta myöhemmin viereiselle tontille nousi vuonna 1957 valmistuneen kerrostalon seuraksi kaksi uutta kerrostaloa, toinen 7- ja toinen 9-kerroksinen!

Alakuvassa on näkymä Jyväsjärveltä kaupunkiin 2020-luvun alussa. 120 vuotta sitten etualan Lutakko oli rakentamatonta vesijättömaata. Schaumanin vaneritehdas aloitti toimintansa niemellä vuonna 1912. 75 vuotta myöhemmin ilmoitettiin tehtaan toiminnan lopettamisesta, ja samalla julkistettiin jo ensimmäiset luonnokset uudesta Lutakon alueen ilmeestä. Nykyään alue on 3 200 asukkaan moderni kaupunginosa, jota täydentävät messukeskus ja useat liikerakennukset. Vaneritehtaan ajasta muistuttavat tehtaan piippu, muutama tiilirakennus sekä oikealla näkyvä punakattoinen tehtaan isännöitsijän entinen asuintalo, Schaumanin linna.

Yli 140 000 asukaan Jyväskylän kaupunkikuvaa hallitsee Harjun laella Ihantolan näkötornin paikalle vuonna 1953 rakennettu Vesilinna. Toinen maamerkki, Matti Nykäsen mäki Laajavuoressa näkyy taustalla oikealla.

n TEKSTI: JUSSI JÄPPINEN n YLÄKUVA: KESKI-SUOMEN MUSEO (VÄRITYS JUSSI JÄPPINEN), ALAKUVA: JUSSI JÄPPINEN

1

2

3

4

Vältä vesivahinko keittiössä!

Keittiössä voi tapahtua monenlaisia vesivahinkoja. Pienikin vuoto voi pitkään jatkuessaan aiheuttaa mittavan ja kalliin vahingon. Näin voit ehkäistä vesivahinkoja:

Käytä vesikalusteiden ja vesiliitosten asentamisessa aina pelkästään lvi-alan ammattilaisia.

Selvitä päävesihanan sijainti. Äkillisen vuodon sattuessa on tärkeää sulkea se nopeasti.

Asenna astianpesukoneen ja kylmälaitteiden alle vuotokaukalo. Sellaisen voi asentaa myös tiskialtaan alapuolelle.

Käytä astianpesukonetta vain kotona ollessasi. Pidä vesihana suljettuna, kun astianpesukone ei ole käynnissä.

5

6

7

8

Tarkista säännöllisesti vesiliitännät ja muut riskipaikat, kuten allaskaappi ja sen alla oleva sokkeli.

Asenna riskipaikkoihin, kuten allaskaappiin ja sokkeliin, vuotovahteja, jotka hälyttävät vuodon havaitessaan.

Älä koskaan jätä vettä valumaan hanasta valvomatta. Huolehdi myös kylmäkalusteiden sulattamisesta valvotusti.

Huolehdi, että pesualtaan hajulukko ei tukkeudu.

Sulun Kiinteistönhoito Oy tarjoaa monipuolisia kiinteistönhoidon palveluja asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöille.

Betonitie 4, 40340 Jyväskylä, puh. 010 820 9300

www.sulunkh.fi

044 563 9890

joel.kinnunen@turner.fi

Lämmittävää palvelua

Paikallisena lämmöntoimittajana Loimua on apuna kiinteistönne lämpöasioissa kokonaisvaltaisesti.

Valvomo-palvelu: huolehdimme, että lämmitys- ja jäähdytyslaitteistonne toimivat oikein kaikkina aikoina. Erityisen hyödyllinen kohteisiin, joissa on lämpöpumppuja ja aurinkoenergiaa!

Maksuton lämpökatselmus varmistaa kaukolämpölaitteistonne toimintakunnon ja kertoo parannustarpeet.

Kaukolämpölaitteiston uusinta avaimet käteen -palveluna ja 5 vuoden maksuajalla.

Soita, niin kerromme lisää!

Asiakkuuspäällikkö Erno Lehtinen puh. 040 839 0060 erno.lehtinen@loimua.fi

loimua.fi

Mattovuokraus – vastuullinen ratkaisu Lindströmin vaihtomattopalvelu toimii asiakkaan lähellä. Otamme ympäristön huomioon niin tuotteidemme valmistuksessa kuin palveluprosesseissammekin. Helpota arkeasi ja keskity olennaiseen. Toimi hyvän sään aikana.

Asiantuntijalta

Tuomas Leino Kiinteistöliiton lakimies

Mitä asiakirjoja taloyhtiön tulee säilyttää ja kuinka kauan?

Taloyhtiölle kertyy sen olemassaolon aikana huomattava määrä erilaista dokumentaatiota, josta yhtiöllä on lakiin perustuva säilyttämisvelvoite tiettyjen asiakirjojen osalta. Tässä paperiviidakossa suunnistamiseksi yhtiön on suositeltavaa pyrkiä järjestämään asiakirjojen arkistointi ja säilyttäminen sellaisella tavalla, että asiakirjat ovat luotettavasti saatavilla ja vaivattomasti löydettävissä.

Kirjanpitolain perusteella yhtiö on velvollinen säilyttämään tilinpäätökset liiteaineistoineen kymmenen vuoden ajan. Kirjanpidon tositteiden ja muun liiketapahtumien kannalta olennaisen kirjeenvaihdon osalta säilytysvelvoite on kuusi vuotta. Tilinpäätös käsittää tuloslaskelman, taseen, liitetiedot sekä toimintakertomuksen. Kirjanpidon tositteilla tarkoitetaan päivättyjä ja järjestelmällisesti numeroituja tositteita, joilla voidaan tarvittaessa todentaa liiketapahtuma, kuten esimerkiksi laskuja tai maksukuitteja.

Asunto-osakeyhtiölain perusteella yhtiökokousten ja hallitusten kokousten pöytäkirjat on säilytettävä yhtiön koko olemassaolon ajan. Sama vaatimus koskee yhtiön osakkaiden tekemiä muutostyöilmoituksia.

Muita yhtiön toiminnan kannalta olennaisia asiakirjoja ovat erilaiset sopimukset, kuten esimerkiksi vakuutus-, urakka-, sähkö-, lämmitys-, huolto- ja isännöintisopimukset, taloyhtiön remontteja koskevat asiakirjat sekä muut taloyhtiön kiinteistöpidon kannalta olennaiset dokumentit. Nämä on suotavaa arkistoida ja säilyttää vähintään niiden sopimusoikeudellisten vastuuaikojen puitteissa.

Yhtiö voi säilyttää asiakirjat itse tai yhtiö voi siirtää säilytyksen isännöitsijätoimiston hoidettavaksi. Käytännössä arkistoinnin hoitaa yleensä isännöitsijä, mutta on tärkeää huomioida, että yhtiön hallitus vastaa viime kädessä siitä, että asiakirjojen säilytys ja arkistointi on asianmukaisesti järjestetty. Asiakirjat voidaan arkistoida paperisina tai sähköisessä muodossa. Sähköinen arkistointi edellyttää lähtökohtaisesti tiedostojen varmuuskopiointia sekä palautettavuutta tietoliikenteen häiriön varalta. Lisäksi isännöitsijän vaihdostilanteessa yhtiön on suositeltavaa varmistaa asiakirjojen siirtyminen uuden isännöitsijätoimiston säilytykseen.

Tilanteessa, jossa yhtiö säilyttää asiakirjat itse, hallitus vastaa niiden asianmukaisesta arkistoinnista ja säilytyksestä. Yleensä hallituksen puheenjohtaja säilyttää asiakirjoja lukitussa arkistokaapissa omassa huoneistossaan. Yhtiön asiakirjoihin on pääsy hallituksen jäsenillä ja puheenjohtajalla sekä isännöitsijällä. Yhtiön osakkeenomistajilla on oikeus saada pöytäkirjaotteet hallituksen kokouspöytäkirjoista, jotka koskevat hänen osakkeisiinsa perustuvia oikeuksia tai velvollisuuksia. Yhtiökokouksen pöytäkirjat ja osakeluettelo ovat julkisia asiakirjoja, jotka tulee luovuttaa pyynnöstä osakkeenomistajille.

On tärkeää huomioida, että yhtiön hallitus vastaa viime kädessä siitä, että asiakirjojen säilytys ja arkistointi on asianmukaisesti järjestetty.

Uusien eettisten ohjeiden tavoitteena on lisätä ja parantaa luottamusta isännöintialaan. Ohjeet ovat entistä perusteellisemmat, koska on tärkeää, että isännöinti ja asiakkaat ymmärtävät eettisen toiminnan samalla konkreettisella tavalla.

Uudistuksessa on myös pyritty ottamaan kantaa yleisimpiin ongelmakohtiin, jotka ovat aiheuttaneet asiakkaiden kanssa ongelmia tai asiakkaiden tyytymättömyyttä. Esimerkiksi epäselvyys isännöintisopimuksen sisällöstä ja hinnoitteluperiaatteista aiheuttaa yllättävän usein ongelmia.

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva

Isännöintiin uudet eettiset ohjeet

Uudistetut Isännöinnin eettiset ohjeet astuivat voimaan 1.2.2023. Eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja toimivaa yhteistyötä taloyhtiön ja isännöinnin kesken. Ohjeet on uudistettu Isännöintiliiton, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n ja taloyhtiöiden etua valvovan Kiinteistöliiton yhteistyönä.

Eettiset ohjeet toimivat lainsäädäntöä täydentävänä ohjeistuksena. Isännöintiliiton jäseniä sitova ohje on samalla tarkoitettu eettiseksi ohjeistukseksi koko isännöintialalle. Uudistuksen tavoitteena on parantaa isännöinnin laatua sekä lisätä luottamusta taloyhtiön ja isännöinnin kesken.

toimintaa täysipainoisesti taloyhtiön edun mukaisesti. Hankintojen keskittämiseen liittyvät palkkiot ja etuisuudet hankintaverkostolta isännöinnille on kielletty uusissa eettisissä ohjeissa.

Taloyhtiölle isännöinti on tärkein asiantuntijapalvelu ja toimiva yhteistyö olennaista osakkaiden yhteisiä asioita taloyhtiössä hoidettaessa. Sopimusten säännöllinen käsittely ja ajan tasalla pitäminen, selkeät hinnantarkastusmenettelyt sekä isännöinnin kokonaiskustannuksen avaaminen vuositasolla kiinteän palkkion ja erillisveloitusten euromääriin lisäävät läpinäkyvyyttä ja se on eduksi luottamuksen luomisessa.

Positiivista on hankintamenettelyjen selkiyttäminen sekä isännöinnin vaihtotilanteissa tiedonsiirron parantaminen, joilla edistetään reilua kilpailua markkinoilla. Kiinteistöliiton yhteysjohtaja

Timo Tossavainen

Konkretiaa

ja käytäntöjä

Uudistuksella pyrittiin selventämään ja tarkentamaan eettisiä ohjeita sellaisiksi, että niiden noudattaminen ja valvonta ovat yksiselitteisiä. Uudet eettiset ohjeet ovat aiempia perusteellisemmat ja konkreettisemmat. Myös taloudellisten väärinkäytösten riskiä pyritään ohjeiden avulla pienentämään.

Uudistuksessa on otettu kantaa asioihin, jotka on koettu ongelmallisiksi isännöinnissä ja aiheuttaneet tyytymättömyyttä taloyhtiöissä. Eräs näistä asioista on epäselvyys isännöintisopimuksen sisällöstä ja palkkioiden läpinäkyvyydestä. Uudistetut ohjeet ohjaavat isännöintiä käymään sopimuksen säännöllisesti läpi taloyhtiön hallituksen kanssa.

Taloyhtiön sopimukset ja hankinnat hallintaan

Uudet eettiset ohjeet ovat merkittävä parannus taloyhtiöiden kannalta. Ohjeissa on konkreettisia toimintatapoja ja menettelyjä määritelty aiempaa tarkemmin ja yksiselitteisimmin. Nyt hallitusten on aiempaa helpompi ymmärtää, miten oman taloyhtiön isännöinnin tulee toimia noudattaessaan eettisiä ohjeita.

Myös hankintamenettelyjen selkiyttäminen on myönteistä. Uusia eettisiä ohjeita noudattavan isännöintiyrityksen ja isännöitsijän tulee olla riippumaton ulkopuolisista taloudellisista palkkioista ja muista vaikutteista, jotka voivat haitata

Taloyhtiön voimassa olevat sopimukset ja asiakirjat tulee olla jatkuvasti taloyhtiön hallituksen saatavilla. Isännöinti on velvoitettu käsittelemään tarvittaessa tarkemmin sopimuksia yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa sekä varmistamaan, että hallitus on tietoinen sopimuksista sekä myös niiden olennaisista ehdoista.

Isännöintisopimus, palkkiot ja vaihtotilanteet

Taloyhtiölle isännöinti on tärkein asiantuntijapalvelu ja toimiva yhteistyö on olennaista osakkaiden yhteisiä asioita hoidettaessa. Isännöintipalkkion tarkistukset ja muut sopimusmuutokset tulee hyväksyä kirjallisesti taloyhtiön ja isännöintiyhtiön kesken tai käsitellä taloyhtiön hallituksessa sekä kirjata hallituksen pöytäkirjaan. Sopimusten säännöllinen käsittely ja ajan tasalla pitäminen, selkeät hinnantarkastusmenettelyt sekä isännöinnin kokonaiskustannuksen avaaminen vuosittain kiinteän palkkion ja erillisveloitusten euromääriin lisäävät läpinäkyvyyttä. Tämä avoimuus on eduksi luottamuksen luomisessa sekä ylläpitämisessä isännöinnin ja taloyhtiön kesken.

Uusien eettisten ohjeiden mukaisesti isännöintiyritys luo ja toimeenpanee taloyhtiön pyynnöstä käytännön, jolla hallitus pystyy helposti hyväksymään isännöintisopimuksen mukaisten isännöinnin erillisveloitusten laskut ennen niiden maksamista. Tämä kannattaa taloyhtiön hallituksen ottaa oitis käyttöön!

Isännöinnin vaihtotilanteet tulee isännöitsijän ja isännöintiyrityksen hoitaa aiheuttamatta haittaa taloyhtiölle tai sen uudelle isännöitsijälle. Vaihtotilanteissa

n TEKSTI: TIMO TOSSAVAINEN, KIINTEISTÖLIITON YHTEYSJOHTAJA n KUVAT: KIINTEISTÖLIITTO JA ISÄNNÖINTILIITTO

isännöinti toimittaa taloyhtiön kaikki tiedot viimeistään yhden kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä helposti siirrettävässä muodossa uudelle isännöitsijälle. Tämä edistää reilua kilpailua markkinoilla ja on eduksi niin taloyhtiölle kuin uuden asiakastalon vastaanottavalle isännöintiyritykselle.

Laatua isännöintiin

Keskeinen tekijä onnistumisen kannalta on uudistettujen eettisten ohjeiden käyttöönotto- ja lanseerausvaihe. Jos kaikki osapuolet ymmärtävät uudistetut ohjeet samalla tavalla ja tahtotila niiden noudattamiseen on yhteinen, mahdollistetaan näillä uudistetuilla ohjeilla isännöintialan laadun merkittävä parantaminen ja kehittyminen.

Isännöinnin uudet eettiset ohjeet tarkoittavat osalle isännöintiyrityksiä toimintamallien muuttamista ja osalle myös selkeää laatutason nostoa. Monilla isännöintialan toimijoilla ohjeiden toimintamallit ovat olleet käytössä jo aiemmin. Isännöinnille on eduksi nähdä uudet eettiset ohjeet mahdollisuutena, eikä uhkana.

Luottamus hyvä, kontrolli parempi

Eettisten ohjeiden uudistaminen paransi isännöintialan itsesääntelyä ja valvontaa. Epäasiallisen toiminnan tunnistami-

nen ja siihen puuttuminen on yksinkertaisempaa, kun ohjeet ovat selkeät. Isännöintiliiton jäsenet ja ISA-auktorisoidut isännöintiyritykset ja isännöitsijät ovat sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja niihin liittyviin valvonta- ja kurinpitomenettelyihin.

Eettisten ohjeiden noudattamista valvotaan niin, että eettisten ohjeiden rikkomista epäilevän taloyhtiön hallitus voi valittaa asiasta Isännöintiliitolle tai Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:lle. Ensin taloyhtiön toki tulee käydä keskustelu havaitsemastaan puutteesta ja sen korjaamistarpeesta oman isännöitsijän ja isännöintiyrityksen kanssa.

Valvontamenettelyä on tarkoitus kehittää ja uudistaa. Ohjeiden ajantasaisuutta ja muutostarpeita arvioidaan jatkossa vuosittain eettisten ohjeiden toimikunnassa, johon laatijat saavat kukin nimetä kaksi edustajaa kahden vuoden mittaiselle toimikaudelle.

Hyvä hallintotapa käyttöön

Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan tueksi laadittu Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus helpottaa asunto-osakeyhtiölain soveltamista käytännössä ja täydentää lainsäädännön asettamia vähimmäisvaatimuksia. Suosituksen ovat laatineet Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA yhteistyössä oikeusministeriön kanssa.

Uudet eettiset ohjeet korostavat avoimuutta ja toimivaa yhteistyötä taloyhtiön ja isännöinnin kesken. Taloyhtiöiden hallitusten on aiheellista perehtyä ohjeisiin ja käydä ne kunnolla läpi yhdessä oman isännöitsijän kanssa.

Uusittuja eettisiä ohjeita noudattavat isännöintiyritykset ovat sitoutuneet omassa toiminnassaan noudattamaan Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suosituksen isännöintiä koskevia ehtoja. Taloyhtiöissä on hyödyllistä perehtyä suositukseen hyvästä hallintotavasta myös muilta osin. Suosituksesta löytyy hallituksen oman toiminnan kehittämiseen käytännöllisiä ratkaisuja ja toimintatapoja.

Isännöinnin uusi aika

Uudet eettiset ohjeet kannattaa ottaa tosissaan taloyhtiössä ja isännöintialalla. Taloyhtiöiden hallitusten on aiheellista perehtyä uusiin eettisiin ohjeisiin ja käydä ne kunnolla läpi yhdessä oman isännöitsijän kanssa. Hallituksen tulee seurata, että oma isännöintiyritys ja isännöitsijä toimivat uusien eettisten ohjeiden mukaisesti sekä tarvittaessa puuttua asiaan.

Tämä kevät näyttää suuntaa, miten isännöintiala ottaa omakseen itse hyväksymänsä uudet eettiset ohjeet. Toivottavasti ryhdytään toimimaan täysipainoisesti ja tosissaan näiden uusien ohjeistusten mukaisesti. Se tarkoittaisi isännöinnin uuden ajan alkua, kun sanat muuttuisivat teoiksi läpi isännöintikentän.

▶ Isännöinnin eettiset ohjeet löytyvät yhdistyksemme toimistolta ja osoitteesta kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/isannointi/eettisetohjeet/

Väinönkatu 36 bB 2. krs 40100 Jyväskylä 020 754 5130 toimisto@janlex.fi

www.janlex.fi

Avaa ovi edullisempaan asumiseen

Kaikki säästö on kotiinpäin. Silti monessa taloyhtiössä maksetaan netistä enemmän kuin olisi pakko. DNA Netti taloyhtiösopimuksella on fiksu ratkaisu, joka järkevöittää asumiskustannuksia. Vuokraan tai vastikkeeseen kuuluvan perusnopeuden lisäksi asukas voi hankkia nettiin lisänopeutta rahanarvoiseen hintaan. Hintakin on kohdallaan ja aina tuntuvasti edullisempi kuin ilman taloyhtiösopimusta.

Olisiko aika nostaa nettiasiat tapetille taloyhtiössänne?

Lue lisää osoitteessa dna.fi/hpj

95 %

Taloyhtiöpäättäjistä suosittelisi DNA Nettiä taloyhtiöille.*

*DNA:n tekemä kysely isännöitsijöille ja hallitusten puheenjohtajille 2022.

Asiantuntijalta

Minna Anttila

Kiinteistöliiton vanhempi lakimies

Osakkaiden informointi hallituksen päätöksistä ja yhtiön sopimuksista

Kuulen neuvonnassa usein kysymyksiä siitä, onko osakkaalla oikeus saada nähtäväkseen esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjoja ja sopimuksia. Osakas ymmärrettävästi haluaa saada tietoa yhtiön asioista, omistaahan hän sen osakkeita. Hallituksen päätettäväksi jää usein, miten ja missä muodossa se antaa osakkaille tietoa.

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä hallituksen kokouspöytäkirjojen julkisuudesta. Kuitenkin lain mukaan osakkaalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen osakkeisiinsa perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta. Hallitus on siis velvollinen antamaan osakkaalle tiedon osakasta koskevasta päätöksestään. Osakkaan pyytäessä tieto on annettava kirjallisena, mutta tämä on suositeltavaa muutoinkin. Hallitus voi kuitenkin päättää, antaako se osakkaalle kokouspöytäkirjan, pöytäkirjanotteen vai esimerkiksi erillisen kirjallisen ilmoituksen, josta tehty päätös ilmenee.

Suositeltavaa on, että hallitus viestii yhtiössä oma-aloitteisesti ja avoimesti tekemistään päätöksistä, jotta osakkaat saavat tietoa yhtiön asioista. Tiedottamisessa täytyy kuitenkin ottaa huomioon osakkaiden henkilötietojen ja yksityisyyden suoja. Hallitus ei tietenkään saa julkaista muille osakkaille sellaisia asiakirjoja, joista käy ilmi osakkaan elämää ja yksityisyyttä koskevia tietoja.

Yhtiön tekemien palvelusopimusten osalta asunto-osakeyhtiölaissa ei ole lainkaan säännöksiä. Suositeltavaa ja monesti yhtiönkin edun mukaista on, että yhtiö ilmoittaa osakkaille palvelusopimusten pääasiallisen sisällön, tai jos sopimuksesta ollaan päättämässä yhtiökokouksessa, tarjousten pääasiallisen sisällön. Sopimusten sisällön tunteminen helpottaa myös sen valvontaa, toimivatko yhtiön hankkimat palvelut (kuten esimerkiksi huolto- ja siivouspalvelut) sovitun mukaisesti.

Osakkaalla ei ole lakisääteistä oikeutta saada nähtäväkseen yhtiön sopimuksia. Sopimusten keskeisen sisällön voi ilmoittaa osakkaille muullakin tavoin kuin jakamalla osakkaille varsinaisen sopimusasiakirjan. Jos yhtiö päättää antaa sopimusasiakirjan osakkaille nähtäväksi, on kuitenkin ensin tarkastettava, sisältääkö se sopimuskumppanin liikesalaisuuksia koskevia tietoja. Jos sopimuksista käy ilmi liikesalaisuuksia, niitä ei saa ilmaista osakkaille.

Jos yhtiö päättää antaa sopimusasiakirjan osakkaille nähtäväksi, on kuitenkin ensin tarkastettava, sisältääkö se sopimuskumppanin liikesalaisuuksia koskevia tietoja.

T:mi Jani Ylönen

MAARAKENNUSTA KESKI-SUOMESSA

Erikoisalaamme ovat piha- ja salaojasaneeraukset. Toteutamme kaikki projektit asiakaslähtöisesti, “laatu edellä” -asenteella ja ympäristöasiat huomioiden.

P. 0400 627 799

KESPE OY

TALOYHTIÖILLE SOPIVIA KOULUTUKSIAMME

• ASUINKIINTEISTÖN TURVALLISUUSHENKILÖSTÖN KOULUTUS

Asuinkiinteistöjen vapaaehtoisille turvallisuushenkilöille, hallitusten ja asukastoimikuntien jäsenille, isännöitsijöille ja kiinteistönhoitajille

• VÄESTÖNSUOJAN HOITAJAN KURSSI

S1 ja K-luokan väestönsuojan hoitajille tai tehtävään haluaville sekä heidän varahenkilöilleen. Kurssi soveltuu myös isännöitsijöille.

• HÄTÄENSIAPU JA ALKUSAMMUTUS

Koulutus soveltuu kaikille kansalaisille asuintavasta riippumatta.

Kysy tarjousta: toimisto@ksliitto.fi tai toimisto@kespe.fi

Toimistosihteeri Minna Hämäläinen puh. 050 358 1824 minna.hamalainen@ksliitto.fi tai minna.hamalainen@kespe.fi

Maanrakennus Huuskonen Oy www.maanrakennushuuskonen.fi teemu@maanrakennushuuskonen.fi puh. 0400 748 594

Graffitien poistot • Julkisivupesut

puh. 0400 973 423

jouni.saajamaa@gracon.fi

www.gracon.fi

Mitä haluaisit lukea tulevista Kiinteistöliitto Keski-Suomen jäsenlehdistä?

Lähetä toiveesi tai juttuvinkkisi: keski-suomi@kiinteistoliitto.fi

Suomen Kiinteistöliiton

hallitusohjelmatavoitteet 2023–2027

Korjataan kodit ja huolehditaan kansallisvarallisuudesta

Asuinrakennusten arvioitu korjaustarve on vuosina 2022–2050 keskimäärin 7,8 miljardia euroa vuodessa, ja tarve on kasvussa. Samanaikaisesti korjausrahoituksen saatavuus on vaikeutumassa useissa kunnissa ja kaupungeissa.

Väestön ikääntyessä myös tarve erilaisille esteettömyyttä parantaville ratkaisuille tulee kasvamaan.

Lähes kolme miljoonaa suomalaista asuu asunto-osakeyhtiöissä

Noin 70 prosenttia suomalaisista asuu omistamassaan kodissa. Asunto-osakeyhtiöt omistavat yli puolet kaikista asunnoistamme ja niiden merkitys asuntojen hallintamuotona kasvaa jatkuvasti. Asumisen menot ovat nousseet jyrkästi. Menojen kasvun hillintä on kotitalouksien ja kansantalouden kannalta avainkysymys tulevalla hallituskaudella.

Suomen yli 1,3 miljoonan asuinrakennuksen arvo on noin 480 miljardia euroa, mikä muodostaa tärkeimmän osan kansallisvarallisuudestamme. Rakennetusta ympäristöstä ja kansallisvarallisuudesta huolehtiminen edellyttää, että yhteiskunnassa arvostetaan erilaisten kiinteistöjen omistamista. Asuinrakennusten korjaustarve on kasvussa, mutta korjausrahoituksen saatavuus on

vaikeutumassa useissa kunnissa ja kaupungeissa.

Suomi on sitoutunut kunnianhimoisiin tavoitteisiin ja toimenpiteisiin rakennetussa ympäristössä tapahtuvan, ilmastolle haitallisen energiankulutuksen vähentämiseksi sekä siirtymiseksi uusiutuviin energialähteisiin perustuvaan energiajärjestelmään. Vihreää siirtymää toteutettaessa tulee huolehtia siitä, että muutos on oikeudenmukainen ja asuntoyhteisöt saavat tarvitsemansa tuen.

Lue lisää Kiinteistöliiton hallitusohjelmatavoitteista.

Esitämme

Esitämme

Uudistetaan asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauslainojen valtiontakausjärjestelmä. Takausehtojen tulee mahdollistaa takauksen saaminen niillä alueilla, joilla lainanottajien vakuudet eivät riitä.

Uudistetaan asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauslainojen valtiontakausjärjestelmä. Takausehtojen tulee mahdollistaa takauklainanottajien vakuudet eivät

Päivitetään asuntoyhteisöjen asuintalovaheijastamaan erittäin vaativia taloudellisia olosuhteita. Varauksen korottaa korjausrakentamisen kustannuskehitystä vastaavasti noin 70 prosenttia. Varauksen enimmäismäärä tulee korottaa 120–130 euroon neliömetriä kohden.

Päivitetään asuntoyhteisöjen asuintalovarausjärjestelmä heijastamaan erittäin vaativia taloudellisia olosuhteita. Varauksen enimmäismäärää tulee korottaa korjausrakentamisen kustannuskehitystä vastaavasti eli noin 70 prosenttia. Varauksen enimmäismäärä tulee korottaa 120–130 euroon neliömetriä kohden.

Tuetaan taloyhtiöiden ilmastotyötä

Rakennusten ja niiden käytön osuus Suomen energiankäytöstä on noin 40 prosenttia, aiheuttaen yli 30 prosenttia kaikista maan hiilidioksidipäästöistä.

Fossiilivapaaseen energiaan siirtymisen vauhdittaminen myös parantaa Suomen energiaomavaraisuutta ja energian toimitusvarmuutta.

Ilmasto- ja energiapolitiikalla tulee vähentää päästöjä kustannustehokkaasti, markkinaehtoisesti ja teknologianeutraalisti.

Hillitään asumisen kulujen kasvua

Asumismenot ovat nopeassa kasvussa. Energiakriisin lisäksi nousua on kiihdyttänyt muiden muassa rakennuskustannusten merkittävä nousu.

Kiinteistöveron kertymä on kasvanut vuodesta 2010 noin 75 prosenttia. Kiinteistöveron tuotto on kasvanut 2019 alkaneella hallituskaudella noin kolme prosenttia vuodessa ilman merkittäviä muutoksia kiinteistöveroperusteissa. Vilkas rakentaminen on kasvattanut veron tuottoa.

Kiinteistöverotusta mahdollisesti uudistettaessa on varmistettava, että kenenkään verovelvollisen vero ei nouse kohtuuttomasti. Kiinteistöverotuksen tulee olla läpinäkyvää ja perustua yksinkertaisiin periaatteisiin.

Asunto-osakeyhtiöitä koskeva lainsäädäntö ajan tasalle

Yhteiskunta on muuttunut asunto-osakeyhtiölain säätämisen jälkeen ja lakia on päivitetty vain osittaisuudistuksin. Nyt tarvitaan laajempaa uudistusta. Samoin vuodelta 1995 oleva asuntokauppalaki tulee päivittää asunto-osakeyhtiöiden ja osakkeenostajien aseman parantamiseksi.

Tyhjien ja purkukuntoisten asunto-osakeyhtiöiden määrä tulee kasvamaan, samoin asunto-osakeyhtiöiden ja niiden osakkaiden maksukyvyttömyystilanteet.

Esitämme

Uudistetaan energiantuotanto päästöttömäksi ja poistetaan esteitä päästöttömältä energiantuotannolta.

Tuetaan taloudellisesti asuntoyhteisöjen investointeja energiatehokkuuden parantamiseksi ja uusiutuvan energian käytön lisäämiseksi.

Päivitetään sähkömarkkinalainsäädäntö niin, että asuntoyhteisöt voivat toimia energiayhteisöinä yhdessä naapuriasuntoyhteisöjen kanssa.

Käynnistetään kehitysohjelma asuinrakennusten sopeuttamiseksi ilmastonmuutokseen ja muutoksen hillitsemiseksi.

Esitämme

Asumismenojen kasvun hillitsemisen on oltava sekä kuntien että valtion tavoitteena tulevalla hallituskaudella.

Kiinteistöveroa mahdollisesti uudistettaessa rajataan kiinteistöveron vuosikohtainen maksimimuutos korkeintaan 10 prosenttiin. Muutosten rajoituksen tulisi kestää vähintään viisi vuotta.

Kuntien päätösvaltaa kiinteistöverotuksessa tulee lisätä poistamalla kiinteistöveroprosenttien alarajat. Yleisessä kiinteistöverossa (maapohja) tulee asunto- ja muiden kiinteistöjen kiinteistöveroprosentti voida määrätä erikseen.

Esitämme

Mahdollistetaan asunto-osakeyhtiöiden jakautuminen ilman osakkeenomistajille koituvia ylimääräisiä veroseuraamuksia.

Selvitetään konkurssilainsäädännön toimivuus asunto-osakeyhtiöiden osalta sekä muut menettelyt yhtiöiden purkamiseksi.

Kehitetään isännöitsijäntodistuksen tietosisältöä siten, että se antaa selkeän kuvan myös asunto-osakeyhtiön taloudellisesta asemasta ja taloudellisesta varautumisesta tuleviin korjauksiin.

Selvitetään tarve ottaa käyttöön valtion myöntämä rakennusten purkuavustus taloyhtiöille.

Päivitetään asuntokauppalaki kehittämällä rakennusvirheiltä suojaavaa vakuussääntelyä, vahvistetaan rakennustyön tarkkailijan asemaa ja säädetään laissa täsmällinen ajankohta perustajaosakkaan niin sanotulle 10-vuotisvastuulle.

Luotettavasti ja ammattitaidolla

Nuohous- ja ilmastointipalvelu Räty

Ilmastointikanavien puhdistus, hormien tiiviyskokeet, suodatinhuollot, säädöt, tulisijojen ja hormien nuohoukset palvellen jo 40 vuoden ajan

Ota yhteyttä puh 0500 548 882 Muista varaukset ennen ruuhkia!

• Ilmanvaihtokanavien puhdistukset

• Ilmanvaihtokoneiden huollot. Ilmamäärien mittaukset.

• Perinteiset piipunnuohoukset.

P. 050 555 7848 • www.tekufix.fi

n IMUAUTOPALVELUJA

Imuautopalvelut: Sadevesiviemärit Öljynerotukaivot Rasvaerotuskaivot

0400 547 384

isännöinti ITS • kirjanpito • vuokrakirjanpito

Puh. 040 777 0161 heikki.valkonen@isannointivalkonen.fi

Vihtiäläntie 159, Leppävesi

Meiltä löytyy kokeneita isännöinnin ammattilaisia taloyhtiösi käyttöön. Pyydä tarjous!

Lyseonkatu 4, 40100 Jyväskylä puh. 010 228 4000, asiakaspalvelu@retta.fi rettaisannointi.fi | omaretta.fi

APV Isännöintipalvelu Ky

tuottaa ammattiisännöitsijä palveluja pienille asuntoosakeyhtiöille

Jyvässeudun alueella.

Ari Vaskelainen ari.vaskelainen@apv-isannointi.fi

p. 040 565 9461 www.apv-isannointi.fi

ISÄNNÖINTIPALVELU

Asiakaslähtöinen palvelumme tuottaa ja välittää laadukkaita asumisen ja omistamisen palveluita. Pyydä tarjous isännöinnistä. Myös pienet yhtiöt!

Jyväskylän Kiinteistömestarit Ky • Kauppakatu 6, 40100 Jyväskylä

Puh. 0403 400 113 (klo 9–17) • isannointi@kiinteistomestarit.com

TALOHALLINTO JA ISÄNNÖINTI

Taloyhtiönne parhaaksi + Pitkä kokemus + Tyytyväiset osakkaat

0400 580 153 | toimisto@disponentti.fi | www.disponentti.fi

Onko uusi kumppani haussa?

Kokonaisvaltaista ja asiantuntevaa isännöintipalvelua taloyhtiöille ja liikekiinteistöille.

Alasinkatu 1–3 • 40320 Jyväskylä • nosteisannointi.fi

LVI-asennus, -huolto ja korjaustyöt, linjasaneeraukset Lekatie 1, 40320 Jyväskylä • puh. 010 322 3300 asiakaspalvelu@lvi-maktek.fi • www.lvi-maktek.fi

n PESULAKONEITA JA HUOLTOA

Vapaudenkatu 40- 42, 40100 Jyväskylä. Puh. 010 778 6700 www.isannointijyvaskyla.fi, asiakaspalvelu@jklkp.fi

n RAKENNESUUNNITTELUA, SISÄILMA- JA KUNTOTUTKIMUKSIA

PUTKISTOJEN KUNTOTUTKIMUKSET LVISR-PERUSKUNTOARVIOT HANKESUUNNITTELUT, VALVONTA MUUT TEKNISET TARKASTUKSET

Suomen Asiantuntijapalvelut Oy WWW SATPA FI 040 411 6317 Kiinteistösi puolueeton asiantuntija

n KIINTEISTÖHUOLTOA

Isännöintisiivous- ja kiinteistönhoitopalveluja vuodesta 1973.

Betonitie 4, 40340 Jyväskylä, puh. 010 820 9300 www.sulunkh.fi

n LASITUSLIIKKEITÄ

JYVÄSKYLÄN LASIHUOLTO OY

Tapionkatu 4, 40100 Jyväskylä

• lasit, eristyslasit, turvalasit, peilit

• ikkuna-ja ovilasien korjaukset

• sisustuslasit ja -peilit

• autojen ja työkoneiden lasitukset

• lasituslistat, alumiinilistat

Puh. 014 217 332 • info@lasihuolto.fi • www.lasihuolto.fi

n LVI-ASENNUSLIIKKEITÄ

Putkiremontit ja LVI-työt yli 30 vuoden kokemuksella.

Ammattilainen nopeasti paikalle!

050 309 4546 / Heikki Nissinen www.lvi-nissinen.fi

Sähkötyöt remonteista uudiskohteisiin Valaistus- ja sähkösuunnittelu

tapio.ostman@sisamaansahkopalvelu.fi

0400 547567 Varastotie 1, 40250 Jyväskylä

n TILINTARKASTUKSIA

Yhdistykseltä

Yhdistykseen liittyi yli 70 uutta jäsentä vuonna 2022

Yhdistykseen liittyi vuoden aikana 71 uutta jäsentä ja kaksi jäsentä erosi. Jäsenmäärä kasvoi vuoden aikana 4,1 prosenttia. Yhdistykseen kuului vuoden lopussa 1 752 varsinaista jäsentä ja 11 kannatusjäsentä.

Varsinaisista jäsenistä liki 95 prosenttia on asunto-osakeyhtiöitä, 4 prosenttia kiinteistöosakeyhtiöitä ja loput osakeyhtiöitä, yhdistyksiä, säätiöitä, kunnallisia vuokrataloyhteisöjä ja muita yhteisömuotoisia kiinteistönomistajia.

Keski-Suomen alueen asunto-osakeyhtiöistä 37,8 prosenttia kuului vuoden lopussa yhdistykseen. Korkein järjestäytymisaste on Petäjävedellä 46,9 sekä Viitasaarella ja Jyväskylässä 45,5 prosenttia.

TERVETULOA TAPAHTUMIIN

Tapahtumakalenteri ja ilmoittautuminen: ▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat

Tallenteet ja aineistot ovat katsottavissa jäsensivuilla!

VAIN JÄSENILLE

WEBINAARIT

7.3. Latauspisteistä päättäminen taloyhtiöissä

3.4. Tilinpäätöksen tulkinta ja toiminnantarkastus taloyhtiössä

17.4. Avainturvallisuus taloyhtiössä -tupailta

23.5. Hallitustyöskentely haltuun – uusien hallitusjäsenten koulutus

1.6. Talouskurssi taloyhtiön hallitukselle

LÄHITAPAHTUMAT

Hallitus ja asumisen arki

16.3. Jyväskylä

Kouluttajana Kiinteistöliiton lakiasiainjohtaja Jenni Hupli.

ENNAKKOTIETO

Jäsenet soittivat viime

vuonna neuvontaamme jälleen yli tuhat kertaa

Alueemme jäsentaloyhtiöistä soitettiin Kiinteistöliiton maksuttomiin neuvontapalveluihin viime vuonna yhteensä 1 004 puhelua. Puheluista 60 prosenttia soitettiin Kiinteistöliiton valtakunnallisiin neuvontapalveluihin ja 40 prosenttia yhdistyksen omaan neuvontaan Jyväskylässä.

Soittajista kolmannes oli isännöitsijöitä, kolmannes hallituksen puheenjohtajia ja loput hallituksen jäseniä, tilin- tai toiminnantarkastajia sekä muita taloyhtiön edustajia. 28 prosenttia jäsenistä käytti maksuttomia neuvontapalveluitamme vuoden aikana ainakin kerran.

Keski-Suomen alueelta soitettujen neuvontapuheluiden selkeästi yleisin aihe oli korjaus- ja kunnossapitovastuu. Muita yleisiä aiheita olivat autopaikat ja sähköajoneuvojen lataus, yhtiökokousasiat, isännöitsijä, vastikkeet ja maksut, osakkaan muutostyöt ja hallituksen toiminta.

Kiinteistöliittoon kuuluvan taloyhtiön johdon käytössä on Kiinteistöliiton maksuton lakineuvonta, talous- ja veroneuvonta, korjaus- ja tekninen neuvonta ja energianeuvonta sekä Kiinteistötyönantajat ry:n neuvonta työsuhdeasioissa. Jyväskylän toimistomme antaa neuvontaa kaikissa taloyhtiöasioissa.

Keski-Suomen Kiinteistöyhdistys ry:n varsinainen yhdistyksen kokous järjestetään tänä vuonna huhtikuussa.

KAIKILLE AVOIMET

WEBINAARIT

13.3. Osakkaan toiminta taloyhtiön yhtiökokouksessa

3.5. Asunto taloyhtiöstä – mitä ostajan tulee huomioida?

LÄHITAPAHTUMAT

Vaalipaneeli: Koti & asuminen Keski-Suomessa

21.3. Jyväskylä

Turvallinen asuinyhteisö ja varautuminen

8.3. Äänekoski

19.4. Petäjävesi

10.5. Viitasaari

Maksuttomat asiantuntijoiden palvelut hallitukselle, isännöitsijälle, tilin- ja toiminnantarkastajille.

TIEDOLLA

JA TAIDOLLA JOHDETUSSA

TALOYHTIÖSSÄ ON TURVALLISTA ASUA

JA OMISTAA

OTA YHTEYTTÄ

Voit jättää meille kysymyksen, neuvontapyynnön tai palautetta milloin tahansa. Olemme sinuun yhteydessä kahden arkipäivän kuluessa toimiston aukioaikoina.

▶ keski-suomi.kiinteistoliitto.fi/yhteydenotto

JÄSENSIVUT

Taloyhtiön tietopankki 24/7. Rekisteröidy jäsensivujen käyttäjäksi taloyhtiösi jäsennumerolla ja sähköpostiosoitteellasi.

Tarkista jäsensivuilta, että taloyhtiön hallinnon tiedot ovat jäsenrekisterissämme oikein. Siten varmistat, että oikeat henkilöt yhtiössäsi saavat jäsenpalvelut käyttöönsä.

▶ kiinteistoliitto.fi/jasensivut

JÄSENLEHDET

Keski-Suomen Kiinteistöviesti (4 nroa/v) postitetaan kaikille hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle sekä Suomen Kiinteistölehti (10 nroa/v) puheenjohtajalle. Lehtien verkkoversiot ovat kaikkien luettavissa jäsensivuilla.

JÄSENKIRJE

Jäsenkirje lähetetään sähköpostilla kuukausittain. Siinä kerromme tärkeimmät ajankohtaiset asiat taloyhtiölle ja tulevat tapahtumat.

JÄSENKORTTI

Puhelimen sovellus helpottaa jäsenpalveluiden käyttöä. Sovelluksen avulla voit soittaa suoraan neuvontapalveluihin, ilmoittautua tapahtumiin, ja päivittää omat tietosi.

Asenna Kiinteistöliiton jäsenkortti -sovellus puhelimesi omasta sovelluskaupasta.

ME NEUVOMME SINUA

Paikallinen neuvonta

Hannu Mähönen, toiminnanjohtaja 045 110 6333 (ma–pe 9–16)

Sepänkatu 4 C, Jyväskylä hannu.mahonen@kiinteistoliitto.fi

Jäsenyysasiat

Tarja Båga, järjestöassistentti 045 208 6560 (ma–pe 9–16) tarja.baga@kiinteistoliitto.fi

Lakineuvonta

10 asiantuntijaa

09 1667 6300 (ma–to 9–15, pe 10–15) ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/lakineuvonta

Korjaus- ja

tekninen neuvonta

3 asiantuntijaa

09 1667 6311 (ti–to 9–12)

Talous- ja veroneuvonta

2 asiantuntijaa

09 1667 6369 (ma–to 9–12)

Energianeuvonta

1 asiantuntija

ajanvaraus.kiinteistoliitto.fi/energianeuvonta

ÄKSÖNIÄ KIINTEISTÖIHIN

Palvelumme kattavat

• kiinteistöhoidon

• siivouksen

• korjausrakentamisen

• turvapalvelut

• vihertyöt

• parkkiruutujen maalauksen

• kiinteistöpäivystyksen 24/7

Ota reilusti yhteyttä, me autamme varmasti sinua!